征收償條例范文
時間：2023-05-04 13:14:23
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篇1
《條例》從哪些方面規范了房屋征收與拆遷活動？
新的《條例》秉持了規范公權和保障私權的基本理念，統籌兼顧了工業化、城鎮化建設與強化被征收人合法權益的保護，使公共利益和私人利益得到了很好的協調與平衡。《條例》在以下幾方面規范了征收和拆遷活動：首先，明確了政府是征收補償的主體，并禁止建設單位參與拆遷，要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，這些都有助于化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助于維護社會穩定。其次，界定了公共利益的范圍，明確了征收的前提條件。可以說，公共利益的范圍界定，是一個世界性的難題，也是我國立法長期沒有解決的問題。《條例》第八條規定了公共利益的范圍，這是立法的重大完善。第三，強化了被征收人的參與。從制定征收補償方案到征收程序啟動，以及有關補償標準的確定，《條例》都要求尊重被征收人的意愿。第四，完善了征收程序，包括征收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序。第五，提高了征收補償標準，充分維護了被征收人的利益。
在補償制度上，《條例》作出了哪些改善？
《條例》的核心是提高補償標準，最大的亮點也體現在強化補償方面。事實上，因征收與拆遷所引發的各種矛盾，大多體現在征收補償的標準和補償的公平性方面。《條例》針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度進行完善：第一，《條例》要求在擬定征收補償方案時要征求公眾的意見，包括被征收人的意見。這就在征收補償決定作出之前，強化了對被拆遷人的保護。第二，《條例》明確了征收的補償標準。《條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”以市場價格作為補償標準，就使得被征收人的基本利益得到保障。尤其是此處所說的補償，不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。此外，根據《條例》第二十一條的規定，被征收人在要求補償時，可以選擇貨幣補償或者產權調換，這也充分尊重了被征收人的選擇權。第三，根據《條例》的規定，征收個人房屋應當對被征收人優先給予住房保障，這就意味著，如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動以后，被征收人不輪候、不排隊，優先享受住房保障，這也充分體現了《物權法》第四十二條“征收個人住宅應當保障其居住條件”的精神。第四，《條例》明確了先補償后搬遷的原則，且明確規定要實行“專戶存儲”。這就解決了實踐中補償沒有到位而強制搬遷、從而引發矛盾的問題。第五，《條例》賦予了被征收人選擇房地產價格評估機構的權利，從而避免在評估機構的選擇上，因政府干預而產生的壓價、壓低補償的現象。
篇2
【關鍵詞】：房屋 征收 補償 安置
1991年國務院第78號令《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“《拆遷條例》”），2001年國務院第305號令對其做出修改。經兩次向社會公開征求意見，2011年1月21日，國務院總理簽署國務院第590號令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個關于“拆遷”的表述。認真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進步，但在實際操作發現仍然存在一些問題。
一、《征收條例》的六大進步
1、明確界定公共利益的范圍
《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要”，并且對公共利益的六種情形作了具體明確，包括國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要等。此條款的規定有利于將公共利益征收區分于原來的商業開發拆遷，有效地保障房屋所有權人的合法權益。
2、明確征收補償的基本原則
《征收條例》第三條確定房屋征收補償應當遵循“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，第二十七條規定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。在上述原則的指導下，征收程序必須嚴格按照確定征收項目、擬定征收補償方案、征收決定、征收補償、特別程序五個階段21個基本步驟（參考重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序）進行；征收行為必須符合四規劃一計劃的要求；征收過程要求從房屋權屬調查登記結果、征收補償安置方案、征收決定、分戶補償評估結果、分戶補償情況、補償決定到審計結果全面公開；作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人先給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
3、征收主體及實施單位發生變化
《征收條例》第四條規定，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。”第五條規定，“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。”由此明確了政府才是征收補償的主體， 并且要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，相當于禁止了開發建設等企業單位直接參與征收拆遷。這有助于保護被征收人的權益，化解原來因開發建設單位作為拆遷主體，為追逐經濟利益而引發的各種社會矛盾，對維護社會穩定團結有促進作用。
4、征收程序的公開透明性和監督性加強
征收條例在原《拆遷條例》的基礎上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開透明，在程序設置上增加了很多創造性的條款，如：規定征收補償方案應征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，應當組織聽證會并根據聽證會情況修改方案；政府作出征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的（重慶市規定被征收戶數100戶或征收面積10000平方米以上），應當經政府常務會議討論決定；審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果等。
5、征收補償范圍和標準較前擴大和提高
由于暴力拆遷事件的屢次發生，其矛盾焦點大多集中在補償標準是否公平上，征收補償標準業已成為社會最為關注的問題。《征收條例》第十九條規定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。而原《拆遷條例》關于貨幣補償金額則規定，“具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定”，各省市的規定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定是，“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場價格作為補償標準，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補償外，還對因征收房屋造成的停產停業損失進行補償，與原來的《拆遷條例》相比，在補償范圍上有所擴大。
同時，《征收條例》第十八條還規定，“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障”。另外，“因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現了物權法中征收個人住宅應當保障被征收人居住條件的人本精神。
6、行政強拆被明文取消
《征收條例》第二十八條規定，“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。”由此明確了強拆只能向人民法院申請執行，禁止了原來以政府主導的行政強拆，有利于限制政府的權力無限放大，為公民的合法申訴救濟、為社會主義法治建設提供有力保障。
二、實際操作中存在的問題
1、公共利益的認定存在漏洞
征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對公共利益作了比較具體的界定。由于規定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規規定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認定變得擁有無限可能。由于條例并沒有說明最終有權認定公共利益的主體以及認定程序，如果沒有相對獨立的審查制度來決定公共利益的認定，如果認定機構不受限制濫用權力，那么關于公共利益的約束性條款將淪為擺設。各種非公益性項目將改頭換面，打著“公益項目”的旗號進行征收。
2、征收補償標準的制定存在矛盾
征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實。現行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產停業損失補償等，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。
3、征收訴訟法律關系存在爭議
《征收條例》第二十五條規定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。而關于征收補償協議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭論。根據1996年7月24日最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》內容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應當作為民事案件受理。”但在《征收條例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對房屋征收補償法律關系的主體作了新的界定，市、縣級人民政府及其房屋征收部門成為一方當事人，房屋征收行為是一個具體行政行為不存在爭議，征收補償協議也實在沒理由認定為民事合同。但如果按規定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補償協議糾紛的原告時，就會遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機關，而不能是公民個人。由此如果被征收人在簽訂征收補償協議后出現不搬遷等違約行為，征收部門一方將上訴無門。
三、建議意見
1、完善審查制度，嚴格征收項目的審批
目前征收項目的審批權限基本集中于政府部門，為確保關于公共利益的認定不流于形式，政府各職能部門應完善審查制度，制定相關的實體程序規定，嚴格審核項目的公益性，不符合規定的堅決不能審批通過。重點審查是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，保障性安居工程建設和舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
2、做好調查研究，制定合理的補償安置方案
國有土地上房屋征收問題，不只是一個簡單的房屋征收補償的問題，而是涉及到被征收人的安置，關系到被征收人生存發展的問題。在制定征收補償方案時，應本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權利，對其進行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執政理念。
3、堅持司法公正，為征收工作保駕護航
《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學界一直存在諸多爭議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級人民政府也可以適時制定征收實施細則，通過完善司法救濟制度，促進征收中矛盾糾紛的及時解決，推動各地經濟建設的健康發展。
終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎上出臺，是具有較大進步意義的，雖然對部分難點問題存在一定爭議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實踐中深入完善。
參考文獻：
1、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）。
2、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）
3、重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法》（渝辦發【2011】123號）
4、重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序的指導意見（渝國土房管發【2011】187號）
篇3
一、“一聽證”
《征收條例》第11條對政府在制定征收補償方案時，設定了明確的規范行為。其中一個重要環節是，因舊城區改建需要征收房屋的，如果多數被征收人認為征收補償方案不符合《征收條例》規定，政府應當組織召開聽證會進一步聽取各方代表意見和建議。根據聽證情況，政府應當對征收補償方案進行修改完善，對合理意見和建議要充分吸收采納。同時對參加聽證會的代表作出要求，應當包括被征收人和社會各界公眾代表。這一條款的設定，主要是要求政府在制定征收補償方案時，能夠充分聽取社會各方意見和建議，對征收補償方案進行修改完善，對合理意見和建議要充分吸收采納，也是對被征收人利益的最大保護。
二、“一審計”
《征收條例》第29條第2款設定審計機關實行審計制度，是因為征收主體是政府行為，征收補償費用的管理和使用應當由政府審計部門進行審計監督，這在保障依法補償、公平補償的同時，也確保政府財政資金的安全與合規使用，避免政府征收部門在征收補償過程中出現不合理支出行為的發生。
三、“一評估”
《征收條例》第12條設定“政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定”。這一條款的設定，把社會穩定風險評估作為作出房屋征收決定的必要程序。其目的是通過風險評估能夠及時發現征收項目中存在影響社會穩定的隱患，并采取有效措施予以化解，能夠從源頭上預防和減少征收矛盾糾紛。
四、“一保護”
《征收條例》第19條第2款設定“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定”。該條款的設定是為了被征收人如對房屋征收評估結果有異議的，給被征收人設定的救濟途徑和復核的權利；該條款的設定是條例確定的一項新制度，是專門針對被征收人的保護性條款，是條例人性化的重要體現，更是條例總體設計上的一大進步。
五、“兩取消”
《征收條例》與《拆遷條例》最大的區別就是取消了拆遷行政許可權和行政強制拆遷權。
《征收條例》與《拆遷條例》在設定程序上發生了改變。《拆遷條例》規定的拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動，房屋拆遷管理部門頒發拆遷許可，拆遷人實施房屋拆遷。而《征收條例》規定，征收程序是由政府直接啟動，由政府作出房屋征收決定，政府征收部門負責組織實施房屋征收與補償工作。拆遷行政許可權被取消。
《征收條例》第28條設定“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行”。這一條款的設定，是將《拆遷條例》規定的由政府強制拆遷行為改為人民法院執行。《征收條例》實施后，各級人民政府不得再實施行政強制拆遷。
六、“兩送達”
即送達被征收房屋的評估報告和征收補償決定。《征收條例》設定的送達程序是為了充分保護被征收人的知情權。一是要讓被征收人知道被征收房屋的評估結果；二是要讓被征收人知道政府對被征收房屋作出的征收補償決定的具體內容和救濟途徑。同時，要求政府征收部門要在征收范圍內進行公告，也是讓社會更多的人知道征收補償決定是否合理并進行監督。
七、“兩公告”
《征收條例》第13條規定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政訴訟、行政復議權利等事項”。
《征收條例》第26條規定，“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成協議，或者被征收房屋所有權人不明的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照條例規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告”。
《征收條例》設定的上述兩個“公告”程序，是要求政府在征收工作中必須完成的規范性動作，也是與《拆遷條例》不同的亮點之一。因為，征收與補償工作涉及被征收人的切身利益，要讓廣大的被征收人了解征收是為了公共利益的需要，要得到廣大被征收人的理解和支持；另外，要讓廣大的被征收人了解征收補償的政策、補助獎勵、安置情況、結算方式、差價距離等具體情況要進行耐心細致的解答。只有取得廣大被征收人的理解和支持，房屋征收工作才能順利完成。
八、“兩復議、訴訟”
為了保護被征收人的合法權利，《征收條例》在第14條、第26條中為被征收人因不服政府作出的“征收決定”和“征收補償決定”，設定了可以分別提出行政復議和行政訴訟的救濟途徑。
九、“五公布”
1 征收部門作為公布主體
《征收條例》一是要求房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布；二是要求房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
上述條款是新增加的內容，也是為了更加公開、公平、公正的體現征收工作的透明度，讓被征收人享有知情權和監督權。只有在征收工作中堅持陽光操作、公開透明，才能取得被征收人的信任和支持。《征收條例》的總體思路是，公開透明不僅要求過程公開，而且要求結果公開。
2 市、縣級人民政府作為公布主體
《征收條例》一是要求市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。二是要求市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
篇4
關鍵詞：葡萄牙 征收法典 私權保護
2011年1月21日國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》這些法律法規在保證國家獲取建設用地、規范土地征收行為、維護被征收人利益等方面發揮了一定的作用，但總體而言，有關征地的法律制度仍不健全，需要進一步完善。本文擬以葡萄牙《征收法典》為參照，結合中國現狀，對兩國的征地制度進行比較分析，進而尋求中國征地制度的完善的有效方案。
一、葡萄牙征收制度對私權保護的體現
在葡萄牙，征收行為主要受《征收法典》的統一規制。其征收制度遵循法定、正義、平等、比例、平等、公正及誠實信用原則。該法典賦予被征收人的權利主要有以下三種：
（一）索還權
研究索還權是研究葡萄牙征收制度對私權保護的起點。《征收法典》第5條共9款的內容，其主要對索還權的構成要件，行使方式及終止的情況進行了規定。索還權的價值在于有效地維持與保證征收制度的合理性，克服土地征收中可能產生的利益失衡現象，從而保證土地征收的合法性與合理性。
（二） 行政與民事訴權
行政訴權是對行政部門的“公益聲明”提起行政訴訟的權利。筆者認為《征收法典》賦予被征收人的司法救濟權，是發生爭議時進行行政與民事訴訟的基本權利，使公民享有請求國家維護自己的合法權益的權利，體現了法律對被征收人私權的保護，不僅具有程序意義，更具有實體意義。
（三）全部征收權
根據該法典第3條對征收的限制，實際上是征收必要性原則的體現，其目的是將對被征收人的損害減至最低。不僅如此，該條第2款賦予被征收人主張全部征收的權利，它規定：“如果只需要征收不動產的任意部分，在以下任一情況下，被征收財產所有人得申請全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整個不動產所提供的相同舒適；（2）如果剩余部分對被征收人不具有經濟價值。”可以看出，這項權利的立法目的是為了保證被征收的不動產物盡其用。
二、《國有土地上房屋征收與補償條例》對私權保護的貫徹
我國目前還沒有制定出不動產征收的統一立法，關于不動產征收的規定主要體現在《憲法》、《物權法》、《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》中。其中《條例》對私權的保護取得了一定的進步，主要有：
第一，明確征收與補償的相關概念。首先，將公共利益征收與商業開發徹底分開。根據《條例》第一條、第二條的規定，“為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。”“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”這說明本條例僅適用基于公共利益的征收。根據《條例》第四條，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”，這說明政府成為公益性征收和補償的主體。其次，明確征收補償范圍。根據《條例》第十七條，“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。這說明條例明確了征收補償的范圍。第二，被征收人具有補償選擇權。《條例》第二十一條，“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”被征收人可以選擇貨幣補償或置換的方式，體現了對被征收人的私權保護與尊重。第三，政府具有公告、聽證的義務。根據《條例》第二章有關征收決定的，其第八條，第十一條，第十三條，說明政府具有征收決定的權力，同時履行公告與聽證的義務。第四，司法權的介入。征收爭議可以提交司法裁決。根據《條例》第四章對法律責任的規定，主要的特點體現在征收爭議提交司法裁決。第三十條、三十一條、三十二、三十三、三十四條規定了征收爭執可以提交司法裁決。違法建筑不予補償，暴力拆遷應被追究刑責。根據《條例》第二十四條，“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”第三十一條，第三十二條都對此做出了明確的規定。第五，強調評估機構的中立性。根據《條例》第十九與第二十條，強調了強調評估機構的中立性。例如第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。”
三、兩國比較對中國的啟示
（一）《條例》對私權保護貫徹之檢討
由以上我國征收中存在諸多問題，我們新《條例》顯然比以前有了諸多進步，但相比現實問題的本質，我們的制度還有很多不完善的地方。最為明顯的區別是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明確，即為一部私權保障法，最主要的體現在對被征收人權利的賦予上，也就是我們的《征收條例》的立法宗旨并不明確，對私權的保障還不夠突出，沒有起到很好的對抗征收權的效果。針對這些問題，我們應當制定統一的征收法，明確私權保障的立法宗旨，可以借鑒葡萄牙《征收法典》充分賦予被征收人權利對抗公權力的司法實踐。
（二）我國統一征收立法的制定
2011年1月21日國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》。但我們認為，我國現實中的征收問題，不僅出現于城市房屋的征收領域，更為嚴重的征收問題實際上發生于土地征收領域，而土地征收問題的解決與我國政府當下著力進行的三農問題的解決密切相關，土地征收問題解決不了，三農問題很難得以妥善解決。有鑒于上述認識，我們主張，對于我國征收立法應，制定統一征收法，而非繼續沿用現在的分而治之的渙散立法模式。
（三）應區分征收與補償的原則
《國有土地上房屋征收與補償條例》第三條規定：應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。筆者認為，可以借鑒葡萄牙《征收法典》的經驗，征收與補償遵循不同的原則。
（四）司法權的介入
對行政機關的權力控制已成為世界主要國家征收制度中內容之一。根據現代政治學原理,為了提高行政效率以及防止出現權力控制的怪圈，對行政機關的權力控制不能依賴于行政機關內部，而只能依賴于一個外部機構。而該外部機構，我國學者認為應為司法機構。我們發現在葡萄牙征收制度中，征收的本質是保護公民的財產權中實現國家的征收權，而不是為了國家的征收權而過度侵害公民的財產權。葡萄牙的不動產征收的立法，在協調行政機關與被征收人的關系的司法實踐中具有較強的可操作性，特別是司法權在征收中公共用益的調查與宣告，所有權轉讓的宣告以及補償等方面的控制，并建立良好的程序與制度體系，這些經驗與制度值得我們在制定統一征收法時借鑒。
參考文獻：
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[5]文靜.期不應強制拆遷[N].京華時報,news.省略/c/2010-01-30/022517016475s.shtml， 2010-07-19.
篇5
一、房屋征收行為是行政行為
《憲法》第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給與補償。”《物權法》第42條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）第4條規定：“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。”
房屋征收行為具有單方性、先行性與強制性等特征，即房屋征收不是以單位和個人同意為基礎，而是由市、縣級人民政府單方面決定實施的行為，一經做出即被推定合法有效并以國家的強制力作為保障。
房屋征收行為單方性：依照《憲法》和《物權法》的規定，房屋征收是市、縣級人民政府根據主觀意思單方面決定實施的行為，符合公共利益的征收決定的做出不需要經過具有房屋所有權的單位和個人的同意。房屋征收行為先行性：房屋征收決定一經做出就被推定為是合法有效的，盡管《國有土地上房屋征收與補償條例》第14條規定：“被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”但是《行政復議法》第21條和《行政訴訟法》第44條均規定行政復議和行政訴訟期間不停止具體行政行為的執行。房屋征收行為強制性：《征收條例》第28條規定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”房屋征收的司法強制執行體現了其是以國家強制力作為保障的。
由此可見，房屋征收是指市、縣級人民政府為了公共利益的需要對單位或個人的房屋進行征收并給與補償的行政行為。
二、房屋征收部門代表各級人民政府實施房屋征收行政行為
《征收條例》第4條規定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。”第5條規定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。”《征收條例》將《城市房屋拆遷條例》中的房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人的三方法律關系變為房屋征收部門與被征收人的雙方法律關系。《征收條例》改變傳統有建設單位在前拆遷、政府在后管理的模式，使政府由幕后走到臺前，以公共利益代言人的身份直接全程參與房屋征收。房屋征收部門是負責房屋征收組織實施的單位，對具體征收實施單位的行為承擔行政法律效力。
篇6
一、房屋征收的概念
房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。
二、房屋征收的目的
征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業開發不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。
如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；6法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。
二、房屋征收的主體
房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。
1，批準主體
批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規定，憲法第13條規定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區政府、縣級市政府、市政府（設區的市政府）、直轄市區政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區的國民經濟和社會發展規劃；本行政區的土地利用總體規劃；本行政區的城鄉規劃；本行政區的房屋征收專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，還應當納有國民經濟和社會發展年度計劃。即：“四規劃、一計劃化”。有的市區政府由于沒有本行政區規劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。
2，實施主體
實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。”不僅明確規定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。
依據條例的規定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統一的規定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。
哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規定，但是條例第6條規定：“國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉建設主管部門為宜。
3，房屋征收實施單位
房屋征收的具體工作依據條例第5條規定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步調查登記
房屋征收部門依據本行政區年度計劃或專項規劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。
最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。
第二步暫停通知
房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續。暫停期限最長不得超過1年。
第三步無證認定
市、縣級人民政府組織國土、城建、環保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。
第四步擬定方案
房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。
第五步方案論證
同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監察、環保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統一。
第六步公開方案
同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。
第七步修訂方案
同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。
在征求意見中如果屬于舊城區改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第八步穩定評估
市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩定風險評估相關規定委托中介機構進行本項目的社會穩定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。
第九步籌措補償
政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。
第十步公告決定
市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。
公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第二熱點問題房屋補償
一、補償形式
《房屋征收與補償條例》規定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、補償項目
依據條例第17條規定補償項目應包括五項：
1，房屋價值補償；
2，搬遷、臨時安置的補償；
3，停產停業損失補償。
4，補助和獎勵
依據條例規定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態度、行為的獎賞，體現政府對公益事業的投入。補助與獎勵是條例的一個新規定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。
5，優先給予住房保障
優先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優先保障條款的落實。
三、補償標準
房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現是房屋的價值，沒有繼續使用原拆遷條例規定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。
《條例》規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現了公平原則。
產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。
四、違法建筑
爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。
《條例》規定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。
對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。
筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估價
房屋估價是征收房屋的關鍵環節，過去拆遷出現的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規定，由被征收人協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。
四、補償途徑
房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規定落實補償的途徑有兩條，一是民事協商渠道既補償協議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協商，雙方達成補償協議的行為屬于民事協商渠道。如果對協議的履行發生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。
《條例》規定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決
第三熱點問題強制搬遷
一、強制搬遷
強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。
1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作
對于政府征收房屋過程中，最容易引發矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。
《條例》規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
此規定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規定采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為
搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。
3，法院是唯一具有強制搬遷執行權的司法機關
“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。
對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執行事先告知被執行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。
4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終
被征收人獲得協議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規定的“先拆后補”變成了現在的“先補后拆”，通過這條強制性的規定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。
以往的盲目拆遷中往往會出現這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發一系列社會不安定因素。為了避免此類現象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。
5，強制搬遷措施只能是司法強制措施
逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。
司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規定的強制措施執行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執行目的，除非被申請執行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現被申請執行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。
第四熱點問題救濟途徑
《條例》的另一亮點是規定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規定。
一、房屋征收民事法律關系及其訴訟
依據《條例》規定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：
1、政府與社會穩定風險評估機構之間的委托合同糾紛
社會穩定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。
2、被征收人與社會穩定風險評估機構之間的侵權糾紛
評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。
3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛
在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。
4、一方當事人不履行補償協議約定義務糾紛
補償協議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。
5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛
被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。
6、截留征收補償費侵權糾紛
負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。
7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛
房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。
二、房屋征收行政法律關系及訴訟
1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛
市、縣政府應根據《條例》的規定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉鎮政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。
2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛
房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請求賠償。
3、上級人民政府不履行監督職責糾紛
依據條例規定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監督職責，如果上級政府收到監督申請后不予理睬或不盡監督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。
4、對舉報事項不核實處理行政糾紛
任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。
5、對行政監察機關不履行行政監察職責行政糾紛
依據條例規定：監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。
6、不服房屋征收決定行政糾紛
被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。
7，征收補償方案爭議行政糾紛
房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。
8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。
9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛
在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。
10、調查登記異議行政糾紛案
房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。
11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛
房屋征收范圍確定后，依據條例規定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。
12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續行政糾紛
房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。
13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議
14、不服補償決定行政糾紛
補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛
為了實現公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛
審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
16、責令改正賠償損失行政糾紛
市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛
實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛
房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
三、房屋征收中的聽證事項
1、房屋征收法定聽證事項
法定聽證事項只有《條例》第11條規定的，舊城區改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。
2、被征收人申請聽證事項
申請聽證事項條例沒有規定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。
四、房屋征收可以舉報的違法事項
1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。
①非因公共利益需要征收房屋的；
②違反法定程序作出房屋征收決定的；
③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；
④對不符合規定的補償方案予以批準的；
⑤作出的補償決定違反補償方案的；
⑥自行違法強制搬遷的。
2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。
①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；
②申請強制搬遷前，未按照規定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；
③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；
④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；
⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。
⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的。
⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；
⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。
3.公民享有廣泛的舉報權
《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規定任何組織或者個人對違反本條例規定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。
條例對公民舉報權的規定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。
五、被征收人不服評估結果的救濟途徑
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據使用。
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關鍵詞：土地征收；管理制度；工作建議
一、經驗總結
（一）要堅持嚴格的審批制度。為了防止，違規操作的現象發生，堅持三級審核制度，即：房屋現狀鎖定由所在居委會干部、有關部門、項目點業務人員和負責人集體會審后報征收中心審核按程序通過后作為房屋征收和結算依據；資金支付由居委會、項目點業務人員和負責人、征收中心共5人以上審簽后通過銀行直轉到被征收人帳戶。
（二）實行單位、部門掛包制。政府組織實施的項目，涉及人數多，戶數廣，面積大的，一般組建攻堅團隊，發揮大兵團作戰的方針，同時把任務按照被征收人的情況、分解到相關的部門，進行任務分解，緩解壓力，逐層消化矛盾。
（三）舊城改造推行“模擬征收”。按照兩個“三分之二”原則，實行舊城區改建，應當尊重房屋所有權人的意愿，達到兩個“三分之二”，即房屋所有權面積超過三分之二且總戶數超過三分之二的房屋所有權人明確同意改建的，方可納入舊城區改建范圍。
（四）推行貨幣化安置。大膽探索貨幣化安置政策。根據《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》和《住房城鄉建設部國家開發銀行關于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》等相關規定，結合棚戶區改造情況，對被搬遷房屋實行貨幣化安置。被搬遷人選擇貨幣化安置的，在縣城規劃區內已取得商品房預售許可證的商品房開發樓盤中現有房源選擇購房安置。
二、存在的問題
（一）政策要素配套不齊。《國有土地上房屋征收與補償條例》及《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后，我市至還沒出臺相關配套法規，各縣、區補償都是參照其市場行為制定補償標準，不具有權威性和法律性，加之集體土地上征收參照《土地管理法》的標準進行補償，與《國有土地上房屋征收與補償條例》失去連貫性，政策的不統一，在執行政策的過程中，我們只能“摸著石頭過河、拆東補西”，由此給被征收人提供了“欲望空間”和“政策空子”，工作乏力。
（二）在政策依據上有過于“絕對”的地方。如《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等進行調查登記。第十四條，征收已經登記的房屋，其性質和建筑面積以房屋權屬證書或者房屋登記薄的記載為準，作為征收補償的依據。但在實際工作中，由于過去房屋權屬登記部門管理體制的不完善，產權證書登記的與實物不相符的將如何處理？如房屋產權證上登記的房屋用途是住宅，而實際修建的房屋現狀是經營性用房。
（三）違法、違規建筑等行為缺乏制約手段和強制措施，實際工作中房屋認定和處置上非常棘手。征收實施單位無權認定該類建筑是否是違法、違規建筑，比如未經規劃批準私自搭建的彩鋼棚、樹脂瓦等其他臨時性建筑，在處理過程中沒有，統一的標準和強制措施。我縣的一般做法：如有全封閉維護結構，裝修且正在居住，視其裝修程度按其面積5-8折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修且居住視其裝修程度按其面積3-5折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修未居住按附屬物補償標準補償。
（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏準確定性。在國有土地上進行征收補償的項目中涉及到集體土地的，其政策補償依據不一致，補償標準不一樣。被征收人有的要求按國有土地上的補償標準進行補償，有的要求按集體土地上的補償標準進行補償，很難統一。我縣的一般做法：因地制宜制定，根據兩種不同的補償標準與被征收人進行算賬，按照“就搞不就低”的原則，哪一種方式對被征收利益更大，我們就采取哪種方式。
在房屋征收工作中出現“住改商”的現象也非常普遍，即房屋產權證上記載的是住宅，而實際在按經營性用房使用。如此類情形也按照條例的進行補償，顯得有失公平。我縣的一般做法：根據“住改商”的具體情形如該經營行為有合法的工商營業執照、有連續完稅憑證且正在經營的，給予其原住宅房屋評估價20%――30%一次性經營補貼；如該經營行為沒有合法的工商營業執照、連續完稅憑證，但正在經營的給予其原住宅房屋評估價10%――20%一次性經營補貼；如沒有合法的工商營業執照、連續完稅憑證且已沒有經營的，只按照附屬物作裝飾裝修補償。
（五）在被征收人心里因素上有不平衡的問題。在與被征收人進行產權調換結算時，如產權調換房屋面積超過原征收面積，超出部分以產權調換房屋的期房價進行結算；如原征收面積超過產權調換房屋面積，超出部分以被征收房屋的評估價進行結算；評估價與安置房評估價之間存在的差價，被征收人不予接受；被征收人欲望絕大多數高于擬定的房屋征收標準。我縣的一般做法：實行產權調換的，產權調換房屋面積超過原征收面積，超出部分在5――10平米內按照產權調換房屋的成本價進行結算；超出部分在10平米上，再超的面積按照產權調換房屋的期房價進行結算。
（六）工作經費保障上的問題。《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第五條房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收與補償所需工作經費由市、縣級人民政府予以保障，不得在房屋征收補償費用中列支。我縣征收補償工作經費未納入財政預算管理；也未出臺房屋征收補償工作經費管理規范性文件。
三、工作建議
（一）對房屋性質和實際使用用途不一致的處理建議：由房屋征收部門組織國土、住建、房管等相關部門進行核實確認，并出具核實認定通知書，通知征收實施單位進行相應業務處理。
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近年來，隨著城市化進程的加快，舊城改造步伐的加速，拆遷悲劇正在一幕幕上演。從近幾年的房屋拆遷案中可以發現，房屋拆遷的大范圍進行給許多被征收人的利益遭到侵害，尤其是暴利拆遷，其對房屋所有者的權利侵犯尤為嚴重。當然，我國城市房屋拆遷問題不是三言兩語就能概括的，問題的出現也不是一兩個簡單的原因就能解釋的，它涉及到物權法上的土地制度以及我國的特殊國情等等一系列復雜的因素。然而，筆者在此僅就行政法的視角，對行政權力的濫用這一原因進行探討。
二、房屋拆遷中行政權力制約必要性分析
為了對城市房屋拆遷過程中的行政權力濫用進行規制，就必須采取一定措施從根源上的行政權力進行制約。那么，房屋拆遷中的行政權力制約意義何在？權力濫用的控制為何又是解決問題的關鍵呢？筆者認為有必要闡述一下造成行政權力濫用的深層次原因以及行政權制約的必要性。
（一）地方拆遷財政對行政權濫用的影響
政府濫用權力進行拆遷，說明背后隱藏著巨大的利益。近幾年來，地方政府由于種種原因，過分依賴土地財政，受巨大的利益驅使，借助手中相對多的權力，以公共利益之名，政府可以進行大刀闊斧的拆遷，謀取大量的財富。將土地從居民那里拿來之后，地方政府要么親自拍賣，要么通過地方政府擁有的地產公司轉手土地，其中差價經常以倍數計。面對如此巨大的利益，難怪地方政府出現罕見的拆遷沖動了。這幾年，土地收入已成為各級地方政府的第二財政。
（二）從經濟學困境角度看權力制約的重要性
當政府的權力運作范圍遠超其應存在的范圍，就導致了權力濫用。權力生于權利，行政主體的權力來自對相對人權利的保護，當權力的行使沒有了界限，那么這種保護會變相成為一種對抗與違背甚至傷害。從經濟學的角度看，政府是一個追求利益最大化的經濟主體，我們很難改變政府追求利益的驅使，很難改變開發商與政府雙贏的共同利益情形，更難以設計出在當前局面下政府與被拆遷人雙贏的方案，所以筆者認為拆遷體制中遇到了經濟學困境，且這一困境經濟學一時無法解決的，立法對權力的制約才是解決問題的唯一出路。阿克頓說：權力導致腐敗，絕對的權力導致絕對的腐敗。因此，權力腐敗與矯治就成了一個古老而永恒的難題。城市拆遷案中，由于權力的運作超出了必要的限度，侵犯了權利，因此，我們必須找到制約權力的良藥。
三、行政權力制約對拆遷體制的完善
如前所述，行政權力制約對我國房屋拆遷問題的改善具有重要作用。面對當前的房屋拆遷現狀，我國急需對相關立法進行修訂，對拆遷體制進行完善，并且始終以行政權力制約為主線，深入貫徹到立法與實踐中，真正做到依法行政。
新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》有兩方面的進步：即理念與技術。新條例在理念與技術上都始終貫穿著制約行政權的核心。首先是“拆遷”一次改為“搬遷”，這是對公民私有財產的一種尊重，更是從立法術語上否定原本的野蠻的、政府說了算的公權力獨當一面的“拆遷”；其次，新條例在具體規定上也充分落實了對行政權力的制約以及對被征收人地位的尊重。新條例的修改是一針見血的，它直擊問題的要害，防止行政權濫用的發生。結合新條例的修改，筆者將在下文對制約行政權力的幾個重要方面進行闡述與總結。
（一）政府角色糾偏：前提
1.公共利益拆遷的獨立
政府代表國家作為房屋征收主體的正當性基礎是征收目的的公共利益性。然而，近幾年來，打著舊城改造的旗號，政府與開發商，政府干涉非公共利益拆遷的情況頻繁出現。為公共利益而進行的房屋拆遷形成的法律關系與商業目的的拆遷有很大的不同。然而何謂“公共利益”？這是擺在立法者以及法官面前的難題。公共利益的判斷牽涉到被征收人的根本利益，同時涉及政府是否有權參與該征收。但是在現實生活中，我們很難給公共利益下一個準確定義。
此次新修改《條例》第八條采用列舉式方式對公共利益征收的情形作出了規定。筆者認為，其中第（三）項所列公共事業太寬泛，容易被有關部門鉆空子；第（五）項的舊城改造條款沒有解決當下拆遷中的問題，很多開發商聯合政府就是以舊城改造的名義進行強制拆遷，然而舊城改造是否屬于公共利益，拆遷決定是否可由政府自己說了算都是還很有爭議的問題，這一條款明顯太寬泛；第（六）款是個兜底條款，無疑又是個漏洞，“其他”二字幾乎把前五項所列的意義都抹去了。
2．行政權與司法權平衡
《條例》第二十八條：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”與原條例對比不難發現，行政強制拆遷被取消了。這是此次修訂做出的又一大舉措。《條例》將強制執行權交給了法院，作為拆遷過程的中立者，法院作為強拆主體，審查行政主體的申請，是較為合理的。這是很明顯的對政府行政權的制約。政府在房屋征收過程中，既是做出征收決定的一方，又是與被征收人做出補償協議的一方，強制執行權的行使會導致政府的權力濫用，無視被征收方的權益。筆者認為，把強制執行權交給法院，是將權力在行政機關與法院之間的合理分配，使行政權與司法權相對平衡，也是對行政主體的一種監督與制約。從此，政府不再是強制拆遷的主角，這種角色糾偏能從一定程度上減少悲劇的發生。
（二）監督機制完善：關鍵
監督機制的建立是有效制約行政權力、防止行敗的手段。權力沒有限制，很容易被濫用。作為行政權制約的理性選擇，行政監督的作用體現在以下幾個方面：第一，減少行政權制約過程中的協調成本和信息搜尋成本；第二，防止、減少和化解行政權制約過程中的沖突；第三，鼓勵行政官員為公共利益積極、能動地運用行政權，使行政權更好地造福社會。
1．司法監督
由于司法機關具有被動性，它對行政機關的監督是通過利害關系人的維權得以實現的。加強對行政權的司法監督就是賦予行政相對人維護自身利益的訴訟權利。新《條例》首次規定被征收人對行政主體做出的征收決定不服，可以向法院。這樣一來，亦可彌補立法對公共利益拆遷定義的不足，被征收人有權質疑政府的征收決定，同時法院經過嚴格審查作出裁判。《條例》首次突破了以往只有補償、安置可以提訟的限制，從源頭上遏止了權力的濫用。政府與被征收人在征收過程中因公共利益問題引起的爭議不在少數，然而以往都是政府“又當運動員又當裁判員”，政府自己裁決其與被征收人的爭議，這是極其不合理的。
2．信息公開與公眾參與
民主的權力源自權利對其的制約。在城市房屋征收過程中，充分聽取民眾意見與建議是遵守憲法規定的公民參與權的必然要求，充分尊重被征收人的看法、保護被征收人利益是合法征收、文明征收的條件。將公眾參與引入征收，將有利于制約政府公權力的肆意擴張，維護被征收人合法權益，保障征收的順利進行。在如今這個文明的法治社會，民眾（尤其是權利人）的心聲與訴求需要被傾聽，權力行使者要接受大眾的監督與質疑，這樣，征收等公共事業建設才會更加透明。信息公開是公眾參與的前提條件，政府及負責征收的各級部門應及時、如實地將有關決定過程與結果予以公告，并告知民眾提出異議主張權利的渠道與方式。具體說來，征收過程中，有以下方面需要公眾的參與：
（1）征收決定。針對舊房改造，改造之后更大的受益者是被改造的舊房的戶主，因此，接不接受征收，有無必要征收，應該由被征收人自己決定，至少要充分聽取他們的意見。新《條例》在這一點上做出了努力，然而在最終定稿上還是取消了。筆者認為，還是應該以一定的方式通過立法加以規定。若是以較直接的方式規定，則可以一定比例的被征收人同意為征收決定的前置條件；若采用間接的方式，則有關部門應該組織被征收人參加聽證會，科學論證是否征收。總之，在舊城改造方面，立法上不能空白，否則行政權力的濫用難以根除。
（2）補償方案。新條例中關于補償的規定被認為是一大進步。補償方案在征求意見階段就要公布，有利于政務公開透明化，有助于被征收人提前在心中掂量補償標準，同時可以促進補償協議的達成。我國現今很多拆遷案中的“釘子戶”大多因為補償問題與政府達不成一致或拒絕履行補償協議而產生，給拆遷工作帶來很大阻礙。公開補償方案、組織聽證、鼓勵公眾參與能從很大程度上防止矛盾的產生，有利于合理、公正、公平地補償被征收人。
（三）拆遷程序規范：保障
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房屋拆遷補償標準是：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
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一、工作原則
（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。
（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。
二、工作要求
（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。
（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。
（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。
三、征收范圍及對象
鎮原綜合廠全部區域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補償和安置原則
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。
違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。
（一）土地征收原則及補償標準
通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。
依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。
（二）房屋征收原則及補償標準
1.住房征收原則及補償標準
對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。
（1）貨幣補償標準
對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。
對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）
住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。
（2）產權調換
根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。
②產權置換優惠標準
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。
③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。
2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準
居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。
果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。
（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。
（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；
（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。
（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。
九、工作保障措施
（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。
