房地產行業價值范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業價值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

近日，重慶市市長黃奇帆就房產稅首次公開表示，重慶即將開征的高端房產稅將對存量、增量高檔房都展開征收。而隨著重慶高檔商品房地產稅塵埃落定，上海房地產稅基本框架也逐漸明朗。房產稅試點預期已兌現，板塊估值已充分反映各種利空預期，中短期更嚴厲的政策調控預期告一段落，房地產板塊進入估值修復和增長階段，2011年將是地產股的價值回歸年。

重慶房產稅試點影響力度較弱

房產稅針對高檔商品房，預計征收范圍較小，力度較輕。從新華網消息看，房產稅針對高檔商品房征收。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標準為建筑面積 144平米（或套內面積122平米），我們預計實際方案起征范圍在戶均200平米以上，不涉及套數，累計稅率0.5-1.5%。并且，房產稅的征收對評估體系、征稅體系的要求比較高，估計最終方案不會十分嚴格，預計初始只對新增住房征收，后續待評估體系完善，再逐步擴展至舊房。

對成交量整體影響較弱，對高檔住宅房價的影響取決于最終稅率，整體來看，影響幅度很有限。從出臺時間及征收對象看，除了作為稅制改革的一環外，此次房產稅的出臺帶有調控的目的和作用，我們認為其對市場的影響是：（1）預計對整體成交量的影響比較有限：一方面是因為此次征收范圍較小，另一方面房產稅對投資者的影響遠大于自住者，而前期的信貸等調控手段已經明顯的抑制投資需求，從微觀來看，下半年購房者以自住需求居多，重慶市場尤其如此；（2）對高檔住宅房價會有影響，但幅度取決于最終稅率。房產稅作為未來現金流支出的增加，從理論上講會對房價產生影響，如果按照1%的稅率貼現計算，對房價的影響幅度為10-15%（貼現率7-10%），因此對最終實際房價升降取決于最終的稅率及市場本身預期的房價升幅。

宏觀經濟環境決定行業發展大勢

宏觀經濟環境對于房地產行業的發展有著非常重要的影響。首先，貨幣政策對于行業發展關系重大。房地產的開發需要投入大量的資金，同時商品房的購買也需要不少資金，因此，利率的變化、貨幣供應量的多少等因素將影響著房地產開發投資、成交量、房價等行業發展的反方面面。另外，房地產作為資產保值增值的重要工具之一也受到經濟通貨膨脹情況、人民幣匯率變化等多種宏觀經濟因素的影響。從貨幣政策、通貨膨脹以及人民幣匯率三方面來看，我們認為，2011年的宏觀經濟環境將不會改變房地產行業良好的發展趨勢。

貨幣政策由“適度寬松”轉為“穩健”

2010年12月的中央經濟工作會議已經確認了2011年貨幣政策將由“適度寬松”轉為“穩健”，這對于房地產行業而言的影響主要是負面的。從需求面角度，穩健的貨幣政策主要意味著加息周期的開啟，從而將提高購房者的購房成本，減少房地產需求。從供給面角度，穩健的貨幣政策意味著貨幣供給量的下降以及貸款成本的提高，因此，不利于房地產開發投資的增長和房地產企業效益的提升。然而，這些影響效果的顯現還將取決于貨幣政策的具體實施方式、程度和速度等各方面因素，緩慢而溫和的貨幣政策轉變對于行業的影響相對較小。

通脹與治理通脹的博弈

近期，國內CPI 出現了持續的快速上漲，推動經濟進入了負利率時代。在這種經濟環境中，資金需要尋找抗通脹的投資品種以規避貶值的損失，房地產投資需求因此而增加，行業發展受益。在國內經濟保持平穩較快發展的背景下，預計2011年通貨膨脹延續的概率偏大，由此來看，2011年房地產行業有望保持較好的發展。但是，在調控政策對房地產投資需求的嚴格限制下，由通脹產生的房地產需求較難轉化成有效購買，所以，在當前的政策環境下，上述利好作用可能無法充分發揮。同時，由于高通脹的存在對民生將產生較大不良影響，政府將采取較為堅決的手段管理物價水平，而這些手段有可能給房地產行業的發展帶來一些副作用。因此，綜合來看，通脹和治理通脹博弈的經濟環境對于房地產行業的發展將產生有限制的利好的。

人民幣存在升值壓力

人民幣匯率改革將在2011 年繼續，在國內經濟持續向好而國際經濟復蘇仍存在不穩定的背景下，人民幣的升值壓力仍然存在。人民幣的不斷升值趨勢以及進一步升值的預期將加速國外資金的流入，而對于流入的外資來講，房地產投資是各種保值增值方式中較好的選擇，由此房地產需求進一步增加。因此，2011年人民幣升值預期將對房地產行業的持續發展起到助推作用。

2011年行業基本面判斷

房價的判斷：房價難下跌 漲幅將收窄

2011年的價格走勢。我們判斷2011 年整體房價將穩中有升，但漲幅將得到控制（不排除個別城市房價會階段性有所回落，但幅度和持續時間也會非常有限）。房價難以下跌，通過國外的實證分析，我們發現，在經濟處于高速發展，居民收入不斷增長、城市化進程尚未結束的背景下，難以出現房價持續下跌的情況。

日本的經驗。日本地價與其經濟走勢、居民收入、城市化進程具有高度的相關性。日本地價于1992年開始下跌，與此對應的，恰是日本經濟從此也陷入了極度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992開始基本處于不增長的狀態，同時，日本的城市化率在1992年后也已經達到77%的高點。

德國的經驗。從1958-2008 年，德國房價基本未出現過下降，只是漲幅隨經濟出現波動，且在經濟高速增長的時期也面臨了房價增幅的劇烈變化。而房價在1995-2008年出現了十多年幾乎不漲的情況，也是因為經濟從高增長回落至2%的低增長時期，居民收入也陷入不增長的境地，同時城市化也達到高點，人口增長帶來的影響基本消失。

中國的現狀。中國經濟未來仍將處于高速的增長期，居民收入仍將繼續增長，中國的城市化進程遠沒有結束，中國尚處在第三次生育高峰帶來的置業高峰（這一點從高校畢業生持續增加、2006年開始結婚對數增加兩個側面看出來）、居民儲蓄金額處歷史新高、2009年貨幣超發的影響還未消失，中國的購房文化短期不會改變，居民投資渠道匱乏，這些因素決定房價不具備持續下跌的可能。

未來房價漲幅將收窄。首先，2011年樓市整體供應量將明顯增加，在需求受抑制的情況下，供需將更加均衡。當然，也有投資者擔心，供應增大，而需求受調控，這種局面會否導致房價下跌？我們認為，由于供應的增加有明顯的區域化差異，這將化解供應對房價的壓力。這種供應的區域性差異是指：一線城市2010 年新開工增加是在之前連續5 年下降的基礎上恢復性的增加，因此供應仍可能不足，但由于其需求是政策調控的重點，最終可能實現新的供需均衡；二線城市2011 年供應增加是連續數年的持續增加，但其需求又是受政策影響較小的地方，供需將是另一種均衡。其次，隨著未來城市間軌道交通的快速發展，中國正從個別超大城市向城市群發展，這將改善未來城市人口分布，熨平住房需求，對控制中長期房價漲幅有利。

成交量的判斷：主要城市成交量將實現正增長

2011年的成交量走勢。2010年主要城市成交量同比下降約30%，其中有政策調控的原因，但更重要的原因是供應不足，這一點從主要城市庫存去化周期仍在低位可以看出來。因此，目前，成交量的多少，不是需求決定的（現實情況是中國的住房需求仍非常龐大，政策一再抑制需求，也說明了這一點），而是由供應決定。供應的增加不會對需求形成壓制，反而會促進成交。因此，我們認為，隨著2011年供應的增加，成交也將增加。

投資建議

2011年將是地產股價向上回歸基本面的一年，目前地產股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開始。主流地產公司業績將保持確定性增長，2011年地產行業的政策環境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部將明顯抬升。

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關鍵詞：營運能力評價指標；優化；房地產上市公司

一、研究意義

我國的房地產行業發展速度較快，投資數額巨大，非常依賴金融機構，所以房地產企業自身的資金周轉效率好壞影響著企業自身的價值，決定著其長期戰略目標能否順利實現。我國的房地產行業在資金周轉能力和營運能力上存在諸多問題，所以需結合我國房地產行業現有營運能力評價指標，根據房地產行業特征及存在的問題，對房地產行業營運能力評價指標進行改進，使企業管理者和利益相關者能準確判斷和評價企業經營管理的質量和經濟資源的利用效率，為房地產行業的穩定發展提供依據。

二、國內外研究現狀

（一）國外研究現狀。Dutta（2005）認為公司輸入資源并轉換產出相對能力，就是按照公司的各種投資和產出來定義每個能力就是企業的能力。能力可以看做是一個企業可以利用自己的資源投入，例如研究開發，市場營銷，廣告投資，到商業預期目標，例如新技術的發展，銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，結合眾多企業的實際資料，深入研究了資產結構和現金存量對企業收益的影響。通過研究發現，擁有較高收益率的總司往往會存在大量的現金，穩定資金鏈往往帶給企業更多的效益，其現金在資產結構中占比越高，收益率也越高。

（二）國內研究現狀。李會娟（2013）對房地產上市公司的財務營運狀況與企業績效之間的關系進行探究，得出結論房地產上市公司的營運能力與企業績效之間存在顯著的負相關關系。公司的營運能力狀況越低，企業績效則越強。這符合房地產行業資金投入巨大，回收期較長的特征。黃水媚（2014）提出強調相關體系的建立有著重大的作用，體系建設具有綜合性。要想加強對企業現狀的充分了解，就應當通過一些一級指標和一些二級指標來分析，得出綜合性的判定結果。另外，應當注意的是：所選擇的變量性指標應當具有顯著的可對比性。

（三）文獻綜述。對于財務評價指標的研究，一些有價值的成果相繼涌現，但是現有的研究還存在以下的局限性：（1）傳統的財務指標體系均參照工業時代提出的杜邦分析體系，將資產收益率和利潤率作為中心，重點評價企業的盈利能力。（2）雖然國內外學者對企業關營運能力狀況和資金周轉能力上。提供了一些關于財務決策的建議，但是如何在實踐中運用這些指標，企業如何運用這些指標來保證企業的穩定運轉，這些指標又如何給企業提供準確得信息使得企業做出正確的判斷，這些均沒有指出，所以缺乏實踐性。

三、房地產上市公司財務特征

中國的房地產企業總體業績提高，但在發展中潛在很多問題。由于房地產本身的特點、房地產銷售模式、其開發特點以及金融工具不斷發展，房地產產品漸漸脫離實體經濟。房地產跟別的商品不一樣：具有雙重屬性，其保值增值功能和地域附著性導致了房地產是高價值耐用的消費品，也是受投資者喜歡的投資品，有投機價值，導致房地產產品價格具有實體經濟與符號經濟特征。

四、房地產行業現行營運能力指標體系構成及其存在問題

（一）房地產行業現行營運能力指標體系構成

1、應收賬款周轉率：應收賬款起點是銷售，終點是現金，企業的應收款項能否夠順利如期收回，關系到企業資金利用效率和經營管理質量。

應收賬款周轉次數=本期營業收入/應收賬款平均余額

2、流動資產周轉率：流動資產在企業資本中最為活躍。

流動資產周轉次數=當期營業收入/流動資產平均占用額

3、存貨周轉率：存貨周轉率反映的是利用存貨周轉的情況，一般來說，它是和營運能力呈正相關的，越高的存貨周轉率就說明有越穩定的購入、產出、銷售等綜合營運能力。

存貨周轉率=本期銷售成本/存貨平均余額

4、固定資產周轉率：固定資產生產能力，影響著企業產品的產量和質量，甚至影響到企業營運能力和盈余能力。

固定資產周次數=本期營業收入/固定資產平均余額

5、總資產周轉率：總資產周轉率用來綜合評價企業總體資產利用效率和經營管理質量。總資產周轉率越高，總資產經營管理質量就好，有利于有利于企業減少負債從而提升企業競爭力。

總資產周轉次數=本期營業收入/資產平均總額

（二）房地產行業營運能力指標體系存在的問題

1、反映現金流量的指標不全面。現行房地產行業營運能力評價基本指標中，沒有一個指標與現金流量相關。

2、財務指標衡量標準的缺陷。我國對營運能力指標目前只是在評判指標數值的高低作為評價標準，沒有統一指標標準值，使得財務指標計算結果沒有可比性。

3、不能充分反映資產結構和資產質量。忽視了非財務因素對企業營運能力評價的影響，由于財務評價標準的局限性以及環境的變化，企業未來的營運能力分析并不能在當期的財務指標中得到反映，將非財務指標信息加入營運能力分析具有科學性。

五、房地產行業營運能力指標體系改進

（一）增設凈營運資本周轉率指標。凈營運資本周轉率具有很強的綜合性，評價整體資產營運能力分析的財務指標，能體現企業償債能力狀況與潛在的財務風險。凈資產的周轉通常伴隨著收益的增加，周轉越快，效率越高。

凈營運資產周轉率=產品銷售收入/（流動資產-流動負債）

（二）增設與現金流量有關的營運能力指標。本研究通過主營業務現金比率、資產的經營現金流量回報率兩個指標來反映現金流量狀況。

1、主營業務現金比率指標，反映企業主營業務的運營狀況和主營業務產品產生現金的效率，企業通過當期主營業務產生現金的能力。

主營業務現金比率=經營活動產生的現金凈流量/主營業務收入

2、經營現金流量回報率，該指標反映總資產中所含有的經營現金流量凈額的比重，是體現總資產流動性的重要指標。

經營現金流量回報率=經營活動產生的現金流量凈額/總資產

（三）增設資產保值增值率指標。資本保值增值率通常用來反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%，說明企業資金投入經營效益良好，資本在原有基礎上實現了利益增值。

資本保值增值率=期初所有者權益/期初所有者權益

六、結論與建議

新的營運指標評價體系是在傳統營運能力評價指標體系基礎上的升華，更加注重營運資金運轉效率，用所有者權益比率去反映企業的運轉效益和安全狀況，更加注重現金流量的作用，變靜態為動態，更真實、更客觀的反映了房地產行業在近幾年的營運狀況，對引導行業的整體發展提供了良好的基礎。

參考文獻：

[1] Dutta，S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005（26）：277-285

[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.

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關鍵詞：中小型房地產企業；工程造價控制；要點

中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 文章編號：

面對房地產市場競爭的日益加劇，中小型房企為提高自身競爭能力，必須有效的利用有限的資源，杜絕浪費、提升效益。通過對項目工程造價有效控制，是增強市場競爭能力，保持企業發展的重要手段。下面就中小型房地產工程造價控制做一簡要分析。

1.中小型房地產企業的概念和特點

1.1中小型房地產企業的概念

中小型房地產企業是一個相對于大型房地產企業而言的概念，是指在開發及銷售等方面規模相對較小的企業。目前，對中小房地產企業的尚無一致看法，有學者認為可以從企業規模及開發數量上進行劃分，中小型房企是指開發規模較小（年開發面積小于10萬m2）、員工較少（200人以下）、年銷售額在1.5億元以下，開發資質2級及以下的房地產開發企業。

1.2中小型房地產企業的特點

1）企業規模小融資能力差

中小型房地產企業由于規模小、資產少、職工人數少、開發項目小等，決定了其無法直接進入資本市場，限制了其融資渠道。但由于房地產企業資金占用量大，規模及融資能力很大程度上決定了公司的市場地位。而中小型房地產企業由于規模及自有資金的限制，無法的到金融機構的信任和支持，融資渠道單一，只能更多地趨向于選擇中短期項目和中小型項目，抗風險能力差，此限制了其發展。

2）管理體系不健全

受到開發規模和項目數量的限制，中小型房地產企業管理機構設置比較簡單，內部控制制度不健全，管理體系不健全，形成了崗位分工不明確、責任不清晰管理不到位的現狀。加之缺乏優秀的管理人員的，對市場狀況及發展趨勢判斷不準，出現經營決策跟著感覺走的狀況。另外，因項目管理經驗不足，項目管理還處于一個較低的水平，質量、工期都不具有競爭性。

3）企業競爭力較弱

房地產開發是以項目方式運作的，具有連續性的特點。但因中小型房企規模小、開發能力弱、資金投入不能保證等，造成項目開發的隨機性較高，各類項目關聯性差，致使企業的信譽度不高。另外，在品牌宣傳及市場營銷方面也無法與大型房企抗衡，從而失去了很多獲取較高利潤的機會，市場占有率不高，資金的周轉期長，增加了資金的壓力。

2.工程造價控制的特點

雖然房地產開發企業的規模不同，但在項目的造價控制卻都具有以下特性：

2.1動態性

房地產開發項目從決策到竣工交付需要經歷一個較長的過程，開發過程中，各種內外部條件的變化使項目開發處于一個不確定的環境中，影響工程造價的各種情況均有可能發生，工程實際造價只有等到竣工結算后才能明確。同時，工程造價控制需要在質量、工期及成本目標指導下進行，任何目標發生變化后，造價控制也需隨之變化。

2.2全過程性

工程造價的控制貫穿于工程建設的全部過程，從項目的決策階段、設計階段、招標階段、實施階段以及使用階段，直至項目壽命終止。要實現工程造價控制目標，就必須在項目建設的各個過程，針對不同階段的特點，采取不同的手段進行有計劃、有目標的控制，才能保證項目總造價控制目標的實現。

2.3前期階段的重要性

工程造價的控制雖說貫穿于項目開發建設的全過程，但因不同階段的工作內容不同，對造價的影響也不相同。項目的決定階段和設計階段是對工程造價影響最大的階段。根據相關數據分析可以看出，策劃和設計階段的費用僅占項目工程造價的5%左右，但其卻確定了項目總投資的85%，而施工階段的造價控制，只能影響項目總造價的5%~10%。由此可以看出工程造價控制的關鍵應在前期的決策和設計階段。

2.4相關性

工程造價的控制不是孤立開展的，與項目的質量、進度有著密切的關系。工程造價的控制與相應的技術要求、進度要求、工作條件及工作范圍密不可分，各類條件之間存在著矛盾、但又緊密地統一，工程造價的控制不能僅僅片面的強調造價目標，而不顧質量的降低及工期的拖延，造價的控制必須與質量、工期、工作范圍的控制同步協調。

3.中小型房地產企業工程造價控制要點

中小型房地長企業項目的造價控制可以分為決策、設計、招標、實施及結算階段，每一階段具有不同的控制要點。

3.1決策階段

項目決策是選擇和決定投資方案的過程，是通過對不同方案進行技術經濟比較，對擬建項目的各項功能的必要性和可行性做出判斷和決定的過程。是整個項目工程造價控制的基礎，也是關鍵階段。

此階段需要在充分市場調研的基礎上，進行競爭性分析，并對市場的發展趨勢進行判斷，在綜合考慮自身的各方面優劣勢的基礎上，通過對項目開發規模、產品標準及檔次、建設地點、工程技術方案的對比，選擇經濟合理、技術先進、實施可行的方案。方案確定后，做好投資估算的編制工作，作為下達設計任務書、控制設計概算的依據。

3.2設計階段

設計階段是房地產項目進行全面規劃和描述實施意圖的過程，是處理經濟與技術的關鍵環節，此階段應注意以下幾點：

1）推行設計招標

設計招標，有利于引入競爭機制，通過多種設計方案的對比，從中選擇最優設計方案，有利于項目投資的控制，通過招標可以選擇有實力的設計單位，提高圖紙設計的質量，保證后續目標的實現。通過招標選擇技術先進性、經濟合理性的方案，同時關注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考慮建筑物的性質、用途，合理布置道路、管線、綠地、園林景觀等，充分利用有限的投資；

2）推行限額設計

限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，保證總投資額不被突破。設計過程中可以采取標準化設計及運用價值工程方法，另外，在簽訂設計合同時應明確限額設計指標以保證目標的實現。

3）完善設計合同條款

設計合同簽訂時，應對設計質量、設計進度、施工圖設計的工程造價控制等方面要有明確的要求，設定相關獎懲條款，使設計單位重視圖紙的質量，加強內部審查，盡量減少因設計不到位造成后期費用增加。

4）設計概算的審核

設計概算是設計文件的重要組成部份，是編制投資計劃、確定控制建設項目投資的依據。經批準的設計概算是工程建設投資的最高限額，是資金籌措及造價控制的依據，應進行仔細審核。

3.3招標階段

通過公開招標，可以選擇技術力量強、資金雄厚、管理水平好的施工企業，憑借市場競爭，達到控制項目工程造價的目的。在招標過程中應注意：

1）明確工程招標范圍

房地產開發項目專業化程度較高，需要由多個不同的承包單位協作完成。施工過程中會產生不同承包人之間的場地、工序、工作面的交接。對此應做出明確的約定，嚴格的交接標準、防止返工和索賠產生，造成成本的增加。

2）制定嚴密的合同條款

開發過程中，不可預見的因素較多，通過合同條款對各種情況的處理方式進行約定，涉及對工程造價的條款一定要嚴謹。如總包單位對分包單位及協作單位應提供的服務內容及標準，新增工程內容價格確認方式，不可預見的風險范圍及雙方應承擔風險的幅度等都應在合同當中予以明確。

3.4實施階段

此階段建筑物形成實體的階段，涉及面廣、工程量大、周期長，在此階段應關注以下幾方面：

1）進行合同交底及圖紙會審

合同簽訂后應及時進行合同交底，使合同執行者熟悉合同條款、明確工作界面的劃分，分清各項工作的責任主體。認真組織圖紙會審，減少設計變更的發生，盡可能把設計變更在施工階段初期，設計變更發生得越早，損失越小。

2）控制現場簽證

規范現場簽證程序是控制工程造價的重要措施，應該建立現場簽證會簽審核程序，對項目管理人員明確責任人、審核人責權利分明。。簽證要及時，盡量把簽證圖紙化。對于隱蔽工程的簽證，應該在隱蔽之前核定，避免事后扯皮。

3.5結算階段

結算階段需要在短時間內對項目的工程造價做出準確的反應，應做好以下工作：

1）準確計算工程量

準確計算工程量是確定工程造價的基礎，相關人員應掌握工程量計算規則，精通施工技術，熟悉施工工藝。同時計算時應嚴格按照合同約定進行，明確工程施工范圍及界限，防止重復計算。

2）合理計取各項費用

對上報的結算，審查綜合單價是否存在錯套、高套情況，子目換算是否正確，材料價格是否按規定處理，同時還要重點核查措施項目費是否為包干項目，與招標文件及合同約定是否一致等。并及時完成甲供材數量的扣減，確認相關往來賬務，準確真實的反應工程造價。

4.結語

中小型房地產開發項目要提升自身的競爭力，必須配備優秀的管理團隊、搭建合理的組織機構，對項目開發全過程的工程造價控制進行嚴格控制，只有各階段的造價得到有效管理，企業才能確保實現項目贏利的目的。

參考文獻：

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關鍵詞：“工作過程”導向；教學模式；綜合性職業技能訓練

當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業崗位去開發課程，因而培養的人才無法滿足生產第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現了我國高職教育現在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業生卻“有業難就”或“無業可就”。這種矛盾的現象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。

本專業培養目標

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業的教學現狀

在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。

本專業綜合性職業技能訓練的開發

（一）開發依據

本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。

從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于

（三）訓練內容

與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。

（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。

（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。

（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。

（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過程”為導向開發的房地產經營與估價專業綜合職業技能訓練項目，以“夠用、管用”為指導思想，緊貼市場，緊貼實際。通過這種綜合性的職業技能訓練，可以使學生成為市場上需要的、搶手的、有一技之長的高素質技術應用型專業人才，而不是那些基礎知識扎實、但畢業后仍需進行較長時間職業培訓和再教育后才能勝任工作的畢業生。

篇5

摘 要：隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產金融市場風險也在不斷的增加，他們的產生受眾多因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產價格波動與信息不對稱所造成。基于這種背景下，本文對我國房地產金融市場風險形成機理以及具體防范房地產金融市場風險措施進行探究，旨在多管齊下積極應對房地產金融市場風險。

關鍵詞 ：房地產 金融市場 風險分析 宏觀調控

引言

隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。

1、房地產金融市場風險形成機理分析

簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：

金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。

信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。

金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。

2、我國房地產金融市場風險分析

房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。

2.1信貸規模增長過快

房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，

2.2 銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險

房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。

3、我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施

對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。

3.1 密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。

3.2 針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理

我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。

參考文獻：

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[2]成暉.當前房地產金融的主要風險與政策建議[J].銀行家2009(2）

[3]劉寶玉.防范房地產金融風險，促進房地產產業發展[J].城市建設理論研究（電子版）2011(23).

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[5]霍雷.銀行房地產金融業務風險防范[J].大觀周刊2011(27).

作者簡介:

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當前，房地產行業發展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進房地產行業的快速發展，需要對客戶消費心理進行深入的研究，制定出合理有效的房地產市場營銷方案，深入挖掘房地產市場價值。隨著房地產行業的發展，人們對房地產行業的市場營銷策略進行了廣泛的研究，但是有些房地產營銷策略自身存在著一定的限制性，導致房地產營銷存在意識誤區。本文主要是結合消費者心理和營銷策略進行研究，希望能夠為房地產的營銷提供借鑒，制定出滿足消費者和房地產共贏的營銷策略。

關鍵詞：

房地產；消費者心理；營銷策略

房地產行業是我國國民經濟發展的重要產業，其發展情況直接關系到整個國民的經濟發展水平。由于房地產行業在我國發展的時間較短，相關的營銷制度比較薄弱，在實際的運用過程中，呈現出不完善的情況，房地產行業的發展，缺乏有效的市場營銷策略的指導。房地產營銷中的失敗案例，是由于沒有從消費者的角度制定出合理的營銷策略有關。因此，需要對消費者的消費心理和消費需求進行深入的研究，制定出合理的營銷策略，以促進房地產行業的快速發展。

一、影響消費者夠煩心理的主要因素

1.環境格局設計。隨著社會經濟的發展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質量的生活環境，良好的生活環境是消費者購房的主觀意愿，人們傾向生態環保綠色購房環境，并且每個消費者對于購房的環境格局呈現出不同的要求，具有各自不同的審美觀點，通常房屋環境的主要格局是復室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。

2.地區位置便利。地區位置便利也是消費者購房首先需要考慮的問題，交通直接關系著人們的出行，對人們的生活質量具有重要影響，是人們日常生活的重要組成部分，相對而言，市區內的交通要更為便利，但是擁擠。郊區的交通較為缺乏，但是環境更為舒適，對于購房地區的選擇，與消費者的不同心理需求有直接關系。

3.設施配套齊全。當前，人們追求高質量的生活，小區內的配套設施齊全也是人們購房需要考慮的問題。小區內的物業管理質量，受到了消費者的重視，其主要的配套設施主要包括：科技智能化的配套設施、運動設施和安全服務管理等，能夠滿足人們對舒適生活的要求，符合物業管理的心理需求。

4.價格選擇消費。價格是消費者在購房時首選的條件，每個消費者都希望用最少的錢，買到性價比最高的房子。因此，在消費購房時，消費者通常會查閱各方面的資料，選擇優惠和折扣較大的房子進行購買，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費者對于購房價格的心理選擇。

二、營銷策略對消費者心理的影響

1.潛意識影響。營銷策略影響著房地產行業的發展，房地產營銷策略的制定，是在消費者購買行為的基礎上發展起來的，直接關系到消費者的購買意愿和服務意愿。消費者完成購買，就是對房地產產品的價值的肯定，消費者會在無意識中來對房地產項目進行評判，消費者自身意識到的沖動和感受，就是潛意識的影響。

2.自我形象影響。消費者購買目的主要是從心理補償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個方面來實現的，消費者購買房地產產品通常會與自身的形象保持一致性，充分展現出了消費者自身的世界觀、人生觀和價值觀。我國的房地產行業發展迅速，房地產種類豐富，消費者在購房時，會追求一致性的心理，需要結合自我形象來進行購房，選擇出適合項目人群的房地產產品。

3.房地產產品視覺形象影響。視覺對消費者的購房意愿有著直接的影響，房地產行業通常會利用視覺優勢，來獲取消費者的關注，需要在房地產企業內部建立良好的視覺形象，保證視覺形象的穩定性和統一性，視覺形象對消費者的消費心理產生了重要的作用，會引發消費者的聯想和引起消費者的注意，實現對房地產產品視覺形象感情上的認同，提高房地產產品的忠誠度。

三、客戶消費心理營銷策略的制定

1.客戶消費心理的產品策略。以消費者需求為導向的產品策略，要求運用發展的眼光去看待消費者的消費需求，要讓消費者感受到所購買的房產相較于其它同類產品擁有更高的使用價值。盡量去滿足消費者的購買心理，加強對消費者營銷策略的規范。消費者的購房習俗是長期形成的，并且在短時間內難以改變，需要建立在消費者價值與規范心理的基礎上，激發消費者的購買意愿，達到售房的目的。

2.客戶消費心理的價格策略。當前，房地產行業發展迅速，價格是消費者購房首選的條件，也是房地產銷售中較為敏感的因素，直接關系著消費者的購房意愿。當前，我國的房產銷售中，最常見的房地產價格策略，是依據消費者的需求和市場競爭價格來制定的，需要以消費者為導向，消費者下完房產的價格越低越好，質量越高越高。在制定購房策略時，需要滿足消費者的價值心理，要結合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設置不同的茶幾，考量價格策略和價格體系，制定出合理的價格策略標準，滿足消費者的情感心理需求。

3.客戶消費心理的銷售渠道策略。消費者的心理與營銷策略之間存在較大的聯系，影響著房產銷售工作的順利實施。房地產行業需要制定產品策略和價格策略，確保房產銷售工作的順利開展。如果房產行業處于供不應求的狀態，企業無需制定出合理的消費者營銷策略，企業要想節約營銷成本，可以通過建立銷售團隊的形式直接進行房產銷售，對銷售人員的營銷能力要求不高。如果房產營銷處于供大于求的現象，對團隊營銷能力的要求較高，需要培養大量的房產營銷人員，來促進房地產行業的快速發展。

四、結語

消費者的消費心理直接影響著營銷策略的制定，房地產行業要想取得良好的銷售效果，必須要對客戶消費心理進行研究，制定出合理的營銷策略，從產品策略、價格策略和銷售渠道三個方面進行研究，讓消費者得到心理上的滿足，以便得到更多目標群體和目標用戶的認同和接受。房產銷售者應意識到房產銷售策略的重要性，以促進房地產行業的持續發展。

作者：鄭陳力 單位：寧夏大學土木與水利工程學院

參考文獻：

[1]劉菲.消費心理與房地產營銷策略之間的關聯分析[J].企業技術開發,2013,28:70-71+78.

[2]王學娟,王海燕.基于消費心理的吉林省房地產營銷策略研究[J].企業技術開發,2013,28:76-78.

篇7

關鍵詞　房地產開發項目　成本控制　價值工程

一、研究背景及意義

房地產開發是一項復雜的系統工程。從改革開放至今，房地產行業在我國已得到了迅速的發展，對緩解居民的住房矛盾、加速城市建設做出了較大的貢獻。近年來，隨著市場由賣方市場向買方市場的轉換，房地產行業正在從粗放型經營模式向集約型經營模式進行轉變。但由于一些非理性因素的存在，我國房地產行業的現狀與發達國家水平相比仍有較大的差距，與我國經濟整體發展進程并不協調，這主要表現為房地產市場供需結構不平衡，存在投機泡沫，房價上升過快、已經超過了居民平均收入的上漲幅度等。

房地產行業發展的健康與否，直接關系到經濟整體運行情況，關系到我國的社會穩定和和諧發展。房地產開發企業作為房地產市場的主體，也將在發展中發揮重要作用。成本控制作為影響房地產企業總體回報非常重要的一個方面，已經逐漸成為提升企業效益的核心來源，成本控制已成為房地產開發項目管理的重中之重。

價值工程是從產品功能分析人手來研究產品的功能和成本的合理匹配，強調的是產品的功能提高與產品成本降低的有機結合。價值工程作為一種技術與經濟相結合的方法，正好迎合了房地產開發項目的成本目標追求，在開發項目的各階段均可以發揮很大的效能，為房地產企業節約成本，增加利潤，優化管理，促進技術進步創造有利條件。

價值工程的研究和應用也將在以下幾個方面起到重要作用：首先，應用價值工程的評價方法可以使房地產行業在推進綠色建筑的實施方面發揮更大的作用；其次，通過對價值工程理論的推廣應用，促使我國的房地產產品人性化水平不斷提高；最后，通過運用價值工程的評價方法，促進我國房地產行業的進一步向集約化發展。

至今，我國房地產行業應用價值工程還不普及，如果我國房地產行業推廣應用價值工程的水平能夠迅速提高，將會極大推動行業的健康發展，使有效資源發揮更大效益，同時也能夠更好滿足我國經濟均衡發展、社會穩定和諧的要求。

二、價值工程研究和應用發展現狀

1947年，邁爾斯在《美國機械師》雜志上公開發表了《價值分析》一文，標志著價值工程理論的正式誕生。到20世紀70年代，價值工程已經推廣到各行各業，都取得了比較顯著的經濟效益。價值工程不僅在美國得到了廣泛的應用，而且在世界許多國家和地區也得到了積極引進和推廣。

1978年價值工程通過日本被介紹到中國，首先在長春第一汽車制造廠、北京第一機床廠、上海機床廠等企業中應用，并取得了可喜的成果，進而逐步在各地各行業展開。

對于房地產等建筑類企業，國外已普遍應用了價值工程技術。首次將價值工程應用于建筑類行業的是美國。從應用實際中可以看出，價值工程在國外建筑業中應用的步驟主要包括信息收集、功能分析、方案創造、方案篩選、方案發展和方案的實施與反饋六個階段。在研究對象的確定上，國外普遍采用目標成本與實際成本進行對比的方式確定；在應用的時間上，國外的價值工程主要是應用于工程的設計階段；其選擇的應用方法也比較多，包括40小時工作法(40hour Hopeshop)、設計方案審核法(theCharette)、價值工程審議法(the VE Audit)、承包商建議法(theContractor's Change Proposal)、澳大利亞法(Australian Ap-proach)、日本3小時工作法(Japanese 3 hours Compact VE)等。

近年來在理論界的研究和企業界的不斷應用下，我國也逐漸形成一些價值工程應用的模式，例如：面向市場的成本管理模式是以市場競爭為推動力，確定產品的必要功能，同時降低產品壽命周期成本，以獲取競爭領先地位為目的的系統管理和控制方法；功能成本管理方法是在原有產品基礎上提高質量，增加或減少功能，改善產品設計或提高質量的一種成本管理方法。

三、價值工程相關理論概述

價值工程(Value Engineering，VE)，也稱價值分析(ValueAnalysis，VA)，是指以產品或作業的功能分析為核心，以提高產品或作業的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現產品或作業使用所要求的必要功能的一項有組織的創造性活動。有些人也稱其為功能成本分析。價值工程涉及到價值、功能和壽命周期成本三個基本要素。

1、價值工程主要原理。價值工程的表達公式為：V(價值)=F(功能)／C(成本)。其中，“價值”是某種產品(勞務或工程)的功能與成本(或費用)的相對關系，表現為功能與成本之比；“功能”是一種產品或作業所擔負的職能和所起的作用；“成本”是產品壽命周期的成本。從式中可以看出，產品的價值與功能成正比，與成本成反比。

2、價值工程特征。價值工程具有以下特征：著眼于提高價值，即以最低的壽命周期成本實現必要功能的創造性活動；以功能分析為核心，即在開展價值工程中，以使用者的功能需求為出發點；十分強調用系統的思想和系統的方法提高價值，即把價值工程的研究對象當作一個系統來研究；活動的領域側重于新產品的開發設計階段，本質是創新。

3、價值工程實施步驟。價值工程的實施過程，實質就是針對產品的功能和成本提出問題、分析問題、解決問題的過程。價值工程的一般工作程序見表1。

四、價值工程在房地產開發項目各階段成本控制中的應用

房地產開發項目的整個開發建設程序可以分為以下五個主要階段：投資決策與土地獲取階段、產品策劃階段、項目設計階段、項目建設實施階段、項目交付使用階段。在上述五個主要階段中，還穿插著土地、規劃、建設、過程及竣工驗收等多種手續的辦理。

1、投資決策與土地獲取階段。該階段主要包括投資機會選擇、決策分析及土地獲取等工作。房地產企業會綜合各方面的因素對項目的可行性進行分析，確定項目后再進一步獲取土地使用權。對于項目而言，土地自身先天擁有諸如交通、大型商業等區域因素，房地產企業改善這些因素的難度較大，因而在本階段利用價值工程進行成本控制和項目功能的優化改善的空間不大。

2、產品策劃階段。產品策劃階段是房地產項目開發關鍵環節之一，也是價值工程得到運用的重要環節。房地產企業要結合前期可行性研究報告，進一步進行深入調查研究，準確地確定目標市場、目標市場需求。運用價值工程的工作方法主要如下：首先，收集市場資料，用科學的方法進行市場調查研究，并

以此作為價值工程分析比較的依據，內容包括市場供需資料、業主方面的資料、技術資料、材料成本資料等等。其次，進行功能分析，這是價值工程的核心。目的是為了確定產品的必要功能，根據公式計算產品的價值，進一步確定價值工程活動的方向和目標。

3、項目設計階段。設計是在產品策劃基礎上對項目的各項工作的細化。據統計，盡管設計費用在項目整體成本中比例不大，一般只占成本的1.5％－2％，但對開發項目整體成本的影響可達75％以上。(全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會，2003)。在設計階段運用價值工程，并不是片面的認為開發項目整體成本越低越好，而是把項目的功能和成本兩方面綜合起來分析，而價值正是功能和成本的綜合體現。價值工程在設計階段的應用主要有兩種情況：首先是價值工程在項目設計方案優選中的應用。主要是對各種方案對各項功能的滿足程度打分，然后計算各方案的功能評價分，計算各方案的價值系數，以價值系數最大者為最優。其次是在設計階段工程造價控制中的應用。在設計階段應用價值工程控制工程造價，應以對控制造價影響較大的項目作為價值工程的研究對象，分析評價各項功能以及現實成本，并以功能評價系數為基礎，將目標成本分攤到各項功能上，與各項功能的現實成本進行對比，確定成本改進的期望值，成本改進期望值大的，應首先重點改進。進而推動投資方及設計人員進行內部挖潛，進行設計創新，采用新工藝、新型材料，合理配置資源，在不降低工程項目使用功能的前提下盡量降低工程費用。

4、項目建設實施階段。該階段是指開發項目從項目報建到竣工驗收所經過的過程，主要可以分為招投標階段及項目實施階段。在招投標階段，價值工程的實施主體將變成投標人，投標人會盡最大努力滿足招標人的要求。將價值工程引入評標機制中，使經濟標和技術標評審有機地結合，有效地防止評標過程規范性不強，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。在項目實施階段，項目承建公司是應用價值工程的主體，工作內容包括：優化施工組織設計、優選項目工程材料和機械設備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實現該項目所需要的功能。

5、項目交付使用階段。本階段主要指開發項目驗收合格后，房地產企業向業主交房以及后期維修管理。工作重點是結合項目具體情況，做好入住計劃以及應急預案，系統考慮控制處理問題的相關費用。

五、我國價值工程應用現狀及相關建議

價值工程在我國的應用還處于初級階段，開展范圍有限，技術尚不成熟，與國外存在不小差距。這一方面與價值工程的發展狀況有關，例如沒有促使價值工程應用的技術規范和標準，缺乏指導價值工程實踐的專家，價值工程專業知識匱乏等等；另一方面，房地產行業本身存在著制約價值工程推廣應用的因素，例如房地產企業不了解、不重視，設計人員沒有掌握價值工程的功能與成本結合的方案創新原理和方法，存在不規范的行業競爭行為等等。

針對價值工程在我國房地產行業的應用現狀，應該從以下幾個方面促進價值工程的發展：首先，加強政府相關部門的導向作用；其次，結合房地產業的產業特點，充分借鑒國外經驗，發展應用價值工程的理論和方法；再次，加快人才培養和相關行業機構的建立；最后，提升房地產行業人員對價值工程的認識，充分發揮房地產開發項目團隊的能動性和創造性。

六、結束語

篇8

【關鍵詞】房地產；泡沫；評價指標；政策建議

房地產泡沫主要體現在價格泡沫上，具體是指房地產價格脫離其基礎價值而持續上漲的過程及狀態。其直接原因是投機者對房地產市場的估計過于樂觀，主觀和客觀上均背離房地產自身價值以及盈利能力。1998年7月3日國務院了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國房地產業進入了實質性運作階段。

目前各大房地產企業資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見不鮮，由于國內樓市特殊情況，雖沒有形成泡沫經濟，但如何應對目前的房地產形勢至關重要。

1 房地產泡沫評價指標

目前應房地產泡沫評價指標大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產業景氣指標體。其分為三個部分：同步指標、先行指標和滯后指標。同步指標是指其循環轉折點與總體轉折點幾乎同時出現，其作用主要是描述當期經濟運行所處的景氣狀態。先行指標是指其循環轉折點在出現時間上穩定地領先于總體循環相應轉折點的指標。為指標體系提供預警功能。滯后指標是指其循環轉折點的出現落后于總體（詳見表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創造了2005年以來新低。國慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。

基于行政降溫和歐債危機的雙重影響，中國的房地產市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調控政策，放緩一些激進的做法。

2.2 宏觀經濟特點

通過對當前房地產行業形勢的觀察和分析，統計資料發現當前宏觀經濟特點表現為以下四個方面：

1）貿易不均衡

目前我國的外匯儲備總額也己突破1萬億美元，成為世界第一外匯儲備大國。我國對美國的貿易順差連年持續擴大，使得美國一直要求人民幣升值，另外再加上一些國際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來越大。

2）金融市場不斷開放

我國于2001年12月加入世界貿易組織，緊接著在結束入世5年過渡期后，2006年12月起我國便開始全面開放國內金融市場，外資銀行便可以和中國的銀行一樣開展人民都不同程度地加快了房地產業的迅速膨脹。

4）民間流動資金依然過剩

由于近年我國銀行存款利率較低，股票市場低迷，以及理想金融投資產品比較匿乏，這便使得大量民間流動資金涌入房地產行業，使得房地產價格暴漲，產生房地產投資過熱現象。民間流動資金過剩是導致近年我國房地產價格上漲過快的主要原因。

3 防止房地產泡沫政策建議

在當前嚴峻形勢下，國家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導和促進我國房地產行業健康發展。

1）針對我國監管國外游資為防止泡沫發生，我們必須嚴格管制并進行積極引導國外游資的流入，防止出現投機行為。具體措施有：通過保持國內房地產行業的健康發展，有效的阻止國外游資投機房地產業；也可有選擇地吸收國外資本，并對其最短投資期限加以規定；采取相關稅收政策來抑制國外游資的投機行為。

2）針對人民幣升值

人民幣升值壓力逐漸增大，其與經濟的穩定息息相關。具體建議有：實現人民幣漸進性升值，防止升值過快造成對房地產行業的沖擊；對現有外匯管理體制進行適度改革，減緩升值壓力。積極引導國外資金流入國內具有一定科技含量的制造類行業。

3）貨幣政策建議

當前我國需要不斷完善貨幣政策體系，對房地產價格實行指標化以及及時監測，以保證我國房地產行業健康發展。具體建議有：有效控制銀行信貸規模，同時嚴格管制房地產信貸數額比例；利用綜合利率手段對我國房地產行業進行調控；通過建立房地產預警系統，盡快制定有效的貨幣政策。

參考文獻

[1]曹振良、高曉慧等.中國房地產業發展與管理研究[M].北京：北京大學出版社，2002，4

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房地產經濟論文范文一：低碳經濟對我國房地產經濟的影響

我國是世界上最大的碳排放國之一，越來越嚴重能源危機使我國開始加快對于低碳經濟的發展。而房地產行業一直是高污染行業，所有，為了適應現在社會的發展需求，促進低碳經濟的發現愈發的重要。為了促進經濟發展，消除資產泡沫，增加就業幾率，低碳房地產經濟的發展，對于促進綠色生產具有十分重要的意義。低碳經濟在房地產方面的展開，離不開國家支持和房地產行業內部對其的關注，當然社會整體對于低碳消費觀念的認可，也是實現低碳經濟的必要因素。

一、我國房地產行業走低碳發展道路的重要性

對于房地產行業來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發展道路的主要目標，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產建材企業也需要符合建筑行業的地毯發展需求，才能讓他們的產品對社會接納。所以說，房地產行業的低碳發展，最為關鍵的是可以推動該行業的綠色生產，綠色消費，促進下游實施。而低碳房地產行業的發展，以降低資源的減少浪費，以得到更高質量的生活，節能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。

二、低碳經濟對我國房地產經濟產生的影響

1.低碳經濟對房地產經濟的不利影響。

1.1致使房地產的開發成本增加。低碳經濟的核心內容需要利用新能源、新材料和新技術，在我國房地產行業發展低碳經濟，需要花更多的錢去開發新技術、新設施，同時更昂貴、更高效地利用能源來代替傳統的高污染、高能耗的能源，實際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經濟將增加房地產行業發展的成本。

1.2低碳經濟會在短期內制約我國房地產經濟的發展。目前，我國的房地產建設模式所采用的共同特點是高耗能，短期內很難改變這一特點。例如，在能源和技術上，很難在短時間內實現適當的變化。房地產行業的發展并沒有脫離能源的支持，而能源價格低廉，使用方便，使我國房地產行業得到了快速發展。在發展低碳經濟的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產行業的發展在短期內會受到一定程度的影響和制約。

2.低碳經濟對房地產經濟的有利影響。

2.1調整了房地產行業內部結構。目前，中國的房價一直居高不下，一個更重要的因素是投機，有些人不明白房地產市場開發商只是盲目炒高房價，房地產和房地產市場的情況，使消費者太過重視的位置和價格的房子，并忽略了內部質量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠來看，低碳經濟，有利于中國的房地產行業內部結構調整。

2.2能夠促進房地產行業長期的健康發展。目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價的不斷提高，勢必會給我國的房地產行業帶來危機。房地產行業的低碳經濟發展，會使房地產開發商用比較長遠的眼光來看待房地產業發展，更加注重對建筑品質以及質量的提升，而不是只顧經濟利益。因此，低碳經濟的發展有利于我國房地產行業的長期健康發展。

2.3能有效實現房地產的節能減排和建筑的智能化。目前我國房地產行業在建筑材料和建筑設備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經濟的要求，房地產行業是致力于建設低碳，智能，時間長，建筑節能減排和智能化是中國建筑行業的重點。和低碳經濟將導致房地產行業積極引進和應用低碳新材料，新設備和新技術，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實現低能耗和智能發展的未來架構。

三、在房地產經濟中發展低碳經濟的有效措施

1.政府應加大政策支持力度。

低碳經濟的發展不僅有利于環境的可持續發展，也有利于我國經濟的長遠發展，政府應加強對環境的關注。政府應加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標;應跳出單體建設思維，站在區域和城市發展的角度對建設計劃的設計，應制定相應的獎勵政策，對低碳技術的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節能減排和對商家給予嚴厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發展低碳經濟的企業減免一定的稅收費用等等。不僅有利于調整產業結構，也有利于我國低碳經濟的發展。

2.提高房地產公司的重視。

房地產公司，不能一味的追求經濟利益，除了賺錢，他們更應該關注全球的生態平衡，關注社會的未來發展，他們理應更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關于房地產的開發，除了使用新的低碳環保材料，例如鋁合金材料，生態納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環境建設技術，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術屬于低碳環保技術。在這方面西方國家已經有所發展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產業化、工業化生產方法應用于建設，實現節能減排，提高質量，促進低碳經濟發展。

3.提高開發技術水準，合理地規劃戶型布局。

目前，我國的房地產行業基本采用了粗放型的管理模式，開發商更注重經濟效益的結果，而忽視了低碳經濟的要求和買房子的消費需求的實際情況。大多數房地產開發商都加大面積住宅開發，這在一定程度上造成了資源的浪費。房地產開發單位應不斷提高自身的發展質量，做好戶型的規劃布局工作。

4.積極推廣使用環保材料和節能技術。

很多房地產在我國的建設，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內的溫度就會特別高，為了保持室內溫度恒定，人們往往會使用空調降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關于這方面問題的解決，我國房地產商，可以適當的使用新型玻璃，譬如，隔熱輻射玻璃，它能在為住戶提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因為室外光線照射二導致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調降溫時的電力資源浪費問題。此外，在住宅區更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節能手段，它在美化周圍環境的同時，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。

5.積極倡導低碳消費。

隨著現代化的進程，房地產行業應該對低碳經濟發展有著清楚的認識，同時，對于其的發展，應該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費者更深刻地對低碳建筑的認識，對于低碳環保的認識。雖然由于技術以及材料的限制，低碳建筑價格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術的革新，有關低碳建筑的價格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環境的可持續發展，保證人類生存環境的質量，發展低碳經濟是十分重要的。低碳經濟是房地產經濟發展的有利和不利的方面，房地產行業應大力發展有利方面，加強現有的優化和改進的缺點，并應采取有效措施，使低碳經濟概念發展成房地產經濟，為自身在社會和經濟上的利益找到一個平衡點，爭取在低碳經濟時代里尋求長久的經濟、環境共贏，為我國房地產經濟的可持續發展貢獻自己的力量。

房地產經濟論文范文二：房地產經濟發展下市場經濟論文

1.房地產經濟和市場經濟協調發展的措施

市場經濟是房地產經濟的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產經濟發展勢頭非常好，在市場經濟中所占比例越來越高，但是這種快速發展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經濟的正常發展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展，相互促進而不是相互產生消極影響。可以從以下幾方面入手：

1.1控制好房地產商品的價格

過高的房地產商品價格如果不實時的控制，使其無限的發展下去，非常容易出現經濟泡沫，而使整個市場經濟陷入癱瘓狀態，從國外的歷史經驗中我們也可以總結出這一點。控制控制好房地產商品的價格并不說一定要強制性將房產價格降下去，價值決定價格，市場應該按照房地產商品的價值卻制定相應的價格，真正的實現供需平衡，而如果價格已經遠遠的超出了價值，這種不良的現象，終有一天會使房地產陷入絕境。房地產價格過高目前已經成為我國市場經濟中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規律來進行調節是主要的措施。價值與價格的合理才能實現供需之間的平衡，進而使房地產市場處于穩步發展的狀態中。

1.2做好金融監督

無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產市場之所以會出現價格虛高的現象，主要就是金融監督工作不到位，有很多的房地產企業自身并不具備開發大規模房地產的實力，但是通過向銀行借貸等方式進行了大規模的開發，這種行為非常容易引起銀行壞賬現象，很多的開發商開發出來的房地產價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應該做好金融監督工作，全方位的了解房地產企業的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貸款行為進行相應的調整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產行業逐漸的流向其他有更有希望的產業中，也使整個市場經濟繁榮發展起來，而不是過度集中在某一產業中。為了達到金融監督的目的，政府以及銀行都應該對自身的很多業務進行改進創新，在改進傳統的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產，盡可能的降低高風險貸款的比例，從而實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。

1.3盡快實現房地產經濟轉型

目前房地產經濟發展與市場經濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經濟的發展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產企業實現經濟轉型，實現低碳環保，不再只是考慮經濟效益問題。政府可以利用杠桿經濟原理來對房地產企業進行有效的調整。杠桿作用主要表現在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產企業投資智能建筑，在開發的過程中給予更多的優惠，這樣參與智能化建筑的開發的開發商就會越來越多，進而改變這種房地產開發商經濟發展模式;另一方面，政府也可以對購買低碳環保的住宅的用戶實行優惠，進而擴大購買人數，購買人數的增多，又會促進開發商開發智能化的環保的建筑，進而完全的實現了房地產經濟的轉型，也促進了我國建筑行業的良性發展。

篇10

1.房地產行業快速發展，房價快速提高。

在中國城鎮化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩定健康的方向發展。

2.房地產適應市場經濟發展的程度較低，市場發展不成熟。

由于房地產市場興起時間較短，市場發展還不健全，而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低，同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場，從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。

3.目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善。

在房地產行業的發展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時，由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全，其承擔的發展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發上的融資途徑。

二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策

（一）強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化

根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看，房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是，房地產是現代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數額較大。因此，通過強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發展。其中，在市場經濟不斷發展的背景下，政府調控房地產行業主要是通過科學規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發展，推動房地產市場更加繁榮穩定。

（二）制定科學化的發展規劃，推動房地產經濟健康發展

在中國當前社會經濟快速發展的背景下，房地產改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面：房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經濟利益；有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經營的方式從中獲得經濟利益；有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等，從經營中獲得經濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發展的經濟價值。因此，在當前房地產行業的發展過程中，應該根據國家經濟發展的基本情況，進行綜合規劃，努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑，深入了解房地產行業發展中各種經濟關系，促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。

（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業的發展提供重要的條件

在目前房地產行業的發展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題，為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產行業更好地適應市場經濟化的趨勢發展，有效提高整個房地產行業的經濟價值，促進中國國民經濟穩定的發展。

（四）建立科學化的管理機制，明確房地產經濟發展的主體

中國當前房地產市場在發展的過程中出現了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產行業發展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產經濟發展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整，將推動房地產行業發展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產市場發展的相關法律法規，為房地產市場能夠穩定發展提供重要的條件。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，構建與中國經濟發展相適應的房地產法律體系，從而促使中國房地產市場更加規范化。通過將房地產行業發展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產經濟更加規范和穩定，確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。

（五）以科技創新為依托，推動房地產經濟穩定發展

房地產經濟的可持續發展，應當以科技創新為依托，知識經濟，科技發展水平的提升，對于推動國民經濟的發展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創新和發展，對于改善人們的生活，工作環境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發展的模式，將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。

三、結論