轉預備申請書范文

導語：如何才能寫好一篇轉預備申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我于2014 年5月8日成為公司的試用員工，到今天3個月試用期已滿，根據公司的規章制度，現申請轉為公司正式員工。

本人工作認真、細心且具有較強的責任心和進取心，勤勉不懈，極富工作熱情；性格開朗，樂于與他人溝通，具有良好和熟練的溝通技巧，有很強的團隊協作能力；責任感強，確實完成領導交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關系相處融洽而和睦，配合負責人成功地完成各項工作；積極學習新知識、技能，注重自身發展和進步，平時利用下班時間通過學習，來提高自己的綜合素質。

在實習期間，對我的識圖能力有一定的提升，識圖時候知道哪些地方該注意、細心計算。在結構上哪些地方須考慮施工時安全問題，哪些地方該考慮實際施工中的問題。到即能施工又符合規范要求，達到施工標準化。在本次實習中，接觸到了新材料，如輕鋼龍骨、吊桿等。除了認識材料的外觀，還了解了各種材料的功能。并懂得了材料及時到達工地的重要性，正如“兵馬未動，糧草先行”。如果材料未及時安排進場，就將耽誤工程進度，最終影響工期。還接觸到了資料這塊，在做資料中熟悉了一系列工程流程。通過做資料可以掌握工程的進度，施工前期應該準備的資料，如開工報告，施工組織設計等。還有工地日志，它是記錄現場施工情況的第一手資料。詳細的工地日志，應該包括施工機械的進場和退場，材料的進場，日常文件的收發等。并且知道資料需要歸檔，對工程竣工的重要性。資料全面反映了整個工程建設的詳細情況。它對工程質量的評定，工程竣工后的收尾工作以及對新建工程的準備等都具有重要的利用價值。因此，認真做好資料管理工作是非常重要的。這些業務是我以前都有接觸過的，和我的專業知識相差也不大；在項目經理及同事的幫助下，使我在較短的時間內適應了新工作環境，也熟悉了工程整個操作流程。

在工作中，我一直嚴格要求自己，認真及時做好領導布置的每一項任務，同時主動為領導分憂；專業和非專業上不懂的問題虛心向同事學習請教，不斷提高充實自己，希望能盡早獨當一面，為公司做出更大的貢獻。當然，在工作中，難免出現一些小差小錯需領導指正；但前事之鑒，后事之師，這些經歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時考慮得更全面，杜絕類似失誤的發生。在此，我要特地感謝項目經理和同事對我的入職指引和幫助，感謝他們對我工作中出現的失誤的提醒和指正。

在新的環境中，我學到了很多，感悟了很多。我還深深體會到應該如何與人講話：

一、待人真誠友好，不要陽奉陰違、虛假做作，跟社會上每個人打交道都要有一顆熱忱的心。

二、虛心學習不論是項目經理、施工員還是普通工人，我們都要虛心請教，要不卑不亢、沉著細致、不要自以為是、自高自大。

三、積極主動，不要怕丟面子，不懂就要問而且要不恥下問，心里有什么話不要藏著掖著，不要怕出錯，一定要說出來。

四、說話的分寸與技巧，說話要大方得體，遇著什么樣的人說什么樣的話，輕重適宜、恰當合理、兼顧多方，要達到“雙贏”甚至“多贏”的目的。

五、細致深入無論做什么事情都不要浮于表面，不要只知其一、不知其二，明其事更應該明其理不要半懂不懂，一定要深入的了解。

六、樹立遠大目標我們不能只顧眼前，不求發展，給自己一個合理的目標，一步一個腳印，踏實進取。切忌不要做一天和尚撞一天鐘，要制定計劃，努力爭。

總之，在這3個月的工作中，我深深體會到有一個和諧、共進的團隊是非常重要的，有一個積極向上、大氣磅礴的公司和領導是員工前進的動力。公司給了我這樣一個發揮的舞臺，我就要珍惜這次機會，為公司的發展竭盡全力。因此迫切的希望以一名正式員工的身份在這里工作，實現自己的奮斗目標，體現自己的人生價值，和公司一起成長。在此我提出轉正申請，懇請領導給我繼續鍛煉自己、實現理想的機會。我會用謙虛的態度和飽滿的熱情做好我的本職工作，為公司創造價值，同公司一起展望美好的未來，懇請領導予以批準。 此致

敬禮！

申請人：

篇2

學校里人氣很高的足球隊準備在新生中挑選一批預備隊員，這讓原本就熱鬧的齊格威學校又一次沸騰了起來。結束完一天的課程之后，大家三三兩兩地到南瓜餐廳等著吃晚餐。小龍自然是和阿諾坐在一起，面條老老實實地趴在小龍腿上，米霜可就沒那么客氣了，圓圓鼓鼓的它非得霸占著一整張椅子。

“聽說申請加入足球預備隊不僅要一份500字的申請書，還得讓父母在生命安全保證書上簽字。”阿諾猶豫地詢問小龍，“你申請嗎？”

“當然申請！”小龍最喜歡的體育活動就是足球了。可是，以前在學校，大伙一起踢足球從來都不會找他參加，小虎還嘲笑他說：“小龍，你也想參加嗎？哈哈哈哈，可千萬別把足球看成了澳洲來的小袋鼠了。”不過現在在齊格威學校可不比以前，沒有小虎在一邊冷嘲熱諷，小龍當然要積極地申請加入足球隊啦。但是，想到要父母在安全保證書上簽字，小龍沸騰的心一下子又冷卻了下來。他垂頭喪氣地對阿諾說：“可是，保證書——”

“嗨，你們在聊什么呢？”小龍剛準備跟阿諾說保證書的事，萌萌就背著大書包風風火火跑進來打斷了他們的談話。

“是在說加入足球隊的事嗎？唉，我真搞不懂足球隊有什么好玩的，你們男生一個個都想加入，有時間還不如多看下《精靈國大百科》呢！那多有趣！”萌萌沖小龍和阿諾癟了癟嘴說道。

這時，餐廳的喇叭花音響里飄出美妙的音樂，所有的餐桌一下都上滿了令人垂涎欲滴的食物。三個人早就餓了，開始狼吞虎咽地吃了起來。小龍雖然對拿到爸媽簽字的保證書不抱什么希望，但為了夢想中的足球隊，還是心存著最后一絲僥幸決定回家一趟。而且，這么長時間了，小龍其實也挺想念爸爸媽媽的。

第二天就是周末，小龍把洗完澡的面條放到書包里，和一群都要回家簽字的學生一起，坐上了停在白塔廣場外的顛倒火車。車上可真擠，小龍這次走路可是小心翼翼，生怕又踩到了那些愛叫嚷的茶水云。前面嚴肅的執勤云正在維持秩序。一群新入學的學生們嘻嘻哈哈地打鬧著，可把執勤云給鬧頭痛了，它大聲喊道：“嘿，我說你們這群小鬼，一個個來，一個個來啊。”小龍沒想到，執勤云居然還認得他。當輪到小龍上車的時候，執勤云剛才還郁悶得皺巴巴的臉瞬間眉開眼笑：“噢呵呵，小龍同學您也回家啊，歡迎乘坐顛倒火車，還記得我嗎？上次你來齊格威的時候——”

小龍當然記得那個最煩別人問他一些問題的執勤云了，他禮貌地笑笑，“喔，記得記得，不過，我今天還是沒有方程式的問題要問呀。”

執勤云白白的身子一下子變紅了：“呵呵，回答小龍您的任何問題我都是十分愿意的哦。對了，車快開了，趕緊到車廂去找個座位吧。”

小龍剛坐下小廣播就響起了：“列車就要開動，請各位乘客都坐好哦。”接著火車“嗖”地一下，好像飛了起來，噢，不，確實是飛了起來。雖然小龍已經是第二次坐這樣的車了，不過心還是和列車一樣，七上八下的，面條倒是在書包里睡得可香了。

車上小龍還在想，到了香港迪斯尼該怎么回家呢？上次來迪斯尼是被媽媽郵寄過來的，

可這次回去怎么辦呢？就在小龍郁悶的時候，列車里廣播突然響了：

“各位回家簽字的同學請注意，各位回家簽字的同學請注意，本次列車開通直接送達業務，會將你們直接送到每個人家里，但著落地點不定，所以請大家注意安全……”

直接送達？著落地點不定？那是什么意思啊？列車不一會兒工夫就到了小龍家，列車停了下來，小龍背著書包下車了。那句“下車的乘客請走好——”都還沒聽清楚，火車又“嗖”地一下開走了。當小龍再抬頭看的時候，發現自己已經落在了家門口的那棵歪脖子樹上。

原來這就是所謂的著落地點不定啊……小龍心想，還好是落在樹上，如果是屋頂上或者直接是客廳里，麻煩可就大了。小龍從樹上小心地爬下來，沒有立即溜進自己的房間，而是悄悄地趴在窗臺上。透過玻璃窗，熟悉的擺設讓小龍心里突然涌起莫名的激動。雖然在這里的大部分時間是不開心的，不過這畢竟是小龍從小到大唯一的家。

這時，房間里替身傀儡小龍和小虎都已經放學回家了，小龍手里拿著一張紙，低著頭站在一邊；小虎依偎在爸媽身邊，仰著他胖胖的一張臉驕傲地說：“這次期中考試我是全班第三名，小龍是倒數第二！老師都說了叫他向我學習呢！而且，小龍那天考試的時候，還不遵守考場紀律被老師沒收了試卷。”

媽媽捏捏小虎全是肉的臉，開心地說：“我們家小虎就是聽話，說吧，這次想要什么禮物呢？”爸爸也贊賞地拍了拍小虎的頭，然后轉過去立刻換了一副表情，開始責備縮在一邊的小龍：“真搞不懂，同樣是我們的兒子你怎么會差這么多呢？！你看你！整天就知道擺弄那些稀奇古怪的東西！”替身小龍頭低得更低了，趴在窗臺上的真小龍看到這個情景，一下子也難過極了。好不容易等到深夜，小龍悄悄地回到他和小虎的房間。他從書包里掏出一個鬧鐘擺在小虎的枕頭邊。鬧鐘長得圓鼓鼓的，是綠色的大青蛙模樣。不過這可不是普通的鬧鐘，而是萌萌特意送給他的做夢鐘！小龍按了一下做夢鐘上的青蛙眼睛，小虎就馬上進入了熟睡狀態，還打起了呼嚕。

小龍轉身來到自己的床邊，對著替身傀儡念了一句“主人回來了”，只見替身小龍慢慢地從床上爬起來，從口中吐出一塊餅干。這可是塊記憶餅干，替身傀儡的記憶都儲存在這塊餅干里了。小龍撿起餅干迅速地吃掉。餅干干干澀澀的，味道可不怎么好。吃完后，替身的記憶也一起移植到了小龍的腦子里。吐出餅干的替身傀儡瞬間恢復到了之前的模樣，一塊大大的面團，小龍在房間里轉了一圈，最后把大面團藏在了床底下的儲物箱里。

好好睡了一會兒，小龍趕在小虎醒來之前把做夢鐘收好，像往常一樣等著小虎起床后一起下樓。餐桌上擺好了媽媽精心準備的早餐，有小虎最喜歡吃的小籠包和小龍最怕吃的白米粥。小虎聞到小籠包的香味立馬飛奔著坐到了餐桌前，可小龍卻心不在焉的，一個包子拿在手上沒咬幾口，心里一直盤算著怎么才能讓媽媽在保證書上簽字呢？

突然，房間里傳來了媽媽的驚叫：“天啊，房間里居然有老鼠！”緊接著媽媽從小虎的房間里沖了出來，“一只長得很惡心，灰不溜秋的老鼠！今天我非得抓到它不可！”灰不溜秋的老鼠？小龍突然有種不好的預感：難道……媽媽說的是——面條？糟了，如果媽媽把面條當做老鼠抓了起來怎么辦？這下可把小龍給急壞了，他馬上站起來大聲說：“它是只小狗，它叫面條！”可是，爸爸媽媽還有小虎，根本沒一個人聽到他在說什么，一家子人都已經投入到滅鼠的行動中去了。小龍媽媽從廚房找出一碗昨天吃剩的飯，拿出一包不知道從哪弄來的滅鼠藥，放在了房間的門口，想引誘面條出來。而小虎和爸爸在雜物間里找出那些好久沒用過的老鼠夾和老鼠籠。看這個陣式，今天是非得把這只“老鼠”逮到不可。小龍急忙跑到媽媽跟前說：“媽媽，那不是只老鼠，它是只小狗，它叫面條！”媽媽眼皮都沒抬一下，不耐煩地說：“好了，小龍，不幫忙就別搗亂！”小龍又跑去雜物間找爸爸和小虎：“爸爸，那不是只老鼠， 它是只小狗， 它叫面條！”

爸爸正在修補壞了個洞的老鼠籠，才沒空搭理小龍。而小虎，湊到小龍跟前笑嘻嘻地說：“真的嗎？”小龍一個勁地點頭說：“真的真的，它叫面條，不是老鼠，不要抓它了。”

“哈哈哈哈！爸爸，那只老鼠肯定又是小龍從外面偷偷帶回家里的，上次帶回一個蟑螂在我床上爬，這次又帶了個可惡的老鼠！”小虎轉過頭立刻又向爸爸告起狀來。小龍爸爸放下手頭上的老鼠籠，皺著眉頭，狠狠地對小龍說：“等我們先把這只老鼠抓到，再來好好教訓你！竟然又帶這么奇怪的東西回家！”

還是和以前一樣，家里沒有一個人相信他。小龍只好無奈地回到房間。這時，面條正蹲在一個角落無辜地看著他。小龍抱起它，摸了摸它的頭：“面條，大家都說你是只老鼠，要把你抓起來。不如你先變成其他的東西，躲一躲好不好？”

“不要，我才不要變成其他東西，反正他們也抓不到我。” 一向順從的面條，這次可不同意了，從小龍的手上跳了下來。小龍耐心地繼續解釋：“就變幾天，你看，他們都已經準備好對付你的東西了——”小龍朝房間門口指了指，“那里面可是有毒的。”

篇3

一、據以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國有土地使用權出讓合同》，依法取得了本市朝陽區東三環南路2號的國有土地使用權。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺國用（1999）字第10020號臨時《中華人民共和國國有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國國有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設“富裕隆大廈”，現更名為“贏嘉中心”。期間，市國土房管局向贏嘉公司分批核發了《北京市外銷商品房預售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》，中融公司預購贏嘉中心B座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運村支行簽訂《流動資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權人為亞運村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈B座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運村支行向市國土房管局申請辦理房地產抵押登記，提交的申請材料有：《北京市城鎮房地產抵押登記申請書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預售契約》；抵押當事人的企業營業執照副本、法定代表人身份證明、授權委托書、董事會決議及董事會成員名單；亞運村支行持有的《流動資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購房款的《證明》。此后，市國土房管局又從該局檔案中調取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號《北京市國有土地使用權出讓合同》。申請當日，市國土房管局依據《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第（二）項、第十八條的規定，向亞運村支行出具了《預售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項權利登記專用章”，注明權利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國土房管局了解贏嘉中心房產抵押情況。市國土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮房地產抵押意見書》，認定贏嘉中心A座已有2582.24平方米商品房辦理了預售登記手續，可抵押范圍為A座9-17層及B座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請國有土地使用權抵押登記。市國土房管局出具了《土地他項權利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心B座地上24層、地下3層、A座9-17層及相應分攤地下部分”；抵押權人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協議，被亞運村支行申請法院對贏嘉中心B座16—24層房屋進行了查封。贏嘉公司要求北京市國土房管局撤銷為中融公司與亞運村支行辦理的預售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經過審查認為，被告未依法審核中融公司、亞運村支行的抵押申請，即作出準予登記的行政行為是無效的。依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規定，判決被告市國土房管局于2000年8月23日對第三人中融公司、工行亞運村支行作出的抵押權登記行政行為無效。被告市國土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運村支行對一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問題的提出

預售商品房抵押是一個非常復雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關系：中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押關系，市國土房管局對該抵押行為進行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關系，市國土房管局對該抵押行為進行登記行為。在這些法律關系中，中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押效力問題，市國土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關鍵所在。因為行政審判審查的重點是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對市國土房管局的登記行為的效力問題分析基礎上。

三、相關法律問題分析

（一）預售商品房抵押的概念、特征和條件

預售商品房抵押在我國房地產市場中大量存在。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的規定，預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據我國傳統的民法理論，抵押的標的物應是現實存在的特定物，抵押人以未來的財產作抵押的，抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看，大陸法系國家和英美法系國家的作法差異很大。大陸法系國家，例如法國立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國家的立法則不允許。在我國，效力層次較高的《城市房地產管理法》和《擔保法》對此均沒有作出規定。近幾年，為了推動房地產市場的不斷發展，緩解房地產市場的資金短缺，加快資金周轉，解決購房人的資金問題，一些省、市和行業主管部門制定了預售商品房抵押的規定。例如，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十七條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。”《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第二項規定，依法取得所有權或期得權益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的對預售商品房抵押作出了明確規定。綜觀這些規定，可以看出預售商品房抵押具有以下幾個方面特征：

1、從抵押標的物來看，預售商品房抵押的標的物尚未形成。這是預售商品房抵押與其他抵押一個非常明顯的區別。一般抵押的標的物在設定抵押時已經存在，并且能夠為抵押人所有或者實際控制。而預售商品房設定抵押時，抵押標的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預售商品房存在一定風險。

2、從購房資金支付來看，購房人已經按照規定支付了首期規定的房價款，然后由銀行代其支付其余的購房款。因此，在設定預售商品房抵押時，購房人應該已經先行支付了首期規定的房價款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為，而且所支付購房款必須符合規定。

3、從權屬關系來看，抵押人對于預售商品房并不享有所有權。只有當售房人把商品房建成后交付給購房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續，才對該商品房享有所有權。因此，預售商品房抵押實質上是一種期待權的抵押。購房人與售房人因簽訂商品房預售合同，二者之間存在的是一種債權關系，而不是物權關系。

4、從合同屬性來看，預售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔保購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此，抵押人與抵押權人之間簽訂預售商品房抵押合同是為了擔保抵押人能夠依照合同約定支付購房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權人因其他貸款而簽訂預售商品房抵押合同，就直接背離了預售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產市場的規范運行，保護預售商品房抵押關系當事人的合法權益，根據規定，以預售商品房設立抵押，應當具備以下條件：

1、預售商品房抵押的主體合法。在預售商品房抵押關系的當事人中，“抵押人只能是預購人，不能是預售商品房的開發商。”[2]因此，預售商品房抵押關系抵押人是預購人，不是開發商，抵押權人是依法可以提供預售貸款業務的銀行。當開發商作為抵押關系當事人，即抵押人時，這屬于“在建工程抵押”，而不是預售商品房抵押。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。主體是否合法、適格是判斷預售商品房抵押關系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預售合同。當購房人需要對預售商品房進行抵押時，必須建立在開發商與購房人之間已經簽訂了商品房預售合同。根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預售必須符合上述規定。在此前提下，商品房預售人與預購人才可以簽訂商品房預售合同。同時，預售商品房的預售人與預購人之間是否簽訂了合法有效的商品房預售合同也是判斷預售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預售商品房抵押貸款基本要求。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定，預售商品房貸款抵押必須以購房人已經支付首期規定的房價款后，才能向銀行申請預售商品房抵押貸款。因此，從建設部的規定來看，預售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購房人必須按規定支付首期的房價款，否則，就不可能進入預售商品房貸款抵押程序。當然，購房人按規定支付了首期房價款，應該提供符合財務會計結算要求的付款憑證。因此，以購房人是否按規定先行支付首期房價款是判斷預售商品房抵押能否合法有效成立的標準之一。其次，由貸款銀行支付其余的購房款。也就是說，在購房人支付首期規定的房價款后，其余的購房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來說，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來說，是為了支付除購房人首期支付的房價款之外其余的購房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運村支行雖然簽訂了《流動資金借款合同》，用途為采購鋼材。這顯然與建設部《城市房地產抵押管理辦法》關于預售商品房抵押貸款用途規定不相符合。

4、必須按規定辦理預售商品房抵押登記。預售商品房抵押屬于房地產抵押，不動產抵押范疇。我國法律對于抵押登記的規定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對抗主義。對于不動產（例如房地產）采用登記生效要件主義，就是說法律規定需要登記，只有當事人依照規定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據《城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。同時，《擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預售商品房抵押登記行為性質

預售商品房抵押雙方當事人，把符合登記要求的材料向登記機關申請登記，由預售商品房抵押登記主管部門進行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長期以來人們對此在認識上存在一定偏差。有一些人認為預售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對民事行為和行政行為的錯誤理解。預售商品房抵押的雙方當事人，即抵押人和抵押權人，對預售商品房進行抵押，這屬于私法關系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來說，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設立、變更、終止民事權利和民事的行為。因此，從民事主體上說，作為民事行為的雙方當事人應該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關系的內容來說，其中涉及到民事權利和民事義務，而不是其他權利。

這種在平等主體之間設立的抵押關系，由于涉及到不動產抵押，根據國家相關法律規定，必須由預售商品房抵押登記主管部門進行登記才能完成，因而，登記當然是國家行政主管機關的一種行使行政職權的活動。預售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內容上不同。從主體上，進行預售商品房抵押登記機關屬于國家行政機關，而不是一般組織。從行使權力方面來說，預售商品房抵押登記機關在登記過程中行使的是行政權力，而不是民事權利。登記機關在登記過程中需要行使審查職責。如果按照有些人的認識，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對于民事權利既可以行使，也可以放棄。但是，對于登記行為來說，這種登記審查的權力或者職責，登記機關顯然不能放棄。從國家設立不動產抵押登記目的來看，國家登記主管部門對于不動產抵押進行登記，其目的就是為了保護交易安全，保護抵押關系雙方當事人以及善意第三人的合法權益。只有通過國家登記主管部門的登記行為，事實上對該預售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來看，抵押登記具有強制性。換言之，不動產抵押的雙方當事人如果對于不動產抵押不進行登記，那么這種抵押關系就不生效，就不會受到國家法律保護。雖然國家對于當事人是否辦理不動產抵押不進行干預，這屬于私法自治范疇，但是一旦當事人之間辦理了不動產抵押，就應該向國家登記主管部門進行登記，以尋求對雙方當事人之間的私法關系進行保護，對整個社會的交易安全進行保護。當然，由于不動產抵押關系屬于私法關系，行政權對于不動產抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領域行政職權要弱。但是，這并不能否認不動產抵押登記行政行為的性質。因此，預售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認行為。行政確認行為有利于保護個人、組織的合法權益。行政確認行為的本質在于使個人、組織的法律地位和權利義務關系取得法律上的承認。通過行政確認行為，個人、組織才能申請各種需要取得但尚未取得的權利，才能保護各種業已存在或者已經取得的權利。行政確認行為可以使當事人的法律地位和權利義務都得以明確，不致于因含糊不清而發生爭議。同理，作為預售商品房抵押登記行為從性質上說，就是房屋管理部門依法對行政相對人的預售商品房抵押的法律事實進行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認行為。雖然在預售商品房抵押登記行為中，作為登記機關往往處于平等主體之間的預售商品房抵押權人和抵押人之外的超然地位，但是登記機關的確認權是根據法律法規的明確規定而行使的，是國家行政管理權的實現方式之一，而不是基于相對人的委托。并且，由于行政確認行為是對特定法律事實或法律關系是否存在的宣告，而某種法律事實或法律關系是否存在，是由客觀事實和法律決定的。因此，作為預售商品房抵押登記的機關對于預售商品房抵押進行登記的確認行為，沒有自由裁量權，只能嚴格按照法律規定進行。

（三）預售商品房抵押登記行為效力

預購人對于預售商品房享有的是一種期待權（或者期得權）。關于期待權的性質和界定是目前民法學中頗有爭議的問題。期待權就是為權利取得的必要條件和某部分雖已實現，但未全部實現之暫時的權利狀態。對于期待權的性質，德國聯邦最高法院稱期待權為與完整權利“類似的權利”，是“所有權的預備階段”；期待權“與所有權相比并非異質，而是同質之模型。”據王澤鑒先生德說法，期待權“自消極意義言，取得權利之過程尚未完成，權利尚未發生；自積極意義言，權利之取得，雖未完成，但已進入完成之過程，當事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認為期待權跨越物權和債權兩個領域，兼具債權與物權二種因素之特殊權利，系一種“物權”，但其具有債權上之附從性，系一種“債權”，但物權之若干特性。[4]因此，期待權不是完整意義上的物權。期待權是與既得權相對而言的，期待權屬于正在進行還沒有完成的具有物權性質的權利。對于物權來說，物權人對于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權利，并且物權是一種絕對權，但是作為期待權的來說，期待權人顯然不能完全行使這些權利。因為期待權人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對人的協助才能實現。因此，從這個意義上說，期待權雖然具有物權性質，并不是物權，僅僅屬于接近于物權的權利，逐漸獲得物權特征的權利，但其本身還不是獨立的物權。期待權也不是典型意義的債權。債權是一種相對權，債權人的權利實現需要借助于債務人的協助才能實現。期待權作為債權，具有物權的特性。因此，預購人對于預售商品房享有的權利，屬于一種期待權（或者期得權益），這種權利雖然具有物權特性，但本身不是物權。預購人對于預售商品房的權利建立與預售人之間形成的預售合同基礎上。根據合同的相對性，預購人權利的實現需要借助于預售人的協助。由于預售商品房還處于在建或者待建狀態之中，預購人對于預售商品房享有的權利真正實現，需要在商品房建成以后由開發商交付給預購人并辦理相關的登記手續，此時預購人的期待權才從債權轉變為物權，期待權也就變成了既得權。因此，在本案中，作為中融公司認為其對預購商品房享有所有權的說法是不成立的。預售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權抵押。

我國對不動產實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產的交易、抵押等，只有雙方當事人依法辦理登記手續，那么交易或者抵押方為有效。國家設立不動產抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護抵押權人的合法權益。當抵押人不能履行約定義務，抵押權人依照規定可以變賣抵押物的價款優先受償。通過不動產登記機關對抵押事實進行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權利進行限制。其次，有利于保護善意第三人的合法權益。不動產登記作為一種公示手段，主要是為了保護交易安全，保護善意第三人的合法權益。登記具有公示公信效力，經過登記可以向社會宣告不動產已經交易或者抵押的事實，從而保護善意第三人的合法權益。其三，有利于維護社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規定了對抵押權的取得、設定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護市場經濟條件下交易的安全，保護善意第三人利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發生，具有重要的法律意義。”[5]因此，我國目前相關法律對于不動產抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產抵押，如果向法定登記機關辦理登記手續，抵押生效；如果沒有辦理登記手續，抵押不生效。不動產抵押登記關系中，一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。因此，預售商品房抵押也應實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預售商品房抵押人和抵押權人依法辦理登記手續，那么預售商品房抵押才具有法律效力。

不動產抵押登記機關對于不動產抵押登記的審查是采用形式審查，還是實質審查，這也是長期以來頗有爭議的一個問題。所謂形式審查，就是登記機關僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權屬證書等是否符合法定形式要求進行審查，不對這些登記材料的真實性進行審查。所謂實質審查就是登記機關不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進行審查，還要對這些材料的真實性進行審查。從我國目前登記機關審查的實際情況來看，經常出現登記機關“往往對申請人提供的身份證件，提供的權屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記薄原有的記載進行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當事人的欺騙提供了方便。”[6]顯然，登記機關的這種審查實際上已經背離了我國有關不動產抵押登記立法的宗旨，根本發揮不了保護抵押權人和善意第三人的合法權益，維護交易安全的功能。但是，如果對不動產抵押登記采取實質審查似乎也不現實，因為這樣做必然會耗費登記機關巨大的精力，并且使當事人無法如期地完成登記，造成時間上的拖延，登記成本提高，這對于當事人而言也是一種負擔。同時，也會因為登記時間過長，使社會關系處于不確定狀態，影響交易安全。因此，對于不動產抵押登記審查標準的確定事實上涉及公正與效率的問題。如果單純強調審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強調審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學者提出在建立統一的登記機關、統一的登記程序及配備高素質的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機關僅對當事人提供的材料進行形式意義的審查，只要手續齊全，就給予登記，但是，如果登記機關發生登記錯誤，就應該賠償責任。當然，如果登記機關登記錯誤，是由于當事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應該追究當事人的相應法律責任。

（四）預售商品房抵押登記行為的司法審查

根據行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規定，人民法院對于被訴具體行政行為進行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無須審查原告行為是否合法。從本案來說，預售商品房抵押登記由預售商品房抵押合同的雙方當事人按照規定向房地產登記管理部門辦理登記，并按照規定提交相關文件，然后由房地產登記管理部門對申請人提供的材料進行審查。作為預售商品房抵押登記的法定主管部門，市國土房管局對于預售商品房抵押登記申請進行審查是其應該履行的法定職責，這屬于具體行政行為，而不是民事行為。根據《北京市房地產抵押管理辦法》第十八條規定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權出讓合同或轉讓合同；（3）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權益得房屋作抵押的，須提交生效的預售（購）合同。因此，從這個規定可以看出，辦理預售商品房抵押登記，當事人必須提供上述文件。《北京市房地產抵押管理辦法》之所以規定當事人須提交這五個方面的文件，是因為這五個方面的文件具有重要作用。對于這些文件，立法規定需要當事人提供給登記進行審查，其本意應該是這些文件直接關系到抵押權人、善意第三人的合法權益，以及交易安全。登記機關如果只審查其中的部分文件，就可能導致侵犯抵押權人、善意的三人合法權益，危及交易安全。因此，對于預售商品房抵押登記而言，如果當事人對于上述五個方面的文件，缺少其中任何一個或者幾個，就屬于手續不齊全，作為登記機關就不應該進行登記。對于登記機關來說，無論是形式審查，還是實質審查，要求當事人提供法律規定的文件，這是進行審查和登記的前提條件。在本案中，市國土房管局在辦理中融公司與亞運村支行預售商品房抵押登記過程中，在當事人未提交《土地使用權出讓合同》的情況下，沒有依法要求當事人提交這些文件，而是采用自行調取該合同的方式免除了當事人須提交法定文件的義務，該行為違反了《北京市房地產抵押管理辦法》第十八條的規定。對于第十八條該辦法規定的需要當事人提交的五個方面文件，這屬于法律法規明確規定的文件，不屬于登記機關自由裁量權的范疇，登記機關只能嚴格審查當事人是否提交了這五個方面的文件，而不能僅要求當事人或允許當事人提交其中的部分文件，否則就屬于無效行為。