宅基地征收與補償條例范文

導語：如何才能寫好一篇宅基地征收與補償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【法律依據(jù)】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

篇2

補償方式的選擇不同。住宅拆遷的補償方式大致可以分為兩種，即房屋置換和一次性貨幣補償。在補償之前首先要進行評估，即房屋的價格與土地的價格。在市場成交過程當中，其一般為怎樣的價值。按《國有土地征補條例》相關規(guī)定，土地加房屋的價值應與周邊商品房價值持平，如周圍價格為5000每平米，則土地加房屋的價值應持平在5000每平米。作為企業(yè)而言，往往沒有進行廠房置換的權(quán)利，或者講：在實際的操作中，也沒有給企業(yè)以廠房置換的選擇的權(quán)利。此時，企業(yè)有兩種選擇：一為一次性貨幣補償二為進行土地置換，在實際操作中，作為拆遷方，往往希望企業(yè)選擇一次性貨幣補償，二為進行土地置換，在實際操作中，作為拆遷方往往希望企業(yè)選擇一次性貨幣補償。我國的土地資源越來越緊缺，特別是合法用途土地的緊缺。因此，拆遷方寧可選擇一次性貨幣補償，也不遠選擇土地置換。作為城市拆遷，城市住房一般分為公房和城市商品房。公房有公房的承租權(quán)，如大型工礦企業(yè)、機關部門，往往在80年代都有公房，由于承繼主體的不斷延續(xù)，公房的承租權(quán)變?yōu)榱藵撛诘乃袡?quán)。一般遇到拆遷后，公房的產(chǎn)權(quán)人和承租人在拆遷的地位上則沒有差別，且大部分拆遷的權(quán)利也給予了公房的承租人。 商品房有土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證，對房屋的合法持有權(quán)是不用質(zhì)疑的。因此商品房的合法性基礎十分牢固，作為拆遷方一般無法質(zhì)疑其合法性。商品房和宅基地的合理范圍內(nèi)進行了修繕并不影響其合法性。但企業(yè)不同，有的企業(yè)土地是承租而來，不具有土地的真正使用權(quán)，有的企業(yè)有土地使用權(quán)，但為集體土地，也有的為國有土地，有工業(yè)用地。甚至有的是住宅用地。但以上均有國有土地使用權(quán)證，若是承租而來，則拆遷面臨的情況則比較復雜。

補償項目不同住宅拆遷補償?shù)氖峭恋睾头课莸膬r值，企業(yè)拆遷補償?shù)耐峭恋嘏c房屋之外的經(jīng)營損失。作為經(jīng)營損失的補償，有著不同的方式。若選擇了土地置換，則中間的一段時間要補償停產(chǎn)停業(yè)損失，這在法律上叫做周期性停產(chǎn)停業(yè)損失補償。另外，一次性貨幣補償既為一次性停產(chǎn)停業(yè)的補償，因此，朱住宅拆遷與企業(yè)拆遷的補償項目有所不同。而且在實際維權(quán)當中，土地、房屋與停產(chǎn)停業(yè)損失應該基本持平。因為按現(xiàn)在的市場經(jīng)濟價值和經(jīng)濟數(shù)據(jù)來進行推算，此三者體現(xiàn)出的市場經(jīng)濟價值應基本持平。

合法性基礎不同作為住宅拆遷，無非由兩個方面，一為集體土地住宅，二為城市房屋土地住宅，集體土地住宅指宅基地，盡管有的地方?jīng)]有宅基地使用權(quán)的證件或宅基地集體土地使用權(quán)證，但其往往以村里或鄉(xiāng)里的批單，盡管沒有批單，也由于歷史原因，成為了毋庸置疑的合法土地所有權(quán)。

法律后果不同作為住宅而言，要走一套正規(guī)的法律程序認定，2011年《國有土地征收補償條例》之后，依征收補償條例實施，首先要有征收決定，其次要有征收補償決定，不服此決定的被征收人有權(quán)利進行復議和訴訟。這個部分真正可能產(chǎn)生風險的是遇到司法強拆。但此套訴訟程序是必須要有的。從征收決定到征收補償?shù)皆V訟等是一個漫長的過程，引起的法律后果往往是無法滿足在拆遷的過程當中實際經(jīng)營與生產(chǎn)的需要。因為在拆遷過程中，作為拆遷方或者政府有強制執(zhí)行能力，因此具有相當?shù)男姓允侄危绮橄馈⒉樾l(wèi)生手段等，這些行政性手段直接干擾正常經(jīng)營，此過程會導致企業(yè)無法達到正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)。被拆遷方在此情況下，心理預期會不斷降低，因此這些行政手段會將在你身上不斷產(chǎn)生效力。五、應對措施不同住宅拆遷主要是把整個程序操作的完美無瑕，只要最大程度的拖延拆遷方，就有很大可能得到合理補償，企業(yè)則不同，它把行政行為產(chǎn)生的強制力，在企業(yè)正常的生產(chǎn)過程當中，把具體行政行為的效力降到了最低最小化。反而對對方的壓力會很大，這才是企業(yè)在維權(quán)過程中要達到的目的，只要弱化了具體行政行為，企業(yè)維權(quán)效果則基本達到。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

關鍵詞：宅基地置換；法律關系；法律問題；制度完善

中圖分類號：DF45 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2014）02-0081-03

一、宅基地置換綜述

（一）宅基地置換的概念

宅基地置換是指根據(jù)政府整體的土地用途規(guī)劃，為節(jié)省土地進行集約利用，引導農(nóng)民集中居住，將農(nóng)民所享有的宅基地使用權(quán)及已經(jīng)構(gòu)建的建筑物、附屬設施根據(jù)置換標準，重新在劃定的建設用地范圍內(nèi)換取新的住房，對節(jié)約出來的土地進行更加合理的開發(fā)利用，是城市化進程中化解土地、資金難題的重要方法。

（二）我國現(xiàn)行宅基地制度的突出問題

1.一戶多宅和超標占地比較普遍。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)不是通過在土地市場交易取得，而是作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員取得。我國農(nóng)村宅基地制度是為了充分保障和維護農(nóng)村居民的居住生活，是對農(nóng)村居民的一種社會福利。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零，并且宅基地只可以在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)，這就使許多農(nóng)民產(chǎn)生占用越多宅基地越好的想法，結(jié)合我國在農(nóng)村宅基地的監(jiān)管不嚴格，加上我國農(nóng)村缺乏村莊規(guī)劃，居民散居的特點比較突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些鄉(xiāng)、村領導干部憑借權(quán)力、關系甚至占有多處宅基地，加之農(nóng)房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標占地現(xiàn)象較為普遍。

2.城市化加劇了農(nóng)村宅基地閑置。從城市化的角度分析，隨著城市化水平的提高，勞動力會從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人。在計劃經(jīng)濟時代，人口和生產(chǎn)要素的流動被嚴格限制，宅基地制度的基本功能主要是承擔農(nóng)村社會穩(wěn)定，但隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，城鄉(xiāng)居民管理登記制度改革，我國城市化進程速度明顯加快。特別是我國教育制度的改革，農(nóng)村孩子受教育機會的增多，留在城市發(fā)展和定居的農(nóng)村孩子也越來越多。農(nóng)村人口的減少，導致相當一部分宅基地閑置，甚至有的地區(qū)出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。

3.宅基地保障功能弱化，資本功能日益突顯。改革開放之前，我國實行了高度集中的計劃經(jīng)濟，高度重視工業(yè)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)是基礎的行業(yè)，為了保證城市工業(yè)的發(fā)展，除農(nóng)民基本生存消費之外的全部農(nóng)業(yè)剩余均由國家直接獲取，同時實行城市和農(nóng)村不同的戶籍制度，限制農(nóng)民離開土地，限制農(nóng)民進城，宅基地制度設計的定位就是保障功能，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的基本生存條件。但隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，非常強調(diào)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)一體化的發(fā)展，因此就會要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由流動，特別是城市建設用地緊張，房價日趨走高的大環(huán)境下，宅基地的資本功能日益突顯，農(nóng)民對宅基地不再僅限于居住要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現(xiàn)利益最大化的訴求。

4.宅基地拆遷補償缺乏相應規(guī)定，補償偏低。城市房屋拆遷針對的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，而農(nóng)村房屋拆遷，又稱為征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，按照現(xiàn)行法律要將集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì)，需要先辦理土地征收手續(xù)，然后才能進行征地拆遷。根據(jù)我國土地管理法規(guī)的相關規(guī)定，農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地，并給與適當?shù)难a償，但該適當補償?shù)臉藴蕝s沒有相應的法律條文予以規(guī)定，因此補償標準往往有很大的隨意性并且有很大的不公平性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給與補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。城市房屋拆遷可以適用《城市房屋拆遷管理條例》的補償標準，而對農(nóng)村房屋拆遷我國還沒有完善的法律法規(guī)進行規(guī)制，這顯然不利于保護農(nóng)民的利益。

（三）宅基地置換的意義

1.原房屋價值得以大幅度體現(xiàn)，村民的財產(chǎn)性收益增加。村民憑原先居住的舊房可以根據(jù)置換標準換取一套新房，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現(xiàn)，而通過宅基地可換取國有土地上的商品房，即可上市流通、自由買賣，相比以前的宅基地房，村民財產(chǎn)性收入會增加。

2.打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進城鄉(xiāng)一體化。通過宅基地置換，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民仍可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去，除了穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)收益外，還可自謀職業(yè)，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化。

3.盤活土地資源，解決農(nóng)村就業(yè)。通過宅基地置換的方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復墾為耕地，耕地并未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設用地的性質(zhì)進入流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的資本化，可用于商品房開發(fā)或是發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)等，農(nóng)民的就業(yè)機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農(nóng)村的保障性支出。

二、宅基地置換中的主要法律關系

篇4

關鍵詞：糧食核心區(qū)；農(nóng)村宅基地；入市流轉(zhuǎn)

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

與城鎮(zhèn)國有土地相比，我國集體土地無論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數(shù)量最大的建設用地，宅基地粗放利用與城市化進程對空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀卻是中國最為獨特、最為敏感，也是最難以決斷的一項制度[1-2]。我國農(nóng)村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應屬于土地制度改革的重要領域。當前，在我國耕地保護更加規(guī)范嚴格前提下，宅基地順利入市無疑已成為當前土地制度改革的一個關鍵點。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護更是任重道遠，土地資源卻越來越緊缺，與此同時又要面對航空港綜合試驗區(qū)、“米”字形高鐵網(wǎng)及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開展農(nóng)村宅基地入市研究，讓農(nóng)業(yè)大省“沉睡的資產(chǎn)”活起來，讓人口大省的農(nóng)民享有更多財產(chǎn)權(quán)利，是經(jīng)濟新常態(tài)下河南省集體建設用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究內(nèi)容。

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題

1.1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀

1.1.1 新建住房無序擴張 目前，我國農(nóng)村新建宅基地在審核趨于嚴格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農(nóng)民分戶后，多數(shù)都愿意重新選址建新房。據(jù)抽樣統(tǒng)計，當前農(nóng)村中10%～30%的農(nóng)戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地數(shù)量卻增加了13.33萬hm2。

1.1.2 現(xiàn)狀住宅嚴重超標 據(jù)《全國土地利用變更調(diào)查報告》，我國新增村莊建設用地總量呈逐年增長態(tài)勢，農(nóng)村人均住房面積也是逐年上升。長期以來由于對農(nóng)村建房缺乏科學有效管理及宅基地免費的使用制度，導致農(nóng)戶超占、亂占，農(nóng)戶人均住宅面積嚴重超標。目前，全國農(nóng)村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠遠大于人均用地標準[3]。

1.1.3 存量用地閑置浪費 宅基地中閑置和空心化問題突出。原因如下：農(nóng)民外出經(jīng)商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無人問津。全國1 333萬hm2農(nóng)村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計133.3萬～200萬hm2；據(jù)統(tǒng)計，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個鄭東新區(qū)。

1.1.4 農(nóng)村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴格，但事實上很難實施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對農(nóng)戶新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房實施有效管控。三是我國土地用途管制是一種用地規(guī)模控制制度，屬于從上到下一種管控，其末端農(nóng)民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農(nóng)民新房用地要占用承包地，嚴重危及耕地保護。

1.1.5 宅基地流轉(zhuǎn)地區(qū)差異 不同經(jīng)濟條件地區(qū)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)區(qū)域差異極其明顯。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在城市郊區(qū)相對較多，在偏遠區(qū)域流轉(zhuǎn)卻很少。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，通過房屋買賣、出租、抵押等流轉(zhuǎn)的宅基地占10%～40%，其流轉(zhuǎn)活躍度要遠遠高于一般區(qū)域。在同一流轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)，農(nóng)村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和一般農(nóng)村”三個區(qū)域。

1.2 農(nóng)村宅基地制度中存在的問題

1.2.1 所有權(quán)主體不清 目前，我國《土地管理法》在一定程度上對農(nóng)村宅基地的所有、使用權(quán)進行了簡單約束，但從法律層面上并沒有說明村民集體應該如何行使所有權(quán)，造成了在農(nóng)村宅基地使用和管理上出現(xiàn)縣、鄉(xiāng)、村、組四級主體權(quán)責不明、管理混亂，致使農(nóng)村宅基地確權(quán)登記困難并滯后，農(nóng)戶無法行使自己的權(quán)利。

1.2.2 用益物權(quán)不完整 物權(quán)法將宅基地使用權(quán)明確為用益物權(quán)。又說“宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權(quán)在法律上表達模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地換房等一系列活動基本都不考慮農(nóng)民宅基地的收益權(quán)。對于整理節(jié)余的建設用地出讓收益及增值收益，農(nóng)民及其集體都享用極少或很難分享。

1.2.3 財產(chǎn)權(quán)利無法實現(xiàn) 目前，我國法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的個人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農(nóng)戶無法對自己的宅基地擁有最終的處置權(quán)和經(jīng)營開發(fā)權(quán)，不可避免地損害了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。宅基地使用權(quán)是一種沒有市場價值的權(quán)利，農(nóng)民土地資產(chǎn)價值難以實現(xiàn)。但農(nóng)村宅基地私下交易無法避免，“隱形市場”和隨意定價的轉(zhuǎn)讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉(zhuǎn)讓收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度設計效率低下 制度的設計不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國農(nóng)村宅基地制度在很大程度上維護了農(nóng)村內(nèi)部集體成員間的基本公平，但由于其無償?shù)暮蜔o時間約束的使用期限，使其在產(chǎn)權(quán)制度的安排上因沒有時間節(jié)點而缺乏效率。隨著土地資源性理念強化，宅基地使用權(quán)制度的設計要求不僅要保障農(nóng)民住房需求，又要實現(xiàn)效率價值目標，更要求土地產(chǎn)權(quán)從“以所有為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。

1.2.5 宅基地私下流轉(zhuǎn)問題嚴重 據(jù)國土資源部有關統(tǒng)計，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地自發(fā)、隱形的市場遍布各地。更為重要的是，相關的宅基地產(chǎn)權(quán)缺少法律條文約束，國家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導致現(xiàn)行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時缺乏宅基地退出機制，無法實施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，因宅基地流轉(zhuǎn)引發(fā)的矛盾不斷。

2 促進宅基地入市流轉(zhuǎn)的建議和措施

在我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補為導向，宅基地管理措施應當采取疏導方式而非強堵手段，通過土地管理制度改革，依法準許并探索宅基地入市模式。建議如下。

2.1 科學引導，促進農(nóng)民適度集中居住

科學預測農(nóng)村宅基地數(shù)量和用地規(guī)模；結(jié)合美麗鄉(xiāng)村建設，適度開展村莊治理，加強宅基地規(guī)劃管理，嚴格用途管制，從嚴控制村莊建設用地規(guī)模和布局。通過流轉(zhuǎn)、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農(nóng)村宅基地布局，逐步推進農(nóng)宅集居化建設。再者，要實施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴格實行“一戶一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導遷村并點建設[9]。第四，進一步強化增減掛鉤政策實施，以政府主導、市場化運作為原則，通過異地置換，真正實現(xiàn)人、地、錢協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。

2.2 明確產(chǎn)權(quán)，完善宅基地立法體系

首先，明確宅基地用益物權(quán)，切實賦予農(nóng)民對宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權(quán)及繼承權(quán)；其次，要理清宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關于限制宅基地自由流轉(zhuǎn)的有關條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權(quán)，國家具有宅基地宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶具備宅基地微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn)；第四，加強宅基地立法體系建設，修改《土地管理法》及其《實施條例》，盡快出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉(zhuǎn)管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地入市流轉(zhuǎn)的對象、條件、范圍、方式，以及流轉(zhuǎn)的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補償條例》，實現(xiàn)同地同價、同房同價，推進建設用地城鄉(xiāng)一體化。

2.3 嚴格管理，構(gòu)建入市價格體系

首先，堅持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責任，上級政府實施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開競爭的土地市場，完善市場價格形成機制，構(gòu)建集體建設用地的定級估價和價格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價制度和地價公示制度。第三，要建立交易價格核準制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機行為；建立交易價格歸入制度，對于超過核準價格的土地收益，直接歸入為集體經(jīng)濟組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評估機構(gòu)、土地融資服務機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理服務市場體系。

2.4 合理分配，切實保護農(nóng)民合法利益

首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉(zhuǎn)宅基地必須符合規(guī)劃，對登記在冊的超標宅基地每年按超標面積大小采用累進收費。第二，建立合理的土地收益分配機制，將流轉(zhuǎn)收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應當在國家和集體經(jīng)濟組織和原宅基地使用者之間進行合理調(diào)配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場價格自由進行，政府不參與其中，政府通過征收稅費來實現(xiàn)對財富的“二次分配”；同時規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權(quán)補償金多數(shù)，“二次”交易免繳上述費用。第四，轉(zhuǎn)讓的宅基地，要經(jīng)過村民代表會議或者村民會議的過半數(shù)同意，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

2.5 加強監(jiān)督，完善宅基地流轉(zhuǎn)保障體制

首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵農(nóng)民加入到村莊建設中，對村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處；對違規(guī)建房的現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，對非法占用農(nóng)村宅基地進行房地產(chǎn)開發(fā)或變相開發(fā)行為，要追究其刑事責任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益并實現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益價值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請制度；同時建立配套的宅基地轉(zhuǎn)讓期限，約定超過制度設計的宅基地使用權(quán)期限部分無效，并以剩余期限為限期。第三，對于閑置的宅基地應該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時間達到該期限，需要按年繳納閑置費，超過閑置期限，村集體經(jīng)濟組織將無償收回該宅基地。第四，建立完善的農(nóng)村養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會救濟等保障制度，將大量的農(nóng)村人口從土地上解放出來，降低承包地和宅基地所承載的過多的福利保障功能[12]。

參考文獻：

[1]李全慶.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)：法律分析、操作困境和出路[J].石河子大學學報（哲學社會科學版），2009，23（2）：50-55.

[2]毛維國.農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)制度研究[J].法學論壇，2012，27（4）：102-108.

[3]梁修群，趙起城，楊爭.河南省城鎮(zhèn)購房農(nóng)民工農(nóng)村宅基地退出意愿調(diào)查與退出機制研究[J].中國市場，2016（26）：85-90.

[4]古全娥，楊思燕.淺談農(nóng)村宅基地入市的問題[J].法制博覽，2015（16）：273-273.

[5]任中秀.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度研究[M].濟南：山東大學出版社，2012.

[6]劉衛(wèi)柏，賀海波.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式與路徑研究[J].經(jīng)濟地理，2012，32（2）：127-132.

[7]張趁心.農(nóng)村居民缺少宅基地問題應引起重視[J].資源導刊，2015（10）：57.

[8]吳其生.淺談江西省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題及對策建議[J].江西測繪，2013（2）：61-64.

[9]陳利根，成程.基于農(nóng)民福利的宅基地流轉(zhuǎn)模式比較與路徑選擇[J].中國土地科學，2012，26（10）：67-74.

[10]陳文通，林恩偉.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛及其解決機制完善[J].中國國土資源經(jīng)濟，2014（3）：18-21.

篇5

關鍵詞：土地所有權(quán)；確權(quán)登記；發(fā)證工作；細則

中圖分類號：C93 文獻標識碼： A

一、確權(quán)登記發(fā)證成果的特點

城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果的內(nèi)容主要包括地籍調(diào)查成果、土地登記成果、數(shù)據(jù)庫成果和文字報告成果。對其特點進行分析，是推廣應用和更新維護的前提。

（一）全面啟用全國統(tǒng)一的宗地新代碼

本次城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中，在地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分的基礎上全面啟用了全國統(tǒng)一的宗地新代碼，它是在全市范圍內(nèi)以縣級行政區(qū)域為單元劃分地籍區(qū)、地籍子區(qū)，形成 5 層、19 位層次碼結(jié)構(gòu)的宗地代碼。按層次分別表示縣級行政區(qū)域、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、土地權(quán)屬類型、宗地順序號等 5 層，其中第 4 層土地權(quán)屬類型還分土地所有權(quán)類型碼和宗地特征碼 2 類。該代碼的全面啟用對于構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的地籍管理體系具有十分重要的意義。

（二） 建立了城鄉(xiāng)一體化的地籍管理信息系統(tǒng)

本項工作是第二次土地調(diào)查工作的延伸和細化，它充分利用現(xiàn)有土地調(diào)查成果，深入研究城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中地籍調(diào)查、土地確權(quán)、爭議調(diào)處、登記發(fā)證工作成果。并以此為基礎，結(jié)合本市實際，完成我市城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果的數(shù)據(jù)建庫，結(jié)合、城中村、改造、城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設試點和征地制度改革試點工作經(jīng)驗，按照構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化地籍管理、一張圖的思路，建立了集信息獲取、處理、存儲、傳輸、分析應用和更新為一體的城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果數(shù)據(jù)庫。

二、土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作主要內(nèi)容

（一）集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證

根據(jù)2009年、2010年和2012年中央1號文件精神及有關部委出臺的指導意見，到2012年底全國要基本完成城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證，且集體土地所有權(quán)要確到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證由國土資源部門負責。

（二）集體建設用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證

2010年和2012年中央1號文件提出加快推進城鎮(zhèn)集體建設用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，但未設完成時限。集體建設用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證由國土資源部門負責。國土資源部、中農(nóng)辦等部委曾聯(lián)合發(fā)文就集體建設用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證可能遇到的具體問題提出了指導意見。比如，對超占宅基地分階段處理等。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證

2009年中央1號文件提出開展土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點，2010年和2012年中央1號文件提出擴大試點范圍，2013年中央1號文件提出用5年時間基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證（即2017年底基本完成）。土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證由農(nóng)業(yè)部門負責。根據(jù)農(nóng)業(yè)部的指導意見，土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證重點是解決承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明和登記簿不健全等問題。

三、執(zhí)行進展的狀況

（一）集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證政策執(zhí)行發(fā)展

集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作能加快土地流轉(zhuǎn)，促進社會主義新農(nóng)村建設，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

通過集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，國家將出臺相應政策，加快土地流轉(zhuǎn)，使全縣廣大農(nóng)民的切身利益進一步受到法律保護，加快了農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展，同時也為村鎮(zhèn)規(guī)劃，為社會主義新農(nóng)村建設提供理論依據(jù)，全面實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，達到土地集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展，充分利用現(xiàn)有的土地資源提高人們的生活水平，加快了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進程。

（二）發(fā)證標準

1、嚴格落實農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地法律規(guī)定。除繼承外，對農(nóng)民一戶有第二宗宅基地使用權(quán)的只登記，不發(fā)證。

2、城鎮(zhèn)居民不準在農(nóng)村購買和違法建住宅，對購買和違法建住宅申請宅基地使用的，只登記，不發(fā)證。

3、嚴格執(zhí)行宅基地面積標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。

1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至 1987 年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

1987 年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照當?shù)匾?guī)定的面積標準進行登記。其面積超過當?shù)匾?guī)定標準的，只在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻新、政府實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定進行處理，并按規(guī)定的面積重新進行登記。

4、農(nóng)村建房占用宅基地時間以村委會出具的說明中的時間為準。

（三）有下列情形之一的暫緩或不予登記發(fā)證

1、對未經(jīng)批準擅自占用公路兩側(cè)建筑控制區(qū)范圍內(nèi)土地修建住宅的，不予登記發(fā)證。

2、存在權(quán)屬糾紛、界線爭議或地面建筑物產(chǎn)權(quán)不明的宅基地，在爭議或糾紛未解決前，暫不予登記發(fā)證。

3、無任何土地權(quán)屬來源或土地權(quán)屬來源不合法的宅基地，或?qū)龠`法用地，不予登記發(fā)證。

4、因市政道路，建設用地項目等拆遷另行劃撥安置，但目前未辦批準手續(xù)的宅基地，暫不予登記發(fā)證。

5、農(nóng)村村民因已建住宅，應當拆除的舊宅或已納入土地置換、土地開發(fā)復墾項目規(guī)劃復墾的舊宅，不予登記發(fā)證。

6、因改、擴建公路、鐵路已給予拆遷補償，房屋未拆除的不予登記發(fā)證。

7、不符合土地利用總體規(guī)劃或村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的。

8、經(jīng)批準即將征用、拆遷的宅基地。。

（四）權(quán)屬調(diào)查與宗地測量完成情況

按照《地籍測量規(guī)范》、《控制測量規(guī)范》要求，在選（埋）首級控制（網(wǎng)）點、（GPS 靜態(tài)觀測、成果計算、整理）的基礎上，設置測定若干圖根控制點，對每宗地的權(quán)屬、界址、面積及其他元素進行了認真仔細的權(quán)屬調(diào)查，確權(quán)登記、宗地界址線的劃分、界址點的精確定位、標示設置噴涂并繪制宗地草圖，同時用解析法準確地對宗地界址點（界址標示）進行測量。

（五）現(xiàn)階段工作情況

現(xiàn)階段國土資源局相關工作人員協(xié)同作業(yè)單位專業(yè)技術人員根據(jù)確權(quán)登記發(fā)證調(diào)查成果、測量成果、宗地圖等整理后的資料，正在進行數(shù)據(jù)成果的權(quán)屬、屬性錄入等項工作，做建庫的前期工作準備。同時向各村權(quán)屬審核公告。在具體作業(yè)過程中，每個作業(yè)分隊（組）對成果質(zhì)量進行了 100%自查、互查，縣國土資源局協(xié)同作業(yè)單位組成質(zhì)量檢查組對每個作業(yè)分隊（組）、的工作進展、成果質(zhì)量進行分段、分級檢查，并邀請有關專家進行技術指導，確保了城鎮(zhèn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作早日通過上級部門驗收。

三、確權(quán)登記發(fā)證成果的應用及更新維護

城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作所形成的成果資料是一種以地塊為基礎的土地及其附著物的權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、位置和利用現(xiàn)狀的基本信息的集合。它是土地管理工作的成果之一，也是全面統(tǒng)一依法科學管理土地的基本依據(jù)。其應用體現(xiàn)了、以數(shù)（據(jù)）管地、到、圖數(shù)一體管地的重大轉(zhuǎn)變。

（一） 日常地籍管理

在城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作啟用全國統(tǒng)一宗地代碼劃定的地籍區(qū)、地籍子區(qū)基礎上，對地籍子區(qū)范圍內(nèi)各種土地權(quán)屬類型的宗地進行排序。根據(jù)排序結(jié)果按照宗地編碼方法編制新的宗地號，并建立新舊宗地編碼對應表。按、雙碼并行、的原則，對已登記和已調(diào)查的宗地不變更檔案中的宗地號，當需要進行變更登記或已調(diào)查的宗地需要進行登記時，再采用新的宗地號。在地籍管理數(shù)據(jù)庫中建立新舊編碼對應關系。數(shù)據(jù)庫中現(xiàn)有的編碼保持不變，待變更地籍調(diào)查時啟用新編碼，新增加的宗地直接使用新的統(tǒng)一宗地編碼，逐步完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的宗地編碼體系，為建立城鄉(xiāng)一體化的地籍管理信息系統(tǒng)打好基礎。

以城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作為契機，以重大項目為前提，按片區(qū)調(diào)查、“超前、和、對口、服務”、兩步走、同步推的工作思路，在日常地籍管理工作中，充分利用城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果資料和現(xiàn)有地籍調(diào)查成果資料，推動土地儲備、土地供應和重大項目的權(quán)屬調(diào)查工作全面提速，逐步完善覆蓋全市域的地籍調(diào)查和土地確權(quán)工作，以日常地籍管理工作中獲取的日常地籍調(diào)查成果用于地籍管理數(shù)據(jù)庫的實時更新，確保地籍管理數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性和準確性。

（二） 土地征收

土地征收是國家為滿足公共需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。在征收過程中應掌握征收土地的權(quán)屬性質(zhì)，劃分農(nóng)用地和建設用地范圍，劃分基本農(nóng)田范圍，查清農(nóng)民集體所有者所擁有的全部土地范圍面積，便于安置、補償原土地使用者和所有者。利用城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果資料，經(jīng)實地核實后，適時確定征收范圍內(nèi)各類用地面積、位置、權(quán)屬等。并統(tǒng)計擬征用土地所有者擁有的全部土地面積，形成補償安置、稅費繳納的依據(jù)。同時編制新增建設用地勘測定界報告等技術文件。土地征收的成果資料（征地紅線、建設用地批準書等）確定的新增建設用地范圍應及時在城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫中更新，建立實時更新、維護機制，確保成果的現(xiàn)勢性。

（三） 土地登記

對于未開展土地總登記工作的城市，初始登記必須應用地籍調(diào)查成果。利用城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果資料，結(jié)合第二次土地調(diào)查、日常地籍調(diào)查成果確定申請登記宗地的界址點、線，在技術上避免了單宗地地籍調(diào)查時因多次重復指界所造成的界址點、線重疊、裂縫現(xiàn)象的產(chǎn)生，保證土地登記成果質(zhì)量，縮減土地登記工作時間，提高土地登記工作效率。充分利用地籍管理信息平臺，將日常土地登記成果更新到地籍管理數(shù)據(jù)庫中，結(jié)合、批、供、用、補、查、五位一體的、一張圖、系統(tǒng)，分別將已登記成果信息和經(jīng)權(quán)屬調(diào)查的成果應用到調(diào)查和登記工作中，形成良好的互為利用的雙向機制。

結(jié)束語：

科學合理的土地權(quán)利制度能夠為人們提供一個相對穩(wěn)定持久的利益預期規(guī)則。推進土地權(quán)利制度建設，適應國家經(jīng)濟體制改革的需要，是規(guī)范土地市場、保障交易安全和土地市場秩序、促進國土資源可持續(xù)利用的有力保障。

參考文獻：

[1]肖玉斌. 城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作實踐與探索[J]. 礦山測量，2013，04：48-49+76.

[2]. 訪談：加快土地確權(quán)登記 切實維護農(nóng)民權(quán)益[J]. 資源與人居環(huán)境，2013，07：22-31.

[3]張成嶺，周春霞. 鶴壁市城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作通過省級驗收[J]. 資源導刊，2014，01：26.

篇6

論文關鍵詞 土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

在我國，土地所有權(quán)分國家所有與集體所有兩種，根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，城市的土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，土地的所有權(quán)只能由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校荒苣嫦蛐兄，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地主要經(jīng)沒收、征收、征用、征購、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因轉(zhuǎn)為國有土地或者限制在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的今天，這已嚴重阻礙了土地價值的真正實現(xiàn)。探索新的集體土地流轉(zhuǎn)模式，不僅有助于我們合理開發(fā)和利用稀缺的土地資源，而且對于我國經(jīng)濟發(fā)展的整體規(guī)劃也大有裨益，極有研究價值。

一、集體土地流轉(zhuǎn)問題概述

資本主義國家實行較為嚴格的土地私有制，自英國“圈地運動”之后，工業(yè)經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)制度也歷經(jīng)幾百年發(fā)展，幾經(jīng)陣痛，業(yè)已建立起一套完整的法律程序，對于私人土地的征收、征用、征購以及土地買賣、交換、贈與、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等問題都有明確規(guī)定，雖然我國實行土地國有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規(guī)定了集體土地可以經(jīng)過被沒收、征收、征用、征購、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因單向不可逆地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校珖獾暮芏嘤幸娼?jīng)驗仍然值得我們借鑒。

在現(xiàn)階段城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，社會主義市場經(jīng)濟與城鄉(xiāng)二元社會體制均發(fā)生了深刻變化，城市土地正經(jīng)歷著新一輪的洗牌，農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)利效能也產(chǎn)生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了諸如流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識混亂、流轉(zhuǎn)比例低等一系列問題。對此，我們要充分發(fā)揮市場驅(qū)動力，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，明確界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，逐步放開宅基地的入市流轉(zhuǎn)，相關部門更要盡快出臺相關政策措施，引導和規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，保障集體土地實現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及對策

土地承包經(jīng)營權(quán)就是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。土地承包經(jīng)營的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內(nèi)嚴格限制調(diào)整承包地。

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指通過承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關規(guī)定，法律承認了土地承包經(jīng)營權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)，并且規(guī)定了流轉(zhuǎn)的方式，同時，對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也設置了較多的限制性規(guī)則，當然，這些限制的初衷是為了保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利，但是隨著我國經(jīng)濟改革的不斷深入，很多規(guī)定已經(jīng)不適應發(fā)展的需要了。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及成因

1.土地承包經(jīng)營權(quán)為我國所獨創(chuàng)，現(xiàn)存的主要流轉(zhuǎn)難點在

（1）集體的農(nóng)業(yè)用地原則上不能用于建設，要進行建設必須先“變性”，而且，集體建設用地使用權(quán)原則上也不可以進行交易；（2）流轉(zhuǎn)對象被嚴格限制在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間；（3）承包地在承包期限內(nèi)不得進行調(diào)整，農(nóng)村大量新增人口無法取得土地，土地配置不均現(xiàn)象嚴重，導致無地農(nóng)民生活困難，現(xiàn)實矛盾突出；（4）出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經(jīng)營權(quán)，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件；（5）承包地被征收后的土地補償費分配不均，導致了農(nóng)民采取一系列抵制措施。

2.造成現(xiàn)有困難的原因分析如下

（1）法律規(guī)定與民間社會規(guī)范的沖突是承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難的社會根源；（2）法律規(guī)定之間的內(nèi)在沖突是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)困難的法律根源；（3）政策頻繁變化是導致農(nóng)村現(xiàn)實利益沖突并阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實原因；（4）法律規(guī)定與復雜的農(nóng)村現(xiàn)實之間的脫節(jié)是引發(fā)土地流轉(zhuǎn)難的直接原因；（5）現(xiàn)行土地所有權(quán)設置上的“雙軌并行”、“城鄉(xiāng)分治”是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難產(chǎn)生的深層次體制根源。

（二）關于解決現(xiàn)有流轉(zhuǎn)難題的對策

現(xiàn)存土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進一步完善，我們可以努力建立一套農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛解決機制，譬如：

1.從消除糾紛產(chǎn)生的根源出發(fā)，構(gòu)建糾紛預防機制

不斷深化改革，打破土地制度設置上的二元體制，推進土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地制度的設置上因地制宜，給地方留下一定制度創(chuàng)新的空間。此外，保持政策的穩(wěn)定性，健全相關法律規(guī)定，強化基層政府的指導和服務職能。

2.建立多元化的糾紛解決機制，促進糾紛的及時和有效解決

我們要注重調(diào)解，充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織的作用，同時穩(wěn)步推進農(nóng)村土地糾紛仲裁工作，強化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁解決機制，當然，訴訟解決機制也必須健全，保證司法救濟途徑的暢通，這樣才能做到及時化解矛盾，維護農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定。

三、宅基地使用權(quán)制度的弊病及對策

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員有權(quán)占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地位用權(quán)是農(nóng)村村民個人重要的財產(chǎn)權(quán)利，關系到農(nóng)民的切身利益。伴隨農(nóng)村特別是一些城郊村房地產(chǎn)市場的不斷活躍，農(nóng)村宅基地使用權(quán)由簡單地農(nóng)民自己享受居住的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己的宅基地或?qū)⒄厣纤ǚ课莩鲎狻⒊鍪叟c他人的方式實現(xiàn)財產(chǎn)利益的一種權(quán)利，由此所涉及的權(quán)屬、流轉(zhuǎn)糾紛也越來越多。

（一）對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

1.關于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓

《土地管理法》第62條規(guī)定了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該法出臺后，國務院為加強農(nóng)村土地的管理，已明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此，《物權(quán)法》又明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地。”

可見，宅基地的轉(zhuǎn)讓被嚴格限制在本集體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批準，且轉(zhuǎn)讓方不得牟利。盡管農(nóng)村的宅基地使用權(quán)擁有比國有土地使用權(quán)更長的使用期限、更鮮明的財產(chǎn)屬性，但農(nóng)村宅基地仍不能設置抵押權(quán)，不能與外部進行合資。

2.宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)難題

現(xiàn)存的主要問題有：

（1）產(chǎn)權(quán)意識混亂，流轉(zhuǎn)比例低。我國農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)觀念淡漠，甚至相當部分農(nóng)民沒有產(chǎn)權(quán)概念，而農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移遠快于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增長，兩者發(fā)展比例不協(xié)調(diào)，是加劇農(nóng)村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉(zhuǎn)不規(guī)范，交易糾紛多。據(jù)有關調(diào)查顯示，大部分宅基地交易都未經(jīng)集體同意而直接在私下進行，收益歸于個人。因缺乏法律明確的規(guī)范和指引，一些農(nóng)村的宅基地無法實現(xiàn)有效管理，盡管農(nóng)戶的自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果受到法律保護，但是流轉(zhuǎn)的方式、范圍、收益以及土地產(chǎn)權(quán)關系調(diào)整等方面缺乏法律約束和保障，極易產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而危害農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

（二）完善宅基地使用權(quán)制度的對策

1.完善農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度

當前，要從農(nóng)村土地集體所有的前提下確立農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的主體地位，從政策層面轉(zhuǎn)到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應在符合土地利用規(guī)劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，而不是毫無限制地進入市場。在實現(xiàn)有序、適度流轉(zhuǎn)的同時，使農(nóng)民切實參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會進步所帶來的好處。

2.界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍

宅基地和農(nóng)用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴張宅基地導致農(nóng)用地減少的情況，必須限制流轉(zhuǎn)的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權(quán)屬證書、土地界限清楚且權(quán)屬無爭議；符合國家和地方的土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，保證耕地不被占用；規(guī)范宅基地使用權(quán)出讓過程中的主客體范圍、各方權(quán)利義務以及農(nóng)民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。

3.允許宅基地入市流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)本身是農(nóng)民的一項財產(chǎn)權(quán)利，屬于農(nóng)民的物權(quán)。農(nóng)民作為市場經(jīng)濟的主體之一，對自己的住宅應當有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。為了實現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的市場化，真正實現(xiàn)土地的市場價值，宅基地上市轉(zhuǎn)讓應當向購買對象放開、放開購買價格并放開購買區(qū)域，保證農(nóng)民分享土地流轉(zhuǎn)的增值收益，保障其在經(jīng)濟上實現(xiàn)自己的土地權(quán)益。

四、解決集體土地流轉(zhuǎn)問題對我國經(jīng)濟發(fā)展的意義

（一）我國集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我國集體土地產(chǎn)權(quán)不清、交易困難、流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)先天不足，呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識混亂、流轉(zhuǎn)比例低等問題，已經(jīng)嚴重制約了我國城郊經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民收入水平的提高。因此，對于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策與建議，需要我們充分引入市場機制，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，同時，改革也不能走完全市場化的道路，而是要在堅持自身固有的特點的基礎上引入一些市場經(jīng)濟的原則和方法如有償使用、平等競爭等，走出一條具有當前中國農(nóng)村特色的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之路。

（二）解決集體土地流轉(zhuǎn)問題的意義

我國當前正處于改革和發(fā)展的關鍵階段，集體土地流轉(zhuǎn)矛盾激增，日益成為嚴重阻礙我國經(jīng)濟健康發(fā)展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場化措施，一定能夠解決好這個問題，并對整個社會經(jīng)濟意義重大：

第一，有助于減少對稀缺的土地資源的浪費，提高我國單位面積土地的收益率，同時提高整個社會的生產(chǎn)效率。

篇7

于2008年5月1日起施行的《中華人民共和國政府信息公開條例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定，四類政府信息應當主動公開。

《條例》明確，行政機關對符合下列基本要求之一的政府信息應當主動公開：涉及公民、法人或者其他組織切身利益的；需要社會公眾廣泛知曉或者參與的；反映本行政機關機構(gòu)設置、職能、辦事程序等情況的；其他依照法律、法規(guī)和國家有關規(guī)定應當主動公開的。

對于縣級以上各級人民政府及其部門，《條例》要求其在各自職責范圍內(nèi)確定主動公開政府信息具體內(nèi)容的同時，重點公開下列政府信息：行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件；國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及相關政策；國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計信息；財政預算、決算報告；行政事業(yè)性收費的項目、依據(jù)、標準；政府集中采購項目的目錄、標準及實施情況；行政許可的事項、依據(jù)、條件、數(shù)量、程序、期限以及申請行政許可需要提交的全部材料目錄及辦理情況；重大建設項目的批準和實施情況；扶貧、教育、醫(yī)療、社會保障、促進就業(yè)等方面的政策、措施及其實施情況；突發(fā)公共事件的應急預案、預警信息及應對情況；環(huán)境保護、公共衛(wèi)生、安全生產(chǎn)、食品藥品、產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督檢查情況。

《條例》同時規(guī)定，設區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點公開的政府信息還應當包括下列內(nèi)容：城鄉(xiāng)建設和管理的重大事項；社會公益事業(yè)建設情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發(fā)放、使用情況；搶險救災、優(yōu)撫、救濟、社會捐助等款物的管理、使用和分配情況。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在其職責范圍內(nèi)確定主動公開的政府信息具體內(nèi)容的同時。還要重點公開八類政府信息。這八類政府信息是：貫徹落實國家關于農(nóng)村工作政策的情況；財政收支、各類專項資金的管理和使用情況；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、宅基地使用的審核情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發(fā)放、使用情況；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的債權(quán)債務、籌資籌勞情況；搶險救災、優(yōu)撫、救濟、社會捐助等款物的發(fā)放情況；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟實體承包、租賃、拍賣等情況；執(zhí)行計劃生育政策的情況。

《條例》規(guī)定，公民、法人或者其他組織認為行政機關不依法履行政府信息公開義務的，可以向上級行政機關、監(jiān)察機關或者政府信息公開工作主管部門舉報。收到舉報的機關應當予以調(diào)查處理。公民、法人或者其他組織認為行政機關在政府信息公開工作中的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

篇8

關鍵詞：征地補償費用；離婚訴訟；夫妻共同財產(chǎn)

隨著國家城市化進程的日益推進，全國各地農(nóng)村的土地征用也在轟轟烈烈的展開。伴隨著土地征用而來的“閃婚”、“閃離”現(xiàn)象也是屢見不鮮。在該類型的離婚案件中，往往都涉及到征地補償費的性質(zhì)認定及分割問題。一方面由于現(xiàn)行立法未對征地補償費的性質(zhì)作出明確的規(guī)定，另一方面農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因具有高度自治權(quán)而處分土地補償費的方式各有不同，因法官行使自由裁量權(quán)致使同案不同判，影響法院的權(quán)威。

一、征地補償費用性質(zhì)的審判實務之爭

法院在受理農(nóng)村離婚糾紛案件中，常會遇到對于征地補償費是否作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割的爭議。為此，審判實務中存在不同的觀點：第一種觀點認為，征地補償費是具有人身專屬性的財產(chǎn)，應作為配偶一方個人的財產(chǎn)。第二種觀點認為，征地補償費是基于對失地農(nóng)民的補償，是否作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，要考慮配偶是否分配取得土地。第三種觀點認為，在法無明確規(guī)定征地補償費是夫妻個人財產(chǎn)的情況下，應先推定是夫妻共同財產(chǎn)，征地補償費取得雖具有身份的特殊性，但該身份特殊與人身專屬性不同，且征地補償費具有社會保障功能屬性，宜認定為是夫妻共同的保障，是夫妻共同財產(chǎn)。筆者贊同第三種觀點，在婚姻關系存續(xù)期間實際取得或者應當取得的征地補償費在離婚訴訟中應作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

二、從我國現(xiàn)行立法分析，征地補償費用應為夫妻共同財產(chǎn)

夫妻財產(chǎn)制是規(guī)定夫妻雙方相互之間財產(chǎn)關系的法律制度。它包括夫妻婚前所有財產(chǎn)和婚后所得財產(chǎn)的歸屬、管理、使用、收益、處分、債務的清償以及婚姻關系終止時的財產(chǎn)分割等內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱“《婚姻法》”）的規(guī)定，我國夫妻財產(chǎn)制的確定方式，可以分為約定財產(chǎn)制和法定財產(chǎn)制。約定財產(chǎn)制是指夫妻以契約方式確定適用財產(chǎn)制的形式；而法定財產(chǎn)制是指由法律直接規(guī)定的夫妻財產(chǎn)制的形式。《婚姻法》屬于私法，體現(xiàn)意思自治原則，有約定從約定，無約定依法定。我國法定的夫妻財產(chǎn)制采共同財產(chǎn)制中的婚后所得共有制，即在婚姻關系存續(xù)期間，除特有財產(chǎn)和夫妻另有約定外，夫妻一方或雙方所得的財產(chǎn)，為夫妻雙方共同所有的財產(chǎn)制度。夫妻特有財產(chǎn)是對共同財產(chǎn)的限制和補充。對于特有財產(chǎn)，《婚姻法》第十八條用列舉的方式對夫妻特有財產(chǎn)予以例外規(guī)定，即有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助等費用；（三）遺囑或贈與合同確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。筆者認為對于特有財產(chǎn)應采從嚴把握的原則，即除了法律明確規(guī)定為夫妻個人特有的財產(chǎn)外，其余所得不論表現(xiàn)形式如何，也不論夫妻各自貢獻大小，均屬于夫妻共同財產(chǎn)。且細察第十八條所列舉的除第（一）外，（二）至（四）項均體現(xiàn)出極強的人身專屬性。雖然第（五）項以“其它應當歸一方所有的財產(chǎn)”作為兜底條款，但司法解釋除《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“《婚姻法解釋二》”）第十三條規(guī)定，軍人的傷亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費屬于個人財產(chǎn)外，未對特有財產(chǎn)進行更詳盡的列舉。筆者認為對其它未盡列的財產(chǎn)應同樣具備強烈的人身專屬性。

再分析《婚姻法》第十七條有關夫妻共同所有財產(chǎn)的規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，夫妻共同財產(chǎn)的范圍在不斷地擴大，共同財產(chǎn)的種類在不斷地增加。征地補償費就是農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程中新產(chǎn)生的財產(chǎn)形式。《婚姻法解釋二》第十一條以司法解釋的形式具體列舉了實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等屬于《婚姻法》第十七條規(guī)定的“其他應當歸共同所有的財產(chǎn)”。綜觀以上具體列舉的財產(chǎn)均關系當事人的切身利益，具有社會保障功能。征地補償費是對失地農(nóng)民的社會保障性補償，與養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費等性質(zhì)相同，關系失地農(nóng)民生存的切身利益，具有很強的社會保障屬性，可依“相同情形相同處理”的類推適用法律漏洞填補方法，適用《婚姻法解釋二》中的對應法條。

三、從征地補償費用的構(gòu)成分析，征地補償費用應為夫妻共同財產(chǎn)

征地補償費，包含土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中土地補償費是基于農(nóng)村土地被征收，使土地的所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生改變——由集體所有轉(zhuǎn)為國家所有——而獲得的補償。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定，“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；”另根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。”可見土地補償費以具有集體經(jīng)濟組織成員資格為前提。安置補助費是國家征收農(nóng)村集體土地后，用以保障被征地農(nóng)民基本生產(chǎn)和生活的補助費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。”可見安置補助費是以 “農(nóng)業(yè)人口數(shù)”計，即非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員不能成為安置補助費的給付對象。地上附著物及青苗補償費是基于地上附著物、青苗等因征收行為導致權(quán)屬變化而對原權(quán)利人的補償。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定“地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”顯見地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，不要求地上附著物及青苗的所有者具有特殊的身份資格，注重地上附著物和青苗的實際所有和實際投入狀況，由實際所有人和實際投入人獲得。以上分析可知地上附著物及青苗補償費可以認定為公民從事生產(chǎn)經(jīng)營所得，是夫妻共同財產(chǎn)，應無異議。有異議的是以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格為前提而獲得的土地補償費及安置補助費是否可以作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。筆者認為，這主要應對具有人身專屬性的財產(chǎn)與因成員資格而取得的收益進行區(qū)分界定。具有人身專屬性的財產(chǎn)主要是為了保障財產(chǎn)享有人的生命健康，或者具有特殊屬性他人不適合享用的，因此應當專屬于個人所有的財產(chǎn)，如《婚姻法解釋二》第十八條第（二）項一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助等費用，是指與生命健康直接相關的財產(chǎn)。由于這些財產(chǎn)與生命健康關系密切，對于保護個人權(quán)利具有重要意義，因此應當專屬于個人所有，而不能成為共同財產(chǎn)。第（四）項一方專用的生活用品，因具有專屬于個人使用的特點，如個人衣服、鞋帽等，應當屬于夫妻特有財產(chǎn)。集體經(jīng)濟組織成員資格是指一個人在某集體經(jīng)濟組織生長或生活，與該集體經(jīng)濟組織產(chǎn)生權(quán)利和義務的一種主體資格，它的獲取可能依出生取得，也可能依婚姻關系加入取得，是一種資格限制，是一個群概念，以顯示一個集體成員有別于其它集體成員的在諸如申請宅基地、承包土地、參與集體權(quán)益分配等方面享有的福利。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十五條規(guī)定：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶。可見，通常是以家庭戶為單位來享受集體經(jīng)濟組織成員資格帶來的權(quán)益。因成員資格而取得的權(quán)益并不當然具有人身專屬性，如家庭成員中有一人具有集體經(jīng)濟組織成員資格，其申請取得宅基地，在宅基地上所建房屋并不具有人身專屬性，仍可以作為家庭共有財產(chǎn)或者夫妻共同財產(chǎn)進行分家析產(chǎn)，同理土地補償費及安置補助費并不因其取得需以成員資格為前提就認定為個人特有的財產(chǎn)。再如夫妻一方是集體經(jīng)濟組織成員，另一方是公務員無集體經(jīng)濟組織成員資格，如果因土地被國家征用所得的征地補償費用歸夫妻一方個人所有，而另一方所得的工資收入則依法律規(guī)定是夫妻共同財產(chǎn)，這對于夫妻二人而言是有失公平的。再則根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第二款規(guī)定可知征地補償費是以耕地的“平均年產(chǎn)值”作為衡量與參照標準，可見該費用總體而言是對農(nóng)民的生產(chǎn)收入的彌補。為此，征地補償費用應認定為夫妻共同財產(chǎn)。

四、從立法本意分析，征地補償費用應為夫妻共同財產(chǎn)

篇9

一、近年來拆遷安置工作的基本做法和評價

進入二十一世紀后，我市工業(yè)化和城市化的進程明顯加速，而作為前期保障的拆遷安置工作，力度也逐步加大。20*年以后，在規(guī)劃的引導下，我市年均拆遷量都在60萬至80萬平方米之間，其中70%為上世紀70至80年代建造的劣質(zhì)城鄉(xiāng)住宅。近年來拆遷安置工作呈現(xiàn)出四個方面的明顯特點：一是與開發(fā)建設相同步。*港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)、新區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)的拓展，均以拆遷安置工作為基礎。二是與現(xiàn)代化城市建設相適應。中心城區(qū)、新城區(qū)的一大批工業(yè)企業(yè)被“退二進三”，現(xiàn)代化建筑群拔地而起，這些均與拆遷安置密不可分。三是與新農(nóng)村建設相結(jié)合。通過拆遷安置，引導農(nóng)民向新規(guī)劃的80個居住點集中，改變原來散居模式，實現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎設施的一體化。四是與提高人民群眾的生活水平相一致。通過拆遷安置，大批被拆遷居民住進了現(xiàn)代化新小區(qū)，改善了居住環(huán)境和生活條件；大批失地農(nóng)民實現(xiàn)了“土地換保障”，每月有固定的勞保收入；同時被拆遷戶得益于“拆一還一”的拆遷政策，有了自己的第二、第三套住房而成為小業(yè)主，有了不菲的物業(yè)收入。拆遷工作也因此得到了城鄉(xiāng)居民的普遍認可和擁護。

從目前我市拆遷安置的類型看，主要分成三種：

1.市區(qū)及各鎮(zhèn)國有土地范圍內(nèi)的拆遷安置，執(zhí)行的是20*年國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》以及江蘇省和*市人民政府制定的各類配套政策。其核心是取得合法手續(xù)（拆遷許可）的拆遷人，委托具備資質(zhì)的拆遷公司實施拆遷。拆遷補償?shù)姆绞綄嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（拆一還一）。在實際操作中，70%的被拆遷人選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷管理由本區(qū)域縣市級建設行政主管部門承擔，雙方當事人達不成協(xié)議的，可申請主管部門依法裁決，并強制執(zhí)行。

2.新區(qū)、南郊新城區(qū)和城廂鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地上的拆遷，因毗鄰市區(qū)，參照市區(qū)政策（第一種）執(zhí)行。安置補償上，自市政府頒布《關于貫徹落實<*市宅基地管理暫行辦法>的意見》（太政發(fā)〔20*〕79號）文件后，逐步實行了多層公寓房產(chǎn)權(quán)置換安置，并對失地農(nóng)民實行了“土地換保障”式的社會養(yǎng)老保險。對個別堅持要求安置宅基地的被拆遷戶，通過拍賣原自拆自建小區(qū)內(nèi)多余的宅基地來進行調(diào)節(jié)。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城廂鎮(zhèn)除外）農(nóng)村集體土地上的拆遷，主要由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行制定補償安置政策進行拆遷。一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用“重置價”評估補償，并在農(nóng)村集中居住點上安排宅基地讓被拆遷戶“自拆自建”的方式進行補償。由于農(nóng)村集體土地上的拆遷適用《土地管理法》，但尚無具體的實施細則，操作比較困難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般采用“預拆遷”方法和農(nóng)民進行協(xié)議拆遷。實際操作中，大部分農(nóng)民都能理解和支持，但也有少數(shù)農(nóng)民協(xié)商不通，形成了星星點點的“釘子戶”現(xiàn)象。

二、當前拆遷工作存在的突出問題和成因

目前拆遷安置工作處于新老法律的轉(zhuǎn)換時期，隨著《物權(quán)法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實施，國家將重新出臺新的拆遷征收《條例》。拆遷問題涉及到經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定之大局，國家頒布新《條例》和與之相配套的法規(guī)，將有一個較長的過渡時期。過渡期將繼續(xù)實行20*年國務院頒布的《城市房屋拆遷條例》及其配套政策。分析當前拆遷安置工作成為“天下第一難”的成因，筆者認為有下列幾個方面：

1.社會輿論的“失之偏頗”。個別地區(qū)的“違法強拆”和“不文明拆遷”，確實激化了社會矛盾。“重慶釘子戶”和“廣州釘子戶”的處理，又使一部分群眾錯誤地認為，拆遷都是非法的和違法的，惟有滿足被拆遷人的要求，才是合法合理的。社會輿論的同情弱者心態(tài)，使一部分被拆遷人離開了法律和政策軌道，漫天要價，并以越級上訪相“要挾”來爭取“超大化”的利益。同樣，一些嚴格執(zhí)行拆遷安置政策，支持城鄉(xiāng)建設的正面輿論又沒有占據(jù)主流地位，這給拆遷安置工作帶來了巨大的負面壓力。

2.相關部門的“害怕心理”。拆遷安置是一個系統(tǒng)性很強的工作，從項目立項、拆遷許可、補償安置到公示聽證，涉及到10多個部門的監(jiān)督和管理。在拆遷安置矛盾比較突出的情況下，少數(shù)政府部門怕被拆遷人“越級上訪”，怕“發(fā)生”，怕被“無理糾纏”等“害怕心理”突出，造成拆遷安置各個環(huán)節(jié)上的“軟作為”，增大了拆遷安置工作的難度。

3.拆遷政策的“政出多門”。當前拆遷工作基本上由基層政府和有關部門主導，拆遷主體的多元化，帶來了補償安置政策的多樣化，“一區(qū)多價”、“一路多價”、“一組（村民組）多價”的現(xiàn)象時有發(fā)生。政策的不統(tǒng)一，客觀上帶來了被拆遷戶的相互攀比現(xiàn)象，給“協(xié)議拆遷”帶來了很大難度。同時，一些未經(jīng)批準，由戶主擅自變更性質(zhì)的住宅用房，由于申領到了工商營業(yè)執(zhí)照，業(yè)主自認為應按數(shù)倍于住宅房的商業(yè)用房價格進行補償，其矛盾十分突出。

4.經(jīng)濟補償?shù)摹霸讲鹪礁摺薄Ｓ捎诮陙矸績r的不斷上升，使拆遷也通過“提高區(qū)位價，增加差額補貼，加大獎勵力度”等手段提高經(jīng)濟補償數(shù)額，造成“越拆越高”。盡管拆遷人承諾“同一項目、同一時間、同一價格”，但被拆遷人往往認為“先拆吃虧”、“后拆得利”，而期望通過拖后拆遷期限來獲取更多的經(jīng)濟補償。

5.安置方式的“配套不夠”。目前，就拆遷難度而言是市區(qū)大于城郊，城郊大于農(nóng)村。導致這種梯度差異的主要原因是安置方式的不同所致。農(nóng)村大多采用“自拆自建”式聯(lián)排別墅安置，被拆遷戶由于受“土地換社保”政策的吸引，拆遷積極性較高。而城市被拆遷戶特別是城市拓展后形成的“城中村”，因居住上的觀念問題，撤銷村民組建制后安置上的歷史遺留問題，違章占地擅自搭建后取得的利益問題和破窗開店問題等，成為拆遷中的“難中之難”。另外，由于市區(qū)拆遷安置房建設上的“相對滯后”，也影響到了城市居民的拆遷積極性。

三、關于破解拆遷難題的思考和探討

如何破解拆遷安置這個“天下第一”難題，筆者通過調(diào)查研究，提出如下思考和探討。

1.必須統(tǒng)一思想認識。拆遷安置，是現(xiàn)代化建設的必然產(chǎn)物，是經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎工作和有力保障。我市目前實施的新一輪城鄉(xiāng)改造建設所涉及的拆遷對象，70%以上是上世紀七、八十年代建造的設計標準低、建筑質(zhì)量低，歷史保存價值低的“三低建筑物”。通過科學論證和規(guī)劃，將破舊不堪的老城區(qū)改造成現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步實現(xiàn)工業(yè)企業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，農(nóng)村居住向新村集聚的目標，這是落實黨的“十七大”精神，建設現(xiàn)代化新*的必然選擇和重要途徑，也是提高全市人民生活和居住水平的有效措施。要通過提高思想認識，破除目前存在的“難、怕、等”思想，形成有利于做好拆遷安置工作的良好氛圍。

2.必須健全工作機制。一是要落實責任機制。明確任務、明確分工、明確職責，充分調(diào)動拆遷工作人員責任性和積極性。二是落實各方配合機制。根據(jù)拆遷工作中存在的各類問題，綜合協(xié)調(diào)，各方配合，形成合力。針對拆遷過程中少數(shù)“釘子戶”漫天要價、阻擾拆遷及違法建筑等突出問題，要充分整合行政管理資源，切實做好行政裁決、強制拆遷、執(zhí)法檢查、拆臨拆違等工作。三是有情操作機制。對被拆遷戶存在的實際困難，要認真對待和切實幫助解決，并盡最大可能縮短過渡期。對有些特殊情況，在不違背大原則的情況下，一事一議，實事求是地確定解決方案，盡力做到有情操作。

篇10

［關鍵詞］房屋搬遷；征收爭議；強制拆遷；措施

［中圖分類號］F290［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）18-0057-02

1 新團小區(qū)搬遷現(xiàn)狀

為具體了解農(nóng)村房屋搬遷現(xiàn)狀,我們對安仁鎮(zhèn)新團小區(qū)100戶人家進行了問卷走訪調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,現(xiàn)新團小區(qū)居民來自原廖寧大橋、長福村、民安、新團村、玉民村、瓦窯村及新民村等眾多村組,皆因國家征用土地或規(guī)劃城市發(fā)展而搬遷,各村組以中央下發(fā)的文件為依據(jù),結(jié)合各地實情,落實搬遷政策。在對搬遷居民的問卷調(diào)查中,我們了解到新居民點建設基本完工,居民住所已安置妥當,道路交通及綠化帶建設竣工在即,煤電氣也即將通用。

農(nóng)民搬遷后的生產(chǎn)生活狀況發(fā)生改變,具體表現(xiàn)在以下兩個方面：

1.1 生活條件與居住環(huán)境明顯改善,但生活成本增加

農(nóng)民搬遷后生活條件與居住環(huán)境的改善,主要表現(xiàn)為：一是日常生活更加便利。新團小區(qū)與學校隔街相望,又臨近綜合貿(mào)易市場,方便了農(nóng)民日常出行、購物及子女上學。此外,煤電氣的通用使日常生活更為便利。二是生活質(zhì)量得到提高。集中居住后社區(qū)垃圾得以集中處理,衛(wèi)生環(huán)境得到改善。同時,大面積的綠化帶使居住環(huán)境更加優(yōu)美。但是,農(nóng)民搬遷后生活成本明顯增加。對于失地農(nóng)民而言,增加了蔬菜、糧食、肉蛋等開支,還需支付煤電水氣等費用,這對原本就不富裕的農(nóng)民來說無疑是雪上加霜。

1.2 部分農(nóng)民收入減少,經(jīng)濟負擔加重

農(nóng)民搬遷后,其耕地和宅基地以補差價的形式在集體地置換宅基地或新房,并一次性獲得補償金。但這些補償金尚不足以支付新居裝修費及養(yǎng)老金。此外,重置新的生活及生活方式導致開支增加,加劇了農(nóng)民的生存壓力。據(jù)了解,失地農(nóng)民平均每天用于購置糧食及蔬菜的費用,將由原來的五元增加到二十元左右,每年就會增加五千多元的消費,目前糧食和蔬菜價格又一直居高不下,無疑增加了農(nóng)民的經(jīng)濟負擔。

通過與上述搬遷人等的交流可見,農(nóng)民并沒有覺得搬遷后的鄰里關系不如從前,這主要是因為在搬遷的時候普遍都是全村人,或者是相隔不遠的人遷到一起,社會關系網(wǎng)并沒有被打破。

2 搬遷過程中出現(xiàn)的問題及其原因

2.1 土地制度不完善,導致土地征收制度異化

在政府經(jīng)營土地過程中,政府職能與企業(yè)職能混淆,成為“經(jīng)濟人”,追求土地財政,侵犯了農(nóng)民利益。其原因在于為了確保我國耕地紅線,引導地方政府節(jié)約用地,國土資源局于2008年頒布了《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》,該《辦法》規(guī)定,地方在農(nóng)村復墾,減少多少建設用地,城市就相應新增多少建設用地,這對地方政府形成一種政策激勵,部分政府定位偏差,被賦予了類似于企業(yè)的職能,侵犯了農(nóng)民的利益。

2.2 土地被征用,農(nóng)民抵制搬遷

據(jù)調(diào)查,搬遷進程中,某些農(nóng)民極力反對搬遷,較為嚴重的則全村集體抗議搬遷,以示“齊心”。這主要由于大多數(shù)人對搬遷政策了解較少,一開始就持著懷疑的態(tài)度。在搬遷進程中,一旦有人與政府發(fā)生沖突,消息總會迅速的被無數(shù)傾聽者帶有主觀色彩的傳播開,這樣農(nóng)民對待政府及搬遷就更抵抗了。一部分人則擔心在搬遷后失去土地經(jīng)濟狀況會更差,因此拒絕搬遷。另外,通過與居民的交談可見,他們普遍對政府不滿,總感覺政府人員將其補貼金貪污了,他們表示國家關于搬遷的政策本身是好的,可是由于政府的原因,導致補償金沒有賠償?shù)轿弧?/p>

2.3 政府態(tài)度堅決,以致強制搬遷現(xiàn)象發(fā)生

據(jù)悉,對于堅持到最后仍拒絕搬遷的農(nóng)民,政府會對其采取斷水斷電甚至更嚴厲的措施。

該現(xiàn)象需從法律、政府以及農(nóng)民三方面分析原因。首先,從法律角度而言,2010年國務院法制辦在其網(wǎng)站上公布的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》,相對于之前有關房屋搬遷的條例而言,在很大程度上有了改進,但仍然存在著一定缺陷。該條例并沒有明確規(guī)定關于強制搬遷的標準,而且,我國并沒有關于行政強行執(zhí)行的專門法律,在這種無法可依的滯后狀態(tài)下,條例對于房屋拆遷強制執(zhí)行權(quán),卻首先授予行政機關,容易導致行政機關濫用執(zhí)行權(quán),從而導致暴力拆遷及人民暴力抵抗拆遷的現(xiàn)象發(fā)生。從政府方面看,房屋搬遷是國家既定政策,各地方政府必須全力貫徹落實。安仁鎮(zhèn)作為旅游城鎮(zhèn),在經(jīng)濟得到不斷發(fā)展的同時,城市規(guī)劃也十分重要,因此,搬遷是勢在必行的。政府當然希望以最有效的方法及最快的速度完成搬遷工作,然而可能因方法不當,耐心不足,導致搬遷過程中出現(xiàn)一些問題。據(jù)調(diào)查問卷結(jié)果顯示,對搬遷政策非常了解的人僅占20%,可見,政府就搬遷問題對農(nóng)民宣傳力度不足。另外,數(shù)據(jù)還顯示,有30%的人認為在搬遷過程中政府部門的態(tài)度較為惡劣,對農(nóng)民的疑問不能詳細解答,更加劇了農(nóng)民的抵抗心理。從農(nóng)民角度看,搬遷者普遍文化程度較低,性情耿直沖動,在對搬遷政策不了解的情況下,必然對此持懷疑態(tài)度,再加之各地補償政策不同,農(nóng)民不了解情況而單純地進行比較,難免會覺得不公平,從而產(chǎn)生抗拒心理。

2.4 搬遷進程不合理,導致土地閑置荒廢

據(jù)調(diào)查,大量土地被征用后未能得到及時利用,現(xiàn)已成為荒地。這主要由于政府在組織搬遷工作時,過度追求速度,在搬遷進度較快完成的同時,沒有及時將土地合理規(guī)劃利用,導致大片土地荒廢,農(nóng)民對此怨聲載道,認為浪費了資源。

2.5 失去土地,致使部分農(nóng)民生活受到影響

據(jù)知,有部分家庭生存對農(nóng)業(yè)收入依賴較大,因國家征地而搬遷,失去土地便沒有了農(nóng)業(yè)收入,經(jīng)濟狀況受到打擊。雖說土地被占會給予相應的補償,但這些錢尚不足以支付新居需要的費用。更何況,還需自購糧食蔬菜等。有些人搬遷賠償?shù)腻X已用于支付養(yǎng)老金,雖說社保問題得到解決,但卻欠下一筆不菲的債。

3 解決農(nóng)村房屋搬遷問題的措施

3.1 國家完善相關法律法規(guī)是根本

有法可依是根本,對于補償及強制搬遷問題應有專門的法律明文規(guī)定。首先,改進補償方式,增加補償,妥善安排好農(nóng)民生計。補償標準應以同時期同類同地段商品房價格為標準,節(jié)余土地的收益歸農(nóng)民所有,以保障失地農(nóng)民的生計問題。此外,限制行政機關的權(quán)力,將強制搬遷的執(zhí)行權(quán)授予人民法院。遏制地方政府利用法律法規(guī)及中央政策的漏洞,曲解法律規(guī)定,制定投機性的政策,侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)。

3.2 政府加強與農(nóng)民的有效溝通是關鍵

就政府部門而言,必須以農(nóng)民的利益為出發(fā)點,堅持讓政策在陽光下進行,杜絕現(xiàn)象。此外,需加大對農(nóng)民的宣傳力度,讓農(nóng)民能盡可能的了解到搬遷政策,不至于盲目相信他人言語,失去主觀判斷力。搬遷過程中,可分派人定期下鄉(xiāng)走訪,多與農(nóng)民溝通,采集民意,對于農(nóng)民的疑問盡心解答,避免與其發(fā)生沖突,以免損壞政府在人民心中的形象,從而失去民心。此外還需合理安排搬遷進程,以最有效最快的方法,使農(nóng)民能夠喬遷新居,還要保證周圍一切便利條件在最短的時間內(nèi)能投入使用,同時,也要注意避免土地被征用后閑置荒廢。農(nóng)村人民非常重視社保問題,尤其是那些以務農(nóng)為生,沒有能力在外尋找工作,現(xiàn)又因征地而完全喪失耕地的人,政府要極力解決好他們的社保問題,以促進社會穩(wěn)定。

3.3 農(nóng)民主動了解國家政策,積極配合政府工作是重點

對農(nóng)民來說,首先應該主動學習了解國家政策方針,設身處地的為政府考慮,支持政府工作,響應國家號召。在搬遷前或搬遷過程中,遇到問題悉心向他人請教,對待政府人員不應以吵架鬧事的方式解決問題,要“和平談判”。此外,要有自己的主觀判斷力,不能盲目相信傳言。主動學習工作技能,鍛煉自身能力,獲得生存技能。若作為老年人,應積極參與小區(qū)內(nèi)活動,組織老年人參加各種協(xié)會,鍛煉身體,豐富生活。

4 結(jié) 論

搬遷問題關系民生之大計,它的順利解決對和諧社會主義新農(nóng)村的建設有著巨大的推動作用。從對新團小區(qū)的總體調(diào)查發(fā)現(xiàn),搬遷工作從整體上來看效果較為可觀,當?shù)厝嗣襁w居后關系網(wǎng)并未被打破,該點是值得采取和借鑒的。總之,在對待搬遷過程中出現(xiàn)的各種問題上,只要政府能夠從公眾利益出發(fā),切實維護農(nóng)民的權(quán)益,做到公正廉潔,農(nóng)民能夠響應國家號召,顧全大局,積極配合政府的工作。搬遷工作就能快速且順利地進行,新農(nóng)村建設進程就能大大加快,繼而推動我國經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

［1］易小燕,陳印軍,楊瑞珍.農(nóng)民“被上樓”的權(quán)益缺失及其保護措施［J］.中國經(jīng)貿(mào)導刊,2011：33-35.

［2］孫東雪.農(nóng)民“被上樓”引發(fā)的土地征收制度的思考［J］.法制與經(jīng)濟(下旬),2011(11).

［3］李西杰.農(nóng)民“被上樓”現(xiàn)象的倫理反思［J］.道德與文明,2011(3):41-44.