安置房買賣的法律法規(guī)范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇安置房買賣的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）05-100-01

一、對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識

（一）釋義

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個規(guī)范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括外村村民和城鎮(zhèn)村民）的、不能辦理房屋權(quán)屬登記的房屋。

（二）分類

第一類，建設(shè)違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關(guān)手續(xù)，擅自在本村集體所有的土地上建設(shè)住宅，對非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售。

第二類，建設(shè)合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，在集體所有的土地上建設(shè)村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。第二，村民將依法建設(shè)于宅基地上的住宅出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

對于第一類，由于其建設(shè)違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。對于第二類，由于其建設(shè)合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態(tài)得不到現(xiàn)有法律的認(rèn)可和保護(hù)，故屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態(tài)受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，此時不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。

二、相關(guān)法律問題

（一）信賴?yán)鎿p失賠償

畫家村系列案件之后，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷。許多城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房，或基于歷史原因，或基于現(xiàn)實原因（當(dāng)前的禁止性規(guī)定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續(xù)。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補(bǔ)償。原房屋所有人當(dāng)初違規(guī)出售房屋已經(jīng)獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，要求買受人退還房屋。

司法實踐中，雖然以認(rèn)定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認(rèn)定合同無效后，會根據(jù)買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴?yán)鎿p失。

（二）以租代售小產(chǎn)權(quán)房的效力

目前，為了規(guī)避相關(guān)法律和政策，許多開發(fā)商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權(quán)，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產(chǎn)權(quán)房本身建設(shè)是否合法。如果屬于前述第二類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)合法但銷售違法的），那么因為出租的小產(chǎn)權(quán)房是合法建筑，相關(guān)的法律法規(guī)和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”故此種租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應(yīng)的租金。如果屬于前述第一類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標(biāo)的物的租賃合同當(dāng)然無效。

（三）關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償

篇2

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2. 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進(jìn)入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3） 同幢住房內(nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5. 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進(jìn)行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合

理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。“無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3. 購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4. 對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5. 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6. 達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇3

自20__年以來涉土地違法行為行政非訴執(zhí)行案及行政訴訟案件統(tǒng)計如下：

表格略

（一）根據(jù)數(shù)據(jù)，非訴行政執(zhí)行案件中土地違法行為主要表現(xiàn)如下：

1、經(jīng)過批準(zhǔn)異地新建房屋但舊房未拆24件，占7%。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)原地拆舊翻建、改擴(kuò)建84件，占24.3%。

3、符合規(guī)劃，超面積建房的，少批多建，企業(yè)表現(xiàn)為少批多占63件，占18.2%。

4、非法買賣土地并建房的35件，占__.1%。

5、基層組織（村委會、社區(qū)）為了“達(dá)標(biāo)”未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建標(biāo)準(zhǔn)化廠房、建辦公用房55件，占15.9%。

6、企業(yè)以租代征占用土地擴(kuò)建改建廠房占用土地83件，占24%。

7、在耕地上挖塘取土，挖塘養(yǎng)殖，破壞耕地1件。

（二）涉土地違法行為行政訴訟案件主要有如下幾種類型：

1、安置小區(qū)占用土地，無用地批準(zhǔn)文件。

2、不履行土地使用權(quán)發(fā)證職責(zé)。

3、土地整理、征用而引發(fā)的拆遷糾紛。

4、出讓土地不規(guī)范，存在程序問題。

5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用土地未經(jīng)批準(zhǔn)并違法拆遷。

（一）非訴行政執(zhí)行案件所存在的問題

1、應(yīng)拆未拆。經(jīng)過20__年“應(yīng)拆未拆”集中行動后，建新房舊房未拆的現(xiàn)象得到了遏制，整個拆違行動牽涉了法院、政府大量的人力物力，但是近段時間，此現(xiàn)象又有發(fā)生，應(yīng)當(dāng)引起相關(guān)部門高度重視。

2、拆舊翻新，改擴(kuò)建。由于全市凍結(jié)建房申請審批，部分村民或居民未經(jīng)批準(zhǔn)拆舊翻新或改建、擴(kuò)建，新建房屋是他們唯一的住房，有些符合規(guī)劃，有些不符合規(guī)劃，行政機(jī)關(guān)作出的處罰一般是沒收或限期拆除，行政處罰決定生效后，行政機(jī)關(guān)沒有安頓建房戶的具體方案，不具備強(qiáng)拆或沒收條件，致使法院無從入手。

3、少批多建，少批多占。農(nóng)戶建房批準(zhǔn)建筑面積是__0平方米，附屬房15平方米，國有出讓土地上建房批準(zhǔn)面積為130—140平方米，實際建房一般都超過，國土資源局處罰決定為“拆除超過批準(zhǔn)建筑面積的部分”，沒有指定拆除哪一部分，法院執(zhí)行時無人下手，就像胖子減肥一樣，怎么減，怎么拆？房屋是整體結(jié)構(gòu)，無論怎么拆都會影響房屋的外觀和安全及質(zhì)量。

有些企業(yè)經(jīng)過批準(zhǔn)的用地面積與實際占用的面積不一致，少批多占，個別名氣比較大的企業(yè)直接與所在的村委會簽訂征地協(xié)議，占用近百畝土地建設(shè)廠房。國土資源局對其作出的處罰是：符合規(guī)劃的沒收，不符合規(guī)劃的就拆除。實際執(zhí)行中根本是執(zhí)行不了的，有些是交納一定數(shù)量的罰款，等待上面的用地指標(biāo)，完善用地手續(xù)；有些是不交罰款，也不可能有指標(biāo)，他們甚至認(rèn)為政府默許，認(rèn)可他們少批多占。

4、“達(dá)標(biāo)”違建。當(dāng)數(shù)量的村委會、社區(qū)、居委會等村級組織為了達(dá)標(biāo)建設(shè)村級行政辦公房，為了增加村級組織收入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房、農(nóng)家樂園，借口領(lǐng)導(dǎo)要求、上級文件要求，不經(jīng)任何部門的批準(zhǔn)搞建設(shè)，有些占用基本農(nóng)田，國土資源局對他們作出處罰，沒收或拆除新建的建筑物、罰款，申請法院執(zhí)行，法院無法執(zhí)行，連罰款也執(zhí)行不了，因為許多基層組織是貧困村。

5、買賣土地并建房。較典型的港聯(lián)村私賣土地建房共計33戶，經(jīng)過國土資源局處罰后，申請法院執(zhí)行，當(dāng)時處罰是沒收地上建筑物，沒收違法所得，沒收非法占用的土地、罰款，由于涉及面廣，執(zhí)行難度大，最終由政法委牽頭，政府相關(guān)行政機(jī)關(guān)出面處理，黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部戶基本交納了罰款，其他違建戶的處罰沒有執(zhí)行到位。類似的情況較多，城區(qū)多個村以化解村級債務(wù)為由，乘重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷之際私自出賣集體土地進(jìn)行建房，另外零星的農(nóng)村集體土地進(jìn)行買賣的情況亦時有發(fā)生行政處罰的亦不能到位。

6、取土，挖塘養(yǎng)殖，破壞耕地。少數(shù)農(nóng)戶根據(jù)自己的需要挖塘取土，破壞耕地，少數(shù)村級組織將耕地挖塘搞養(yǎng)殖，建農(nóng)莊、搞休閑產(chǎn)業(yè)，破壞了耕地，國土部門作了處罰，但是難以執(zhí)行，恢復(fù)土地原貌成為空談。

1、我市安置小區(qū)的用地絕大多數(shù)未辦理征用手續(xù)，無任何用地批準(zhǔn)文件。因此引發(fā)的訴訟案件涉及面廣、處理難度大，極易引發(fā)群訴群訪。

2、不履行發(fā)證職責(zé)而引發(fā)的訴訟。國土資源局為給政府融資提供方便，將土地辦證抵押給銀行，由于貸款未還，抵押的土地使用權(quán)證未贖回，將同宗地進(jìn)行出讓，明顯違法；受讓人申請頒證，國土資源局遲遲不予辦理，而且不給答

復(fù)，構(gòu)成行政不作為，顯然違法，類似情況不在少數(shù)。3、因土地平整征用而引發(fā)訴訟。為向上爭取用地指標(biāo)，搞所謂的土地復(fù)耕，進(jìn)行土地的整理、平整，強(qiáng)行拆遷，顯然沒有法律依據(jù)，訴訟后，法院很難處理，支持當(dāng)事人的訴訟請求，土地復(fù)耕就得停止進(jìn)行，已經(jīng)搬遷的怎么辦？不支持的話，當(dāng)事人的合法權(quán)益又得不到保護(hù)。

4、出讓土地不規(guī)范，引發(fā)的訴訟。為解決歷史遺留問題，國土資源局未嚴(yán)格按照土地管理法的規(guī)定，進(jìn)行公告征收集體土地，未按征收批文的時點(diǎn)向被征收人付清土地補(bǔ)償費(fèi)，同時，未進(jìn)行招拍掛，程序上存在問題。

5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用土地未經(jīng)批準(zhǔn)而引發(fā)訴訟。一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、市重點(diǎn)建設(shè)工程，無發(fā)改委立項，無規(guī)劃，無用地批文，即開始進(jìn)行占地和拆遷，存在著先開工后審批，邊建設(shè)邊審批，“先上車后買票”的情況，被拆遷人向法院，要求確認(rèn)征地行為、拆遷行為違法，法院處在兩難境地，面對明顯的違法行為，不確認(rèn)違法顯然不行，如果依法確認(rèn)違法，建設(shè)項目將停工，后果和影響難以估量。

（一）政績觀的驅(qū)使

由于市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市政建設(shè)的大量投入，用地數(shù)量迅猛增加，用地指標(biāo)不能滿足實際需求，因此，邊建設(shè)邊報批，建好后等批文補(bǔ)辦手續(xù)，以所謂的搶抓機(jī)遇為借口實施違法占地行為，大環(huán)境下，上行下效，左右攀比，少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)為了謀求在任時的政績，以犧牲法律為代價，追求漂亮的GDP數(shù)據(jù)，要求企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)，擴(kuò)建、新建、改建廠房，做大做強(qiáng)；要求城區(qū)改造、建設(shè)上規(guī)模，上檔次，提升城市形象，搞舊城區(qū)改造，新城區(qū)建設(shè)，造橋造路，擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模；招商引資，搞商品房開發(fā)和建；要求基層基礎(chǔ)建設(shè)達(dá)標(biāo)，建設(shè)村級辦公用房，要求村級組織增加收入，脫貧致富建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，建農(nóng)家樂園，建水產(chǎn)養(yǎng)殖基地。以上行為帶來的后果是占用大量的土地，而且是違法占用。

（二）法制觀念淡薄

通過對全部土地違法案件進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，違法行為人的法制觀念淡薄，缺少法律意識。無論是個人還是企業(yè)還是基層組織，無論是少批多建，少批多占，應(yīng)拆未拆，還是“達(dá)標(biāo)”違建，還是建安置小區(qū)，所有的違法行為人都共同存在著法律意識缺乏，無所謂，事出有因，情有可原，隨你怎么處置等。

（三）齊抓共管機(jī)制缺乏

土地違法行為查處的職能部門是國土部的，但是單憑其一家單打獨(dú)斗是不能解決問題的，力量是不夠的，有些土地違法行為應(yīng)消滅在萌芽狀態(tài)，才不會給以后的查處、執(zhí)行帶來更大的麻煩，才不會產(chǎn)生資源的浪費(fèi)，人力、物力的浪費(fèi)，執(zhí)法成本的增加。因此，調(diào)動基層組織、基層干部的積極性，發(fā)揮他們對轄區(qū)人口，地理環(huán)境，經(jīng)濟(jì)狀態(tài)熟悉的優(yōu)勢，及時發(fā)現(xiàn)、及時報告、及時制止、及時查處、及時消除土地違法行為。

（四）職能部門查處不力

國土部門是查處土地違法行為的主力軍，但是土地違法行為發(fā)生后，國土部門是否完全行使職權(quán)，是否用足用好法律，值得思考，堅決堵住以罰款代拆除，以交納罰款后補(bǔ)辦手續(xù)，對土地違法行為的查處一視同仁，堅決制止并打擊土地違法行為，才是行之有效的措施。

（五）土地違法行為效仿、跟風(fēng)

由于土地違法行為的大量存在，違法行為沒有得到有效打擊和遏制，處罰不到位，致使新的土地違法行為不斷出現(xiàn)，跟風(fēng)效仿，你建我也建，你超我也超，你占我也占的現(xiàn)象大量存在，法院執(zhí)行陷入僵局，歷史的“舊債”未清，“新債”又發(fā)生，未能執(zhí)結(jié)的案件越來越多。影響了行政機(jī)關(guān)和法院的權(quán)威。

（一） 樹立法制意識，杜絕土地違法行為

全市上下進(jìn)行土地管理宣傳教育活動，選擇典型土地違法案件進(jìn)行現(xiàn)場說法，使大家樹立“不可違，不敢違，不能違”的意識，從領(lǐng)導(dǎo)做起，從職能部門做起，嚴(yán)格遵守行政審批，行政許可，信息公開，行政處罰等規(guī)定，嚴(yán)格依法辦事。

（二）建立健全長效的齊抓共管機(jī)制

發(fā)動全民監(jiān)督土地違法行為，在各村民小組，各村級組織，各鎮(zhèn)區(qū)街道設(shè)立違法行為舉報信箱，聘請監(jiān)督員，充分發(fā)揮政協(xié)委員，人大代表的監(jiān)督作用，將查處土地違法行為的職責(zé)分解下去，層層落實，納入社會治安綜合管理體系，實行一票否決，查實有獎。國土、城管、規(guī)劃、公安、住建等部門加強(qiáng)配合，及時處理土地違法行為。

（三）加大土地行為查處力度

對于土地違法行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即查處，決不姑息，根據(jù)行政強(qiáng)制法、行政處罰法等法律的規(guī)定，在最短時間內(nèi)遏制并消除土地違法行為。鑒于土地管理法沒有授權(quán)國土部門的行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，可以按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例，由政府協(xié)調(diào)交由規(guī)劃部門查處，及時消除違法行為，以減少行政執(zhí)法成本，降低以后強(qiáng)制執(zhí)行的難度，減少資源的浪費(fèi)。

（四）加強(qiáng)法院與行政機(jī)關(guān)的良性互動

篇4

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村土地征用 問題 對策

改革開放34年以來，中國的經(jīng)濟(jì)始終保持比較快速的發(fā)展，取得了舉世矚目的成績，成功應(yīng)對金融危機(jī)，人民生活水平日益提高。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，城市在不斷擴(kuò)張，大量的農(nóng)村集體土地被征用，許多依靠土地為生的農(nóng)民失去土地，被迫進(jìn)入城市成為沒有經(jīng)濟(jì)來源的城市人口。征地問題涉及被征地人的利益，這個問題如解決不好，就必然會引起老百姓強(qiáng)烈的反響，影響社會穩(wěn)定的大局，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)都會產(chǎn)生十分重要的現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。當(dāng)前，農(nóng)村集體土地的征用是比較敏感，也是農(nóng)民反映比較強(qiáng)烈、矛盾比較突出的問題，需要我們認(rèn)真地思考和探究。

一、農(nóng)村土地征用中存在的問題

1.土地使用形式轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的巨大土地收益與征地農(nóng)民利益之間的矛盾。主要表現(xiàn)為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，農(nóng)民所獲補(bǔ)償與被征土地進(jìn)入市場的價格“剪刀差”過大。據(jù)中國土地勘測研究院統(tǒng)計，僅2002年，全國由土地使用權(quán)有償出讓獲得的土地收入為2419.79億元。土地使用權(quán)有償出讓面積12.423萬公頃，占總征地面積的58.52%。其中招標(biāo)拍賣掛牌的為1.81萬公頃，收入968.55億元，其余主要是協(xié)議出讓。2002年，使用權(quán)出讓的收入全國平均為12.97萬元/畝，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的收入平均為23.47萬元/畝，招標(biāo)拍賣的收入平均為35.67萬元/畝。

與如此巨大的土地收益相比，被征用土地農(nóng)民的利益又如何呢？根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補(bǔ)償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的10—16倍，最多不超過30倍。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)民的補(bǔ)償雖然具有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補(bǔ)償?shù)耐ǔ６荚诿慨€1.5萬—3.5萬元。在人均耕地面積處于聯(lián)合國建議的0.5畝危險線以下的地區(qū)，一個被征地的農(nóng)民有時每畝只能得到7000元左右的補(bǔ)償，并從此割斷了與土地的聯(lián)系，面臨新的生計、基本生活保障等問題。

土地征用是指國家為了社會公共利益的[1]需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。國家行政機(jī)關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。從土地征用的含義中，我們可以看到在我國，農(nóng)民只擁有土地的使用權(quán)，所有權(quán)在國家手中，土地征用具有強(qiáng)制性，農(nóng)民不能以商品的形式私自買賣土地，農(nóng)民所獲得的補(bǔ)償款其實只是對收益的一種象征性的補(bǔ)償。

2.土地被征用后閑置的現(xiàn)象比較多。這種現(xiàn)象多數(shù)存在于開發(fā)商征地中。很多開發(fā)商為了獲得更加豐厚的利潤，會把征用的土地囤積，等到行情更好的時候再出售出去或進(jìn)行進(jìn)一步的開發(fā)。土地長期閑置，農(nóng)民和土地分離，土地不能發(fā)揮它的作用；而且這種現(xiàn)象長期大量存在，也給現(xiàn)有的土地增加了壓力。土地有但不是農(nóng)民的，不能根種，有土地的農(nóng)民就需要增加畝產(chǎn)解決中國人自己的吃飯問題，這就人為使得供需矛盾加劇，給農(nóng)業(yè)的發(fā)展提出了更大的考驗。

3.土地被征用后，各方面的原因?qū)е罗r(nóng)民手中并沒有充裕的錢，醫(yī)療、養(yǎng)老仍然沒有保障。農(nóng)民因為受教育的程度有限，本身理財能力弱、投資理念差，失去土地的農(nóng)牧民大部分人拿到補(bǔ)償款后用于建房、子女婚嫁等費(fèi)用，留作自己養(yǎng)老和投資的占少數(shù)，短時間內(nèi)就消費(fèi)光了，如政府不給予積極的指導(dǎo)和建立社會保障機(jī)制，會使失地農(nóng)牧民今后生活沒有出路，給政府增加“包袱”，也會增加社會不安定的因素。同時，隨著中國社會發(fā)展，土地不斷被征用的現(xiàn)象逐漸增多，還出現(xiàn)了以下幾種情況：一種情況是有一部分人就盯上打農(nóng)民的補(bǔ)償款，在當(dāng)?shù)叵破稹包S賭毒”風(fēng)潮，使得很短時間補(bǔ)償款就聚集到這部分人手中，農(nóng)民可能因此變得更窮；第二種情況是拿到補(bǔ)償款的農(nóng)民不把錢當(dāng)回事，大量購置高檔消費(fèi)品，而且農(nóng)民之間還相互攀比，導(dǎo)致大量的錢都被消費(fèi)。

4.農(nóng)民土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不確定，給征地工作增加難度。征地過程中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按法定補(bǔ)償，但地上附著物沒有具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民漫天要價，使拆遷工作難以正常進(jìn)行，給征地工作帶來了一定難度。

二、針對以上問題的建議

1.土地征用應(yīng)面向市場，進(jìn)行市場化操作，增加農(nóng)民被征地后的收入，減少農(nóng)民所獲補(bǔ)償與被征土地進(jìn)入市場的價格差。

按土地征用后的性質(zhì)加以區(qū)分，被征用的土地可以分為公益性建設(shè)用地和非公益性建設(shè)用地，對于二者需要區(qū)別性對待。真正的公益性建設(shè)用地，在征用前后出現(xiàn)征地補(bǔ)償與所獲收益之間的差別不明顯。因為公益事業(yè)即使有效益，一般也是用于成本的回收和公益建設(shè)項目的日常維護(hù)，營利并非公益事業(yè)的目的。對公益性建設(shè)項目的征地補(bǔ)償應(yīng)遵循及時、充分、適當(dāng)?shù)脑瓌t，補(bǔ)償費(fèi)用可以按照現(xiàn)行的做法實行。但非公益性建設(shè)用地是進(jìn)行商業(yè)化收益的，可能獲得的收益是成幾百倍和幾千倍增加的，這種性質(zhì)的征地補(bǔ)償則應(yīng)按照市場價值規(guī)律進(jìn)行。

因此，法律在嚴(yán)格界定“公共利益”范圍的前提下，還應(yīng)明確規(guī)定，非公益性建設(shè)項目用地不能列入征用范圍，而應(yīng)納入市場，由市場決定土地價格及各利益主體的分配比例。要堅持遵循平等自愿、協(xié)商一致的原則。為了切實保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立完善的土地市場，征地補(bǔ)償必須以土地的市場價格為依據(jù)，實行公平補(bǔ)償。

2.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)動態(tài)的變化，不能保持常年不變。

由于我國特殊的國情，集體土地對農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是生活保障資料。土地征用是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的來源和保障。因此，在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民。

3.在農(nóng)民被征地后政府應(yīng)建立比較完善的社會保障體制，使其“老有所養(yǎng)、幼有所依”，醫(yī)療、教育、交通各個方面都有所保障；村委會應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民合理消費(fèi)、正確理財，使得失去土地的農(nóng)民們能真正獲得切實的利益。

農(nóng)民在獲得有限的補(bǔ)償款之后，失去了原有的生產(chǎn)資料，有的被迫進(jìn)入城市，生活方式、生活壓力等都發(fā)生了變化。這種情況就需要政府和村民委員會加以引導(dǎo)，引導(dǎo)農(nóng)民建立良好的投資理念，樹立正確的消費(fèi)觀念，自覺抵制“黃賭毒”不正之風(fēng)。

4.各級地方政府及相關(guān)部門應(yīng)提高對“土地是民生之本”的認(rèn)識，在依法行政中牢固樹立“以民為本”的理念，加強(qiáng)管理，逐步完善有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地征用行為；各地政府及有關(guān)部門要從嚴(yán)把好征地關(guān)，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，慎用征地權(quán)力，切實控制征地規(guī)模，進(jìn)一步發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

5.從我國國情出發(fā)，實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，尤其是要重點(diǎn)保護(hù)基本農(nóng)田，同時還要做好土地占補(bǔ)平衡工作，充分挖掘土地資源潛力，以促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用，保障國家糧食安全。