綠化面積計算規范范文

導語：如何才能寫好一篇綠化面積計算規范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：宗地面積 建筑占地面積宗地圖界址

中圖分類號：G255.4文章編碼

一、前言

宗地圖是表示地物的平面位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，主要服務于土地管理，用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎上編制而成，當沒有建立基本地籍圖的成果資料時，也可按宗地施測宗地圖，應該說地籍測量包含宗地測量，宗地測量是地籍測量最主要部分。在《地籍調查規程》TD/T 1001—2012中對宗地圖作了詳細的描述，并附有樣圖，但作為測繪單位在實踐工作中碰到的諸多問題有各式各樣的理解與不同的認知，本文就建設工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點內容的展開探討。

宗地面積

宗地面積是指一宗地權屬界址線范圍內的土地面積。因此，土地權屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權屬界線，即界址點連線構成的折線或曲線。在權屬調查時，沿明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線，應標明其位置，如界標物的中心、外側或內側。它是標定宗地權屬界線的重要標志。在進行宗地權屬調查時，對照原勘測定界圖。在《地籍調查規程》4.3.e）中說明公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，是一塊有確定邊界、有確定權屬的土地。

工作中常遇到權屬界線難確定的情況有：

1：對超出（原勘測定界圖用地范圍線）的權屬界線，實際占用的土地邊界線的不計入宗地面積，圖上用工作界線符號表示并計算面積。

2：權屬界線超出建筑紅線而未出原勘測定界圖用地范圍線，或當宗地圖與紅線圖有區別時，以最終簽訂合同時所附宗地圖為準。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個中間過程。

3：在權屬界線（原勘測定界圖用地范圍線）內，除了固定建筑外沒有其它明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線用地，現狀實為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地，其下為地下停車場、防空地下室等此類在權屬界線最難確定，爭議頗多。有按建筑占地來確定權屬界線，也有按綠化帶、構筑物等來確定。對照《地籍調查規程》4.3.e）：公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。本人建議參照勘測定界圖用地范圍線內按明顯界標物以最大面積圈定，得以保障建設單位的權益；實地除了建筑物占地外確無法判定權屬界線的按建筑物占地劃定。

第3種情況在城市管理中也帶來了爭議，前不久《溫州市民停車被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執一詞，就車停原屬于鹿城區文化中心地塊用地范圍之內，當事人何先生說是綠化帶以內的地方屬于鹿城文化中心地塊，而城管方面回應稱，何先生所稱區域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函［2009］99號《復函》的中第二點定義，屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實地看了鹿城區文化中心地塊，卻實如何先生所說是綠化帶外還有人行道與行樹，行樹就依著路牙，應為道路綠化，人行道以內的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍，綠化帶視為鹿城文化中心構筑物，以保障建設單位的權益，以綠化帶為明顯界標物劃為鹿城文化中心宗地權屬界線。目前，法院已經受理此案，將擇日開庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類問題更全面釋解《地籍調查規程》，更符合現實社會發展。

建筑占地面積

TD/T 1001—2012《地籍調查規程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內建筑物基底占地面積。關于基底面積的具體測量計算方法國家還沒有專門的規范。實際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構水平投影面積。它一般的計算規則是：獨立的建筑，按外墻墻體的水平面積計算；室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算；有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；懸挑不落地的陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，均不計算。這就與規劃驗收的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）竣工圖及有關資料的建筑占地面積計算有不同，《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）是以勒腳以上外墻結構外邊線計算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結構，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產權登記的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》3.12條房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。

按《地籍調查規程》來分建筑占地面積應為豎直墻的地面肉眼看見扣除勒腳墻體加厚的部份，而規劃驗收以實測占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來分。到底采用那種方案較為實用，較為真實地在實際中運用，是持久性爭議的話題。一般來說，采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份的計算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些建設項目審批時還是按照規劃師以勒腳以上外墻結構外邊線計算，這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計入面積。

總結

宗地圖內容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細、確切、明了地反映出土地的位置、數量、用途以及地上物等現狀情況。宗地圖是土地證上的附圖，圖中數據都是實量得到或實測得到的，精度高且可靠，它通過具有法律手續的土地登記過程的認可，與土地權利證書一起成為土地登記內容的法定依據，使土地所有者或使用者對土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚，坐標正確無誤，面積準確，四至關系明確，各項注記正確齊全，比例尺適當，是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。

參考文獻：

1）《地籍調查規程》TD/T1001—2012

2）《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353—2005

3）《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》浙建房[2007]51號

4）百度百科《地籍圖》、《宗地圖》

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為進一步加快綠色陳堡建設步伐，充分調動全鎮上下綠化造林的積極性，確保完成今冬明春綠化造林工作目標任務，特制定2010年度全鎮綠化造林工作考核意見。

一、考核范圍

今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑園、果園等經濟林木；為林業生產提供苗木的育苗基地。考核以畝為單位，以行政村為考核對象。

二、考核內容

1、宣傳發動（10分）

召開黨員、干部、議事代表會議和廣播會，發放林業綠化技術資料，做到家喻戶曉。無會議記錄扣5分，無資料發放扣3分，未召開廣播會扣2分，扣完為止。

2、林地落實（20分）

突出以沿路、沿河、沿莊、沿圩等宜林、可林林地為規劃建設重點，依法確定林木所有權、林地使用權和林業經營權，及時做好林農的定權發證工作，承包合同規范。高標準建設農田林網工程。今年綠化造林的獎勵政策是：對按要求新增成片林面積的每畝補助200元（含樹苗款）；對圩堤、道路栽植意楊的每株補助2元；對機耕大道、生產河道、村莊綠化栽植常綠樹的每株補助2元，對示范區造林開溝的每米補助1元。樹苗由鎮農技中心統一組織。每少落實林網面積10%扣2分，每少落實成片造林面積10%扣3分，扣完為止。

3、開挖樹塘（30分）

本月中下旬全面按照“四大一深”的技術要求開挖好樹塘、水溝，按照目標任務和序時進度每少挖樹塘10%扣3分，扣完為止。

4、栽植管理（40分）

本月底、12月初（葉落后土壤封凍前）全面動手栽植，做到一栽就管，澆水、扶正、踩實、涂白，確保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任務10%扣4分，管理有一項不到位扣2分，扣完為止。

三、考核辦法

1、綠化造林原則上以鎮動員，以片作戰，以路作戰，以圩作戰，以河作戰，以村推進，確保按時按質完成目標任務。

2、路、圩、河拓寬的新增造林面積以邊行樹木各向外加2米計算寬度；大田造林面積以田埂為界計算長度和寬度，其他林地參照計算。少于兩排且行距不足2米的不作為新增造林面積計算，四旁植樹每300株折算林地1畝。

3、考核驗收時間初定于11月下旬組織開塘驗收，12月下旬組織植樹驗收，明年5月底前后進行成活率和保存率驗收。造林補助資金在2010年底前按最終核實驗收面積兌現到位。

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2005年7月1日建設部施行的《建筑工程建筑面積計算規范》(后文簡稱《規范》)為各類建筑物的面積計算提供了明確的細則。規劃管理部門的傳統做法是遵照《規范》，采用CAD命令逐個提取各建筑物面積，隨后統計得到各分棟建筑物以及項目內所有建筑物的總面積，從而根據建筑物的面積信息計算出項目內建筑物的建筑密度、容積率、綠地率，最后與規劃審批數據進行比較，得到最終的規劃驗收檢測報告。這種方法能滿足小型、簡單建筑的需求，但對于較大型的規劃驗收項目，該方法容易出現遺漏，出錯概率大，一旦出現錯誤，所有規劃驗收結果需要全部重新核實、計算，容易引起人工疲勞。此外，手工制作各類規劃驗收總結報表，耗時耗力，工作效率低，與當前的信息化管理時局不符。針對這種情況，國內已有不少學者做了相關方面的研究工作，如采用VBA語言開發建筑測量報表輸出軟件［2］以及實現竣工測量面積計算自動化［3］，將三維仿真技術運用于竣工測量［4］，運用VB實現地下管線竣工測量內外業一體化［5］，基于CAD平臺開發出增量更新的竣工測量數據處理系統［6］等。筆者也以通用的AutoCAD軟件為平臺，采用當今流行的C#和小型桌面Access數據庫技術二次開發了房屋竣工規劃驗收軟件，不僅能夠將竣工房屋面積、建筑高度等數據自動存入數據庫，同時可以實現規劃驗收當中建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、總建筑面積、總用地面積、用地性質等指標同規劃審批數據的自動對比，最后輸出分棟房屋和規劃總平面對比Word報表，提高了工作效率，降低了出錯幾率。

2房屋竣工規劃驗收軟件設計與實現

2.1總體框架

房屋規劃驗收軟件總體框架主要可以分為項目管理、規劃審批數據入庫、規劃驗收數據入庫、數據編輯(查詢、刪除)、報告、工具6個模塊。

2.2軟件設計及實現

(1)系統流程

該軟件設計側重于規劃驗收建筑物面積的提取以及規劃驗收指標的對比計算。首先在南方CASS軟件中根據房屋存在多少種樓層平面布置依次分圖層繪制相應的房屋建筑圖，接著依次錄入規劃審批、規劃檢測數據，最終生成各棟房屋及規劃總平面對比報表，如圖2所示。(2)系統設計與實現①數據庫表結構設計根據系統數據處理流程，共設計了4張數據表，分別為“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”。“DDGH”數據表存儲分棟房屋規劃審批數據，包含(樓棟號－主鍵、建筑朝向、建筑面積、建筑性質、建筑層數、建筑高度、北、東、南、西)10個字段;由于規劃檢測數據的特殊性———每棟房屋可能包含多種樓層平面布置，特設計兩張數據表分別存放有關數據，“DDJCZ”包含(樓棟號、建筑朝向、建筑性質、建筑層數、建筑高度、北、東、南、西)9個字段，而“DDJC”包含(ID－主鍵、建筑類型、建筑物面積、面積計算系數、數量、起止樓層、“是否基底?”、“是否參與容積率?”、合計建筑面積、所屬樓棟號)10個字段，“DDGH”、“DDJCZ”與“DDJC”3張表通過“樓棟號”字段進行聯系。為積累建筑物面積計算方式，系統還設計了“Building_sty”數據表，包含(X_Data，面積計算系數、“是否參與容積率?”、“是否基底?”、建筑類型)4個字段，X_Data為主鍵，通過獲取南方Cass軟件各類地物編碼得到，關鍵代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);獲取南方CASS軟件地物編碼②規劃審批數據入庫規劃審批數據由單棟房屋和建設用地規劃審批數據組成:A單棟房屋審批數據包括建筑性質、層數、面積、朝向、高度、離界距離等基本信息;B建設用地規劃審批數據包括建筑所處位置的用地性質、用地面積、代征用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率等重要指標。通過該模塊可以自動獲取封閉用地范圍內的面積以及建筑的離界距離，同時將圖3中數據存入上述“DDGH”數據表，圖4所示的建設用地規劃審批數據存入項目日志文件中。圖3單棟房屋規劃審批數據圖4建設用地規劃審批數據③規劃驗收數據入庫通過該模塊可以實現竣工建筑物的建筑面積以及項目內綠地面積自動入庫。根據《規范》要求，對于不同類型的建筑，面積計算系數及計算方法也不一樣［7］，例如半封閉陽臺面積計算一半，地下室不參與容積率的計算，只有建筑物的基底才能參與建筑密度的計算等。利用這個模塊，采用人機交互方式可以實現建筑朝向、性質、層數、高度、離界距離與建筑面積、綠地面積分別存入“DDJCZ”與“DDJC”數據表中。系統自動提取南方CASS中各類建筑的地物編碼，例如砼房屋，CASS編碼為141111，根據地物編碼自動匹配“Building_sty”數據表中已有建筑物的計算方式，如計算系數，“是否基底?”，“是否參與容積率?”等，然后在圖5右半欄顯示系統現存的計算方式，如果與現狀不相符，可以人工修改計算系數等數據。如果遇到新型疑難建筑，系統能將該類型建筑的CASS編碼自動存入“Building_sty”數據表，便于下次遇到同類型建筑時，系統可以自動進行判別，積累數據。除此之外，該模塊可以自動改變已入庫圖形的顏色，增大與未入庫建筑物顏色的反差度，大大降低數據二次錄入的錯誤幾率，如圖6所示，核心代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改變入庫圖形線寬returnLine．color=ACAD_COLOR．acCyan;;//改變入庫圖形顏色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//獲取建筑面積圖6改變已入庫圖形顏色④數據查詢刪除模塊對于大型房屋建筑的規劃竣工驗收，數據錄入錯誤難以避免，通過該模塊可以實現規劃審批與規劃驗收數據的查詢與刪除。圖7建筑物規劃驗收數據查詢⑤報表生成模塊制作房屋規劃驗收的各類總結對比報表也較為繁瑣，通過該模塊可以實現項目內部目前建筑密度、容積率、綠地率等指標自動計算，同時實現各類規劃驗收數據與規劃審批數據的自動對比且生成Word對比報表。對于單棟房屋，系統首先根據“樓棟號”字段讀取“DDGH”中的審批數據(建筑朝向、建筑性質、建筑層數、建筑高度、建筑面積、離界距離)，同理從“DDJCZ”表中提取規劃驗收數據(建筑性質、層數、朝向、高度、離界距離)，然后根據“DDJCZ”表中“樓棟號”字段從“DDJC”表中提取相同“樓棟號”對應的記錄，同時計算出各分棟建筑的總建筑面積，最后分類比較規劃審批與驗收數據，生成如下表1的備注欄。

對于項目總體，首先從項目日志文件中提取該項目對應的規劃審批數據(總片面布局、用地性質、總用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、立面造型、配套設施)以及規劃驗收數據(總片面布局、用地性質、總用地面積、立面造型、配套設施)，然后從“DDJC”表中讀取所有建筑物的屬性數據，根據每條記錄的性質(是否基底?、是否參與容積率?，建筑面積)，疊加得到該項目的總建筑面積，總綠地面積，總基底面積，根據式(1)計算得到目前該項目的容積率，綠地率，建筑密度，最后同規劃審批數據比較，生成如下表2對應的備注欄。容積率=地上總建筑面積總用地面積－代征用地面積建筑密度=總基底面積總用地面積－代征用地面積綠地率=總綠地面積總用地面積－代征用地面積(1)⑥工具模塊微軟的Excel軟件具有強大的計算功能，在工程應用中較為普遍。該模塊可以將房屋規劃驗收數據輸出成Excel表格形式。不僅如此，通過該模塊可以自動實現建筑物角點坐標的自動標注，并將其輸出成Word報表形式。

3實例驗證

該規劃驗收項目內部建筑物包括半封閉陽臺、地下室、通道、綠化設施等情況。根據該項目內E、F兩棟建筑物的具體特點，首先在CASS軟件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7層5個圖層，并在5個圖層中繪制相應層數的建筑物。根據半封閉陽臺的面積只計算1/2，地下室不參與建筑密度與容積率的計算等《規范》規定的準則，通過該“房屋竣工規劃驗收軟件”計算，生成了項目內分棟房屋以及規劃總平面對比表。

4結論

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關鍵詞：房地產測繪；面積測算；問題

作為一項有著較強的政策性、技術很專業的測繪工作，房地產測繪工作的好壞和我們普通群眾的生活可謂密切相關，所測房屋面積的大小將會對我們日后的生產生活產生重大的影響。在我國作為一項起步較晚的工作，房地產測繪的發展還處在一個規范化和專業化不斷建設的階段。雖然國家頒布了國標GB/T 17986（（房產測量規范》，但是此項《規范》還是不是很完善，個別條文解釋不明晰，特別是現代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《規范》對特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測量人員對《規范》中的某些條款還不是很理解，從而在房屋面積測算過程中對某些問題的認識和理解往往與《房產測量規范》存在一定的偏差。在實際測算中往往難以掌握，從而引起房產糾紛。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經成為消費者的投訴熱點。

一、房地產測繪簡介

1、房地產測繪定義

房地產測繪是測繪行業的分支科學，其服務對象是對業主的房屋以及相應的房屋附屬物的位置和面積的文字、圖表說明。簡單來講，房地產測繪就是通過使用一系列的測繪技術、測繪儀器、測繪手段等來對房地產的數量、位置以及質量等狀況和用途、權屬、性質、利用狀況等社會屬性進行說明。

2、房地產測繪分類

房地產測繪細分為房地產項目測繪以及房地產基礎測繪。房地產基礎測繪主要是房產平面控制測量，是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪全面反映房屋及其用地理位置和權屬狀況的基礎圖紙―――房屋建筑地理位置放線圖、房屋竣工平面地形圖、高層房屋建筑沉降變化分析圖。房地產項目測繪主要是指房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算等，生成房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數據等。具體反應在房屋房產預售圖和房屋房產分戶圖上。

二、房地產測繪特點

對于房地產測繪來說，其特點為：比例尺大，成果有法律約束力和保密性，精度要求高，修測、補測、變更測量及時，測繪人員既要懂測繪技術、更要懂房地產方面的法律、法規。房地產測繪的成果具體反應在：測繪房屋地理位置圖、辦理房屋房產證的相關配套手續上、市場房屋房產價格評估上。工作開展涉及到城市和農村，圖上表示的內容較多，有關權屬界限和尺寸標注等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國大比例尺系列的圖紙一般都是1∶500或1∶1000，房產分丘圖和房產分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地產測繪成果經房地產主管機關確認后，具有約束力，它是產權確認、產權交易、處理產權糾紛的依據。地形圖上的要素成果，一般可從圖上索取或量去，其點位中誤差在±0.5-0.6mm以內，其精度可以滿足城市規劃對地物精度的要求。需要更高精度的房地產測繪成果，例如房屋房角界址點的地理坐標、房屋的室內建筑面積測算等，不能直接從圖上量取，就必須實地實測、實算。城市基本地形圖的復測周期一般5-10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年測算，城市的規模迅猛擴張要求及時對城市周邊的房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時應及時修測，對房屋和用地的自然狀況改變也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況真實性一致。所以房地產測繪成果要及時變更，平面圖應及時修補測。

三、房屋面積測算中的幾點問題

面積測算就是指的是水平面積的測算，具體的分為用地面積和房屋面積兩部分的測算，而對于房屋面積測算而言，其主要分為共有建筑面積、房屋建筑面積、使用面積、產權面積、公攤面積等測算。而房屋建筑面積測算中的問題主要從功能房面室內面積、層高、斜坡屋面、飄窗、躍層戶室內樓梯、陽臺面積、分攤面積等方面進行分析。特別是房產測量規范上的分攤面積測算認知度要把握好，非常容易出爭議。（如果房產測量規范上沒注記明示的，以爭議的房屋業主雙方經法律公證的協議上約定進行分攤面積測算）。《房產測量規范》在有關房屋面積測算中規定計算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20m（含2. 20m）。層高低于 2.20m的建筑物都不能計算房屋的建筑面積。房屋的層高定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。因此房屋面積測算中的層高2.20m以上指的是樓面層高，而不是凈高。《房產測量規范》規定斜面結構屋頂高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面積計算。斜屋面頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久的，可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，測繪時直接“切取”2.20m的高度計算面積。建設部文件規定：對傾斜弧狀等非垂直墻體的房屋、層高 2.20m以上的部位，要計算面積；而房屋墻體向外傾斜、超出底線外沿的，以底板投影計算建筑面積。也就是說，有臺階的飄窗，只要層高不超過2.20m，不予計算面積，而層高超過2.20m的落地飄窗有效地擴大了房屋的實際使用面積，所以應納入房屋產權面積。躍層戶室中的內樓梯是連結上下層的必須通道，若不計算面積，確權時房產證上也無此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，無論是否建造均應按自然層計算面積確權。《房產測量規范》規定全封閉的陽臺按其水平投影面積計算，未封閉的的陽臺按其圍護結構水平投影面積的一半計算，而露臺沒有頂蓋所以不予計算面積。騎樓、過街的不用作道路、街、巷通行的，要計算全部面積。有兩根以上的雨棚，與房屋相連永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨立柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構的水平投影面積計算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構，層高在2.20m以上部位的水平投影面積計算。封閉的永久性玻璃幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

四、房地產測繪功能

我們使用房地產測繪，主要是為了進行房屋面積、地理位置、界線范圍等房地產登記證明提供依據文件。對于所得到的房地產測繪成果，其主要是服務于房屋的產權產籍服務，是處理各種產權糾紛，恢復產權關系，確定產權的法定基礎資料，也是房地產各種管理的重要依據；房地產測繪成果是進行房地產價格評估、房地產契稅的征收、房地產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房地產抵押貸款，房地產保險服務不可缺少的依據。房地產測繪成果給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮規劃、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息，其服務具有廣泛性。房地產測繪成果是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料，是房地產管理系統的重要依據和數據來源。

五、結論

作為一項關系到千家萬戶的工作，房地產測繪需要我們對于政策和技術都有較強的理解和把握。為此，為了實現測繪工作的準確性和合理性，相應的從事房地產測量及信息管理的工作人員需要全方位了解房地產測繪特點，熟練掌握現代化房地產測繪手段，從而更好地為城鄉居民的生活服務。

參考文獻：

[1] 董雪亮.實時動態定位（RTK）測量技術應用中幾個問題的探討[J].山西水利科技.2012（04）

[2] 白益砜.房地產測繪技術的應用[J].承德石油高等專科學校學報.2010（04）

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商品房的面積里面肯定包括公攤部分，那么攤到自己頭上到底占到多大的比例才算合適呢?是不是越低越好?

公攤面積爭議難消

“公攤比例到底多少才算是合理的?”朱俊近期正準備買房，之前有人建議他一定要買一套公攤比例小的房子，這樣自家房子使用面積會大一些。于是他每到一個售樓處，公攤比例就成為他，必須了解的一個問題。但看了近十個樓盤之后，朱先生有些迷惑了，因為所有樓盤的公攤比例都不一樣，有的高達24％，但有的卻只有8％。“為什么會存在這么大差距呢?”他心里畫了一個大大的問號。

上海五臺智庫副總經理吳茂輝表示，確定公攤面積是一個很專業的問題，只有經過專業的測量，才能發現面積誤差，因此普通老百姓很難掌握房屋公攤面積的真正數據。因此有些開發商正是利用這點，使得商品房的實際使用面積縮水，有的開發商甚至連會所、車庫，自有辦公地點、地下室也算進公攤面積之列，而這些原本是應排除在外的。

造成這一矛盾的根源是商品房按照建筑面積銷售，建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。為了避免公攤面積爭議，北京擬推行按套內面積計算房價的銷售辦法，但外界對能否真正規避這種爭議持懷疑態度。

面積折算有講究

為了對公攤面積有個準確的認識，我們有必要了解一下它的計算方法。吳茂輝告訴記者，公攤面積的計算公式為：套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數。其中套內建筑面積包括套內的使用面積、套內墻體面積以及陽臺建筑面積三部分，相對來說比較簡單，而較為復雜的是公用建筑面積分攤系數(簡稱公攤系數)的確定。

公攤系數的確定，首先要確定哪些應納入公攤范圍，哪些建筑面積應排除在公攤之外。吳茂輝告訴記者，國家建設部就分攤面積的確定曾出臺過相關規定。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定，可分攤的公用建筑面積包括大堂、公共門廳、走廊，過道等25項，而不應包括在內的建筑空間則包括倉庫，開發商自用房等十多項。得到所有公用建筑面積之后，除以整幢建筑各套內建筑面積的總和，便能得到建筑物的公攤系數。

公用建筑面積分攤系數為整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和。專家介紹說，雖然從計算公式來看并不深奧，但計算公攤系數時要涉及到上述諸多內容，因此相對來說極為復雜。而對普通購房者來說，自己無法測量出各類建筑面積，僅靠個人力量是無法得知公攤面積的確切數據的。

吳茂輝表示，國家并未針對各種類型的建筑公攤系數指標作出硬性規定，他說：“公攤系數同時受到限高容積率，綠化面積等諸多規劃因素影響，因此無法確定具體指標。”不過根據建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分攤系數，且大致在某個具體范圍內浮動。一般來說，高層塔樓的分攤系數在0.18～0.26之間，而高層板樓的分攤系數則在0.14―0.16之間，多層建筑的分攤系數在0.11～0.16之間。

提防陷阱有必要

學會防止公攤面積陷阱很有必要。專家建議，購房者首先應該明確哪些建筑可納入公攤之列，哪些應排除在外。據了解，對于一些公攤系數偏大的情形，往往是開發商將自用辦公室、自營用房也納入公攤之列。如北京就曾有一家開發商，將一單元樓里四套自有住房也計算進公攤面積中，而此開發商居然還將這四套住房出租以獲取租金收益。因此購房者可以要求開發商提供公攤面積清單，來查驗是否符合計算規范。

雖然購房者自己無法測量，但專家表示購房者也有辦法來確定公攤面積是否準確。吳茂輝建議，購房者可以在取得住宅的建筑設計圖之后，讓建筑專業人士利用專用畫圖軟件將套內面積計算出來。這樣在已知建筑面積和公攤系數的前提下，也能計算出套內面積，如果兩者吻合，說明沒有問題。如果利用軟件計算出來的套內面積比開發商提供的面積小，則有必要申請復查了。

當然，專家也建議購房者在簽訂面積條款時要寫詳細，特別是在房型圖上要把使用面積、公攤面積、套內建筑面積具體的長度尺寸標注出來，然后自己用尺子測量房型圖，看看標注的尺寸與測量結果是否一致。

避免誤區需留神

雖然購房者要提防開發商在公攤面積上玩貓膩，但也要提防進入誤區。在購房者看來，得房率加公攤率等于100％，也就是說，公攤率越低，意味著得房率越高，使用面積越多。但專家表示，合理公攤率是一個綜合平衡的區間，過高固然會損失住宅面積，甚至多花冤枉錢，但是過低卻會損害居住品質。

記者了解到，有極個別項目號稱得房率超過90％，即公攤系數被控制在個位數。專家表示，雖然住房使用面積增加了，但這很有可能要以犧牲公共利益為代價。專家表示，為了減少公攤面積，開發商可能將樓道寬度縮窄，或者將內墻厚度變薄，這樣所造成的后果就是樓道通行變得困難，尤其是對大家出入造成困難，以及墻體隔音效果減弱，購房者反而不一定能享受到實惠。

其實，樓盤檔次的高低，在一定程度上還與公攤面積的多少有著間接的關系。如記者在浦東某高檔社區內見到，每幢居民樓都配備有寬敞的大堂、開闊的走廊，寬大的電梯間，以及每幢樓專用的物業管理用房等，這些都需要占用一定的公攤面積。

另外，專家表示，其實在關注公攤面積的同時，還要關心與套內面積有關的房型設計。吳茂輝告訴記者，其實并不是所有套內面積都能發揮其使用價值，如果房型設計不當，導致面積上的浪費，即使得房率很高，依然不實用。

吳茂輝建議購房者應注意走道設置，進深以及陽臺等方面是否存在浪費情形。尤其是要注意進深，加大進深的確能增加面積，但是房型因比例不協調而產生的面積浪費尤其驚人。

資料鏈接

哪些公用建筑面積可分攤

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【關鍵詞】工程竣工；測量；技術探究

1. 前言

在我國，對建設工程竣工測量的結果將是規劃管理部門作為竣工規劃核實的主要依據，建設工程竣工測量結果的可行性和城鄉規劃管理的各項目標的實施直接掛鉤。根據我國城市規劃的各項技術規定和相關管理部門對建設工程竣工技術核實的相關要求，對建設工程竣工測量方法和技術要求的探究顯得十分重要。本文對建設工程中相關竣工測量方法和技術要求進行如下分析：

2.竣工測量的內容

目前，竣工測量的主要內容包括建設工程各項指標的規劃預算和測繪平面圖。竣工測量的測繪還包括基礎測繪和規劃測繪數據，具體內容如下：

（1）測量建設工程的幾何尺寸、記錄空間位置、計算建設總面積和容積率、提取地基面積、計算綠化面積和車位等主要規劃測量指標；（2）建筑物的單元戶型的結構、樓道、門店、基礎配套設施房間、物管房間、地下停車位等橫向平面建設現狀；（3）建筑物的總高度、樓層數、層高、室內外地坪的標高等縱向建設現狀；（4）公共基礎設施的空間位置、占地面積、空間大小等。

3.繪圖的精度

3.1絕對精度

絕對精度主要是測量竣工建設工程主要和次要建筑物的細部點坐標，統計竣工建筑物的平面中誤差和縱向高程中誤差。其中主要建筑物的平面中誤差應小于等于正負5厘米，次要建筑物的平面中誤差應小于等于正負7厘米；主要建筑物的高程中誤差應小于等于正負3厘米，次要建筑物的高程中誤差應小于等于正負4厘米。其他的建筑物按照比例尺1：500來測繪地形圖[1]。

3.2相對精度

相對精度主要是指竣工的建筑物的實際測量間距和實測坐標反算距離之間的誤差限度應為正負8厘米。

3.3高度測量精度

竣工建筑物的高度精度測量主要包括：對建筑物最高點和遮陽點高度測量的誤差最大限度應為正負10厘米，對地坪高度的測量誤差最大限度應為正負5厘米，對每層樓高測量的誤差最大限度應為正負3厘米[2]。

4.平面和高程控制測量方法及精度要求

對竣工建筑物的平面控制測量方法和精度要求主要是：運用全站儀設置導線測量定位或者是使用GPS靜態定位來測定平面的控制點，以此來滿足圖根點對精度的要求。平面坐標軸的最小單位應為米，并且精確到小數點后三位，縱向坐標值Y的取值應是小數點向前7位數，橫坐標值X的取值應該是小數點向前6位數。

對竣工建筑物的高程控制測量方法和精度要求主要表現在：對高程控制點的測量定位是運用圖根水準以上的精度，對于圖根水準無法測定的地區也可以運用GPS的靜態定位方法來測量定位，高程點的測量結果最小單位是米，取值是小數點后三位[3]。

5.竣工測量基本要素及竣工圖繪制

5.1竣工測量基本要素

（1）測量地形的內容主要包括地貌特征和植被種類、居民的居住環境、主次建筑物、交通和附屬設施、管線和附屬設施、水文及水系等都要以專門的地理名稱予以標記；（2）竣工建設工程的測量范圍應測量到達本項目的宗地界的線至少40米以上，圖紙上的地界要和宗地圖上的地界坐標保持一致。

5.2竣工圖繪制

在竣工圖的繪制中綠化占地圖、數據要素標注圖和地貌圖均要使用南方CASS7.2繪圖軟件來繪制，圖中全部的地貌地形的圖層都要使用軟件中固定的圖層，不能隨意更改或編輯。數據的名稱標注必須要用字體高度2.0mm，字頭向北，“jgsjc”層標注，單位標注應為m，精確度必須是小數點以后兩位[4]。

地形地貌圖的比例尺要按照1：1000和建筑物國家有關城市規范的比例尺來繪制，綠化占地圖和數據要素標注圖必須以地形地貌圖為基礎來繪制，標注的內容數據和地理名稱必須清楚易讀[5]。

在綠化占地圖上，應該將植被的種類和數量、每塊綠地的名稱及用途標注清楚，如樹木、花草、柵欄等。數據要素標注圖必須要將每棟建筑物之間的距離、道路的寬度和各要素到地界之間的距離標注清楚，標注的位置必須要吻合規劃部門批準的建筑范圍保持一致，還要標注清楚每棟建筑物的高度、遮陽高度和停車場位置、車位數量、出入口位置及數量、出入口方向標等。

6.竣工測量報告

竣工測量報告的內容應包括：（1）該建筑范圍內的綠地占地率、各建筑之間的實際建筑密度和建筑面積的相關數據；（2）計算出綠化占地內的每塊綠地的面積，列出個綠地內的植被種類和數量以及各綠地的柵欄標高；（3）根據建設工程規劃許可證及總平面圖，列出每棟建筑物的名稱、建筑用途、占地面積、樓層數、室內地坪、遮陽高度、陽臺高度、地下室高度、花園閣樓高度、車庫層數及高度等。而規劃面積的核算則需利用施工圖進行，具體操作為：在施工電子圖直接用PUNE線繪出各幢每層線后，用外業采集西部點的方式套圖，將粉刷層的厚度明確；再用SCALE命令把施工圖上線向外擴展，直到外墻面，最后通過面積計算的軟件得出相應面積。

7.結束語

根據建設工程測量的各項結果要進行嚴格的檢查驗收，可以采用抽樣檢測其中一項測量指標是否合格來確定整體測量是否合格，確保把誤差降到最低，積極引進先進的測繪手段來測繪，以提高準確度和繪圖質量。竣工測量的結果將最直接、最客觀的反映出工程的質量標準。同時，竣工測量結果也反映了在城市建設的過程中相關基本地理信息物的實際變化，為今后城市的發展規劃、日常管理和目的使用提供了比較詳細及十分準確的數據依據。竣工測量的結果還是城市規劃相關部門審核建筑方是否合規用地的重要依據，并有效監督了工程建設項目遵循國家規劃相關管理規定進行合規施工建設，極大滿足了城市規劃管理的可持續發展需要，完善了城市規劃的職能，提高了社會公共服務水平，促進了城市健康、穩定的發展。

【參考文獻】

[1]張永珍.建設工程竣工測量的技術應用[J].城市勘測，2013（5）：152-153.

[2]李子貴.建設工程竣工測量方法及技術要求探討[J].測繪分論壇，2013（2）：75-76.

[3]中華人民共和國住房和城鄉建設部.CJJ/T8-2011城市測量規范[S].北京：中國標準出版社，2012.

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一年來，科室認真貫徹落實局里的各項制度和決策，服從服務于全局工作大局，堅持以科學發展觀為指導，以加強市政園林設施的建設與管理為抓手，按照探索、創新、發展、提高的工作思路，進一步理順市政園林設施管理體制，加強城市園林綠化管理，創新工作制度，在強化城市園林綠化管理和提高業務工作水平上有較大的提高，現就一年來的工作總結如下。

一、主要工作

（一）加強業務學習，提高自身素質

作為一名國家機關工作人員，政治合格、素質過硬至關重要，為此，始終堅持把學習擺在首位，端正學習態度，明確學習目標，增強學習的主動性和自覺性。通過業余時間讀書看報和參加單位組織的相關教育和培訓，認真學習國家各項方針政策和行業規章制度，在學習中細致深入查找不足，扎扎實實整改，努力提高自身思想素質和業務素質水平，從而進一步認識到自身的缺點、差距和不足，明確了今后的努力方向和工作重點，增強了努力干好工作、切實履行職責的事業心和責任感。回顧一年來的工作，親身體會到，自己在工作上的每一個進步，都離不開領導的關懷、指導和同志們的支持、幫助。今后我將以更加飽滿的干勁，更加務實的作風，努力克服不足，銳意進取，力爭把工作做得更好。

（二）加強制度建設，規范辦事程序

科室把創新制度建設作為提高工作效率，規范辦事程序的一項重點工作，制定科室崗位職責、辦事流程和工作規則等切實可行，具有操作性的科室管理制度，進一步細化了園林綠化叁級企業資質管理辦法，初審資料堅持進入政務大廳審核，審核通過后再提交存檔和備案資料，注重節約，簡化辦事程序，堅持用制度管人管事，增強了科室人員的責任意識、服務意識、大局意識、盡職不越位，履職不錯位，強化科室管理，樹立了良好的個人形象和團隊形象。

（三）強化業務工作，提升工作水平

積極開展園林綠化設計方案的審查工作。認真遵守《城市綠化條例》《**市城市綠化管理辦法》等相關法律法規，根據我局《關于加強城市園林綠化管理工作的意見》，要對各類在建、新建項目的綠化用地指標，綠化設計方案要進行嚴格細致的審查，提出綠化建設的標準和要求，明確綠化用地技術指標，突出綠化植物的配置技術要求，要對各類園林綠化工程實行綠化方案審查、審批和竣工驗收備案制度，加強綠化工程管理，切實提高園林綠地的建設、管理、養護水平。2015年對**·華府住宅小區景觀綠化工程、**昌林花苑小區景觀綠化工程、西北師范大學附屬中和學校景觀綠化工程、**中和教育港景觀綠化工程等4家項目附屬綠化方案進行了審核審批。對各項目的綠化技術指標、規劃控制綠地率、綠化植物配置、硬質景觀、園林小品等配套設施提出了明確要求。

（四）加強督查監管，提高管護意識

定期開展全市園林綠化建設及管理情況的督促檢查和調查摸底工作。為進一步貫徹落實《**市城市綠化管理辦法》，大力推進全市生態文明建設，加強城市園林綠化規劃設計、建設和管理，從城市園林綠地系統規劃的編制和執行情況、園林綠化行業及市場監管情況、園林綠地養護管理情況等方面，對全市園林綠化工作進行了全面調查。

從調查的情況看，規劃方面：全市六縣一區，**完成了城市園林綠地系統的規劃編制工作，兩縣分別獲得了省級園林縣城稱號，****正在著手編制城市園林綠地系統規劃，其余各縣未編制；綠化方案的審批管理方面：各縣均疏于管理，注重了規劃方案綠地率指標的控制，而忽視了綠化方案的審查審批，建設的標準和質量不高，一些已建成的項目綠化效果差。行業管理和市場監管方面：我市園林綠化行業起步較晚，行業管理相對滯后，綠化管理法律法規不健全，專業從事園林綠化施工、養護管理的專業資質單位偏少，且分布不均勻。目前，我市現已注冊取得城市園林綠化叁級資質企業19家，國家一級企業1家，二級企業1家，集中分布在**兩縣區。市場管理方面：除部分造價較大綜合性園林工程進入建設市場進行招標交易外，大部分園林綠化項目還游離于市場之外，不能對其進行有效監管，市場管理還不規范。園林綠地的養護管理方面：各地還沒有制定相應的管理規范和標準，管理粗放，且養護管理資金難以落實。

（五）努力靠實責任，完成任務指標

2015年，全市新增城市綠地面積109.19公頃，城市綠地率達到了13.77%，比2014年提高了1.11個百分點。任務完成較好的有**的“美麗**”生態環境保護與綜合治理項目、水生態文化風情線景觀帶建設項目、濱河東路綠化工程項目形象進展良好。

（六）加強項目管理，加快建設進度

1、***及**治理項目，已全部完成所有工程量，進行日常維護管理。

2、完成**工程驗收。

3、**市文化中心基本完成。

二、存在的問題

（一）各縣區園林綠化養護認識不到位，園林規劃設計不科學，一些園林綠化設計人員，專業知識不過硬，過分注重硬質景觀和平面構圖，輕視植物種植設計。綠化工程建設資金比例失當，造成品質降低，園林綠化的養護管理缺乏法制保障，雖然一些地方加強了園林綠化養護管理的法制化措施，但從整體上看，園林綠化法規體系尚不完善，園林綠化養護管理的操作規程、管理體系法制保障薄弱，導致科學、法制和規范化的養護管理措施難以有效落實。

（二）資金落實不到位，導致源頭投入少。城市綠化建設投資目前主要政府投入為主、社會投入為輔的模式，還沒有納入年度財政預算。導致綠化規劃實施和園林綠化養護管理很難實施。

（三）專業人員匱乏，日常監管難到位。盡管各縣區有專門的園林綠化主管部門，但具有園林綠化專業的人才較為匱乏，使其專業監管難到位。

三、關于2016年工作

（一）做好園林綠化行業管理和業務培訓工作。國務院和住建部先后下發了《國務院關于加強城市基礎設施建設的意見》[國發（2013）36號]，住建部《關于進一步促進城市園林綠化事業健康發展的指導意見》以及《住房城鄉建設部關于印發生態園林城市申報與定級評審辦法和分級考核標準的通知》等文件。明年，科室要組織相關單位和業務部門適時進行全市范圍內的業務培訓，領會精神，提高能力，促進工作。

（二）制定出臺一批關于加強園林綠化管理工作的規范性文件。

參照先進地區的經驗及相關法規和政策，明年計劃編制定我市《園林綠化設計方案編制深度規定》《建設項目附屬綠化用地面積計算規范》《城市綠化補償費征收管理辦法》等規范性文件，使我市園林綠化管理逐步走上規范化、制度化、法制化的軌道。

（三）積極準備做好省級園林城市的申報工作。

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關鍵詞:住宅；功能區分；住宅設計

一、前言

居住問題是人類最基本的問題之一，關系到每一個人的生活。在建筑中住宅占據著重要位置，對人類的生存有著特殊的意義，因為人的一生大約有一半時間是在住宅里度過的。由“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”可見安居樂業是百姓畢生追求的理想。近幾年，我國住宅建設迅猛發展，隨著人們生活水平的提高，人們對于居住環境也提出了越來越高的要求，住宅設計日趨完善，但也有一些考慮不周，筆者認為有幾個問題值得設計師們注意和思考。

二、關于設計說明

施工圖設計說明是設計文件中的重要組成部分，尤其對于圖示不易表達或很難表現的內容，應充分發揮文字說明的優勢，使設計文件表述更加周到、準確、嚴謹。但往往由于時間緊迫及重視不夠，設計人員經常利用微機在不同項目之間互相拷貝，而對其內容卻未予深究，使設計說明存在一些缺陷。

設計說明條文隨意性大且含義模糊，施工中不易執行，應加強針對性和可操作性。對樓梯、陽臺欄桿及扶手的有效凈高、凈距等要求不明確，易造成安全隱患。對一層空調室外機的防護措施及材料交待不清。對外門窗及幕墻的相關要求表達不全面，特別是對外門窗的玻璃品種及厚度未提出明確要求。對涉及環保、節能方面的內容要求不嚴，在條件許可時不宜總是采用規范中的最低標準。

三、總平面及豎向布置

高層住宅總平面中大部分消防登高場地及消防通道未積極利用，在滿足尺寸及荷載等相關要求的前提下，這些硬地及道路可結合日常需求做耐壓草坪、健身活動場地等。住區地面停車位大多為硬地或普通植草磚，未設置綠蔭式停車場地，如在車位間植高大喬木或綠化藤架，既可改善小區環境和景觀，又能遮擋夏日陽光對汽車的暴曬。有些小區道路未考慮無障礙措施，如緣石坡道等。

四、住宅單元公共部位

住宅豎向交通一般位于北向，與住戶廚房、衛生間相鄰，當一層單元入口設于南側時，往往與廳或臥室鄰貼，對一層住戶造成噪聲及視線干擾，應采取分隔措施。在標準稍高的住區中，許多住宅單元公共空間未考慮垃圾筒位置，物業公司往往占用樓梯平臺或前室作為垃圾桶放置點，影響疏散和交通，有礙觀瞻，有損公共衛生。高層住宅前室或公共空間防火門透光或不能采光，使住宅公共交通部位常年用燈光照明，建議在滿足規范要求的同時，適當加大防火玻璃面積，改善公共空間的采光，并進一步結合住宅公共交通的設計，在服務于交通的同時，為住戶營造明亮親切的交往空間。公共消火栓箱、配電箱等與住戶相鄰時，嵌入墻內大部分或占用全部墻厚，造成安全隱患。建議將凸出墻面的設備箱統籌安排、合理化分，并作為公共交通空間室內設計的內容。信報箱設置不當，有的將信報箱從單元入口處移出，多樓集中設置且不在住戶出入必經之路傍，造成不便；有的將信報箱置于防盜門以內，造成投遞不便。在一些躍層住宅中，設于下部公共交通位置的屋面檢修洞開到了住戶的屋頂平臺上，造成管理不便。玻璃幕墻未加控制，立面劃分隨意，開啟方式不明確。空調室外機位置不當，有的兩戶室外機方位對應，距離太近，廢氣互相影響，有的將室外機封閉過嚴，造成夏季空調死機現象。女兒墻、窗臺等處滴水線漏畫或處理不合理，造成雨后外墻表面污損，產生流掛現象。

五、住宅內部設計中應注意的幾個問題

針對我國目前家庭人口構成和已購住房二次裝修所反映的情況，綜合分析近期熱銷房型，住宅設計應注意以下幾個問題。

明確合理的功能分區

住宅是以家庭為生活單位長期居住的建筑，合理的功能分區使人們居住起來溫馨舒適。從居室結構圖可以看出，每一分區中各有明確的專門使用功能，又都相互聯系。既要考慮動、靜分區，也要考慮廚、衛分區。平面設計應正確處理這三個功能區的關系，使之使用合理而又不互相干擾。尤其注意不要所有房間都繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少，路線交叉穿越，不利于廳內家俱布置和使用，也影響了休息區的私密性和安靜。

客廳、居室面積應大小合適

近幾年流行的大客廳、小臥室住宅建筑中，有的廳大到40～50m2，而臥室小到5～6m2，造成客廳和居室的面積嚴重的比例失調。而且有的住宅廳的面積大了，但是住室的層高仍按現(《住宅設計規范》中規定的要求，使客廳面積和層高不協調，當人們進入室內以后產生嚴重的壓抑感。客廳在整套住宅中占有重要的地位，考慮到人們的生活習慣、門窗大小及家俱的合理布置，其開間在4．2m2左右，面積在20～25m2 左右比較理想，層高在滿足現有住宅規范的基礎上也不至使房屋顯得很壓抑。而人們理想的臥室面積在11～15m 之間，開間在3．0～3．3m2之間，即可保證其使用功能滿足人們的要求。

注重廚房、衛生間、陽臺等輔助區的功能和面積

廚房、衛生間是住宅最重要的輔助使用空間。陽臺可分為生活陽臺和服務陽臺。從已購住房二次裝修所反映出來的問題來看，住宅設計應充分考慮廚房、衛生間、陽臺的使用功能和適中的面積。

現代化的廚房應充分考慮其使用功能及室內環境的保護，在已購住房的二次裝修中，部分家庭把廚房移到服務陽臺，所以設計時也可考慮把服務陽臺。

作為廚房操作間進行設計，面積在5～7m2 即可滿足使用要求，而不設服務陽臺。這樣可以把現設計中的廚房作為餐廳，實現廚房、餐廳、陽臺“三位一體化”的設計。在餐廳內應考慮到冰箱、微波爐等物品的擺放位置，餐廳開間考慮在3．0～3．3m2進深為3．3～3．6m2即可滿足使用要求，而且提高了住房的使用效率。

衛生間的設計現在是朝兩個方向發展，一是設置雙衛生間，通常是主人專用一間，另一間為公用。

另一趨勢是將衛生間分隔為盥洗間和廁所。從衛生間的使用功能和我國目前的經濟情況考慮，后種設計能滿足大多數家庭的使用要求。廁所設計應考慮安裝熱水器的位置，盥洗間設計應考慮放置洗衣機的位置，衛生間的開間在2．1～2．7m2進深在3．3～3．6m2為宜。這種設計既滿足了衛生間的使用功能，創造了舒適、衛生的環境條件，而且也提高了其使用效率。

由于目前我國城市污染嚴重及北方地區寒冷氣候的影響，住戶在買到新住宅的時候均將陽臺封閉，但各戶陽臺封閉不一致，造成住宅外觀不美，影響城市景觀，不利于城市形象建設。在住宅建筑面積計算中，封閉陽臺和不封閉陽臺的面積計算不一致，也可能造成開發商和住戶之間產生矛盾，所以陽臺在設計時應該采用封閉式設計。

結束語

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關鍵詞：公共交通；樞紐站；停車場；雨水；排水

中圖分類號：S276 文獻標識碼：A

一、工程概況

某綜合性公交樞紐站總用地面積約1.9hm2，總建筑面積約1399m2，共分公交車停靠區、社會停車場、休閑廣場和服務配套設施四個部分，其中，候車島8座，可容納10多條公交線路停靠；社會車輛停車位120個（大巴車位12個，小車位108個）；休閑廣場和服務配套設施包括中心花園、步行街、2幢商業建筑、2幢公廁。

二、雨水系統的組成及平面布置

1 組成：雨水系統主要由雨水管、檢查井和雨水口（含雨水口接入管）等組成。

2 平面布置：

雨水管：該樞紐站呈長條形、地勢平坦、功能分區清晰，因此匯水面積宜以中心花園為界劃分為左右兩個區，并共用主干管排出，遵循就近排放的原則，接入會展南路綠化帶市政雨水檢查井SY12（接入管管底標高為4.48，管徑800）。根據總平地面標高布置管道走向，排水管道沿場地內部道路路中布置，共設7條雨水支管：5條布置于圖中5條車道路中、2條布置于1、2號商業樓背后；其中支3、支4、支5、支6匯合后排入干2，支1、支2匯合后排入干1，干1、干2與支7再經匯合后由匯出總管排入市政雨水檢查井接口。

檢查井：規范規定在管線交匯處、轉彎處、管徑或坡度改變處、跌水處以及直線管段上每隔一定距離處應設檢查井，包括終端井、支管接入井、管徑變化井、底標高突變井、轉彎井（轉角大于30度）、以及按間距要求布置的井。檢查井在直線管段的最大間距應根據疏通方法等具體情況確定，300～400管徑的雨水檢查井最大間距不超過50 m。此外，檢查井還和雨水口的位置有關，雨水口的連接管是一定要排入檢查井連通排出的，因此，管道連接處及轉彎處等都要加檢查井。本工程主要就是根據雨水口支管接入要求，根據雨水口的位置及間距進行布置（詳見表1）。

雨水口：雨水口的型式、數量和布置，應按匯水面積所產生的流量、雨水口的泄水能力及道路型式確定。本工程沿道路兩側成對布置，有兩種類型： 一種是按正常路線的間距，規范要求為25～50m，比較平的路面要多設間距要短些，一般按25～35米，坡度大的路面可以大些但不能超50米，本工程雨水口間距按不大于25 m進行布置；另一種是根據匯水面積劃分及集水點進行布置，在單體建筑的雨水管接入處、候車島的最低點、交叉口、凹形路口范圍及附近的匯水面及集水點等處進行布置或適當加密。

三、雨水管線設計的簡便計算方法

（一）匯水面積計算的簡化

采用面積管長比法[1]計算各管段所服務的匯水面積。面積管長比法是指將匯水面積按管線長度分配的方法，其劃分原理和形狀與樹相似―管線為樹、匯水面積為樹冠，因此也可以簡稱為“樹分法”，其最佳適用條件是均勻布置的管網，本工程管網布置均勻，滿足此條件。

本工程管線總長度為945m，總匯水面積為1.9hm2，則“面積管長比”=1.9/945=0.00201 hm2/m，相當于每m管線所服務的匯水面積為20.1m2。

（二）利用EXCEL具有的表格處理和計算能力，編制具有自動計算功能的電子表格

1 設計暴雨強度

P：設計重現期取2年。

t1：從匯水面積最遠點流到第1個雨水口的地面集水時間，根據場地條件取10min

t2：雨水在管內流行時間

m：延緩系數，雨水管道取m=2.0

EXCEL計算式：

N8=D8/（S8*60）、

O8 ==1432.348*（1+0.582*LOG（L8））/POWER（（10+2*M8+4.56），0.633）。

2 雨水設計流量：Q=ψ.q廈門.F

ψ：徑流系數，根據場地條件取0.60；F：管段所服務的面積（匯水面積），采用“面積管長比法”劃分匯水面積。

EXCEL計算式：

J8= =G8*I8、K8=H8*H8。

3 管內流速v=1/n*R2/3i1/2

n：管壁粗糙系統（雙壁波紋管取0.010）；R：水力半徑，對滿流圓管，R=D/4（D：管徑）；i：水力坡度

EXCEL計算式：

S8 =POWER（（Q8/4），2/3）*SQRT（R8/1000）/0.01

4 計算管段流量Q=vA（A：過水斷面積）= 1/0.010*（D/4）2/3i1/2*3.14*（D/2）2

[注：此公式是水力計算圖或水力計算表編制的理論依據]

EXCEL計算式：

T8=POWER（Q8/2，2）*3.14*S8*1000

5 坡降：管段長度與水力坡度的乘積

EXCEL計算式：

U8= D8*R8/1000

[注：使用EXCEL復制柄可自動將第8行公式復制到以下各行單元格中，不必每行依次輸入公式，十分方便且不易出錯]

（三）根據管網布置，按照各匯水面積進行逐段計算：

1 在填入徑流系數等常數及管長后，只剩下三個未知數管徑D、流速v、敷設坡度i。

2 從管線起點到終點，根據設計管段，逐段將參數輸入計算表中，其中t2必須逐段累計。起點結合所在地坪標高的覆土要求確定控制管線高程，本工程由于管線位于車行道下，因此起點覆土深度為1m。

3 試算：管徑、坡度、流速，只要假設三者之二，就能求出另外一個參數，試算結果根據《室外排水設計規范》相關規定（設計流速最小0.75m/s、最大4m/s，雨水管道最小管徑為300mm，相應的最小坡度為0.003），以及計算表中設計流量與允許流量的差值進行判斷是否合理可行。本工程起點管徑按DN300代入計算。若設計流量與允許流量的差值為負值，則放大管徑一級代入試算，直至滿足條件為止，詳見表2所示：

四、結論

1 露天公交場站建筑密度小、場地坡度變化較緩，管網布置均勻，最適宜采用這種簡化計算方法。在本工程及其他數個公交場站中，此簡化計算方法與正常計算方法計算結果相比較，結果基本相同，但發現個別設計單位不經計算，將管徑定得太大，構成一定程度的浪費。

2 露天場站面積一般都在8千平左右（占廈門公交場站總量的80%以上），且管網布置均勻，在有足夠排水坡度條件下場內支管管徑用最小管徑DN300即可滿足流量要求，基本不用計算。這樣就能把主要精力投入到優化露天場站管線優化布置上。

3 特別重要的露天場站，為提高管網的安全及可靠度，可將重現期適當提高。

參考文獻

[1]施建剛，蔡波妮.面積管長比法劃分匯水面積的探討[J].中國給水排水，2006（08）.

[2]張連東.利用Excel進行雨水管線和水力計算[J].當代建設，2003（06）.

篇10

關鍵詞：規劃驗收；GPS；RTK

1 工程概況

廣州亞運城工程項目用地面積2.74平方公里，報建總建筑面積121.5萬平方米；該工程分為技術官員村、媒體村、運動員村和醫院等項目；受廣州市重點公共建設項目管理辦公室委托，由我院負責廣州亞運城的規劃驗收竣工測量；委托方要求我們克服現場不斷施工變化、圖紙資料不齊、驗收項目多、面積大等困難，及時高效地完成規劃驗收竣工測量。

2 圖根控制測量

3 圖根導線測量

圖根點位于鋪裝路面的點位采用鋼釘、鉚釘作為標志，位于軟質地面上的點位采用木樁作為標志，實地有明顯地物的應標有點號。二級GPS控制點可作為第一次附合圖根導線起算之用。二次附合圖根點是在第一次附合圖根點或RTK圖根點的基礎上以導線形式布設。

圖根導線觀測與細部數據采集均采用全站儀并同時進行。全站儀觀測記錄可利用自帶存儲、與PDA傳輸電纜連接方式連接等多種方法。圖根導線平差計算軟件應是可靠，經檢驗的平差軟件。圖根控制的線路走向應附合在就近一級圖根控制點上，導線線路不得互為交叉，不得布設自閉導線。圖根導線測量可按結點網的形式布設，也可采用單一附合導線形式布設。

4 地形圖測量

根據市局制定的《市建設工程測量技術規程》，對市進行的所有建設工程項目，竣工后必須施測建設工程范圍的1:500竣工數字化地形圖。本項目1∶500竣工數字化地形圖采用全解析數字化測量方法，工作流程包括外業數據采集、連線繪制工作草圖及計算機成圖等三部分。

外業數據采集使用全站儀和自帶儲存器，對可通視地物點地貌特證及高程散點進行數據采集。連線包括建筑物、構筑物、道路、河涌、田基、坎等地物、地貌特征點進行連線；并調查注記樓層結構、河涌等名稱以及獨立地物，地物地貌清楚完整地反映在工作圖上。

計算機成圖采用EPS2008規劃院專版數字化成圖軟件進行內業編輯成圖，首先將外業采集生成的控制點和碎部點文件（*.IEE）讀入數據文件，然后根據外業連線的工作草圖，利用EPS2008的圖形編輯功能在計算機上進行連線、符號和注記配置、屬性錄入等，最后進行圖形編輯、修改、拓撲處理、接邊等，形成正式的圖形文件和GIS數據。

4.1 外業數據采集的主要規定 建筑物拐點以及能夠通視的地形地物均應全部實測，以保證數字化地形圖的精度；散點高程基本上以數據采集為基礎，特別是主要公路，水泥地，加固坎坎上坎下，以保證高程精度；遇到不規則的地物，應盡量增加地物點采集的密度，以保證測圖精度。

4.2 計算機成圖的主要規定 新測地形圖采用廣州市平面坐標系統和高程系統，繪制等高線時基本等高距為0.5米，新測地形的所有數據源必須是外業全站儀采集或實量數據，控制點、碎部點必須完全根據實測的數據文件錄入，嚴禁修改、移動。以野外采集的數據為基礎，在連線（制圖）過程中，點、線、面空間要素及共點、共邊要素應嚴格捕捉，并保證編碼正確，有向線劃、封閉面應嚴格按照有向線劃的數字化規則和面狀要素的閉合要求進行連線，以確保空間要素、空間屬性（如編碼、顏色、線型、圖層等）和空間關系（位置）的正確性及連線規則的一致性，杜絕縫隙、懸掛、交叉、重復、斷線、移位等現象的發生。

4.3 外業測量作業規定 作業組負責人接受任務后，應檢查建設單位提交資料是否齊全，如：竣工圖、紅線圖、報建資料、放線冊等。作業組負責人應組織好作業組進行作業，施測每棟建筑物的地臺高、地面高程，對建筑物及周邊地形、地物拍照，現場核對該案的竣工圖；應完整表示征地紅線周邊的現有道路、建、構筑物等，并調查單位名稱、道路名稱。

外業應注意是否滿足以下的規劃驗收要求：

1) 建筑工程已按審批要求完成土建工程和外墻裝修，施工排柵已拆除；

2) 建設用地紅線范圍內各類臨時施工用房、圍墻和其他需要拆除的建（構）筑物已經全部拆除，施工場地已清理完畢；

3) 市政或生活服務等各類配套工程（包括附屬用房），綠化建設工程，建設用地紅線范圍內的道路以及與外部市政道路連接的道路，已建設完畢；

4) 建設用地紅線范圍內沒有違法建筑。如現場存在上述情況的，情況嚴重的，應外業結束后主動與檢查員協商是否應繼續測量，并寫入情況說明表。仔細查核外立面、天面，看是否存在違法建設，竣工圖是否有表示。

5 內業計算

5.1 面積計算 房屋建筑面積（定義）：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固的永久性建筑。走廊外是否立柱不影響建筑面積的計算標準。房屋外墻為非垂直墻面時，按離地（樓）面以上2.0米處的外墻水平投影計算建筑面積，非垂直的柱或非垂直的其他結構也按此原則計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。住宅中的陽臺、入戶花園；辦公或商業用房設的半公共空中花園、活動用平臺（不封閉）等均按投影面積的一半計算建筑面積；無上蓋的露臺不計算建筑面積。

5.2 平、立面關系圖繪制 平立面關系圖在CAD平臺下完成，根據有關規定，形成統一格式；平面位置關系圖以彩色圖繪制并打印。驗收建筑物用紫色，驗收的地下建筑線用深藍虛線，其它建構筑物、圖框及標注用黑色，展繪放線冊上的規劃路內容用黑色，征地界線用紅色，退縮間距線用天藍色。退縮間距應依照放線冊位置，保持退縮關系的一致性；陽臺原則上應全部表示，但對于平面關系圖過于復雜，導致圖面尺寸標注不清楚的，并且尺寸位置與竣工圖相符的，則可對裙樓投影范圍以內的陽臺不表示，但在附注欄應說明“陽臺尺寸、位置與竣工圖一致”。

在驗收主體建筑退縮區域內，報建審批時要求拆除的建（構）筑物在規劃驗收測量時仍未拆除的，在平面位置關系圖中加右斜杠陰影表示；未經報批已建設的建（構）筑物在平面位置關系圖中加左斜杠陰影表示；以上都需在平面位置關系圖備注欄及情況說明表中作文字注明；四至關系圖的驗收間距應與報建、放線間距對比，如同時比報建、放線間距都小，則應用紅色標注，平面位置關系圖上應標注建筑物的總長、總寬，平面位置關系圖與地形圖的驗收建筑物應保持取舍的一致性，立面圖中地下室超出地上建筑物邊線時要表示覆土厚度，若一個立面圖無法把建筑物四周地臺高表示清楚，應以不同立面繪制兩個立面圖。

5.3 竣工地形圖 竣工地形圖必須把驗收建筑物周邊的地形地物、征地紅線、規劃路表示齊全，必須把驗收建筑物周邊的有代表性的散點高程標注齊全，包括道路、建筑物、綠化地帶等。必須把驗收建筑物首層內地臺的廣州市高程標注齊全，若首層有多個不同高度的地臺，則應在所在位置分別標注。竣工地形圖一定要和實地相符合，現場的圍墻、臨建全部測出來，竣工地形圖施測應細致，四至關系、路名、門牌表示清楚；竣工地形圖應在驗收建筑物周邊地形已經施工完畢，才能施測。

6 項目實施

本工程項目以道路、河涌劃分11個作業片區，根據大小和難易程度相互搭配成五組地塊，分別用A、B、C、D、E編號，由每個作業小組負責一組地塊。內外業完成后，作業人員認真對資料進行自我檢查，作業組長應對內外業作業質量進行把關，所有圖幅資料進行檢查，檢查資料的完整性，資料與現場是否相符，發現問題必須立即解決。

隊級檢查采用IS02000版的要求嚴格進行，以便保證成果資料100％正確性和完整性。隊檢查員對項目檢查完成后將檢查意見返回作業小組，并監督作業小組修改到位，填寫質量檢查記錄“建設工程竣工規劃驗收測量質量檢查評分表”。整個項目完成后，交到隊部，由主管隊長（或隊總工程師）對本項目進行隊級驗收，并在檢查員評定的作業質量的基礎上評出成果質量。

7 結束語

廣州亞運城竣工驗收測量采用高精度的儀器，先進的技術，合理的組織和人員配置，實現了和委托方的良好溝通和項目的順利推進；通過廣州亞運城項目的檢查驗收，證明了各項數據精密、準確，能滿足市局進行規劃驗收所需要的數據；通過本項目的實踐，對于大型、多功能建筑的規劃驗收竣工測量又積累了新的經驗。

參考文獻