房產繼承的相關法律范文

導語：如何才能寫好一篇房產繼承的相關法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

如果需要交稅的，應當交以下稅：

1、契稅。根據相關規定，法定繼承人繼承房地產，免交納契稅；對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。

2、印花稅，包括合同印花稅和權證印花稅。合同印花稅：根據印花稅稅目稅率表，產權轉移書據按所載金額萬分之五貼花。

3、房產證已過2年，可免征；房產證未過2年，估價×5．6％，總結起來的話，繼承的話，需要辦理繼承協議公證，需要交納公證費，過戶時繳納房產評估費，契稅和印花稅以及工本手續費等費用。

法律依據：

《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》第一條

篇2

抵押人(購房人)：(甲方)

地 址：

電 話：

抵押權人(貸款人)：(乙方)

地 址：

電 話：

甲、乙雙方依據我國《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》以及相關法律法規，本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。

第一條：為確保借款合同( 年 字第 號)的履行，甲方自愿將所購商品房抵押，乙方經實地勘驗，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購商品房抵押。

第二條：本合同所對應的借款合同項下的借款數額為(大寫) 元，債務人履行債務的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號為 的《商品房買賣合同》，已經房地產管理部門備案，并取得《房屋預告登記證明》。該商品房狀況如下：

房屋坐落：

項目名稱：

預售許可證：

第四條：本次商品房抵押所擔保的范圍包括：主債權項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

第五條：已經抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應維護該商品房的安全與完好。

第六條：有下列情形之一的乙方有權依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。

1、甲方在債務履行期內連續 月或累計 月未能按約歸還借款的。

2、****

第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權證》后，須轉為房地產抵押登記。

第八條：甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所分攤或占用范圍內的土地使用權一并抵押給乙方。

第九條：抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的抵押權也消滅。

第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應當持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產管理部門辦理抵押房產的登記手續。

本抵押合同如發生變更或者抵押關系終止時，甲、乙雙方應當到原登記機關辦理變更或者注銷的登記手續。

第十一條：抵押的房地產，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產價值明顯減少時，乙方有權要求甲方停止其行為并恢復或提供乙方認可的新的抵押房地產。甲方對抵押房地產價值減少無過錯的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內要求提供擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

第十二條：甲方轉讓抵押的房地產，應通知乙方，并告知受讓人房地產已經抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行抵押合同。

第十四條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房產折價或者以拍賣、變賣該抵押房產所得的價款優先受償。

第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關的爭議，由雙方協商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會申請仲裁。

第十六條：雙方商定的其他事項：***

篇3

關鍵詞：以房養老 倒按揭 房屋產權 養老體系 養老模式

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養老”的探索。實際上，我國的“以房養老”相關政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發出臺過“以房養老”的相關措施。但是，我國的“以房養老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關的法律法規。事實上，目前國內各地方鮮有以房養老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養老”的內涵與特點的基礎上，對我國各地主要的“以房養老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風險和挑戰，并結合國外“以房養老”實踐的經驗提出相應的政策建議。

“以房養老”的內涵及特點

（一）“以房養老”的內涵

以房養老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產權的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后定期從銀行或保險公司等金融機構取得一定數額養老金或者享有老年寓所服務的一種養老模式，當老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構將收回其住房使用權。這種養老模式是完善養老保障體系的一項重要補充措施?！耙苑筐B老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構，將個人住房與個人養老結合在一起的產物?！耙苑筐B老”通過明晰的房屋產權界定，將“人養房”與“房養人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產權價值得到極大發揮；另一方面，使得家庭資源得到優化配置，實現效用最大化。因此，“以房養老”將金融保險產品與個人住房、養老問題相結合，不僅是一種金融產品創新，更是個人住房發揮養老保障功能的新拓展，為我國解決養老問題提供了新思路。

（二）“以房養老”的基本特點

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產權的老年人將該住房產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，并按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人，也即“抵押房產，領取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房產權，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國“以房養老”實踐及面臨的風險與挑戰

（一）我國各地的“以房養老”模式

1.南京的“租售換養”。這種模式規定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養老”的創新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，

其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養老服務中心提出該種需求，并把擁有產權的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權。這種模式也屬于租售換養，只不過老人可始終擁有房屋的產權，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業公司運作，商業公司以盈利為目的，難免會使人產生顧慮，老年人的權益也難以得到保障。

（二）我國“以房養老”面臨的風險與挑戰

1.政策風險：地權制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產品之所以發展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權限為70年；據《擔保法》規定，農村宅基地統一歸集體所有，農民只有使用權沒有所有權，不能將宅基地作為私有財產進行抵押，從而無權處置房產。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養老”模式在我國很難推行。

2.系統性風險：房價波動。房地產價格的波動或不穩定性會造成系統性風險，而在我國這種因房價波動造成的系統性風險是現實存在的，尤其是房價波動會給以房產為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產價格上漲未發生根本性扭轉，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調控措施，未來房地產市場的走勢并不明朗，甚至局部地區存在著房地產泡沫破滅的潛在風險。因此，受房地產市場走勢的不確定性、預期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養老”模式的系統性風險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養老”模式的推行、發展。

3.技術性風險：市場環境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構又以短期逐利作為其經營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業的評估機構以及寬口徑的數據庫等發展也不完善，有的甚至處于起步建設階段。此外，就解決實施“以房養老”可能引致的經濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應對機構，而既有機構的職能覆蓋也不完全。

4.法律風險：有關法律缺失?！耙苑筐B老模式”在國外成功發展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養老”模式的引入與我國有關法律法規存在著矛盾：一方面目前國內尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規，存在法律空白；另一方面該種養老模式的運作與國內現行有關法律法規存在沖突。例如，我國金融機構的分業經營管制阻礙了保險等機構為住房反向抵押貸款提供擔保；而對于居民購買的經濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規定。

結論和建議

“以房養老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經濟條件和制度保障；這種新型養老保障模式需要與中國具體國情實現良性耦合，才能得以推廣。當前部分地區正在推行的“以房養老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經濟相對發達、市場化程度較高、服務機構相對豐富的地區，先行先試的積極探索，有助于揭示現有政策設計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現有“以房養老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內外“以房養老”實踐經驗提出以下建議：

第一，加強住房反向抵押貸款的關聯性研究，以此推進該項改革的頂層設計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養老保險與“以房養老”的關系：政府應承擔起社會基本養老的主體責任；“以房養老”應遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導甚至是引導；同時“以房養老”應定位于個人養老儲蓄，只能是一種險種或是理財產品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養老需求的補充。同時，房屋產權制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養老”的實施。

第二，完善系統性風險控制機制。由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養老保險，以平緩這方面的風險。

第三，加強“以房養老”市場環境的建設，從產業政策、市場監管等方面促進貸款機構、保險機構、評估機構、仲裁機構的良性發展。目前，老年人對市場風險、金融產品的認知度還不高，對金融機構也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導相關機構參與“以房養老”的市場建設，同時從準入、自律、監管等方面入手來健全市場機制。

第四，推動相關法律法規的探索與完善，使相關法律與“以房養老”的具體細節相結合，以彌補法律監管事實上存在的疏漏和盲區。“以房養老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應一同制定“以房養老”的相關法律法規和行業行為規范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監管的作用。

第五，積極探索有針對性的“以房養老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養老”的條件還不成熟，短期內可將其視作我國養老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養老”試點。

1.范君暉.我國提高養老保險統籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽淵.以房養老在我國試水艱難的原因分析[J].中國高新技術企業，2008（15）

3.沈曉凱.以房養老模式在中國的可行性研究[D].山西財經大學，2010

4.王媛.“以房養老”方式的比較與實現路徑[D].上海工程技術大學，2010

篇4

通過繼承取得房產應當先到公證部門辦理《繼承權公證書》。繼承人在辦理房產過戶時，除了提供相應的材料外，繼承權公證書不能缺少。

(二)贈與房產辦理過戶。

贈與人要辦理《贈與公證書》，而受贈人也要辦理《接受贈與公證書》或者是雙方共同辦理《贈與合同公證書》，只有取得公證過的贈與證明才能辦理房產過戶。

(三)作為遺產分割的房產辦理過戶。

首先遺囑要經過公證，并且在遺囑生效后，法定繼承人或遺囑受益人，在根據遺囑內容分割遺產時，對于協商簽訂遺產分割協議也需要經過公證，然后才能辦理遺產過戶手續。

(四)涉外和港澳臺的過戶房產。

該房產買賣協議也必須經公證部門公證后，才能到房地產交易中心辦理過戶手續。

房產公證的作用：

將公證納入房產管理活動體系，使公證成為房產交易的必經程序，對房產市場的培育和房產交易活動的健康發展及交易人合法權益的保護具有促進和保障的作用。

(一)公證可確保房產交易行為的真實性。

民事行為的真實性包括兩層意思：

一是該行為確系行為人所為;

二是行為人所為確系本人真實意思的表示。

在房產交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現問題也容易被發現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。

據此，房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。

隨著社會法律知識的進一步普及和律師業務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產交易如經公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，能有效地避免此類問題的發生。

(二)公證可確保房產交易行為的合法性

房產交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產法律、法規和規章所規范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。確保房產交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房產交易的必經程序，讓具有全面掌握并正確理解相關法律規定能力的專業法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產公證費用收取標準】

房產公證費收取標準：

公證機關辦理公證房產案件，是要按照國家的規定收取一定的公證費用，現將一般的公證收費的的標準簡介如下：

1、證明出生、生存、死亡、身份、經歷、國籍、委托書、親屬關系婚姻狀況、未受或受過刑事處分，收費10元;

2、證明遺贈撫養協議，收費10～50元;

3、證明印鑒屬實，證明副本、節本、譯本與原本相符、證明影印件與原件相符，收費5元;

4、證明遺囑、遺贈、證明產權、證明查無檔案記載，收費10元;

5、證明法人資格、收養、財產分割、證明產品抽樣檢測，收費10～30元;

6、證明擔保書、證明公司章程、資信情況等有關文書，收費50～200元;

7、證明商標注冊，收費50元;

8、證明勞動保險金、養老金、子女助學金的，每件收費5元;

9、證明招標、拍賣、開獎、收費100～150元;

10、證明勞務合同，收費5元;

11、起草、修改合同文本，收費5～20元;

12、證明股票、房屋轉讓、買賣、土地使用權有償轉讓的，按股票面額或房價的千分之三收費，但最低收費不得低于10元;

13、證明財產繼承、贈與接受人收金額總數收費

(1)不滿1萬元的，按1%收費，但最低收費10元;

(2)1萬元以上的，按2%收費。

14、證明債權文書有強制執行效力的，按債務總金額的千分之三收費，原債權文書經過公證的，按千分之一收費，最低收費10元。

15、翻譯，每千字15元，不足千字的按千字計。

外文打字，每千字2元。

外文校對，每千字5元。

16、保管遺囑或其他文件、證據保全，收費5～10元。

17、已受理的立卷中途撤回的，收費2～5元;

18、證明經濟合同、企業承包、經營合同：

(1)標的總額不滿10萬元的，收費10～50元;

(2)10萬元以上不滿50萬元的，收費100元;

(3)50萬元以上不滿100萬元的，收費300元;

(4)100萬元以上不滿200萬元的，收費600元;

(5)200萬元以上不滿300萬元的，收費1000元;

(6)300萬元以上不滿400萬元的，收費20xx元;

(7)400萬元以上的，收費3000元。

19、與公證事項有關的文書，收費3～5元。

以上房產公證費用僅供參考，具體相關費用需咨詢相關部門。

【房產公證有法律效力嗎】

房產公證有法律效力.

房產公證由房產所在地或房產合同當事人一方所在地或房產合同簽訂地的公證處受理。房產公證的法律效力如下：

(一)房產公證可確保房產交易行為的真實性

民事行為的真實性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實意思的表示。在房產交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現問題也容易被發現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。

據此，房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。但隨著社會法律知識的進一步普及和律師業務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。

而房產交易如果經過公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，就能有效地避免此類問題的發生。

(二)公證可確保房產交易行為的合法性

房產交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產法律、法規和規章所規范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。確保房產交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為一些房產交易的必經程序，讓具有全面掌握并正確理解相關法律規定能力的專業法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產公證需要什么手續】

房產公證的辦理流程

第一步：

當事人準備材料。

應攜帶以下資料：

1、個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。

2、與約定內容有關的財產所有權證明，如房產證、未拿到產權證的購房合同和付款發票等。

3、雙方已經草擬好的協議書。

關鍵提示：協議書中雙方當事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對協議進行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

第二步：

親自到公證處填寫有關表格。準備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。

關鍵提示：委托他人或是一個人來辦婚前財產公證，是不會被受理的。

第三步：

公證人員核對相關信息。公證申請被接待公證員受理后，公證員就財產協議的內容、審查財產的權利證明、查問當事人的訂約是否受到欺騙或誤導，當事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認。

第四步：

在公證人核對完信息之后，雙方當事人當著公證員的面在婚前財產協議書上簽名。

關鍵提示：至此，財產公證的辦證程序履行完畢。

房產公證所需材料

在辦理商品房買賣合同公證時，申請公證雙方需要向公證處提交相關的資料，這些資料包括，

出售方

1、企業營業執照(居民身份證)

2、房屋所有權證或土地使用證

3、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

購買方

1、居民身份證

2、戶口簿或法人資格證書。

此外，公證處需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;房屋買賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內容;合同雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間等，包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔，都是審查的內容。

【房產公證委托書如何寫】

房產公證委托書范本：

房產公證委托書（房產買賣公證）

委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號碼/護照編號： 。

受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號碼 。

委托人xxx欲購買房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權證》編號為 號，丘(地)號 ， 結構，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買賣手續，特委托xxx代為辦理購買上述房屋的有關事宜：

1.簽訂上述房屋的買賣合同;

2.支付購買上述房屋的購房款;

3.驗收上述房屋，辦理房屋交付手續;

4.辦理上述房屋所有權轉移登記手續，繳納相關契稅、手續費等費用;

5.領取上述房屋的房屋所有權證;

6.其他事宜，如辦理上述房屋的國有土地使用權證轉移登記手續，交納相關費用，領取國有土地使用權證等等。

受托人xxx在在辦理上述事宜過程中所簽署的相關文件，委托人均予以認可。

委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。

受托人有/無轉委托權。

委托人：

xxxx年xx月xx日

【房產公證書格式樣本】

公證書

( ) 字第 號

申請人：甲：______(基本情況)

乙：______(基本情況)

丙：______(基本情況)

公證事項：商品房______合同

證詞內容

一、必備要素

1.申請人全稱或姓名、申請日期及申請事項。

2.公證處審查(查明)的事實。包括：

(1)甲方(賣方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權利能力和行為能力;

(2)乙方(買方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權利能力和行為能力;

(3)擔保人的身份、資格及擔保能力;

(4)合同標的物的權屬情況及相關權利人的意思表示;

(5)出售房產(期權)的基本情況。包括：房產的名稱、坐落、房號、朝向、占地面積、建筑面積、使用面積、售價等;預售商品房要符合法律規定的條件;查無權利受限制的記錄等;

(6)是否履行了法律規定的批準或許可手續。

(7)當事人簽訂合同的意思表示是否真實，是否對合同的主要條款取得了一致意見;

3.公證結論：

(1)當事人簽訂合同的日期、地點、方式等;

(2)當事人簽訂合同的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定。

(3)合同內容的合法性。

(4)當事人在合同(協議)上的簽字、蓋章的真實性。

二、選擇要素

1.當事人對合同內容的重要解釋或說明。

2.當事人是否了解了合同的全部內容。

3.合同生效日及條件等。

4.公證員認為需要說明的其他事實或情節。

5.附件。

中華人民共和國___省___(縣)公證處

公證員：__________________(簽名)

__________年_________月_________日

以上就是房產公證書格式，這個范本是一個通用版本，條文都是一些同性質的文字，大家可以根據自己的實際情況，根據不同的情況來進行改寫，改成符合自己實際情況的就可以了!

【房產遺囑公證需要什么手續】

怎么進行房產遺囑公證

1.公民，法人申請公證，應當向公證處提出，并填寫公證申請表。

公證申請表應填寫下列內容：

①申請人及其人的姓名、性別、出生日期、身份證號碼、工作單位、住址等;申請人為法人的，應證明法人的名稱，地址、法定代表人的姓名，職務等;

②申請公證的事項及公證書的用途;

③提交材料的名稱、份數及有關證人的姓名、住址;

④申請的時間及其它需要說明的問題。申請人應在申請表上簽名或蓋章。申請人填寫申請表確有困難的，可由公證人員代為填寫。

2.公民，法人申請公證應當提交下列材料：

①身份證明，法人資格證明及其法定代表人的身份證明;

②人代為申請的，須提交授權委托書或其它有權資格(法定、指定)的證明;

③需公證的文書，如合同、遺囑、畢業證等;

④與公證事項有關的財產所有權證明;

⑤與公證事項有關的其它證明材料;

⑥公證人員認為應當提交的其它證明材料。

3.符合下列條件的申請，公證處應予受理：

①申請人與申請公證的事項有利害關系;

②申請公證事項的當事人，利害關系人之間對申請公證的事項無爭議;

③申請公證的事項，屬于公證處的業務范圍;

④申請公證的事項屬于本公證處管轄。對不符合條件的申請，公證處應作出不予受理決定，并通知申請人。

4.公證處受理公證申請后，應進行分類登記。

登記事項包括，公證類別(如繼承、收養、借款合同等)、當事人姓名(名稱)、代表人(人)姓名、受理日期、承辦人、審批人、辦結日期、結案方式、公證書編號等。

5.公證處受理公證申請后，應按規定標準向當事人收取公證費。

公證辦結后，經核定的公證費數額與預收數額不一致的，應當辦理退還或補收手續。當事人交納公證費有困難，應提出書面申請，由公證處主任或副主任決定是否減、免。

【房產繼承公證后有效期內未過戶是否有效】

房產繼承公證后有效期內未過戶是否有效：房產繼承是沒有有效期一說的，如果權利人要將繼承的房屋進行交易買賣的，必須過戶。

房屋繼承的公證是繼承公證里的其中一種。繼承公證需要帶兩個證明和兩個證件。房產繼承應先到被繼承房產公證處辦理房產繼承公證，再到房產交易中心辦理房產繼承手續。

房產繼承過戶手續：

(一)到房產交易中心辦理房產繼承需要提交哪些材料呢?

1、房屋所有權證書;

2、繼承公證;

3、繼承人身份證及復印件;

4、房屋所有權登記申請書(收件窗口領取)。

a、若房改房、經濟適用房繼承，還需提供《房改售房價格審查書》、《已購住房上市交易申請審批表》(收件窗口領取);

b、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復印件;

c、法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書;

d、若繼承人未成年，需提交監護人身份證原件及復印件。

(二)房產繼承公證的費用與其他的繼承公證不同。除了需要一般的繼承公證費用，還需要繳納房產繼承過戶稅費和契稅。

1、繼承公證費

繼承公證費按照繼承人所繼承的房地產評估價的2%或按照受益額的2%收取，最低不低于200元。

2、房地產繼承過戶稅費

由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

3、契稅

法定繼承人繼承房地產，免交契稅;非法定繼承人根據遺囑承受房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。

(三)房產繼承公證除了需要準備上述證件，還需要哪些證件呢?

繼承公證需要帶兩個證明和兩個證件

1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明;

2、到死者所在單位(或者居委會、村委會)開具繼承人證明;

3、繼承人的身份證明;

4、被繼承的房產證或其他證明文件。

篇5

[關鍵詞] 房地產登記；權利救濟；路徑解析

【中圖分類號】 D923 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2013）12-036-1

一、問題的提出：“和諧”訴訟背后的思索

當前，由于一些房產登記機構的不作為，導致公證或訴訟成了房產轉移登記的“前置程序”，而訴訟又成為優先的選擇。理由是：一是訴訟收費較公證收費低；二是在財產權屬不甚明確或者申請人年齡較大、是否為自由意志不十分清楚時，公證機關出于規避風險也往往不予辦理。法院便承擔了更多的社會責任，司法成為了廉價的工具，訴訟成了簡單的“背書”，如何范訴權的合理行使通道，值得我們深入思考。

二、形式還是實質：我國房產登記行政審查標準的實證分析

房產權屬登記屬不動產登記行政行為中的一種。根據《城鎮房屋權屬登記管理辦法》規定，轉移登記是指因房產買賣、贈與、繼承等原因導致權屬發生轉移而產生的所有權登記。為確保權利登記準確性，登記機關須對當事人的登記申請進行審查。

（一）我國現行法律關于不動產登記審查標準的規定。我國1987年4月21日了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，2007年10月1日施行了《物權法》。物權法融合了兩種審查標準：“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料”是形式審查，“實地查看”具有實質審查性質。然而“必要時”的條件限制實際上表明登記審查仍以形式審查為原則、以實質審查為例外。如果申請登記的不動產的有關情況不“需要進一步證明的”，實質審查也就不會發生。在物權法出臺后，建設部的《房屋登記辦法》對登記機構的審查作了進一步規定。其確立的審查標準是以形式審查為主、以實質審查為輔。 實踐當中，登記機構以發證為中心建立了一套登記流程，一般不采取實際勘驗方式，更不去就物權變動的基礎民事行為進行實質性調查。

（二）公證：房產登記實質審查的可能替代程序。長期以來，我國登記機構實行的是公證前置制度，登記機構要求對房屋繼承、贈與基礎事實進行公證，依據的規范性文件是司法部、建設部于1991年8月31日頒布的《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》。而2005年出臺的《中華人民共和國公證法》規定，除非法律或者行政法規規定必須辦理公證的事項，當事人無須申請公證。同時，《物權法》規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。而根據《繼承法》則規定，公證遺囑并非唯一有效遺囑形式。此外，《城市房地產管理法》等相關法律也未規定在辦理不動產權轉移時必須進行公證。 《房屋登記辦法》實施后，2012年6月1日起實施《房地產登記技術規程》卻又規定，除人民法院的生效法律文書確認繼承、受遺贈事實外，因繼承、受遺贈申請房屋登記的，其繼承文書、受遺贈文書應經公證。

從法律位階來看，只有法律和行政法規規定的事項才必須進行公證，《通知》與《規程》強制要求辦理繼承與贈與公證與上位法相悖。故從法律規范適用角度看，公證不應成為必經的前置程序，強制要求公證實際上是行政權過度干預私權，甚至有公權設租之嫌。

三、民事還是行政：房產登記行政不作為的救濟程序選擇

救濟走在權利之前，無救濟即無權利。訴訟尤其是確認之訴必須具有值得訴訟救濟之訴的利益，即原告要求法院就其私權主張予以裁判時所必須具備的必要性和實效性。

關于行政訴訟條件，《行政訴訟法》規定了提訟應當符合的條件。對行政不作為的審查關鍵在于行政機關應該為而不為，其構成要件必須以行政主體具有應當作為的法定義務（法定行政管理職能）為前提，而法定義務來自法律、法規、規章以及其他規范性文件的規定。不動產登記以及頒發產權證明是登記機關依法實施的一種依申請的行政確認行為，從前述法律規定來看，對于不動產登記是否必須進行實質審查，《物權法》和《房屋登記辦法》等沒有提出明確的要求，一般認為登記機關主要進行形式審查，而輔之有限度的實質審查，正是這種法律規定的相對模糊導致了行政不作為邏輯進路的不暢。

我國實行的是物權登記生效主義，因不動產物權的變動，從階段上看，第一部分為不動產變動的原因，當事人通過各種民事行為而引起不動產物權發生變動，第二部分即為登記，兩個階段性質不同，原因行為不合法，并不一定代表登記就不合法，原因行為合法也不必然導致登記的合法，但需要強調的是登記這一生效要件的發生基礎仍然是當事人的意思自治。2010年8月通過的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第1條明確了房產登記不作為屬法院行政訴訟受案范圍，而從第8條來看，存在基礎民事事實變動爭議如無效或撤銷則需先行解決民事爭議，反推之，在無基礎民事爭議情況下，即應直接作出具體行政行為并自然符合行政訴訟受案管轄。

四、結語

在我國法治進程的當下，訴權保護的重要性不言而喻，但是也并不是所有的糾紛都適宜進入司法程序進行合法性審查。需要法院和法官準確把握司法限度，同時，讓司法權與行政權各自歸位或許也是解決我國司法實踐諸多問題的切人口。

參考文獻：

[1]姜明安.行政法與行政訴訟法[M].北京：北京大學出版社、高等教育出版社，2005.

[2]方世榮，石佑啟.行政法與行政訴訟法[M].北京：北京大學出版社，2005.

篇6

問：離婚時由于被告故意不到庭，故沒能處理房產問題，什么時候才能徹底解決，如果對方永遠不到庭，房產問題就永遠不能解決嗎？

答：對方故意不到庭并不能成為房產不能處理的法定事由，如果對方故意不到庭的，法院在查明該房產確系夫妻共同財產的，法院在離婚判決時應一并處理該房產。

2、信用卡被盜刷，怎么辦？

問：我銀行卡被別人用快捷支付刷了4700元，原本卡里就200元，今天銀行給我打電話讓我把剩余的余額交清！我該怎么辦？

答：如果卡是在你不知情的情況下，被不認識的人盜刷的，建議你及時報警處理。如果這個卡是你的家人刷的，你得還上。

3、閃婚可以是無效婚姻嗎？

問：我是為了多拿安置房而草率和男方領的結婚證，現在房子拿不到了，我也后悔了 而且離我領證才過了一個星期，我這種情況是無效婚姻嗎？

答：《中華人民共和國婚姻法》第十條規定：“有下列情形之一的，婚姻無效：（一）重婚的；（二）有禁止結婚的親屬關系的；（三）婚前患有醫學上認為不應當結婚的疾病，婚后尚未治愈的；（四）未到法定婚齡的。你們不屬于無效婚姻。要離婚，必須按正常程序進行。

4、按女方要求過戶男方婚前買的房，這房屬于共同財產嗎？

問：女朋友要求我將我名下的房子產權證上加上她的名字，請問如果我們以后離婚，這個房子屬于共同財產嗎？

答：根據相關法律，我國房產實行產權登記所有制度。如果，這個房子的產權證登記為你和女方的名字，那么，這個房子以后就屬于你們的共同財產。

5、這樣的母親應該承擔責任嗎？

問：我大哥結婚一年后生一男孩，但是，他媳婦離家出走了，后來不到3年大哥不幸意外死亡。孩子由我撫養，他母親一直沒出現?，F在孩子17歲了，他母親突然出現在我家要遷戶口，家里人要她付一定撫養費，她稱沒有錢，然后又撒手走了,我們該怎么辦？

答：撫養孩子，是父母應盡的義務和責任。孩子母親必須履行撫養孩子的義務，你們可以孩子名義，這個母親，要求其支付孩子撫養費。

6、肖像權被侵犯如何維權？

問:我在商場促銷活動中，中獎，然后被拍照，詢問為啥拍照，說做領獎證明，過幾天就給刪掉。但過了半個月，商場活動宣傳單有我當時領獎照片。請問商場在在沒有得到我同意情況下私自用我的照片是否已經侵犯我的肖像權？

答：商場已經侵權。你有權要求商場立即停止對你個人相片的使用，如果商場拒絕，你可以通過法律途徑進行維權。

7、借錢的人去世可否讓其兒子還債？

問：我爸借給他朋友五萬元，當時是打過欠條的，可是前年借錢的這個人死了，他兒子在做生意一年也掙不少，可就是不還錢，我爸怎么樣才能把五萬塊要回來。

答：債務人死亡，其兒子并不必然被追加成債務人，但如果債務人有遺產，其兒子繼承了遺產，就應該追加成債務人，你們可以要求他兒子還錢。

8、鄰居在我家門口砌了一堵墻，怎么辦？

篇7

鎮人大主席團:

按照鎮人大主席團工作要點中確定的審議議題,我受主席團的委托于12月15日至18日期間，對建設分局一年來的工作進行走訪、了解、調查,現將調查情況報告如下：

一、基本評價

以來，建設分局在縣建設局及鎮黨委、政府的領導和鎮人大主席團的監督下，堅持以黨的十七大精神和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，貫徹實施國家的法律、法規，依法履行職能，全面落實目標管理責任制，積極抓好各項行政業務管理工作，為我鎮經濟社會又好又快發展作出了努力，取得一定的成效，主要表現在：

（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣傳教育。結合實際，組織學習和貫徹本部門相關的法律法規，提高法律素質和法制觀念，促進依法行政。二是落實行政執法責任制。建立和完善各項管理制度，落實制度管人，加強規范管理，促進依法行政。

（二）城鎮管理逐步走向規范。一是強化規劃的管理，對轄區內新建建筑物，認真組織人員參與實施放線，核發建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，同時嚴格執行辦證中的正、副本制度，并做好監督驗收工作；二是加強房地產管理。嚴格依照房地產管理法法規對轄區合法房產進行調查登記，及時做好房產檔案；三是強化安全生產監督檢查。認真組織開展好在建工程、液化氣銷售點安全生產隱患排查治理專項行動，確保安全穩定；

（三）街道衛生逐步好轉。一是通過公開、公正、公開、競爭的原則，于4月份完成了環衛站的承包，并簽定了勞動責任合同；二是充實環衛清潔工人，在原來有4人環衛工人的基礎上，又另招聘了3人；三是組織環衛站，對鎮區肄意堆放、晾曬各種藥材及雜物的行為進行專項整治，開展環境監查，對亂倒垃圾、排污的群眾進行批評教育；四是建立了環衛工人清潔區負責制，環衛車分早晚沿街收集垃圾。通過上述措施衛生狀況得到逐步好轉。

（四）積極參與新農村建設。積極配合鎮新建辦完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重點扶持村建設項目的規劃、預算、工程質量的監督、驗收及工程結算。并配合完成爛泥箐民族團結示范村的項目規劃及預算，在新農村建設工作中，做到積極參與。

二、存在的問題

（一）交通堵塞的狀況沒有根本改善。在老車站至廣二中這段街道，車輛亂停、小食品攤點亂擺、建筑所用材料亂堆情況，沒有及時組織人員進行整頓，造成該路段交通時有堵塞。

（二）政策宣傳還不到位。六月安全生產宣傳月中，積極性不高，平時開展政策宣傳次數也較少。由于政策宣傳不到位，群眾亂倒垃圾、亂排生活污水情況時有發生，還存在一些違規建筑，如：二中在建集資樓缺少相關手續。

（三）隊伍建設有待加強，分局中的一些工作人員在業務水平、工作責任心還有待提高。

三、意見和建議

（一）認真履行職能，開展專項整治，清理整治亂擺攤點，亂停車輛行為，徹底改決集鎮交通堵塞的狀況。同時，加強建筑工地環境整治，確保環衛管理不留死角；

（二）深入宣傳相關法律法規，并深化政務公開制度；

（三）努力提高服務水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、買賣、繼承、贈與等產權證的登記、辦理、發放工作，努力做好服務；

篇8

產證號碼怎么一擦就糊了

章先生怎么也沒有想到：自己從開發商手中領了一年的房產證居然會是假的。

2006年春節前夕，章先生搬進位于龍巖市新羅區龍騰路西街的寶泰東區西街綜合樓E幢204的新房，而在此前的2005年8月中旬，他已經與同樓另外23位業主領到了各自的房產證，并簽了字。

2006年8月，章先生用房產證作抵押向朋友借錢。朋友對章先生說：“別人的房產證號碼擦不掉，你的怎么擦一下就模糊了？”章先生聽后疑竇頓生，趕緊到龍巖市房管局查詢，發現自己房產證的號碼對應的房屋地址在犀牛路，房屋所有權人的名字也不是自己。

無獨有偶。2005年9月，另一業主陳先生發現房產證上沒有其共有人的名字，即要求房地產開發公司經辦人員倪某將房產證拿回辦理共有權事宜。雖再三催促，倪某均以各種理由搪塞。陳先生覺得倪某辦事太拖拉，于2006年11月21日自己到房管局詢問這件事。房管局工作人員一查，竟然整幢樓都沒有記錄，陳先生這才恍然大悟：原來整幢樓辦的都是假房產證！

開發商聲稱也被蒙在鼓里

因為極度震驚，陳先生第一時間即向業主委員會主任及其他業主通報了此事。之后，陳先生又立刻聯系開發商章某。得知章某正在市房管局局長辦公室，陳先生便直奔房管局。

在局長辦公室，房管局張局長對陳先生說：“你們這幢樓的房產證確實是假證，我們已經鑒定過了。開發商已經報了案。”開發商章某也拿出倪某在龍巖市公安局新羅分局的報案材料原件及復印件，一再表示這是倪某一手操辦，房地產公司全然不知情。在章某提供的倪某親筆簽寫的一份關于辦理房產證的陳述中，有這么一段話：“為更快為住戶辦好房產證，公司派我到交易中心行政窗口登記……由于一時糊涂，我把辦房產證所需的資料交給了肖新生辦理，不料受蒙騙辦理了假證。此事公司負責人毫不知情……”

開發商表示，“我們辦理產權證所需的材料是完整齊全的，作為開發公司，我們完全沒有辦假證的理由。”開發商稱，房地產公司和業主一樣都是這起案件的受害者，要求業主們“多多包涵”。

2006年11月21日，開發商負責人和倪某來到西街綜合樓E幢逐戶向業主道歉，并帶來了房管局對《關于要求申請商品房登記、辦理產權證的報告》的批復意見復印件。

經辦人私吞公款以假充真

但是，業主們覺得此事涉嫌偽造國家公文、私刻公章，并可能觸犯刑律，事關重大，“包涵”顯然無助于問題真正解決。2006年11月22日，業主代表到龍巖市新羅公安分局報案。警方立即立案偵查。經查，倪某所說的叫“肖新生”的中間人根本不存在，疑點聚焦到了倪某身上。

2007年1月16日，專案組將倪某（女，26歲，新羅區人）抓獲。據倪某交代，她擔任該房地產公司出納及協助辦理房產證等工作。2005年5月，當“西街E綜合樓”蓋好準備辦證時，倪某代表公司向業主收取了契稅、公共維修基金等費用17萬余元。倪某只向房管局上繳了5.5萬元的公共維修基金，到2005年年底，私自將6萬余元公款揮霍一空。因一時無法為業主辦理房產證，倪某突發奇想：“先辦假證應付業主，待籌足6萬余元后再到房管局辦真證件。”于是，倪某就以每本200元的價格買了24本假房產證發給業主。

據介紹，案發后，倪某在房地產公司的敦促下已將欠款補交，開發商也已在市房管部門辦理了《房產證》并發給業主，24本假證于2月2日全部被公安部門收繳。

2007年2月5日，龍巖市公安局將倪某正式移送檢察機關，依法追究其刑事責任。

編后

龍巖的這起離奇的假房產證案，應該引起業界的深思。

篇9

公證遺囑庫

據北京市司法局公證工作管理處反映，北京已經完成遺囑公證信息的錄入工作，共計錄全市30年來6萬多條遺囑公證信息，實現了全國跨省查詢服務。在本年年底，北京市還將開通公證信息管理平臺，形成統一的管理服務體系。除北京完成遺囑公證信息錄入外，還有上海、天津、重慶、江蘇、內蒙古、新疆等26個省市也基本完成了遺囑公證信息錄入工作。其中上海與江蘇兩地已經實現公證遺囑等信息與當地房地產登記、金融、稅務、工商等機構之間的資源共享。因此公證遺囑庫的平臺作用可以進一步擴大與深化。

說起遺囑公證信息庫的建立，先有必要梳理我國遺囑相關的法規及規定。2000年3月，中國司法部部長辦公會議通過了《遺囑公證細則》，該細則根據《中國人民共和國繼承法》和《中華人民共和國公證暫行條例》的有關規定制定而成，這基本奠定了訂立遺囑的相關要求以及具體細節。其中規定：遺囑公證應當由兩名公證人員共同辦理，由其中一名公證員在公證書上署名。因特殊情況由一名公證員辦理時，應當有一名見證人在場，見證人應當在遺囑和筆錄上簽名。而且在訂立遺囑過程中，必須陳述清楚遺囑人的身體狀況和精神狀態以及對事物的反應能力，確保遺囑人在一個較為清醒、獨立的環境下訂立遺囑。值得注意的是，遺囑公證在遺囑人生前要封閉保密起來，制成密宗，且不能公開。遺囑在本質上體現出個人重要的隱私權。

根據信息庫的數據統計，辦理遺囑公證的，以60歲以上的老人居多，這些老人大多有多個子女。遺囑內容90%都會涉及到房產。老人辦理遺囑公證就是要在生前處理好身后事，達到預防糾紛與減少訴訟的效果。按照中國相關法律法規，遺囑共分為5種：公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑和口頭遺囑。其中，公證遺囑優先于其他遺囑。

信息庫的平臺作用

最近幾年以來，隨著個人擁有房產以及其他財產的增多，愈加需要提前訂立遺囑來妥善處置身后財產，以免造成對家庭不必要的損失與破壞。據統計，我國近幾年訂立的遺囑公證超過10萬件，根據繼承法規定，公證遺囑同其他類型遺囑相比，法律效力為最高。當遺囑人死亡后，如何查詢其生前所訂立的遺囑，特別是最后一份公證遺囑，成為遺產分配與繼承的關鍵。這種遺囑查詢若是進行檔案式的查找，必定非常費時，而且也不方便隨時查詢。但是若將遺囑公證信息全部集聚到一個數據庫平臺上，意義就大不一樣了。

中國公證協會信息中心主任王劍指出，“遺囑公證信息庫不僅在我們公證機構辦理繼承的時候使用方便，而且在人民法院涉及遺產的民事訴訟、不動產登記，相關部門涉及案件的時候查詢繼承人或相關利害關系人的財產情況，也都具有實際操作意義”。舉個例子來說，如果遺囑人生前曾多次辦理和修改過遺囑公證，又加上各公證處沒有信息聯網，就有可能不知道哪份是最真實有效的公證遺囑。這樣一來勢必會造成遺囑出現錯漏，因此需要召集全部繼承人和相關公證人到場進行一一詢問與查證。若按照上述步驟行事，則必定會降低遺囑公證管理的效率?，F在有了遺囑公證信息庫平臺后，便能馬上查出最后一份真實有效的公證遺囑，工作效率不僅大大提高，而且保障了遺囑相關人員的權益。

中外處理財產的方式

中外對于死后財產的處理是不一樣的。西方流行的是：把死后的主要財產捐贈給慈善機構，而不是留給子孫。舉例來說，美國首富比爾?蓋茨曾立下遺囑，宣稱除了給其3個孩子每人1000萬美元以及1億美元的住宅外，其余98%的財產將捐贈給以他和他的妻子名字命名的基金會。股神巴菲特也立下遺囑稱，將其總價值約305億美元的財產的99%捐贈給慈善事業，用于資助貧困生以及支持計劃生育的科研項目。

中西方對人死后財產的不同處置方法，折射出文化背景的差異。中國人不愿意提早做出遺囑或者諱于做出遺囑，而西方人更愿意及早訂立遺囑。就中國目前來看，大多是60多歲的老年人來訂立遺產遺囑，且95%是涉及房產；西方人訂立遺囑十分普遍，而且許多美國人和加拿大人在孩子剛出生時就立好遺囑，因為一份遺囑不僅牽涉到孩子的撫養問題，還牽涉到復雜的稅務問題。瑞典在遺囑訂立、生效和執行方面的法律體系已很完善，不僅有《家庭法》《繼承法》《稅法》等國內法，而且還參加了幾項解決遺囑或繼承方面法律沖突的國際條約，力圖從各方面保證遺囑的效力和執行。

年輕人應早立遺囑嗎？

篇10

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世?，F在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產權證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進養老院，將該房款用于支付養老院的相關費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。

對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。

在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。

根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協商確定的，從其約定；

雙方不能協商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。

法律小常識

合同的對內效力與對外效力

合同生效，是指合同產生法律約束力。

這包括：1.合同的對內效力，即在當事人之間產生法律效力。一旦合同成立生效后，當事人應當依合同的規定，享受權利，承擔義務。當事人依法受合同的拘束。當事人必須遵循合同的規定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權利和履行義務，不得濫用權利，違反義務。在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。