商業綜合體行業研究范文

導語：如何才能寫好一篇商業綜合體行業研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】小型；設計；發展；展望

1、商業綜合體的概述

1.1商業綜合體的含義

商業綜合體是隨著人們物質與精神生活質量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進行的一種高效的組合，是城市發展到某一階段的必然產物。為使商業綜合體能與城市生活相適應，必須不斷對其注入新的發展理念，這就要求設計者不僅要經驗豐富，而且能夠準確把握市場需求。

1.2商業綜合體的特征

第一，功能的復合性與協同性。這種特征有效地激發了不同功能空間的功能，提高了功能效率?？梢哉f，商業綜合體的復合性與功能性越高，越能減少人們在城市不同建筑物之間穿梭的時間成本，提高效率。

第二，功能的集聚性。這種特性復雜化了交通與人流設計，立體化了空間組織設計。為了實現商業綜合體的功能，避免各個功能分區的相互影響，需要依據性質與目的的不同來有效地分割和組合車流、人流與貨物流以及信息流等，統一整個體系。

2、小型商業綜合體的設計

2.1科學合理的整合設計

商業綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設施、居住功能建筑等。而商業綜合體的主要特點便是通過合理、科學地組織不同的功能、區間的內在關系，并創造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補型，即通過互相補充設計一些不同的功能區間而形成的有機整體。例如餐飲配套就是有力的服務于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續性與互通性的功能區間而形成的整體。例如在建筑群體內設置一些早教機構和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務與市場需求，并行設置一些功能類似的區間，以促使其產生集聚化效應。當然，實際存在的商業綜合體是根據市場需求，靈活地運用這幾種類型的系統組合的結果。

2.2完善合理交通系統

目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設計組織是否到位，都的直接影響商業的運作效率，同時關系著區間內建筑的運作效率。對停車組織的設計最應該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經濟等方面的問題。通常情況下，由于地價昂貴，商業綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價遠遠高于地面停車，同時出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設計是否合理就顯得尤為關鍵。完善停車組織設計，就必須通過科學合理的規劃，最大程度地增加停車空間。

然后，有關交通系統的設計，就應該充分考慮交通現狀與地勢特點的因素，結合地形詳細、認真地選擇商業綜合體中交通系統的組織形式。例如出入口的設置，車流的導向都很關鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費的可達性比較好，但是由于比較強的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規劃時利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人流與車流比較獨立的人車分流模式，具有流線清晰、干擾少的優點，只是過長的流線在保證人流方便的同時阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費購物。

2.3功能空間的設計

商業綜合體的內部功能空間設計十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯起來。比如輕餐飲可以在每層都設置，重餐飲集中設置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時喝喝咖啡，買點糕點等等。同時也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。

3、商業綜合體的設計發展趨勢

3.1商業綜合體中零售行業的發展趨勢

零售行業主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術的發展，網上購物已成為一種時尚與潮流，現在在大城市網購已經是年輕白領日常生活不可或缺的組成部分。所以經營者應該根據市場變化的情況，對資金投入、產品類型、經營模式以及樓層分布等進行合理的安排，以吸引顧客。

3.2商業綜合體中餐飲業的發展趨勢

中國目前小型商業的發展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經是一個不爭的事實。通常情況下，餐飲業并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區文化、習俗等對消費者的影響，值得一提的是，餐飲行業能夠拉動樓層的人流，因此，為促進商場的發展，應該將餐飲業合理地分散在各個樓層，以促進招商的進行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應該根據實際情況，將樓層劃分為不同的區間，而且用餐區最好設立在采光比較好的地方，同時，為留住顧客情緒，應該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。

3.3商業綜合體中娛樂業的發展趨勢

娛樂業主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費者購物疲勞，陶冶性情，豐富生活。商場為了提高自身競爭力，給消費者帶來全新的體驗與感覺，可以把娛樂作為特色來經營，根據人群年齡階段的不同，開設不同的娛樂項目，謹記“顧客就是上帝”的服務宗旨，以顧客為根本建立娛樂設施，并且在抓住經典的同時要不斷創新娛樂項目的形式，以保證商場對市場的領導性。

4商業綜合體的設計與市場需求的展望

4.1擴建空間與市場需求

近年來國家的調控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業建筑開始逐漸的占據了主導地位。對此，為進一步滿足市場需求，應在規劃時對市場變化進行充分的考慮，預留出擴建空間，以便在發展過程逐漸擴建商業營業空間，提高內部環境的質量。

4.2商業綜合體生長與市場需求

最新的一項統計數據表明消費者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，已成為了開發商和投資經營者一大挑戰，這一問題如果處理的不好，多數商業將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項目中預留一定空間，使商業綜合體功能空間在滿足法規的情況下有一個可互換，達到可持續發展的目的。

5、總結

總而言之，商業綜合體的發展關系著市場經濟的發展與城市生活水平的提高，而具有功能的復合性、協同性以及集聚性的商業綜合體在市場上發揮著重要的作用，是城市化發展的表現。有效、科學、合理地設計商業綜合體，有利于優化資源配置與整合，促進效率的提高。而隨著商業綜合體中不同行業的發展變化，商業綜合體必須不斷完善自身，實現創新。

【參考文獻】

[1]馬千里.大型商業綜合體室內步行街疏散設計與安全性評估[J].建筑科學.2011.27.（11）：46-47.

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【關鍵字】城市綜合體；商業地產；開發模式

從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經在國外形成了較為成熟的開發和運作模式。隨著房地產行業限購政策的實施和人們消費觀念的轉變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業步行街已經成為該所在區域的地標和行業開發的典范，然而，西安另有一些開發商卻打著“城市綜合體”的口號，經營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發展現狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發提供參考，并促進城市綜合體發展的進一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區、休閑廣場及大型高尚居住社區等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現代的景觀設計，智能化的配套設施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發展概況

根據西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設在一定程度上拉動了這些項目的經濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區等。

3.新興區域城市綜合體

處于西安新興區域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業規劃。其中代表項目是首創國際城、融僑城、綠地世紀城等。

（三）西安城市綜合體發展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國經濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發展起來的，這種商業模式一經出現，便極大地刺激著西安區域經濟的發展，為土地集約化利用和拉動內需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發商獲得了穩定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現，直接帶動了區域經濟的發展，構筑區域商業高地。

二、西安城市綜合體開發存在的問題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業規劃對項目的影響。

1.盲目立項，導致前期策劃倉促

隨著經濟的發展和城市綜合體項目的穩定收益，同時加上政府對這一業態的重視，諸多開發商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設開發盲目無序。

2.同質化、模塊化開發嚴重

城市綜合體地產類型應該是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多種功能相協調的。但是，西安一些項目受到開發商自身實力和地塊的制約，開發的綜合體大都集中在二環周邊，產品規劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業地產的正常發展。

3.運營管理失控

與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發商不夠重視售出項目的后期商業運營，即使有的開發商考慮了后續經營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發商，城市綜合體的開發不僅在前期需要資金的支持，在后續經營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發商往往融資渠道單一，全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續運營中出現資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發展對策

針對目前西安市城市綜合體開發過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。

（一）遵循合理的開發程序

在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發中，要求開發商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設計（按零售商等商家的要求）——建設（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。只有這樣才能避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。

（二）加強政府宏觀規劃

政府城市管理部門和商業管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關，努力推動產學研相結合，充分利用西安高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，保證項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，避免同質化的情況發生，使城市綜合體的發展真正與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。

（三）科學地確定開發模式

目前，隨著市場的發展以及開發商的成熟，越來越多有實力的地產商開始自持運營商業地產項目。其中萬達集團首創的“訂單商業地產”模式，該模式具有顯著的優點是更有利于商業地產的健康發展，但是這種模式的缺點是建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產開發的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，開發商的損失將更大。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內外具有知名度的、并愿意長期合作的商業企業，盡可能規避潛在經營風險。

（四）拓展多個融資渠道

城市綜合體的開發過程中資金鏈最為關鍵，一旦某個環節資金鏈出了問題，后果將不堪設想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，城市綜合體開發的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權益型REIT，權益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發行受益憑證，募集投資者的資金投人商業地產項目的開發中，并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。但是這種商業地產融資模式順利運作的關鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業機構和人員對商業地產實施具體的經營管理等。

四、結語

城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業地產模式，在我國目前還是處于發展時期，隨著我國經濟的發展和關天經濟區的建設，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩定收益的物業類型。

參考文獻：

[1]楊慎.中國房地產業現狀及發展趨勢[A].北京百年建筑文化交流中心.實戰型房地產EMBA課程精選1[C].北京：清華大學出版社，2004.

[2]何艷、吳豐.中心城市商業地產發展機會分析.資源與人居環境，2004（5）

[3]胡昕.零售業開放與商業地產發展.商業時代，2005（23）

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【關鍵詞】 旅游綜合體；概念；構成要素

一、從旅游景區到旅游綜合體

我國旅游業的發展是經歷了產品由單一到全面、功能由觀光到復合的發展過程，這里我們將這一發展歷程概括為三個發展階段。

第一階段，以早期的旅游觀光型旅游景區為代表。該階段的開發較為依賴基本的自然和文化資源，著重觀光型旅游產品的開發，更多關注游客的數量和規模。景區周圍區域有一定的延伸性旅游開發，旅游產業的項目和業態層次相對單一，產品系列不甚豐富，重游率較低，受季節和外來不穩定因素影響較大。

第二階段，以國內眾多的國家級風景區、5A級旅游景區為典型代表。實現了從“單個旅游項目和景點開發”向“旅游聚集區的區域性運營開發”的轉變。通過外來文化的植入和產品的商業包裝，使得景區對于基本資源的依賴性下降，旅游產品序列逐漸豐富，以開發“休閑度假型產品”、“構建知名旅游休閑度假品牌”、“創新生態旅游模式和樣板”為其主要任務，減少了季節和外來不穩定因素影響。在開發過程中更加重視文化的挖掘和應用，文化產業與旅游產業的銜接程度大幅提升，從注重游客“數量”轉變為注重游客的“質量”、注重游客的“重游率”。這一階段發展模式仍具有一定的弱點。重游率較高的游客多為精英和富豪階層，其景區的客源輻射力有限，基本集中于項目所在的旅游中心集散城市、且對特大型發達城市的依賴度較高，未能超脫旅游看旅游，跳出旅游做旅游，對于移植文化的依賴性較為嚴重。

第三階段，旅游綜合體打破了傳統“景區”的概念，呈現出多維業態、多維產業、多匯客裝置、高重游率、四季休旅的綜合體特征。除休閑度假功能外，充分考慮到旅游功能與城市功能的銜接和配套、游客群體與當地社區居民的和諧共處、大社區民生福利生活方式的構建。

二、旅游綜合體的概念

1、已有研究的回顧

（1）旅游綜合體是城市綜合體的變異。由于旅游綜合體是一個新生的概念，理論研究和實踐發展的時間較短，在國內外尚沒有形成一個統一的認識。部分旅游學者依托城市綜合體理論體系，認為旅游綜合體就是以旅游業為中心的城市節點或者是街區群體。如陳雯婷、金權杰（2011）等認為旅游綜合體是：“以旅游業為主導產業，結合多種城市功能、業態、建筑的優勢力量，在集中的場地上形成以旅游業為中心的城市節點 ?！蓖跷娜海?010）在其研究生論文中認為旅游綜合體是：“在特定的空間尺度中，依托相應資源，將酒店、景區、居住、展覽、餐飲、會議、商業、文娛和交通等滿足游客吃、住、游、購、娛需求的功能空間進行三項以上有機結合，達到旅游服務要素的高效復合從而形成具有一定規模及建筑體量且各部分空間依存、價值互補、功能呼應的街區群體。”

這種觀點從空間理論和價值鏈理論的角度進行探討，強調通過土地整合和旅游業態的結合，借助建筑、功能空間的優勢實現旅游服務要素的高度復合。這種觀點從本質上講還是對城市綜合體概念的變異，即依托城市空間，通過業態的有機結合，實現其旅游功能。其主要不足之處在于：一是從地理區位上將旅游綜合體限制在城市內部，忽略了遠離城市以山水資源為主題的旅游綜合體的建設和發展。二是對游客范圍的限制，由于位置處于城市內部，主要客源范圍受限，主要集中在本地及周邊地區，如以歡樂谷為代表的主題公園，華僑城總部之所以將其建設地點選擇在深圳、北京、成都等地就是看到了當地充足的客源。三是在業態上突出強調了旅游服務要素的有機組合，卻忽略了旅游服務要素與滿足當地居民生活需求的日常生活服務要素的整合。

（2）旅游綜合體是旅游業態的綜合體。這種觀點認為，旅游綜合體是對傳統旅游景區的突破，強調的不是從空間上實現旅游產品的組合，而是突出了各種業態相互協調、綜合發展的模式。如毛潤澤（2010）認為旅游綜合體：“是一種新型的旅游業態 ，是指以復合型旅游資源為依托，將觀光、休閑、度假、娛樂、運動、商務、會展、居住、購物等不同功能的產品項目進行組合， 并將各產品項目之間建立一種相互依存、 互為支撐和補充的關系，從而形成一個多功能、 多業態、 高效率、 復雜而統一的旅游休閑度假空間（旅游集聚區）?！?謝雯（2010）認為：“旅游綜合體是指在一定的空間尺度范圍內，依托旅游吸引物，將用于滿足游客‘吃、住、行、游、購、娛、體、學、療、悟’等旅游需求的旅游與生活空間進行有機結合，達到旅游服務要素的高效聚集與整合，各服務要素之間相互依存、功能呼應，形成具有一定空間規模和較高旅游服務質量的綜合體。”

這種觀點突破了區域的限定性，并突出強調了業態的有機整合，而不是簡單的空間和產品的聯合，這對旅游綜合體的研究是有重要意義的。但是本質上強調了旅游綜合體是旅游的綜合體，即旅游各要素之間的綜合協調發展，而忽略了旅游綜合體其實是涉及到旅游產業本身以及與之相關的其他產業，如農業、工業等，同時也沒有更好地考慮當地居民的生活需求?？梢?，只有將旅游業內部要素和旅游業外部要素綜合考慮才能準確理解旅游綜合體的概念。

2、什么是旅游綜合體

通過對相關理論研究成果以及實踐案例的分析，作者認為要想全面準確地定義旅游綜合體的概念就必須要考慮到以下影響其發展的因素：

綜上所述，所謂旅游綜合體就是指為滿足游客“吃、住、行、游、購、娛、康、體、療”的需求以及當地居民居住生活的需求，依托山水自然資源、古跡人文資源以及人造主題公園等旅游吸引物，以文化為靈魂，以休閑度假、樂活體驗、生活居住為核心，在特定空間體系內設計集旅游產品體系和相關的產業體系于一體的綜合體。這個概念首先強調了旅游綜合體不但是旅游內部各組成要素之間要建立起一種相互協調、和諧發展的關系，同時也強調了旅游與其他產業的銜接和有機組合。其次，旅游綜合體強調的不是旅游業在綜合體內一定要占絕對的主導地位，而是強調旅游業在綜合體內的關聯作用和紐帶作用，也就是說發展旅游業是建立旅游綜合體的前提，但是隨著綜合體的發展和壯大，旅游業在綜合體內的比重會逐步下降，其他與旅游相關產業的比重會逐漸上升。最后，旅游綜合體強調了文化的靈魂作用，這種文化不是指的歷史文化，而是人們的一種生活理念和休閑方式，如山水文化、主題公園文化等。

三、構建旅游綜合體的核心要素

1、必須有明確的主題

旅游綜合體是以旅游業為紐帶的產業結合體，旅游發展主題是否明確、符合自身資源本底，能否迎合時代要求，直接決定著整個旅游綜合體的成敗。旅游綜合體所在區域資源的稟賦、周邊的競爭力、核心市場的需求趨向等決定著旅游綜合體主題的確定。通常按照資源稟賦可以分為“自然主題”、“人文主題”、“自然+人文主題”，和“主題公園類主題”等四類。

2、優質的服務設施

旅游行業本身就是服務性行業，服務是旅游行業的核心產品。以旅游業為紐帶構建的旅游綜合體當然也要強調服務的重要性。

3、便捷的交通

旅游綜合體是一個以旅游為媒，多種產業綜合發展的集合體，區位對其十分重要。良好的區位，既可以保證其旅游發展的充足客源，又為其社會經濟的整體發展提供人力資本基礎。當然這里良好的區位并不是強調的地理區位，而是對交通條件便利性的要求。即使遠離中心城市，只要交通便捷快速，我們認為其區位條件仍然是好的。項目對于旅游中心集散城市和臨近發達城市的依賴度下降，客源層次和類型也更為更富。

4、契合的產業

旅游綜合體內部以旅游業為紐帶能形成多產業集合體，不同產業之間由于旅游而發展起來，同時又推動著旅游業的進一步發展。旅游綜合體內部的產業按照與旅游業的關聯程度可以劃分為三大產業類型，即核心產業、基礎產業、延伸產業。核心產業指的是旅游業本身，主要指旅游飯店業、旅行社業、旅游交通和旅游景區；基礎產業指的是由于旅游發展而直接促生的產業，并隨著旅游綜合體的發展，逐步發展成為基礎性產業。這類產業主要包括房地產業、文化產業、康體娛樂業、服務業、商業、新能源產業和信息業等；延伸產業指的是與前兩個發展密切相關的第一二產業。

5、多元的人群組合

旅游綜合體產品體系的多元化和產業的高度復合決定了旅游綜合體的構建必須以多元人群為目標市場。旅游綜合體的產品既要滿足觀光旅游者的需求，又要滿足休閑度假旅游者的需求；既要有滿足成人需求的旅游產品，又要有適合兒童需求的產品體系；既要有靜態的靜養類旅游產品，又要有動態的游樂產品；既要滿足游客凈化心靈的需求，又要適應游客康體健身的需求；既要滿足旅游者的需求，又要滿足長期居住者日常生活的需求。

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一、文化創意旅游綜合體開發的影響因素分析

文化創意旅游綜合體的發展需要對區域資源、周邊環境、配套設施、功能多樣化、形象特色化及旅游用地集約化等方面提出新的要求。具體而言，本文認為以下因素對文化創意旅游綜合體發展模式的選擇具有重要影響，即“三個維度、九個因子”影響因子組合。

（一）核心影響維

1.土地條件。文化創意旅游綜合體是以旅游吸引物及其配套服務設施為導向的，結合旅游景區、會展購物中心、休閑度假地產等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發模式。旅游地土地資源的好壞影響旅游吸引力大小，影響旅游業盛衰。

2.旅游要素。旅游資源與設施等要素條件是旅游活動產生和發展的基礎，擁有強大的旅游資源、接待能力、發展資本和人才支撐等要素條件，將使旅游業發展具有獨特的比較優勢，進而轉化為競爭優勢。

3.文化創意。文化性和創意性較強的旅游資源將較好地滿足游客獲取知識訊息、提高文化藝術修養、體驗創意生活等多方面的訴求。文化創意產業與旅游產業之間的耦合度和協調度，是影響綜合體可持續發展的重要因素。 圖1 文化創意旅游綜合體開發

4.旅游投資。以完善旅游基礎設施為突破口，使土地資本升值，然后通過土地資本運作取得開發資金是一條普遍的旅游投資道路。文化創意旅游綜合體的投資狀況將直接影響開發商對核心功能選擇的決策，也會成為評價項目綜合效益的一個重要指標。

（二）支撐影響維

1.產業體系。文化創意旅游綜合體是以旅游開發作為片區綜合開發的內在驅動力，跨產業跨行業的融合，需要三次產業、多個行業的綜合性、復合型、多樣化方式的支撐，使之逐步成為新的經濟增長點，因此產業體系的支撐作用具有重要意義。

2.客源市場。旅游發展必須具有客源市場導向性原則，客源地層次、游客年齡結構、游客消費心理、游客旅游訴求等狀況將直接影響綜合體的產業配置和功能組合結構。

3.利益機制。旅游綜合體作為城市人氣聚集區，是經濟、文化、休閑中心，其開發和運營能否成為區域綜合發展的撬動杠桿，與政府、開發商、中間商、旅游者及社區居民等利益相關者的協調機制作用分不開。

（三）相關影響維

1.區域環境。綜合體所在地的區位條件和自然環境將決定資源稟賦和核心價值;城市的經濟發展實力，及水、電、通信、交通等配套基礎設施構成了綜合體發展的物質基礎，社會大眾的價值觀念、歷史傳統、、風俗習慣等文化因素也會影響到游客的消費方式。

2.政策支持。從政府角度看，旅游綜合體的開發應歸屬于區域經濟社會綜合性開發范疇中，最好具有一定的推廣和示范效應，促進區域經濟結構的調整、經濟增長方式的轉變。因此，政府政策的導向也將影響旅游綜合體的建設。

二、文化創意旅游綜合體開發模式選擇與構建

旅游綜合體各個功能子系統之間是一種相互依存、相互助益的空間能動關系。文化創意旅游綜合體的發展必須選擇以文化體驗為核心驅動功能的發展模式，最終達到區域自然、經濟、社會、文化等方面和諧創新發展的目標。

（一）基礎吸引模式

旅游資源構成文化創意旅游綜合體的基礎吸引物，在原始土地上充分挖掘文化旅游資源的核心價值，并將這種歷史、文化價值轉化為經濟價值，以公共服務產業和飯店、旅行社等旅游集群產業作為核心支撐產業，建成完整的旅游景區，包括歷史建筑、歷史遺跡、主題演藝、旅游活動和文化項目等功能實體，首先實現綜合體的環境效益，將核心文化打造為特色旅游產品，通過吸引消費實現基礎盈利。

（二）核心支撐模式

一定規模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關鍵。在基礎吸引模式上實現創新，以文化、創意、商業、娛樂等資源為核心吸引物，主要獲得文化創意產業和現代服務業的支撐，以旅游景區為原點，圈層式發展購物娛樂街、主題酒店群、文化創意產業園等功能實體，實現綜合體的經濟效益，并通過留住消費實現核心盈利。

（三）延伸拓展模式

通過核心支撐模式的發展，綜合體的主體部分的開發已經提升了土地的人氣，樹立市場形象和品牌，但要升級土地價值，旅游地產的發展是這一階段模式中的核心，獲得房地產業、文化藝術產業、現代服務業等產業的支撐，建造景觀地產、高層公寓、生活社區、都市藝術廣場、生態園林園及綜合商業園等功能實體，實現綜合體的社會效益，通過拉伸消費獲得延伸盈利，通過復合化、綜合化發展，最終實現區域和諧、創新和可持續發展的目標。

三、荊州古城文化創意旅游綜合體開發動力分析

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關鍵詞：保險資金 保險投資 商業地產 路徑

隨著保險業的迅速發展，保費收入激增，保險公司資產規模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業的持續健康發展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律依據。

我國商業地產的趨勢分析

（一）商業地產將迎來快速發展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業的發展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業營業用房的需求。發達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區間，標志著工業現代化的完成，此時的經濟會持續高速增長，是商業地產發展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業地產行業快速發展。可以預測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業地產高速發展的黃金10年。

投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業地產行業作為回報率較高的行業，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業地產上漲的預期等因素，導致商業地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業地產領域。

（二）二三線城市將迎來商業地產發展機遇

目前我國正處于產業結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環境不確定因素增多。城市化是我國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發展引擎，商業地產將迎來全新的發展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業地產市場。二三線城市商業地產項目是提升區域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業中心，這些城市在制定規劃時，往往以優惠的政策吸引商業地產項目的投資。商業地產和區域內經濟的相容發展，成為二三線城市未來經濟發展的重要推動因素。

（三）商業地產如果持續過熱可能會被調控

多年來，商業地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地產交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監會曾下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業物業的盈利模式將并存

出租物業以期盈利的模式不失為大開發商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。無論是國內商業地產的成熟程度，還是商業地產企業的資金和經營實力，都決定出租物業和出售物業的盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。經過前幾年的發展，目前國內商業業態演變已進入高級階段，商業地產已經定位為綜合商業設施，出租物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業提供了融資的便利性。出租商業物業，可以在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。

（五）對商業地產的專業人才的需求將更加迫切

商業經營跟地產開發有各自不同的規律。中國的商業市場要比房地產市場發展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業地產在我國發展時間非常短，人才短缺。商業地產是一個非常復雜的系統，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業團隊的整合。因此，找到一個優秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。

保險資金投資商業地產的可行性分析

根據政府的“十二五”規劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業發展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業消費和經濟轉型加速的商業地產既符合國家戰略，又符合房地產業未來發展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩定復利增長的特點。商業地產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。

目前，我國從事商業地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業地產。第二類是傳統的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發公司。第三類是金融業資金，通過入股項目、整體收購有穩定現金流的物業實現商業地產的持有；第四類是其他行業轉型過來的企業。原來的主業有一定基礎，因為看重商業地產的潛力而轉型?？偟目?，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業地產商。這使保險公司進入商業地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發優勢。

目前，我國商業不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業地產開發最大挑戰還是資金。目前，我們從商業地產經營環境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發商有將住宅的收入投入商業項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業地產的開發商只有具備多渠道的持續的融資能力，才有可能讓商業地產項目穩健持續經營。這方面保險資金有得天獨厚的優勢。根據2010年9月保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續增長的保險資金可以成為項目穩定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業地產具有其他企業所不具備的資金優勢。

保險資金投資商業地產的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩定客觀的收益

二、三線城市發展潛力大，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業物業有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。

第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。據統計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續。

第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業地產的租金和增值溢價優勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優質寫字樓的數量在一定程度上可以規避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產業結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過50%的時候，第三產業的發展會加速。2009年，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的發展構成了對商業地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。

基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優質寫字樓可以為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區的商用物業往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區域的高端商業物業是保險公司最理想的投資目標。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經濟總量、城市發展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發展要求。它因融合了多樣化的商業業態而成為城市新區建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態整合土地功能，集約化開發，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區，帶動周圍商業發展，進一步提升商業中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。

1.“十二五”規劃給二三線城市商業地產帶來重大機遇?！笆濉币巹澋囊粋€核心內容就是要加快轉變經濟發展方式。轉變經濟發展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業房地產發展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業地產的極大的需求，城市規模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發展是以產業為中心，以工廠為中心，以企業為中心，現在轉變為以人為中心，以大力提升服務業、發展城市的第三產業為核心。以人為中心的城市發展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續的就業和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業發展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。

2.開發城市綜合體有利于保險資金發揮其社會功能。自2010年開始，中國商業地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發達的城市，開發二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業的形象。城市綜合體的城市性、功能區位立體差異性及形態結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統的同時，通過有機組合協同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業形態的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業地產物業獲取商家的穩定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動，因此對行業周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業長期持有帶來的增值。

（三）適時抓住機會發展REITs

商業地產開發是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業地產開發過程的重中之重。如何有效地拓寬商業地產的融資渠道，REITs一直是業界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業地產發展的長遠趨勢，是我國商業地產正常、良性發展的有效出路。

保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發資金緊張局面。大多數開發商都依賴于銀行貸款，使房地產業的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業地產的利潤率比較高，REITs 這種創新的投資工具為保險公司分享商業地產的高收益提供了條件。

REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發行保障房 REITs 作為突破口?？墒牵笮蜕虉?、寫字樓、停車場等商業物業比傳統的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩定。因此，REITs 更適用于商業地產。要使REITs 步入快速發展軌道，未來肯定會發行以長期持有型優質商業物業為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業融資渠道多元化，改變現有開發模式，促進商業地產大發展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。

結論

本文對我國商業地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業地產未來在我國有著廣闊的發展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業人才培養需要加速，有關REITs政策法規需要進一步完善。

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關鍵詞：城市綜合體；聚合效應；啟示

改革開放以來，我國城市化進程不斷加快。2012年國家統計局的公報顯示，我國城鎮化水平從1978 年的17.92% 飛速增長到2011 年的51.27%，年均提高1.01 個百分點。而隨著城市化的發展，城市綜合體作為城市化進程中的一種必然形態，也開始加速發展，尤其在北京、上海、廣州等一線城市尤為明顯。其他二三線城市也紛紛上馬綜合體項目，比如杭州宣布要打造100個城市綜合體，天津在建以及規劃開發的城市綜合體項目已達30多個。放眼國內，“無處不有綜合體”，近兩三年來，城市綜合體已成為房地產行業的熱詞之一。

一、城市綜合體的概念

城市綜合體是一個在實踐中提出的概念，在城市規劃、建筑業、房地產業等不同領域有不同的解釋，目前國內外尚無明確統一的定義，很多學者也從不同的角度對其進行了界定。王寧從其屬性、功能要素、功能結構和形象表征四方面定義城市綜合體的內涵，揭示了城市綜合體高業態復合、高強度開發、高交通可達、高密集活動等特征；龍固新認為城市綜合體是各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈的高度集約的街區群體。

基于以往的研究，結合我國城市綜合體開發模式，本文進一步將城市綜合體的概念界定為：城市綜合體是由城市中辦公、居住、休閑娛樂等城市功能空間中的三項及以上集成組成，通過內外交通網絡同周邊區域密切聯系，經過統一規劃及管理所形成的相對獨立完整的城市建筑群或建筑街區。

二、城市綜合體的聚合特征

城市綜合體作為一種新穎的城市經濟形態，是對傳統的街區與社區的重構，它本質上已具備現代城市的基本功能，因此部分學者也稱它為微型城市、“城中之城”。城市綜合體作為城市單元區域中心為城市綜合體項目帶來了大量的資源流，城市經濟、人口、社會活動等資源要素在地域空間上呈現出明顯的聚合特征。

1.功能聚合?；诠餐某鞘兄黝}，城市綜合體將不同的使用者、消費群體甚至具有不同民族背景的人聚集在一個富有一定地域文化的空間體系里，使人們享受到多元化城市服務，體驗到精彩的文化氛圍。由此，城市綜合體復合了商務、購物、餐飲、休閑娛樂、會展等城市功能，不同的功能經過聚合，最終形成一個現代化、多功能、高效率的功能聚合空間。

2.產業聚合。城市綜合體將各種城市必備的生活功能在特定空間內進行有效組合，使各部分功能形成依存互補關系，使每一項子部分的價值都比其單獨存在而有顯著提升，由此導致產業內企業的集聚，進而促成產業價值鏈的形成。這勢必會產生巨大的聚合作用，最終促使城市綜合體成為產業集聚區。

3.文化聚合。城市綜合體是經濟全球化、區域一體化下的結果，也是不同地域文化生態的集中展現。它并不是城市多種功能的簡單疊加，而是一個融合了地方特色文化與優美環境等要素的魅力空間。在這里，既具有豐富的個性特征，又具有全球商業文化的碰撞色彩，共同形成了當代城市綜合體的地域精神。

三、城市綜合體開發的聚合效應探析

聚合效應是指各種產業和經濟活動在空間上集中產生的經濟效果以及吸引經濟活動向一定地區靠近的向心力，是導致城市形成和不斷擴大的基本因素。城市綜合體的聚合效應既有正面的也有負面的，其效應是多層次的，時效是長期的，應是一種綜合疊加效應。

1.正面效應

（1）資源整合。城市綜合體能夠促進土地集約化利用，提升城市配套能力。城市綜合體在有限的土地資源上同時開發寫字樓、酒店、商場等不同物業，實現土地的集約化利用，提高土地的利用質量以及城市總體空間效率。這種集約式發展模式也為解決當前我國城市化快速發展過程中的土地緊缺問題，提供可行的方案。

（2）輻射功能。城市綜合體自身的強大聚合作用，能吸收、利用周邊地區的各項資源，從而形成更大的綜合體，更大的綜合體又能帶來更強的吸附能力。這樣周而復始，從而形成巨大的輻射功能，實現城市整體的綜合競爭力迅速提升。

（3）城市精神。城市綜合體通常被規劃定位為城市的地標性建筑，因功能聚合而產生的輻射力，因輻射而形成新的聚合，其自我持續發展的能力，顯示出其較強的生命力。隨著時間發展，它強大的聚合效應使其影響的人群越來越大，從而成為城市不可或缺的一部分，最終提升整個城市的價值，不僅成為城市的經濟中心，還成為城市的精神家園。

2.負面效應

在交通運輸方面，雖然城市綜合體具有整合城市交通的作用，但由于它復合了多種城市功能，必然會吸引大量的人流、車流于此處，給城市交通系統帶來不小的壓力，還給周邊居民生活帶來極大的不便，甚至影響綜合體的持續運營。

在生態環境方面，我們知道任何一個開發項目大多會對其所在地區自然環境的特性有所改變。對于城市綜合體而言，由于其規模體量龐大，這種改變更是明顯。如有環保專家曾指出，迪拜的棕櫚島項目在近海進行大規模的陸地改造，將會破壞海灣海洋生物的棲息地，還將阻擋和改變自然洋流，使當地的天然沙灘遭受侵蝕，散步道也會面臨淤泥化的危險，同時還會造成水和能源的過量消耗。

在社會效應方面，城市綜合體的規模大，占地空間較大，可能造成對城市傳統文化和原有空間布局的破壞，甚至足以將新的開發區和周邊區域隔絕開來，而且這種大體量的空間一旦形成，對城市現有物質環境、人文環境以及人口分布等都將產生負面影響，致使人們生活環境逐漸惡化。此外，城市綜合體在促進周邊土地價值提升的同時也可能會產生外部效應，損害部分弱勢群體的利益。

四、研究啟示

從以上的分析研究，我們認識到城市綜合體具有功能聚合、產業聚合、文化聚合的聚合特征。此外，城市綜合體的聚合效應既有正面的促進作用，也有一定的副作用。因此，在其開發建設過程中，各地區政府應該因地制宜，合理引導其聚合作用，促進城市合理開發建設。

1.合理規劃城市綜合體規模、數量及空間布局

在具體實施城市綜合體投資項目前，我們應讓當地商業主管部門和有關專家參與進來，實現規劃設計、項目投資和專業人才的有機結合，保證城市綜合體從規劃設計到資源配置、功能布局的最優決策。對于符合城市規劃的項目政府要大力支持，給予其財政上的補貼，對于不適合城市綜合體發展的區域，禁止出讓綜合用地及提高容積率，引導其合理的開發建設。

2.科學設計城市綜合體的建筑方案，實現以人為本

城市綜合體應是具有地區特色的、綠色低碳的空間體系，是城市的標志和宜居生活區，而不是一個“鋼筋混凝土建筑叢林”。城市綜合體的宜居水平不僅直接影響著居民的生理、心理和行為以及生活質量，還關系到其整體發展理念、投資環境、生態環境等。 因此，以人為本，重視地方文化的特性，協調好項目與環境、社會的關系，將有利于其聚合效應的積極作用持久發揮。

3.構建城市綜合體群體開發等級體系

對城市綜合體應進行合理的功能定位和整合，避免某些功能尤其是商業功能的過度開發。我們可借鑒樓宇經濟功能分區的辦法，將城市綜合體的發展能級由高至低分為多級功能區：保證一級城市綜合體的優先性，明確發展地位，確保其經濟集聚作用；次級城市綜合體的建設規模應注意與其服務輻射范圍的匹配，保證城市綜合體有序、合理建設。

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篇7

近幾年，在中國城市化進程以及國家宏觀調控的大背景下，全國各地都在輪番上演瘋狂的商業地產競賽。繼成都成為全球在建商業綜合體最多的城市之后，杭州也宣布到2016年將有100個商業綜合體亮相，商業地產進入到一個前所未有的發展，放眼全國已是“無處不綜合體”。

據世邦魏理仕的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米，同比增長15%（2012年為2800萬平方米），達到了歷史最高水平。中國在建購物中心面積超過全球一半，達到1680萬平方米，其發展熱度可窺一斑。

那么，中國需不需要這么多的綜合體？商業地產野蠻生長的背后是否暗藏隱憂？作為商業地產的開發者和持有者，如何在眾多競爭者中殺出一條血路，成功突圍？有哪些成功的經驗值得借鑒？又有哪些變化值得我們為之欣喜？

熱潮下的隱憂

一個城市究竟需要多少商業綜合體？盡管到目前為止并沒有一個精準的統計數字，但在大多數業內人士看來，目前商業綜合體開發量已出現供過于求，這一現象在無“城市綜合體”不歡的二三線城市尤其明顯。

調查顯示，當人口數量達到50萬，人均GDP超過5000美元/年，城市即可開發商業綜合體。一般二線城市的市級商業中心數量在兩個左右，次級商業中心為10-20個。以此推算，二線城市能夠接納2-3個大體量商業綜合體和多個小型商業綜合體。目前，大多數二三線城市都基本滿足了開發條件。不過，盡管城市能夠接納但不意味著需要太多商業綜合體。

然而，許多中國人做事情往往是“一窩蜂”，且不計后果。以成都為例，世邦魏理仕此前的一項報告顯示，成都是一個60萬平方米/年消化量的區域中心城市，但成都在建10萬平方米左右的商業綜合體數量已超過100個，換言之，成都需要15年的時間才能消化。然而，成都也僅僅是商業地產熱潮中的一個縮影。與成都一樣，天津、重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等二線城市商業地產的開發量和供應量均十分龐大。

那么，是什么原因導致了二線城市商業地產的迅猛發展呢？“隨著住宅市場調控的深化，一線城市優質地塊稀缺，二線城市尤其是省會城市的商業地產便成為很多地產商爭搶的蛋糕，而當地政府則‘順應市場’，大手筆規劃和推出商業用地，由此導致這些城市商業項目供應量激增?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I內人士告訴記者，地方政府希望商業地產成為拉動當地經濟發展的引擎及做好產業轉移的硬件基礎。同時，商業綜合體能夠樹立更高的城市形象，因此備受政府青睞。但是，商業綜合體的過大增量將難有足夠購買力支撐，不但不會有效帶動消費增長，還會在一定程度上形成商業地產的高空置率。

“未來市場供應量很大，競爭也很激烈，市場存在短期風險?！痹谑腊钗豪硎饲鄭u分公司董事總經理張春雨看來，大多數二線城市在未來一兩年之內都將面臨一個短期的放量供應，市場競爭加劇，超出市場需求的局面，短期來看，市場存在一定的風險。

以青島為例，據世邦魏理仕數據顯示，未來4年內，青島市優質商業供應量將主要集中在香港中路商圈，嶗山商圈。其中香港中路商圈未來4年內供應量達到92.1萬平方米，嶗山商圈54.9萬平方米。龐大市場供應背后所隱藏的市場隱憂不可小窺。

靜悄悄的青島金街

實際上，在商業地產領域，風險一直都在。相比如華潤?萬象城、萬達廣場等堪稱“高富帥”的商業地產項目只是少數，不少城市商業地產項目由于種種原因并未能聚攏足夠人氣，至今經營不善。如位于香港中路佳世客附近的金街購物廣場，原定于2010年上半年開業，但是直到現在卻還在閉門謝客。

“金街購物廣場是時尚界的新寵兒，科技地產行業的新貴族。足不出戶，就能享有歐洲乃至世界品牌的夢想將不再遙遠?？萍挤諘r尚，購物就是休閑，為消費者創造高端、舒適、人性化購物就是休閑的體驗，未來金街必將成為島城的新地標和新風尚?！边@是金街購物廣場在廣告中打出的宣傳語，但有業主表示，“再華麗的商街如果開不了業還不等于零？”

2013年9月25日中午，記者來到位于青島香港中路商圈的金街購物廣場，由于其靠近麥凱樂百貨店、佳世客大賣場，從大區位上來說，位置十分優越，區域商業氛圍更是十分濃厚。那么，是什么原因讓金街購物廣場遲遲開不了業呢？記者撥通了金街購物廣場的招商電話，關于閉門謝客的原因，對方不愿多提，但表示目前已然籌備今年年底前開業。據介紹，金街購物廣場擬定以歐美蓬勃發展的名品折扣商業為其長遠發展方向。換句話說，金街購物廣場的定位為中高端。另外，目前金街購物廣場采用租售并舉的運營模式，首期計劃銷售建筑面積6000平方米，銷售均價85000元/平方米，租金起價則為15000元，平方米/年。而針對其開業后的市場前景，業內人士分析認為，海信廣場和即將增加的銀座、華潤?萬象城等經營業態大都涉及中高端消費客源，金街購物廣場也走中高端路線無疑將面臨激烈的競爭。另外，租售并舉的經營模式也將為其后期運營帶來不小的麻煩。

值得一提的是，金街購物廣場尷尬的處境不經意間透露了青島商業地產項目所面臨的窘境，金街僅是其中一家。

據悉，青島商業地產項目的同質化比較嚴重，定位也比較重疊。以香港中路商圈為例，大家都走時尚、高端路線，這就導致了品牌資源的競爭變得異常激烈，為了獲得品牌商戶的青睞，不惜降低租金、免費為其裝修，以求填滿商鋪。

“與一線城市相比，二三線城市的消費群體品牌認知度相對較低，其消費習慣和理念難以在短期內快速升級?！痹趶埓河昕磥恚幢汩_發商花大力氣請來了品牌商，消費者也不一定買賬?！扒捌谌腭v中心商圈商業綜合體往往‘吃香’，開發商隨后的復制行為將會使其遭遇至少三年以上的養商期。而當客流減少，銷售額難以完成時，曾被邀請來的品牌商也會選擇撤退?！彼硎荆壳岸鄶甸_發商以自我意愿為主并沒有按照市場需求進行合理規劃，直接加劇了商業綜合體運營冷清的風險。

而在談到為何商業地產項目大多采用散售或租售并舉的運營模式時，他無奈地說，“事實上，散售、租售并舉還是全部持有？這幾乎是每個開發商都糾結過的問題。散售無疑將加大開發商對項目運營管理的難度，然而，在資金緊張、銀行惜貸、公募缺位的時代，對于資金實力不雄厚的大多數企業來說，商業地產的散售是‘不得不為’。”

亟待升級換代

那么，在商業地產項目同質化嚴重的今天，作為商業地產的開發者和持有者，如何在眾多競爭者中殺出一條血路，成功突圍？

“要想在激烈的市場競爭中站穩腳跟，開發商需要根據商圈有限的人口數量和消費特點細分市場，通過特色定位和服務的差異化聚攏強大的人氣。換言之，要通過自身不斷的更新換代來適應市場的發展?！睆埓河暾J為。

古語有云：“窮則變，變則通，通則久?！笨v觀全國一線商業市場的早期商圈，如今都面臨著“新陳代謝”的過程，中國商業地產正經歷從粗放式發展向精細化發展的轉變，而這一過程中更是不乏成功者。

在國內購物中心瘋搶大品牌，一哄而上，倒貼租金的局面中，北京僑福芳草地算得上是個另類，它正在以其小體量打破這些霸王級大型商業體的壟斷，成為北京最時尚、最獨特的購物中心。據了解，位于北京國貿商圈的僑福芳草地購物中心，項目體量不是很大，但其豐富多元的藝術氛圍構成了僑福芳草地的獨有特色，為每一位到訪者帶來了充滿新意的獨特體驗。

“可以說，它的成功源自與自身的獨特個性。無論是建筑外觀，還是產品環境營造，僑福芳草地走的都是藝術路線，也正是它濃厚的藝術氛圍，吸引了很多小眾、雅皮的時尚品牌進駐，目前在北京很受白領消費者的歡迎?！睆埓河暾f。

無獨有偶，北京東二環朝陽門附近，在外交部、司法部、中糧等部委與央企總部及豐聯、聯合、泛利等寫字樓的包圍中，有一家名為悠唐廣場的購物中心，雖然位于朝陽門核心商圈，坐擁周邊30萬高消費能力的人群，但此前悠唐開業近三年，卻一直面臨招商難題，開業率一直不足六成。直到2012年6月，悠唐宣布進行全面的升級調整。調整后的悠唐強化了體驗性的消費方式，并定位于京城首個“白領商場”，吸引了約80家面向白領客群的新品牌入駐。在2012年12月24日重裝開業當日，收獲了540萬元銷售業績。

可以預見，在不遠的將來，青島的各個商圈也必然將迎來一個重新洗牌的階段。而這其中擁有龐大市場新增供應量的香港中路商圈無疑將迎來最佳的變革契機。

永不沒落的香港中路

不可否認，在青島，香港中路商圈仍是吸引力最大的商圈，未來4年內達到92.1萬平方米的新增供應量無疑證明了它的獨特魅力。而更值得一提的是，在香港中路商圈寫字樓的租戶中，金融企業、地產開發企業、物流企業占比最大，這便使其擁有了青島消費能力最強的人群。而這群人恰恰又是走在時尚前沿的消費者，他們對商業項目自然有著更高的要求。

可以肯定的是，伴隨著華潤?萬象城、銀座等項目的進駐，香港中路商圈將面臨新一輪的升級換代。

“未來華潤?萬象城、銀座的開業，將會帶動周邊其他現有項目被迫調整來適應升級換代的要求。傳統百貨要么往更高端的方向發展，要么往低端市場走，必須找到自己新的生存方式。而新進的商業項目則要找準定位，要做別人沒有的，通過差異化、個性化增加自身的吸引力?！?/p>

舉例說，比如海信廣場定位高端，那別的項目就避開這個，百麗定位快時尚，那其他項目是不是就避開，去尋找比如女子百貨等個性化方向。尤其是小體量的商業項目，不走個性化路線是很難與大體量的項目競爭的，自然就不會有好的發展前景。

傳統的百貨商場為了更有市場競爭力，就需要調整業態比例，比如降低零售比例，增加餐飲以及與兒童相關的業態比例。如今，零售類市場正在被更為便捷和廉價的電商所取代，諸如服裝類等零售產品很容易便可在網上買到，而餐飲卻沒法去網上消費。

那么，電商時代，商業地產的優勢是什么呢？其獨一無二的體驗性。

篇8

從兩年前錨定零售業經營方向開始，哇哈哈就從沒有停止蓄勢發力的腳步，如投資17億元成立了娃哈哈商業股份公司，拿出60萬歐元/年的工薪成本從意大利招聘了一個開發零售業的執行班底，在杭州錢塘江江畔的錢江新城開設了首家娃歐商場，在河南、貴陽、杭州等地快速地吃進商業地產等。也就在前不久，宗慶后再次重申，娃哈哈未來3到5年內在國內開設100家購物中心和百貨商店的目標不會改變。

對零售業表現出如此的鐘愛與執著，哇哈哈無疑有自己的考慮。作為娃哈哈主業的飲料品占據了集團營業額的98%以上，但受市場競爭的壓力，飲料行業的利潤已越來越薄，甚至去年娃哈哈營收出現了負增長，鑒于此，哇哈哈希望借助零售業開辟新的利潤增長渠道，在實現商業多元化的同時分散經營風險；另外，哇哈哈長期做飲料的生產，一直沒有自己的零售終端渠道，而通過開設實體門店之后就可以增加在市場零售終端的話語權。不僅如此，哇哈哈目前在銀行的存款高達160億元，而且憑借著其良好的口碑還能從銀行獲得更多的授信，外加經銷商的馳援，扼制拓展零售業的資本瓶頸在哇哈哈手中已經得到完全破除。

依據既定藍圖，城市綜合體（購物中心）和百貨商場將是哇哈哈未來零售業的兩大業態，前者將采取合資與聯合招商的形式，后者主要以自建的方式，而且二者將重點在二線城市鋪開。據悉，娃哈哈已初步確定在天津、貴陽、武漢等地自建城市綜合體，并正準備與新加坡來福士、英國阿蘭澤投資公司等外國企業洽談合作。與此同時，散落在二、三線城市的大型百貨商場主要吸引二、三線品牌的進入，同時將其打造成集團的重要配送中心。另外，無論是購物中心還是百貨商場，娃哈哈將直接招引工廠進場開店，打通產品從廠家到零售的直銷渠道，降低廠商銷售成本的同時凸顯出零售終端的差異化優勢。

但現實結果與理念設想往往存在著差距。開業已8月有余且主要經營“歐洲精品高檔百貨”的娃歐商場不僅人氣不足，而且經營結果“慘不忍睹”。對此，市場的解讀是，做產品和做渠道、做快消和做百貨完全是兩碼事。傳統百貨是一種35000平米左右以租賃招商運營為主的業態，這種業態特別側重經營管理、商場選址以及品牌認知，而僅僅擅長于飲料品生產和快消的哇哈哈不僅缺乏必要的營銷經驗，且“娃哈哈”作為飲料品牌與零售業完全不搭邊界，自然就很難引起市場的關注。

對于哇哈哈零售業版圖中體量最大的城市綜合體，市場同樣做出了非常不樂觀的解讀。明眼人都知道，哇哈哈的城市綜合體是在試圖跟進“萬達模式”，即“零售+商業地產”，然而，哇哈哈能否予以成功復制卻令人生疑。稍稍比較久不難發現，萬達有自己的百貨，娛樂方面有自己的影院和KTV，而且萬達和沃爾瑪還有戰略捆綁協議，加上萬達自己的酒店，在商業綜合體里面萬達自己就能填充一大部分的業態，再配合一部分品牌已經簽訂的戰略合作協議，招商壓力自然不大。但反觀娃哈哈，沒有任何的地產和零售口碑，前期商業資源的乏善可陳很可能讓其陷入無商可招乃至綜合體大面積空置的尷尬境地。

其實，市場已經提前對哇哈哈發出了風險警告。據中購聯購物中心的研究報告，目前中國共有3100家購物中心，僅今年下半年，全國20個主要城市還有約150個購物中心項目上馬，中國已遠遠超過發達國家人均商業面積1.2平方米的警戒線，其中上海、廣州等一線城市人均商業面積達2.78平方米，合肥、成都等二線城市人均商業面積逼近4平方米；與此相對應，國內大型購物中心已呈現出明顯的“1/2現象”，即大型購物中心項目竣工后有1/2開不了業，開業后有1/2難以盈利。另從個案來看，英國零售業巨頭樂購的樂都匯購物中心在中國一共拿到20個塊地，目前只有7個開業；電器巨頭蘇寧于最近兩年中在全國建設了11個蘇寧廣場，但目前開業的只有成都蘇寧廣場； 國美涉足的國美商都至今仍是“爛尾樓”。在這種背景之下，哇哈哈逆襲之中能否逆轉整個行業的生態自然讓人捏汗。

篇9

哪些商業地產具有投資價值?相信這是所有有意商業地產的投資者都會關心的一個問題。

業內權威專家給出的答案是根據經濟轉型和產業結構的調整，來尋找合適的投資品種，如新興城市綜合體、生產地產等。當然，傳統的社區中心商業等，仍然面臨業態調整和升級機遇，也會帶來諸多機會。變化之中現機會

我們的城市面臨著一系列的變化，在這些變化過程中，蘊藏著諸多投資機會，其中包括商業地產的投資機會。

專家分析認為，最大的變化莫過于產業結構的調整。上海社科院商業研究中心主任朱連慶在接受本刊記者采訪時表示，今年國家提出經濟轉型。之前我國經濟由出口、投資和消費“三駕馬車”來主導，前兩項在前些年我國發展過程當中占據了經濟主導地位。而金融危機之后，雖然我國也采取了相應的應對措施，如寬松的貨幣政策等，但還是遭遇不少問題。在這個時候，國家提出經濟轉型，提出由外轉向內，爭取內升的驅動以及創新發展。這種轉變將促成服務行業的發展，從而為與之相關的商業地產帶來新的發展契機。

而從城市自身發展角度來看，包括北京、上海等一線城市，隨著基礎設施的日益完善，商業城市氛圍愈加濃厚，這反過來又會帶動商業地產的發展。SOHO中國董事長潘石屹表示，他最看好北京和上海，奧運會和世博會，使得這兩個城市的基礎設施完善程度為國內首屈一指。完善的基礎設施，為商業的發展創造了相當有利的條件，因此這兩大城市商業氛圍形成的巨大“磁場效應”，將吸引所有周邊城市。

此外，還有專家認為，由于近年來商業地產一直保持較為平穩的發展態勢，相當于一個“蓄勢”的過程，時至今日，已到了爆發階段。中國商業聯合會專家委員、北京知名商業地產專家陳建明告訴記者，隨著我國從粗放型經濟轉向具有核心競爭力的創新型經濟，會對商業地產提出更多的要求。

哪些物業潛力大

哪些類型的商業地產發展潛力更大呢?

根據經濟轉型和產業升級，有可能出現新的產業集群，或者城市規劃有可能進行調整，這些都會衍生出新的機會。商業地產項目按照經營來分類，主要包括商業街商鋪、市場類商鋪、社區商鋪、辦公樓、酒店式公寓、產權式酒店等。那么，哪些商業地產在新的變化中具有更大的潛力?我們不妨聽聽專家的見解。

新興城市綜合體是熱門

“未來比較熱門的商業形態將是新興的城市綜合體?！敝爝B慶這樣告訴記者。在他看來，中心城區商業發展已經經歷了相當長的時間，已經相當成熟，調整的空間很小。而隨著交通設施的改善，以及基礎人口的大量導人，區域將會出現新興的城市綜合體，如正在建設過程中的上海嘉定新城中，就會出現這樣的商業模式。

據了解，相對于較為單一的普通商業項目，城市綜合體項目的寫字樓、酒店、商業等多功能優勢，會引發人群的聚集效應，并且以商務群體為主，這就決定了其租金水平、投資價值等均高于普通物業。

不過朱連慶提醒說，新興城市綜合體是大型商業項目，但不能超過一定的限度。他發現有些地區開發近百萬平方米的商業項目，這種一味求大的做法，反而會使得綜合體內部商業經營面臨困境。因此他建議投資者可重點關注總建筑面積在20萬平方米左右的項目。當然，如果區域內人口較多，項目總建筑面積也可以適當增加。

社區商業方興未艾

發展社區商業雖然早在幾年前就已經展開，但在專家看來，其仍然具有很大的發展空間。

“社區商業仍然是一個薄弱環節?！痹谡劦缴鐓^商業的發展現狀時，上海市商業經濟研究中心主任齊曉齋作出上述表述。他分析指出，社區商業講究就近消費，便民利民，具有很大的發展空間。但目前社區商業網點嚴重不足，同時經營業態也比較低級粗放，尚待升級，由簡單提供日用品消費的單一模式，發展成為能夠提供購物消費、休閑娛樂等綜合服務的社區商業中心。

齊曉齋表示，根據上海新一輪商業網點布局規劃，上海社區級商業中心規劃形成102個。這表明未來與社區商業相關的商業項目將會有不小的潛力。項目主要以商鋪為主，滿足消費、休閑、娛樂等多種業態。

不過專家提醒說，由于目前社區商業存在規劃過于隨意的現象，如有些不具備發展商業的街道也配套建設商鋪，投資此類商鋪可能無法獲得滿意的回報。

生產地產潛力顯現

生產業地產在未來具有很不錯的發展潛力。

上海商學院院長方名山舉例說，他在香港考察時發現，海外的大公司賬目均由獨立的會計事務所來管理，這種模式必將引入內地，屆時將有大量的專業服務機構出現，而這必將促進生產業地產的發展。

目前生產業在北京、上海等城市也被作為重點發展產業。在“十二五”期間，北京、上海等地都將生產業作為重點發展行業。據了解，為廠商尤其是為制造業提供分銷、促銷、物流、資金、研發、設計、法律、稅務、商務以及設備租賃等專業服務的企業即生產企業。專家表示，與該行業有關的商業地產主要包括辦公樓、園區商業配套項目等。

其實，目前市場已經開始關注這類地產。如根據上海房地產交易中心6月份最新資料顯示，位于浦東張江高科技園區內的張江潤和國際總部園，僅一天內就成功售出近萬平方米辦公樓。該項目已得到內、外資企業的青睞，目前入駐企業近30家，其中有美國、德國、加拿大、土耳其、意大利、荷蘭等世界各地企業在滬成立的總部基地。

產業升級寫字樓有機會

產業轉型和升級已經成為未來經濟發展的主旋律，而這種變化將會為高檔寫字樓帶來諸多機會。

朱連慶表示，伴隨著產業升級，未來有些上海市中心區域可能會出現產業調整，淘汰部分粗放型產業，而引進具有創新價值的新型服務行業，這將為中心區域的高檔寫字樓帶來一系列的機會。

這樣的例子比比皆是。以靜安區為例，根據上?！皣H金融中心”建設的總體戰略布局，靜安區發展金融服務機構集聚區，準備與浦東陸家嘴“金融城”和黃浦區“金融聚集帶”實現錯位發展，將在南京西路地區以會德豐廣場、越洋廣場、嘉里二期等著名樓字為重點區域，打造金融服務和高端專業服務集聚區。記者了解到，目前有不少投資者對位于板塊內的寫字樓恒利國際大廈表現出濃厚的興趣，也正是看到了其不錯的發展前景。

商圈型酒店式公寓機會多

依托于商圈的酒店式公寓項目還有投資機會。

篇10

報告總結，全國品牌企業的發展呈現出如下特點：第一，調整產品策略，以合理、多元化的產品結構和不斷提升的產品口碑契合市場主流需求，實現品牌影響力的穩步提升。第二，均衡布局與深耕重點區域相結合，持續強化品牌輻射力。

國有品牌房企積極謀求多元化

研究機構評出“2013中國房地產公司品牌價值”Top10，從榜單可以看出，國有品牌企業積極開展多元業務轉型，愈發注重對城市可持續發展價值的挖掘，實現更深遠的品牌影響。國有品牌企業2012年銷售額均值達到297.56億元，同比增長26.22%，平均進入城市達21.4個，較上年增加2.3個。國有背景的全國品牌企業2013品牌價值均值為81.49億元。

國有背景的全國品牌企業發展表現出如下特點：第一，抓住城鎮化發展機遇，積極拓展多元化業務，進一步豐富企業品牌內涵。中信地產借助多年積累的運營經驗和品牌優勢，2012年已在遼東半島、環渤海、長三角、珠三角等經濟圈多個城市打造了23個旅游度假系列產品；首創置業2012年創新性地提出“城市綜合營運模式”，以住宅產業新型綜合體業務線為核心，有效融合養老地產、教育地產、產業地產等業務模式，通過各產業之間的連橫整合實現了良好的品牌協同效應。第二，堅持履行社會責任，提升城市價值。招商地產已形成可持續發展的綠色生態開發理念、綜合的社區資源整合開發能力、租售并舉的產品結構形態、完善的全程服務體系四大核心價值體系，被譽為中國地產界“城市運營”、“可持續發展”最早的實踐者和成功典范。

專業領先品牌房企注重核心競爭力打造

經調查研究發現，專業領先品牌房企十分注重品牌核心競爭力的打造，致力于提升產品品質、強化產品特質，其發展特點體現在：第一，依托專業領域，鑄造專業特色，深度挖掘品牌價值，構建品牌專業優勢。融匯地產以“復合型的大盤運作，高起點的城市運營，可持續的規模開發”為核心競爭力，堅持“有山有水”的“山水觀”，先后在全國開發了以融匯千畝桂湖、融匯溫泉城為代表的溫泉旅游度假大盤，一躍成為國內溫泉旅游度假地產行業的新標桿。第二，為品牌價值注入人文情懷，構建和諧人居理念。卓越集團定位為CBD商務標桿和城市人居引領者，通過對商業地產的深度挖掘，已開發出卓越商務系列、卓越蔚藍系列、卓越城市上居系列等多條成熟產品線。

住宅品牌項目均為品牌房企精雕細琢的成熟產品，已經形成了統一的產品技術標準，其發展軌跡顯現出如下特點。第一，全國項目品牌通過不斷提升項目品質，積累良好的口碑以獲得更高的認知度。中海1號系列將中海的精品理念滲透至產品的每一個細節，以優化的產品設計規劃全方位滿足城市高端人居的極致需求，締造出地標級產品的經典案例。第二，全國項目品牌承載濃厚的人文理念，通過產品品牌內涵展示企業文化價值觀?？兹赋菍F代詩意生態小鎮的風格有機融入規劃設計之中；綠城·金華御園涵蓋法式別墅、法式合院、法式排屋和景觀高層四類高端物業，采用“整體設計、整體營造”的空間規劃理念，項目品牌特色濃郁。

商業地產品牌企業在發展過程中呈現出如下特點：第一，加強細分市場定位，產品組合日益豐富。寶龍針對各類細分市場采取不同產品組合的發展策略，在定位鮮明的“寶龍城市廣場”系列基礎上，進一步擴充了定位于城市休閑度假的“寶龍天地”、定位于旅游區域商業需求的“寶龍城”等產品線，產品組合更趨多元；隆基泰和依據不同市場定位，建立并完善其“專業市場”、“城市綜合體”、“城市商業中心”三類商業地產業態，打造的“泰禾廣場”、“未來城”等產品系列品牌，以“產品專業化、營銷品牌化、運營創意化、理念人性化”來升級城市功能，樹立了城市新名片。第二，創新業務運營模式，進行全國化復制，擴大品牌影響力。東方銀座集團秉承“涵養一生高貴”的品牌口號，形成了以城市綜合體開發為核心，高端商業、五星酒店運營及高端酒店式物業管理服務創品牌的綜合開發模式，品牌影響力持續擴展。

優秀商業地產品牌項目伴隨著商業地產的快速發展，把握商業地產發展趨勢，充分整合內外部資源，通過不斷契合消費者需求、增強產品差異化競爭優勢，形成了鮮明的品牌特色，具體如下：第一，品牌綜合體項目繼續強化多業態運營，成為城市功能高效整合的重要載體。萬達廣場準確把握城市文化和發展脈絡，融合了大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓等多種業態類型，并且注重豐富和完善業態組合，形成集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體的國際化、現代化大型城市綜合體，持續創造“締造都市魅力中心”的奇跡；重慶高科·重慶涉外商務區以外事、外企、外資“三外”為核心，引入國際流行的商務與居住結合的新商務中心概念，集甲級5A寫字樓、五星級酒店、大型高檔購物中心、大型娛樂中心、時尚街區為一體，成為24小時服務的“城中之城”，為重慶涉外經濟打造高標準的外事服務、商務辦公、文化交流和特色消費平臺，充分展現項目品牌的國際影響力。第二，商業地產品牌項目向精細化、體驗化發展。華潤萬象城構建購物、餐飲、娛樂、休閑與時尚生活等多元素為一體的“現代化、一站式”消費中心，創造全新的消費概念和生活體驗，確立“華潤萬象城”品牌在業內的領先地位；泰禾廣場注重購物環境的營造，打造與世界高品質消費體驗同步的商業綜合體，以充滿人性化和“一切以客戶為中心”的卓越服務新概念，樹立購物中心行業新標桿，提升了項目高端商業形象及城市地標的價值。

產業地產品牌企業發展特點體現為：第一，不斷開展業務產品創新，大力發展跨業態產業綜合體以契合市場需求。聯東集團以聯東U谷為品牌，于2013年開創“科技研發綜合體”即旗下第三大產品線體系，以研發設計企業為核心，打造集科技研發樓宇、低密度總部、高層辦公樓、商業配套于一體的綜合業態，品牌影響持續向縱深發展；百世金谷高度重視產品創新和品牌建設，致力于創造超越客戶期望值的產品與服務，其“產業生態體”創新型模式通過圈層融合的理念將生產圈層、產業圈層和生活圈層互相融合，形成資金、資源以及平臺的聚合效應，樹立了企業獨特的品牌形象。第二，完善園區增值服務，持續提升園區核心競爭力。光谷聯合以“城市建設與開發的資源整合者、方法創新者、過程控制者和綜合服務者”為企業發展定位，致力于打造入園企業一站式服務平臺，企業逐步具備了全產業鏈式營運服務能力，園區品牌滿意度明顯增強。

旅游地產開發具有周期長、配套要求高、資金投入大等特點，更加需要企業擁有較深厚的品牌積淀來支持，其表現出以下發展特點：第一，注重整合多方資源，配套設施不斷完善?！皽婧Ｒ皇表椖孔鳛閷嵙瘓F旅游地產開發的標桿典范，貫穿休閑、養生、度假三大產業主題，構筑了復合型旅游休閑度假小鎮，為商務和休閑旅游創造最高價值體驗；在“夢云南”系列項目產品的打造過程中，云南城投整合國際一流的旅游度假產品資源，強化與華僑城、希爾頓集團、洲際酒店集團、悅榕集團等戰略合作關系，強強聯合保障產品品質，深化品牌價值。第二，強調品牌個性，重視產品質量和產品功能，滿足客戶差異化的需求。歡樂谷項目承襲華僑城獨有的創想文化內核，打造世界領先的高科技游樂設施，以“動感、時尚、激情”的品牌個性豐富產品內涵，提供多元化旅游休閑方式和都市旅游產品，締造了文化主題旅游產業地產最具代表性的特色品牌；恒大海上威尼斯項目以生態、環保、健康為主題，在產品質量上嚴格執行“新精品標準”，打造了集酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業于一體的多功能綜合旅游度假居住區，多方面滿足客戶個性化需求。

各大房企成功的品牌塑造經驗證實，品牌是提供優質產品、履行服務承諾的重要保證，在激烈的市場競爭中，品牌已成為驅動企業快速發展的重要引擎。2013中國房地產品牌企業在2012年以來充分發揮品牌的市場作用，競爭優勢凸顯：1.品牌謀定市場：品牌企業充分發揮品牌影響力的引擎作用，驅動其進一步綁定市場需求，有效幫助企業獲取品牌溢價、提升品牌區域延伸能力、提高銷售速度、擴大市場占有率等，品牌優勢成為品牌企業在市場深度調整中獲勝的關鍵；2.品牌主導經營：品牌企業進一步完善品牌管理職能體系、強化品牌組合的協同作用，以“品牌主導型”經營有效輔助企業進行業務延伸與區域拓展，持續挖掘品牌效應的最大價值；3.品牌提升形象：品牌企業圍繞“以客戶為中心”的品牌傳播渠道，注重傳統媒體與新媒體、全國化與全面化的互動傳播，有效提升品牌傳播邊際效益的同時，品牌三度（忠誠度、美譽度、知名度）也顯著提升；4.品牌引聚資源：品牌企業憑借良好的品牌形象，通過多渠道低成本融資，同時補充土地資源儲備，獲得政府或品牌企業項目合作支持，以不斷升級的品質和服務吸引大量優質客戶，實現全方位資源的優化整合，為企業進一步擴張和可持續發展提供源源動力。

策劃品牌企業市場集中度提升

此次會還同時公布了《2013中國房地產策劃品牌價值研究報告》，研究指出：伴隨房地產市場平穩向上發展，策劃品牌企業憑借專業能力不斷獲得開發企業認可；同時，品牌企業市場份額逐步增加，市場集中度持續提升，品牌影響力不斷擴大。

策劃企業市場前景大好，為此，研究機構給出如下建議：一方面，品牌企業通過整合自身資源，提升企業競爭力，實現企業效益最大化：世聯地產2012年一手物業實現銷售額2111億元，成為首家突破2000億元規模的商，市場份額提升至3.28%，主要得益于企業實施“大客戶拓展、大區域裂變和核心成熟城市領先”三大策略，各分公司升級迅速，共同促進世聯地產的快速發展；思源經紀在2012年6月份成立南方大區，通過優化區域公司合理分配企業資源，進一步推進全國化布局；同策咨詢依托完善的服務體系、專業的技術人才、豐富的社會資源先后成立20多家控股子公司，截至2012年底已經覆蓋了全國56個城市，持續推進全國化布局，借助布局城市的升級，企業在2012年一手物業實現銷售額630億元；博思堂以專業、信譽和創利能力享譽業內，已形成輻射華東的“博思堂”品牌，同時在企業品牌延伸方面成就斐然，通過開展投資咨詢、廣告企劃、二手房中介、裝飾裝潢等業務，形成了“博仕會”、“博屋館”等一系列市場品牌，向成為品牌地產最具價值的綜合服務商進發；在致力于成為房地產全程行銷策劃服務機構的使命下，新景祥經過16年的發展，業務遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江蘇等17個省市自治區，市場份額穩固。