物業管理工作報告范文
時間：2023-03-20 01:24:43
導語：如何才能寫好一篇物業管理工作報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一、檢查情況
（一）企業資質、人員配備和勞動合同簽訂情況
我縣共有物業管理企業16家，其中二級資質企業2家、三級資質企業和暫定資質企業14家，從業人員共200余人。所有物業企業的專業技術人員和管理人員均按標準配備到位，并簽訂了勞動合同。
（二）物業管理區域公示情況
各物業管理企業都按照要求公示了報修電話、項目投訴電話、企業投訴電話、物業管理行政主管部門投訴電話。并公示了辦事程序、收費項目、收費標準等業主最為關注的事項，讓業主心中有一本明細帳。
（三）物業管理收費情況
各物業管理企業的收費都做到了規范、公開、透明，收取的物業管理費用都經過了物價部門批準，沒有擅自提高物業服務收費標準等違規收費行為。
（四）物業區域服務質量情況
檢查中，大部分物業管理企業都能按照物業服務合同條文，在安保、保潔、綠化、維修服務等方面，堅持高標準、嚴要求，盡量為業主提供優質高效服務。
（五）物業管理用房情況
各物業管理企業所管轄的新建住宅小區都按要求配備了物業辦公用房。
（六）宣傳及公益活動情況
各物業管理企業能充分發揮自身作用，廣泛深入地開展社區志愿服務活動，提升社區管理服務水平，提高居民文明素質和幸福指數。截止目前，已成立了貴源小區、宏達小區、和鑫華庭、金地天城等10來個志愿者服務工作站。志愿服務站充分發揮職能作用，設立了專門的辦公室，制定了志愿服務制度，懸掛了統一標識，并做到了日常專人值守，每月開展一次志愿服務活動，為社區居民提供了環境衛生、健康保健、法律援助等多方面的便民服務，較好地實現了文明創建成果共建共享，樹立了物業企業的良好形象。
二、存在問題
檢查中，也發現了一些不足和問題，主要有：
（一）部分物業管理企業對自身認識不明確，定位不準，過分重視經濟效益，以盈利為目的，提供的服務不到位，部分存在質價不符現象。
（二）物業管理體制和運行機制存在缺陷。我縣物業管理企業組建較晚，從業人員數量偏少，素質參差不齊，力量明顯不足，企業內部的管理監督機制和競爭激勵機制尚不完善，社會監督和公開承諾等制度尚不健全，企業自身建設亟需加強。
三、改進措施
下一步，應從以下幾個方面加強對物業管理企業的宏觀管理：
（一）建立市場化、專業化、企業化和社會化的新型物業管理體制，實行物業管理招投標，給企業壓力，促使企業練好內功，提高素質，強化管理，改善服務，形成優勝劣汰的競爭機制。
篇2
一、XX街道和XX街道轄區物業小區基本情況及主要特點
截至2013年6月底，XX街道轄區共有物業小區XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業管理服務企業XX家。小區成立業主委員會的有XX個，占總數的45.7%；正在進行換屆選舉中的有X個，其中，由于各種原因長期成立不了的有X個；因物管問題和業委會組建換屆問題發生糾紛的有X個。XX街道轄區共有住宅小區XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業管理服務企業XX家。單位自管XX家，社區代管小區XX家，三無小區X家，小區成立業主委員會的有XX個，正在進行選舉中的有X個.
總體看，街道轄區物業小區主要有以下三個共同特點：
1、新建物業小區數量劇增，迎來小區業委會組建高峰期。轄區三年內新建物業小區和交付使用的小區不斷增加，先后有幾十個小區進行業委會籌備和組建工作。
2、因物業建筑質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發的物業糾紛時有發生。
3、業主委員會組建難、運作難、監管難，引發問題糾紛多的現象較為突出。
二、物業小區存在的主要問題及原因
（一）物業建設開發、銷售等環節遺留問題多種多樣，成為引發其他問題的根源
現象一、新樓盤工程質量出現問題。主要表現有：①一些小區物業在開發商向業主交付使用后，發現存在房屋外墻滲漏等質量問題。②開發商向業主交房時仍存在管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業主居住。
現象二、物業銷售中遺留下來的問題。主要表現有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
現象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業管理帶來困難。
例如南山轄區鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區都是在物業設計開發、公共面積使用、物業產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或后期建設時不符，引發開發商或物業公司與業主間產生矛盾，并逐步升級發酵，導致業委會選舉難、物業管理難等系列問題，甚至發生小區懸掛標語橫幅，業主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區的五里商城小區的公共維修基金補交，開發商不知去向等。
主要原因：
①很多問題要到物業使用階段才能發現，造成矛盾發酵或向物業公司轉嫁。
②工程質量驗收標準不夠細致、規范，相關部門審驗、監管不到位。
（二）物業公司管理服務不規范、不到位，常常引發物業糾紛
現象一、物業公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審核評級，但員工素質、公司規模、綜合實力和專業化管理水平等各項指標表現優秀的物業公司較少，很多物業公司服務意識不強，物業員工主動上門服務少，業主對物業服務人員的綜合滿意度低，有的物業公司在管理中問題百出，口碑極差。
現象二、物業公司的經營管理不規范。由于產權不清，有的物業公司擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有；有的物業公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業管理費、違規使用維修基金、做假賬等現象。
主要原因：
①物業服務收費標準低、收費難、成本高，物業服務從業人員報酬低等原因導致物業公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、后期物業公司“自炒魷魚”現象不斷增多。
②相關政策、法律法規不夠完善，行業標準不夠統一規范，物管行業缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業協會監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監督沒有真正落實到位。
例如南山街道轄區月亮灣山莊物業糾紛中，南油物業在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業公司仍然不理不睬，導致后期發生較為嚴重物業糾紛事件。
業主參與度不高，并處于相對弱勢，業主、業委會很難與開發商、物業公司形成制衡機制，有效監督不夠。
（三）業委會存在“三難”問題，成為引發問題糾紛的焦點
現象一、成立難
在業委會的組建上，兩街道轄區已經成立業主委員會的物業成立率都不到50%。有些小區從部分業主提出成立業委會申請后，籌備和組建工作持續1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現小區業主分派、對立，甚至引發糾紛、上訪等情況。
主要原因：
①業委會缺乏群眾基礎，業主參與意識薄弱。一些業主認為小區硬件和物業管理過得去，有無業委會沒有關系，有的業主甚至不知道小 區哪家物業公司在管理，不知道小區有沒有業委會。所以，很多小區在業委會組建過程中，由于報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產了。
②一些開發商和物業管理企業對組建業委會不積極，擔心業委會成立后業主的勢力大了，物業不好管理，甚至有可能炒掉物業，所以采取不提供業主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業委會工作就難以進行。例如轄區現代城華庭、美麗灣公寓等小區都發生以上情況。
現象二、運作難
一些小區雖然成立了業委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業委會形同虛設；在履職方面，業委會成員缺乏與業主、物業之間的有效溝通，業委會不作為、業主大會長期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發揮橋梁和監督作用。
主要原因：
①業委會成員的服務意識、工作積極性不高。業委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業余時間開展，大部分業委會成員難以真正做到在其位謀其政。
②業委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業委會工作，所以入選的業委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個別業委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區事務常涉及工程整修、財務審計、設備養護、維修資金使用等專業和法律方面的問題，對業委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業委會成員難以勝任。
現象三、監管難
實踐證明，業委會是把雙刃劍，用得好可以發揮很大的積極作用，如果業委會出現問題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業委會常存在以下典型問題：
①個別業委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規使用小區通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業委會成員工作補貼，甚至收取其他物業公司好處，積極主張和操作更換物業公司事項等。
②部分業委會亂作為，運作不規范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生；個別業委會成員與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業益，甚至出現個別業委會完全被業委會主任控制，業委會主任，從中獲利的情況。很多情況下，業主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。
個別業委會維權手段不合法，造成社會不穩定因素。一些業委會成員為達到發泄私憤、謀取私利等目的，假借為業主維權名義故意制造事端，挑起業主與物業公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業糾紛多發，使基層政府組織承擔的維穩壓力日益加大。
主要原因：
①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業小區管理中對業委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業主不關心業委會選舉，而個別業主則表現為過度關心，究其原因，“無利不起早”！錯誤的將加入業委會作為一個謀生手段，一些業主在報名參選時就問社區工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊？”、“聽說某某小區業委會每個人每月發一兩千塊錢呢！”；一些業主認為業委會是個權力機構，無所不能，進了業委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業主、物業、政府都得“聽我的！”。
②法律法規和相關政策不夠完善，規范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。
例如：上級業務主管部門，一般情況下也只能在業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。
機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業委會很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門之間職責不清、協調不暢，行政管理和物業管理關系難以理順，缺乏相關的應急處置、協調聯動機制和有效的監管措施，在實際的工作中有時出現“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。
三、相關對策及工作建議
如上所述，因物業小區管理引發的一些問題在一定程度上已經成為影響社會穩定，阻礙社會發展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業公司、業委會、業主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協調和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業小區規范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創和諧的物業管理局面成為解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：
（一）高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念
高度重視不是口號，是迫切希望！呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區物業管理是一個新興行業，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。
在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業主自治，支持和維護大多數業主合法權益作為工作的出發點，根據小區居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業公司和業委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發揮應有作用，實現建立“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、關系和諧的物業小區”的總體目標。
在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面；業務主管部門要進一步強化履行專業管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。
（二）完善法規，細化政策，建立健全規范化物業小區管理工作機制
物業建設開發遺留問題，物業公司管理服務不規范、不到位以及業委會“三難”現象，對小區業主的正當權益造成侵害，誰來監督？怎樣監督？如何打破物業小區管理運行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規范管理的制約機制是解決問題的關鍵。
在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業主大會和業主委員會指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點對一些在日常管理中 較為多發，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業小區管理服務內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則；建立物業服務誠信考核制度，考核結果與物業服務企業等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤；在日常監管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業委會、業主等方面的意見，對行業協會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規范、有效、透明的考核和監督制度；完善業主大會、業主委員會組建和運作程序；推行業主委員會有償服務制度，統一薪酬標準；明確業委會不作為、亂作為的處罰規定；建議明確業委會備案為必經的審批程序，屬實質性備案；對由街道辦事處組織聯席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。
在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節的問題。建議改變市、區主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業管理工作，建立市、區、街道三級物業管理行政職責；建立物業小區管理服務綜合信息系統，對物業企業、業委會、業主、物業從業人員以及物業專項維修資金等方面實現科學化和信息化管理；建立物業小區矛盾糾紛調處聯動機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。
（三）開拓思路，創新方法，探索行之有效的物業小區管理模式
在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業小區管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創和諧”為目標，以強化物業公司、業委會指導監管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現多方聯動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。
1、“一網”，即建設“社區家園網”，搭建小區業主網絡議事平臺。
占領網絡陣地，在有條件的社區借助社區服務中心成了“家園網”平臺，開設物業小區“網絡議事會”欄目，主動為業主提供交流平臺,公布相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時了解小區輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。
2、“三會”，即制定落實物業小區綜合管理聯席會議、小區業主民意懇談會（現場）會和物業管理工作培訓會。
由街道組織定期或不定期召開物業小區綜合管理聯席會議，由城管執法、安監、消防、文化衛生、司法和物業主管部門參加，對物業小區管理中存在的違法搭建、公共安全、環境衛生、物業糾紛、業委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。
由社區工作站組織定期或不定期召開物業小區業主民意懇談（現場）會，由業委會、物業公司、業主代表和小區“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現 “小區是我家，管好靠大家”。
由街道或社區組織每年一度的物業管理工作培訓會。采取年終總結聯誼的形式，安排各物業公司負責人、業委會成員和其他業主代表等人員進行經驗交流，開展相關專業知識的集中培訓，提高其規范化運作水平和履職能力。
3、“五員”，即“網管員”、“聯絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區事務。
網管員主要由社區工作站工作人員和社區服務中心社工擔任。負責社區家園網“網絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。
聯絡員主要在小區物業公司、業委會、義工隊、老年協會和部分業主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業主宣傳動員等工作。同時，結合街道網格化管理制度，本片區的網格員要負責協調聯絡有關部門、根據落實具體事項等工作。
觀察員主要由業主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務等相關專業知識的業主代表組成。負責對物業公司、業委會和相關政府相關部門的工作進行監督，并可向督導員提出工作建議網絡管理員和輔導員主要由專業律師、司法調解員、警員、心理學專業社工和業務主管部門工作人員組成，也可吸收業主中的文化、衛生、環保、法律等專業人才。通過召開座談會 ，開辦輔導班、心理資訊室、小區事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。
督導員主要由業主中的人大代表、政協委員、黨代表等較有影響力的業主代表和街道業務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監督指導、推進落實。
篇3
一、基本情況
物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，占20%；（3）2000年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛生，占20%；（4）其余小區和老舊住宅無物業服務和管理，占30%。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先后制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業管理示范小區標準》，對創建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區。
四是積極開展了物業宣傳培訓工作。采取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。
三、存在的問題
（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關系還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。
（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。
物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關系，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。
（五）業主委員會組建難，運作不規范。
業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不愿參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。
從運行情況看，70%的業主委員會運作不規范，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議
（一）列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。
（二）有序推進老舊小區改造工作。
老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衛生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
（三）建立有效的監管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，并加大協調物業管理工作力度。
（四）培育物業服務市場。
一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
篇4
關鍵詞：管理區域；物業管理；安全保衛
近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學規模擴大，學生數量逐年增長，辦學方式也由單一制辦學模式發展為多層次辦學。以筆者所在的中國藥科大學為例,在擴招后,全日制在校生已發展到近1.5萬人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學生數量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學需求，因而很多高校開展了大規模的校區建設，建筑物數量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業管理人員直接管理轄區內的各方面工作，因此，物業管理工作的好壞直接關系到管理區域內的安全，做好物業管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛工作的需要。
1校園物業管理在高校保衛工作中的重要性及原因
從校園物業管理的內容來看，安全保衛是其中主要職能，從管理層級上說，物業管理公司也需接受學校保衛部門的監督和管理，但物業管理公司只負責其管轄區域內的安全，校保衛部門負責全校安全保衛工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業管理部門都過于依賴學校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛處，卻不采取應急處理措施。例如，2010年國慶節假期間，江蘇某所大學發生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛處發覺。事后，公安部門經與學校共同剖析，得出案件發生的主要原因之一為學校的安保工作機制運行不流暢。案發當時學生宿舍樓只有2名物業值班人員，并且值班人員未巡查區域內各樓宇建筑，工作出現嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環節，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。
2物業管理在安全工作方面存在的不足
現如今，各大高校為了減輕負擔，將物業管理工作由傳統的校后勤部門統管轉變為學校后勤部門分管下的物業管理公司專業化承包管理。由于高校物業管理起步較晚，加上本身是由后勤轉型過來的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問題。
2.1安全制度不夠健全
規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業管理轄區的管理制度。各高校的物業管理部門雖然也建立了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規劃等相關制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，且與安全相關的制度未明確、未上墻的現象普遍存在。由于制度不完善，物業管理人員在面對管理區域內的安全隱患及安全事件時往往以置之不理，以任其發展的態度對待，致使事件未得到及時處理，隱患未得到及時排除，造成嚴重損失。
2.2人員構成復雜，專業化水平不高
物業管理公司承包管理模式下的物業管理人員多為勞務派遣，由于工資待遇低、工作性質等因素，從事物業工作的人員構成往往參差不齊、成分復雜，同時人員年紀較大、學歷層次較低，大多為退休人員再就業，雖然組成了物業管理的各個崗位，看似形成了專業化的隊伍，其實各個崗位的專業化水平亟待提高。
2.3部門分工不明確，交叉環節存在盲區
物業管理區域內的安全工作是后勤部門與保衛部門管理工作上的交叉環節，同時也是工作漏洞之一。在高校，物業合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業公司，原則上物業管理工作受后勤部門統管，同時在某些工作內容方面學校有關部門也具備監督管理權。例如：安全保衛工作方面，保衛處就應該享有監督權；學生管理工作方面，學工處應享有監督權等等。然而，事實上，在大多數高校，物業管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監管，其他部門無權過問。這就形成了物業管理責任區域內的安全工作由其本部門負責，即使在保衛部門發現物業人員有脫崗、遲到早退現象的情況下，保衛部門對物業管理人員的管理和考核無權過問的局面，致使盜竊等案件頻發。
2.4員工技術有待提高
為滿足新形勢下安全保衛工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設施不斷增加。為發揮各項技防設施的實時報警、實時監控等作用，在建設技防工程時，有少數安全平臺系統安裝在各物管站點。然而，大多物業管理人員都無消防、安防特殊職業上崗證，對這些技防設施不熟悉，對平臺操作不熟練，甚至連平臺系統的“復位”、“輸入密碼”等較為簡單的步驟也無法完成。設備一旦出現報警信息，往往不是第一時間去現場確認，而是通知校保衛部門，從而錯失了處理事件的最佳時間。因此，物業管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術的同時也需提高計算機應用、安全技能等多方面的專業技術知識。
3解決目前物業管理中保衛工作面臨問題的對策
為營造良好的校園環境，保障師生的人身財產安全，急需解決目前物業管理中保衛工作面臨的問題，主要應該做好以下幾點工作：
3.1建立并完善物業管理中的保衛工作制度
高校安全保衛工作是保證高校教學秩序正常進行的首要前提，建立并完善物業管理中的保衛工作新制度是進一步做好高校安全保衛工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理公司和學校對雙方的權利和義務有詳盡的了解。之后，物業管理公司應根據管轄區域的實際情況，對安全保衛工作制定完善詳盡的規章制度，以此促進管理過程中保衛工作的科學化、規范化、制度化，同時通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，并做到及時修訂、完善，最后制定出最符合實際的規章制度。其次還要明確各區域安全責任人，實行責、權結合，層層落實，形成有效的部門管理體制。
3.2明確管理部門，層層落實責任
學校必須明確物業管理公司的直接管理部門，并依照“誰管理，誰負責”原則，層層落實責任。一直以來，后勤部門大多為物業管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業合同的為招標辦或基建等部門，在未明確物業直接管理部門的情況下，一旦發生事故后易產生推諉、踢皮球等現象，從而無法追究責任。所以，明確物業管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業具體部門的同時，保衛部門應與該直接分管物業的部門簽訂安全責任書，進一步明確安全責任。分管物業具體部門再與物業管理公司簽訂安全責任書，物業管理公司再與各分站點簽訂，以此類推，層層落實，將安全工作細化到每個員工的崗位上。這樣若發生安全事故，是誰的管理區域，誰的工作內容，誰的責任，一目了然，更便于事故發生后的責任追究，同時也間接提高了學校有關部門、物業管理公司以及物業管理人員的安全責任意識，減少了保衛部門的壓力，大大提升物業管理區域內的安全。
3.3加強人員培訓，建立專業化物業管理隊伍
首先，要把好合同關，學校在與物業管理公司簽訂合同時，應將人員具備一定消防、安防專業技能納入在內，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業證書，持證上崗。其次，要求物業管理公司定期開展員工安全知識培訓與實戰演練，同時也需加強法律知識的培訓，提高專業知識和技能水平。再者，組織物業管理人員認真學習計算機等新技術，做到會使用安保器材，會操作安全平臺。最后，作為物業管理人員也應維護好管轄區內的各種安保設備，如滅火器、消防水帶、監控設備等,定期進行檢查、試驗、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態。
3.4加大監督力度，建立獎懲制度
安全保衛工作做得好與否，很大層面上取決于監督以及獎懲的力度。首先，學校保衛和分管物業工作等有關部門應加大對物業公司的監督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結合的方式，對物業管理工作進行有效監督，主要包括：對各類值班臺賬的檢查，進行現場專業技術技能的操作考查，以及應對突發事件的應急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔起責任。其次，建立獎懲制度，分管物業工作部門要求物業公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評比，以現金、獎品等方式獎勵榮譽稱號獲得者，當然，對于造成安全事故的人員，也可通過扣工資、通報批評等方式處罰。通過獎勵與懲罰相結合的方式，逐步提高物業管理人員參與安全工作的積極性。針對物業管理公司，學?？梢悦磕杲M織一次對物業管理公司的專項評比，評委由學校有關部門、學生、教師等組成，評比內容為物業管理區域內的員工服務意識、安全保障能力等各項相關內容，并根據評比結果，決定是否在與該物業公司續簽合同。
4結語
學校安全保衛工作不僅僅是保衛部門的工作，也是學校各部門、單位以及為學校提供服務的外界單位一項重要任務之一，同時也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關心安全，才能人人都安全。
作者:金鶴齡 夏錦鑒 單位:中國藥科大學保衛處
參考文獻:
[1]朱爭鳴,汪新.高校保衛工作融入校園物業管理的探討[J].安防科技,2010.
篇5
第一條 為了加強城市居住小區的物業管理，規范居住物業的使用、維修和其他管理活動，維護產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，為居民創造良好的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合我區實際制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本自治區行政區域內城市居住小區的物業管理。
第三條 本辦法所稱城市是指國家按行政建制設立的市和鎮。
本辦法所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。
本辦法所稱產權人，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指接受居住小區物業管理委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。
第四條 自治區建設行政主管部門主管全區城市居住小區物業管理工作，負責組織實施本辦法。
各市、縣建設行政主管部門或房產行政主管部門（以下簡稱房產管理部門），負責本行政區域內城市居住小區物業管理工作。
規劃、工商、物價、環衛、綠化、市政、公安等有關行政管理部門，按照各自的職責，協同實施本辦法。
街道辦事處、鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督。
第五條 物業管理實行主管部門行業管理、產權人和使用人自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
第六條 新建居住小區必須依照本辦法實行物業管理。本辦法施行前已驗收交付使用的居住區和住宅小區也應依照本辦法實行物業管理。
第二章 物業管理組織
第七條 城市居住區、住宅小區（以下簡稱居住小區）都應依照本辦法成立居住小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是代表居住小區全體產權人和使用人合法權益的群眾性組織，由產權人和使用人的代表組成。
街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。
第八條 管委會由所在地房產管理部門組織召集居住小區產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會選舉產生。
產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會應當邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。
管委會產生后，居住小區產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會由管委會負責召集。
產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會每年至少舉行一次。
第九條 產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會委員；
（二）審議通過管委會章程和居住小區公約；
（三）聽取管委會的工作報告；
（四）聽取物業管理企業的工作報告；
（五）改變或撤銷管委會不適當的決定；
（六）決定物業管理的其他重大事項。
第十條 管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。
管委會設主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會委員中選舉產生，并報所在地房產管理部門備案。
第十一條 管委會行使下列職權：
（一）起草管委會章程和居住小區公約；
（二）選聘物業管理企業；
（三）監督居住小區物業管理工作的實施及規章制度的執行；
（四）審議物業管理企業制定的年度管理計劃和為居住小區管理服務的重大措施；
（五）協助物業管理企業進行管理工作；
（六）調處物業管理糾紛；
（七）召集產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會，并向大會報告工作和有關事項。
第十二條 管委會自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地房產管理部門辦理登記：
（一）管委會登記申請書；
（二）管委會組成人員名單；
（三）管委會章程。
第三章 物業管理企業
第十三條 物業管理企業實行資質認證和資質年審制度。
物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策。
物業管理企業統一執行財政部頒發的《物業管理企業財務管理規定》。
第十四條 物業管理企業需經自治區建設行政主管部門資質審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記，向物價管理部門申請領取收費許可證，向所在地房產管理部門登記備案后，方可接受委托，承擔居住小區的物業管理。
第十五條 物業管理企業向自治區建設行政主管部門申請資質認證，應當提供下列文件和資料：
（一）物業管理企業資質認證申請書；
（二）企業章程；
（三）法定驗資機構出具的驗資證明；
（四）經濟、技術、管理人員的任命書或聘任書、技術職稱證書和物業管理培訓證書。
第十六條 物業管理企業資質等級標準：
一級企業：物業管理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并配備具有工程師或經濟師職稱的人員2名以上，初級職稱或經專業培訓的人員4名以上。
二級企業：物業管理房屋建筑面積15萬平方米以下，5萬平方米以上，注冊資金30萬元以上，并配備具有工程師或經濟師職稱的的人員1名以上，初級職稱或經專業培訓的人員4名以上。
三級企業：物業管理房屋建筑面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，注冊資金20萬元以上，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經專業培訓的人員2名以上。
第十七條 物業管理企業應于每年的二月十日前，填報物業管理企業資質年審報告書，向所在地房產管理部門提出年審申請，并提交上年度統計報表、資產負債和損益表。
物業管理企業年審報告書由自治區建設行政主管部門統一印制。
第四章 物業管理服務
第十八條 居住小區的開發建設單位必須按照規劃要求，建設便于物業管理的配套設施，并經綜合驗收合格后，方可向居住小區管委會辦理移交。
第十九條 物業管理企業接受管委會委托，承擔居住小區物業管理時，應當與委托人簽訂物業管理合同。合同應載明下列事項：
（一）物業管理服務的區域和具體事項；
（二）物業管理服務的具體標準；
（三）物業管理服務的事項；
（四）物業管理服務的期限；
（五）物業管理服務費用的收支；
（六）監督檢查物業管理服務的時間和方式；
（七）違約責任和解決爭議的方式。
房屋的自用部位和自用設備的維修、更新，也可以在合同中約定。
合同簽訂后，由物業管理企業報居住小區所在地的房產管理部門備案。
第二十條 物業管理企業的權利：
（一）依據物業管理合同及有關規定，對居住小區實施物業管理并收取物業管理服務費；
（二）制止損壞居住小區物業或妨礙物業管理的行為，對造成的損失有權要求賠償；
（三）要求管委會協助管理；
（四）選聘專業公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務工作；
（五）從事與物業管理有關的其他多種經營及有償服務活動；
（六）依據合同的約定，對不照章交納各種費用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節提請有關部門處理。
第二十一條 物業管理企業的義務：
（一）依據物業管理合同，對委托管理的房屋及相關的公共設施進行維護、修繕、更新；
（二）承擔居住小區內物業的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務工作；
（三）接受行業管理，重大管理措施提交管委會審議決定；
（四）接受有關行政管理部門及街道辦事處的指導和監督；
（五）對違法行為及時向有關部門報告。
第二十二條 物業管理企業必須嚴格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好服務工作。
（一）實施管委會審定的物業管理服務年度計劃時，必須執行國家和自治區規定的技術標準。
（二）將住宅的共用部位、共用設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關規定，書面告知產權人和使用人；
（三）經常對物業管理區域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按合同約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）定期向管委會報告物業管理工作情況及物業管理費用的收支帳目，接受審核，改進和完善管理服務工作；
（八）發現違反本辦法或者居住小區公約的行為，應立即進行勸阻、制止，并向管委會或有關行政主管機關報告；
（九）按照物業管理合同的約定，做好其他管理服務事項。
第五章 物業的使用及維護
第二十三條 產權人、使用人應當按照法律、法規及居住小區的公約，正確使用和維護房屋及相配套的公用設施、設備和場地，妥善處理相鄰關系。
人為造成房屋及公用設施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。
物業出現嚴重損壞，影響產權人和使用人安全時，所在地房產管理部門應當督促物業管理企業限期維修。
第二十四條 物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備：
（三）在平臺、屋頂、通道或者其他公用場地和部位搭建建筑物、構筑物；
（四）侵占綠地，毀壞綠化；
（五）亂設攤點、集貿市場；
（六）亂倒垃圾、雜物；
（七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；
（九）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 產權人或使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產權人或者使用人。
第二十六條 任何單位和個人不得占用物業管理區域的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十七條 房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、電視共用天線、消防設施等房屋公用部位和共用設施，由物業管理企業統一維修、養護和管理。
第二十八條 居住小區內戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環衛等單位負責。
居住小區內戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車房（棚）、場地、管委會用房等非經營性公用設施，由物業管理企業統一維修、養護、清掃和管理。
第二十九條 房地產開發建設單位或產權人應向管委會提供下列資料的復制件：
（一）住宅區規劃和竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備、竣工圖；
（三）地下管線竣工圖；
（四）其他開展物業管理所需資料的復制件。
無上述資料的，應由房地產開發建設單位或產權人重新測繪后將復制件移交管委會。
第六章 物業管理費用
第三十條 依照本辦法實行物業管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應當設立物業維修儲備金。
物業維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。
第三十一條 物業維修儲備金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。
已經出售的公有住宅和商品住宅，物業維修儲備金的提繳、支付，參照前款規定，由住宅所在地縣級以上人民政府規定。
第三十二條 物業維修儲備金由市、縣房產管理部門統一收取，代為管理，全部存入金融機構，設立專門帳戶，按照銀行同期同檔次單位存款利率計付利息。
物業維修儲備金應當按幢立帳，按戶核算，?？顚Ｓ?。使用物業維修儲備金，由物業管理企業提出計劃，經管委會同意后，報請所在地房產管理部門審核批準后支付。
房產管理部門應當定期公布物業維修儲備金的收支情況，接受產權人和使用人的監督。
第三十三條 物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：
（一）住宅自用部分和自用設備的維修、更新費用，由產權人或使用人承擔。
（二）住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的產權人或數幢住宅的產權人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔；依照本辦法設立物業維修儲備金的，在物業維修儲備金中列支。
（三）公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體產權人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔；依照本辦法設立物業維修儲備金的，在物業維修儲備金中列支。
（四）物業維修儲備金不足時，產權人、使用人應當按照管委會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業維修儲備金。
第三十四條 物業管理實行有償服務，由物業管理企業統一收取物業管理服務費。
物業管理服務費的具體收費項目和收費標準以及使用辦法，另行規定。
第三十五條 居住小區配套建造的經營性用房的收入，用于補充物業維修儲備金，由市、縣房產管理部門收取。
第三十六條 居住小區物業管理服務費的收支帳目，管委會和物業管理企業應半年張榜公布一次，接受產權人和使用人的監督。
篇6
總結所要反映的是全局工作或某項工作的全貌，所以在內容安排上要考慮到方方面面，全局工作不能遺漏哪個方面，單項工作不能遺漏哪個環節，否則就會影響工作總結的客觀性和全面性。下面就讓小編帶你去看看企業年度工作總結報告范文5篇，希望能幫助到大家!
企業年度工作報告1時光荏苒，歲月如梭。20____年度工作在豐華物業所有員工的忙碌中匆匆而過，甚至來不及等我們回首一眸。20____年全年工作是豐華物業公司尋求發展的重要而關鍵的一年。在董事長及公司各級領導的大力支持下，我公司本著“服務要用心、工作要實干、業主無小事、服務無止境”的服務理念;以“一流管理、一流服務、一流質量、一流業績”的經營宗旨;弘揚“盡職盡責、工作務實、善于創新、高效發展”的豐華精神，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形式下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。現將我公司20____年主要工作匯報如下：
一、物業費的收繳工作
按照年初制定的物業費收繳計劃，總公司按月、分項制定月度計劃，并始終將物業費收繳列為月度重點工作計劃，逐月份對指標落實剖析，各項目管理處在經理帶領下，想辦法、搞創新，采取走收上門、電話催繳、貼催繳單并拍照存檔、劃片承包等方式落實收費任務，針對拖欠物業費業主，建立專門檔案，按照面積、金額、欠繳原因等跟蹤追繳。在追繳的同時公司不忘運用法律武器，與律師積極溝通，了解訴訟過程及注意事項、如何開展訴訟材料收集整理工作，并對案例進行解析，總公司對園區遞交訴訟材料進行量化檢查。截止20____年12月，園區累計向法院遞交份起訴材料，法院實際判決 起，通過遞交律師函，有 戶業主庭前補交所欠費用，累計為物業挽回經濟損失萬余元。在全體員工共同努力下，在七個有收費考核指標的管理處中，有 個項目管理處完成當年收費計劃，物業公司整體完成物業費收繳： 元，其中本年度應收物業費：元，電梯費: 元，陳欠物業費： 元，園區平均綜合收費率達 。基本完成20____年收費經營目標管理計劃。
二、園區建設工作
20____年8月，鑫豐雍景豪城辦理入住。總公司組織人員對雍景豪城的客服、保安、保潔員工進行了細致具體的崗位培訓，讓新員工學習企業的規章制度，了解工作職責，掌握勝任技巧，提升服務質量。在辦理入住期間，總公司積極配合維護入住秩序，完善園區建設，解決突發事件，確保了鑫豐雍景豪城入住工作的順利進行。在去年國際、馨園、華凱進入四星級物業小區后，今年御景華庭在總公司的不懈努力下也步入了四星級物業小區的行列。
20____年8月總公司通過與軟件公司的溝通交流，為各個園區重新配備了物業管理軟件。為使物業管理軟件正常運行，明確責任，總公司組織人員建立了《公司網絡軟件管理制度》。安排人員對各個園區進行培訓、學習，做到了每名員工都能熟練運用、并明確責任。為提升企業文化氛圍，總公司創立了反應企業發展歷程的豐華月刊，將各個物業管理處為業主提供服務所獲得的錦旗及媒體對物業服務的報道，以文字配照片形式進行發表。今年“五一”，公司開展評選勞動模范活動，共評選出位勞動模范，對他們進行了物質獎勵。為鼓勵員工積極進取，為企業無私奉獻的行為，公司先后對在舍身救火的優秀員工、機智抓獲入室盜竊的先進集體、拾金不昧的保潔員等人員進行了表彰。在大力獎勵先進的同時，對在工作中出現失職的各級干部、違反勞動紀律的工作人員進行了人次經濟處罰。
三、園區培訓工作
總公司分批對園區保潔員、保安員進行崗位培訓，年內累計培訓36次。按照年初計劃，組織園區在上下半年各搞了兩次消防演練，提高了保安消防安全技能。為提高園區保安人員的服務質量，總公司經協商制定了保安例會制度，要求各個園區保安每周進行兩次例會，在例會期間對保安的站姿與巡邏進行糾正。
四、存在的問題和整改措施
1。業主對物業管理工作的了解不夠。住宅小區居民和業主在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來。有些業主不清楚物業運行的全貌、管理工作負荷和費用開支范圍，日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺作出簡單判定，認為物值不符，經常帶著不滿意的情緒來投訴。
2。物業管理費收繳難。部分業主以不入住，房屋質量差等很多理由拒交物業管理費。他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很輕易使更多的業主效仿他們的做法，使公司造成不必要的損失，增加公司的成本。
3。公司管理層及工作人員業務能力普遍偏低。主要體現在管理人員在物業方面的法律法規有待加強，處理問題的方式方法單一，沒有做到有禮有節。管理方面，精細化管理不到位。
4。培訓難以跟上，特別是客服人員對相關物業知識，法律法規及與業主溝通方面。員工隊伍整體素質不高，招聘專業技術人員不全，在今后的人事工作中通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。
五、部門需要改進的工作以及20____工作設想
1。完善公司組織架構，各司其責，使公司能更好更快的發展。設置原則為統一領導，分層管理。公司在總經理和副總經理的統一領導下，設置財務部，綜合部，物業管理處，秩序維護大隊。各個崗位職責明晰，一崗多責，分工協作，跟各個物業管理處簽訂目標責任書，責權明確，靈活運作。
2。規范業務流程。對于每一項工作流程，都應該明確其工作目標、適用范圍、相關術語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業發展目標的實現。
3。建立嚴格的成本控制體系。加強成本控制，節省費用支出，建立目標成本體系，在不影響所提供的服務質量的前提下，達到成本的持續降低，是規范公司內部管理，降低消耗，增收節流的重要工作內容;因此，物業管理公司需要建立嚴格的成本控制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規劃、評審和優化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續降低成本的目的。
4。加強對員工物業管理知識方面的培訓。特別是客服人員對相關物業知識，法律法規及與業主溝通方面進行深度培訓，通過培訓達到全面提高員工的素質，提高服務水平和業務技能，同時增強員工的忠誠度。
5。健全各小區突發事件應急演練的培訓。20____年我們將建設一只能處理物業管理緊急事件的專業保安隊伍，健全物業管理服務中處理緊急演練培訓，提高保安隊伍處理緊急事件的能力。
6。在機會成熟的情況下積極向外拓展業務。拓展業務始終是公司健康發展的首要任務，市場的有限性迫使企業要積極想外擴展才能更好的生存和發展。但是因為公司管理還待提高，因此，必須在機會成熟時，抓住機會努力想外又快又好又穩的發展。
7。加強物業管理方面的知識宣傳。物業管理剛剛起步，很多業主對物業管理知識不了解，甚至誤解，導致物業管理工作難以進行，為了更好的開展公司今后工作和樹立公司品牌形象，因此需要在今后的工作中加強這一方面的宣傳。
8。利用現有項目積極拓寬服務領域。物業公司擁有先天的客戶資源優勢，今年物業公司業務發展迅速，無法顧及拓寬服務領域，待理順公司內部管理后，將適時進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利能力和品牌效益，例如家政服務，送水，送氣，房屋中介，寬帶辦理、自用部份的有償維修服務等。
9。加大追收欠拖不交及惡意欠費力度;增加凈利潤收入，實現顆粒歸倉。利用法律法規允許范圍和行業特點，采用多種催收手段進行催收。
10。做好創建文明單位的前期準備工作。
11。樹立品牌服務。利用“曲陸”這個老字號在市場競爭中取得優勢，充分發揮地緣優勢、品牌優勢，創造機會在從先進的物業公司學習其先進的管理、經營方法和經驗，在全面提高服務水平的基礎上，打造出本市的物業管理新品牌。
12。協調解決目前小區更迭查驗的遺留問題。把前期發現需要整改的內容及時與甲方協調處理，不讓遺留問題影響公司之后的管理工作。
總之，在未來的時間里，我們將努力使工作水平再上一個新臺階，打造一支作風過硬，素質超高，能打硬仗的隊伍，全面完成各項經營管理指標，形成并彰顯我們的核心競爭力，不斷提高業主對豐華物業的信賴和滿意，在業界樹立良好的形象和口碑，把豐華物業打造成為物業管理水平第一的高檔住宅社區。
企業年度工作報告2時光飛逝歲月如梭，20____年即將離我們遠去，回首過去的一年，深感充實與忙碌。作為公司負責生產工作的董事，我有必要盤點一下一年來的工作，一來給公司領導及全體員工做一匯報，二來也是為新的一年提前做一個籌劃。
20____年生產部在公司老總的大力支持與各部門的協調配合下，各方面的工作都取得了顯著的成績。無論是產量、質量、中層的管理水平、還是員工的工作意識等方面，都有了一個普遍的提高。
下面我從三個方面簡要介紹一下全年的生產工作：
一、日常管理
制造企業的生存與發展，靠的是優質的產品、供貨的及時，而這一切的保證，均來自于高素質的團隊。為了提高員工的素質及團隊精神，在日常生產管理中，我依據公司的生產管理辦法，并結合自身的實際情況，從任務下達到過程監控，以及最后的檢查驗收等各個生產環節，都經過了精心組織及合理的安排與督導。重點訂單，還要多次協調各相關部門反復審核，努力做到精益求精，不出半點紕漏。用實際行動來感染和培養員工的工作激情和責任心。通過大家的共同努力和付出，南北兩廠共生產鋸條4500噸，其中總廠生產3032噸，超額完成了全年的生產計劃，且全年無一質量投訴，不僅如此更可喜的是，在公司產品產量、質量穩步提高的背后我們看到的是公司中層管理水平的上升;操作工技術的更加熟練;公司風氣的改善及員工素質的不斷提高，這才是我們鋼花鋸業的財富。我們應該為公司有了一個逐步優秀的團隊，而為之高興為之自豪!
二、技改創新方面
公司的發展與壯大，離不開革新、離不開技術的創新與改造，哪怕一天一點、一年一點，我們需要的是這種意識、需要的是這種精神。20____年公司投資近千萬新上雙金屬激光焊接設備，并又投巨資更換了真空爐熱處理設施，這一切都鼓舞著公司的每一位員工。鋸條生產方面在20____年也有兩項技改創新的項目，第一項就是在20____年的六七月份，在老總的督導與支持下，把總廠的四臺分齒機全部改裝成了自動分串，節約了大量的人力物力。第二項就是噴漆鋸條水性漆生產工藝的使用，20____年8月份，同事在網上聯系到了水性漆生產廠家，立即邀請其來我公司進行生產試驗，我親自帶領噴漆車間主任及相關人員，不分黑白晝夜，進行了無數次的試驗，通過近十天枯燥乏味的重復工作，終于試驗成功。不僅產出了合格優質的產品，還大大改善了員工的工作環境、降低了勞動強度、且基本杜絕了火災隱患與職業病的發生。更可喜的是很大程度上降低了噴漆鋸條的生產成本。我經過粗略計算，兩項每年就能為公司直接節省開支近30萬元。
三、品牌戰略的建立與實施
企業品牌戰略的建立與實施，對民營企業的發展具有理論和現實意義，也只有一個好的品牌產品才是企業最有效的競爭力!幸運的是，我們的老總具有了這樣的戰略眼光，早在多年前就進行的這以戰略的實施，繼20____年公司獲得省商標后的20____年再次提出申報中國馳名商標，并安排我來主抓這項工作，為此公司還為我配了一名得力的助手。說實話，在20____年頭一年的審報工作中，由于一開始的一些基礎資料便于搜集和整理，工作開展的還算比較容易和順利，沒想到隨著工作的逐步深入與資料所需范圍的逐漸擴展，難度愈來愈大，而且國家工商總局在20____年加強了馳名商標的管理，并提高了馳名商標的申報門檻，從每年審批900家降至每年不超于400家，更增加了我們的申報難度。在整個的20____年，馳名商標的申報工作牽扯了我很大的精力。我真的曾經心灰過，是老總給了我不斷的鼓勵和幫助，是同事給了我巨大的協助與支持，讓我重新燃起了斗志和希望。難也要做，不僅僅是為了前期投入的幾十萬元，而是為了我們鋼花鋸業的今后發展，更是為了公司近300名員工的追求與福祉。在公司領導與同仁的支持配合下，終于在20____年底，把所有申報資料整理完畢，爭取在____年三四月份報送中國國家工商總局。在整個的申報工作過程中，我不僅體會到了工作的艱辛，還感受到了工作的樂趣，更感悟到了企業的生存與發展，離不開從老總到員工的上下一致、萬眾一心!
____年的初步工作計劃：
計劃是提高工作效率的有效手段，寫工作計劃就是對我們自己今后工作的一次盤點和認知，讓自己在新的一年里做到清清楚楚、明明白白，知道要干什么，怎么去干。計劃更是我們走向積極式工作的起點。在新的一年里，我會著重以下幾點：
一、努力完成公司下達的各項生產任務，并積極的協助好配合好老總的各項工作。
二、繼續抓好職工的素質及生產安全的教育和培訓，杜絕一切質量及安全隱患的發生。
三、落實好所有生產設施的維護與保養工作，確保設備的合理使用及生產的順利正常。
四、為機加工與噴漆車間招聘合理數量的新職工，并督導其培訓。
五、在各部門各車間鼓勵開展技改創新活動，并協助相關部門負責人制定實施辦法。
六、積極協調好各部門各車間及同事之間的工作關系和私人關系，繼續努力改善公司風氣，為打造鋼花公司成為一個精誠團結、真正具有戰斗力的優秀團體，盡到自己的綿薄之力。
縱觀20____年全年的生產工作，雖取得了一定的成績，但也還存在較多的問題，如員工的精神面貌和工作激情的缺乏，個別員工團隊凝聚力和歸屬感的不強，甚至有些中層自滿情緒膨脹，等等這些問題，給公司造成了很多負面影響，如一些訂單的延期及一些安全事故的發生，我認為所有存在的這些不足，與我有著直接的責任，是我的管理還不夠完善，給公司和員工造成了損失和傷害，我在此誠懇的檢討自己，在新的一年里，我將在認真總結20____年度工作的基礎上，在____年里更加扎實的開展各項工作，加強業務知識學習，制定更加完善的規章制度和培訓計劃，實施有效的激勵措施，更新管理理念，不斷的提高自己與所屬人員的管理水平和綜合素質，以適應企業今后的發展，為公司發展壯大作出自己應有的貢獻!
企業年度工作報告3在集團公司領導下，公司按照年初確定的各項工作目標，以市場開拓為龍頭，以強化內部管理為主線，以調整結構、集中效益為手段，公司呈平穩發展的態勢。截止10月底實現經營開拓量12。45億元，簽約量9。53億元，完成總產值10。3億元。
一、積極調整經營開拓思路，搶抓市場先機
截止至20____年11月9日公司共參加投議標項目152項，中標74項，中標率為49%，累計完成經營開拓量12。45億元，簽約量9。35億元，完成了全年計劃開拓量17。3億元的72%。為使公司渡過難關，乘勢而上，公司把經營開拓放在首位來抓。
一是公司堅定不移地貫徹集團大市場、大項目、大業主的經營戰略，公司在年初就明確十大市場，二十大重點項目，領導親自掛帥，全過程跟蹤，使經營開拓保持平穩發展的態勢。
二是全面實施經營開拓三級聯動，由公司領導、市場經營部、各子分公司、項目部作為經營開拓的三個層面有機結合起來，在公司的統一調度下，三方協調開展營銷工作。領導班子推行領導營銷232制度，領導每個月至少拜訪2個及以上業主單位，至少拜訪3個及以上設計院，至少跟蹤2個及以上可靠的項目信息。同時，在各子分公司、項目部推行一院兩司三項目的經營理念。以確保了老市場不斷穩固，新市場不斷拓展。2014年僅湘鋼、新鋼和杭鋼三處老市場就中標8項工程，新增合同額1。3億元。在穩定老市場的同時，新開辟了貴州鋼廠，云南路橋、北京湖南大廈、南京鋼廠、印鋼等5個市場。
三是調整市場經營部的運營模式，將市場經營部一分為二，把市場開拓與投標報價分開，并取消了市場經營部的承包運營模式，使市場經營部所有員工一心一意開拓市場。四是健全規章制度，完善激勵政策，不斷提高經營人員的工作積極性，公司重新制訂了《營業開拓獎勵辦法》，使經營人員始終感到肩上有壓力，工作有動力，保證了中標率的不斷提高，20____年中標率達49%。五是進一步規范投標秩序，公司成立了投標評審委員會，確保投標報價的合理和準確，提前預防和鑒別合同條款中存在的風險，提高公司中標率，規避公司投標風險。
二、進一步加強基礎管理，提高企業競爭力
1、狠抓項目管理，提高企業管理水平
工程項目管理是公司的工作重點，我們以建設優質工程、精品工程為目標，強化項目管理，在施工中認真貫徹____質量體系標準，嚴格執行施工技術規范，實行領導對口監管重大項目及工作聯系點制度，確保項目工程的安全、質量、進度、成本等達到預期的目標。
一是狠抓項目質量管理，吸取沙鋼質量事故的慘痛教訓，為挽回二十三冶的聲譽，公司不惜一切代價，將沙鋼工程不合格的部分推倒重來，公司重新組建精干隊伍，領導前往現場親臨指揮，使該工程按期交工，并一次性驗收合格，得到甲方的充分肯定。______鋼質量事故后，公司努力創建精品工程，將______湖苑工程、____鋼鐵高爐工程、____號高爐易地大修工程、______大廈等工程列為公司重點項目。特別是要將______大廈工程打造成二十三冶的精品工程。
二是狠抓項目過程管理。認真執行項目規范化文件，抓好重點項目規范化管理的試點工作，對____國際廣場項目、______、____城北中學、____鋼鐵及______印象等姓名進行10+1規劃化管理培訓，并逐步推廣實施。對新開工的工程嚴格按照10+1規范化管理實施，切實加強項目基礎管理，實現降耗增效，提高了公司的整體管理水平。進一步加強工程項目和重點工程的監管，實行公司領導對口監管項目與工作聯系點制度，對在建項目的安全生產、工程進度、質量、文明施工及成本控制、10+1規范化管理制度執行等情況進行監管，以保證在建項目生產經營活動的正常運行。
2、安全生產平穩進行
(1)根據集團公司總體安排，結合公司的實際情況，調整了安全生產管理委員會，超過5000萬元以上的工程項目均設立了安全總監。各子分公司、項目部均成立了相應的安全生產管理機構，設置了專(兼)職安全員，從而形成了安全生產管理橫向到邊、縱向到底的管理體系。
(2)對在建工程進行地毯式安全質量大檢查，對檢查督查發現的各類隱患，特別是重大隱患，排查一處整改一處，一抓到底，隱患整改率達100%。
(3)在全司范圍內開展安全生產月系列活動，對全司所有在建工程進行隱患排查治理安全質量大檢查，組織公司員工進行查找身邊隱患安全知識競賽活動，充分發揮青年安全生產監督崗在安全生產工作中的作用，對各個監督崗進行一次全面檢查和評比，督促監督崗活動向規范化方向發展，為公司安全生產發揮應有的作用。
3、進一步加強人力資源管理
(1)根據公司的實際情況，進一步完善公司的組織架構，按10+1的總體構架對公司總部部室進行了調整，設立了辦公室，黨群工作部、規劃發展部、人力資源部、財務部、市場經營部、工程管理部、安全質量部、紀檢監察部、成本測算中心、破產遺留問題處理辦公室等11個職能部室。
(2)為滿足公司戰略發展對人力資源的需求，解決當前人才儲備不足的現狀，加快子分公司、項目部經理接班人和一級建造師的人才隊伍建設，為公司優秀人才晉升建立綠色通道，在全司范圍內實施1515人才培養專項工程，從今年到明年年底，公司將培養15名子分公司及項目部經理接班人，培養15名一級建造師。
(3)為適應公司發展的需要，保證公司整體戰略目標得以層層分解和落實，保證員工行動與核心價值取向和公司整體戰略目標一致，通過客觀評價員工的績效，進一步提高員工的工作積極性，全面推行績效管理試行辦法。
4、進一步加強財務管理
(1)制定和執行《資金和費用審批程序》、《開具發票及稅款繳納的規定》、《備用金管理規定》和《貨幣資金管理規定》等規章制度，進一步健全了財務管理制度，加強了對資金的監控力度，提高資金的使用效率，降低財務成本，保證生產經營資金需要，防范各種財務風險，全面實現對資金的集中管理。
(2)開展財務大檢查，對各子分公司、項目部的會計基礎工作、會計紀律、對公司下達的財務制度執行情況、生產經營的盈虧等情況進行檢查，對存在的問題，及時采取有效措施予以整改。
企業年度工作報告4今年是我司實施經營發展思路的第二年，是我司的經營能否取得突破，包括建材經營能否擺脫多年虧損的局面，打好翻身仗在內的關鍵一年，也是上級對我司進行托管重組，我司深化改革、進行資產重組的關鍵一年。一個企業關鍵是發展，企業沒有發展就談不上生存，講生存，發展是我黨執政興國的第一要務，發展對我司來講也是公司生存和發展和廣大職工利益能否得到保障的根本要求。
去年十二月公司工作會議上提出了公司新一年的工作要求，主題是發展中調整，調整中發展，努力做優做強做大主營業務。去年經營收入完成1.86億元，今年的工作計劃是經營總收入1.9億元，要求以2億為起點，達到2.2億，超過公司歷史水平，力爭超過2.5億，實現比20____年經營收入翻一番的目標。其中煤炭經營計劃是35萬噸，要求以40萬噸為起點，力爭達到60萬噸，超過公司計劃經濟時期原煤銷售54萬噸的歷史水平，實現比今年翻一番;油品經營要努力克服缺乏油庫硬件的瓶頸制約，爭取經營比去年翻一番;建材經營要求在去年減虧31萬元的基礎上，今年要調整經營策略，扭轉建材經營多年萎縮下滑的局面，打好翻身仗，要求經營收入達到1000萬元，力爭達到1500萬元，實現比去年經營翻兩番的目標;物業租賃收入計劃是1900萬元，力爭達到2200萬元，比去年2000萬元有所增長。這個指標是公司在逆境中求生存、促發展的經營指標，是開拓進取的經營指標，是公司實現再次創業的自尊、自強、自立指標。
要完成今年的經濟指標，壓力很大，困難很多。但是不管遇到什么困難，我們都要積極面對，知難而上，按照“穩健經營、理性投資、量力而行、持續發展”的經營發展思路和“合法、合理、合時、合算”的經營守則，自強不息，團結拼搏，走出一條適合我司生存和發展的路子。為此，對今年的工作提出以下幾點要求：
1、在新的一年必須以新的姿態全力完成今年的經營指標。
公司的經濟指標是全體員工的指標，應以該指標指引全體員工的行為，協調資源，規范公司組織、員工的行為，加強宣傳教育。各部門、各崗位都要以指標為尺度和要求，指引行動。具體要求：一是增強整體性與全局性觀念，各部門、各崗位都是公司的組成部分，要以統一的步調開展工作，凝聚力量;二是加強層級管理，大力提倡敢于面對困難，承擔責任，樹立敢于負責的風氣，不推卸責任;三是提倡工作的主動性和創造性，敢想敢干，不做傳聲筒，各部門要站在整個企業的角度提出意見，分析情況，解決問題;四是要有可持續發展的觀念，各部門、個單位所做的工作不僅要解決今天的問題，還要為今后的工作打基礎，創造條件，不制造障礙。每一個單位都有可持續發展的問題，要有整體概念、持續的概念，眼光放遠一些，多考慮今后可能出現的問題。
2、公司本部要為各單位起表率作用、帶頭作用，與時俱進。
重點要做好幾個帶頭人：一是帶頭講學習，提高自身素質，更新觀念，多些危機意識、競爭意識，提高工作水平，開闊視野。要善于從書本中學習，從工作實踐中學習，從從經驗教訓中學習，適應市場經濟的發展要求;二是帶頭樹正氣，營造有利于經營，有利于人才成長，有利于團結拼搏的氛圍，形成敢于負責的風氣;三是帶頭講效率。經營要講效率，工作也要講效率，濫竽充數、疲沓的行為不應再出現，經濟指標要量化到人，責任到人;四是帶頭講服務。服務體現工作作風，要增強為公司服務、為基層服務、為領導服務的意識;五是帶頭講發展。發展是硬道理，要圍繞經營這個中心努力工作，把經營搞上去，主動參與競爭，促進企業發展。
3、要大力提倡和培育團結協作、奮發向上的精神，形成團結協作，奮發有為的團隊精神。
4、進一步優化整合經營資源，優化資源結構。
發展集團審計我司提出的存在問題要大力進行整改，要規范內部管理，建立健全有關管理制度，大力開展增收結支，開源節流，樹立“過緊日子”的意識，改變大手大腳的習慣。有關部職能門要嚴格費用開支把關，堵塞各種漏洞，減少浪費，挖掘管理潛力，提高管理效率，要將管理費用減低10—20%。要大力改革分配制度，加強考核管理。在任期考核中除考核經營、利潤外，還要將節省費用作為重要方面;加強本部職能部門與基層單位掛鉤考核，增大掛鉤力度。
企業年度工作報告5第一，企業所處的外部和內部環境欠佳，面臨的形勢嚴峻。從宏觀上說，由于我市屬于老工業城市，包袱重、轉型慢、經濟欠發達，所以產業難興、人氣不旺、下崗人員多、購買力低下。第一產業的滯后，造成了商業流通企業發展緩慢。這是我們面對的外部環境。從微觀上說，市場林立，競爭對手多，外購內銷造成資金外流，費用增
大而毛利銳減，帶來的直接后果必然是銷售下降，利潤微薄，致使缺乏經營實力的業戶負債經營或關停。這是我們面對的內部環境。
第二，經歷兩次股權轉讓的沖擊，股東地位喪失，“打工仔”的事實形成，員工面臨的形勢嚴峻且不可逆轉。在擁有股權的排序上，我們已從第二位降到第五位，1373萬股股權，已經賣掉873萬股，剩下的500萬股已名存實亡，我們成了真正的無產者。在行政關系上，我們的命運掌握在董事會手中。換句話說總部在整個集團的地位已發生了質的變化。在身份上，我們經歷了國企職工、股份制企業員工、上市后的國有企業控股的企業員工和最終的民營企業控股“打工仔”這樣幾個變化。股權排序的變化和民營企業控股這兩次沖擊，對我們來說影響是很大的。
篇7
一、指導思想
以科學發展觀為指導，按照構建和諧社會的要求，本著“業主自愿、政府扶持、部門聯動、各負其責、相互協作、先易后難、分步實施”的原則，積極穩妥的開展老舊住宅小區綜合整治工作，全面提升老舊住宅小區管理水平。
二、總體工作目標
2007年的總體工作目標是完成新*區等5個老舊住宅小區綜合整治與改造工作。整治工作完成后，基本恢復管理運行功能，建立長效管理機制，實施社會化、專業化、市場化的物業管理，達到環境整潔、生活方便的目標。
三、工作內容
老舊住宅小區綜合整治與改造工作包括環境整治、聯合執法、配套設施建設和實施物業管理等四個方面。具體內容如下：
（一）環境整治的主要工程項目
房屋修繕類：
1、外墻面的涂料粉刷；
2、破損落水管整修、更換。
綠化調整類：
1、花草樹木調整，草坪鋪設、補種、修剪；
2、原有景點及休閑健身場所整修、完善；
3、路沿石修補、破損窨井蓋整修、更換。
（二）管理用房和公共設施項目建設
1、物業管理辦公用房和經營用房的修補、建設或增補、擴建。
2、居民委員會、警務室、社區活動中心用房的修補、建設或增補、擴建。
3、宣傳欄、告示牌的增設。
4、公共場地的硬化、增補、修補。
5、電子監控設施和房屋的整修、補建、擴建。
6、封堵院門、增設大門。
（三）聯合執法工作
1、違章建筑、棚廈，侵占公共場地、破壞和損毀綠化現象的清理整頓。
2、馬路市場、攤點的清理。
3、建立統一的廣告設施，依法清理野廣告。
4、對占用或閑置的公建配套設施及其收益進行清理、清退或調整，明晰產權歸屬。
（四）實現物業管理工作的轉軌
1、籌建小區業主大會和業主委員會或進行換屆選舉。
2、建立業主大會、業主委員會工作運行和物業管理各項制度。
3、由業主大會選聘物業管理企業。
4、做好房地產開發企業與業主委員會之間的住宅小區移交接管工作。
四、項目管理要求
各有關部門應當按照工作要求，對列入整治計劃的老舊住宅小區基本情況認真研究，明確整治內容和標準，做到精心組織、精心管理、精心施工。
（一）綜合整治項目要以公開招標方式確定施工單位，實行項目經理負責制。
（二）綜合整治項目要嚴格按照基本建設程序辦理相關手續，并嚴格執行工程監理、合同管理、工程造價審計規定；整治項目和范圍要在業主大會批準的范圍內，在相關小區公示，接受居民的監督。
（三）綜合整治項目要對規劃設計、工程建設、竣工驗收實行全過程跟蹤管理，保證工程質量，嚴格控制造價。
（四）綜合整治項目要嚴格按計劃進度要求組織實施。
五、工作職責
（一）各街道辦事處的工作職責
1、牽頭做好住宅小區綜合整治與改造工作的宣傳和政策解釋工作。
2、抓好居民委員會的建設，與市民政局聯合，完善居民委員會組織。
3、組織業主大會和業主委員會的成立或換屆選舉工作，與市建設局等有關部門配合，做好業主委員會工作制度建設、移交接管和選聘物業管理企業工作。
（二）各相關部門的工作職責
市建設局：
1、按照市政府確定的工作目標要求，做好老舊住宅小區綜合整治與改造工作的組織協調；
2、具體負責市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組辦公室的日常工作；
3、負責對小區內占用或閑置的公建配套設施及其收益進行清理、清退或調整，明晰產權歸屬；
4、負責組織小區綜合整治與改造工作的建設、竣工驗收、移交接管的指導、監督工作；
5、負責供氣、市政、園林、環衛設施檢修、改造、維護工作；
6、按照市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組的要求，抓好綜合整治工作進度的安排、調度、檢查；
7、監督指導物業管理工作的實施。
市規劃局：
1、負責審定小區封閉和配套設施的補建方案，并提供相關的配套資料；
2、以原有規劃設計要求為依據，負責落實應當由房地產開發企業需要增補配套完善的設施設備具體指標。
市城市管理行政執法局：
1、負責拆除小區內的違法建筑、設施；
2、會同市工商局等相關部門對小區內的馬路市場、亂設的攤點進行清理整頓。
市工商局、民政局、經貿局：配合各街道、各部門做好其職責范圍內的工作。
市物價局：負責物業管理服務費等收費標準的審定工作。
市勞動和社會保障局：配合民政部門確定困難家庭物業管理服務費、綜合整治與改造費的補助方式、標準。
市財政局：負責做好市財政撥付資金的及時到位，協助做好工程造價的審計工作。
市公安局：協助各街道、各部門做好老舊住宅小區整治與改造工作，保障聯合執法工作的實施，維護整治與執法工作秩序，依法查處破壞小區公建配套設施等影響公共安全的行為。
相關管線、設施設備專業管理單位：供電部門負責小區內供電線路、設施設備調整方案的制訂和實施；供水部門負責小區內供水線路、設施設備調整方案的制訂和實施；供氣部門負責小區內供氣線路、設施設備調整方案的制訂和實施；廣電部門負責小區內廣電線路、設施設備調整方案的制訂和實施；通訊部門負責小區內通訊線路、設施設備調整方案的制訂和實施。
六、資金來源
（一）按照原有的規劃設計要求應當配備而未建設的房屋和設施設備，由原房地產開發企業承擔補建和改造資金。
（二）專業管理部門負責管理的管網設施設備由各專業管理部門負責。
（三）其他改造資金采取以下方式籌集：
1、設立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的新興北區、新興南區和荊河小區籌集方式
(1)市財政承擔20%；
(2)原房地產開發企業承擔30%；
(3)所屬街道財政承擔10%；
(4)業主承擔40%，從物業共用部位、共用設施設備專項維修資金中列支。
2、未設立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的奎文北區和饃饃莊小區二期籌集方式
(1)市財政承擔50%;
(2)原房地產開發企業承擔30%；
(3)所屬街道承擔10%；
(4)按照有關規定建立或續籌物業共用部位、共用設施設備專項維修資金，或按照實際需要，向業主收繳綜合整治與改造費用的10%。
七、實施步驟
（一）動員發動和調研摸底階段（3月24日至3月31日）。市政府組織召開全市老舊住宅小區綜合整治動員會議，各部門、街道辦事處按照會議要求，做好層層動員，通過電視、報紙、廣播、網絡等開展宣傳工作。同時組織人員開展調研，核算費用，做好各項前期準備工作。
（二）實施綜合整治與改造階段（4月1日至11月10日）。各街道辦事處、各部門按照分工，加強協作，開展全面整治與改造工作。
（三）檢查驗收和總結表彰階段（11月11日至11月30日）。市政府辦公室會同有關部門將對全市老舊住宅小區綜合整治與改造工作進行全面檢查驗收與考核，表彰在活動中涌現出的先進單位和個人。
八、保障措施
（一）加強組織領導，形成工作合力。為加強對老舊住宅小區綜合整治工作的領導，市政府成立以市委常委、常務副市長楊位明同志任組長，市長助理王文奎，市政府黨組成員、建設局局長周長秦同志任副組長，行政執法、規劃、水務、民政、物價、工商、勞動和社會保障、經貿、廣電、供電、公安、財政等部門和荊河、龍泉、北辛、善南街道主要負責人為成員的領導小組。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，周長秦同志兼任辦公室主任，朱紹猛同志任辦公室副主任。市政府各部門、街道辦事處也要成立專門機構、抽調精干力量，積極主動的做好配合工作，把老舊住宅小區綜合整治工作與構建和諧社區結合起來，與落實政府工作報告的任務結合起來，與切實改善群眾生活和居住環境結合起來，進一步明確責任，細化目標任務，形成合力，大力推進老舊住宅小區綜合整治工作。
（二）抓好業主委員會、居民委員會的組建和換屆工作。按照法定的程序，組織成立業主大會、業主委員會和居民委員會等基層自治組織，對已經成立業主大會、業主委員會和居民委員會的，加強制度建設，促進其依法開展工作。
（三）進一步明確任務，積極開展綜合整治與改造工作。各房地產開發企業要在制訂老舊住宅小區綜合整治預算的基礎上，經有關部門批準后，按照本方案進行落實，并同步做好施工隊伍的招標、工程造價的審查、施工監理與行政執法等工作。
（四）做好物業管理企業的選聘和住宅小區的移交接管工作，建立長效管理機制。進行綜合整治改造后，盡快完成住宅小區整體移交接管，由業主委員會選聘物業管理隊伍后，物價部門要及時審定物業管理服務收費標準，實施物業管理。同時，居民委員會要做好計劃生育、優軍優撫、幫教扶貧、人民調解等工作。有關部門和所屬街道辦事處要加強配合和業務指導，加強業主委員會與居民委員會、物業管理企業的協作，建立長效管理機制。
篇8
第1條:顧問服務之宗旨
為配合xx市『xxxxx之交付使用及檢討改善已交付使用之物業管理之資素,使往后能令該物業服務保持在一個高的水平,甲方同意委托乙方為上述發展專案提供專業之管理顧問服務,務求使該物業順利交付給業戶使用,同時設立完善管理制度使甲方為該物業成立之管理處管理職員能于最短時間內獨立管理整個項目。
第2條:物業管理顧問期限
1、 本合同前期(交付使用日前)為前期物業顧問服務期由x年x月x日起至x年x月x日止,為期x個月。
2、本合同后期(交付使用日后)為物業顧問常務期由x年x月x日起至x年x月x日止,為期x個月。
第3條:前期物業管理顧問的內容/服務范圍包括如下事宜:
1、評估住宅小區規劃設計及設施設備。
1.1 從管理角度提出對建筑物設計圖紙的意見,含包括對日后物業管理有正面及直接影響的意見。
1.2從日后管理的角度,分析物業建造的選料及安裝方法等,減少遺漏工程,改善設備使用效果,減輕后期管理之壓力。
2、評估各機電房的規劃位置,原機電設備合理充分利用
2.1 建議小區內之配電房、水泵房、煤氣調壓站、污水處理站、水池等之適當位置,使日后管理運作能更為流暢,節省資源。
2.2協助制定管理維修保養計劃。
3、 建筑材料設備的適用性之專業意見。
3.1 提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。
3.2提供功能布局的有關專業管理意見,減少日后管理期間操作成本及使物業經濟效益增加。
3.3 建議成本保護方案,減少因施工對材料可能造成的損害。
4、 協助發展商銷售方面
4.1于物業銷售期間,針對物業基本情況而設計適合其日后運作之物業管理方案。
4.2 x年x月x日展銷會期間,派一名顧問人員親臨xx展銷現場x天,配合發展商進行銷售宣傳,以及配合物業管理公司解答客戶有關物業管理之咨詢。
4.5 制定公約條款及管理守則
4.5.1 根據發展商提供之公約樣本,與發展商之指定法律代表商討,參照發展商之意見,協助制定符合政府規定及xxxx之特定公約內容及細則。
4.5.2 制定一套符合xxx所設定之管理規章。
4.5.3 制定xxx業戶手冊、裝修流程、裝修守則。
4.6 協助物業管理公司開辦事宜。
4.6.1 建議管理處辦公位置。
4.6.2 就組建管理隊伍、管理結構設置提出建議。
4.6.3 提出管理處內部裝修要求意見、購置各類家居、工具、文具用品,以及印制各式表格、信函和信封的專業建議。
4.7 配套設施的安排及管理建議
由物業管理角度,基于小區設計圖紙或設計方案,提供小區配套設施意見。
4.8 管理費預算
4.8.1 針對物業日常運作支出,作出評估,制定年管理費預算案。
4.8.2 依據預算案,建議管理費金額。
4.8.3 制定收取管理費之運作程序。
4.8.4 建議管理處帳目之控制程序及安排。
4.9 移交住宅小區單元用戶之程序
針對物業移交用戶之程序,提出關于用戶應知事項、移交流程裝修須知、運送物件安排等相關事宜的專業意見及相關文案資料。
4.10 物業交付期間之保安控制
4.10.1 對小區全部公共地方、機械機電室及小區周邊范圍之保安評估。
4.10.2 制定適合xxxx之保安制度。
第6條:物業管理顧問服務方式
6.1 前期(交付使用日前)物業管理顧問服務期:由x年x月x日起至x年x月x日止(為期x個月)定期到場召開物業管理顧問會議合共x次(每次為期x個工作日)完成上述第4條之服務內容。
6.2 后期(交付使用日后)物業管理顧問服務期:由x年x月x日起至x年x月x日止(為期x個月)提供不到場式物業管理常務顧問服務,由乙方指定一名顧問人員通過電話/郵件/傳真等方式提供咨詢服務。
第7條:物業管理顧問服務費及付費方式
7.1 前期(交付使用日前)顧問費用合共xxxxx。付款方式:
-簽署本合同日起七天內支付首期顧問費用xxxx.
-第二期顧問服務費用xxxx于x年x月x日之首十四個日內支付。
7.2 后期(交付使用日后)常務顧問費用合共xxxx。付款方式:
-首期顧問費用xxxx于x年x月x日之首七天內支付。
-第二期顧問費用xxxx于x年x月x日之首七天內支付。
7.3 以上所述相關費用由甲方根據合同按期及時向乙方支付。
7.4 上述物業管理顧問費用已包括乙方派員至現場之一切差旅費。
7.5 顧問費用由甲方撥付至乙方指定帳戶十天內,乙方提供收款收據予甲方。
7.6 延期支付的顧問費用,甲方需向乙方支付滯納金(按月息千分之五計算)。
第8條:雙方責任與義務
8.3 甲方責任:
8.3.1甲方應尊重并接納乙方委派之顧問所提出合理的物業管理辦法及適當的培訓人員計劃,做好管理工作。
8.3.2甲方為乙方提供的物業管理技術負責有嚴守商業機密的義務, 此所稱機密僅限于上述專案乙方提供的所有書面的物業管理計劃、規劃、制度、培訓課程、會議記錄、技術資料、應變辦法等。
8.3.3甲方由于歷史或現時原因造成的任何與第三者之糾紛、爭議等與乙方無關,但由于乙方所派顧問人員在工作中造成的糾紛、爭議,乙方由責任妥當處理。
8.3.4甲方應按本合同支付乙方顧問費用。
8.3.5甲方承諾本合同中所有條款保密,不對外公開。
8.3.6 乙方委派的管理顧問人員在物業的工作是以完成本協定乙方義務為限,如果超越工作職權范圍所引起的任何損失,乙方不承擔任何責任。
9.4 乙方責任:
9.4.1 乙方應按期限向甲方提交檢討報告,提供可行性建議。
9.4.2 乙方應按合同負責xxxxx物業管理全面的規劃、建議、指導和培訓,提供有關物業管理技術,以保證物業的管理質量。
9.4.3 定期向甲方提交管理顧問工作報告,檢討工作。
9.4.4 乙方負責為甲方嚴守商業機密的義務,此處所述之商業機密僅限與各業主的資料及甲方提供之有關內部營運書面之資料。
第10條:合同終止事由
10.1 除發生下列10.2之情況,立約雙方在合同生效期間不得終止本合約;立約雙方之任何一方要求終止本合約必須提前至少60天以書面通知對方。
10.2 本合同可在下列情況下終止:
10.2.1甲方或乙方嚴重失職及未能履行本合同所列明的任何責任,蓄意或故意違約,而在對方給予一個月通知后仍無改進或采取適當之補救措施。
10.2.2 若乙方公司解散、停止經營、轉讓或因重組或合并以外之任何原因而清盤,乙方須事前給予甲方書面通知。
10.2.3 若乙方未能按本合同第6條按時收到顧問報酬時,乙方有權于提出七天通知后,馬上終止合同。
10.2.4 簽約雙方任何一方,由于戰爭、嚴重火災、水災、地震等不可抗力而喪失履約能力,由受災方提供當地官方權威證明后,本協定自動終止。
第11條:違約責任
11.1 如乙方于合同期內按甲方之指示全力執行本合同所要求之責任,甲方應于合同期內完全補償乙方(包括其雇員及代表人)因執行本合同之要求而受到之任何損失,一切訴訟、訴訟程序、索償及咨詢所引起之有關費用(包括聘請律師及其他專業人士費用)以及賠償責任。但在乙方或其雇員或其人蓄意或嚴重疏忽、過失、違約或違法的情形,同樣相應承擔上述賠償責任。
11.2 如甲方非因第10.2而終止合同(處理的方式已于該條款中注明),甲方應賠償乙方所有由此而發生的合理支出、費用及因終止本合同而所受到之直接經濟損失。
第12條:爭議解決
12.1 雙方在履行本合同如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,可提出仲裁委員會仲裁,仲裁裁決是終局的,對雙主均具有約束力。
第13條:其他事項
13.1 雙方可對本合同的條款進行修訂、更改或補充,以書面簽訂補充協定,有關之補充協定與本合同具有同等效力。
13.2 若本合同內由任何條文于任何法律下成為無效,非法或不能執行時,本合約其余條文之有效性、合法性及執行性并不因此而受損。
13.3 本合同的制定是根據中華人民共和國的法律。
13.4 任何與本合同有關之通知或通訊應以中文書寫,并以郵寄、電傳、或專人送交方式送到本合同內注明當事人之地址。
第14條:合同生效
14.1 本合同雙方代表簽字及加蓋公章,乙方落實收到首期物業管理顧問費用后即時生效。
14.2 本合同正本一式兩份,具有同等法律效力。甲乙方各持一份存檔。
篇9
[關鍵詞]公租房；土地財政；配建
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.16.107
1 引 言
2014年3月17日國務院辦公廳《2014年政府信息公開工作要點》提出“全面公開城鎮保障性安居工程建設項目信息、加大公租房配租政策及實施情況公開力度”。3月23日《國務院關于落實（政府工作報告）重點工作部門分工的意見》強調“提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行”。采取市場化運作方式，為公租房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持，促進房地產市場持續健康發展。2我國目前公租房的實施現狀
公共租賃房概念的提出是國家保障體系面向“非低收入群體”的理念轉變，其出發點是政府認可那些非傳統意義上的低收人群體――“夾心層”，也需要政府的幫助。公租房能增加城市的可支付性住房供給，降低低收入人群的居住成本，有利于他們融入社會主流生活，提高技能水平。
自從總理在2009年《政府工作報告》中首次提出大力發展公共租賃住房以來，我國公租房正式開始起步，2009年和2010年建設的數量相對較少，到2011年建設數量呈現了大幅度的增加，上升到了22.4%。其中2011年12月29日，上海首批市籌公租房項目――馨寧公寓正式啟動供應；2011年3月2日，重慶首個公租房項目――民心佳園的首批15281套公租房完成配租；2011年8月，北京亦莊開發區的鹿海園四里小區X3F1園區配建公共租賃房順利人住；隨后，廣州8家企事業單位，利用自用土地建設5825套為公租房。在2014年6月，北京市公布了8000套左右的公租房房源信息，并啟動意向登記。但由于公共租賃住房制度的建設是一項復雜的系統工程，目前我國的公共租賃住房制度在發展中不可避免地還存在一些問題。
3 我國公租房實施過程中存在的問題
3.1 短期成本巨大，與地方政府的土地財政沖突
首先，中央與地方政府責任分擔機制不合理，建設任務自上而下層層攤派，而中央政府投入少，地方政府投人多，住房政策以短期臨時行政干預為主，尚未形成長期制度化的住房保障政策，無法從根本上激勵地方政府提供住房保障。公租房的建設實施只依賴于地方政府投入多的行政化運作約束，地方政府在財力約束下，難以繼續擴大公租房的供應規模。其次，公租房項目自償性較差，融資體系的可持續性存在困難，甚至現金流難以覆蓋貸款利息。再次，土地資源稀缺，商品房用地和公租房用地沖突，商品房土地為地方政府持續貢獻土地出讓收益，公租房需要地方政府持續投入財政資金進行開發和運營，地方政府難免陷入兩難的境地，最終以“經濟人”的角色選擇加大商品房用地供給，相對減少公租房的用地，以至于減少其建設規模。
3.2 社會分層和貧富分化的標簽化
地方政府建設過于集中，且為了節省用地成本，連片開發、連片建設，加大了集中片區的管理難度。公租房小區物業管理難以為繼，不排除在特定的情況下，形成“貧民區”的可能。再者由于用地成本，選擇在遠郊建設，使得住戶加大了居住成本和通勤成本，為了進城就業，出現空置率，也極易形成“暴亂區”和“貧民區”，進一步出現社會分層和貧富分化的標簽化，貧困的聚集和再生產，阻塞社會流動。
3.3 分配有失公平，誠信缺失
由于缺乏科學的衡量方法和透明的個人信息，通常只有民政部門才知曉當地每個家庭的具體經濟信息。主管部門無法獲取申請對象的完整且真實的信息，進而住房保障部門無法動態查詢、審核、監督，或者是這些信息分散在各不相同的業務部門，無法統一集成使用，導致項目不能單獨的服務于中低收人人群，也可能有較高層次人群人住。公租房低廉的入住價格也有可能誘導尋租，滋生腐敗，削蝕制度公平的基礎，導致公租房分配有失公平。
4 建議和對策
4.1引入政策資金，降低融資成本
一是政府方債券融資：借助發行公租房建設項目所在地的融資平臺發行私募債，即向公租房所在地區的企事業單位，社會團體或個人發行為本地區公租房建設項目籌集資金的地方債券。二是引導開發企業長期持有公共租賃房物業，并通過租金收益獲取投資回報的盈利模式。三是以市場化進行公共租賃房的投資、開發和建設，有利于“投資一置地一建設一租賃一運營”業務模式的形成。最后還可以嘗試允許公租房建成小區產權和項目股權的轉讓，降低投資者退出門檻以吸引更多社會資金進入公租房投資領域股權轉讓，但不得按套轉讓。
4.2 強化社會監督，完善政府管制
各區縣住房保障管理部門負責本行政區域內公共租賃住房后期監督管理工作，對公共租賃住房產權單位進行指導、監督和檢查，依照規定組織相關部門對公共租賃住房承租家庭資格進行復核。公共租賃住房產權單位應負責租賃管理、物業服務等工作，并協助住房保障管理部門加強承租家庭資格動態管理，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）及社區管理部門等開展社區服務。
4.3 建立誠信體系，確保公平分配
住房城鄉建設主管部門建立本市公共租賃住房管理信息系統，完善公共租賃住房使用情況、申請輪候家庭及配租家庭動態檔案，實現全市動態管理。公共租賃住房產權單位和區縣住房保障管理部門應及時將公共租賃住房使用情況、承租家庭信息變動情況錄入公共租賃住房管理信息系統，保證信息準確。
4.4 多元混居社區，創新管理模式
多元混居的異化社區模式是以不同職業、文化背景的群體以自己的實際支付能力為前提，共同居住在不同價位梯度的社區，形成利益互補的社區，和諧相處優勢互補，形成共同生存的一種居住模式。例如社會結構的混合、公共服務設施的混合，促進公共服務的均等化。這種模式可以實現設施共建共享、布局優勢互補，讓中低收入人群消除距離感，增添歸屬感。并促進社區和諧，增加發展機遇，凸顯社會平等，提高住區文明，創新管理模式。
4.5 實行配建手段，減少財政虧損
為提高土地的利用價值，減少地方政府在公租房建設實施過程中地方財政的虧損，將在商品房建設項目中，配套建設公租房作為土地出讓或者劃撥的條件之一。即在新建商品房項目中，配比建設一定比例的公租房，由土地競得人根據公租房的建設標準，按照規定比例、總建筑面積、套數、布局和套型等要求配套建設，建成后房屋由政府按照約定方式回收或回購，再進行分配。
篇10
隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？
二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度?！段飿I管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。
（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。
新出臺的《物業管理條例》對于業主委員會內部法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款，即“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是在其他一些條文中也間接地體現出了業主委員會在內部法律關系中所處的地位。例如，《物業管理條例》第六條第二款規定：業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員和監督業主委員會的工作的權利。第十一條規定：業主大會履行選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作的職責。第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業主委員會與全體業主之間存在著一種民事法律關系。所謂，是指人在權范圍內，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業主委員會與全體業主的法律關系中，全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的，由于其自身無法完成物業管理活動，故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業主委員會被選舉產生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規定：人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應視為該人所自為；惟相對人明知其權，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業主的授權之下，是在其權范圍之內；并且物業管理企業對此也顯然是明知的。所以盡管業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構成要件，仍然屬于行為。在業主委員會與物業管理企業所簽訂的物業管理委托合同中，除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業主。上述這些內容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業主委員會與全體業主的上述法律關系，可以認定為是民事法律關系，其中業主委員會系人，全體業主系被人，業主委員會所的民事法律行為系與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。
但是，民事法律關系并不足以完全揭示或概括業主委員會與全體業主之間的法律關系。因為《物業管理條例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十五條規定：業主委員會履行監督業主公約的實施的職責。第五十一條規定：因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。第六十七條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規定，業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系。其中，業主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關系中處于管理者的地位；而全體業主則處于被管理者的地位。
（二）業主委員會的外部法律地位所謂業主委員會的外部法律地位，是指業主委員會相對于除了全體業主和業主大會以外的其他特定主體（依據《物業管理條例》的規定，主要包括物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會）所具有的法律地位。對于業主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業管理條例》的有關規定，我們可以將業主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。
《物業管理體條例》第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，以及及時了解業主、物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行物業服務合同的職責。第三十五條規定：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。第五十一條規定：物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。依據以上條文的規定，我認為：業主委員會與物業管理企業之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業主委員會與物業管理企業的法律關系中，由于業主委員會其自身沒有能力進行物業管理，故只能委托具有管理能力的物業管理企業代為自己進行管理。一旦業主委員會與物業管理企業協商一致，在物業管理委托合同上簽字，便意味著物業管理委托合同的成立。物業管理企業在物業管理委托合同規定的范圍內為業主委員會實施物業管理的事務，而業主委員會則在全體業主及業主大會的授權下向物業管理企業支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關系。上述內容，完全符合委托合同的法律性質，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業主委員會與物業管理企業的法律關系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關系，其中業主委員會是委托人，物業管理企業是受托人，委托的內容是業主委員會所在居住小區的物業管理事務。
業主委員會除了在與物業管理企業的法律關系中處于委托人的地位以外，《物業管理條例》第十六條還規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。第十九條規定：業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規定：業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；在物業管理區域內，業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督；業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關系。所謂行政管理法律關系，是指作為行政主體的行政機關和法律、法規授權的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發生的關系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業主委員會作出的決定違反法律、法規時，房地產行政管理部門無須與業主委員會協商或是征得其同意，而可以直接在《物業管理條例》規定的范圍內通過自由裁量，單方面地選擇責令業主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業主委員會選舉產生后，則必須無條件地強制性地向所在區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；并且，業主委員會協助、配合公安機關和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關部門的行政處罰。以上內容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結論：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關系，房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會作為行政管理主體，業主委員會則處于行政相對人的地位。
三、業主委員會的權利和義務在明確了業主委員會在各種法律關系中的法律地位以后，其權利和義務便顯得十分明晰了。基于業主委員會內部法律地位和外部法律地位的劃分，其權利義務也可以劃分為內部權利義務和外部權利義務。
（一）業主委員會的內部權利義務所謂業主委員會的內部權利義務，是指業主委員會基于其內部法律地位而產生的、在與全體業主和業主大會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在內部法律關系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內部權利義務也可以劃分為行為中的權利義務和管理行為中的權利義務。
1.行為中的權利義務業主委員會在與全體業主（包括業主大會）的民事法律關系中處于人的地位。人在民事法律關系中的權利義務主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經被人同意或有不得已的事由發生，不得將事務轉委托他人處理。（2）人應謹慎、勤勉地行使權。人不履行勤勉義務，疏于處理事務，使被人設定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應向被人忠實報告處理事務的一切重要情況，以使被人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在事務處理完畢后，人還應向被人報告執行任務的經過和結果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽热荩瑯I主委員會在與全體業主的民事法律關系中，所具有的權利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同。業主委員會是由全體業主在業主大會中選舉產生的，其代表全體業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，必須在權的行使范圍之內。只有業主委員會在權行使范圍之內代全體業主簽訂的物業管理委托合同，才對全體業主具有法律效力。如業主委員會沒有得到全體業主或業主大會的授權或超越其權的行使范圍同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，則該合同對于全體業主沒有法律效力。此外，業主委員會在同物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，必須以自己的名義。非經全體業主或業主大會追認，業主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業主都沒有法律效力。（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督。作為全體業主的人，業主委員會在每年召開業主大會時，應當進行年度總結，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業管理活動向全體業主進行詳細的說明，并對財務狀況作出年終結算和新一年的預算。此外，在業主大會上，業主委員會還應當接受全體業主對于其各項物業管理工作的監督。當業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者和物業管理企業串通、損害全體業主利益的，可以拒絕承認業主委員會所為民事法律行為對全體業主的法律效力，其法律效力僅及于業主委員會自身；如果全體業主的利益受到損害，還可以要求業主委員會和物業管理企業承擔連帶責任。（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。業主委員會與全體業主之間的民事法律關系之所以產生，是因為全體業主由于自身專業知識和技能的缺乏而利用業主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權益，實現自己的利益。因此，業主委員會在行使權時，必須從全體業主的利益出發，維護其權益，增進其福利。《物業管理條例》規定業主委員會成員必須從業主中選舉產生，所以業主委員會成員也是業主之一，其維護全體業主的權益實際上也是在維護自己權益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權，為全體業主的利益服務。
2.管理行為中的權利義務業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系，處于管理者的地位。管理者在管理關系中所具有的權利義務主要包括檢查權、調查權、建議權、移交處理權、獎懲權以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業主委員會與全體業主之間具體的管理關系中，業主委員會的權利義務有：（1）監督全體業主對于業主公約的實施。所謂業主公約，依照《物業管理條例》第十七條的規定，是指由業主大會制定的、對有關物業的使用維護管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業主具有約束力的規范性文件。業主委員會有權對全體業主在日常生活中實施、遵守業主公約的情況進行檢查；對于業主違反業主公約的行為，業主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規和業主公約規定的范圍內進行一定的處罰；對于嚴重違反業主公約且拒不改正的業主，業主委員會還可以移送上級房地產行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據《物業管理條例》第五十四條的規定，是指屬業主所有的、專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區、直轄市的物業管理條例中，都將這部分資金劃歸業主委員會管理。但是，業主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業主共同利益的、物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在業主大會召開期間，應就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業主作出詳細的說明，并接受其質詢。業主一旦發現業主委員會的管理行為超越了法律、法規和業主公約規定的職權范圍，或違反有關法律、法規的規定，可以變更或撤銷其行為；如發現其上述管理行為給業主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業主發現業主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，由他們負責追回。
（二）業主委員會的外部權利義務所謂業主委員會的外部權利義務，是指業主委員會基于其外部法律地位而產生的、在與物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在外部法律關系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權利義務也可以劃分為委托合同中的權利義務和行政管理行為中的權利義務。
1.委托合同中的權利義務業主委員會在與物業管理企業之間存在的委托合同的民事法律關系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權利義務主要包括：（1）指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權讓與第三人。（2）監督受托人處理委托事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結合以上內容，業主委員會在與物業管理企業的委托合同中所具有的權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理。業主委員會在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，將自己所在小區的物業管理事務交由物業管理企業進行處理。依據1997年建設部、國家工商行政管理局印發的《物業管理委托合同示范文本》及國務院《物業管理條例》的規定，物業管理委托合同中只要應該包括業主委員會與物業管理企業的名稱、物業的基本情況、物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。在委托管理的期限內，若物業管理企業沒有違反《物業管理委托合同》，業主委員會不得單方面提前終止合同，將物業管理事務讓與其他物業管理企業實施；否則就將按照合同中規定的違約責任向原物業管理企業賠償損失。（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同。業主委員會須定期檢查監督物業管理企業履行物業管理委托合同、實施物業管理事務的情況，檢查監督的內容主要應該包括物業管理企業對于物業管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業管理委托合同中規定的服務質量以及物業管理費用的具體收支狀況。對于物業管理企業違反物業管理委托合同的行為，業主委員會應明確指出、限期整改，如物業管理公司未能在規定的期限內整改或拒不整改的，業主委員會有權按照物業管理委托合同中的有關條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業管理公司進行賠償。此外，業主委員會還應當收集業主和物業使用人對于物業管理事務的意見和建議，轉告物業管理企業。（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用。對于物業管理企業在日常物業管理事務中支出的，用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業主的利益，業主委員會有審查物業管理企業提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業管理企業支出費用的必要性與合理性的前提下，經業主大會同意，才能向其支付該費用。若未經業主大會同意或業主大會不同意支付，則業主委員會不得私自從專項維修資金中向物業管理企業支付任何費用，否則支出的資金由業主委員會自行償還。（4）協助物業管理企業收取物業管理費。雖然簽訂物業管理委托合同的是業主委員會，但由于其與全體業主之間存在著“隱名”的民事法律關系（前文已有論述），物業管理委托合同中規定的物業管理費應由業主支付。如有業主拖欠或拒付物業管理費，物業管理企業不能直接以業主委員會為被告提起民事訴訟，但業主委員會仍然負有協助物業管理企業督促業主支付物業管理費的義務；若物業管理企業以拖欠、拒付物業管理費的業主為被告提起給付之訴，則業主委員會負有配合其訴訟的義務。
2.行政管理行為中的權利義務業主委員會在與房地產行政主管部門、公安機關、居民委員會的行政管理法律關系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關系中的權利義務有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執行公務的行為予以配合、協助。（4）接受行政主體監督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權陳述、申辯。（6）向有關國家機關提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會具體的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。為了使房地產行政主管部門更好地了解和管理業主委員會所在物業小區的物業管理事務，這次《物業管理條例》規定了業主委員會備案制度。當業主大會選舉產生業主委員會后30日內，業主委員會須向所在區、縣人民政府房地產行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業主大會成立簡要過程、業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議和業主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業主委員會選舉產生的過程符合《物業管理條例》的規定并提交了所需的全部材料，房地產行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業主委員會成員變更、業主公約內容修改或其他業主委員會備案的事項發生變化時，須重新備案。（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作。依據《物業管理條例》第二十條第一款的規定，業主委員會負有配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作的義務。當公安機關、居民委員會出于維護物業小區社會治安的目的，需要查閱業主公約、業主大會紀錄、全體業主名單、物業小區建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業主委員會應當主動予以提供。當公安機關、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業小區內共用部門或公用設施時，業主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業主委員會若發現物業小區內的社會治安出現異常情況，應及時通知公安機關和居民委員會。（3）接受房地產行政主管部門的監督。依據《物業管理條例》有關條款的規定，業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。若其作出了違反法律、法規的決定，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定。業主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數額2倍以下的罰款。業主委員會擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業主委員會在規定的期限內向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門申請備案，若其選舉產生的程序符合法律規定且提交了所需的全部材料，而房地產行政主管部門對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業主委員會不服房地產行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業主委員會及全體業主造成的損失進行補償和賠償。
四、立法缺陷與現實中存在的問題在明確了業主委員會的法律地位和應該具有的權利義務之后，再回過頭來看國務院的《物業管理條例》，不難發現其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：
（一）業主委員會成立數量少《物業管理條例》第十一條明確規定業主大會履行選舉業主委員會委員的職責，第十六條規定業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；但由于《物業管理條例》中對于業主委員會的成立及備案沒有做強制性的規定，也沒有規定業主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區（尤其是中西部地區）業主委員會數量極少的現狀。據有關數據統計，現實中由于業主這方面意識的欠缺，向房地產行政主管部門備案的業主委員會相對于物業小區而言，數量相當少。例如烏魯木齊市的物業管理公司大大小小已達242家，物業管理行業已初具規模。然而與之極不協調的是，全市830多個住宅小區（包括高層大廈），僅有50多個小區成立了業主委員會，與物業管理公司的數量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業委會數量少制約物管發展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產管理局下發了《濟南市住宅區業主委員會產生辦法和議事規則》，濟南市民可以據此組織成立業主委員會。但經過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業主委員會的小區卻只有區區15家（參見鄭重：《業主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業主委員會缺乏經費，不能有效地開展管理活動《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會的六項職責，但是卻沒有規定業主委員會辦公經費的來源，從而造成了現實中很多業主委員會由于缺乏經費，不能有效地開展物業管理活動；另外，還出現了業主委員會成員借口缺乏辦公經費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區的業主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經費，如果出現房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業人士咨詢。而且，很多業主委員會成員都很忙，只能利用業余時間進行工作。在業主業委員會中，還有幾位成員經常以缺乏辦公經費委由拒絕參加業主委員會會議（參見馬祥平：《業主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業主委員會訴訟地位不明確《物業管理條例》對于業主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現實中業主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產公司開發，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產開發公司因營業違規被吊銷營業執照。該房地產公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區業主委員會把當時開發該小區的房地產公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高院據此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業主委員會超越權范圍、《物業管理條例》雖然作出了業主委員會權利義務的規定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規定業主委員會超越業主大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力以及業主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現實中很多業主委員會超越權的范圍或者在根本沒有得到業主大會的授權下，以自己或者全體業主的名義為民事法律行為；甚至還出現了、挪用專項維修資金、損害全體業主利益的情況。例如，上海市浦東新區德州高層小區的業主委員會，在沒有得到全體業主和業主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業管理企業使用專項維修資金。一年之中，小區內的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業主們的強烈要求下，業主委員會才召開了部分業主會議，要求物業在5天內公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業主利益受侵害、業委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業主委員會在業主大會上要求頒發“重大貢獻獎”，受獎者是業主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業主非議未能全部兌現。此后，業主們陸續發現業主委員會存在諸多問題：業主委員會未經業主同意，私自和開發商簽訂賠償協議；藏匿開發商補償給全體業主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業主65年；私自向外發包13個小區物業工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發放等等。當業主們要求業主委員會公布維修基金明細賬、活動經費預算及使用情況、會議紀要和開發商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數量清單，并解決已發的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業主委員會拒不處理（參見包蹇：《業主緣何狀告業主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權、房地產管理或物業管理法律法規，很多國家都有著與我國業主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規定對我國業主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。
德國法民法規定：業主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統一使用我國《物業管理條例》中的提法。下同）成員由業主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業主委員會成員的任命及解任由業主大會之多數決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規定，該業主委員會成員的職務即已終結。對于任期屆滿、職務終了的業主委員會成員，可以由業主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內的業績。另外，即使在任期之內，業主委員會成員如有重大事由，業主大會仍然可以將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，監督業主公約的執行。（2）保存及修繕小區物業中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業管理費用的管理。（5）以全體業主的名義為一定的行為。（6）將業主的款項同自己的財產分別保存。（7）請求業主出具載明權范圍的授權書。（8）預算及年終結算。
法國民法典規定：業主委員會的選任，以業主大會單純多數的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業主之一。當選為業主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業主）。業主委員會的權利義務主要包括：（1）承擔執行業主大會決議的任務。（2）遵守業主公約。（3）管理并保全小區物業，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權將其解雇。
日本民法典規定：業主依照業主公約或業主大會的決議選任和解任業主委員會成員。業主委員會成員有不正當行為或其他不適于執行職務的情況時，業主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共用部分的管理、維護和改良。（2）執行業主大會的決議和業主公約所規定的內容。（3）管理事務的報告義務。（4）保管業主公約，并在有利害關系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業主大會。（6）適用委任合同中的相關規定。
意大利民法典規定：業主大會可以指派一個業主委員會，或由業主申請法院指定。業主委員會成員的任期為1年。業主大會可以隨時將其解任，也可由業主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業主委員會成員的職務時，必須向有關部門進行登記。業主委員會在其權限范圍內所作的行為對全體業主均有拘束力；對于其超越職權范圍所作的行為，業主可于30日內向法院提起控訴。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，遵守業主公約。（2）小區物業共用部分使用的管理及共同利益事項的執行，以使全體業主獲得最大的利益。（3）收取物業管理費用和專項維修資金，支付小區物業共用部分所需通常維護的經營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權或業主公約或業主大會賦予的權利范圍內，代表全體業主對某一業主或第三人進行訴訟。
瑞士民法典規定：業主委員會成員由業主大會選任，或由業主請求法院指派。業主大會可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，并保留可能發生的損害賠償權。當業主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業主委員會成員時，各業主可于1個月內向法院請求解任。對于法院指派的業主委員會成員，未經法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）依法律法規、業主公約及業主大會的決議實施有關小區物業共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業管理費用分派給各業主，并收取物業管理費和專項維修資金。（3）注意業主是否依法律、規章及業主公約的規定，使用小區物業的共同部分和共同設施。（4）在獲得業主大會的授權下，對外代表全體業主（參見陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。
我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》規定：業主為執行小區物業管理工作，選舉業主委員會。業主委員會成員由業主互選產生，任期為1年，連選得連任。業主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業主委員會。業主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業主。業主委員會應對業主大會負責，并向其報告會務。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業主違反法律法規和業主公約的行為進行處理。（3）建設業主共同事務中應興革的事項。（4）保管業主公約、業主大會紀錄、物業使用執照譽本、建筑物竣工圖說等有關文件資料，并提供利害關系人閱覽。（5）維護物業小區的安全及環境。（6）收繳、保管和使用物業管理費及專項維修資金。（7）執行業主大會的決議。（8）委任、雇傭及監督物業管理服務人。（9）提出并公告會計報告、結算報告及其他管理事項。（10）其他業主公約規定的事項（參見中國民商法律網：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過分析比較上述各國關于業主委員會制度的立法設計，結合我國的實際情況，我認為我國的業主委員會制度應該做如下設計：
1.實現業主委員會職業化，確立業主委員會聘任制業主委員會成員由業主大會聘任，并由業主大會向業主委員會頒發寫明權范圍的授權書。業主委員會的成員可以是業主，也可以是其他人；若成員不是業主，則必須是具有專業知識和技能的專家。業主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發生。過短則又由于業主委員會成員變動頻繁，致使業主委員會的工作缺乏穩定性和連續性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。
2.加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權業主委員會應定期向業主大會報告其工作，接受全體業主的監督。若業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業主的法律效力，并保留損害賠償的請求權。
3.確定業主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應當明確規定業主委員會屬于事業法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業主的民事法律關系中處于人的地位，在與全體業主的管理關系中處于管理者的地位；在與物業管理企業的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中處于行政相對人的地位。當業主委員會在全體業主或業主大會的授權下與物業管理企業為民事法律行為時，物業管理企業不得以業主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。
4.明確業主委員會的權利義務，規范其權力的行使業主委員會在與全體業主之間的民事法律關系中，權利義務包括：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同；（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督；（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。在與全體業主之間的管理關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）監督全體業主對于業主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在與物業管理企業之間的委托合同中，權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理；（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同；（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用；（4）協助物業管理企業收取物業管理費。在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作；（3）接受房地產行政主管部門的監督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權利義務，在實踐中可以參照民事法律關系、委托合同法律關系和行政管理法律關系中的相關規定。
主要參考書目：
1.陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。
3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。
4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。
5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。
6.顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版。
7.應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版。新晨
