購房相關法律法規范文
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關鍵詞：房地產；登記審核；管理制度
中圖分類號：F239 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年8月21日
自改革開放以來，我國經濟發展速度逐漸提升，在眾多行業中，能夠為經濟發展帶來最大推動力的，非房地產業莫屬。為了保證房地產業平穩健康發展，國家陸續出臺了一系列相關政策制度，對房地產業進行管理。然而，由于相關法律法規、規章制度等不夠完善，使得我國房地產業發展中還存在一些問題，尤其是房地產登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產發展的阻礙作用已經愈加明顯，如何加強房地產登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。
一、我國房地產登記審核管理制度概述
（一）房地產登記制度相關概念。房地產登記，也就是人們通常所說的不動產登記，它指的是當事人向國家房地產相關的機關單位提出登記申請，而國家法定機關再依據現有的相關法律制度對房產、地產等產權信息進行審核、匯總，統計房地產客體信息，從而對房地產信息及所有人進行權力賦予和界定的一項制度。房地產登記制度所發揮作用的強弱，直接受相關法律法規、相關部門的執行力度等因素的影響。同時，房地產登記制度管理是否執行到位，也直接關系到該行業未來的發展趨勢。
（二）房地產登記相關制度管理程序。房地產具有不可移動的性質，且擁有權、使用權的期限都相對較長，在其權利歸屬的劃分中，難免會因產權交接等原因產生一些權利不明的問題。為了能夠更好地解決因產權歸屬帶來的糾紛，房地產登記相關制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產相關的法律法規對房地產登記制度作出了基本規定，在房地產登記具體事宜中，還要受到地區、當地政府機關、經濟市場發展的各因素的約束。因此，房地產登記必須在符合法律規定的條件下，由權力機關進行切實的實施，才能發揮其產權界定、公示、管理等功能。我國現行的房地產登記模式為：由房地產行政管理部門擔任登記機關，實行房地產權強制登記制度。
二、我國房地產登記審核管理制度存在的問題
（一）房地產相關法律存在缺陷。房地產行業發展迅猛，市場對于房地產秩序的要求也越來越急迫，我國《物權法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產權的問題。然而，隨著房地產行業越做越大，現有的法律已經不能夠完全滿足房地產市場經濟發展的需求。房地產登記相關法律多數是作為其他法律的附帶內容，卻并未形成一個完善的、系統的法律體系，這就導致了房地產相關立法滯后，法律執行效率低下。并且，現有的法律產權很多都是針對多年前的計劃經濟而制定，市場對于經濟發展的作用未能在法律中體現出來，而如今，房地產市場交易又是一項重要的經濟手段，法律與市場脫離，那么房地產的所有權、使用權、權利轉讓等問題越來越多，由此而產生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當事人來說，合法權益受到了侵害；于市場經濟發展來說，這是一大進步的障礙；于國家來說，這是關系到民生民計、社會安定的大問題。
（二）房地產登記制度不夠完善。房地產登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產相關法律法規難以達到統一。在我國社會經濟由計劃經濟體制向市場經濟體制過渡的大背景下，房地產能夠如此迅速地發展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經濟體制的變化，導致了房地產登記制度的建立難以跟得上經濟發展的腳步。現如今，房地產登記制度中，國家權力機關的干預過多，甚至出現了國家干涉阻礙房地產市場發展的情況。房地產登記中某些事項，如房地產行政主管部門可以全權代表政府對房產的所有權及延伸出的典權、抵押權等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產權利所有人的合法權益，但不能否認，這樣的制度也嚴重地影響了國家機關對房地產行政管理職能的發揮。現有房地產登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產市場持續低迷，不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產市場盡快恢復，完善的房地產登記審核管理制度必不可少。
三、加強房地產登記審核管理制度的方案
（一）建立健全房地產相關法律法規。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經濟體制，無論是經濟發展的道路，還是相關法律的建立，既要考慮到國家政府機關職能的發揮，又要考慮市場經濟發展的規律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經濟發展的要求，維護相關人員的合法權益。以健全的法律法規為依據的房地產登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發揮國家對房地產市場的宏觀調控作用，同時也不會影響市場對房地產行業的調整。通過對房地產相關法律法規的建設，進一步明確房地產登記的權利、責任，規范登記操作過程。如此一來，房地產產權登記一旦完成，便可立即產生法律效用。避免因為房地產歸屬權認識不清、內容登記不詳等損害相關人員的權利和利益。現如今，我國《物權法》已明確規定，統一的登記辦法、統一的登記范圍、統一的登記機關等條件下所進行的不動產統一登記，才能夠得到國家機關的認可。房地產登記相關法律的程序性內容已經相對完善，但由于具有繁多復雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關的配套法律共同執行，確定房地產登記的類型等相關事宜，保證法律的執行能夠發揮到其應有的作用。
（二）根據已有法律，進一步完善房地產權整合。所謂房地產，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區別，但在房地產登記審核管理中，更有著密不可分的聯系。在房地產開發和交易中，土地的擁有權和使用權主要是以房屋的權利歸屬來體現。在房地產事業的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調。世界上許多國家對于土地和房屋權利的管理都是將二者歸結到一起，進行統一的管理，也就是說，房地產權實際上是一種權利。在以前的中國，土地權和房屋權是分立的。近年來，兩種權利的分開造成了種種問題，開發建設的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產證，而沒有地產證。這就造成了房地產權利分開，容易出現權利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權法》中規定了不動產登記，在《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權與房權整合到一起，實現了不動產登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進一步對房地產登記審核管理制度進行完善，根據目前房地產狀況進行相應的調整，讓政策與制度在實際的執行中能夠發揮更大的作用。
（三）完善房地產登記損害賠償制度。房地產登記審核管理相關部門要積極承擔起應有的責任，以專業的手段進行高效率的管理。房地產登記審核過程中，一旦出現紕漏，將會給當事人帶來極大的經濟、名譽上的損失。而房地產登記損失的造成可能是由于房地產交易的某一方參與者的不法行為與房地產登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當事人進行賠償，這是一個難題。就目前的房地產行業發展形勢來看，錯誤登記的賠償應當選擇這樣一種方式：當核實當事人利益確實受到了損失，并且房地產登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責任）后，應當先由國家行政機關賠償全部損失，并根據相關法律法規追究其他涉事單位、個人的責任，使其付出相應的賠償，同時國家行政機關應當在法院的判決下，確定好應當賠償的份額。另外，當事人也應當積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護自己的合法權益。
我國房地產市場的發展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產登記審核管理制度，是推動我國房地產行業發展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產市場必然會走上更快的發展之路。
主要參考文獻：
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關鍵詞：新形勢；房地產交易；風險；防范對策
中圖分類號：F270文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地產交易風險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產業的市場發展進程。因此深入分析研究房地產交易中存在的風險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現實意義。
一、房地產交易特點、交易規則
（一）交易特點
所謂房地產交易，指的是將房地產的所有權、土地使用權和其他相關權益進行轉讓。房地產開發企業和房地產中介公司，都承擔著房地產的交易任務。交易平臺的多樣化是房地產交易活動中最突出的特點。房地產交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續，在市場因素的影響下，無法短期內完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產管理法》，明確了房地產交易的基本特點；要求交易主體應具備平等的民事權，負責有關的民事義務；交易雙方就房地產交易規定進行商討確定；房地產交易必須滿足有關法規的要求。要想保證房地產交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產交易中存在的風險，制定有效的措施加以防范。
（二）交易規則
房地產交易過程中，應考慮好以下幾項規則：一是房產權和地產權同時交易規則；房地產轉讓、抵押過程中，將房屋所有權及其土地使用權一同轉讓、抵押。房產權和地產權是緊密相連的，同一房地產的房屋所有權及土地使用權只能由同一主體同時享有。這樣，房地產交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產成交價格申報；房地產權利人在房地產的轉讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為。總體而言，房地產交易中應按相關法規繳納所有稅費，當事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據。若當事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關部門評估，在評估價格基礎上計算稅費。三是房地產轉讓、抵押當事者應按相關法規辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事者應按相關法規辦理租賃登記備案。我國相關法律中這樣規定：房地產轉讓和抵押時若沒有辦理相關的權屬登記，那么該轉讓、抵押不成立。
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二、房地產交易中存在的風險
（一）房地產交易合同無效
房地產交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉讓不合法、侵犯購房者的購買權等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴重影響到雙方各自利益，如當房價猛漲時，房地產賣方可能會反悔；當房價下降時，購房者會有退房的念頭。
（二）缺乏完善的誠信評價機制
由于目前我房地產業實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統的評估方法，導致結果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現代市場的發展，給各項規定的完善造成了一定的阻礙。
（三）開發商存在欺詐的可能
隨著經濟社會的快速發展，進一步加大了房地產建筑的投資力度，為此，帶動了房地產業的發展進程。而在經濟利益的誘惑下，房地產建筑市場中出現了一大批資質低下的開發商，實際開發中沒有清晰標準的要求，為了獲取更高的經濟利益，使用一些非法的手段參與投標，忽視了城市建設工作，只注重對房地產的改造建設，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴重影響了城市全面發展。有的開發商出于自身經濟利益的考慮，在房地產建設中經常使用質量差的材料，安全問題嚴重，如樓基不夠穩定、墻體發生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。
（四）房地產中介公司存在欺詐的可能
房地產中介公司主要負責房地產的評估銷售工作，或者負責有關于房地產的所有活動。當前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據購房人不了解房地產相關法律法規等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經濟損失。通常情況下，房地產中介公司的欺詐行為體現于缺乏經營執照、經營不合法、權力以外的經營等。
三、風險防范對策
（一）規避房地產交易合同風險
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只有以相關法律法規為依據簽訂的房地產交易合同才具備法律效力，房地產權屬過戶登記在合同的物權行為范圍內，不會影響到合同關系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應充分考慮由政府部門制定的規范文本，認真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權利義務和雙方違約合同規定所負的責任，比如交房時間逾期、達不到合同中質量要求等，防止日后發生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或專業律師加強合同的審核工作，若對合同某項內容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。
當前，我國房地產市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關法規比較陳舊，因此房地產交易中經常會發生合同風險問題，而購房者實際承擔的風險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風險的發生，必須根據當前房地產性質、交易雙方類型等來具體對待；在購買預售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關證書；在二手房買賣過程中，必須詳細核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產權情況，保證房地產交易主體的合理性、轉讓的合法性、購房者的購房權等，發揮合同的法律效力。
（二）構建完善的房地產法制制度
相較于我國其他產業，房地產業在我國的發展時間還不夠長，相配套的法律法規有待進一步完善。所以，政府部門應積極發揮自身的主導作用，與市場、企業等建立良好的合作關系，結合市場當前的需求和有關問題，采用傳媒監督、聽證會等諸多手段構建一套行之有效的房地產法制制度，并嚴格要求有關部門嚴格按該制度辦事，凡是發現有違紀違法的房地產開發企業，必須予以嚴厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發揮。
（三）強化房地產市場信息體系的建設力度
現階段，加快構建房地產市場信息體系，切實增強房地產在市場中發展的監測力度。房地產監管機關應與有關部門保持良好的信息溝通，并將各有關信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應、住房價格增減等信息，采用科學合理的手段引導正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產市場的穩定發展。
（四）提高風險防范意識，強化交易人員的綜合素質
樹立良好的風險防范意識能將風險抵制在萌芽之中，提高自身的風險防范能力，對房地產業的長遠發展具有重要的推動作用。所以培養全員的風險防范意識及綜合素質，已經成為了現代房地產業的核心任務之一。相關管理者應結合之前的風險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風險防范經驗，切實保證全員的綜合素質水平，從而為企業的健康發展奠定堅實的基礎。
（五）樹立誠信理念
強化誠信道德建設力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監督力度。政府部門及有關管理者應清楚認識到自己的職責權限，做好房地產開發商和房地產中介公司的培訓活動，尤其要加強培訓其思想道德素質及誠信理念，促進有關人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產交易率。如果開發商、銷售商、中介公司經營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時間給予嚴厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發生，應終身禁止其接觸與房地產有關的事項，切實保障房地產交易順利安全進行下去。
（六）建立健全房地產安全信息工作體系
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關鍵詞：房地產；經濟管理；對策分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題
（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。
（二）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。
二、我國房地產經濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。
（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”。“我國政府需要充分認識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位。”政府需要制定連續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。
（二）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定。“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。”其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。
（三）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。
三、結束語
我國房地產市場處于初級發展階段，相關法律、法規還不完善，大大影響了我國政府經濟管理的執行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產市場情況，加強對房地產經濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產市場健康、穩定的發展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產經濟管理的先進經驗，提高我房地產經濟管理水平，促進我國房地產行業健康發展。
參考文獻：
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篇4
伴隨改革開放,社會保險工作步入一個新的發展進程,參保人數急劇上升、社會保險內容也不斷拓寬,取得了不小得成就,但其仍然存在險種發展不均衡、收益覆蓋人數低問題。究其原因,主要包括三個方面。
(一)缺乏專業的社會保險管理人才
于電力企業領導層根本重視到社會保險工作的重要性,以及處于節約資金成本的考慮,根本不會聘請專業社會保險工作人員從事相關工作,而是將社會保險工作分配給后勤或財務等部門。由于這些人根本沒有受過相關專業知識培訓,對各險種概念界定不明確,在實際操作過程中極易出現錯誤,且工作效率低下,嚴重影響社會保險作用的全面發揮。
(二)相關法律制度不健全、不完善
翻閱我國電力企業社會保險相關法律法規發展歷史不難發現,社會保險法仍處在幼兒時期,發展腳步十分緩慢。由于缺乏相關法律,一旦出現社會保險問題,很難準確分配責任,糾紛不斷。另外,我國法律具有強制性的特點,缺少立法保護,單單靠企業自覺,社會保險賠償工作很難高效徹底推行下去。社會保險法執法力度不嚴、執法力量不均等弊端,也在某種程度上縱容、默許了企業推脫責任的行為。
(三)保險金拖欠、社保資金冒領現象頻發
經濟迅速發展,不僅沒給人們的生活帶來多大的改善,而且還是物價飛速發展、貨幣貶值。高額的保險費使電力企業不堪重負,一再拖欠員工的保費,員工不敢生病、失業傷殘員工基本生活得不到保障、住房公基金與女職工生育費用無法兌換報銷的現象屢見不鮮,嚴重影響著企業的穩定與生產。
二、新形勢下做好電力企業社會保險工作的幾點建議
(一)明確社會保險工作的重要性,引進專業型人才
隨著社會主義市場經濟和改革開放的不斷深入與發展,競爭上崗機制在各企業中得到廣泛應用,它在給人們帶來機遇的同時也給人們帶來了前所未有的挑戰,電力企業也早已不再是人們心中的“鐵飯碗”形象。員工一旦不適應企業發展便會面臨著被淘汰的風險,社會保險就顯得極為重要,因此,電力企業員工和管理層必須充分認識到社會保險的重要性,積極配合相關工作。此外,電力企業必須專門設立相關崗位,引進專業人才或是派遣人員接受專業培訓,能熟練掌握運用社會保險知識,為員工利益的維護和企業工作目標的實現提供組織保證和有力支持,使員工能切實感受到“病有所醫、失有所保、傷有所療、老有所養”的福利待遇。
(二)完善電力企業社會保險法律法規制度
法律法規是保證電力企業社會保險工作健康運行的強制性措施,要始終做到“有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究”。①制定相關法律,明確規定國家、個人在社會保險中的權利與義務,堅持權利可以放棄義務必須履行的原則,任何一方拒不履行義務時,依據相關法律對其進行嚴處,執法力度要大,切不可放任不管。②改變執法機關在企業與員工心中“紙老虎”的形象,賦予其相關執法權利,使其制度運行一直保持在良性運行之中。③建立多層次立體型社會保險體系,用法律形式來規定社會保險關系,確定哪些社會關系由哪些法律來調整,適合哪些被保險者。
(三)建立社會保險管理機制,夯實監督體系
社會保險管理機制要朝著長期有效的方向發展運行,最大限度發揮其科學性、高效性的特點,以切實維護在職員工和退休人員的切身利益。一方面,電力企業要設立專門的社會保險部門,將原先分社在不同部門的社會保險進行統一,再按社會保險險種的不同進行更為細致的劃分,明確規定各險種工作人員的職責與義務,避免出現權利互相爭搶、義務互相推諉的現象,為建立保持健康的工作風氣,降低企業不必要的花費而努力。另一方面,要做到社會保險管理工作透明化,明確規定相應的評價體系與考核標準,積極接受監督部門和員工的批評與監督,虛心接受批評意見并積極改正。
篇5
【關鍵詞】房地產 融資 金融風險
一、房地產融資市場概況
中國經濟在一系列政策調控下平穩回落，2012年國家宏觀調控依然嚴厲，但房地產市場呈現了先抑后揚的發展趨勢。前期以價換量、中期回穩，一直延續至四季度市場呈現出回暖的態勢，無論是銷售總量還是業績情況，都出現了回升。2013年地方版“新國五條”正式實施，但從市場表現來看，其對房地產的影響并不強烈并有不斷減弱的趨勢。2013下半年，宏觀經濟復蘇基礎仍不穩固，貨幣政策和房地產調控將以穩為主，出臺新的全國性調控措施的可能性不大，“有保有壓”的調控原則仍將持續。
2013年1 季度上市房企合計存貨1.56 萬億元，同比增長22.83%；經營活動產生的現金流量凈額下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場上投入頗大，預計上半年房企的現金流狀況還將繼續惡化。而近期“錢荒”問題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國現階段房地產融資主要依靠銀行，且各企業之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門檻高程序繁雜時間跨度長。債權融資比例、利用外資投入房地產行業的規模均較低。面對政策市場的調整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產行業，應更新房地產企業運作理念，將公司資本同金融資本有效結合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產企業生存和發展的必經之路。
二、房地產企業融資中存在的問題
（一）融資方式單一
當前我國的房地產融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產開發的一級土地開發、房地產開發、房地產銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，我國房地產開發中銀行對企業的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金預收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來自銀行貸款，定金預收款也有30%來自銀行，以此計算房地產開發企業使用銀行貸款比重在55%以上。高負債經營隱含巨大的財務風險，房地產行業對我國銀行系統產生了具大的潛在風險。市場環境一旦惡化，資產質量將大幅下降，會給銀行帶來巨額呆賬壞賬風險，且這種單一的融資方式無法滿足房地產開發周期的需要。信托雖已成為房地產融資新的渠道，但政策機制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產企業應積極開拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應根據企業自身提點，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實際情況的融資方式。
（二）商業銀行風險集中
作為資金密集型行業，融資一直以來都是房地產企業存在和發展的關鍵。現行我國房地產商多將投資風險和融資風險集中于商業銀行，這不僅使商業銀行面臨潛在的金融危機，也會加大商業經營的困難和風險。當經濟出現周期性波動時，經濟下滑必然引起房價下降，房價一路走低勢必會影響個人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國房地產行業融資中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。商業銀行提供的資金貫穿于土地儲備、房地產開發、房地產交易銷售整個流程，從某種意義來說商業銀行直接或間接承擔了房地產行業各環節的經營風險。而資本市場發展的相對落后，又無法為房地產企業提供其他融資渠道，無法將商業銀行風險社會化。與此同時，政府不斷加大調控力度，制定限購政策，調高存貸款利率，而購房者的需求并沒有得到解決，反而加大了居民對按揭貸款的依賴，這種惡性循環在某種程度上加大了金融體系的整體風險。需求量和供給量的不斷上漲，房地產泡沫的不斷擴散，更加重了商業銀行的風險承受能力，容易引發金融風險。
（三）相關法規制度落后，監管調控體系不完善
盡管國家和地方都頒布了一系列法律法規，但體系不全面、規定不具體，嚴重滯后于房地產經濟的發展。新出現的融資工具若沒有相對應的制度法規去約束規范，很容易陷入混亂甚至危機的局面。因此對房地產各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉讓等均需做出具體規范。我國政府對房地產金融機構的管理尚無專門機構，缺乏有效監督管理。目前已經出臺的房地產抵押貸款的法律法規，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但仍有諸多房地產金融行為無法有效監管缺乏法律依據。尤其是房地產按揭貸款缺乏有效監管，新出現的融資工具沒有相應制度進行規范，很容易陷入困局，并且市場波動的沖擊容易使融資風險擴散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監管體系，健全改善房地產相關法律法規，才能促進房地產市場的健康發展。
三、解決房地產開發融資問題的對策
（一）融資渠道多元化
融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產信托、地產基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場地位不同，在資本市場中發揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動資金貸款；地產信托主要發揮中長期財產管理功能，針對房地產企業運營需求設計個性化信托產品，擴大供需雙方選擇空間；地產基金則是從資金到項目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項目中；住房抵押貸款證券化為發放住房抵押打開機構提供后續資金，間接支持了房地產行業的發展。與此同時可以推行房地產證券化，將房地產證券活躍在金融市場上，這些商品主要報告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場中閑置的資金，且能最大程度上降低風險。
根據現行融資渠道的特點，建議降低銀行信貸比例，加大房地產信托市場比例。推進利率市場化，逐步放開存款利率管制，充分釋放資金的市場價格。與此同時，發展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級市場，推行房地產證券化。引入保險基金，由于保險公司資金量大且穩定，若能適當引入并通過相關機制規范，能避免如美國“次貸危機”之類的事件。
（二）商業銀行應加強自身管理
商業銀行應加強自身管理，建立以風險控制為中心的業務監管機制。針對現狀，商業銀行在發放貸款時，應重點核實借款方資料，將風險防范的重點放在事前事中控制，而不是事后補救。建立有效的風險預警體制，識別監控處置各項風險，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場波動的風險。商業銀行應加強房地產信貸風險的管理和防范，建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，根據不同信用等級的借款人給予不同條件的房貸，利于商業銀行對風險的預測和識別。完善個人誠信管理體制，嚴格遵守有關制度規定，不受利益驅使，給不符合要求的開放商放貸或個人貸款，完善內控管理制度，避免因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。與此同時不斷提升資本市場服務實體經濟的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場效率，拓寬資產保值增值的渠道。
（三）完善房地產金融法律法規環境
現階段，我國許多金融產品相關法律法規仍然不健全，而市場經濟行為都需要在合理的法律法規范圍內執行，因此建立健全房地產相關法律、法規體系，為房地產融資營造一個良好的法制環境打下基石。一是針對房地產融資過程中出現的各種問題，及時修改補充現行法律法規，建立健全各項制度條例， 制定完善包括改進土地招牌掛制度，規范新型融資工具的組織形式、流通轉讓、收益分配，住房抵押貸款、個人信用、住房公積金及房地產擔保等有效監督房地產金融行為，保護各方合法權益；二是在房地產融資過程中，應該依法辦事，嚴格執法，對出現問題的單位或個人應嚴加處置，并立即停止放貸追回已貸款項。各級政府應明確其職責，中高端房產供應由市場調控，政府應著重于保障安居房的建設。建立健全保障房的分配和管理機制，公平分配，維護社會公平。同時還應加強二手房交易市場和租賃市場規范，用制度條例調整并規范。通過房地產金融法律法規的完善，不斷調整房地產融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產金融的健康運轉。
參考文獻
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篇6
乙方（受讓方） ，性別 ，年齡 歲，民族 ，文化 ，身份證號碼 ，電話 ，住址 .
鑒于：
1、甲方享有XXXX房地產開發有限責任公司開發的XX項目一套商品房的購買權，并已交納部分購房款（訂金）
2、甲方決定將購買該套商品房的權利轉讓給乙方，乙方愿意受讓購買該套商品房的權利。
為了明確甲乙雙方的權利義務關系，甲乙雙方就乙方受讓甲方購買該套商品房權利的有關事宜，經平等協商達成一致意見，根據我國合同法及相關法律法規的規定，特簽訂本協議。
一、甲方將其購買該套商品房的權利轉讓給乙方，甲乙雙方均同意乙方以甲方名義或以乙方自已的名義購買該套商品房。
二、該套商品房購房權利轉讓費為 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元），該款項包含甲方已支付的購房款、訂金、定金、利息、可得利益等。該轉讓費于本協議簽訂后 日內一次性支付給甲方，甲方收到該轉讓費后，應向乙方出具《收據》。
三、甲方收到乙方的轉讓費后，甲方就購買該套商品房所享有的相關權利全部歸乙方享有。
四、本協議簽訂后，甲方應主動到公司辦理該套商品房買方主體變更的相關備案手續，《商品房買賣合同》由乙方直接與房開公司簽訂。
五、因種種原因，如果房開公司只同意以甲方名義簽訂《商品房買賣合同》并辦理各種購房手續的，則以甲方名義簽訂《商品房買賣合同》并辦理購房的各種手續，甲方應予以配合。所發生的所有費用（包括購房款及相關稅費等）全部由乙方承擔，房屋產權歸乙方所有，乙方享有房屋完整的占有、使用、收益和處分的權利，甲方無權處分該套商品房。
六、若以甲方名義購買該套商品房的，甲方不得將該套商品房轉賣、贈與、抵押或出租，否則，甲方應賠償乙方的全部損失，并應向乙方承擔壹拾萬元違約金。當房屋可以辦理過戶手續時，甲方均無條件配合過戶。若甲方故意不配合辦理相關手續的，甲方應向乙方承擔伍萬元違約金，并賠償乙方的全部損失。
七、本協議簽訂后，甲乙雙方均不得返悔。若乙方返悔，則乙方所交轉讓費不予返還；若甲方返悔，則甲方應雙倍返還乙方所付轉讓費，并應按房屋評估價賠償乙方的全部損失。
八、甲方應根據乙方的要求積極配合辦理購房、驗收、過戶等相關手續，甲方因此而發生的誤工費、交通費等由乙方承擔。
九、本協議所稱“全部損失”，包括預期利益損失和律師費。
十、其他
1、未盡事宜，由甲乙雙方另行協商解決。
2、本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份。
3、本協議自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
簽訂地點：XX省XX市
篇7
關鍵字：節能建筑節能 建筑
Abstract: the theme of building energy conservation has been the construction industry, but the subject has not been achieved its true significance. Based on the current situation of building energy saving in our country, and analyzes the crux of the problem, and hope that through the implementation of relevant measures in order to achieve the purpose of energy-saving building.
Keywords: energy-saving building construction
中圖分類號：TU201.5文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
節能一直以來都是環保界長盛不衰的話題，尤其是能耗嚴重的今天。目前，相關數據顯示建筑耗能已經與工業耗能、交通耗能并列，成為我國能源消耗的三大“耗能大戶”。建筑的耗能約占全社會總耗能的30%，而這“30%”還僅僅是建筑物在建造和使用過程中消耗的能源比例，如果再加上建材生產過程中消耗掉的能源（占全社會總耗能的16.7%），和建筑相關的能源消耗將占社會總消耗的46.7%。這些數據都在警示著我們，發展建筑節能迫在眉睫。相關專家預測建筑節能行業的市場容量在整個“十二五”期間將達到1.4萬億元的規模，建筑節能行業將迎來蓬勃發展。
一、建筑節能概論
建筑節能具體指建筑物的規劃、設計、新建（改建、擴建）、改造和使用過程中，執行節能標準，采用節能型的技術、工藝、設備、材料和產品，提高保溫隔熱性能和采暖供熱、空調制冷制熱系統效率，加強建筑物用能系統的運行管理，利用可再生能源，在保證室內熱環境質量的前提下，增大室內外能量交換熱阻，以減少供熱系統、空調制冷制熱、照明、熱水供應大量熱耗能而產生的能耗。
建筑節能有廣義和狹義之分。廣義的建筑節能，指一棟建筑物從最初的設想，到原材料的采集、生產、運輸、構部件的組合、加工、建造和使用，直至最后復原、回收或廢物管理等一系列過程。狹義的建筑節能可能對構部件的組合、加工、建造及建筑的使用過程中的耗能關注更多。過去國內對建筑節能的理解更趨向于廣義的建筑節能，現在為了和國際接軌，更趨向于狹義的建筑節能，規定建筑節能更應關注采暖、空調、熱水供應、照明、家用電器等方面耗能的減少。
二、我國建筑節能的現狀
（一）建筑節能規定多，但推廣面小、可操作性差
從1986年《民用居民建筑節能設計標準（采暖居民建筑部分）》到1999年《民用建筑節能管理規定》，到2006年就《民用建筑節能管理規定》進行修訂，再到2008年《居民建筑節能條例》，我國關于建筑節能的法律法規框架在不斷的構建。此外，《建筑節能“九五”計劃和2010年規劃》、《建設部關于貫徹的實施意見》、中國國民經濟和社會發展“十二五”綱要等都對建筑節能提出相關的要求。但是相關法律法規的出臺，相關政策規定的作出，并沒有很好地得以落實。
首先，相關規定比較冷門，很多連專業人士都未必知曉，更何況是普通大眾。其次，相關規定對大眾而言，過于專業或過于籠統，很難進行實踐和操作。因此，大多數規定僅僅是書面上的規定，并沒有作用于人們的生活實踐中
（二）建筑節能意識薄弱
由于缺乏對建筑節能專業知識的了解及認知，因此人們在生活中可能會忽視建筑節能的重要性，更關注建筑的外部和內部構造，對于外在形式的認可往往大于對建筑本身節能功能的認可。基于該種購房心理，開發商也會將時間、金錢、人力、物力更多的花費在裝飾、外觀等方面，而忽略房屋舒適、合理利用、人性化設計等的要求。從使用者到建造者，薄弱的節能意識是建筑節能的發展停滯不前的重要原因。
（三）建筑節能創新的交流平臺不健全
在任何時候，技術創新都是社會進步的第一大動力，建筑節能行業也不例外。目前，建筑節能方面的技術創新仍是比較薄弱的一環。我們目前仍未建立一套統一、完善的標準體系和評價體系，節能技術和先進的管理模式缺乏一個統一的交流和結合的平臺。節能技術投入嚴重不足，節能材料的成本昂貴、推廣不足、節能理念落后等都有待進一步的解決。
（四）政府管理機制的落后
建筑節能是一項系統工程，涉及建設、經濟、信息化、環保、規劃等多個政府職能部門。因此建立一個行之有效的行政監督體系顯得尤為重要，尤其是做到不相互推卸，不相互扯皮，從材料到建造，從建造到使用，每一個環節均有法可依，有章可循。但是，現階段政府關于建筑節能部分并沒有很好的進行落實，很多節能的制度并沒有得到執行。
三、對建筑節能發展的思考
（一）出臺并落實法律法規及相關政策
由于法律法規、政策規定具有滯后性，因此立法部門應及時出臺相關法律法規及政策規定。法律法規及政策規定應盡量規避口號式的宣傳，而是人們可以實實在在適用和落實。同時應做好宣傳工作，新聞媒體、社區宣傳欄、公益講座等都應該成為宣傳建筑節能相關規定的工具，只有讓大家了解進而理解，相關的法律法規及政策規定才有意義。
（二）樹立正確的建筑節能理念
從使用者到建造者，都應該具有綠色建筑的理念，而且這種節約理念不能僅僅停留在能源的節約上，還應該包括土地的節約、材料的節約、設計及建造的環保性等。雖然這些將會使建設成本增加，但是從長遠的使用來看，使用期內的耗能及維護成本將會大大的降低，最終分攤到各使用年的成本的累計將會大大少于最初的建設費用。
(三) 建筑節能工作中積極引進并推廣技術創新
從建筑設計到建筑建造，從材料設備的選擇到安裝運行，每一個環節都應該利用技術創新成果。設計階段，應該根據建筑的特色選擇不同的建筑設計方案。該階段主要關注建筑造型、建筑圍護結構形式等。建造階段，更應該關注地、材、水、能等的有機結合，新型建筑節能材料的利用，如可再生能源、太陽能技術、水源熱泵技術等。所有因素的質量、性能、技術都將直接影響建筑節能的實現。
（四）政府應盡職盡責做好管理和監督工作
沒有任何一個人、一個機構、一個團體比政府更適合或更具有威懾力，來實行建筑節能的雄心壯志了。在建筑節能方面，政府機構首先應摒棄過去對華麗建筑的追求，政府辦公大樓應起到建筑節能的示范作用。在政策激勵方面，政府應制定全國性的激勵政策，從房地產開發商，到材料供應商，再到購房者，每一個環節制定相應的激勵政策，以驅動各方節能。在監督管理方面，應做到賞罰分明。通過稅收政策、財政補貼、信息服務機制等多種措施通力合作，凸顯政府在建筑節能中的先鋒作用。
衣食住行，人類不可或缺的四大要素。住，已經成為人們最常討論的焦點。建筑節能的實現不僅僅是社會進步的體現，更是人類不斷追求超越的實現。
參考文獻：
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篇8
關鍵詞：房地產；抵押；質權
1 緒論
1.1 現實背景和理論背景
隨著社會經濟的發展和科學技術的進步，人們對于住房的需求日益增加。但是由于購房者相對于開發商而言是弱勢的一方，房地產抵押是抵押人向債權人進行擔保的一種方式，這里的債權人包括了銀行、施工隊等，關于商品房的抵押問題目前在我國的法律中已經有了明確的規定。但是在實際的房地產抵押會出現很多問題，會損害購房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購房者在辦理房產證的時候就會出現問題。另外，一旦商品房無法交付，出現爛尾，房屋拍賣，購房者能否優先受償以彌補損失也是很大的問題。
本文主要是通過對于《合同法》、《破產法》及《消費者保護法》中涉及到的法理學問題進行探究。購房者相對于其他的民事主體而言屬于弱勢群體，購房者利益受損其背后可能是一個家庭的損失，房產抵押問題處理不好會帶來嚴重的社會隱患，勢必會擾亂房地產市場的秩序，進而影響經濟的平穩運行。
1.2 研究方法
本文的研究方法主要采用的是實證分析與案例分析相結合的方式以探究在商品房買賣過程中出現的法律問題。文章的前半部分采用了文獻綜述的形式。后半部分研究方法包括了對比分析，歸納分析對于購房問題的解決進行總結。
1.3 研究目標
本文的研究目標是通過完善立法保護購房者的利益，提高立法層級，對于購房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購房者的生存權能夠得到應有的保障。
1.4 研究目的
本研究首先對于房地產交易過程中經常出現的問題進行整理，對于國內外學者對于本問題的研究現狀進行研究，尤其是在預告登記制度的研究上主要對大陸法系國家的先進經驗進行梳理，為我國該制度的立法構建提供依據，以保證房產抵押制度的體系的完整性。另外對于目前《消費者權益保護法》等在購房者利益保護問題上的缺位進行研究，以期彌補現有法律的缺陷。
1.5 研究意義
本題目的研究意義首先在理論上對于房地產的抵押問題進行梳理，以期為今后學界對于該問題的研究做出指引，不僅在于保護購房者的合法權益，也在于通過立法整治房地產買賣過程中的亂象，因為房產市場的發展不僅涉及到開發商、債權人，還涉及到貸款銀行在內多方利益。對于抵押行為進行規范，可以說是大勢所趨。商品房抵押問題不僅是法學界本身的問題，其對于房地產市場的穩定發展，經濟社會的平穩運行都有著重要的意義。
2商品房抵押現狀及購房者利益保護問題分析
2.1商品房抵押現狀
目前商品房在建過程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機構貸款，而此時房屋作為不動產就會成為押品。另外還有開發商在施工的過程中需要雇傭施工隊施工。那么就存在工程隊也需要抵押物的問題，那么這樣一來在建的工程也就是房屋也就成了抵押對象，所以現在縱觀各大樓盤，我們看到近五分之一的樓盤均存在抵押問題，但是如果不到房產部門去查詢的話一般來講開發商是不會主動說明的，但是后續就會存在很大的隱患，購房者的權利會因此受到損害。另外一點，很多開發商是無照經營就是在沒有獲得房屋銷售許可的情況下就開始買賣房屋，這個時候，甚至無法與購房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協議，這時候開發商銷售的是期房，那么這樣一來對于購房者的風險就會更大，這些購房者接受了目前不能簽訂合同的事實，更不會去主動查詢該商品房的抵押情況，開發商往往以低價為誘餌引誘消費者購房，購房者很有可能在沒有意識的情況下就買到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產抵押存在的問題。
2.2 購房者利益保護中存在的主要問題及影響
2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導致的無法優先受償的問題
房地產抵押過程中，一般會牽扯到很多人的利益，其中的關系比較復雜，法律關系主體相互之間會有利益牽扯。除了有房地產的抵押人、抵押權人，一般還會有債權人，有時還會有多名債權人。有的抵押人為了周轉資金，還會在一套房產上進行多次抵押，產生了抵押權優先問題。在房地產買賣過程中，房地產物權所有人應該把房產抵押情況如實的反饋給買受人，在誠實守信的原則下完成商品房的買賣交易，實現物權轉讓。而且商品房所有人在進行房屋交易時，應及時的把有關情況向抵押權人溝通，如果沒有及時的解除抵押權，商品房在轉讓過程中會因為抵押權的存在而無法辦理過戶手續。如果商品房買賣雙方都堅持誠實守信原則，則在交易過程中一般會比較順利，不會產生相關的法律問題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會產生非常復雜的法律關系，一些買受方或者抵押權人也會因此造成很大的財產損失。所以如果購房者購買的房屋上存在權屬爭議的情況下其辦理房產證就會出現問題。如果開發商難以為繼，法院勢必會拍賣房產，以所得價款優先受償。但是是否能夠得到優先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產如果拍賣實際上債權人有三方，一方是債權人、一方購房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣所得價款優先清償了在先的債權人，那么對于在后的債權人很有可能無法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會預先審查好該房屋所有權人的資質。拍賣所得價款會優先給購房人。但是如果抵押給其他債權人，這兩個債權人之間的關系就是同等的。這其中優先清償的主體就不確定了。購房者很有可能因此利益受到損害，所以說保證購房人的優先受償權是必要的。
2.2.2抵押登記還存在不統一的問題
關于抵押登記，我國關于抵押登記的規定并不完善，對于房地產的抵押登記只是在民事立法上有所規定，并沒有上升到行政立法的高度。這就會導致商品房的抵押狀況出現漏洞，有一些該登記的事項沒有進行登記。長期以來我國房地產登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機關、登記程序、登記權屬證書都不統一的格局。而且在流程上進行抵押登記需要的時間長,行政審批效率低。時間的拖延對于開發商和購房者都帶來了一定的變化因素和因此造成的法律風險。
2.2.3存在拖欠工程款導致的法律風險
購房者出于自身居住的需要購買房屋，其一定不希望所購買房屋在權屬問題上存在爭議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現購房者的利益得不到實現的問題，但是如果其買到的房屋正是已經抵押出去的，就有權益被侵犯的風險。其中，拖欠建設工程款的房產抵押帶來旳法律風險比較嚴重。如果開發商資金鏈斷裂，無法按時交付房屋，那么法院會通過拍賣的方式將房產拍賣所得價款償付債權人，這個時候購房人未必能夠獲得優先受償。《合同法》第二百八十六條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”那么如果優先清償了拖欠的工程價款，有可能導致剩余的拍賣款不足以清償購房人。這樣一來我們發現一旦開發商的房屋拍賣。最先得到受償的是工程承包方，而且這是一項法定的權利。
3 購房者利益保護問題產生的原因分析
3.1 法律意識淡薄，對房產抵押不了解
對房地產抵押登記制度還不夠重視。我們如果以商品房對外提供擔保就要對房屋進行相應的抵押登記，因為對于不動產我國實行的是登記生效主義，也就是說登記是抵押權生效的必經程序，所以我們在購房的時候一定要到房產局去查詢該房屋是否已經抵押出去以及權屬是否有爭議，因為未經登記不得對抗善意第三人。但是實際的生活中經常會出現購房者在購買房屋的時候沒有注意該房產是否被抵押出去，進而到最后出現這樣或那樣的問題。有的對房地產抵押的限制還不清楚。我國對房地產抵押有很多的規范和限制，他們很好的保護了抵押雙方的切身利益，維護了房地產抵押市場的秩序。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規，在房地產抵押過程中，都要嚴格遵循上述兩部法律法規的規定。房地產抵押不是隨心所欲的進行，要嚴格的受它們的限制和約束。比如對于劃撥的土地就有特殊的額規定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場進行交易，所以在劃撥土地上建立的房產也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質的使用權，也不能任意進行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權的除外等。我們在本文中所探討的是對商品房進行抵押，對商品房抵押的限制目前來看是比較少的，所以在實踐當中易于操作。正是因為商品房抵押是常見的，所以相伴而生的也是一系列的問題。
3.2《優先受償權批復》位階還比較低，購房者優先權不明確
歐美國家的建設工程合同解除法律制度，經過了一百多年的發展完善，才形成了一套管理領域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規制度體系。我國對于房產問題的立法目前來看是有欠缺的。在很多問題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產相關問題上很難有相應的法律去對應。司法實踐中存在很多的問題。雖然國家有關部門和地方政府先后頒布了一系列法規文件用以指導規范商品房抵押，積極保護購房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問題仍然沒有得以很好地解決，很多配套制度還沒有及時跟上，參照性制度偏多，可操作性不強。如對因情勢變更引起的合同解除法律規定還不夠明晰，對購房者的任意解除權還存在爭議。
可見，商品房抵押作為物權法和債權法的重要組成部分，原則性規定已經做出，但實際操作過程中由于具體的操作性法律規范的缺失，在堅持維護公平正義的過程中，進一步健全完善相關法律規定成為購房者利益保護得不面對和解決的現實問題。如，關于優先受償權的規定，因為建設工程價款優先權是法定的，所以在司法實踐中的很大程度上都是建設工程價款優先受償。但是購房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問題，為解決房地產企業破產程序中購房者權利與建設工程價款優先權之間的沖突，05年對于《批復》的答復中給了一定條件的購房者以優先受償權。但建設工程價款優先權是由法律直接規定的，而購房者優先權的依據僅有《優先受償權批復》這一司法解釋，我國目前城市化進程已經接近60%，城市中商品房抵押和購房者比比皆是，司法解釋對于購房者的利益保護力度遠遠不夠。這一立法層級顯然是不高的。在司法實踐中很少有法官引用此批復去判案。所以，一旦房產開發商的資金鏈斷裂，勢必有權人申請該企業破產，如果走企業破產程序就涉及到了債權人的優先受償權的問題，《合同法》規定物權優先于債權受償，從權利性質的角度來看，購房者所享有的權利實際上屬于債權的一種，而物權是要優于債權的，所以說在銀行和購房人之中，銀行的擔保物權優先于購房者的債權，那么購房人的利益很難在此種關系中得到保障。
既然要在破產程序中賦予購房者權利超越其他法定優先權的地位，就應當通過法律進行明確規定。另外，如果此時債權人是銀行，購房者就處于相對弱勢的地位，在兩個債權之間如何平衡和取舍，一定會給法官造成困擾。在沒有明確法律依據的情況下，就使購房者債權超越普通債權顯然是依據不足的，其從法理角度對于普通債權尚無優先效力，更何況法定的建設工程權以及物權，這時候購房者的利益未必能夠得到應有的保障。那么我們就會發現對于批復的答復與現行的民法相悖。
3.3 缺乏明確的預告登記制度
《物權法》賦予了抵押權預告登記權利人絕對限制他人處分該不動產的保全效力，但是在實際的實踐中并沒有得到較好的利用。這些問題產生的根源在于我國的預告登記制度不完善，比如開發商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時消費者購買房屋是無法進行預告登記的，這時候如果出現一房多賣或者是開發商的房屋被抵押出去的情形，購房者是無能為力的，因為其并沒有經過法定的公示程序，司法實踐中由于購房者的法律意識淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒有意識到需要通過法律的途徑去維護權利，防范風險。一旦這個階段，開放商將商品房抵押出去，如果事先有了預告登記，開發商就無法與債權人進行登記，這實際上是對購房者本身的保障。但是如果沒有進行登記，那么債權人作為善意的第三人理所當然享有抵押權。那么后續一旦出現問題購房者就失去了保護自己權利的武器。
3.4《消費者權益保護法》還不完善，購房者主體范圍規定不明
另外，我們發現上述問題的根源就在于我們國家沒有從基本法的層面明確保障購房者的權益。我們發現對于購房者權益的保護只是散見于司法解釋中，沒有上升到基本法的高度。實際上，購房者是屬于消費者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區別于普通商品，目前在消費者權益保護法中沒有針對購房者的特殊規定，但實際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現。所以我們在今后要對《消法》進行完善。
從《優先受償權批復》中對享有優先權購房者的規定來看，關于“支付全部購房款”這一條件是不存在爭議的，但“支付大部分購房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關法律規定予以補充明確；而且對于購房者實際上也沒有進行區分。因為自然人購房和法人購房其本質是不同的。自然人抵御風險的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購買房屋。我們憲法中強調對人權的保障，其中最為重要的就是其中的生存權。所以如果是自然人購房，即使有貸款，仍然應當確保其優先受償權。同時，滿足什么樣的條件才能成為享有優先權的購房者尚無明確的規定，該款規定明顯是沒有確數的。沒有規定一個合理的數值。這樣一來司法實踐會產生困難。另外關于購房者范圍的規定僅僅存在于司法解釋當中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項。
4 完善購房者利益保護的對策思考
4.1重視房產抵押和購房者利益保護相關的法治宣傳
恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經常從對方把個別人物和成批的成員爭取過來，而在于影響還沒有卷入運動的廣大群眾。”恩格斯的這句話給學生的啟發是：房產抵押與購房者利益保護法律糾紛解決如果只是停留在爭議雙方當事人范圍內，還是缺少廣泛的影響力。只有運用文化的思維和方式，使得購房者利益保護的法律法規在社會上產生共鳴，才會產生定紛止爭的良好效果和影響力。一方面是將購房者利益保護的相關法律融入社會主義法治文化中。對其功能與作用發揮進行積極反思。立足于觀念文化的不斷創新。借助法治文化的宣傳網絡和平臺，逐步做好購房者利益保護相關法律的推介，增強傳播效果和影響力。
另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當事人雙方的真實表現，可以源源不斷地為購房者利益保護相關法律傳播提供生動的內容和廣泛的影響力。法院審判機關與法官所進行的購房者利益保護糾紛化解活動，都會產生積極的法治文化傳播效果，應不斷加強制度建設，規范工作人員行為，有目的、有作為地進行房產抵押與購房者利益保護糾紛化解的法治傳播。承包方、發包方等參加購房者利益保護糾紛活動的過程，也是接受相關法治教育的過程，并且會把自己所接受的內容擴散至更大的空間。應重視參與購房者利益保護糾紛的每一位當事人，妥善解決好他們關心的問題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。
4.2 強化對預售品商品房情況的主動告知義務
由于預售的商品房尚處在建狀態，購房者只能憑開發商的廣告宣傳來了解商品房的大致情況。如果是購買之后抵押出去在所不問，如果是購房之前房屋上就存在抵押的情況，無論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊，均是應當告知購房者的事項。現在很多售樓員為了賣房子故意隱瞞抵押事實，后續因為房屋被抵押出去，會給購房者帶來一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產權上的瑕疵，如已經設立抵押，開發商也必須如實告知，如果隱瞞不告，或者告知實，應承擔欺詐或者違約責任。另外，我們的相關房產登記部門也應做好抵押登記，公開抵押信息。政府部門對于售樓過程中對購房者有所隱瞞的開發商予以相應的行政處罰。另外從消費者權益保護的角度，開發商及其相關的銷售人員也應當確立起如實告知的義務。
此外，地方政府的住建、規劃等部門對建設工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據，對一些法律不好規范的死角，地方政府部門的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強和地方政府的法律合作，法院應通過加強與地方政府工程建設管理部門的交流與協作，充分發揮政府有關部門協調、調解功能以及地方專業領域優勢，實現法院法律訴訟解決機制與地方協商調解機制的有效銜接，從整體上推進法院審判機構和地方政府合作部門聯動，形成工作合力，共同推進建設工程合同解除矛盾化解，促進社會和諧。建立聯席會議制度。法院應與地方有關機關定期召開聯系會議，加強溝通，探討完善建設工程合同解除處理相關配套工作機制，解決合作中的難點問題，提高聯合效率；建立支持調解制度。法院和政府雙方應在保障合同當事人各方權益的前提下，聯合出臺鼓勵政府部門、仲裁機構、法院支持調解的方法措施，加強地方政府調解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強雙方證據的保護審查，避免重復調解，節約法律資源。
4.3 優化購房者優先受償權的順位
所以作者認為，如果在房屋出售之前就已經存在抵押的，那么購房者買到房屋后應學會如何理性的去應對，若房地產企業在已經設立了建設工程抵押權后又將房屋出售的，如果房地產企業告知抵押權人出售行為，并得到其同意的，根據《物權法》第一百九十一條的規定，房地產企業應當將購房款用于清償抵押權人或者提存。如果將取得的購房款用于清償抵押權，則抵押權消滅，與購房者權利之間便無沖突產生。但是，實踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權人同意，如果抵押權人不同意，那么出售行為無效，若出售行為未獲得抵押權人的同意，而購房者屬于善意第三人時，雖然處分行為無效，但購房者可以要求返還購房款并支付利息。因為兩者之間的協議是有效的。我們國家對于物權行為和債權行為采用的是區分原則。其中符合購房者優先權成立條件的購房者可以就該購房款優先清償；不符合優先權條件的以及購房者主張的利息債權都只能作為普通債權清償。所以說債權能否得到清償還要看購房者是否為善意第三人。我們應當看到《批復》的內容與民法本質上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡潔的方法就是對該批復進行修正，區別對待善意購房人和惡意購房人以尋求和《合同法》相一致。但是實際上最行之有效的方案還是加快立法進程，從基本法的層面去完善立法以維護購房者的利益。
4.4 健全完善購房者利益保護的相關法律規定和司法解釋
我國合同法自施行以來，購房者利益保護法制領域建設取得了長足的進步，但由于起步晚，一些領域還存在不完善和“空白”的問題。立法上的滯后不僅會造成管理主體和監管規則缺失，而且容易導致購房者利益保護的無序低效，這與進一步保護人民財產安全，不斷規范工程建設和管理目標背道而馳。應根據購房者利益保護法律活動發展變化的規律，研究借鑒國內外先進經驗，健全完善購房者利益保護相關法律法規辦法，充分保障好當事人雙方的合法權益。
為了有效節省法律資源，充分發揮各方力量及時有效的解決購房者利益保護糾紛，要加強購房者利益保護的調解工作。從性質上說，購房者利益保護調解協議是雙方當事人意思自由表示的結果，具有合同效力。但是調解的過程蘊含著各種情理性因素，調解人員的反復勸說、引導甚至在某些問題上曉以利害，這與民事合同的權利義務的設定過程完全不同。因此，不能簡單地把購房者利益保護協議當做普通合同來處理，要逐步規范引導。此外，還要對購房者的任意解除權作出全面細致的法律規定，盡快出臺司法解釋，避免雙方當事人因為對法律的理解不同各執一詞，也免除了法官在審理具體建設工程合同解除案件時法律適用中的難題。
篇9
一、投資產權式酒店的優勢
投資產權式酒店具有眾多優勢，與投資傳統酒店或者傳統房地產的區別是：1.擁有獨立產權可自由買賣；2.委托酒店管理公司統一經營，方便省心；3.有固定的回報，業主收入穩定；4.享受一定的免費入住權或者酒店消費卡等星級酒店才有的服務。
二、投資產權式酒店存在的幾個問題
1.價格偏高。目前，國內產權式酒店標準間一般售價20 萬元到 40 萬元之間。如果按照國際市場分時度假產品的平均首付 8000 美元計算，相當于首付人民幣6萬多元。
2.受限頗多。國內大多數產權式酒店的業主只能在每年固定的時間使用一段時間的分時度假期，缺乏靈活性。
3.使用期短。產權式酒店大多是商住性質，土地使用年限為40年，而住宅用地的使用年限是70年，也就是說，用較高的價格買來的卻只有40年的使用權。
4.發展無序。開發商盲目跟進，項目倉促上馬，導致資金不足；前期大力炒作，后期的配套服務卻跟不上。
5.缺乏規范。目前，國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定，也沒有出臺針對產權式酒店的法律法規，造成部分不法經營者的無序進入，影響了市場的健康發展。
三、投資產權式酒店主要涉及的法律關系
投資產權式酒店主要涉及兩個法律關系，一是開發商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業企業之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。當然，也不排除有其他如擔保、抵押等法律關系。
1.房屋買賣合同法律關系。投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，買方主要負有付款義務，賣方主要負有交付符合約定的房產的義務。
2.房屋租賃合同法律關系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，就租賃期限、租金的起算和支付時間、裝修及租期滿后的管理、違約責任等進行約定。
3.擔保法律關系。開發商為增強吸引力，引入專業擔保公司為投資者的收益提供一定條件的擔保。投資者在與開發商簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。
4.回購法律關系。有些開發商銷售時承諾，投資者購房后滿一定年限可以按原價回售給開發商。這其實是在雙方間形成的一種附期限條件的合同關系，只要投資者要求履行該約定，開發商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。
5.期房轉讓法律關系。有些投資者與開發商簽訂購房合同后，在房地產權證未辦出之前，因各種各樣的原因將所購房屋進行出售，這屬于期房轉讓。不同城市有不同的地方性規定，具體問題需要通過不同的法律措施才能保障合同當事人的利益。
6.物業管理法律關系。產權式酒店有酒店管理公司經營，無需另行聘請物業管理公司，但業主還是有必要成立一個業主委員會或類似的機構，保管物業方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時進行續約或統一意見另行招商。
此外，產權式酒店項目還涉及按揭貸款時的抵押借款合同關系、進行二手房轉讓時的房屋買賣合同關系等法律關系。
四、開發產權式酒店所涉及的法律風險及其防范措施
開發商在運營產權式酒店過程中的法律風險主要有以下幾個方面。
1.房地產開發風險。土地的規劃性質，不僅涉及土地的使用年限問題，還涉及土地的用途，即能否在該土地上進行酒店開發。另外，還要注意正在建設的酒店能否分割銷售，客房能否取得完全產權。
2.商品房買賣風險。主要體現為主體不合格以及內容不合法等。
3. 購房人拒絕將客房交付給酒店管理公司經營或中途要求更換酒店管理公司的風險。由于委托人或者受托人可以隨時解除委托合同，而酒店必須整體經營，如果個別購房人解除委托合同，對酒店的經營者或其他業主而言，將會給酒店的經營帶來種種干擾和不便（例如各種費用的分攤和收取以及共有設施的維護和維修等）。
針對以上法律關系，提出如下幾點法律風險防范措施。
1.嚴格依法建造。開發商應嚴格按照法律規定進行房地產開發，取得房地產開發的相關證件與房屋銷售文件（即“五證”），保證其與購房人和酒店管理公司所要簽訂的合同建立在合法的基礎之上。
2.用合同保障權益。開發商在主管部門示范文本的基礎上與購房人簽訂商品房買賣合同，并簽訂與投資模式相適應的補充協議，規范各自的權利和義務，規定房款付款方式，明晰酒店配套設施的權屬，明確個人投資者同意將客房交由酒店管理公司統一經營，但應避免以開發商的名義使用售后包租、固定回報及類似表達方式的約定。另外，開發商在與個體購房人簽訂合同時，應當主動就管理模式、維護資金、投資回報等問題進行明確說明，以消除個體購房人的誤解，避免欺詐行為的發生。
3.簽訂委托管理合同。合同中應明確約定管理期限、雙方的權利與義務、物業交付與維護、酒店開業和物業轉讓的條件、合同解除和終止的條件、違約責任等條款。通過前述條款，開發商應努力達到如下目標：避免管理公司中途輕易解除管理合同，同時確保開發商擁有在一定條件下更換管理公司的權利。但如果管理公司是開發商自己的關聯公司，則應注意防止購房人（或其善意受讓人）中途要求撤銷委托管理或要求更換酒店管理公司。
4.及時成立業主委員會。應當及時召開業主大會成立業主委員會、制定業主規約，防止個別購房人拒絕將客房交由酒店管理公司統一管理經營或拒絕履行其約定或法定義務，從而影響酒店的統一管理。業主大會決議或業主規約應當明確約定，購房人應按照酒店管理合同的約定，履行支付維護資金、購買相關保險以及出具相關授權等義務；業主不得隨意終止或解除酒店管理合同，否則須承擔相應的違約或賠償責任，以彌補受損方的損失。
5.謹慎訂立回購條款。開發商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿一定年限，可以以原購買價將所購房屋回售給開發商，開發商保證回購。開發商在訂立回購條款時要充分考慮自己的實力、經營狀況以及市場風險等，避免在一定年限后遭遇回購的困境。
篇10
關鍵詞 房地產 投資信托 地產公司 融資
作者簡介：馬驍宇，人民法院出版社。
一、我國房地產投資信托制度現狀
目前，我國并未針對房地產投資信托出臺專項立法，我國的法律中涉及房地產信托的相關條文可以說是遍布于各個部門法當中，例如信托法、證券法等部門法。
其中，涉及信托的立法可以在《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等部門法中尋得蹤跡。
有關房地產方面的立法通常散見于我國的《土地管理法及其實施條例》、《城市房屋轉讓管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。
證券領域的立法則主要被規定在《證券法》、《證券投資基金法》等部門法當中。其中涉及房地產投資信托的法律法規主要有：
1.在我國信托界，《信托法》可以說是母法，同時它也是針對信托領域的其他問題制定相關法律法規的前提和根據。這部法律對信托的定義、信托財產的范圍、經營原則以及各當事人的權利義務等均做出了一般性的規定。
2.《信托公司管理辦法》詳細規定了如何稱呼信托公司、如何管理信托公司的注冊資本、可以從事哪些業務、內部架構與管理體制、如何確定關聯交易、如何劃定誰是合格的投資者等。該辦法將信托公司的固有業務范圍進行了極大壓縮，注重對信托公司信托業務的規范和發展，同時針對信托公司的注冊資本體制實施了大幅改革，在具體管理方法上，對其采取不同情況不同對待的辦法。該辦法站在委托人與受益人的立場上，對信托公司究竟應該承擔哪些具體職責進行了明確，同時還創設了“受益人大會”這一新的法律概念。出來上述這些內容以外，該辦法在監管方面還進行了大膽地創新。
3.《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，它的主要內容就是對信托領域的實務操作作出明確規定，對集合資金信托計劃的定義、信托計劃的設立條件和程序、委托人需具備的條件、如何對風險申明書進行認購、簽訂信托合同的具體事宜、如何對信托財產進行妥善管理、管處信托資金后如何制定相關報表、受益人大會由哪些人構成以及如何形成決議等內容。該辦法還對委托人進行了精確限定，同時嚴格劃定了自然人的數量，但是機構投資者除外。
4.《信托公司治理指引》規定信托公司應當按照實際情況，合理優化治理結構，提高治理成效，大力支持信托公司吸納優秀的投資伙伴，引入專業的管理精英。該指引同時還針對信托公司的內部管理機關及各地的政府監管機關應履行的職責做出了詳細規定，其核心要義就是要求上述管理機關在對信托公司實施監管時要切實做到一切從實際出發，用發展的眼光看問題，特殊情況特殊對待，逐步擴大監管范圍，積極引導信托公司實現其內部治理結構的不斷優化。
5.《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》規范了信托投資公司如何披露信息、哪些可以披露及如何進行披露。投資公司的經營現狀、統計報告、賬目明細等內容均應被寫入公司的年度總結，同時，若上述事項屬于臨時重大事項，也應作出總結。
6.《證券法》的內容主要由何為證券、如何發行證券、證券如何進行交易、怎樣上市、信息如何披露、哪些行為被禁止交易以及如何對上市公司進行收購。
7.《證券投資基金法》內容包括何為基金管理人及托管人、如何籌集基金及其如何交易、基金怎樣進行運作、基金所有人有哪些權利等。
8.《公司法》，顧名思義，它主要調整的是公司內部的法律關系，這種法律約束力同樣適用于信托機構的內部法律關系。公司型信托機構從出生到死亡也需要遵循公司法的相關規定。除此以外，我國新修訂的公司法打破了舊法對公司對外進行投資的一些限制性條件，這種做法為房地產投資信托在我國實現跨越式發展鋪平了道路。
二、我國房地產投資信托制度不足
（一）組織形式方面的法律缺位
信托投資公司集中加入信托計劃的信托資金，組合方式運用股權投資和債權投資，融資于房產開發項目；信托貸款合同和信托投資協議將由信托投資公司和開發商同時進行簽訂，并為開發商償還貸款和開發商股東回購股權合法的擔保方案設定出來。盡管這些法律法規具體規定了信托，但是很多不同之處存在于房地產投資信托和信托之間，專門針對房地產投資信托的專項法規還是應當制定出來的，只有這樣才能更好的發展房地產投資信托。
依據我國法律的相關規定，房地產投資信托在我國體現出下列特征，即公開籌集性、相對封閉性等。房地產投資信托在我國仍舊處于初級階段，基金制度在進行架構時的核心要義就是如何才能做到切實維護投資人的合法權益。依據以前相關法律的規定，接受委托人的資金信托合同需在兩百份以下，且每份合同之金額需在五萬元以上。這就決定了信托投資規劃具體實施時只能在特定的范圍內進行募集。而根據新修訂的相關法律之規定，在單獨的信托計劃中，自然人的數量上限為五十人，而合乎標準的機構投資人的數量自由。新法的這種規定極大拓展了信托計劃的規模，使得房地產投資信托可以更加充分地發揮其自身流動性強的優勢。一方面，公司型基金在與信托型基金相互競爭的過程中，彼此之間時刻能夠感受到對方所帶來的巨大壓力，這樣就可以迫使它們不斷提高自身的服務質量，以期能夠占據更大的市場份額。另一方面，較之信托型基金，公司型基金內部具有更加健全的治理結構，這就有助于投資人對基金管理人的管理行為進行實時監控。與信托型房地產投資信托不同，公司型房地產投資信托并未授予管理人以全權，取而代之的是部分授權的監管模式，具體來說就是投資人與董事會、董事會與經理層實行遞進式的部分授權。房地產投資信托采取何種運營方式取決于該公司的經營現狀如何，而上述兩種類型的房地產投資信托，公司型的運營情況要明顯超過信托型。 但是，新法對舊法所進行的調整看起來似乎依舊沒能切中要害，這其中，新法在 “合格投資人”這一問題上所作出的調整，將投資人的標準設定得有些過高，這無形中挫傷了眾多中小投資者的投資積極性，與房地產投資信托制度發展的初衷背道而馳。另外，有關哪些委托人可以成為受益人的規定也偏離了信托領域的原有軌道，與信托的核心精神及信托法有關規定無法實現無縫對接。
（二）業務經營方面的法律缺位
盡管我國當下針對房地產投資信托實行的是類似計劃經濟的模式，法律保障已經一定程度的具備了，但是這些法規還沒有完全滿足對發展房地產投資信托的要求。根據我國信托投資領域的相關立法的規定，只有在信托合同的份數不超過兩百份，且每份不低于5萬元金額的情況下，信托投資公司才有權利對信托資金進行集合地處置。這條規定對房地產投資信托的融資規模進行了大大的限制，也把較大型房地產項目的融資之路阻斷了。第4條，禁止公開的公共媒體營銷宣傳的規定，把房地產投資信托的融資形式完全鉗制住了，即只能使私募的方式被采取。
我們應當看到，當下，我國房地產領域因產權而提起的民事訴訟頻發。刨根問題，我們可以發現兩方面的原因，這其中歷史因素固然應考慮進來，但我們應給予重點關注的是我國的現實國情，那就是我國針對房地產的立法規制仍舊有諸多亟待解決的缺陷。由上述內容我們可以看出，在西方發達國家，信托業在其國內早已發展成為一個獨立且成熟的行業，這一行業投資對象主要是面向那些相對發展完善的物業，因為只有以它們為投資對象，房地產投資信托方能獲得可靠的資金收入，這就要求上述的商業產權應確定和完備。然而，反觀我國目前的現狀，若想滿足上述要求其難度可想而知，退一萬步講，即便信托業在我國創建成功，但那也無法解決我國當前房地產業的阿喀琉斯之踵，及諸多房地產商在開發房地產時壓根兒就不曾獲得其所開發土地的使用權。
另外，房地產開發商想要獲得一個相對安全可靠的資金來源的前提條件就是他們應當是所開發房產的所有權人。然而，我國的現實國情卻是，絕大多數的房地產開發商在完成對土地的開發利用后，通常是將其產權分割為數份并同時面向社會不特定的購房者進行發售，這就使得每一個買房者都擁有一個相對獨立的房屋產權，在這種情況下，房地產商如果想以其擁有的房屋產權對外募集資本，囿于其自身所持有的產權狀況而難以在證券市場上獲得立足之地。
綜上所述，我們可以看出信托財產及其投入市場的方向作為房地產投資信托中的重要內容，它往往與產權及其孳生的其他權利密切相關，在產權無法確定的場合，房地產投資信托也只會是一紙空談。同時，根據我國相關法律的規定，只有信托投資公司被定義為適格的受托人。言外之意就是房地產投資信托的發行主體僅局限于信托投資公司，這就無形中賦予信托公司以寡頭地位。法律的這一規定違背了市場經濟的發展規律，使得房地產界的某些本來具有相關資質的管理團隊無法涉足到房地產投資信托領域。很明顯，我國法律應當明確授權給那些具備相應條件的金融機構，讓他們可以作為適格的發起人參與到信托當中。
三、我國房地產投資信托制度的完善
（一）在房地產法中完善對房地產投資信托的法律規制
要完善我國房地產法律制度，首先應該考慮，對房地產產權的轉讓問題作出明確規定。該制度涉及信托財產、投資方向等房地產所有權或相關權利，因此立法上需要界定產權歸屬，不具備清晰的產權，信托根本無法進行。包括申報主體、受理機關、程序等有關信托的登記的規定，可以參考日本相關法律，立法中設定統一的登記機構，這樣才能落實《信托法》中信托登記的規定。我國出臺的土地管理法規，為土地使用制度的改革和房地產業的穩定前進，提供了強有力的立法保障。《城市房地產管理法》于1995年1月實施，該法是指引房地產開發和交易管理的一部基礎性法律，在開發房地產用地、交易以及權屬登記管理等方面作出全面的規定。可以看到，我國有關房地產市場的法律法規正在日趨完善。我們還應擴大房地產相關權利的范圍，增加信托財產種類的發展。
（二）在證券法中完善對房地產投資信托的法律規制
縱觀我國證券法律制度方面，應當將受益憑證納入證券的范疇，允許其擁有證券的地位，它的上市、發行、轉讓能提高其流通性，這種做法無疑與國際接軌。通過前文分析我們可以看出，在其他國家或地區，房地產投資信托是可以上市流通，這既可以降低投資者的風險，又可以滿足投資保值、增資的需求。現如今，受益憑證我國的房地產投資信托中法律地位并不十分明確。相反的是，在其他國家和地區，證券含有信托受益憑證，比如在美國，證券法以及最高法院的司法解釋，皆把這類受益憑證界定為證券。由此說明，在我國《證券法》范疇，需要把證券界定的范圍增大。
