房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務流程范文

導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務負擔。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規(guī)費、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售、財務費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內(nèi)容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負優(yōu)勢明顯。其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的命脈就是資金問題這也是企業(yè)財務風險出現(xiàn)的根源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有較強的融資能力以及現(xiàn)金流才能實現(xiàn)自身的正常運轉(zhuǎn)。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營業(yè)稅，資金支出數(shù)額較大。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后，由于對于房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務在前期階段會產(chǎn)生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業(yè)的資金支出，確保企業(yè)資金流的充足。最后，“營改增”政策有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率主要是營業(yè)稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務業(yè)務處理的非常簡單。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營改增政策實施以后，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門必須提高自身的財務核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環(huán)節(jié)提出合理的涉稅建議，進而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”對財務的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規(guī)費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負的增加。第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規(guī)費，在房地產(chǎn)項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規(guī)費的票據(jù)能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業(yè)務抵扣問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現(xiàn)試點前開發(fā)項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發(fā)生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的制定相應的應對策略。

三、面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應對策略分析

第一，依據(jù)“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產(chǎn)“營改增”以后，很有可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設施工成本的增加，因此，企業(yè)財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產(chǎn)項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應的增值稅專用發(fā)票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質(zhì)量，確保實現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負根據(jù)分析可能會出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產(chǎn)價格的下降，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)競爭劣勢。第二，解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產(chǎn)市場營銷上，越來越多的企業(yè)采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業(yè)應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理出現(xiàn)了賬務處理更加復雜、增值稅專用發(fā)票風險更加嚴峻。因此，企業(yè)應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務處理的依據(jù)，同時也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務也會產(chǎn)生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶設置進行相應的調(diào)整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計業(yè)務進行處理。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專用發(fā)票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該及時的對自身的經(jīng)營流程進行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費轉(zhuǎn)移；其次，當前國家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)自身的實際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負成本。第六，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業(yè)財務管理工作帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該對自身“營改增”前后的業(yè)務運行進行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應鏈、結算及發(fā)票管理、會計處理、內(nèi)控制度、業(yè)務流程、計算機系統(tǒng)等方面的增值稅風險點，制定系統(tǒng)完善的應對策略。此外，應該加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計核算制度及流程，發(fā)票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。

四、結語

篇2

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對著中國房地產(chǎn)市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。

我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務危機的可能性更加大。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國房地產(chǎn)財務風險研究現(xiàn)狀

我國對于房地產(chǎn)財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務風險的研究。一些專家、學者都發(fā)表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產(chǎn)建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務風險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務風險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財務風險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財務風險內(nèi)涵

財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財務風險表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務為主。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險主要由以下六個方面構成：

2.2.1 稅率變動風險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導致企業(yè)成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。

2.2.4 融資風險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產(chǎn)負債率超標 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。

2.2.6 預期投資回報風險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。

3 企業(yè)財務風險的原因

3.1 企業(yè)管理者的風險意識淡薄

財務風險存在于財務活動的始終，是企業(yè)管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結構不合理

在企業(yè)全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務負擔；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結構不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務風險。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財務關系的復雜性

我國企業(yè)財務關系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業(yè)財務風險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

4.1 提高管理層及財務人員的財務水平

隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業(yè)有必要進行財務方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務管理水平。

4.2 實現(xiàn)財務管理預算化

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預算，企業(yè)財務部門應依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經(jīng)營收入、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執(zhí)行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預算監(jiān)督的財務預警功用。

4.3 優(yōu)化資本結構

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結構，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結構。

4.4 完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務、評價職能。

4.5 收益分配風險的防范

筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規(guī)劃。因為目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢，從而給企業(yè)融資增加了負擔，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導致企業(yè)資本結構不合理，增加企業(yè)負債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結構，整合內(nèi)源融資，進而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進行利潤分配。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢，制定以增加實收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結構；還能夠促進企業(yè)盈利，增強企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財務風險。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應占據(jù)主導地位。

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策

近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關鍵性戰(zhàn)略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進行探討，提出適應現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀

(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則

從2003年以來，國務院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調(diào)整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題

(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。

(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導致國內(nèi)相關的投融資機構和擔保機構發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業(yè)應該思考的。

(三)資金的核算缺乏科學性

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進行相關融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務核算人員只是對財務知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務預算很容易與實際建設過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業(yè)增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法

由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個方面，既與理論分析密切相關，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。

(一)尋求企業(yè)的合伙制

尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業(yè)進行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。

(二)增加融資方式

1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機構進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實力的機構，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進行長期的分期付款。

2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。

3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。

四、結束語

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結合當?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。

參考文獻:

[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理存在的3大難題及對策分析[J].財會研究，2013(06):7-8.

篇4

節(jié)，并在這些工作中將相關的管理工作結合考慮，共同平衡，齊抓共進，才能使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理上一個臺階，取得應有的效果和效益。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)　資金　合同　成本、預算　結合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、貸款多、風險高、周期長、涉稅繁、政策強。要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理，可從下列四個重點和相關結合點著手：

一、項目融資工作和擴大企業(yè)規(guī)模、降低資金成本相結合

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入量比一般企業(yè)大，要使開發(fā)項目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。按銀行業(yè)一般規(guī)定：房地產(chǎn)

開發(fā)項目總投資中，自有資金應達到40％或以上，相應融資額度為項目總投資的60％或以下（具體操作上應根據(jù)銀監(jiān)會最新規(guī)定，尤其是目前國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控加強不放松，

故政策規(guī)定上可能更嚴）。對成立初期的企業(yè)，自有資金就是指公司的實收資本（或股本）。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先，在拿地前就必須進行深入的項目可行性研究，對項目總

投資作出合理的預算。項目開發(fā)的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個開發(fā)項目成本較大的比重。目前開發(fā)項目的土地一般采用招拍掛的方式出讓，企業(yè)在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進度要求，按時付清大筆土地出讓金和動拆遷補償費等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達到項目總投資的40％，便于后續(xù)的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴大企業(yè)規(guī)模，增資擴股，直至達到項目總投資的40％或以上，才能向銀行爭取項目開發(fā)貸款。若該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有外資性質(zhì)，則公司成立和增資都需

商務部的審批，每次增資額度應在市商務部相應規(guī)定之內(nèi)，突破則需上報國家商務部審批，相應審批程序?qū)^長且難度較大。

公司成立后，立即就應著手和多家銀行進行洽談比選，在這過程中應熟悉掌握國家最新的金融政策，尤其是掌握銀監(jiān)會對固定資產(chǎn)貸款的規(guī)定和準入要求等，對貸款10億元以

上的開發(fā)項目貸款，應根據(jù)銀監(jiān)會的要求，組織二家以上的銀行組成銀團，開展銀團項目貸款，可適當規(guī)避風險。融資前期工作階段結束后，應進一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團的重點銀行進行重點洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團貸款，并盡可能根據(jù)項目總投資預算和自有資金到位情況申請到足額的貸款

額度。在銀團貸款過程中，應掌握辦理相關手續(xù)（各類審批手續(xù)等）的可操作性和時效性。可將整個開發(fā)項目貸款分為二段：甲段為土地使用權抵押（主要依據(jù)為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據(jù)為施工總承包合同），便于實際操作中提供相應的“四證”資料和進度完成資料等。

融資中另一項重要工作就是降低資金成本。可在銀行洽談比選中對銀行采用競爭機制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個銀團降低資金成本。當然，不同的金融形勢

，不同的貸款政策將會有不同的融資結果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控嚴厲，銀行融資無法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機構

、關聯(lián)企業(yè)、民間融資機構等不同渠道進行融資。當然，這時更應權衡資金成本的高低，尤其是要考慮實際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因為該超出部分的貸款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對整個項目的開發(fā)成本影響也會較大。

二、合同管理工作和內(nèi)控制度執(zhí)行、資金計劃管理相結合

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的重要一環(huán)。開發(fā)項目的資金使用，主要通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），并在

合同履行過程中對各種合同款的支付得以實現(xiàn)。為使合同管理和項目資金的使用更加規(guī)范化、系統(tǒng)化，首先應制定企業(yè)內(nèi)部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應規(guī)定：

超過一定金額的項目用款都應簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業(yè)務必須先訂立合同，經(jīng)相關部門負責人、分管領導和總經(jīng)理流轉(zhuǎn)審批后正式簽約，對重大

合同或超過一定金額的大額合同必須經(jīng)法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設置審批權限和實行集體審批制進行內(nèi)部控制，最后才予對

合同履行實施；并可結合制定一系列業(yè)務流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費用報銷流程”等，并配以流程圖形式直觀表現(xiàn)。財務部應建立合同臺賬

及時登錄每一筆付款和發(fā)票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環(huán)節(jié)財務應參與切入，尤其是大額工程招投標的項目財務負責人應參與；合同付款后財務部的對賬確認和反饋，包括對外：與總包單位的每月對賬；對內(nèi)：與公司合約

部門的核對確認，并對總包支付分包款的及時跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個支付體系。對合同中涉及銀行保函及其他法律問題的應與法律顧問及時聯(lián)系

，與相關部門協(xié)商解決。

合同付款環(huán)節(jié)實質(zhì)上就是資金的使用管理，為嚴格把好項目用款關，首先應制定各種資金用款計劃。財務部應每年編制財務決算和下一年度財務預算，積極配合和協(xié)助各部門

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計劃，匯總后對資金作出平衡，在此基礎上認真編制整個公司的月度、季度、半年度和年度的資金計劃和下年度財務預算；在實施控制方

面，對每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴格按合同條款履行和審核付款外，并結合銀行對資金監(jiān)管的規(guī)定，對單筆超過500萬元的項目付款，要根據(jù)銀監(jiān)會實貸實付制和受

托支付的要求，上報銀行作委托支付申請后才予付款。做到每筆付款用途明確，進度合約，經(jīng)得起審計檢查，并每月通過編制“資金月度計劃執(zhí)行反饋表”，對每月資金使用情況

進行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規(guī)定、保證稽查清算相結合

加強成本核算管理既是企業(yè)的一項基礎工作，也是企業(yè)致勝的關鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，其中有兩項重要的區(qū)分：一是各類開發(fā)成本對象的區(qū)

分，二是開發(fā)成本和開發(fā)費用的區(qū)分。兩大區(qū)分只有在同時且充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，才能合理準確地核算和區(qū)分，否則開發(fā)階段核算上的失誤，將帶來經(jīng)營

階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經(jīng)營風險。

成本對象的區(qū)分和確定，是開發(fā)項目成本核算的前提和首要任務。按可否銷售和功能區(qū)分等六大原則，對公司開發(fā)的項目按成本對象區(qū)分劃類（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業(yè)、酒店等）。應結合當?shù)囟悇諜C關的要求，在項目開發(fā)前（或預售證辦出后）及時向稅務機關上報備案。成本對象確定后，各類成本核算內(nèi)容怎樣通過合理的分配方法歸集到各

類成本對象中去，這是成本核算的關鍵，將直接關系到各類成本核算的準確性和公司利潤結算的準確性。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量和核算。其中應計入開發(fā)產(chǎn)品的費用屬于直接成本和

能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清成本對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預算成本法。稅法并規(guī)定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結合其他方法分配的，應商稅

務機關同意。在實際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區(qū)分，也應采取：能分清直接用于該成本對象的成本支出就先直接計入該成本對象，不能分清成本對象的再按建筑

面積法或直接成本法分配。例如發(fā)生的各類設備成本及相關費用，能分清那些設備直接用于那一類成本對象，先直接計入到各自的成本對象中去，而有些設備和有些相關費用是多

種成本對象共用的且無法區(qū)分各類成本對象的，就再按各類成本對象的建筑面積或直接成本法進行分配。否則，若簡單地采取單一的建筑面積法分配，就會出現(xiàn)所有已分類的成本

對象的成本單價都會相同的情況，由此產(chǎn)生各類成本單價明顯不合理的現(xiàn)象。在這項成本核算管理工作中，財務部應負責做較大的基礎性工作，對所有合同逐一查閱梳理，按成本

對象區(qū)分歸類，必要時可聯(lián)系財務軟件公司，專門設置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對象歸集直接成本和分攤間接成本，并計算出每類成本對象的實際總成本和單位成本。

在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費與開發(fā)費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接

關系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準確性，而土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費支出中占很大的比重，少則幾千萬元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤額也較大，稅

務機關會重點清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費中的不合理的部分(包括不合理的借款費用等)予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計算開發(fā)費用和加計扣除部分，故稽查涉稅風險較大。

堅持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟效益作出應有的貢獻

。

四、從會計到預計，項目投資開發(fā)預算和各類經(jīng)營方案預算相結合

如何使項目投資開發(fā)預算更符合實際，如何使項目獲取不菲的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是作為財務負責人值得深思，值得探索的一項工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業(yè)擴大規(guī)模、增資擴股中和在向銀行貸款的申請過程中，都離不開一項很重要的工作，就是對項目做專題可行性研究報告，包括對項目總投資作出預算

，和以后在各種經(jīng)營方式下的資金回籠，項目投資回報的預算，從靜態(tài)、動態(tài)角度進行財務預算和敏感性分析。財務部在公司合約部對項目工程建造成本估算的基礎上，對整個項

目的各類開發(fā)成本和費用進行預算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制“項目投資流量預算”（自項目開發(fā)原始投入起到項目竣工止）。當項目開

發(fā)到一定階段，應根據(jù)市場部與客戶的接觸洽談情況，經(jīng)常性地針對不同經(jīng)營方案作出財務測算、評估。這些經(jīng)營方案包括：股權轉(zhuǎn)讓方案；出售和租賃方案等等。應經(jīng)常修訂編

制自項目開發(fā)到經(jīng)營后階段的各類預算報表：“項目資金平衡預算表”、“項目現(xiàn)金流量預算表”、“土地增值稅估算表”、“銷售資金回籠測算表”、“租賃經(jīng)營各年收入測算

明細表”等等，并從靜態(tài)和動態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：回收期、股東投資回報率，凈資產(chǎn)收益率等指標；動態(tài)方面主要測算：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報酬率（IRR）

、動態(tài)投資回收期，凈現(xiàn)值指數(shù)等指標，并結合敏感性分析，對不同經(jīng)營方案進行比較，分析利弊，從中選優(yōu)。財務部應每年向董事會作財務決算匯報和財務預算計劃，對預算的

項目總投資和經(jīng)營各方案也應經(jīng)常性地向公司領導層匯報，一方面讓高層領導及時了解項目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經(jīng)營方案的選優(yōu)決策。

預算工作既是一項十分重要的財務管理工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段和經(jīng)營階段的一項常態(tài)化工作，它把開發(fā)預算和經(jīng)營預算緊密結合起來，使我們的財務管理

工作從一般的會計核算上升為與經(jīng)營緊密結合的管理會計的預算管理上來，為企業(yè)效益的提升提供決策性的依據(jù)。

結論和建議：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身特點，更應花大力氣抓好各項財務管理，同時要注意各項財務管理的重點和結合點，并與企業(yè)管理各環(huán)節(jié)緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應，使企業(yè)財富效應同時得到提升。（作者單位：上海金虹橋國際置業(yè)有限公司）

參考文獻：

［1］ 徐曉麗.財務管理與企業(yè)發(fā)展的探討［J］.商，2011,(10）.

篇5

【關鍵詞】房地產(chǎn) 資金預算 財務控制

房地產(chǎn)開發(fā)具有其自身的特征，歸結起來主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中的高收益和高風險上。房地產(chǎn)投資屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的資金預算進行財務控制是管理資金運作、提高財務管理效能、保證企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃實施的關鍵。

一、Z房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概況

Z房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2000年，該房地產(chǎn)公司為國有大型房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)規(guī)模龐大，業(yè)務范圍涉及資本運營、城市建設以及房地產(chǎn)開發(fā)等諸多領域，此外還包括一系列公益性項目的開發(fā)和建設，也包括了城市基礎設施的建設。近幾年來Z公司的發(fā)展態(tài)勢良好，呈現(xiàn)出在平穩(wěn)中上升的趨勢，公司儲備地充足，在產(chǎn)品上大膽創(chuàng)新，力圖實現(xiàn)新時期公司的創(chuàng)新發(fā)展。

二、Z公司的資金預算管理的財務控制問題

（一）采用家族企業(yè)的財務管理方法

據(jù)調(diào)查，Z公司是一家家族式企業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營管理上缺乏系統(tǒng)規(guī)范的管理機制，經(jīng)營權與所有權不能獨立分開，尤其是在財務管理上，這使得整個財務體系都是自己人，在財務管理上容易因為人情、關系等出現(xiàn)差錯。直接影響著財務工作的客觀性和整體性，對于企業(yè)發(fā)展來說是極為不利的。

（二）資金管理執(zhí)行力不強

企業(yè)資金預算管理需要較強的執(zhí)行力，需要有健全的制度得以保障。Z公司雖然已經(jīng)建立了資金預算制度，但是在實際運用中，資金預算制度并未成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的法定依據(jù)，企業(yè)資金管理的執(zhí)行力度不強，資金預算還存在諸多不合理之處，這在一定程度上直接影響著資金管理的執(zhí)行力。

（三）監(jiān)督管理不到位

從企業(yè)的資金狀況來看，在資金預算時是按照公司下達的計劃進行預算，并且只是編制預算，雖然在預算中做的很細致，但預算并非是財務管理的最后一步，因此對預算結果的反饋和跟蹤尤其重要。企業(yè)應該通過預算結果的實施成果來對資金管理過程進行監(jiān)督和控制，從而能夠提高企業(yè)資金預算管理的效率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理中的財務控制措施

（一）完善制度建設

現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度是適應現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展需求，與企業(yè)的現(xiàn)代化特征相結合，適應市場經(jīng)濟特征，綜合發(fā)展形成的。制度的完善和建設需要實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)權關系明確化，企業(yè)的經(jīng)營管理結構嚴謹、建立健全的激勵制約機制以及資金籌集渠道，從制度化管理的角度優(yōu)化企業(yè)財務控制。建立現(xiàn)代化的企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)在新的市場環(huán)境下得以生存的關鍵，經(jīng)營權與所有權明顯區(qū)別開來，有利于實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)范化經(jīng)營管理。完善企業(yè)財務管理制度不僅有利于提高員工積極性，增強工作責任心，在崗位上發(fā)揮主動性和創(chuàng)造性，還能規(guī)范企業(yè)資金預算管理，更好的與企業(yè)的經(jīng)營管理戰(zhàn)略相結合。

（二）搭建科學規(guī)范的財務管理體系

為了適應現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，財務管理模式也應該由傳統(tǒng)的核算型財務管理方式向管理型的財務管理方式轉(zhuǎn)變，從而能夠確保企業(yè)的財務管理能夠成為現(xiàn)代化企業(yè)管理的核心手段，并且支持企業(yè)的長遠發(fā)展。搭建科學規(guī)范的財務管理體系，具體來說就需要做到建立完善的財務會計體系，根據(jù)《新企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》等客觀規(guī)范來約束企業(yè)的財務管理。此外，企業(yè)也應該根據(jù)自身業(yè)務發(fā)展的需要，適當增加財務管理的靈活性，在符合規(guī)定的而基礎上，適當采用靈活的方法。建立管理會計體系是財務管理體系建立中的重要一環(huán)，企業(yè)應當根據(jù)經(jīng)營管理的目標，按照財務要求的目標，規(guī)定各個部門應當承擔的責任，通過以責任為中心的考核，反映企業(yè)的財務管理狀況。為了使得財務管理預算化能夠真正實現(xiàn)，企業(yè)還應該健全預算的快加體系，主要包括了資金預算、項目預算兩大內(nèi)容。

（三）財務工作集中管理

企業(yè)財務控制作為一項重要管理內(nèi)容，需要統(tǒng)一集中管理。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應該搭建統(tǒng)一的網(wǎng)絡信息系統(tǒng)。越是龐大的企業(yè)，內(nèi)部各部門之間的信息的孤立性將更加突出，從而使得信息難以得到迅速傳遞，工作效率大大降低。因此企業(yè)的財務管理也應該建立網(wǎng)絡信息系統(tǒng)，利用現(xiàn)代化計算機信息技術實現(xiàn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡的有效結合，從而有利于促進各部門信息系統(tǒng)的交流，也便于企業(yè)財務管理的集中統(tǒng)一。此外企業(yè)的財務組織結構也應該根據(jù)企業(yè)的基本情況和需求進行設置，財務人員應該滲透到業(yè)務部門各個環(huán)節(jié)的相關工作，從而能夠為實現(xiàn)財務流程和業(yè)務流程的協(xié)同化提供保障，并且有利于提高公司的運作和管理效率。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，財務管理的關鍵是資金預算管理，準確、科學、合理的資金預算管理需要有完善的財務管理提供保障。尤其是在現(xiàn)代市場競爭下，面對新時期房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境，市場經(jīng)濟的特點也督促企業(yè)必須通過完善內(nèi)部管理來提升企業(yè)的經(jīng)營管理效率。總的來說，針對Z房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的具體情況，完善的財務控制體系可以保證企業(yè)資金預算管理的真正落實，并且有利于提高企業(yè)抵抗經(jīng)營風險和市場風險的能力。

參考文獻

[1]馬水華，王鑫華.淺談市政公用基礎設施建設項目財務控制管理[J].中國西部科技，2009（17）.

[2]湯谷良，王化成. 企業(yè)財務管理學[M]. 北京： 北京大學出版社，2008：26-37.

篇6

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位，也是財政收入的重要來源和稅務稽查的重點領域，伴隨全行業(yè)“營改增”的日益臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效開展稅務籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的意義出發(fā)，研究了不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體稅務籌劃策略，進而總結出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在的問題并給出建議：本文認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應從增強稅務籌劃意識、培養(yǎng)稅務籌劃專業(yè)人才、加強稅務籌劃風險管理等幾個方面提升稅務籌劃在企業(yè)中的實際效用。

關鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務 稅務籌劃

隨著國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務籌劃作為企業(yè)財務管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔、實現(xiàn)企業(yè)效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經(jīng)濟效益最大化為目的的經(jīng)濟活動。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設階段稅務籌劃

開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務，又有裝修業(yè)務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識

要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃達到預期節(jié)稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業(yè)稅務籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業(yè)知識。

參考文獻：

[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務籌劃促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014.

篇7

尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

我是——，首先非常感謝大家給我這次機會，我競聘的崗位是財務部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。

一、個人情況：

我今年28歲，本科學歷，會計師職稱。于2001年3月榮幸加入公司，一直從事財務工作，曾在超市財務室工作了一年，大部分時間從事房產(chǎn)會計。現(xiàn)任職于房產(chǎn)公司財務部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領導的培養(yǎng)、同事的關心讓我得到了進步，在此非常感謝所有給予我?guī)椭椭笇У念I導、同事。

二、前段工作、學習和思想總結

1、思想方面：認同公司的企業(yè)文化，遵守公司的各項規(guī)章制度。思想積極上進，待人誠懇。

2、學習方面：能積極參加公司組織的各項學習，在工作當中能虛心地向領導、同事請教。但學習主動性不強，對專業(yè)知識、國家政策掌握不全面。

3、工作方面：在財務部我從制證崗位開始學起，工作認真、勤奮，積累了一定的工作經(jīng)驗。前段時間完成的工作主要有：（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀花園等項目的未售資產(chǎn)進行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產(chǎn)租賃方案。在財務部長的指導下，擬定并通過了委托租賃補充協(xié)議，對規(guī)范租賃管理做了基礎工作。（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優(yōu)化，實現(xiàn)了房屋軟件與用友財務系統(tǒng)的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數(shù)據(jù)提供也更加全面、準確。（3）擬定并通過了電腦票據(jù)管理制度，房款收據(jù)實現(xiàn)了電腦出票，提升了我們的窗口形象。

三、對競聘崗位的認識

綜合處是我們財務部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責有合并會計報表的編制、財務預算分析、資產(chǎn)管理以及關系到員工切身利益的工資福利的編制與發(fā)放等。我認為競聘該職我具備以下幾個基本條件：

1、有一定的實踐經(jīng)驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業(yè)會計、零售業(yè)會計以及現(xiàn)在的房地產(chǎn)會計。進入公司財務部后，做過基礎核算、編制過工資、也在原資產(chǎn)信用處任過資產(chǎn)管理，能熟練操做財務部大部分工作。

2、有系統(tǒng)理論知識。會計是我的專業(yè)，工作以來，一直未間斷過學習，2000年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學考試取得了會計本科學歷。

3、有嚴謹務實的工作作風和較強的敬業(yè)精神。

四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：

1、堅決服從上級領導的安排，全力以赴做好本職工作。

2、勤奮學習，努力提高個人業(yè)務水平。

3、增強服務意識，做好后勤工作，維護財務人員的良好形象。

4、嚴格按工作崗位職責的要求帶領本處室人員完成本處室的工作，并創(chuàng)造性地開展工作。

5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。

這是我頭一回參加競聘，心里特別緊張。但我想不論此次是否能夠競聘上，這都是對我本人的一個歷練，從某種意義上講，參加競聘本身就意味著一種成功。即使我沒有競聘上，我會以一種平和的心態(tài)，一如既住地勤奮工作，為__更美好的明天盡自己的一份力量。

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)投資；成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算特點

成本核算和成本管理是企業(yè)實現(xiàn)自身財務目標的重要手段。尤其是對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。近些年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的不斷升高，土地拍賣價格以及辦公樓租售價格也節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越趨向于價格競爭了。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈角逐的市場環(huán)境下獲得更多的利潤，就必須加強自身的成本控制和成本管理。然而，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊的行業(yè)又有著與別的傳統(tǒng)行業(yè)不一樣的特征，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，跟傳統(tǒng)行業(yè)比較起來，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)的會計周期都比較長，大概需要經(jīng)過土地使用權取得、規(guī)劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)而言如何在這么長的時間內(nèi)進行工程項目的預算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的一個難題。

其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)組織方式只分為自營和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據(jù)具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約旦產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產(chǎn)成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中具有巨大的經(jīng)營風險性和業(yè)務復雜性。房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營上不確定因素相對于一般企業(yè)而言會比較多，一旦房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避不必要的經(jīng)營風險，同時降低其經(jīng)營業(yè)務的復雜性。

二、房地產(chǎn)投資開發(fā)中的成本構成

房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本構成主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，包括全部開發(fā)中的成本投入、配套設施費的分攤、環(huán)境綠化費的分攤等。這些成本構成按照成本的使用途徑可以分為三個大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費以及建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，如土地征用費、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費指的是項目開工前所發(fā)生的費用，如項目規(guī)劃設計費、可行性研究費、勘察設計費等；建筑安裝工程費指的是房地產(chǎn)企業(yè)以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發(fā)生的各項安裝費用，如水暖電器、土建施工中的料工費等。

第二，項目開發(fā)中與施工相關的配套以及其他費用支出。主要包括基礎設施建設贊、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用三大塊。基礎設施費主要指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關的費用支出；公共配套設施費指的是開發(fā)項目中不能夠明確轉(zhuǎn)讓的公共設施配套設施發(fā)生的支出，如變電站、公用停車場等；開發(fā)間接費用主要指房地產(chǎn)企業(yè)所屬的管理各部門在施工中所發(fā)生的費用，例如施工人員的工資、福利費、施工設備的折舊費等。

第三，最后一個方面的成本費用支出則主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在整個項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業(yè)務上的招待費支出、為直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的人員費用等。要知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資周期長、風險高、市場競爭激烈程度很強的行業(yè)，這方面的費用比不可小覷。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)現(xiàn)狀中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的成本核算是一個關系著房地產(chǎn)企業(yè)利潤的大問題，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算歸結起來主要體現(xiàn)在以下幾個方面，即成本核算對象的確認、成本費用的歸集和分配方法、成本計算周期等。

1　成本費用的歸集和分配方法不太合理

根據(jù)通常的企業(yè)成本會計處理方法，一個企業(yè)生產(chǎn)中如果發(fā)現(xiàn)能夠歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的料工費的話，就應該直接歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的直接成本。如果是交叉發(fā)生的多種產(chǎn)品發(fā)生的成本費用的話，就應該通過一定的程序先歸集料工費，再采用適當?shù)姆椒ㄟM行分配，例如約當產(chǎn)量法等。然而，對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于項目投資開發(fā)中發(fā)生的大部分成本費用都是屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、設施配套費等均屬于間接開發(fā)成本，這些料工費占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對這些開發(fā)過程中的間接成本進行歸集呢，到目前為止，獨立核算的房地產(chǎn)行業(yè)會計準則并為給出明確的說法，很多房地產(chǎn)企業(yè)在處理成本費用的歸集和分配上也是各有不同。口徑難以一致。

2　隨意調(diào)劑成本，工程款決算與成本費用支出存在較大差距

旁地產(chǎn)企業(yè)在同一個時間內(nèi)可能有好多個項目在同時進行開發(fā)。當然，由于每個項目的地理位置、市場用途以及土地出讓價格等的不同。會導致每個項目的利潤率不一樣，這個也比較容易理解，例如經(jīng)濟適用房和商品房開發(fā)、別墅等的利潤空間就會存在較大差距。因此，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目成本核算時出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會人為地調(diào)整不同項目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費用支出存在較大差距。例如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時結轉(zhuǎn)應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費，一般多采用預提配套設施費的辦法，預提標準由企業(yè)自行規(guī)定。這樣會不可避免出現(xiàn)預提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)發(fā)生較大的差異，不少房地產(chǎn)企業(yè)都會把其當成為調(diào)節(jié)當期利潤的重要關口。

3　會計成本核算不到位，虛列成本費用

房地產(chǎn)行業(yè)是屬于成本核算比較復雜的行業(yè)，涉及的會計期間也比較長，跟一般的企業(yè)成本會計核算存在較大差距。正是因為這種狀況的存在，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不到位，成本費用列支不規(guī)范的現(xiàn)象。例如我國《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》第六十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”。而在實際操作當期的收入和成本并不能夠準確預轉(zhuǎn)，這就為企業(yè)虛列成本費用提供了平臺。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本控制與成本完善對策

1　合理確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本歸集和分配方法

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于前面提到的六大成本項目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費、基礎設施費等六個核算方面進行成本歸集，沒有明確進行分類歸集，也沒有進行費用組

成結構關系的分析。筆者認為我國房地產(chǎn)企業(yè)應當規(guī)范地對成本項目進行歸集，例如房屋開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎設施支出，一般應該直接分配計人有關房屋開發(fā)成本信息對象的“基礎設施費”成本項目，借“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費用的分配方法上，成本分配也應該選擇合適的方法，不能夠隨意分攤。具體方法的選擇應該結合具體項目的實際情況，例如基礎設施費用的分攤應主要采用因果關系法，即按照基礎設施費的歷史成本發(fā)生原因給以合理分攤。總之，成本的歸集和分配應該能夠提供準確的經(jīng)濟決策信息、客觀的成本核算方式，為企業(yè)的會計預決算提供堅實的基礎。

2　強化會計監(jiān)督，加大稅務監(jiān)管力度

隨著我國房地產(chǎn)市場的慢慢成熟，針對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度應該得到不斷完善和加強，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)的一些會計監(jiān)督制度。從近些年來看房地產(chǎn)行業(yè)會計造假現(xiàn)象嚴重，很多企業(yè)都存在不同程度的偷漏稅現(xiàn)象，其中隨意調(diào)劑成本便是一種相當重要的手段。因此，企業(yè)外部審計部門、財政稅務相關部門應該加大外部監(jiān)管力度，對不真實核算工程預決算的企業(yè)、不按照規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大監(jiān)管力度，從成本核算控制層面上確實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平。

3　制定科學的材料領用流程，節(jié)約現(xiàn)場管理監(jiān)督費用

房地產(chǎn)企業(yè)在具體施工過程中應該針對主要材料制定科學的材料領用流程。實行限額發(fā)料，對于在成本領用中有良好表現(xiàn)的節(jié)約行為給予適當?shù)莫剟睿鰳藴食杀绢I用限額的或者超出項目預算材料限額的應當給予一定懲罰。另外，在現(xiàn)場施工中也應注意管理費用的支出限額，雖然這些費用與項目成本直接關聯(lián)性不是很大，但是這項費用的有效控制可以為其他成本費用項目的列支提供一個較好的影響典范。

4　加強項目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途徑

篇9

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

篇10

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。