地產合同管理范文
時間：2023-05-04 13:22:34
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篇1
當前房地產行業受政策影響已陷入蕭條期,已由賣方市場轉向買方市場。大部分地產企業銷售業績持續下滑,成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多:政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產項目開發的順利進行,特別是在房地產市場蕭條期,充滿了不確定性,這對合約管理提出了更高的要求。因此,房地產項目的合約管理對房地產項目開發有著重要的意義和深遠的影響。
1 房地產項目合約管理的目標及意義:
1.1 房地產項目合約管理的目標:
房地產項目開發目標一般是通過項目開發建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發目標而進行的。
具體來說就是在房地產項目通過設定預期利潤從而制定開發計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規劃,并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理:分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。
1.2 房地產項目合約管理的意義:
合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航,同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。其意義體現在企業本身及管理者兩方面:
1.3對于企業:
1.3.1 最顯而易見的作用是監控企業的經營風險;
1.3.2 企業合同管理的一個最基礎的作用是提升企業形象:重合同、守信用是企業最重要的形象;
1.3.3 企業合同管理的一個很重要的作用就是創造經濟效益;合同管理通過控制隨意的決策,通過對合對方的準確分析判斷,通過科學的談判對策,通過對合同條款的的合理設計,通過對旅行過程中集體問題的妥善處理,通過合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。
1.4對于管理人員:
1.4.1了解項目運行全過程的合同組成;
1.4.2 了解企業項目運營的費用組成;
1.4.3 掌握項目全過程運行狀態、進度;
1.4.4 了解企業管理模式、業務組成等。
2 房地產合約的分類:
2.1 根據項目開發過程分為:
2.1.1 項目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等
2.1.2 項目開發期間合同:建安工程類合同、工程監理合同、造價業務委托管理合同等
2.1.3 項目開發后期合同:銷售租賃合同、委托經營管理合同等
2.2 根據項目外包策略分為:
2.2.1 自主管理類合同:
2.2.2 業務外包類合同:
3 房地產項目合約管理的思路
合約管理思路:
此房地產項目合約管理思路可以概括為:
3.1 制定項目合約規劃的依據:
3.1.1 根據項目可研報告以及投資決策文件,確定項目最高拿地價格,并以此參與項目土地競標,競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同;
3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據投資估算文件,確定最少自有資金數額,已經融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;
3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據項目開發進度計劃,倒排計劃,確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規劃架構的編制(如下圖所示);
3.1.4 根據項目項目成本方案,確定項目開發個階段合約的預計合同金額;
3.1.5 根據項目營銷、招商方案,確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額;
3.1.6 根據項目風險防范方案,確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。
由以上項目信息完成項目整體合約規劃:
3.2 根據項目合約規劃的安排推進合約的簽訂:
3.2.1 合作伙伴的選擇:根據合約規劃的安排,在預期的時間內先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工,合作伙伴資料庫就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松,而且通過項目合約的監控反饋,還能給合作伙伴進行評分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數據。
3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節及相關簽約要點,如:
建設工程施工合同簽約 要點
一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內容和有關條款
建設工程的初步設計已被批準只能分包部分工程給具有相應資質條件的分包人承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的合同整體性的審查:合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發包人權利與義務防范工程承包合同風險索賠范圍
篇2
【關鍵詞】房地產企業；合同管理；重要性
合同管理是企業對以自身為當事人的合同依法進行訂 立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。房地產開發就是通過企業投入資金購買土地，經過專業人員策劃、設計、實施和銷售獲得投資利潤的過程；目 前，絕大多數房地產公司沒有勘察、設計、施工等能力，很大部 分的工作必須通過合同形式委托其他企業實施；所以，房地產企 業的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業的經營成 敗。因此，房地產企業必須十分重視合同管理。
一、房地產企業合同管理特征
l.合同管理內容復雜
一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業知識，形式與內容較為復雜。
2.合同管理時間的長期性
房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性 的特征。房地產企業的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售 、前期物業管理等環節。
3.合同管理涉及人員的眾多性
房地產企業的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。
4合同管理的高風險性
房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀 原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發企業造成一定的經濟損失。
二、房地產企業合同管理存在問題
1.合同管理制度不健全
目前，仍有較多房產企業尚未建立一套科學合理的管理工程秩序，合同管理無章可循，不能對合同實施有效的管理，導致合同風險事故頻繁發生。同時，房產企業管理人員更多的集中于工程技術方面，企業中專門負責管理合同的人員較少，因此，經常導致工作責任劃分混亂，致使合同管理失效。
2.總分包合同管理混亂
我國目前尚無規范的總分包合同文本，缺乏對專業分包和勞務分包隊伍管理的相應法規。分包市場管理混亂，建設單位隨意肢解工程，嚴重制約了工程項目管理水平的提高。就目前我國的房地產企業，無論從市場運作方式，還是經營、管理、技術水平，都不具備總承包能力，更談不上采用設計施工一體化的模式。而且，我國的專業承包商，專業化程度很低，大部分都是建筑安裝企業，一部分為機械安裝企業，市政工程企業，還有少數基礎工程、裝修工程、空調工程等企業。這些情況都妨礙了我國建設工程總分包管理的發展，造成我國建筑市場大、中、小企業一塊上，競爭混亂的現狀。
3.合同多頭起草、多頭談判、多頭簽訂
工程施工合同、設計合同、造價咨詢合同、配套采購合同、營銷推廣合同……項目部、設計部、營銷部、預算部……各種合同管理混亂，合同版本各不相同，合同的條款和內容也就不規范、不統一，漏洞在所難免。合同條款內容不具體、不全面、不規范，尤其是在承包范圍和甲乙雙方責任劃分上界定上不清晰，往往導致執行過程中出現遺漏和扯皮，延誤工期。
4.合同糾紛不斷
一些企業缺乏合同意識，在簽訂合同時未按照合同示范文本簽訂施工合同，對于同一個工程項目，分“私下合同”和“正規合同”兩份，“正規合同”形式正規，內容合法，但雙方并不真正履行，僅用于應付管理部門的審查，“私下合同”在形式上不完備，實際上屬于不平等合同，會給國家和集體的利益帶來很大損失，并容易造成合同糾紛。
三、完善合同管理的建議
l、建立并完善合同管理制度
房地產企業要在國家法律法規的指導下.結合本企業的特點制定并落實合同管理制度。要以企業戰略目標為出發點對合同管理進行全面系統的管理，制定合同歸口管理、審查、考核等相關制度，對合同簽訂之前的調研和準備、合同簽訂的協商和談判、合同執行過程和執行后的評估整個流程進行有效管理。讓合同管理過程中的每個環節都運轉順暢。管理制度要確保合同內容規范、執行順利.通過對合同管理活動進行明確的權責設置和分工協作。達到合同管理的目標。
2、設立規范的組織機構
房地產企業受根據全面管理、全員參與的原則.對合同管理的組織機構進行科學的管理。首先要自上而下統一思想，提高認識。設立專門的合同管理機構.并將業務熟練、品德優秀的工作人員分配到各個合同管理崗位上，不斷充實管理隊伍。企業的合同管理部門要根據自身的業務規模、運營模式，以及市場競爭中所處的地位，來規定合同具體管理模式和工作內容，制訂具體的合同管理制度并負責監督合同的簽訂和執行。
3、加強合同管理的監督
企業要完善合同管理的事前、事中和事后的監督。事前是指合同簽訂之前的準備階段.要做好防范工作。比如對客戶、供應商等利益相關主體進行調查和評估，了解他們的商業信用、償債能力和競爭能力。以降低企業的經營風險。事中主要是監督合同的執行情況.以杜絕違約情況的發生。企業的管理人員要深入到部門具體的管理活動中，檢奮合同記錄，評估合同執行情況，及時發現并解決問題，糾正偏差。這樣做既可以保證自身的權利不受侵犯.也可以督促自己嚴格按合同約定履行義務，保證項目的質量。事后管理要及時對合同的執行情況進行分析和反饋，對合同違約的情況，可以及時反饋給法律顧問部門，通過以協商為主的方式解決合同糾紛，維護企業自身的合法權利.改進企業的經營水平，提高企業發展水平。
參考文獻：
[1]孟宵冰.房地產企業合同管理體系的建立與完善.商場現代化.2009.1.
篇3
【關鍵詞】房地產工程；現場簽證；合同管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、前言
目前，國內房地產現場簽證和合同管理還不夠的規范和效率，同時，出現了簽證和合同管理方面的問題，因此，要對現場簽證和合同管理問題進行研究。
二、房地產企業合同管理特性的認識
1.合同管理時間的長期性。房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性的特征。
2.合同管理內容的龐雜性。一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。
3.合同管理涉及人員的眾多性。需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。
4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產開發項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產生重大影響，因此，國家對房地產開發采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。三是合同責任的法定性。
5.合同管理的高風險性。房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。
三、構建有效的項目合同管理體系
1、制度管理
健全的制度能夠使企業在規范化管理中有據可依，提高管理效率，降低經營風險。建立完備的項目合同管理體系，建立健全相關規章制度是其重要內容。
2、流程管理
（一）權限管理。合同的審批必須嚴格執行項目合同的管理流程，要求分工明確、權責清晰。對構成項目成本的全部合同進行分類管理，如投資與土地類合同、設計類合同、工程類合同、營銷包裝類合同、財務類合同、顧問咨詢類合同等，并按不同合同的性質、標的額或重要性進行分級審批，通常的流程是主辦人員-部門負責人-分管領導-公司領導，必要時還要由各相關部門特別是法務部門進行會簽。合同的審批必須遵循嚴格的權限原則，絕對不允許簽訂超越權限的合同。嚴禁口頭協議和倒簽合同。
（二）合同談判和簽訂管理。
一是合同主體管理。必須嚴格審核合同主體的簽約資格、資質、信譽度、經濟狀況等，是否為獨立法人或持有相關授權書，特別是非本地的企業要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等，如采用招標形式再進行合同談判的，招標時要嚴格設定準入門檻，對相關單位的資質等級進行嚴格把關。
二是合同條款管理。盡量爭取由本企業擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿，重要合同由主辦部門會同法務部門共同擬稿，并請相關部門進行會簽，如企業已形成格式文本，應盡量采用格式文本。合同的必備條款包括：合同類型、合同的主體名稱、合同目標（包括質量標準、時間節點、價格、安全等目標）、合同主體雙方的權利和義務、雙方的違約責任等。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素，嚴格審查合同中的特殊條款，對其合法性要盡量提請專業人員進行法律審核，避免因條款違法而導致合同無效。與合同有關的招投標文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處，明確合同解釋的優先順序，同時，該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。
三是合同用章管理。合同章要由專人管理，印章管理人員要嚴格在批準范圍內用印并進行登記。合同必須由法定代表人或負責人簽署后方可對外簽訂，非經授權，印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。
（三）合同履行和監督管理
本階段的管理主要圍繞合同條款內容進行，是全面的、動態的管理。合同一旦生效，主辦部門就要及時進行合同交底。合同交底包括對內和對外兩個方面。合同執行部門要嚴格根據合同條款來履行合同義務。同時，對政策變化、法律法規調整、市場動向、合同主體的經營情況等要時刻保持關注，預防各種可能出現的不利情況，對可能出現毀約或違約的情況要及時采取相關措施，避免擴大損失，如行使抗辯權、撤銷權、代位權等。
四、現場簽證存在的主要問題
現場管理人員缺乏現場簽證控制意識,未經認真核實隨意簽證,造成簽證內容與實際不符而增加工程造價。有些現場管理人員業務素質差,不了解定額費用的構成,對不應該列入直接費用的項目以簽證方式列入,計取了不應計取的費用。
未經設計和建設單位同意,簽證提高費用標準,造成不必要的浪費。現場簽證日期和實際施工期存在時間差。當施工現場中遇到問題時,為了趕進度只是口頭商定,不履行現場簽證手續,而事后補簽,直接影響其真實性。簽證內容不明確或書寫不清楚,個別人員簽證不客觀,給合理確定簽證價款帶來困難。現場管理人員違背職業道德,對承包商的高估冒算行為視而不見,尤其是減量部分容易被遺漏,造成該核減的費用核減不了。
五、加強合同管理,避免、減少和規范現場簽證
工程合同有別于其它經濟合同,除了具備基本的法律格式條款外,工程合同的內容還包括加強工程質量、進度、造價、安全、環保等方面的控制措施,因此除了要對合同法相關知識較為熟悉,確保合同條款的合法性外,還要求合同管理人員要具備一定的工程施工、預決算及招投標管理等方面的專業知識,從而確保合同條款具有較強的針對性和可操作性,使其成為工程項目全過程管理中的權威性和指導性的文件,成為各相關職能部門從各專業角度實施項目管理的法律依據和堅強后盾。因此,從某種意義上講,房地產工程的合同管理其實質是一項集經濟合同、工程施工、預決算及招投標等專業于一體的綜合性管理工作。
當項目即將進入到實施階段,準備招標選定總承包單位之前,筆者會召集合約、預算、工程、技術等相關職能部門對招標文件的合同條件進行一遍又一遍的討論,各職能部門將已往在現場簽證過程中碰到的各種問題一一提出,并針對這些問題制定解決措施,經過討論成熟并匯總后作為招標文件的合同條件與招標文件一并發至投標單位手上。這些條件一經投標單位承諾后,即作為規范今后現場簽證的法律文書。有了這些文書,項目經理處理現場簽證問題時才能做到心中有數和有的放矢,各種疑難問題也就迎刃而解,極大地避免和減少施工過程中的現場簽證。
為避免總包單位與各分包單位之間出現職責不清的現象,通常我們會在合同中盡可能清晰地闡明工程接口,明確總包單位應承擔哪些配合與協助工作。如電梯安裝工程中,總包單位負責提供專項腳手架、電梯口水平與垂直線及電梯口安全圍欄和滅火設施等;門窗工程中,總包單位負責提供門窗安裝的三個基準線,負責門窗安裝完后的洞口抹灰、修補等工作;總包單位還負責承擔各專業工程中預留洞口的封堵與粉刷,為各專業工程提供垂直運輸設備及施工腳手架等等。針對甲定乙供材料核價難的問題,我們提前將項目中需定牌定價的材料以清單形式寫入合同,并在合同中約定按供應商市場報價另計一定比例的綜合費用后即作材料的結算價。這樣在現場簽證過程中雙方無須再為價格問題爭論不休。
六、結束語
在今后房地產工程運營中，要加強對現場簽證工作的管理，同時，要加強對合同的各項管理工作，提高房地產工程整體的施工效率和質量。
【參考文獻】
篇4
關鍵詞：房地產；內部控制；合同管理；優化建議
一、內部控制以及合同管理的相關概念
內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。
二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析
房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。
1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛
由于房地產建筑工程階段是整個開發過程的核心環節，建筑工期，工程質量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關內容進行協定，一方面，可以對建筑實施過程做出統一安排，協調各個資源，規避資源浪費，另一方面，明確建設主體各方的責任與義務，促使各方按照合同約定的履行義務并處理所出現的經濟糾紛，能夠起到規范建設主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關重要。
2.提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要
當前我國的房地產市場已經全面開放，市場競爭愈發激烈，面對來自于國外房地產行業的沖擊與挑戰，就必須適應國際規則，加強合同管理，才能與國外的企業爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經營發展更加規范化與系統化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。
3.有利于納稅籌劃，規避稅務風險
在營改增之后，增值稅的稅率也發生了一系列的變動，增值稅對新開發項目會有成本的影響，并且在當前，稅務征管形式依然嚴峻，企業面臨著一系列的稅收風險，給企業帶來巨大的壓力，例如稅務稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯合執法，多部門聯合懲戒，這些措施的實行都給房地產企業帶來了一定的壓力，開展稅務籌劃十分必要，但是，稅務籌劃的出發點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務活動，節約企業的經濟成本，例如大包工程發票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應的籌劃，進而節約企業的稅務成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規避稅務風險。例如印花稅，房地產合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產企業是營業稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調整，房地產企業相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現，這樣一來，相當于節約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。
三、針對房地產內部控制中的合同管理提出的相應的優化建議
通過以上分析，可以知道房地產內部控制中的合同管理對于企業的發展至關重要，能夠控制工期以及質量，規避法律糾紛和稅務風險，提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據房地產的合同管理提出相應的優化建議，提升合同管理水平。
1.細化合同細則，明確彼此的責任義務
房地產合同牽涉內容較多，是一項技術性以及專業性很高的工作，一個房地產開發項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應的合同，合同的內容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產建筑企業合同雙方的合同責任意識，規避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內容落到實處，明確彼此的責任與義務，雙方應該本著互惠互利的原則認真履行自身義務，其次，由于房地產建筑涉及環節較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環節，施工環節，通過制定相對應的合同細則，明確彼此的義務，才能夠為合同雙方的經濟活動提出一定的制約，另一方面，動態把握合同全流程，隨著房地產建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環境中，因此，房地產企業應該委派專業的合同管理負責人及時分析合同環境的動態變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規避經濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養，培養綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業的業務涉及的專業較多，經濟，內控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業水平。
2.建立合同信息管理系統，實現信息化管理控制
目前，隨著大數據時代的到來，通過建立有效的信息管理系統，實現合同的動態管理已經成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據房地產的業務情況引進符合業務操作的信息系統軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產企業的業務信息數據錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設備以及人工成本等，員工需要在信息系統中定期更新數據，以保證信息平臺所反饋的數據真實完整，為合同管理提供準確的參考依據，再次，實現各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數據，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。
3.加強與各方的聯系，防止出現合同爭端
合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務部門以及交易方的聯系，防止出現稅務問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據合同的相關內容進行合理的稅務籌劃，節約稅務成本，并且當合同環境發生變動時，稅務籌劃的相關內容也會隨之變動，容易發生稅務風險，因此，需要及時與稅務部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關于稅務業務的問題，也需要與稅務部門進行交流，合理變更合同稅務內容，另一方面，需要加強與交易方的聯系，合同相關內容發生變動要及時通知對方，與對方進行友好協商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎上對合同內容進行變更，盡量規避法律爭端等現象。
四、小結
本文通過闡述房地產內部控制合同管理對于行業的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產企業這種特殊行業來說至關重要，并且從信息化建設，加強各方協同以及細化合同細則等方面提出了優化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產企業發展進步。
參考文獻：
篇5
（一）合同管理是促使經營目標實現的前提
合同作為當事人之間在法律基礎上確定、變更和終止雙方權利與義務關系的協議，其基本屬性是一種契約。房地產企業在經營活動中，通過簽訂合同將房地產項目任務委托他人或者承接他人的房地產項目任務，是其在整個警用活動中擁有法律保障，在整個房地產項目的經營過程中，合同內容和準則是合同雙方執行任務的最高行為準則，合同雙方應嚴格按照合同相關規定享受合同賦予的權利和履行合同規定的義務，只有在合同的約束下，雙方當事人的行為才能夠被制約、監督，雙方當事人的權益才得以保證。因此，合同管理是房地產企業正常經營的基礎，也是促使經營目標實現的前提。 對企業的管理手段加以嚴格規范
隨著我國經濟的高度發展，市場競爭越來越激烈，要想保證市場中各個經濟主體能夠在公平有序的環境下競爭，必須對市場經濟體制的法律法規加以完善。房地產企業隨著建筑行業的高速發展而迅速崛起，其項目合同的簽訂可以說是涉及到多種領域，甚至還涉及到企業內部和合作單位之間的多個部門，因此，房地產企業的合同管理工作是相當復雜的。例如房地產企業管理過程中出現雙方溝通不暢、相互之間進行詆毀或徇私舞弊等不良現象時，通過雙方簽訂的合同，不僅可以對雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護公平競爭的秩序。由此可以看出，房地產企業加強合同管理是規范企業管理手段的重要途徑，也是維護企業良好形象的依據。 有效防范企業經營風險
眾所周知，房地產開發具有投資成本高、工程施工量大、工程建設工期長、受到國家政策干預程度高等特點，由此在其經營過程中存在較大的經營風險，而企業要想對這些風險加以防范和管理，必須加強合同管理。房地產企業的工程在建設過程中的立項、施工和竣工驗收階段中都面臨著多種不同風險因素。比如，在工程項目的招標中，由于招標方和投標方了解的信息不通，對招標方而言需要對各種風險加以考慮，使得開發企業無法作出合理的選擇，如果企業對合同進行有效管理，便能夠對風險加以準確判斷和合理規避，進而更好地控制開發項目的進度、質量、成本和安全。 房地產企業加強合同管理的措施
（一）構建完善的合同管理體系
房地產企業從簽訂合同開始到履行合同結束的過程中，涉及到專業管理部門較多，無論其中哪一個部門出現錯誤，都會使房地產企業經營造成嚴重的經營損失。因此，為了避免合同履行過程中出現失誤情況，房地產企業必須構建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業合同管理效率的提高。房地產企業構建的完善的合同管理體系內容應包括完善的管理部門職責權限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監督制度等，只有對合同管理者的責任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應該與合同管理體系相協調，在合同管理體系構建的同時制定相應的管理工作流程，首先合同管理人員應該掌握合同管理制度的內容，然后對合同歸口進行管理，最后需要對合同內容及其履行情況進行審核。 制定并完善合同示范文本制度
在房地產企業合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當事人可以借助合同示范文本對相關的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規范的基礎上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產企業在經營過程中，應該在原本的合同示范文本制度的基礎上對其加以完善，例如對當事人的權利、義務和責任進行更為全面的分析和了解，確保合同的可執行性，也可在很大程度上防止當事人出現主觀上的錯誤。總之，房地產企業在簽訂合同時，應對合同示范文本進行考慮，而在合同執行過程中，應完善合同示范文本，以此防范合同風險。 設立健全的合同管理機構
房地產企業在加強合同管理過程中，應根據企業經營的實際情況和企業本身的特點，設立健全的合同管理機構。合同管理機構的主要任務應該包括制定相關的合同管理制度、對企業簽訂的各個工程合同進行審核、對工程合同的簽訂和執行情況等進行跟蹤檢查和監督。在房地產企業對合同管理中，合同管理機構應該合同簽訂和履行中，承擔有關合同法律、法規的宣傳工作，對合同管理人員進行培訓，對合同內容進行審查，當合同中出現糾紛時應參與合同糾紛的解決。總之，房地產企業應該在合同管理過程中，設立健全的合同管理機構，明確合同管理機構應承擔的責任和義務，保證機構在企業管理中發揮的紐帶作用，最終使工程項目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動得到有效控制。 加強對合同管理人員的培訓
合同管理人員的素質是影響合同管理工作效率和質量的重要因素，因此，房地產企業要想加強合同管理，提高合同管理質量，應該對合同管理人員進行定期或不定期培訓。企業在提高合同管理人員素質中應考慮以下幾方面的工作： 選擇合適的合同管理人員。房地產企業在聘用合同管理人員時，應選擇對房地產工程項目建設過程和施工環節全面了解的、具有一定合同管理知識的、有較強法律法規意識的人，只有對多方面業務熟悉的管理人員，才能夠在管理合同中應用合同管理技能提高管理質量。 重視合同管理人員的培訓工作。房地產業涉及的范圍和領域較廣，因此房地產企業簽訂的合同內容涉及的法律、行政法規等知識較廣泛，這就需要合同管理人員不斷學習合同管理法律，為了滿足管理人員學習合同管理法律的要求，房地產企業應定期或不定期對管理人員進行專業知識培訓，不斷提高管理人員的業務水平。 合同管理人員不斷強化自身的學習。合同管理人員應在實際工作中積極汲取國際成熟的合同管理經驗，不斷完善合同內容，盡可能減少合同中出現的失誤，從而降低合同履行中的爭議，提高工程合同管理水平。
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房地產公司合同管理是房地產公司內部控制的重要內容。本文就內部控制下的房地產公司合同管理方法為主題，分別從房地產公司合同管理常見的問題以及完善房地產公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產事業的發展起到一定的幫助作用。
二、房地產公司合同管理常見的問題
（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導致合同內容出現問題
目前，我國的經濟發展速度越來越快，房地產行業更是如火中天地發展著。房地產公司的每一項業務都離不開經濟合同，每一份合同都和房地產公司的經濟利益有很大的聯系，而近幾年房地產市場比較火爆，企業利潤可觀，一部分房地產公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經濟行為。殊不知合同一旦出現了問題，會給企業帶來無法挽回的損失，對一些小企業甚至會出現滅頂的災難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細節問題，而導致合同內容不嚴謹、合同條款不合理造成的。
（二）合同執行過程中監管不到位，導致合同執行不力
在合同的執行過程中必須要有一些必要的監管行為，這樣才可以保證合同的順利執行，也可以降低房地產公司的風險。在實際工作中，有許多的房地產公司往往會忽視對合同執行的監管工作或者監管不是非常完善和科學。這樣一來容易造成合同執行不力，甚至出現合同違約的現象，給公司造成不必要的損失，所以，企業應當明白合同的執行并不是一個人或是一個部門的事情，在監管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時有效地執行，確保公司的經濟利益不受損失。
（三）對合同管理缺乏正確的認識
由于合同的內容不夠嚴謹曾給某些房地產公司造成非常嚴重的麻煩，許多房地產公司也都予以借鑒，大多都提高了對合同制定的重視程度，但是大多數房地產企業尤其是一些小型房地產企業，在合同制定并簽訂結束之后便認為結束了，對合同后期的管理沒有統一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關的人員，對合同未執行完畢的一些細節沒有后續跟進，更沒有對合同進行復審的環節，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內容并不是很了解，很容易導致合同未執行完畢的部分出現拖拉、甚至違約現象，給企業造成不必要的損失。
三、完善房地產公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度
在內部控制下的合同管理部分，房地產公司需要根據國家相關法律法規的引導，并結合企業自身的特點和戰略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規定，對合同制定、簽訂、執行及后續管理各環節均要有詳細明確的規定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監督機制，切實維護企業經濟利益不受損失。
（二）設立規范的組織機構
房地產公司要想管理好經濟合同需要建立規范的組織機構。首先，需要對相關員工進行必要的培訓工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質高、經過專業培訓的員工；最后，需要根據房地產公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業的合同管理制度更加完善。
（三）加強對合同各個環節的監督管理
房地產企業想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監督工作。
1.加強合同制定前的管理。首先需要對制定合同的規范非常熟悉，對合同的訂立內容充分了解；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力；另外，對于涉及專業技術或法律關系復雜的合同要組織法律、技術及相關人員參與談判。
2.對合同制定中的監督，要對合同的細節部分加以重視，防止在合同中出現漏洞，給企業造成不必要的損失。在這個環節要嚴格按照企業合同簽訂程序進行，相關部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內容和形式是否合法，合同內容是否符合企業的經濟利益，合同各項條款是否簽訂明確等。
3.合同履行過程中的監督及控制。一是如果在合同履行過程中發現條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發生，可能或已經對企業經濟利益造成不利影響時，應及時按程序上報并和對方協商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關部門及人員與對方協商解決，協商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強合同登記的管理和監督，定期對合同進行統計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關員工集結起來，讓他們總結在此段時間內合同各環節所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現同樣的問題。
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甲方背景：_______房地產評估有限公司的前身為國家建設部中大公司評估咨詢部，國家一級評估機構，于____年____月____日，注冊資金____萬元人民幣，在北京、上海、天津、廣州、武漢、濟南、蘇州、長春、西安等全國主要城市建有分部。在全國開展房地產政策法規信息咨詢、房地產評估、土地評估、企業策劃、投資顧問、人才培訓、物業管理顧問等業務，其中，房地產評估在全國具有較高的聲譽和權威性，是建設部批準的首批國家一級評估機構，也是建設部指定的唯一一家具備房地產估價師考試培訓資格的企業。
乙 方：
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乙方背景：
_______________________________________________。
為進一步拓展在全國的房地產評估、土地評估業務，更好地為抵押貸款、保險、投資入股、企業房地產資產價值確定、土地出讓、轉讓、商品房買賣、二級市場住房(含房改房、經濟適用住房)上市交易、移民房地產擔保提供評估服務，創造良好的經濟效益和社會效益，甲乙雙方本著發揮各自優勢，友好協作，互惠互利的原則，建立真誠合作的伙伴關系。
雙方合作方式可以靈活多樣。暫可采取邀請評估、聯合評估、指定評估、委托評估等合作方式，其它合作方式可隨時商議。
甲方(公章)： 乙方(公章)：
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關鍵詞：產銷差率 表務管理
供水管網遍及整個城市，涉及千家萬戶，關系生活、生產以及一個城市的發展。對水司來說，管網的運行情況直接影響企業的經濟效益和社會效益。以全國城市年售水量222.49億m3計，一天漏失的水量就達1524萬m3，比五座直轄市的供水量總和還多，相當于每秒漏失176．4m3的水，這是水資源和物質財富的巨大損失。在我們這么一個水資源相對緊缺的國家里，在合理利用水資料的同時減少水資源損失顯得尤為重要。
一．產銷差率
產銷差率=（供水量-售水量）／供水量）％
供水量在實際生產中是水廠流量計讀數的總和（有的水司是進水口流量計讀數的總和或兩者都有）；售水量在實際生產中是各個計量用戶（有表用戶）的計量水量和未計量用戶（無表用戶）的估計水量之和。供水量-售水量就是我們非常關心的產銷差，這是個相當復雜的差值，包括了所有無法收回水費的水損失部分，其中管道漏損已經引起業內人士的高度注視，并擁有了一定的經驗，取得了喜人的成績，但要真正降低產銷差率，筆者認為還要作到進一步完善表務管理。
二、表務管理
表務管理基本上都發生在以下三個方面
（一）水表的采購
國內大部分城市的用戶表都由開發商或建筑承包商來購買并安裝，然后交于供水管理部門管理。對水表的性能、質量、使用壽命、編號等關鍵因素無從嚴格把關，甚至一些開發商或建筑承包商跟供水企業的一些主管部門勾結，將一些劣質水表以次充好，有的水表開始使用時就出現呆表、壞表等現象，管理十分混亂，不僅給今后表務管理帶來了很多困難，而且給企業造成巨大的經濟損失。所以購表是表務管理中一個非常重要的組成部分。把好購表這一關是供水企業和表務管理部門必須作好的事情。筆者認為，在購表方面應該做到以下幾點：
（1）要選擇一些技術水平較高的水表生產廠家，最好都通過ISO認證的。甚至可以考慮到國外去選擇，如英國、法國的水表廠家，要敢于接受新型表。
（2）要求水表廠家提供相當數量（20塊左右）的樣品，接受初檢和復檢。初檢是在水表正常使用的條件下(以1.5m3/h的速度向水表供水1 400 h)檢測水表的負荷能力、水頭損失、并進行壓力和漏失檢驗。復檢是將經過初檢的水表處于非常使用條件下(如突然增壓)檢測水表的上述性能和指標。經過初檢和復檢，如果水表的各項指標符合國家標準或供水企業提出的標準，則向該廠家訂貨，并同時告知廠家水表的編號范圍。水表都應該統一編號，每個水表不管新舊均應該有唯一的編號，以便計算機聯網統一管理，即水表從購買、使用、維修、更換到報廢均使用同一個戶口記錄其去向。水表廠商供貨后，經驗收合格后庫存備用。從水表購買開始就要充分考慮水表的質量和使用壽命，保證了計量的相對準確性；對不能正常工作的水表要定時更換，加強計量的相對準確性，這也是低產銷差率通過表務管理得以實現的第一個保障措施。
（二）水表的安裝與開通
水表的安裝應該由持有上崗證的專業技術人員來完成，因為水表的安裝直接影響水表的工作狀態和使用壽命，是非常關鍵的一點。具體工作包括確定水表的位置，水表的數目(在多單元的住宅中)和具體的安裝過程。新建居民樓的水表安裝在特意設計的表箱內（現在大部分城市都采用一戶一表的專用表箱），最好是不開箱就可以讀數，這樣既方便抄表，也方便用戶對自己的用水情況及時的了解。為了易于安裝和維修，水表應該全部安裝在地面上或樓梯口。對于大型水表，應要求用戶出資建設適當的保護設施。
1、新建住宅區小用戶水表的安裝與開通
（1）開發商或建筑承包商應該向供水部門提供住宅區內預安裝水表的有關數據(位置、數目等)，由表務管理部門輸入水表管理系統。并分發給開發商或建筑承包商相應數量的水表，水表必須由供水管理部門提供的合格產品。
（2）表務管理部門的技術人員同開發商或建筑承包商的有關人員一同進行第一次檢查，主要檢查住宅樓內配水系統、管理用件、水表位置等是否合理，如發現問題則要求開發商或建筑承包商加以調整或改正。
（3）在表務管理部門技術人員的嚴格監督之下由開發商或建筑承包商安裝水表，以確保安裝質量。
（4）當水表預安裝完畢之后，表務管理部門工作人員記錄水表的編號和相應的戶號，經確認后輸入水表管理系統。
（5）經供水管理部門批準后向住宅樓供水。開發商或建筑承包商和表務管理部門的技術人員一同監測水表的工作狀況，發現問題及時進行調整維護。
（6）開始通水后一周，第二次抄表報送表務管理部門水表管理系統以便監測漏水情況，如發現超標準漏水，表務管理部門技術人員將通知施工技術人員加以維修。當所有的水表都符合要求時，記錄水表當前讀數并送表務管理部門水表管理系統。關閉所有表前閥門并鎖好表箱，方可移交給表務管理部門管理。
（7）對入住用戶要求填寫用水合同，合同要明確相互的權利和義務，方可開通供水。
2、零散用戶水表的安裝與開通
（1）新用戶安裝水表必須要填寫申請書，申請書內容要包括用戶的相關信息，用水量估算值，用水性質，水表安裝地點的情況，方便交費的方式等。
（2）表務管理部門的技術人員及時到申請用戶的現場進行勘察，看是否符合安裝要求。對滿足安裝要求的新用戶，供水管理部門應該同其用水合同，合同要明確相互的權利和義務，方可開通供水。
總之對水表的安裝要形成一個完整的安裝程序。安裝過程中，表務管理部門的技術人員要多考慮水表在運行過程中可能出現的各種問題如抄表、水表的保護等。同時，盡力在安裝的過程中把好質量關，這是低產銷差率通過表務管理得以實現的第二個保障措施。
（三）水表的保護和抄表
1、水表的保護
建立相應的用水管理條例，用戶在享受供水服務、使用水表的過程中，有義務做好對水表保護工作，并有義務協助讀表人員完成讀表工作。用戶在使用水表的過程中，有義務保障水表的正常運行；不允許在水表的位置上搞建筑或放置任何東西；不允許私自拆卸水表，移動水表或在水表上做手腳；也不允許超過水表允許極限的過度用水和長時間低于最小流量的小流量用水（如滴漏等所謂的合法偷水）。由于上述原因造成的水表損壞或丟失，用戶有責任立即通知供水管理部門，并向供水管理部門賠償損失。供水管理部門也有責任及時安裝新的水表。此外，表務管理部門應建立水表監察組，隨時對水表的現狀進行監督。
2、抄表
（1）表務管理部門要建立有效的管理條例、抄表工職責以及抄表工工作內容。對抄表工進行量化管理，獎懲分明，對不稱職的要有明確的處罰措施。
（2）要求抄表工持證上崗，明確職責，明確抄表內容，不能只抄讀數，還要對一些與表有關的信息都要求記錄或就地解決。比如呆表、死表、破損表、不正常運行表、倒裝表、沒有辦法讀數的表，被水淹沒的表、沒有表箱的表、新裝的表、讀數變化大的表（能說明原因的要注明原因）、估讀的表（要注明估讀的原因）、有卡沒表或有表沒卡的用戶、拖欠水費的用戶（能說明原因的要注明原因）、遞送水費催交單等，都是抄表工應盡的職責。
（3）根據用水量的大小確定抄表周期，3000噸/月以上的用戶要半個月抄一次，以下的非居民用戶一個月抄一次，居民用戶兩個月抄一次。這樣更能合理利用有限的勞動力資源，一定程度上也可以避免一部分抄表工估讀的陋習。
（4）建立抄表監督機構和專職稽查人員，做到定期和不定期、定人和不定人，定范圍和不定范圍的抽查監督。
抄表是水表管理中非常重要的一個環節，直接影響到水費的回收，牽涉到供水部門與用戶是利益，對此進行全面管理和執行是非常必要的，這也是低產銷差率通過表務管理得以實現的直接保障措施。
總結
隨著國有企業改革的進一步深化，中國供水工業也逐漸由政府補貼走向自負盈虧、自我經營、自我積累、自我完善的現代企業，水商品逐步實現不競爭市場化和服務市場化，水的計量是水作為商品走向市場必不可少的前提條件，表務管理所有的工作環節都應該為水表的更準確計量服務，也是我國的城市水價改革必須涉及而且是非常重要的環節，是降低產銷差率的重要措施和確保供水企業經濟效益的重要保障。
參考文獻
1、《供水管道與漏損控制——漏水分析與降漏措施》 何維華
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負責人孫福生，系該辦事處主任。
委托人郝光輝，系該辦事處業務經理。
被告三亞港華房地產實業有限公司，住所地三亞市新風路4號202房。
法定代表人陳玉成，系該公司經理。
原告中國信達資產管理公司海口辦事處與被告三亞港華房地產實業有限公司抵押借款合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托人郝光輝到庭參加訴訟。被告法定代表人陳玉成經本院公告傳喚，無故未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告中國信達資產管理公司海口辦事處訴稱，1994年10月27日，中國建設銀行三亞市分行（以下簡稱三亞建行）向被告發放貸款700萬元人民幣，期限為壹年，月利率為10.98‰。雙方簽訂了《借款合同》及《資產抵押協議書》，被告出具借款借據，同時以位于三亞市河東區商品街一巷的農貿市場第三層房產（三集房證字第231號）提供抵押擔保，雙方于1994年11月28日在三亞市房產管理局辦理登記手續，三亞市房產管理局發放了房屋他項權證。上述貸款，到期后，被告未償還借款。
根據國務院（1999）33號文和中國人民銀行銀復（1999）80號文，三亞建行與我處于1999年12月10日簽訂了建瓊第SY013號債權轉讓協議，上述債權已由我處承接并行使債權。被告借款人民幣本金700萬元后，已停止營業，且長期下落不明，經多次公告或公證催收也未履行還款義務，請求法院判令被告償還借款本息13182666（截止1999年9月20日止）。
被告三亞港華房地產實業有限公司未作答辯。
經審理查明，1994年10月27日，三亞建行與被告三亞港華房地產實業有限公司簽訂《借款合同》，約定，被告向三亞建行借款700萬元，借款用途為三亞市商品街農貿市場建設；借款時間自1994年10月27日至1995年10月27日止；貸款利息，自支用貸款之日起，以支用額按月息10.98‰計算，逾期歸還貸款部分加收利息20％；如國家調整利率，從調整之日起，按調整后的貸款利率計（結）貸款利息。同日，雙方還簽訂了《資產抵押協議書》，約定被告以位于三亞市河東區商品街一巷的農貿市場第三層房產作為上述借款的抵押物，雙方于1994年11月28日在三亞市房產管理局辦理了抵押登記手續，三亞市房產管理局核發了三集房證字第231號房屋他項權證。借款合同簽訂之日，三亞建行將700萬元轉付給被告，被告也出具借款借據。上述貸款到期后，被告未能償還借款本息。1995年8月26日三亞建行向被告發出《催還到期貸款通知書》，被告在該通知書上蓋章確認所欠款項及其利息。1996年12月21日、1997年12月24日三亞建行從其帳戶中扣被告借款利息共計1142.37元。因被告下落不明，三亞建行于1997年12月6日，在《三亞晨報》上發出《貸款催收通知》。1998年12月29日三亞建行又以公證形式向被告送達編號為（98）第53號的《催收貸款通知書》。被告仍未償還借款。根據國務院（1999）33號文和中國人民銀行銀復（1999）80號文精神，1999年12月10日，三亞建行與原告簽訂建瓊第SY013號《債權轉讓協議》。約定三亞建行將被告所欠該行的700萬元借款及利息轉讓給原告。2000年3月29日，原告在《海南日報》上刊登《貸款催收公告》，向被告等債務人告知其承接三亞建行700萬元及利息的債權，并要求被告等債務人及時清償債務。2001年2月6日，中國建設銀行海南省分行在《海南日報》上發出《關于中國建設銀海南省分行已剝離不良貸款表外利息無償轉讓中國信達資產管理公司海口辦事處的公告》，向包括被告在內的無法書面通知及發出書面通知后無法取得回執的借款人及擔保人進行公告通知。此后，原告因向被告催收貸款未果，遂于2001年3月訴至本院，要求法院判令被告立即償還尚欠借款本金700萬元及相應利息，并承擔本案的訴訟費用。
上述事實有：借款合同、資產抵押協議書、借款借據、房屋他項權證、貸款催收通知、公證書、債權轉讓協議、貸款催收公告等證據在卷，相互佐證，足以認定。
本院認為，三亞建行與被告所簽訂的《借款合同》系雙方真實意思表示，但雙方約定逾期貸款加收利息20％，與中國人民銀行對逾期貸款的罰息利率的現行規定相抵觸，不應履行，故該《借款合同》除罰息部分的約定條款無效外，其余條款合法有效。借款期滿后，雖經三亞建行多次催收，被告除償還1142.37元利息外，未按合同約定履行還款義務，已構成違約，應承擔民事責任。原告根據國務院和中國人民銀行、財政部有關文件精神承接三亞建行的債權，且中國建設銀行海南省分行已依法向被告發出債權轉讓公告，故應當認定，原告已合法取得三亞建行的上述債權。原告因此主張被告償還尚欠的貸款本金700萬元及其相應利息符合法律規定，但應當扣被告已付利息1142.37元。綜上，依照《中華人民共和國商業銀行法》第四十二條第一款之規定，判決如下：
被告三亞港華房地產實業有限公司應于本判決生效之日起二十日內向原告中國信達資產管理公司海口辦事處清償借款本金700萬元及其相應利息（合同期內利息按雙方約定計收，逾期后的利息按中國人民銀行規定的日罰利率標準計收，其中1999年4月1日前的利息不計收復利，之后計收復利至本判決限令還清借款之日止，并扣減已付利息1142.37元）。逾期付款，則加倍支付遲延履行期間的債務利息。
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河南省第二人民醫院麻醉科；河南省第二人民醫院藥劑科 河南鄭州 451191
[摘要] 目的 探討分娩鎮痛聯合心理療法對降低剖宮產率的影響。方法 隨機將180例無相關禁忌癥的初產婦分為三組，每組60例。A組為神經阻滯鎮痛，B組為硬膜外分娩鎮痛，C組為硬膜外分娩鎮痛輔助心理療法。比較三組產程、分娩方式、出血量等。結果 C組產程、剖宮產率明顯低于A、B兩組，有顯著性差異（P<0.05）。結論 硬膜外分娩鎮痛輔助心理療法可縮短產程，降低剖宮產率，值得臨床推廣。
[
關鍵詞 ] 硬膜外分娩鎮痛；心理療法；剖宮產率
[中圖分類號] R714.3
[文獻標識碼] A
[文章編號] 1672-5654（2014）02（c）-0163-02
自然分娩是一種正常、健康的過程，但近年來我國剖宮產率居高不下，已成為一個嚴重的公共衛生問題。目前，以產婦為中心，保護、促進和支持自然分娩已成為世界潮流，因分娩過程中劇烈的宮縮痛使產婦恐懼、緊張、焦慮，加上產婦對分娩過程認識不足，在一定程度上影響心理健康，加上無法忍受宮縮痛，無疑增加剖宮產率。所以對產婦采取行之有效的措施來緩解疼痛．解決心理問題，能減少剖宮產率。就我院2010年10月—2013年8月期間所收治的180例待分娩初產婦的臨床資料進行回顧分析。
1資料與方法
1.1一般資料
選取初產婦180例，先取要求：19~38歲、單胎、頭先露、足月、無妊娠合并癥及并發癥；胎兒情況正常。根據產婦意愿，未選擇硬膜外分娩鎮痛采取神經阻滯鎮痛者60例為A組，選擇硬膜外分娩鎮痛者120例，將120例隨機分為單純硬膜外分娩鎮痛60例為B組，自控硬膜外分娩鎮痛輔助心理療法60例為C組。
1.2方法
A組子宮宮口開全時行采取神經阻滯鎮痛；B組 子宮宮口開至3 cm左右時，L2-3間隙行硬膜外穿刺并尾側置管，試驗量1%利多卡因注射液10 mL，嚴密觀察30 min，麻醉效果滿意，無相關麻醉并發癥后續注入0.125%左布比卡因注射液10 mL，此后間隔2~3 h注入0.125%左布比卡因注射液10 mL，如宮縮乏力靜滴催產素，在會陰傷口縫合完畢后停藥；C組 硬外操作同B組，只是0.125%左布比卡注射液改用鎮痛泵自控泵入，同時與產婦親切交談，解釋分娩的相關知識，強調自然分娩的優勢，使其樹立自然分娩的決心，時時鼓勵產婦，對產婦的積極配合予以贊同和表揚，增加其信心，播放音樂，減輕產婦焦慮及恐懼，隨時根據產婦情況給予分娩及心理指導。
1.3觀察指標
產婦血壓、心率、呼吸、脈搏氧飽和度、宮縮間隔、宮縮持續時間、產程情況、運動神經阻滯情況、出血量、分娩方式、胎心監護、新生兒Apgar評分等。
1.4統計學分析
采用spss l5．0統計學軟件進行數據的分析和處理，計量資料為t檢驗，計數資料為χ2檢驗。P＜0.05為差異有統計學意義。
2結果
三組產婦在活躍期早期和宮口開全時的宮縮間隔及宮縮持續時間無顯著性差異，三組總產程及出血量差異有統計學意義（P＜0.05）；新生兒Apgar評分無顯著性差異（P＞0.05）；三組剖宮產率有顯著性差異（P＜0.05）。結果如下見表1、表2、表3、表4。
3討論
分娩是一個自然的、復雜的生理心理過程，是女性生命中的重大應激事件。產婦在應激狀態下，焦慮、恐懼、緊張等不良情緒可使疼痛域值降低，加重疼痛，而劇烈宮縮痛又加重恐懼緊張及焦慮，形成惡性循環，使產婦長時間處于高應激狀態[1]，而產婦的這種緊張、焦慮等不良情緒，使體內兒茶酚胺的分泌增加，導致子宮收縮乏力，產程延長，產婦體力消耗大，且緊張的情緒使植物神經功能紊亂，導致子宮平滑肌收縮功能紊亂，缺乏有效宮縮，產后出血量明顯增加；產婦的不良情緒對胎盤血管系統也有顯著影響，焦慮使體內兒茶酚胺的分泌增加，引起子宮血流量減少35%~70%[2] ，易導致胎兒宮內窘迫[3]，阻礙產程進展，增加難產機會，從而增加病理剖宮產率。同時處于應激狀態下的產婦自我評價表現為不同程度的降低，對自然分娩缺少自信，對分娩行為的自控力降低，增加人為剖宮產率。因此心理療法在自然分娩中具有重要意義。心理療法[4]是一種非藥物療法，通過減少大腦皮質對疼痛信號的感應，減輕宮縮痛，消除產婦緊張情緒，使子宮收縮協調，減少產后出血量，使產婦對自然分娩充滿信心，有利于產婦在分娩中保持較好的心理狀態和體力，提高產婦的承受和適應能力，調動產婦的主觀能動性，使她們情緒穩定，精神舒暢地正視分娩這一生理過程，積極配合。同時由于疼痛緩解，產婦體力消耗減少，在第二產程有效用力，以縮短產程，促使分娩過程順利[5]，降低難產及剖宮產發生率，但心理療法不能達到完全無痛，更不能代替藥物。因此，心理療法聯合自控硬膜外分娩鎮痛，這樣非藥物方法與藥物方法的有機結合最大程度地幫助產婦身心放松，緩解焦慮緊張情緒和宮縮疼痛，減少麻醉藥量。總之，自控硬膜外鎮痛聯合心理療法用于產婦分娩，鎮痛效果確切[6]，顯著改善產婦的心理狀態，降低了剖宮產率，增加自然分娩率，減少產后出血量，縮短總產程，具有重要臨床意義。
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參考文獻]
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[2] 吳新民.麻醉學高級教程[M].北京:人民軍醫出版社,2010：316.
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[4] 潘麒,孫立紅.硬膜外分娩鎮痛聯合心理干預對產婦焦慮抑郁情緒的影響[J].醫學臨床研究,2011,28(7):1307-1309.
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