房產(chǎn)銷售建議范文

導語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)銷售建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

天津已試運行，北京市房管局領(lǐng)導表示，尤其希望建立購房合同連機打印，以規(guī)范市場

本報訊　（記者吳海花）記者近日了解到，為杜絕開發(fā)商進行無證售房、一房多售、房屋面積“缺斤短兩”等違規(guī)開發(fā)和銷售的現(xiàn)象，天津市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已試運行。目前已建成商品房銷售動態(tài)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)商品房銷售許可網(wǎng)上審批、年檢和網(wǎng)上銷售，開通信息查詢、預訂、簽約和合同管理等。

對此，北京市房管局的相關(guān)領(lǐng)導向記者表示，他們了也有意將啟動網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)監(jiān)控房屋市場，尤其是希望啟用購房合同的連機打印系統(tǒng)。即開發(fā)商售出一套房，和購房者簽訂合同時，市房管局能及時獲悉開發(fā)商的銷售信息。

對于北京房地產(chǎn)市場意欲啟動合同聯(lián)機打印，很多購房者都表示支持，大部分開發(fā)商也贊成，他們認為這樣更能規(guī)范市場。但有一些開發(fā)商則表示，聯(lián)機打印合同方式賣房會有一種原先銷售是“做賊”的感覺，而且銷售的一舉一動都處于“監(jiān)視”之下，擔心自己的商業(yè)機密被競爭對手獲取。

篇2

房價下跌進行時

無論對中國還是對世界來說，2011年都是轉(zhuǎn)折的一年。在經(jīng)歷了2008年的暴跌、2009年的反彈和2010年的繼續(xù)上漲之后，2011年對資本市場來說是一個由盛轉(zhuǎn)衰的一年。而對已經(jīng)經(jīng)歷了黃金十年的房產(chǎn)市場來說，則顯得格外寒冷。可以說，在2009年開始的4萬億元經(jīng)濟刺激計劃，吹起了房地產(chǎn)最高峰的泡沫之后，終于引起了政府的高度重視，在整體收緊貨幣政策的前提下房地產(chǎn)成了打擊重點，而這次打擊是前所未有的組合拳。

也就是這一組組合拳，打破了中國房產(chǎn)十年來只漲不跌的財富神話，一些房產(chǎn)著名企業(yè)和大佬，甚至落入了岌岌可危的境地。以全國房價領(lǐng)頭羊北京為例，根據(jù)初步數(shù)據(jù)，2012年初的房價同比下降20.2%，一些較遠區(qū)域例如通州下降超過30%以上。新年以來，全國各地的成交量更是慘不忍睹，房產(chǎn)公司紛紛打折甩賣或者是整體項目出售自救。

房價下跌的最主要原因在于房產(chǎn)商資金鏈面臨斷裂風險，其背后最大推手是政府房產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策兩大因素。中國房產(chǎn)商本身的經(jīng)營是一種高負債經(jīng)營模式，在上游需要大量的借款資金來支撐房產(chǎn)開發(fā)，同時下游通過房產(chǎn)銷售套現(xiàn)。以往由于房產(chǎn)銷售十分火暴，因此房產(chǎn)商可以擴大財務(wù)杠桿融資，借款拿地囤地牟取暴利。

貨幣緊縮政策直接影響了整體經(jīng)濟環(huán)境，特別是銀行信貸資金的投放。銀行信貸資金市場上極其緊張，導致例如SIBOR、銀承貼現(xiàn)利率等指標不斷高升，因此指望傳統(tǒng)的銀行開發(fā)貸款，幾乎不可能。另一種傳統(tǒng)的途徑，房產(chǎn)抵押貸款，在2011年后期也由于銀行資金緊張幾乎被各大行以無額度的名義叫停，哪怕有房產(chǎn)證的房產(chǎn)商也無法用這種傳統(tǒng)方法貸到錢。從另一方面來看，其實有很多企業(yè)以各種名義從銀行貸款，最后都通過借款形式高息融給房產(chǎn)公司，但由于銀根緊縮也被收回。

本來民間融資也是房產(chǎn)商的一種重要方式，即使利息高昂，但最近民間融資案件不斷，嚴重影響了民間融資能力。因此可以說從傳統(tǒng)的銀行和民間兩個方面，房產(chǎn)商都得不到資金支持。

這次調(diào)控之所以能真正動搖房價，在于強有力的政府房產(chǎn)調(diào)控措施。最厲害的措施有兩個，分別是房產(chǎn)限購令和嚴控房地產(chǎn)信托。

房產(chǎn)限購令，可以說是徹底的行政命令，也是殺傷力最強的招數(shù)。之前每次國家調(diào)控，往往是在信貸上進行控制，例如不向第三套住房購買者發(fā)放貸款。但事實上，中國的房產(chǎn)投資客，10年來早已完成了原始資本積累，具備了用現(xiàn)金一次性購買一套甚至多套房產(chǎn)的能力，以往的貸款限制對其幾乎沒有影響。但是直接禁止購買房產(chǎn)就對這批最有消費能力的房產(chǎn)投資者造成沉重打擊。特別是對于那些專門做精品樓盤，面向豪客的開發(fā)商例如綠城來說就是致命一擊，直接導致銷售業(yè)績急劇下降，資金周轉(zhuǎn)困難。這幾乎就等于堵住了很多一線開發(fā)商的銷售門路，而只有那些小戶型面向剛需的開發(fā)商受影響略小。

從去年7月開始的嚴控房地產(chǎn)信托，可以說是把房產(chǎn)公司最主要一條生路堵死了。國家通過銀監(jiān)會對信托公司進行窗口指導，一月內(nèi)連續(xù)叫停了15家大型信托公司的房地產(chǎn)信托項目，并且從嚴審批，導致市面上房地產(chǎn)信托項目銳減。自從銀行不放貸后，這種高息融資的方式已經(jīng)成了房產(chǎn)商的生命線，生命線的切斷，讓房產(chǎn)商立刻資金見襟。同時國家在股市上對于房地產(chǎn)公司融資也有嚴格控制。可以說，正是國家調(diào)控政策，不僅切斷了資金鏈的生命線，而且還大大影響了銷售情況，房產(chǎn)商不得已走上了降價促銷這條路子以求生存。

房地產(chǎn)市場的2012

根據(jù)各方面信息判斷，2012年有可能才是真正的房地產(chǎn)市場冬天來臨，而且是刺骨的嚴寒。

樓市調(diào)控政策不會放松 一個明顯的信號，有幾個地方政府采取了試探性措施，試圖從局部放松房產(chǎn)調(diào)控政策，都立即招致中央的質(zhì)疑和否定。另外，中央政府目前所有的方針措施，都是繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)固調(diào)控的階段性結(jié)果，同時將資金重點引導去進行保障房建設(shè)而不是發(fā)展商品房。因為保障房建設(shè)即關(guān)系到民生民意，也可以部分拉動經(jīng)濟增長。

換屆前后將保持政策延續(xù)性 今年中國面臨著十年一次的換屆選舉，這是國家的頭等大事，而且要在年末才能明了。有充分理由相信，如果不出意外，現(xiàn)在政府班子不會在換屆前放松政策，同時，新的政府班子出來，肯定會對政策有一定的延續(xù)性。因為房價下跌符合民意，因此就算重新有大的調(diào)整，估計也要等到2013年年中。

房地產(chǎn)商資金鏈斷裂可能隨時爆發(fā) 無論是銀行貸款還是信托貸款，依然對房產(chǎn)商是收緊口子的今年和明年，房產(chǎn)商還要面臨著更大的資金壓力：巨額信托貸款到期兌付。根據(jù)統(tǒng)計，2012年，房地產(chǎn)信托貸款到期兌付約為2500億元，2013年約為3000億元。作為借款方的房地產(chǎn)商，要在目前如此艱難的環(huán)境下，籌集那么大筆資金，困難很大。而信托貸款，不僅利息高，限制條件也更加苛刻，違約后果非常嚴重。目前房地產(chǎn)信托，典型的貸款風險保障中，除了傳統(tǒng)的抵押、擔保外，還有直接控股對方公司，簽訂降價條款，要求母公司提供擔保等多種厲害手段，如果因為資金困難而違約，信托公司可以非常低的價格甩賣其公司整體資產(chǎn)來保證自己的利益。由于2012和2013年信托集中到期，信托公司為了維護自己的聲譽，必然會竭盡全力達成按期兌付，可能動用的手段就是以自有資金墊付投資者收益，按約定還本付息，之后快速低價甩賣資產(chǎn)，達到快速收回墊付資金的目的。這對于這批房地產(chǎn)信托投資者來說，影響不大，因為信托公司是全力保證客戶利益，但是對于融資方的房產(chǎn)商來說無疑就是核爆炸，有嚴重的沖擊波效應。可以想象，如果一個地塊的項目遭到打3折甚至2折的甩賣，周圍地塊不跌才怪。

買房要講策略

對剛需投資者來說，2012年可能代表著機會多多，提供了一個廉價購買的好時機。剛需購房者一般挑選的時間不能拖得太久，建議要精心挑選房源。一般經(jīng)驗，如果房產(chǎn)處于下跌勢，周邊地區(qū)跌幅較大，一手房跌幅比二手房大。不排除有房產(chǎn)商為了盡快收回資金而一次性血本價拋售。如果遇到這種房源，而且滿足學區(qū)、交通（例如地鐵）等配套硬設(shè)施的要求，可以考慮買入，而且建議優(yōu)先買入一手房，因為總體無論稅費還是降價幅度都是比較劃算的。

篇3

投資澳洲房產(chǎn)不同于國內(nèi)，手續(xù)會更加復雜一些，但由于澳洲房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常成熟，因此其交易過程也已經(jīng)非常規(guī)范，使得“不出國也可投資”成為現(xiàn)實。

家住上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)的夏喜環(huán)在澳洲投資了兩套房產(chǎn)，都是在國內(nèi)完成的。他告訴記者：“我在投資澳洲房產(chǎn)過程中并沒有直接到澳洲去，所有手續(xù)都是在國內(nèi)辦的，比如簽買賣合同，直接委托澳洲的律師跟對方開發(fā)商簽的。”這些手續(xù)包括選房、支付定金、簽訂合同、支付首筆款項、申請貸款、支付尾款以及收房等，都在國內(nèi)完成。

考慮到日后管理自己無法親歷親為，夏喜環(huán)在選擇合作機構(gòu)的時候非常小心，最后他選擇了在國內(nèi)一直從事澳洲房產(chǎn)銷售的公司。目前，他投資在墨爾本的那套房產(chǎn)已經(jīng)交付，也已經(jīng)委托這家公司成功租出。

當然，投資澳洲房產(chǎn)同樣也要面臨投資成本問題，因此夏喜環(huán)建議提前準備一些資金，以應付稅費開支。他繳納的費用主要包括印花稅、律師費等，其中印花稅支出金額較大，總數(shù)加起來約占房價的4%左右。如果把其他稅費如律師費、市容建設(shè)費用等全都加上，接近總房價的4.8%。不過他提醒說，因為有些州的印花稅最高征收標準可達到5.5%，因此這會直接導致投資成本上升，超過6%。

利用銀行資金輕松投資

夏喜環(huán)之前做過品牌電視維修總，經(jīng)營過辦公耗材，現(xiàn)在從事家用凈水設(shè)備生產(chǎn)和銷售，有著豐富的公司管理經(jīng)驗。因此當他決定投資海外房產(chǎn)的時候，他首先想到的就是能不能申請房貸。在最近兩年，他接連投資了兩套澳洲房產(chǎn)，一套位于布里斯班市，一套位于墨爾本市，總價值約600萬元人民幣，但他總共就掏了180萬元，其余的全部申請按揭貸款。

篇4

一、開發(fā)企業(yè)對當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見和建議

1、整體宣傳力度不夠，城市知名度不高。我市房地產(chǎn)業(yè)的整體包裝和廣告宣傳不夠，城市知名度低；旅游氛圍不濃厚；海陽網(wǎng)站建設(shè)規(guī)模小，設(shè)計不新穎，未能展示城市的最靚點。

建議政府加強對外宣傳，強化城市品牌效應，樹立城市形象，由政府、社會、企業(yè)共同合力打造房地產(chǎn)賣點。牽頭成立房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會或商會，發(fā)揮輿論宣傳、銷售價格、房產(chǎn)推介等整體導向作用，整合資源，整體包裝，通過到外地設(shè)立銷售中心、到重點目標城市設(shè)點推銷、聘請大型中介公司集中銷售等形式，加大海陽房地產(chǎn)的推介力度，拉動房地產(chǎn)的銷售；通過國家級電視媒體廣告宣傳和外地城市設(shè)立海邊、路邊、公共場所廣告等形式，打出海陽房地產(chǎn)品牌和知名度；同時加強網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)宣傳平臺建設(shè)，全方位宣傳、展示城市形象。

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位。水、電、有線電視、通訊、供暖、燃氣設(shè)施不配套。我市在度假區(qū)開發(fā)的樓盤污水接口和雨水管線不足，導致污水排放困難。有的樓盤無污水排放接口，沒有雨水管線；已有的排放接口和管線也能力不夠，已影響到污水的排放，隨著居住戶的曾加，問題將更加嚴重；廣電部門有線電視線纜不到位，電視無法收看；網(wǎng)通電話、寬帶接入不到位；暖氣、燃氣、自來水碰頭困難等。建議政府加大已建成區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)應超前規(guī)劃。希望各部門通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)建設(shè)配套。

3、社區(qū)建設(shè)不完善，物業(yè)管理不配套。度假區(qū)海邊樓盤住宅區(qū)無統(tǒng)一的社區(qū)管理（居委會），附近無學校、醫(yī)院、商場、休閑娛樂等公共服務(wù)設(shè)施，購房人無法落戶，就醫(yī)、子女入托入學、購物和休閑娛樂不便。有關(guān)水、電、暖、燃氣等專業(yè)公司不能按物業(yè)管理條例的要求直接管理到戶，給物業(yè)管理帶來極大不便，增加了開發(fā)商的負擔。隨著高層住宅建設(shè)的增多，公安消防部門的高層住宅消防能力問題也日漸突出，如水壓達不到高層要求等，高層住宅的消防能力建設(shè)亟待加強。建議政府加快城市社區(qū)（居委會）建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃學校、醫(yī)院、商場、停車場、餐飲娛樂等公共活動場所和附屬服務(wù)設(shè)施，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學等方面提供方便。加強老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，由專業(yè)物業(yè)公司提供各種規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

4、各種行政事業(yè)性收費項目多、標準高，土地拍賣時公共配套的約定有的不兌現(xiàn)或不能按時兌現(xiàn)，軟環(huán)境建設(shè)需進一步加強。政府收取的配套費、人防費標準過高，如青島市已停止收取人防費，我市仍按50元/平方米標準收取；重復收取硬化、燃氣配套費；各種保證金完工后返還不及時或不返還，返還標準不明確。建議政府減少各類收費項目，降低收費標準，明確各種保證金標準，及時返還各種保證金。進一步加強軟環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化辦事程序，簡化手續(xù)、環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

5、開發(fā)企業(yè)融資困難，房貸融資和購房入戶手續(xù)繁瑣。銀行房地產(chǎn)信貸準入條件過高，房地產(chǎn)開發(fā)信貸種類少，手續(xù)煩瑣，融資困難；境外人士購房手續(xù)繁瑣，如要求購房人提供收入、國籍、婚姻情況證明和海陽本地擔保人等，比上海等大城市手續(xù)繁瑣。建議政府進一步加大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度，減化房地產(chǎn)融資和域外人員購房手續(xù)，為外地消費者購房提供方便。

6、工業(yè)項目捆綁房地產(chǎn)項目和新農(nóng)村建設(shè)對房地產(chǎn)市場沖擊大。引進工業(yè)項目捆綁的房地產(chǎn)項目和城區(qū)結(jié)合部及周邊農(nóng)村房產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)銷售市場沖擊很大，影響了開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售。建議政府進一步規(guī)范和加強管理。

7、旅游度假區(qū)景點建設(shè)及周邊環(huán)境治理需進一步加強。如景觀帶中的主題雕塑小品、觀海平臺的亮化等工程，需進一步加快建設(shè)，以改變旅游度假區(qū)景點單一，人氣不足的現(xiàn)狀。另外，造紙廠污水排放造成的異味及海邊沙灘垃圾雜物嚴重影響景觀。建議政府加快旅游景點建設(shè)，強化景區(qū)環(huán)境整治，加強旅游業(yè)的宣傳營銷，以旅游帶動人氣；同時加大招商引資力度，以招商帶動城市居住人口，吸引更多的域內(nèi)外人士到市區(qū)購房居住。

8、以經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)，刺激、帶動住房消費。建議市政府在老城區(qū)和海陽工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房，刺激和帶動城市住房銷售。

二、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施

1、進一步加大城市形象的推介宣傳。宣傳部牽頭，結(jié)合亞沙會的宣傳，整合海陽旅游、房產(chǎn)業(yè)的宣傳包裝，在央視和省電視臺進行城市整體形象的宣傳；旅游局牽頭制作宣傳片和宣傳資料，在省級以上媒體宣傳、推廣海陽旅游業(yè)；政府牽頭，利用廣播電視、報刊等媒體和大中城市電子屏、主要交通路段站牌、鐵路動車組、飛行航班廣告等形式，進一步強化城市品牌宣傳，樹立城市對外形象。

2、進一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。規(guī)劃建設(shè)局牽頭，環(huán)保、自來水、供暖、燃氣管理、廣播電視、電信等部門要通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)的配套建設(shè)，并牽頭土地、區(qū)劃辦、衛(wèi)生、教育體育等部門，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)和學校、醫(yī)院、商場、停車場、餐飲娛樂等附屬服務(wù)設(shè)施的建設(shè)超前規(guī)劃，統(tǒng)籌安排；民政、公安部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道應加快城市社區(qū)和居委會的建設(shè)，新開發(fā)建設(shè)的樓盤小區(qū)，應及時成立社區(qū)，設(shè)立居委會，配備專門的辦事人員，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學等方面提供方便；房管部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道要加強老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，按照物業(yè)管理條例的要求，落實各項物業(yè)服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)的供水、用電、供暖、燃氣等服務(wù)，各專業(yè)公司在房屋開發(fā)時，要直接與開發(fā)商簽定合同，管理到戶；環(huán)保局要加強對造紙廠等污染企業(yè)的排污控制、管理和污染治理，特別是抓好東村河生態(tài)的修復，不斷改善生態(tài)環(huán)境面貌；公安消防部門要加強高層住宅的消防能力建設(shè)，會同規(guī)劃建設(shè)局，在高層住宅的規(guī)劃、設(shè)計和開發(fā)、建設(shè)中，加強高層住宅的消防設(shè)施配套建設(shè)，住宅建設(shè)與消防設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)要同步進行。

篇5

針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。這里給大家分享一些關(guān)于2021年房產(chǎn)銷售計劃5篇，供大家參考。

房產(chǎn)銷售計劃1在已過去的20--年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個銷售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經(jīng)濟復蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰(zhàn)。現(xiàn)制定20--年房地產(chǎn)銷售個人工作計劃。

一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓練。在20--年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20--年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20--年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20--年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應該如何應對以確保實現(xiàn)20--年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。我在20--年的房產(chǎn)銷售工作重點是---公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學合理的銷售計劃和任務(wù)目標及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20--年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。

房產(chǎn)銷售計劃2一、業(yè)務(wù)的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關(guān)房產(chǎn)知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。

3、樹立自己的目標

有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關(guān)心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。

房產(chǎn)銷售計劃3時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間又要進入新的一年了，新的一年是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作計劃，現(xiàn)將計劃制定如下：

一、銷量指標：

上級下達的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元

二、計劃擬定：

1.年初擬定《房地產(chǎn)年度銷售計劃》

2.每月初擬定《房地產(chǎn)月銷售計劃表》

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施：

1.熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。

公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2.制訂學習計劃。

學習，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3.在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。

對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4.在網(wǎng)絡(luò)方面

房產(chǎn)銷售計劃420--年以來，我公司在佳寶房產(chǎn)開發(fā)集團有限公司和董事會的領(lǐng)導下，經(jīng)過全體員工的努力，各項工作進行了全面地展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司在確保20--年底方案報批的前提下其工作計劃如下：

工程方面

一、以“特洛伊城”項目建設(shè)為重點，統(tǒng)籌安排，切實做好建設(shè)任務(wù)

(一)20--年底前力爭方案報批通過

11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過。

12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長辦公會議通過，辦理環(huán)境保護意見表的工作。

(二)20--年度工作安排

1月份：組織編制環(huán)境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規(guī)劃局)，參與項目的擴大初步設(shè)計，并完成項目場地的地質(zhì)勘察報告。

2月份：參與工程的施工圖設(shè)計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標工作，工程監(jiān)理招標工作，并組織場地的地下排水工作。

3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報市規(guī)劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。

4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。

5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。

10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。

(三)報建工作

工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。元月份完成方案圖的設(shè)計;二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

(四)工程質(zhì)量

“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優(yōu)質(zhì)工程。

(五)預決算工作

工程部、財務(wù)部必須嚴格工程預算、決算工作的把關(guān)。嚴格執(zhí)行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預算支付工程款，在20--年工程進展的同時做好以下兩項工作：

1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，限度的節(jié)約使用資金。

2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;

其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預決算部、財務(wù)部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團結(jié)協(xié)作，使各項工作順利進行。

財務(wù)方面

1、切實完成開工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進度不脫節(jié)

公司確定的二0--年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實現(xiàn)。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。

2、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產(chǎn)權(quán)預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設(shè)資金的及時到位。

3、采取內(nèi)部認購房號的形式，回籠資金、擴大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)項目快速回籠資金、擴大現(xiàn)金流，考慮在工程開工同時在公司內(nèi)部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。

4、實行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20--年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色。

招商方面

1、全面啟動招商程序，注重成效開展工作

招商工作是“特洛伊城”項目運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展順利與否，也直接影響公司的項目銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。

2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷

新的一年公司將擴大廣告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，“特洛伊城”應在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、效果評估、周期計劃、設(shè)計新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設(shè)計呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3、努力培養(yǎng)營銷隊伍，逐步完善激勵機制

策劃公司的置業(yè)顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。

4、結(jié)合市場現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策

按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，“特洛伊城”應于20--年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。

為綜合規(guī)范招商銷售政策，擬由招商部負責另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。

5、組建招商隊伍，良性循環(huán)運作

從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環(huán)。

行政管理方面

“特洛伊城””品牌的打造是公司的戰(zhàn)略目標之一。現(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式。新的一年，我們將在建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫。

(一)建立完善公司組織結(jié)構(gòu)，不斷擴大公司規(guī)模

公司目前設(shè)立的部門是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務(wù)部，即“兩室四部”。隨著“特洛伊城”項目進入建設(shè)施工階段，擬增設(shè)運營部、企業(yè)策劃部、預決算等部門共同成為集團公司的基礎(chǔ)。使公司內(nèi)部機構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體。

公司的設(shè)想是在集團公司的統(tǒng)一領(lǐng)導下，公司實行獨立核算，獨立完成年利潤指標及其它相關(guān)指標，在整體上提升集團的競爭力。

(二)建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標準到人到崗

現(xiàn)代企業(yè)的高效運行，均來自于企業(yè)的高效管理。新的一年，公司將根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范、條例和集團公司的要求，制定本公司工作標準，并到人到崗。各項工作按標準程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業(yè)管理體系。同時，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責和工作流程，強化企業(yè)管理意識，化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益。

(三)以”特洛伊城”發(fā)展為歷史契機，加快集團公司總體建設(shè)。

“特洛伊城”的發(fā)展是歷史的使命，也是市場的要求，同時更是集團總司蓬勃發(fā)展樹立企業(yè)形象地良好契機，我們應順應這一時代的需要，不斷完善自我，發(fā)展自我，調(diào)整機制，集聚“內(nèi)功”，合理發(fā)揮員工動能，以使佳寶集團傲立于房產(chǎn)之林。

人力資源方面

以能動開發(fā)員工潛能為前提，不斷充實企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，“特洛伊城”的企業(yè)精神：“開放式管理，以人為本;實事求是，科學求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必須充實基礎(chǔ)工作、充實各類人才、充實企業(yè)文化、充實綜合素質(zhì)。新的一年，公司將在“四個充實”上扎扎實實開展工作。

(一)充實基礎(chǔ)工作，改善經(jīng)營環(huán)境

公司所指充實基礎(chǔ)工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細微，做得符合工作標準。小事做細，細事做透。務(wù)實不求虛，務(wù)真不浮夸。規(guī)范行為，細致入微。通過做好基礎(chǔ)工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營環(huán)境。該工作的主要標準，由辦公室制定的公司《工作手冊》確定，要求員工對照嚴格執(zhí)行。為對各部門基礎(chǔ)工作開展的利弊得失實行有效監(jiān)督。

(二)充實各類人才，改善員工結(jié)構(gòu)

企業(yè)的競爭，歸根結(jié)蒂是人才的競爭。我們應該充分認識到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標準對照是有距離的。20--年，公司將根據(jù)企業(yè)的實際需求，制定各類人員的招聘條件，并設(shè)置招聘流程，有目的地吸納愿意服務(wù)于“特洛伊城”的各類人才，并相應建立“特洛伊城”專業(yè)人才庫，以滿足公司各崗位的需要。

(三)充實企業(yè)文化，改善人文精神

企業(yè)文化的厚實，同樣是競爭力強的表現(xiàn)。新的一年，“特洛伊城”策劃公司在進行營銷策劃的同時，對于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應有新的舉措。對外是“特洛伊城”品牌的需要，對內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚棄應圍繞“特洛伊城”企業(yè)精神做文章，形成內(nèi)涵豐富的“特洛伊城”企業(yè)文化。

(四)充實綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)技能

“特洛伊城”開工建設(shè)后，有著不同專業(yè)的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來源于個人的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能的提高，亦與整體素質(zhì)相關(guān)。新的年度，辦公室應制定切實可行的員工培訓計劃，包括工程類、運營類、招商營銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求。

二、以強化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項制度

現(xiàn)代企業(yè)的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效。為使公司管理有序進行，公司將推行績效考核制、推行責任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責任制。通過“五個推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體。

1、推行績效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容

績效考核是國際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個員工堅持登記《績效考核手冊》，公司定期對員工考核手冊進行檢查。考核等級的評定，主要以如期如質(zhì)完成本職工作，遵守紀律等為主要考核內(nèi)容。方法為領(lǐng)導考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工工作的優(yōu)劣。員工《績效考核手冊》每月由辦公室負責檢查。

2、推行責任追溯制，以提高員工的榮譽感和責任心

責任追溯是落實崗位責任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責任追溯制(包括獎勵賠罰制度等)。強化措施，分明獎罰。即可以責任到人，又能避免無據(jù)推論，使員工樹立榮譽感，增強責任心。

3、推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場競爭力

企業(yè)的生存發(fā)展，除市場客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個人競爭力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團隊精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績?yōu)橐罁?jù)，綜合考評員工的工作能力、工作表現(xiàn)。按考評等級，實行末尾淘汰。

4、推行例會制，提高階段性工作總結(jié)工作

20--年實行的例會制，對階段性工作總結(jié)提高，對時段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會制在堅持的同時，作好以下調(diào)整：

一是例會時間。在每星期二的上午進行。

二是會議主持。每次例會除工作小結(jié)及工作布置外，確定一個工作主題，分別由分管該項工作的總經(jīng)理、項目經(jīng)理、主管工程師主持。

三是建立例會工作布置檢查制度，即前次會議布置的工作在規(guī)定完成的時段內(nèi)，落實部門應匯報執(zhí)行情況，以利總結(jié)經(jīng)驗，改進方法，完善提高。

5、推行各級責任制，有效實行分工合作

公司的戰(zhàn)略目標之一是建立科學高效的公司管理機制。這一既定目標客觀上要求公司領(lǐng)導層、部門中層進行各級負責，且分工合作，以防止責任推諉，辦事拖沓，效率低下的現(xiàn)象發(fā)生。

公司領(lǐng)導層分工：

總經(jīng)理：負責全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財務(wù)部。

項目經(jīng)理：負責工程的實施全過程管理。分管工程部。負責與設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理公司及相關(guān)部門的工作對接。

行政副總經(jīng)理：負責公司行政工作，分管辦公室、招商運營部、物業(yè)管理部，負責各項對外工作的對接。

營銷副總經(jīng)理：負責營銷工作，分管營銷部、企劃部。負責營銷廣告策劃，與銷售公司、策劃公司、媒體單位的工作對接。

房產(chǎn)銷售計劃5公司的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導方針，團隊的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。為了使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出--年工作計劃。

一、銷售目標

今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據(jù)公司下達的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。

二、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對穩(wěn)定的銷售團隊

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。

三、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。

四、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習慣

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個新的檔次。

篇6

[關(guān)鍵字]新會計準則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對會計和稅收環(huán)境的反應和適應，因此，新企業(yè)會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要經(jīng)濟增長點，是國民經(jīng)濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會的廣泛關(guān)注，國家稅務(wù)總局也針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺了相關(guān)文件，并不斷地進行調(diào)整和完善。2007年，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進行全面清算的規(guī)定。2008年，國家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩(wěn)定，國家又加強了對其的稅收監(jiān)管：進一步明確完工產(chǎn)品的確認條件；進一步細化房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現(xiàn)行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達73%的稅收。可以說，房地產(chǎn)在我國是一個重稅行業(yè)。面對國家嚴格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對手的激烈競爭，為了實現(xiàn)企業(yè)的長期目標，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實施納稅籌劃的內(nèi)在動力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達到稅負最小化的財務(wù)籌劃活動。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及其教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營活動包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售等，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，投資主體復雜，多樣化的經(jīng)營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設(shè)基金、預收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟實體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本、出租土地經(jīng)營成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費用結(jié)構(gòu)特別復雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2．收入實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，減低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

3．費用攤銷技術(shù)

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，通常是跨年度經(jīng)營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關(guān)費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺籌劃技術(shù)

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

三、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的四大會計準則下對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額來實現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準則主要強調(diào)的是對代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認、計量和相關(guān)信息的披露，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質(zhì)性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運用這些特殊政策進行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)項目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對建造行為繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產(chǎn)行為繳納營業(yè)稅，除此之外，還要按實際繳納營業(yè)額繳納城市維護建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（三）《借款費用》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費用》準則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發(fā)生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應盡量向金融機構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機關(guān)對超額利息的剔除；同時，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會計準則中的收入準則完善了企業(yè)銷售收入的確認條件。準則規(guī)定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會計上的謹慎性原則，企業(yè)不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經(jīng)收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業(yè)應按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。

2．預售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當天會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對預收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業(yè)稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業(yè)稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費的繳納時間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達到稅收籌劃目的。

[參考文獻]

[1]朱麗春．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D]．廈門大學碩士學位論文，2007.1．

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篇7

社會中銷售工作占據(jù)大半江山，不同的種類銷售工作計劃不一樣，本文為大家提供銷售工作計劃，歡迎大家閱讀學習，想了解更多，請繼續(xù)關(guān)注。

房地產(chǎn)銷售工作計劃一房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之后我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。

一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。

1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應附在計劃概要之后。

二、市場營銷現(xiàn)狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場情勢

應提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產(chǎn)品情勢

應列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢

應闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

經(jīng)理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據(jù)我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經(jīng)濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產(chǎn)市場一定會恢復繁榮!

房地產(chǎn)銷售工作計劃二一、業(yè)務(wù)的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關(guān)房產(chǎn)知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。

3、樹立自己的目標

有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關(guān)心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。

房地產(chǎn)銷售工作計劃三公司的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導方針，團隊的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出20__年工作計劃。

一、銷售目標

今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據(jù)公司下達的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。

二、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對穩(wěn)定的銷售團隊。

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。

三、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。

四、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習慣。

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個新的檔次。

五、在地區(qū)市建立銷售，服務(wù)網(wǎng)點。

篇8

現(xiàn)行農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼政策對改善農(nóng)產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)設(shè)施、提升農(nóng)產(chǎn)品營銷主體的能力、降低農(nóng)產(chǎn)品營銷成本、繁榮農(nóng)產(chǎn)品市場、提升農(nóng)業(yè)競爭力均起到了不同程度的作用，但仍然存在一些突出的問題：

（一）農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼仍未引起足夠的重視

長期以來形成的“重生產(chǎn)輕流通”的觀念仍然有著持續(xù)的強大影響，在很大程度上導致當前的絕大多數(shù)農(nóng)業(yè)補貼都是用于生產(chǎn)方面的補貼。我國農(nóng)業(yè)補貼從2004年開始全面轉(zhuǎn)向生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且側(cè)重以直接支付的方式補貼給農(nóng)民，農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼在農(nóng)業(yè)補貼總額中所占份額逐年減少。

（二）部門分割導致普惠制原則

難以貫徹，交叉重復補貼嚴重由于當前涉農(nóng)行政管理體制的缺陷，現(xiàn)行的農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼缺乏必要的整合，導致現(xiàn)實作用不公平、不規(guī)范，隨意性很大，普惠制原則難以貫徹。比如2008年開始實施“新網(wǎng)工程”，其補貼對象局限于中華全國供銷合作總社主管的行業(yè)協(xié)會和供銷合作社（含全資和絕對控股企業(yè)），補貼對象的范圍相對較窄，受益群體較少。2013年開始實施的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)供銷合作總社新型合作示范項目，其補貼對象針對的是供銷合作社系統(tǒng)內(nèi)合作社、龍頭企業(yè)，同樣未能貫徹普惠制原則。這種體制導致的另一個直接后果就是專項政策數(shù)量多，單體項目小，部委之間的補貼交叉重復現(xiàn)象嚴重，缺乏精準性和針對性，導致有些補貼名不副實。最終導致的結(jié)果是，大城市、大型批發(fā)市場和大企業(yè)往往獲得來自不同部門的重復補貼，而農(nóng)村、產(chǎn)地、欠發(fā)達地區(qū)和中小企業(yè)獲得的補貼非常有限，非常不公平。

（三）現(xiàn)行補貼忽略了農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)的薄弱環(huán)節(jié)

農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地市場作為我國農(nóng)產(chǎn)品市場體系的重要組成部分，與大中城市的銷地批發(fā)市場和集散地市場相比，數(shù)量、建設(shè)與管理水平差距較大。國家政策扶持尤其是專項資金主要指向大型批發(fā)市場尤其是位于城市的批發(fā)市場（主要針對銷地市場和集散地市場），很少顧及到縣以下農(nóng)產(chǎn)品市場的建設(shè)與升級，農(nóng)業(yè)部門對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場雖有支持，但支持力度偏小，產(chǎn)地市場建設(shè)尤其滯后。近年來，農(nóng)業(yè)部圍繞產(chǎn)地市場做了大量工作，但當前在產(chǎn)地市場建設(shè)方面補貼政策不夠明確。特別是在全國產(chǎn)地市場、區(qū)域產(chǎn)地市場、田頭市場的建設(shè)方面的補貼政策還沒有。

（四）有些已經(jīng)或即將到期的補貼政策是否持續(xù)未能明確

近年來，國家出臺一些有利于降低農(nóng)產(chǎn)品營銷成本和稅費負擔的臨時政策，比如財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅[2012]68號），其執(zhí)行期是從2013年1月1日到2015年12月31日，這一政策在2015年年底之后是否繼續(xù)執(zhí)行，目前還沒有明確的說法，需要盡早進行研究。

（五）中央政府提出的部分重要政策未能落地

近年來，中央政府圍繞農(nóng)產(chǎn)品流通體系出臺了大批的政策意見，但是，很多政策仍然停留在文件層面，如國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》強調(diào)“加快農(nóng)產(chǎn)品流通標準體系建設(shè)，推進農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化、標識規(guī)范化、產(chǎn)品品牌化”，相關(guān)政策沒有真正落地。

二國外農(nóng)產(chǎn)品促銷服務(wù)補貼經(jīng)驗做法

國外普遍重視對農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼。在美國，政府一般服務(wù)中，超過三分之一的開支被用于提供一系列包括農(nóng)產(chǎn)品市場開拓、營銷和研究等方面的服務(wù)，即“國家農(nóng)業(yè)項目（Stateprogrammesforagriculture）”。韓國政府從20世紀90年代開始對建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品市場流通體制的投入逐年增加。1998年韓國政府建立了農(nóng)產(chǎn)品銷售體制改革委員會,推動韓國建立現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品銷售體系。1990-2009年韓國政府用于促進農(nóng)產(chǎn)品流通的開支變現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢:1990年為26.2億韓元,2009年為617.9億韓元,增長約22.6倍。日本的農(nóng)業(yè)協(xié)會（農(nóng)民合作社）在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)流通中起到了非常重要的作用。農(nóng)業(yè)協(xié)會是半政府、半私人性質(zhì)，每個農(nóng)民都可以加入，幾乎所有的日本農(nóng)民都是它的“會員”。它以市場、企業(yè)、農(nóng)民為中心，形成了有機的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化的聯(lián)合體，業(yè)務(wù)涉及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)資供應、農(nóng)產(chǎn)品銷售、農(nóng)業(yè)信貸、生活指導、保險、醫(yī)療、信托等領(lǐng)域。同時，日本農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域也是通過批發(fā)市場調(diào)控的。政府是開辦農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的主體，日本的價格管理始終堅持把市場發(fā)育和供求管理結(jié)合起來。韓日兩國都高度重視農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)，并給予大量政府補貼。韓國1985-2006年陸續(xù)建成了34個國家級拍賣市場。目前年流通量為100萬噸的市場，不算地價所有單位工程和公用工程建設(shè)約需要3000-4000億韓元。例如可樂洞市場1985年建設(shè)時，投資約為2000-3000億韓元，市場建設(shè)過程中央政府投資30%、中央政府給地方政府低利率貸款40%（貸款利率是1%）、地方政府自己出資30%。日本批發(fā)市場建設(shè)，從國家層面來說都只是一個項目。從項目投資上說，國營項目由國家主導，投資上2/3由國家投資，1/3由地方投資。縣營項目雖然實施主體是縣，但國家也有投資，國家投1/2。

三農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼政策體系優(yōu)化建議

（一）應更加重視農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼

農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼是今后潛力最大的農(nóng)業(yè)補貼政策。主要理由是：第一，農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)補貼大多數(shù)屬于綠箱政策，可不受WTO《農(nóng)業(yè)協(xié)議》的相關(guān)約束。第二，農(nóng)產(chǎn)品營銷促銷也是我國農(nóng)業(yè)最為薄弱的環(huán)節(jié)。第三，農(nóng)民從中的受益更明顯。第四，符合國際潮流與一般趨勢。美歐日等發(fā)達國家的農(nóng)業(yè)補貼總體呈現(xiàn)出“三降一升”（支持總量、占比家庭經(jīng)營收入、價格支持比重降低，一般服務(wù)比重上升）的演變特點。建議將近年來國家出臺的有利于降低農(nóng)產(chǎn)品營銷成本和稅費負擔的臨時政策制度化、長期化，比如財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅[2012]68號），其執(zhí)行期是從2013年1月1日到2015年12月31日，建議繼續(xù)執(zhí)行。另外，借鑒國外的普遍經(jīng)驗，并考慮我國結(jié)構(gòu)性減稅的需要，盡快推動包括鮮活農(nóng)產(chǎn)品在內(nèi)的所有農(nóng)產(chǎn)品，從生產(chǎn)、加工、批發(fā)、零售所有環(huán)節(jié)均永久免征增值稅。

（二）應更加重視農(nóng)產(chǎn)品營銷補貼的規(guī)范性和統(tǒng)一性

應盡快加強頂層設(shè)計，參照市場經(jīng)濟國家的通行做法，考慮農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的全面管理與協(xié)調(diào)，實現(xiàn)從包括生資（包括農(nóng)藥、化肥、種苗種子等）生產(chǎn)與供應、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工、批發(fā)、零售、物流、質(zhì)量安全在內(nèi)的整個產(chǎn)業(yè)鏈的一體化管理，提高農(nóng)產(chǎn)品營銷補貼設(shè)計的統(tǒng)一性、操作的規(guī)范性。

（三）具體的補貼建議具體的補貼項目，建議以“綠箱”政策為主，兼顧“黃箱”政策。

1.全面加強產(chǎn)地市場建設(shè)的補貼

產(chǎn)地市場建設(shè)和完善，建議從以下方面進行補貼：新建的產(chǎn)地市場和已建產(chǎn)地市場改造，由中央政府和地方政府共同出資，提供財政補助。尤其是產(chǎn)品檢驗檢測和安全監(jiān)控設(shè)備設(shè)施、交易設(shè)備設(shè)施、產(chǎn)銷平臺、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面加強建設(shè)。第一，田頭市場等純公益性產(chǎn)地市場，在產(chǎn)品檢驗檢測和安全監(jiān)控設(shè)備設(shè)施、交易設(shè)備設(shè)施、產(chǎn)銷信息共享平臺、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面，給予全額財政補助。第二，區(qū)域性產(chǎn)地市場在產(chǎn)銷平臺、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面，給予投資額50%的財政補助。冷鏈系統(tǒng)物流建設(shè)方面給予投資額的全額貸款貼息。第三，全國性產(chǎn)地市場在產(chǎn)銷平臺、電子結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)等方面，給予投資額50%的財政補助。冷鏈系統(tǒng)物流建設(shè)、拍賣系統(tǒng)方面給予投資額的全額貸款貼息。另外，應考慮為農(nóng)產(chǎn)品商品化處理建設(shè)提供全額貸款貼息。商品化處理包括預選、分級、包裝、配送等設(shè)施裝備的建設(shè)，建立此項補貼有助于農(nóng)產(chǎn)品附加值，提升質(zhì)量安全管理水平，促進流通效率。

2.探索對農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商的補貼

由中央政府和地方政府對經(jīng)銷商流動資金進行貸款貼息，補貼對象應集中在與產(chǎn)地市場相關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)主導型、產(chǎn)銷一體型和流通主導型經(jīng)銷商，以及與產(chǎn)地市場無關(guān)聯(lián)的流通主導型經(jīng)銷商。

3.對農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)平臺建設(shè)的補貼

電子商務(wù)建設(shè)包括電子商務(wù)設(shè)備、信息系統(tǒng)、人員培訓等方面，建議為電子商務(wù)平臺建設(shè)提供全額貸款貼息。

4.農(nóng)產(chǎn)品拍賣系統(tǒng)/平臺補貼

拍賣系統(tǒng)的建設(shè)和完善具有很強的社會公益性。農(nóng)產(chǎn)品拍賣市場有公開的信息系統(tǒng)，各種農(nóng)產(chǎn)品供求信息、價格信息等，信息來源廣泛、時效性強，能客觀地反映出一個地區(qū)、一個市場、一定時間的供求關(guān)系，能夠合理調(diào)節(jié)供求，優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品的配置，從而指導農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)生產(chǎn)適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品。因此建議由中央政府和地方政府共同出資，對農(nóng)產(chǎn)品拍賣系統(tǒng)建設(shè)和完善，提供全額財政補助。

5.整合農(nóng)產(chǎn)品物流補貼

為農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷鏈物流建設(shè)提供全額貸款貼息。冷鏈物流建設(shè)包括預冷、儲存、冷鏈配送等設(shè)施裝備的建設(shè)，建立此項補貼有助于形成一批跨區(qū)域配送能力的農(nóng)產(chǎn)品低溫配送和處理中心，能夠促進流通企業(yè)整合上游生產(chǎn)和下游營銷資源，促進農(nóng)產(chǎn)品冷鏈與供應鏈、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)的協(xié)同發(fā)展。

篇9

2017年營銷策劃個人年終工作總結(jié)【1】 過去的一年可算是我工作上另一個轉(zhuǎn)折點，更是一個新的開始。特別是自今年6月份接手營銷策劃工作，不知不覺，已有一年。回憶這一年的工作經(jīng)歷，有艱辛、有成長、有收獲、更有前景。這一年既包含了太多的艱辛與不易，也取得了不錯的工作業(yè)績。成績的取得離不開本人的勤奮努力，更與領(lǐng)導和同事們給與我的支持和幫助密不可分。現(xiàn)將今年工作總結(jié)匯報如下，請公司領(lǐng)導和同仁審議。

一、工作業(yè)績完成情況

1.完成銷售業(yè)績;

2.完成銷售物料的設(shè)計與制作(法排讀本、法排、高層戶型冊、項目小冊、項目樓書、預售協(xié)議、抽獎券、參觀券等);

3.完成媒體推廣的執(zhí)行(戶外、報紙、雜志、電臺、公交車、網(wǎng)絡(luò)等);

4.完成公司領(lǐng)導交代臨時工作(法排首期開盤總結(jié)、原吉利余房組價、節(jié)慶布置等);

5.協(xié)助領(lǐng)導完成風鈴苑排屋開盤準備工作;

6.協(xié)助領(lǐng)導完成排屋客戶交流會的組織落實;

7.協(xié)助領(lǐng)導完成樣板房展示的媒體交流會;

8.協(xié)助領(lǐng)導完成樣板房通道的布置展示。

二、成長感悟

這一年，伴隨著公司的不斷壯大，我也不斷得到成長。回首自己的成長經(jīng)歷，感悟頗多。

(一)勤奮學習是做好工作的基礎(chǔ)。人可以不會不懂，但不能恐懼和無奈，越是不會越要笨鳥先飛，更加勤奮努力的學習。特別是我今年6月份接手營銷策劃工作后，由一知半解到現(xiàn)在對銷售流程有一定的了解，背后其實下了不少功夫，也用了不少時間，當然也少不了同事之間的幫助。接觸營銷策劃工作之后，才清楚明白到，工作量雖不大，卻要學的是無比的多，銷售知識永遠是個無底深淵，但正因如此，我樂此不疲，越來越喜歡這份工作。我想作為一個置業(yè)顧問，不僅要精通賣房業(yè)務(wù)，對周邊的一些知識也必須詳細了解，這樣才能更好的為客戶服務(wù)，讓客戶感覺我們無論是從企業(yè)品牌、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其它樓盤有優(yōu)勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我在日常銷售工作中，充分發(fā)揮善于思考的優(yōu)點，通過對同事的觀察學習以及對經(jīng)驗的歸納，總結(jié)出許多新的銷售技巧和客戶維護方式，并在隨后的工作中通過實踐加以修改和完善。事實證明，知識和創(chuàng)意永遠是無窮無盡的。

(二)熱情服務(wù)是做好工作的關(guān)鍵。作為置業(yè)顧問這個職業(yè)和客戶打交道，光有勤奮是不夠的，必須還要有熱情的服務(wù)態(tài)度，笑迎八方客，凝聚萬家財，服務(wù)于客戶，使他們能夠體會到我們綠城周到熱情的服務(wù)態(tài)度，我自己對這一點有著深深的體會和感受。我想相對于不同收入群體的購房心態(tài)及個人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同，因此對于不同客戶的銷售方式也必須有相應的變化。比如面對不同文化水平和不同購房心態(tài)的客戶，我們都應該有相對的談判技巧和語氣口吻來接待，讓其買得開心，日后還想再買。在實踐工作我還發(fā)現(xiàn)，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態(tài)的應變能力，同時牢記，專業(yè)、禮貌、主動服務(wù)、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業(yè)操守。所以，為了做好銷售工作，我急待提高自身修養(yǎng)，無論從個人氣質(zhì)和專業(yè)能力方面都要把自己打造成一個合格的置業(yè)顧問。

(三)敬業(yè)愛崗是做好工作的前提。只有敬業(yè)愛崗，忠于職守，盡職盡責，一絲不茍，虛心學習業(yè)務(wù)知識，培養(yǎng)嚴謹?shù)钠犯瘢σ愿埃拍茉谄椒驳膷徫簧献龀霾黄椒驳某煽儯拍塬@得價值的提升。這一年，我經(jīng)歷了無數(shù)次收獲與失落，過程充滿酸甜苦辣，行業(yè)文化使我體會良多，為人處事都讓我不斷成長與成熟，讓我隨時都保持一顆感恩的心去面對人和事。我喜歡超越對手挑戰(zhàn)自己，這個行業(yè)很適合我，我在工作中享受與狼共舞的生存狀態(tài)，這是一條不斷超越，適者生存的道路，是靠知識智慧立世的生存狀態(tài)，我找到了適合自己的人生道路，我熱愛這份工作。更重要的是我發(fā)現(xiàn)了自己的不足，不斷完善自己，不斷前進，堅持不懈，滿腔熱情的工作。熱忱是工作的靈魂，熱忱是戰(zhàn)勝所有困難的力量，從工作的每一個環(huán)節(jié)，找到熱忱，找到堅韌，也就找到了自信。

(四)感恩忠誠是做好工作的根本。這一年里，我在這家公司獲得的實在太多了，說也說不完，要多謝的不單只是一兩個人，更不是一句謝謝就能簡單了事。我要感謝主管，當我剛進入營銷策劃部時，自身有著太多的缺陷和不足，是她包容和教導我，很多次的利用下班時間跟我談心溝通，改正了我很多積重難返的毛病。同時在工作中適時的給我壓力和激勵，讓我時而如履薄冰，時而又充滿信心，從不敢輕易有所松懈，逐漸成長為一名合格的置業(yè)顧問。讓我更幸運的是我們擁有一個成熟和諧的銷售團隊，同事之間既有競爭更有幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因為有這樣一群同事，我才能在銷售部門迅速提升自己。俗話說，近朱者赤近墨者黑，因為有這樣濃厚的企業(yè)氛圍和團隊精神，才給了我成長所需的養(yǎng)份。忠誠對我的工作來講，首先，我的感受是我們對公司是否付出了全部的精力和智慧，對待每天的工作是否完全滿意。我深信每位老板都希望自己的員工保持忠誠，每一位員工也希望有各個完善的老板。自從綠城那天起，我就記住了今天工作不努力，明天努力找工作作為自己的座右銘。

三、新的一年的工作計劃

既是新的一年，又是我一個全新的開始。對于即將到來的一年，對生活，對工作，我有著太多的希望和夢想。我打算在新的一年里，重點做好以下幾項工作：

一是做好銷售服務(wù)工作。在工作中，我要認真細心地為客戶著想，通過自身良好品質(zhì)的展現(xiàn)和坦誠、禮貌、周到、用心的服務(wù)，贏得市場和客戶的信任，在潛在客戶和老客戶的心中樹立良好的個人形象和公司形象，從而提高企業(yè)知名度和企業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)品以及自己的信譽，為公司房產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在及未來的營銷成功奠定良好的基礎(chǔ)，也為自己未來的發(fā)展積攢了廣泛的客戶資源。

二是做好營銷策劃工作。積極培養(yǎng)市場意識，經(jīng)常調(diào)查市場，及時了解到有關(guān)房產(chǎn)銷售的各種信息，以及競爭對手及同類項目的發(fā)展動向。尤其是在與客戶或準客戶的頻繁接觸中，了解市場的最新資料，把握市場行情和發(fā)展變化趨勢，認真聽取客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品的議論評價和一些合理化的改進意見或者建議，從而為制定正確的房產(chǎn)開發(fā)計劃和市場營銷策略服務(wù)。

三是認真學習企業(yè)文化。積極參加企業(yè)文化的學習和培訓工作，深刻了解企業(yè)文化的內(nèi)容，理解企業(yè)文化建設(shè)的重要性，進一步提高自己的敬業(yè)奉獻精神，更好地服務(wù)客戶推動各項業(yè)務(wù)的發(fā)展。

四是提升自身綜合素質(zhì)。我將進一步加強學習，了解房產(chǎn)開發(fā)的整個流程，從產(chǎn)品研發(fā)到工程管理，再到營銷策劃等各個方面我都要有所認識。這樣，在銷售過程中，才能把客戶提出的問題很好地反饋給上級領(lǐng)導，以便改進產(chǎn)品，提高居住品質(zhì)。

五是完成領(lǐng)導交代的臨時工作。

總之，在這充滿希望的新一年里，我將全力服務(wù)公司，熱愛崗位，勤奮工作，繼續(xù)學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹?shù)膽B(tài)度面對我的職業(yè)，為客戶制造感動，為公司創(chuàng)造利潤!

2017年營銷策劃個人年終工作總結(jié)【2】 不知不覺，新的一年又將來臨了。回顧這一年的工作歷程，作為XXX公司廣告部的一名銷售人員，我深深的感到公司的蓬勃發(fā)展的熱情，XXX公司人為之拼搏的可貴精神。下面，我就將我xxxx年的個人工作情況進行如下總結(jié)：

一、2xxx年銷售情況

我是XXX公司銷售部的一名銷售人員，主要負責跟進華南區(qū)域廣告公司媒介策劃專員和購買專員的媒介排期與投放工作，推薦合作，以下單業(yè)績?yōu)楣ぷ魅蝿?wù)量。2xxx年，我積極與部門員工一起在華南地區(qū)推廣我公司的業(yè)務(wù)，并以公司的戰(zhàn)略目標為指導，與相關(guān)的合作客戶就媒介排期與投放工作進行了良好的合作。XXX的銷售是我公司廣告銷售部門工作的重點，銷售形勢的好壞很大程度上影響著公司的經(jīng)濟效益。這一年來，我銷售部門堅持鞏固老市場、培育新市場、發(fā)展市場客戶、挖掘潛在市場，利用我公司的XXX帶動產(chǎn)品銷售，并取得了較好的效果。

隨著XX產(chǎn)品在西南地區(qū)日趨嚴酷的市場競爭局面，信息在市場銷售過程中有著越來越重要的作用，信息就是效益。我部門時刻密切關(guān)注市場動態(tài)，把握商機，向信息要效益，通過不斷的市場調(diào)研和信息收集、分析、整理，將其制度化、規(guī)范化、經(jīng)常化。我銷售部門通過市場調(diào)查、業(yè)務(wù)洽談、計算機網(wǎng)絡(luò)等方式和途徑建立了比較穩(wěn)定可靠的信息渠道，密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢。與此同時，我們建立了客戶檔案，努力做好基礎(chǔ)信息的收集，并根據(jù)西南市場情況積極派駐業(yè)務(wù)員對銷售市場的動態(tài)進行跟蹤掌握。2xxx年度，我銷售部門定下了XXX的銷售目標，年底完成了全年累計銷售總額XXX，產(chǎn)銷率XX%，貨款回收率XX%。年度工作任務(wù)完成90%，主要業(yè)績完成90%。

二、個人能力評價

廣告銷售部肩負這公司產(chǎn)品的銷售工作，責任重大、任務(wù)艱巨。一支能力出色的高素質(zhì)銷售隊伍是完成公司的年度銷售任務(wù)的重要保障。作為公司的員工，我時刻都感覺到自己身上的重任。我的言行代表了公司的形象。因此我時刻不斷以嚴謹?shù)墓ぷ骶褚笞约海粩嗉訌娮陨淼哪芰π摒B(yǎng)，廣泛的了解廣告市場的動態(tài)，時刻做好自己的本職工作。對于公司的各項銷售政策，我都認真貫徹執(zhí)行，并在工作中發(fā)揮刻苦工作的精神，努力完成銷售目標。在工作中，我努力做到與同事友好相處，面對工作任務(wù)，我們積極進行溝通協(xié)調(diào)，對于有利于完成銷售目標的意見和建議，我認真分析研究，并虛心接受。

三、工作建議及努力方向

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進行開發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個稅種。籌建環(huán)節(jié)對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負也有相應的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當?shù)脑黾映杀荆贿@樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費10000萬元取得某土地使用權(quán)，建造普通標準住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對項目成本進行調(diào)整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ)，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關(guān)，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略

對營業(yè)稅進行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。

（1）剝離價外費用

根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應該設(shè)立專門的物業(yè)公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業(yè)稅的計稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設(shè)立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負總和，對于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負。或者，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中，會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應該謹慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細節(jié)時，也應該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項巨額的稅金，企業(yè)應該針對不同環(huán)節(jié)進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風險，正確運用稅收政策，合理規(guī)避稅收負擔，提高稅后凈利潤。

參考文獻：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財經(jīng)大學，2010