房地產金融市場風險范文

導語：如何才能寫好一篇房地產金融市場風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]房地產金融市場風險分析 宏觀調控

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01

一、引言

隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。

二、 房地產金融市場風險形成機理分析

簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：

金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。

信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。

金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。

三、 我國房地產金融市場風險分析

房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。

1.信貸規模增長過快

房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，

2.銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險

房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。

三、 我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施

對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。

1.密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。

2.針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理

我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。

參考文獻：

[1] 汪春燕 淺析我國房地產金融創新[J].當代經濟2011 （18）.

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論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。

2.1 高房價的市場風險

近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。

2.2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。

2.3 房地產開發商負債經營的財務風險

我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險

銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。

通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉貼于

3 防范房地產金融風險的對策建議

美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩定房價，保持房地產市場健康發展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。

3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險

當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。

住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優質資金進行創新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。

3.2 完善個人和房地產企業的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。

3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理

房地產貸款以房屋作為抵押，商業銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。

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中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。

統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。

銀行房地產信貸的風險及防范措施(1)內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。

關鍵詞：房地產投資風險信貸防范

金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。

房地產投資現狀及存在的問題

中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。

統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。

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一、目前我國房地產金融市場存在的主要問題

（一）房地產金融市場過度集中于間接融資市場

這個問題可以通過比較房地產企業信貸市場融資和資本市場融資的比例得到說明（見表1）。表1中的資本市場融資包括股票和債券融資，數據來源于wind咨詢，間接融資數據來源于中國房地產信息網，為中國房地產企業資金來源于中國內貸款和個人按揭貸款之和。該表顯示，房地產企業間接市場融資規模遠高于資本市場融資規模，即使在2007年至2009年間，房地產資本市場融資規模有所提升，兩者的比例也不足10%。

自2010年以來，中國證監會實際上關閉了房地產企業通過股票市場融資的大門，房地產首發、增發、債轉股、可轉債等基本上均維持零紀錄，房地產資本市場融資規模大幅萎縮（見表2）。此間，雖然發改委對房地產企業債券融資網開了一面，發行規模持續高增長，但即使這樣房地產企業資本市場融資與信貸市場融資的比例在3%的低位徘徊，遠低于前幾年的水平。

顯然，房地產融資對間接融資的過高集中度易于加大間接金融機構特別是銀行金融機構的資產風險，不利于銀行金融機構形成穩健的資產負債結構，也不利于金融體系的穩定。

（二）房貸在銀行信貸市場中占比過高

近年來，房貸在銀行各項貸款中的占比一直保持在20%以上[1]，特別是近一兩年來，在金融支持實體經濟、房地產緊縮調控等宏觀政策條件下，這個比例不降反升，2013年以來各月的比例超過30%（見表3）。從行業投放結構看，主要上市銀行公開披露的年報信息表明，除個別銀行外，房地產業貸款投放高于其他行業的貸款投放。[2]這些信息表明，國家關于金融為實體經濟服務的政策還沒有完全落地。房貸規模的居高不下也成了房價不斷走高的重要推手，加大了國家房地產政策調控的難度。

（三）房地產金融市場對于保障房的支持不夠

自2008年國家重新重視保障房的建設和消費以來，保障房融資一直成為其中一個重要瓶頸，首先是在保障房建設方面，由于國家財政資金有限，大量資金需要訴諸于房地產金融市場渠道，但由于保障房建設的投資回報率偏低，相應的投資和信用風險較大，又缺乏有效的風險緩釋或信用增級工具，商業金融對保障房建設的支持動力不足。其次是在保障房消費融資方面，由于保障房消費主體均為中低收入者，債務償付能力低，而且基本沒有信用記錄，加之缺乏政策性的增信手段，商業金融對保障房消費的支持動力也不夠。以“十二五”規劃為例，“十二五”期間國家計劃建設3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后三年1600萬套，按每套60平方米，每平米成本價2000元估算，共需資金約4萬億元，其中商業性融資按60%估算，那么需要來自商業性渠道的資金約2.4萬億元，2011年和2012年每年需要商業性融資7000億元。近幾年對保障房的商業融資渠道雖有多種探索，但主要渠道還是商業銀行貸款，事實上公開披露的有關保障房的融資資料中基本見不到來自非銀行貸款渠道的數據信息。表4顯示，2011年和2012年的保障房建設貸款遠遠低于保障房融資需求額，融資缺口占比均超過70%。在保障房建設目標硬性考核下，此種融資缺口實際上以扭曲形式表現，如保障房粗制濫造埋下安居隱患，向開發商強行攤派或與開發商組成尋租聯盟等等。

（四）房地產金融市場存在風險隱患

雖然目前公開披露的一些信息（比如商業銀行房地產開發貸款和個人按揭貸款不良率）顯示房地產金融市場風險無憂，但從房地產金融市場結構和期限結構視角看，房地產金融市場存在風險隱患。主要表現在三個方面，一是房地產融資市場向銀行金融機構的集中度過高，持續給相關金融機構的資產負債的期限結構和風險結構管理施加壓力，也不利于整個金融體系的穩定。二是房地產信托資金的風險。由于中國房地產信托目前依然對于信托人的債權事實上實行剛性對付，房地產信托資金的對付風險持續存在。近年來，房地產信托資金持續高增長，這無疑會進一步放大這一風險。三是房地產信貸資金存在嚴重的期限錯配問題，埋下流動性、收益性等風險隱患。該風險主要表現在個人按揭貸款，由于此類貸款期限多為20年以上，二期對應的負債多為短期性的，這樣的錯配會進一步釀成流動性風險、利率波動風險等多種風險。

二、關于應對房地產金融市場問題的若干對策

針對以上房地產金融市場存在的問題，相關對策應著眼于促進解決房地產融資結構過于集中于間接融資渠道，致力于破解保障房商業性融資難的問題，有效分散和化解房地產金融市場的風險。

（一）有效擴大房地產直接融資渠道的比重

降低房地產間接融資集中度過高的有效對策無疑是通過擴大直接融資比重來稀釋。但鑒于注重原因，目前房地產企業直融化既存在不利因素也存在有利條件。不利因素主要表現在：就股票市場融資而言，由于以往針對房地產股票市場的放行往往伴隨著地價和房價的飛漲即所謂股價、地價和房價的互相拉扯，因此在調控房地產市場的政策選項中，提高房地產企業上市門檻甚至暫停房地產企業的上市，往往成為必選項。最近的一次即自2010年以來至今實施的對房地產企業股票市場融資實施的關門政策應該說是史上最嚴厲的一次。考慮到房地產調控的趨勢繼續從緊概率較大，房地產股票市場融資的封凍政策將繼續發揮作用。監管層對房地產股票市場融資的關門政策也與資本市場系統性制度重構有關，自2012年9月份上證和深市均暫停IPO至今，期間的增發規模雖高達近4000億，但房地產企業增發確實少得可憐（見表2）。

有利因素主要表現在一是中國政府在《金融業發展和改革“十二五”規劃》中的內容之一是顯著提高直接融資的比例，這對房地產金融市場的直融化提供了良機。二是十八屆三中全會后股票市場發行與監管制度改革提速，自2012年9月份暫停的IPO將隨著注冊制的實施而重啟，這對房地產企業股票市場融資無疑是一個利好因素。

綜上，房地產企業股票市場融資的有利因素強于不利因素，預計最早在明年上半年房地產企業融資將順利搭上股票市場IPO的列車。

此外，房地產企業直融化還可借助債券、基金、海外資本市場等渠道。

（二）強化政策激勵引導資金進入保障房領域

房地產金融市場對保障房支持動力不足的癥結在于保障房建設和消費信用存在缺陷，同時缺乏相應的增信安排。

在發達國家，對保障房商業融資的增信是通過公共政策機制來實現的。即政府借助于財政和政策性金融手段提升保障房融資的信用水平，這些手段包括財政補貼、擔保、保險、保證、流動性支持等。如美國的聯邦住房局職責之一即為低收入家庭的購房貸款提供低費保證，美國的退伍軍人局則為另一類低收入群體即退伍軍人的購房貸款提供免費保險。美國、英國等發達國家均有針對中低收入群體購房或租房融資的財政貼息或代償安排。而我國雖存在對中低收入群體或多或少的購房或租房的財政補貼但缺乏對保障房融資的擔保、保證、保險等增信支持體系。政府應嘗試建構政策性住房金融體系，該體系除了給予保障房建設直接提供適當的融資支持以外，還應針對保障房建設和消費中的商業融資提供信用增級可支持，以有效彌補保障房融資的信用缺陷，引導房地產金融市場增加對于保障房的資金支持。至于政策性住房金融的建構思路，可考慮兩種選項，其一是重構國家開發銀行，分離其所有的商業銀行業務，恢復其政策性銀行地位，并賦予其對于包括保障房在內的公共項目建設融資和增信的職能。其二是新設政策性住房金融機構。兩種選項各有利弊，選項一的優勢在于充分利用現有的機構資源，達到建立政策性住房金融機構的目的，不利之處在于，國開行已經步入商業化的路徑，不管是在復歸其政策性銀行本性還是分離其商業銀行業務方面均存在決策阻力和機會成本。選項的好處是，省卻了方案一的重構成本，但機構新設和招兵買馬的成本較高。

（三）有效推進資產證券化，緩釋房地產金融市場風險

資產證券化是應對信貸期限錯配、債務關系集中度過高等金融風險的有效工具，由于在最近一輪的全球性金融危機中資產證券化一度被貼上風險禍源的標簽，中國也因此停止了2005年啟動的資產證券化試點工作。但自2012年上半年以來資產證券化的風險緩釋作用被重新認識，資產證券化試點工作得以重新推進而且新試點著眼于將資產證券化引入常規化發展的軌道，以避免短期的政策和人為擾動而引發的資產證券化市場的大幅波動，進而引發金融市場的波動。新試點也同時引入多種新的風險防范措施，防止證券化技術的濫用和風險的放大。如單個銀行業金融機構購買持有單只資產支持證券的比例，原則上不得超過該單資產支持證券發行規模的40%；信貸資產證券化各發起機構應持有由其發起的每一單資產證券化中的最低檔次資產支持證券的一定比例，原則上不得低于每一單全部資產支持證券發行規模的5%，持有期限不得低于最低檔次證券的存續期限等等。

但資產證券化的有效推進仍存在一些約束因素。一是額度規模較為有限。2013年新試點僅放出3000億額度，而且其中1000億已經給了國開行，其他銀行分2000億的“羹”，難免有僧多粥少之嫌。二是對基礎資產標準規定過嚴。新試點要求將優質資產證券化，禁止將風險較大資產證券化。然而證券化的一個核心功能將存在一定風險的資產通過證券化進行風險重構。正是基于此原因，2008年全球性經濟和金融危機后發達國家對資產證券化的監管更多聚焦于對資產證券化技術的濫用行為（諸如無限次資產組合和證券化）施加限制，但并沒有要求將證券化基礎資產的信用級別提高到優質級。由此我國只要求將優質資產證券化的做法不僅使得資產證券化基本喪失風險管理的功能，而且也大大降低資產證券化發起人的積極性。

由此，有效推進我國資產證券化還需要政策層面至少在如下兩個方面進行改進，其一適度擴大試點規模。考慮到房地產領域中個人抵押貸款存在較為明顯的期限錯配問題，建議重點給予房地產信貸領域更大的試點規模；其二是放松關于基礎資產的質量約束，就房地產信貸而言，只要是投資級以上的資產均可作為房地產貸款證券化的基礎資產。

參考文獻：

[1]倪鵬飛.中國住房發展報告（2011―2013）[M].社會科學文獻出版社，2012

篇5

1 房地產投資現狀及存在的問題

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。

房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。

對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。

銀行房地產信貸風險防范措施

政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。

銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。

我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。

加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。

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關鍵詞： 房地產企業；金融；問題；對策

【中圖分類號】F832

1、我國房地產金融創新面臨的突出問題

1.1 房地產企業融資結構單一

眾所周知， 大部分房地產企業無法滿足發行股票和債券的要求，只能依賴銀行信貸進行融資。大部分房地產企業都是通過銀行貸款進行融資，商業銀行貸款對我國房地產企業融資發展擁有不可替代的影響。我國的房地產企業融資主要通過銀行貸款這一間接融資方式。銀行貸款幾乎是我國房地產企業融資的唯一渠道，因而是我國房地產企業發展的命脈，宛如一條“獨木橋”線路。

預收款和定金是個人住房款的主要來源，作為房地產企業的其他資金來源項，在房地產總投資資金額中占有很大比重，而事實上，這部分資金絕大部分同樣來自于銀行貸款，這表明我國房地產企業融資渠道單一，單一的融資方式存在難以避免的弊端，無法滿足房地產企業的資金需要，限制房地產企業資金的良性循環，引起資金鏈緊張，造成房地產企業的風險都集中在銀行，也增大財務風險，影響巨大，應引起人們足夠的警惕和關注。

1.2 房地產金融市場尚不完善、金融體系不健全

隨著改革開放的發展和城市住房制度、土地使用制度的改革，我國房地產企業融資逐漸得到深入發展。房地產企業融資是房地產金融的一個重要組成部分，經歷了由傳統計劃經濟體制下的財政供給融資方式，向現代市場經濟體制下的金融資源配置融資方式的轉變過程。但是房地產金融市場整體發展尚不完善，金融體系尚不健全，缺乏多元化的房地產企業融資渠道，股權、債券、信托、基金等方式發展緩慢，無法構成多元化的房地產金融體系和分擔融資風險。

1.4 相對落后的法律法規制約著房地產企業融資發展

房地產金融市場的良好發展需要相應完善、健全的法律法規來維護。雖然國家和地方政府各個機構接連出臺了一系列法律法規，但是從整體角度考察，我國房地產金融的法律法規尚不完善，沒有一套成形的科學有效的金融體系，嚴重落后與房地產企業的經濟發展，導致房地產企業實際發展過程中操作程序面臨較多阻撓，缺乏經濟和法律法規的協調性和相互一致性，影響房地產企業融資工作正常實施和運行。

2 發展我國房地產企業融資渠道的對策及建議

2.1強化房地產金融產品創新，開發房地產金融避險工具

房地產金融產品創新是房地產金融創新的末端環節與最終表現，房地產金融創新的成效歸根結底體現在產品創新上。當前，我國房地產金融產品創新應當重點圍繞以下三個方面展開： 第一，積極推進住房按揭貸款證券化。住房按揭貸款證券化，可以擴充資金融通的渠道，分散銀行房貸業務風險，提高銀行資產的流動性，使房地產金融市場與資本市場有機互動，帶來連鎖的良性效應。第二，設計并推行房地產金融衍生品。政府可以通過設計并推行房地產金融衍生品，如房地產指數期貨等，為銀行業、房地產企業和普通購房者提供避險工具。值得強調的是，在房地產金融衍生產品的設計過程中，需要認真考察其合理性。如，衍生產品可以采取不同的還款期限，避免還款資金流過于集中。第三，大力推行“銀行 + 信托”模式的房地產金融組合工具。“銀行 + 信托”模式 的房地產金融組合工具指以信托為前端融資、銀行為后端資金支持的金融組合工具，能在分散銀行房貸風險的同時，增加房地產資金的供給渠道的作用。

2.2 拓寬房地產融資渠道，分散金融創新風險

積極推進房地產投資權益證券化，加快推進住房抵押貸款二級市場的建設，將集中風險分散化。重點推出房地產投資信托基金，分流房地產市場的投資性需求，為房地產業提供穩定的直接融資，減少銀行信貸風險。注重研究將保險資金引入房地產融資市場，實現資金來源主體的多元化。改善住房公積金制度，規范住房公積金使用投向，提高資金使用效率，擴大住房公積金的覆蓋面。適當放寬房地產企業上市的條件，積極推進房地產企業股票和公司債券等融資方式，讓更多符合條件的房地產企業實現從資本市場上的直接融資，擴大房地產企業直接融資渠道，通過股票交易市場上市發行和公司債券的發行，提高房地產企業從資本市場中直接融資的比重，降低其從銀行間接融資的風險。

2.3完善房地產金融創新市場，促進金融資源優化配置

一個發達的房地產金融市場是由多層次的市場組成的，既要完善一級市場，也要大力發展二級市場。相對而言，我國房地產金融二級市場的發展還處于萌芽狀態，兩級市場發展很不平衡。為此，完善我國的房地產金融創新市場，要求一級市場必須加強住房抵押貸款市場、房地產開發信用借貸市場的建設； 二級市場合理適度開發住房抵押貸款的相關證券，通過信用的再交易、再流通，將一級市場中的風險進行分散，對債權進行深加工和轉移，并為房地產金融創新產品提供市場載體。

2.4 大力發展多元化的房地產金融市場

構建多元化的房地產金融市場體系，能有效改變房地產企業融資渠道嚴重依賴銀行信貸的單一局面，著重發展房地產金融二級市場，可以解決房地產企業融資現存的一些問題。在高度發達的成熟房地產金融市場中，不但有基礎的一級市場，而且還具備發達的證券化二級市場，因而出現了包括投資基金、指數化證券、信托證券等在內的新型房地產金融工具。二級市場不但為房地產資產提供流動性，能大大保持和增加房地產資產的流動性，而且可以降低融資金融機構中的市場風險和信用風險，增加對融資機構的有效管理，把風險分散于整個金融市場中。

2.5 加快房地產金融創新步伐

金融創新產品品種層出不窮。金融創新是當今國際金融市場上的一大潮流，為了突破自身發展局限、規避企業融資風險、改善融資方式、提高企業競爭力，我國房地產企業應加快房地產金融創新的步伐，并需要各級政府、金融機構和房地產企業共同合作來實現。 我國房地產市場多樣化的融資需求是金融創新不斷發展的有效動力。未來，伴隨著我國房地產企業發展，房地產融資中的金融創新主要表現為如下兩部分：首先要有效規避房地產企業融資風險，其次是不斷滿足房地產企業多元化的融資需要。

結束語

房地產金融創新作為房地產金融發展的重要因素，可以有效促進房地產業的發展.作為我國支柱產業的房地產行業高速發展會帶動整個國家經濟增長，伴隨著政府不斷給予的支持和幫助，房地產金融市場宏觀調控和規劃管理不斷強化，法律法規和規章制度不斷完善，金融產品和工具不斷創新和豐富，房地產企業才有可能從中選出效益最高、成本最低的最優籌集資金形式，房地產行業才會逐步得到發展。房地產企業融資業務的不斷改進和完善，才能使中國的房地產企業融資朝著均衡、良性的方向蓬勃發展。

參考文獻

[1]吳佳.基于中小房地產企業視角的發個地產信托融資方式優化研究[J].商業時代.2012（10）：63-64

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1.拓寬房地產融資渠道。

由于我國房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產融資機制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴大商業銀行的融資規模，還會使整個資本市場與房地產金融市場有機互動，提高銀行資產的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業務成本。其次還可以發展房地產基金、房地產信托、積極穩妥地發展住房公積金貸款，以及在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場等方式。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而從根本上防范銀行的風險。

2.加強銀行內部控制。

要努力完善銀行內部控制，從根本上改變金融企業治理結構缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內控機制，徹底改變銀行不良資產比例偏高、風險隱患較大的現象，建立有效的房地產金融風險預警機制。首先，商業銀行要建立健全房地產市場預測、分析和監測體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，要加強對房地產行業周期波動的研究，制定與房地產業政策相互協調的房地產信貸政策，以提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，防范與控制市場風險。其次，商業銀行要建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經營活動。此外，要加強銀行信貸從業人員的培訓，使其有良好的職業道德和風險意識，最大程度地規避信貸風險的發生。最后，應根據國際國內宏觀經濟形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構建完善的房地產風險預警體系，防止房地產泡沫導致的金融風險。

3.建立健全信用評級體系。

建立健全的信用評級體系，有利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行追蹤調查和動態監控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機構預測貸款風險概率、分析貸款風險類別，有效預防將要產生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應引進保險制度，應該建立健全抵押保險制度和政策性擔保機制。這不僅有利于促進商業銀行在辦理抵押貸款業務流程中操作的嚴格化、標準化，有效抑制其盲目放貸的現象產生，也有助于商業銀行規避道德風險、信用風險和房地產市場周期波動風險。

4.加強國家的宏觀調控和引導。

我國政府要加強對房地產宏觀調控的科學性和及時性，完善調控手段，提高調控能力，防止房地產泡沫現象，促進房地產業健康、穩定、有序地均衡發展。我國必須完善全國房地產市場信息系統，加強對房地產市場統計工作，建立健全房地產市場預警預報體系。政府應及時、準確、全面地收集房地產發展的相關數據進行分析、公布，政府可以根據所掌握的房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，從而實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。政府要引導土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機，還要設計合理、嚴密的房地產稅制。如為鼓勵持有人積極投資開發土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

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關鍵詞：房地產市場 金融風險 風險防范

由美國次貸危機引發的世界金融危機影響了世界各國的實體經濟，我國房地產業就是其中受到較大影響的產業之一。這是因為其與金融業的聯系最為緊密，所以對金融危機的反應也最為靈敏。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。它能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個金融體系乃至國民經濟體系的安定。在極端條件下，會形成泡沫經濟，最終泡沫破裂將會導致經濟危機。所以防范房地產金融風險不僅可以促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且能促使整個金融業和國民經濟的穩定與發展。

1.房地產市場金融風險的現狀及分類

1.1我國房地產市場發展現狀及特點

我國自2009年以來，受國際金融危機和國內經濟增速放緩的影響，以及房地產市場自身的調整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現萎縮狀態。大量存量房和經濟適用房的出現，給樓市帶來新的變化，房價下降趨勢已基本形成。在這種狀況下，我國房地產市場又呈現出了新的特點：一、房價仍然過高，已遠超居民購買力。這個問題在我國大城市顯得更為突出。以國際上通用的判斷房價是否合理的指標――房價收入比看,幾年前上海就達到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達到了16.1倍,遠遠超過了4～6倍的合理區間,使得居民難以承受。二、住房投資規模過大,且仍呈增長趨勢。在國家對地產行業宏觀調控加強的情況下,去年1～2月,我國房地產開發投資同比仍增加32.9%,這說明,房地產市場依然過熱。三、商品房空置面積上升。空置面積增加,極易引發經濟泡沫并帶來金融風險。四、市場秩序混亂。主要表現為：一是不能明碼報價。二是購房價外任意設定收費。三是各機構搭車收費現象嚴重。如測繪費、按揭貸款律師見證費和保險費等,開發商在售樓時又將此費用轉嫁給了購房者,這些都大大加重了購房者的負擔。五、房地產金融風險驟增。目前房地產業所需資金中約60%來源于金融機構，開發商自有資本少,嚴重依賴銀行資金的現象普遍。銀行向開發商貸款面臨著巨大的信用風險，再加上銀行發放個人住房貸款也存在很大的風險,這些都是引發金融市場的不穩定因素，加劇了房地產金融風險的程度。

1.2我國房地產市場金融風險的分類

我國房地產市場的金融風險主要有以下幾類：

一是房地產價格上漲過快，存在著泡沫破裂的風險。世界各國爆發的金融危機的導火索有兩個，一個是股票市場的泡沫經濟，另一個是房地產泡沫經濟。房地產的功能有兩個，一個是居住，一個是投資，所以房地產業很容易出現投機。房地產業帶動著不少行業的發展，如建筑、鋼材等，而這些行業資金也大多來自銀行，一旦房地產泡沫破裂，極容易產生聯動效應。

二是土地儲備貸款存在著隱性風險。我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產價格的上漲。土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發貸款的隱性風險。

三是消費者投機預期帶來了房地產業金融風險。在當前我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房的宏觀調控下，逐漸形成了住房需求持續旺盛的市場現狀，根據供需原理，供不應求必然導致房價急劇上漲，借鑒國際經驗可看出，個人住房貸款的風險一般是在放貸后5-10年后才開始暴露。目前，我國個人住房貸款的不良率正呈逐年上升態勢。

四是法律、法規不健全帶來的房地產業金融風險。由于我國現行法律體系涉及個人信用方面的內容較少，沒有一部專門的法律、法規來規范個人信用活動中的行為。少數相關的法律，比如《擔保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個人信用銜接不夠，針對性不強。另外，對于個人失信行為也無明確規定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產金融風險的對策

2.1構建房地產業多元化融資體系

針對現階段房地產業面臨的融資困境，建議相關部門應區別近期和遠期采取不同的策略來解決。針對近期融資問題，房地產企業可采取發行融資券、利用融資租賃、合作開發等方式解決，針對遠期困境，有關部門則應思考進行一定的房地產金融創新，以求永久解決房地產業發展過程中長期融資問題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應也對房地產市場的健康發展有著很大的影響。應在條件成熟時對土地制度進行必要的改革，加強對土地供應的監管和土地管理模式的轉變。有效的規范政府行為，規范土地供應市場，加快改革和完善與穩定房地產金融市場密切相關的其他各項制度。

2.3完善與房地產金融相關的法律、法規體系

國家應進一步完善房地產金融相關的法規和制度，已規范其行為，確定房地產金融的法律地位，如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》等一系列配套法規。明確規定開發商及個人的權利及義務，使企業和個人能嚴格規范房地產的貸款行為，認真履行還款職責。

2.4改革商業銀行的風險管理制度

在我國，開放商將開發貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導致開放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務。因此，如果將開發商貸款與住房按揭貸款強制性分開，銀行就必然會加大對開發商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產金融的風險必然會大大降低。

2.5建立防范個人住房貸款的信用風險制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，這直接導致了個人信用不高。可通過建立完善的個人信用風險制度并結合經濟手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本遠大于收益，從而降低借款人的違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時在網上公布，嚴重的可取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優惠。

基金項目：淮安市科技支撐計劃項目資助（項目編號：HAS2009051）。

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（一）非銀行金融機構融資

房地產開發商通過公開市場發行股票和債券進行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規模受限，因此非銀行金融機構日益成為房地產開發商融資的重要渠道，信托資金、資產管理公司資金、私募地產基金、民間金融機構對房地產開發商的融資近年來發展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產開發商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內一些一線房地產開發商。

（三）通過創新方式獲得銀行資金

由于房地產開發商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發行理財產品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產開發商，該方法于2010年7月被銀監會叫停。[1]但很快一些更為復雜的操作方式出現：一種是銀證信合作，即銀行發行理財產品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產管理計劃或專項資產管理計劃，再將這一資產管理計劃對接信托公司，最終投向房地產開發商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產信托計劃，再由銀行拿理財產品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權。③這些方式實質上延續了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產金融市場主體還充分利用限制規則未覆蓋的方法為房地產開發商融資，比如借用應收賬款質押貸款來為開發商融資。應收賬款質押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發商與建筑商或設備供應商簽訂商務合同，提供服務或設備，形成建筑商或設備供應商的應收賬款；其次，由建筑商或設備供應商以對房地產開發商的應收賬款質押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時，要么由房地產開發商還錢給建筑商或設備供應商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設備供應商到期不還，由銀行向開發商主張債權代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設備供應商的貸款，實質上是在為開發商融資。

二、宏觀調控背景下購房者融資創新的主要表現

隨著房地產市場宏觀調控向縱深發展，對需求方的調控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機構融資

受限貸政策影響，部分地區二套房商業貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當公司等民間借貸機構融入短期小額資金。但向民間借貸機構借款往往需要抵、質押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當然，如果資金缺口非常小，購房者可根據月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大，難以承擔小貸公司、典當公司的高成本融資，或者短期內無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業購房者可以動用運營資金購房，然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產作為抵押物申請消費貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現行法規相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動用這一授信額度購房。

（三）通過房地產銷售公司搭建的融資平臺獲得資金

購房者從民間借貸機構和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的，但目前在房地產市場上出現了一個令人警惕的新動向：房地產銷售公司正努力與民間借貸機構或銀行合作，搭建系統性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產銷售公司與民間借貸機構或銀行的合作往往強調優勢互補：房地產銷售公司提供優質的客戶資源，與民間借貸機構或銀行的資金資源形成有效互補，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網頁典型推廣案例中，房地產銷售公司與借貸機構合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉而突出家庭消費、經營周轉等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的，這難道不間接構成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產品中，小貸公司等民間借貸機構提供的家庭消費貸款本身監管寬松，商業銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構和商業銀行之所以愿意提供此類融資服務并放松監控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產較高，往往可以提供其他房產作為抵押物，違約風險低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶，回避風險的同時加速資金周轉。

三、宏觀調控背景下房地產金融創新的理論邏輯

毫無疑問，不論是房地產開發商還是購房者，在繞過房地產金融調控壁壘、通過創新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動力驅使他們承擔高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產者背景下商品房價格上漲的內在機制

“生產者”是一個與“消費者”相對立的概念，是美國制度經濟學家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認為生產者總是不斷自行研究、設計、開發新的產品，自行安排生產，自行規定價格，然后通過龐大的廣告網、通訊網和推銷機構向消費者進行勸說，讓消費者按照生產者安排的品種、規格、價格來購買商品，這就是“生產者”。在生產者市場中，不是需求創造供給，而是生產創造消費，出現這種市場力量不均衡是由于生產者總是有組織的、集中的機構，可以動用規模性的力量，而消費者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產者議價或維權。有學者認為我國的房地產市場是一個相對典型的生產者市場，唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產市場上，從買地到設計，從施工到銷售，都是由房地產開發商的專業團隊決策并主導完成的，反觀消費者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產市場的生產者特征明顯。在一個生產者市場上，價格的確定往往有利于生產者。與社會福利最大化情形相比，生產者剩余多而消費者剩余少，這一點與壟斷非常類似。其實房地產市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產開發商數量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區域內的商品房新增供給往往僅由為數不多的開發商提供，這就在局部區域內形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產市場是生產者市場還是具有壟斷特征的市場，其價格必定比完全競爭市場上的價格高，房地產開發商存在較高的經濟利潤。靜態來看，即便政府實施金融調控政策，房地產開發商依然有足夠的利潤空間來承擔較高的財務成本；動態來看，由于房地產市場是一個生產者市場，如果此前的利潤空間不足以承擔提高了的財務成本，房地產開發商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉移成本，以保證其經濟利潤。如圖2所示，初始狀態下，某區域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發商定價為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產金融調控使得開發商的財務成本上升，該區域商品房供給變動到S2，如果此時P1的價格不足以使開發商獲得正常利潤，即經濟利潤為負數，他們就會漲價至P2，此時商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴重，不利于開發商的資金周轉，于是開發商自己或發動銷售公司加大宣傳力度，千方百計對消費者進行游說，逐漸使得對該區域商品房的需求由D1上升到D2，開發商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產金融市場上的尋租機制

既然房地產開發商可以較為自由地將財務成本上升轉移成商品房價格上升，那么理論上，只要還有漲價的空間，繼續上升的財務成本也是可以接受的，除非價格嚴重透支了消費者的購買力，使出全部游說本領也無法提高商品房需求，價格無法繼續上漲，財務成本的上升耗盡了開發商全部的經濟利潤，否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發商能保持良好的信用記錄，具備較強的財務成本承擔能力，各類型的資金供給方自然有向房地產開發商融資的動力，面對政府的金融調控政策，供給方自然會合作起來，想盡一切可行的路徑，實現對開發商的融資，這不僅有利于解決開發商資金需求，更使資金供給方獲得較調控前更高的利息收入和服務收入。針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產凈值較高，可以提供其他房產進行抵押或者其他資產權利作為質押，風險保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風險可控下能得到較高的利息收入和服務費。值得說明的是，房地產銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動進而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產金融調控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會努力尋找銀行和民間借貸機構合作搭建針對購房人的金融平臺，在賣出更多商品房獲取收益的同時，還可分享對購房人融資產生的部分收益。在房地產金融市場上，資金提供方在房地產銷售公司的幫助下大規模尋租，某種程度而言，房地產金融調控反而有助于調動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產開發商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調控背景下房地產金融創新的影響

針對政府的房地產金融調控政策，不論是作為商品房供給方的開發商，還是作為商品房需求方的購房者，都因為各種房地產金融創新而獲得了融資，成功地繞開了調控壁壘，這對房地產市場、房地產金融和房地產宏觀調控產生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲

房地產金融創新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加，是因為房地產開發商的融資并沒有受到調控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調動他們拿地和建設的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產者市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時，開發商和銷售公司通過報紙、電視、網絡、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產者市場上，市場定價權較大程度上歸于生產者，與傳統的銀行貸款相比，即便通過金融創新取得的融資成本較高，開發商們也能通過漲價消化提升的融資成本。

（二）房地產市場和房地產金融市場風險加速聚集

房地產金融創新的間接影響就是房地產市場和房地產金融市場的風險正在加速聚焦。在各種房地產金融創新的金融支持下，開發商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發商、房地產銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產開發商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能，屆時房地產市場將受到沉重打擊。房地產市場的風險一旦成為現實，房地產金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面，對開發商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產私募基金和民間借貸機構資金都將面臨較高的違約風險。受近年來房地產金融調控的影響，銀行貸款在房地產金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發商和地區龍頭開發商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發商，成本較高，違約風險非常大。如果這些違約風險集中爆發，風險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統性的金融風險。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關聯，比如通過銀行發放的委托貸款，以及實際上來自于銀行表內或表外的資金，因此銀行系統想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面，房價如果出現較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統可能會在風險暴露的同時被迫處置數量巨大的抵押房產，這又會反過來加劇房地產市場風險。

（三）房地產宏觀調控政策效果不明顯

房地產金融領域諸多創新的實質是繞過調控壁壘，這使得房地產宏觀調控政策效果大打折扣，政府的房地產金融調控政策僅在銀行信貸系統內得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產金融創新。這些創新在相當程度上削弱了政策制訂部門的聲譽———他們的調控手段總是漸漸地失效，調控目標總是難以實現。這對房地產市場的影響非常嚴重———人們漸漸習慣了市場的“智慧”，而不大理會政策的規制。近年來，房地產宏觀調控政策效果不明顯，與這種預期的不斷強化不無關系。

五、針對房地產金融創新的優化管理建議

房地產金融創新使得房地產金融調控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時推高房價，加速房地產市場和房地產金融市場的風險聚集。為此必須調整房地產宏觀調控的政策思路，采取果斷措施，加強對房地產金融市場的管理。

（一）調整房地產宏觀調控的政策思路

基于房地產市場是一個生產者市場的判斷，宏觀調控的重點應該是加大供給和管理市場對房地產的預期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個突出問題：其一，保障房建設計劃體現出各行政區劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數地區甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠，相當部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設、出售過程中存在管理漏洞，出現了一些房屋質量無法保障、購房人資質可疑等違規現象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題，政府主管部門一方面應該合理安排保障房建設計劃，加大一、二線城市的保障房供給數量，特別是要在城市相對中心地段多建設一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發商的同時，緊鄰開發一定數量的保障房，既增加中心城區保障房供給，又對普通商品房價格形成壓力；另一方面要嚴格管理保障房的選址、規劃、施工、發售各環節，增加對各種違法違規行為的打擊力度，充分發揮保障房的保障功能。對房地產市場預期的管理是另一個重要的宏觀調控思路，要強化房地產市場供給不斷增加和多樣化的預期，要強化社會房地產投機的風險意識，穩定房價預期，房地產主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產市場發展情況的數據，特別是風險提示性的數據，并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產開發商和銷售機構的宣傳管理，對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。

（二）調整銀行業房地產信貸的管理思路

如前所述，在針對房地產金融宏觀調控的各類金融創新中，銀行扮演了重要的角色。從表內來看，現行的房地產信貸調控政策取得了一定的效果———規模和風險皆可控，但如果把各種表外業務考慮進來，可能結果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產開發商融資，或者通過其他信貸業務對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口，實際上還是在為房地產供需雙方融資，并且成本不斷推高，風險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調控措施，如銀監會2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》，要求商業銀行合理控制理財資金投資非標準化債權資產的總額并加強管理，這意味著銀行理財產品通過證券公司成立資產管理計劃再通過信托公司為房地產開發商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業務多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷，嚴格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止，反而意味著更高成本的金融創新，因此，必須調整銀行業房地產信貸管理思路。在銀行房地產信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。

（三）加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管

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【摘要】房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。

【關鍵詞】風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.