購房意向書范文
時間:2023-04-11 18:45:36
導語:如何才能寫好一篇購房意向書,這就需要搜集整理更多的資料和文獻,歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文,供你借鑒。
篇1
甲 方:上海××房地產開發有限公司
乙 方:×××
甲、乙雙方經友好協商,就乙方選定甲方開發的××水岸二期房屋的有關事宜,經協商一致,達成如下條款:
一、乙方已選中并決定購買甲方開發的位于上海市松江區××路××號樓×××室房屋(以下簡稱“該房屋”),愿意與甲方簽訂本意向書,并同意按本意向書要求與甲方簽訂正式的《商品房預售合同》。
二、該房屋建筑面積約為×××平方米,最終以房地產測繪機構測定的為準。
三、該房屋的單價為人民幣×萬元/平方米(建筑面積),暫定總價款為人民幣×××萬元(大寫:×××萬元整),最終以房地產測繪機構測定的建筑面積乘以本意向書約定的單價計算為準,多退少補。
四、本意向書簽訂的同時,乙方應當向甲方交納房屋確認金人民幣×萬元。
五、乙方應于甲方××水岸二期項目開盤銷售之日起十五日內,攜帶本意向書、已交納確認金的收款憑證及乙方之身份證、印章至甲方售樓處(上海市松江區××路××號)與甲方簽訂正式的《商品房預售合同》及相關文件,并按《商品房預售合同》支付購房款。乙方依據本意向書支付的確認金轉作等額購房款。
甲方項目開盤銷售日以在當地報紙即《文匯報》的開盤廣告確定的開盤銷售日為準,敬請乙方自行注意。
六、若乙方由委托人代為簽訂《商品房預售合同》及相關文件時,人需出示已公證的授權委托書。
七、如乙方按本意向書約定與甲方簽訂《商品房預售合同》及相關文件,并選擇一次性付款方式支付購房款,且在簽訂《商品房預售合同》的同時全部付清購房款的,甲方在《商品房預售合同》約定的單價基礎上給予乙方每平方米××××元優惠,即優惠后的單價為人民幣×萬元/平方米(建筑面積)。
如乙方逾期簽訂《商品房預售合同》及相關文件或逾期付款的,則乙方不再享受甲方給予的任何房價優惠。乙方已交納的房屋確認金甲方不予退還,作為賠償金賠償甲方的損失。
如乙方選擇銀行按揭貸款或公積金貸款或分期付款方式支付購房款的,則乙方不享受甲方給予的任何房價優惠。
八、如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房預售合同》及相關文件,視為乙方自動放棄該房屋,甲方有權無需通知乙方而將該房屋另行出售,乙方依據本意向書已交納的確認金不予退還。
九、本意向書簽訂后,如乙方提出不購買該房屋,乙方已交納的確認金不予退還。
十、乙方已知××水岸二期的相關開發建設手續,包括《商品房預售許可證》等正在辦理之中。如因該項目規劃、設計變更,致使該房屋不再建設,本意向書失效;或因規劃、設計變更致使該房屋戶型、朝向變化而乙方提出不再購買該房屋的,本意向書失效。以上情況甲方應當無息退還乙方已交納的確認金,不再承擔其他責任。
十一、本意向書簽訂后甲方不得另行出售該房屋,除非本意向書約定的另行出售條件具備或本意向書失效。
十二、本意向書僅限于乙方本人享有,不得轉讓,《商品房預售合同》中的買受人應當與本意向書中的乙方一致,否則,視為乙方放棄購買該房屋,甲方有權拒絕與其簽訂《商品房預售合同》及相關文件,并有權將該房屋另行出售。乙方承諾甲方已告知乙方所選定的房屋為商品房,所繳納契稅按辦理該房屋產權時政府規定的契稅標準執行。
十三、乙方的通訊地址及聯系方式以本意向書記載為準,為甲方向乙方發出任何書面通知的唯一地址,乙方保證通訊地址、聯系電話準確無誤且長期有效,如有變更乙方應當以書面形式自變更之時起24小時內通知甲方。否則,由此引發的一切責任由乙方承擔,與甲方無關。
十四、本意向書經甲、乙雙方簽字、蓋章且乙方全額交納確認金之日起生效,在正式的《商品房預售合同》生效同時失效,乙方同意屆時將本意向書原件交還甲方。
十五、本意向書一式叁份,甲方執貳份、乙方執一份,具有同等法律效力。
甲 方:上海××房地產開發有限公司
乙 方:×××
身份證號:×××
電話:×××
通訊地址:×××
篇2
關鍵詞:貿易開放;就業結構;技能偏向型技術進步;垂直專業化;中間品貿易
一、 引言
在過去20年間,國際貿易推動了全球經濟迅猛發展,根據世界銀行公布的最新發展指標數據顯示,2012年國際貿易對GDP的貢獻已經達到60.47%,不可避免的貿易帶來勞動力需求的變化和勞動力的流動。關于國際貿易對勞動力市場的影響,美國國內產生了大量爭論(Feenstra,2010),這始于20世紀90年代,美國經濟學期望弄清楚工資不平等迅速加劇背后的深層次原因(D.H.Autor、D.Dorn & G.H.Hanson,2013),這類爭論大致圍繞三個方向:貿易開放對工資、就業數量及結構、勞動力彈性的影響。對于貿易開放影響工資以及勞動力彈性進行研究的文獻非常之多,但是至今關于貿易如何影響一國就業結構的理論機制尚存沒有統一定論(唐東波,2011)。本文通過對國際貿易影響就業結構的研究脈絡進行梳理,希望在更細致的層面梳理貿易對就業結構的研究。
二、 國內外研究脈絡述評
1. Heckscher-Ohlin貿易模型與就業結構。傳統的Heckscher-Ohlin貿易模型(即H-O模型)在解釋貿易開放影響一國高技能工人與低技能工人的不同需求提供了基本的思想。H-O模型基于嚴格的假設得出結論即如果一國擁有相對富裕的某種生產要素,那么貿易后一國出口密集使用其豐裕生產要素的產品,進口密集使用其相稀缺生產要素的商品。在此基礎上,斯托珀-薩繆爾森進一步提出S-S定理認為貿易引起收入分配產生變化:發達國家的豐裕要素是資本,稀缺要素是勞動力,因而發達國家在生產密集使用低技能勞動力的產品上不具有比較優勢,從而減少對低技能勞動力的需求,高技能勞動力的就業傾向于上升。
針對發達國家情況,關于國際貿易與技能工人就業的研究大致驗證了H-O模型的結論。Schumacher(1984)利用歐共體六個國家的數據和投入產出模型發現發達國家與發展中國家的貿易導致低技能勞動力就業比例下降。Wood(1991)驗證了南北貿易會減少對發達國家低技能工人的需求。Wood(1995)提出發達國家與發展中國家的貿易導致對低技能工人的相對需求下降了20%。Borjas,Freeman和Katz(1992)認為20世紀80年代的貿易逆差導致美國低技能工人就業下降。Sachs和Shatz(1996)分析了美國和發展中國家的貿易,認為與發展中國家的貿易導致美國對于低技能勞動者的需求降低。
H-O模型在研究貿易開放引起的不同技能勞動力需求的變化方面提供了最直接的理論基礎,但是該理論模型也存在種種弊端,也提出一個令人困惑的難題:傳統模型認為貿易開放相對高技能勞動者而言,會給發展中國家的低技能勞動者帶來更多收益,從而引起不平等的下降;然而過去三十年的經驗表明,這種不平等無論在發展中國家還是發達國家都并沒有下降(Goldberg & Pavcnik,2007),因而經濟學家尋求更為有效的理論來解釋貿易開放對就業結構的影響。
2. 技能偏向型技術進步與就業結構。在19世紀90年代,把美國和OECD國家日益嚴重的工資溢價現象和技能工人相聯系的文獻非常多。假設勞動是異質性的,技術與勞動是互補或者替代關系,Violant編撰《新帕爾格雷夫經濟學詞典》時定義“技能偏向型技術進步”為:新技術與技能互補情況下,技術進步通過提高技能勞動相對于非技能勞動的生產率(或邊際產出),從而提高了對于技能勞動的相對需求,那么這種技術進步稱之為技能偏向型技術進步。
Katz和Autor(1999)估計美國高中輟學生(低技能工人)的實際工資在1963RH ~1995年間持續下降(下降了4.5%),而大學畢業生(高技能工人)的實際工資卻飛速上升(提高了22.4%)。Sánchez-Páramo C和Schady(2003)針對拉丁美洲的五個國家(阿根廷、巴西、智利、哥倫比亞、墨西哥)的研究發現當拉丁美洲的這些國家開始大量進口時,會增加對高技能勞動者的需求。Robbins(1996)提出由于存在足夠的技能工人,公司發現創造出針對此群體的工作能夠有利可圖,因而增加了對于技能工人的需求。Autor,Katz和Krueger(1998)使用簡單的供給-需求模型分析美國勞動力市場:自20世紀70年代開始由于技術偏向型科技的廣泛應用,對高技能工人相對需求增加。Autor,Levy和Murname(2003)利用美國1960年~1998年的數據,表明技術進步替代了一部分低技術勞動力代表的標準化操作工作(Routine Cognitive Tasks),提高了對于高技能勞動力的需求(Non-routine Cognitive Tasks)。Acemoglu(1996、2002、2003)提出貿易的開放會引起技能偏向型技術進步,而這種技術進步會帶來對于技能工人總體需求的提升。Burstein和Vogel(2011)使用定量的一般均衡貿易模型來分析貿易對于高技能工人和低技能工人的影響。
這些文獻在不同程度上都驗證了高技能勞動力需求的增加,會導致就業結構和工資發生升級。H-O-S貿易開放模型和技能偏向型技術進步理論都試圖解釋技能溢價現象,在過去的幾十年間經濟學家就此問題進行了大量的分析(Feenstra & Hanson,1999),現在學者更傾向于用此兩種理論共同解釋貿易和就業之間的關系。
3. 垂直專業化與就業結構。在過去的十年間,國際貿易又有了極大的增長以及國際貿易模式發生了重要的變革(J.Amador & S.Cabral,2009)。Athukotala和Yamashita(2006)等學者認為貿易的通信技術改進、技術性貿易壁壘的減少以及生產工序在不同國家專業生產,使得生產環節跨越國界,把國際生產分割為更小的切片(工序)分布于不同的國家(區段),這就是“國際垂直專業化分工(Vertical Specialization)”。垂直專業化一方面模糊了商品市場和貿易的區別,另一方面帶來了生產要素的流動,這種方式帶來貿易增長,也不可避免影響到不同技能水平勞動者就業。
Feenstra和Hanson(1995)采用了一個投入品的連續統模型(Continuum of Inputs)來分析垂直專業化對就業結構的影響:在該模型中每一種投入(Input)“z”中都包含高技能勞動(Skilled Workers)和低技能勞動(Unskilled Workers)的組成,根據使用高技能勞動與低技能勞動的比例,從而產品生產過程中國際垂直專業化分工活動也有所不同,最終將使發達國家和發展中國家同時提高對本國熟練勞動力的相對需求。Anderton和Brenton(1999)使用了英國4分位行業數據發現,當英國從低收入國家進口時會導致本國低技能勞動者就業份額下降。Strauss-Kahn(2002、2003)建立了理論模型和實證模型來分析垂直專業化對法國勞動力就業結構造成的影響,結果表明垂直專業化導致法國制造業低技能工人就業份額明顯下降。Helg和Tajoli(2005)使用20世紀90年代的意大利和德國數據來分析垂直專業化對勞動力市場的影響,實證分析結果顯示垂直專業化提高了意大利的熟練工人對非熟練工人占比。Dluhosch(2006)明確指出垂直專業化會導致勞動力市場整體福利的提升,從而低技能勞動者和高技能勞動者都能從中獲利,并且低技能工人獲利更多。
國內學者王中華、梁俊偉(2008)認為中國在垂直專業化過程中承接了發達國家的工序,最終帶來對熟練工人需求的增加。臧旭恒、趙明亮(2011)改進垂直專業化分工的測算方法,利用中國22個工業行業面板數據進行實證分析發現垂直專業化從總體上降低了對中國熟練工人的相對需求,增加了非熟練工人的相對需求,尤其是在中低技術行業。
然而垂直專業化過程中伴隨著原材料和中間產品的跨國生產(Hummels、Ishii & Yi,2001),導致中間品貿易在國際貿易中的比重不斷攀升(Audet,1996;Campa,2001;Glass et al.,2001);國內唐宜紅、馬風濤(2009)也從中間品貿易的角度,通過實證分析提出中國參與國際垂直專業化分工過程中,帶來非熟練勞動力相對就業提高,熟練勞動力相對就業的下降。因而必須進一步分析中間品貿易對勞動力就業結構的影響。
4. 中間品貿易與就業結構。之前的文獻大多只關注最終產品貿易,而忽視中間產品生產和外包(P.Egger,2006),最近越來越多的文獻關注垂直專業化過程(或者外包、國際生產分割、價值鏈切片)中間品貿易及其技術偏向性對相對工資及就業的影響(Krugman,1995;Slaughter,2000;H.Egger & P.Egger,2003),比如Feenstra和Hanson(1995、1996、1997、2003)將研究焦點放在中間產品投入在貿易中日益重要的位置(Goldberg & Pavcnik,2007)。
Hummels等(2001)利用中間品為計算垂直專業化率提供了一個方法:通過使用十個OECD國家和四個新興市場國家的投入產出表(1968年~1990年),將一國進口中間品分離,分別用于國內消費和出口品生產,從而提出了垂直專業化水平的計算方法,垂直專業化率可由出口產品中的進口中間品價值與其在總產出中的比值表示。根據Hummels等(2001)對垂直專業的定義:國家一生產中間產品,出口到國家二;國家二把從國家一進口的中間產品與資本、勞動相結合,然后再與本國內生產的中間產品組合在一起形成最終產品;最終產品一部分被國內消費,另一部分出口到國外;這就是一個垂直專業化過程。
Feenstra和Hanson(1999、2001)強調中間產品貿易對于就業和工資的影響遠大于最終消費品貿易的影響。Anderton和Brenton(1998)在研究外包對英國就業的影響時發現,英國從低收入國家進口中間產品,會導致英國低技能勞動者相對工資和就業都下降。H.Egger和P.Egger(2003)使用了澳大利亞20個工業行業的面板數據進行實證分析發現,許多小型西歐國家尤其會通過從東歐國家進口中間品來進行貿易往來,如果東道國勞動力市場是完全競爭的,那么中間品進口會增加對于高技能工人的工資,但是對于高技能勞動力和低技能勞動力的就業并沒有顯著影響。C.Driver、A.Kilpatrick和B.Naisbitt(1986)使用投入產出模型框架,研究英國與新興工業化國家及歐共體之間制造業貿易的擴張對其就業的效應,這種效應分為由貿易變動帶來的產業變動直接效應和中間品貿易引致的產業產品變動間接效應(在總就業效果中高達35%~46%),通過測算1979年平衡貿易增長的結果發現與歐共體或新興工業化國家的貿易會對英國的就業產生微小的負向影響A.M. Fernandes(2007)通過對哥倫比亞工業行業的研究發現,中間品進口帶來了國內技術水平的提升和勞動力生產力的提高。
在國內盛斌、馬濤(2008)利用中國工業行業動態面板數據進行分析,認為中間品貿易會對中國勞動力需求狀況產生影響,具體而言中間品出口導致中國勞動力需求增加、中間品進口對國內勞動力具有替代作用。唐東波(2012)利用2004年中國工業企業微觀數據分析垂直專業化對中國勞動力就業結構的影響,實證結果證明從OECD等發達國家進口的中間品份額上升,會導致中國制造業高技能勞動力就業比例增加;而從亞非拉等低收入國家進口中間品份額的提升則對國內就業結構產生負向影響(高技能勞動力就業下降)。
從垂直專業化的研究拓展到中間品貿易,進一步把貿易開放影響就業結構的原因進行了解釋,而且考慮了到低收入國家在國際貿易價值鏈中承接中間品進行生產的現實。然而除了以上解釋路徑之外,還有經濟學家從國際貿易對就業的作用機制來進行分析,從更多維度分析貿易開放對就業結構的影響。
5. 國際貿易作用機制與就業結構。國際貿易對就業的作用機制可以兩個思路角度梳理:第一是從國際貿易制度因素對就業產生影響的角度來進行分析,在傳統HOS模型的框架,僅在充分就業的前提下進行分析,隨著理論和現實的發展,學者們紛紛擴充基本假定,把假設擴展到存在失業情況下國際貿易對就業的影響。最低工資模型、搜尋模型、效率工資模型就是從勞動力市場角度進行分析。代表性研究包括Kruegar(1983)改進了Harris和Todaro(1970)的最低工資分析框架,指出在開放經濟條件下,城市最低工資的提高將導致城市資本密集度上升,從而城市部門的就業人數下降;Davidson、Martin和Matusz(1988、1999)設定了一個搜尋模型,通過建立一個存在搜尋部門 的模型來分析國際貿易對于就業的影響,研究發現資本密集型大國和勞動密集型小國的貿易會帶來總失業的增加;Matusz(1994)在經典的效率工資模型框架(Shapiro、Stiglitz,1984)下進行改進,發現貿易政策會導致就業結構和就業數量產生變化。
第二是從國際貿易結構因素對就業產生影響的角度來進行分析,Kletzer(2002、2005)指出進口份額的變化通過產品需求的變化,導致就業和工作機會的損失,正是在那些進口份額急劇增加的產業可以看到進口的流動與國內就業、工作損失之間存在聯系;周申和李春梅(2006)、周申和李可愛等(2012)基于中國工業部門的數據,分析了中國工業制成品貿易結構變動對就業結構變動的影響,結果顯示偏向資本技術密集型產品的貿易結構變動不利于就業,并且使國內就業結構更加偏向熟練勞動。
不管是國內還是國外學者都對貿易的就業效應進行了理論和實證分析,然而上述文獻也存在不足之處,很多文獻都考察發達國家與發展中國家的貿易對發展中國家就業的影響,卻忽視了發達國家的就業結構也會受到貿易開放的影響這一研究視角。
三、 總結與研究展望
貿易開放對勞動力市場影響的研究從要素稟賦理論創立至今,經濟學家從國際經濟學和勞動經濟學角度進行了大量分析和研究推進(周申等,2007),這有助于交叉學科的發展,也對國際貿易政策、國內就業政策的制定起到了理論支撐作用。然而值得引起注意的是,今后研究還可以從三個方面繼續擴展:首先如果考慮到諸如中國這樣一般貿易與加工貿易并存的雙重制度(唐東波,2012),之前文獻鮮有從一般貿易和加工貿易的角度分析貿易對就業結構的影響,未來可以通過實證分析做出更有力的解釋和說明;第二大多數文獻研究國際貿易整體對一個就業結構變化的影響,鮮有文獻從雙邊貿易角度進行分析,而隨著國家間貿易聯系的加強,甚至有些國家貿易壁壘的提高,都使得在雙邊貿易環境下研究部門進出口的結構性對就業結構變動具有十分重要的現實意義;第三現有文獻多數以工業制成品貿易為研究對象,但是隨著貿易深入,國際貿易范圍拓展到不同種類的產品,如果能進一步對產品類別的劃分,區分了一般貿易和中間品貿易將使得研究更加細化、測算更加準確。
參考文獻:
1. Goldberg P K, Pavcnik N. Distributional ef- fects of globalization in developing countries.National bureau of economic research,2007.
2. Hummels D, Ishii J, Yi K M. The nature and growth of vertical specialization in world trade.Journal of international Economics,2001,54(1): 75-96.
3. Hollanders H, Ter Weel B.Technology, kno- wledge spillovers and changes in employment structure: evidence from six OECD countries. Labour Economics,2002,9(5):579-599.
4. Kohler W. Aspects of international fragme- ntation. Review of International Economics,2004, 12(5):793-816.
5. 盛斌,馬濤.中間產品貿易對中國勞動力需求變化的影響.世界經濟,2008,(3):12-20.
6. 唐東波. 垂直專業化貿易如何影響了中國的就業結構?.經濟研究,2012,(8):118-131.
7. 唐東波.全球化對中國就業結構的影響.世界經濟,2011,(9):95-117.
8. 周申,李春梅,謝娟娟.國際貿易與勞動力市場: 研究述評.南開經濟研究,2007,(3):107-123.
9. 周申,李可愛,鞠然.貿易結構與就業結構:基于中國工業部門的分析.數量經濟技術經濟研究,2012,(3): 004.
基金項目:教育部人文社會科學重點研究基地重大項目“后危機時代的跨國公司投資、國際資本流動趨勢與我國外資政策”(項目號:12JJD790048);中央高校基本科研業務費專項資金資助項目“全球化、經濟結構差異與區域勞動力市場”(項目號:NKZXA1403)。
篇3
關鍵詞:實踐目標;問題導向;教育技術學;實踐方法論
中圖分類號:G40-05 文獻標志碼:A 文章編號:1673-8454(2014)19-0041-04
一、引言
“我國電化教育發展是先有電化教育這個事,后有電化教育這個名,再有電化教育這個學”。[1]在我國電化教育學產生之前,電化教育在社會領域已經存在了,之所以電化教育首先在社會領域發揮作用,主要是由于它的本質特征――以解決實際問題為導向決定的。[2]從國外教育技術定義的發展來看,由AECT(The Association for Eudcational Communications and Technology)94定義到AECT05定義也一直強調教育技術的實踐性。所以說實踐性一直是教育技術學的一個重要特性。教育技術學實踐不僅僅是教育技術學理論的來源,也是教育技術學價值的具體體現。
長期以來,在教育技術學實踐中,由于普遍持一種“技術思維或技術邏輯”,我們更多關注的是技術手段和媒體工具,而較少關注教育技術要解決的問題或目的,往往去追求媒體技術的更替、翻新。教育技術人員不按照具體的教學情境,創造性地運用教育技術理論來解決教學問題,而是機械地照搬照抄,這說明教育技術的實踐領域缺乏合適的方法論。[3]從以問題為導向的科學方法論視角,本文對教育技術學實踐方法論做了探索,提出構建以問題為導向的教育技術學方法論。
二、以技術應用為導向實踐的不足
1.實踐應用跟風
教育技術學是一門實踐性很強的學科,所以,實踐和對實踐的反思永遠都是形成教育技術知識的重要途徑。[4] 從哲學看,實踐是認識的來源、是認識發展的根本動力、是認識的根本目的、是檢驗認識正確與否的唯一標準;同時,認識也影響實踐,正確的認識對實踐有巨大的指導作用,錯誤的認識則會把實踐引向歧途。[5]教育技術學從誕生至今一直重視實踐性,理應積累了很多認識來指導教育技術學實踐活動。但是,現實卻恰恰相反,呈現出教育技術學的理論與實踐脫節,理論空洞不能指導實踐的現狀。[6]有人曾批評教育技術學專業是個“趕時髦”的專業,當一種新興技術出現之后,教育技術學研究者總會迅速地嘗試將之應用于各種教學中,并且圍繞該技術的各種應用性研究也就紛紛出現。楊開成教授分析這種現象認為:一方面與信息技術的迅猛發展密切相關:另一方面也與唯媒體技術論長期占據教育技術研究主流有關。[7]這種技術應用導向的教育技術實踐在消耗了大量資金、 背負了過多期待之后卻并未對實踐產生多少根本性的影響,只是陷入一種“被寄予對教育進行革命的巨大期望在學校中大規模實施尖端技術數十年后被證明期望落空”的怪圈之中。[8][9]大量研究表明教育技術遠未實現人們期望它能夠發揮的那些潛能,近年來對于教育技術的有效性的質疑甚至還有所增加。[10]
2.不利于理論的形成
以技術應用為導向的教育技術學實踐,導致教育技術學的研究內容存在“跟風”的現象。總是隨著外界的信息技術產品興衰而變化。由于這種“跟風”的研究更多的是獲得某一特定技術在教學中應用的經驗,而不是針對某一特定教育教學問題利用技術解決的經驗,這就很難上升到解決某一教學問題需要的理論。因此很難從這種以技術應用為導向的教育技術學實踐中反思總結出能稱得上理論的知識,同時這種研究的不斷深入沒有自身發展的邏輯,總是受到外界“技術”更新的影響。每個教育技術學研究者,由于對以技術為導向的教育技術學實踐進行反思時進入的角度不同,會得出不同的發展邏輯,而這些研究深入發展的邏輯不是教育技術學研究問題本身發展的邏輯,其實是外界“技術”應用興衰變化的邏輯。這也是為什么教育技術學發展至今沒有形成一個大家公認的理論體系的重要原因。
3.不利于形成實踐規范
教育技術學實踐方法論是教育技術學實踐方法的元方法,是一個程序化的過程,當方法論進入人的觀念領域成為指導實踐活動的觀念時,就具有了實踐規范的功能和意義。因此,它是形成教育技術學實踐規范的前提。而實踐規范的功能是使實踐活動以一定的方式保持在一定范圍內并且自覺和有效地趨向一定的目的,從而實現對于人的實踐活動的導向、激勵、約束、調節、控制等。[11]
以技術應用為導向的教育技術學實踐還存在另外一個缺點就是不能形成一個統一的共教育技術學從業者借鑒的實踐規范。這就導致教育技術學領域的從業者面對一向具體的工作時不知道從什么地方入手,不知道應該怎么做,只能是根據經驗或者生搬硬套自己見過的應用方式或者別人實踐過的方式。要從教育技術學實踐中反思總結形成自己的理論,構建教育技術學理論體系,首先要形成一套能夠為教育技術學從業者所共同遵從的實踐規范。實踐規范為教育技術學實踐者從事的實踐活動提供依據、尺度和標準,規范方法論的使用,促進實踐活動的發展。
三、問題在科學研究和實踐中的價值
“問題”是科學認識論和方法論中一個十分重要的基本概念或范疇。科學家和哲學家歷來也非常重視“問題”在科學研究中的作用。科學的歷史啟示我們,科學研究不但“始于”問題,而且正是“問題”推動研究,問題的不斷深入引導研究的不斷深入發展。[12]
“問題”對科學研究如此重要,但是對實踐有何作用?要回答這個問題首先要知道什么是“問題”。關于問題的界定我國學者林定夷做了一個定義:某個給定的智能活動過程的當前狀態與智能主體所要求的目標狀態之間的差距。從問題的定義我們可以看到,當我們談到“問題”時,總是預設了智能主體的某種目標。任何實踐活動都具有目的性,正如康德所說:“并非每種活動都叫做實踐,而是只有其目的的實現被設想為某種普遍規劃過程的原則之后果的,才叫做實踐”,而實踐目標是實踐目的的進一步的具體化表述。[13][14]當我們在實踐過程中設定了目標無形中也就產生了“問題”,因此,對“問題”的解決是引導實踐向目標邁進的動力。教育技術學實踐活動也是具有目的性的,那么教育技術學實踐活動也就成了一個“問題解決”的過程。這個“問題解決”的過程也是教育技術學理論發現的主要源泉。
四、以問題為導向的教育技術學實踐方法論
教育技術學實踐過程是一個“問題解決”過程,因此在教育技術學實踐中我們首先應該找到“問題”。教育技術學中“問題”的產生是由教育技術學實踐的目的性決定的,實踐目標是實踐目的進一步的具體化表述。所以,我們先要明確教育技術學實踐的目標。
目前普遍認為教育技術學實踐目標是實現教學優化。[15][16]教育技術學的實踐活動怎樣才能實現教學優化?從教育技術學的研究范圍我們可以看出主要是利用信息技術特別是現代信息技術對教學相關要素進行改變,達到教學結構的改變,最終實現教學優化的功能。[17]也就是說信息技術在這些領域的應用是實現教學優化目標的途徑,而在這些領域應用信息技術的過程就是教育技術學實踐的過程和內容,那么信息技術在這些領域應用之前的現狀與我們期望要達到的狀態就形成了我們教育技術學實踐要解決的“問題”。
通過教育技術學實踐目標找到了教育技術學實踐“問題”,而教育技術學實踐過程則是依據一定的原理或知識,恰當地利用信息技術形成解決問題的方案,最后通過實施解決問題的過程。在這個過程中我們這就形成了“確定目標形成問題確定方案(選擇技術)解決問題(應用技術)反饋評價(對技術選擇和應用過程的評價)”的問題解決的邏輯過程。這種問題解決的實踐邏輯過程避免了之前“技術應用發現問題探索研究”這種技術應用為導向的實踐中盲目的技術應用。“確定目標形成問題確定方案(選擇技術)解決問題(應用技術)反饋評價(對技術選擇和應用過程的評價)”只有這樣才能發揮教育技術學的作用,不然教育技術學實踐也只是成了技術的簡單更替嘗試的過程,失去教育技術學存在的價值和意義。
在以問題為導向的教育技術學實踐過程中,對信息技術的應用總是選擇性的、有目的性的,因此在信息技術應用過程中不斷的總結和反思,就會逐漸形成解決某一教學問題需要的理論而不是獲得某一特定技術在教學中應用的經驗。
以問題為導向的教育技術學實踐,強調教育技術學實踐是一個問題解決過程。問題解決不僅是一個復雜的行為過程,也是一個系統過程。系統科學家霍爾從系統的角度提出了問題解決的三維模型,他把問題解決的過程從知識維度、時間維度、邏輯維度分別做了劃分,以霍爾的問題解決三維模型為依據,我們提出了以問題為導向的教育技術學實踐方法論的三維模型結構,如圖所示。
1.邏輯維度
邏輯維度就是形成實踐活動的規范流程,前面對以問題為導向的教育技術學實踐的分析是從問題解決步驟維度,即邏輯維度對其分析的。在這個維度可以把教育技術學實踐過程做一劃分,劃分為確定目標、形成問題、確定方案、解決問題、反饋評價五個階段。明確目標主要是思考我們在教學中應用信息技術要達到一個什么效果,形成問題則是根據要達到的效果分析存在的需要解決的問題;確定方案則是根據存在的問題運用相關理論知識選擇恰當的技術并形成技術應用的方式方法,即形成解決問題的方案;解決問題是把形成的問題解決方案實施的過程,也就是把選擇恰當的技術應用于實踐解決問題的過程;反饋評價主要是反思在解決問題時選擇和應用的技術是不是恰當,應用效果如何等。
2.時間維度
時間維度則是實際的實踐過程階段劃分,從教育技術學實踐過程的時間維度看,任何一個教育技術學問題形成和解決都離不開分析過程,明確了問題后就要對問題解決方案進行設計開發然后應用于解決問題的過程中,并且在每個問題解決過程中離不開管理和反思總結的過程,即管理和評價過程,時間維度的評價是一個總結性評價,而邏輯維度的反饋評價主要是問題解決過程中的形成性評價。因此,從教育技術學實踐的時間維度我們還是可以把它劃分為分析、設計開發、利用、管理、評價五個階段。
3.知識維度
知識維度則是在實踐過程和實踐規范的各個步驟中需要用到的知識。教育技術學實踐是教育技術學理論的綜合應用,從知識維度看,教育技術學實踐離不開教育技術學理論知識,無論是在信息技術的設計開發階段還是利用階段到最后的管理評價階段都需要教育技術學理論知識的指導。
教育技術學實踐主要解決的是教育教學問題,而教育教學問題往往是一些復雜的問題,對復雜的教育技術學問題,人們可以借助于系統工程的方法,還可以通過定義系統和子系統的方法來定義問題和問題解決空間。作者認為:無論是簡單的教育技術學實踐問題還是復雜的教育技術學實踐問題,都可以按以問題為導向的實踐方法論來統一和規范我們的實踐活動。
五、以問題為導向的教育技術學實踐的特點
以問題為導向的教育技術學實踐與技術應用導向的教育技術學實踐相比較具有以下的特點:
1.把教育技術學實踐從比較強調“媒體技術”轉移到用適合的技術解決教育教學問題上來
以問題為導向的教育技術學實踐強調以教育教學中實際問題的解決為出發點,選擇性的、有目的性的使用技術,對技術進行設計利用,從而擺脫了實踐中隨著技術發展盲目的崇拜和利用新技術的現象。
2.利于形成實踐規范,實現教育技術學實踐效益最大化
實踐規范產生于實踐活動及其過程,實踐目的是生成實踐規范的直接觀念原因。以問題為導向的教育技術學實踐形成了“確定目標形成問題確定方案解決問題反饋評價”的問題解決的邏輯過程。這種問題解決的實踐邏輯過程不僅避免了技術應用為導向的實踐中盲目的技術應用,而且有利于形成教育技術學實踐活動規范。實踐規范有利于促進人類實踐活動進一步標準化、制度化、程序化、科學化、規范化、合理化和效益最大化。教育技術學實踐活動規范的形成有利于促進教育技術學實踐的科學化、規范化和效益最大化。
3.有利于促進教育技術學理論的發展
技術應用導向的教育技術學實踐通常會導致我們忽視所用技術與具體場景的對話,更注重技術本身而忽視了學習或教學。因為現代技術是對于效率極其推崇的一種思維邏輯,對效率的極其推崇會導致一個后果,既手段本身成了目的。[18]而以問題為導向的實踐方法論注重教育教學問題的解決,有利于形成關于教學問題解決方面的理論基礎,以及為了實現教學目標如何使用和改造信息技術方面的理論沉淀。
六、總結
教育技術學是一門注重實踐的學科,作者認為教育技術學實踐是問題(或目標)導向的,以問題為導向的教育技術學實踐更多的是關注需要解決具體教育教學問題時選擇性的、恰當的使用技術,并且設計和開發出適合具體問題的解決方案和技術產品。以問題為導向的實踐方法論指導實踐,利于把教育技術學實踐從比較強調“媒體技術”轉移到用適合的技術解決教育教學問題上來,而且還利于形成實踐規范,促進教育技術學實踐活動進一步標準化、制度化、程序化、科學化、規范化、合理化和效益最大化。以問題為導向的教育技術學實踐方法論還可以促進教育技術學知識的產生,通過長期的實踐活動有利于形成信息技術應用于解決教育教學問題的理論。
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篇4
項目名稱:教育轉型背景下音樂學專業鋼琴藝術指導課程教學體系的改革研究與實踐。
在音樂教育蓬勃發展的今天,地方高校對學生聲樂鋼琴藝術指導培養方面較為滯后,這在一定程度上影響了學生的就業以及聲樂專業教學質量的提升。
對鋼琴專業的學生進行聲樂鋼琴藝術指導方面培養既可以拓寬學生以后的就業途徑,又可以為學生將來進行這方面深造打下堅實的基礎;對聲樂專業的學生進行聲樂鋼琴藝術指導方面培養可以拓展學生的專業素養,對今后擇業或深造都頗有裨益。
為此,本文在分析目前地方高校聲樂鋼琴藝術指導專業建設現狀的基礎上,提出了在地方高校進行聲樂鋼琴藝術指導專業建設的方案。
一、地方高校聲樂鋼琴藝術指導的發展現狀
目前地方高校聲樂鋼琴藝術指導專業尚未建立,對鋼琴伴奏課也沒有引起足夠的重視,主要是因為:
(一)地方高校聲樂鋼琴藝術指導人才匱乏。目前,我國只有少數音樂學院和藝術院校開設了鋼琴藝術指導專業,培養的人才數量遠遠不能滿足社會所需。在這種情況下,地方高校很難引入聲樂鋼琴藝術指導人才,并且聲樂鋼琴藝術指導課程的設置尚屬空白。為了適應社會所需、滿足地方中小學音樂課的教學,地方高校只能參照同類院校為音樂專業的大學生們開設即興伴奏課。即興伴奏課的任課教師通常由鋼琴專業的教師擔任,他們并不具備鋼琴藝術指導的專業知識結構。若遇到聲樂比賽或者藝術活動時,只能臨時找鋼琴專業人士來伴奏,由聲樂教師充當藝術指導,這樣就無法保證聲樂學生的水平發揮和藝術指導的專業水平、音樂素質。而平時學生進行聲樂匯報、考試、比賽都是臨時找鋼琴專業的學生短期訓練進行伴奏,好一點的采用正譜伴奏,這樣的結果往往是上臺配合不夠默契,不能使學生的水平正常發揮,那么指導演唱者處理作品和作品的藝術表現等就更談不上了;另一部分采用即興伴奏,其水平與經過藝術指導的正譜伴奏從質量到現場的聽覺效果有天壤之別,無法保證歌者演唱水平的最佳發揮。
(二)地方高校音樂教育尚未開展鋼琴藝術指導人才的培養計劃。目前,地方高校鋼琴藝術指導專業人才的培養沒有引起足夠的重視,在鋼琴藝術指導的人才培養方面沒有明確的培養目標,鋼琴藝術指導課沒有列入正式的教學當中。
(三)地方高校招生人數及生源質量下滑是無法開設鋼琴藝術指導課程的主要原因。2009年以后,部分省份藝術類高考逐步取消了鋼琴作為副項考試的標準后,學生不再重視鋼琴的學習,學生彈琴技術、識譜能力、視唱練耳水平也隨之下降,這是導致學生專業水平質量下滑的原因之一。再加上近些年的招生比例失調,鋼琴專業的學生人數極少,最少時一年招收二、三人,已不能滿足鋼琴教師的正常課時完成,這也造成了鋼琴藝術指導專業教學無法正常開展。在這種情況下正譜伴奏越來越少,聲樂專業匯報時大部分只能選擇“快餐式的伴奏方式――即興伴奏”,而彈即興伴奏的學生大部分出自聲樂專業的學生,他們沒有經過嚴格訓練,彈奏正譜的能力較弱,所以通常以簡譜為主,這就造成樂譜彈奏不嚴謹,節奏、速度、強弱等不規范的現象。而部分彈奏鋼琴正譜伴奏的鋼琴專業學生也沒有經過系統的藝術指導的專業課學習,伴奏水平只是停留在一般的鋼琴伴奏層面,對于作品的處理就更談不上了。
(四)地方高校的聲樂教師身兼數職,除了為學生指導發聲技巧外還充當課堂的鋼琴伴奏。由于地方高校聲樂鋼琴藝術指導師資匱乏,平時的教學中聲樂老師不得不充當鋼琴藝術指導的角色,可謂是身兼數職,既要訓練學生的發聲技巧,又要為學生演唱時彈伴奏。美聲唱法、民族唱法都需精通,中、外作品的音樂風格、語言特點、地域韻味、創作背景、創作意圖、和聲織體,演唱與伴奏合作時的相互配合等等都要進行處理。這其中的優點是訓練了聲樂教師的全面能力,缺點是只能維持課程沒有專業化深度。
二、地方高校聲樂鋼琴藝術指導的解決對策具體實施辦法
(一)拓寬鋼琴專業范圍,分流部分鋼琴專業學生進行聲樂鋼琴藝術指導專業方向的培養。地方高校應借鑒國內、外先進教學經驗并結合地方高校音樂系的具體辦學條件,為音樂專業的學生申請開設鋼琴藝術指導課,讓學生意識中植入聲樂與鋼琴是一個統一體,為學生提升專業素養,打開藝術思維想象空間,拓寬藝術視野,認識聲樂鋼琴藝術指導對歌唱的重要性和必要性。歌唱習慣不能只停留在認識單旋律樂譜,而要用多聲部的思維方式指導學生的演唱習慣。提高學生演唱時與鋼琴伴奏的合作意識,訓練學生具有指揮家的藝術修養,演唱者和伴奏者對所表現的作品譜面要有一個的整體意識,在作品縱向和整體上要能夠進行把握。
(二)結合本校教學條件制定科學、合理、務實的藝術指導課程教學模式、教學大綱、教學計劃。由于學生入學時專業基本功和綜合的音樂理論知識尚需提高,可以設置適合地方高校的聲樂鋼琴藝術指導的教學模式和教學大綱。在大學一年級時先進行專業基本功的訓練和音樂理論知識、音樂文化的積累,到了大學二年級時再安排鋼琴藝術指導的課程教學內容。另外,由于聲樂鋼琴藝術指導教師比較匱乏,結合地方高校音樂專業現有的師資力量,選擇合作式教學模式,制定相應的教學大綱和教學計劃,采用聲樂與鋼琴二課合一的方式培養聲樂鋼琴藝術指導,由聲樂和鋼琴二位教師分別為鋼琴和聲樂專業的二位學生訓練發聲技巧、講解聲樂作品的創作意圖、思想內涵、人物性格、音樂風格、語句語氣,樂句換氣等;遇到外國作品時除以上幾點外,還要注意外國作品的和聲織體、語句語氣、音樂韻律,增加外國作品的語言發音規則講解,語言與音樂結合時的處理方式方法等等。授課形式仍采用個別授課與小組授課的形式,在聲樂教學課中間加入藝術指導課,讓鋼琴藝術指導從聲樂教學的初級階段便一起參與教學,不但可以使鋼琴藝術指導專業的學生從整體上對聲樂這門學科掌握得更加深入與透徹,而且可以使聲樂教學形式與內容更加完善,達到教師的資源優化。
(三)為學生提供藝術實踐機會,提高學生的應變能力、協作能力。實踐環節采取固定聲樂學生與鋼琴伴奏學生的搭檔,通過課堂實踐、考試實踐、音樂會實踐、比賽實踐等幾個環節對學生進行藝術實踐的訓練。實踐環節首先從課堂訓練開始。聲樂教學和鋼琴教學通常是采取一對一的教學模式,改革后除每周的專業基本功課程訓練之外再安排一節聲樂鋼琴藝術指導課,采用一對二的教學模式,即單周聲樂老師授課,雙周鋼琴老師授課。讓學生們在學習的初級階段從最淺顯的作品入手,可以使學習鋼琴藝術指導的學生從整體上去把握聲樂專業學生的發聲習慣和聲音特點,通過大量的作品不斷相互磨合,相互提高,達到二者在完成作品上的高度統一,不斷提高二者之間的實踐能力和協作能力。
考試實踐環節:考試采用正譜伴奏,由平時訓練的組合進行考試,這樣可以保障學生的演唱水平和伴奏水平正常發揮。評分標準由原來的只給聲樂學生打專業分,改為給聲樂與鋼琴伴奏學生同時評分,這樣可以激發學生學習的積極性和專業態度。
篇5
一、一般來說,購房者在簽訂認購書給付定金的時候,與開發商未就主合同的主要內容達成一致,而事后雙方不能就主合同主要內容達成協議,則購房定金通常應當返還購房者。
定金有立約定金(訂約定金)、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔保法司法解釋施行之前,我國法律規定的主要是指違約定金。而擔保法解釋承認了除違約定金以外的其它類型定金的效力,其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同,特點在于,其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有聯系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認購書、意向書一類協議中設定立約定金的,其法律效力自當事人實際交付定金時產生,在其所擔保的立約行為沒有發生時,違反承諾的一方當事人就應當受到定金處罰。因此,我們認為,在實踐中不能把認購書、意向書中約定的定金性質都認為立約定金,否則對購房者極為不利。如:因開發商提出的一些不合理的條件或基于惡意,導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴格以認購書約定的條件為準,可區別于以下幾種情況。
首先,如果認購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結構等具體條件,而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協商,而開發商與購房者又未能就此協商一致,從而導致雙方未能簽訂主合同的,則開發商應當將定金返還購房者。其次,如果開發商在簽訂主合同時,提出與認購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的,開發商應當承擔違反認購協議的違約責任,依照擔保法的規定,開發商應當向購房者雙倍返還定金;再次,如果開發商和購房者雙方就認購書約定的條件之事項未能達成一致 ,導致不能簽訂主合同的,開發商應當返還購房者定金。另外,如果認購書已經將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定,而購房者應當承擔違反認購協議的違約責任。此種情況下,開發商可以不予返還購房者定金。
篇6
2、具有良好的信用記錄和還款意愿。
3、具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力。
4、具有所購住房的商品房銷(預)售合同或意向書。
5、具有支付所購房屋首期購房款能力。
6、在銀行開立個人結算賬戶。
篇7
1、在工商銀行貸款房產證,是可以辦理二次抵押貸款的。
2、辦理房屋二次抵押貸款的流程:經銀行同意,賣房人與買方進行房產交易,簽訂購房合同或意向書; 向銀行提出貸款申請,并提交相關資料; 銀行對借款人進行資信調查、審查后,通知借款人審查結果。銀行同意貸款的,與借款人、擔保人簽訂合同,與賣方簽訂《樓宇按揭借款補充合同》,賣方將貸款金額不足償還賣方尚欠貸款本息的差額部分清償;借款人委托銀行與賣方辦理房產交易過戶、抵押登記、房產保險等手續; 銀行取得《土地房屋他項權證》后,將貸款資金劃入賣方在原貸款網點的按揭貸款帳戶及相關帳戶,用于償還賣方所欠按揭貸款本息,剩余款項再劃入賣方在銀行開立的帳戶;借款人按期償還貸款。
(來源:文章屋網 )
篇8
定金作為合同履行的一種擔保,《擔保法》中規定:擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效,過錯方應承擔相應的民事責任,而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個規范的法律概念,實際上它具有預付款的性質,是當事人的一種支付手段,并不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若開發商不履行義務亦不須雙倍返還,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
值得一提的是,簽訂正式的房屋預售契約之前,買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款,則若購房者在簽訂認購書后反悔,開發商有權沒收購房者的定金;若開發商違約,不與購房者簽訂正式的預售合同,則購房者有權要求開發商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見,定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應對此有充分的理解,并根據自己的實際情況慎重行事。
另外,消費者在訂立定金條款時,應當注意這樣5個問題:
(1)定金條款并不具有強制性,它僅是指導性的,消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;
(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖然已訂立了定金條款,但只有消費者在交付了定金后,合同才生效;
篇9
關鍵詞:買賣合同 降價 退房
目前,全國許多房地產開發商為了盡快回籠資金,紛紛降價銷售其所開發的商品房。但開發商的降價行為引起了降價前已購買房屋的部分購房人的極大不滿,購房人認為因降價而使自己的樓房大量貶值,因此要求開發商“退房”。購房人向開發商提出退房,在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購房人要求開發商退房須符合法律規定的合同解除的法定或者約定事由,否則,應當經買賣雙方協商一致,合同才能變更或解除。
法定解除房屋買賣合同的法律分析
房屋買賣合同是非要式合同,如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內容合法,不違反法律、行政法規強制性規定,房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效。
但根據《合同法》第94條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》(下稱《解釋》)、《城市房地產開發經營管理條例》(下稱《條例》)等法律、法規的相關規定,購房人因開發商違約,即在以下情形下行使解除權,解除房屋買賣合同,要求開發商退房還款。
(一)開發商逾期交房
除當事人另有約定外,開發商遲延交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未交房的,購房人有權解除合同。當然,購房人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未付款的,開發商也有權解除合同。但根據《合同法》第94條第(四)項規定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的,守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權解除房屋買賣合同。
(二)開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人
商品房買賣合同訂立后,開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人,購房人有權解除合同。因為根據《擔保法》及《物權法》等規定,房屋一旦依法設定抵押,即使房屋所有權過戶至購房人名下,若債務人不履行債務,債權人仍有權依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優先受償。因此,合同訂立后,出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人,使得購房人所購房屋處于被抵押權人變賣或者拍賣的危險中,若抵押權人依法行使抵押權,將導致購房人錢財兩空的情形。因此,在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當然,如果購房人同意出賣人設定抵押,屬自愿承擔該風險。
(三)買賣合同訂立后開發商將該房屋出賣給第三人
房屋買賣合同成立后,開發商又將同一套房屋出賣給他人,不但對第三人是一種欺詐行為,更重要的是侵犯了購房人的債權。因此,法律賦予購房人解除合同的權利,以維護自己的權益。
具有上述第(二)、(三)情形之一,購房人無法取得房屋的,不但有權請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(四)房屋質量不合格
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房人有權請求解除合同和賠償損失。但因房屋質量不合格而解除合同應由具有資質的鑒定部門對房屋質量作出鑒定,以確認房屋質量是否合格。
(五)面積誤差比絕對值超出3%或無法辦理所有權證
根據《解釋》第14條規定,開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出3%,購房人可以請求解除合同,出賣人返還已付購房款及利息。
商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人有權請求解除合同和賠償損失。
約定退房的法律分析
約定解除房屋買賣合同,即退房,是當事人經過協商一致,在訂立房屋買賣合同時約定一方或雙方當事人解除合同的情形,合同成立后,一旦出現合同中約定的解除情形,解除權人即可依據合同的約定行使解除權而解除合同。具體到房屋買賣合同,只要符合合同約定的解除條件,開發商或者購房人可以根據合同約定通知另一方當事人解除房屋買賣合同,即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔民事責任及如何承擔,仍將取決于合同約定。
根據法律規定,無論法定解除還是約定解除房屋買賣合同,如果法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限的,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅,當事人不得再單方面解除合同。
房屋買賣合同因無效或被撤銷而退房
商品房是特殊的商品,為了國家利益、社會公共利益,國家對房地產開發商開發、銷售房屋給予嚴格的監督和管理。開發商違反法律、法規規定出售房屋,房屋買賣合同屬于無效合同。
另外,《合同法》第54條規定,下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:因重大誤解訂立的;在訂立合同時顯失公平的;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。當然房屋買賣合同是否撤銷,由法院或者仲裁機構作出判決或裁決,不由當事人決定。
房屋買賣合同依法被確認無效或者被撤銷,自始不具有法律約束力,所購房屋應退還給開發商,開發商應當退還購房人已交購房款。此外,因開發商的過錯導致合同無效或者被撤銷,購房人可以請求返還已付購房款及利息,并有權要求開發商賠償因此所遭受的損失。
通過上述分析可見,開發商降價銷售其開發的商品房,或者已購房屋貶值不是房屋買賣合同解除,即購房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權要求退房外,購房人欲要求開發商退房,必須經買賣雙方當事人協商一致。如果出賣人不同意解除,購房人無權要求退房。購房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同,即要求開發商退房,實際上是一種違約行為。因此,開發商同意退房的同時有權要求購房人承擔違約責任,賠償因退房而造成的各項經濟損失。
房屋認購書的法律性質
篇10
關鍵詞:購買 商品房 風險 防范
近年來,我國的房地產業突飛猛進地發展,房地產業已成為國民經濟的支柱產業,房地產業不僅促進了國民經濟的迅速增長,而且大大改善了人民群眾的居住條件,為人民群眾的安居樂業提供了基本的保障。但是由于我國房地產方面的法律、法規尚不完善,對消費者保護的法律亦不健全,商品房交易過程中房地產開發企業憑借其經濟、技術等各方面的實力,往往處于主動地位;而購房者卻總是處于弱勢的地位,購房者缺乏對相關法律和專業知識的了解,在交易過程中其合法權益經常受到侵害。有的房地產開發企業為追求高額的利潤,往往會憑借其優勢的地位,在商品房的交易過程中通過各種手段和方式對購房者進行欺騙、隱瞞各種事實情況,達到其經濟目的。房地產開發企業的這種行為,嚴重損害了購買者的合法權益和正常的經濟秩序,造成社會矛盾的激化。所以,購房者在購房過程中一定要小心謹慎,以免自己的合法權益被侵害。
下面將就購買商品房的過程中可能遇到的一般風險進行論述,并提供相應的解決辦法。
一、要認真審查商品房銷售者的資格、條件,防患于未然
商品房的銷售①包括商品房的預售和商品房的現售兩種方式。商品房預售(俗成“賣樓花”)是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。現在的房地產開發企業為了融通資金,往往都進行商品房預售行為。依照《中華人民共和國城市房地產管理》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定,房地產開發企業進行商品房預售必須取得五證,即《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》。該五證的取得是房地產開發企業進行房地產開發和預售應具有的條件。而房地產管理審批過程中仍存在一些,對該五證的審批非一個部門負責完成。各個部門在審批過程中不能有機地協調合作,致使有的房地產開發企業在未取得五證的情況下就進行商品房的預售,在以后無法取得五證和審批手續的情況下,最終導致購房人的合法權益受到侵害,購房人的合同目的也無法達到。作為購房者為了使自己的合法權益不受侵害,在與開發商簽訂預售合同前,應當審查開發商的手續是否齊全,并應查看所有的原件,將證件的編號記載于預售合同。以便產生糾紛后能得到妥善的解決,維護自己的合法權益。
購房者在預售商品房的過程中應盡可能了解房地產開發企業的資質條件,選擇當地有實力、有信譽的房地產開發企業與其簽訂合同,由于預售商品房的標的是尚未現實存在的,這對購房者來說,面臨的風險更大,如果房地產開發企業的資質不合格,無資金實力、無信譽,購房者預購的標的物可能就建不成,購房者購房的目的也就無法實現,所造成的損失可能就無法得到彌補。
商品房現售是指房地產開發企業將其開發竣工的房屋銷售給購房人,購房人支付價款并取得房屋所有權的行為。在商品房的銷售過程中,開發企業為了高價、快速出售房屋,其往往對購房人做出各種口頭承諾,以便將房屋銷售出去,購房者由于沒有相關的法律專業知識,不認真進行審查開發企業的承諾就與其簽訂合同,結果是權益受到侵害也無法用法律的手段維護自己的利益,為避免該風險的發生,購房者應實地對要購買的房屋及相關的設施進行檢查,對房地產開發企業承諾的對自己至關重要的事項要求寫進合同中,以便在發生糾紛后有證據。同時在簽訂合同時應對合同的條款進行認真審查,最好是請法律人士為自己把關,以免掉進開發企業在合同中設置各種陷阱。
由于房地產開發企業在商品房交易過程中的優勢地位,國家越來越注重對處于劣勢地位購房者的保護,制訂了許多保護購房者的法律、法規及解釋,購房者在購房時最好先向專業的法律人士進行咨詢、了解,以便從各個方面了解簽訂合同時應注意的問題。2003年6月1日起實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)雖對商品房銷售過程中如何保護購房人的利益做出了規定,但這些規定仍很原則,很籠統,并不能全面地保護所有購房人的利益。如《解釋》第九條規定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或被撤消、解除的,買賣人可以請求返還已付購房款及利息,賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的責任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證證明的手續或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷內補償安置房屋的事實。”而對其中的“故意隱瞞②”這一規定,在訴訟過程中如何確定是非常困難的事。所以作為購房者在購買商品房的過程中應對前述的情況進行認真審查,將與開發企業所簽訂的合同中的各種權利、義務明確化,只有防患于未然,才能保護自己的利益不受侵害。
二、購房者應認真審查有關商品房買賣的廣告
我國房地產產業的迅速發展,使房地產企業的競爭越來越激烈。房地產開發企業為了銷售其開發的房屋,大都是以廣告的形式向社會公開出售。虛假的廣告宣傳成為了商品房銷售的熱點問題。因此,購房者應認清商品房廣告的性質,以便達到自己購買房屋的目的。《解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大的,應當視為合同內容,當事人違反的應但承擔違約責任。”這說明商品房的銷售廣告一般是具有要約邀請的性質,只有當出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾的“具體確定”,并且說明和允諾對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有“重大影響”時才具有要約的性質,然而,對于在干什么情況下構成“具體確定”,什么情況下構成對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有“重大影響”屬于兜底性的規定,對于一般的購房者很難掌握其具體的標準,也很難對房地產開發企業銷售商品房的虛假廣告行為進行界定,在雙方糾紛后受損害的還是購房者。
,房地產開發企業在商品房廣告中說明和允諾的主要情形有:(1)向購房人提供某些購房優惠或附帶贈送禮品的說明;(2)對商品房美觀性質量的陳述;(3)對商品房環境性質量的陳述;(4)承諾“還本銷售③”,提供房屋“售后包租④” 、“代租”等售后回報,等等。對于房地產開發企業在商品房銷售廣告中的各種說明和允諾,作為購房者應當了解其是屬于要約還是要約邀請或要約引誘,如果是要約邀請或要約引誘,其意思是在邀請購房者提出要約,該廣告的內容對房地產開發企業不具有拘束力,即使購房者是因該內容而購房,但購房后卻不具有廣告中的內容,其也無法要求房地產開發企業承擔責任。
所以,對于購房者來說,購房過程中應當保存好房地產開發企業的比較重要的小冊子,樓書等宣傳資料,以便在產生糾紛后作為證據使用。特別是對開發商的某些重要的說明和允諾,在簽訂商品房購買合同時,應當落實到書面文字上來,并約定開發企業對其違約行為應承擔的具體責任或損害賠償的。只有這樣,才能最大限度地保護購房人的合法權益,也才能制止開發企業在商品房銷售廣告中有意存在的虛假行為。
三、購房者應認真審查購買房屋的面積
房地產開發企業在商品房買賣過程中存在的面積欺詐問題,一直是購房者所關心的事。作為商品房的銷售,可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或建筑面積計價。而商品房的建筑面積,有套內建筑面積和分攤的共有面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,且是最重要的利用空間,分攤的共有建筑面積部分為共有產權。購房人對建筑面積問題都很關注,但具體如何計算卻有一套復雜的程序,一般的購房人在短時間內并不能將其搞清楚。《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第二十條規定:“按套內建筑面積或建筑面積計價的,當事人應當在合同上載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的,按以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房,買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出之日起30日內將買受人已付房價款還給買受人,同時支付已付房價款利息,買受人不退房時產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(3%)部分的房價款由買收人補足,超出3%部分的房價款由房地產開發企業補足,產權歸買收人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買收人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買收人。面積誤差比=(產權登記面積—合同約定面積)/合同約定面積*100%。
房地產開發企業在與購房者簽訂合同時往往只對商品房的建筑面積進行約定,而不具體約定套內建筑面積和房屋內各組成部分的面積數額。這樣往往會給開發企業的面積欺詐提供機會,進而損害購房者利益。因為商品房建筑中的各部分成本存在差異,如果房地產開發企業在施工過程中改變原設計,利用相應增減商品房各組成部分建筑面積數額的方法,就能達到商品房建筑面積數額總值不變的目的。從而達到既不違反合同約定,又可大幅度降低投資成本。
作為購房者在簽訂合同時,應注意面積問題。在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理形式。此外,簽訂合同時將房地產開發企業設計變更時造成面積誤差的處理方式也以書面文字進行表達。只有這樣,購房者才能防止房地產開發企業在面積方面存在的欺詐,也才能真正達到簽訂合同的目的。
四、房屋質量應引起購房人的注意
我國住房建設和房地產業的迅猛,城鎮商品住宅的質量存在諸多問題,商品房質量糾紛問題已成為關注的焦點。房屋質量的安全問題關系千家萬戶的安全。有的房地產開發為了節約成本,在施工過程中往往會偷工減料,給商品房帶來極大的隱患。購房者在簽訂合同時應對房地產開發企業的信譽,開發的商品房進行了解,并要求房地產開發企業提供經法定檢驗部門驗收合格,符合居住條件的手續;同時要求房地產開發企業將列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等的住宅質量保證書及住宅使用說明書交付。這樣在房屋出現質量問題時購房者就可依據約定要求房地產開發企業承擔相應的責任。
五、應注意購房過程中的定金問題
定金是指合同雙方當事人約定的,為保證合同的推行,由一方預先向對方給付發一定數量的貨幣或其他代替物。定金在商品房的購買過程中是合同的一種擔保方式,其作為是通過定金罰則督促合同當事人履行合同義務,依據《解釋》第四條:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果同當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應當將定金返還買受人。”的規定,以及《中華人民共和國擔保法》和最高人民法院有關擔保法解釋的相關規定,房地產開發企業與購房者如約定以交付定金作為訂立合同的擔保,給付定金的一方拒絕訂立主合同的無權要求返還定金。但《解釋》中所規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”,比較籠統,在實踐中作為一般的購房很難正確理解不可歸責于雙方的事由的范圍或標準。而多數房地產開發企業在購房者交納定金時要與其簽訂意向書、允諾書或認購書等預備性契約⑤,房地產開發企業在簽訂這些預備性契約時大都只規定購房者承擔的義務,在購房者違約的情況下就不予退還定金,房地產開發企業根本就沒有雙倍返還定金的風險。
所以購房者在簽訂意向書、允諾書等預備性契約交納定金時應特別注意,最好是將“不可歸責于當事人雙方的事由”進行約定,因為這種事由的范圍特別廣。如當事人不能就商品房買賣合同協商一致;簽訂認購書后,開發項目被政府行政決定取消、緩建,開發商的主體資格喪失,災害導致開發項目滅失,貸款銀行無法貸款等,這都不應該算是當事人哪一方的過錯。在這些情況中,購房人定金不應該被扣留,房地產開發企業也不承擔雙倍返還定金的責任。
六、購房者應當及時辦理權屬登記
購房者購買一套房屋大都用盡畢生的積蓄,只有拿到房地產權證他們才會踏實,然而在辦理權屬登記過程中可能出現許多無法預料的情形,有的房產開發企業為了進行融資,盡快收回資金,降低風險,他們往往將商品房出賣,在尚未轉移房屋所有權與購房者之前,又將該房屋抵押給第三人,獲取建設資金。在房地產開發企業無法還抵押貸款的情況下,就會使購房者無法取得房屋、合同的目的不能實現,嚴重損害購房者的合法權益。還有房地產開發企業實行一房數賣,就同一房屋訂立了數個買賣合同,分別出售數個購房者,在此情況下,最先辦理權屬登記手續的購房者取得房屋的所有權,其他購房者的合同目的就無法實現。
購房者在購買房屋后應當讓房地產開發企業提供辦理權屬登記手續的所有材料,最好是將辦證的期限以書面形式進行約定。只有這樣購房者才能及時發現房地產開發企業是否存在欺詐的行為;也才能在發生糾紛后及時向房地產開發企業進行索賠,維護自己的合法權益不受侵犯。
以上是對商品房買賣過程中可能出現的風險進行的淺薄的,在房地產交易市場仍存在許多值得注意的地方,購房者在購買房屋時應當全面了解可能出現的問題,并找到相應的解決措施。只有這樣才能用法律武器保護自己的合法權益。
注釋:
①商品房的銷售:是指房地產開發企業將其開發的房屋或在建的房屋銷售給購房者的行為。
②故意隱瞞:是指將相關的事實故意不告知對方,使對方陷入錯誤認識。
③還本銷售:是指房地產開發企業承諾在一定期限內將購房者的房款返還給購房者的行為,這是一種違法行為。
④售后包租:是指房地產開發企業向購房者承諾購房后,房地產開發企業租用該房屋并支付租金,這是房地產開發企業為了促銷而為的一種售房方式。
⑤預備性契約:是指為正式訂立合同而事先由當事人達成的一種有關合同內容的簡單約定。
:
[1]宋宗宇 黃錫生 房地產法學 重慶大學出版社 2003。
[2]王利明 合同法,人民大學出版社 2003
[3]最高人民法院民事審判第一庭 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件引法解釋的理解與適用。人民法院出版社 2003。