稅收的征收方式范文

導語：如何才能寫好一篇稅收的征收方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：個人；二手房；居住；稅收政策；稅負

一、引言

個人居住用二手房交易涉及的稅種有增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅。根據財政部、國家稅務總局的《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅［2008］137號），自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。因土地增值稅只對出售或有償轉讓房地產的行為征稅，對繼承及受贈等無償方式取得的住房不征稅，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值稅。根據上述文件，對個人銷售或購買住房亦暫免征收產權轉移書據印花稅。由此，增值稅、契稅、個人所得稅成為個人居住用二手房交易中的主體稅種。

二、個人居住用二手房交易的稅收政策分析

個人二手住房有兩種來源，一是通過購買方式取得，二是非購買方式取得。兩種來源的住房再轉讓，其適用的稅收政策有所不同。

（一）購買方式取得住房購買方式

取得住房，購買方繳納契稅，出售方繳納增值稅、城市維護建設稅及教育費附加、個人所得稅。購買方的再銷售環節即交易對方的購買環節，其適用的稅收政策是相同的。

1.增值稅。財政部、國家稅務總局的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅［2015］39號），將營業稅免征期從5年恢復至2年。“營改增”后，財政部、國家稅務總局的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，細化了個人住房轉讓中增值稅的稅收優惠。根據上述規定，個人將購買不足2年的居住用房對外銷售的，須按5%的征收率全額計算繳納增值稅。但個人將購買2年及以上的居住用房銷售，對北京、上海、廣州、深圳四市及四市以外的地區則實施不同的增值稅政策。北上廣深四市，個人將購買2年及以上的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額為計稅依據，依照5%的征收率計算繳納增值稅；個人將購買2年及以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。北上廣深四市以外的地區，個人將購買2年及以上的住房對外銷售的，不區分普通住房及非普通住房，均免征增值稅。其中的普通住房與非普通住房的標準，依據國務院辦公廳《轉發關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（［2005］26號）規定的原則判定。從目前情況看，各地規定的普通住房單套建筑面積標準一般向上浮動，但不超過144平方米。

2.契稅。《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅［2016］23號），規定了最新的契稅政策。對于個人購買的家庭唯一住房，面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積在90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、廣州市、深圳市的政策與其他地區有所區別。其他地區個人購買面積在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，減按2%的稅率征收契稅，北上廣深四市，個人購買家庭第二套改善性住房，暫不享受契稅優惠，無論面積大小，統一按3%的稅率征收契稅。其中，家庭成員范圍包括購房人及其配偶、未成年子女。

3.個人所得稅。稅收政策涉及三個文件，即《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字［1999］278號）、《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發［2006］108號）、《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅［2010］94號）。根據上述文件，可將個人出售自有居住用房的所得稅稅收政策歸納為四個層次：一是住房轉讓所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅；二是應稅所得是房產轉讓收入減除房產原值、交易稅金及合理費用后的余額；三是納稅人不能準確計算應納稅所得的，省級地方稅務局可在住房轉讓收入1%—3%的幅度內確定核定征稅比例。目前，各地核定征稅的比例大多為住房轉讓總價款的1%；四是對個人轉讓自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。但從2010年10月1日起，對出售自有居住用房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

4.稅收籌劃空間。購買形式取得的住房，其再銷售過程中享有稅收優惠的主要條件與產權人、不動產所在地、房屋自購買至再銷售的時間間隔、房屋的建筑面積有關。而前述條件都屬于客觀存在的事實，難以變更。購買方式取得房屋，基本不存在稅收籌劃空間。

（二）非購買方式取得住房

非購買形式取得的住房，主要包括受贈取得、繼承取得和離婚析產取得三種方式。上述方式取得的房產，涉稅環節有兩個，即取得環節和再轉讓環節。受贈包括受遺贈、源于近親屬關系的受贈和承擔撫養贍養義務型受贈。上述受贈類型的取得，連同繼承取得和離婚析產取得住房，在受贈環節、繼承取得環節、離婚析產取得環節無須繳納增值稅及個人所得稅；另外一種類型的受贈，是受贈人不承擔對贈送人的直接撫養或者贍養義務的受贈，本文稱之為其他無償受贈。其他無償受贈，在受贈環節，贈與人無須繳納“財產轉讓”項目個人所得稅，但受贈人須繳納增值稅及“其他所得”項目個人所得稅。再轉讓環節，非購買形式取得的住房，皆須按相應規定納稅。

1.增值稅。非購買形式取得的住房，在取得環節，其增值稅稅收政策源于兩個文件。一是財政部、國家稅務總局《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，該規定明確，離婚財產分割，將自有居住用房無償贈送給近親屬或對其承擔直接撫養或者贍養義務的人，或法定繼承人、遺囑繼承人、受遺贈人依法取得房屋產權，屬于免征增值稅的情形。二是原《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定，對單位或者個人將不動產無償贈送其他單位或者個人的情形，即本文所稱的其他無償受贈，屬于視同發生應稅行為，應該繳納營業稅。且《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》亦未規定其他無償受贈行為免交增值稅。因此，該種受贈屬于應稅受贈。再轉讓環節，非購買形式取得居住用房的房產所有人，須按規定繳納增值稅。主要依據三個稅收政策文件：一是《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發［2005］172號），二是《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發［2006］144號)，三是財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅［2009］78號）。根據上述三個文件，其他無償受贈方式取得住房，其對外銷售時，購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。通過其他無償受贈以外方式的受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房，其對外銷售時，購房時間按發生上述行為前的購房時間確定。

2.契稅。非購買形式取得住房，免稅情形有兩種，一是法定繼承取得，二是離婚析產取得。依據的文件是《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函［2004］1036號）及《關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》（國稅函［1999］391號）。

3.個人所得稅。相關稅收政策文件有三個，分別是《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅［2009］78號）、《關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》（國稅發［2005］172號）及《關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發［2009］121號）。非購買形式住房的取得環節，被繼承人死亡且無所得，贈與人因無償贈與而無所得，這兩個主體皆無須納稅。根據上述三個文件，其他無償受贈方式取得住房的受贈人，應依據“其他所得”項目繳納20%的個人所得稅，應納稅所得額為贈與合同的房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。通過其他無償受贈以外方式的受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房，取得人在取得環節皆無須繳納個人所得稅。再轉讓環節，在應稅所得的計算上涉及兩個要素，一是上一次購房時點，二是本次計稅原值。前者關系到是否達到稅收優惠年限，后者關系到具體納稅額度。根據財稅［2009］78號文件，無論個人通過其他無償受贈方式以外的受贈、繼承等非購買形式取得的住房，還是通過其他無償受贈方式取得住房，其對外銷售計算個人所得稅時，購房時間均按發生上述行為前的購房時間確定，應納稅所得額為轉讓收入減除被繼承人或原贈與人取得該房屋的實際購置成本及繼承、贈與及轉讓過程中支付的相關稅費后的余額。根據國稅發［2009］121號文件，個人離婚析產取得的房屋再轉讓，應稅所得為轉讓收入扣除相應的財產原值和合理費用后的余額。其財產原值，為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和與轉讓者占房屋所有權比例的乘積。值得注意的是，根據國稅［2006］144號文件，受贈方式及繼承方式取得的房產再轉讓，其個人所得稅，不得核定征收，須嚴格按照稅法規定據實征收。

4.印花稅。財稅［2008］137號文規定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。但其并未規定，因購買以外的方式所立的產權轉移書據免征印花稅。所以，非購買方式取得的住房，需按0.5‰雙邊計征產權轉移書據印花稅。對于繼承或遺贈，由繼承人或受遺贈人單邊繳納。5.稅收籌劃空間。非購買形式取得住房，存在一定的稅收籌劃空間，操作的關鍵是改變非購買住房的取得類型。一是將源于近親屬關系的受贈取得，或受贈人對贈送人承擔直接撫養或贍養義務的受贈取得，轉變為繼承取得，取得人可規避契稅。但該種方法的適用前提是近親屬須具備繼承條件。二是將其他無償受贈取得轉變為受遺贈取得，受贈環節，贈送人可規避增值稅及“財產轉讓所得”項目個人所得稅，受贈人可規避“其他所得”項目個人所得稅。三是將其他無償受贈取得轉變為買受取得，可規避受贈環節受贈人的“其他所得”項目個人所得稅。

三、具體適用

分析案例：王某與趙某不存在近親屬關系，王某也不承擔對趙某的直接撫養或贍養義務。2014年8月10日，趙某將其購置的一套地處廣州市區的非普通居住用商品房贈予王某。該房屋為趙某在2013年6月購置，購置原價為60萬元，該房產的市場價值為100萬元，贈與合同上標明的價值也是100萬元。2016年9月，王某以110萬元價格出售上述受贈房產。假設該受贈房產屬于王某的唯一自有住房，當地契稅稅率為3%，不考慮印花稅及其他費用，則受贈與轉讓環節的稅種及稅負見表1。

（一）增值稅受贈環節，因王某不是趙某的近親屬，亦不對趙某承擔直接的撫養與贍養義務。該種受贈屬于其他無償受贈；另一方面，趙某2014年對外贈送房產，發生在“營改增”之前，且自購買房產至將其對外贈送時間未滿5年，應全額計算繳納營業稅。營業稅法定納稅人為贈與人趙某，而非受贈方王某。營業稅額為：100×5%=5（萬元）。

（二）城市維護建設稅及教育費附加受贈環節，趙某須繳納城市維護建設稅及教育費附加：5×10%=0.5（萬元）；再轉讓環節，王某須繳納城市維護建設稅及教育費附加：0.24×10%=0.02（萬元）。

（三）契稅根據國稅函［2004］1036號，只有法定繼承人繼承房屋產權不征收契稅，遺贈及普通贈送皆不免稅。因受贈之時是2014年，且受贈房產屬于非普通住房，根據財稅［2010］94號文件，王某應按3%的稅率繳納契稅。金額為：100×3%=3（萬元）。再轉讓環節，由王某房產的買受人根據具體情況計算繳納契稅。

（四）個人所得稅受贈環節，趙某無須繳納個人所得稅，王某按“其他所得”項目計算繳納個人所得稅為：（100-3）×20%=19.4（萬元）。再轉讓環節，王某須就財產轉讓所得項目，扣除趙某取得該房屋的實際購置成本及受贈與轉讓環節承擔的交易稅費后，按“財產轉讓所得”項目計算繳納個人所得稅：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（萬元）。

（五）受遺贈及購買取得情形1.受遺贈取得。假設上述房產是王某受趙某的遺贈所得財產，其他條件不變。受遺贈環節，趙某無須繳納營業稅，亦無須繳納城市維護建設稅及教育費附加。王某無須繳納“其他所得”項目個人所得稅，但仍須繳納契稅3萬元。再轉讓環節，受遺贈及其他無償受贈兩種情形下增值稅的計算規則不同。在計算增值稅的增值額時，遺贈的取得原價對應的時間是趙某買受房屋之時，其他無償受贈的取得原價對應時間是發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間。

因此，遺贈所得房產的再轉讓環節，王某須繳納增值稅:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（萬元），相應城市維護建設稅及教育費附加為0.22萬元。該環節，受遺贈及其他無償受贈兩種情形下“財產轉讓”項目個人所得稅計算規則相同，王某須繳納個人所得稅：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（萬元）。2.購買取得。假設上述房產由王某自趙某處以100萬元的價格購置，其他條件不變。購買環節，趙某須繳納營業稅、城市維護建設稅及教育費附加5萬元及0.5萬元；須繳納個人所得稅：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（萬元），核定征收為：100×1%=1（萬元）。王某須納契稅3萬元。再轉讓環節，王某將位于廣州的購買已滿兩年的非普通住房出售，以銷售收入減去購買住房價款后的差額為計稅依據計算繳納增值稅：（110÷1.05-100）×5%=0.24（萬元），城市維護建設稅及教育費附加為0.02萬元。但個人所得稅應為：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（萬元），核定征收方式為：（110/1.05×1%）=1.05（萬元）。

四、結語

從上述案例來看，盡管交易主體也享受了一些稅收優惠政策，但個人所得稅非核定征收方式下，二手居住用房交易總體稅負較重。不考慮印花稅及再轉讓環節契稅的情況下，其他無償受贈、受遺贈、購買三種取得方式的房產，取得和再轉讓兩個環節，兩個納稅主體承擔的總稅額分別為35.41萬元、13.77萬元和15.65萬元，二手住房兩次流轉的交易總額為：（100+110÷1.05）=205（萬元），其總稅負分別為17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，個人居住用二手房交易的相關稅政還存在以下兩個主要問題：一是個人所得稅核定征收方式存在缺陷。個人所得稅的設計，未考慮通貨膨脹因素，若按實際所得額征收所得稅，對納稅人顯失公平；同時，核定征收方式避免了核查房產取得成本的繁瑣，保障了國家的綜合稅負平衡。但該種方式卻導致了納稅個體間稅負的不公平。對于同一納稅人，按實際應稅所得征稅及按核定方式征稅，稅負存在很大差異。上例中，趙某將購置原價60萬元的房產出售給王某，趙某按實際所得須納稅6.54萬元，核定征收僅須1萬元；王某再銷售環節，由于轉讓所得較少，實際計算的個人所得稅遠低于核定征收的金額。因此，對于不同納稅人，由于將轉讓總價款，而不是將轉讓所得作為計稅依據，會發生無所得的轉讓方也須承擔稅負的情形。二是其他無償受贈方式取得的房產，存在個人所得稅的重復征稅問題。其他無償受贈方式取得的房產，盡管受贈人在受贈之時已按“其他所得”項目計算繳納了個人所得稅，但其再轉讓環節，仍須就“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。根據財稅［2009］78號文件，據以計算所得額的房產原價是贈與人取得該房屋的實際購置成本及贈與和轉讓過程中支付的相關稅費，而不是贈與合同的價格及贈與稅費。這就導致對贈與合同價值與原贈與人購置成本價值的差額部分，作為同一稅源被同時征收了兩個項目的個人所得稅。

參考文獻：

［1］財政部、國家稅務總局.營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定［S］.財稅［2016］36號.

［2］財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部.關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知［S］.財稅［2010］94號.

［3］財政部、國家稅務總局.關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知［S］.財稅［2009］78號.

［4］國家稅務總局.關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知［S］.國稅發［2009］121號.

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關鍵詞：房地產稅 實施 經濟發展 影響

要分析房產稅的影響首先必須了解什么是房產稅，為什么要開征房產稅，以及房產稅如何征收。

一、房產稅的基本概念及其目的

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。從性質上看，房產稅屬于保有稅，即針對不動產保有行為的一種征納。

從房產稅所具有的特性來看，房產稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產稅屬于地方稅，征集房產稅可以為地方政府籌集市政建設資金。二、有利于加強房產管理。房產稅是調節房地產市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產投資規模。

二、房產稅的計稅方法

根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

第一、按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：

年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%

第二、按租金收入計算，其計算公式為：

年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

1、房產的計稅余值

按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據。

所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。

這里所說的房產原值，是指企業按照會計制度的規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。，凡是在企業“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規定，企業對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。

2、租金收入

按照規定，對于企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計據。房產租金收入是指企業出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金，按規定計征房產稅

房產稅是一個社會性的問題，它的實施關系著整個社會經濟的持續穩定發展，同時，房產稅的開征也有力地影響著社會公平。

三、征收房產稅對社會經濟的影響

1、在短期內，對個人住房征收房產稅必將抑制商品房的投資和投機需求

政府有關負責人表示，試點征房產稅開始后，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內征收、這必將影響部分購房者投資房產的意愿，甚至開始拋出投資投機性住房。

對個人住房征收房產稅，增加了住房持有成本，無論是自住房購買者還是投資者都會更加謹慎。未征收房產稅前，住房持有成本低，很多買得起房的人都會多買房子囤起來，等房價高的時候再賣出去。征收房產稅后，住房持有成本增加，購房者就會考慮到可能承擔的風險，很多人在買房時就會量力而行，在房產投資上也更加謹慎。

2、 征收房地產稅不會影響房地產業的發展

雖然國家為了房地產的健康發展對個人住房征收房產稅，一定程度上可能會抑制商品房的投資，但是，與此同時，由于國家加大了保障性住房的建設步伐，所以，國家對房地產市場的宏觀調控措施并不會影響房地產業的發展，恰恰相反，國家對房地產市場的宏觀調控措施不僅會加快穩妥的解決居民的住房問題，而且會促進房地產市場持續、平穩、健康的發展。

3、 對個人住房征收房地產稅將加大我國地區間稅收分配差距，從而影響到地區間經濟協調發展

我國由于地區間的經濟發展存在差距，各地區房地產銷售價格有顯著差異，基本趨勢是越發達地區房價越高，地方政府征收的房地產稅就越多，課稅GDP增加更加明顯，這將加大地區間稅收分配差距，影響地區間經濟協調發展。

因此，我認為房產稅應該根據不同地區的實際情況按不同的稅率征收。

四、征收房產稅對社會公平的影響

從房產稅征收的對象來說，對個人住房征收房產稅，一是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。

住房是居民財產的一個主要組成部分。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、動產和不動產。房地產差不多占了資產總額的一半。眾所周知，有錢的人住的房子大，理應多交稅，窮人住的房子小，甚至沒有房子，他們理應少交稅或者不交稅。

近年來房價暴漲，住宅的價值也隨之攀高，戶型越大漲得越快。如果沒有相應的稅種，貧富差距可能會越來越大。向房地產衍生的資產性收入征稅是完全合理的。

當前，中國的貧富差距居高不下。根據世界銀行《世界發展報告2006》提供的近年來收入分配不平等狀況的測量指標，在127個國家里，中國與幾個拉美和非洲國家并列于第95位。收入不平等程度高于中國的只有29個，其中27個是拉丁美洲和非洲國家。亞洲只有馬來西亞和菲律賓兩個國家的不平等程度高于中國。非常遺憾，中國被列入少數收入分配不平等程度很高的國家。

值得特別關注的是，近年來貧富差距非但沒有縮小，還在繼續加大，這說明我們的稅制亟待改革，其中房產稅缺位是一個很重要的原因。開征房產稅的目的恰恰就是要幫助低收入家庭，通過開征房產稅提高地方政府轉移支付和改善公共福利設施的能力，縮小貧富差距。此外，征收房產稅還可以讓廣大民眾分享房地產(包括土地)升值的好處，有助于促進社會公平。

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關鍵詞：房產稅 貧富差距 計稅依據 合理調控

一、房產稅

房產稅是以房屋為征收對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅，又稱房屋稅。其屬于財產稅中的個別財產，征收范圍限于城鎮的經營性房屋。

對房屋征稅，我國自古有之。周期的“廛布”，唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計檁輸鈔”，清末和民國時期的“房捐”等，都是對房屋征稅。后，1950年1月政務院公布的《全國稅政實施要則》，規定全國統一征收房產稅。同年6月，將房產稅和地產稅合并為房地產稅。1951年8月8日，政務院公布《城市房地產稅暫行條例》。1973年簡化稅制，將試行工商稅的企業繳納的城市房地產稅并入工商稅。1984年10月，國營企業實行第二步利改稅和全國改革工商稅制時，確定對企業恢復征收城市房地產稅。同時，鑒于中國城市的土地屬于國有，使用者沒有土地產權的實際情況，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅。 1986年9月15日，國務院《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。

二、我國房產稅征收的現狀

目前我國社會主義現代化建設進入了新階段，制度的發展和經濟的提升促使收益分配方式、資金分配、結構產出結構以及社會財富分配方式的逐漸改變，這種巨變實際上向我國的現行稅制提出了威脅和挑戰。現行我國房產稅采取“內外有別，兩套稅制”并存的稅制，導致了我國經濟建設背景下收費主體與收費行為的不均等程度較高，特殊利益集團的超國民待遇屢見不鮮，另外一些卻處于被貶低和歧視的被忽視狀態。這種不合理的構建原則有悖于政府的稅收政策，直接影響稅收收入，同時危害了我國公平市場競爭的創造。去年年底，重慶和上海宣布，將按年對當地部分住房開征房產稅，其中上海是對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，而重慶則是對主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品以及外地炒房客在重慶購的第二套房征收房產稅。兩試點政策略有不同，單都明確主要是以對增量住房征稅為主，對存量住房涉及較少。

三、我國征收房產稅的目的

（1）房產稅的目的是要幫助建立公平的社會財富分配機制與有效率的土地資源配置機制，；

（2）房產稅增加了持有成本，減少投機性購房者屯房數量，相對增加住房供給量，從而有助于減輕房價上漲壓力；

（3）房產稅帶來的大額政府收入將有助于緩解目前低收入家庭家庭居住困難的問題；

總而言之，房產稅這種以房產為征稅對象，在保有環節向產權人征收的稅種，屬財產稅的范疇，是作為一種調節貧富差距、保證地方財政收入的重要手段存在的。

四、我國當前征收房產稅存在的問題

目前，我國關于房產稅的征收依據是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，這是根據上世紀80年代中期的經濟體制、社會發展條件以及相關部門的征收能力制定的，27年來我國社會主義市場經濟體制發生了翻天覆地的變化，稅收制度必須建立于國家當前的經濟發展條件之上。房產稅的征收主要面臨以下幾大難題：

（一）公民認知度不夠，依法繳稅服從度差，偷稅漏稅屢見不鮮。

有的房產所有者對房產稅政策認識不夠、缺乏了解，認為該稅種屬于可選擇性稅種，而非類似于增值稅、消費稅、所得稅等一般性的常規稅種。一些企業為降低企業生產成本，提升企業利益在申報中虛報、少報數據，如將已竣工并投入使用的房產掛賬在“在建工程”科目上，不轉成本。而相關部門現今也沒有可以將偷稅、漏稅現象根治的行之有效的方法，從某種程度上縱容了這些行為。

（二）征收對象難以明確，征收難度大。

征收房產稅的目的之一是抑制投機性住房需求，而非打擊自主性的剛性需求，這需要明確從家庭過的第幾套住房開征。退一步來看，即使以家庭為單位的第二套住房為起征點，這需要相關部門建立一個全面、實時和動態的全國居民個人房產購買和保有情況數據庫。同時，各地民政部門、公安系統也需要配合建立全面、實時和動態的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數據庫。這一系列的數據庫建立難度太大，不僅需要大量的資金投入，人力的投入也不可少，代價太大。

（三）房產價值的評估難以進行。

房產稅的計稅依據和稅率須建立在公平的基礎上，面臨如何確定的問題。然后地段的差異甚至地段內有無重點學校等的差異，都會造成房產價值的巨大差距。如何準確、動、態公平地評估納稅額將是一項浩大的工程。換句話說，如果僅是大體分區確定房產基礎價格，這就有悖于公平的原則了。

（四）重復征稅問題。

在西方國家，房產稅的征收更多的是對應地方公共服務。但就我國目前情況而言，在房地產開發交易環節，個人住宅在購買居住的過程中實際已承擔了大量與基礎設施和公共服務配套相關的稅收，范圍涉及廣，再加上存量房顫的稅收待遇問題。在開征房產稅時，這些已壓在消費者肩頭的稅賦是必須要考慮的問題。

（五）相關部門各項服務制度缺失，行事質量不夠。

由于現今基層稅務部門科班出身的財稅專業的人才缺失，在稅收計算、征收的過程中，指導、檢查、開展約談和問責等方面存在管理漏洞。此外，個別稅務機關習慣于強調稅務機關的職權、突出納稅人的義務，習慣于“任務治稅”，僅滿足于財政支出需要的稅收計劃，房產稅當做零星小稅，重視不夠，長期存在“重大稅輕小稅重主稅輕附稅”的征管傾向。

五、針對上述問題的解決建議構想

（一）強化公民意識，提升公民認知

宣傳工作是提高納稅人依法納稅意識和稅收遵從度的基本保證。要充分利用廣播、電視、網絡等現代信息傳遞方式，加強政策宣傳，完善納稅服務，及時有效的告知房產稅的納稅依據、特點，房產稅納稅義務人，房產稅征稅對象等，努力宣傳稅收法律法規，讓納稅人知法、守法、用法。

（二）動態分區劃分評估房產價值，逐步擴大稅基

由于各地經濟發展不同步，各地房地產市場發展情況勢必存在差異，各地房價和居民收入水平也不等，所以各地政府需要基于本地實際情況征收房產稅為滿足居民的住房需求。相關部門可采用成本法、市場法和收益法，對房地產時興批量評估，讓經濟發展、公共投入、區域優勢等各種因素帶來的土地升值通過稅收能進行有效地調節。

（三）調節減免稅范圍，盡量避免重復征稅

近年來我國出臺了一系列調控房地產的政策，就是為了抑制投機性購房、炒房，也是為低收入家庭解決住房問題。而就事實而言，房地產行業是我國目前拉動GDP增長的主要行業之一，故而，政府可以通過征收房產稅合理調控居民購房，促進房地產市場健康地發展。

（四）完善稅收監督制度，引進稅收專業人才

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關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法

為調節收入分配，引導個人合理住房消費，根據國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在部分區域進行對部分個人住房征收房產稅改革試點。現結合我市實際情況，制定本暫行辦法。

一、試點區域

試點區域為渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區（以下簡稱主城九區）。

二、征收對象

（一）試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為：

1.個人擁有的獨棟商品住宅。

2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。

3.在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。

（二）未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

三、納稅人

納稅人為應稅住房產權所有人。產權人為未成年人的，由其法定監護人納稅。產權出典的，由承典人納稅。產權所有人、監護人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

應稅住房產權共有的，共有人應主動約定納稅人，未約定的，由稅務機關指定納稅人。

四、計稅依據

應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。

獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，如無新的規定，無論是否出現產權變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

屬于本辦法規定的應稅住房用于出租的，按本辦法的規定征收房產稅，不再按租金收入征收房產稅。

五、稅率

（一）獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

（二）在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

六、應納稅額的計算

（一）個人住房房產稅應納稅額的計算。

應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

（二）免稅面積的計算。

扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

七、稅收減免與緩繳稅款

（一）對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產稅。

（二）在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業、有工作任一條件的，從當年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。

（三）因自然災害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款。

八、征收管理

（一）個人住房房產稅的納稅義務發生時間為取得住房的次月。稅款按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。

（二）個人住房房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。

（三）納稅人應按規定如實申報納稅并提供相關信息。

（四）個人住房房產稅的征收管理依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定執行。

九、收入使用

個人住房房產稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護。

十、配套措施

（一）上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價按照政府職能部門的年度均價計算確定。

（二）有關部門要配合征收機關應用房地產評估技術建立存量住房交易價格比對系統，對各類存量個人住房進行評估，并作為計稅參考值。對存量住房交易價明顯偏低且無正當理由的，按計稅參考值計稅。

（三）財政、稅務、國土房管、戶籍、工商、民政、人力社保等主管部門要共同搭建房地產信息平臺，抓緊建設個人住房信息系統。

（四）各相關管理部門要積極配合稅務部門建立個人住房房產稅征收控管機制。對個人轉讓應稅住房不能提供完稅憑證的，不予辦理產權過戶等相關手續。

（五）納稅人在規定期限內不繳或少繳應納稅款的，由地方稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。

（六）欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個人住房房產稅情況納入個人征信系統管理。

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關鍵詞：房地產;建安企業;稅收;征管

中圖分類號： F830.44 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）33-65-2

0 引言

近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，已成為推動我國經濟發展的重要力量。同時，為了更好地調控國家經濟形勢，我國實施了一系列的改革措施，稅收對國家實施經濟宏觀調控來說是重要的杠桿，對我國經濟的發展具有至關重要的作用。文章首先對房地產及建安企業的稅收征管的重要性進行了簡要的分析，并就其現狀提出了幾點強化措施，旨在為業內人士提供一些參考和建議。

1 加強房地產及建安企業實施稅收征管的重要性

社會與經濟的發展帶動了房地產及建安行業的發展，稅收也隨之增加。稅收作為調控經濟的重要手段，是組成財政稅收的一項重要內容，尤其是對近年來發展迅猛的房地產行業來說。隨著我國各項體制改革的深入，新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相繼頒布和實施，其中的一些政策發生了改變，例如預收款項、甲供材等，明確了其預收款項、自產貨物的納稅義務以及各項稅款的計算標準。因此，深入分析房地產及建安企業的稅收征管問題，具有重要的現實意義。

1.1 有利于分析影響稅收收入的因素

房地產及建安企業的稅收征管一直以來都是稅收工作的重點內容，由于房地產及建安企業的稅收受經濟、政治等因素的影響很顯著，所以其稅收征管問題較為復雜。在稅收征管問題上復雜程度較高，深入其存在的各項問題，能夠為研究影響稅收的因素提供可靠的依據，進而明確稅收的影響因素，制定相應的措施，提高稅收的征管水平。

1.2 有利于完善稅收政策

現階段，我國市場經濟日臻完善，顯著提高了廣大人民群眾的生活水平，人們對居住條件開始提出了更高的要求，這就使得房地產行業有了更廣闊的發展前景，在我國產業結構中的重要地位日益顯著。通過分析房地產及建安企業的稅收征管，尤其是房產開發與銷售環節的稅收征管，對進一步完善稅收政策具有現實的意義。所以應及時歸納整理，并不斷對其進行優化，從而進一步為我國稅收政策的完善提供參考。

1.3 有利于分析同業稅負

稅負指的是納稅人繳納的稅款在總收入中的比例，同一行業的稅負數值相差不大。稅務工作部門通過深入的分析同行業的稅負，結合各個地區的實際情況，尤其是房地產行業的不同情況，明確其平均稅負作為企業納稅評估的重要依據，同時實施有效的監督，進一步提升房地產及建安企業的稅收征管水平。

1.4 有利于稅收征管的考核與評估

通過分析房地產及建安企業的稅收征管，可以在稅收征管考核評價、測算其平均稅負后，從另一方面研究不同稅種的稅收負擔情況，增強稅收征管的考核與評估力度，進而不斷優化、完善稅收征管方式，將房地產及建安企業的稅收征管落實到位。

1.5 有利于建立健全稅收預警機制

近年來，我國不斷改革住房制度和用地制度，逐步凸顯出了房地產及建安企業對我國社會與經濟的促進作用。根據現階段我國房地產行業的各項經濟指標，深入探討其稅收征管問題，統計分析其相關的稅收數據，有利于各地稅務機關詳細、準確、全面地掌握與之相關的行業的稅收收入變化情況，在此基礎上，實施有效的稅收監控，防止出現稅收缺口，助推稅收預警機制的建立，提升房地產行業稅收征管的水平。

2 房地產及建安企業稅收征管現狀分析

2.1 房地產開發環節

2.1.1 建安企業缺少相應的發票

我國大多數的地產開發商都是將房地產建設工程外包給其他建筑商，其中就存在一些掛靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房產建筑資質來招攬生意，沒有符合法律法規的工商注冊登記手續，也未辦理稅務登記證，或者辦理了相應的手續，也不會申報項目的納稅。另外，這些建筑商有很大的流動性，進行的經營活動相對分散隱蔽，造成稅務機關無法有效監管其納稅行為。現階段，對于建筑商的稅收征管主要是以票控稅，但因為開發商未重視發票的索取，導致建筑營業稅的大量流失。

2.1.2 建安企業開具的發票偏多

我國有專門的建安發票，稅務征收大廳打開這類發票，建安企業只要繳納營業稅及附加稅，就可以在大廳開具發票，甚至部分地方會把建安企業的營業稅及附加稅視作“引稅"的主要途徑。再加上稅務部門的征管松懈，對于發票的真實程度不予核實，造成建安企業極易多開發票金額，而房地產企業會以此為依據虛增成本，這樣一來，開發商就可以支付3%營業稅的代價，而輕松偷逃25%企業所得稅的繳納。

2.1.3 跨區域開發項目造成征管“真空”

如今，規模較大的房地產企業的開發項目已呈現出跨區域發展的趨勢，這種跨區域的開發項目就會導致企業注冊地和企業經營活動所在地的不統一。就目前我國的稅收政策來看，堅持的是企業法人繳納企業所得稅，營業稅則是以屬地管理為原則。所以，跨區域開發項目可能會造成主管稅務機關無法全面、準確地了解和掌握異地開發項目的實際情況，包括施工進度、銷售進度等，同時外來房地產開發企業沒有按照相應的規定及時到當地的稅務機關注冊登記，導致主管營業稅的稅務機關出現征管漏洞，這在很大程度上增加了房地產及建安企業的稅收征管難度。

2.2 房地產保有環節

一般來說，我國會對房產征收房產稅，對被占用的土地征收土地使用稅，而對于建成但未對外銷售的房產不征收房產稅，我國相關法律法規還規定，除了國家機關、軍隊建設及其他免稅單位的自用房產外，房地產企業自用或出借、出租的未出售房產需要按規定繳納相應的房產稅。但在實際的操作過程中會遇到未出售但己自用的商品房不申報納稅等問題。

3 進一步加強房地產及建安企業稅收征管的主要策略

3.1 加強房產項目開發環節的稅收征管

首先，在房產項目開發環節就戶籍檔案實施全過程管控，將房產項目開發的各項手續及土地使用權等內容建立相應的檔案，并對其進行動態管理，及時更新內容，將項目開發的進度、后期的銷售情況等詳細地提供給稅務部門，方便稅務部門準確的掌握房地產項目的具體情況。其次，與產權部門實施聯合管控。以確保在房地產開發企業未繳清稅款的情況下，業主不能辦理產權證。稅務機關還要拓寬相應的渠道，準確、詳細地掌握開發項目的數量、價格及銷售情況等，詳細對比分析銷售數據記錄，利用現代化的計算機技術，實時監控稅源。除此之外還要實地盤點商品房，嚴格監管房地產開發企業開具的發票，這些發票主要有預收款收據、相關建筑發票，主要是從承包商處得到的，注重承包商處開具發票金額的真實性，確保建筑營業稅及時、足額的繳納。

3.2 房屋出租環節的稅收征管

稅收征管工作只依靠稅務部門，無論是在范圍還是內容上都會存在相應的困難，這就需要與相關的職能部門相互合作，建立齊抓共管的聯動機制，對于房產出租環節的稅收征管，要從戶籍登記、暫住證辦理等源頭抓起。第一，將財政激勵政策的作用切實發揮出來。對于個人住宅房屋出租稅款的繳納，可以依托各個街道流動人口管理中心代征，稅款征繳后按照相關的規定，各個街道、居委會等代征機構享有一定比例的稅收收入支配權，具體來說就是為了保障出租房屋稅款的代征模式能夠有效地運行，需要向代征機構支付5%的代征手續費;第二，信息時代，房屋出租稅收征管應試行信息化管理模式，利用計算機網絡技術，動態跟蹤稅源、自動化計算稅款，進而有效提高其征收管理效率和質量;第三，建立房產出租信息交流共享機制，將稅務部門、公安部門等連接在一起，為稅收征管提供必要的信息支持，促進稅收征管工作的高效進行。

4 結束語

綜上所述，房地產及建安企業的征收管理在各個環節還存在一些問題，影響了稅收征管工作的高效開展，對此應加強房地產開發環節和出租環節的稅收征管，切實提高房地產及建安企業的稅收征管水平，進而促進我國稅收整體水平的進一步提升，保證我國經濟的穩步發展。

參 考 文 獻

[1] 武漢市國家稅務局課題組，覃先文，劉衛明，等.完善我國電子商務稅收征管的設想[J].稅務研究，2014（2）：68-70.

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【關鍵詞】物業稅 房地產價格 香港地區

一、香港地區物業稅概述

香港與物業稅（廣義）有關的稅收，包括差餉和物業稅（狹義）兩項。和我們平時所說的物業稅的概念有所不同，香港所稱的“物業稅”，其課稅范圍僅限于用于出租經營并獲得租金收益的物業。而差餉的內涵倒是更符合通用物業稅的含義，是對納稅人擁有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征稅。所以也有人把香港的差餉直接稱為物業稅，把“物業稅”稱為不動產稅。實際上，兩者都是對物業在保有環節的課稅，都是本文討論的物業稅范疇。

（一）差餉

香港的差餉1845年開始實施，意為官差的餉銀。當時政府為了支付警察的糧餉而開始向轄區內的物業征稅，名為差餉。1856、1860、1862年政府又分別對公共照明、市政供水、公共消防項目的支出加征物業稅。到1931年，政府開始統一征收差餉用以支付政府的一些公共服務開支。1988年，各個名目的物業稅收被加總合并，統稱為差餉。這一名稱一直沿用至今。1995年香港政府統一了評估和征收的責權，至此差餉的征收系統趨于完善。現在，差餉已作為政府、市政局及區域市政局所提供各項公共服務的經費使用。

差餉的計稅依據為應課差餉租值。物業的應課差餉租值是假設物業在一個指定估價日期空置出租時估計全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布編制新的估價冊并于1999年4月1日起生效，同時規定，此后物業的應課差餉租值由每3年重估一次，改為每年重估一次。評估應課差餉租值時，需考慮區內同類物業于指定估價日期或接近該日在公開市場由業主與租客雙方議定的租金，再根據物業面積、位置、設施、完工素質及管理水平分別加以調算。差餉繳納人可對應收差餉租值的評估值提出反對，但提出反對時，仍須如期繳交本期差餉。反對獲得批準時，所作修改會追溯至生效日期。

差餉的征收率由立法局決定。1999年4月1日起，差餉的征收率為5%。

根據差餉的計稅依據和征收率，即可計算出應課差餉。差餉的計算公式為：

差餉=應課差餉租值×差餉征收率

差餉物業估價署負責差餉的征收。差餉每季預繳，業主與物業使用人應依雙方租約條款確定繳付人。租約未訂明由業主繳交的，由使用人繳交。逾期未繳付的，加征5%的附加費。在原先的最后繳款日期后6個月內，仍未清繳包括5%附加費在內欠款的，要二次加征附加費。

（二）物業稅

香港自從1940年戰時稅法通過以后，就開始征收物業稅。《稅務條例》規定了4種收益稅：物業稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業稅規定于《稅務條例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做過修改。香港以物業稅的名義同時對土地和樓宇收益征稅，是土地稅和房產稅的合一。所以有人認為，香港物業稅實為不動產財產稅。

香港物業稅的納稅人是擁有應稅物業的業主，包括直接由政府批租的房產持有人、權益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊合作社購買樓宇者等，但香港的物業稅只向有租金收入的業主征收，沒有租金收入的業主不是物業稅的納稅人。

物業稅的計稅依據是每一課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值。這里，應評稅凈值是指應評稅值扣減業主繳納的差餉及20%的標準扣減率(用以彌補修理費和開支費用)后的余額。而所說的樓宇，包括樓宇的任何部分，也包括墩(橋墩)、碼頭以及一般理解為不構成一幢樓宇的任何建筑物。物業稅的應評稅值是依據實際收入申報表計算的。包括在該課稅年度內為取得土地或樓宇的使用權而付出的費用，如資本性支出、獲取提供服務或便利而支付的費用，以及根據《差餉條例》征收的差餉等，可作為扣減項目扣除。

物業稅的計算公式為：

應繳物業稅＝｛[應評稅值（租金收入）－差餉]×（1－20%）｝×稅率

立法局可以通過決議案修訂標準扣減率。物業稅的稅率在2004年之前為15%，2004年為16%。

二、香港地區物業稅(廣義)對房地產市場的影響分析

（一）香港差餉征收對房地產市場的影響分析

香港的差餉1845年開始征收。差餉的開征，增加了業主的持有成本，因此，香港絕大多數物業的業主會盡量避免房屋空置。甚至在特殊時期，在約定由租戶繳納各項稅費的情況下，以零租金出租，減輕持有負擔。因此，差餉的開征會減少房屋空置，加大供給量，提高社會物質財富利用率的作用，對房地產行業的管理具有重要意義。

同時，差餉也是香港政府調節房地產市場和整體經濟的一個常用手段。香港是典型的城市型經濟特征，地域狹小，人口較多，密度約是上海的3倍。香港的房地產市場發展速度很快，波動也比較劇烈，幾十年來經歷過多次起落（見表1和圖1），香港政府也經常利用差餉進行調節。

但是，與我國內地目前情況不同的是，香港近年來運用差餉對房地產市場所做的重要調整，多是在房地產衰退時期，目的不是為了抑制房價，而是刺激房地產市場的復蘇。從這樣的實踐中，也同樣可以考察差餉對房地產市場的影響作用。

從圖1中可以看到，從1985年香港房地產市場復蘇算起，到1997年，香港的房價已上漲了近10倍。1997年，香港的房地產市場泡沫破滅，樓價一路下跌，與1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的樓宇價格平均下跌了62%，私人住宅租金平均減少了48%。

在1998年～2003年香港房地產市場的低迷時期，為了減輕差餉繳納人的負擔，香港政府根據法律對差餉進行了多次減免或延緩繳納的靈活調整：1998年退還當年第二季度的差餉；1999年免除所有繳納人第三季度的差餉；2002年免收5 000港元以下低額差餉（此項政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內不需要繳納差餉）；2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉，并延長了3個月的繳納期限。這些政策對經濟低迷時期房地產市場的企穩和復蘇，起到了積極作用。

在2007年下半年爆發的全球經濟危機背景下，香港政府也利用差餉工具對房地產市場以及經濟發展進行了調節，實施了多項減免，穩定房地產市場，鼓勵經濟復蘇。2007年～2009年香港地區的差餉減免摘要，見表2。

我們可以看到， 差餉對房地產市場的調節作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地產下降周期為例，盡管香港政府進行了多次差餉減免，但是房地產市場的價格仍然在直線下降。事實上，香港地區無論是1997年前的樓價瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產波動，都是多個因素造成的，包括經濟發展狀況、收入水平、心理預期、金融危機影響等，而差餉對房地產市場的影響，相比之下，并不十分明顯。

（二）香港物業稅(狹義)對房地產市場的影響分析

香港的物業稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅。自住物業、空置物業、雖用于經營但無租金收入的物業等，都不需要繳納物業稅。這實際上是對自住房屋和出租投資房屋作了區分，居民自住房地產市場的供求不受物業稅的影響。

香港的物業稅稅率，基本上每一課稅年度都會根據當時的經濟情況作出相應的調整。在2004年～2007年間，香港房地產市場投資過快過熱的情況下，政府曾一度上調物業稅稅率，增加業主對房地產的持有成本，間接調控房地產市場的過度繁榮。2008 年全球金融危機爆發，香港經濟也備受打擊，香港政府立即下調了物業稅率。具體來看，2002年度香港物業稅的標準稅率是15%，2003年度標準稅率上調至15.5%，2004年～2007年又上調至16%，2008年度下調至15%。這種適應不同時期的經濟發展趨勢，采用稅率變動來提高或抑制民眾對本地房地產業投資興趣的措施，不僅及時體現了稅收對經濟及社會分配的調節功能，而且有效組織了財政收入，這與香港保持穩定的投資環境的稅收政策取向有關。2002年～2008年間香港物業稅的調整和房價走勢對比見圖2。

從圖2中可以看出，從2002年～2004年物業稅每年連續調整0.5個百分點，但是，房價依然在上行中；2004年～2007年物業稅的稅率水平保持在16%，房價繼續上漲。2008年物業稅降低了1個百分點，房價較2007年上漲速度減弱，但是仍然有所上升。因此，從香港的實踐來看，物業稅對房價的影響并非主要因素，物業稅的調整只能促進或者減緩房地產市場原來的發展趨勢，而沒有使房價走勢做方向上的改變。

三、結論

（一）物業稅的征收有利于規范和引導房地產市場健康發展

香港的物業稅根據物業評估值在保有環節按年征收，也就意味著政府直接進入了收益環節獲取購房者的部分紅利，這會抑制房地產投機，規范房地產市場的運行。而目前從總體來看，我國內地房地產市場的需求還比較旺盛，某種程度上可以說需求的釋放程度主導著房價的走勢。物業稅的開征，會增加房地產的保有成本，壓縮房地產市場的投資需求，甚至一部分改善型需求也會受到影響，這將有利于防止房價的泡沫化；同時，開征物業稅，也可以改變目前房地產稅種繁雜、計稅依據不合理的現狀，有利于降低房地產開發成本，減少金融風險，引導和規范房地產市場的健康運行。

（二）物業稅的征收對房價的影響有限

雖然物業稅的開征會帶來房地產保有成本的提高，但是，和房地產的總價值相比，物業稅的征收金額很小。從業主占有房地產的實際收益和成本角度看，物業稅因素基本不可能成為決定房價走勢的關鍵因素。觀察香港物業稅征收及調整情況，對比房地產市場價格的走勢，可以發現，香港物業稅對房地產市場價格趨勢的影響，作用有限。對我國內地房地產市場價格而言，如果物業稅稅費增加（比如百分之零點幾的稅率）遠遠趕不上投資房地產的利潤收入，并且如果這種稅費還可以通過買賣交易得以轉嫁，那么就很難期待物業稅改革會給房地產市場價格有效降溫。房地產價格的走勢，本質上仍取決于房地產市場的供求。而影響房地產市場供求的因素繁多，稅收制度只是其中一個，一般來看也不會是決定性因素，因此其對房地產市場價格的影響是有限的。

主要參考文獻：

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[關鍵詞]分稅制；地方政府偏好；土地利用變化

[中圖分類號]F810.4[文獻標識碼]A[文章編號] 1006-0863（2013）07-0107-05

一、問題的提出

1994年分稅制的實施導致地方政府的財政狀況發生了轉變，一方面“財權上移”，中央上收了大量財權；另一方面“事權留置”，一些本應由中央或上級政府承擔的責任，卻層層推給了基層政府，導致基層政府支出責任過大，形成了地方財政收入和支出間的巨大缺口。圖1數據表明，1994年分稅制實施以后，地方政府“入不敷出”的財政特征顯現。迫于財政缺口的壓力，地方政府必然要在預算內和預算外財政上尋找“有利的”財政收益，顯然，預算外的“土地財政”和預算內的地方稅收收入成為地方政府與中央進行利益博弈的主要方面。一方面，在預算內收入方面，偏向于對能夠給地方稅收帶來更大利益的產業予以傾斜和支持，同樣的利益激勵可能會導致區域性的產業同構與產能過剩現象，在土地利用上表現為用地類型的重復與失衡。另一方面，在預算外收入方面，熱衷于以地生財，傾向于多征地多賣地，低價征高價賣，在土地利用上表現為城市規模的盲目擴張，而上述兩個方面又是相輔相成的。地方政府偏好與土地利用關系的研究已引起學者們的高度關注，成為近年來研究的一個熱點問題。

已有研究大體上集中在以下幾個方面：（1）分稅制與經濟增長的研究方面。部分學者認為，財政分權確實促進了中國經濟的增長，但在不同時間區域內其影響有所差異，在1994 年分稅制前它對經濟增長并無促進作用，而1994 年分稅制后對經濟增長的促進作用十分顯著。地方稅賦雖然會阻礙經濟增長，但在分權體制下，也可以縮小地區發展差距。[1]“1994年分稅制改革提高了中央財政的地位，當年中央財政收入占GDP的比重從1992年的3.68%上升到6.22%，1997年回到5.68%的水平后逐年上升，2002年達9.91%。盡管從財政支出比重的角度分析，分稅制改革并沒有明顯改變中央和地方的支出規模配置，但財政收入規模配置的變化還是非常顯著的” [2]，可見分稅制改革對我國的經濟增長有重要推動作用。然而，現行稅收制度從長期來看也可能給國家經濟發展帶來一定的隱患。財事權的不對等加大了地方政府的財政壓力，地方政府可能將財政支出壓力轉移給其轄區的企業和家庭，提高了企業的運行成本，損害了家庭的福利，同時，地方政府短期化的行為使其忽略了對社會事業的投入，這必然會對地區長期經濟增長造成負面影響。[3]因此，中央政府應當同時關注分稅制可能產生的短期效益和長期效益，理順上下級政府間的財政關系，進一步完善財稅體制，促進地區間財政競爭更加規范、更加有序。[4]（2）分稅制與地方政府行為研究方面。有學者認為分稅制改革引發了地方政府的眾多不當行為。我國預算內財政收入明顯地向中央政府集中。同時，財政資源迅速地由預算內向預算外甚至體制外轉移，貪污、腐敗愈加普遍，地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”轉變的趨勢[5]，地方競爭體制進一步驅動了地方政府采取積極的土地財政策略。[6]分稅制這一財政體制還使地方政府有了獨立的經濟利益，誘使地方政府努力追求地方財政收入最大化，由于地方稅的稅種、稅率都是中央政府制定的，由此，地方政府往往在稅基上下功夫，通過擴張經濟總量來謀求收入提高。[7]除此之外，分稅制所導致的政府行為變化還在一定程度上誘發了稅收任務掛帥、收入“泡沫化”加重，地方各自為政、經濟調控功能弱化，非稅收支失控、財經秩序紊亂等經濟社會問題。[8]在產業發展政策和土地供應策略的制定方面，分稅制和所得稅分享改革對地方政府造成的壓力迫使其通過發展建筑業和增加預算外的收費項目以及非預算內資金來尋求新的生財之道。[9]（3）分稅制與地方政府土地政策研究方面。在現行財稅體制下尤其是分稅制以來，配套措施不完善加重了地方政府的財政壓力，地方政府通過低價征地高價出售來獲取高額的土地出讓金[10]，加速了城市土地利用方式的變化。而在區域社會經濟發展的不同時期，土地利用變化由多種因素綜合決定，重要程度也是動態變化的，因此深入分析與研究這些因素之間的關系，進一步完善土地利用的經濟約束機制和土地利用決策體系，避免產業結構趨同導致的土地利用結構的趨同，使土地調控不致于失靈。[11]

可見，圍繞分稅制的研究已有許多，但總體上針對現行稅收制度與土地利用變化關系的文獻極少。本文基于分稅制的制度環境，對地方政府預算內稅收收入偏好對城市土地利用變化的影響進行初步考察，試圖構建一個稅收偏好、產業取向與城市用地變化的分析框架。

二、分稅制前后地方預算收入變化分析

我國現行的分稅制主要有中央稅、地方稅和共享稅三種類型，采用了分稅種和分稅率兩種分稅方式，中央稅與地方稅采取了分稅種的劃分方式，而共享稅采取了分稅率的劃分方式。[12]2002年我國進行了所得稅分成比例改革，2002年以前所得稅全歸地方政府所有；2002年所得稅中央和地方各分享50%；2003年后中央分享60%，地方分享40%。而營業稅、增值稅在2002年前后分享比例不變，分別為全歸地方政府所有和中央分享75%、地方分享25%。表1數據驗證了1992-2011年全國預算內稅收收入（三大稅種）中央、地方實際分成比例情況。

表1數據可知，從中央地方分享比例來看，三大稅種中營業稅一直是地方稅收的主要稅種，其次是所得稅，分享比例約為40%左右，而增值稅基本維持在25%的分享比例。這樣的分享政策必然導致地方政府，有可能偏好于首選營業稅其次是所得稅的稅收路徑。2002-2011年地方財政收入（全國）的變化情況佐證了這一點。圖2顯示2002-2006年前5年營業稅總和為17604億元，占三大稅收的比重平均為46%，而2007-2011年后5年營業稅總和為47130億元，占三大稅收的比重平均增為50%。而增值稅及企業所得稅增幅變化不大，增值稅前后5年平均增幅分別為31%、26%，企業所得稅前后5年平均增幅分別為23%、24%。營業稅已超過增值稅及企業所得稅的總和，在三大稅種中的比例已經超出50%。同時，從2007-2011年地方預算內稅收收入比重（表2）來看，營業稅成為地方稅收收入的大頭，平均占稅收總收入的33%。

除了上述三大稅收收入外，與地方經濟建設密切相關的地方稅收稅種，如城市建設維護稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅等，也成為地方預算收入的重要來源。城市建設維護稅的計稅依據是增值稅、消費稅和營業稅，從2002年的467.11億元增至2011年的2609.92億元，增長了5.59倍；城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積以及規定的稅率進行課稅，從2002年的76.83億元增至2011年的1222.26億元，增長14.9倍；耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人依據實際占用的耕地面積和稅率一次性征收的稅種，從2002年的57.34億元增至2011年的1075.46億元，增長17.76倍。契稅主要課稅對象為城市土地使用權出讓、轉讓以及房屋的買賣、交換與贈與等，從2002年的239.07億元增至2011年的2765.73億元，增長了10.57倍，遠遠超出同期營業稅增長的4.88倍、增值稅增長的2.87倍和企業所得稅增長的4.62倍。

2011年全國地方稅收收入的占比顯示，城市建設維護稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅以及房產稅、土地增值稅的占比總和達到27%。可見，分稅制后的近10年地方建設性稅收收入占比較大、增長較快，成為地方預算內財政收入的重要部分。

三、地方預算收入偏好對土地利用變化的影響

分稅制背景下地方政府為擴大自身財力，偏向于發展有利于地方稅收的產業與項目，由此，是否或會怎樣對城市土地利用變化產生影響？基于這一假設，筆者構建了“稅收偏好—產業取向—用地變化” 這一邏輯鏈條來解釋分稅制與土地利用變化的關系，如圖3所示。下文將以營業稅和房地產業稅收為例來描述地方稅收偏好對土地利用變化的影響。

圖3分稅制與土地利用分析框架（一）營業稅對城市產業用地利用變化影響的分析

營業稅主要是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅主要涉及建筑業、房地產業、金融保險、交通運輸、住宿餐飲和服務業等行業。其中，來自建筑業和房地產業的營業稅幾乎占據了半壁江山，據財政部公布的數據顯示，2012年我國營業稅為15748億元，比上年增長15.1%。其中，房地產營業稅4051億元，增長11.6%；建筑業營業稅3706億元，增長18.6%。房地產營業稅與建筑業營業稅的總和占整個營業稅的49.26%，地方政府熱衷于發展有利于營業稅增長的建筑業與房地產業，表3顯示了1997-2010年全國35個大中城市房地產投資占固定資產投資的比重，發現房地產投資比重高達24-35%，尤其是北京、上海2010年房地產開發投資占整個固定資產投資比例分別高達52.81%、37.25%。

（二）房地產業稅收對城市產業用地利用變化影響的分析

房地產業的稅收絕大部分歸地方所有，表4顯示了房地產業不同環節的稅種及其歸宿。房地產業除了為中央提供了60%的企業所得稅與個人所得稅，其余的稅收全歸地方所得。2000年以來，我國地方政府的產業重心逐步向房地產業傾斜，近10年來，房地產業的快速發展有力拉動了建筑業、金融保險業及制造業等關聯產業的發展，極大地促進了地方政府預算內財政收入的增長。2011年全國地稅收入中與房地產業相關的土地增值稅、契稅、房產稅、城市建設維護稅、城鎮土地使用稅總額高達9762.91億元，占當年地稅總額的23.75%，成為地稅收入的重要組成部分。因此地方政府致力于擴大財源，獲得城市建設發展過程中迅速增長的以建筑業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入。而近幾年來地方政府對建筑業、房地產業發展給予的大力支持，以及在一定程度上導致的房價居高不下，便是地方政府產業傾斜的表現與后果。

表4房地產業不同環節的稅種

環節11稅種11稅收歸宿取得土地環節11耕地占用稅11地方稅印花稅11地方稅契稅11地方稅開發建設環節11城鎮土地使用稅11地方稅印花稅11地方稅開發建

設環節11交易

環節11營業稅11地方稅企業所得稅11中央60%與地方40%共享個人所得稅11中央60%與地方40%共享城市維護建設稅11地方稅教育費附加11/土地增值稅11地方稅交易環節11契稅11地方稅保有環節11城鎮土地使用稅11地方稅房產稅11地方稅城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅以及房產稅、土地增值稅等地方建設性稅收對土地利用亦產生顯著影響。表5為不同年份有關稅收占地方稅收收入的比例變化數據，城市維護建設稅是以增值稅、消費稅、營業稅為計稅依據，營業稅的增長直接導致城市維護建設稅的增長；城鎮土地使用稅是按每平方建設用地大城市l.5～30元、中等城市1.2～24元、小城市0.9～18元、縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元的標準計稅，耕地占用稅根據人均耕地水平的不同按每平方米5-50元不等的標準計征，從2007年耕地占用稅由185億元增至1075億元，若按30元的平均水平計算，可以推斷農村建房或者從事其他非農建設占用耕地的數量由1997年的106.7平方公里增至2011年的3584平方公里。契稅是以土地房產買賣租賃等為課稅對象，2011年的契稅是2007年的2.3倍，說明不動產市場相當景氣，由此推動了城市建設用地的增長和流轉。

地方政府偏好營業稅及與房地產業密切相關的稅收必然導致：（1）城市用地需求的大幅增長。圖4系35個大城市近20年規模擴張情況，由1993年的50683平方公里增加至2010年的136775平方公里，城市規模平均擴張了2.7倍，其中，城市規模擴張較快的有北京（8.9倍）、重慶（16.96倍）、海口（9.77倍）、南京（4.99倍）、杭州（7.13倍）；（2）城市土地出讓面積與出讓金增長較快。表6顯示了近10年來全國土地出讓規模列前12位的城市，建筑業、房地產發展推動城市土地出讓可見一斑，圖5表明1999至2008年的10年間，全國城市土地出讓金的漲幅相當明顯。

表62001-2009全國部分城市土地出讓總量（公頃）

城市11總量11城市11總量北京1116755.4911長沙119161.55上海1129125.311南寧119982.28天津1111484.4811南京1110746.26重慶111057711杭州1119434.46沈陽118658.5311青島1119434.46武漢119573.5611寧波1117993.58數據來源：中國國土資源年鑒（2002-2010）

圖4全國35個大中城市1993-2010城市規模變化圖

數據來源：中國城市年鑒（1994-2011）圖51999-2008年全國土地出讓金變化趨勢圖

數據來源：中國國土資源年鑒（2010） 四、簡要結論與展望

研究表明：（1）分稅制背景下地方政府入不敷出的財政狀況促使地方政府在稅收政策上與中央政府進行博弈，表現為傾向于地方財政收入的稅收政策；（2）地方政府的稅收偏好表現在產業政策上，偏向于發展有利于地方稅收的建筑業與房地產業。不但具有GDP增長的產業拉動效應，而且為地方政府提供了較大規模的地方財源，彌補了因分稅制形成的財政缺口；（3）產業偏向導致了城市土地利用的變化，表現為城市土地出讓的膨脹與城市規模的過度擴張。

應當指出，本文在內容上未涉及土地財政對土地利用變化影響，在研究方法上尚未構建稅收偏好與產業選擇、用地變化關系的計量模型；此外，由于數據的可得性及數據口徑的問題，在某些方面的分析尚有待加強，比如房地產業不同環節的不同類型稅收數據及其對應的地類變化，制造業企業所得稅收入以及相應的產業用地數據難以獲取，從而影響了相關問題的深入剖析，這將在后續研究中深化。

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篇8

一、建立科學的支出體系

近年來，各級地方政府的財政收入都有了較快增長，相應的財政投入也不斷增加。但是財政支出結構卻存在不合理甚至異化的現象。如何加強和規范地方財政支出，建立科學的支出體系，成為擺在各級地方政府財政部門面前的一個新任務。

筆者認為濟南市歷下區在這方面的探索值得思考和借鑒。歷下區實行區街財政體制改革以前，由于街道辦事處原來沒有實行綜合預算，存在自定政策、自我管理、自己監督的“三自”現象，預算支出剛性不足，預算執行監督乏力，人為因素影響大，急需建立綜合預算管理制度，用制度來制約、管理。為此，2008年年初，歷下區提出要在辦事處中推行綜合預算，4月初區政府下發《關于下發歷下區街道辦事處財政性資金管理規定的通知》文件，文件規定：將街道辦事處及其所屬事業單位的各項財政性資金，全部納入財政監管范圍，實行收支兩條線，由財政統一管理，開設的帳號必須經財政批準，嚴禁私設“小金庫”。并參照《預算法》的規定，實行部門綜合預算，嚴格按照編制的年度預算執行。

辦事處綜合預算編制按照“收入有計劃、支出有標準、重點有保障、鼓勵有結余”的原則安排，支出保工資，保社會穩定、民政、計生、城建城管、社會公共事業等項目，有財力的辦事處逐步加強自身建設，公用經費控制在限額以內。通過對辦事處的綜合預算管理，使其收支更加科學、規范、透明，并逐步引導辦事處對社會公共事業的投入。編制范圍包括：辦事處所有機關、全額、自收自支事業單位全部編制綜合預算。

二、建立了社會公共事業支出審批制度

按照歷下區提出的關于構建“繁榮、和諧、現代化新歷下”的工作目標，為進一步加大基層社會公共事業投入力度，切實保障全區各項社會公共事業和國民經濟協調發展，規范社會公共事業支出范圍和審批標準，區財政制定了《歷下區社會公共事業項目審批程序》，規定辦事處使用年初預算預留的自有資金，在各自行政區域內開展城市公益建設、就業再就業服務、社區教育、社區服務設施、公共安全和公共交通等領域的公益活動產生的支出，應納入社會公共事業支出范圍。具體是：辦事處進行社會公共事業支出于項目計劃開始前一個月填報項目，財政初步審核后轉至區政府有關職能部門審核，通過后報區分管領導簽字同意，區財政再綜合考慮項目計劃的輕重緩急和資金情況，會同有關部門提出建議，上報區政府審批。經區政府研究同意后，由財政于3日內批復到申報辦事處，并按時足額將項目資金撥付到有關單位。若此項經費當年未使用，可結轉下年并于下一年度專項經費合并使用。同時制定了綜合預算監督審核辦法，監督檢查各辦事處管好用好預算資金。辦法要求各辦事處必須按照有關法律、法規，積極組織各項收入。為保證辦事處的用款計劃及時撥付，各辦事處必須計劃安排好下一步工作，提前做好資金使用計劃，及時于財政相關職能科室溝通，確保辦事處資金的正常運轉。各辦事處應嚴格按照年初編制的年度預算執行，未經批準、違背預算安排的資金支出，依法依紀追究有關人員責任，并由財政扣減其撥款額度，直至整改后，再恢復正常資金撥付。通過將綜合預算編制下達到街道一級，歷下區實現了財政資金從撥付源頭到使用終點的全過程預算管理，推動了基層在科學合理編制預算的基礎上，將財政資金更多地用于轄區內公共服務和管理上，用在改善居民生產生活條件上，取得了顯著成效，從基層財政財務管理的角度，為各級地方政府建立科學的財政支出體系提供了經驗。

三、建立轉移支付和激勵政策，進一步理順地方財政體制

地方財政體制的不合理，特別是上級財政對下級財政抽血式的向上集中財力的財政體制，必須逐步改變為各級財政明確收入來源，由上級財政建立對下級財政的轉移支付和激勵政策，促進基層財政的穩步增收和良性循環。以歷下區為例，歷下區目前有13個街道辦事處，由于體制上各種原因的存在，多年來，各辦事處財政收支矛盾不斷加劇，基本保障能力脆弱，大部分街道辦事處財政支出對財政轉移支付的依存度越來越高，有些辦事處甚至保工資都存在困難。

篇9

2002年1月1日起新辦企業所得稅納入國稅部門征管以來，在如何確認數量眾多、情況各異的單個企業所得稅征收方式問題上，征納雙方間的尖銳矛盾從未間斷，不同主管國稅機關形成的不同認識和做法遠未得到統一，現行確認企業所得稅征收方式主要模式有以下3種：

1、定性分析為主。即不考慮企業應稅收入總額、成本費用額定量標準，凡符合查賬征收5項條件的，確認為查賬征收，否則確認為核定征收。

這種確認原則，面對會計核算水平參差不齊、數量眾多的企業，由于查賬征收5項條件尚未細化、可操作性不強，以及受征管力量限制，國稅機關要做到科學確認征收方式，無異于紙上談兵。

2、定量分析為主。企業應稅收入總額、成本費用額定量標準以上的，確認為查賬征收；定量標準以下的，確認為核定征收。目前增值稅一般納稅人認定，主要采用這種確認原則。

這種確認原則，可操作性較強，但往往會產生定量標準以上、被確認為查賬征收而不符合查賬征收5項條件的后果。

3、定性分析與定量分析有機結合。具體而言，定量標準以上的企業，原則上確認為查賬征收。定量標準以下的少數企業，經企業申請和實地調查，確實符合查賬征收5項條件的，可確認為查賬征收。

這是一種理想的確認原則，有利于構建和諧征納關系，但有違公平、公正執法的現代法治理念，又由于不同國稅機關、稅收管理員對查賬征收5項條件的認識、把握不一，很容易產生“同一企業情況、不同確認結果”和“不同企業情況、同一確認結果”現象，因而實行起來難度很大。

上述3種可供選擇的征收方式確認模式中，筆者認為第2種較為切實可行。那么，如何科學確定確認標準，就成了確認企業所得稅征收方式的關鍵。

二、確認企業所得稅征收方式的樣本分析

下面應用2005年、2006年常州市國稅系統征管內資企業所得稅正常戶的數據指標，分析我市企業所得稅征收方式確認標準。

1、2005、2006年征收方式在不同納稅人間的結構分析

從企業所得稅征收方式在不同納稅人間的結構分布看（表略），2005年、2006年核定征收面分別為35.56%、48.83%，2006年比2005年提高13.27個百分點；2005年、2006年增值稅一般納稅人核定征收面分別為33.18%、36.79%，2006年比2005年提高3.61個百分點，表明在增值稅一般納稅人中提高核定征收面的空間不大；2005年、2006年增值稅小規模納稅人核定征收面分別為56.17%、81.35%，2006年比2005年提高25.18個百分點，表明在增值稅小規模納稅人中提高核定征收面的空間增大，而且還有18.65個百分點的空間；2005年、2006年非增值稅納稅人核定征收面分別為40.78%、65.85%，2006年比2005年提高25.07個百分點。

2、2005、2006年應稅收入總額結構分析

從應稅收入總額結構分布看（表略），2005年、2006年<200萬元企業占全部企業的比例分別為63.32%、63.28%，其中核定征收面分別為55.90%、69.89%，表明2006年與2005年<200萬元企業占全部企業比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高13.99個百分點，而且還有30.11個百分點的空間；2005年、2006年200萬元≤應稅收入總額<300萬元企業占全部企業的比例分別為7.52%、6.89%，其中核定征收面分別為10.94%、31.20%，表明2006年與2005年200萬元≤應稅收入總額<300萬元企業占全部企業比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高20.26個百分點；2005年、2006年300萬元≤應稅收入總額<400萬元企業占全部企業的比例分別為4.62%、4.49%，其中核定征收面分別為6.53%、22.31%，表明2006年與2005年300萬元≤應稅收入總額<400萬元企業占全部企業比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高15.78個百分點；2005年、2006年應稅收入總額≥400萬元企業占全部企業的比例分別為24.54%、25.33%，其中核定征收面分別為0.17%、5.72%，表明2006年與2005年≥400萬元企業占全部企業比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高5.55個百分點。

3、2005、2006年納稅調整后所得結構分析

從2005、2006年納稅調整后所得結構分布看（表略），2005年、2006年查賬征收企業盈利面分別為55.02%、43.23%，2006年盈利面比2005年下降了11.79個百分點，表明2006年度新辦查賬征收企業獲利能力不強。此外，2005年、2006年查賬征收虧損企業2230戶、2666戶中，連續2年虧損的有1020戶。

4、2005、2006年實現應納所得稅額結構分析

2005、2006年核定征收企業戶均實現應納所得稅額分別為0.21萬元、1.72萬元（表略），2006年戶均實現應納所得稅額是2005年的8倍，表明2006年有部分規模相對大些企業納入了核定征收范圍，征稅效率得到大大提高；2005、2006年查賬征收企業戶均實現應納所得稅額分別為7.86萬元、7.60萬元，2006年戶均實現應納所得稅額比2005年有所下降，表明2006年度新辦查賬征收企業獲利能力不強。

三、結論

（一）確認標準

綜上所述，常州市國稅系統征管內資企業所得稅征收方式確認標準擬為：娛樂業、部分服務業核定征收營業稅企業年應稅收入總額500萬元，其他企業年應稅收入總額200萬元。理由有三：一是2005年、2006年連續2年應稅收入總額<200萬元企業占全部企業的比例分別達63.32%和63.28%，充分體現“抓大、管中、控小”原則；二是與常州市地稅部門確認標準相匹配；三是基本與增值稅一般納稅人認定標準相銜接。

1、娛樂業、部分服務業核定征收營業稅企業。年應稅收入總額<500萬元的娛樂業、部分服務業核定征收營業稅企業，其征收方式應該而且必須確認為核定征收；年應稅收入總額≥500萬元的，其征收方式應該而且必須確認為查賬征收。

2、年應稅收入總額<200萬元其他企業。年應稅收入總額<200萬元其他企業，包括增值稅小規模納稅人、營業稅其他核定征收企業、年應稅收入總額<200萬元增值稅一般納稅人，其征收方式應該而且必須確認為核定征收。對其中高利潤率（會計利潤率在行業應稅所得率值域平均值以上，下同）增值稅一般納稅人、自行申報營業稅企業，即使提出查賬征收申請，其征收方式也應該而且必須確認為核定征收。

3、年應稅收入總額≥200萬元其他企業。年應稅收入總額≥200萬元其他企業，應該而且必須確認為查賬征收。對其中高利潤率增值稅一般納稅人、自行申報營業稅企業，雖然提出核定征收申請，但其征收方式應該而且必須確認為查賬征收。

4、優惠政策范圍內的新辦企業。優惠政策范圍（含抵免、間接、直接優惠，下同）內的新辦企業，其應納稅所得額有兩種情形：一是在優惠政策第一年度內，納稅調整后所得≥0；二是在優惠政策第一年度內，納稅調整后所得<0。對于第一種情形，如果年應稅收入總額≥200萬元的（同時考慮營業稅企業征收方式），則確認其為查賬征收，享受優惠政策；否則，確認其為核定征收，不得享受優惠政策。對于第二種情形，如果年應稅收入總額≥500萬元的新辦企業，則確認其為查賬征收，并享受優惠政策；其余企業確認為核定征收，不得享受優惠政策。此外，優惠政策期限≥2年的新辦企業，視其剩余優惠期限內年應稅收入總額和納稅調整后所得實現情況，對照上述兩種處理方法，確認其征收方式和是否享受優惠政策。

5、連續2年以上發生經營虧損企業。除年應稅收入總額≥500萬元的企業外，連續2年以上發生經營虧損企業，均應確認為核定征收。

（二）確認方法

1、優惠政策范圍內的新辦企業。優惠政策范圍內的新辦企業，在新辦當月末征收方式初始確認為按規定行業應稅所得率下限核定征收，并依據其至新辦當年受理政策優惠申請的上個季末應稅收入總額（同時考慮營業稅企業征收方式）換算成全年應稅收入總額，經實地調查和分析比對，全年應稅收入總額≥200萬元且預計全年納稅調整后所得≥0的，在年末之前正式確認為查賬征收，并按查賬征收方式結算全年應納所得稅額；年應稅收入總額≥500萬元且預計全年納稅調整后所得<0的，在年末之前正式確認為查賬征收，并按查賬征收方式結算全年應納所得稅額；其余新辦企業，即使符合政策優惠條件，也應在年末之前正式確認為核定征收。

2、優惠政策范圍外的新辦企業。優惠政策范圍外的新辦企業，在新辦當月末征收方式初始確認為按規定行業應稅所得率下限核定征收，經實地調查和分析比對，全年應稅收入總額≥200萬元的（同時考慮營業稅企業征收方式），在年末之前正式確認為查賬征收；全年應稅收入總額<200萬元的，在年末之前正式確認為核定征收。

3、征收方式變更。除《核定征收企業所得稅暫行辦法》（國稅發[2000]38號）第二條六種情形之一和第十一條規定的三種情況之一外，一個納稅年度內一般不得變更企業征收方式。但年末應稅收入總額≥500萬元核定征收企業，經企業申請、國稅機關批準，年末前可以變更為查賬征收。

4、征收方式年檢。每年3月末前，依據企業上年應稅收入總額實現情況，上年應稅收入總額≥200萬元（同時考慮營業稅企業年檢情況），將當年征收方式保留或調整為查賬征收；上年應稅收入總額<200萬元的，將當年征收方式保留或調整為核定征收。

5、應稅所得率。年會計利潤率不高于規定行業應稅所得率下限的企業，按規定行業應稅所得率下限確定適用應稅所得率；年會計利潤率高于規定行業應稅所得率下限但低于高利潤率標準的企業，按年會計利潤率確定適用應稅所得率，并在次年3月末前結算全年應納所得稅額；對高利潤率企業，按年會計利潤率與規定行業應稅所得率上限平均值確定適用應稅所得率，并在次年3月末前結算全年應納所得稅額。

（三）后續管理

對日常管理、年檢、納稅評估、稅務稽查等環節發現查賬征收企業不符合查賬征收5項條件的，應按《征管法》第三十五條規定核定其應納稅額，具體按國稅發[2000]38號文件第七條變更為核定征收，適用應稅所得率按上述四.5方法確定，并按核定征收結算全年應納所得稅額；發現核定征收企業應稅所得率偏低的，并按上述四.5方法確定新適用應稅所得率結算應納所得稅額；發現核定征收企業，年末應稅收入總額≥500萬元的，按上述四.3方法年末前可以變更查賬征收。

四、幾點建議

1、利用一個地區的征管信息系統數據信息，采用實證分析方法，產生一個地區的企業所得稅征收方式確認標準，對一個地區而言，確認標準可能各不相同，但這種方法對一個縣、市、省乃至全國都具有一定的參考價值。

2、一個地區企業所得稅征收方式確認標準一旦確定，無論是對數量眾多的單個企業，還是對各級稅務部門和廣大稅務干部，無一例外都應不折不扣地執行，以杜絕企業利用征收方式達到少繳稅款和規避納稅評估、稅務稽查現象的發生，規避稅務干部在確認征收方式方面人為使用自由裁量權而引發的失瀆職和執法風險。

篇10

第三十五條規定，具有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：(一)依照法律、行政法規的規定可以不設置帳簿的；(二)依照法律、行政法規的規定應當設置帳簿但未設置的；(三)擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；(四)雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；(五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；(六)納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。《征管法》第十九條規定，納稅人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的規定設置帳簿，根據合法、有效的憑證記帳，進行核算。同時《征管法》第八條對納稅人的權利也作出了具體規定。因此，稅務機關在使用核定征收方式時，既要保證國家稅收及時足額入庫，不造成稅款流失，但同時也要充分保障納稅人的合法權益。現就核定征收企業所得稅中的相關問題談幾點粗淺的看法。

一、關于核定征收企業所得稅的范圍問題

1、如何解決實際征管中事前核定與事后核定問題，以保證與稅收征管法的有效銜接；原國家稅務總局《核定征收企業所得稅暫行辦法》第六、第七條規定，企業所得稅征收方式鑒定工作每年進行一次，時間為當年的1至3月底。新辦企業應在領取稅務登記證后3個月內鑒定完畢。且征收方式一經確定，如無特殊情況一般一個年度內不得變更。同時還規定，對實行查帳征收的納稅人，如發生《征管法》第三十五條規定之一情形的，可隨時變更為核定征收方式。我們認為這種事前鑒定的方式是欠妥的。主要理由是，事前鑒定證據不足。企業所得稅是以一個經營年度的生產經營所得和其他所得作為計稅依據的，一般實行按季申報，按年匯算清繳。準確計算稅基是納稅人的義務，也是稅務機關的責任。首先，如果在年初3月內（新辦企業登記后3個月內）鑒定，納稅人的第一次申報并未完成，難以界定申報是否準確、足額，也不存在未按規定期限申報的可能。

其次，設置帳簿，準確核算收入、成本費用是《中華人民共和國會計法》和《征管法》等相關法律對納稅人的要求，《征管法實施細則》第二十二條明確規定，從事生產經營的納稅人應當自領取營業執照或發生納稅義務之日起15內，按國家有關規定設置帳簿。納稅人按規定設置賬簿并正確核算應該是以一個經營年度為基期，三個月內并不能真實反映納稅人的核算狀況。對前三月核算等不符合要求的，稅務機關可以督促其改正并加以處罰，但并不能作為鑒定所得稅征收方式的一個依據，也不符合法律規范人、引導人的根本立法宗旨。第三，在前三月對納稅人的生產經營核算情況進行調查評估也與新《中華人民共和國企業所得稅法》的規定的時間要求不符。新《所得稅法》規定，企業所得稅實行按年匯算，年未四個月內匯算清繳，納稅人申報結束后，主管稅務機關應納稅人申報情況進行全面納稅評估。如果僅僅是對當年情況評估，會造成多頭檢查，并且納稅人上年實績不能作為參考依據，與稅務機關應充分保護納稅人權益的要求不符合，也不適應新時期構建和諧征納關系的要求。因此，我們認為企業所得稅日管中，應采取按期預繳，事中鑒（初）定，事后認定，跟蹤管理，匯查并重的模式。這樣既有利于與《征管法》等相關法律的銜接，又能保證國家稅收不受損失；也有利于保護納稅人的合法權益，構建和諧征納關系。但對未設置賬簿或無能力、不愿意設置賬簿的，可實行年初核定，年未調查測算，按年遞增定額稅款的方式，以保證稅款及時足額入庫。

2、從哪些方面界定和細化核定征收范圍中收入、成本費用不能準確核算的具體標準；在現行企業所得稅征管中,對納稅人的征收方式鑒定,主要是采用納稅人自報,主管稅務機關審核,上級稅務機關審批的模式。《征管法》第三十五條第四款規定，雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的，可以采用核定征收。但就近幾年實際情況來看，各地對什么是準確核算收入、成本費用的理解卻不一致。理解的不一致也給同一地區不同主管機關或分屬國地稅管理的納稅人之間的稅負帶來了極大的不平衡。筆者認為，作為稅務機關，在辦理所得稅資料界定時，應注重《征管法》在稅收法律體系中的統馭地位。這主要限于基本按要求設置帳本并進行核算的，《企業所得稅法》第六條中規定的九項收入必須全部按期納入核算，至于成本和費用的歸集范圍可以《財務通則》和《會計準則》為基礎，結合會計制度和《企業所得稅稅前扣除管理辦法》進行相關帳務處理，即可基本認定符合查帳征收條件，而不能武斷理解為有一張發票未按規定取得（俗稱的白條）就作為鑒定成核定征收的依據。也就是說只要不是收入憑證、費用憑證殘缺不全，稅務檢查人員能根據稅法通過相關科目進行準確調整的，都不應該認定為核定征收。在征收方式鑒定中，對收入總額核算的界定應該是全面，對成本費用核算的界定主要是憑證齊全，保存完整。這樣做可以保證部分納稅人在實行06版《企業會計準則》后，因政策分離越來越大而相關權益不受損害。

3、哪些行業、哪類納稅人不宜實行核定征收企業所得稅；通過調查和近幾年實績，從行業來看，一般大中型國有企業、糧食收儲行業，實行自開票納稅人認定的貨物運輸業不宜核定征收企業所得稅。從類型來看，一般納稅人不宜實行核定征收企業所得稅。對小規模納稅人和商品零售業、零星加工制造以及建筑、房地產開發業、小型采掘行業適宜核定征收企業所得稅。

4、哪類納稅人適合定率征收，哪類納稅人適合定額征收；我們認為對設置帳簿或收入、成本能夠查實的納稅人，采用定率征收方式比較適宜。對未設置帳簿或雖設置賬簿但收入、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；發生納稅義務，未按規定期限辦理納稅申報，以稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；以及計稅依據明顯偏低，又無正當理由的納稅人，適宜采用定額核定的方式。

5、符合條件的外商投資企業和外國企業是否也適用核定征收辦法。從2008年1月1日起，我國已經對內外資企業所得稅法進行了合并，新法實行后，從公平稅負的角度出發，應該對內外資企業適用相同的稅收政策和待遇，以杜絕因不同納稅人部分適用相關政策而造成的稅收政策歧視。

二、關于核定征收企業應稅所得率的確定問題

1、各地核定征收企業應稅所得率的實際執行標準；我市統一執行滁地稅[2005]110號文件規定的應稅所得率。

2、近年來當地分行業利潤率情況；⑴建筑行業利潤率一般10-18%；⑵房地產開發行業利潤率一般20-35%⑶化工行業7-10%⑷糧食購銷企業0.3-.08%⑸塑料制品生產行業利潤率6-13%⑹商品零售業5-9%⑺機械制造業4-7%⑻交通運輸業6-11%。（以上數據來源于匯算清繳和稅務重點稽查案例）

3、如何進行應稅所得率的行業分類和細化行業應稅所得率應稅所得率的細化必須根據行業、地點、企業規模和是否在本地具有壟斷地位來進行。我們認為總局可以制定相應的幅度，具體標準可以由縣一級稅務機關在針對納稅人實際經營情況的基礎上進行調查測算后實施。行業分類可以參照國家統計局對國民經濟分類表《國民經濟行業分類與代碼》（gb/t4754-2002）來進行。

4、如何確定兼營多種行業的核定征收企業的應稅所得率對兼營多種行業不能分開核算的，可以以主業為準進行核定，主業的營業（銷售）收入必須超過50%；對按要求分別核算的，可以對照不同行業的標準進行界定。

三、關于核定征收方式鑒定問題

1、如何確定核定征收企業所得稅的鑒定程序和時限問題可以采用納稅人申報，主管稅務機關調查評估，縣以上稅務機關審批的程序，放在每年的五月至六月進行。2核定征收方式如何與所得稅管理（納稅評估、匯算清繳、日常檢查、專項檢查和稅務稽查等）有效銜接；對采用核定征收方式的企業，應該分類管理。對沒建帳的，可以通過稽查選案的辦法，加大稽查力度，促進其建帳建制；對已經設置帳并進行核算的，可以在匯算清繳的基礎上，開展納稅評估和日常檢查。3如何細化核定征收企業所得稅的具體方式（定率或定額）；對收入、成本費用通過調整后能夠查實的，可以采用定率征收的方式；對未設立帳簿或發生納稅義務經稅務機關責令申報仍拒不申報或申報依據明顯偏低又無正當理由的，可以采用定額核定的辦法。

四、關于應納稅額和應稅所得率確定與調整問題

1、稅基如何確定所謂稅基，就是稅務機關據以計算征收稅款的依據。在實行核定征收的過程中，核定的稅基越接近于納稅人實際生產、經營成果，也越有利于稅收政策的貫徹執行。對收入、成本費用能夠查實的納稅人，可以收入或成本費用，參加核定應稅所得率進行確定；對無法查實的，可根據當地同行業，同規模企業的利潤情況進行確實

2、什么情況下需要對核定征收企業應納稅額和應稅所得率進行調整稅務機關實行核定征收后，納稅人對稅務機關核定的應納稅額有異議的，如果納稅人能夠提供相關的證據，稅務機關認定后，應當及時調整應納稅額。這是《征管法》第八條和《征管法實施細則》第四十七條賦予納稅人的一項程序性權利，也是對稅務機關執法過程中防止自由裁量權過大造成顯失公正的一種限制，從稅收行政爭訟的角度說，也是對稅務行政機關的保護。對納稅人發生重大經營情況變化的，我們認為在一個納稅年度內，應稅所得率或應納稅額也應進行相應調整。重大經營情況變化不僅僅包括企業自身情況，還包括國家經濟政策調整和國際市場原材料價格變化，市場供求關系的主要走向等。因為最終決定應稅所得率的主要指標是納稅人盈利率,根據納稅人的市場平均盈利狀況及時調整應稅所率,是稅收立法公平、公正原則在日管中的重要體現。

3、納稅人生產經營發生重大變化是否需要明確納稅人的申報調整應納稅額和應稅所得義務，以及未履行義務如何確定其法律責任；必須明確納稅人調整后的應納稅義務，并書面通知納稅人。《征管法》第八條規定，納稅人有申請減稅、免稅、退稅的權利。《征管法》第二十五規定納稅人必須如實申報，這是《征管法》對納稅人的保護，也是量能課稅、依法征收原則的體現。對納稅人未按調整后應納稅額履行相關納稅義務的，可以依照《征管法》第62條、第68條進行處理，這是對稅務機關依法征稅過程中納稅人的違法行為和后果處罰，是保障國家稅收剛性得以體現的重要組成部分。也只有這樣才能充分保證國家稅收征收權不受侵害，引導和規范納稅人主動申報納稅，不斷提高全民對稅法的遵從度。五、關于核定征收企業所得稅的優惠問題是否享受，如何享受；核定征收是稅務機關在無法實行查帳征收的情況下采用的一種比較有效征收模式，在這種情況下，如果納稅人已經按照稅務機關核定的稅額履行了納稅義務，那么，納稅人就有權享受國家相應的稅收優惠政策。今后的所得稅優惠政策，主要是以產業為主，區域為輔的模式，優惠政策是從有利于促進整個國民經濟發展的角度來鼓勵納稅人加快發展，增強市場競爭力，最終實現提高綜合國力的根本目的。因此，核定征收企業所得稅的納稅人在依法履行納稅義務后，應該享受國家相關稅收優惠政策。但考慮到核定稅額與實際應納所得稅額之間的差異，建議采用定額享受的辦法。

六、關于核定征收企業的申報管理問題