還款風險分析范文
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篇1
消費信貸提前還款風險,主要針對中長期消費貸款而言,以住房消費信貸為典型。所謂提前還款風險,是指借款人在貸款合約終止期限之前提前還清貸款,導致放款人提前收回資金,資金回報率降低。
在西方發達國家,由于資產證券化的普及,住房消費信貸大多以住房抵押貸款支持證券——MBS的形式打包發售,部分風險已從銀行剝離。但對于MBS管理方,即所謂特殊目的公司(SPV)而言,提前還款導致原先基于貸款利息的現金流消失,用于支付債券利息的基礎資產減少,需要進行再投資,而再投資資產收益可能較之于貸款利息為低,從而帶來債券的收益風險,對于以MBS為標的資產的其他衍生產品,其影響程度甚至可能更大。就此而言,提前還款的風險承擔主體盡管由銀行轉移出去,但其影響范圍反而擴大了。
另外,就商業銀行而言,如未進行資產證券化以轉移風險,消費信貸提前還款行為帶來的風險主要表現為貸款久期的變化。久期,指資產未來現金流的時間的加權平均,其權重為各期現金流值在資產現值中的比重,實際上反應了資產價值對于利率的敏感度。商業銀行需要測算貸款的久期,以相應的負債匹配之,用來降低利率風險。提前還款實際改變了現金流分布,從而影響貸款久期,相應的負債結構也需要調整。如忽視提前還款風險,將造成資產負債不匹配,對商業銀行經營帶來風險。
二、消費信貸提前還款風險影響因素
考慮消費信貸提前還款的行為,需要考察系統性影響因素和非系統性影響因素兩個方面。所謂系統性影響因素,指影響所有借款人的宏觀經濟變量,在對數量較大的貸款組合進行分析時,這些因素是主要需要考慮的因素。非系統因素針對于單筆貸款,只對特定借款人有影響。
系統性影響因素主要包括如下幾個:
1)市場長期借款利率,這也是影響借款人提前還款行為的主要因素。當市場長期借款利率低于貸款利率時,借款人可以從市場借入資金提前還款,之后享受較低的長期借款利率,形成了提前還款的動機。因此,分析提前還款風險的重要環節即為估計未來長期借款利率的變動趨勢。但值得注意的是,中國住房抵押貸款的利率為浮動利率,與西方的固定利率有區別,因此利率對于中國消費信貸提起還款行為的影響可能較小。
2)季節因素,即由季節影響導致提前還款比率變化,如夏季為學生畢業的時期、天氣和稅收原因(征稅時期)。
3)時間因素,即在貸款發放后的一段特定時間內出現提前還款高峰,之后提前還款比率會下降。原因可能是具有提前還款意向的借款人需要一定時間來籌措資金以歸還貸款。
4)衰減效應。當市場長期借款利率首次下降時,會出現提前還款高峰,但當市場長期利率回升后又再次下降時,提前還款比率較前一次為低,此后不斷減少。相應的一種解釋是每次提前還款高峰都會將對利率變化敏感的借款人剔除出貸款組合(通過其提前還款的方式),剩下的借款人對利率變化相對不敏感。
非系統性影響因素較多。包括婚姻狀況、教育水平、退休狀況、性別、工齡等、收入狀況等。需要注意的是,西方國家由于資產證券化的使用,消費信貸的風險承擔者通過證券化不斷的擴大并分散,影響單個個體的非系統性因素的效果將會減弱,主要影響因素為系統性影響因素。因此,西方學者相關研究重點關注系統性因素對于消費信貸提前還款的影響。而中國商業銀行的消費信貸業務目前缺少證券化工具,商業銀行為風險的唯一承擔者,非系統性因素對于提前還款仍然重要。基于此,蔡明超和費一文(2007)在考察中國消費信貸提前還款風險時,將非系統性因素引入模型,回歸結果表明,收人、婚姻、工齡等因素將影響提前還款,并發現利率對于中國消費信貸提前還款的影響并不明顯。三、消費信貸提前還款風險相關研究
有關提前還款風險的研究眾多。其原因在于資產證券化發展迅速,相應發展出的一系列金融產品受眾廣泛,提前還款行為影響了基礎資產——貸款池的收益,進而影響相關所有資產的收益。相關利益方的需求導致了相應研究的發展。有關提前還款的研究,主要目的在于構造相應的提前還款比率函數,進而作為資產定價模型的基礎部分之一幫助定價。
Golub和Pohlman(1994)構造了一個基于公開數據的提前還款函數模型,其因變量為四個:季節因素、再融資利率、時間因素、衰減因素。數據來源為GNMA、FNMA和FHLMC三大住房抵押貸款機構的近3000萬個樣本。結果顯示此模型基本上與商業用模型區別不大,展現出較好的適用性,因而作者聲稱其為那些無力開發模型的中小金融機構提供了機會。
最近的研究有Tsai、Liao和Chiang(2009)的一個模型,其考慮了借款人的財務和非財務提前還款行為對于貸款資產的到期收益率、久期和凸度的影響。同時,他們分析了提前還款罰息和部分提前還款對于到期收益率、久期和凸度的影響,這一情況與傳統的完全提前還款相比更為復雜,結果也更不確定。
當確定提前還款比率模型后,就可以依據其計算出相應資產組合的收益率和久期,進而對資產進行定價,還可以根據其計算出相應的保險費率,作為其衍生產品的定價基礎,可以說,提前還款比率模型是一系列相關金融產品的定價基礎之一。
四、中國商業銀行消費信貸提前還款風險控制方法探討
中國商業銀行目前對于提前還款行為主要采取罰息的手段,但不同地區、不同銀行的規定不同。同時,部分銀行還有一些硬性規定,如一年內不得提前還款等。上文中提到中國的住房抵押貸款采用浮動利率,提前還款對商業銀行造成的利率損失并不明顯,而罰息這一工具實質為彌補利息損失,因此中國商業銀行采用罰息進行提前還款風險管理并不合適。
商業銀行控制提前還款風險,較為合適的方法還是建立提前還款比率模型,估計出提前還款比率隨時間的分布,進而調整相應的資產負債結構。注意到,中國商業銀行作為貸款提前還款風險的唯一承擔者,提前還款比率的影響因素較多,既包括季節、時間等系統性因素,還包括眾多非系統性因素,相應的模型也會更加復雜。建立模型,大量的數據積累是必需的,隨著中國個人信用記錄系統的建立和不斷完善,相應的貸款數據也會不斷增加,這將有利于提前還款模型的建立和發展。
參考文獻:
[1]BennettW.Golub,LawrencePohlman.MortgagePrepaymentsandanAnalysisoftheWhartonPrepaymentModel[J].Interfaces,1994,24(3):80-90.
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[3]蔡明超,費一文.商業銀行消費信貸中的提前償還風險影響因素與風險管理[J].金融研究,2007(7):25-35.
篇2
客戶信用評級是不同交易對象適用不同信用評級的方法。比如，對于公司客戶，主要分析客戶自身的還款能力和還款意愿；而對于銀行客戶，還要著重考慮銀行規模、其在金融市場的地位，以及與政府的關系和獲得政府支持的能力。信用風險組的工作人員即按照交易對象的類型分工。
公司客戶信用評級按照商業風險――財務風險――法律風險――定性分析――參考外部評級的層次展開。其中，商業銀行分析主要是考慮其公司內外經營情況。公司內部經營情況分析包括公司的運營情況、歷史演變、發展階段、競爭地位、操作風險、管理水平、所有權結構以及公司治理等。公司外部風險分析包括行業屬性、宏觀環境、監管環境。
財務風險分析主要包括集團關系、會計處理、以現金流為基礎的收入和各種比率、資本結構與財務流動性、趨勢分析。特別需要注意的是表外負債，如不用合并報表的子公司或分支機構的負債、對外擔保、金融衍生產品合約，以及其他或有負債；公司的套期保值政策；以及利息資本化、大額營業性租賃費用、融資租賃債務、收購、處置等其他特殊事件。
篇3
【關鍵詞】個人住房抵押貸款提前還款
一、住房消費貸款提前清償的影響因素
1998年我國停止住房分配政策之后,住房抵押貸款就成了城市居民購買房屋的主要方式,這是一種以所購買的房屋為抵押向銀行借款的住房信貸模式。在合同期限內當借款人擁有提前還貸能力時會選擇提前償還貸款,以減少不必要的利息負擔,即住房抵押貸款的提前還貸。造成提前還貸的因素是多方面的:借款人積蓄增加、其他投資收益減少、住房抵押貸款利率上升,另外還有轉讓房屋等其他的獲得提前還貸資本的可能。提前還貸的行為是房屋購買者作為理性人的經濟行為,它受到了以利率和貸款期限為主的各種經濟因素的影響。理性的提前還貸可以增加借款人的收益,對銀行及金融市場也有著重大的影響力,主要表現在以下幾個方面:首先,提前還貸的發生使得銀行的預期利息收入減少,從而帶來直接的經濟損失;再次,提前還貸增加了銀行的流動性風險,此外提前還貸現象還使得住房抵押貸款證券現金流不確定。現金流的確定正是解決住房抵押貸款證券的關鍵問題。
1、利率因素
(1)市場利率和原先貸款利率的利率差額(interest rates p read,I RS)。利率水平的不斷變化,會使在還款期間市場利率與初始的貸款利率產生一個利率差額,導致貸款的機會成本發生變化,這種變化又分為兩種情況:固定利率抵押貸款和浮動利率抵押貸款。在固定利率抵押貸款中,利率下降,當抵押貸款的市場利率明顯低于原先訂立的抵押貸款的合同利率時,貸款人就會考慮提前還貸,用更低的市場利率去獲得新的貸款。在可變利率抵押貸款的條件下,利率下降,借款成本會隨著浮動利率降低。由于理性人的預期是利率降低后不會持續走低,借款人為了減少利率支出,在利率降低后盡快還款。
(2)利率的變動軌跡。利率路徑見表1。在利率變動軌跡1中,大量提前償付發生在第一年底,到第三年底,相對第一年底發生的提前償付的量是極少的,這種現象被稱為“再融資歇火”(Refinancing Burnout);而利率變動軌跡2的提前償付大部分發生在第三年底。
2、房屋周轉率
(1)經濟因素。宏觀經濟的周期性變動也是影響住房抵押貸款提前償付行為的一個重要的因素。有關統計資料顯示,當經濟周期處于繁榮時期時,社會就業率上升,人們收入增加,對未來的良好預期使借款人對住房產生改舊換新的沖動,使得房屋周轉率上升,住房抵押貸款的提前償付也隨之上升;與此相反,當經濟周期處于蕭條時期時,住房抵押貸款的提前償付則顯得比較低迷。
(2)季節因素。美國的研究表明,抵押貸款的提前償付會表現出一定的季節性趨勢,在春季(從3月份開始)和夏季的提前償付率呈上升趨勢,該趨勢與一級住宅市場的活動有關。在這個市場中,住宅購買在春季增加,在夏季后期逐步達到高峰。在秋季和冬季住宅購買下降。這是因為很多美國人在夏季會隨著子女上大學的地點而發生遷移,因而會使得住房抵押貸款的提前支付率增大。在冬季,遷移率比較低,因此住房抵押貸款的提前支付率也較低。季節因素在中國的抵押貸款提前償還中表現的并不是很明顯。
3、抵押貸款的債齡
抵押貸款的期限同樣是影響提前償付的重要因素,美國的經驗表明,期限低于三年的抵押貸款提前償付率較低,隨著期限的增加提前償付表現出增長的趨勢。這是因為在較短的時間內一個家庭的經濟、生活環境發生大變動的可能性較小,提前還款的幾率較小。隨著抵押貸款期限的延長,一個家庭出現變動的可能性增大(如工作變動、收入增加、離婚等),就會發生自愿與非自愿的提前還款等行為。
二、住房抵押貸款提前還貸對商業銀行的影響
1、影響了銀行的資產負債結構
銀行的利差來源于資產負債期限結構的配對管理,資產減少會對利差來源產生影響,從而影響負債管理。銀行作為一個負債經營企業,資產負債的期限匹配程度直接影響著其資本營運狀況。借款人的提前還款行為,將使得其資產與負債之間的期限發生錯位,使原有的利率結構平衡喪失。如果沒有提前還款行為,銀行資產的期限與負債的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前還款行為,將破壞這種期限對等的狀態。銀行自身的資產與負債的期限不配,將使其暴露在流動性風險之下。
2、減少商業銀行的利息收入
存貸款業務是我國商業銀行的主要業務,獲取存貸差仍是我國商業銀行利潤的主要來源。個人住房抵押貸款有房產作抵押,同時又有保險公司保險,安全性較高,風險相對其他貸款項目較低,是銀行最優質的業務之一,也是銀行獲利的重要業務。
3、短期內造成巨額存貸差,回收資金閑置
提前還貸增加,會使銀行的累收速度超過累放速度。一方面,住房抵押貸款的不定期提前還款使大量的優質資產現金回籠,另一方面,銀行對沒有把握還貸的企業和項目“慎貸”,此消彼長,短期內會造成巨額存貸差。由于消費者提前還款時間不確定,銀行對提前還款的資金不能預先做好安排,造成回收資金積壓。銀行要重新選擇新的投資渠道使資金有效合理的運用,而資金閑置會導致信貸投放壓力增大,從而加大了銀行的經營風險。
4、服務成本未得到全部補償,增加經營成本
每發生一筆抵押貸款,銀行在審核貸款者信用、評估抵押物價值、簽訂抵押貸款合同、發放抵押貸款等環節都產生服務成本,這些成本通過抵押貸款利息得以補償,并分攤在整個還款期。若借款人突然提前還款,銀行等于白忙一場,付出的勞動只得到部分補償。此外,提前還貸也需要經過借款人提出申請、銀行受理并批準、變更借款合同、計算部分或全部提前償還等一些環節,這不可避免會導致銀行經營成本提高。由于提前還款行為的不確定性,使得銀行不能按照正常的貸款程序來處理,只能提供額外的人力來完成有關的各種操作,從而造成人工成本的增加。由上述分析可知,提前還款行為增加了銀行業務經營風險。為了維護自身經濟利益,銀行應緊跟消費者日益增長的需求步伐,采取有效措施,借鑒國外的方法,積極研究提前還款行為發生的機理和變化規律,統計有關提前還款的數據并建立相應的預測模型,以便進行對提前還款行為進行有效地預測和防范,減少風險。
三、加強住房抵押貸款提前還貸風險管理
1、掌握提前還貸行為規律,準確預測提前償付率
對提前還貸風險進行有效管理的前提是準確預測提前償付率,確定提前還貸導致的現金流量變化。需要全面分析影響提前還貸行為的各種因素及其作用機理,并運用累積的歷史數據建立提前還貸模型,量化各因素與提前還貸行為的關系。
1989年,Richard和Roll提出了一個主要針對固定利率住房抵押貸款的提前償付模型。在該模型中,影響提前償付率的因子有四個:再融資激勵(refinancing incentives)、季節(seasoning)、債齡(age)、衰竭效應(burnout)。將四個因素結合起來,由Richard和Roll的提前償付模型計算出的提前償付率為:
CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)
上式中,CPRt為第t個月的提前償付率,RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分別代表第t個月的再融資激勵因子、季節因子、債齡因子和衰竭效應因子。
2、構建抵押貸款提前還貸的數據庫
目前,我國對住房抵押貸款提前償還問題的研究還存在較大不足,一個重要的原因是實證研究所需數據的缺乏。由于住房抵押貸款在我國發展的時間不長,一些商業銀行對原始資料的集整理意識淡薄,有關貸款申請人個人信息的標準化資料比較收缺乏。同時,我國住房抵押貸款一級市場沒有經歷過不同宏觀經濟環境下的充分考驗,因此很難從市場上獲得以大的時間和空間跨度為基礎建立起來的大樣本的提前償還統計資料。
3、推出多樣化的住房抵押貸款方式
目前,我國主要實行可變利率等額還款這樣一種貸款方式,其貸款利率的調整也不是根據法定利率的變動而及時調整的,而是存在一定的時滯。由于借款人的還款能力有很大差別,使得單一的貸款方式已經遠遠不能滿足借款人多方面的需求,也就是說當前有相當數量的借款人每月計劃償還的現金流與其可用于償還貸款的收入流之間有很大的缺口,從而有可能導致包括提前還貸在內的各種風險的發生。為了適應不同借款人的市場需求,從而降低提前還貸風險,很有必要推出多種抵押貸款方式。
4、積極推進住房抵押貸款證券化
資產證券化作為管理銀行流動性風險和利率風險的有效工具,自1970年代在美國推出后發展極為迅猛,而最早也是最適合證券化的銀行資產是住房抵押貸款。據統計,目前美國有一半以上的住房抵押貸款進行了證券化處置,1999年MBS(資產支持證券)發行規模首次超越聯邦政府債券,成為美國第一大債券市場;2001年MBS余額占全部債務余額的22%,而國債僅占全部債務余額的16%。需要強調的是,住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉嫁風險,而在于及早收回資金,提高資產的流動性。而這一過程客觀上也對由長期資產與短期負債不匹配導致的利差風險和銀行價值波動進行了有效管理。當然,成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規律必須有較好的掌握,否則難以合理確定MBS的發行定價。
【參考文獻】
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[關鍵詞]個人住房按揭貸款 風險分析 商業銀行 平均收入
一、重慶市商業銀行個人住房按揭
1.定義：是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人在發放該項貸款時，借款人必須已交付規定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產權證未頒發且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責任保證，并承擔回購義務的一種貸款方式
2.借款人條件：具有完全民事行為能力的自然人，年齡不超過65周歲；具有城鎮常住戶口或有效居留身份；信用良好，有穩定的經濟收入，家庭其他成員共同參與償還貸款本息的，每月還款額不超過家庭月均收入的50%；與售房單位簽訂有真實、合法的購房合同；在我行開立個人結算賬戶，應有我行規定的首付款項。
3.業務特點和優勢：借款人購買第一套自用住房的，應有房屋全款20%以上的自有首付款，借款金額最高不超過所購房屋全款的80%。對借款人貸款購買第二套(含)以上房屋的，首付款比例不低于30%。借款期限最長不超過30年，借款期限加借款人年齡不超過65歲。房屋財產保險按照借款金額投保。借款期間可多次部分提前還款。貸款期滿一年，允許全部提前還款。免公證費、律師費。
4.借款利率：借款人申請購買房改房或第一套自用住房的，借款利率按照不低于人民銀行公布同期同檔次貸款利率下浮10%執行；購買商業用房、高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)房屋的，借款利率按照同期同檔次貸款利率及有關上浮規定執行。
5.還款方式：分為等額本息和等額本金兩種。
6.借款擔保：借款人須以所購房屋作抵押，并辦理抵押登記手續，在抵押期間，房屋兩證交我行保管。抵押登記費用由借款人承擔。
7.業務流程：借款人與售房單位簽訂《商品房買賣合同》，并支付首付款項；借款人填寫申請審批表，并向經辦行提交相關資料；經辦支行受理，對借款人提交的資料進行審查，審查合格的，借款人與經辦行簽訂《借款合同》，經辦行逐戶與售房單位簽訂《保證合同》，同時在房屋產權登記機關辦理房屋的抵押登記手續。借款人在經辦行指定的保險公司處辦理房屋財產保險；在辦理完畢抵押登記及保險手續后，經辦行發放貸款；借款人按月還本付息，全部貸款本息清償完畢，辦理房屋抵押登記注銷手續。
二、現狀
據筆者親身于重慶市商業銀行某支行實習期間，整理個人住房按揭貸款相關文件檔案，列下表：
XXX個人住房按揭貸款
按照銀監會的個人住房按揭貸款指引，個人按揭貸款的貸款額是個人每月按揭貸款的還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%比重。以一家月收入5000元為例，該家庭每月所能承擔的最大按揭還款金額為2500元，并且根據相關規定，該家庭第二套住房按揭貸款每月還款金額將與第一套住房按揭貸款每月還款金額進行累加，累積金額也不得超過該家庭收入的50%比重。另外，房屋首付款不得低于房屋總價的30%比重。
三、風險分析
借款人風險：2007年重慶市春季房屋交易會上，重慶市房屋平均價格為3100元/平米，居全國第27位；重慶市主城區職工平均工資：大渡口區 13629元；沙坪壩區 13438元；渝中區 13430元；江北區 12570元；九龍坡區 11518元；北碚區 11192元；南岸區 11118元；渝北區 10476元；巴南區 9684元。重慶市商業銀行個人住房按揭貸款利率為：政策性住房按揭貸款(一般為公積金貸款)：4.86%/年，商業性住房按揭貸款：6.12%/年。以一家3口購買兩居室一客廳80平米住房為例子，按照重慶市2007年房屋平均價格進行計算，20年期共計240個月，房屋的總價格為248000，而貸款人在交過最低首付30%共74400元吼應付金額總數為政策性貸款：342339.20元，商業性貸款：386086.40元，每月應還款為政策性貸款：1426.41元，商業性貸款：1608.69元。按照每月還款金額不得大于家庭收入的50%比重，該家庭的收入應該大于2826.82元，如果是商業性貸款的話，就應該大于3217.38元。
通過重慶市人均工資可以看出，僅有排名第一的金融業和第二的信息傳輸、計算機服務和軟件業能夠滿足住房按揭貸款條件。但是據筆者從重慶市商業銀行內部獲取的信息來看，個人住房按揭貸款人收入最低為3500元，最高為12000元，其真實程度存在一定水分。大大增加了借款人違約風險。
四、市場風險
(1)市場無序競爭。近年房地產市場供給充足，但價格居高不下使空房沉淀不少，當開發企業無法實現資金回籠時，會通過虛擬按揭套取銀行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風險。(2)市場供求關系的重大變化。市場供求關系發生重大變化，房地產價格大幅下降，業主愿意損失首付和已還款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購置低價房產，使銀行難以收回貸款，貸款損失風險增大。(3)利率變動風險。貸款期限內市場利率可能發生數輪波動，利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲利空間，利率下降，借款人以較低利率籌資并提前還貸，銀行會因其放貸不能獲得原定貸款利息回報而受損失。而且合同有關利率條款在利率管制時制訂，對利率市場化后可能形成風險缺乏前瞻性。
2007年，自從中央宣布重慶成為城鄉二元結構試驗區以來，重慶市住房價格平均上漲10%，民眾對房產市場投資欲望強烈，對住房價格預期相對較高。民眾已經將購買商品房當作一種重要的投資手段。然而事實上，火熱的房產市場背后存在巨大泡沫。據相關報道，一些宣稱已經爆滿的樓盤實際入住率不到到30%。銀行將大量資金用于個人住房按揭，而這些住房按揭款又大量用于住房操作，如果市場上出現大的波動，將會給銀行帶來極大的風險。
五、銀行經營風險
1.按揭貸款比例問題。按揭貸款比例越高，對借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人違約，銀行處分抵押房產所得扣除各項支出后，有可能不足以彌補銀行的支出。一般還款期越長，經濟可變因素就越多，抵押房產價值的變動就越難預料和把握，銀行需承擔的違約風險就越大。
2.流動性風險。按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款和企事業單位的短期存款，而住房按揭貸款的期限一般較長，這就產生了以短期資金負擔長期貸款的風險，并在一定程度上影響銀行對短期資金的有效利用。另方面，銀行對本行員工的績效考核是按照員工發放貸款的數額來決定的，并不取決于貸款的回收率。這就有可能導致員工幫助顧客利用各種手段達到貸款標準，比如虛假的工資證明等手段，導致了銀行的貸款風險的增加。
六、風險防范手段
2.加強貸前審查，在成本允許時，盡量細致。嚴格主體資格及信用審查，綜合評價申請人的素質、收入穩定性、還款第一來源及綜合還款能力等，確保業主信用良好，據不同客戶群體，采取靈活的信貸政策，幫助客戶合理地確定貸款金額、成數、期限。
2.防范整個簽約過程中的風險。在簽約時對開發商和購房人的資信證明材料原件進行審查，盡量不一次性把貸款付予開發商，盡量將回購條款具體化，加強可操作性。在簽約后介入項目全過程，掌握按揭貸款的實際用途和流向，“供樓”期間，了解購房人的經濟狀況，加強與開發商聯系，掌握其經營狀況，發現和確定“供樓”不能的情況后，及時要求開發商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮工程延期可能性，根據工程進度，分期投放貸款，專款專用。
3.加強住房按揭貸款的貸后管理工作和風險跟蹤訪問策略。在發展住房按揭貸款業務的過程中，必須適時建立“兩項制度”，即貸后對業主訪問制度和對業主跟蹤管理制度。在期房按揭中應落實專人加強對售房款的監控。了解按揭樓盤的配套建設、小區環境、市場價格的變動情況，加強對按揭項目的回訪。
4.確定合理的風險溢價、信貸額度及貸款成數。根據承擔的風險大小、市場供求、市場價格、利率及按揭比率，確定相應的風險溢價和信貸額度，提前預防風險的發生。采取實時防范措施，防止按揭違約帶來的提前償還風險，實現資金的預期利潤率，提高資金的運用效率。
5.制定完善的貸款信息管理控制體系，改變銀行信息被動局面。建立完善的借款人信用評價體系，改變逆選擇的局面。積極推動社會個人信用登記系統的建立，加強銀行內部的個人信用體系的建設，推動同業之間開展數據共享，最終建立全社會的個人信用登記系統。
6.在規范經營行為的同時，處理好風險防范與業務拓展創新的關系，完善按揭貸款管理制度和借款合同。不能將一些必須的手續簡化掉，合理設置風險控制指標，在風險和收益之間達成平衡；合同要明確小業主承擔的責任，按借款合同約定辦事。實施債權轉移辦法，明晰住房按揭貸款的法律性質后，可將損失的法律責任部分或全部轉移給另一個具備實力的經濟主體。無論在何時何地何種情況下，都必須客觀注視不良貸款的孽生。
七、結束語
總之，個人住房貸款的可持續發展對整個房地產業的可持續發展具有重大意義，要實現個人住房貸款的可持續發展，銀行一定要不斷完善各項管理制度，采取措施，規范操作，防范和控制經營風險，以保障信貸資產的安全性和資金的良性循環。
參考文獻：
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篇5
【案例描述】
【案例分析】
鄧某租賃了一棟房產，原計劃投資設立一家康復醫院，總投資2000萬元左右，因資金不足，向某銀行貸款100萬元，由張某、李某、吳某等3人擔保。該房產的所有權人有2人，由張某、劉某共有。鄧某租賃該房產時只與張某1人簽訂了租賃合同。協議簽訂后，鄧某對租賃房產做了必要的裝潢，已具備了基本開業經營的條件。
但是，鄧某沒有想到的是，由于房產共有權人劉某與張某之間產生矛盾，劉某以對此租賃行為不知情為由，阻撓鄧某醫院正常經營，并采取了封門、斷水、斷電等手段。鄧某無法開業經營，欠某銀行的貸款到期無力償還，擔保人則以鄧某有過錯為由拒絕承擔代償責任，由此產生合同糾紛。銀行將鄧某告上法庭，擔保人未到庭應訴。
審視本案，雖然庭審中原被告雙方沒有激烈的辯論過程，債權債務關系明確，但根據被告向法庭陳述事實時透露出的信息可以發現，銀行信貸人員對貸款難以收回有著不可推卸的責任：
一是貸款調查不到位，不能及時揭示風險。
根據銀監會“三個辦法一個指引”中《個人貸款管理暫行辦法》的規定，“貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調查職責，對個人貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，包括但不限于以下內容：借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；保證人擔保意愿、擔保能力或抵（質）押物價值及變現能力”。銀監會頒布的《商業銀行授信工作盡職指引》也規定，“商業銀行應酌情、主動向政府有關部門及社會中介機構索取相關資料，以驗證客戶提供材料的真實性，并作備案”。
顯然，本案中客戶經理并未對借款人經營項目的基本情況進行實質審核，從而導致對借款人還款來源和還款能力的錯誤評估。根據現行《物權法》規定不動產登記制，鄧某簽訂的瑕疵租賃協議是完全可以通過進一步驗證核實租賃房產的產權關系而發現的。
二是對保證人的調查不實，導致第二還款來源難以落實。
根據上述《個人貸款管理暫行辦法》的規定，貸款人應對保證人的擔保意愿和擔保能力進行調查核實，而《商業銀行授信工作盡職指引》也提出了“應對第二還款來源進行分析評價，確認保證人的保證主體資格和代償能力”的要求。本案中雖然有三個擔保人，但都沒有到庭應訴。據了解，其中兩個擔保人明顯沒有代償能力，還款意愿較差；另一個擔保人張某就是房產的所有權人之一，已經卷入與共有權人的侵權官司中，代償能力難以評估，貸款清收變得異常艱難。
三是貸款審查未盡職，第二道風險防線薄弱。
根據銀監會“三個辦法一個指引”的要求，“貸款審查應對貸款調查內容的合法性、合理性、準確性進行全面審查，重點關注調查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、抵（質）押比率、風險程度等”。而《商業銀行授信工作盡職指引》也明確了“商業銀行應對客戶的非財務因素進行分析評價”。本案中，貸款審查崗未能按照要求進行全面審查，忽視了對非財務因素的風險分析，未能及時揭示風險隱患。
本案庭審雖已結束，但本案透露的風險信息對信貸人員的從業行為仍具有很現實的教育意義和警示作用：
一是貸款調查必須深入、細致。客戶經理在受理客戶申請時，應對客戶投資項目的可行性進行充分論證。如本案中，客戶經理應該對借款人的租賃行為的有效性進行充分認證，對其租賃協議和租賃房產的產權關系進行仔細核對、延伸檢查，及時提醒借款人獲得所有產權人的書面確認，否則應拒絕貸款。
二是對擔保人償債能力和擔保意愿進行認真評估。在注重第一還款來源的同時，不僅要充分核實擔保人的擔保能力和擔保意愿，還應明確告知擔保人的擔保責任和后果。
三是加強貸款審查和貸款風險評價。信貸審查崗應對調查資料的完整性、準確性，貸款主體和用途的合法性、合規性，以及擔保相關情況等進行審查，分析、揭示借款人的財務風險、經營管理風險、市場風險、道德風險等。貸款風險評價應以分析借款人現金收入為基礎，采取定量和定性分析方法，全面、動態地進行貸款審查和風險評估，提出風險防范措施。
篇6
關鍵詞：商業銀行；住房貸款；風險；防范
1.我國商業銀行個人住房貸款的風險分析
當前經濟體制下，個人住房抵押貸款風險的存在和發生有其可能性和必然性，這主要由住房貸款性質、特點及市場環境所決定。國內商業銀行個人住房貸款風險主要源于信用風險、市場風險和操作風險，市場風險產生提前還款風險，而操作風險多來源于銀行內部。筆者重點從違約風險、提前還貸風險和操作風險三方面分析我國商業銀行個人住房貸款風險：
1.1違約還貸風險
違約貸款指借款人和銀行簽訂以住房為抵押取得貸款，且在規定時間未能還清貸款的行為。違約貸款風險亦稱信用風險，它伴隨貸款關系出現而生，貸款償還或發生違約沖銷壞賬而滅。對于特定貸款人都存在違約還款的可能性，因此從貸款發放至本息收回期間都應開展信用風險管理。
信用風險管理是商業銀行風險管理的主要組成板塊。商業銀行和借款人之間信息不對稱是產生違約還貸風險的根源，而其中信用制度的不完善是信用風險發生基礎條件。而此處信息不對稱多為內生性信息不對稱，一般借款人對自我信息清晰知曉，處于優勢地位，而商業銀行缺乏對借款人信息的充分掌握，屬弱勢方。當借款人借助信息優勢使銀行利益受損時，市場價格機制無法發揮職能，進而產生違約還貸風險，借貸雙方信息不對稱行為愈嚴重，信用風險越大，即使商業銀行單方面采取種種措施，也只能有效降低信用風險程度，卻不能避免和消除。
1.2提前還貸風險
提前還款風險多指借款人提前還款所造成損失的可能性。當市場利率低于貸款合同的利率時，借款方提前還貸情況時常發生，此類提前還款使銀行既承受利息的損失，又要承擔為該部分資金尋找投資渠道的成本。影響提前還貸風險因素有外生和內生因素。外生因素多指非自愿性提前還款，如房屋受自然災害影響，保險公司代為還款的情形；而內生因素包含利率和房價、貸款期限、經濟周期。個人住房貸款包含固定利率和浮動利率貸款，后者利息隨利率浮動而變化，尤其對貸款期限長的借款者價值波動較大；經濟繁榮時，個人住房貸款還款上升，而經濟蕭條時個人住房貸款的提前還款隨之低迷。
1.3操作風險
商業銀行個人住房貸款風險中的操作風險多源于銀行內部，違規操作是引發操作風險的重要因素。操作風險的產生和商業銀行自身貸款制度松弛程度有很大關系，當商業銀行貸款制度放寬時，操作風險較大；而當商業銀行制度管理上嚴格約束貸款，則操作風險會相應降低。由于國內商業銀行經營重業務輕管理，在業務導向激勵約束機制下，為提升業務量不惜違規降低貸款標準開展業務，或借助住房貸款違規辦理個人高風險業務。
2.我國商業銀行房貸風險防范對策
2.1 完善我國商業銀行內部借貸管理機制
加強房貸申請審查資格審查，該審查是風險防范的第一個關卡，可有效防范信用風險的發生。進行資格審查時，應以借款人現金收入為評估基礎，對其家庭收入、疾病預測等進行綜合分析；對貸款人借款金額、合法合理性進行全面審查，調查科側重借款人還款能力、信用清理、擔保情況；貸款人應規范審批流程，實現審查和貸款分離，確保貸款審批人員獨立授權審批貸款；貸款人應設置合理借款者收入償還機制，結合借款人收入、負債、日常支出等，確定科學的貸款期限和金額，保證借款人每期償還能力超過還款金額。
加強個人房貸抵押物的審查，抵押物作為商業銀行收款的第二來源，亦是銀行收款的最后憑證，但同時抵押物自身伴有的風險性，因此，加強對個人住房貸款抵押物的審查非常關鍵，越發嚴格的審查，越能為商業銀行降低貸款風險。抵押物審查中要對抵押物合法性強化審查；控制抵押率，以規避因抵押物市場價格變動帶來的金融風險；對未能如期還款履行擔保法的借款人，堅決拍賣其抵押房產。
2.2建立個人住房貸款風險預警系統
房地產是和國家宏觀經濟緊密聯系的領域，具有較高的市場和政策風險，為預防和規避風險，建立個人住房貸款風險預警系統非常關鍵。建立個人住房貸款風險預警機制能夠有效對國家政策、市場變化宏觀經濟指標進行分析，及早對房地產市場環境進行預測，繼而采取一系列措施規避潛在的風險和威脅降低損失。預警系統的建設是一項長期、復雜、高難度的工程，它包含風險預警數據庫、風險預警模型和快速反應和預控機制。其中風險預警數據庫可通過不同渠道和途徑收集全面、系統的資料和數據，為開發合理風險預警模型提供條件，風險預警模型中的參數綜合我國經濟實況、概率密度函數等確認；而快速反應和預控機制的建立能夠及時、迅速化解和消除潛在風險的威脅。
2.3建立并發展個人住房抵押貸款風險轉移機制和個人信用體系
房屋抵押貸款保險目的在于分散房屋毀壞的風險、借款人的信用風險和借款人的人參風險。國內個人住房抵押貸款保險種類單一，對各種風險沒有進行合理劃分。因此，可通過建立個人住房抵押貸款保險機制，嚴格劃分風險，并開發與之相關的保險產品，如財產險、失業險、人壽保險等；根據消費者收入情況開發不同種類保險，如對收入較低建立政策性抵押貸款保險，對收入高借款人提供商業性抵押貸款保險；加快個人房屋抵押貸款證券化進程，從根源上驅除商業銀行“存短貸長”的矛盾和與之帶來的風險。
建立科學、全面、系統的個人信用體系。嚴格按照借款人收入、信用等級、信用透支等綜合確定是否貸款或貸多少。首先完善國內個人信用評估制度，可從國外引進先進可靠的計量模型，將定量和定性相結合對借款人進行信用評估；同時加強全國范圍內思想道德宣傳和教育，強化誠信意識、守信意識，這對個人信用體系建設具有至關重要作用。（作者單位：長江大學經濟學院）
參考文獻
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篇7
為了規范集團公司及其所屬企業擔保及借款行為，嚴格控制對集團外企業提供擔保及借款，跟蹤了解被擔保方及借款方的財務狀況，對代償風險較高的擔保事項及時采取應對措施，規避、降低擔保及借款風險，筆者認為，集團母公司對子公司擔保及借款應采取了以下管控辦法：
一、嚴格界定提供擔保及借款企業的范圍
集團公司及其所屬企業不應允許對集團以外單位及個人提供擔保及借款。由于集團的子公司有全資、控股、參股等多種形式，如何掌握判斷“集團以外單位”，是個較復雜的問題。
筆者認為，可以采用集團合并報表范圍作為界定標準，對集團合并報表范圍以外的成員單位原則上不提供擔保及借款。
企業會計準則中關于合并財務報表的合并范圍的規定是應當以控制為基礎予以確定。控制，是指一個企業能夠決定另一個企業的財務和經營政策，并能據以從另一個企業的經營活動中獲取利益的權力。母公司直接或通過子公司間接擁有被投資單位半數以上的表決權，表明母公司能夠控制被投資單位，應當將該被投資單位認定為子公司，納入合并財務報表的合并范圍。但是，有證據表明母公司不能控制被投資單位的除外。以集團合并報表范圍為集團內企業界定標準，也就是以集團控制為標準，界定了集團公司及其所屬企業只對控制企業擔保的范圍。應嚴禁為不能控制的企業提供借款或擔保，切實防范借款或擔保風險，維護集團的利益。
二、采用擔保分級管理
借款企業首先應當爭取免擔保或由自身資產抵押擔保，其次可申請由上一級企業或集團內其他企業提供擔保，集團公司原則上只為滿足擔保條件的二級企業提供擔保。這樣采取分級擔保的辦法，有利于擔保企業對借款企業的管理和風險監控，同時分散擔保單位的擔保風險，降低了單個企業集中擔保的壓力。
三、明確提供擔保金額控制標準
母公司對子公司的經營風險按規定以出資額為限承擔有限責任，但是由于為子公司提供擔保履行還款責任時，而承擔了超出出資額的責任。因此，集團應當明確為子公司提供擔保金額的控制標準。
企業對外提供擔保總額不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產的50%；對單一企業的擔保原則不得超過該企業凈資產的10%。對公司制企業擔保一般應按持股比例與其他股東共同擔保，如提供全額擔保則要求其他股東按持股比例提供反擔保。
這里包括兩方面的內容，一方面是規定對外提供擔保不要超過自己的擔保能力，擔保總額不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產的50%的規定限制了企業可承擔的擔保范圍，如果真的發生對外擔保代償損失，本身還有50%的凈資產結余，不能因擔保造成更大的損失。對單一企業的擔保原則不得超過該企業凈資產的10%，集團公司母公司有很多子企業，而集團及所屬企業擔保能力有限，這樣的規定可以使集團母公司及所屬企業合理分配擔保資源，也降低擔保風險；另一方面，由于公司制企業包括控股或參股企業，對其擔保要考慮集團母公司的出資比例，按比例承擔風險和收益，不允許承擔一定比例收益而承擔全部或超過投資比例的風險，要按比例提供借款或擔保。
在實務中，很多債權人不同意一筆債權由兩個擔保人按比例擔保，如提供全額擔保則要求其他股東按持股比例提供反擔保。
四、明確提供擔保的審核標準
集團母公司應當明確提供擔保的審核標準，在提供擔保前，應當對借款企業經營情況、財務狀況和償債能力等進行風險分析，在審查借款企業的財務狀況、經營狀況和信用等情況，對有下列情形之一的可以不為其提供擔保：
（一）擔保單位發生擔保履約責任或形成重大損失的借款企業；
（二）存在債務違約或延期支付利息的事實，且仍處于繼續狀態；
（三）借款企業的資產負債率高于集團平均值或財務指標顯示償債存在較大風險（不得為資產負債率超過70%的企業提供債務擔保）；
（四）上年度審計報告被會計師事務所出具了否定意見或無法表示意見；
（五）在近兩年內有違反法律法規、違反集團管理制度或損害集團利益的行為；
（六）上年度管理建議書或內部審計部門認為企業在擔保及借款內部控制制度方面存在重大缺陷；
（七）存在影響持續經營的擔保訴訟以及仲裁等重大或有事項；
（八）未按要求辦理有效反擔保或反擔保能力不足。
五、規范集團公司擔保及借款的審批程序
（一）擔保及借款計劃的編制
集團二級企業在每年年底前（比如規定12月20日前）根據總體資金需求預算，向集團公司報送下一年度擔保及借款計劃（包括借款可行性分析報告），企業借款必須納入財務預算管理。
（二）擔保及借款計劃的審核
集團公司由財務部審核各企業擔保及借款計劃，會同有關職能部門進行分析和評價，其中集團公司批準的境內固定資產投資、資本運作項目由投資發展部進行投資風險分析和評價；涉及高科技、新技術項目由技術部門提出技術風險分析和評價；境外工程項目由國際合作部進行相關市場、運營風險分析和評價；法律部對有關法律風險進行分析和評價。通過對投資項目的戰略風險、運營與市場風險、法律風險、財務風險進行分析與評價，發揮了職能部門第一道防線作用。
對擔保人來說，風險大小主要取決于借款人償還貸款能力的大小，要對借款人的借款可行性分析報告進行詳細深入分析，評估其信譽和償債能力，預測擔保及借款風險。
（三）擔保及借款計劃的審批
在計劃審核基礎上匯總編制集團公司下一年度擔保及借款計劃建議文件，上報總經理辦公會審批，總經理辦公會通過后上報董事會審批。需要改變擔保及借款計劃的相關重要內容，包括延長期限或增加金額等，應重新辦理審批手續。
（四）擔保及借款計劃的辦理
借款企業應在簽訂擔保合同前20個工作日向擔保企業提交擔保申請、銀行要求擔保企業提供財務資料清單及借款合同、擔保合同及企業近期生產經營情況等材料。集團公司財務部負責具體辦理每項擔保業務，提出初審意見，報集團公司總會計師、總經理、董事長簽署意見后，辦理擔保手續。
六、借款企業應編制借款可行性分析報告
借款企業應編制借款可行性分析報告，包括下列內容：
（一）經營狀況，主要是企業近三年生產、銷售、效益情況和前景預測；
（二）行業及市場情況，主要是企業所在行業現狀、發展趨勢和存在的主要風險；企業產品市場占有份額及變動趨勢；企業上下游行業情況，原材料、產成品價格變化趨勢；
（三）財務狀況、經營成果及現金流量分析，主要是企業近三年財務狀況、資金結構、償債能力、盈利能力、營運能力、成長能力等財務指標及變動原因；現金流量的構成和變動情況；
（四）融資及信用狀況，主要是企業近三年在銀行的融資情況、或有負債；有無逃廢債、拖欠貸款本息等不良記錄；
（五）新增借款的還款來源、收益及對企業整體財務狀況、經營成果及現金流量的影響預期；
（六）境外工程承包項目還應分析業主付款及違約、境外經營地的社會環境和匯率風險以及對項目所簽署的合同、標書等文件，法律顧問出具的法律意見；
（七）固定資產投資、資本運作項目的長期借款擔保還應提供批準文件、可研報告、資金落實情況及還款能力專項分析報告；
（八）風險分析評價及為規避、減少風險擬采取的防控措施。
七、被擔保方提供反擔保并繳納擔保費
篇8
關鍵詞：財務風險；建材公司；防范措施
一、引言
由于國內外的國家政策與市場經濟環境有很大區別，國外關于建材企業財務風險的研究不能很好的應用于國內建材公司財務風險的防控；國內關于企業財務風險的研究大多集中于金融企業及大型制造企業，針對于中小型建材公司財務風險研究相對較少，不能為中小型建材企業進行財務風險管理提供可靠依據，進行中小企業財務風險研究變得尤為重要。
二、理論與方法
1.理論依據
本文根據公司在經營過程所涉及的環節將財務風險分為籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險。籌資風險是公司在經營活動過程中由于借款不能及時償還本息、自有資金收益效益低等引起的財務風險；投資風險是指公司為獲得一定收益對內或對外進行的投資，投入資本嚴重低于或近似于所獲得的收益導致的風險；經營風險貫穿于公司的整個經營過程。主要有采購成本過高風險、存貨存積風險、銷售風險、應收賬款變現能力弱等風險；收益分配風險是公司的收益水平下降或收益分配不合理導致公司償債能力下降等因素導致公司的財務危機。
2.研究方法
文獻資料法。通過圖書館資源及網上搜索相關資料，了解財務風險的相關理論知識。為分析JH建材公司的務風險提供理論基礎。
調查問卷法。選定JH建材公司，對其進項調查問卷的方式了解企業的狀況及企業管理人員對財務風險的態度。
案例分析法。通過收集JH建材公司的資料，根據資料通過風險分析方法分析公司所存在的財務風險，并根據分析的結果提出相關建議。
三、JH公司現狀
1.內部管理現狀
JH建材公司根據自身行業特點，設立財務主管1人，負責公司的財務會計工作，編制各項工作計劃，審查相關會計資料。根據經營活動過程中所涉及的財務活動，設立不同的會計工作崗位，分別負責公司不同的財務工作。在對JH建材公司財務部門崗位設置分析中發現，公司缺少風險管理人員。如：財務預算人員，內部審計人員，風險分析人員等。公司的職務職責劃分中出現嚴重的一人多職的情況，導致公司自我監控能力下降，影響公司財務信息的真實性，從而阻礙公司的發展。
根據調查結果結合財務部門人員設置情況調查分析，發現公司的人員配置不夠合理，財務風險管理沒有得到嚴格的執行，財務管理存在多種缺陷。公司員工的工作效率不高，財務工作出現錯誤，員工的歸屬感不強，自我監控能力下降，財務風險管理不到位，執行力度不足，最終可能會導致公司面臨嚴重的財務風險危機。
2.財務報表現狀
公司負債增長速度比較快，其中公司的流動負債占總負債的比例很大，是因為公司近幾年規模的不斷擴大，借入了大量的銀行貸款和民間借貸。民間借貸期限較短，且公司需要承擔很大的利息負擔，銀行借款又有很大的強制性。當借款到期時，大量的負債會給公司帶來嚴重的還款壓力，一旦公司的還款能力降低，債務凍結會給公司的生產經營帶來很大的沖擊。
公司為銷售產品花費的成本費用較高，一方面是因為公司為擴大生產規模借入大量存款，因為利息支出過多導致財務費用過高，另一方面因引入新的產品采購人員議價能力較差導致成本過高，以及貨物管理人員不足導致貨物盤虧現象嚴重。同時受現行經濟環境的影響，銷售情況低于預期水平，形成了存貨積壓，為增加貨物的成本，為增加貨物的銷售，公司就會給客戶提供大量的優惠措施，此舉就會減少公司的預期收益。
公司應收賬款收賬期較長，并且應收賬款周轉率呈現出下降的趨勢，這會導致公司增加產生應收賬款壞賬的可能性，說明JH建材公司在銷售收款環節沒有控制好應收賬款的比例，對應收賬款的賬齡分析和壞賬管理缺乏有效的方法。應收賬款的周轉過慢以及公司的大量借款會導致公司的經營資金緊張，公司為保證其他資產的可能會借入新的債務來償還即將到期的負債，如果這種惡性循環不斷進行，就用引發公司的籌資風險和經營風險。公司存貨周轉速度慢，說明公司的存貨銷售狀況不夠好，可能是市場被擠占的原因，這會導致公司的盈利能力下降，進而影響公司的短期償債能力。
公司沒有明確的收益分配政策，利潤的分配情況主要由投資人根據公司的利潤情況，不是根據公司的資本結構及公司對資金的需求來確定，會導致公司需要采用大量的外部籌資，增加公司的籌資成本。公司會計確認基礎采用權責發生制，公司在確認利潤時包含了應收賬款的存在，以此為基礎確認利潤會虛增公司的實際收益，進行分配收益會造成公司現金短缺，后續經營資金不足。
四、JH公司改進措施
1.內部管理改進措施
增加公司財務預算人員、內部審計人員、財務風險分析人員以及倉庫管理人員等，豐富公司內部財務崗位設置。在招聘新員工進入公司時，對員工進行公司文化及工作崗位知識的培訓，讓員工能更快更好的適應工作崗位。定期對財務人員進行財務風險知識考核，讓公司員工提高自身財務風險防范能力，在職能范圍內嚴格執行企業財務風險管理制度，使員工能主動參與到企業風險管理活動中。對公司的財務風險管理人員進行明確的職責分工，明確落實員工職責。建立實施獎懲、晉升和淘汰的人事管理制度，提高員工的工作效率及工作積極性。明確劃分員工的工作職責與權限，形成相互監督機制，提高員工的工作質量。定期組織公司的文化活動，提高每個員工對公司的參與力，增強員工的歸屬感，增加公司凝聚力。
2.財務報表改進措施
公司在未來應建立明確的目標資本結構，調整公司籌資結構，根據公司未來的發展方向及資金需求情況確定收益分配政策。在計算公司收益時，可以引入通貨膨脹等新的會計學研究成果。公司增加長期負債的比重，為公司未來的發展贏得更多的時間，增加外部投資者投資以及公司自有資金投資，增加權益負債的比例，使公司有足夠的資金用于生產經營。建立財務預算體系，加強公司的資金預算管理，構建公司的現金流量預警系統，監控公司的現金流量情況，當公司現金過多時可增加投資，減少公司的機會成本，現金多少時可進行籌資，防止現金流斷裂給公司帶來的風險。
科學的進行投資工作，在進行投資之前，決策者應對投資項目進行可行性分析，對市場情況進行周密的調查，做好詳細的投資項目計劃書，減少決策失誤帶來的損失，做好現金預算，避免在投資項目實施過程中因資金不足導致投資目無法繼續實施給公司帶來風險。
由于本公司主要從事于建材銷售，這類行業通常回款時間較長，一般對建材企業的預付賬款比例相對較低，由于當前市場經濟形勢的惡化，公司為減少收不回賬款的可能性，應提高預付款的比例。建立客戶信用狀況表，貨物發出之后，隨時關注購貨方的信用情況、償債能力以及對方企業金額較大的經營事項變動情況，對客戶的信用評價及時作出調整。建立應收賬款壞賬計提表，將應收賬款按賬齡劃分管理。建立應收賬款催收政策，對應收賬款時間較短的可為購買者提供現金折扣政策，引導客戶提前還款。對應收賬款時間較長的，公司要調查客戶拖欠還款的原因，及時向對方相關負責人進行催討，必要時還可以雇傭專門的人員對應收賬款進行催討，減少公司產生壞賬。
五、結論
本文通過對JH建材公司的經營現狀進行分析得出以下結論：目前我國關于中小企業的財務風險的理論與實踐研究相對較少，尤其是建材企業，對財務風險認識嚴重不足。對JH建材公司的經營現狀進行財務風 險分析，根據JH建材公司存在的財務風險，本文提出了相關財務風險管理措施，以此完善JH建材公司的風險管理體系，減少公司發生財務風險的可能性，實現公司健康可持續發展。
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篇9
關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施
1住房抵押貸款存在的風險
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：
1.1違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
1.3經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
2住房抵押貸款風險防范
針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。
2.1違約風險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動性風險的控制
住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬；公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。
2.3經濟周期風險的控制
房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押
貸款風險預警系統，防范市場和政策風險。一是建立風險預警的數據庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。
2.4利率風險的控制
針對利率變動帶來的風險，銀行可以采取以下措施：一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
3結論
住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正確處理好業務發展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。
參考文獻
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篇10
【論文關鍵詞】 公積金貸款 準備金提取 風險管理
前言：
住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一，當前對其準備金的金額總數是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見。可想而知這些問題處理的妥善與否直接關系著貸款風險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風險和其機構當前擁有的風險管理的系統問題考慮，分析研究合理的準備金提取的辦法，從而找到貸款風險管理的相應策略和辦法。
1. 住房公積金業務發展狀況及風險分析
1.1住房公積金當前發展情況
自1992年以來，住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來，不僅深受廣大城鎮職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展，其風險也不斷加大。
1.2住房公積金個人住房貸款風險分析
《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規形成的損失及具體操作人員工作失誤產生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統需要做的，需要面對的問題。
第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發放貸款的人員不可能像商業性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經濟的發展和企業用工制度的發展，職工的工作調動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質量。
可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質量的提高，那么這就需要相應的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。
第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構來說是不能對貸款的具體內容予以說明和控制的。
第三，住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作，貸款業務單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種，以分散風險。房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險，房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。他的產生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內什么都不會發生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內發生了。正是因為整個系統存在這樣的不穩定的發生危險的概率，所以對于將要發生的風險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統存在的風險沒有比較合適的辦法進行防范。
第四，很多不能夠預見的災害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。
2. 住房公積金個人住房貸款風險管理的研究分析
現在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴格的審查，做好貸款之后的全面資產管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統的完善的風險管理制度，對于個人貸款方面風險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現在下面兩個地方。
2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度
根據《條例》的規定，住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體，承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種，沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規定計提。《指引》規定貸款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備，應按季計提，其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型（如行業等）貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。
2.2缺乏完善、統一的風險管理體系
要研究住房公積金個人住房貸款風險，首先應識別貸款風險，新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善，放出去的貸款沒有相金融機構那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統一的資金鏈條，這樣假設某個地方出現大型的風險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區即便不能有效統一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規避貸款管理的風險。
3. 住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析
住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言，目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元，數額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數的確定，需要經過大量的考察、論證以及準確的計量，不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。為保障住房公積金繳存人的合法權益，建議目前貸款風險準備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達到抵抗風險的目的。
3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準備提取及核銷管理機制
建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法，發現那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風險的一種必要的手段，在規定的程序審批之后，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準備金進行核銷，而且要對那些已經核銷的壞賬保留追求索賠權利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統內部風險的解除，也可以為利益的回收繼續努力。
3.2研究貸款逾期風險管理的指標體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制
針對借款人、開發商以及不同房屋物性的各種風險源，通過對住房公積金貸款數據的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產市值與貸款余額的綜合成數、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標，從中把握住與風險相關的內外部因素，將數據轉化為對業務風險的正確描述，正確評估住房公積金貸款的資產安全性，并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據，建立起系統化、科學化的貸款風險防范預警體系。