老人住房設計范文
時間：2023-05-04 13:20:20
導語：如何才能寫好一篇老人住房設計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：廉租房、經濟適用房、老年人居住
Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.
Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people
中圖分類號：TS976.34 文獻標識碼：A文章編號：
隨著中國城市化的快速發展，每年都有上千萬的人口從鄉村遷移到城市定居，這一巨大的變化使城市的人口數量和組成結構也隨之發生了巨大的變化。城市化水平的區域化差異造成了住宅的建設和需求的空間分布也呈現出不平衡的特征，使我國城市住宅產品呈多元化的發展狀態。由于貧富差距的不斷拉大，社會分層在大中城市，尤其在特大城市日益凸顯。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接決定著其居住條件的優劣。從而城市低收入人口的居住問題，逐漸成為改善民生的熱點和焦點，城市住房保障體系的建設也隨著住房制度的改革向縱深推進而不斷的發展與完善，并逐漸成為新世紀中國住房制度改革的工作重心。同時，中國人口的快速老齡化，也已成為社會所面臨的最為嚴峻的問題之一。中國現階段社會的發展，人們未富先老是普遍現象。所以，低收入人口的居住問題的解決過程中，注重老年人居住問題的解決，是非常關鍵和緊迫的。
早在1998年，為了進一步深化城鎮住房制度的改革，加快住房建設，國務院提出了對應不同收入家庭實施不同的住房供應政策，并為此劃分了3個層次：高收入家庭購買商品房；中低收入家庭買經濟適用房；最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房。2007年8月13日，國務院辦公廳了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內容包括“進一步建立健全城市廉租房制度”，“改進和規范經濟適用房住房制度”，“逐步改善其他住房困難群體的居住條件”三個方面。《意見》的頒布標志著中國住房制度的重點轉向了以滿足城市中低收入者的居住需求為主的保障性住房的建設。2008年，中國保障性住房的建設被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度為重點，多渠道解決中低收入家庭住房困難的保障體系，成為中國住房制度改革的新重心。而且在將來相當長的一段時間內仍然占據我國住房建設工作的重心。
人口老齡化是人類進入21世紀面臨的最為嚴峻的挑戰，在我國，人口老齡化的過程和其他國家存在著顯著的不同，具體則表現在如下幾個特點上：
人口老齡化的現象來的快而急。
老年人口絕對數量大。
我過老齡化的速度快于經濟發展的速度，呈現了“未富先老”的特征。
經濟發達地區和大城市均進入老齡化。
人口老齡化進程繼續加快
指標 2009年 比重
全國總人口數 133474萬人 100%
60歲以上老年人口 16714萬人 12.5%
65歲以上老年人口 11309萬人 8.5%
2010年《中國民政統計年鑒》第7頁，中國統計出版社。
對于廉租房和經濟適用房而言，由于經濟負擔較輕，社會服務設施相對較完善。老年人又能實現和子女分戶居住，但又相距較近的條件。因此，在我國未來的廉租房和經濟適用房建設中應高度重視適老化住宅的設計，實現對老年人居住的人文關懷。
廉租房、經濟適用房建設中老年人居住外環境的設計
廉租房與經濟適用房建設中的老年人居住用房建設最好是按照一定的比例配建，其配建的比例應當在開發及建造之前深入進行研究使用人群的年齡構成和家庭結構。在建設的時候合理選擇位置，適當集中安排，這樣既便于配置適當的公共活動設施，配建滿足使用要求的公建配套，以滿足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用資源。
住宅居住外環境可分為人工環境、自然環境和社會環境。就老年人住宅的居住外環境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人為主體展開的各類生活序列的綜合，是一個由內到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要為以下幾種類型：
公共服務設施和公共活動區
公共設施的設置到位，就可以把這一范圍里居住的老人實現生活自理所必需的項目包括近來，既是家庭生活的延伸和補充，也是進一步滿足物質和精神需要的重要渠道，項目類別越多可選擇的面也越大，生活內容也越豐富多彩。主要的公共服務設施應包括：醫療、教育、文化、體育、商業和服務業、金融郵電、市政公用、行政管理等。建筑內部要求配置相應的無障礙設施。
道路系統
廉租房與經濟適用房居住區內人們的外出大多采用步行或者乘非機動車為主，設置居住區的道路網應當把步行者、非機動車和機動車三者的關系理順，以保持良好的交通秩序。設置好有關道路及交通設施，降低出行的風險和難度，為不同出行方式和出行能力的人提供出行機會，對出行困難者增加支持和保護，盡可能讓弱勢居民能夠走的遠些，到達各自想要去的地方。
廉租房與經濟適用房居住區內的道路網
道路網布置的原則：
機動車按照需要設置減速帶和紅綠燈。
全境適合消防車、救護車和社區交通車行駛。
合理選擇過境公交車、商場專線車行駛路線和車站，限制無關的機動車過境穿行。
與外來公交車線路銜接，設置社區交通車全境通行，方便短程出行。
步行道、坡道、梯道系統設置無障礙設施，盡可能降低風險，減輕體能損耗，滿足行動困難者的出行。
居住區道路縱坡控制坡度（%）
道路類別 最小縱坡 最大縱坡 多雪嚴寒地區最大縱坡
機動車道 ≥0.2 ≤0.8
L≤200m ≤5.0
L≤600m
非機動車道 ≥0.2 ≤3.0
L≤50m ≤2.0
L≤100m
步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4
注：本表摘自《城市居住區規劃設計規范》GB 50180-93(2002版)
篇2
關鍵詞：老齡化，老人住宅，發展趨勢
中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A 文章編號：
1我國老年人現狀
1.1人口老齡化
所謂人口老齡化，是指人口中老年人比重日益提高的現象，尤指已達年老狀態的人口中老年人比重繼續提高的過程。評判一個國家或地區的人口年齡結構情況，國際上通常采用老年系數、少兒系數、老少比等指標。所謂老年系數，聯合國教科文組織規定，一個國家或一個地區的60歲以上的人口占該國家或該地區人口總數的10%或以上，或一個國家或地區的65歲以上的人口占該國家或該地區人口總數7%或以上，那么，該國家或地區就進入了老齡化社會。少兒系數是指O-14歲人口占總人口的比重，這一指標增大表明人口年輕化，當這一指標縮小時，就從反面說明了人口老齡化。按聯合國標準，認為少兒人口比例，30%以下為年老型人口。老少比是指老年人口數與少兒人口數之比。老少比低于15%的人口被看作年輕型人口，高于30%的被看作年老型人口，介于兩者之間是成年型人口。
1.2老年人現狀
隨著時間的遷移，國內計劃生育已見成效，人口的老齡化趨勢越發明顯，據我國老年科研中心日前對城市老人情況調查顯示，目前我國約有1000萬80歲以上的高齡老人需要照顧, 年輕人的工作壓力越來越大，98%的老人依靠自我養老，老人的生活起居已成為廣泛關注的問題和矛盾所在。人們物質生活水平提高，在物質得到滿足的前提下逐漸向精神層面轉移，而在老年這個特殊的年齡階段，尤其需要心理的安慰和滿足，所以，老人的基本生活，精神生活和與其相關的服務設施已經不止是每個家庭急需處理的問題，更成為衡量社會文明程度的一個標準。
2傳統老年人的居住模式
在傳統封建社會中，以長為尊，一大家人往往為一個體系龐大的家族，在一起居住。以中國傳統的合院形式為例，根據長幼輩分之分安排居住在不同等級房間的同一個整體建筑里。這樣的安排使得老幼和壯年一同相處，在年齡上和心理上形成了互補。共同居住的方式也彌補了老年階段在心理上容易感到的空虛和寂寞。
3未來我國的老年住宅發展趨勢
3.1老人住宅未來的選址趨勢
而隨著時代的變遷，大家族逐漸解體，向小家庭為單元的形式發展。人口的暴增帶來的是住房問題和就業問題。人們面臨越來越大的就業壓力和工作壓力，年輕人往往長時間在外工作，而在家的時間變得很少，能用來陪老年人的時間也就更少了。目前北京市60歲以上180多萬老年人口中“空巢家庭”已近30%。老年人在心理方面存在著嚴重的問題。在老齡化越來越嚴重的今天，這已不再限于是每個家庭的問題，而是已經上升到了社會層面。老年人的正常生活起居，疾病醫療，娛樂活動都已經成為這個社會福利的一個重要單元。經濟的發展帶來了人們對物質生活水平的高要求，年輕人和老年人生活習慣差異的矛盾逐漸明顯起來，使得年輕人和老年人開始考慮分開居住。然而人口增長所帶來的高房價卻成為一個瓶頸。但這個問題總是要解決的，對于老年住宅的設計因其所要求的全套服務設施所占面積較大，故應有兩種發展趨勢。一是在地價高昂的市區地帶，利用其已經趨于健全的公共服務體系，進行面積較小的老人住宅設計；二是將老人住宅的設計放于城區以外，以追求舒適的面積，同時，城郊或偏遠地區能夠提供清新的空氣和高質量的環境，形成天然景觀。其新休憩的公共服務設施很有可能是附近唯一的公共服務設施，不能提供老人以多向選擇。但隨著時代的進步發展，我們相信社會福利設施的質量一定能達到先進水平。待公共服務設施水平一流化之后，交通便利，住宅附近配備醫院，醫院具備治療、搶救、咨詢的功能,一方面讓老年人生活愉快,延年益壽 另一方面方便老年人醫療保健而以國內的現狀。故在不久的將來，以第二種發展趨勢更為現實。
3.2老人住宅未來的設計形式趨勢
對于老人住宅所要求的綠化，日照等因素，除非在偏遠地價便宜的地區，否則獨立的低層單元的可能性是很小的。為了提高對土地的利用率，今后的發展往往偏向于高層住宅。那在高層住宅這種密度大日照采光通風都不是十分優良的住宅類型中如何實現老人住宅的各方面要求呢。老年住宅的層數不宜多, 應在四層以下, 超過四層則應增設電梯, 有條件時應設坡道作為豎向交通手段。住宅環境應有相當的室外綠化、活動場所或相當面積的露臺、天臺、陽臺以適應老年人喜歡休閑活動、貼近自然的特點, 老年人住宅的室內外環境及設施、設備均應符合無障礙設計要求。那么根據這些基本條件，要在高層住宅中解決這些問題，可以采用平面相互錯位結合的形式，每一層都留出足夠的灰空間和室外空間，并做優良的景觀設計，將綠色帶入每戶，置于每個露臺，天臺，陽臺中，讓老年人可以直接和大自然相接觸。根據錯位的方式，每層的突出部分便可享受到充足的陽光，而凹進去的部分可以作為交通通道等。，以充分利用豎向和橫向空間。然而這種設想畢竟只適用于中偏低層，而高層部分并不適合于修建成老人住宅。而為了充分利用，高層可居住年輕的子女，使子女和老人雖然分離，卻有著很近的距離。社會心理學家調查發現, 對于有子女的老人, 不同的居住方式(與子女同住、與子女就近居住、與子女較遠距離分住) 對子女贍養老人行為的可能性以及老人身心健康有顯著影響。因此, 許多國內社會學者認為 分而不離的贍養模式最值得提倡。這樣就解決了在昂貴的土地上建設老年住宅的問題。底層空間作為老年住宅有很多優勢, 比如方便老人參加戶外活動, 有利于整棟住戶交流、防衛、認同。所以低層的住宅為老年住宅，高層為青年住宅，這同時也可以滿足青年喜登高望遠的一種心理。
綜上所述，在未來的中國，老人住宅將成為一種新型的住宅形式，并且會更加人性化。其所處位置多位于非城中心或城郊，但卻有著便利的交通。其住宅形式雖為密度大的高層，但以分而不離的形式，形成了青年住宅和老年住宅的綜合社區，每戶均能接受到足夠的陽光和良好的通風。人口密度大的小區和完善的公共服務設施使得更多的老年人可以聚在一起，組織活動，彌補子女不在身邊所帶來的空虛感和寂寞感。未來的這些老年住宅的發展趨勢，也使得社會的公共福利更上一個層次，使得社會更加文明化。
參考文獻：
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彭濤，應對老年家庭“空巢化”的社區老年住宅研究【J】.建筑論壇與建筑設計，2006
金笠銘，淺談美國老人住宅的研究和設計【J】.世界建筑，2002
篇3
之所以選擇這四個城市作為試點，保監會的解釋是：“北京、上海、廣州作為一線城市，經濟較為發達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區，可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索?！?/p>
以房養老在我國的討論已有多年，此時推出以房養老業務試點，主要是在我國加速進入老齡化社會的背景之下所為。按照有關方面的測算，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，與此同時，我國的養老金缺口壓力越來越大，拓寬養老金渠道已成為當務之急。2013年9月份，國務院提出加快發展養老服務業，當時就提及要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，此次保監會試點以房養老業務，也是對去年國務院要求的一次具體回應。
所謂老年人住房反向抵押養老保險，是將住房抵押與終身年金保險相結合，60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，按照約定條件領取養老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這種模式可以將老人的存量房產激活，為老年人提供更多的養老資金來源。
在此之前，國內有少數銀行曾經探索過銀行版的以房養老，也就是老年人將房產抵押給銀行，銀行給老年人發放一定期限的貸款，比如10年或者20年，貸款到期之后，如果老人的繼承人愿意并且歸還了銀行貸款本息，可以重新收回房產，這種模式和貸款買房的操作剛好相反，是一種倒按揭模式。從本質上來說，銀行版的以房養老其實相當于貸款養老，以房養老者雖然通過貸款獲得了養老收入，但同時還需要向銀行支付利息，目前5年以上貸款利率在7%左右，對于老年人而言是一個不小的負擔，合同到期之后，如果老年人或者其子女繼承人不愿意歸還本息，銀行將擁有房產的最終處置權。另外，銀行版的以房養老大多期限有限，多數產品只有10年左右，無法覆蓋老年人余生，所以銀行版的以房養老推出之后，效果并不理想，最終實施者寥寥。
由于此前銀行版的以房養老并不成功，此次保險版的方案明顯做了一些有針對性的改進。比如延長以房養老的期限，保險公司可以依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，即使是特別長壽的老人，保險公司也不會設置期限或者提前終止合同，保險公司自身承受長壽風險。其次，老人過世之后，繼承人無需承擔償還風險，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有，如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。
另外，如果房產價格上漲，投保人也可以不同方式參與房產增值，此次試點的產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，參與型產品是指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配，非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人?？紤]到以房養老業務的復雜性，此次試點還設定了30天的猶豫期，投保人如果不愿意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同。參與以房養老的老人還可以在合同期內選擇退保贖回，但是預計會遭遇一定的房產價值損失。
綜合比較銀行版和保險版的以房養老，銀行版在合同期內給予客戶的養老金數量比較保守，不過最終在合同期結束后依然為客戶保留了回收房產的選擇權，客戶如果愿意償還貸款本金，還是可以重新收回房產；保險版的養老方案雖然對客戶相對慷慨，在合同期內客戶也繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，但在合同期結束之后，房產的處置權歸保險公司所有。
以房養老在國外已經有不短的歷史，美國、日本、新加坡等國家以及我國的香港和臺灣地區都有以房養老，雖然一直沒有成為主流的養老模式，但是也在很大程度上滿足了部分小眾人群的養老需求。以房養老在中國還是一個新生事物，預計在將來很長時間內也很難大規模發展，更不可能替代目前的養老體系，不過從積極的角度來看，這種模式至少為部分老年人提供了更多的選擇和可能性。
與西方國家相比，以房養老在中國要遭遇更多傳統觀念和現實操作的障礙。大多數中國人的傳統是依靠子女養老，房產通常都是作為留給子女后代的遺產，而如果選擇以房養老，則意味著將房產交給了銀行或者保險公司，而不再遺留給后代，這樣可能很難獲得子女的理解，這也就意味著，如果只有一套住房的老人選擇了以房養老，也基本上就放棄了依靠子女養老，對于中國人的傳統養老觀念是一次巨大顛覆。
另外，房屋的估值也是以房養老的一大難題。從保險公司的角度來看，由于要面臨市場的利率變動風險，房價波動風險，客戶的長壽風險，以及我國特有的70年產權到期風險等問題，同時考慮到保險公司合理的回報要求，因此在確立房屋價值時，可能會在市場估值上給予較大的折扣。按照以前銀行版的以房養老方案來看，很多都是以房產估值的六折作為測算基礎，在扣除利息之后，最終老人能夠拿到手的養老金其實頗為有限，保險公司的以房養老方案由于承擔了更多的風險，預計對于房產估值會更加保守謹慎。
篇4
關鍵詞：失地老年人；青劍湖花園；城市適應
老年人作為失地農民中一個比較特別的弱勢群體，更需要我們關注。老年人濃厚的土地情節與適應能力差的客觀現實，導致其無法很快轉變角色，形成符合城鎮生活的習慣。因此，相比年輕人，老年人在城市適應過程中存在更多的問題。
一、研究樣本對象及數據獲得
本次研究的青劍湖花園是蘇州市一個大型的拆遷安置小區，該小區目前共有301棟住宅樓，其中40幢為高層，其余為多層。目前，小區家庭戶數為3126戶，常住人口將近15000人，其中老年人2000多人。小區中常住居民基本全部來自附近15個自然村的拆遷安置戶。這是一個比較典型的失地農民聚居小區。
本次調查研究的方法主要采用抽樣調查，在2000多位老人中隨機采訪了將近100位老人。通過一對一的交流提問，了解老年人們的適應狀況。本次抽樣調查對象的男女比例約為5：6，與小區的男女比例基本一致。調查中發現，老年人對新生活的滿意率接近70%，總體對失地后生活比較滿意，但在適應過程中仍然存在問題。
本文中的失地老年人是指在土地被征用以前一直生活在農村并且以農業生產所得為主要收入，其年齡界定在男性60周歲以上，女性55周歲以上的人群。
二、青劍湖花園失地老年人城市適應分析
（一）失地老人獲得了穩定的經濟收入
失地前只有少數有一定文化程度的老年人有過工廠或其他單位正式工作的經歷，大多數老年人主要以務農為主，或者為村鎮企業打零工補貼家用，沒有固定收入，更沒有退休養老金。收入主要來源為出售自己種植的蔬菜及養殖的家禽，或者出售多余的糧食，以及子女的補貼。
失地后老年人的收入有了很大提高。目前，女性55周歲、男性60周歲以上，80周歲以下，每人每月可領取生活補助720元，80周歲以上老年人每人每月750元。另外，每逢重陽、春節等重大節日，社區還會有生活用品發放。接受采訪的82%的老年人認為這些費用能夠滿足基本的生活需要，還會有一定的儲蓄用于預防的醫療費用。而剩余18%的老人主要由于自身的疾病或對于子女的補助，認為這些費用不能滿足生活需要。
（二）失地老年人生活條件得到改善
失地前，由于農村地區地域廣袤，大多數家庭能夠擁有300平方米以上的住房面積。雖然住房面積相對較大，但生活配套設施很不完善。一方面，雖然年輕人基本上過上了與城里人無異的生活方式，但老年人依舊遵循著舊有的生活習慣。另一方面，農村地區的生活設施配套很不完善，周圍缺少基本的商業、醫療等公共設施建設，給生活帶來極大的不便，而相對完善的鄉鎮商業中心往往距離村莊較遠。
失地后，雖然住房面積的減少使個人空間減少，但是生活設施的改善給老人們的生活帶來了極大的便利。從家庭角度來看，老年人的家里基本都添設了電視機、洗衣機、空調等家用電器。雖然使用這些電器對他們來說是一件比較困難的事，但條件的改善還是讓他們滿意。從社會角度來看，小區周圍的生活配套設施基本能夠滿足老年人日常生活的需要。
（三）失地老人醫療條件得到改善
失地前，農村地區醫療資源十分匱乏。通常一個“赤腳醫生”需要兼顧幾個村子的居民，醫生本身醫療水平有限。醫療設施相對落后，治療的病種也十分有限，鄉鎮醫院、市級醫院又相對較遠。
失地后，青劍湖花園在東西兩個部分分別配備了兩個社區醫療衛生服務站，基本能夠滿足老年人一些日常疾病的治療。此外，小區后面一家鎮中心醫院即將建成，未來基本能夠保證老年人能在家門口看病。另外，社區每年為老年人提供免費體檢，為老年人的健康提供了保障。對于一些老年人常見的慢性疾病，社區還進行醫療補助，使每位老年人能夠吃得起藥，看得起病。
三、失地老年人城市適應問題與原因分析
（一）住房問題
征地后，政府實行統一安置，根據農戶家庭人口數分配住房面積，或者以較低的價格向政府購買面積。一般家庭至少可以獲得兩套住房。這樣老人的住房問題基本表現在三個方面。
第一，子女為了眼前的利益，把一套房子出租，征地后一家三代便居住在一個相對狹小的空間。住房面積的減少導致接觸增多，再加上生活方式的差異，代際之間的矛盾不可避免，家庭矛盾增多。
第二，很多老人居住在陰暗潮濕的車庫中。調查中“車庫老人”的數量占到樣本總數的12%。老人居住在車庫的主要原因有三方面。一是部分子女為了把房子出租又不想與老人同處一室而把老人趕至車庫。二是由于小區中多數為四層高的多層，而老年人由于腿腳不便，不愿意爬樓。三是部分老人考慮到兒女的經濟利益，自愿居住在車庫中。
第三，傳統的多子多福在征地后也成為老人住房的問題。由于征地政策的原因，老人的住房面積在征地后自動劃歸到兒子名下，如果老人有多個兒子，那么將其平分給幾個兒子。這就為那些有多個兒子的老人未來的住房問題埋下隱患。兒子們為了各自的利益都不愿意讓老人住在自己的房子中，互相推諉，最終使老人無家可歸。
從以上三類問題可以得出，老人住房問題的原因主要表現以下幾個方面。第一，老人住房利益與子女掛鉤，把老人的權利完全寄托在子女身上。第二，部分子女的觀念有待提高，往往為了眼前的經濟利益而忽視老人的合法權益。第三，安置房結構設置不合理，沒有考慮到老年人出行的不便。
（二）生活交際問題
失地之后，老年人失去了職業基礎土地，勞動時間大幅縮小，而空閑時間大幅增多。時間在增多，人際交往范圍卻在縮小，生活內容單調成為影響失地老年人生活質量的重要因素。
對于大多數老年人而言，征地后一個很重要的變化就是原本穩固的鄰里關系被打破了。老人們不能和原來熟悉的伙伴住在一起，而農民樸實內斂的性格決定著他們很難與新的鄰居快速地形成穩定的鄰里關系。以地緣為核心紐帶的鄰里關系的破裂使老年人日常生活的豐富度大大降低。
征地前，大多數老人的主要時間都以農作為主，而征地后空余時間的增多讓他們無所適從。采訪中發現，84%的老年人認為自己的生活很單調。大多數老人由于文化程度偏低或根本就不識字，很難像城市老人那樣有豐富的娛樂活動。78%的老人覺得每逢初一、十五到土地廟祭拜豐富了他們的生活，因為能見到以前的老鄰居。另外，32%的老人在周圍空地甚至小區綠化中種起了蔬菜，他們認為這讓他們的生活得到了充實。
老年人作為社會人，在生存需求、安全需求基本得到滿足之后，必然會有社交需求。造成老年人失地后生活單調的主要原因一方面在于老年人本身活動內容和范圍的局限性，更重要的一方面在于人際交往中面臨的困境。只有解決了人際交往問題，才能進一步豐富他們的生活。
（三）養老問題
征地并未給老年人們的養老問題帶來實質性的變化。目前，老年人們的養老形式主要是家庭養老和自我養老。對于大多數老年人來說，經濟狀況比較寬裕。因此，很多身體相對硬朗或者配偶仍然健在的老年人來說，自己照顧自己，兩人相互扶持，是完全可以實現的。另一方面，在農村地區的傳統觀念中，養兒防老已經深入人心，因此，家庭養老對于目前失地老年人還是占據最主要的地位的。老年人從家人那不僅可以得到經濟贍養和生活照顧，還能夠得到精神上的慰籍。親情交流和子孫滿堂的天倫之樂是社會服務無法替代的。而這種完全把養老問題寄托在子女身上，對于老年人來說將處于十分被動的位置。
目前，社會養老在失地老年人中的作用幾乎微不足道。全小區選擇社會養老機構養老的老年人不到10人。在農民們固化的觀念中，養兒防老，把老人送進養老院是推脫責任，是不孝順的表現。對于大多數子女來說，送父母去養老院也是無奈之舉，更使他們承受很大的輿論壓力。在對老人的采訪中，86%的老人表示不愿意去養老院，甚至部分老人過激地指出這完全是不孝順的表現。雖然他們也理解子女的忙碌與不易，但他們覺得這是他們應盡的義務。
造成失地老年人養老問題的主要原因有三個方面。第一，傳統觀念帶來的輿論壓力。贍養老人是子女應盡的義務，因此和老人生活在一起也是理所當然。第二，老年人對家庭的依賴使他們缺少獨立性，離開家庭就無所適從。第三，對陌生環境的恐慌。
四、對策與建議
（一）完善住房安置政策，保護老年人合法權益
目前，在住房安置補償中，老年人的權益是掛靠在子女身上的，也因此帶來了很多問題。首先，在住房安置過程中，可以考慮以老年人為單位單獨安排住房補償，使之與子女的補償脫鉤，由老年人自己支配。其次，以社區為媒介，與老人們的子女進行溝通，確保老人的利益得到實現。再次，對于房子安排的區域選擇，按照房主的個人要求，盡量將原自然村的農民安置在鄰區域。最后，在住房的設計上充分考慮老年人行動上的不便，盡量采用低層樓房或有電梯的高層。
（二）以社區為單位構筑老年人活動平臺，豐富老年人生活
老年人難以適應城市生活的重要原因在于角色轉變的困難。調查訪談發現，失地老人的基本生活都能得到保障，在物質生活基本無憂的情況下，精神生活更需要重視。
首先，根據實際情況，社區可以組織開設老年活動室，發揮積極活躍的老年人的帶動作用，自發建立形式多樣的老年活動小組，開展各種各樣的文娛活動，充分發揮老年人的興趣愛好。其次，引入學習機制，活到老學到老。社區可以組織退休教師向大家教授適應新生活的基本技能和簡單的文化知識等。知識的學習可以逐步帶來老年人文化觀念的改變與進步。最后，對于行動不便的老人，在與其家人進行溝通后，可以定期將其接到社區活動中心或上門慰問。
（三）積極開展社區照顧模式，家庭養老與社區照顧相結合
第一，充分發揮社區職能，盡職盡責為老年群體服務。引導老年人走出家庭，走進社區。將老年人以其能接受的方式組織在一起，引導老年人在群體中發揮所長，找到生活的樂趣，使老年人產生較強的歸屬感。
第二，鼓勵眾多的家庭參與其中。僅有單一的社區服務和社會保障，沒有家庭的參與，依舊無法使老年人安享晚年。失地老年人失去土地后，家庭成員成了他們所有情感的歸宿，因此更需要家庭成員經常與老年人交流談心，盡可能多地給予老年人相應的照顧。
第三，發揮老年同齡群體的力量，構建“以老養老”的平臺。由于老年人的適應能力更差，在心理上不可避免地會產生各種負面情緒。但是，老年人之間能夠互相了解，有心理共鳴，因此老年人可以通過茶話會、日常聊天等形式相互鼓勵，及時調整心態，克服心理障礙，以全新的面貌面對新生活。
五、結語
隨著經濟的不斷發展，全國范圍內征地規模將不斷擴大，也意味著有越來越多的農村老年人失去土地。作為失地農民中一個特殊群體，在社會轉型和時代變遷中，我們應更加關注他們的生活現狀，保障他們的合法權益，在科學發展觀的指導下促進社會更加和諧地發展。
參考文獻：
篇5
關鍵詞：以房養老 倒按揭 房屋產權 養老體系 養老模式
《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養老”的探索。實際上，我國的“以房養老”相關政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發出臺過“以房養老”的相關措施。但是，我國的“以房養老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關的法律法規。事實上，目前國內各地方鮮有以房養老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養老”的內涵與特點的基礎上，對我國各地主要的“以房養老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風險和挑戰，并結合國外“以房養老”實踐的經驗提出相應的政策建議。
“以房養老”的內涵及特點
（一）“以房養老”的內涵
以房養老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產權的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后定期從銀行或保險公司等金融機構取得一定數額養老金或者享有老年寓所服務的一種養老模式，當老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構將收回其住房使用權。這種養老模式是完善養老保障體系的一項重要補充措施。“以房養老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構，將個人住房與個人養老結合在一起的產物?！耙苑筐B老”通過明晰的房屋產權界定，將“人養房”與“房養人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產權價值得到極大發揮；另一方面，使得家庭資源得到優化配置，實現效用最大化。因此，“以房養老”將金融保險產品與個人住房、養老問題相結合，不僅是一種金融產品創新，更是個人住房發揮養老保障功能的新拓展，為我國解決養老問題提供了新思路。
（二）“以房養老”的基本特點
住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產權的老年人將該住房產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，并按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人，也即“抵押房產，領取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房產權，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。
我國“以房養老”實踐及面臨的風險與挑戰
（一）我國各地的“以房養老”模式
1.南京的“租售換養”。這種模式規定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導致該模式失敗的原因之一。
2.上海的“以房自助養老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養老”的創新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，
其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。
3.北京的“養老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養老服務中心提出該種需求，并把擁有產權的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權。這種模式也屬于租售換養，只不過老人可始終擁有房屋的產權，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業公司運作，商業公司以盈利為目的，難免會使人產生顧慮，老年人的權益也難以得到保障。
（二）我國“以房養老”面臨的風險與挑戰
1.政策風險：地權制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產品之所以發展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權限為70年；據《擔保法》規定，農村宅基地統一歸集體所有，農民只有使用權沒有所有權，不能將宅基地作為私有財產進行抵押，從而無權處置房產。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養老”模式在我國很難推行。
2.系統性風險：房價波動。房地產價格的波動或不穩定性會造成系統性風險，而在我國這種因房價波動造成的系統性風險是現實存在的，尤其是房價波動會給以房產為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產價格上漲未發生根本性扭轉，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調控措施，未來房地產市場的走勢并不明朗，甚至局部地區存在著房地產泡沫破滅的潛在風險。因此，受房地產市場走勢的不確定性、預期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養老”模式的系統性風險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養老”模式的推行、發展。
3.技術性風險：市場環境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構又以短期逐利作為其經營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業的評估機構以及寬口徑的數據庫等發展也不完善，有的甚至處于起步建設階段。此外，就解決實施“以房養老”可能引致的經濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應對機構，而既有機構的職能覆蓋也不完全。
4.法律風險：有關法律缺失?！耙苑筐B老模式”在國外成功發展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養老”模式的引入與我國有關法律法規存在著矛盾：一方面目前國內尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規，存在法律空白；另一方面該種養老模式的運作與國內現行有關法律法規存在沖突。例如，我國金融機構的分業經營管制阻礙了保險等機構為住房反向抵押貸款提供擔保；而對于居民購買的經濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規定。
結論和建議
“以房養老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經濟條件和制度保障；這種新型養老保障模式需要與中國具體國情實現良性耦合，才能得以推廣。當前部分地區正在推行的“以房養老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經濟相對發達、市場化程度較高、服務機構相對豐富的地區，先行先試的積極探索，有助于揭示現有政策設計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現有“以房養老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內外“以房養老”實踐經驗提出以下建議：
第一，加強住房反向抵押貸款的關聯性研究，以此推進該項改革的頂層設計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養老保險與“以房養老”的關系：政府應承擔起社會基本養老的主體責任；“以房養老”應遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導甚至是引導；同時“以房養老”應定位于個人養老儲蓄，只能是一種險種或是理財產品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養老需求的補充。同時，房屋產權制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養老”的實施。
第二，完善系統性風險控制機制。由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養老保險，以平緩這方面的風險。
第三，加強“以房養老”市場環境的建設，從產業政策、市場監管等方面促進貸款機構、保險機構、評估機構、仲裁機構的良性發展。目前，老年人對市場風險、金融產品的認知度還不高，對金融機構也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導相關機構參與“以房養老”的市場建設，同時從準入、自律、監管等方面入手來健全市場機制。
第四，推動相關法律法規的探索與完善，使相關法律與“以房養老”的具體細節相結合，以彌補法律監管事實上存在的疏漏和盲區?！耙苑筐B老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應一同制定“以房養老”的相關法律法規和行業行為規范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監管的作用。
第五，積極探索有針對性的“以房養老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養老”的條件還不成熟，短期內可將其視作我國養老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養老”試點。
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篇6
第一條 為了加強本市農村個人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市建設規劃管理條例》，結合本市農村實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房）是指本市農村范圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。
第三條 上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）和縣（區）土地管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人建房用地的主管機關。
上海市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）和縣（區）規劃管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人住房規劃建設的主管機關。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作。
第四條 農村個人建房應根據鄉（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。
第五條 農村個人建房應使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。
農村個人建房所使用的土地屬于國家或集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。
第六條 農村個人建房用地應根據市計劃委員會和市土地局下達的年度用地計劃指標，由縣（區）土地管理部門分解落實到鄉（鎮）人民政府。
第七條 農村個人建房用地實行有償使用制度。
第八條 農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉（鎮）人民政府應將建房用地戶數、用地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監督。
第二章 農村個人建房的申請和審批
第九條 有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：
（一）墾區移民戶和因國家建設或鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；
（二）低于本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；
（三）同戶居住人口中有兩個以上（含兩個）未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；
（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。
第十條 農村個人建房用地應向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫《農村個人建房申請表》。
第十一條 村民委員會接到建房申請后，應征求村民小組的意見，經集體討論并在《農村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人書面申請報送鄉（鎮）人民政府。
第十二條 鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人書面申請后，應對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規定辦理審批手續：
（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉（鎮）人民政府在一個月內審批。
（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應在一個月內征求縣（區）規劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區）人民政府審批。
（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮范圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。
農村個人建房用地經批準后，由批準用地機關發給農村個人住房建設用地批準文件；由鄉（鎮）人民政府發給《農村個人住房建設工程許可證》。
第十三條 市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市土地局按規定的審批權限報批。
縣（區）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。
第十四條 經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書面形式通知建房申請人。
第十五條 不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，應向鄉（鎮）人民政府申請領取《農村個人住房建設工程許可證》。
第十六條 農村個人建房應按規定繳納有關稅、費。農村個人建房用地還應繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。
第十七條 農村個人建房應在取得《農村個人住房建設工程許可證》之日起一年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉（鎮）人民政府決定，但最長不得超過一年。
第十八條 農村個人建房應在開工前報告鄉（鎮）人民政府，并嚴格按照農村個人住房建設用地批準文件和《農村個人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。
鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。
第十九條 現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個人建房戶，應在原址建設，不得移地遷建。
第二十條 移地遷建住房的農村個人建房戶，應在新建房屋竣工后三個月內，拆除原有住房，退還宅基地。
第二十一條 符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉（鎮）人民政府申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批準后，買賣雙方應在兩個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。
第二十二條 因全部或部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或加層。
無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。
第二十三條 農村個人建造兩層以上（不含兩層）住房的，應有設計單位設計或審核過的設計圖紙。
第三章 建房用地標準和規劃技術規定
第二十四條 農村個人建房按不同的地區、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。
建筑占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。
建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前、屋后占地面積不得擅自調整使用。
第二十五條 建筑占地面積按下列規定計算：
（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；
（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；
（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或墻體外邊線水平面積計算；
無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍；
有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。
第二十六條 農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按兩人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：
（一）家庭成員中的現役軍人、在校學生；
（二）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；
（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復計算建房用地人數或分攤給其他子女）；
（四）返回農村原籍定居的港、澳、臺同胞；
（五）縣（區）人民政府規定可予計算的其他人員。
第二十七條 蔬菜區（包括國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：
（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百五十平方米，其中建筑占地面積不得超過八十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
（二）六人戶的宅基地總面積不得超過一百六十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的六人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
糧棉區農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：
（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百八十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
（二）六人戶的宅基地總面積不得超過二百平方米，其中建筑占地面積不得超過一百平方米。不符合分戶條件的六人以上戶，可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
農村集鎮個人建房戶用地以建筑占地面積為準。四人以下（含四人）建房戶的建筑占地面積不得超過四十四平方米；不符合分戶條件的四人以上建房戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。
不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區）人民政府規定。
第二十八條 需原地翻建或按規劃移地遷建住房的，應辦理用地手續，并按前條規定的建房用地標準執行。
第二十九條 圍墾不滿五年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過二百五十平方米，其中建筑占地不得超過一百二十五平方米。
圍墾滿五年的墾區，按糧棉區標準執行。
第三十條 經批準買房或建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。
第三十一條 農村個人建房朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側建筑高度的一點四至一點六倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一點二倍。
集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉（鎮）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的一點二倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一倍。
集鎮建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。
第三十二條 農村個人建房每層的高度不得超過三點三米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為一點五米，最多不得超過二米。
第三十三條 農村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。
第四章 法律責任
第三十四條 農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應由其所在單位或上級機關給予行政處分。
農村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。
第三十五條 無權批準或越權批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或上級機關給予行政處分，收受賄賂構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。
第三十六條 農村居民未經批準以買賣房屋或其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以二百元至五百元的罰款。
第三十七條 新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，并沒收百分之五十的建房用地保證金。
第三十八條 農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期，或經批準買賣房屋但未辦理土地使用權變更手續的，按超過竣工期每月一百元處以罰款。
第三十九條 農村個人建房戶未取得《農村個人住房建設工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個人住房建設工程許可證》，并處以土建工程造價百分之五至百分之十的罰款。
第四十條 農村個人建房戶違反《農村個人住房建設許可證》的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑物；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，沒收百分之三十建房用地保證金，并處以超占建筑面積每平方米二百元至三百元的罰款。
房屋層高或室內地坪標高超過規定標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，并沒收百分之三十建房用地保證金。
第四十一條 修建圍墻占用公用通道或妨礙公共交通的，責令限期拆除。
第四十二條 對責令限期拆除房屋或違章建筑的農村居民，逾期不拆除的，鄉（鎮）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。
第四十三條 本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定。縣（區）土地管理部門和規劃管理部門認為應由縣（區）土地管理部門和規劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。
第四十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出行政處罰決定的上一級主管機關申請復議；對復議決定不服的，可在接到復議決定通知之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定書之日起三個月內，直接向當地人民法院起訴。
當事人期滿不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第四十五條 拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰。構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。
第五章 附 則
第四十六條 農村專業戶、個體工商戶建造生產經營性房屋和農村集體經濟組織成片建設農民新村（包括商品房或集資建房）應按有關規定執行，不適用本辦法。
第四十七條 本辦法實施前根據市人民政府有關規定編制的農村居民點建設規劃繼續施行。本辦法實施后重新編制、調整、修改的農村居民點建設規劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執行。
篇7
我想說，這種偶然事件和男女平等一點關系都沒有。有真正存在的不平等嗎？有。它們隱藏在那些其他地方。比如，這兩天又被翻出來的以房養老的事。據說是要擴大以房養老城市的范圍。原來的這一范圍是北京、上海、廣州和武漢。不知道這個不靠譜的想法還要擴大到哪兒去。
以房養老到底是什么？
當然了，政府推廣以房養老并不是強迫老頭、老太太把房子交出來，而是通過保險公司開展一項住房反向抵押的業務。這項業務的基本概念就是，老人把房子抵押給保險公司，同時可以繼續住在已經抵押的房子里。保險公司接受抵押，每個月向老人發放一定的現金。老人故去后，房子的產權歸保險公司所有。
聽起來這個產品具有很強的合理性，而且有利于解決老年人生活給社會造成的負擔。但這件事落到具體實施層面，就變成了“放狗屁”的事。它的不受歡迎程度令人發指，自從2014年推出后，現在全國只有四戶五個老人購買了這項業務。
原因很簡單，保險公司每月給那些老人的錢太少了?，F在唯一一家開展這項業務的公司是幸福人壽保險公司。根據其制定的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款》條款，如果將一套100萬元的住宅（100萬元是保險公司的估值，而市場售價一般可以到120萬元）抵押給保險公司―一個60歲的老頭，一直活到85歲，每個月他只能拿到2514元，這還是沒有刨除相關費用的數字；而60歲的女性，也活到85歲，那么她每個月只能拿到2082元―看，歧視女性的不是男性，而是保險公司。為什么女性拿得更少？主要原因是女性活得更長。如果上邊所說的老人在70歲才購買了這款保險，那么他們每個月能拿到的分別也只有3734元和3209元。
為什么這種保險給老人的錢這么少？大家可以計算一下，如果這個老人干脆把房子賣掉，能拿到120萬元的現金，每年的利息按3.5%計算，大概有4.2萬元。這幾乎已經等于老人的房租和保險公司提供的現金。而且25年后賣房所得的120萬元本金依然存在。
這個算法說明什么？保險公司在這項養老計劃中起到的作用是負數。它們從老人那兒拿走了120萬，卻什么服務也沒有提供。
這種保險有很多小眾保險的一個通病，就是把自己的利潤設計得太高。這里有一個死循環―利潤越高的保險越沒人買，越沒人買的保險由于不能形成規模效應公司就把利潤率設計得越高。
更嚴重的是，這種業務還有一定的道德風險。保險公司其實是盼著老人早點死的，因為老人早死就可以少付錢且早拿到房產。這和人壽保險不一樣，保險公司和保險人都希望買保險那個人活得長 點。
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在俄羅斯，孩子咿呀學語后會說的第一個單詞不是“爸爸”、“媽媽”，而是“爺爺”、“奶奶”!俄羅斯的年輕父母們非常注重敬老細節，他們的敬老教育就是“從娃娃抓起”!在俄羅斯，任何一個小孩子都能記住自己爺爺、奶奶或外公、外婆的生日。并且對老人們的習慣愛好等了如指掌。這均與父母平時的家教有關。星期天，小學生們寫完作業后，都會主動地到老人那里，陪老人做游戲、聊天，給老人以天倫之樂。老人生日這天，孩子們會為老人送上自己親手制作的小禮物，或是一幅畫，或是一件小玩具，或是手杖、老化鏡等老年生活用品，然后陪老人一起在院子里、草地上唱歌、跳舞。
新加坡60歲以上的老年人占了總人口的20％，被稱作“樂齡人士”。近年來，新加坡政府大力倡導儒家思想中的孝道觀念，號召全社會關愛、孝敬老年人。政府以立法的形式設立了“敬老周”。每年年初，全國都要開展敬老運動，政府要員率先垂范，帶著禮物到社區去慰問老年人。政府還m臺了很多帶明顯傾向性的政策，如在每年的財政盈余分紅中，對老年人除給予正常的分紅外，還有額外分紅。政府還規定，凡年滿35歲的單身者購買政府組屋，如果是和父母同住的，可享受2萬新元的公積金房屋津貼：如果子女的住房離父母的住所較近，政府也會給予一定的住房補貼，并免除子女探望父母時的部分小區停車費。中小學的道德教育必修科目中，增設了儒家倫理課程，通過課堂教育的形式，把忠孝、節義、廉恥等傳統儒家倫理思想灌輸給孩子。中小學每年還開展許多與孝有關的活動，如圍繞“二十四孝”的故事，舉辦全國中小學網上作答比賽、中學生動畫制作比賽、中學生短劇比賽、小學生講故事比賽等等。這些活動寓教于樂，收到了良好的社會效果。
在德國，政府制定了一項特殊政策――“儲存時間”制度。公民年滿18歲后，要利用公休日或節假日義務為老年公寓或老年病康復中心服務。參加老年看護的義務T作者可以累計服務時間，換取自己年老后享受他人為自己服務的時間。德國青年對這種新穎的敬老方式十分贊賞。很多青年趨之若鶩，參與其中，為自己的晚年儲存幸福。
英國為滿足老年人向往安逸的晚年生活需要，在全國各地建起了很多“老人村”?！袄先舜濉贝蠖噙h離繁華的市區，環境幽靜。綠樹、草坪、高爾夫球場、住宅、商店、酒吧、飯館、圖書館、醫療中心、活動室、公共汽車，一應俱全。老年人住在這里，如同來到了世外桃源。一些“老人村”的住宅還裝有緊急報警裝置、煙霧報警裝置和不活動報警裝置，以備有老年人摔倒或是患病無法起床時使用。
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【關鍵詞】以房養老，住房反向抵押貸款，風險防范
一、以房養老模式概述
“以房養老”，即住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋價值、未來增值、折損情況等進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折扣和預支利息，并按人的平均預期壽命計算，將其房屋的價值，分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。老年人在有生之年對該房產擁有居住權，去世后房產歸屬銀行和保險公司等金融機構。金融機構可以對房產進行出售、出租或者拍賣，用所獲得的收入來彌補貸款的本金和利息，同時也享有房產未來的升值收益。以房養老模式本質上是一種住房養老金融證券化模式。
目前，“以房養老”模式在我國仍處于起步階段，但長期看來，“以房養老”勢必會成為我國養老模式的一項有益補充，其積極影響主要有：1、有利于緩解我國養老壓力，解決養老金不足的問題；2、增加老年人收入，提高他們的生活水平；3、有利于兩代人自立自強，減輕相互依賴，形成新型代際關系；4、有助于拉動內需，刺激消費，促進經濟結構的轉變，進而推動經濟增長；5、有利于推動金融業務創新，促進多元化經營。
二、國內外以房養老的發展與特點
（一）國外以房養老模式的運作經驗及一般規律
1、美國反向抵押貸款模式
美國住房反向抵押貸款模式在國際上是較典型和成功的。1987年，美國國會設立了房產價值轉換抵押貸款保險示范項目，聯邦住房管理局為其提供風險擔保，這樣就消除了貸款人的風險。1999年，一家金融機構將買回來的住房反向抵押貸款經評級后，第一次成功實現了證券化，構建了一個二級市場，從而增加了其流動性。自此，反向抵押貸款得以較快發展。
美國住房反向抵押貸款主要有以下特點：一是貸款的開辦機構多樣，以政府機構提供為主，也有私營機構，商業銀行、保險公司等金融機構參與實施；二是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產價值來決定，并按地區和年度設定了上限，且貸款的支付方式靈活；三是償還方式靈活，在貸款期限結束后，根據合約由貸款機構將抵押的住房收現，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；四是貸款發放機構可將反向抵押貸款通過二級市場融資，增強流動性。
2、日本反向抵押貸款模式
自1981 開始，日本引進以房養老模式，2002 年正式建立了該項制度。日本政府采取的措施主要有：一是推進二手房“適用壽命長期化”建設，日本在委托第三方機構對二手房進行檢查和估價的同時，設立了“住宅性能標示制度”，并制定《住宅品質確保促進法》，要求開發商履行一定的房屋瑕疵擔保責任；二是推廣“儲蓄連動型住宅抵押貸款”，約定如果老人購買了銀行的“倒按揭”產品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵；三是建立“連帶保證人”與“補充型公共保險制度”，即將與老年人同住的子女規定為連帶保證人，老人去世后，若子女能償還貸款，則不必拍賣房屋，同時還可防范子女的道德風險。
3、國外發展的規律分析
上述這些國家在以房養老模式的發展過程中，不僅形成了自身顯著的特色，也體現出了一些共性的規律。對于我國發展以房養老這一新型的養老模式，這些規律與經驗都具有重要的借鑒意義。第一，發展以房養老模式，基本前提是已經形成了良好的基本養老服務體系。以房養老模式只能作為社會養老體系的一個補充，只有在基本養老體系的基礎上，反向抵押貸款才能有所發展與普及。第二，推行與發展反向抵押貸款中離不開政府的支持。以房養老具有明顯的公共物品屬性，符合國家的政策方向，尤其是在運作前期，需要政府的支持。第三，產品設計的多元化。為了滿足不同消費者的需求，世界各國設計了各式各樣的反向抵押貸款產品。如美國根據貸款人房屋價值的高低設計出了三種反向抵押貸款產品。第四，注重風險防范與市場監管。作為一項復雜的金融創新產品，反向抵押貸款面臨政策、房價、利率一級長壽等諸多風險，且參與主體涉及面廣，存在諸多潛在風險。
（二）我國以房養老模式的初步探索
早在2003年，我國就提出了反向抵押貸款。至今為止，反向抵押貸款在我國已經歷經了十多個年頭。我國以房養老模式最初是在南京、上海、北京等地開展了試點活動。如南京的“以租換養”模式，規定擁有該市60平方米以上產權房、六十歲以上的孤寡老人，若自愿將其房屋抵押，經公證后可入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權在老人去世后歸養老院所有。而，上海公積金管理中心在2007年提出“以房自助養老”的創新型模式，規定 65 歲以上的老年人，可以將自己的房屋產權與市公積金管理中心進行房屋產權交易，交易完成后，老人可一次性獲得房款。公積金管理中心再將房屋返租給老人，租金與市場價值等同，老人可按租期年限將租金一次性付予公積金管理中心。此外還有北京的“養老房屋銀行”模式以及杭州的多項選擇養老模式。雖然這些探索具有一定的創新意義，但由于覆蓋范圍小、損害了老年人利益、信用等級不高等原因而市場反響冷淡。因此，總體來說，我國住房抵押貸款的發展還處于初步探索階段。
三、在我國推行以房養老模式的前景分析
（一）發展以房養老模式的可行性分析
隨著老齡化問題的日益加劇，養老問題迫在眉睫。很多學者認為以房養老在我國尚不具備充分的條件，但實際上我國已經具備了許多有利于開展以房養老的條件：
1、相關政策的試點推行為以房養老提供了政策支持。2013年9月13日，國務院頒布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，并于2014年上半年試行推廣。這無疑從政策上支持了以房養老的進一步推廣；
2、高住房自有化率為以房養老創造了基本前提。2008年中國城鎮居民自有住房率就已達87.8%，這為我國發展住房反向抵押貸款創造了有利條件。較高的住房自有化率意味著大部分老年人都有一套有產權的住房，若將這筆固定資產盤活，供養老之用，就可以切實改善老年人的晚年生活水平，減輕家庭和社會的養老壓力；
3、國民理財觀念的增強為以房養老提供了制度可行性。隨著全球化與改革開放的推進與深入，我國居民的思想觀念也發生了極大的轉變。社會流動性的增強，大大削弱代際間物質聯系的同時，也深刻影響著老年人的遺產動機，人們對于這種高回報率的創新型理財產品的認同感也會進一步增強。
4、金融機構的利益驅動為以房養老提供了資金支持。以房養老模式不僅為老年人提供了新型的養老模式，也給金融機構帶來了一塊新興業務。金融機構可以通過該項業務間接實現業務擴展，從而進入回報率較高的房地產市場，獲取新的利潤增長點。
5、活躍的房地產二級市場為以房養老提供了市場可行性。我國房地產二級市場發展較為成熟，這無疑為金融機構提供一個可靠的環境，增加其積極性，使得金融機構不會因為無法變現而不敢進入，為以房養老的推行提供了基本的市場條件。
（二）發展以房養老模式的風險分析
雖然在我國推行以房養老業務具備了很多有利條件，但在實踐中仍面臨著諸多風險，需要進行客觀分析。
1、觀念風險。即使全球化帶動了中國人思想觀念的轉變，但養兒防老、“但存方寸土，留于子女耕”的傳統觀念依然根深蒂固。因此，以房養老也僅能針對那些沒有子女或子女在國外抑或有好幾套住房的老人，這就使得以房養老的覆蓋范圍大大縮小了，降低了其進一步推廣的可能。綜上，傳統觀念的阻礙是推行以房養老過程中不得不解決的問題。
2、運作風險。推行住房反向抵押貸款還得面臨一系列運作風險。房地產政策、利率、房價、長壽、持續周期、房屋毀損滅失以至道德風險都是需要考慮的因素。
首先，若國家在一定時期采取了抑制房地產發展的政策，那么房價就可能下跌，也就相應影響貸款發放機構的利益。與此同時，我國規定建設用地的土地使用權年限是70年，70 年到期后的續期費用以及國有土地使用權依法提前收回等問題是以房養老面臨的風險之一。
其次，房價波動也是面臨的一大風險。由于房價的不可預測性，一旦房地產價格大幅下跌，反向抵押貸款發放機構將面臨收不抵支的風險，造成虧損。
再次，反向抵押貸款的給付金額是在計算壽命基數的基礎上得出的，當房主壽命越長，貸款機構收不抵支的風險就越大。此外，由于貸款的長期性，貸款機構還可能損失資金被占用的機會成本。
第四，如果反向抵押貸款期間因為一些外部不可抗力原因而致使房屋毀損、滅失時，房主無需擔責，但這將導致貸款機構無法收回之前的支出。
最后，道德風險主要是指由于房主失去了房屋產權，可能導致其降低對住房的維修與維護力度，從而導致房產毀損甚至滅失的風險。
3、法律風險
以房養老是一種新型的金融養老模式，我國相應的法律制度準備不足，權利及時、有效救濟的執法監督和司法環境仍亟待改善。因此，以房養老的推行還面臨一系列法律對接的風險，需要相關部門完善與之有關的法律制度。
四、 我國發展以房養老模式的建議
（一）關于反向抵押貸款風險防范的建議
1、降低房價風險的建議。首先，可以規定由第三方評估機構的定期評估來調整房產估價，以便貸款機構與借款人了解房產價值的變動，同時允許在房產價值變動較大的情形下貸款機構對借款支出作出適時的調整，防止貸款機構損失過大；其次，可以考慮由相關政府機構參與反向抵押貸款的擔保，這不僅可以降低相關市場中的風險，也能增強民眾參與以房養老模式的信心。
2、降低長壽風險的建議。首先，通過資產證券化轉移長壽風險，即通過二級市場，實現資本的流動性的同時，也能分散風險，獲得資金支持，進而推動反向抵押貸款業務的較快發展；其次，通過銀保合作降低長壽風險。保險公司在預測壽命方面具有比較優勢，商業銀行可以通過與保險公司的合作降低長壽風險。
3、降低道德風險的建議。為了降低道德風險，金融機構在簽約前要做好相應的準備工作，明確約定借款人的維修維護義務，制定相關評估標準與違約責任。
（二）其他建議
1、政府方面
上文對國外經驗的總結表明，在住房反向抵押貸款開展之初，政府都發揮了重要作用。因此，我國政府從開始就應介入。首先，加強對以房養老模式的宣傳力度，推動傳統養老觀念的轉變；其次，社會保障機構應當加強與相關中介機構的合作配合，發揮市場支持者與配合者的作用；再次，制定以房養老的相關法律法規，完善配套措施，對市場進行有效監管，保障以房養老市場的穩定運行；最后，建議由國家設立住房反向抵押貸款擔?；穑a償借款人與貸款機構的潛在損失，這會起到堅定信心和防范風險的作用。
2、金融機構方面
首先，我國金融機構應設計出切實可行的反向抵押貸款產品，擁有熟練掌握業務內容的高素質工作人員；其次，市場各方應發揮自身優勢，宜通過建立合理的運作機制，揚長避短，降低管理成本，保證整個過程的規范化；最后，充分發揮房產評估、法律公證及信息咨詢等中介機構的參與與監督作用。
3、個人方面
老年借款人應積極轉變觀念，理性對待以房養老產品，提高自身晚年生活質量。
五、結語
養老問題已成為我國亟待解決的民生問題。為了緩解養老壓力，在家庭養老和社會養老的基礎上，住房反向抵押貸款是一個有益的補充。首先，我國已經具備了開辦以房養老業務的一些條件，但另一個方面，由于該業務的推行還存在一些風險與障礙，因此仍需要政府、金融機構以及社會的共同推動。
參考文獻：
[1]范子文：《中國住房反向抵押貸款研究》，中國農業出版社2011年版。
[2]柴效武，蔣徐嬌：《售房養老――一種養老新思路的提出》，《浙江社會科學》2004年第1期。
[3]范子文：《我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析》，《經濟界》2007年第2期。
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20世紀八九十年代后，老年居住建筑在美國得到快速的發展，老年居住環境多樣化，建筑設計更加關注老年人個人的需要。老年居住建筑在美國發展已經相對較成熟，了解并分析其設計及發展趨勢對我國老年居住建筑的發展具有重要的啟示意義。
1美國老年居住建筑發展經驗
1.1老年住宅相關機構
1965年，美國就制定了《美國老人法》，對老年人的居住問題進行了法律上的救助。美國老年住宅的相關機構主要有：①美國老年住宅服務協會（TheAmericanAssociationofHomesandServicesfortheAging）(AAHSA)。②美國建筑師學會老年住宅設計中心（TheAmericanInstituteofArchitects(AIA)DesignforAgingCenter(DAC)）。每兩年，AAHSA和DAC共同舉辦“老年住宅設計競賽”，申請人既可以是設計師，也可以是投資或經營老年住宅的業主。如2001年，共收到73個項目申報，選取68個項目出版了《DesignforAgingReview,6thEdition》，其中7項被評為優秀設計獎。
1.2美國老年人居住問題的解決方式
美國解決老年人居住問題，主要通過以下一些方式：①新建老年人公寓及老年人社區，建造多種形式的老年住宅，供老人選擇；②對老年人居住的舊房進行改造，或將舊有建筑建成老年住宅；③建造活動住宅供老年人使用；④政府對老年人實行某種住房優惠政策，如撥款或提供低息住房貸款、以優惠價出售公房、提供各種形式的住房補貼等；在土地稅等方面，對老人有減免的優待；⑤美國政府規定，租賃給老人的公寓，不得隨意對老人提高房租；對經營管理老年住宅的機構，政策上也給予一定的傾斜。
1.3美國老年居住建筑的類型
美國老年居住建筑是由老年護理院發展起來的，起初的護理院設計基于醫院的規范標準，常常2人或4人共住一室，服務設施有限。進入20世紀八九十年代，隨社會經濟的發展，開發商和養老院的經營者開始推出不同的老年居住場所供老年人選擇，老年居住建筑類型呈現多樣化。1975年美國參議院老人委員會將老人居住建筑分為了獨立退休住宅（independentretirementhousing）、集合住宅（congregatedhousing）、個人照護住宅（personalcarehousing）、專業護理之家（skillednursinghome）、生涯照護社區（lifelongcarecommunity）5種類型①。2000年美國老人住宅協會將老人居住建筑分成了6種類型，分別是老年公寓（seniorapartments）、老人集合住宅（congregateseniorhousingwithoutassistedliving）、老人服務住宅（congregateseniorhousingwithassistedliving）、生活援助型住宅（free-standingassistedliving）、專業護理之家（assistedlivingwithaskillednursingorspecialtycareunit）、持續照護退休社區（continuingcareretirementcommunities）②。其中，持續照護退休社區實際上就是包含了多種老人居住建筑模式的集合體，當退休社區、老人集合住宅、老人服務住宅、生活援助型住宅、護理之家等相鄰布置且規模較大時，就會被稱為持續照護退休社區。如位于美國亞利桑那州的FarnsworthGardens社區就屬于持續照護退休社區（圖1），是由獨立的老年公寓、生活援助型住宅、老年人俱樂部以及附帶一定數量床位的專業護理之家組成。在眾多老年居住建筑類型中，老年居住交通等，也成為不少老年人向往安渡晚年的場所，但由于城市中心土地昂貴，因此，不少的老年社區向高層發展，綜合獨立、輔助及護理居住于一體。由美國PERKINSEASTMAN建筑事務所設計的2006年建成的東京首座老年退休居住社區（圖5），就代表了這種在城市中心建設老年退休居住社區的發展方式。這座31層的老年退休居住社區位于東京市中心區，其設計理念就是要為那些樂于在城市中心安度晚年的老年人提供舒適的居住場所以及酒店式公共服務。建筑由六層裙房和二十五層的塔樓主成，其中一、二層及頂部兩層為公共部分，內容包括：一層門廳接待及服務、文具圖書和禮品店、圖書室、閱覽室、多媒廳及表演廳、咖啡及茶室、燒烤餐廳等，二層有健身房、有氧運動室、游泳室、日式浴室、美容廳、休閑交誼廳、芳香理療、按摩理療及健康門診等。頂部兩層為可飽覽港灣景色的餐廳、酒吧及私人俱樂部。三至六層提供134個護理和輔助生活的居住單元，其中，三、四層為輔助居住公寓層，五層為護理居住，六層是專為患有老年癡呆癥老人所提供的護理居住單元。七至二十五層為老年獨立居住公寓?？v觀整幢建筑，把老年護理居住、輔助居住和獨立居住綜合在一起，配之完善的服務設施，體現了老年退休居住社區所追求的目標。
2近年美國老年居住建筑的發展趨勢
2.1老年居住環境社區化與服務管理酒店化
不少老年人退休之后，隨著年齡的增長和生理狀況的老化，會從獨立生活演變到需要適當的輔助照料，也有一些老年人會需要遷入護理居所。如果將老年獨立、輔助及護理居住組織在一起，形成老年居住社區，這將方便老年人退休后的生活，他們不需要隨身體狀況的變化，四處尋找合適的居所，不斷地搬遷。這就是在美國各地近年逐漸興起的持續照護退休社區，這種老年退休居住社區的規模一般在200人以上，大型的會在400人以上③。龐大的老年居住社區，不僅方便老年人的晚年生活，而且有助于支撐大型的公共活動設施和良好的后勤服務。在公共設施的設計以及服務方面，近年有酒店化的趨勢，例如不少居住社區，在餐廳設計方面，不僅安排有普通餐廳，更有正餐餐廳、風味餐廳、酒吧、烤餅店等。由于一般老年退休居住社區占地龐大，所以，許多居住社區坐落在擁有良好自然環境的市郊。但是，城市中心有豐富的社會公共資源，眾多的文化娛樂設施，方便的公共感，不會有醫院式護理的拘束。而且，每個家園嚴格控制在七至十個居住單元，護理員與每位老年人可以保持近距離的關系，便于更好地了解每一位老年人，進而促進老年人的身心健康。該項計劃對建筑設計也有清晰的要求，平面布局上要求每一個家園圍繞壁爐由起居室、餐廳和開敞式廚房組成家園的起居中心，餐廳的大小能夠容納所有的老年人、護理人員及兩位客人同時進餐。每位老人有配備衛生間的臥室，室內有醫藥柜，并安裝有移動裝置。每一家園都設有帶圍欄的戶外散步庭院，有兩個出入口等。2003年8月，在密西西比州Traceway建成的護理院就是由該發展計劃資助新建的老年護理家園，這是為患有老年癡呆癥的老年人所建立的護理院（圖6），設計按照綠色家園的設計要求，餐廳等公共使用空間位于建筑的中央，十間配備有衛生間的臥室周邊布局。庭院與公共部分相連。護理人員、志愿者或來探訪的家庭成員等大部分時間在廚房中工作，為老年人準備食物，而每日三餐也是老年人生活中的重要組成部分。因此，這樣的安排便于護理人員與老年人的相互交往，增強了老年居所的家庭氛圍。
2.2老年居住環境小型家園化
老年社區一方面向大型化發展，而在另一端，一些老年居住設計則倡導小型家園化。老年綠色居住家園的計劃就代表了這一趨勢，這是由美國的非營利機構NCBCapitalImpact通過私人基金資助所進行的一項針對護理居住建筑的開發項目，其核心理念對老年建筑的設計有參考意義。有別于許多現有的護理建筑，綠色居住家園的目標是為老年人提供一個共同生活的家，而非傳統的公共護理院，在這種大家庭的氛圍里，更能增強老年人的安全單元的形式主要可分為三類，即護理居住單元，提供24小時護理服務（圖2）；輔助居住單元，提供協助老年人起居，衛生清潔等（圖3）以及獨立居住單元（圖4）。
2.3老年居住環境綠色化
居住在沒有損害健康的揮發性氣體、具有良好的自然采光、開敞的戶外景觀以及擁有舒適的氣溫和濕度的居住環境，幾乎是每一項老年居住建筑必須考慮的內容，同時這也是要成為綠色建筑所應具備的條件。目前，不少綠色建筑設計遵循美國綠色建筑協會所建立的LEED評判標準，由五個環境類別(包括：場地環境利用、水資源使用效率、能源與大氣環境、建筑材料與原材料利用以及建筑室內環境質量)，以及第6項設計創新組成。每一類別有不同的分數，例如場地環境利用有14分，水資源利用效率有5分等。建筑項目根據得分的多少來認證綠色建筑的等級，其中最低認證分為26分，而銀色等級為26-38分等。2005年在密西西比州為教會老年修女所建的居住公寓MarywoodCenter獲得美國綠色建筑協會銀級認證（圖7），體現了老年居住建筑綠色化的設計特點。該建筑為三層，共有51個居住單元，包括輔助居住、護理居住及專為患有老年癡呆癥者所提供的護理居住單元。居住單元主要分布在上下兩翼，中間為公共活動及管理部分，包括為修女禮拜而設立的教堂。根據綠色建筑要求，建筑設計上采取了以下措施并已取得銀級綠色建筑所需的得分：（1）場地規劃及水資源利用建筑設計利用現有地坪的高差，在最大程度上減少對原有土地的侵擾。保護建設用地的原有植被，在新的景觀設計中，盡量選擇地方植物以減少維護費用，同時節約用水。有效利用雨水進行天然草地的培育及灌溉，同時避免人工草坪的剪草機向空氣中排放煙霧廢氣，在建筑場地燈光設計上避免對環境造成光污染。（2）建筑材料及原材料利用在建筑材料的使用方面，設計使用可再生天然軟木地板及軟木橡膠合成踢腳板。選用地方生產的金屬屋面及合成墻面板材，以避免材料運輸使用石油資源，同時促進地方經濟的發展。建筑使用的鋼材為循環利用舊鋼材，建筑同時重復使用已有的家具和工藝品以節約資源。（3）能源與大氣環境及室內環境質量暖通系統選用節能高效的空調設備，并安裝了室內能源利用管理系統。電工方面，采用燈光節能控制系統以及活動感應裝置以保證燈光的有效使用。使用低輻射涂膜的雙層玻璃，以降低太陽能對室內的影響，同時有利于建筑的節能，便于對室內環境的溫度、濕度控制。建筑也利用室內和室外遮陽措施來控制太陽輻射。室內涂料選用有害氣體低或無揮發性的材料，壁紙使用新型綠色環保壁紙，以保證良好的室內環境。建筑使用了低輻射和低反射性能的合成屋面防水材料，以減少對環境的溫室效應。建筑設計結合屋面和墻體的設計，提供高效能的保溫，以保持良好的室內溫度及濕度，減少對能源的損耗。美國老年居住建筑從醫院模式的護理院向多元化發展，這種現象仍在繼續，隨著醫療技術的進步，人們對老年生理、病理的了解不斷加深，針對老年人的建筑設計自然也不斷發展，例如近年專為老年癡呆癥患者設計的輔助與護理居住公寓，就進一步擴展了老年居住建筑的類型。其次，隨科學技術的發展，無線通訊及電腦技術越來越多地運用到老年建筑領域，使老年人的生存環境不斷地完善。通過現代的科技手段，老年人可以時刻與外界保持聯系，而家人在照顧自身家庭、工作的同時，可以隨時了解長輩的健康及活動狀況。
3借鑒
美國老年居住建筑時應注意的問題美國老年居住建筑的發展模式和其中的人文關懷值得我們借鑒，但中美兩國在養老制度和養老模式上都有顯著差異。老年住宅是一種有明顯針對性的細分化產品，要充分考慮目標客戶的需要，并且注重本國國情和地域文化特點。中國是在尚未實現現代化的情況下提前進入老齡社會，老齡化程度與經濟發展程度不平衡，因此應對人口老齡化的實力還相對薄弱，對老年居住建筑的建構必然與美國不同?，F在面臨的問題是如何適應中國的現狀及生產、消費習慣。因此，在借鑒美國老年居住模式的同時，應考慮到以下幾個方面：
3.1適應居家養老的養老模式
由于傳統文化與道德觀念、家庭結構的核心化、經濟狀況的限制、社會養老機構不完善等多種因素的影響，老人集合住宅、養老院、老年公寓短期內不可能成為中國社會化養老模式的主要選擇，居家養老將長期作為我國核心的養老模式。在建造老年住宅時，至少應考慮兩個方面：①住宅必須為老年人提供基本的養老設施與硬件配套，老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規范的居住設施和服務；②提出適合老人養老配套的軟，如由社區所提供的照顧服務、家政服務、緊急救援、安全預警系統、簡易護理等項目，特別是居家養老型的住宅，居家照顧(含專業治療、技術性護理)無法完全提供，可外包給一些外部的醫療服務機構，如在城市各個社區建立養老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，便可享受服務中心提供的醫療護理，并由服務中心派出經過訓練的護理員按約定時間到家中為老人提供服務。
