土地投資的方式范文

導語：如何才能寫好一篇土地投資的方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：PEITs；本土化，趨勢

Reits就是房地產投資信托，是英文“Real EstateInveStment Trust”的縮寫為REITs。從國際范圍看；REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

根據REITs的投資類型不同，可以將它分為三大類：權益型房地產投資信托基金、抵押型房地產投資信托基金和混合型房地產投資信托基金。按照組織結構不同，可以分為契約型RElT$和公司型REITs兩種。按照投資人能否贖回的不同，可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。按照組建和運營方式的不同和所處發展過程的不同，可以分為傘型合伙房地產投資信托和傘型下屬合伙房地產投資信托DOWNREITs、“合股”(StapledStock)和“雙股”(Paired Share)，以及“紙夾”(Paper Clip)結構。

一、Reits在中國的本土化

根據我國目前的實際情況，在我國采取REITs的投資模式，暫時還只能采用私募方式，發行受益憑證和房地產基金股份籌資。具體的發展可以分兩步走。在起步階段，由于中國大規模基礎設施和房地產建設的需要，對資金具有非常巨大的需求，在這一階段采用抵押型REITs形式，可以獲取較為高額的利息收益。此后，當房地產市場逐步走向成熟，建造開發活動開始減緩、下降的時候，宜采用權益性REITs的形式，投資已完工、成熟且收益流穩定可預測的房地產，獲取經營性收益。

1、房地產信托基金設立形式

隨著房地產信托基金的發展，信托基金得到了很快的發展，我們的信托基金是在借鑒我國臺灣地區經驗的基礎上結合大陸實際情況而出現的，基本就是采用信托基金采用契約型方式設立，并由房地產信托投資公司作為受托人，以設立信托的方式，發行房產信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運作方式，采用公募方式，上市交易，存續期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其可以增發的功能。信托到期終止后，經受益人大會協商可以延長存續期，同時也可以采取發行新的信托基金的方法，按照協議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業，實現原投資者的資金退出。

2、房產信托基金受到人大會制度

房產基金作為―個重要的基金，為了保障投資收益人的合法權益不受侵害，房產信托基金可以采取引人人大會制度，這種制度對于信托有相關的規定。受益人會議相當于股東大會，可以就基金管理和運作的重大問題進行表決，主要包括一些重大事件，例如投資策略的改變、新受益證券的增發、受托人的撤換、基金終止等等。房產信托基金應該按照當事人的在合同中的相關規定，充分發揮受益人大會的作用，規范信托財產的管理和運作，建立嚴密的風險內控制度。

3、REITs流程的本土化

中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的REITs。大部分信托計劃仍然是針對某一個需資方的融資需求設計、開發項目；在我國房地產投資基金并沒有完全在我國開展，很多業務沒有能夠實現，REITs流程在我國還有很長的路要走，我們在借鑒國際上REITs的基本流程過程中，一定要結合我國的實際情況優化REITs操作流程。

4、信托資金運用的本土化

我國居民有著儲蓄的好習慣，對于投資很多是企業或者有著閑置資金的個人，對于一些新的信托資金的投資一般都是采取謹慎的態度。

投資和管理手段較為靈活。REITs是一種高度創新的金融投資工具，具有很大的靈活性。一方面基金創立機構、市場中間商(經紀人)及持有人可以廣泛參與REITs的設立、投資與管理運作，另一方面REITs還可以作為一種證券工具，把一些機構或面臨困境的物業銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至也可以把整個公司納入RElTs進行運作。此外，在我國目前銀根緊縮，銀行融資渠道不暢的情況下，REITs作為一種直接融資渠道，還可以逐漸形成房地產企業融資渠道的一種重要模式。

5、結合我國的優惠政策

信托基金在我國處于初級發展階段，很多方面還不成熟，這就需要我國政府在相關政策方面給予相應的支持，如為信托基金定向建設的住房享受經濟適用房建設優惠政策，在信托基金運營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業所得稅，對租金收入計征的營業稅和房產稅等統一按綜合稅率5％收取，對信托基金首次購買住房作為經濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優惠，信托公司必將更大規模的開展真正意義上的房地產信托投資基金，為我國房地產融資模式探索出一條全新的道路。

二、Reits的發展趨勢

目前國內有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信托基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處于較為散亂的發展階段，缺乏統一的標準和經營守則。盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠看，我國金融市場已全面放開，國家正在部署金融制度和金融產品的創新和改革，目的是建立透明、公開、暢通、持續的市場融資和約束制度，房地產投融資機制正在迎接多層次、多元化的發展局面。隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過程將逐漸縮短，面對旺盛的融資需求，面對未來良好的發展潛力，面對一個不可逆轉的多元化融資趨勢，筆者認為REITs在經過一系列的調整后會有一個更廣闊的發展前景。

參考文獻：

[1]聶桂林，丁行政：我國發展房地產信托基金的必要性與可行性分析[J]金融經濟，2006，(10).

[2]王仁濤：我國發展房地產投資信托基金的環境分析與構建[J]建筑經濟，2008，(04).

篇2

貸款可以獲取大量資金。由于金融機構尤其是商業銀行是一個非常可靠且有保障的資金來源，也是土地儲備籌資的主要資金來源。當前，全國土地儲備機構在資金籌措上，大部分都依賴于商業銀行貸款，而且它在總投資中所占比例也相當高。但向商業銀行貸款也存在許多問題，其中最大的問題是貸款利率較高，會使土地儲備機構支付較高的利息和費用，增加財務成本。另一方面，商業銀行的貸款一般是短期貸款，期限較短，尤其是隨著2004年6月份央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理通知》后，明確規定各商業銀行審慎發放房地產貸款，對土地收購儲備貸款期限作出最長不得超過兩年的規定。這無疑又提高了土地收購儲備籌資的門檻。而城市土地收購儲備時間較長，其要求占用的資金時間較長。

從實踐看，土地收購儲備資金的籌措除了這兩種方式，還可以有其他的方式，比如發行長期債券、土地資產證券化和土地開發信托籌資就是其中的新方式。

發行長期債券最大的特點是籌資成本低。這是因為債券受條款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構籌資財務成本。

發行土地開發債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發項目；然后，通過土地收益償還債務。土地儲備機構可以在依法設立的證券交易所轉讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機構質押尋求套現。

當然，發行長期債券仍有一些不足，主要是發行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構的籌資能力。土地資產證券化很大程度上避免了這個問題。

土地資產證券化是把土地儲備機構儲備的土地作為資產，進行資產證券化，從而用來籌資。所謂土地資產證券化是指以土地收益或土地貸款作為擔保來發行證券的過程。由于土地是一種財產，俗稱不動產，它有保值增值和抵御通貨膨脹的功能，使得土地成為一種優質的資產，擁有土地就可以獲得穩定的可預測的現金流，而且收益還可以分攤于整個存活期。它在不喪失土地產權的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規模投資的土地轉化為可以流動的金融資產，這既吸收了直接投資的優點，又吸收了間接投資的優點，是一種全新的籌資方式。

這種土地資產證券化的方式，既拓展了土地儲備籌資渠道，又降低了融資成本，可以說是變“死”錢為“活”錢，即將土地儲備機構巨大的固定資產變為流動資產。隨著社會經濟的發展，城市對土地的需求量越來越大，土地的價格會不斷地上漲，實質是土地在不斷的增值。而獲得土地資產證券化的資產也會發生增值。因此，購買該項資產的投資者會增多。于是，它會吸引大量的投資者，大到金融機構，小到中小投資者。同時，由于土地收益或土地抵押貸款為擔保的證券信用等級較高，而其利率則相應較低，從而可以降低土地儲備機構的籌資成本。

由于土地資產證券化籌資是長期籌資，可以彌補銀行因短期貸款而造成的信用困難所產生的信貸資金在時間上的脫節問題。但實行土地資產證券化要求土地市場和證券市場較發達，資產在未來能產生可預測的穩定收益；同時，要具有相當規模的資本市場，且投資者愿意購買這種證券為條件。這在土地市場和資本市場較發達的地區使用較普遍。

土地開發信托籌資是通過信托公司來獲取資金，對儲備階段的土地進行開發整理。通過信托方式，可以把居民手中閑散資金集合后運用于具有穩定收益的、風險小的土地開發整理中，從而可以解決儲備機構資金不足的問題。

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為了加強對外商投資企業使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》、《中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則》、《中華人民共和國外資企業法實施細則》、《*市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市范圍內外商投資企業使用國有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業使用以出讓方式獲得土地使用權的國有土地的情形除外。

第三條（管理部門）

*市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市外商投資企業使用土地的主管部門。

浦東新區和區、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設用地管理的有關規定，分別負責外商投資企業在浦東新區和區、縣范圍內使用土地的具體管理工作。

第四條（用地方式）

除依法應當以出讓方式獲得國有土地使用權外，外商投資企業可以通過下列方式獲得土地使用權：

（一）縣級以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國有土地使用權；

（二）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股；

（三）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件；

（四）依法通過買賣或者其他轉讓方式取得國有企業、集體所有企業房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權；

（五）法律、法規規定的其他方式。

外商投資企業可以通過租賃房屋、場地的方式使用土地。

第五條（使用集體所有土地的限制）

有下列情形之一的，應當依照本市建設用地管理的有關規定征用集體所有土地：

（一）農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業或者中外合作經營企業時，使用本市規劃城市化地區范圍內的集體所有土地的；

（二）外商投資企業依法通過買賣或者其他轉讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權的。

農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業，以本市規劃城市化地區范圍外的集體所有土地使用權作價入股的，其股份不得轉讓。

第六條（土地使用權價格的評估）

有下列情形之一的，應當由具有相應資質的房地產評估機構對土地使用權價格進行評估：

（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件的。

第七條（用地申請和審批）

除租賃房屋、場地的情形外，需使用本市國有土地、集體所有土地的外商投資企業，應當由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準文件和建設用地規劃許可證，依照本市建設用地管理的有關規定，向土地管理部門提出用地申請。

經審核批準用地的，由縣級以上人民政府發給申請人建設用地批準書。

第八條（土地使用費的核定）

經審核批準用地的外商投資企業，應當自取得企業法人營業執照之日起30日內，向房地產登記機構辦理土地使用權登記，并按下列規定辦理繳納土地使用費的核定手續：

（一）使用國有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區范圍內的，向浦東新區土地管理部門辦理；

（二）使用集體所有土地的，向所在地的區、縣或者浦東新區土地管理部門辦理。

外商投資企業租賃房屋、場地的，應當持租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按前款規定向土地管理部門辦理繳納土地使用費的核定手續。

第九條（土地使用費繳納義務人的確定）

經審核批準用地的外商投資企業，應當向辦理繳納土地使用費核定手續的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權作價入股的，應當由中方合營者繳納；中外合作經營企業可以由合作合同中約定的繳納人繳納。

外商投資企業租賃房屋、場地的，應當由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。

第十條（土地使用費繳納的起算日期）

土地使用費繳納的起算日期按下列規定執行：

（一）經審核批準用地的外商投資企業，為取得企業法人營業執照之日；

（二）租賃房屋、場地的外商投資企業，為租賃合同生效之日。

外商投資企業在初始用地的當年，使用土地不滿6個月的，可以免繳土地使用費；超過6個月的，按6個月計算。

第十一條（土地使用費繳納的期限）

土地使用費的繳納，每年分兩期進行：

（一）第一期為6月30日前；

（二）第二期為12月31日前。

第十二條（土地使用費的標準）

土地使用費的標準，根據土地的規劃用地性質和地理環境條件分類、分級確定。

土地使用費的標準及其調整，由市房地局會同市物價、財政等部門根據實際情況提出方案，報市人民政府批準后執行。

土地使用費標準調整的間隔期不少于3年，每次調整幅度不超過原標準的30％。

第十三條（土地使用費標準的適用）

外商投資企業在初始用地的5年內，其土地使用費可以按第一年的標準繳納，自第六年起應當按當年的標準繳納。

有下列情形之一的，外商投資企業可以在整個經營期間，按初始用地第一年的標準繳納土地使用費：

（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費的。

第十四條（兩類企業的土地使用費）

本市市區繁華地段以外的先進技術型外商投資企業，自企業設立之日起3年內免繳土地使用費，第四年起按優惠標準繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

本市繁華地段以外的先進技術型外商投資企業，年度考核不合格或者有關的確認證書被依法吊銷的，應當按一般外商投資企業的標準，補繳當年的土地使用費。

第十五條（緩、減、免繳土地使用費的其他情形）

經本辦法第八條規定的土地管理部門核準，外商投資企業在開始營業或者投產前，可以按應繳納標準的50％繳納土地使用費。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投資企業可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費：

（一）因不可抗力造成繳納土地使用費困難，經本辦法第八條規定的土地管理部門會同同級財政部門核準的；

（二）經市人民政府批準，進行城市基礎設施建設使用土地的；

（三）市人民政府規定的其他情形。

第十六條（用地要求）

經審核批準用地的外商投資企業，應當遵守土地管理法律、法規、規章的有關規定，不得買賣或者以其他形式非法轉讓土地使用權。

第十七條（用地變更）

外商投資企業在經營期間需改變所使用土地的規劃性質或者用地面積的，應當報原批準的規劃管理部門和土地管理部門審批。經審核批準的，應當向房地產登記機構辦理土地使用權變更登記，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。

外商投資企業在經營期間租賃的房屋、場地的面積和用途或者其他使用情況發生變化的，應當持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。

第十八條（用地終止）

外商投資企業因經營期滿或者其他原因終止使用土地的，應當持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關證明文件，向房地產登記機構辦理土地使用權或者租賃合同的注銷登記手續，并按當年使用土地的時間（其中不滿1個月的，按1個月計算），向本辦法第八條規定的土地管理部門繳納土地使用費。

第十九條（土地使用費的使用）

土地管理部門應當按規定將收取的土地使用費上繳同級財政部門，專項用于本市城市和鄉村的基礎設施建設。

第二十條（非法用地的處罰）

外商投資企業未經批準擅自使用土地或者非法轉讓土地使用權的，由土地管理部門依照建設用地管理的有關規定予以處罰。

外商投資企業未經批準擅自改變所使用土地的規劃性質的，由規劃管理部門依照有關法規、規章的規定予以處罰。

第二十一條（未按期繳納土地使用費的處理）

土地使用費繳納人未按期繳納土地使用費的，由土地管理部門責令其限期繳納，并自應繳納之日起按日加收滯納款額3‰的滯納金。

第二十二條（復議和訴訟）

當事人對土地管理部門或者規劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第二十三條（參照適用）

下列企業在本市范圍內使用國有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規定執行：

（一）香港、澳門、臺灣地區投資者舉辦的企業；

（二）適用外商投資企業法律、法規的股份有限公司。

第二十四條（土地使用費的含義）

本辦法所稱的土地使用費，不包括征地拆遷安置費用和基礎設施建設費用。

第二十五條（應用解釋部門）

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[關鍵詞]經濟發展方式；機理；土地制度

一、我國現行經濟發展方式的特征

1　經濟增長主要依靠投資和出口拉動。人們一般認為，消費、投資和出口是拉動經濟增長的“三駕馬車”，其中消費是最主要的馬車。但長期以來我國的經濟增長主要依靠投資和出口“兩駕馬車”拉動，消費對經濟增長的拉動作用較弱。與其他國家的消費率相比，我國的消費率明顯不足。如1993--2004年，高收入國家的平均消費率為78.4％，中等收入國家的平均消費率為73.5％，低收入國家為81.2％，而我國這一時期的年均消費率不到60％。

消費率不足，使得我國經濟增長必然依賴于投資和出口的拉動。改革開放以來，我國的投資增長率和凈出口增長率明顯高于GDP增長速度和消費增長率(見表-1)，特別是進入21世紀之后，投資和出口對經濟增長的拉動作用更為明顯。由表2可知，2000---2007年間，資本形成對經濟增長的貢獻率由22.4％急速增加到39.7％，對經濟增長的拉動由1.9增加到5.1；凈出口對經濟增長的貢獻率由12.5％增加到19.7％，對經濟增長的拉動由1.0增加到2.6；而居民消費對經濟增長的貢獻率則由65.1％下降到40.6％，對經濟增長的拉動由5.5下降到5.3。可見，“三駕馬車”對經濟增長的貢獻嚴重失衡。

2　經濟增長主要依靠第二產業帶動。從我國產業結構來看，第二產業比重過大，對經濟增長貢獻最大。由表13可知，2000--2008年，第一產業對經濟增長的平均貢獻率為5.2％，第二產業為53.3％，第三產業為41.5％；第一產業對經濟增長的拉動平均為0.5，第二產業為5.3，第三產業為4.1。無論是從貢獻率，還是拉動力，第二產業都顯著領先。從各個年份來看，第一產業的貢獻率最高也只有7.8％的水平；第二產業則在大多數年份中保持在50％以上的水平；第三產業貢獻有所波動，最終穩定在40％以上的水平。由此可見，第二產業是拉動我國經濟增長的主導力量。

3　經濟增長主要依靠增加物質資源消耗。經過多年努力，我國科技創新取得明顯成效，但從總體上看，自主創新不足，轉化水平不高，勞動生產率和經濟效益與國際先進水平相比仍有較大差距。因此，我國經濟增長仍然過多地依靠增加物質要素投入。以2006年為例，該年我國GDP總量占世界的比重約5.5％，但重要資源消耗占世界的比重都較高，比如能源消耗24.6億噸標煤，占世界的15％左右；鋼消耗量3.88億噸，占世界的30％；水泥消費量12.4億噸，占世界的54％。經濟增長過度依靠物質要素投入，一方面導致資源更加稀缺；另一方面也嚴重破壞了生態環境，從而使得資源環境成為我國經濟社會持續發展的重要制約因素。

二、現行土地制度是現行經濟發展方式形成的重要制度成因

(一)現行土地制度是我國需求結構失衡的重要原因

1　現行土地制度為我國高投資率提供土地和資金支撐。(1)現行土地制度為我國高投資率提供了土地載體。任何投資都需要一定的土地作為載體，獲得足夠數量的土地是投資活動能夠成為現實的基本前提。而在現行土地制度下，土地實際就掌握在地方政府手中，政府很容易獲得土地、尤其是農村土地，從而為我國高投資率提供了土地載體。(2)現行土地制度也為我國高投資率提供了資金支撐。首先，土地為政府投資提供了重要的資金來源。我國高投資率很大程度上是由政府主導，那么政府投資的錢從哪里來?主要是從土地中來。在現行制度下，土地具有強大的資本功能，這不僅體現在其自身就能產生巨大的增值收益，更主要表現在其在吸引民間資本、外資以及融取銀行資金中發揮著重要的作用。目前土地收益已成為各級地方政府的重要財政收入之一，各級地方政府進行建設的資金很多都是來源于土地。其次，土地獲取成本較低誘發企業的投資熱情。在現行土地制度下，一方面地方政府從農民手中獲得土地的成本較低；另一方面，地方政府可以控制土地出讓的形式。對于工業、倉儲用地，地方政府更看重的是工廠建成之后給本地區帶來的GDP、稅收和就業等政績利益和長期收益，傾向于采取零地價甚至負地價的方式招商引資。這樣企業獲得土地的成本較低，從而誘發企業的投資熱情。

2　現行土地制度不利于增加農民的土地財產收入。農民需求不足是我國消費性需求不足的重要原因，而農民需求之所以不足主要是因為農民的收入，尤其是財產性收入增長速度長期低于整個經濟的平均增長速度。目前，家庭經營性收入和工資性收入仍是農民收入的主要來源，財產性收入還遠未發揮主要收入來源的作用。如2006年農村居民家庭財產性收入為100.5元，占總收入的比重僅為2％。為什么農民獲得的財產性收入很少?這就與我國現行土地制度有關。土地是農民最主要的財產，但在現行土地制度下，農民的土地財產權益并沒有得到實現，這主要表現在：農地產權主體虛置導致農民的土地財產權沒有得到相應的尊重；嚴格的土地用途管制限制了農民土地財產升值的空間；土地財產權實現方式的嚴格限制導致土地這種稀缺性生產要素的流動性大打折扣；土地征用制度不完善導致農民缺少利益表達權。農民的土地財產權益無法實現，使得農民收入增長緩慢，從而導致需求不足。

(二)現行土地制度是我國產業結構失衡的重要原因

1　土地細碎化不利于現代農業的發展。農業是國民經濟的基礎。改革開放以來，雖然我國農業得到了迅速發展，但目前仍存在基礎薄弱，以傳統農業為主，生產主要靠天吃飯等問題。這些問題與現階段的農村土地制度有著極大的關系。農村土地集體所有、家庭承包經營是我國現行農村土地制度的主要內容，正是由于這套土地制度，導致農村土地細碎化，農業經營模式仍是分散的小農經營模式，從而導致我國農業無法實現規模化、產業化和現代化。因此，當前許多學者認為農村土地流轉是推進農業生產規模化，是改造傳統農業、轉變農業增長方式以及發展現代農業與促進農業又好又快發展的重要途徑。但在現行土地制度下，農村土地流轉面臨著諸多困境。

2　工業用地價格過低是工業領域投資過度的重要原因。目前，各級地方政府熱衷于工業立市，工業領域存在投資過度現象。從政府角度來講，其熱衷于發展工業特別是重化工業的原因主要在于現行的財稅制度下，發展工業特別是重化工業能給地方政府帶來比發展高新技術產業和第三產業更多的稅收和財

政收入。而從投資者的角度來講，其熱衷于投資工業領域的一個重要原因就是工業用地價格很低。相對于商業、旅游和娛樂等經營性用地較早實行招拍掛制度而言，工業用地實行招拍掛制度較晚且規范化程度較低。

(三)現行土地制度是要素結構失衡的重要原因

首先，在現行土地制度下，土地價格經常被人為壓低，其結果必然是各經濟主體多占地、占好地，經濟增長中土地消耗過大。其次，低地價使得企業獲得土地的成本較低。這一方面會削弱它們技術創新的積極性，因為它們可以輕易獲得廉價的資源，即使生產過程中消耗過多的資源，但仍然能賺取高額的利潤，它們當然不會去冒險進行技術創新；另一方面會導致大量物耗高的建設項目的輕易進入，增加其他資源的消耗。

三、改革土地制度，促進經濟發展方式轉變

(一)增加地方政府和企業獲取土地的難度

1　嚴格限定政府土地征收(征用)范圍，增強農民對征地行為的監督。調整有關法律和政策，嚴格執行公益性建設用地國家征用制度，即只有那些不以營利為目的、為社會公眾服務以及效益為社會共享的公共設施和公益事業用地才能行使征地權。國家應盡快制定出征地目錄，進入征地目錄的用地項目才能啟動征地程序。保障農民在征地過程中的合法民主權利，增強農民對征地行為的監督。賦予農民知情權、參與權和監督權等民主權利，建立暢通的諸如征地聽證制度等農民參與和監督渠道，讓農民對征地有發言權。尤其應賦予農民申訴權，當農民認為地方政府土地征用行為損害了自己的利益或違反了國家的法律法規時，可以行使申訴權。

2　加強土地利用規劃實施管理，強化規劃實施情況的監督。在提高土地利用規劃科學性基礎上，加強土地利用規劃實施管理、尤其是規范土地利用規劃的修改程序，明確規劃修改的條件和程序，并將土地利用規劃實施情況納入人大、紀檢監察和地方政府考核等相關內容，強化對土地利用規劃實施情況的監督考核。另外，在規劃編制和實施的各個階段和環節，要采取包括社會聽證、公告公示等多種方式，廣泛聽取各方面意見，保障人民群眾參與規劃編制和實施的權利。

3　加強土地監管，嚴肅查處違法用地行為。積極利用現代科技和管理手段，建立國土資源動態監測系統，努力提高信息工作水平；充分發揮人民群眾的監督作用，建立暢通的監督渠道；構建各級政府、相關部門土地執法的共同責任機制，加強紀委、監察、審計、司法和國土資源等部門之間的協調，建立國土資源與監察等部門聯系辦案和案件移送制度；堅決依法處罰違法用地的單位和個人，包括領導干部。同時還應強化對土地執法行為的監督，建立公開的土地違法立案標準，以利于社會各界監督。

(二)減少地方政府和企業的土地收益

1　賦予集體土地與國有土地相同的權利。我國現行法律規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。非農建設需要占用集體土地，需要通過征地程序，而也正是這征地程序，使得地方政府和企業獲取了農村土地在城市流轉過程中土地增值收益的大部分。因此，要增加農民土地收益，減少地方政府和企業的土地收益，就應打破土地制度的二元結構，賦予集體土地與國有土地相同的權利，即賦予集體土地出讓、轉讓、出租和抵押的權利。在實現集體土地與國有土地“同權”后，政府一般不再直接參與農村土地城市流轉，而主要通過行政審批、稅費和土地總體規劃進行調控。當然，公益性非農建設項目需要占用農村土地，仍然需要政府動用征地權來完成。

2　建立健全農村土地流轉市場。土地只有在流轉過程中才能體現出其價值，因此，為了增加農民的土地收益，應在明確農村土地產權主體的基礎上，建立健全農村土地流轉市場。首先，建立城鄉統一的建設用地市場。對于經營性建設用地，無論是國有還是集體所有，不分城鄉居民身份和城鄉企業身份，逐步實行統一的建設用地供應政策，并且在規劃管制下，只要土地使用性質相同，土地使用權的市場開放范圍就應當一致，在市場開放上對國有土地使用權和集體土地使用權實行同等待遇。其次，健全農用地流轉市場。加快制定完善農用地流轉法律法規，從流轉主體、流轉方式、流轉程序和流轉的權利與義務等方面規范農用地流轉行為，把農用地流轉納入法制化的軌道。

3　剝離地方政府的土地經營權。在土地市場中，政府的職能應在于制定市場規則、維護市場秩序和營造市場環境上，通過法律手段和經濟手段調控市場，而不是對市場的直接干預。但目前我國地方政府集土地管理權與土地經營權于一身，直接參與土地市場交易。因此必須將土地經營權從地方政府手中剝離出來，使其退出市場經營活動，從而讓政府和市場各自做好自己的事。

注釋：

①王睿，王天義居民消費需求對經濟發展方式的影響[J]紅旗文稿，2009，(23)：11-13

②李書鋒，我國轉變經濟發展方式的內在要求與實現路徑[J]，內蒙古社會科學(漢文版)，2009，(5)：94-98

③曹建海論我國土地管理制度與重復建設之關聯[J]中國土地2004，(11)：11—14

篇5

關鍵詞：交通 政企合作 商業模式

隨著城鎮化的深入推進，交通基礎設施建設越來越受到資本、土地、產能和效率等因素限制，十報告提出實施創新驅動發展戰略，“加強技術集成和商業模式創新”，為企業轉型升級指明方向。

一、交通基礎設施投資建設方式

傳統的交通事業發展一般遵循“財政撥款、貸款修路、收費還債”的模式，隨著投資主體多元化，交通基礎設施投融資模式不斷推陳出新，投融資和建設管理方式日益多樣化。

（一）政府投融資平臺方式

政府投融資平臺以重慶市“投”為例。重慶市“投”通過“項目投資+土地開發”的市場運作模式，從國家開發銀行、商業銀行、企業債券、上市融資、信托融資等渠道獲得數千億資金，完成了2000多公里高速公路、5000多公里高等級公路的建設、20多座城市區域橫跨長江、嘉陵江的大橋，還有150多公里的城市地鐵、輕軌的投資建設。

（二）上市公司平臺方式

上市公司如寧滬高速、山東高速、中原高速等公司近年來頻繁進行資本運作和并購重組。交通基礎設施包裝上市，一是做強路橋運營養護主營業務，拓展沿線土地開發利用、廣告資源以及服務區相關產業發展，提高大交通產業協同發展能力。二是有利于提高公司治理水平，完善公司治理結構，提高公司透明度，不斷提高決策能力。三是利用上市公司平臺進行兼并收購，通過定向增發等方式實現權益融資，實施外延式增長，增強公司可持續發展能力。

（三）其他常見投融資方式

建設移交（Build-Transfer，簡稱BT）模式和融資租賃模式在交通基礎設施的應用方興未艾。BT模式吸引社會資本投入交通基礎設施建設，加快交通事業發展，有效緩解建設資金不足的問題。融資租賃模式在不改變經營權的前提下，盤活存量資產，為新項目投資提供資金保障。

二、基于社會責任戰略的商業模式分析

交通基礎設施“準公共產品”的屬性，要求交通投資企業在經營過程中要實現“公共屬性”和“營利屬性”的統一，具體表現為企業履行社會責任與企業經營的相統一。企業社會責任主要關注對企業利益相關者進行研究，包括股東責任、員工責任、用戶責任、伙伴責任、社區責任、社會公民責任和對子孫后代負責的可持續發展責任等。企業社會責任戰略逐步發展為企業管理的重要流派，管理學大師邁克爾?波特2006年在《哈佛商業評論》上撰文指出：只有通過戰略性地承擔社會責任，企業才能對社會施以最大的積極影響，同時收獲最豐厚的商業利益。

商業模式主要研究對象是利益相關者的交易結構，如何在不同的利益相關者主體間實現交易關系的重構，是企業社會責任戰略和商業模式研究研究的結合點。當企業的社會責任行為對企業的利益相關者產生效用后，利益相關者反過來促進企業發展，增進企業的效益。概況來說，企業社會責任戰略是商業模式升級與創新的一個發展方向和指引，商業模式升級創新是實施企業社會責任戰略的重要載體和結果。

三、交通投資企業“政企戰略合作”商業模式研究

完整的商業模式體系包括資源能力結構、業務系統、盈利模式、現金流結構，其中關鍵資源能力是創新商業模式的重點。根據以上分析，從交易方式、業務方式、融資方式等方面構建“政企戰略合作”模式框架，闡述交通投資企業商業模式升級路徑。

（一）交易方式

政企戰略合作以“交通基礎設施投資+土地補償”合作為核心。政府以土地補償的方式，作價支付企業提供的交通服務，提高社會交通事業發展水平，提升區域土地及物業價值，創造“級差地租”和“超額地租”。企業通過土地開發拉長產業鏈，短期進行土地開發，中期進行房地產項目開發，長期以路橋、軌道等交通設施運營以及物流服務業為主，實現長、中、短期投資收益均衡，促進政府、企業與社會的可持續發展。

（二）業務方式

一是全面拓展業務合作領域，按照國務院鼓勵投資等政策積極放開行業準入，全面開展交通基礎設施、土地開發、棚戶區改造和公租房等領域的合作，充分發揮企業的專業化優勢，促進房地產、工程施工、建筑材料、工程管理等上下游產業鏈整合；二是采用多種項目投資模式，除BOT模式外，探索BT、ROT、BLT、POT等多種項目投資模式，積極適應政府購買公共服務要求。

（三）融資方式

一是依托企業開展資本運營。通過銀行貸款和上市公司進行融資，利用融資租賃等金融工具盤活存量資產，加速資產證券化。二是利用企業的資信評級，發行企業債券、中期票據、短期融資券、私募債券等直接融資工具，降低財務費用，拓展資金來源。三是成立交通產業投資基金，充分利用專業管理能力，吸收社會資本，促進區域交通事業加快發展。四是積極探索引進開發性金融，為城市建設提供長期資本。

四、結論與建議

交通投資企業與政府構建全面的“政企戰略合作”模式，圍繞交通基礎設施投資招標制度和利益補償機制兩個核心機制，整合資本、土地、人才、政策等多方資源，充分發揮交通投資運營企業產業集聚優勢和規模優勢，打通產業鏈、凝聚利益鏈、提升價值鏈，推動商業模式的升級重構，實現政府、企業等多目標共贏。

參考文獻：

[1]魏煒，朱武祥.重構商業模式[M].北京：機械工業出版社，2012

篇6

[關鍵詞] 房價 地價 土地“招拍掛” 關系

隨著社會經濟的發展,我國大多數城市的房地產價格出現了持續上漲的趨勢,社會各界也開始普遍關注房地產市場,對于房價地價也形成了各種各樣的認識。因此,我們有必要理智觀察、客觀分析、冷靜思考,對房價、地價和土地使用權招標拍賣掛牌出讓方式形成一個正確的認識。

首先,房價的高低主要受什么影響呢?造成高房價的因素很多,包括房地產開發成本、市場供求關系,中國城市化率的提高等等。就我個人觀點認為,從長遠看,雖然房地產開發的成本對房地產價格有著明顯的影響,但在市場經濟的環境中,商品價格不再由計劃經濟時期的成本加利潤決定,而是由商品供求關系決定,所以房地產的價格歸根結底是由供求關系決定。這是符合經濟學的基本規律的。雖然房地產這個復雜的商品市場受國家政策的影響也很大,不過人們對房子的需求才是決定房價的根本因素。因此,當前一些城市房價上漲,其根本原因就是這些城市的房地產需求大于供給。當一個市場處于需求大于供給時,價格必然上漲。買房是中國人傳統觀念中的一部分,在很多人看來,“房子”就是“家”的前提。有了一個溫暖的小窩,才能建立一個溫馨的家庭。越來越多的人把奮斗目標設成了買房、買車。顯而易見,房子在人們心中占有多么重要的地位。目前在中國很多城市中,對于房地產的需求都屬于剛性需求,自從進入2010年開始,80后的人們都邁向了30歲,這一群人結婚的剛性需求是不可小覷的購房大軍。總而言之,雖然短期內,房價受政府出臺的各種政策的影響很大,但我堅信,從長遠來看,真正決定房價的還是不同時期人們對于房屋的需求。

因此,我并不贊同高地價導致了高房價的說法,高房價是由需求大于供給的供求關系決定的。那么地價與房價是什么樣的關系呢?土地是構成房地產的一個重要生產要素,在市場經濟中,同樣地,土地的價格也是由土地的供求關系決定的,根據土地的供給與需求量,地價有其自己的變化規律。但由于土地的需求量即指房地產商購買的土地量,而房地產商會買多少土地在一定程度上受房價的影響,即開發商會根據銷售收入以及獲得的利潤,制定置地計劃。因此,雖然房價與地價都存在著各自的變化規律,地價的變化卻存在著滯后的現象,并且在一定程度上受房價影響。

下面將從房地產商的角度舉例做具體分析以便于讀者理解。當投資者競投土地時,首先想到的肯定是這個土地建成后會賣多少錢,再扣去投資者所估計的建設成本、稅費等等,投資者估算得到自己認為合適的購買土地的成本,同時,投資者將其與所擁有的可支配資金綜合考慮決定是否購買土地。所以,當房價上漲時,土地的價格也會相應的上漲,是因為投資者因為銷售收入的增加,有了更大的購買土地資金空間,可以接受更高的土地價格。2009年全國主要城市地價監測報告也表明,在一系列“擴內需、保增長、調結構”的政策措施刺激下,我國經濟企穩回升勢頭逐步顯現并增強,總體形勢積極向好。1～11月,城鎮固定資產投資保持快速增長,同比增長32.10%,其中,房地產開發企業完成投資持續走高,同比增長17.8%; 12月全國70個大中城市房屋銷售價格環比連續10個月上漲,價格指數的同比漲幅7.80%。從下圖我們可以看出,2009年全年,各大中城市地價水平隨房價水平變動,受房價影響。但是,導致地價上漲的因素還有很多,比如土地稀缺、資源短缺等等。

那么,土地招標拍賣掛牌的出讓方式是否導致了高地價呢?

招標拍賣掛牌供地與協議供地出讓方式相比,市場的透明度更強,參與者的競爭也更激烈,最后的交易價格也更能反映真實的土地市場價值。招標拍賣掛牌供地政策只是通過市場競爭將原本真實的土地市場價格顯示出來。而且,通過實施“招拍掛”供地制度使土地價格更加透明后,房地產開發商可以通過公平競爭取得土地,這樣,開發商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此,健康、規范的市場可以促使開發商生產更加優質的產品。同時,政府也可以通過賣土地得到充足的資金,去建設更多的廉租房屋以及經濟適用房來解決低收入群體的住房問題。所以,招標拍賣掛牌的出讓方式并沒有導致高地價的出現,反而促使了一個更健康的房地產交易環境的出現,規范了房地產交易中的行為,促使其形成了較真實的土地市場價值。

下面再從開發商的角度做進一步分析。開發商作為市場經濟中的經濟人,必然會從自身利益出發,認真研究市場,即使個別人可能有沖動的時候,但從總體上看,決不會因為土地通過招標拍賣掛牌方式出讓了,開發商就集體失去理智而瘋狂競爭購買土地。但需要指出的是,目前的“招拍掛”出讓方式仍然存在一些弊端,其可能在一定程度上對地價造成影響,但我們必須承認這種新方式已經在原有協議出讓方式的基礎上有了很大的進步。我相信,通過大量的實踐校驗,政府會逐步完善“招拍掛”出讓方式,使市場向更健康的方向發展。總的來說,“招拍掛”只是一種工具,土地稀缺、土地供應不足以使地價過高,令房子供應不足,供不應求才是地價樓價上漲的主要原因。

總結:本文就目前很多熱點話題進行了淺析,包括影響房價、地價上漲的主要因素,房價與地價之間的關系以及地價與土地招標拍賣掛牌出讓方式之間的關系。我認為,決定房價、地價上漲的都是市場中的供求關系,其他因素只在短期內對存在一定的影響。通過本文的分析,目的使人們更清晰的認識房地產市場,理性購房。

參考文獻:

篇7

【關鍵詞】　城市軌道交通;　融資模式;　政府融資;　市場化融資

長期以來，我國軌道交通緩慢主要是受資金困擾。由于城市軌道交通投資巨大，僅靠政府投資是不現實的。為了解決資金，加快我國軌道交通建設的步伐，國務院辦公廳下發了《關于加強城市快速軌道交通建設管理的通知》(國發辦[2003]81號文)，提出實行投資渠道和投資主體多元化，鼓勵資本以合資、合作或委托經營等方式參與軌道交通投資、建設和運營。

1城市軌道交通項目融資模式

城市軌道交通融資的基本模式有政府融資和市場化融資兩種模式。

1.1政府融資模式

政府融資以政府信用為基礎，通過特定的政府融資主體展開，實行“政府職能、運作”。其融資主體是經政府授權，代表政府進行軌道交通建設的具備法人資格的實體。

資金來源渠道主要包括:(1)政府財政撥付的資本金(自有資金)，包括各級政府的財政預算內資金、城市建設基金、土地批租收入、人防專項資金、地方政府按規定收取的各種費用及其他預算外資金等;(2)國債資金;(3)國內政策性銀行的政策性貸款;(4)境內外發行國際債券;(5)向外國政府或國際組織貸款;(6)依托于政府信用的商業貸款等。

政府投融資主體采用直接投資方式進行投資，既可以采取獨資方式，也可以采取控股、參股或其他方式進行。政府投融資主體代表政府以股權方式投入，其他企業的資金依法享有股東權益，一般不享有政府行政管理職能。

1.2市場化融資模式

市場化融資是以企業信用或項目收益為基礎，以商業貸款、發行股票等商業化融資為手段，籌集資金并加以運用的金融活動。

市場化融資的主要融資渠道有:(1)項目融資，包括PPP、BOT、BOO、TOT、ABS等;(2)國際金融機構貸款，包括國際貨幣基金組織貸款、世界銀行貸款、亞洲開發銀行貸款等;(3)租賃融資;(4)國內商業銀行的商業性貸款;(5)私募發起人、發行股票等股權融資;(6)依托企業信用發行企業債券;(7)留存收益等內源融資;(8)國外政府貸款。

1.3政府融資模式與市場化融資模式的比較

政府融資能依托政府財政和良好的信用，快速籌措到資金，操作簡便，融資速度快，可靠性大。其融資量的大小，取決于政府的財政能力和所能提供的信用程度。缺點是對政府財政產生壓力，受政府財力和能提供的信用程度所限，融資能力不足;不利于企業進行投資主體多元化的股份制改制，不利于企業轉換經營機制。

市場化融資可以吸收其他投資者參與項目建設，減輕對政府財政的依賴，完成投資主體多元化的股份制改造。缺點是融資速度慢;企業信用融資受企業信用程度所限，融資能力有限;可靠性較差，操作復雜。

2探索新的融資模式

2.1城市軌道交通建設投融資與土地儲備機制相結合

根據城市總體規劃、土地利用總體規劃、軌道交通規劃，政府土地儲備機構對軌道交通站點周邊一定范圍內土地進行儲備，通過土地儲備運作機制，將土地增值收益納入土地儲備專項資金，支持軌道交通的建設。

其運作的基本思路是:政府部門劃出站點周邊一定范圍的土地資源，明確軌道交通建設單位、土地儲備機構對站點周邊建設區、實施區和控制區范圍，將納入儲備與投融資機制的土地分期、分批地由授權成立的土地儲備運作機構負責開發，由該機構和政府取得地塊的控制權。在土地開發過程中，土地儲備機構承擔部分投融資責任，由其融資后實施土地收購、儲備和整理開發，將生地變熟地，再在土地一級市場上進行公開招、投標，將土地轉讓給土地經營者(大多為房地產開發商)，獲得土地開發升值效益，部分專項資金用于投融資，部分進入土地儲備基金。

2.2國內銀行境外籌資

建設銀行為上海軌道交通明珠線(一期)工程項目，在境外籌資10.8億法郎的法國政府混合貸款。其中包括中國建設銀行與法國外貿銀行的政府貸款、中國建設銀行與巴黎國民銀行牽頭的幾家法國銀行的出口信貸。中國建設銀行作為貸款的轉貸行，法國巴黎國民銀行、法國興業銀行、法國巴黎巴銀行作為出口信貸的主、副牽頭行，法國外貿銀行作為政府貸款的行。此種做法值得國內其他城市借鑒。

2.3設立城市軌道交通投資基金

投資基金是一種機構性集體化投資工具和融資方式，基金發起人以發行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業投資機構管理，通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。

通過設立城市軌道交通產業投資基金，可以在較短的時間內籌集到較大規模的長期建設資金，實現儲蓄向投資的有效轉化，并以股權形式投資于城市軌道交通領域。不僅大大增加了社會閑散資金的投入，降低了資金風險，而且可以直接提高項目資本金比例。我國的國民儲蓄已經突破13億元人民幣，并繼續呈現高增長態勢，如果能夠化儲蓄為投資，就能為產業投資基金提供豐富的資金供給。此外，各類公益性基金和保險基金、養老基金也可以為城市軌道交通產業投資基金的發展開拓另一條重要的資金渠道。

2.4民間主動融資

民間主動融資PFI(Private-Finance-Initiative)是以私人資本和貸款方式進行融資的。通過招投標，獲得特許權的民間財團負責項目的開發建設和維護，并在特許期結束時將所經營的項目完好地、無債務地歸還政府，屆時政府可以自己繼續經營也可以在項目的有效壽命期內另行招標。這種方式在國外許多國家得到，如:芬蘭的收費公路、瑞典的輕軌鐵路、葡萄牙的橋梁、西班牙和以色列的高速公路等。我國香港特別行政區的西區海底隧道由西區海底隧道股份公司采用PFI方式于1997年建成，價值75億港元。由于我國民間資本存在著巨大潛力，FPI模式將隨著我國投資與體制的完善而在軌道交通項目建設中起到重要的作用。

2.5地鐵與房地產捆綁式開發

其中包括地鐵車站周邊的商鋪出租及物業開發、地鐵廣告經營權、車站冠名權、車站多媒體車輛運行信息顯示間隙的廣告權以及等等。

3融資風險

融資活動中存在著各種風險。融資風險有可能使投資者、項目法人、債權人等各方蒙受損失，所以應對融資方案中存在的風險進行識別、比較，并提出規避風險的措施。

城市軌道項目的融資風險主要包括:資金供應風險、風險、生產風險、信用風險、及風險等。

3.1資金供應風險

資金供應風險是在項目實施過程中由于資金不落實，導致建設工期延長，工程造價上升，使原定投資效益目標難以實現的可能性。

導致資金供應風險的因素包括:(1)已承諾出資的股本投資者由于出資能力有限而不能兌現承諾;(2)原定發行股票、債券計劃不能實現;(3)既有法人由于經營狀況惡化，無力按原計劃出資。

為防范資金供應風險，應認真做好資金來源可靠性分析。選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強的投資者。

3.2金融風險

項目的金融風險主要包括放貸銀行自身的生存能力、利率風險及匯率風險。

利率隨金融市場情況而變動，未來市場利率的變動會引起項目資本成本發生變動。如果采用浮動利率，則項目的資金成本會隨著利率的上下浮動而變動;如果采用固定利率，項目的資金成本不會隨著未來利率的下降而下降，但相對成本將升高。為了防范利率風險，應對未來利率的走勢進行分析，以確定采用何種利率。

如果項目使用了外匯貸款，未來匯率的變動會引起項目資金成本發生變動以及未來還本付息費用支出的變動。為了防范匯率風險，應對外匯的匯率走勢進行分析，以確定外匯幣種及結算方式。

3.3生產風險

對于地質條件及拆遷復雜的項目會項目的工期，而對于貸款比例較大的項目，能否按期開工、完工并開通運營則受所融取資金的影響。生產風險主要通過一系列的融資文件和信用擔保協議來防范。應對不同的生產風險時，應設計不同的合同文件，就材料、勘測設計、施工設備的租賃、運輸等簽訂有約束力強的長期合同，在項目文件中訂立嚴格的條款與涉及承包商和材料設備供應商的有延期懲罰、固定成本，以及項目效益和效率的標準。

3.4信用風險

為防范信用風險，應在建設和運營過程中，對于勘測、設計、施工及材料設備供應等均采用公開招標的方式，選擇資信狀況良好、技術力量和資金雄厚的承包商和供應商，把信用風險降低到最低限度。

3.5政治及法律風險

政策的穩定性以及特許權、稅收等因素的變化屬于政治風險。政治風險的防范只能依靠國際與國家的力量及法律法規予以保護。

如果國外貸款比例較大，管理法律風險的最好辦法是從項期工作開始通過聘請律師對放貸國的法律風險進行系統、全面的，制定相應防范措施，防止由于法律漏洞而造成的不必要的損失。

4結束語

城市軌道交通建設資金投入巨大，融資能否順利如期完成，是決定能否正常運營并還本付息的關鍵所在。目前國內關于城市軌道交通項目的融資渠道還比較單一，大部分資本金與借貸資金是通過政府出資與國內政策性銀行的貸款。所以，只有積極借鑒國外經驗，探索新的融資模式并對其風險進行識別規避，才能促進我國城市軌道交通的健康快速。

[1]國家發展改革委，建設部.建設項目評價與參數(第三版)[M].北京:計劃出版社，2006.

[2]莊焰，王京元，呂慎.深圳地鐵4號線二期工程項目融資模式研究[J].經濟建筑，2006(9):19-22.

[3]王灝.關于北京軌道交通投融資問題的研究與建議[J].地鐵與輕軌，2003(1):4-10.

[4]朱巍，安蕊.城市軌道交通建設采用PPP融資模式的探討[J].鐵道運輸與經濟，2005，27(1):26-28.

篇8

在這場“三舊”改造運動中，一種土地出讓方式――“協議出讓”重新引發了人們的關注。2004年之前，大量的農用地被無節制地以統征統購的方式轉為國有建設用地，并以協議出讓的方式歸至房地產公司名下，曾導致大量的腐敗和國有資產流失。2004年之后這一土地出讓方式曾經逐漸退出人們的視野，被招拍掛取而代之。

但在今時土地日益緊缺、土地價值飆升、房價泡沫化的大背景下，招拍掛這一政府主導壟斷的土地出讓模式又招至如潮的批評。協議出讓方式在“三舊改造”中的頻頻閃現，是否正預示著土地出讓方式多元化的到來?在土地出讓制度反復流變的背后，又隱藏著怎樣的利益角逐?

“協議出讓”

“實際上，261號文和去年省里下的78號文是一回事，佛山本身在實質上的突破并不大。”5月11日，佛山市一名投資于舊城改造的商人張恒(化名)對本刊記者記。

佛山市2009年10月26日出臺《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》(261號文)，在這一實施意見中，針對“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的三舊改造模式中，包括了一種運作方式：“鼓勵原土地使用權人自行進行改造，其涉及的劃撥土地使用權和改變土地用途以及延長土地使用年限的，可免土地收購儲備和公開交易，采取協議出讓方式出讓。”

78號文指的則是2009年8月廣東省下發的《關于推進三舊改造促進節約集約用地的若干意見》。在這一文件中，提到了三種改造模式：原先屬于國有土地的，如果權屬改變，進行協議出讓或者“招拍掛”；原先屬于集體土地的，被征收后再進行“招拍掛”，同時該土地轉變為國有土地；還有一種則是，原先屬于集體土地的，可進行流轉，改變使用權人，但不改變其集體土地性質。

這被外界解讀為協議出讓的土地出讓方式又重出江湖。在今年3月間，國土資源部調研組也在粵組織關于土地利用的調研，佛山的舊城改造又因其規模龐大，因此受到關注。

根據《佛山三舊改造規劃(2009～2020)》，佛山“三舊”改造總用地規模為16866公頃(折約25.3萬畝)。其中1日城鎮2000公頃(3萬畝)，舊廠房11333公頃(17萬畝)，舊村居3533公頃(5.3萬畝)。

“目前真正按照這一方式做的并不多，在佛山禪城區，只有佛塑公司一家被允許自行改造舊廠房。如果是集體建設用地轉商業用地出讓，目前仍然是要經過收購儲備的流程。”張恒說。

這正是目前協議出讓中的難點，按照國土資源部相關法規，經營性土地的出讓都需經過公開的招拍掛，如果土地使用權改變后允許協議出讓，其中政府角色如何定位，出讓價格如何確定標準，目前都還沒有出臺具體的細則依據。“原則上是只要區政府同意就可以了。目前來看突破口可能會在南海區。”張恒說。

佛山是珠三角土地開發強度較大的區域，開發強度達到了30％。隨著市區國有建設土地供應的日趨緊張，“特別是商改項目，勢必要向集體建設用地伸手。”張恒說。而據佛山市三舊改造辦公室的官員向記者透露，261號文下發之后，目前已申請提出房地產開發的項目達到了申報三舊改造項目的20％～30％。

集體建設用地的出讓和租賃也是目前佛山地區開發商著眼的一種方式。廣東省曾在2005年6月出臺了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，提出了集體建設用地可以國有土地同地同價同權的辦法進行出讓和租賃，但禁止用于商品房開發和住宅建設。

除了佛山，深圳目前也是珠三角地區嘗試在舊城改造中進行土地協議出讓模式的另一個地區。

早在2006年底，深圳就開始認可在舊城改造中采取協議出讓方式。但在2008年底，深圳擔憂與國土資源部政策相悖，又禁止了協議出讓的方式。隨著省府78號文的出臺，2009年12月，深圳出臺了《深圳市城市更新辦法》，該辦法提出，在符合城市規劃的條件下，權利人可自行改造，自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權，還明確了更新改造的地價收取標準。

而在三舊改造中允許協議出讓的方式，在深圳市社科院城市營運中心主任高海燕看來，是“承認市場利益主體的多元化”，“三舊改造涉及與原住民的利益分享機制，以往的做法是土地的增值大部分被政府和開發商拿走了，推進一向都很難，此舉有利于調動村民和村集體的積極性。”他對記者說。

按照廣東省省長黃華華的說法，廣東“三舊”改造的突破政策，乃是廣東省向國土資源部積極爭取而謀得的“先行先試”機會，政策試點期限僅為3年。

“定向協議出讓”

雖然在“三舊”改造中協議出讓的案例突破目前仍不明朗。但事實上，在以往珠三角的許多舊改項目中，都可窺見名義上雖為招拍掛，實則為變相協議出讓的方式。開發商提前介入城中村改造，一二級市場開發聯動的模式并不在少數。

今年2月，新鴻基地產在佛山便作為唯一競拍人，以47.05億元拿下了瀾石舊改項目的最后4塊土地。在廣州，琶州村、白云新城、林和新村；在深圳，崗廈村等的改造，都存在這一模式。

2009年9月，保利地產以底價1.42億元奪得琶洲村40萬平方米的巨型地塊。該舊城改造項目雖為公開招標，但在轉讓資質上設定了一個“量身定做”的條件，其中最為苛刻的出讓條件是競得人須在出讓地塊成交后30日內，按照琶洲村全面改造的要求與琶洲經濟聯合社簽訂《琶洲村城中村改造拆遷補償安置和開發建設協議》。

眾所周知，舊城改造由于涉及利益復雜，不可能在短期內與村集體簽訂拆遷補償協議，除非提前協商溝通好。

2009年10月，大連萬達商業地產有限公司未經競價以11.22億元的底價竟得廣州白云新城4幅商業地塊。其資質要求條件亦為“量身定做”：注冊資本超過15億元、近兩年凈資產和總資產分別超過20億元和120億元；要求不少于200萬平方米大型商業中心的開發經驗。摘牌方還要確保大型商業中心于2010年10月底前開業。

去年，廣氮地塊、東沙醫藥港等地塊在招拍掛過程都被指是“定向協議”。在最近廣州啟動的楊箕村舊改項目中，雖然目前掛牌程序仍未啟動，但地產圈內人士已知道富力集團已經介入。

“這樣的方式在三舊改造中是比較普遍的。”廣州一家開發商人士告訴記者。由于三舊改造，特別是城中村改造中，涉及拆遷補償等一系列麻煩問題，政府一般提前圈定開發商。按照土地一級開發的模式，

開發商進行土地開發的利潤被限定在8％，但由于前期開發商要投入大量資金進行賠償和拆建、回遷房的建設，在前期工作做完之后，政府在進行掛牌的過程中，會制定一系列的量身定做條款，確保開發商拿到該地塊。

“政府和開發商會在掛牌的總地價上協商好，底價的制定就是雙方達成的協議。如果拍賣價格高于雙方當初協議價，政府會將差價返還至開發商。或者是以地價返還的方式，或者是以其他名義進行返還，比如配套建設資金、獎勵資金、調高容積率等形式。”上述人士說。

三舊改造可以釋放大量的土地供應，根據廣州各個區上報“三舊辦”的數據，納入“三舊改造”的土地規模為370平方公里。而2009年廣州10區供應的建設用地為18.81平方公里，按照這一供應量來計算，僅“三舊改造”釋放出來的土地，就可滿足20年的供應需求。這對開發商而言，無疑是一塊巨大的蛋糕。類似的“定向協議”方式最終會在這場利益角逐中扮演什么角色，對新一輪土地開發中出讓模式規范也是一個挑戰。

“招拍掛”之后的雙重壟斷

不管是協議出讓還是“定向協議”的土地出讓方式，都引來了外界對于不規范、不公平和暗箱操作的擔心，這與歷史上這一土地出讓方式曾導致的政府腐敗和土地賤賣有關。但頗具諷刺意味的是，協議出讓所獲得的一部分掌聲，又與目前以招拍掛為主的土地出讓方式形成了政府在土地供應上形成的完全壟斷方式，并導致地價飆升，地王頻出，進而間接推動房價不停高漲有關。

2004年，國土資源部發出著名的“71號文件”，以2004年8月31日為限，此后全國一律實行房地產經營性土地“招拍掛”出讓。這個被開發商稱為“大限”的日子是土地供應方式變革的重大轉折點，從此，土地權益各方博弈逐漸增強。

2004年之后，各個地方政府紛紛成立了土地儲備中心(或土地開發中心)，對土地進行收儲、規劃、開發和招拍掛，實行集約用地，同時利用土地儲備供應來對市場房價進行供需平衡的調節。在制定下一年度的供地計劃之前，政府釋放的信號是土地供應充足，供需不會出現緊張，借此打消市場上關于土地供應吃緊，房價將繼續上漲的信號。

但事實上，除了借用招拍掛方式加強了政府土地壟斷供應之外。調節地價和房價的功能被證明是落空的。招拍掛之后，開發商一邊抱怨地荒，一邊又在大肆搶地。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江向記者表示，據初步統計，目前廣州市10區有30平方公里的住宅用地掌握在開發商手中，加上從化和增城兩市，共40平方公里。這些地塊有的是“8?31”大限前補辦手續獲得的、有的是后來通過招拍掛獲得的，都是已經領取了建設用地通知書的地塊。

在銀行信貸對開發貸和土地貸款寬松的環境下，政府每出讓一批，開發商就高價收購一批。誕生的“地王”，開發商用來建造偏向少數富有階層的高檔住宅或儲而不開發，與政府設想通過增加土地供應，建造中低價位住宅從而調控房價的初衷背道而馳。也使得土地供應上的政府壟斷疊加上了開發商壟斷。

根據上市公司資料統計，2009年，萬科、保利、中海等十大房企在一線城市的土地儲備約為4100萬平方米。而在二三線城市的土地儲備量近17480萬平方米。恒大集團是中國土地儲備最大的房地產企業之一，截至2009年。其在全國的土地儲備已超過5000萬平方米，57個項目分布在25個主要城市。

國土資源部副部長負小蘇曾公開表態：“截至2009年年底，全國仍然約有1萬公頃閑置土地。”而自2005年以來，全國產生的“地王”，一半以上至今沒有開發。

實際上，通過供地計劃來進行調控的方向是錯誤的，地方政府對囤地的打擊不力才是主要的原因。為此，2009年12月，財政部、國土資源部等五部委聯合出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商拿地，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。并加大打擊房地產開發企業囤地、炒地行為，多個閑置不開發的地王被處罰或收回。在廣州，廣州市國土房管局的數據顯示，至今已累計收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里。

而隨著一級城市土地供應的價格高漲，開發商開始轉向城郊和二三級城市，以城市綜合開發、旅游地產、定向招商的名義，仍然在繼續進行大規模的圈地。

土地經營者

與集約用地、調控需求的功能落空相比，實行招拍掛之后土地儲備中心在抬升地價，實現土地價值最大化，獲取土地出讓金上。卻是戰果累累。而為了經濟利益，政府強拆強建導致的惡性在土地招拍掛之后呈現大規模爆發的現象。

2009年，全國土地出讓總價款達1.59萬億元人民幣，同比猛增六成有余。按照分稅制改革后土地出讓金收成中央和地方三七分成的原則，土地出讓金收入撐起了地方政府40％-50％的財政收入。土地收儲生財甚至成為了地方國企脫困、市政配套工程建設的主要資金來源。

在這樣的利益驅動機制下，在招拍掛中，地方政府甚至聯手開發商將土地價格越拍越高，獲得巨大溢價收益。“保障性住房用地的土地開發成本大概在2000元，平方米左右。”廣州市住房保障辦計劃工程處副處長吳健雄對記者說。相對應的是，2009年廣州一些科學城的土地拍賣價格都已在7000元／平方米之上，全年中心6區房價已達11883元，平方米。

“政府在進行招拍掛之前，為了提高土地拍賣的價格，聯合開發商進行概念制造，比如城市新CBD，要建立某某中心之類的概念。在拍賣之前，也會暗地里與開發商進行聯手，將土地價格炒高。”佛山一家開發商人士對記者說。

這家企業曾經在某市舊城改造招拍掛中接受街道辦事處的邀請，前往拍賣現場進行舉牌，“本地企業以神秘投標人的身份出現，私底下和政府協商好，拍成拍不成都可以退回競拍保證金。我們只管舉牌，一旦落拍，政府方面會以出讓金繳納不足等理由退回重拍。目的在于炒高價格，讓外地開發商接手。”最終該舊改項目以75.1億元的價格被一家香港開發商拿下。

“土地儲備中心最大的問題是用非市場化的行政手段進行土地收儲，然后再以市場化的拍賣手段進行拍賣，兼具了裁判員和運動員的角度。以土地收儲為主的地方融資平臺是新時期最大的紅頂商人。”北京拆遷律師張興奎對記者說，他認為中國當前的土地儲備制度和《土地儲備管理辦法》正在形成“新的社會不公”，“通過造成土地供求緊張從而實現政府的與民爭利”。

行政手段進行收儲指強行拆遷和征收，土地價值評估沒有第三方的參與，沒有公布透明的操作方式。這使得大量的農用地轉建設用地過程中原土地使用權人沒有分享到土地增值的紅利。

雖然在土地出讓中獲得了高額的收益，但這一部分收入并未真正用之于民，2009年廣東全省國有土地使用權出讓金收入高達996.1242億元。

“現時這種依賴土地出讓金的制度，養成懶惰政府。不去培育高新產業，不去扶持技術創新，不去進行產業結構調整，不去挖掘經濟發展的空間。”高海燕說。

種種矛盾糾集，使土地招拍掛制度到了一個需要改革的臨界點。如何深化土地制度改革，加快建立多元主體的土地供給體系，改變市場壟斷格局，限定政府權力已到了關鍵時候。

沒有足夠的時間做不好投資

李志軍

在和廣大投資者接觸的過程中，不止一次聽到這樣的經歷：我知道那是一只好股票，就是拿不住。更有的投資者說，幾乎所有翻倍的股票都曾經買過。就是漲一點就賣了。這個問題實際上是長期投資者面臨的真正困難，是長期投資者真正的挑戰，也是關系長期投資者成敗的硬功夫。

今天我們從另外一個角度來分析這個問題。有同事從美國買了一本爾街投資專家的書，該專家提出一個觀點――10年間，如果把漲幅最大的10天抽走的話，總體的投資業績就會少了約1/4，換句話說，這10天中的1天可以頂3個月。

那么中國股市是否也具備了上述特點呢?看看數據：自2000年4月28日至2010年4月29日，上證指數的累計漲幅為81.73％。但在這10年的時間里，如果剔除漲幅最大的10個交易日，這10年的累計收益率為-1.95％。換句話說，這10天的收益超過了10年總的收益，實在是相當驚人；若是剔除漲幅最大的20個交易日，10年投資收益率將變成-56.90％，換句話說，在過去的10年中，如果你錯過了這20個交易日，在大盤上漲超80％的情況下。你最多將虧損56.90％。

乍聽之下，似乎很難讓人接受，但結論的確如此。所以，您會常從報章或朋友處得知買股票的大部分都虧了錢。上述研究也印證了這樣的邏輯――做股票如果不堅持長期投資。就容易錯過那些大幅上漲的日子。虧錢的概率加大也就不足為奇了。

上述信息給我們怎樣的啟示呢?

首先，短線交易實在不易，很多人會盤算：我如果只做10無可以抵上別人10年，不是太棒了嗎?說實話。我不相信有人可以做到，所以干脆斷了這個念頭。不少扶梯分析的朋友出大多沒能精準預測，所以對沒把握的短期投機盡可能不碰。

篇9

土地聯合經營合同范文1甲方：

乙方：

為了積極響應國家綠化造林政策，提高農村土地的綜合利用價值，以經濟效益為主兼顧生態和社會效益，依據農村土地經營的相關法律法規和有關政策，經甲乙雙方共同商議特制定本協議。

一、甲方自愿將本村 畝土地(涉及農戶 戶，名冊附后)與乙方進行合作開發經營，主要用于綠化造林。

二、合作開發時間為 年，從 年 月 日起至 年 月 日止，期滿后可按相關法律法規辦理相關繼續合作手續。

三、合作開發期間，所辦林權權屬歸乙方所有，享受種植項目造林和管護補助資金歸乙方所有并全部用于生產建設，乙方通過其它渠道獲得的用于生產建設的資金也歸乙方所有并全部用于生產建設，如果合作開發的土地被征收征用，土地賠償資金歸甲方農戶所有，地上附著物賠償資金按照甲乙雙方的利益分配比例進行分配。

四、合作方式：甲方以土地作為合格資本與乙方進行合作，乙方不需向甲方支付土地租金，合作期間甲方不出資，所有建設及管理資金由乙方全部負責。

五、效益分配：每年雙方熟地按5:5的比例進行效益分配，荒坡按每年4:6，甲方40%，乙方60%的比例效益進行分配。合作開發期間，如果由于乙方投入不足或經營管理不善，不能產生或達到預期效益，經當地人民政府和林業主管部門認定同意后，甲方有權收回自主經營或另尋合作伙伴，但只能從事林業生產經營。

六、本協議是甲乙雙方經過平等有效協商的結果，雙方均知曉全部條款內容，在協議履行過程中也可簽訂相關補充協議，作為本協議的附件，具有同等法律效力。

七、甲乙雙方在協議履行過程中，如果發生雙方不可調和的爭議或矛盾，當事任何一方均有權申請仲裁或直接和法院起訴。

八、本協議共4份，甲乙雙方各持一份，當地政府留存一份，林業部門留存一份，甲方負責復印后分發給所有涉及合作開發的農戶保存。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地聯合經營合同范文2甲方：

乙方：

經甲、乙雙方協商，本著合法經營、公平公正的原則，就位于乙方東至，西至，南至地，由甲方全部投資養殖，種植業，經過充分醞釀，就聯合經營土地的有關事宜，達成如下協議：

一、甲方承諾投入資金捌仟萬元(￥：80000000.00元)以上，負責修建圈舍，并購置牛、羊進行養殖，同時購入樹苗進行栽培種植。

二、聯營期限從20xx年11月9日至2043年11月9日止。

三、經營利潤的分配：甲方占利潤的81%，乙方占利潤的19%。

四、乙方負責協調土地、水、電、道路建設等相關事項。

五、甲方承諾土地經營所產生的所有費用;

六、本協議一式二份，甲乙雙方簽字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地聯合經營合同范文3甲方： 身份證號碼;

乙方： 身份證號碼;

丙方： 身份證號碼;

甲方在××公司承包的《 》，就該《建筑工程施工合同》承包范圍及內容經甲、乙、丙三方協商一致，由三方聯合按比例投資完成甲方與《

》項目開發商負責人 簽訂的《建筑工

程施工合同》工程項目內容。為進一步落實各方的權利義務，訂立本合同。

第一條 聯合宗旨、項目和范圍

聯合經營宗旨：共同投資、共同經營、共擔風險 聯合經營項目：建筑工程

第二條 聯合投資各方均以該項目開發負責人 與甲方所簽訂的《 》工程前期墊資價款作為聯合投資范圍。

第三條 聯合投資方式、比例、核算方式

投資方式：

(1)甲方以現金作為投資。(投資 )

(2)乙方以現金作為投資。(投資 )

(3)丙方以現金作為投資。(投資 ) 投資比例：

(1)甲方占工程項目的 %(按 %出資，承擔虧損，享受分紅)。

(2)乙方占工程項目的 %(按 %出資，承擔虧損，享受分紅)。

(3)丙方占工程項目的 %(按 %出資，承擔虧損，享受分紅)。

核算方式：僅對聯合經營的范圍實行獨立核算。

第四條 聯營各方的權利義務

甲方：對聯合經營范圍的全部行使建設性意見表決權，享有紅利、出資、承擔虧損及承擔法律責任的義務。

乙方：對聯合經營范圍的全部行使建設性意見表決權，享有紅利、出資、承擔虧損及承擔法律責任的義務。

丙方：對聯合經營范圍的全部行使建設性意見表決權，享有紅利、出資、承擔虧損及承擔法律責任的義務。

第五條 利潤分配與風險承擔

聯合經營范圍的全部所得，在除去全部成本和開支后，其余為紅利，按投資比例分配。

該項目獨立經營，獨立核算，自負盈虧，聯合投資雙方對該債務在投資范圍內，按投資和分紅比例承擔虧損。

第六條 聯合 投資各方按約定投資多少按實際需用、

按比例投入。投入在本項目獨立的財務賬號內，支出要甲、乙、丙三方簽字認可，以方便各方對投資狀況予以監督。

第七條 違約責任

1、聯營任何一方未按本合同第三條依期如數支付投資時，視為違約，每逾期壹日，違約方應向聯營體繳付其投資額的1%作為違約金。

2、由于聯營任何一方違約，造成成本合同不能履行或不能完全履行時，除應按投資額的10%支付違約金外，守約方有權要求并終止合同，并要求違約方賠償全部經濟損失。如守約方同意繼續履行合同，違約方應賠償其違約行為給聯營體造成的損失。

第八條 本合同如有未盡事宜，由雙方共同協商并簽訂補充協議，該補充協議與本合同書具備同等法律效力。

第九條 本合同書一式三份，甲、丙和各方各執一份，本合同書經甲、乙、丙各方蓋章或簽字捺 印后發生法律效力。

篇10

第二條  本辦法所稱外商投資企業，是指中外合資經營企業、中外合作經營和外商獨資企業。

第三條  在本省行政區域內舉辦外商投資企業需要使用土地的，適用本辦法。

第四條  縣級以上人民政府土地管理部門負責外商投資企業用地的統一管理和檢查監督。

第五條  外商投資企業使用城市規劃區內的土地進行建設，應當符合城市規劃，服從規劃管理，節約用地，合理利用。

第六條  經同級人民政府批準，土地管理部門可以按規劃預征土地或預留土地。在預留土地的范圍內，任何單位和個人未經批準不得新建永久性建筑物、構筑物。

預征、預留土地的具體辦法，另行制定。

第七條  農村集體所有的土地，必須先經土地管理部門按照《土地管理法》的規定征歸國有后，再提供給外商投資企業使用。

第八條  外商投資企業用地的批準手續，由縣級以上人民政府授權同級土地管理部門辦理。

第九條  土地使用權出讓方案由土地管理部門會同城市規劃和建設部門、房地產管理部門共同擬定，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。

第十條  外商投資企業可以通過出讓、轉讓、租賃、行政劃撥等方式取得國有土地使用權。

中方企業可以以其獲得的國有土地使用權與外商合營、合作舉辦外商投資企業。

國有土地使用權出讓、轉讓、出租、行政劃撥的具體程序和有關文書格式，另行制定。

第十一條  外商投資企業取得的國有土地使用權，可以依法轉讓、出租和抵押。但通過行政劃撥方式獲得的國有土地使用權，必須在按規定辦理國有土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金后，方可轉讓、出租和抵押。

第十二條  外商投資企業通過出讓方式取得國有土地使用權的，應當支付出讓金。

出讓金由土地管理部門收取，其具體數額由所在地縣以上人民政府根據土地開發程度、周圍環境等條件以及投資項目的具體情況，根據盡量優惠的原則自行確定，但一般不低于征地、拆遷安置費以及為企業配套的公用設施費之和。

第十三條  外商投資企業依法取得的國有土地使用權，受國家法律的保護，但地下資源及埋藏物不在土地使用權范圍之內。

第十四條  使用土地的年限，按批準的外商投資企業經營年限確定。最長年限為：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合和其他用地五十年。

土地使用期滿需要繼續使用的，應提出申請，經批準后，重新簽訂土地使用合同，辦理續延用地手續。

第十五條  外商投資企業需要改變土地用途的，應當到原批準用地的土地管理部門辦理變更用地手續。

第十六條  外商投資企業使用國有土地，還應按每年每平方米0.1？12元的標準向辦理用地手續的土地管理部門逐年繳納土地使用費。

土地使用費的具體標準，由當地物價、財政、土地管理部門根據不同地段、不同用途確定，報同級人民政府批準，并報省財政廳、省物價局、省土地管理局備案。

第十七條  土地使用費自批準用地之日起計收，第一日歷年用地時間超過半年的按半年計算，不足半年的免繳土地使用費。

外商投資企業在建期間免繳土地使用費。在建期間的期限，以施工執照確定。

第十八條  土地使用費由外商投資企業繳納，但中方合營、合作者以土地使用權折價作為投資的，其土地使用費由中方合營、合作者繳納；租賃場地舉辦外商投資企業的，其土地使用費由出租者繳納或由合同約定方繳納。

第十九條  土地使用費標準自本辦法施行之日起，五年內不調整。以后隨著經濟發展，供需變化加以調整，每次調整的間隔時間不少于3年，調整幅度不突破基數的30％。

經批準改變土地用途的外商投資企業，從改變之日起，按新用途標準計收土地使用費。

第二十條  外商投資企業需要臨時使用土地的，應當向當地土地管理部門提出申請，經審查批準發給臨時用地許可證，簽訂臨時用地合同后，方可使用。

臨時用地期限一般不超過兩年。需要延期的，經土地管理部門批準后可以適當延期。

外商投資企業獲準臨時用地，應當從獲準臨時用地之日起繳納土地使用費。其收費標準與非臨時用地相同。

第二十一條  外商投資企業可以預約用地。預約用地，須持依法取得的法人證明和銀行資信證明向當地土地管理部門申請預約用地登記，由土地管理部門會同有關部門選定地塊，并按該地塊征地費用總額的10％收取預約金后，發給其土地使用預約證書。預約用地的有效期限最長為一年。

預約期內正式使用土地后，預約金可以抵充出讓金；因特殊原因沒有批準立項的退還預約金；項目批準后，逾期不使用土地的，視為自動放棄預約，預約金不予退還。

第二十二條  外商投資企業下列用地，除享有國家規定的優惠外，還給予特別優惠：

（一）需要征用集體土地的，按當地征地費標準的下限支付征地費用；其中用于農、林、牧、漁業開發的，還可給予征地費標準下限的20％的優惠，且可緩交，待有盈利時逐年償還；

（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水項目以及水土保持項目的，免繳征地費用和土地使用費；

（三）進行農、林、牧、漁業開發項目的，自批準用地之日起十年內免繳土地使用費，十年后按標準的下限繳納土地使用費；

（四）興辦教育、科學技術、文化、醫療衛生等非盈利的公益事業的，免繳土地使用費；

（五）興辦產品出口型、先進技術型、交通、能源企業的，每年每平方米繳納土地使用費不超過二元，并自投產之日起第一、二年免繳土地使用費，第三至五年按標準的二分之一繳納土地使用費；

（六）其他外商投資企業自投產之日起五年內按標準的二分之一繳納土地使用費，其中外商投資額按當時國家公布的匯率折算人民幣在一千萬元以上的，自投產之日起二年內免繳土地使用費。

第二十三條  外商投資企業可用應當繳納的土地出讓金開發當地政府規劃的公共建筑、市政設施。

第二十四條  外商投資企業因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業申請，當地土地管理部門會同財政部門、審計部門審核，報省土地管理局批準后，可以緩繳或減免土地使用費。

第二十五條  外商投資企業通過投標、競買取得土地使用權的決標、拍賣過程和土地出讓、轉讓、出租、抵押所簽訂的土地使用權合同，均應進行公證。

第二十六條  對外商投資企業按法定程序提出的用地、續延用地、變更用地、臨時用地、預約用地、過戶登記以及其他有關用地的申請，土地管理部門和其他有關部門均應在收文后十五日以內辦理完畢或作出不能辦理的答復。

第二十七條  土地管理部門在辦理城市規劃區內外商投資企業用地、續延用地、變更用地、臨時用地、預約用地申請的批準手續前，應當征得同級城市規劃部門的同意。

第二十八條  除法律、法規另有規定外，外商投資企業違反本辦法規定，由土地管理部門按下列規定給予處罰：

（一）未經批準或者采取欺騙手段騙取批準或者超過批準用地的數量，非法占用土地的，依照《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十七條第一款第一項規定處罰。

（二）不按土地使用合同規定的用途、范圍使用土地的，責令其限期改正，拒不改正的，無償收回其土地使用權。

（三）破壞土地資源的，依照國務院《土地復墾規定》中有關規定處理。

（四）非法轉讓土地使用權的，按有關土地管理、房地產管理的法律、法規處罰；未經批準擅自出租、劃撥土地使用權的，沒收違法所得，并根據情節輕重，處以違法所得3倍以下罰款，但最高不得超過3萬元。

（五）未經土地管理部門批準，連續2年不使用土地的，按照審批權限報經批準后無償收回其土地使用權。

第二十九條  外商投資企業對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴；當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴。逾期既不申請復議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

第三十條  土地使用合同糾紛，由當事人協商解決；協商不成的，按合同約定的法定方式解決；合同沒有約定的，當事人可以申請中國涉外仲裁機構仲裁或者直接向人民法院起訴。

第三十一條  本辦法施行前舉辦的外商投資企業，未辦理用地手續的，應當自本辦法施行之日起六個月內補辦用地手續，違者，按本辦法第二十八條的規定予以處罰。

補辦用地手續后，土地使用費標準仍按原合同規定執行；未規定的，從本辦法施行之日起按本辦法執行。

第三十二條  出讓金和土地使用費的上交辦法和業務費的提取比例，由省財政廳、省土地管理局按國家有關規定另行規定。

第三十三條  僑胞、港澳臺同胞和外省企業、組織或者個人在本省投資舉辦企業需要使用土地的，除法律、法規另有規定外，參照本辦法執行。