房貸收入證明范文
時間：2023-04-07 12:27:32
導語：如何才能寫好一篇房貸收入證明，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
茲證明 先生 女士，身份證明資料為 身份證 軍官證 護照，號碼為 ，系我單位工作人員，自月至今一直在我單位工作，在我單位已工作 年。目前從事 工作，擔任 職務。其上一年度收入狀況見下表(單位：元)
特此證明。
本單位對上述證明內(nèi)容的真實性承擔相應的法律責任。
單位公章(或人力資源部門章)
單位負責人
(或授權人)
年 月 日
1、單位全稱：
2、單位法定地址：
3、郵政編碼：
聯(lián)系電話：
4、人力資源部門負責人：
因沒有穩(wěn)定的收入,所以想讓一朋友公司給我開收入證明,他有公司的印章,但那公司不是他的,還有他那公司是外地的。這樣是否可行?
如果這種可行,開收入證明程序是什么??
外地公司開的收入證明也可以。
開收入證明不需要什么程序，就是按照貸款銀行的格式填一份收入證明，加蓋公司公章即可。
篇2
沒有收入證明是不能貸款買房的。
在購買個人住房時，如果需要辦理購房貸款，必須要提供個人還款能力證明，其中最重要的就是收入證明。一般收入證明包括兩方面，一方面是借款人所在單位財務部門開具的收入證明，另一方面是指銀行工資卡的流水賬單，兩者缺一不可，否則無法獲貸。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
篇3
關鍵詞：個人住房貸款；風險防范；風險控制機制
一、引言
隨著我國住房體制改革的進行，國內(nèi)各商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務獲得持續(xù)、快速發(fā)展，為銀行提供了重要的利潤來源。雖然我國個人住房貸款業(yè)務開辦時間不長，各銀行都把該項貸款當作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美國次貸危機都足以證明：住房貸款風險一旦發(fā)生，便會迅速擴展為大面積的金融風險，危及宏觀經(jīng)濟的運行。以史為鑒，分析研究我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其管理狀況，對加強銀行貸款安全，防范金融風險具有重要的現(xiàn)實意義。
二、個人住房貸款風險的種類
由于各種不確定性因素的影響，銀行個人住房貸款的實際收益與預期收益會產(chǎn)生一定的偏差，從而引起銀行的貸款風險。我國個人住房貸款風險主要包括如下幾種：
1.違約風險
違約風險是個人住房貸款中最為常見的，引發(fā)借款人違約的原因很多，主要表現(xiàn)為：一方面，因為健康、婚姻、失業(yè)、收入下降以及自然災害等各種不確定性因素變動的影響，致使借款購房者收入減少、支出增大從而喪失了還貸能力。另一方面，部分炒房者由于對房地產(chǎn)市場的風險認識和估計不足，一旦投資或投機失敗，資金周轉不靈就會影響到銀行貸款的償還。
2.操作風險
銀行在個人住房貸款業(yè)務方面存在著操作風險，主要表現(xiàn)為：一些信貸人員風險意識不強，業(yè)務素質(zhì)不高，難以識別一些房貸的潛在風險，從而形成貸前調(diào)查風險；一些銀行為了擴大市場份額，在住房貸款審批時放松條件，簡化手續(xù)，將款項帶給一些風險較高的借款人，從而形成貸時審查風險；由于住房貸款期限長、筆數(shù)多、影響因素多以及銀行缺乏貸款發(fā)放后有效的跟蹤和監(jiān)控手段，從而形成貸后管理風險。
3.宏觀政策風險
在國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不斷加強的情況下，個人住房貸款的市場風險日益凸顯。如果房價下跌的風潮席卷全國大中城市，房價下跌的幅度遠超過市場預期，那么個人住房貸款的違約率將會明顯上升。個人住房貸款期限長，多為10年—30年，如果購房者在房價很高時貸款買房，當房價出現(xiàn)大幅下跌時，原先貸款買的住房此時就會成為“負資產(chǎn)”，則會出現(xiàn)部分購房者停止償還貸款，使銀行承擔斷供的風險。
4.欺詐風險
由于房地產(chǎn)市場信息的不對稱加上監(jiān)管的不嚴格，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金困難或者解決樓盤銷售不暢的問題，采用各種手段騙取銀行貸款。比如開發(fā)商和購房者（借款人）串通起來，在購房合同中提高房價以獲得銀行更多貸款，事后開發(fā)商再將超收的房款退還給借款人。此外，開發(fā)商以本單位職工或者其他關系人冒充購房人，通過“假按揭”的方式套取銀行信貸資金的行為屢屢發(fā)生，給銀行造成巨大的經(jīng)濟損失。
三、個人住房貸款風險的原因
1.風險控制制度不健全
目前我國個人信用管理體系正在建設過程中，個人信用檔案及個人信用評估機制不健全，個人收入及財產(chǎn)狀況難以實現(xiàn)真實透明。由于個人信用信息的缺失，很多商業(yè)銀行在貸前調(diào)查時經(jīng)常僅憑借款人的身份證明、單位出具的個人收入證明等簡單的資料進行評價和判斷，而個人收入證明包括資產(chǎn)證明等很容易弄虛作假，銀行信貸審查人員僅憑這些證明材料及職業(yè)經(jīng)驗做出的判斷，其潛在的信用風險很大。再加上當前我國的社會保障體系不完善，廉租房建設落后，政策傾向于保護居民的基本居住權，致使銀行在借款人違約后處置房屋抵押物時受到的阻力較大，這種情況會助長一部分借款人的違約行為，進一步加大銀行的住房貸款風險。
2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展欠規(guī)范
房地產(chǎn)業(yè)具有很強的區(qū)域性特征，對帶動地方經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。為了推動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，地方政府對房地產(chǎn)公司的設立審批往往比較寬松，致使房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜、良莠不齊，部分房地產(chǎn)公司資金實力弱，資信狀況差，經(jīng)營管理水平低。為了獲取更高的利潤，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)建設過程中故意違規(guī)超建，導致房屋建成后無法順利辦理房屋產(chǎn)權證等證件，一旦借款人違約，商業(yè)銀行對此類貸款實際上難以有效行使抵押權。此外，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信度不夠，在期房交易中還存在房屋質(zhì)量、面積、小區(qū)環(huán)境等與購房合同中的約定不符等現(xiàn)象，致使借款人與房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，也不利于銀行個人住房貸款的收回。
3.個人住房貸款管理機制不完善
由于個人住房貸款是以借款人所購房屋為抵押進行放貸，在國內(nèi)房地產(chǎn)價格不斷攀升的形勢下，個人住房貸款被各家商業(yè)銀行均視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一些銀行甚至不顧一切地擴大這個市場份額，而忽視其中潛在的風險。加上我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務開辦時間不長，還未形成一套完整的個人住房貸款風險管理運作機制，缺乏科學合理的業(yè)務流程風險評價和控制系統(tǒng)，影響了銀行個人住房貸款風險的防范和控制。
四、加強我國個人住房貸款風險防范的對策
1.加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管與調(diào)研
房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況直接影響著個人住房貸款的發(fā)展，為了降低銀行個人住房貸款的風險，同時保障購房者的利益，政府應該進一步加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，對房地產(chǎn)市場實現(xiàn)嚴格的準入制度，堅決禁止資質(zhì)差、信用差的公司進入房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，監(jiān)管部門應該加強對房地產(chǎn)商的監(jiān)督管理，隨時了解工程的質(zhì)量和進度，一定要嚴把質(zhì)量關，嚴格要求承建方按照設計方案進行施工，以避免所交付房屋與購房合同出現(xiàn)偏差引起的糾紛。
準確把握國家房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)及金融市場可能產(chǎn)生的影響，有利于防范和控制個人住房貸款風險。與此同時，密切關注房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢，掌握我國房地產(chǎn)價格和個人收入的變動狀況，通過對房地產(chǎn)市場價格指數(shù)和個人收入比例的變化進行分析，預測我國房地產(chǎn)市場價格走勢及個人住房貸款風險的大小，作為風險防范的參考依據(jù)。
2.完善銀行個人住房貸款管理機制
（1）加強貸前調(diào)查分析
加強貸前調(diào)查分析是預防個人住房貸款風險發(fā)生的關鍵環(huán)節(jié)。在貸前調(diào)查階段，信貸人員應注重了解借款人購房的動機是自住還是投資，根據(jù)不同的購房動機，考慮借款人的收入、資產(chǎn)狀況等因素進行分析決策。因為自住購房的貸款期限一般較長，每期償還額較小，借款人違約的概率較低；而借款人以投資為目的進行購房，一般借款期限較短，債務人的償債負擔較重，發(fā)生違約的可能性較大，對此類貸款的發(fā)放更應慎重。
（2）掌握個人財產(chǎn)收支狀況
為了保障銀行個人住房貸款的安全，降低借款人的違約風險，銀行應該花大力氣建立個人財產(chǎn)的收支賬戶，掌握借款人的財產(chǎn)收支狀況。銀行可以借助于銀行卡、信用卡、手機銀行、網(wǎng)上銀行等電子金融產(chǎn)品，及時掌握借款人的資金來源與流向，一旦發(fā)生資金收支異常，就應提高警惕，及時采取相應措施防止貸款風險發(fā)生。
（3）加強房地產(chǎn)商和樓盤的監(jiān)管
銀行應該指定專人負責，對樓盤實行動態(tài)跟蹤管理，密切關注房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營管理狀況及樓盤的銷售進度，根據(jù)開發(fā)商提出的個人貸款需求來判斷其經(jīng)營是否正常，對存在的異常狀況做到及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，降低“假按揭”風險發(fā)生的可能性及造成的損失。
3.建立和完善個人住房信貸保障制度
建立個人住房貸款保險制度，是降低我國個人住房貸款風險的一項重要舉措。因為個人住房貸款風險中相當一部分是由于借款人健康、失業(yè)或收入下降等原因導致其無力繼續(xù)履行貸款合同。為此，政府可以嘗試建立專門的政策性住房貸款保險機構，針對低收入者開辦住房抵押貸款保險以此來轉嫁銀行所面臨的風險。此外，可以借鑒國外經(jīng)驗，組建全國統(tǒng)一的政策性住房抵押貸款擔保機構，不以盈利為目的，收取較低的擔保費用，主要為中低收入家庭貸款購房提供一定擔保，以分散和降低銀行的貸款風險。
4.加大住房保障供應
我國廉租房和經(jīng)濟適用房的供應很有限，覆蓋比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款購買商品房，這一群體的償還能力本身就小，一旦發(fā)生意外事故，必然會影響到銀行貸款的安全。因此，我國應該在建設商品房的同時大力發(fā)展廉租房、經(jīng)濟適用房，擴大住房二級市場。這樣既有利于銀行正常行使抵押權，順利處置抵押房屋，又能保證借款人的基本居住條件。
參考文獻：
[1]武翔鵬：個人住房貸款風險分析與防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.
篇4
1、已婚人士可提供雙方流水
如果申款人是已婚人士了，那么是完全可以提供夫妻雙方的銀行流水，這樣一來，就能夠證明整個家庭的還款能力。一般來說，銀行要求的總月收入至少是房貸月供兩倍。
2、提供符合要求的擔保
有的銀行會同意貸款人提供有效的擔保證明，同時配合單位的收入證明、或者分紅，證明其整體還款能力符合要求的話，也會同意放貸的。當然，具體要看銀行的政策規(guī)定。
3、用公積金繳存或個稅繳存證明代替銀行流水
篇5
最新個人住房貸款管理辦法個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業(yè)貸款。個人商業(yè)貸款大致可分為六個品種：
(1)個人購置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房);
(2)個人二手住房貸款;
(3)個人住房裝修貸款;
(4)個人家居消費貸款;
(5)個人商用房貸款;
(6)個人住房組合貸款;
一、 個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時，以其擁有的產(chǎn)權住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。
(一) 個人住房公積金貸款期限和利率
個人住房公積金貸款期限為130年(其中購買二手住房貸款期限為120xx年)，并不得長于借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限13年。
個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的(含一年)，貸款利率不作調(diào)整。
(二) 個人住房公積金貸款額度
購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計算，其計算公式為：
借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和12個月35%貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;
3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。
(三)個人住房公積金貸款操作的全過程
1、咨詢，領取表格;
2、提出申請;
3、簽訂借款合同和抵押合同;
4、辦理抵押登記手續(xù);
5、辦理房屋登記手續(xù);
6、辦理房屋財產(chǎn)保險;
7、貸款轉帳;
8、每月還款;
9、貸款結清注銷。
(四)申請辦理個人住房公積金貸款
借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);
2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;
3、購買住房應提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應提供批準建房的文件;
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：
1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》
2、所購房屋評估報告書
3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;
4、購房合同
(五)借款人償還貸款
根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：
1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息;
2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。
借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。
1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。
2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。
二、個人購置住房貸款
個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產(chǎn)權證的房屋;現(xiàn)房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產(chǎn)權證的房屋。銀行發(fā)放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。
(一)個人住房貸款的期限
個人住房貸款的貸款最長期限是30年。
(二)個人住房貸款利率
個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
(三)個人住房貸款操作的全過程
個人住房貸款整個過程大致分為三個階段：
第一階段，提出申請，銀行調(diào)查、審批;
第二階段，辦妥抵押、保險等手續(xù)，銀行放款;
第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。
(四)個人住房貸款需提供的資料
借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：
1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關資料。
2、所購房屋資料：(1)借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。
(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)
貸款批準后，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產(chǎn)抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產(chǎn)部門所需的其他資料。
房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。
(六)辦理個人住房貸款的房屋財產(chǎn)保險手續(xù)
房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權作為貸款償還的保證，只將其權利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。
中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產(chǎn)保險作出明確規(guī)定，同時還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失，由借款人自行承擔。
房屋財產(chǎn)保險手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種：
(1) 以貸款金額保險的：保險費=貸款額度0.5貸款年限;
(2) 以房屋價格保險的：保險費=房屋總價0.5貸款年限;
上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的，按實際損失金額(貸款金額抵押房產(chǎn)的重置價)計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔。
(七)借款人不按時償還貸款應承擔的后果
1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。
(1)等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為：
每月還款金額=貸款本金/貸款期數(shù)(按月計)+(貸款本金累計已歸還本金額)月利率
2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發(fā)生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。
(1)借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個月未償還貸款本息的;
(2)《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。
(八)借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個人住房貸款
1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請人;
2、不具有完全民事行為能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人;
4、已查知有不良信用記錄的申請人。
二、個人二手住房貸款
個人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權、可以進入房地產(chǎn)二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過20xx年;貸款期限與房齡之和一般不超過20xx年。
借款人在申請個人二手住房貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
1、所購二手房的房產(chǎn)權利證明復印件或原經(jīng)登記備案的《預售合同》復印件;
2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;
3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告;
4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
三、個人住房裝修貸款
個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過五成，貸款期限最長不得超過5年。
借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關資料;
2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;
3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
四、個人家居消費貸款
個人家居消費貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過抵押物評估值的50%，貸款期限最長不得超過20xx年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;
2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;
3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
五、個人商用房貸款
個人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買個人自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過六成，貸款期限最長不得超過20xx年。
篇6
一、個人住房貸款特點
個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點：一是貸款對象特殊。個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應具備的條件進行了詳細規(guī)定；二是貸款用途專一。個人住房貸款設立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款；三是貸款數(shù)量較大。對于經(jīng)辦銀行而言，個人住房貸款無論是市場需求還是貸款筆數(shù)和單筆貸款金額相對于其他個人消費貸款都是較大的；四是貸款期限較長；五是償還方式特殊。
個人住房貸款所具有的特點決定了個人住房貸款風險呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征。
二、個人住房貸款風險分析
（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境
1、經(jīng)濟周期風險。個人住房貸款普遍期限較長，其安全性是建立在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入能夠穩(wěn)定增長的基礎上。由于個人收入的穩(wěn)定性始終受制于宏觀經(jīng)濟大背景，個人還款能力和意愿的變化難以準確預料。當經(jīng)濟周期處于擴張時，個人收入水平增加，還款能力較強，銀行面臨的風險較?。划斀?jīng)濟周期處于衰退階段，還款能力降低，伴隨房價下跌，變現(xiàn)能力下降，不良債權增加，帶來銀行流動性風險，將危及信貸資金的安全。
2、利率風險。當經(jīng)濟周期初入衰退期時，有還款能力的人會借低利率還高利率，增加銀行的利率風險。由于銀行借短貸長的經(jīng)營特點，成本收益不配比，利率變動給銀行帶來收益損失。而沒有還款能力的人則會增加銀行的信用風險。
3、行業(yè)的政策性風險。目前，我國個別城市存在房地產(chǎn)投資“過熱”及價格虛高的現(xiàn)象，隨著國家采取一系列穩(wěn)定房價的政策措施，效應逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，風險將極可能轉嫁到銀行業(yè)。
（二）開發(fā)商的風險
1、經(jīng)營風險。如開發(fā)商實力較弱，或對市場前景把握不準，銷售欠佳，導致樓盤爛尾，最終將帶來經(jīng)營風險轉嫁給銀行。
2、誠信風險。主要表現(xiàn)為假按揭，開發(fā)商為了獲得利率優(yōu)惠的長期貸款彌補建設資金不足或為了盡快回籠資金，通過假首付、溢價登記、虛假房屋、組織內(nèi)部人員假意購買、一房多售等方式套取銀行資金。造成的危害：一是增加了銀行經(jīng)營風險；二是導致商品房在市場價格上的貶值，再次出售實際是第二次交易，損害了真正購房人的合法權益；三是合同主體是虛假的，產(chǎn)權辦理中實際購房人與登記購房人不一致，導致產(chǎn)權糾紛。
（三）購房借款人的風險
1、貸款條件風險。這是指個人住房貸款的按揭成數(shù)、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經(jīng)濟狀況的變化而對貸款產(chǎn)生的影響。目前，銀行一般所采用的各種還款方式償還貸款本金的速度有所差別。采用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由于按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。
2、誠信風險。能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大，申請者可以根據(jù)自己想購買的住房在單位開出相應的收入證明，甚至連拍賣、倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位的下崗職工仍能開出相應的收入證明。有的購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。
3、還款能力風險。個人住房貸款其還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉換為銀行的貸款風險。
4、投機風險。購房人主要用于投資需求，而當房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機者發(fā)放貸款，將使銀行承擔相當大的金融風險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動蕩。
（四）銀行自身的風險
1、銀行自身風險。全過程監(jiān)管控制存在薄弱環(huán)節(jié)，風險管理機制不健全；同時貸款涉及面廣，管理成本大，難以對購房人信用情況作出準確全面的評估。
2、貸款比例過大風險。房地產(chǎn)銷售現(xiàn)階段主要依靠銀行提供按揭支持，由于投資購房所占用的銀行信貸資金風險容易受收入預期、經(jīng)濟預期的影響，對宏觀經(jīng)濟金融環(huán)境變動的敏感度相對大些。
3、銀行流動性風險。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款普遍期限在10年以上30年以下，屬于中長期貸款，由于商業(yè)銀行借短貸長的經(jīng)營特點，存在資產(chǎn)負債期限的錯配，而我國各商業(yè)銀行在流動性風險管理和利率管理上，對這個缺口如何控制沒有科學的掌握標準和嚴格的管理要求，可能引發(fā)流動性風險管理。
（五）法律法規(guī)不完善的風險。一是期房貸款中的預登記問題：由于預登記在法律上不等同于抵押登記，故預登記對銀行而言實際上是抵押落空，只能起到防止開發(fā)商重復售房套取貸款資金的作用；二是備案制度建立不完善，部分地區(qū)尚未建立，鉆空子多，一房多賣；三是管理部門之間存在脫節(jié)，管理空擋。如一套已經(jīng)抵押的房產(chǎn)在進行轉貸時必須先注銷原抵押登記再辦理新抵押登記，存在真空和斷層；四是抵押物處置困難。如抵押物產(chǎn)權問題所造成的風險，抵押物處分引起的風險，即借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款而產(chǎn)生的風險。
三、防范風險的對策
（一）政府各主管部門、人民銀行、銀監(jiān)局應進一步加強宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場法律法規(guī)體系
1、加強宏觀調(diào)控力度。充分利用金融、稅收、利率、土地等手段，調(diào)控市場需求，優(yōu)化市場結構，建立完善房地產(chǎn)景氣監(jiān)測體系，避免房地產(chǎn)市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定增長。
2、抓好項目審查關，嚴格按揭貸款額度審批制度。為了在個人住房貸款領域既大力開展業(yè)務、拓展市場份額又確保銀行信貸資金安全，就必須力爭做到三個萬無一失：開發(fā)商資質(zhì)信譽萬無一失，按揭項目各項必備手續(xù)萬無一失，抵押登記程序萬無一失。同時，規(guī)范按揭保險市場：針對抵押物(房產(chǎn))的滅失風險擴大保險責任，如借款人意外傷害、身故、傷殘等，完善價值評估體系，加強房地產(chǎn)市場法律法規(guī)制度建設，為銀行處置抵押物提供法律依據(jù)。
3、改善個人信用風險的識別與評估環(huán)境。著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，并能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范。
（二）商業(yè)銀行應強化內(nèi)部管理，努力防范金融風險。在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色。它既是貸款的債權人，也是抵押物的抵押權人，還是貸款資金的籌集人。因而，加強銀行內(nèi)部信貸管理是防范個人住房貸款風險的重點所在。
1、加強對借款人借款資格和償債能力的審查。
2、完善貸款相關手續(xù)。在“簡化手續(xù)”的同時，要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續(xù)，加強貸款合同、檔案等基礎管理工作。
3、重視貸后管理工作。銀行應對已發(fā)放貸款的還款情況進行監(jiān)控和跟蹤；對發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應加強催收及抵押物處置力度，特別要注意訴訟時效的問題。
篇7
【關鍵詞】次級貸款 房地產(chǎn)貸款 危機
次級抵押貸款（簡稱“次貸”）是美國眾多金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，主要指金融機構為信用分數(shù)低于620分、收入證明缺失和負債較重的人提供的住房貸款。在過去的幾年間，次級抵押貸款在幫助低收入人群解決住房問題的同時，也使很多放貸機構獲得了巨額利潤。然而今天，它卻造成了全球金融市場的震蕩和投資者的恐慌。美國次貸危機引起了各方關注，其深刻教訓足以讓我國房地產(chǎn)貸款市場引以為戒。
一、警惕房地產(chǎn)過熱的負面影響
房地產(chǎn)過熱的直接表現(xiàn)是房價過度攀升，這是美國次貸危機的源頭。20世紀90年代美國房價的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美聯(lián)儲連續(xù)13次的降息，吹大了房地產(chǎn)泡沫。然而，從2004年6月起，美聯(lián)儲又連續(xù)17次加息，最終導致泡沫破裂，次貸危機爆發(fā)。我國當前價格虛高的房產(chǎn)市場及相關的金融機構應該從中吸取如下的深刻教訓。過快攀升的房價往往會使房貸的貸款人（商業(yè)銀行）、借款人和投資者皆大歡喜，在評估抵押房產(chǎn)的價值時忽視風險，使房貸風險不斷積聚。房地產(chǎn)不會永遠高漲，一旦泡沫破滅就可能破壞整個經(jīng)濟系統(tǒng)的平穩(wěn)運行，而持續(xù)的繁榮離不開對風險的控制和監(jiān)管。商業(yè)銀行應加強對抵押房產(chǎn)價值評估環(huán)節(jié)的控制，政府應重視對房屋估值機構的監(jiān)管，恪守穩(wěn)健原則，預防抵押房產(chǎn)價值的高估、甚至虛抬，這是控制房貸風險的關鍵。
二、商業(yè)銀行應嚴格審核房貸條件，警惕貸款泛濫
自2003年以來，美國的一些抵押貸款機構在火熱的房地產(chǎn)泡沫中，為了追逐高額利潤，不惜降低貸款門檻，將抵押貸款推向那些不具備基本申請資格的群體。部分信用等級較低、收入不穩(wěn)定、金融風險意識薄弱的購房者在利益的驅動下，也甘冒風險申請次級抵押貸款，期望房產(chǎn)升值帶來的利潤會遠超次級抵押貸款的利息成本，甚至期望無本萬利。這樣，房地產(chǎn)市場泡沫和金融市場泡沫的互動，導致了次貸危機的進一步升級。根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自2003年以來我國房地產(chǎn)貸款的增長遠遠超過了人民幣信貸年均14.8％以及名義GDP年均15.4％的增長速度。2002年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為6616億元，到2007年末達到了1.8萬億元，年均增速22.2％；2002年末，個人住房貸款余額為8253億元，到2007年末達到了3萬億元，年均增速29.4％。2007年末，這兩項貸款余額已經(jīng)達到4.8萬億元，在全國銀行業(yè)信貸資產(chǎn)中的比重已經(jīng)達到了18.3％，而在2002年末時僅占11.3％。可見，房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務對銀行業(yè)發(fā)展的重要性日益提升，被我國商業(yè)銀行視為低風險業(yè)務，目前仍在繼續(xù)膨脹。利益的驅動也造成了銀行間的惡性競爭，并出現(xiàn)了諸多風險因素，主要表現(xiàn)在以下兩點。
1、“假按揭”及虛假信用凸顯道德風險?！凹侔唇摇币殉蔀閭€人住房貸款危害性最大的風險源?！凹侔唇摇辈灰再彿繛槟康?，開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假交易，套取銀行貸款。據(jù)報道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過虛假信用的方式操作的。
2、超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。房產(chǎn)銷售人員和銀行信貸人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的工資收入證明到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。
因此，我國商業(yè)銀行應加緊個人信用體系建設，采取嚴格的房貸審核制度，加強對個人信貸資信的監(jiān)管，重視對房貸人員的業(yè)務技能培訓和職業(yè)道德教育以及購房者的風險教育，警惕房貸泛濫，減少個人房貸市場安全隱患。
三、加強宏觀經(jīng)濟運行的分析，高度關注宏觀經(jīng)濟調(diào)控可能帶來的風險
篇8
【關鍵詞】次貸危機 房貸市場 風險
【中圖分類號】F293.35 【文獻標識碼】A 【文章編號】1009-9646(2008)09(a)-0233-02
美國次貸危機是2007年以來轟動全球、影響巨大的熱點問題。美國次貸危機給中國經(jīng)濟、金融、市場等各方面都有不同程度的影響、沖擊和啟示。中國房貸市場也存在美國次貸危機的風險特點,因而應當警惕并積極應對。
1 美國次貸危機及其原因
美國次貸危機,也稱美國次級債危機,是指美國次級住房抵押貸款市場出現(xiàn)的信貸危機。具體講,是美國向信用分數(shù)較低、收入證明缺失、負債較重的人提供房貸,房市火爆,銀行可借此獲得高額利息;房市低迷,客戶負擔逐步到了極限,大量違約客戶出現(xiàn),不再支付貸款,造成壞賬。此時,次級債危機就產(chǎn)生了。
有關資料顯示,在美國許多信用程度較差和收入不高的借款人不需要任何貸款和收入證明就能取到住房按揭貸款,金融機構再將這些貸款證券化,以較高的利率賣給機構投資者或個人。在住房是市場持續(xù)低迷、聯(lián)邦基金利率持續(xù)提升的壓力下,許多借款人無力償還借款,導致一些放貸機構遭受嚴重損失甚至破產(chǎn),這種虧損效應借助于不同形式的金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全球金融市場迅速蔓延從而形成全球性的金融危機。簡單地說,就是低收入者無法償還高息房地產(chǎn)按揭貸款,導致整個金融鏈條的動蕩?？梢?引起美國次貸危機的直接原因是美國的利率不斷上升和住房市場持續(xù)繁榮后的急劇下降。
在我國,盡管一直以來許多專家學者持樂觀態(tài)度,認為美國次貸危機對中國經(jīng)濟影響不大,但是深入研究對比分析美國次貸危機和中國房貸市場潛在風險,并采取積極的防范措施,依然刻不容緩。
2 中國房貸市場的風險不容忽視
目前,中國正在經(jīng)歷資產(chǎn)價格大幅上漲的時期,各商業(yè)銀行也紛紛調(diào)整信貸資產(chǎn)結構,在房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的形勢下,大量增加了住房抵押貸款的發(fā)放。由于信貸的增長增加了房地產(chǎn)市場的有效需求,這反過來又推動了房地產(chǎn)價格的快速上漲。隨著房價不斷上漲,我國住房抵押貸款的風險已經(jīng)越來越大了。中國房貸市場的風險,一方面,表現(xiàn)為中國房貸市場也存在美國次貸危機的風險特點;另一方面,一旦發(fā)生危機,中國的應對措施和能力將不及美國。具體表現(xiàn):
2.1房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,也有出現(xiàn)拐點的可能
中國房貸市場的風險很大,其中風險最大的是開發(fā)商。據(jù)2007年11月16日國家統(tǒng)計局的1―10月份全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示,我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)再度升溫之勢,且新增貸款主要投向是與固定資產(chǎn)投資密切相關的中長期貸款及住房消費貸款。中國的房子供應量增長比美國還快,房地產(chǎn)市場中投機需求的積累比美國還要高很多,一旦投機需求出現(xiàn)拐點,就會對整個房地產(chǎn)市場造成很大壓力。而且中國經(jīng)濟現(xiàn)在面臨通脹的威脅,如果利息大幅度上漲的話,同時房價下降,就會很容易引起危機。
2.2 連續(xù)加息的貨幣政策,可能成為導致房貸危機的因素
專家認為,實質(zhì)上導致美國此次次貸危機的主要因素,仍緣于19次加息的貨幣政策調(diào)控,聯(lián)系美國上世紀20年代末的泡沫危機,可以說,貨幣政策不是應對泡沫或危機最好的工具。我國當前貨幣政策似與美國如出一轍。中國年內(nèi)五次加息政策將讓正經(jīng)購房者負債累累,對于投機者或投資者而言,將會苦不堪言。而隨著貨幣政策的調(diào)整,出現(xiàn)雪崩怕是必然,深圳一房產(chǎn)中介商的攜巨款外逃,差不多就是中國整個房地產(chǎn)業(yè)的類似現(xiàn)象,最終可能危及整個資本市場以及金融系統(tǒng)。
2.3銀行信貸業(yè)務出現(xiàn)危機,風險越來越大
信貸的增長增加了房地產(chǎn)市場現(xiàn)實的有效需求,而以房價收入比來度量,中國的住房抵押貸款無疑也越來越具有美國式次級抵押貸款的特征:大量的住房抵押貸款正是造成我國近年來房地產(chǎn)價格快速上漲的重要原因之一,隨著中國房地產(chǎn)價格出人意料地上漲,中國住房抵押貸款的風險已經(jīng)越來越大了。我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢,而從國際經(jīng)驗看,個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。資料表明,在央行近年來連續(xù)多次加息,個人房貸款支付不斷增加的情況下,意味著國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風險期。數(shù)據(jù)顯示,工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
2.4 應對危機的措施和能力還相對較弱
美國這次應對次貸危機的能力整體上比我國強,包括實經(jīng)濟實力對比、以及美國相對完善的托底保障(社會福利、醫(yī)療、養(yǎng)老等)。而我國無論個人信用制度,還是銀行自身的風險防范意識,都不及美國;而且國內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款主要由銀行提供,由此引發(fā)的房貸風險難以化解;國內(nèi)次級抵押貸款市場還未建立,抵押貸款證券化的進程也相對緩慢;商業(yè)銀行對住房抵押貸款的風險準備可能是不足的,監(jiān)管當局對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險權重又相對較低,這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風險面前時,其應對的能力就可能會相當脆弱。
總之,隨著中國房地產(chǎn)價格出人意料地上漲,中國住房抵押貸款的風險已經(jīng)越來越大了;隨著央行多次提高存貸款的利率,借款人的償付壓力增大了,他們也越來越難以預測未來償付現(xiàn)金支出的變化。由于中國的房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟增長的貢獻占有相當?shù)谋戎?因此,一旦房地產(chǎn)抵押貸款風險暴露,這又會對房地產(chǎn)市場、乃至整個宏觀經(jīng)濟造成嚴重的沖擊。
3 應對房貸市場風險的政策性建議
中國的房貸市場也存在重大風險,美國房貸危機告訴我們要提高警惕,防患于未然。
3.1 健全銀行內(nèi)控機制,防止風險貸款產(chǎn)生
建立和完善個人征信系統(tǒng),改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策,以及銀行和客戶間信息不對稱的現(xiàn)實狀況,減少各種惡意欺詐行為,加強已放貸款的監(jiān)督管理;完善個人信貸法規(guī),加強對失信、違約的懲處,從法規(guī)上保障銀行開辦消費信貸業(yè)務的利益,解決住房抵押形同虛設問題,防范收回抵押房地產(chǎn)的法規(guī)風險和道德風險;規(guī)范抵押貸款放貸市場,防止擅自降低貸款標準和擔保條件,向高風險、低信用的客戶提供消費貸款,防范惡性競爭導致抵押貸款質(zhì)量下降風險。
3.2 加快住房抵押貸款證券化進程,分散市場風險
住房抵押貸款證券化,就是把金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券,然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者,以融通資金,并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。由于中國住房抵押貸款證券化進程緩慢,長期以來發(fā)放住房抵押貸款的資金來源主要靠居民銀行存款。因此,一旦長期居高的儲蓄率下降,就可能導致銀行面臨資金短缺危險。加快住房抵押貸款證券化,發(fā)行抵押貸款債券,引進抵押貸款投資者,可以有效解決銀行資金問題,并減少風險積聚,分散市場風險。
同時,我們必須慎重考慮如何開展資產(chǎn)證券化。近年來,銀監(jiān)會一直提倡,資產(chǎn)證券化必須基于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不然的話,把風險從銀行賬本上轉移到資本市場,不斷累積,也會為后來危機的爆發(fā)埋下了禍根。
3.3 加強政府的房貸金融危機處理能力,降低市場風險
政府應時刻監(jiān)控住房抵押貸款市場的危機聚集情況,在危機爆發(fā)前向放貸者和投資者發(fā)出警告,減少或停止新的危險住房抵押貸款;在市場危機爆發(fā)初期,政府應該挺身而出,堅定市場信心,防止市場過度反應,導致危機擴散到金融市場其他領域;穩(wěn)定借貸者,減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產(chǎn)以降低收回的速度,保障房價穩(wěn)定,也保證社會穩(wěn)定,防止危機擴散到社會及政治領域;組織有實力的金融機構擔負社會責任,購買風險資產(chǎn);有效利用國際金融市場解決國內(nèi)金融危機等。
參考文獻
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篇9
1、征信不良。銀行在審核房貸時則會查看夫妻雙方近年內(nèi)的貸款和信用卡的逾期情況，只要一方征信不良便會影響其審批結果，所以在辦理房貸時，兩者都要保持良好的征信才行。
2、銀行流水不夠。在申請房貸時，銀行通常會要求用戶提供銀行流水來證明自己的還款能力，而且要保證收入在月供的兩倍以上以保障資金的安全性。若用戶的銀行流水不夠，也可以通過增加還款人來解決問題。
3、婚姻狀況異常。銀行為了防止這種情況的發(fā)生，要求離婚一年以上的用戶才能再次申請房貸，而且新版征信上線后，該負債和購房記錄會登記在夫妻雙方名下，所以假借離婚想要申請房貸的行為已經(jīng)行不通了。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
篇10
（一）次貸危機的界定
1.次貸的含義
次貸是指次級按揭貸款，是給信用狀況較差，沒有收入證明和還款能力證明，其他負債較重的個人住房按揭貸款。
美國抵押貸款市場根據(jù)借款人的信用條件分為次級和優(yōu)惠級。信用低的人申請不到優(yōu)惠貸款，只能在次級市場尋求貸款，次級貸款的貸款利率要高，因為這對放貸機構來說是一項高風險、高回報的業(yè)務。瑞銀國際（UBS）的研究數(shù)據(jù)表明，截止2006年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率高達10.5%，是優(yōu)惠級貸款市場的7倍。
2.美國次貸危機的含義
美國次貸危機即美國次級按揭貸款危機。前幾年，美國樓市火熱，眾多按揭公司或銀行為擴張業(yè)務，針對信用記錄較差的客戶發(fā)放房貸，以收取更高的利率。在美國房價不斷上漲的背景下，雖然次級按揭貸款的違約率比較高，但放貸機構即使收不回貸款，它也可以把抵押的房子收回來再賣出去，因為樓市大熱，房價不斷上漲。但是，由于最近美國樓市下走，次貸借款人不能按時還款，次級房貸高比例的轉為壞賬，就形成了美國次貸危機。
（二）美國次貸危機發(fā)展及演變
2006年下半年美國次貸市場的不祥之兆已初見端倪，至2007年4月逐漸引起人們的關注，至8月升級為席卷全球資本市場的“金融風暴”――――-美國信貸市場相當嚴峻，為全球金融業(yè)帶來嚴重影響，銀行惜貸令中小企業(yè)出現(xiàn)資金不足問題；美國次級債供應商紛紛破產(chǎn)，全球對沖基金大面積宣布解散或停止贖回，跨國投資銀行或商業(yè)銀行普遍發(fā)出盈利預警，主要股票市場指數(shù)應聲而跌，次貸危機已影響到全球。截至2007年8月13日，發(fā)達國家中央銀行已向市場上注入超過5500億美元的流動性資金，注資的廣度和規(guī)模前所未有。美國次貸危機引起全球關注,引發(fā)全球性的金融風暴。美國次貸危機程度嚴重，向我們敲響了警鐘。
2008年9月15日，美國第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司向美國聯(lián)邦破產(chǎn)法庭遞交破產(chǎn)保護申請，同一天美國第三大銀行美林公司也因身處困境而被美國銀行收購，與此同時美國最大的保險公司美國國際集團AIG宣布計劃改組企業(yè)業(yè)務并出售旗下資產(chǎn)以融資。
美國次貸危機的爆發(fā)，不由使我們聯(lián)想到1998年俄羅斯的債券危機，兩者相比，美國次貸壞賬損失規(guī)模預計將達到俄羅斯債券危機時政府債券總價的10倍以上，達2250億美元。但與之不同的是，美國次貸危機至今仍被控制在次級抵押貸款的范圍內(nèi)，未對美國金融市場及美國經(jīng)濟的發(fā)展趨勢造成非常嚴重的影響。
二、 美國次貸危機的成因分析
（一）次貸危機是多方面因素相互作用的結果
美國次級抵押貸款產(chǎn)生的出發(fā)點是好的，在最初的十年里也取得了顯著的效果。1994-2006年，美國的房屋擁有率從64%上升到69%,超過900萬家庭在這期間擁有了自己的房屋，這很大部分歸功于次級房貸，它為低收入者送來了曙光。但是次級抵押貸款的高風險性也伴隨著其易獲性而來：相比普通抵押貸款6%――8%的利率，次級房貸的利率高達10%――12%，并且大部分次級抵押貸款采取可調(diào)整利率（ARM）的形式，隨著美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，次級房貸的還款利率也越來越高，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押贖回品率的上升，釀成今日的危機。
美國次貸危機的程度究竟有多大，一時尚難定論，分析其來龍去脈，有助于更加深入的理解危機和總結經(jīng)驗教訓：
1. 宏觀經(jīng)濟層面看，是國際和國內(nèi)的流動性過剩為此次危機埋下了隱患
一方面，世界各央行的低利率政策形成了世界性的流動性過剩。以高油價催生的“石油美元”和新興市場的資金為代表的投機性資金進入美國房地產(chǎn)市場，將美國房產(chǎn)價格抬高到實際需求決定的均衡價格之上。另一方面，較低的房貸成本和較高的居民收入相互作用抬高了房價，房價的不斷上漲驅使消費者采取抵押房產(chǎn)再融資的形式，將房產(chǎn)的升值套現(xiàn)，從而支撐了美國經(jīng)濟的強勁增長，形成經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象，為此次危機埋下了隱患。
2.放貸沖動是美國次貸危機的重要導火線。
寬松的貸款標準、不斷創(chuàng)新的貸款品種，以及放貸機構追求短期效益的沖動和借款人的欺詐手段對次貸危機起到了推波助瀾的重要作用。
首先，由于美聯(lián)儲實施低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們的購房熱情不斷升溫。放貸機構為了追求眼前利益，盲目的對資信較差的借款人發(fā)放住房抵押貸款。放貸機構在審核貸款申請時，沒有充分評估借款人在利率上升情況下能否償還貸款，也就是說，放貸機構最為關注的不是借款人能否按期還款，而是借款人何時能再融資以便獲取更多的手續(xù)費。許多放貸機構為了獲取更多收益，甚至鼓勵借款人超越其自身承受能力而申請貸款。
其次，放貸機構間競爭的加劇一方面催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產(chǎn)品。放貸機構相繼推出“零首付”貸款、“零文件”貸款以及可調(diào)整利率貸款，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況，而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等；還有只付利息抵押貸款，允許借款人在借款前幾年中只付利息不付本金，其還貸負擔相對較輕，但是幾年以后，借款人每月還款負擔不斷加重，從而留下了借款人日后可能無力還款的隱患。放貸機構間的競爭另一方面加劇了獵殺放貸的發(fā)生。有些貸款機構或其他沒有依照美國法律的相關規(guī)定向消費者真實、詳盡的披露有關貸款條件和利率風險的復雜信息。借款人的房貸采取可調(diào)整利率，通常前兩年為固定利率，以后每半年上調(diào)一次，上調(diào)幅度很大，很多借款人無力負擔月供，只得以更高成本再融資，致使借款人陷入困境，這些都是消費者提前不知情的。
再次，競爭不僅限于放貸機構之間，住房借款人為了獲得銀行的貸款，在貸款申請時采取謊報收入等手段加劇了貸款欺詐的發(fā)生。在巨大利益的驅動下，業(yè)內(nèi)一些害群之馬為了爭取更多傭金，利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯(lián)網(wǎng)彈出廣告等各種方式，通過種種欺詐手段，包括故意隱瞞信息、提供虛假信息，誘騙消費者上鉤，而咬鉤的受害者往往是弱勢群體，這就更加劇了危機的發(fā)生。弗吉尼亞州的一家咨詢機構一住房抵押貸款資產(chǎn)研究所2006年4月對100筆“零文件”貸款進行了一項跟蹤調(diào)研，調(diào)研者比較了貸款人在申請貸款時申報的收入，同提交給國內(nèi)稅務署（IRS）的稅務申報比較，發(fā)現(xiàn)90%的貸款人高報收入5%或以上，其中60%借款人虛報收入超過實際收入一半以上。德意志銀行一份報告稱，在2006年發(fā)放的全部次級房貸中，此類“騙子貸款”占到40%，而2001年的比例僅為21%。
3.監(jiān)管缺位是危機爆發(fā)的重要因素。
面對上述種種放貸沖動、貸款欺詐等現(xiàn)象，金融監(jiān)管部門卻沒有盡到應有的責任。雖說美國次貸危機的根源在于這種產(chǎn)品設計本身，但是美國的貨幣政策還是應當為此承擔部分責任。金融監(jiān)管部門本來應是枕戈待旦的衛(wèi)士，保護勤勞的美國人民免遭不負責任的金融機構的傷害，但遺憾的是長期以來他們一直袖手旁觀。
美聯(lián)儲一邊持續(xù)加息，另一邊卻繼續(xù)鼓勵貸款機構開發(fā)并銷售可調(diào)整利率房貸，正是這種自相矛盾的行為造就了當前席卷百萬美國住房所有者的大風暴。2005年5月，經(jīng)濟學家對新增房貸的風險發(fā)出警告，但直到12月，金融監(jiān)管部門才開始擬議推出監(jiān)管指引，直到9個月后，到2006年9月，這份姍姍來遲的指引才最終定稿，到2007年3月初，金融監(jiān)管部門方才同意將指引中的保護措施衍生到那些更為脆弱的貸款人。而美聯(lián)儲的應對之舉，更多的是在為過去過于寬松的信貸環(huán)境付出代價。
4.基準利率的上升和房價的下跌使還款壓力加大。
從2004年6月起兩年內(nèi)美聯(lián)儲17次加息，基準利率已經(jīng)回升到5%以上，加大了借款人的還款壓力。85%的次級抵押貸款選擇可調(diào)整利率，當利率優(yōu)惠期到期后，貸款利率被調(diào)整至市場的正常水平。借款人無力應對利率上調(diào)和房屋資產(chǎn)的貶值，陷入了“還不起款、融不到資、賣不成房”的三難境地。對于資信較差的人而言，在房價上漲階段可以通過不斷擴大再融資規(guī)?；蛘叱鍪鄯慨a(chǎn)來歸還貸款，但在房價明顯下跌后，無法通過再融資手段全額歸還前期貸款，即使出售房產(chǎn)也必須折價出售甚至找不到購買人，違約問題難以避免。相關統(tǒng)計顯示，在2004年和2005年發(fā)放出的個人住房抵押貸款中分別有10.6%和29%的貸款總額大于借款人所購房產(chǎn)價值，在房價下跌時，此類貸款違約率會很高。
（二）次貸危機首先在美國爆發(fā)的成因分析
從2007年2月匯豐銀行率先罕見的盈利預警至今，美國次級按揭問題進一步深化，引發(fā)全球金融市場大幅波動，銀行收緊信貸，債券市場低迷，次貸危機逐漸浮出水面。一般的，次級按揭貸款是低利率和物價持續(xù)上漲環(huán)境下的產(chǎn)物，但是這種現(xiàn)象在全球許多其他經(jīng)濟體也廣泛存在，為什么次貸危機首先在美國爆發(fā)呢，其實是有多方面深刻原因的：
1.隨著市場競爭不斷激烈，美國金融機構通過延長還款期、追加貸款額度、變更借款人或抵押物等不斷創(chuàng)新的按揭產(chǎn)品，有的銀行還推出按揭現(xiàn)金回贈產(chǎn)品和房產(chǎn)升值貸款。產(chǎn)品創(chuàng)新不是基于借款人的還款能力，而是基于抵押物升值，在任何市場上，以抵押物升值作為放貸的基礎都是一種危險的貸款行為。另外，零首付、負首付、2／28貸款（頭兩年固定利率的低利率、后28年利率浮動）等頗有誘惑力的優(yōu)惠條款使借款人承擔了超出其還款能力的債務。美國市場上這些過度開發(fā)的新型按揭產(chǎn)品，直接導致次貸危機在美國的爆發(fā)。在房地產(chǎn)市場繁榮時，美國的金融機構放寬信貸標準，使一些信用記錄較差和沒有收入證明的人也可獲得按揭貸款，這就加劇了危機的發(fā)生。
2.美國人民崇尚風險，習慣于借錢消費，其透支消費傳統(tǒng)本身也是次貸危機的誘因之一，而透支消費傳統(tǒng)的背后正是此次危機所反映出的美國經(jīng)濟結構性問題。次貸危機首先在美國出現(xiàn)與美國人對風險的態(tài)度不無關系。
3.若從微觀角度分析，美國市場的各參與者行為都為次貸危機埋下了伏筆。借款人的超貸行為，刺激了房貸市場的供給；出于盈利的考慮，銀行和信貸公司放松了對借款人信用評級的審核，降低了首付額度的比例，低收入借款人的信用風險不斷增大；房屋抵押貸款證券化的過程中，投資銀行為滿足客戶高收益要求，降低了支持次級債券的資產(chǎn)質(zhì)量；信用評級機構對部分次級債券的質(zhì)量評估過于樂觀，忽視了利率走高、房地產(chǎn)市場趨冷等外部環(huán)境的變化趨勢；投資者的次級債券在投資組合中的比重也過大，高估了次級債券的資產(chǎn)質(zhì)量。