房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢

在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會不降反升，這將會進一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當(dāng)售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語

在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

參考文獻：

1.范劍平，鄒士年.加快建立合理稅負(fù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制[N].中國證券報，2012-06-25.

2.劉德英.我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)狀況及稅金成本管理分析[J].稅務(wù)研究，2008（9）.

3.李曉琳.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012（13）.

4.張雁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2012（7）.

5.許淑景.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2012（8）.

篇2

2011年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越來越低，與2011年前十年的高利潤率相比，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了各種微利項目，甚至是出現(xiàn)了一些虧損項目。從近期公布的房地產(chǎn)行業(yè)的142家上市公司2015年中期年報中可以看出，超過四成上市房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過了70%。房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經(jīng)營壓力已經(jīng)如此明顯，中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是處于生存的艱難期。在這種嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮如何降低自身經(jīng)營成本。然而，現(xiàn)階段，無論是土地成本，還是勞動成本以及建筑成本都缺乏下調(diào)的空間，因此，通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，提高企業(yè)利潤率的重要手段。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展趨于穩(wěn)定，我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個概念漸漸為大眾所熟悉起來，然而我國的稅收相關(guān)法律法規(guī)也在不斷的完善，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的限制越來越多，如何合法的進行納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點研究的問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目前面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員素質(zhì)不足

雖然納稅籌劃這個概念已經(jīng)深入房地產(chǎn)企業(yè)管理者心中，然而，很少有房地產(chǎn)企業(yè)有具備完善專業(yè)素質(zhì)以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員僅僅由財務(wù)主管甚至是簡單的財務(wù)會計人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財務(wù)知識，對稅務(wù)條款也有一定的認(rèn)識，但是由于綜合能力不足，無法宏觀調(diào)控企業(yè)的發(fā)展與目前稅務(wù)的節(jié)約兩方面的利益情況，很可能造成目光短淺，為了短期節(jié)稅而影響企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)的納稅籌劃人員，是局限房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重點問題之一。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃缺乏必要的配合機制

在大多數(shù)人眼中，稅務(wù)問題僅僅和財務(wù)部門有關(guān)，是財務(wù)部門一個部門的事情。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃工作全權(quán)交予財務(wù)部門負(fù)責(zé)。財務(wù)部門單純的依靠手中的賬目和報表進行納稅籌劃工作，與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業(yè)實際情況相匹配，在實施籌劃方案的過程中也較難完全精準(zhǔn)的實施。

（三）納稅籌劃中可能面臨一定的風(fēng)險

納稅籌劃具有一定的風(fēng)險性，可能因為企業(yè)內(nèi)外因而導(dǎo)致失敗。一是由于企業(yè)納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤，與稅務(wù)主管部門溝通失敗，以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到稅務(wù)部門的處罰。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法徹底執(zhí)行和運用稅務(wù)相關(guān)的各種優(yōu)惠政策，導(dǎo)致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策分析過于片面，無法系統(tǒng)的理解各項優(yōu)惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，忽略了權(quán)衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。

（四）營改增給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來難度

我國房地產(chǎn)企業(yè)營改增推行的時間還不長，現(xiàn)階段，還存在很多不明朗的情況，無論是稅率還是抵扣項目都還不是很清晰。因此，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)無法確定自身營改增后稅負(fù)的變化情況。由于目前情況的不確定，給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來了一定的困難。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

（一）選擇合適的納稅籌劃人員

納稅籌劃是一項對專業(yè)素質(zhì)要求非常高的工作，成功的納稅方案，不僅可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)最小，而且能夠顧全企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全局，因此，專業(yè)的納稅籌劃人員首先必須具備專業(yè)的納稅籌劃水平，對收稅政策要有絕對的了解，能夠有效地分析收稅政策背后的每一個細(xì)節(jié)；還需要有良好的籌劃業(yè)務(wù)能力，依靠扎實的籌劃理論基礎(chǔ)以及豐富的籌劃經(jīng)驗來制定籌劃方案。其次，專業(yè)的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力，保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可。最重要的是，納稅籌劃人員，必須要有高尚的職業(yè)道德，堅持納稅方案合法、合規(guī)，節(jié)稅不可凌駕于法律之上。

（二）整合企業(yè)各個部門進行納稅籌劃

因為稅務(wù)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營，所以，為了確保納稅籌劃工作的真實、可實施，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃應(yīng)該從生產(chǎn)經(jīng)營的角度進行。企業(yè)的不同的經(jīng)營戰(zhàn)略，需要匹配不同的稅務(wù)籌劃方案，因此，納稅籌劃要需要從企業(yè)的預(yù)算、決策、執(zhí)行、采購、生產(chǎn)、銷售、監(jiān)督、核算等等各個工作環(huán)節(jié)中進行，并且需要企業(yè)各個部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個完善的納稅籌劃方案，首先需要通過財務(wù)部門完成整體方案的思路設(shè)計，然后提拆分并發(fā)放到各個具體的部門的主管手中進行實際情況的調(diào)整。調(diào)整后的各個子納稅籌劃方案，需返回財務(wù)部門整合協(xié)調(diào)，再交給企業(yè)的管理層審核，確定是否與企業(yè)長期經(jīng)營戰(zhàn)略匹配后確定實施。在實施的過程中，還需要企業(yè)監(jiān)督管理部門進行協(xié)調(diào)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門、工程部門以及財務(wù)部門能夠準(zhǔn)確的實施籌劃的內(nèi)容。

（三）盡量規(guī)避稅收籌劃的風(fēng)險

納稅籌劃的風(fēng)險性是無法消除的，但是房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能的規(guī)避納稅籌劃過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。首先，企業(yè)應(yīng)該加強房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策的學(xué)習(xí)和解讀，盡可能的全面了解政策的內(nèi)容，及時與相關(guān)稅務(wù)部門溝通，避免因為解讀錯誤造成納稅籌劃的失敗。其次，納稅籌劃人員應(yīng)該積極學(xué)習(xí)，加強風(fēng)險意識，不斷的更新自身稅務(wù)相關(guān)的知識，及時了解最新稅收政策，避免因為信息之后造成納稅籌劃的失敗。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強對納稅籌劃的重視，不間斷的對納稅籌劃人員進行相應(yīng)的培訓(xùn)，提高納稅籌劃人員的基本素質(zhì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案還應(yīng)該盡可能的靈活，以便適應(yīng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變。

（四）針對營改增做好納稅籌劃的基礎(chǔ)工作

營改增工作給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)帶來了很多的不明確，但是，在營改增試點初期，政府通常會對進項抵扣不足，資金周轉(zhuǎn)存在問題的企業(yè)一些扶持。在試點的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好萬全的準(zhǔn)備，盡快適應(yīng)營改增這一政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能的索要增值稅發(fā)票，保障進項稅額可以抵扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發(fā)票，增加抵扣額。

四、結(jié)論

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特點及稅收籌劃作用分析

所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要內(nèi)容之一，就是對房地產(chǎn)企業(yè)取得收入征收的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅主要是依據(jù)我國的企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法作為稅收的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料表明，目前企業(yè)所得稅已經(jīng)成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產(chǎn)企業(yè)則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要稅種。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點

1、不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題

企業(yè)所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負(fù)稅主體，不會出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)

企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額就是應(yīng)納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現(xiàn)了按能負(fù)擔(dān)。

3、所得稅的彈性較高

企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對應(yīng)的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經(jīng)營情況有著直接關(guān)系。

4、稅額較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金流量大，涉稅種類多，稅金數(shù)額較高，開展所得稅的稅負(fù)籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負(fù)支出，因而節(jié)稅效果明顯。

2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準(zhǔn)繩，通過所得稅的稅務(wù)籌劃，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險漏洞，避免由于納稅風(fēng)險造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

3、可以促進企業(yè)財務(wù)管理水平的提高

稅務(wù)籌劃是一項法律法規(guī)與政策性很強的專業(yè)工作，強化納稅籌劃管理，可以促使企業(yè)的財務(wù)管理人員提高自身的政策、理論、實務(wù)技能水平，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的原則

（一）合法合規(guī)性的原則

對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃，應(yīng)該嚴(yán)格基于國家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽以及項目開發(fā)建設(shè)的實施都會造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向都是不斷的調(diào)整的，而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務(wù)籌劃上應(yīng)當(dāng)注重實效性，準(zhǔn)確地把握好各項稅收政策時機。

（三）統(tǒng)籌均衡的原則

對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃，應(yīng)該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)中統(tǒng)籌考慮，不能由于所得稅稅務(wù)籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負(fù)或者是整體稅負(fù)的提高，應(yīng)該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上，應(yīng)該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù)，具體運作上可以采取以下幾項技術(shù)措施：

1、納稅時間的籌劃

對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)完工，即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的把握這些完工條件，適當(dāng)延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加速固定資產(chǎn)折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規(guī)定，對于一些關(guān)于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準(zhǔn)確的運用各種優(yōu)惠條件

不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項目區(qū)域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環(huán)節(jié)開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

1、科學(xué)的選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計政策

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應(yīng)稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據(jù)，也就是對差異科目調(diào)整計算。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃上，應(yīng)該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負(fù)的影響，選擇最有利于降低稅負(fù)的會計政策。

2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)就是以不動產(chǎn)為主要內(nèi)容，因此在稅務(wù)籌劃上應(yīng)該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計凈殘值以及折舊年限，適當(dāng)?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據(jù)收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應(yīng)該區(qū)別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權(quán)益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負(fù)。

（三）分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項目開發(fā)建設(shè)管理過程中，因此所得稅的籌劃也應(yīng)該根據(jù)項目開發(fā)不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發(fā)準(zhǔn)備階段

重點是全面的組織財務(wù)管理人員掌握項目開發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進行把握。

2、項目開發(fā)階段

重點是合理的選擇項目開發(fā)建設(shè)的籌資方式，以及確定好開發(fā)項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節(jié)點。

3、項目銷售階段

在銷售方面的稅收籌劃管理上，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將銷售部門從企業(yè)內(nèi)部分立，以銷售公司的方式，實現(xiàn)企業(yè)廣告、宣傳等費用的攤銷，降低納稅基數(shù)以及稅率等級。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強樓市管控措施、對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的一個核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險進行深入和專業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險發(fā)生的應(yīng)對措施，切實地執(zhí)行稅收籌劃方案并進行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險的發(fā)生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟利益”。稅收籌劃作為一門學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財務(wù)管理學(xué)、會計學(xué)等多門學(xué)科組成。由于目前世界各國市場經(jīng)濟的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運用的初級階段。

三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險

企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入各種困境而存在風(fēng)險。

（一）稅收政策風(fēng)險

稅收政策風(fēng)險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場經(jīng)濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國市場經(jīng)濟發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟環(huán)境的快速變化，政策也會發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。

（二）法律風(fēng)險

在國內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候，相關(guān)人員對現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執(zhí)行，由此會給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

（三）行業(yè)之間的風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會受到社會經(jīng)濟多方面的影響。影響社會經(jīng)濟發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)運轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險也會大大增加。

（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不是單一的項目，行業(yè)內(nèi)各個企業(yè)之間的經(jīng)營項目也不會完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項目也是多種多樣的。在項目經(jīng)營多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營風(fēng)險。如果不對操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風(fēng)險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營項目的失敗。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的控制措施

對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進行風(fēng)險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現(xiàn)的各種風(fēng)險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險。應(yīng)針對可能發(fā)生的不同風(fēng)險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風(fēng)險應(yīng)對：

（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)管理的操作流程。還要對現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險，以及風(fēng)險帶來的后果，而且要樹立風(fēng)險防范意識，這樣才能使企業(yè)實現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會隨著市場環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時修改完善方案，及時調(diào)整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會計核算制度

健全的會計核算制度是企業(yè)實施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實現(xiàn)合理合法的避稅。對于整個企業(yè)經(jīng)營的過程，財務(wù)部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎(chǔ)，財務(wù)部門的會計核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰稅收籌劃能否實現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險。要嚴(yán)格對財務(wù)人員進行崗前培訓(xùn)，制定會計核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎懲標(biāo)準(zhǔn)。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業(yè)一項整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費的降低，和企業(yè)整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

五、結(jié)束語

稅收籌劃能給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟利益，但是其背后潛在的風(fēng)險也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

參考文獻：

[1]胡娟，程樹武.中小企業(yè)融資的現(xiàn)狀及對策[J].人民論壇，2010

[2]羅敏，章振東.常德市中小企業(yè)融資現(xiàn)狀研究[J].財會研究，2012

篇5

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 納稅籌劃 執(zhí)行與對策

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位。現(xiàn)階段，國家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺了一系列的限購調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進一步表明了“堅持對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實與競爭中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要工作；通過納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問題進行探討，分析成因，提出對策，試圖指導(dǎo)企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實現(xiàn)價值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)于一體的行業(yè)，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為；具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。上述明顯的行業(yè)特點，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)及全過程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)產(chǎn)品的造價高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實行預(yù)繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)采用預(yù)售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預(yù)繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價人員來確定，清算程序比較復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等事項進行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達(dá)到稅收利益最大化的一種財務(wù)管理活動。納稅籌劃方案從設(shè)計到最終取得成果需要經(jīng)過如下步驟：全面分析確立目標(biāo)制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過企業(yè)的各個組織部門，經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，層層落實，真正為企業(yè)帶來節(jié)稅利益，才能算得上是一個成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個層面，在實際操作中，會遇到許多困難，面臨諸多問題，大體可歸納為以下幾個方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國開展的時間還比較短，很多企業(yè)管理層受過去傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識；即便是有些企業(yè)在財務(wù)管理中已開始融入納稅籌劃的理念，但對它的理論方法及實踐意義還缺乏深刻的認(rèn)識。管理層往往重視一個理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個納稅籌劃方案，如果沒有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開展和推廣的。同時，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個部門和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對納稅籌劃認(rèn)識浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認(rèn)知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會遇到很多的阻礙。

（二）稅務(wù)中介機構(gòu)的專業(yè)水平有待于進一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術(shù)的特點，它要求進行納稅籌劃人員精通國家稅收法律法規(guī)，熟悉財務(wù)會計制度，更要時刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達(dá)到企業(yè)實現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國許多企業(yè)由于財務(wù)人員能力的局限性，一般都是委托稅務(wù)中介機構(gòu)制定納稅籌劃方案，但稅務(wù)中介機構(gòu)的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策導(dǎo)向的影響，經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時未考慮到這些不確定因素所帶來的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價值。

（四）會計核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎(chǔ)會計工作及信息的基礎(chǔ)上開展的，其真實性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實際工作中，有些企業(yè)為了實現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項目不實，發(fā)票管理不當(dāng)，造成最后清算及稅務(wù)檢查時，對這些違規(guī)項目進行調(diào)整，導(dǎo)致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關(guān)系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實施

由于我國稅收政策具有較大的彈性空間，稅務(wù)機關(guān)擁有自由裁量權(quán)，稅務(wù)人員專業(yè)知識相對欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運用上的分歧，征收管理的異議，導(dǎo)致征納關(guān)系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可，再好的籌劃方案也無法實施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對納稅籌劃的認(rèn)識

作為企業(yè)管理層，應(yīng)正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風(fēng)險，并對其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識中。同時要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個部門及全體員工，使企業(yè)員工認(rèn)識到納稅籌劃的實踐意義，明確納稅籌劃并不是會計機構(gòu)的“專利”，企業(yè)的各個部門及員工都應(yīng)成為納稅籌劃方案落實的責(zé)任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認(rèn)識到稅務(wù)中介機構(gòu)尚處于發(fā)展時期，專業(yè)人員的水平有待于進一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時，要加強自身專業(yè)人員的隊伍建設(shè)。對在職的會計人員、籌劃人員進行培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時，企業(yè)也要注意招聘高素質(zhì)、全方位的納稅籌劃人才，以充實企業(yè)納稅籌劃隊伍，帶動專業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強其靈活性

由于國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測的經(jīng)營環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對籌劃方案的影響，對可預(yù)見的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對不可預(yù)見的變化出現(xiàn)時，及時調(diào)整籌劃方案，與時俱進，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范會計核算工作，規(guī)避籌劃風(fēng)險

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會計核算基礎(chǔ)之上的，具有合法性的特點，企業(yè)無論由于主觀和客觀原因，造成會計核算工作不規(guī)范，勢必影響籌劃方案的最終結(jié)果，也脫離了納稅籌劃的本質(zhì)。因此，企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部控制制度，并在實踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強風(fēng)險防范意識，建立一套操作性強、便于控制的內(nèi)部財務(wù)管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關(guān)系，保證籌劃方案的落實

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過最后清算及稅務(wù)檢查的驗證，因些，企業(yè)應(yīng)加強對稅收征收管理工作的了解，積極主動地與稅務(wù)機關(guān)保持聯(lián)系，進行有效的溝通，達(dá)到對稅收政策理解上的共識，并在籌劃方案的執(zhí)行過程中得到稅務(wù)機關(guān)的支持，籌劃成果得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可。

四、結(jié)束語

本文對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題、成因加以分析研究，并提出了有效的應(yīng)對措施；在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財務(wù)管理的一個重要因素，它作為一種高層次的綜合財務(wù)管理活動，成功與否，除了運用過硬的專業(yè)知識制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識到實踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當(dāng)收益大于成本時，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國加入WTO和整個國民經(jīng)濟總體水平的提高，我國稅制將與國際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來了新的發(fā)展機遇。如何將國外先進的納稅籌劃理念和技術(shù)，與我國的稅法體制相結(jié)合，量身打造出一套切實可行的稅收籌劃體系，有待于我們進一步探索和研究。

參考文獻：

[1]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討.中國外資 ，2012（9）： 196-197

[2]王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險探析.會計之友， 2012（03）：91-92

篇6

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)利潤進行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點，只有通過對其進行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進而對企業(yè)風(fēng)險進行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭

在當(dāng)前市場經(jīng)濟體制的發(fā)展模式之下，進行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設(shè)[1]。近些年來，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)進行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險在逐年增長，企業(yè)利潤和經(jīng)營效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強，這就對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進行的財務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測，更要在執(zhí)行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實際經(jīng)營與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒有得到有效的實施，同時房地產(chǎn)企業(yè)在進行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計了稅務(wù)籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過程中，往往會出現(xiàn)有一定的實際工作與預(yù)期工作計劃出現(xiàn)偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規(guī)劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執(zhí)行過程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價銷售給當(dāng)?shù)卣?，該政策對土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過進行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業(yè)減少或是免除掉對應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業(yè)經(jīng)營管理過程中的各種形式進行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過程中，還可以適當(dāng)進行利息的收入與支出來從資金周轉(zhuǎn)的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財務(wù)風(fēng)險，提升經(jīng)營現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時也促進了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過運用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過程中企業(yè)之間代表客戶進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項活動進行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)營檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價位的房地產(chǎn)收入進行數(shù)據(jù)的整合后，進行集體上報，這就能夠在當(dāng)前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實際操作的風(fēng)險內(nèi)容

在實際進行稅務(wù)呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無法得到有效保障，在進行企業(yè)的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開發(fā)成本二項的10%作為土地增值稅的開發(fā)費用扣除依據(jù)，企業(yè)在進行相關(guān)稅務(wù)籌劃時，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時采用外部財會的專業(yè)性機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進行預(yù)測和統(tǒng)計，進而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅收籌劃

近年來，我國經(jīng)濟保持持續(xù)增長的態(tài)勢，這也使房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產(chǎn)企業(yè)納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

2.稅收籌劃是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現(xiàn)利潤最大化。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來降低稅務(wù)成本，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財務(wù)部門要確保在地產(chǎn)項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶要進行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會計核算則會更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強對增值稅專用發(fā)票的管理，進一步實現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險的有效防范。

2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響房地產(chǎn)企業(yè)運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動產(chǎn)租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設(shè)備出租、水費、電費、電話費、上網(wǎng)費、傳真費、物業(yè)管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對歷史項目進行統(tǒng)計分析，測算以往不同運作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項目的運作模式。

3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據(jù)和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計稅依據(jù)越小時，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

4.遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃來獲得整體經(jīng)濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經(jīng)濟上具有可行性。在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境下，稅收也是對市場經(jīng)濟的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對完善我國相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有積極的促進作用。

參考文獻：

篇8

我國房地產(chǎn)行業(yè)已取得長足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動影響較大，加之近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競爭壓力呈現(xiàn)增長態(tài)勢，作為行業(yè)核心之一的可開發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競爭壓力進一步增加。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過合理的并購行為，可以一定程度上擴大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強土地使用權(quán)獲取的競爭力并一定程度上減小融資壓力、降低開發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強化，推動形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場競爭力。相較于其他企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽、品牌信譽等方面具有一定的優(yōu)勢。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢日益凸顯的形勢下，國有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對固化、土地使用權(quán)競爭力相對不足等問題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動能，提升國有房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力成為國有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長遠(yuǎn)發(fā)展亟待解決的問題。混合所有制改革是國有房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的重要基石。從社會層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟、深化國資國企改革是推動國有企業(yè)職能市場化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國有經(jīng)濟戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會資本，減低資金來源渠道單一對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時通過混合所有制改革撬動國有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機結(jié)合，助力企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是并購還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會受到多方面、多類型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約束，且并購及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進行并購活動或推進混合所有制改革的過程中，各個階段都將面臨多種類型的潛在風(fēng)險。進行科學(xué)有效的前瞻性風(fēng)險評估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購及混改過程中的潛在風(fēng)險來源

（一）政策及市場環(huán)境不確定性帶來評估風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟、社會、民生的發(fā)展都有著重要的推動作用。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進，人民群眾對房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢。一方面，經(jīng)濟社會的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展契機；另一方面，隨著我國住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時，房價增速過快也導(dǎo)致了普通民眾購買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國出臺了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房價、稅費等多角度、多層次對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，市場供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對其他行業(yè)而言較長，企業(yè)運營面臨著較大的市場不確定性風(fēng)險?？茖W(xué)合理的價值評估是房地產(chǎn)企業(yè)并購與混合所有制改革有序推進的先決條件。在并購活動進行過程中，企業(yè)需要對自身資金資產(chǎn)價值進行分析評估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對能力，并針對標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項目進行并購價值評估，以此為依據(jù)確定并購活動的方向、方式。在混合所有制改革中，價值評估對企業(yè)資產(chǎn)定價機制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響?？偟膩碚f，價值評估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購及混合所有制改革能否有序開展、推進，而政策變動、市場環(huán)境變換都將對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購活動進行過程中信息獲取不對稱甚至對政策、市場分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購或改革策略，或是在并購、改革進行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運營風(fēng)險。

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動帶來運營管理風(fēng)險

無論是并購還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購而言，無論以何種方式進行并購重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購順利進行，在并購發(fā)生后，參與并購的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進行整合調(diào)整；企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動；并購發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級管理體系、是否能引導(dǎo)推動員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對企業(yè)運營產(chǎn)生影響。就混改而言，通過出資入股、股權(quán)收購、員工跟投等方式將多種形式的非國有資本引入國有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國有房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營體制、經(jīng)營方向等發(fā)生重大改變，一旦在實施過程中經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責(zé)任不明確、管理混亂等問題。

（三）稅務(wù)風(fēng)險及法律風(fēng)險

一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運營覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購、混改過程往往涉及類型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國已有許多針對性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動房地產(chǎn)企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進。在實際的并購、混改過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風(fēng)險控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點、難點。整體而言，我國稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展形勢及發(fā)展需求而變動，法律法規(guī)、管理條例、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也依據(jù)社會發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風(fēng)險控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時掌握監(jiān)管要求變化及政策變動情況并適時做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢，增加企業(yè)運營負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進；甚至為企業(yè)帶來訴訟及處罰風(fēng)險，影響企業(yè)信譽，嚴(yán)重制約企業(yè)未來發(fā)展。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購與混改風(fēng)險的管理策略

（一）拓寬信息渠道，完善評估體系

價值評估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、所有制改革推進的重要基石。在并購過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險情況、風(fēng)險應(yīng)對能力進行全面評估；并對標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險開展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購雙方企業(yè)實際及發(fā)展目標(biāo)選擇適宜的評估體系進行價值評估；必要時可委托專業(yè)的第三方機構(gòu)進行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴(yán)格的資產(chǎn)評估機制，規(guī)范評估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢及市場經(jīng)濟形式，完善定價機制及定價標(biāo)準(zhǔn)，及時論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進行公開，保障國有資產(chǎn)評估及定價的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失問題。同時，立足于區(qū)域發(fā)展局勢、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果以及社會資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟局勢，及時調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進。在評估過程中，針對產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進行詳細(xì)清點，為后續(xù)決策及并購重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購重組、混合所有制改革、市場化轉(zhuǎn)型的過程中，可以充分利用國有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽優(yōu)勢及在政策變動、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢，結(jié)合企業(yè)實際在原有的價值評估體系基礎(chǔ)上引入新的評估標(biāo)準(zhǔn)，探索出更為全面的價值評估機制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴大自身競爭優(yōu)勢，形成良好的品牌效應(yīng)，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性

在并購重組及混合所有制改革的過程中，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強管理體系的融合升級。毫無疑問，無論是并購還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標(biāo)、業(yè)務(wù)模式之間的融合問題。以國有企業(yè)為例，國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式相對成熟，且在融資信譽、信息獲取方面具有優(yōu)勢，但由于其相對特殊的管理模式及社會職能職責(zé)，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對固化，決策流程相對復(fù)雜，難以形成強有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)建立健全責(zé)任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評估及獎懲制度，使員工能主動迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運轉(zhuǎn)。

（三）強化風(fēng)險控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)行業(yè)并購重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強對法律風(fēng)險及稅務(wù)風(fēng)險的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對企業(yè)整體財務(wù)狀況的梳理、整合、評估，還應(yīng)當(dāng)通過財務(wù)信息細(xì)節(jié)中反映的問題加以重視，對企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風(fēng)險、融資信譽等進行全面審查評估，避免后續(xù)整合過程中因稅務(wù)風(fēng)險及法律風(fēng)險制約企業(yè)發(fā)展。針對國有企業(yè)而言，在進行并購重組及混合所有制改革過程中，還應(yīng)當(dāng)注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國有資本與社會資本的股權(quán)設(shè)計，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責(zé)，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運行。在并購重組及混合所有制改革過程中，應(yīng)當(dāng)明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭議的資產(chǎn)進行剝離，并有針對性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來不必要的法律風(fēng)險。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)運營現(xiàn)狀、并購重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負(fù)平衡點，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時，應(yīng)當(dāng)加強與政府部門的溝通交流，加強對法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風(fēng)險及稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地增值稅也成了社會上關(guān)注的一個熱點問題。對此，國家和政府也出臺了一系列有關(guān)的政策和規(guī)定，以確保稅收宏觀調(diào)控作用的正常發(fā)揮。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收政策的實施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強對土地增值稅的管理，以促進房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

1、土地增值稅的相關(guān)知識

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進稅率的計算方法。

1.2征收土地增值稅的依據(jù)

土地增值稅的征收依據(jù)就是納稅人有償轉(zhuǎn)讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額”，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有以下幾個方面內(nèi)容：

第一，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權(quán)而支付的全部地價款以及應(yīng)交納的其它相關(guān)費用。

第二，開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施時所支付的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），即納稅人在進行房地產(chǎn)開發(fā)時實際支付的所有成本費用，其中主要包括征用土地時所付的拆遷補償費用，建筑工程費用，公共設(shè)施建設(shè)費用以及開發(fā)過程中產(chǎn)生的其他間接費用。

第三，開發(fā)土地和新建房屋以及配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用以及財務(wù)費用等。但該費用不按納稅人實際發(fā)生的費用進行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據(jù)實際情況和經(jīng)濟水平具體計算應(yīng)該扣除的比例，由各地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定。

第四，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現(xiàn)階段的折價，具體費用由專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來進行，最后以評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格為基準(zhǔn)。

第五，所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。

第六，除此以外的其它扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。

1.3土地增值稅的特點

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個方面的特點： 第一，以轉(zhuǎn)讓對象在轉(zhuǎn)讓時的增值額為計稅依據(jù)。它的增值額指的是征稅對象的全部銷售收入扣除與其相關(guān)的成本、納稅金額以及其他項目所有應(yīng)付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內(nèi)所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得收入的單位和個人，都應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三，實行超率累進稅率的計稅方法。土地增值稅的計算稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低作為依據(jù)來進行確認(rèn)的，它是按照累進原則進行，實行的分級計稅方法。第四，實行按次征收的規(guī)定，當(dāng)轉(zhuǎn)讓行為每發(fā)生一次就應(yīng)根據(jù)其增值額征一次稅。

2、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅

2.1目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收情況

我國自從1992年啟動房改以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資就迅速增長，月投資額增幅最高達(dá)到了146.9%，房地產(chǎn)市場在一些地區(qū)也曾一度出現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。但是自從1993年國家實行宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產(chǎn)的投資又開始逐步回升。但在這一段時間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產(chǎn)企業(yè)所反對。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺了相關(guān)政策，如財政部于1995年1月27日下發(fā)了《財政部關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號），針對1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問題，實行免征政策，1999年12月24日財政部又同國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續(xù)開始對土地增值稅實行清算管理。從此以后，情況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，稅額開始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響

為了能夠更有力地發(fā)揮出土地增值稅的調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國針對這些年有關(guān)方面的問題，相繼制定出臺了一系列的法律、法規(guī)。為了使土地增值稅在征收時具有更強的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細(xì)致的規(guī)定。例如，為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），2009年下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號），2010年5月19日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號），進一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時間、清算審核、收入及扣除項目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），開始加強對土地增值稅的預(yù)征工作。為此湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號），規(guī)定從2010年7月1日起開始預(yù)征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%。核定征收率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再想逃避或拖延土地增值稅清算已經(jīng)不太可能，它開始發(fā)揮著調(diào)節(jié)企業(yè)利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機者牟取暴利的作用，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房價，控制增值率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人要想將建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進行出售，假如增值額沒有超過本細(xì)則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項規(guī)定的扣除項目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關(guān)規(guī)定依法計稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細(xì)研究每一平方米的銷售價格，認(rèn)真權(quán)衡其對土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價格控制在一定區(qū)域范圍之內(nèi)。如果這樣的話，就可以通過控制適當(dāng)?shù)姆績r，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般資金需求總量都會比較大，所以他們在開發(fā)過程中都會通過各種手段進行大量借款，從而會產(chǎn)生大量的利息費用，那么在計算土地增值稅時，這些借款利息費用的扣除方法就會對土地增值稅產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)方面的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總財務(wù)費用中的利息費用，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算分?jǐn)偟模ǖ仨氂邢嚓P(guān)金融機構(gòu)予以證明），就可以據(jù)實來扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。相反，開發(fā)過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費用單獨扣除，開發(fā)費用就按照地價及開發(fā)成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當(dāng)?shù)目刂仆恋卦鲋刀惖脑鲋德剩瑥亩鴮S護開發(fā)企業(yè)的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項目

房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資項目會產(chǎn)生不同的費用和相對應(yīng)不同的納稅額，所以選擇怎樣的項目對開放商更有利也需要認(rèn)真考慮?，F(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用代建房屋的方法去開發(fā)項目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過客戶同意后，代替客戶去進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，開發(fā)完成后再向客戶收取代建房屋費用的行為。如果這樣，開發(fā)項目的立項方是客戶，土地使用權(quán)就還在客戶這方，其使用權(quán)沒有發(fā)生變化，那么代建取得的收入就可以認(rèn)為是勞務(wù)收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發(fā)商就不用面臨資金壓力，同時也可節(jié)約銷售時的大量費用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項目是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅的一個非常有效地方法。

結(jié) 語

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦構(gòu)成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應(yīng)該采取什么樣的方法進行土地增值稅的籌劃是企業(yè)所面臨的一個重要課題。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，關(guān)于土地增值稅方面的管理會使企業(yè)對其經(jīng)營模式、盈利模式、發(fā)展模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場布局等方面進行適當(dāng)調(diào)整。而且土地增值稅也是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的一項有效措施，發(fā)揮著相當(dāng)大的作用，所以，對其征收管理和相關(guān)制度的建設(shè)與完善也是國家長期以來一直在進行的一項重要工作，還應(yīng)一直持續(xù)下去。參考文獻

[1]劉少敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點撥,2007

篇10

近幾年來，各地區(qū)房價迅速上漲，政府及相關(guān)部門采取了一定的控制政策，以保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康地發(fā)展。4年前，國務(wù)院提出了差別化住房信貸條例，提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，同時房地產(chǎn)公司經(jīng)營的每個階段都有稅務(wù)的存在。因此，對房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制的思考研究是非常必要的。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險

（一）拿地環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司開發(fā)過程中地價款數(shù)額較大，其為稅務(wù)檢查的重點，存在較高的稅務(wù)風(fēng)險。公司購買土地過程中，政府會與房地產(chǎn)公司進行拿地談判，要求房地產(chǎn)公司代為建設(shè)市政工程等作為拿地條件，這種拿地方式會存在很多涉稅方面的問題，特別是后期土地增值稅清算時，帶來相當(dāng)大的稅務(wù)風(fēng)險。所以，公司交易土地過程中應(yīng)將代建工程作為取得土地對價，降低稅務(wù)風(fēng)險。

（二）開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司開發(fā)時，其建設(shè)需要投入的金額為較大的支出，涉稅風(fēng)險同樣較高。鑒于建筑勞務(wù)納稅地點的特殊性，房地產(chǎn)公司與施工方簽訂相關(guān)施工合同，與材料、設(shè)備供應(yīng)商簽訂購銷合同，涉及較多的稅務(wù)問題，應(yīng)與施工方、供應(yīng)商明確相關(guān)責(zé)任，公司需要尤其關(guān)注有關(guān)法律法規(guī)，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的問題。

（三）銷售過程的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司銷售過程中存在很多相關(guān)稅收問題，如所得稅、印花稅、城建稅、營業(yè)稅，其都是稅務(wù)審查時比較關(guān)注的稅務(wù)種類，存在很高的稅務(wù)風(fēng)險。實際運行過程中，相關(guān)管理部分依照房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款加以統(tǒng)計計算營業(yè)稅與其他稅額。所以，房地產(chǎn)公司與此相關(guān)的賬目如果沒在第一時間統(tǒng)計，則會出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)公司在銷售過程中支出的各種營銷費用，采取多樣的營銷手段以及樣板房的建造等，都會在操作過程中產(chǎn)生各種稅務(wù)問題。

（四）清算階段的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司清算階段是土地增值稅的最終清算，由于土地增值稅稅率高，計算復(fù)雜，很容易使房地產(chǎn)公司在此階段造成較大的稅負(fù)支出，風(fēng)險極大。土地增值稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)是以票據(jù)為依據(jù)，對公司取得票據(jù)的合法合規(guī)是一次最終檢驗。由于土地增值稅是地方稅，該稅種的征收程序具有濃重的地方色彩，各地稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行過程中具有相當(dāng)大的裁量權(quán)。房地產(chǎn)公司應(yīng)提前做好土地增值稅的清算準(zhǔn)備，將相關(guān)票據(jù)、合同、資料準(zhǔn)備齊全，可聘請中介機構(gòu)進行清算，減小稅務(wù)風(fēng)險。

（五）其他稅務(wù)風(fēng)險

稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中。其因為注冊地區(qū)差異，會有不同的管理部門進行監(jiān)管，因而會出現(xiàn)漏稅現(xiàn)象。如在公司控管發(fā)票的過程中，發(fā)票的客觀與否和開發(fā)票時間和預(yù)收賬款出現(xiàn)的階段不符同樣會引發(fā)風(fēng)險。對于公司的征收環(huán)節(jié)與稅收存在很大相關(guān)性，同時稅收規(guī)定隨著時展發(fā)生改變，公司需要第一時間掌握稅法，防止發(fā)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)公司控制稅收風(fēng)險的可行性

國家及相關(guān)部門對于土地增值稅是這樣要求的：納稅人建造一般要求住宅售賣，增值額如果沒有多出扣除項目金額20%，則不必繳納土地增值稅。此政策利于房地產(chǎn)公司利籌劃土地增值稅，可采用銷售定價籌劃方式，建模計算，控制增值率

房地產(chǎn)公司核算項目開發(fā)成本過程中，其成本核算目的規(guī)劃合理與否、成本金額集合項目正確與否、成本分?jǐn)偡绞娇茖W(xué)與否等問題都能作用于公司稅負(fù)。如A房產(chǎn)公司開發(fā)項目的土地款為20億，而政府土地收益是8.4億，土地開發(fā)補償金額是11.5億，開發(fā)成本發(fā)生12.9億。而其項目為240000m2，包括政府回購房120000m2和商品房120000m2。因為相關(guān)稅務(wù)法律要求政策性房不用繳納土增稅，政策性和普通房應(yīng)當(dāng)分別核算。這樣房產(chǎn)公司則應(yīng)根據(jù)自身的房產(chǎn)情況和稅務(wù)政策進行合理籌劃，保證不違反規(guī)定基礎(chǔ)上節(jié)約稅金支出，降低稅務(wù)風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制對策

（一）完善房產(chǎn)公司稅務(wù)管理體制

第一，房產(chǎn)公司應(yīng)健全其稅管體制，做到權(quán)責(zé)明確，設(shè)立稅務(wù)會計崗，專人負(fù)責(zé)涉稅事項。創(chuàng)建公司內(nèi)部控制制度，有效規(guī)劃稅務(wù)職位，保證稅務(wù)工作高效運行。第二，成立合規(guī)小組，提高合同審核標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)能力，確認(rèn)條款內(nèi)容，保證合同方掌握自身擁有的權(quán)責(zé)，防止由于不清楚合同引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險。第三，務(wù)必依照相關(guān)部門的規(guī)定申報稅務(wù)，防止申報不符合規(guī)定帶來的風(fēng)險。公司相關(guān)財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時申報且根據(jù)相關(guān)報表進行納稅，防止公司受到處罰。第四，公司需要健全發(fā)票管理體制，規(guī)范流程，在發(fā)票購買、運用、開發(fā)、報銷不同階段全面監(jiān)管。最后，公司需要加強對稅務(wù)檔案的記錄和監(jiān)督，做好相關(guān)納稅文件資料，裝訂成冊，分類保存，保證文件全面健全。[1]

（二）健全監(jiān)督控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)公司應(yīng)樹立風(fēng)險意識，具體稅務(wù)申報和繳納時，需要了解權(quán)責(zé)，持續(xù)加強對稅務(wù)的重視和了解。由于我國政府及相關(guān)部門制定的稅務(wù)政策隨著時代的發(fā)展而變化，房產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注政策，及時掌握最新資訊，以此保證繳稅符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)公司應(yīng)健全稅務(wù)評價體系，科學(xué)認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險，制定有針對性的控制對策。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營和管理的各個階段，公司應(yīng)健全其監(jiān)督控制系統(tǒng)，將風(fēng)險控制貫穿于整個稅務(wù)過程中。定期監(jiān)督檢查稅收狀況，第一時間發(fā)展存在的稅務(wù)問題，并且加以解決。公司應(yīng)加強稅收籌劃管理水平，對事前、事中、事后實施完整的稅收籌劃工作。

（三）實施財產(chǎn)管理

第一，需要創(chuàng)建財務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，保證高效履行公司的相關(guān)政策，在原材料等的購買、利用、銷售等方面加以規(guī)范，避免發(fā)生差池，提高安全指數(shù)。第二，加強對存貨與應(yīng)收賬款的控制。公司應(yīng)提高存貨管理水平，科學(xué)利用庫存物品，防止資源浪費，保證存貨資金優(yōu)化構(gòu)成。[2]同時需要依照信用對客戶進行評價和劃分等級，一定時間內(nèi)核對應(yīng)收賬款，并完善收款方案，防止賒賬時間延長。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險對整個公司的影響巨大，稅務(wù)風(fēng)險貫穿于公司的各個環(huán)節(jié)中。只有加強對稅務(wù)的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)問題，才能有效控制稅務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)營的安全性。隨著稅法政策不斷變化，房產(chǎn)公司對于稅務(wù)風(fēng)險的控制對策也隨之改變。只有全面掌握稅務(wù)政策，提高風(fēng)險控制能力，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲取應(yīng)得的利益。