房產投資的策略范文

導語：如何才能寫好一篇房產投資的策略，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產投資信托概念

房地產投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產或其經營企業為主要運用標的,對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托可滿足房地產業發展的需要,為房地產企業拓展新的融資渠道,并且,依托房地產信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產領域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產信托,可以形成房地產業信托業和投資者多贏的局面。

1、房地產投資信托種類

根據資金投向的不同,REITS(房地產信托)可分為三類:

權益型(Equity REITS)

權益型REITS直接投資并擁有房地產,其收入主要來源于屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款,收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和

抵押貸款利息,以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進行房地產權益投資,還可從事房地產抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產

以此區別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財產信托的結合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權和知情權

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發起人贖回其發行的資產收益憑證。

特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值

普通股價格更多地依靠其現時和預期的收入,與每股的賬面價值關聯程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產的基礎價值。

3、辦理房地產信托企業資質

信托投資公司辦理房地產信托業務時,涉及的不動產經營企業應具備下列條件:

? 條件一:有國家認可的執業資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結構;

條件四:具備足夠的人力、組織及技術資源,其中至少有2人在房地產投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監會要求的其他條件。

二、房地產信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現的,在成立階段,其主要運作流程為:

(1 )評估資金

基金發起人為滿足自身需求,進行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預估所需資金數量,確認選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標的收益性能否達到必要的回報率等。

(2 )接洽承銷商

發起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師

與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題,選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務,并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產顧問公司

若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權利義務關系。

(5) 申請募集

當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進入正式運作階段。該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃,保管機構則依房地產投資信托公司的指示,進行業務操作,執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構處獲得。

2、日本模式

日本信托運作流程為:

步驟一:房地產公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房

地產公司;

步驟二:投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理;

步驟三:信托公司將房地產全部租賃給房地產公司,同時向該公司收取租賃費;

步驟四:房地產公司也可以將房地產轉租給承租人,向承租人收取租賃費;

步驟五:信托公司向投資者發放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監

會經修訂的《房地產投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產信托投資基金(即REITS)投資海外物業的限制,允許房地產基金投資世界各地房地產項目,實際

上就是允許內地或海外房地產商將其在內地的商業地產項目以REITS 形式到香港上市。同時將

REITS 的最高負債比例由總資產的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負債比例,為國際房地產投資機構在香港成立房地產投資信托基金

提供了機遇,也為中國房地產商提供了集資及套現的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設區域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產投資比例至少需占資產凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負債率限制在總資產的45%不享受特定稅收優惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運作模式

(3)香港R E I T S 開放為內地房地產市場帶來的機會優勢

優勢一:對于內地房地產商而言,REIT 是一種全新的經營模式,REITS 的出現可使其從目前單純的房地產開發模式拓展為長期投資模式,以獲取穩定的租金收入和REITS 管理費。

優勢二:REITS為內地房產商開辟了新的融資渠道,業主及開發商可以REITS的形式重組其房產物業,從而改善資產負債表及增強資金的流動性。

優勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優勢。

優勢四:HK-REITS 的上市為內地房地產商提供了面向國際資本市場融資的契機。

優勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產或劣質資產的變現捷徑,它的出現有利于減少房地產市場的投機成分,促進市場的長期穩定發展。

優勢六:香港發行REITS的經驗可供內地借鑒,對內地房地產商來說影響深遠,將有利于促進內地房地產市場的長期穩定發展。

4、內地房地產信托運作模式

(1 )傳統貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產公司就項目融資與信托投資公司達成一致;

第二步,就信托產品的設計與發行獲得有關政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發行信托憑證;

第四步,信托公司將發行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產項目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優點

管理比較簡單,收益比較穩定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風險,并將嚴格對項目的基本素質的要求。

(2 )股權型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產企業注資,持有房地產企業部分股權,房地產企業承諾兩年后以溢價方式將股權回購,這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀星城項目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權投資的方式向房地產公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產公司的股權,但該等股權的性質類似于優先股,即對于公司的日常經營、人事安排等沒有決定權(可能具有建議權、知情權、否決權等其他有限的權利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權委托原有的股東管理,同時,與原股東或關聯方(最好是關聯方)簽署股權回購協議。為了確保購協議的履行,雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發商所持有的全部股權作質押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔保)。

第五步,房地產公司運營開發項目,獲得現金流。

第六步,關聯方(或原股東)從房地產公司處獲得相應的資金,回購股權,信托融資過程結束。

②模式優點

能夠增加房地產企業的資本金,促使房地產企業達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念,只要求在階段時間內取得一個合理回報,并不要求與開發商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發商股本金的要求,開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

三、房地產信托優勢分析

1、REITS 自身優勢

(1 )具有流通性與變現性

由于房地產本身的特性,導致交易過程需要借助中介機構,不但費力,且轉移手續繁雜,變現性差,從而使得投資者具有極高的流動性風險。REITS是以證券化方式來體現房地產的價值,證券在發行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統房地產不易脫手的顧慮。

(2) 專業化經營

由于REITS經營權與所有權高度分離,通過專業化的經營管理,可以使房地產營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產專業投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經營或間接融資方式投資于房地產市場,有效地結合了房地產市場和資本市場。通過這兩個市場的結合,有助于房地產商在大規模房地產開發中的資金取得,加速資本積累,促進土地的有效利用。

(4) 投資風險分散

由于房地產投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進行多項房地產開發計劃,造成風險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外,也可以在法律規定范圍內從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。

(5) 正確引導房地產市場機能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關法規的嚴格限制,其目的在于預防房地產短線交易的投機行為,使資金的投入

能促進房地產的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設計劃進行融資,既可順利推動建設,也可使投資大眾分享公共建設投資成果,且經由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達到以有效率的證券市場來監督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發揮,增加社會福利。 2、商業地產開發REITS 融資優勢

通過REITS 方式融資,對商業地產開發商而言具有以下幾個方面的明顯優勢:

(1) 可用以融資的物業范圍寬廣

任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業可融資金額從3億元起,根據物業實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風險分散

將房地產行業金融風險分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業抵押貸款金額,交易價接近資產價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業物業業主一般僅能獲得相當于物業價值60%~70%的資金。REITS 則是根據市場標準綜合物業整體考慮,對物業進行整體定價,吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業,比如,華銀控股可以協助業主,以業主為發起人將其資產在境外上市。對于規模較小的物業,華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業業主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。

(7) 節稅

REITS融資具有不可替代的節稅優勢。

(8) 提高企業知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽,擴大行業內和國際上的影響。

(9) 有助企業經營管理規范化

由于上市過程中的各個環節都要求信息公開,管理規范,通過REITS運作可以帶動企業完善治理結構,規范經營管理。

篇2

    對于工薪階層而言,比較大眾的投資品種有黃金、房產、證券。在中國,過去十年的投資熱點,人們探討的是房產。但房產的變現能力差,房產市場經過過去十幾年的上漲,特別是近幾年的瘋狂上漲之后,迎來政府嚴厲的房產調控政策。未來很長的時間,人們投資理財探討的將是持有的股權類別和數量。大起大落的中國證券市場不遠的未來是工薪階層實現財富增值,保值的重要市場之一。我國證券投資市場是一個不斷完善、成熟的市場,作為投資者在入市前首先要明白我們的市場是一個什么樣的市場,有哪些特色。首先,在這個市場中占市場比值較大是成長性有限的大型國企。縱觀國內外股市,能為投資者帶來合理收益,具有投資價值的是那些具有成長預期的小公司。其次,目前的新股發行機制和定價機制,吸引大批機構或不明來歷的資金專門從事新股申購的壟斷與投機,降低一級市場風險的同時提高二級市場的風險,而在上市首日在二級市場買入的大多是普通投資者,這時股票的價格往往已經透支未來幾年的收益增長。也就是說,很多股票在二級市場中上市時已經不具備投資價值。再次,投資者要適當研究不斷成長變化的中國證券市場,中國證券市場如同一個不斷成長的少年,在每個成長階段表現出不同的特征。

    二、讀懂宏觀經濟,能判斷各種經濟政策、經濟指標對證券市場長期和短期的影響

    股票市場是宏觀經濟的晴雨表,雖然股市走勢并不與宏觀經濟完全同步,但宏觀經濟的走勢決定了證券市場的長期趨勢。市場經濟的發展表現出周期性的規律,證券市場的運行也表現出周期性。所以投資者要看得懂CPI、PPI等經濟指標,了解宏觀經濟運行的狀況,掌握貨幣政策、財政政策、稅收政策、各行業政策對宏觀經濟未來趨勢的影響。

    三、做好長期投資和學習的打算

    大多數投資者也包括專業投資者在證券市場中的投資之路都不是一番風順的,專業投資者的優勢在于比較早接觸專業知識和理論,但基本也要經歷一個了解、搖擺、堅定執行的過程才能成長為一個合格的專業投資人。個人投資者也都經歷初嘗甜頭、意氣風發到再戰敗北、拒不認錯到學習、思考再到回本賺錢的過程而成為一個在市場中生存的個人投資者。經歷一個完整的學習階段大約需要5-10年。美國華爾街有個說法“:你如果能在證券市場熬10年,應該能不斷賺到錢,如果熬了20年,你的經驗將極有借鑒價值,如果熬了30年,當你退休的時候,定然是極其富有的人。”(四)熟悉各種投資品種和自己個性,了解各個品種的預期收益和風險如今,投資者可以選擇的投資品種越來越多,包括股票、債券、基金、保險、銀行理財產品等等各種類型。投資者要熟悉各個投資品種的歷史收益和預期收益及相應的風險水平。以美國證券市場為例,美國股市的年平均回報率高于債市,但股市的單年跌幅遠大于債市,投資股市市值的波動較大,風險較大,相對收益也較高。投資者要根據自己的個性、投資目標和風險承受能力選擇適合的投資品種和投資策略。

    四、工薪階層的證券投資策略

    (一)投資組合策略

    “不要把雞蛋放在同一個籃子里”是對分散投資投資組合策略最好的解釋。普通投資者根據各自的風險偏好和家庭理財目標將資金投資于實業、房產、證劵、黃金等投資品種,在證券投資方面將資金投資于基金、債券、股票等。不同的投資品種具有不同的風險和收益水平,滿足投資人的多樣化投資需求。例如房產投資能滿足投資人住房需求,或取得穩定的租金收入,并獲取房產升值收益。但對于工薪階層,房產投資額較大,投資后花費精力較少。而證券投資需要投入的精力大,承受的風險大,同時可能獲取超額收益。投入證券的資金也用投資組合策略投入不同行業股票、基金、債券,以求更好地管理風險。

    (二)定、長期投資并持有策略

    工薪階層收入穩定,但對證券市場的研判能力差,工薪階層進入市場往往是受到親朋好友的影響,投資前對證券市場的風險和投資技巧沒有系統了解。偏好短線操作,如果運氣不錯,過不久就會加大投資,孤注一擲,最終成為套牢一族。對于非專業個人投資者更適合每月或每季相對定期,定量投資于有成長預期的股票或基金。這樣似乎不選擇投資時機,一方面積少成多,另一方面通過時間熨平投資成本。另外還有助于投資者把精力放在研究尋找未來成長性良好的品種上。

    (三)趨勢投資策略

    中國證券市場經歷20多年大起大落,截至目前共出現9次牛市。牛市大多數投資者獲利,而在熊市,在前期獲利的投資人把利潤還回市場,還會巨虧。牛市的時間間隔不等,沒有只漲不跌的市場,也沒有只跌不漲的市場。所以工薪階層也可以長期關注市場,在市場恐慌階段逐步入市,牛市前中期選擇持股,熊市休息。此策略適用于有一定經驗的投資人。

篇3

關鍵詞：房產；開發企業；財務管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01

房產企業作為我國的經濟主要支柱之一，隨著最新出臺的“國五條”，對于未來的我國的房產的開發企業的經濟利益獲取能力是一項重大的考驗。房產開發企業在面對我國的政策等不利因素，怎樣有效的制定出財務管理的政策是持續發展我國的房產企業的經營的重要因素，所以，本文主要研究的內容是針對房產企業的財務管理難點與問題對策，從創新策略角度分析房產面對未來發展趨勢所要做出的對策改變。

一、房產的定義

房產是指有墻面與立體結構，給予人類生產活動的遮風避雨的場所，提供給人們生活、學習、娛樂、工作、居住或者是貯藏物資的場所。

二、房產開發企業財務管理總體目標問題

1.經濟利潤最大化的目標

經濟利益的最大化是企業財務管理一直追求的目標和宗旨原則。如果僅僅是以經濟利益的最大化作為房產開發企業財務管理的最終目標并不是很全面，在實際相關工作中受到了一些限制，例如：忽視了貨幣時間的價值、對于投入和產出之間的關系處理問題、存在風險因素、機會成本的對決策影響作用，如果片面的追求經濟利益會給企業的財務管理的決策短期行為的出現。因此，根據企業發展狀況企業經營管理者與財務管理人員需要重點研究企業的財務管理目標，代替傳統的經濟利益最大化經營目標。

2.企業財富的最大化

房產企業財富的最大化是指企業的全部資產在市場上所體現的市場價值，公司制作為現代企業組織形式，并且公司財富的最大化體現在股東財富的最大化。公司價值的最大化的觀點在一定程度上克服了傳統經濟利益最大化的觀點中出現的和貨幣時間的價值與投資風險的價值不想符合的缺陷等。將企業的價值最大化作為財務管理目標在逐漸發展過程中相繼出現了問題。這種目標針對的是上市企業，其他經營形式的企業是不能夠通過股票的市價正確做出判斷的，而是借助于資產評估，并且企業的價值無法自身控制等。

3.企業價值的最大化

房產企業的價值是在持續經營期所獲得的凈利潤體現所在，企業價值的最大化主要指通過企業進行的合理經營措施。借助于最優化的企業財務管理手段，在經營期內的凈利潤獲取經濟效益，獲取企業價值的最大化。以企業的價值的最大化的財務管理的總體目標：利用資金的時間價值的原理從而實現科學計量；在一定程度上需要客服企業的追求經濟利益的短期行為。當年經濟利益可以影響企業價值，對未來的經濟利益也會影響企業的價值；有效的克服了房產企業的財務管理的工作人員的片面追求經濟利益的目標化傾向；增加了社會的財富，并且有很大的促進作用。

三、財務管理的具體措施

1.籌資管理

房產企業財務管理中的籌資管理主要是為了滿足企業在進行開發經營時需要一定的資金條件，需要不斷的降低投資資金的成本與籌資的風險。籌資資金的成本是指在使用資金所產生的資金籌集的費用與資金的占用相關費用。主要形式包括：債券的印刷費、股票、注冊費、債券手續費等。資金占用的費用含有資金的時間價值與投資者分析的投資風險價值。在長期占用與投資風險比較大資金所占用費率比較高。并且，企業在籌資時需要分析籌資的風險，由于企業在進行籌資時所帶來的盈利的水平會有所下降，并且其債務也不能夠及時償還風險。因此，房產企業在進行籌資活動時，需要權衡籌資風險與資金成本，最大限度的降低資金成本與籌資風險，獲取房產企業的資金。

2.投資管理

房產企業在進行投資管理時，需要對所進行的投資項目做可行性的論證與經濟效益分析，并且對投資項目優化選取，力求最大化的投資效益，并且能夠減少投資風險。所謂投資市值企業的資金的使用與投放，其中有企業自身與對外投資內容。企業自身投資是指房產的開發，對外投資是指其他股權與債權的投資，二者都是獲取投資的最大收益，從而增加企業的經濟利潤。因此，房產開發企業的財務管理部門針對各個投資項目做好的不確定的綜合分析，并且權衡投資風險與投資效益，投資風險較大和收益較低的房產項目。

3.分配管理

房產企業在進行分配管理就是對利潤的分配，需要合理的、正確的處理房產企業之間的相互經濟利益，并且合理的處理利潤存留的比例方式和分配方式，目的是提高房產企業的潛在的收益能力，在進行開發經營時需要對經濟利潤重新分配。這個過程主要涉及的內容有企業的新進流出量、企業資金的周轉與償還能力的影響因素、企業凈資產的價值影響。一般情況下，需要經濟利潤為基礎以付現的方式對投資者進行合理分配，以此提高企業即期市場的評價，但是這種措施會減少企業的現存資金量，并且對流動資金的周轉也有所影響，同時增加了即期的現付風險等。因此，企業在進行經濟利潤的分配時需要滿足企業財務管理的總體目標，并且從實際的現金存量和現金的凈流量角度分析，妥善的處理企業和利益主體之間的經濟利益。

結束語

財務管理是進行財務決策和方法實施的基礎和有效的評價導向，在建立企業財務管理的目標上提高企業的支付、能力與運營效率等，同時對房產企業在社會效益與社會責任方面有著重要的價值影響。企業財務管理對于我國的房產事業有著很強的推動作用，是房產企業進行財務運轉時的有效推動力。

參考文獻：

[1]秦學靜.房地產開發企業財務管理若干問題的討論[J].時代金融，2013（07）.

篇4

關鍵詞：房地產行業；挑戰；金融危機；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產行業所面臨的挑戰

(一)金融危機的影響

源于美國的金融危機愈演愈烈，已經發展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業的穩定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(比如冰島)。本質上講，這次金融危機源自于房地產行業。由于歐美連年的房地產泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。

房地產行業雖說是屬于第三產業，但是卻是屬于“資金密集型”行業，和金融行業關系密切。從過去幾年的“流動性過剩”可以看出，信貸在房地產行業的過度發放、外行業(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產行業、外資過多的資本進入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產行業的過度發展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機對房地產的具體影響表現在：

1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態。金融危機使得大多投資者對資本市場產生了懷疑，資本市場的信用基礎出現了問題，股市一落千丈，房地產股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態。房價的不斷走低使得房產不能保值，好多消費者買房之后，發現不長時間內同一樓盤價格縮水，去向開發商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

2、銀根緊縮，房地產資金鏈斷裂。房地產行業大部分都是負債率很高的企業，一般通過銀行借債進行資金周轉，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統也提高了警惕，為了保證金融行業自身的安全運轉，對其他行業特別是受政策性影響較大的房地產行業的放貸開始壓縮。這對房地產行業來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產行業來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產行業的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業、外貿企業受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現下滑，效益不好了，也就會影響這些企業租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業地產市場會產生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產市場的投資需求過度，很容易產生房地產泡沫并進而影響國家經濟安全。從上個世紀韓國和日本的發展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經濟安全。

(三)國家宏觀調控政策的影響

房地產行業的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經濟的影響較大，所以易受國家宏觀調控，特別是貨幣政策的調控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產重估的熱潮帶來的房地產價格快速上漲，2005年開始房地產進入了蓬勃發展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產行業再次面臨嚴峻的挑戰。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現在正成為這些地產公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產行業需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產企業，在金融杠桿調控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產行業調控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產行業，而最先被調整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產企業。二、當前房地產行業的應對策略

目前。我國房地產行業所面臨的挑戰，基本上來自于大環境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產行業所無法控制的，需要國家的相關調整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規模壓縮。再融資的緊縮主要體現為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規劃證的法律手續完備等，而對于解決同業競爭、提高上市公司競爭優勢和成長性的股權融資不會停止。

2008年的宏觀調控政策來看，降低流通環節稅費，促進房屋流通成為國家穩定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發出通知，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產交易環節稅收實行這些優惠政策，目的就是刺激內需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產發展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產的交易。宏觀經濟減速、實際收入下降延長了房地產調整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調整才能帶來成交量的上升，目前調整仍會繼續，房價仍然有內在調整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經濟穩定增長，而不是救房價和救開發商。

房地產行業可以在能控制的范圍內從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產需求具有一定的剛性。城市化首先表現為城市數量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發現，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態之際，再適當的對消費者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業的運營能力。在價格政策上，房地產商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產價格不能在短時間內大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網上再轉手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產商要房子；還可以通過提高服務質量來增加銷售量。

3、優化住房供應結構。房產商可以提供多種形式和結構類型的房產，比如，增加國家政策范圍內的經濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經濟疲軟的現狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調節的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發資金、銷售對象等開發條件的供給，而占人口大多數的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調節的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發利潤空間不是很大，但國家也給了房產商相應的優惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強與客戶關系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務，適當做些售后調查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發現房產的潛在問題，為鞏固公司的長期業務打下基礎；二要加強公司內部管理，各部門之間加強合作，房地產開發的產業鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷售、產權登記發證到物業管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經營階段的各項工作。

篇5

[關鍵詞] 預期泡沫宏觀調控回歸理性

當前中國房產交易市場，無論新房市場，還是舊房市場，成交量都很低。為什么產生這種現象？會持續多久？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問題展開分析。

一、政府部門、房產投機者和房產投資者的雙重角色

房產交易市場有三類主體：購房者、售房者和監管者。

購房者包括:(1)房產消費者，購房用于自住;(2)房產投資者，購房用于出租;(3)房產投機者，通過低價購入，高價售出來贏利。

售房者包括:（1）房產開發商，是賣房主體；（2）房產投資者，為出租而購入的房子在行情逆轉時借機拋售；（3）房產投機者，從購房的第一天開始，就已加入售房者隊伍，他們是房價走勢和國家政策的先知先覺者；（4）政府部門，政府部門作為土地所有者，以出讓土地使用權獲取收入，因此它屬于售房者――“售地者”。

監管者，就是政府部門，包括中央政府和地方政府。

可見，政府部門、房產投機者和房產投資者的角色是雙重的。政府部門即是監管者，又是售房者，即當“裁判”，又當“運動員”，準確地說，中央政府承擔著“裁判”的角色，地方政府扮演著“運動員”的角色；房產投資者和房產投機者的角色更是雙重的，即是購房者，也是售房者。

二、由于中央宏觀調控迫使房產投機者退出購房者群體，加之宏觀調控初期，房價依然堅挺，因此導致成交低迷

房產投機者所扮演的角色視房價走勢預期而定。如果預期房價上漲，在購房者群體中，除房產消費者以外，房產投機者將蜂擁而至，而在售房者群體中，房產開發商不會輕易出手，因為“皇帝女兒不愁嫁”，他們將待價而沽，結果就是房價節節攀升。如果預期房價下跌，那么，在購房者群體中，將難以再現房產投機者頻繁活動的身影，就連住房消費者也將持幣觀望，翹首以盼房價下跌，而在售房者群體中，除了房產開發商以外，房產投機者也會加入進來，結果就是房價應聲而落，跌勢如潮。

由以上分析可知，即使房價已讓普通房產消費者覺得高不可攀，但由于有房價上漲預期，房市依然火爆，房價和成交量將連袂上漲，此時房產交易市場不再反映真實供求，成為房產投機者冒險的樂園，房市泡沫迅速膨脹，但是，膨脹的泡沫終究要破滅。正是看到了泡沫破裂等潛在的風險，中央政府采取了宏觀調控措施，以抑制房價過快上漲。采取的主要操作策略就是打擊房產投機者，使其無利可圖，逼其退出購房者群體，而宏觀調控初期房價依然堅挺，房產消費者無力購房，因此，房產交易市場上成交量急劇下降。

三、由于政府的雙重角色導致房產開發商維持目前的高房價，而房產消費者沉默以待，因此這種高房價、低成交量的現象還會持續比較長的時間

宏觀調控初期，房價堅挺，房產開發商咬住高價不降，他們希望能熬過這樣一個低迷的時期，等待下一個春天的到來。然而至少需要以下條件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、國家政策解凍，房產投機者重新加入購房者群體。寄希望于第一個條件，是不現實的。因此，國家政策取向，將對中國房產交易市場下一步走向起著舉足輕重的作用。由于政府的雙重角色，即當“裁判”，又當“運動員”，因此，無法保證政府將繼續維持對房產投機者的打壓態勢，正因為如此，房產開發商才有了理由，維持現在的高房價，以待成交量因政策松綁，房產投機者重新入市而放大。而只要政府政策維持不變，房產消費者就有足夠的信心和耐心，苦等時機。因此可以說，這種高房價、低成交量的現象還會持續比較長的時間。

四、持續的宏觀調控政策將使虛高的房價回歸理性

現在的房產交易市場，是房產商和政府之間的博弈，準確地說，是中央政府和地方政府之間的博弈。博弈分出勝負之時，就是這種高房價、低成交量現象結束之時。而博弈結果有兩種可能，一種可能是房產商和地方政府勝出，中央政府取消宏觀調控措施，投機者重新入市，成交放量，價格在此基礎上恢復上漲趨勢；另一種可能是中央政府勝出，繼續實行宏觀調控政策，甚至出臺更嚴厲的政策，房產開發商迫于無奈，紛紛低價套現，以緩解財務緊張狀況，此時房產投機者早已加入售房者群體，在舊房市場不斷沖擊新房市場價格防線，至此房產交易市場將上演一幕幕房價輪番下跌的劇目。

那么到底何種可能將會成為現實呢？我們認為，中國房產交易市場是否需要房產投機者這個問題無法繞開，正是他們才部分導致了當前房價高得離譜的現狀。而我們同樣認為住房不同于黃金、股票等投資品，它是千家萬戶的棲身之所，它的最大功能是用于居住，而非投資。基于此，我們堅定地認為中央政府打壓房產投機者的決心將會一如既往，甚至更為嚴厲，跌勢難以避免。因此，房產開發商應該清醒地認識到暴利年代已經過去，面對現實，調整心態，將虛高的房價回歸理性。

參考文獻：

[1]劉勇:《如何平抑非常時期飛漲的物價》.經濟師,2005年第10期

篇6

相對于風云變幻的金融市場，您的龍年前半程理財收獲了什么？有哪些投資經驗教訓？后半程的理財機會在哪兒？有哪些投資取向？應采取怎樣的攻防策略？《金融理財》與您一起盤點與備戰：

盤點龍年前半程，投資市場可謂跌宕起伏。全球經濟延續疲軟，歐債危機持續發酵，歐元上演過山車，美元扮演幕后推手，金價創12年來最長跌勢。國內十年股指在“熊牛膠著”中回到原點，樓市在“微調”與“調控”博弈中動蕩，基金在玩味熊市中分化，銀行理財產品受降息影響收益走低，分紅壽險成為保險理財主場，信托理財延續火爆，債市中長期扮演小牛，外匯投資最終逃不脫美元魔掌??

展望龍年后半程，尋找好的投資機會，須將股票、基金、黃金、銀行、保險、債券、信托、外匯、房產等理財產品一網打盡，優中選優。A股投資可在多空對決中尋機會，基金投資可在中長期品種中作定投，黃金投資還看美聯儲臉色，房產投資在欲漲難漲格局中觀望，銀行理財鎖定保本產品，保險理財仍可把分紅險作主戰場，債券投資可騎慢牛找收益，信托理財規避房產類信托，外匯投資年內首選美元??

備戰理財，期債市場值得期待。建議投資者適當選擇以債券為投資標的理財產品，比如銀行債券類理財產品或者債券型基金。在目前利率下行的背景下，投資者確保資金流動性的同時，加大半年期以上理財產品的投入，也可以嘗試投資類的理財品。另外資金充裕的投資者可選擇信托產品，以及適當增加基金定投。在央行降準、資金面趨向寬松的背景下，貨幣基金的投資前景恐怕在下半年會落下風，而憑證式國債因其稀缺性，一旦發行，仍會“一票難求”。

甄選理財，選擇中長期定投產品。雖然結構性產品收益最高，由于設計相對復雜，且需要投資者對國內外投資市場比較了解，所以不建議普通投資者投資。目前整個大的市場環境不樂觀，作為個人投資者來說，目前應該選擇中長期投資產品進行定投。美聯儲日前宣布將扭曲操作延長至今年年底，QE3短期無望，金價仍會有幾番波折，建議實物金及紙黃金投資者采取定期、定量的投資策略，避開金價短期波動風險。

篇7

提起莫凡這個名字，或許一時間會比較陌生。但如果提起呂方的《朋友別哭》、王力宏的《乘著愛自由的飛》、李玟的《愛再也不回來》、鄭秀文《癡癡為你等》等歌曲，想必一定對其中的一兩首歌耳熟能詳。而莫凡其實就是曾為這些知名歌手所唱歌曲的幕后制作人。當年他和好友袁惟仁組成的凡人二重唱不僅在音樂上取得了很大的成功，在幕后更是很多大牌歌手背后的金牌制作人。

日前，闊別了14年的莫凡和袁惟仁終于又一次攜手組成了凡人二重唱。并帶著最新的專輯《凡人和他的朋友們》接受了筆者的專訪。已經娶妻生子的莫凡對家庭理財很有自己的想法。他認為，當家理財不是說一定把錢交給誰，而是誰懂理財誰當家，即能者為尊。

民歌餐廳走出金牌制作人

說起莫凡出道的經歷，堪稱一波三折。這位日后曾為眾多天王天后創作歌曲的制作人，其實最早是在臺灣地區的民歌餐廳里賣唱。1986年，莫凡開始在臺北的一家民歌餐廳駐唱，并結識袁惟仁組成“凡人二重唱”。同年，科班出身的莫凡，榮獲了第一屆全臺大專院校“青春之星”的總冠軍，并錄制第一首創作歌曲《傷逝者》。

但在民歌餐廳獻唱了五年后的1991年，“凡人二重唱”(以下簡稱“凡人”組合)才出版推出了自己的第一張創作專輯《杜鵑鳥的黃昏》。之后的“凡人”組合就佳作迭出，包括《大伙聽我唱支歌》專輯、《心甘情愿》專輯、《難兄難弟》專輯等等。而從2000年至2004年，莫凡又暫別樂壇從商，擔任“凡人音樂制作有限公司”總經理。

當家理財聽懂行的人

經過歲月的磨礪，如今的莫凡不僅功成名就，更已經娶妻生子，擁有一個幸福而羨煞旁人的家庭。不過，家庭不僅是一個幸福的港灣和動力的來源，也是一個不小的負擔。尤其對音樂圈里的明星來說，家庭理財其實是一個不容回避卻又比較棘手的問題。

一般問起自己的收入如何打理，很多明星尤其是女明星，往往都會以“交給母親或者家人親友打理”作為“擋箭牌”，但莫凡一如自己的性格般坦率，他坦言：“我這部分通常是自己打理。”而對自己在分配收入時，更考慮安全性還是盈利性，人近中年。略微有些發福的莫凡則脫口而出“主要是安全性”。或許只有在吃過苦、經歷過低潮和輝煌的人生的他，才能明白安全對理財來說其實至關重要。

莫凡對自己收入的分配比例也絲毫沒有回避。他告訴筆者：“除去家里和子女的日常生活所需開銷。他一般將自己收入的20％儲蓄，另外則會留20％用于投資。”問起他最喜歡投資的金融產品，莫凡告訴記者：“當然是基金。因為這個相對股票比較穩定，可以獲得相對穩定的獲利。”

這樣一種安全性主導的投資策略和莫凡他的年齡以及出道經歷可謂不無關系。而談起自己的這種理財觀是什么時候形成的，莫凡則坦言是在約十年前。當年莫凡暫時離開自己的音樂舞臺而轉到幕后，并經商辦起了自己的公司。“大概也就是在那個時候，我自己有了理財的觀念，因為那時候有比較多的理財顧問都會給我一些投資的意見，然后我逐漸地從中獲利幾次后，就開始慢慢熟悉，并自己‘研究’起投資來。”

至于筆者問起家庭里誰是“CEO”掌控經濟大權，莫凡一臉嚴肅地和筆者解釋：“我覺得應該是聽懂得理財的人，不一定是一定要交給老婆或者誰。只要誰懂得理財誰就可以當家，這樣對一個家庭來說才能實現資源的最佳分配。”那么如果他家在財政分配上發生分歧，他和太太會通過什么途徑解決呢?對此，莫凡則回答得非常簡潔，他認為“當然是聽有道理的一方”，不過也有一個“談判”的“基調”，那就是“以降低風險為準則，雙方都冷靜思考，而不是頭腦發熱的爭執”。

投資股市曾虧本三成

剛剛過去的2008年，股市的劇烈波動，令不少投身其中的人深切感受到了“股市有風險”這句老話。

而問起莫凡有沒有投資股票時，莫凡嘆了口氣告訴記者，他的命運和萬千股民一樣“被套了”。“當然是有投資股票的，但然后就賠了。”他透露，自己原先炒股票其實還算有專業人士在幕后把關和做軍師，但即使這樣。去年因為大環境的不好，股指一路狂瀉，他自然還是“只賠不賺”，不過損失并不嚴重。他笑著告訴筆者一個“秘訣”。“還好我反應比較快，在看到賠了30％的時候，趕緊認賠殺出。大不了損失一小部分，但保住了大部分的本金。”

從如今股市的走勢來看，莫凡當時的割肉之舉堪稱有先見之明，筆者好奇他做股票是更相信朋友的“消息”還是自己對基本面等的判斷，莫凡眨眨眼，故意和筆者玩起神秘，他透露：“兩者都有吧。”

至于看到別人賺錢，自己有沒有心癢，莫凡回答得則很坦率。“當然會有一些。可我覺得在股市里面，大家每個人都是有賠的時候也有賺的時候，而在中國，大家其實都傾向于報喜不報憂，所以我覺得不用太眼紅，自己保持低調就好了。”

而在如今金融危機的影響下，莫凡認為人們投資策略也要有相應的改變，但投資理財依舊是不可忽視的一個環節。“就臺灣地區來說，經濟危機不僅引起物價的變化，更帶來臺幣貶值之類的沖擊，在這樣的背景下。分散投資才能更好地躲過金融危機。”

短期內不在內地買房

對很多明星來說，不動產是一個非常不錯的投資渠道，既穩妥又保值。從劉嘉玲、王菲再到任達華、周星馳，大部分的明星都熱衷于在全國乃至全世界投資不動產。但莫凡似乎并不喜歡將房產作為一種投資的產品。他告訴筆者自己買房產只是用來自住并不是投資，因此“在臺北只有一處房產”。至于選擇房子的首選條件，他列出了三項，分別是環境、交通和房型。“自己住的房子因為幾乎每天都要使用，因此對環境、交通和房型都必須有個考量，甚至還應該考慮更多，比如小孩子上學的學區問題。”莫凡的回答讓人感覺到這位明星爸爸的細心。

莫凡還很坦率地告訴筆者，自己購買這套房產的時候花費的總價大概是在600萬新臺幣(人民幣約125萬元)，而現在，房產已經升值了，盡管經濟危機使房價面臨考驗，但他的房產目前的售價仍然大概是他購買時的3倍。不過莫凡表示，因為是自己住的房產，所以再怎么漲，短期內并沒有賣掉的打算。同時，他很慶幸地告訴記者：因為自己買房是一次性付清，因此沒有商業貸款，這減少了很多負擔。

篇8

【關鍵詞】品牌 三三矩陣 策略

一、引言

品牌建設是一項浩大繁雜的工程，值得重視的環節眾多。房地產作為一種自身價值高、使用年限長、考慮因素多的商品，其品牌建設的復雜性可想而知。正是由于這種復雜性的難以掌控，導致目前國內優秀房地產企業鳳毛麟角。據此，本文提出了房地產品牌建設的“三三矩陣”策略，力求對國內的房地產企業能有所裨益。本文經過大量的實證調研分析，從眾多品牌建設的策略中列舉了三大關鍵策略，即產品、市場和終端策略，這三大策略構成了對優秀房地產品牌的“金三角”支撐。并從中提取了9項關鍵要素，即是對每個關鍵策略的專項突破，組合起來便構成了支撐優秀房地產品牌的“三三矩陣”模型，如表1所示。

二、“三三矩陣”策略解析

1、產品策略

產品是品牌建設的根本，產品策略體現在品質、設計以及定位三個方面。

（1）精益求精的品質保證。產品質量是一切的前提，沒有質量保證，再好的營銷推廣也無濟于事，再宏大的品牌設想也只是紙上談兵。因此，支撐優秀房地產品牌的首要關鍵點即是保證產品的品質――精益求精的產品品質是第一要務。房地產的產品質量問題主要體現在以下兩點：第一，建筑材料質量問題。許多質量投訴往往是由于建材質量引起的，尤其是水電安裝更加突出，假冒偽劣商品較多，生產質量參差不齊，為降低成本，往往在材質、厚度上做文章。大力推廣應用新型建材是改善產品質量的有效手段，開發商應建立建材準入制度，從管理上，事先杜絕偽劣產品。第二，工程建造質量問題。工程建造質量是消費者投訴最多的問題，但體現出來的主要包括設計質量造成的后果和工程施工質量造成的。主要集中反映在質量通病方面。裂縫問題：地基不均勻沉降，墻體開裂；粉刷空鼓、開裂，頂棚脫落；地面及樓面起砂、起殼、開裂。滲漏問題：屋面滲漏、衛生間滲漏、外墻滲漏；鋁合金門窗不密封，滲水；管道滲漏、材質不合格，影響水質。

（2）市場導向的設計原則。目前普遍存在房地產開發同城市的總體規劃相互脫節，城市總體規劃跟不上開發建設的步伐，以致形成“邊規劃、邊開發、邊修改”的“三邊”局面，使城市總體規劃和設計失去了嚴肅性和科學性。有些小區規劃質量不高，對小區用地的分配、住宅群落的分布、住宅類型的確定、小區道路系統規劃、小區綠化用地以及其他設施沒有嚴格按照小區規劃原則進行合理規劃，在整體上影響了住房質量，而規劃應適當超前，體現出可持續發展的意識，留有一定的空間，為家庭用車的普及、網絡應用及三表出戶做好準備。住宅單體、建筑造型和立面單一，缺乏個性。

（3）市場導向的產品定位。由于房地產是大件商品，投資大、周期長，又是不動產，因此其“定位”是否準確生死攸關。定位準確，房地產項目可能旗開得勝；定位失敗，這房就只有自己住了。可以說房地產失誤70％與此有關。而房地產定位并不是簡單的住宅、寫字樓、別墅的劃分。隨著人們經濟水平的提高和對生活質量的追求，人們對住房的需求越來越多，并且差異化程度也日益明顯，因此房地產市場需要有效細分。房地產定位關鍵就是要抓住消費者所關心的利益點，究竟消費者要的是交通便利還是生態環境抑或是智能化小區？只有清楚這一點才能對癥下藥，開發出適銷對路的房子，而這也就是賣點所在。找準了賣點，其后的價格、營銷、廣告、收款等能做到心中有數、有章可循。

2、市場策略

市場是品牌建設的關鍵，市場策略應把握品牌訴求、營銷推廣以及關系營銷三個環節。

（1）清晰明確的品牌訴求。從眾多的房地產品牌中脫穎而出絕非易事，需要企業展開廣泛的營銷攻勢，消耗巨大的企業資源。在品牌經營的“品牌創立―品牌建設―品牌經營”的“金三角”架構中，首要的工作即是品牌名稱的建立，清晰、明確、易識別，甚至能直接點出其產品訴求的品牌名稱將使后續的品牌建設與品牌擴散事半功倍。一般房產項目的命名遵循規律“公司名?項目名”，前者以統一品牌示人，強化公司的品牌映像，后者則根據項目的特點命名，體現產品的定位、特色，有針對性的吸引購買訴求強的客戶。

（2）全程全員的營銷推廣。面對市場競爭的壓力，許多開發企業開始意識到優質的服務才能占領或保住市場，由此產生出“以市場為中心”和“以顧客為導向”的市場營銷觀念。它強調企業與顧客之間的溝通與聯系，以不斷滿足顧客的需求為中心，以采取具有競爭性的策略為特點，即“服務營銷”。隨著買方市場的到來，顧客越來越要求企業提供細致、周到、充滿人情味的服務，于是選擇什么樣的服務形式去滿足顧客的需求就顯得尤為重要。第一，全過程服務。全過程服務是在房地產售前、售中及售后的每一環節都對顧客進行細致而深入的服務。也就是從顧客產生購買欲望的那一刻起，到產品使用價值耗盡為止的整個過程，都對顧客細心的呵護，使顧客與自己的產品緊密相聯，讓顧客在每一個層面都感到完全滿意。第二，全員服務。全員服務要求企業增強員工的服務營銷的群體意識和團對精神，并在企業內部形成新的服務關系。總經理為部門經理服務，各部門經理為銷售一線人員服務，銷售一線人員為顧客服務；從而形成一條以顧客為導向的企業服務鏈。企業全體員工都在不同崗位全心全意服務于顧客并以此作為工作信念和發展目標，在企業內部逐步形成以服務文化為核心的企業文化。

（3）無微不至的關系營銷。房產是一次性購買產品，選擇了甲就意味著放棄了乙，因此，經營好與顧客的關系，有效的拉攏客戶就顯得尤為重要，作為服務營銷的終端延伸，如若這種關系營銷經營不善，企業將失去可能屬于自己的客戶資源而成全競爭對手，這種此消彼漲將對企業產生沉重打擊。可以運用漏斗管理模式，對客戶進行分類管理。漏斗管理的實質就是將客戶按其轉化為現實客戶的可能性劃分為不同的類別。一般而言，現實客戶和具有向現實客戶轉化可能性的客戶都是由市場經營部門來經營管理的，而潛在的客戶則是由市場策劃部門來開發的。公司還要注重鞏固與客戶的關系，不可因為既有客戶而忘記或無意維持。企業可以舉辦特定的聚會活動；提供客戶交流和特別服務的顧客俱樂部；發送企業的雜志等。

3、終端策略

這里將終端單列出來作為房地產品牌建設的重要支撐點，主要是由于終端是企業維護與客戶關系的直接環節，亦是企業對外展示其魅力的前沿陣地，這是由房地產行業的特殊性決定的。筆者在通過大量的實證調研后更是相信，良好的終端策略是塑造優秀房地產品牌不可或缺的一環。這種終端策略包含房產地段、交通環境、物業服務三個關鍵。

（1）潛力巨大的房產地段。不可否認，房地產作為一種使用商品，其投資的價值亦是不容小視。根據搜房網的一項調查顯示，地段本身的檔次及其升值的潛力是消費者購房所參照的重要因素，從現實情況來看，道路、地鐵、輕軌的建設對房產的升值前景影響是很大的。尤其是現在還沒有興建的一些交通設施，如果能夠先知先覺，或從相關政府部門獲取信息，就有可能獲得較大的競爭優勢。地段的價值還體現在周邊的環境。房產并不是獨立地存在著的，它是與周邊的環境緊密關聯。而環境的變化也會影響其未來投資的預期。如果你投資的房產附近未來有一片綠地或一個健身中心，甚至一系列的商業配套設置，那么改地段的房產將十分搶手。實際上，以上談及的二者，就是所謂房地產企業生命線的“土地儲備”。沒有良好的土地儲備，一切都只是無根之木，無源之水，虛幻漂浮。

（2）交通便利的房產環境。在吃、穿、住、用、行中，交通出行占有舉足輕重的地位，交通便利程度很大意義上決定了個人生活的舒適度。以我國的首都北京為例，在2006年下半年北京國際城市發展研究院的《2006年中國城市生活質量報告》中，北京市市民對交通問題滿意度在全國參加調查的287個城市中排名最后。在這樣的現實情況下，北京消費者購房時選擇一個出行便利的樓盤便顯得極為重要。

其實對于交通便利的要求，不僅僅只呼吁在北京，隨著城市化進程的加快，交通必將也正在成為全國各大城市的通病，因此，房產對于交通的要求也應十分的重視。便利的出行將使購房者能節省不少因堵車而付出的時間成本，這將在一定程度改善購房者的居住品質。

（3）不可忽視的物業服務。做房地產，在某種程度上也是在做服務。經歷了拿地、審批、設計、建筑、營銷，而這最后一個環節物業則往往容易被開發商忽視，殊不知，一個房地產品牌的口碑效應，擴散效應都是經這最后一個環節的檢驗才真正扎根于消費者心里的。因此，物業服務環節絕不能忽視，甚至要花大力氣建設投入。

要以ISO9000為基礎的規范化管理，作為成熟的品質控制機制，ISO9000質量體系對于指導和促進企業的科學化、規范化管理是非常有效的。要建立以客戶為中心的服務體系，這不僅是一句口號，而應是實實在在的行動，要求物業與業主之間暢通的信息溝通渠道；要求物業對業主正當權益的理解和尊重，要采用“首問責任制”和“客戶投訴處理流程”等措施保證客戶的投訴能夠及時、有效地得到傳遞、處理并回復等。要有自己獨特的社區文化，高品質的社區離不開社區文化的建設。要倡導“大社區文化”，專心致力于社區文化的建設，如可倡導系列傳統文化節：元宵節、植樹節、藝術節、敬老節、音樂節等；同時，還可舉辦主題大型系列社區文化活動，如文化晚會、煙火表演、攝影展、商業廟會、友誼比賽等在內的“文化大餐”。

三、結論

要成功的塑造一個優秀的房地產品牌，要考慮的要素可謂是紛繁復雜，令企業不知如何著手。本文經過對房地產企業多年的深入研究，并通過大量的實證調研分析，得出了以上的“三三矩陣”策略模型，意在從品牌構建之龐雜的指標體系中剔除弱勢的影響因素，提取主干，把握重點。如能做好以上的九大環節，便把握了房地產品牌建設的主旨，從而做到以點帶面，突破全局，對塑造優秀的房地產品牌形成有力的支撐。

【參考文獻】

[1] 李聽：對房地產營銷策劃的理性思考[J].中國房地產，2000（10）.

[2] 鄧曉盈：現代房地產營銷理論和戰略[J].經濟問題探索，2000（7）.

[3] 邴紅艷：品牌競爭力影響因素分析[J].中國工程科學，2002（5）.

[4] 余明陽、劉春章：品牌競爭力的理論綜述及因子分析[J].市場營銷導刊，2006（6）.

篇9

A1：這類休閑度假類房產，又是外省房源，除非定期或季節性去度假使用，基本屬于純投資性的房產。海景、濕地、高山、溫泉都屬于開發商的營銷概念用語，一般來說，營銷內容與實地差異很大。建議你一定要實地考察，并結合自身的使用需求、周邊配套設施、實際環境的稀缺性、物業管理公司的品牌和實力等因素綜合考慮。

房地產的投資回報可通過兩方面衡量，一是租金回報率，國內一線城市的租金回報率已接近2%，二三線城市略高，在4%-5%，是否保持全年滿租也不確定；二是房價增值部分，景區住房雖有一定稀缺性，但缺乏長期旺盛購買需求，尤其在經濟持續低迷的環境之下。

風險方面你還要考慮一點，房產稅出臺時點日益臨近，持有此類房產后續的成本問題。

A2：全權委托模式在私人銀行的起源地歐洲，是高凈值人士打理資產的常用方式。在國內，受限于分業經營的監管環境，目前難以提供和境外一樣的全權委托，但可通過私人銀行提供的資產配置、專戶理財及家族信托等服務，達到類似效果。

以資產配置為例，私人銀行會為客戶制定專屬的資產配置建議及實施。專戶理財，則是銀行協助客戶找到合適的投資顧問，為客戶管理資產，客戶可選擇適當參與投資決策過程。而家族信托服務，客戶作為委托人，銀行會協助客戶找到合適的信托公司管理信托資產，并作為托管方和財務顧問，監督資產的運作并提供投資策略和產品選擇。

Q1 最近有朋友向我推薦外省房源，比如海景、濕地、高山、溫泉之類，有可租售的酒店式公寓，還有度假別墅。這類房產有投資價值嗎？有哪些風險需要注意？

Q2 我有一位歐洲的客戶，說他的可投資產八成都全權委托給了當地的私人銀行，收益還不錯，自己很輕松。想問問，這要在國內具體怎么做？

A1：我認為沒有任何價值。房地產市場是個非常危險的市場，當然很多人說，那些跟任志強對抗了10年的人都慘敗了，你是下一個看空者嗎？坦率地說，我愿意。我堅持認為，房地產目前是過剩的，是無法想象的歷史最壯觀的泡沫。或者它毀于經濟周期的自然調整，前提條件是政府理性，貨幣中性，政府不害怕經濟周期的疼痛。或者它毀于社會動蕩的調整，前提是政府怕疼，貨幣依然泛濫。

篇10

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：上證指數上漲3.17%，深成指上漲2.22%，滬深300上漲7.55%

2013年前瞻：謹慎樂觀。預測點位1600～3000點。全年收漲概率超出80%。年初中短期的反彈行情能否演變為反轉行情有待確認，但可能性不大。從2012年個股的漲跌幅看，只有40%的個股跑贏指數，這說明賺錢越來越難了。

策略：謹慎入場。把握新一屆領導可能推出的改革政策而衍生的制度紅利、推進城鎮化過程中的重大舉措而產生的主題機會以及“窄周期”、“寬消費”主題機會。

2 債券

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：存量規模達到了25.6萬億元，與股市旗鼓相當。新債發行量突破了8萬億元，信用債更是井噴式發行。截至2012年11月26日，2012年以來已發行普通企業債11027億元、中期票據10383億元、公司債2273億元，其平均票面利率分別為7.08%、5.62%和6.03%。

2013年前瞻：牛弱熊強，難現趨勢性行情。

策略：積極配置電子國債，重點關注可轉債和中高等級信用債等。從2012年下半年來看，債市已經基本結束了普漲行情，隨之而來的是更為錯綜復雜的階段性行情和個券行情，投資難度也隨之提高。

3 基金

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：具有可比數據的1073只基金整體凈值增長率為4.91%，880只基金實現凈值正增長。QDII基金漲幅最大，全年上漲9.28%，其次為債券型上漲7.24%、指數型上漲5.99%。

2013年前瞻：整體機會略大于2012年。

策略：定投是較穩健方式。隨著中國經濟步入穩步增長期，未來我們很難碰到像2006～2007年那樣的大牛市，市場可能仍然會延續2012年這種不溫不火的局面。華泰聯合證券基金研究中心總監王群航認為，2013年要密切關注場內高風險品種，必須關注傳統的指數型基金，重點關注股票型基金，對于新基金原則上不做和多看少做。

4 銀行理財產品

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：根據中國社科院金融研究所數據，2012年全年的發售量不低于3萬款，募集資金規模流量不低于20萬億元，約70%產品年化收益率為3%～5%。但在這一年，整個市場贏了規模輸了質量，一方面是旺盛的理財需求，一方面是頻繁的理財風險事件。

2013年前瞻：整體收益率有走低趨勢，保值特性增強。宜關注保本類或相對穩健的固定收益類理財產品。

5 保險

配置適宜度： 投資適宜度：

2012年表現：1～11月中國保險業原保費收入總計1.42萬億元，同比增長7.44%。

2013年前瞻：維持穩健增長態勢。

策略：它是資產配置籃子中的必備品，但不是好的投資品。

6 黃金

配置適宜度： 投資適宜度：

2012年表現：漲幅7.09%，區間1527.0～1795.9美元/盎司。

2013年前瞻：價格均值1850美元/盎司，在此區間上下150美元/盎司箱體振動概率高。站上2000美元/盎司臺階和滑至1500美元/盎司的概率均為10%。

策略：謹慎參與，適量配置。

7 藝術品

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：大中華地區藝術品秋季拍賣成交總額為255.9億元人民幣，較2011年同期下降約50%，而“瘋狂的石頭”更是遭遇寒流。

2013年前瞻：繼續去泡沫化，或現抄底機會。

策略：重點關注收藏級藝術品。

8 房產

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：國家統計局數據，2012年12月，70大中城市6成房價同比上漲，但漲幅均未超過2.4%。