村集體土地管理法范文
時間：2023-09-08 17:31:03
導語：如何才能寫好一篇村集體土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第九條國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。
第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
第四十四條建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
第六十條農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
篇2
關鍵詞：農村集體土地確權；GIS；數據庫
中圖分類號： G250 文獻標識碼： A
一、緒論
農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權是法律確定的農民集體經濟組織和農民個人的重要財產權，農村集體土地確權登記發證是實現依法管理農村土地，維護農民合法土地權益的重要保證，對統籌城鄉發展、夯實農業經濟發展基礎，推進農村土地管理制度改革，加強土地集約利用等具有重要的意義。
二、農村集體土地確權權屬調查
2.1 權屬調查內容
2.1.1 農村集體土地所有權
本著尊重歷史、面對現實、按照“主體平等”的原則確定所有權主體，將農村集體土地所有權確認到每個具有土地所有權的農民集體經濟組織。全面查清轄區內集體土地所有權的狀況，包括宗地的界址、界線、范圍、面積、用途（地類）等[6]。具體內容如下：
1、土地的權屬狀況。
包括權屬性質、權屬來源、土地所有者名稱、土地坐落及四至等。實際工作中通過收集權源證明資料、填寫《地籍調查表》的方式進行。權源證明材料不完善的，可以利用第二次農村土地調查成果中的相關權源資料。
2、土地的權屬界線。
包括集體土地所有權界線調查核實、飛地調查和界線內國有土地調查等。實際工作中，可在第二次農村土地調查成果基礎上，逐村調查核實權屬界址線，確認飛地實地位置，調查核實成片國有土地、零星國有企事業單位、國有道路、河流等線狀地物，以及國有荒山、草地林地等圖斑的國有土地權屬性質，填寫《權屬界線協議書》的方式進行。
2.1.2 農村建設用地使用權
集體建設用地使用權、農民宅基地使用權等，應以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，全面查清轄區內各農村集體的公益事業用地、公共設施用地，以及農村居民住宅用地的使用權狀況。具體內容如下：
1、土地權屬狀況。包括權屬性質、權屬來源、土地所有者名稱、土地坐落及四至等。
2、地類確定。按主要用途、批準用途確定宗地地類。
3、土地權屬界線。
4、地上附著物。農村建設用地范圍內的地上附著物的形狀、范圍、面積、性質等。
5、坐落于農村集體土地范圍內且未納入城鎮地籍調查范圍的國有土地，本次調查時一并調查。
2.2 權屬調查原則
1、屬同一農民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體的建設用地、宅基地)劃分為一宗地。
2、同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等面狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但在調查時應注明，并相應扣除其面積。
3、有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調解、處理、確權后，再劃入相關宗地或單獨立宗。
4、同一個村民小組有多塊不相鄰地塊時，按獨立宗地處理，編號按獨立宗地編號。
5、對于農村宅基地各小組交叉分布時，可按歷史習慣劃分宗地權屬界線，而不必細分。
6、對于由各個村民小組共有的山地或水域不能細分時，可劃為一宗，并注明各個權屬單位名稱,如能細分面積的,還需注明各權屬單位的所有權面積[7]。共有宗以地籍子區為單元按宗地順序號進行編號，共有宗在屬性段內需對相關內容進行備注。
7、宗地最小劃分面積，耕地實地為2000m²(3畝)，林地實地為10000 m²（15畝）。不夠劃分宗地標準的，調查時在零星宗地記錄手薄中如實登記，并在土地權屬證書中說明（零星宗地臨時編號、權屬單位、面積、地類、位置等）。
8、集體土地確權時，鄉村屬集體土地如學校、衛生院、敬老院水庫、溝渠、農村道路、鄉村屬企業等要調查清楚。
2.3 界址調查
1、由土地管理部門向土地權利人發送指界通知書，約定權利人準備好土地權屬材料現場出席指界。調查員準備好調查表、工作底圖、二次調查所簽訂的權屬協議書、界標、必要的儀器及工具、用具等。
2、由國土資源局協調鄉鎮國土所工作人員，由本宗地、相鄰宗地權利人及調查人員共同到現場，從界線起點開始，調查人員將起點準確標繪在工作底圖上，記錄該點有關情況。
3、由雙方指界人帶路，朝界線前進方向沿界標物指出界線位置，調查員在工作底圖上準確標繪界線位置，記錄沿線地物的歸屬和相關水田、水塘等自然名，直到該段界線終點[9]。界址認定后，調查人員勘丈界址邊長及關系邊長，會同雙方指界人簽署土地權屬界線協議書，并將界標種類、現場界址調查勘丈成果填寫到地籍調查表上并簽字蓋章。最后由調查員繪制宗地草圖。
三、 農村集體土地確權數據庫建設
3.1 數據庫概述
數據庫是依照某種數據模型組織起來并存放二級存儲器中的數據集合這種數據集合具有如下特點：以最優方式為某個特定組織的多種應用服務，其數據結構獨立于使用它的應用程序，對數據的增、刪、改和檢索由統一軟件進行管理和控制。
3.2數據檢查
屬性數據的檢查主要包括字段非空檢查、字段唯一性檢查、字段值范圍檢查。
（1）字段非空檢查
字段非空檢查：是檢查出一些記錄的必填字段沒有錄入數據的錯誤。在屬性數據中，有些字段是關鍵字段，是必須要填的字段。這種類型的字段在設計屬性表結構的時候就應該設置該字段為必填字段。由于某些字段的內容是在后來對特殊情況做的備注說明等原因，就需要對入庫的數據進行非空檢查。
（2）字段唯一性檢查
字段唯一性檢查：是按照招標文件要求對不能有重復記錄的字段進行檢查。有些字段的值是唯一的，以用于區分不同的要素和對象特征。
（3）字段值范圍檢查
字段值范圍檢查：數據中有些字段的取值是有一定范圍的，字段值范圍檢查是檢查出記錄的該字段值超出規程范圍的記錄。
（4）圖形屬性一致性檢查
圖層的圖形數據和屬性數據是相伴出現的。有圖形無屬性，有屬性無圖形都是不正確的。圖形屬性一致性檢查就是用來檢查屬性和圖形之間的匹配性。
3.3內業面積量算精度檢查
3.3.1 數據轉換
1、對采用不同坐標系需要進行坐標系變換的圖形數據，按要求進行坐標變換。
2、基礎數據的轉換主要轉換圖層為地類圖斑、零星地物、線狀地物、行政區、行政界線、注記、其他注記、符號等圖層。
3、外業成果數據轉換主要轉換圖層為村界、飛地界、爭議界、村名、飛地名、界址點、界址點號、宗地號、界址線編號等圖層。
3.3.2 屬性錄入
1、按登記結果直接錄入：采用審批表、按登記結果直接錄入。土地登記表等表格逐宗地錄入，建立地籍屬性數據庫。完成后，應對錄入工作檢查簽字。
2、對登記過程進行錄入：按初始土地登記工作流程錄入，包括土地登記申請、權屬調查、宗地勘丈、初審、審核、公告、批準、注冊、繕證、頒證等資料的輸入。完成后，應對輸入工作檢查簽字。
篇3
摘要 集體土地 征收補償土地管理法
一、相關概念的界定
（一）集體土地
根據《土地管理法》第8條規定“城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”可見我國的集體土地即是法律規定屬于國家所有以外的農村和城市郊區的土地，以及農民的宅基地、自留地和自留山。
（二）集體土地的征收補償
我國1982年《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”2004年3月公布實施的“憲法修正案”第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給與補償。”由上述法律規定可見，我國集體土地征收補償的主體是國家，國家為了公共利益的需要可以依法對集體土地征收或征用，但應予被征收權利主體以相應補償。
二、我國集體土地征收補償現存的主要問題
（一）征收程序不規范
首先，代表國家行使權力的地方政府在土地征收過程中，扮演著重要的角色，應該起到重要的調節作用。但是地方政府在行使權力的過程中，既是土地征收的決定者，又是補償標準的制定者，還扮演著正義裁決者的角色。法律法規的不完善和監督機制缺失導致在土地征收過程中政府的權力濫用，滋生腐敗。其次，在決定土地規劃和征收時，缺乏有效公開的聽證程序，被征地者只能被動的接受，知情權受到侵害。最后，在確定征收補償標準時，被征地農民沒有參與權。雖然《土地管理法》第48條規定：“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地農民集體經濟組織和農民的意見。”但在實際征收操作過程中大都是主管部門自己確定，即使實行征地聽證制度的地方，也大多流于形式，參加聽證的多是鄉（鎮）干部、村干部，很難真實的反應失地農民的利益。
（二）征收補償范圍過窄
我國《土地管理法》第47條第1款規定：“征收土地，按照原有用途給予補償”，第3款規定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費。”可見我國法律規定征地補償的只是土地原來用途的直接損失，并不包含間接損失。按照原來的用途補償損失剝奪了土地發展權帶來的收益，土地補償與土地出讓金之間形成的巨額剪刀差使農民蒙受了巨大的損失。
（三）征收補償標準不合理
根據我國《土地管理法》第47條規定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。……每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征耕地的安置補助費，最高不可超過被征前三年平均年產值的十五倍。……土地補償費和安置補助費的總和不能超過土地征收前三年平均年產值的三十倍。”根據上述規定，征地的補償計算標準是該土地平均年產值為計算單位，即“產值倍數法”，這種計算標準表面看非常合理，實際是不合理。以某省會城市為例，政府給出的土地的出讓金金額為每畝500萬，假設該地農民每畝的年產值為2000元，按照規定其三年的平均年產值為2000元，全部按照最高來算土地補助費為2萬，每人安置補助費為1.2萬，假定一個農戶有耕地8畝，人口為5口，其總補償費為22萬元。補償費與土地征收后的收益相比是不值一提的。
（四）補償費的分配不合理
我國《土地管理法》第10條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的權利主體包括鄉（鎮）農民集體經濟組織、村集體經濟組織和村民小組，權利主體的多元性造成集體土地所有權權利享有主體混亂。很難保障失地農民補償費及時足額到位。
（五）補償安置方式簡單粗糙
一直以來，各地都在積極探索和嘗試對失地農民的安置方式，但是據調查顯示，80%以上的土地征收采取簡單的貨幣方式補償安置，金錢具有很強的融通性，可以靈活的支配和使用，大多數失地農民樂于接受這種補償方式，所以現金補償一直是補償安置的主要方式。然而坐吃山空的現象普遍存在是這一方式的主要缺陷。一次性支付補償金的方式雖然大多數的失地農民樂于接受，但補償金用盡后的生活、就業、醫療等社會保障問題更應得到關注。
（六）缺少專門的土地征收糾紛處理機構
近年來，頻見于報端的征地引起的各種不和諧事件，多是失地農民的合法權益受到侵害找不到相應的糾紛處理機構維護其權利造成的，雖然相關法律法規規定了當地政府對相關糾紛有協調、仲裁的權力和責任，由于缺乏相應的監督約束機制，失地農民的權益很難得到維護。
集體土地征收補償是土地征收的關鍵，本文認為合理協調相關各方利益，處理好上述問題是征收工作順利進行的要求，也符合當前城市化進程、社會穩定和經濟發展的時代要求。
篇4
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況
1993年國家六部委聯合下發《關于加強小城鎮建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開展創新型小城鎮活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發（1996）69號文件下發南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮規劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規定了農村小城鎮建設的規劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉鎮集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區的葛塘鎮（該鎮1996年被省政府評為示范新型小城鎮）于1995年開始了此項工作，該鎮下轄的鄰近大廠城區的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20%賣給了本村村民，80%賣給外地農民和城鎮居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續：
1、原南京市大廠區計劃經濟委員會關于葛塘鎮各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠區土地管理局核發的或補發的“鄉鎮建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠區城鄉建設局核發的“中心村住宅”或“貿易貨棧”的紅線圖；
4、原南京市大廠區葛塘鎮人民政府頒發的“江蘇省村鎮工程建設許可證”。
四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協議”的方式。“委托建房協議”的主要內容也都明確規定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經過了工程質量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發的質量合格證書。在審理此類案件過程中還發現，凡已付清房款的購房者，村委會均按協議的約定為其辦理了“村鎮房屋所有權證”。
四個村的73幢住宅樓都與原大廠區的城區房屋或住宅小區毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區城區的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見
在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產開發經營的資格，“委托建房協議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數購房者并不主張委托建房協議無效，而以其他的理由（如房屋質量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協議”的性質和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：
1、認為“委托建房協議”名為委托建房，實為房地產開發經營，而村委會不具有房地產開發經營的資格，集體土地亦禁止從事房地產開發經營，故應認定“委托建房協議”無效。
2、有條件的認可“委托建房協議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協議”無效。
3、應當認定“委托建房協議”合法有效，因為委托建房與房地開發有著本質的不同，不應將小城鎮開發建設與城市房地產開發經營混為一談。“委托建房協議”的產生有其政策背景即小城鎮的開發建設，委托建房協議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協議”有效，本區法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續，故應當認定協議有效。
三、對此類案件的處理情況及原因分析
我院自2000年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止2002年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協議”的效力問題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規定。
2、本區集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產開發有著本質的不同。委托建房協議的形式與國家倡導的小城鎮開發建設的政策有著密切的聯系。小城鎮的開發建設自應遵循一整套的法律、法規的規定，而不應套用《城市房地產管理法》的規定來調整小城鎮的開發建設。
4、假若認定“委托建房協議”無效，將造成本轄區范圍內社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定，將可能引發大規模的訴訟，從而影響社會穩定，認定委托建房協議無效也必然造成社會財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發現一部分被告主張“委托建房協議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協議”無效來與村委會討價還價。
篇5
第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依據除《憲法》外，最少涉及五部法律法規――《物權法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《農村土地承包法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。特別是《土地管理法》和《城鄉規劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯系又有很大區別，具體體現在編制和實施土地利用總體規劃和城市總體規劃。
“城中村”土地的空間位置在城市規劃區，從土地規劃的角度看“城中村”土地均是預留的建設用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發建設必須在符合城市規劃的前提下，按照城市建設用地批準權限和程序報經政府批準。因此，利用“城中村”土地違規建房固然是有違土地法規，其實首先是違反了《城鄉規劃法》，在這種情形下，土地部門單獨調查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(包括城中村)的土地開發利用上，規劃是在前的，土地的審批和供應是從屬和被動的。
第二，“城中村”土地的性質具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當然是“城市”的組成部分，應該是國有土地，可是現實中，這些土地無論從權屬管理還是實際控制上仍然是集體所有。“城中村”土地性質的雙重性，給管理帶來了兩難。
第三，“城中村”土地上房屋產權復雜。在2008年7月1日建設部《房屋登記辦法》實施前，我國僅對使用國有土地的單位或個人建造的房屋等發放房產所有權證，而對集體土地上的房屋不予發放產權證，這類建筑物的產權認證沒有法律依據。《城市房屋拆遷管理條例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標準還是集體土地地面附著物的拆遷標準補償的爭議。
第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區的城市管理模式，而是按鄉管村、村管民的農村行政管理體制；村民的經濟來源既要依賴農業，又不完全依賴農業，村民的生活方式既有城市的一面，又有農村的一面，也即歷史上形成的“城鄉二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農村土地管理。
解決“城中村”土地問題，要站在統籌城鄉發展和加快城鎮化進程的高度，充分發揮“城中村”土地的資產效益，綜合運用經濟、法律、行政等手段和政策，依法依規管理。
第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實際。以《憲法》為根本依據，結合《物權法》的實施，修改調整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產管理法》等，法律法規之間與“城中村”土地有關的條款規定要相互銜接，特別要注重解決現實中已經普遍存在的如前述諸類問題。
篇6
第一章 總 則
第二章 土地的所有權與使用權
第三章 土地的利用和保護
第四章 國家建設用地
第五章 鄉（鎮）村建設用地
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為實施《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），結合我省實際情況，制定本辦法。
第二條 各級人民政府必須維護土地的社會主義公有制，貫徹執行十分珍惜和合理利用土地的方針，全面規劃，加強管理，切實保護耕地，整治、開發土地資源，制止亂占耕地和濫用土地的行為。
第三條 對維護土地管理法規，依法管理土地，合理利用開發土地資源、保護耕地以及從事有關科學研究和技術推廣等，做出顯著成績的單位和個人，由縣級以上人民政府給予表彰或獎勵。
第四條 縣級以上人民政府和地區行署的土地管理部門，依法對本行政區域內的土地、地政行使統一管理職權，負責《土地管理法》和本辦法的組織實施。
區公所、鄉級人民政府土地管理所或土地管理員負責本轄區土地管理工作；村民委員會或村農業生產合作社等農業集體經濟組織負責依法管理本村屬于村農民集體所有的土地。
第二章 土地的所有權與使用權
第五條 下列土地屬于全民所有即國家所有：
（1）城市市區的土地；
（2）國家依法征用的土地；
（3）縣級以上人民政府依法確定給全民所有制單位、集體所有制單位和個人使用的國有土地；
（4）依照法律規定屬于國家所有的其他土地。
第六條 農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。
集體所有的土地，承包前以生產隊為核算單位的，可以屬于村民組農民集體所有；承包前以大隊為核算單位的，屬于村農民集體所有。
第七條 國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用。
依法使用國有土地、集體所有土地的單位或個人，只有土地使用權，不得買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地。
第八條 國有土地使用者、集體土地所有者和集體土地用于非農業建設的使用者，必須依法向縣以上土地管理部門申請土地登記，由縣級以上人民政府核發證書，確認所有權或使用權。
農村承包的土地，由集體土地所有者與承包者簽訂承包合同，經鄉（鎮）土地管理員造冊登記，鄉級人民政府證書，確認承包土地使用權。
土地承包者因情況變化不再經營時，經集體土地所有者同意，可以依照原承包合同要求，將土地轉包給他人使用。因投資投勞改善了土地條件的，轉包時可要求對方給予適當補償。
未劃撥使用的國有土地，由縣土地管理部門登記造冊、管理。
經確認的土地所有權、使用權受法律保護，任何單位或個人不得侵犯。
第九條 依法改變土地的所有權或使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。
任何單位、個人出賣、轉讓房屋或以宅基地為條件聯合建房的，應事先辦理宅基地使用權變更手續。
第十條 土地所有權、使用權的爭議，按《土地管理法》第十三條的規定處理。在土地所有權、使用權爭議解決以前，任何一方不得改變土地現狀，不得破壞土地上的附著物。
第十一條 土地管理部門應建立土地的調查、定級、登記、統計等地籍管理制度和地籍檔案，搞好土地的動態監測。
第三章 土地的利用和保護
第十二條 土地管理部門會同有關部門編制本行政區域內的土地利用總體規則，經同級人民政府審核，報上級人民政府批準執行。任何部門或單位使用土地，必須符合土地利用總體規劃。
第十三條 各級土地管理部門會同有關部門編制用地和土地開發計劃，納入國民經濟和社會發展計劃。
縣級以上人民政府和地區行署按指令性計劃審批建設用地。
農業內部結構調整，將耕地用于非種植業的，需經集體土地所有者同意，報鄉級人民政府按下達的計劃審批，抄縣級土地管理部門備案。
第十四條 下列用地予以重點保護：
（1）經國務院和省人民政府批準劃定的自然保護區、風景名勝區、文物保護區域內的土地；
（2）國家鐵路、公路用地和大中型水利、水電工程等重要設施用地；
（3）重要的軍事和科學實驗基地；
（4）經縣級以上人民政府批準劃定的名、特、優農林產品和高產糧、油生產基地以及城市人民政府批準的蔬菜生產基地和綠化地帶。
第十五條 開發國有荒山、荒地、河灘等土地從事農、林、牧、漁業生產，須事先向土地管理部門提出申請。一千畝以下的報縣級人民政府批準；一千畝至二千畝的報自治州、省轄市人民政府或地區行署批準；二千畝以上的報省人民政府批準。
經開發的土地可以優先確定給開發單位和個人使用，并在一定時期內免征農業稅。
第十六條 依法使用國有土地、集體土地的單位和個人，應當按照規定的用途合理利用和保護土地。
未經批準，不得在自留地、自留山和承包經營的土地上建房，不得毀壞耕地取土打坯、燒磚瓦、煉焦、掏挖沙石和開礦。
禁止在耕地上葬墳。
第十七條 使用國有土地和集體土地，有下列情形之一的，由土地所有者收回用地單位的土地使用權，注銷土地使用證：
（1）用地單位已經撤銷或者遷移后，不再使用的土地；
（2）未經原批準機關同意，連續二年未使用的土地；
（3）不按批準用途使用的土地；
（4）公路、鐵路、機場、礦場、農村道路、橋梁、小型水利、水電工程等經核準報廢的土地。
第十八條 個人使用的土地，有下列情形之一的，由土地所有者收回土地使用權：
（1）農業戶轉為城鎮非農業戶或死亡絕戶原承包的土地、自留地、宅基地、自留山、飼料地；
（2）棄耕撂荒或擅自改變承包合同規定用途的土地；
（3）從事非種植業生產、經營的，其生產、經營活動停止后不再使用的土地。
第十九條 城鎮、鄉村建設以及興辦鄉鎮企業，要按經批準的規劃布局定點。其建設用地應充分利用原有場地和空閑地，盡可能不占或少占耕地。
第二十條 從事非農業建設占用耕地或者城市郊區菜地的，必須按國家有關規定繳納耕地占用稅和新菜地開發建設基金。其地方留成部分用于耕地、新菜地和土地的開發整治。
第二十一條 各級人民政府應當采取措施，搞好土地開發整治。在保持水土的前提下，積極開發荒地和閑散地，整治廢棄地，改造中、低產田土。
第四章 國家建設用地
第二十二條 國家可以依法對集體所有的土地實行征用，對國有土地實行劃撥。被征（撥）地單位和個人應當服從國家需要，不得妨礙和阻撓。
第二十三條 建設項目用地應列為項目可行性研究的內容和方案的比選指標。建設單位按規定向土地管理部門申報年度用地計劃指標。
第二十四條 國家建設征用集體土地或者劃撥國有土地，按下列程序辦理申請、審查、批準、劃撥手續：
（1）列入國家固定資產投資計劃的或者準許建設的項目，建設單位必須持有按照國家規定的基本建設程序批準的設計任務書或其他批準文件，向建設項目所在地的縣級土地管理部門申請用地和選址。在城市規劃區范圍內選址，還應征得城市規劃部門同意。
（2）土地管理部門組織用地單位、被征（撥）地單位并會同有關部門商定擬征（撥）土地的位置、類別、面積及有關補償、安置方案，簽訂征（撥）地協議。
（3）土地管理部門對有關征（撥）地的文件和材料進行審核后，依照本辦法第二十五條規定的審批權限，報縣級以上人民政府批準。根據建設進度一次或分期劃撥土地，核發用地許可證。
未經批準的建設用地，銀行不得支付征地費，城鄉建設主管部門不得發給施工執照。
（4）建設項目竣工后，縣級土地管理部門對建設用地進行核查，發給國有土地使用證。
第二十五條 征（撥）土地的審批權限：
征（撥）耕地（含稻田、旱地、菜地，下同）三畝以下，其他土地十畝以下，或者一個建設項目征（撥）耕地和其他土地合計十畝以下的，由縣級人民政府批準；
征（撥）耕地三至十畝，其他土地十至三十畝，或者一個建設項目征（撥）耕地和其他土地合計三十畝的，由縣級人民政府審核，報自治州、省轄市人民政府或地區行署批準；
征（撥）耕地十至一千畝，其他土地三十至二千畝，或者一個建設項目征（撥）耕地和其他土地合計二千畝的，逐級審核，報省人民政府批準；
征（撥）耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，報國務院批準。
縣級人民政府批準征（撥）土地，應將批準文件（包括各種附件）抄省、地、州（市）土地管理部門備案。自治州、省轄市人民政府或地區行署批準征（撥）土地，應將批準文件（包括各種附件）抄省土地管理部門備案。
本條所稱的“以下”，包括本數；所稱的“以上”，不包括本數。
第二十六條 國營農、林、牧、漁場在使用的土地范圍內，需占用耕地、園地、有林地、草地、水面等進行非農業建設的，應經主管部門審查，按國家建設用地審批權限的規定，報縣級以上人民政府批準，辦理用地手續。
第二十七條 一個建設項目需要使用的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。
建設用地單位不得征而不用、多征少用或先用后征。
因搶險、緊急軍事情況需要用地的，可以先行使用，隨后補辦用地手續。
第二十八條 征用土地的補償、補助費標準：
（1）土地補償費
征用稻田、菜地、魚塘、藕塘的補償標準，按上、中、下三個等級，分別為該土地年產值的六、五、四倍。
征用旱地、園地及其他多年生經濟林的土地補償標準，按上、中、下三個等級，分別為該土地年產值的五、四、三倍。
征用其他土地的補償標準，為下等旱地年產值的二至三倍。
土地年產值，由縣級人民政府擬定，報上一級人民政府批準。
（2）青苗及地上附著物的補償費
用地單位一般應在農作物收獲后使用土地。如因工程急需，必須鏟除青苗的，按實際損失補償。
被征用土地上的樹木、房屋及其他附著物的補償標準，由縣級人民政府擬定，報上一級人民政府批準。
開始協商征地方案后，搶種的農作物、樹木和搶建的設施，一律不予補償。
（3）安置補助費
征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征地單位人均占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前每畝年產值的三倍。但每畝安置補助費最高不得超過每畝年產值的十倍。征用其他土地的安置補助費，為征用耕地安置補助費的一半。
第二十九條 依照本辦法第二十八條規定支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，由縣級人民政府將剩余勞動力的安置方案連同征用土地的文字資料，經自治州、省轄市人民政府或地區行署審核，報省人民政府批準，可以適當增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和，不得超過被征土地前三年平均年產值的二十倍。
第三十條 國家建設征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費付給本人外，由被征地單位用于發展生產和安置因土地被征用而造成的多余勞動力的就業和不能就業人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。
第三十一條 國家建設用地，由縣級土地管理部門組織用地單位，被征（撥）地單位，簽訂征（撥）土地及補償、安置協議，明確雙方的權利、義務，劃撥土地，登記發證，并將用地單位按規定支付的征（撥）土地費用，分別撥付給有關單位和個人。用地單位向縣以上土地管理部門繳納土地管理費。
第三十二條 因國家建設征用土地造成的多余勞動力，應當妥善安置。需要安置的多余勞動力，按勞地比例計算，由當地政府組織土地管理部門、被征（撥）地單位和有關單位，通過下列途徑加以安置：
（1）調整承包土地；
（2）被征（撥）地單位興辦鄉（鎮）村企業，廣開就業門路；
（3）用地單位或者其他單位優先招聘。被征（撥）地單位應將相應的安置補助費轉付給吸收勞動力的單位；
（4）被征（撥）地單位的耕地被全部征用的，上述途徑安排不了的，由所在縣級人民政府提出專題報告，經自治州、省轄市人民政府或地區行署審查，報省人民政府批準，可以將原農業戶口轉為非農業戶口。
第三十三條 被征（撥）地單位相應減免糧食定購任務和農業稅。核減定購或增銷的糧食指標，由建設項目所在地的縣級以上人民政府調整解決。
第三十四條 根據《土地管理法》第十九條規定收回使用權的國有土地，可以有償借給農村集體經濟組織耕種，由土地管理部門與土地借用者簽訂借用協議。在借用耕種期內不得在土地上興建永久性建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，必須立即交還，不得再提補償、安置要求；土地上有青苗的，用地單位應付給青苗補償費。
土地承包前，因國家建設征而未用由農民耕種的土地，國家建設需要收回時，應酌情給予補償和安置補助。
第五章 鄉（鎮）村建設用地
第三十五條 鄉（鎮）村企業建設用地，應嚴格控制，并結合實際參照國家建設征用土地的有關規定，辦理用地手續。
第三十六條 民辦公助和集資聯辦的鄉村公路用地，村與村之間的，由縣級人民政府審批；鄉與鄉之間的，由自治州、省轄市人民政府或地區行署審批。
鄉村公路和公益事業建設用地，由受益村相互調劑解決。調劑解決不了的，由鄉（鎮）及受益村共同給被用地單位或個人以適當補償。
第三十七條 農村居民建住宅，凡是能利用舊宅基地的，不得新占土地。確實需要新占土地、又符合下列條件之一的，可以辦理申請手續：
（1）因國家建設和鄉村建設占用，需要另行安排宅基地的；
（2）回鄉落戶的離休、退休干部（含軍隊干部）、職工以及華僑、僑眷、港澳臺胞等需要安排宅基地的；
（3）居住擁擠，確實需要分居而又無宅基地的。
買賣、出租住房后不得再行申請宅基地。
第三十八條 農村居民原有宅基地不變。新建住宅的宅基地用地限額（包括原有住房宅基地面積）：
城市郊區、壩子地區：五人以上戶不得超過一百三十平方米；四人以下戶不得超過一百二十平方米；
丘陵地區：五人以上戶不得超過一百七十平方米；四人以下戶不得超過一百四十平方米；
山區、牧區：五人以上戶不得超過二百平方米；四人以下戶不得超過一百七十平方米。
在上述限額內，縣級人民政府可結合當地實際情況，制定具體標準；鄉村內非農業戶建房用地限額，由縣級人民政府參照當地城鎮居民平均居住水平作出規定，并報省土地管理部門備案。
愿意讓出原屬好田好土的宅基地，遷到荒山坡或荒地上建房的，可在規定的標準基礎上適當增加宅基地面積。
第三十九條 宅基地的審批程序：
（1）需申請宅基地的村民，由個人向戶口所在地的村民組或村民委員會提出用地申請，村民委員會根據申請建房戶的條件，提出審查意見報鄉級人民政府。
（2）在用地計劃范圍內，占用非耕地建房的，由鄉級人民政府批準，并報縣土地管理部門備案；占用耕地建房的，由鄉級人民政府審查，報縣級人民政府批準。
（3）鄉（鎮）土地管理員和村民組根據批準文件和縣土地管理部門發的宅基地使用證劃撥宅基地。
第四十條 鄉（鎮）村建設占用耕地，國家不減免糧食定購任務和農業稅，不增加糧食銷售指標，其糧食定購任務和農業稅由鄉（鎮）村自行調劑解決。
第六章 法律責任
第四十一條 土地監督檢查人員在依法執行公務時，可以向用地單位和個人了解情況，索取必要的資料，進入有關現場檢查。發現違法行為有權責令停止。用地單位和個人不得阻撓。
第四十二條 買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收新建的建筑物和其他設施，并可對當事人處以非法所得百分之五十至二倍的罰款。對主管人員給予行政處分。
第四十三條 未經批準，采取欺騙手段騙取批準，或超過批準的用地數量非法占用土地的，責令退還，限期拆除或者沒收新建的建筑物和其他設施，并處以每畝一千元至三千元的罰款。對非法占地單位的主管人員，給予行政處分。
第四十四條 國家建設征（撥）用土地依法批準劃撥后，被征（撥）土地一方不按期移交土地的，責令限期交出。因拖延移交時間，造成損失的，處以每畝五百元至二千元的罰款。
經批準臨時使用土地的單位和個人，使用期滿拒不歸還的；土地使用權被依法收回，拒不交出土地的，責令交還，并按超期占地時間計算，每月每畝處以五十元至一百元的罰款。
第四十五條 非法占用被征地單位征地費用的，責令退賠，并可處以非法占用額百分之十至三十的罰款；侵占征地安置招工指標或農轉非戶口指標的，必須清退，并可按每侵占一個指標給有關責任人員處以五百元至一千元的罰款。主要責任人是國家工作人員的，并給予行政處分。
第四十六條 未經批準不得私自開發土地。私自開發土地造成土地沙化、嚴重水土流失的，責令限期治理，并可對責任人員處以每畝一百元至三百元的罰款。
未經批準私自在耕地中建房、燒磚瓦、開礦、煉焦、打坯、開挖魚塘或改種果園、豐產速生林的，責令限期復耕，并可處以每畝三百元至一千元的罰款。
受破壞的耕地確實不能治理復耕的，每畝收取三千元至五千元的墾復費。
第四十七條 在辦理變更土地權屬和調解土地糾紛過程中，有下列行為之一的，分別情況，給予行政處分或行政處罰；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（1）行賄、受賄、貪污國家和集體財物的；
（2）敲詐勒索國家、集體和個人財物，或者煽動群眾鬧事，阻撓國家建設的；
（3）以暴力、威脅方法阻礙國家工作人員依照土地管理法規執行職務的。
第四十八條 《土地管理法》第四十五條規定的行政處罰，由鄉級人民政府決定。本辦法規定的沒收、拆除、罰款等行政處罰，由縣級以上土地管理部門依法決定。本辦法規定的行政處分，由縣級以上土地管理部門提出處分建議，由當事人所在單位或上級機關決定。
當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不履行的，由作出處理決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附 則
第四十九條 城鎮居民私人用地以及開放、涉外用地辦法，由省人民政府另行制定。
城市集體所有制單位進行建設需要使用土地的，參照本辦法第四章的規定辦理。
第五十條 本辦法自1988年3月1日起施行。省內有關土地管理的規定、辦法、通知等，與《土地管理法》和本辦法有抵觸的，一律按《土地管理法》和本辦法執行。
篇7
關鍵詞：小產權房；所有權；土地流轉
中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A
所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅，并由鄉鎮府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。但雙方約定沒有國家的土地使用權證和房屋所有權證，只有村集體發放的房屋所有證明，所以其不具法律效力。
一、“小產權房”暴露出的土地制度缺陷
1、土地所有權主體不清晰。我國法律規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”根據土地管理法規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營和管理。”結合以上兩條，集體經濟組織或村民委員會有權對村民集體所有的土地進行經營和管理，因此在集體土地上開發“小產權房”應當屬于合法行為。但土地管理法同時又規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農地建設。”從這一點來看集體組織開發“小產權房”又屬于違法行為。由此可見，現行農村土地產權制度存在明顯缺陷。
我國現行的農村土地產權制度，是八十年代初農村經濟體制改革時確立起來的，主要形式為家庭聯產承包經營。此經營方式改變了原來時期有名無實、殘缺不全的農地產權關系，在當時曾經極大地調動了廣大農民的積極性。但是，在家庭聯產承包經營中，土地所有權和使用權缺乏嚴格的界定，未形成明晰的產權關系。
我國的法律規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”從這條規定可以看出，農村土地所有權的主體是集體，但是屬于哪一級集體所有，集體成員的邊界有多大，集體所有者包括哪些權利和義務等卻不是很清楚。法律規定的不明確導致所有權主體缺位。盡管新《土地管理法》第十條規定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。這些規定表面上確定了農村土地集體所有權的主體，但集體概念的多樣性導致了農村土地所有權主體模糊不清的現象。這種土地產權主體的多元化必然導致三級產權主體為爭奪所有權而發生沖突，造成對農民土地產權的隨意侵害，農民也形不成有效的、穩定的預期，必然降低土地產權制度的有效性。
2、土地征收制度不健全。“小產權房”是農民將集體所有制土地用于房地產開發，并且是由村民委員會辦理房屋產權證。而改變農村集體所有制土地用途，必須要按照法律程序辦理審批手續，“小產權房”這種變相轉讓土地使用權的行為，顯然是違法的。然而另一方面，政府卻通過征收補償的方式，先將農村集體土地轉為國有土地，再出讓給開發商用于商品房開發，以獲得高額財政收入。這明顯是對農民權利和利益的剝奪，也暴露出目前我國農村土地征收制度的缺陷。
《土地管理法》規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，也就是說農村集體土地不能直接進入市場，必須先征為國有，然后再行出讓。《土地管理法》第二條又規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收。”政府則根據用地的需要，以《土地管理法》中的這些規定為依據，對農村集體土地進行強制性征收，完全不考慮農民的意愿。在農戶的利益沒有得到足夠重視的情況下，他們便在集體土地上進行房地產開發，即利用小產權住房的開發獲取利益。
3、農村土地流轉制度不完善。“小產權房”的大量出現，有其一定的必然性。現如今城鎮房地產市場火暴，房價快速上漲，利用集體所有的土地進行房地產開發可以獲得相當可觀的收益，這也成為農村集體開發小產權房的根本動力。但是，這種將集體土地轉向房地產市場的流轉方式只看到了眼前利益，而沒有考慮未來市場的風險和不確定性，造成諸多隱患。現行農村土地流轉制度的不完善，主要表現在相關法律法規制度的不健全。盡管我國現有的法律制度也規定了農村的土地使用權可以依法轉讓，但對于轉讓的具體范圍、形式、程序、價格等等，都缺乏專門的法律法規約束。
二、對農村土地制度的創新性思考
1、明確農村集體土地所有權主體。從農村土地產權制度改革入手，創新土地集體所有的組織形式，確立農民是農村集體土地所有權主體。現行法律雖然規定農村土地歸農民集體所有，但在集體所有制下，誰真正擁有土地實際上并不明晰，集體與農民之間的權益關系很模糊。
考察農村土地產權制度創新遲滯的深層原因，主要是土地所有權與使用權兩者之間的本末倒置思維，這也是影響農民合法土地權益得到切實保障的關鍵之一。不可否認，多年來政府出臺和修改了許多相關的法律法規，以保障農民的土地權益，如“承包經營權”、“繼承權”、“占有權”、“轉讓權”等權利。但現實中農民的合法權益卻得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因為長期以來沒有準確把握土地所有權和使用權兩者的因果關系。其實，土地所有權與經營權是兩個性質不同的權益，前者是土地財產權益的根本問題即歸屬問題，后者是從前者分解出來的單個具體權益問題；后者從屬于前者，是前者的派生物。混淆財產權與經營權的本質區別或將兩者混為一談、或滿足于條文詞匯上的農民權益保護，卻置農民土地所有權于不顧而侈談所謂農民土地權益及如何保障農民土地權益問題，怎能找到保障農民土地權益問題的正確方案？因此，在農村土地產權制度改革中，應當改變長期以來在土地所有權與使用權兩者之間本末倒置的思維，明確農村土地本來就歸農民，讓農民真正擁有土地權益是目前農村土地產權改革的關鍵所在。
2、改革征地制度。在工業化、城市化的進程中，大量農業用地轉變為建設用地，這是一種必然趨勢。但在目前形勢下，農業用地轉變為建設用地，必須由政府征用轉變為國有土地后再出讓使用權，顯然，這與目前的社會主義市場經濟體制不相適應，需要進行改革。
首先，要明確界定“公共利益”的含義，從而對政府動用征地權的項目范圍做出嚴格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設施建設和公用事業上。縮小政府征地的范圍，控制土地的征用規模，從根本上摒棄侵犯農民財產權的非公共利益目的的征地行為。其次，從法律上規定集體土地所有權和國家所有權在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉。這樣，就為經營性建設用地來源提供了制度保證，土地使用者可以不再僅僅依賴于國有土地，使用土地的公司、企業、房地產經營者可以直接與農民集體經濟組織交易，真正由市場來調控土地的供求平衡，這一制度安排，可以同時實現公平和效率雙重目標。
3、進一步推進農村土地流轉制度。工業化進程與農村的城鎮化進程，能夠為農村土地的流轉創造條件，但為了促進土地的規范、有序流轉，今后土地的流轉形式也需要多樣化。可以參照國際上通用的一些做法，如買賣、租賃、招標、抵押、入股等等，然后根據各地自身情況選擇合適的土地流轉方式。同時，政府也應該加強宏觀調控，完善相關的法律法規，建立健全土地流轉市場的運作與管理方法。嚴格控制農村集體建設用地，規范土地審批制度，制止以各種名義圈地的違法行為。如果小產權房得不到控制繼續發展下去，將會有更多的土地被惡意侵占用來搞房地產開發，耕地面積將無法得到保障。
三、結束語
篇8
關鍵詞：土地管理法 耕地保護 節約集約用地 土地執法
1. 基本情況
鄄城縣轄15個鄉鎮和2個街道辦事處，83萬人，101萬畝耕地。近年來鄄城縣認真貫徹實施《土地管理法》，牢固樹立保護資源、保障發展、維護群眾權益觀念，以促進全縣經濟和社會發展為目標，依法行政，開拓創新，保持了全縣耕地總量動態平衡，依法依規、節約集約用地意識明顯增強，社會用地秩序明顯好轉。
2. 實施《土地管理法》的成效
2.1 依法用地和耕地保護意識進一步增強
近年來，為做好土地管理法的貫徹落實，鄄城縣不斷加大宣傳力度，廣泛開展了多樣式、多層面的學習宣傳活動。一是把土地管理法的宣傳作為“五五”普法的重要內容，廣泛深入宣傳;二是充分利用網絡、電視等媒體宣傳，在縣電視臺、政府網和鄄城國土資源網，大力宣傳土地管理法，創造良好的輿論氛圍。
2.2 耕地和基本農田保護補償制度不斷健全
一是為加強對耕地和基本農田的保護，縣政府成立了耕地保護工作領導小組，明確任務，落實責任，嚴格考核獎懲。對全縣基本農田地塊設立保護標志，提高自覺保護基本農田的意識;二是落實耕地占補平衡，做好土地開發復墾工作。2012年重點實施了舊城鎮等4個土地開發復墾項目，新增耕地288公頃。今年重點實施了臨濮鎮等五鄉鎮八村土地開發復墾項目，建設規模為115.80公頃，新增耕地111.45公頃。2013年底鄄城縣耕地面積101.01萬畝，基本農田面積85.76萬畝，耕地保有量及基本農田保護面積均高于市政府下達的責任指標。
2.3 建設用地審批進一步規范
一是嚴格執行土地用途管制制度，按照土地利用總體規劃，嚴格審查各類建設用地的使用，對不符合土地利用規劃的一般項目，一律不予預審;二是統籌安排土地利用年度計劃指標，優先保障民生工程、基礎設施建設、高新項目;三是嚴格出讓程序，嚴厲打擊囤地、炒地、閑置土地行為，對未達到《土地出讓合同》約定的使用土地條件、投資強度、容積率等控制指標的，依法追究土地使用者的違約責任。2012年土地純收益3.2億元，2013年土地純收益 3.76億元，有力地保障了鄄城經濟社會發展和城市建設。
2.4 土地集約節約利用水平逐步提升
一是大力開展項目清理整合。自2012年以來，鄄城縣成立專門工作領導小組，對工業園區內的低效閑置項目集中進行清理整合，盤活存量土地，拓寬經濟發展用地空間。同時，我們不斷提高招商引資質量，對招引的項目在簽訂合同時，明確規定每畝土地的交稅標準，項目投資強度在200萬元/畝以上，建設容積率在1.0以上，建設兩層以上廠房，從而有效避免了多占地浪費現象。二是積極盤活存量建設用地。近年來，鄄城縣對于不符合土地利用總體規劃、浪費資源、污染重的12家黏土磚瓦窯場徹底進行了關停，騰出土地1166畝。依法收回原菏澤黃河紡織有限公司閑置土地91.1畝國有土地使用權。充分利用城區老味精廠、電廠、原工商局等閑置土地，優化資源配置，增加了土地使用效益，提高了節約集約用地水平。
2.5 大力實施增減掛鉤及農村土地綜合整治項目
近年來，鄄城縣積極爭取增減掛鉤、土地綜合整治和高標準基本農田建設項目，經省政府批準，鄄城縣增減掛鉤項目區涉及所有鄉鎮（街道），實施完成后可新增耕地面積5643畝。彭樓、閆什、鄭營三鄉鎮土地綜合整治項目涉及36個行政村，農用地整治面積3475.23公頃，項目投資9700萬元，目前已全部竣工，新增耕地2110畝，開挖清淤溝渠130公里，新打機井445眼，新修橋涵878座，新修田間道137.8公里，改善了項目區的生產條件。2013年度、2014年度高標準基本農田建設項目涉及11個鄉鎮（街道），爭取項目資金7000余萬元，建設規模近15萬畝，計劃在今年年底前，兩批項目全部竣工完成。
2.6 農村集體土地確權發證進展順利
為保障農村集體土地確權發證任務按時完成，縣政府成立了領導小組，縣財政把工作經費納入年度預算，公開招標確定了工作隊。從2012年年初開始啟動，截至目前，已完成集體土地所有權發證工作，宅基地及集體土地使用權確權發證工作已完成外業調查，正在進行入戶權屬調查，確保今年年底前完成。
2.7 土地執法力度不斷加大
一是嚴格落實動態巡查和報告責任制。鄉鎮（街道）國土所在巡查中，對土地違法行為，做到“早發現、早制止、早報告”。二是扎實做好土地衛片執法檢查的迎查工作。鄄城縣高度重視土地衛片執法檢查工作，縣委書記谷瑞靈同志親自過問，并做出安排部署。2012年鄄城縣違法占地比例為3.6%，2013年降至2.8%。三是開展違法違規用地專項整治活動。從今年6月份開始，鄄城縣集中開展違法違規用地專項整治活動，有力的震懾土地違法違規行為。
2.8 土地執法隊伍建設上了新水平
鄄城縣高度重視國土資源執法監察工作，從強化執隊伍建設入手，全面提升執法人員的綜合素質和執法水平。近年來，為加強基層執法能力，鄄城縣不斷加大對基層國土所的硬件和軟件投資，全縣17個國土所全部升級為規范化國土所，創建了4個省級廉政示范所，10個市級示范所，17個縣級示范所。
3. 存在問題及對策
3.1 土地供需矛盾突出
每年的計劃指標少，用地需求與土地供應的矛盾仍然十分突出，建設用地壓力比較大。對策：一是爭取追加計劃指標;二是積極盤活存量;三是加快增減掛鉤項目實施。
3.2 農村違法占地建房
鄄城縣各村莊在“二調”時，劃定圍村線之外的都是耕地，有限的存量和農轉用指標不能滿足農村“一戶一宅”的建設需要。對策：一是加大執法巡查力度;二是深入宣傳土地及新農村建設政策。
3.3 土地征收難
老百姓普遍存在“惜地”心理，對策：一是嚴格執行“兩公告、一登記”，把征地補償款足額發放到被征地群眾手中;二是進一步規范土地征收程序，確保群眾的知情權，尊重群眾意愿。
3.4 土地利用率不高
由于鄄城縣經濟基礎薄弱，工業項目實力較差，土地利用率不高。對策：對各類閑置低效利用土地進行清理整合，引導企業建設多層廠房，嚴格控制投資強度和容積率指標。
3.5 供地率不高
受國家土地調控政策、產業政策及金融調控政策等因素影響，原計劃上馬項目因資金短缺終止建設。還有的用地單位搞移位建設，導致原批準地塊全部或部分供應不出去。對策：對現有停產、半停產、稅收少、每畝貢獻率小、前景差的項目進行清理整合，同時嚴把項目落地關。
3.6 增減掛鉤進展緩慢
前幾年由于對增減掛鉤政策認識不是很到位，鄄城縣存在盲目申報項目區問題，部分已批準項目村，經濟條件較差、村班子不強，項目難以實施。對確實不能實施的項目區進行調整，難度又很大，造成整個增減掛鉤工作進展緩慢。對策：一是對不能實施的已批項目進行項目區調整。二是縣政府加大財政投入，做好安置區建設和配套設施建設。三是對增減掛鉤工作進度嚴格督導、嚴格獎懲。
參考文獻：
篇9
通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列省轄市人民政府辦公廳，海南建省籌備組，國務院各部委、各直屬機構，解放軍總后勤部：
為了貫徹十分珍惜和合理利用每寸土地的國策，促進國民經濟和社會的長期穩定發展，搞好建設用地計劃管理，綜合協調、統籌安排各種用地需求，保證國家重點建設項目用地，制止亂占濫用土地，我們制訂了《建設用地計劃管理暫行辦法》，現印發給你們，請結合具體情況認真貫徹執行。
編制建設用地計劃，建立土地計劃管理制度，使我國計劃管理和土地管理制度改革的一項重要內容。請將執行中的情況和問題及時告訴我國，以便改進。
附件：國家計委、國家土地管理局建設用地計劃管理暫行辦法
第一條 為貫徹“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切實保護耕地”的國策，對各項建設用地實行計劃管理，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和國家有關規定，特制定本辦法。
第二條 建設用地計劃（以下簡稱用地計劃）是國民經濟和社會發展計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設用地的依據之一。
第三條 編制用地計劃應遵循以下原則：
一、納入用地計劃的各項建設用地，必須符合《土地管理法》的有關規定；
二、根據“一要吃飯、二要建設”的方針，對各項建設用地實行統籌規劃、綜合平衡、保證重點、兼顧一般；
三、合理利用和節約使用土地，切實保護耕地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。
第四條 用地計劃分為國家、省（自治區、直轄市，計劃單列省轄市，下同）、省轄市（地區、自治州，下同）、縣（縣級市、區，下同）四級，縣為基層計劃單位。
用地計劃的編制時間和計劃期與國民經濟和社會發展計劃（系指年度計劃和五年計劃，下同）相同。
第五條 省及省以下用地計劃由各級土地管理部門組織編制，經同級計劃部門綜合平衡后，聯合報送上級計劃部門和土地管理部門。計劃單列省轄市的用地計劃指標納入所在省的計劃總指標，并單獨列出。
國務院各部委（含計劃單列的大型工業聯合企業和企業集團，下同）及軍隊的建設項目的用地計劃，報國家計劃委員會和國家土地管理局，并抄報項目所在地的省級計劃部門和土地管理部門。由該省土地管理部門核實并經同級計劃部門綜合平衡后，納入該省用地計劃總指標，其中屬于國家重點項目的用地指標和用地2000畝（耕地1000畝）以上的項目的用地指標應逐項列出。
中央和地方共同投資興辦的建設項目用地，由地方編制并申報用地計劃。
第六條 編制城鎮用地計劃指標時，應征求同級城鄉建設部門的意見。
第七條 各級用地機關均應按照國家計劃委員會規定的計劃表格編報。
第八條 國家土地管理局在各省用地計劃草案的基礎上編制全國用地計劃草案，經國家計劃委員會綜合平衡，納入國民經濟和社會發展計劃。
用地計劃確定的建設用地總指標及其中的占用耕地指標，列入各級國民經濟和社會發展計劃主要指標總表。
第九條 凡納入用地計劃的建設項目，必須符合國家關于固定資產投資項目管理規定。
國家建設項目（含需要新增用地的技改項目）的用地，必須有按照規定程序批準的設計任務書或者其它批準文件，方可申報五年用地計劃；必須有按照規定程序批準的初步設計或其他批準文件，才能納入年度用地計劃。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地的計劃指標，應根據當地土地利用規劃、用地定額并采用因素分析等方法確定。
第十條 國民經濟和社會發展計劃批準后，用地計劃指標逐級分解下達到縣。國務院各部門建設項目的用地指標，下達到項目所在的省，納入該省的用地總指標，不得挪用。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地的指標，由縣人民政府土地管理部門統一掌握。縣土地管理部門可根據用地定額，將農村個人建房用地指標換算為農村個人建房的戶數指標，分解下達到鄉、村。
建設用地批準權應按《土地管理法》有關規定辦理。
第十一條 加強對用地計劃指標的管理，在編制、下達、執行計劃過程中，各級計劃部門和土地管理部門要分級審查、逐級把關、分類管理、嚴格掌握。
用地計劃確定的占用耕數，屬于指令性的指標，只能節約，不得突破；占用非耕地數，屬于指導性指標。各地根據具體情況，經省級人民政府批準，也可將占用非耕數定為指令指標。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地不得擠占國家建設用地計劃指標。鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地計劃指標是否調劑使用由省人民政府決定。
各級用地計劃節余指標要如實上報，不得隱瞞。不準年終突擊分配指標。
第十二條 根據實際情況的變化，確需修改用地計劃時，應按照計劃編制程序逐級報批。
需要增加用地計劃指標時，應當在本級用地計劃總指標內進行調整，并抄報上級計劃部門和土地管理部門備案；確實無法調整，需要追加用地指標的，應報上級計劃部門和土地管理部門審批。
第十三條 各級土地管理部門負責具體執行用地計劃，并接受同級計劃部門和上級土地管理部門的指導和監督。
各級計劃部門應做好用地計劃執行過程中綜合協調和檢查、監督工作。
第十四條 各級土地管理部門每季度應將用地計劃的執行情況向上級土地管理部門作出報告，并同時抄報同級和上級計劃部門。
報告送達國家土地管理局的截止日期為當年4月、7月、10月和下年1月底。省級以下報告的送達時間，由省土地管理部門決定。
第十五條 各級土地管理部門在辦理建設用地審批手續時，要符合《土地管理法》關于審批權限的規定，并依據用地計劃嚴格審查。
凡不執行用地計劃擅自突破指令性用地計劃指標的，應對直接負責人員和主管領導給予行政處分。
第十六條 本辦法所稱建設用地，包括國家建設、鄉（鎮）村集體建設和農村個人建房的新建、擴建、技改項目用地。以及采掘、建材等行業的生產用地。
國家建設用地，是指全民所有制和城鎮集體所有制單位以及上述單位同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯合企業，需要的各項建設用地。
鄉（鎮）村集體建設用地，是指鄉（鎮）村企業、公共設施、公益事業和為農業生產服務的建設項目等不實行國家征用的建設用地。
農村個人建房用地，是指農村居民個人（含回鄉落戶的干部、職工、軍人、歸僑等）在農村集體土地上修建住宅以及附屬生產、生活設施的建設用地。
篇10
一、征收集體土地是否符合“公共利益”目的難以界定
集體土地征收是對原土地所有權人土地所有權的剝奪，因此，必須在符合法律明確規定的情況下才可以實施。《憲法》第十條明確規定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收。《物權法》第四十二條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。可見，國家只能為了公共利益需要，才能進行土地征收。但與此同時，《土地管理法》第四十三條卻又作出如下規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。《城市房地產管理法》第八條規定“集體所有的土地經依法征收轉為國有土地后，該國有土地使用權方可有償出讓”，前兩項法律對于土地征收是否符合公共利益需要并未作出明確，與憲法、物權法的有關規定不統一，出現了矛盾。在實踐中，個人、私營單位這些非公共利益主體使用集體土地的，也可以通過土地征收，即集體土地的國有化來實現。將集體土地轉化為國有土地后，就可以進而獲得國有土地使用權，這種方式顯然與土地征收目的必須符合公共利益的法律規定不符。
進行土地征收，應當符合公共利益。但現行的土地征收方面的法律法規卻沒有對公共利益的定義和確切的范圍進行具體界定。修建軍事基地、修建高鐵、地鐵、醫院、學校等行為的公益性好判斷，但是舊城改造、農村小城鎮建設中哪些符合“公共利益”，哪些不符合“公共利益”，卻沒有具體規定，這為不合法的集體土地征收進入征地機制敞開了方便之門。一些地方政府動則以“公共利益”為名，行土地開發之實，只要在項目上冠上公共利益的名義，就增強了強行進行土地征收的底氣，被征地者就必要服從。其后果，集體土地所有權流轉及帶來的收益被政府（主要是地方政府）所掌握和控制，被征地農民處于相當被動的地位，往往被迫接受不合理的補償安置方案。即使對補償標準有異議，維護自己合法權益也存在困難。可見，征地必須符合公共利益為目的的規定，立法目的是規范政府征收行為，但在客觀上造成被征地農民的土地權益難以市場化，大量集體土地征收后，被征地農民沒有通過平等交換的市場經濟原則獲得充分的補償和救濟。
二、集體土地所有權主體多類別，造成土地補償利益分配參與主體多元化，影響了土地的合理化補償
根據法律規定，農村土地歸農村集體成員共同所有。但“集體”是什么，有關的法律法規并沒有作明確規定，更多的表現為政策性的概念。黨的以前，農村土地所有權模式是“三級所有，生產隊為基礎”，即“、管理大隊、生產隊三級所有，生產隊是最基層的集體農業生產單位，也是土地的實際占有和管理使用者。以后，推行農村經濟體制改革，改為行政建制鄉（鎮），改管理大隊為村民自治組織“村”，改生產小隊為村民自治基層單位“村民小組”。關于農村集體土地所有權權屬，立法也進行了界定。《土地管理法》第十條規定：“農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；己經屬于鄉（鎮）農村集體所有的，由鄉（鎮）集體經濟組織經營、管理。”這樣的規定只是明確了“集體”是集體土地的權屬主體，但是，并沒有對于何為“集體”作出明確的解釋。根據這條規定，集體土地所有權主體有多級、多個，村民委員會、集體經濟組織、集體內農民都是權屬主體，這種不確定規定，反而造成了集體土地所有權主體的存在更多是形式意義上的，而不是實體意義上的，集體土地對于集體內的農民，名義上人人所有，實質上人人無權。現行農村經濟制度是在改變原有的農民公社集體所有集體勞動模式上，以為基礎，實行統分相結合的雙層經營體制，傳統意義上的農村集體經濟組織多數消失了，重新建立起來的新的經營模式，其制度基礎是土地承包制，將集體土地分給各村民小組的農民以家庭承包的方式經營，加之分配土地的時候沒有建立正規、完善的權屬登記制度，登記手續大多不健全，大量的土地存在權屬不清問題。在土地作為農用地正常使用的時候，權屬不清問題產生的矛盾一般不大，鄉、村、村民小組作為集體與個體之間矛盾不多，農民個體之間的矛盾，也多表現為地界糾紛，也多數可以通過村干部、農村中長輩調處解決。但是當面臨土地征收，計算補償費用的時候，這種權屬不清帶來的補償主體不明問題就經常會出現，鄉（鎮）、村、村民小組、被征地的農民工等多個主體參與爭取土地補償金。有些地方，集體土地被征收后，鄉（鎮）、村、村民小組（負責人）截留、想方設法扣減農民補償金的現象屢見不鮮，補償金落到農民手中往往所剩無幾，甚至造成農民集體上訪、鬧訪、堵路等過激行為發生。農民對于集體土地征收不滿意，往往不是對征與不征不滿意，絕大多數是對補償費用標準過低不滿意。
三、集體土地征收補償原則顯失公平性，難以保證合理性
目前，我國并形成一個集國有土地征收和集體土地征收為一體的完善的、法典化的土地征收法。國有土地和集體土地征收補償的標準不統一。政府在對土地進行征收并相應予以補償和安置時，往往按照土地被征收之前的用途進行補償。根據《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規的規定，國有土地征收補償和安置屬于相當性補償，土地補償金是補償性的。而根據《農業法》等集體土地征收方面的法律法規的規定，集體土地征收補償屬于適當性補償，土地補償金是補的，不是市場化的足額補償，甚至還不如城市國有土地征收上的相當補償。依據權利和義務對待的法律原則，土地征收補償和安置是為了補償被征收人的財產損失，否則就會有失公允。而集體土地被征收后，基本上是轉為開發用地，甚至是開發商建成居民小區，高價獲利。而作為集體土地所有者的農民，只是獲得象征性的補助，用低的可憐的補助款去購買在自己土地上建成的商品房是無法想象的，這種補的補償模式實質上是一種極不公平，也不合法、不合理的補償模式。
顯然，集體土地補償原則不符合市場經濟原則。在社會主義市場經濟體制下，資源配置及物資交換以等價有償為基本規則，而現行的集體土地征收補償實質上并不是一種等價性補償，而是一種補補償。在原有的以集體所有、集體勞動為特征的農村集體經濟體制下，是適用的，農民也認為土地是國家的，為國家建設作貢獻是應當的，甚至不需要補償，無償使用也不會遭到反對，也為社會廣泛接受。但隨著社會主義市場經濟體制的建立，這種以無償或者象征性的補償標準為特征的補償就不能繼續沿用了。由于城市國有土地及其它生產要素已引入市場機制實行資源配置，按對等原則進入市場進行交換，而農村集體土地還在實行計劃經濟條件下的配給制征收和補償就違背了市場經濟體制的原則。同時，農民在生產、生活中，是通過市場進行資源配置的，購買商品房這些物資也不因為其農民身份而獲得任何優惠，而其擁有所有權的土地被交換出去卻不實行市場價格，也同樣不符合市場經濟體制原則。
集體土地的價值，特別是增值沒有在征收補償中得到體現。土地是不可再生資源，具有很高的經濟價值和社會價值。在市場經濟環境中，進行鄉村城鎮化，擴大城市規模和城市人口，是國家一體化建設的必由之路。但在這一進程中，作為集體土地所有者，農民不應該是犧牲者，而應該是獲利者。農民，往往是世世代代居住在所在的農村，土地是他們唯一能夠世代相傳的財產，也應該是他們擺脫貧困的重要財富。現有的集體土地補償標準，雖然因為所處的地域、省份及經濟發展水平不同而有地區差異，但以現金形式補償的，也基本上在每畝土地補償金標準，少則幾千元，多的也就1～2萬元。特別是在人均耕地面積少的地區，一戶被征地農民，往往只能得到10萬元的補償，并至此永遠失去了土地，不要說進入城市生活，就是在原有的鄉鎮生活，也難以滿足基本生活需要。在目前農村社會保障不到位的情況下，這些失地農民的生活處境無疑會十分困難，這甚至會成為影響社會穩定的因素。
四、低水平的征收補償對于失地農民的保障缺乏充分性
除少數經濟發達地區外，目前全國各地集體土地征收補償費普遍偏低，失地農民難以維持長遠生計。據中國土地勘測研究院統計，在2002 年，使用權出讓的收入全國平均即達到 12.97 萬元/畝，使用權轉讓流轉的收入平均為 23.47 萬元/畝，招標拍賣的收入平均為 35.67 萬元/畝 。發展到現在，土地出讓費成倍上漲。在東部沿海發達地區，幾百萬、甚至上千萬一畝的“樓王”此起彼復。即使是西部一些二線城市，50萬一畝的地價也很常見。與此形成鮮明對比的是，被征地農民通過讓出土地獲得的經濟補償卻低的可憐。根據現行的集體土地補償標準，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征地前三年平均產值的 10到16 倍，最多不超過 30 倍。從西部地區一些城市的情況看，根據征地補償安置辦法，土地補償和安置補助費最高標準為 1.8 萬元/人（不含青苗和地上附著物補償），僅相當于當地城鎮居民可支配的一年收入。按目前農村居民人均生活消費支出一般標準，只能維持五年左右的生活；按目前城鎮居民人均消費支出一般標準，僅能維持二年左右的生活。如果將 1.8 萬元全部作為農民社會保險金交納，按失地農民平均年齡 50 歲、預期壽命 72.6 歲測算，每月只能領到 60 多元的養老金，遠遠低于現行各地最低生活保障費 180 元和城市中檔養老金 500 元的水平 。
同時，集體土地征收補償標準的測算方法缺乏科學性和合理性。根據《土地管理法》，集體土地征地補償金的計算方法采用“產值倍數法”，土地補償費的計算，以該土地征收前 3 年平均年產值的 6至10 倍為標準計算；安置補助費，以該土地被征收前 3 年平均年產值的 4至6 倍計算。這種測算方法沒有科學依據，而且也不合理。首先，以土地征收前年平均產值作為征地補償標準不合理。在集體土地征收中，目前基本上征收部門是套用國家標準進行征地補償，且大都就低不就高，執行的是較低的標準；同時，一般按傳統的糧食作物，如水稻、小麥、棉花等普通農作物為測算對象來測定前 3 年的產值，而不是按照或者較少考慮到現在具有高附加值的生態農業、精品農業和休閑觀光農業等現代農業的產值為測算對象。在現代農業條件下，土地的產出價值根本與普通的糧食或蔬菜產值具有可比性，要高出幾倍甚至幾十倍。因此，這樣形成的土地征收補償標準當然不能真實反映被征收土地的產出價值，必定是較低甚至是差距多倍的價格。其次，征地補償標準目前并不包含土地的增值部分。集體土地經征收后，除了少數是公益用途之外，大多數土地都是用于房產開發或者生產建設使用，所征地地價絕大多數情況下會出現增值甚至大幅度增值。但是，在設定征收補償標準時，卻并沒有考慮土地增值這個重要因素。再次，目前的征收補償標準沒有充分考慮地域、地區經濟發展水平差異。一個地域、一個地區的基礎地價，根本上是由區域經濟條件決定的，東部沿海發達地區的基礎地價必然高于中、西部欠發達地區的基礎地價，任何土地交易價格的形成均不可避免會受到區域經濟條件的影響，甚至決定。由于根據目前以農作物產出為標準來計算農地的產值，而基本的幾類糧食、蔬菜等普通農產品價格在全國各地差別并不大，以此為基礎測算的征地補償標準自然就難以反映不同地域、不同地區的地價差異。
五、集體土地征收補償費分配缺乏規范，做法不一，比較混亂
目前就征地補償款的分配問題，法律只是規定可分配的有多少，至于何時分配、怎么分配等問題，尚未規定統一、明確的標準。實踐中。被征地的農村往往是根據當地的村規民約、鄉規民約來分配。有的是以是否有承包地為標準，有地就能參加分配，無地則無權參加分配；有的以農戶的戶口為標準，入戶口的就參加分配，沒有入戶口的就不能參加分配。第二、對征收補償費的發放缺乏明確的分配細則，實際分配中比較混亂。在發放數額上，有的全額發放，有的部分發放，集體組織還提留一部分。在提留中，提留比例各地也不相同、不統一。少的10%，多的達到40～50%。在發放時間上，有的是一次性發放，有的分批發放，長的甚至沒有明確期限。在分配對象上，也是做法不一。有的是按照農戶家庭中的人口數量發放，有的是部分按人口、部分按被征收的土地面積分配發放。有的地方，征誰家的地，征地補償費費歸誰所有，沒征地的不參與分配；而有的地方，不管征誰家的地，征地補償費歸集體所有，所有家庭都有份。在此種分配方式下，有的地方是平均分配，有的地方是被征地家庭適當多分，余下的其他農戶平均分配。有的地方，即使按常住人口分配也要考慮有田無戶口、有戶口無田、無田也無戶口、有自留地的遷出人口、農嫁女等諸因素來制訂分配方案，可以說是五花八門。第三、在實際分配中，土地補償費和安置補助費的分配上矛盾最大。據有關部門統計，在有的地方如果以集體土地轉為國有土地后的投標出讓成本價為 100%，則農民只能獲得其中5%～10%，集體經濟組織獲得其中25%～30%，60%～70%被縣、鄉（鎮）各級地方政府所得。調查發現，征地補償費在分配中，鄉村截留多，農民實得少。征地部門為了方便工作，減少直接矛盾，一般都不把補償款直接發給農民個人，而是先支付給村、鄉兩級政府，由鄉政府再發放給村委會，最后由村委會分戶發給農戶。資金撥付一般也是先到鄉財政賬戶，個別的直接到村委會賬戶。政府、村委會以及集體經濟組織處于利益考慮，經常是直接以土地所有權主體身份參與分配，或者通過各種各樣的名義截留、提扣甚至挪用征地補償款，有些地方還發生過村干部，隨意分配甚至貪污征地補償款，導致失地農民作為真正的土地所有權主體沒有享受應該享有的利益 。其次、在安置補助費的分配上也經常產生矛盾和糾紛。安置補助費，主要是用于安置土地被征收后原土地上的剩余勞動力之用。安置補助費一般由負責安置的單位所有。但在實踐中，安置費用往往在農民還沒有妥善就業安置的時候，就以貨幣形式發給了農民個人所有，很快就被農民消費完畢，且消費完畢后農民還是沒有找到工作。在一些地方，還出現過征收部門并未按照國家規定足額發放安置費用，同樣被層層截留的問題。另外，不少地方村級集體提留土地補償款的管理和使用上也沒有相應的制度規范，有些村沒有建立規范的村務公開制度，財務不透明、不公開，村民難知情、難監督。怎么使用、只能用于哪些用途，沒有相應制度性規定，也難以實施有效的監督，導致一些失地農民利益受到集體經濟組織及其負責人的損害。有的村級集體經濟組織用征地補償款支付日常行政開支、用于村干部工資、福利、獎金的發放，甚至用于接待吃請、旅游等。少數村干部甚至貪污、挪用土地補償款。實際上，村民對于村留下部分補償款用于修路建橋、興修水利或者發展集體經濟，投資建廠多數情況下不會有意見。但對于上述這些違規做法肯定會有強烈反映、不滿甚至反抗。
六、征地程序缺乏公開性和透明性，失地農民缺乏知情權
現實中，征地往往是政府內部決策，并不事先征求意見。被征地農民，也不能在事前參與征地決策的合法性、合理性論證過程，往往只是征地公告貼到自家墻上，或者被村委會通知參加動員會時，才知道自己的地要被國家征收了，處于十分被動的地位。社會公眾與新聞輿論機構也只能從政府信息網站了解到有限的征地信息，即使認為征地不合法、不合理，也難以主動參與，難以行使監督的權利，難以約束政府濫用征地權力。
被征地農民除了獲取征地信息被動之外，即使是看到的征地信息，內容也十分有限，往往不會包括有關規劃、背景、征收合法性論證、合理性審查、征地的監督和救濟方式等方面的信息。這種“信息公開”，實際上無異于行政命令，通知被征地者配合征地，做個順民、良民。至于土地利用規劃的編制、征地項目的審批、征地補償和安置標準的制定等重要的信息則往往不會出現，作為被征地對象的農民本身維權能力就不強，加上缺乏對這些重要信息的知曉，更加維以有效保護自己權益。作為征地主體的政府，利用其在征地中的主動和主導地位，實施信息壟斷，確保征收順利進行，而被征地農民處于劣勢地位，從而實現自身利益的最大化。同時，也為“”提供了便利，為侵占征地補償款等違法行為的發生創造了方便。
七、集體土地征收補償權利救濟機制不健全，失地農民的利益容易受到不法侵害
按照有關法律規定，集體土地征收補償要建立公開聽證等程序，但實踐中政府對此規定往往陽奉陰違，有的直接就沒有建立公開聽證程序，有的即使有這個程序，也是找一些指定的，投贊成票的代表參加，過過形式。 被征地的農民、對被征地有利害關系的人、對政府征地行為有監督意識的公眾等，都難以實際參與到聽證程序。按照目前聽證方面的規定，對被征地農民提出的意見，只在確需修改的情況下才改動補償方案。實際上，是否“確需修改”，仍由原作出征收補償決策的政府部門判斷。同時，征地公告內容，不是就征收是否符合公共利益、補償標準是否符合合理性進行征收意見，性質上更多是一種告知、通知，政府的強勢地位，決定了這種征收意見多是一種形式，基本上沒有改變的可能。失地農民對征地目的的合法性、補償標準的合理性等涉及自身根本利益的關鍵事項沒有發言權，程序上也沒有參與的機會，對行政決策結果也無權提出異議，這就造成很難進行有效的聽政申訴，行使異議權的機會。
征地程序中行政救濟機制缺失。根據《土地管理法實施條例》第二十五條的規定，對征地范圍、補償安置標準等有爭議的，由縣級以上人民政府協調，協調不成的由批準征地的人民政府裁決。這樣就使得政府的角色具有雙重性，既是征地爭議中的一方當事人，又是爭議裁決者，這種“既是運動員、又是裁判員”的裁決機制設計，先天存在不公正的因素，難以發揮維權作用。