寫字樓物業(yè)管理方案范文
時(shí)間：2023-03-14 22:57:01
導(dǎo)語：如何才能寫好一篇寫字樓物業(yè)管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
【關(guān)鍵詞】寫字樓；租賃管理；租賃策略
一、做好寫字樓前期介入的重要性
物業(yè)公司在工程前期介入時(shí)，主要是熟悉大廈的結(jié)構(gòu)，從物業(yè)管理的角度對(duì)寫字樓的功能、使用、設(shè)備及存在的缺陷提出意見和建議，以期能夠先行一步，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金。筆者所在的物業(yè)公司受業(yè)主委托曾接管一寫字樓，條狀結(jié)構(gòu)，樓道長約60米，每層洗手間設(shè)在端頭，原設(shè)計(jì)是作為產(chǎn)權(quán)單位自用辦公樓，物業(yè)使用人相對(duì)固定，人員密度少。后由于環(huán)境發(fā)生變化，產(chǎn)權(quán)人將自用辦公樓變更作為租賃產(chǎn)業(yè)。如此一來入駐公司多、人員復(fù)雜密度大、大樓進(jìn)出人員頻繁、物業(yè)管理服務(wù)受眾面廣。且寫字樓的尋租者會(huì)對(duì)樓內(nèi)布局設(shè)計(jì)、有效使用面積、建筑設(shè)備系統(tǒng)等進(jìn)行考察。平面結(jié)構(gòu)上的缺陷，若不進(jìn)行局部變更，這將給以后物業(yè)出租使用帶來不便，可能會(huì)影響房屋的租金價(jià)格和出租率。于是建議開發(fā)商在每層樓中段，變更15平米作為盥洗間，開發(fā)商采納后做了更改，這樣首尾兩端用戶方便了取用水，緩解了如廁難，彌補(bǔ)了使用缺陷。同時(shí)督促開發(fā)商做好配套停車場(chǎng)圍欄鐵門、地面找平，以便接收后就能使用。減少物業(yè)公司投入成本。
管理的前期準(zhǔn)備，主要是制定具體的方案：包括成本預(yù)算、人員配置；編制《管理公約》《租賃合同》等文案；相關(guān)管理人員熟悉寫字樓戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)外環(huán)境、設(shè)計(jì)好交接房手續(xù)流程；做好市場(chǎng)調(diào)研，了解周邊物業(yè)租賃需求，選擇適當(dāng)?shù)拿浇樾麄魍茝V物業(yè)，一般來說，對(duì)于中低檔的寫字樓物業(yè)選擇網(wǎng)絡(luò)和報(bào)紙上的分類廣告比較合適，對(duì)于大規(guī)模的寫字樓物業(yè)可選擇電視、廣播、實(shí)地看樓來展示物業(yè)；策劃租戶的組合及物色潛在租戶，為招租做準(zhǔn)備。
二、租賃管理策略：
1.確定可出租面積
準(zhǔn)確地量測(cè)面積非常重要，它關(guān)系到物業(yè)的租金收入，考量物業(yè)經(jīng)營目標(biāo)最大化。普通租售型商務(wù)寫字樓的有效使用率一般為：（1）標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率=專用部分面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=70%～80%；（2）寫字樓整體有效使用率=專用部分面積的合計(jì)/總建筑面積=60%～70%。以此為參考，測(cè)算是整棟出租給一個(gè)大租戶、分層出租給幾個(gè)租戶，還是出租給散戶，最大限度地確保物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值最大化
2.定位目標(biāo)市場(chǎng)
首先物業(yè)的檔次決定了對(duì)物業(yè)需求群體的差異，甲級(jí)寫字樓位置十分優(yōu)越，一般處于城市商務(wù)中心CBD，公用設(shè)施功能齊全，每部電梯服務(wù)面積少，辦公、通訊、安保系統(tǒng)智能化水平高，門廳、電梯廳、走廊、衛(wèi)生間裝修豪華，要求物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)高，服務(wù)水平高，一般都是跨國企業(yè)、金融行業(yè)、上市公司等高端客戶；而丙級(jí)寫字樓一般是遠(yuǎn)離商貿(mào)中心區(qū)，交通條件一般，樓內(nèi)裝修條件普通、辦公智能化水平能滿足基本上網(wǎng)和通信配置，設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控以人工為主。有些建筑物已使用的年限較長，存在明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付相適應(yīng)，適合小型企業(yè)、初始創(chuàng)業(yè)者公司所在地。其次物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響租賃對(duì)象的構(gòu)成。本公司有一商住樓物業(yè)原用于辦公場(chǎng)所，由于建筑年代較早，外觀陳舊，出租價(jià)格很低，收益不穩(wěn)定。隨著周邊商業(yè)圈的不斷成熟，人流量大、公交線路密集、經(jīng)過調(diào)研，更適合經(jīng)營商務(wù)賓館。于是重新招租，不僅租金價(jià)格大幅度提高，而且承租者投入大筆資金，進(jìn)行更新設(shè)備設(shè)施和外觀改造，也提升了物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。
3.租戶的選擇
形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中至關(guān)重要，入住同一寫字樓的租戶間的相互影響會(huì)增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)。選擇合適的租戶對(duì)于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，是非常關(guān)鍵的。例如，在房產(chǎn)交易中心周邊有一寫字樓，承租客戶大多數(shù)是房產(chǎn)中介公司、評(píng)估公司，在房產(chǎn)交易火爆的當(dāng)下，同行業(yè)集中駐扎，能促使他們不斷加強(qiáng)自身企業(yè)文化建設(shè)，培養(yǎng)誠信為本的職業(yè)道德，打造溫馨和諧的辦公環(huán)境，以提升物業(yè)價(jià)值。同時(shí)方便雙方來往與公司和房產(chǎn)交易中心辦理手續(xù)，提高工作效率。
在挑選租戶的過程中，還要考量尋租者對(duì)物業(yè)現(xiàn)有配備的電力系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)是否有更高標(biāo)準(zhǔn)的要求或提供特殊服務(wù)。測(cè)算費(fèi)用―效率的最優(yōu)方案。以免將來物業(yè)管理過程中產(chǎn)生糾紛。
三、物業(yè)管理目標(biāo)
寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)是集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。 1、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)就是充分利用可出租面積。降低空置率，使收益部分的使用率最大化。圍繞經(jīng)營目標(biāo)，首先制定好寫字樓的物業(yè)市場(chǎng)營銷。圍繞物業(yè)的特性和優(yōu)勢(shì)，選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椋M(jìn)行推廣介紹，吸引和發(fā)現(xiàn)潛在租戶，第二要對(duì)租戶進(jìn)行評(píng)估篩選并與其進(jìn)行租約談判，最終目的是能簽署租賃合約。第三.履行租務(wù)管理工作。例如辦理出租、退組、續(xù)租、收取租金、追收欠租等等。筆者曾負(fù)責(zé)一寫字樓的租賃管理，由于是新房交付使用，租金價(jià)格不能低于同地段、同檔次的價(jià)位，但室內(nèi)沒有隔墻，樓層都是通透，單層面積都是1000平米，小公司需要分隔承租。這樣一來，加重了小企業(yè)裝修費(fèi)用，若物業(yè)公司先期隔斷，又可能造成租戶二次拆除，為了避免這一矛盾，決定對(duì)初次承租客戶免租延長1至2個(gè)月的裝修時(shí)間，在一年內(nèi)，寫字樓出租率100%，一直延續(xù)下來，租金收繳率100%。在管理中，充分利用地下閑置空間出租網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商，既增加了物業(yè)收入又提高了寫字樓設(shè)備配置。十幾年來，租金收入、物業(yè)服務(wù)收入及其他收入以年均10%速度遞增。
篇2
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。
安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為bsf中國有限公司承租；
10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；
1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；
3層也已出租過半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；
新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開盤5個(gè)月來租售業(yè)績(jī)約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢(shì)不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取引進(jìn)。
我方的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價(jià)格外無其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營和外包與結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；
外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。
通過前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。
現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。
三、成本與價(jià)格
經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。
定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價(jià)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70%的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；
局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無絕對(duì)把握。
四、總結(jié)與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80%以上。
3、定價(jià)必須具有競(jìng)爭(zhēng)力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡(jiǎn)單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢(shì)。
篇3
關(guān)鍵詞 西部地區(qū) 物業(yè)管理 培養(yǎng)模式
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
我國西部地區(qū)物業(yè)管理教育體系主要獨(dú)立院校和成人進(jìn)修及等構(gòu)成，學(xué)歷包括中專、大專本科等，十幾年來為我國物業(yè)管理輸出了幾十萬名物業(yè)管理專業(yè)人才，他們與其他專業(yè)類的畢業(yè)生一起， 正逐步取代過去國有后勤改制轉(zhuǎn)行的后勤人員及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)行人員，成為物業(yè)管理的中堅(jiān)和支柱。但是隨著近年房地產(chǎn)和物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)地位方面所表現(xiàn)出的巨大反差導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位日漸低下。學(xué)生的就讀就業(yè)熱情遭受一定打擊， 一些曾經(jīng)開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)的院校招生困難，至取消招生。
目前西部開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)校主要有：長江師范學(xué)院，重慶科技學(xué)院，重慶師范大學(xué)涉外商貿(mào)學(xué)院；四川文理學(xué)院，四川師范大學(xué)文理學(xué)院 ，西昌學(xué)院，成都工業(yè)學(xué)院，成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院；貴州航天職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 貴州商業(yè)高等專科學(xué)校； 廣西大學(xué)行健文理學(xué)院；蘭州外語職業(yè)學(xué)院等。
通過對(duì)我國西部地區(qū)各高校該專業(yè)的培養(yǎng)方案及課程設(shè)置情況的認(rèn)真調(diào)查和仔細(xì)研究，目前有這樣三種物業(yè)管理人才的培養(yǎng)模式：以服務(wù)理念為中心、以技能為中心及復(fù)合型人才培養(yǎng)模式。
一、以服務(wù)理念為中心的模式―以貴州商業(yè)高等專科學(xué)校為例
以服務(wù)理念為中心的人才培養(yǎng)模式是以服務(wù)理念為中心，注重培養(yǎng)學(xué)生與業(yè)主交流的技巧，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。經(jīng)過對(duì)各個(gè)高校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案及課程設(shè)置的研究，我們認(rèn)為西部地區(qū)有多所高校的培養(yǎng)模式是以服務(wù)理念為中心，如長江師范學(xué)院，貴州商業(yè)高等專科學(xué)院等。現(xiàn)以貴州商業(yè)高等專科學(xué)校培養(yǎng)方案為例：
培養(yǎng)方向：能在物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介從事客戶服務(wù)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)等基層工作的高等技術(shù)應(yīng)用性專門人才
能力要求：物業(yè)招投標(biāo)能力、制圖與識(shí)圖能力、物業(yè)管理投訴接待及處理能力、簽訂物業(yè)管理合同、協(xié)助編制物業(yè)管理方案的能力、房地產(chǎn)中介服務(wù)能力。
課程設(shè)置：計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、企業(yè)管理原理、經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、商務(wù)秘書實(shí)務(wù)、物業(yè)管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房屋銷售及管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程；建筑基礎(chǔ)、居住區(qū)規(guī)劃、制圖與識(shí)圖、物業(yè)管理實(shí)務(wù)、園藝綠化管理、物業(yè)修繕技術(shù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)招投標(biāo)等專業(yè)課程
該模式的優(yōu)點(diǎn)是：物業(yè)管理人員能以服務(wù)取勝，有利于樹立企業(yè)的品牌，缺點(diǎn)是缺乏解決實(shí)際問題的能力，并且難以勝任總體管理工作。
二、以技能為中心的培養(yǎng)模式―以三峽聯(lián)合職業(yè)大學(xué)為例
該模式由一些有理工背景的院校創(chuàng)立， 以技能教育為中心， 重視技能的培養(yǎng)， 培養(yǎng)物業(yè)管理人員具備解決技術(shù)性問題的能力， 將職業(yè)資格準(zhǔn)入引入學(xué)歷教育，旨在培養(yǎng)應(yīng)用型高級(jí)人才和管理人才。
該模式旨在培養(yǎng)從事現(xiàn)代智能化樓宇設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)、能源和室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)管理及大型物業(yè)管理的應(yīng)用型高級(jí)技術(shù)人才。現(xiàn)以西部地區(qū)有三峽聯(lián)合大學(xué)培養(yǎng)方案為例：
培養(yǎng)目標(biāo)：培養(yǎng)掌握現(xiàn)代物業(yè)管理基本理論知識(shí)；熟悉物業(yè)常用設(shè)備設(shè)施的結(jié)構(gòu)性能及操作方法。
專業(yè)課程：工程制圖、電工及電子技術(shù)、建筑CAD、建筑電氣控制、物業(yè)管理法規(guī)、物業(yè)管理實(shí)務(wù)、物業(yè)管理財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、給排水工程、電梯控制技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與管理、智能化物業(yè)管理、房屋修繕管理、房地產(chǎn)開發(fā)與營銷、畢業(yè)實(shí)習(xí)等。
就業(yè)去向：在大中型外貿(mào)企業(yè)、物業(yè)管理公司、寫字樓、房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑安裝公司等單位從事物業(yè)管理、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的施工安裝及維護(hù)管理工作
該培養(yǎng)方案就明顯的體現(xiàn)了培養(yǎng)學(xué)生技能的意識(shí)。這樣的培養(yǎng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：物業(yè)管理人員有能力為業(yè)主解決一些技術(shù)性問題，容易出實(shí)效。缺點(diǎn)是缺乏服務(wù)的意識(shí)，不注重溝通能力的培養(yǎng)。
三、復(fù)合型物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式―以重慶師范大學(xué)涉外商貿(mào)學(xué)院為例
復(fù)合型物業(yè)管理人才的培養(yǎng)模式吸取了前兩種好的辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，走的是復(fù)合型的人才培養(yǎng)道路。盡管這條路還不成熟，但它畢竟代表了物業(yè)管理專業(yè)教育的發(fā)展方向。西部地區(qū)重慶師范大學(xué)涉外商貿(mào)學(xué)院、重慶房地產(chǎn)學(xué)院等正嘗試采用復(fù)合型人才培養(yǎng)模式，現(xiàn)以重慶師范大學(xué)涉外商貿(mào)學(xué)院培養(yǎng)方案為例：
主要課程：物業(yè)管理專業(yè)英語、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、物業(yè)管理基礎(chǔ)、物業(yè)管理會(huì)計(jì)、建筑制圖、公共關(guān)系、物業(yè)環(huán)境生態(tài)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量管理、智能建筑、物業(yè)智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、物業(yè)管理市場(chǎng)營銷等。
就業(yè)方向：畢業(yè)后能在政府辦公樓、高檔酒店商廈、寫字樓等單位擔(dān)任物業(yè)總管，維護(hù)管理各種智能設(shè)備、設(shè)施，并從事物業(yè)規(guī)劃、管理及經(jīng)營等工作。
從該培養(yǎng)方案的課程設(shè)置及就業(yè)方向來看，該校嘗試復(fù)合型人才培養(yǎng)模式，雖然有一定的局限性，但基本體現(xiàn)了文、理、工相結(jié)合的理念，畢業(yè)生既能學(xué)習(xí)一定的管理財(cái)務(wù)知識(shí)，又能掌握基本的物業(yè)操作技能。
（作者：2008年畢業(yè)于中國石油大學(xué)（北京）管理科學(xué)與工程專業(yè)，現(xiàn)供職川外重慶南方翻譯學(xué)院管理學(xué)院、研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)類）
參考文獻(xiàn)：
[1]符培堯，物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式初探. 北京房地產(chǎn) 2007
篇4
一、指導(dǎo)思想
按照“發(fā)展要有新思路、改革要有新突破、開放要有新局面、各項(xiàng)工作要有新舉措”的要求，以引進(jìn)規(guī)模以上企業(yè)總部為重點(diǎn)，積聚發(fā)展要素，整合區(qū)域資源，加快構(gòu)筑都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。通過發(fā)揮政策和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，把商務(wù)樓宇建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展載體，努力創(chuàng)造企業(yè)得發(fā)展，業(yè)主得租金，職工得就業(yè)，政府得稅收，環(huán)境得改善的多贏局面。
二、發(fā)展目標(biāo)
把握樓宇（總部）經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理規(guī)劃、科學(xué)引導(dǎo)，努力形成定位清晰、特色鮮明、效益明顯、輻射強(qiáng)勁的局面。重點(diǎn)新建一批高端智能化商務(wù)樓宇，置換轉(zhuǎn)換一批非商務(wù)樓宇，改造提質(zhì)一批舊商務(wù)樓宇，培育發(fā)展一批專業(yè)商務(wù)樓宇。著力引進(jìn)銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)區(qū)域性總部；國際品牌五星級(jí)酒店；世界500強(qiáng)、國內(nèi)200強(qiáng)、臺(tái)商100強(qiáng)、行業(yè)前10強(qiáng)企業(yè)總部；重點(diǎn)引進(jìn)規(guī)模型企業(yè)總部和設(shè)計(jì)、中介、傳媒、廣告等行業(yè)企業(yè)總部入駐，提高樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域稅收的貢獻(xiàn)率。
三、發(fā)展措施
（一）完善功能、提升品質(zhì)。
堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，科學(xué)規(guī)范商務(wù)樓宇建設(shè)與發(fā)展，著力做到“尋求支持全力推進(jìn)”。
1、參與規(guī)劃。積極與市規(guī)劃局相關(guān)業(yè)務(wù)科室取得聯(lián)系，了解我區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目基本情況。加強(qiáng)與其溝通，使規(guī)劃部門了解樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。對(duì)擬規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目如：省鋼材物資儲(chǔ)運(yùn)中心改造項(xiàng)目、勝利路交通銀行周邊改造項(xiàng)目、南昌無線電六廠地塊改造項(xiàng)目等重點(diǎn)項(xiàng)目做到及早與開發(fā)部門協(xié)調(diào)，使其建設(shè)按我區(qū)規(guī)劃進(jìn)行。
2、參與建設(shè)。加快推進(jìn)，跟蹤服務(wù)好我區(qū)在建的重點(diǎn)項(xiàng)目，確保央央春天約5.3萬平方米寫字樓在2012年底、智通廣場(chǎng)3.2萬平方米寫字樓在2011年6月按期完成，提升全區(qū)甲級(jí)寫字樓和“5A智能大廈”的比重。
3、參與改造。提前介入舊樓宇的改造，引導(dǎo)日?qǐng)?bào)大廈、紡織大廈、省物資大樓、金陽光大廈、利大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、省電力培訓(xùn)中心大廈等舊商務(wù)樓宇進(jìn)行硬件升級(jí)改造，提高樓宇智能化水平，使其適應(yīng)市場(chǎng)需求。協(xié)助樓宇產(chǎn)權(quán)單位做好樓宇功能定位，選準(zhǔn)方向進(jìn)行硬件的改造，如提升改造樓宇硬件設(shè)施（停車場(chǎng)、電梯質(zhì)量、配置、空調(diào)、內(nèi)部裝修）。對(duì)重點(diǎn)樓宇進(jìn)行專題調(diào)研，做到一樓一策一方案，從細(xì)節(jié)入手，具體落實(shí)每棟樓宇打造建設(shè)工作，解決實(shí)際問題。
4、參與轉(zhuǎn)型。提前介入單位辦公樓如日?qǐng)?bào)社、出版大廈等樓宇轉(zhuǎn)型的工作，與產(chǎn)權(quán)單位業(yè)主進(jìn)行溝通，讓對(duì)方清楚我區(qū)的政策并了解對(duì)方的轉(zhuǎn)型意向。區(qū)樓宇辦通過邀請(qǐng)專家學(xué)者對(duì)這些樓宇進(jìn)行功能定位、升級(jí)改造，協(xié)助進(jìn)行招商，使其按照我區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃要求，轉(zhuǎn)型為商務(wù)寫字樓。
5、參與服務(wù)。一方面引入社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌，有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理，打造物業(yè)管理的標(biāo)桿，帶動(dòng)整體物業(yè)提升管理水平。另一方面加大國內(nèi)外知名企業(yè)引進(jìn)力度，并以此為帶動(dòng)，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)聚集，實(shí)現(xiàn)商務(wù)樓宇專業(yè)化、特色化、產(chǎn)業(yè)集群化。
6、全面招商。每年定期召開商務(wù)樓宇專項(xiàng)招商推介會(huì)，重點(diǎn)展示、介紹我區(qū)優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇如紫金城、西格瑪、筑城奧斯卡、財(cái)富廣場(chǎng)、勝利廣場(chǎng)等。加大宣傳力度，通過報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體對(duì)優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇、物管公司進(jìn)行廣泛宣傳，提高商務(wù)樓宇和物管公司的知名度。邀請(qǐng)專家學(xué)者舉辦樓宇經(jīng)濟(jì)工作研討會(huì)，為我區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作獻(xiàn)謀劃策，對(duì)重點(diǎn)樓宇進(jìn)行專門的宣傳推介。委托有經(jīng)驗(yàn)的策劃公司對(duì)紫金城、江報(bào)大廈等樓宇進(jìn)行整體策劃包裝，整體招商運(yùn)作，從而通過樓宇的宣傳達(dá)到招商的效益。
（二）分工協(xié)作、形成合力。
要實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須在全區(qū)形成有利于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的氛圍，重點(diǎn)是建立健全六項(xiàng)制度。
1、領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)，層級(jí)負(fù)責(zé)制度。
建立區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)樓宇，街辦負(fù)責(zé)的機(jī)制，實(shí)行樓宇（總部）經(jīng)濟(jì)工作高位協(xié)調(diào)。每位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)1-2個(gè)重點(diǎn)樓宇，分別負(fù)責(zé)重點(diǎn)樓宇改造提升、招商引資的協(xié)調(diào)工作，幫助樓宇物管和業(yè)主解決發(fā)展的難點(diǎn)問題。
2、部門牽頭，綜合協(xié)調(diào)制度。
明確區(qū)樓宇辦工作職責(zé)，負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)管理工作，研究擬定全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃并組織實(shí)施。建立定期調(diào)度的例會(huì)制度，原則上每月召開一次例會(huì)，安排部署樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，協(xié)調(diào)解決樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的困難和問題，做到協(xié)調(diào)推進(jìn)，形成合力。
3、街道主抓，分片包干制度。
在各街道設(shè)立樓宇服務(wù)窗口，為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的“一站式、全程式”服務(wù)，全程代辦相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)解決企業(yè)的困難和問題。街道對(duì)轄區(qū)內(nèi)重點(diǎn)樓宇設(shè)立專職或兼職樓宇聯(lián)絡(luò)員，每天與物業(yè)進(jìn)行溝通、聯(lián)絡(luò)，及時(shí)掌握各種信息。區(qū)樓宇辦要規(guī)范對(duì)入駐企業(yè)的檢查收費(fèi)，做到協(xié)調(diào)推進(jìn)，形成合力。
4、物業(yè)參與，政企聯(lián)手制度。
成立全區(qū)樓宇物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，規(guī)范引導(dǎo)物管公司進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，通過物管公司宣傳我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)、規(guī)劃和扶持政策，協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)濟(jì)工作中的問題。組織物管公司外出學(xué)習(xí)考察，及時(shí)吸取先進(jìn)地區(qū)物業(yè)公司好的做法和理念，服務(wù)于入駐企業(yè)。引導(dǎo)物管公司引入人性化管理概念，豐富樓宇管理內(nèi)涵，如推動(dòng)樓宇文化建設(shè)，開展樓宇主體活動(dòng)等，增強(qiáng)樓宇企業(yè)的凝聚力。通過與物管的合作，搭建樓宇招商平臺(tái)。
5、信息報(bào)送，動(dòng)態(tài)管理制度。
各街辦要把樓宇工作作為經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)主要任務(wù)來抓，做到情況清、目標(biāo)明、措施實(shí)。形成以街辦分管領(lǐng)導(dǎo)為責(zé)任人，以街辦經(jīng)濟(jì)辦為主體，以樓宇聯(lián)絡(luò)員為主抓，以社區(qū)居委會(huì)為配合的樓宇經(jīng)濟(jì)工作網(wǎng)絡(luò)，形成齊抓共管，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局。樓宇信息聯(lián)絡(luò)員要及時(shí)了解跟蹤樓宇內(nèi)企業(yè)變化情況，建立樓宇臺(tái)帳，及時(shí)更新相關(guān)信息，掌握轄區(qū)樓宇的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策提供依據(jù)。加強(qiáng)樓宇信息報(bào)送網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以11月份全區(qū)樓宇信息平臺(tái)錄入的各項(xiàng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，形成全區(qū)所有樓宇詳實(shí)具體的數(shù)據(jù)資料信息，建立檔案，對(duì)樓宇信息實(shí)行微機(jī)化、網(wǎng)絡(luò)化動(dòng)態(tài)管理。每月的15日為信息報(bào)送更新日，如遇周六、周日則推遲到周一。
篇5
寫字樓租賃合同范本三標(biāo)準(zhǔn)版
溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實(shí)際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！
甲方：_________
乙方：_________
甲方為支持乙方開展業(yè)務(wù)，甲方愿意將管理權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方使用，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，特訂立如下條款，以便共同遵守.
第一條
租用工作用房地址、用途、面積.
1.地址：_________市_________路_________號(hào)_________房.
2.用途：_________.
3.使用面積（按建筑面積計(jì)，下同）_________平方米，內(nèi)含廚房_________間，衛(wèi)生間_________間；房?jī)?nèi)設(shè)備有：電表_________個(gè)，檢漏開關(guān)_________個(gè)，電話線_________條，電話機(jī)_________臺(tái)，（號(hào)碼：_________），洗手盆_________個(gè)，抽水馬桶_________個(gè)，淋浴器_________個(gè)，光管_________支，插座_________個(gè).
第二條
租用期限
乙方租用期為_________年，即從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止.
第三條
費(fèi)用及交納期限
1.乙方每月向甲方繳納房租為人民幣_(tái)________（小寫：_________元），在當(dāng)月十五日前交清，交納地點(diǎn)在甲方財(cái)務(wù)部.
2.甲方向乙方提供電話使用（不代辦查閱電話費(fèi)用明細(xì)賬）供水、供電、電梯、保安，公共設(shè)施的管理、維修及公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生等綜合服務(wù)，甲方向乙方收取綜合服務(wù)費(fèi)，按_________元每月每平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取，即每月收取綜合服務(wù)費(fèi)_________（小寫：_________元）乙方必須在當(dāng)月十五日前交清，交納地點(diǎn)在甲方財(cái)務(wù)部.
3.乙方使用工作用房期間，其水電費(fèi)、電話費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)，乙方當(dāng)月的水電費(fèi)和電話費(fèi)按水電及電信部門收取的金額在下一個(gè)月十五日前由甲方代收，收費(fèi)地點(diǎn)在甲方財(cái)務(wù)部.
第四條
甲方的責(zé)任
1.甲方負(fù)責(zé)對(duì)工作用房的維修（如屬乙方使用不當(dāng)造成需維修的項(xiàng)目，其發(fā)生的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)），確保工作用房的使用安全.
2.甲方為乙方提供電話通訊設(shè)備（以下簡(jiǎn)稱tel），tel的所有權(quán)歸甲方，乙方只有使用權(quán).
3.本協(xié)議期滿甲方在乙方已辦妥退房手續(xù)，并交齊所有有償費(fèi)用，按時(shí)遷出后，將本協(xié)議規(guī)定的保證金退還乙方（不計(jì)利息）
4.在本協(xié)議有效期限內(nèi)甲方向乙方收取的租金及保證金、綜合服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不變.
5.甲方不承擔(dān)因乙方對(duì)工作用房進(jìn)行裝修拆改，或因不可抗力的原因?qū)е職p工作用房和造成乙方財(cái)產(chǎn)、人身安全等損失的責(zé)任.
第五條
乙方的責(zé)任
1.本協(xié)議在甲乙雙方簽字后生效.乙方在本協(xié)議生效后五天內(nèi)向甲方交付履約保證金_________元（小寫：_________元）；電話及通話保證金_________元（小寫：_________）（國際長途：_________元/部；國內(nèi)長途：_________元/部；市內(nèi)：_________/部）乙方若中途退房，保證金歸甲方所有.
2.乙方依約交付租金、綜合服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)，逾期不交者須繳交滯納金，即乙方每逾期一天應(yīng)按應(yīng)交費(fèi)用總金額的30%向甲方繳交滯納金.
3.乙方使用的工作用房，只準(zhǔn)用于開辦獨(dú)立核算的企業(yè)，不得將其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、擅自改變使用用途.
寫字樓租賃合同范本（二）
甲方（出租方）：
法定代表人；
地址：
乙方（承租方）：
法定代表人：
地址：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，就乙方租賃
事宜達(dá)成如下協(xié)議，供雙方共同遵守：
一、租賃房產(chǎn)：
甲方合法擁有坐落于____市
區(qū)
大廈
層
房屋，建筑面積為：
平
米（以下簡(jiǎn)稱該房屋）.甲方同意將該承租單元
平米出租給乙方.
二、租賃用途：
乙方租賃的該房屋僅用于辦公，不得從事違反國家法律、法規(guī)的經(jīng)營活動(dòng)，不得擅自改變其用途.
三、租賃期限：
3.1本合同租賃期為：____年，即自____年____月____日起至
____年____月
____日止.免租裝修期為____個(gè)月，即自
__
年
_
月
_
日至
__
年
__月
__日，免租裝修期間免收房屋租金，但乙方仍需按時(shí)向該房屋物業(yè)管理公司繳納這期間的物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用.
3.2續(xù)租：該房屋租賃期限屆滿，乙方即享有優(yōu)先續(xù)租權(quán).乙方如需繼續(xù)租用，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前三個(gè)月書面向甲方提出，續(xù)租租金按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情由甲乙雙方協(xié)商確定.
四、租金
4.1該房屋首年租金按建筑面積計(jì)算為____元/平方米（稅后租金），共計(jì)_____元（大寫：人民幣：________________________），即每季度租金_____元（大寫：人民幣：________________________）.自第二個(gè)租賃年度（含第二個(gè)租賃年度）起，年租金在上一個(gè)租賃年度租金基礎(chǔ)上遞增____%，直至合同租賃期限結(jié)束.
4.2乙方采取按每個(gè)季度為一期支付的方式向甲方預(yù)交付下一季度的租金.合同簽訂后，乙方應(yīng)在3個(gè)工作日（法定節(jié)假日順延）內(nèi)，預(yù)付第一租賃年度第一季度的租金，起租日開始后該筆租金自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一季度租賃.之后乙方應(yīng)當(dāng)在每季度租期屆滿前____個(gè)工作日（法定節(jié)假日順延）前向甲方支付下一季度租金.
4.3支付方式：乙方可以支票、現(xiàn)金或匯款方式支付.
甲方開戶行：
帳戶名稱：
帳號(hào)：
4.4甲方收到乙方租金后，向乙方出具收據(jù).
五、物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用
5.1
物業(yè)管理費(fèi)由乙方承擔(dān).月標(biāo)準(zhǔn)為：每建筑平米人民幣
元，合計(jì)每月
___元.
5.2
水費(fèi)、電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用由乙方按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān).
5.3
物業(yè)管理費(fèi)交付辦法和時(shí)間以物業(yè)公司規(guī)定為準(zhǔn).
六、履約保證金
6.1在雙方簽訂本租賃合同后，乙方應(yīng)于
___
年___
月___
日前支付履約保證金_____元（大寫：__________________________）.甲方收到保證金后向乙方出具收據(jù).
6.2履約保證金的退還：租賃期滿，經(jīng)甲方驗(yàn)收，若乙方承租的房屋無損壞（雙方特殊約定和自然磨損除外），且無其它欠款，在乙方辦理退房手續(xù)時(shí)退還（不計(jì)息）；若因乙方違約導(dǎo)致合同提前解除或終止，履約保證金不予退還.
七、交房標(biāo)準(zhǔn)及房屋裝修或改造
7.1
乙方在合同簽定后，按約定向甲方繳納完畢首年保證金、租金后，甲方開據(jù)《入住通知單》，乙方持《入住通知單》前往物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù).乙方對(duì)于消防等設(shè)施的裝修改造方案，必須取得政府相關(guān)部門的正式書面批復(fù)后，方可實(shí)施裝修改造.該批復(fù)手續(xù)的辦理工作由乙方或乙方所委托的相關(guān)機(jī)構(gòu)自行進(jìn)行，甲方協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù).
7.2乙方對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修時(shí)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，該房屋交還時(shí)，乙方不得要求甲方給予裝修補(bǔ)償.
7.3
乙方在辦理入住手續(xù)或申請(qǐng)進(jìn)行承租房屋改造、裝修時(shí)，應(yīng)按物業(yè)管理公司要求客戶入住、改造、裝修的規(guī)定，完善審批備案手續(xù)，并須認(rèn)真閱讀與大廈裝修有關(guān)的技術(shù)要求，遵守大廈《裝修手冊(cè)》、《客戶手冊(cè)》的規(guī)定.乙方在裝飾裝修該房屋前，需將裝修方案和施工圖紙，向該房屋物業(yè)管理公司申報(bào)，并經(jīng)審核同意后，方可入場(chǎng)施工.
7.4乙方的裝修方案未獲得物業(yè)管理公司正式批準(zhǔn)前，不得在承租房屋內(nèi)進(jìn)行任何內(nèi)部裝修、設(shè)備安裝和經(jīng)營用品的安裝及擺放（如乙方需要存放裝修材料的，乙方須聲明對(duì)裝修材料的安全性負(fù)責(zé)，并得到甲方同意，方可存放）.
7.5乙方應(yīng)確保其裝修工程不會(huì)對(duì)承租房屋和大廈結(jié)構(gòu)以及設(shè)備等造成任何破壞，且不會(huì)影響其他用戶正常使用大廈或正常使用單元房屋.如因乙方委托的裝修公司違反規(guī)定，乙方應(yīng)賠償由此所造成的全部損失.
7.6
若由于乙方的原因而對(duì)承租房屋的玻璃幕墻、建筑結(jié)構(gòu)或中央空調(diào)系統(tǒng)等造成損壞的；或因乙方自行安裝電氣、設(shè)備及管道、線路使用不當(dāng)、維修不善；或因裝修產(chǎn)生各種污染而造成損失、索賠或法律訴訟等相關(guān)損失，均由乙方負(fù)責(zé)和承擔(dān).
7.7乙方進(jìn)行房屋裝飾裝修、增添設(shè)施、中央空調(diào)和消防設(shè)施改造等產(chǎn)生的費(fèi)用，由乙方自行承擔(dān).承租房屋的內(nèi)部裝修及由乙方安裝的各種設(shè)備由乙方自行維修保養(yǎng)，并由乙方承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，若由于乙方非正常使用原因造成承租戶內(nèi)甲方權(quán)屬的各種設(shè)備發(fā)生損壞，甲方可以代為維修，但必須由乙方承擔(dān)維修費(fèi)用.
7.8
對(duì)于乙方承租房屋及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任及費(fèi)用.
八、甲方的權(quán)利及義務(wù)
8.1甲方委托
物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)本物業(yè)的公共設(shè)備設(shè)施、共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，負(fù)責(zé)維護(hù)公共秩序和安全防范事項(xiàng)的協(xié)助管理.
8.2甲方委托
物業(yè)管理公司在日常管理工作中，有權(quán)監(jiān)督乙方遵守本物業(yè)《業(yè)主臨時(shí)公約》、《物業(yè)使用手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及各項(xiàng)物業(yè)管理制度.
8.3在本合同租賃期內(nèi)，如該房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方，本合同繼續(xù)履行.
8.4按本合同之第五條、第六條規(guī)定，向乙方收取租金和保證金.
8.5租賃期滿后或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇以下權(quán)利中的第
種：
寫字樓租賃合同范本（三）
甲方（出租人）：
乙方（承租人）：
身份證號(hào)：
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同法》及其租賃合同的有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，特制定本合同.
一、甲方同意將自有的坐落于（
）的套房1—6層計(jì)
平方米寫字樓出租給乙方作為辦公場(chǎng)所及員工住宿.
二、甲方將上述套房交付給乙方使用時(shí)，乙方必須在開始計(jì)租之日起按年度一次性向甲方交納租金.從計(jì)租之日起，水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電視收視費(fèi)、電話費(fèi)、寬帶費(fèi)、等均由乙方自行承擔(dān)，甲方有義務(wù)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù).
三、租賃期限自
年
月
日至
年
月
日，合同計(jì)租之日為
年
月
日開始.租金前三年為每年128000.00元，后兩年按10%遞增.年租金為
元（人民幣大寫：
）.乙方應(yīng)當(dāng)在每年度租期屆滿前10個(gè)工作日（法定節(jié)假日順延）前向甲方支付下一年度租金.
四、租賃期滿時(shí)，乙方如需續(xù)租，須提前壹個(gè)月與甲方協(xié)商，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán).續(xù)租租金按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情由甲乙雙方協(xié)商確定.
五、乙方承認(rèn)在交付使用本套房時(shí)，本套房完好無損.合同期間，乙方按裝修要求自行出資進(jìn)行裝修，不得影響房屋主體結(jié)構(gòu).退租時(shí)及時(shí)搬出家具、用品等，如未及時(shí)退出，則由甲方處理.
六、違約責(zé)任：
①乙方未提前壹個(gè)月通知甲方又不續(xù)租的，甲方有權(quán)收回房屋.
②乙方須依約交付租金，如有拖欠租金，甲方可提前收回房屋.
③租賃期間，甲方不得擅自解除合同，如甲方確有特殊原因要求解除合同時(shí)，須提前壹個(gè)月通知乙方，向乙方作出違約補(bǔ)償.
七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份.從簽訂之日起生效.
八、未盡事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有同等效力.
九、補(bǔ)充條款：
.
甲
方（簽訂）：
乙
方（簽字）：
簽訂時(shí)間：
年
月
日
簽訂時(shí)間：
年
月
日
寫字樓租賃合同范本（四）
甲方（出租人）：
乙方（承租人）：
身份證號(hào)：
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同法》及其租賃合同的有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，等制定本合同.
一、甲方同意將自有的坐落于東山大道卓越廣場(chǎng)B座
的套房
110
平方米寫字樓出租給乙方作為辦公場(chǎng)所.
二、合同簽訂時(shí)，乙方應(yīng)一次性付給甲方押金
元（不計(jì)息）
因不可抗拒的因素而中止合同或合同期滿不再續(xù)租時(shí)一次性無息退還.
三、甲方將上述套房交付給乙方使用時(shí)，乙方必須在開始計(jì)租之日起按季度預(yù)付的租金.以后按合同規(guī)定的日期向甲方交納租金.從計(jì)租之日起，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電視收視費(fèi)、電話費(fèi)、寬帶費(fèi)、停車費(fèi)等均由乙方自行承擔(dān).
四、租賃期限自
年
月
日至
年
月
日，合同計(jì)租之日為
年
月
日開始.租金每季度為
元（人民幣大寫：
）.乙方采取按每個(gè)季度為一期支付的方式向甲方預(yù)交付下一季度的租金給甲方，乙方應(yīng)當(dāng)在每季度租期屆滿前10個(gè)工作日（法定節(jié)假日順延）前向甲方支付下一季度租金.
五、租賃期滿時(shí)，乙方如需續(xù)租，須提前壹個(gè)月與甲方協(xié)商，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán).續(xù)租租金按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情由甲乙雙方協(xié)商確定，續(xù)租第
年起租金按不高于3%--
5
%遞增.
六、乙方承認(rèn)在交付使用本套房時(shí)，本套房完好無損.合同期間，乙方保證房屋結(jié)構(gòu)及其裝修飾物完好，不任意破壞，造成破壞的愿意修復(fù)原狀并費(fèi)用由乙方自付.租賃期滿不續(xù)租時(shí)也必須完整無損交付給甲方.如有毀損要按甲方要求恢復(fù)或清理干凈.退租時(shí)及時(shí)搬出家具、用品等，如未及時(shí)退出，則由甲方處理.
七、租賃期間，不得改變房屋用途，安全問題由乙方完全自負(fù)并遵守物業(yè)管理規(guī)定和樓紀(jì)樓規(guī)，不得影響鄰里生活、辦公，不得在本租房?jī)?nèi)進(jìn)行從事違法違紀(jì)和危害社會(huì)公德活動(dòng).
八、乙方不得擅自將房屋的全部或部分出借、轉(zhuǎn)租、頂讓或以其他變相方式交由他人使用.
九、違約責(zé)任：
①乙方未提前壹個(gè)月通知甲方又不續(xù)租的，甲方有權(quán)沒收其押金；甲方未提前壹個(gè)月通知乙方又不續(xù)租給乙方的，甲方除退還給乙方全部押金之外，另補(bǔ)償乙方壹個(gè)月租金.
②乙方須依約交付租金，如有拖欠租金，甲方可提前收回房屋，扣收押金.
③租賃期間，如一方確有特殊原因要求解除合同時(shí)，須提前壹個(gè)月通知對(duì)方，并由提出解除合同的一方支付壹個(gè)月的租金作為違約償金.
十、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份.從簽訂之日起生效.
十一、補(bǔ)充條款：乙方裝修：1、按物業(yè)的規(guī)定提供裝修圖紙一式兩份，裝修期間的物業(yè)水電等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；2、水電布局要甲乙雙方共同商定同意的方案、才能施工.3、乙方不續(xù)租退出時(shí)不破壞裝飾裝修，如有破壞必須按甲方要求清理干凈.4、第一次裝修期間不收租金.
十二、未盡事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有同等效力.
甲
方（簽訂）：
乙
方（簽字）：
簽訂時(shí)間：
簽訂時(shí)間：
年
月
日
年
月
日
寫字樓租賃合同范本（五）
出租方：
（以下簡(jiǎn)稱甲方）
承租方：
（以下簡(jiǎn)稱乙方）
按合同法的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，特簽訂本合同條款，雙方共同遵守履行.
一、租賃期間內(nèi)的法律責(zé)任：
1、乙方承租期內(nèi)的一切費(fèi)用，由乙方自己承擔(dān)，甲方概不負(fù)擔(dān).
2、乙方承租期內(nèi)對(duì)甲方進(jìn)行的房屋裝修及其他無法帶走的投資，合同終止時(shí)，由甲方無常收回.
3、乙方必須遵守法律、法規(guī)和政策進(jìn)行經(jīng)營.
4、乙方必須確保承租房屋、財(cái)產(chǎn)、場(chǎng)所的安全，并不得隨意改變承租房屋的結(jié)構(gòu)，承租期滿保證房屋完好無損，由于故意或過失造成事故或損失，均有乙方全部負(fù)責(zé).
二、甲方應(yīng)當(dāng)按約定的事項(xiàng)，保證乙方正常使用房屋、財(cái)產(chǎn)和場(chǎng)所，便于乙方經(jīng)營.
1、按租賃期限約定的時(shí)間提供乙方承租的房屋或場(chǎng)所.
2、保證正常情況下乙方的用電用水需求.
三、如出現(xiàn)以下情況，甲方有權(quán)解除本合同：
1、乙方擅自將承租的房屋、場(chǎng)所轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓.
2、乙方利用承租的房屋、場(chǎng)所進(jìn)行非法活動(dòng).
3、因城市改造、拆遷或甲方有大的改建或引進(jìn)項(xiàng)目需終止合同，
甲方應(yīng)提前30日通知乙方.
4、乙方未按規(guī)定時(shí)間繳納租金.
四、乙方自愿租賃甲方
1、租賃期限為
，從
至
.
2、租賃用途：
.
3、租金數(shù)額為：
.
4、租金繳納方式和期限為：
.
5、乙方用電、用水：
.
五、其他約定：
本合同一式二份，雙方簽字生效.
甲方（簽字蓋章）：
乙方（簽字蓋章）：
代表人：
代表人：
年
月
日
年
篇6
一、為維護(hù)合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達(dá)到業(yè)主的滿意和要求，制定本合同。
二、本合同共分為：《總則》、《物業(yè)管理委托合同書》、《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《資金結(jié)算》、《監(jiān)督管理與檢查考核》和《附則》七個(gè)組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。
三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二章 物業(yè)管理委托合同書
甲方：_____________________
乙方：_______物業(yè)管理有限公司
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________辦公大樓（電力大廈）及其附屬和共用設(shè)施全權(quán)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
一、委托管理的范圍及事項(xiàng)
（一）管理范圍：
甲方將位于_______號(hào)及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)。
物業(yè)類型：寫字樓
建筑占地：_______平方米建筑面積：_______平方米
（二）管理事項(xiàng)：
1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu)，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。
2．區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施。
3．市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場(chǎng)等。
4．公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、管理。
5．公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運(yùn)。
6．交通與車輛停放秩序的管理。
7．安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。
8．管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
二、委托管理期限：一年。即_______年______月______日始至_______年______月______日止。
三、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
（一）甲方：
1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2．制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人遵守公約。 3．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度計(jì)劃、財(cái)政預(yù)決算。
4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度執(zhí)行情況。
5．向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。
6．向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。
7．負(fù)責(zé)保證按規(guī)定、按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。
8．協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。
9．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
10．不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。
11．參與確定管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
12．對(duì)違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權(quán)終止或要求調(diào)換人員。
13．政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
（二）乙方
1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)。
2．遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)對(duì)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。
篇7
1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類
商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們?cè)陂_發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，國內(nèi)常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業(yè)性市場(chǎng)。②按地域性分類，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實(shí)際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。
2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位
價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價(jià)、房?jī)r(jià)比較貴，平均房?jī)r(jià)6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場(chǎng)上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對(duì)零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場(chǎng)空間。
3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃
⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場(chǎng)培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。
⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數(shù)字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。④從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要采用帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，真正把好成本關(guān)。⑤技術(shù)策劃。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營銷價(jià)值，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。
篇8
關(guān)鍵詞：智能化系統(tǒng)；高層寫字樓；數(shù)據(jù)通信網(wǎng)絡(luò)；智能樓宇；系統(tǒng)集成
建筑智能化系統(tǒng)是一種人、信息與環(huán)境交互作用的系統(tǒng)，是以高科技為基礎(chǔ)的辦公環(huán)境。雖然每幢智能建筑物的智能化程度根據(jù)使用需要、投資力度、經(jīng)濟(jì)效益、工作效率等因素而各不相同，但建筑智能化追求目標(biāo)是共同的，主要有：共享的信息資源；提高工作效率和提供舒適的工作環(huán)境；加強(qiáng)對(duì)建筑物及其設(shè)備的管理，減少管理人員和節(jié)約能源；使建筑物能適應(yīng)環(huán)境的變化和工作性質(zhì)的多樣性及復(fù)雜性.
建筑智能化通過對(duì)建筑物的四個(gè)基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理以及它們之問的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè)計(jì)，采用最先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)（Computer）、控制技術(shù)（Contro1）、通信技術(shù)（Communication）和圖形顯示技術(shù)（CRT）的所謂4c技術(shù)，建立一個(gè)由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理的一體化集成系統(tǒng)，提供一個(gè)投資合理、又高效、幽雅、舒適、便利、快捷、高度安全的環(huán)境空間.
一、語音交換系統(tǒng)
根據(jù)用戶提出的需求，大樓的語音系統(tǒng)一般包括普通公網(wǎng)電話、專用電話。對(duì)于普通公網(wǎng)電話，如果大樓離電信樞紐大樓距離較近，用戶量不大，可以直接從市話端局布放市話電纜到用戶大樓的電纜交接箱。如果大樓離電信樞紐大樓距離較遠(yuǎn)，并且用戶普通電話需求量較大，可以采用在用戶大樓處設(shè)置模塊局的方式，通過傳輸電路接人母局，為用戶提供語音服務(wù).
如果用戶有虛擬網(wǎng)的需求，可在端局市話交換機(jī)上開設(shè)虛擬小交換機(jī)（Centrex）功能。Centrex是數(shù)字程控交換機(jī)所具有的一種功能，是當(dāng)今電話通信中最新應(yīng)用技術(shù)。采用Centrex技術(shù)，用戶端不裝任何小交換機(jī)，而由數(shù)字程控交換機(jī)直接向這個(gè)企業(yè)提供所有電話，可做到雖無小交換機(jī)，但這個(gè)用戶的所有電話都可享有小交換機(jī)的基本功能。Centrex系統(tǒng)內(nèi)用戶除擁有一個(gè)直線號(hào)碼外，還有一個(gè)分機(jī)號(hào)碼（直線號(hào)碼的后4位）供內(nèi)部通話使用。即長短號(hào)并存，一機(jī)雙號(hào)；群內(nèi)通話可撥短號(hào)，免通話費(fèi)；群內(nèi)群外來話可區(qū)別振鈴，從而實(shí)現(xiàn)小總機(jī)功能。Centrex的最大特點(diǎn)是原先須為小交換機(jī)所配置的機(jī)房、設(shè)備和維護(hù)人員都可省去，而且能與公眾網(wǎng)同步發(fā)展，不存在制式及更新的問題，這些優(yōu)點(diǎn)是用戶小交換機(jī)（PBX）所無法比擬的.
如果用戶有專用電話的需求，可以直接從就近的專用局端局布放電纜到用戶大樓，黨政專網(wǎng)電話與公話網(wǎng)在物理上是完全隔離的.
二、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
（一）辦公樓網(wǎng)絡(luò)需求
為了保證網(wǎng)絡(luò)的安全性，要求大樓的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)分為內(nèi)部網(wǎng)和外部網(wǎng)。內(nèi)部網(wǎng)上的信息點(diǎn)只能在內(nèi)部網(wǎng)上對(duì)內(nèi)網(wǎng)資源信息的共享和訪問，外部網(wǎng)信息點(diǎn)可以通過外部網(wǎng)中心交換機(jī)，接入ISP的IP寬帶城域網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的高速訪問。內(nèi)部網(wǎng)與外部網(wǎng)在物理上完全分離，這樣從根本上保證了網(wǎng)絡(luò)的安全.
通過建設(shè)內(nèi)部網(wǎng)，可建立—個(gè)基于網(wǎng)絡(luò)的信息管理和應(yīng)用的信息中心，并提供相應(yīng)的各種服務(wù)。共享網(wǎng)絡(luò)上各種軟、硬件資源。快速、穩(wěn)定地傳輸各種信息，并提供有效的網(wǎng)絡(luò)信息管理手段。內(nèi)網(wǎng)采用開放式、標(biāo)準(zhǔn)化的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)．以利于功能擴(kuò)充和技術(shù)升級(jí)，并能夠與其他相關(guān)部門進(jìn)行廣域網(wǎng)的連接，提供、享用各種信息服務(wù)。具有完善的網(wǎng)絡(luò)安全機(jī)制.
通過外部網(wǎng)，用戶高速訪問網(wǎng)頁，快速收發(fā)電子郵件，實(shí)現(xiàn)在線VOD點(diǎn)播、網(wǎng)絡(luò)游戲等應(yīng)用.
（二）數(shù)據(jù)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)方案
1．內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。
內(nèi)網(wǎng)主要用于內(nèi)部多種信息的訪問和交換.
這些信息不僅包括傳統(tǒng)的數(shù)字文件、還有語音、圖象、視頻等多媒體信息，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的帶寬、穩(wěn)定性都提出了較高的要求。因此，考慮到網(wǎng)絡(luò)的先進(jìn)性和擴(kuò)展性，內(nèi)網(wǎng)可構(gòu)建為“百兆桌面，千兆主干”的以太網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)網(wǎng)的骨干采用千兆光纖。內(nèi)網(wǎng)的中心交換機(jī)采用千兆以太網(wǎng)交換機(jī)，提供無阻塞以太網(wǎng)交換。內(nèi)網(wǎng)的接入層交換機(jī)主要是為了將分布在不同樓層的用戶快速有效地接入，應(yīng)具有VLAN功能，并且在必要時(shí)提供用戶流量控制功能.
通過對(duì)VLAN的規(guī)劃，網(wǎng)絡(luò)中的相關(guān)網(wǎng)絡(luò)終端配置到同一的廣播域，不相關(guān)的終端處在不同的廣播域，從而有效地隔離廣播，改進(jìn)交換網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行性能和安全性.
根據(jù)信息點(diǎn)的分布密度，每層或多層設(shè)置1臺(tái)或多臺(tái)樓層交換機(jī)用于相鄰層的信息點(diǎn)接入；多臺(tái)交換機(jī)采用交換機(jī)堆疊的方式，實(shí)現(xiàn)端口的擴(kuò)充。同時(shí)，系統(tǒng)服務(wù)器（如OA、財(cái)務(wù)服務(wù)器）也通過核心交換機(jī)接入內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)千兆骨干網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián).
2．外網(wǎng)系統(tǒng)。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商提供的多種的寬帶接入方式，寫字樓根據(jù)自己的需要選擇合適的接入方式。經(jīng)中心交換機(jī)通過光纖接人ISP的局端交換機(jī)。通常，根據(jù)用戶的信息點(diǎn)的數(shù)量及分布。寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)可采用二層結(jié)構(gòu)（接入層、核心層）或三層結(jié)構(gòu)（接入層／匯聚層、核心層）.
核心層負(fù)責(zé)進(jìn)行數(shù)據(jù)的快速轉(zhuǎn)發(fā)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)與ISP的IP城域網(wǎng)的互聯(lián)，提供大樓的高速IP數(shù)據(jù)出口。核心層交換機(jī)應(yīng)重點(diǎn)考慮可靠性和可擴(kuò)展性。匯聚層負(fù)責(zé)匯聚分散的接入點(diǎn)，進(jìn)行數(shù)據(jù)交換，提供流量控制和用戶管理功能。接入層節(jié)點(diǎn)的設(shè)置主要是為了將不同地理分布的用戶快速有效地接入骨干網(wǎng)，接入層交換機(jī)應(yīng)支持PVLAN（私有VLAN）。通過PVLAN技術(shù)，可實(shí)現(xiàn)基于接入交換機(jī)端口的用戶隔離，提高用戶的安全性.
用戶點(diǎn)較少，或分布比較集中，可采用二層結(jié)構(gòu)；用戶數(shù)據(jù)量較多，或分布比較分散，可采用三層結(jié)構(gòu).
根據(jù)信息點(diǎn)的分布密度，每層或多層設(shè)置1臺(tái)或多臺(tái)樓層交換機(jī)，用于相鄰層的信息點(diǎn)接入；如需要可設(shè)置匯聚交換機(jī)，實(shí)現(xiàn)端口的擴(kuò)充。每組交換機(jī)通過單口的100BASE-T模塊上聯(lián)到核心交換機(jī)。核心交換機(jī)通過光纖，接入ISP的IP寬帶城域網(wǎng).
三、多點(diǎn)視頻會(huì)議系統(tǒng)
（一）需求描述
大樓內(nèi)建設(shè)一套基于內(nèi)部辦公網(wǎng)的視訊多媒體網(wǎng)絡(luò)。采用符合視訊交換平臺(tái)和終端，為本大樓內(nèi)部提供點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和多點(diǎn)會(huì)議功能。大樓內(nèi)設(shè)置外網(wǎng)會(huì)議電視室，通過ISP的視訊交換平臺(tái)進(jìn)行全國互聯(lián)以及同城互聯(lián)，召集或參加相關(guān)會(huì)議.
（二）方案內(nèi)容
1．內(nèi)部視訊通信網(wǎng)。
內(nèi)部視訊通信網(wǎng)采用基于IP的視訊通信技術(shù)。基于IP的視頻會(huì)議是利用視頻技術(shù)和IP數(shù)據(jù)通信技術(shù)，通過IP網(wǎng)絡(luò)在兩點(diǎn)或多個(gè)地點(diǎn)之間建立可視通信，實(shí)現(xiàn)圖像、語音及數(shù)據(jù)交流的一種會(huì)議形式。與會(huì)者利用PC終端、攝像機(jī)和話筒既能實(shí)時(shí)地看到對(duì)方發(fā)言人和會(huì)場(chǎng)場(chǎng)景，也能聽到對(duì)方的聲音，若輔以電子白板等通信設(shè)備，即可實(shí)現(xiàn)與對(duì)方會(huì)場(chǎng)的與會(huì)人員進(jìn)行研討或磋商，在效果上完全可以代替現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議.
2．外部視訊通信網(wǎng)。
外網(wǎng)會(huì)議系統(tǒng)主要是用于和中央有關(guān)部門、地方政府、本機(jī)構(gòu)的其他區(qū)縣部門進(jìn)行日常的會(huì)議電視交流。它不和內(nèi)網(wǎng)會(huì)議電視系統(tǒng)進(jìn)行交互，不用考慮內(nèi)網(wǎng)所采用的H.323標(biāo)準(zhǔn)．由于該點(diǎn)主要通信是在廣域網(wǎng)中，所以出于會(huì)議保密的要求，適合于采用基于H.320標(biāo)準(zhǔn)的電路交換方式，我們建議采用專線的方式進(jìn)行會(huì)議召集.
現(xiàn)代的多媒體會(huì)議室系統(tǒng)包括大屏幕顯示系統(tǒng)、擴(kuò)聲系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、會(huì)議攝像系統(tǒng)等，并通過中央集成控制系統(tǒng)將以上各種設(shè)備與整個(gè)會(huì)議環(huán)境有機(jī)的結(jié)合成為一個(gè)整體，使會(huì)議的管理者只需在觸摸屏上輕輕一按，便可輕松操縱整個(gè)會(huì)議進(jìn)程.
四、樓宇自控系統(tǒng)
（一）建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)
1．建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)控制技術(shù)，并且含有豐富的管理軟件和節(jié)能程序，對(duì)建筑物的空調(diào)、新風(fēng)、給排水、冷熱源、照明、電梯等機(jī)電設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)管理和控制，并根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的記錄進(jìn)行科學(xué)管理和維護(hù)保養(yǎng)工作，最終達(dá)到節(jié)能降耗、方便管理、減少人力、安全舒適的目的.
2．安全防范系統(tǒng)。
安全防范系統(tǒng)包含電視監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，根據(jù)建筑物的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主的使用需求，構(gòu)成先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)的安全防范體系。它的作用是防止非法入侵，記錄事件過程，避免人員受到傷害和財(cái)產(chǎn)受到損失.
3．火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。
火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)包含火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和檢測(cè)技術(shù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，聯(lián)動(dòng)報(bào)警設(shè)備，消除險(xiǎn)情，通知管理人員隱患部位，是目前建筑物必不可少的系統(tǒng)。在任何情況下，該系統(tǒng)都可以獨(dú)立運(yùn)行、操作和管理.
（二）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
1．電子政務(wù)系統(tǒng)。
電子政務(wù)是政府在其管理和服務(wù)職能中運(yùn)用現(xiàn)代信息和通信技術(shù)，實(shí)現(xiàn)政府組織結(jié)構(gòu)和工作流程的重組優(yōu)化，超越時(shí)間、空間和部門分隔的制約，全方位地向社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、透明的服務(wù)，是政府管理手段的變革。電子政務(wù)是一項(xiàng)覆蓋各級(jí)政府部門的大型、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它的實(shí)現(xiàn)以信息技術(shù)作為基礎(chǔ)，從政府信息、政府網(wǎng)上服務(wù)到政府部門間及政府部門內(nèi)的信息共享和網(wǎng)絡(luò)辦公，都需要不斷發(fā)展的信息技術(shù)作為保障.
2．物業(yè)管理營運(yùn)系統(tǒng)。
物業(yè)管理營運(yùn)系統(tǒng)主要輔助物業(yè)管理部門對(duì)建筑物的房產(chǎn)、設(shè)備、收費(fèi)、服務(wù)、投訴，工程、庫存等信息進(jìn)行有效的管理，對(duì)大樓服務(wù)設(shè)施的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)輔助決策，進(jìn)而提高物業(yè)管理部門的服務(wù)和管理水平。可以根據(jù)業(yè)主的需求，編制管理服務(wù)軟件，能夠提高物業(yè)管理效率，降低經(jīng)營成本.
3．智能卡應(yīng)用系統(tǒng)。
智能卡系統(tǒng)覆蓋了人員身份識(shí)別、員工考勤、電子門禁、出入口控制、電梯控制、車輛進(jìn)出管理、員工內(nèi)部消費(fèi)管理、人事檔案、圖書資料卡和保健卡管理、電話收費(fèi)管理、會(huì)議電子簽到與表決，實(shí)現(xiàn)在建筑物內(nèi)一卡通行，方便本部門人員管理和有效控制外來人員.
4．網(wǎng)絡(luò)安全管理系統(tǒng)。
網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)為計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)的技術(shù)和管理提供安全保護(hù)，保護(hù)計(jì)算機(jī)的硬件、軟件和數(shù)據(jù)不因偶然和惡意的原因遭到破壞、更改和泄露。采用各種技術(shù)和管理措施，使網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)正常運(yùn)行，從而確保網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的可用性、完整性和保密性。
建立網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施的目的是確保經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)傳輸和交換的數(shù)據(jù)不會(huì)發(fā)生修改、丟失和泄露等.
五、結(jié)語隨著信息化的迅猛發(fā)展，新建的樓盤和小區(qū)對(duì)樓宇智能系統(tǒng)和通信系統(tǒng)的需求越來越高。通常，這些樓宇為高層或多層建筑。總建筑面積幾萬到十幾萬平米不等，分為地面和地下區(qū)域，地面上樓層為寫字樓或商品樓，地下樓層做停車場(chǎng)。這些樓宇，尤其是寫字樓，在語音交換系統(tǒng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)方面都提出了建設(shè)需求。這些需求具有綜合性、超前性、實(shí)用性、安全性等特點(diǎn).
參考文獻(xiàn)
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篇9
【關(guān)鍵詞】廣州；國際公寓；市場(chǎng)研究
一、國際公寓的定義
公寓為集合式住宅的一種，主要分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓，我們常說的公寓即指經(jīng)營性公寓，國內(nèi)目前的經(jīng)營性公寓類型主要可分成三類：國際公寓、商務(wù)公寓及住宅式公寓。
國際公寓與商務(wù)公寓的基本特征是酒店式服務(wù)，故而市面上常統(tǒng)稱酒店式公寓。國際公寓與商務(wù)公寓所不同的是其國際性的特征。
二、廣州市公寓發(fā)展現(xiàn)狀
（一）發(fā)展歷程
廣州的公寓最早出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期落成的星級(jí)酒店，其中以花園酒店、中國大酒店為主，提供以酒店套房改建的公寓并輔以酒店式管家服務(wù)，主要針對(duì)常駐廣州的外籍人士及本地的高級(jí)管理人員。
20世紀(jì)90年代初期為廣州酒店式公寓的起步階段。隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)高級(jí)公寓需求不斷增長，廣州公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，到上世紀(jì)90年代末期金融風(fēng)暴爆發(fā)前呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。自2000年起，是 “商務(wù)+服務(wù)公寓”的發(fā)展階段。
（二）地理分布
廣州市內(nèi)目前并沒有嚴(yán)格的國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓，市面上所稱的“國際公寓”即人們常說的酒店式公寓。現(xiàn)階段廣州的酒店式公寓主要分布在商業(yè)商務(wù)成熟或?qū)砗苡邪l(fā)展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政規(guī)劃區(qū)域。例如輝勝閣國際公寓、正佳萬豪金殿、佛奧廣場(chǎng)、嘉裕禮頓等。這里聚集了廣州的跨國大公司和同內(nèi)的大公司及駐華領(lǐng)事館，形成了高檔成熟客戶，如跨國公司高級(jí)管理和技術(shù)人員，駐華領(lǐng)事官員，常駐廣州的港澳臺(tái)商務(wù)人士及本地的高管和技術(shù)人員。
三、國際公寓客戶群定位
（一）標(biāo)準(zhǔn)化尺度
1、主要內(nèi)容
建筑設(shè)計(jì)新概念——“國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”正受到市場(chǎng)越來越多重視。“國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”即標(biāo)準(zhǔn)化的國際公寓，其標(biāo)準(zhǔn)化尺度主要包含以下內(nèi)容：
（1）地段的選擇。世界各國的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級(jí)公寓的理想選擇地。
（2）空間的特點(diǎn)。大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元應(yīng)由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺(tái)、光線與空間的分隔六大居室元素構(gòu)成。一個(gè)舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。
（3）居住文化。在現(xiàn)代的公寓里，室內(nèi)的環(huán)境設(shè)計(jì)和空間以外的景觀配合亦顯得相當(dāng)重要，鄰居、社區(qū)、裝修風(fēng)格、家具配備和物業(yè)管理衍生和創(chuàng)造出了新的居住文化。
2、基本配置
國際公寓的配套往往按酒店標(biāo)準(zhǔn)配置。有的國際公寓干脆用星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)為“四星級(jí)國際公寓”、“五星級(jí)國際公寓”等。基本配置主要包括以下內(nèi)容：
（1）由著名設(shè)計(jì)公司度身定造；
（2）聘請(qǐng)國外優(yōu)秀室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、園林景觀公司擔(dān)綱室內(nèi)設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)；
（3）酒店式外觀及公共空間，酒店式設(shè)備，酒店式物業(yè)管理；
（4）各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全；
（5）建筑用料及配套全部采用國際一流產(chǎn)品。
3、基本特征
商務(wù)+服務(wù)+國際化。目前方興未艾的廣州公寓，主要凸顯出“商務(wù)+服務(wù)”的新特征，尤其是住宅或?qū)懽謽墙?jīng)過裝修、服務(wù)提升后，將會(huì)具備公寓之實(shí)。
（二）客戶群定位
1、購買人群
酒店式公寓的購買人群集中于五類客戶群：
（1）集團(tuán)買家，作為集團(tuán)高級(jí)雇員的宿舍和跨國集團(tuán)駐華辦事處等。
（2）商務(wù)買家，主要用作中小型企業(yè)的辦公樓、國內(nèi)的私營業(yè)主、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、IT、設(shè)計(jì)、投資咨詢等）。
（3）投資買家，用于租賃或商住投資。
（4）自住買家，日常居住CBD辦公族、BOBO一族等。
（5）SOHO買家，居住+商務(wù)二合一的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、IT、設(shè)計(jì)等）。
目前廣州的公寓主要瞄準(zhǔn)企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、投資客等“具有商務(wù)特征的客戶”。達(dá)鏢國際、君臨國際公寓等投資客占了很大的比例。
2、主要住戶
廣州的酒店式公寓70%的客戶來自亞洲，包括日本、港澳、東南亞；其他主要為歐美國家。住戶的特征和要求主要有：
（1）日韓等亞洲外籍人士是廣州國際公寓的主要客源，他們都喜歡群居；大多是攜帶家人同住，所以對(duì)大戶型，三房?jī)蓮d有較大需求，對(duì)周邊生活配套設(shè)施要求教高。
（2）歐美國家的人不喜歡群居，甚至不喜歡在同一個(gè)樓層碰面；
（3）單身型的商務(wù)客源不介意戶型，對(duì)地理位置要求較高，多要求靠近工作地點(diǎn)；
（4）無論國際公寓抑或商務(wù)公寓，客戶普遍對(duì)軟要求較高，提供酒店式服務(wù)是基本要求。
四、A城公寓物業(yè)策劃建議
（一）項(xiàng)目基本情況
A城公寓物業(yè)所屬項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)原某工廠廠址。根據(jù)A城控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，項(xiàng)目作為A城的總部辦公組團(tuán)，毗鄰芳村大道南，地鐵一號(hào)線及廣佛線交匯于此，享有得天獨(dú)厚的新城中心景觀軸門戶位置，周邊規(guī)劃為高尚住宅社區(qū)。項(xiàng)目占地3.98公頃，容積率6.0，建筑密度50%，總建筑面積23.8萬㎡。規(guī)劃為集大型購物中心、星級(jí)酒店、國際公寓等為主體的城市綜合體。為整個(gè)A城及周邊地區(qū)提供綜合性的商業(yè)購物娛樂中心。
（二）本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間
（1）地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目目前雖不從屬于成熟商圈，但其作為廣佛交融核心，地理位置極為優(yōu)；毗鄰珠江，景觀資源不可復(fù)制；地處交通動(dòng)脈芳村大道，三地鐵交匯中心，區(qū)域商務(wù)氛圍必然日趨濃厚；外接環(huán)城高速、東新高速、廣珠西線，交通區(qū)位條件得天獨(dú)厚；同時(shí)本區(qū)域作為工業(yè)文化的聚集地具備其它板塊所不存在的核心優(yōu)勢(shì)。
（2）地標(biāo)建筑凸顯品牌形象。鶴洞地區(qū)由于土地供應(yīng)量小、潛在價(jià)值多年被低估，致使本區(qū)域缺乏能夠提升區(qū)域形象的地標(biāo)建筑，標(biāo)志性的寫字樓、酒店、高檔公寓更是極為稀缺，其投資和發(fā)展?jié)摿Σ⑽幢怀浞滞诰颍卷?xiàng)目入市滿足了區(qū)域市場(chǎng)這一空缺，通過打造地標(biāo)級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、高檔公寓等高端產(chǎn)品，來體現(xiàn)投資價(jià)值，滿足投資需求。
（3）文化內(nèi)涵成為加分項(xiàng)。本區(qū)域?yàn)閺V州工業(yè)產(chǎn)業(yè)的聚集地，伴隨工業(yè)文化價(jià)值逐漸被重視，金融核心區(qū)的規(guī)劃打造，強(qiáng)大的文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)支撐將為本項(xiàng)目提供大量客戶，同時(shí)區(qū)域商務(wù)氛圍的不斷完善，大量外資企業(yè)、跨國集團(tuán)入住白鵝潭-鶴洞一帶，由此帶來的外籍管理人員、高收入白領(lǐng)、金領(lǐng)階層將會(huì)產(chǎn)生巨大的居住需求。
（三）項(xiàng)目策劃建議
產(chǎn)品定位：與本地塊星級(jí)酒店及大型商業(yè)mall主題相配套，規(guī)劃3棟國際公寓，一棟東方國際公寓，一棟西方國際公寓，一棟綜合型國際公寓。本區(qū)域商業(yè)繁榮、商務(wù)氛圍濃厚、高層高收入精英人士聚集，國際型公寓有市場(chǎng)。
市場(chǎng)定位：打造荔灣舊城新核，廣佛核心，后工業(yè)時(shí)代的濱江地標(biāo)公寓，形成市場(chǎng)上最受目標(biāo)消費(fèi)群體追捧的、區(qū)域內(nèi)外引起共鳴的高品質(zhì)投資型產(chǎn)品，并以此樹立白鶴集團(tuán)在地產(chǎn)市場(chǎng)的形象。
經(jīng)營方式：東方國際公寓、西方國際公寓整售，綜合型國際公寓自持。經(jīng)營理由：降低承租方的經(jīng)營壓力、保證物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性和統(tǒng)一性。
客群定位：東方國際公寓客群主要針對(duì)日韓等國長期在粵辦公的外資機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員及其家屬，港澳臺(tái)商務(wù)人士等；西方國際公寓主要針對(duì)歐美等跨國公司的企業(yè)雇員，領(lǐng)事館工作人員等；綜合型國際公寓主力客群為非長期居住的外籍人士，流動(dòng)性較強(qiáng)或個(gè)性習(xí)慣不鮮明的外籍人士，性格外向喜歡外交的國內(nèi)商務(wù)人士等。
篇10
上海寫字樓租賃合同范文1甲方：
乙方：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)充分協(xié)商，就乙方租用甲方場(chǎng)地作為乙方公司經(jīng)營辦公場(chǎng)地事宜，特訂立本合同。
一、寫字樓狀況、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外部環(huán)境：
(1)寫字樓地址：上海楊浦區(qū) 路 號(hào) 室。
(2)面積： 平方米
(3)甲方負(fù)責(zé)辦公用電、生活用水接到各使用點(diǎn)，甲方負(fù)責(zé)為乙方分別安裝獨(dú)立的總水表、總電表各一個(gè)。并保證本合同生效之日起乙方的水電正常使用。
(4)甲方保證其擁有出租場(chǎng)地的合法出租權(quán)。在乙方租賃該處辦公場(chǎng)地合同期內(nèi)，由產(chǎn)權(quán)引發(fā)的一切糾紛，應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)。
二、租賃期限：
(1)辦公場(chǎng)地租賃期為1年，從20 年 月 日至20 年 月 日。
(2)租賃期滿，在同等條件、同等價(jià)格的情況下，乙方對(duì)該辦公場(chǎng)地享有優(yōu)先租賃權(quán)，乙方需在期滿前2個(gè)月通知甲方是否續(xù)租。
三、租賃費(fèi)用計(jì)算：
(1)辦公場(chǎng)地租金按每月 元，年租金為 元計(jì)算。
(2)甲方提供給乙方場(chǎng)地包括地面建筑物、地面附作物及地面設(shè)施等范圍。
四、付款方式
(1)乙方應(yīng)按時(shí)繳納電費(fèi)、水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。電費(fèi)按上海市物價(jià)局核定的雙流分類綜合電價(jià)執(zhí)行;水費(fèi)按上海物價(jià)局標(biāo)準(zhǔn)收取。
(2)房租支付方式為：乙方每月低交付次月房租給甲方。
(3)如乙方未按時(shí)付費(fèi)，甲方將按所欠費(fèi)用金額的千分之三收取滯納金，對(duì)逾期在五天以上的，甲方將對(duì)乙方辦公場(chǎng)地停電停水，由此造成的損失由乙方自行承擔(dān);對(duì)逾期在一個(gè)月以上的，甲方可終止合作，由此引起的一切后果由乙方承擔(dān)。
五、其它約定：
1、在不影響辦公場(chǎng)地總體布局，不影響建筑物主體結(jié)構(gòu)的前提下，甲方可按乙方提出的房間改造裝修，但一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
2、甲方交付給乙方使用的辦公樓、水電設(shè)施、空地及基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)保證完好，如不能正常使用應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。如因乙方非正常使用造成的一切損失，應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3、租賃期間，若遇國家建設(shè)需要引起乙方搬遷的，甲方應(yīng)退還乙方所付甲方租金之剩余部分。
4、乙方應(yīng)做好安全消防工作，積極配合當(dāng)?shù)卣块T做好安全防范工作，在乙方租用經(jīng)營期間辦公場(chǎng)地的一切安全工作都由乙方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)安全工作的一切責(zé)任。
5、乙方利用該場(chǎng)地辦公經(jīng)營，須依法在雙流申辦工商營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記，在上海市解繳稅收，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。
六、違約責(zé)任：
1、合同期內(nèi)一方不履行合同約定屬違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。
2、甲方的違約責(zé)任：
向乙方支付違約金，金額為三個(gè)月的租金。
3、乙方的違約責(zé)任：
A.向甲方支付違約金。金額為三個(gè)月的租金。
B.修復(fù)或賠償由于乙方原因給甲方造成的損壞或直接經(jīng)濟(jì)損失。
七、本合同經(jīng)雙方簽字或蓋章即發(fā)生法律效力，合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，未盡事宜，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同同具法律效力。
八、爭(zhēng)議解決：
本合同執(zhí)行中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)通過雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)可選擇下列方式解決：
1、法院提起訴訟
2、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
上海寫字樓租賃合同范文2甲方(出租方)：_______________________
乙方(承租方)：_______________________
甲方和乙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠實(shí)、信用原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方租用其房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：
1、 房屋的座落、面積及裝修、設(shè)施
1—1、 甲方將其合法擁有的座落在鄭州市__________________________________出租給乙方使用。
1—2、 甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共____________平方米。
2、 租賃用途
2—1、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為辦公使用。
2—2、在租賃期限內(nèi)，未事前征得甲方的書面同意，乙方不得擅自改變?cè)摲课菔褂糜猛尽?/p>
3、 租賃期限
3—1、該房屋租賃期共_____個(gè)月，自____年____月____日起至____年____月____日止。 3—2、租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的1個(gè)月向甲方提出書面意向，重新簽定租賃合同。
4、 租金及支付方式
4—1、該房屋月租金為人民幣_(tái)________元。(大寫：___________________)。
4—2、該房屋租金支付方式：年 半年 季度 月度;先付后用;第1期租金簽定合同當(dāng)日支付，以后每期租金提前________日支付。
5、 其他費(fèi)用
5—1、乙方在租賃期限內(nèi)，使用的 水 電費(fèi) 電話 使用費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 租金稅費(fèi) _________,由乙方按有關(guān)規(guī)定自行承擔(dān)。
5—2、根據(jù)甲方要求乙方應(yīng)支付甲方房屋押金人民幣_(tái)________元(大寫________元整)，待租賃期滿結(jié)清費(fèi)用后，甲方應(yīng)于結(jié)清當(dāng)日將押金全額退還乙方。乙方如未按規(guī)定結(jié)清有關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)拒還押金。如乙方結(jié)清，甲方得全額退還押金。
6、 房屋修繕責(zé)任
6—1、在租賃期限內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。乙方應(yīng)愛護(hù)并合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如乙方因使用不當(dāng)造成房屋或設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或予以經(jīng)濟(jì)賠償。
6—2、如因不可抗力原因，導(dǎo)致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
6—3、室內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施：
電器如___________________________
7、 轉(zhuǎn)租的約定
7—1、除甲、乙雙方在本合同補(bǔ)充條款中另有約定外，乙方在租賃期限內(nèi)，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。
7—2、乙方轉(zhuǎn)租該房屋，訂立的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)符合以下規(guī)定：
(1) 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過本合同規(guī)定的終止日期。
(2) 轉(zhuǎn)租期間，乙方除可享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)外，還應(yīng)繼續(xù)履行本合同
(3) 轉(zhuǎn)租期間，本合同發(fā)生變更、解除或終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)隨之相應(yīng)變更、解除或終止。
8、 變更和解除本合同的條件
8—1、在租賃期限內(nèi)，非下列情況之1的，不得變更或解除本合同。
(1) 甲方或乙方因有特殊原因，經(jīng)雙方協(xié)商1致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的;
(2) 因出現(xiàn)非甲方能及的情況，使該房屋設(shè)施的正常運(yùn)行，或水、或電等正常供應(yīng)中斷，且中斷期1次超過7天，乙方認(rèn)為嚴(yán)重影響正常使用房屋的;
(3) 因乙方違反本合同的約定，且經(jīng)甲方提出后的105天內(nèi)，乙方未予以糾正的;
(4) 因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞，本合同不能繼續(xù)履行的;
(5) 在租賃期間，該房屋經(jīng)市或區(qū)(縣)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)運(yùn)遷，或經(jīng)司法、行政機(jī)關(guān)依法限制其房地產(chǎn)權(quán)利的，或出現(xiàn)因法律、法規(guī)禁止的非甲方責(zé)任的其他情況。
8—2、變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的1方應(yīng)主動(dòng)向另1方提出，因變更或解除本合同，使1方遭受損失的，除本合同(8—1條)第(4)，第(5)款可依法免除責(zé)任外，應(yīng)由另1方負(fù)責(zé)賠償。
9、 乙方的責(zé)任
9—1、在租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之1的，甲方有權(quán)終止本合同，收回該房屋，由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)予以賠償。
(1) 未經(jīng)甲方書面同意，擅自將該房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用的;
(2) 未經(jīng)甲方書面同意，擅自拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，或損壞房屋，且經(jīng)甲方書面通知，在限定時(shí)間內(nèi)仍未糾正、并修復(fù)的;
(3) 擅自改變本合同規(guī)定的租賃用途，或利用該房屋從事違法違章活動(dòng)的;
(4) 拖欠租金累計(jì)半個(gè)月以上的。
9—2、在租賃期限內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)按月租金的兩倍向甲方支付違約金;若支付的違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
10、 甲方的責(zé)任
10—1、甲方未按本合同約定的時(shí)間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期1天，甲方應(yīng)按月租金的0.3%向乙方償付違約金。逾期7天，則視甲方不履行本合同。甲方除應(yīng)按上述規(guī)定支付違約金外，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
10—2、在租賃期限內(nèi)，甲方因非本合同第9條第1款規(guī)定的情況，擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)按月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
10—3、乙方無論任何原因退租，則甲方將根據(jù)乙方實(shí)際居住天數(shù)租金，并將剩余(如有)返還，違約金按本合同相關(guān)條款執(zhí)行。
10—4、甲方應(yīng)保證出租之房屋其所有，并無產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)的糾紛，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)的糾紛，應(yīng)由甲方承擔(dān)乙方的全部損失。
101、 其他條款
11—1、本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商1致，可訂立補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款及附件均為本合同不可分割的1部分，與本合同具有同等效力。
11—2、甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，具有完全民事行為能力，對(duì)各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。如1方違反合同，另1方有權(quán)按本合同規(guī)定索賠。
11—3、甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，雙方可向該房屋所在地區(qū)的人民法院起訴。
11—4、本合同(正本)連同附件1式2份，由甲乙雙方各執(zhí)1份，均具有同等效力。
102、 其他補(bǔ)充約定
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
上海寫字樓租賃合同范文3出租方： (以下簡(jiǎn)稱“甲方”)
人
承租方： (以下簡(jiǎn)稱“乙方”)
人
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等自愿、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就乙方承租甲方房屋及附屬設(shè)備設(shè)施等有關(guān)事宜簽訂本合同。
第一章 租賃房屋基本情況
第一條 房屋名稱為 ，位于 ，房屋建筑面積約為 平方米。
第二條 甲方是房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋享有合法的出租權(quán)利。
第三條 房屋的用途： 辦公 。
第四條 房屋效驗(yàn)見附件一。
第二章 租賃房屋期限
第五條 租賃期限自 年 月 日至 年 月 日。
第三章 租金、保證金、物業(yè)管理費(fèi)、其他雜費(fèi)
第六條 雙方約定租金為人民幣 元/月;
第七條 租金支付方式為：
(1) 乙方支付個(gè)月的租金為保證金。
(2) 按每個(gè)月為一期支付;乙方需提前十天支付甲方下一期的
(3)
第二次：20xx年 第三次：20xx年 第四次：20xx年 第八條 乙方同意支付甲方租賃保證金以保證乙方退租時(shí)結(jié)清所欠租金及其他雜費(fèi)的義務(wù)，該筆租賃保證金由乙方在簽署本合同時(shí)支付甲方。全部租賃保證金由甲方于本合同終止之日起十五個(gè)工作日內(nèi)抵償乙方欠付租金或其它雜費(fèi)后無息返還乙方。
第九條 租賃期間，甲方承擔(dān) 物業(yè)管理 費(fèi)，乙方承擔(dān) 內(nèi)部水電費(fèi)、空調(diào)加時(shí)費(fèi)(周一至周五9：00-19：00時(shí)段外的空調(diào)使用費(fèi)用)、電話費(fèi)、室內(nèi)清潔費(fèi) 等與乙方直接經(jīng)營發(fā)生的費(fèi)用。
第四章 租賃房屋交付
第十條 甲方應(yīng)當(dāng)于 年 月 日以前向乙方交付房屋鑰匙，并按照交割清單由甲、乙雙方清點(diǎn)房屋現(xiàn)狀。
第十一條 甲方應(yīng)當(dāng)結(jié)清本合同簽訂之前發(fā)生的與房屋有關(guān)的一切費(fèi)用。
第五章 租賃房屋裝修及交還
第十二條 甲方應(yīng)按照雙方約定的裝修方案(即附件一)，并督促裝修公司保時(shí)、
第十三條 本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)在合同終止當(dāng)日將該租賃物業(yè)交付給甲方，乙方須保證房屋及房屋內(nèi)的固定附著物、設(shè)備、設(shè)施完好無損(自然磨損除外)，并不得影響房屋的正常使用，由于乙方過失造成該租賃物業(yè)損壞的，由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)。
第六章 甲方權(quán)利和義務(wù)
第十四條 甲方權(quán)利和義務(wù)
1、甲方承諾該房屋為其合法擁有并已具備合法出租的資格。由于甲方不具備合法擁有及出租該房屋，所造成的損失應(yīng)由甲方負(fù)責(zé);
2、甲方保證在出租期內(nèi)房屋可以被正常使用，甲方不得無故干涉乙方的正常使用行為;
3、房屋及所屬設(shè)施由于自然老化等原因造成的維修或更換，由甲方承擔(dān);
4、甲方應(yīng)按時(shí)向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，以免影響乙方的權(quán)利，如果甲方原因未向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)造成乙方權(quán)利受損，乙方有權(quán)從租金內(nèi)扣減直接向物業(yè)管理公司繳納;
5、如發(fā)生出租方權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況或擬變更租賃房屋所有權(quán)人，甲方應(yīng)提前二十天書面通知乙方，并保證本合同條款對(duì)租賃房屋未來出租方(產(chǎn)權(quán)人)繼續(xù)有效。
第七章 乙方權(quán)利和義務(wù)
第十五條 乙方權(quán)利和義務(wù)
1、乙方應(yīng)保證提供的營業(yè)執(zhí)照屬實(shí)并保證在承租期內(nèi)合法使用該房屋;
2、按照本合同第三章的規(guī)定按時(shí)如數(shù)支付租金;
3、乙方未能合法、合理使用租賃房屋，導(dǎo)致房屋損壞的，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)費(fèi)用;
4、在租賃期間，乙方主體發(fā)生分立、合并時(shí)要提前通知甲方，并保證有關(guān)乙方的合同義務(wù)由分立、合并后存續(xù)的機(jī)構(gòu)承繼;
5、乙方因經(jīng)營發(fā)生的一切責(zé)任及后果由乙方獨(dú)立承擔(dān)，與甲方無關(guān);
6、本合同終止時(shí)，乙方滯留于房屋內(nèi)的物品視為乙方放棄，甲方有權(quán)處置。
7、乙方在承租其間發(fā)生的任何經(jīng)營費(fèi)用及債務(wù)與甲方無關(guān)。
8、乙方不得團(tuán)、轉(zhuǎn)讓此房間。
第八章 甲、乙雙方的違約責(zé)任
第十六條 甲、乙雙方任何一方違反本合同約定給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方損失。
第十七條 合同終止時(shí)乙方延期交會(huì)房屋，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付雙倍日租金的違約金，違約金從保證金中扣除。
第十八條 乙方逾期支付租金，每逾期一天，則乙方需按應(yīng)付租金的千分之一支付違約金，拖欠租金超過柒天，甲方有權(quán)解除本合同，收回房屋。
第十九條 乙方提前解除本合同，應(yīng)提前30天通知甲方，保證金不予退還。
第二十條 甲方提前解除本合同，應(yīng)提前30天預(yù)先備有甲方，并賠償相當(dāng)于保證金的違約金。
第二十一條 甲方若逾期退還乙方保證金，每逾期一天，則甲方需按保證金的千分之一支付違約金。
第九章 本合同變更、續(xù)簽
第二十二條 本合同條款在執(zhí)行中需要變更的，希望變更的一方應(yīng)提前書面通知對(duì)方，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第二十三條 乙方對(duì)租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。更新合同條件
第十章 不可抗力
第二十四條 由于不可抗力(如天災(zāi)及政府強(qiáng)制行為)的原因?qū)е伦赓U房屋毀損和造成甲方或乙方損失的，或不可抗力的原因?qū)е卤竞贤荒苈男械模住⒁译p方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十一章 爭(zhēng)議解決方式
第二十五條 因本合同產(chǎn)生的一切爭(zhēng)議，甲、乙雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地法院管轄。
第十二章 本合同的第一次及其他
第二十六條 本合同未盡事宜可由甲、乙雙方另行協(xié)商確定。
第二十七條 本合同附件作為本合同的必要組成部分，與本合同條款具有同等法律效力。
第二十八條 本合同一式二份，簽字(蓋章)并支付款項(xiàng)后生效，甲乙雙方各持有一份，具有同等法律效力。
第二十九條 簽署日期 年 月 日。
第三十條 簽署地 。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
