廉租房的弊端范文

導語：如何才能寫好一篇廉租房的弊端，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

現(xiàn)行住房體制缺陷決定“二次房改”勢在必行

我國目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在以下三大缺陷，必須進行深入改革。

貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)住房分配貨幣化的實質(zhì)是將職工工資收入中本應包含的住房消費部分以貨幣形式返還給職工本人。切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數(shù)額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。在1998年決定實行貨幣化改革時我國尚不具備上述兩個條件，禁止實物分房的一個重要動因是為國企甩包袱、減負擔。現(xiàn)在看來，這～將大多數(shù)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房迅速推向市場的重大舉措，從一開始就沒有把住房貨幣補貼機制與住房市場價格機制有機結(jié)合起來，二者嚴重脫節(jié)。這導致許多中低收入家庭包括年輕公務員，即使拿了貨幣補貼也租不起房，更買不起房。這一矛盾已經(jīng)十分明顯，將來會更加突出。解決不好這一矛盾，理想中的住房貨幣化難免在現(xiàn)實中淪為空話，甚至成為政府和用人單位共同推卸住房保障責任的借口。因而，如何完善貨幣化補貼政策，必將成為下一階段我國城鎮(zhèn)居民住房保障體系改革的重點和難點。

保障性住房建設與供給缺乏制度保障盡管城鎮(zhèn)居民住房保障問題已經(jīng)受到舉國上下高度重視，但保障性住房的建設并沒有納入政府的公共財政體系，沒有列入財政預算，從而缺乏穩(wěn)定的財力支持。保障住房建設的投資支出具有剛性，一旦設立就會成為地方財政的固定負擔，因而各地政府都采取謹慎態(tài)度，對保障性住房的建設缺乏積極性。在個別地方，由于保障性住房的供給對房地產(chǎn)市場造成沖擊，地方政府甚至動用行政力量禁止城鎮(zhèn)居民集資建房或合作建房。

我國現(xiàn)行住房保障制度的供給對象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞從原則上說，城鎮(zhèn)居民住房保障對象應當包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進入城鎮(zhèn)的長期務工人員。但在實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的問題，政府很難有效地核實經(jīng)濟適用房購房者的實際收入水平。隨著城市化進程和人口流動加快，我國的城鄉(xiāng)分割狀態(tài)基本上已經(jīng)被打破，大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)村剩余勞動力(多為中低收入人群)中將會有很大比例轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐Ｗ∪丝冢绾吾槍@一龐大人群制定住房保障標準成為住房保障難題。禁止單位提供住房實物保障存在弊端現(xiàn)行住房保障體系原則上禁止用人單位向職工提供住房實物保障，這產(chǎn)生了至少以下五個弊端：一是無法就近上班的城市職工與日俱增。二是增加了城市交通量和能耗，加重了空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展。三是職工上下班時間長，增加疲勞，降低了效率。四是削弱了保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動性與分配使用的合理性。五是保障性住房建設與供給的責任全由政府承擔，漏洞百出。

“二次房改”的目標

職工居住半就近　無論是對于偏遠工礦企業(yè)還是對城市來說，職工就近居住都很重要。特別是對大城市而言，職工靠近單位居住符合科學發(fā)展觀，有利于緩解交通壓力，節(jié)省能源，降低污染，從而優(yōu)化人生，提高城市的宜居性。因而，優(yōu)良的城鎮(zhèn)居民住房體制應當使得職工就近居住，而不是相反。當然，由于夫妻雙方未必在相鄰單位工作，要使得城市全體職工都就近居住并不現(xiàn)實。然而，同一個單位職工由于職位和工資較高的緣故，很可能愿意為改善居住條件而購買離單位遠一些的房子。綜合分析以上因素，現(xiàn)實可行的考慮是將“職工居住半就近”作為“二次房改”的一個重要目標。

住房保障全覆蓋　從技術(shù)層面看，在生產(chǎn)力水平發(fā)展到如今高度的中國，實現(xiàn)居民有住處并非難事，真正的問題在于體制和政策。體制和政策有問題，需要通過改革來解決。因此，應該將實現(xiàn)“住房保障全覆蓋”，作為“二次房改”的又一重要目標。

住房升級有節(jié)制　在住房有保障的基礎(chǔ)上，應當鼓勵一些收入水平較高的家庭適當改善自己的居住條件。但是我國人均土地面積很少，住房建設不宜占用過多土地，人均住房面積不能無限擴張。因此，從總體上說，我國城鎮(zhèn)居民住房升級需要有一定的節(jié)制。要使多數(shù)具有改善住房動力的居民的意愿有可能實現(xiàn)，又要抑制少數(shù)高收入家庭過度擴大住房面積，這應當成為“二次房改”的目標之一。

住房流轉(zhuǎn)更規(guī)范　規(guī)范的住房流轉(zhuǎn)應當有助于提高城市宜居性，而不是相反，其中最基本的要求是對城市職工就近居住具有維持作用，至少不會起破壞作用。

“二次房改需要遵循五項原則

城鎮(zhèn)住房保障“單位為主、政府為輔”絕大多數(shù)職工的住房應由用人單位保障，剩下少數(shù)戶籍在本城區(qū)的既無固定工作單位又無住房的居民則由政府為其提供住房保障，如此則政府財政負擔不重，也不會造成稅負不公平問題。遵循“單位為主、政府為輔”原則，便于實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房保障全覆蓋。

單位住房保障“實物安居、貨幣宜居”實物安居是指用人單位通過提供集體宿舍與廉租房等住房實物保障，使職位與工資較低的職工能夠有住所。而貨幣宜居是指用人單位通過發(fā)放足夠的貨幣房貼，使職位與工資較高的職工能夠買得起商品房，改善居住條件。用人單位貫徹“實物安居、貨幣宜居”原則，可謂一石二鳥，不僅能夠保證相當多的在崗職工就近居住，而且有助于規(guī)范住房流轉(zhuǎn)，促使高職位、高工資、距離退休時間相對較短的職工購買商品房，遷出本單位廉租房，以供新職工租住。

政府廉租住房“街道代審、單位轉(zhuǎn)租”　市、區(qū)政府供應保障性廉租房，應當通過以下兩條渠道。其一，街道代審，即通過轄區(qū)內(nèi)的街道辦事處向既無固定工作單位又無住房的本城區(qū)居民提供廉租房。其二，單位轉(zhuǎn)租，即直接將廉租房租給本城區(qū)無力購建保障性職工住房且管理層工資低的財務困難企事業(yè)單位，不加管理費，令其按政府租金轉(zhuǎn)租給本單位職工。遵循這一原則，既可促進居民就近居住，又便于規(guī)范政府廉租房流通。

城鎮(zhèn)商品住房“面積設限、稅收優(yōu)惠” 由城市立法機構(gòu)規(guī)定本市改善型商品房的人均與單套兩種控制面積，取其大者作為房產(chǎn)稅豁免上限。在此界限之上，按面積征收個人房產(chǎn)稅。貫徹這一原則，既可鼓勵多數(shù)市民改善居住條件，又能抑制高收入家庭過度擴大住房面積，利用稅收杠桿使得住房升級有節(jié)制。

建房用地“廉租定價、商品競價，廉租優(yōu)先、距離優(yōu)先”　廉租定價，是指無論市區(qū)政府還是用人單位，都對建設保障性廉租房的用地區(qū)分地段，統(tǒng)一定價。商品競價，是指商品房建設用地

需要通過拍賣市場來競爭定價。廉租優(yōu)先，是指在規(guī)定半徑范圍內(nèi)，如有廉租房與商品房兩類用地申請者，則廉租房申請者優(yōu)先。距離優(yōu)先，是指在符合條件的多家廉租房建設用地申請者中，按距離地塊遠近排序，距離近者優(yōu)先。遵循這條原則，有助于建設宜居城市。

實施“二次房改”的幾個要點

鼓勵用人單位就近為低收入職工購建廉租房　無論是對于保持城市宜居性還是對于落實單位住房保障責任來說，這一條都非常重要。單位就近擁有房產(chǎn)，只供廉租，永不出售，提職遷出，周轉(zhuǎn)使用，有百利無一害，因而不宜禁止，而應當鼓勵。單位廉租房的面積和廚衛(wèi)設施，既要有符合時代潮流的最低條件，又需要有一定的限制性規(guī)定，以便于職位與工資達到一定水平的職工為改善居住條件而購買商品房。

用人單位給無廉租房職工發(fā)放足額貨幣房貼　用人單位履行自己應盡的職工住房保障責任，需要對限于房源而無法提供集體宿舍和廉租房的低收入職工發(fā)放與當?shù)厥袌龇孔馑较噙m應的足額貨幣房貼。

市區(qū)政府為雙無居民和困難單位提供廉租房　所謂雙無居民，是指既無固定工作單位又無住房的本城區(qū)居民。此處的困難單位是指在本城區(qū)注冊的無力為職工購建廉租房、并且管理層工資低的財務困難企事業(yè)單位。為實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住房保障全覆蓋，市、區(qū)政府有責任對上述居民和單位提供廉租房。

立法規(guī)定城鎮(zhèn)個人房產(chǎn)稅的稅率和免征面積　在鼓勵市民改善居住條件的同時抑制人們過度擴大住房面積的沖動需要充分而巧妙地利用稅收杠桿。按一定的稅率對超過規(guī)定面積的住房征收城鎮(zhèn)個人房產(chǎn)稅，可以對盲目擴大住房面積的行為產(chǎn)生抑制作用。立法規(guī)定適當?shù)拿舛惷娣e則可以收到鼓勵住房升級的功效。在實際運用這一稅收杠桿時，關(guān)鍵是根據(jù)本地情況，合理確定免稅面積。

立法規(guī)定單位廉租房建設用地優(yōu)先供給半徑　單位廉租房集保障職工住房、規(guī)范住房流轉(zhuǎn)、促進就近居住三種功能于一身，因而對其應當優(yōu)先供給建設用地。為此，不僅需要明確按距離地塊遠近對職工廉租房建設用地申請者進行排序的原則，還有必要立法規(guī)定相對于商品房開發(fā)優(yōu)先供地的適用半徑。

立法規(guī)定廉租房建設用地的定價原則與程序　鑒于單位廉租房的巨大優(yōu)越性，不僅應當優(yōu)先為其提供建設用地，而且應當給予價格優(yōu)惠。為使供地價格優(yōu)惠有章可循，可以立法規(guī)定廉租房建設用地的定價原則與程序。

允許市區(qū)政府為單位廉租房購建提供貸款擔保　對于單位廉租房建設，除了給予用地支持之外，還需要給予必要的資金支持。為此，應當允許市區(qū)政府對單位購建職工廉租房提供貸款擔保，承諾在借款單位無力償還貸款本息的情況下，由提供擔保的政府收購欠款單位的房產(chǎn)，收購資金首先用于償還銀行貸款。

篇2

關(guān)鍵詞：住房福利 需要 支持體系

一、我國住房福利體系的目標層次分析

（一）現(xiàn)有住房福利體系

周沛指出社會福利體系其內(nèi)容涉及保障社會成員的基本生活、幫助社會成員解決問題，提供公共福利如教育和醫(yī)療、住房，提升他們的生活質(zhì)量和福利水平等方面，是一個較為系統(tǒng)和全面的福利體系[1]。

為實現(xiàn)我國居民的“住有所居”，目前建設部初步形成了廉租房、經(jīng)濟適用房、租賃房、限價房等四個層次的住房保障體系，但因我國經(jīng)濟發(fā)展狀況對地區(qū)差異性，決定了各地的住房福利實施情況有所不同。

目前發(fā)達地區(qū)，如福州市和北京市則形成了廉租房、政策性租賃房、經(jīng)濟適用房、市場性租賃房、限價房五個層次的分類住房保障體系的思路。其中對于不能買經(jīng)濟適用房而又買不起限價房的收入群體，實施市場性租賃房建設；對處于廉租房和經(jīng)濟適用房之間的群體實施政策性租賃房，解決“夾心層”問題。而經(jīng)濟欠發(fā)達的邊遠地區(qū)，住房福利體系則集中體現(xiàn)為經(jīng)濟適用房和廉租住房的實施。學術(shù)界的研究目前也集中于經(jīng)濟適用房和廉租住房。

（二）住房福利內(nèi)容的爭議分析

1.經(jīng)濟適用房的去留爭議

經(jīng)濟適用房自推出起，姑且不談其實施以來帶來的弊端，它的存在就頗為爭議。部分認為經(jīng)濟適用房制度應逐漸被取消，廉租房制度將成為未來我國住房福利的重要組成部分；而有的則強調(diào)今后我國將加強廉租房的建設，完善住房福利，但是這并不意味著要立即取消經(jīng)濟適用住房制度，經(jīng)濟適用房有其存在的合理意義，應是我國住房福利體系的主要組成部分。而少部分則提出經(jīng)濟適用房也可以出租，可分為租賃型和銷售型兩類（租賃型的經(jīng)濟適用房將主要針對“高出低保線，但又無力購買銷售型經(jīng)濟適用房”的人群；銷售型經(jīng)濟適用房則主要針對中等偏下的收入者）。

建設部政策研究中心指出“有關(guān)經(jīng)濟適用住房制度可能做出調(diào)整，這是促進我國住宅租賃市場發(fā)展的一項措施，有可能以后經(jīng)濟適用住房將變以前的單純銷售為租售并舉或者以租為主[2]。”

2.廉租住房的發(fā)展瓶頸

廉租住房盡管解決了城鎮(zhèn)貧困家庭住房問題，但在實施中，有其不可避免的問題。貧困家庭的鑒定是其發(fā)展遇到的首要問題，而其能否解決的好又是廉租住房能否發(fā)揮其住房福利的主要表現(xiàn)；其次，廉租住房的市場出租現(xiàn)象大有存在，這嚴重影響了住房福利政策實施的初衷；廉租住房的選址大多均屬偏遠的城郊，所謂的“平民窟”在無形中形成，不利于和諧社會的發(fā)展。等等諸多的問題成為廉租住房發(fā)展存在的瓶頸。

（三）住房福利政策體系的發(fā)展趨勢

篇3

關(guān)鍵詞　廉租住房制度　低收入家庭　住房保障

一、引言

廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現(xiàn)住房保障目的的一系列的行為規(guī)則。”1998年，《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供應體系。1999年，建設部了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，上海成為首批試點地區(qū)之一。2003年，根據(jù)試點經(jīng)驗，建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局5部聯(lián)合《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確了資金來源、配租方式、補貼水平等幾大主要問題的解決思路。

由于我國各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡和長久以來對于住房保障方面的思想誤區(qū)，東部的廉租住房制度的發(fā)展步伐明顯快于西部，其中上海作為首批試點城市之一，憑借其強大的經(jīng)濟實力和相對成熟的發(fā)展模式，成為了我國廉租住房制度實施的典型。因此上海廉租住房制度的建立與完善不僅對解決上海市低收入家庭的住房困難問題有著重要的意義，而且為全國其他城市的廉租住房建設提供了重要的經(jīng)驗。

二、上海市廉租住房制度的發(fā)展歷程

(一)上海市廉租住房保障體系的起步

1998年，隨著房改的深化，上海開始探索建立市場經(jīng)濟條件下有生命力的、長效的、面向社會最低收入家庭的住房保障制度。市解困辦會同有關(guān)部門開展了上海市建立低收入家庭住房供應體系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的設想。

1999年，根據(jù)建設部頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》精神，上海市房地資源局成立了廉租房辦公室，開始對全市14個區(qū)18萬戶困難家庭的住房情況進行調(diào)查摸底。通過調(diào)查持有“幫困卡”者中的住房困難戶，了解到人均居住面積在6平方米以下并持有“幫困卡”的有1萬余戶，人均居住面積在5平方米以下并持有“幫困卡”的有4000戶左右。

2000年9月，上海市頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區(qū)、長寧區(qū)先行進行廉租房試點工作。2001年6月，長寧區(qū)、閘北區(qū)廉租住房試點工作取得了階段性成果，隨后在上海市其他區(qū)縣進行廉租住房擴大試點。至2001年12月，上海市19個區(qū)縣全面開展廉租房工作，在全國率先初步建立起廉租住房供給體系，并以此為基礎(chǔ)形成社會住房保障體系的最低保障線。

(二)上海市廉租住房保障體系的發(fā)展

2002年以來上海市廉租住房政策進行了逐步完善。主要表現(xiàn)在三個方面：一是逐步降低廉租房申請標準，擴大保障范圍，從最初人均居住面積5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)家庭到最低生活保障線280元，連續(xù)6個月拿“低保”的“雙困”家庭標準逐步放寬。二是優(yōu)先滿足特殊困難家庭的實物配租，針對特困勞模、軍烈屬、一級和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對這些為社會作出較大貢獻的特殊困難家庭的保障力度。三是改進動遷地區(qū)廉租對象的租金配租方式，對即將動遷地區(qū)的廉租對象，實行補貼租金積累方式，區(qū)廉租辦對這部分家庭的補貼租金建立咨金專戶，不計利息，待動遷時憑動遷協(xié)議一次性支出使用，對非動遷地區(qū)的廉租對象，統(tǒng)一確定租金補面積保底標準。

2002年2月。上海市將廉租住房工作列入政府重點實施項目，各區(qū)縣建立了《2002年市政府廉租住房實施項目月報進度表》按月上報制度，將廉租住房工作進展與相關(guān)官員工作考核結(jié)合在一起，確保廉租房制度按進度完成任務。

“2005年9月的上海市城鎮(zhèn)最低收人家庭住房狀況的調(diào)查表明最低收人家庭中人均居住面積低于7平方米的有4萬戶，其中4平方米以下的有2.07萬戶，分別為上海家庭總戶數(shù)的1％和0.51％，而住房成套率僅為65.5％，遠遠低于本市人均居住面積15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《關(guān)于本市擴大廉租家庭住房受益面試點工作的意見》的通知，提出了做好擴大廉租家庭住房受益面試點工作的九個方面政策意見，包括廉租住房申請家庭的條件、申請和審核程序、公示登記、配租辦法和標準、退出機制、違規(guī)處理、資金保障等，至此上海市廉租住房體系基本確立。

三、近年上海市廉租住房制度建設取得的成效

上海的廉租住房制度不僅實施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主導、社會參與、市場運作”的原則，不僅為解決上海市低收入家庭的居住問題發(fā)揮了重要作用，同時也為建立和完善全國的廉租住房制度進行了有益探索和經(jīng)驗積累。

(一)廉租住房面積標準符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平

上海市規(guī)定申請家庭的住房面積按照其戶口所在地的住房居住面積計算，申請家庭他處有住房的，應合并計算居住面積。申請家庭持有一本《房地產(chǎn)權(quán)證》或一本《租用公房憑證》但有兩本及以上戶口簿的，按申請家庭和其他家庭長期共同居住此處的合計戶籍人口數(shù)計算人均居住面積。居住不成套住房或公有住房的，按照現(xiàn)居住面積計算。居住成套產(chǎn)權(quán)住房的，其建筑面積按換算系數(shù)換算成居住面積計算(住房居住面積=住房建筑面積÷?lián)Q算系數(shù))： 作為我國廉租住房政策實施最早最具代表的城市，在制定廉租住房實物配租的面積標準時，上海市參考了《住宅建筑設計標準》規(guī)定的中收入家庭的住房標準和上海標準《“八五”期間城鎮(zhèn)職工住宅建筑設計標準》規(guī)定的低收入家庭的住房標準。我國其他許多城市也按照當?shù)厝司》棵娣e確定了保障標準，但往往不能準確反映實際的居住需求，面積標準不是偏高就是偏低，不適應當?shù)貙嶋H的發(fā)展情況。上海市的基本住房保障標準以家庭為單位，高于國家建議的低收入家庭住房保障標準，為其他城市根據(jù)各自的經(jīng)濟發(fā)展水平制定廉租住房面積標準提供了借鑒。

高層建筑可增加建筑面積10％。

(二)廉租住房配租補貼方式有一定創(chuàng)新

近年來，各地都在逐步向“以租金補貼為主，實物配租和租金核減為輔”的中央政策導向過渡。相較其他城市目前仍然以實物配租為主，上海市在配租方式上已經(jīng)實現(xiàn)以租金補貼為主、實物配租為輔。

上海市政府提供的實物配租主要針對孤老、殘疾等特殊家庭。按配租標準與人員結(jié)構(gòu)相當?shù)钠胀ㄗ》浚吭聝H收取家庭總收入5％的租金。不過，這

些特殊對象也可以放棄實物配租，選擇租金配租方式。目前上海市的實物配租主要分布在中心城區(qū)。配租面積為人均居住面積7平方米；對原有住房的家庭，按原住房人均居住面積與7平方米的差額面積計算配租面積，并實行面積上不封頂、下要保底的辦法，即：每戶補差面積超過10平方米的，按實計算配租面積；不足10平方米的，按10平方米計算配租面積。

另一方面，對大部分符合廉租住房申請條件的一般對象實行租金配租，按照區(qū)(縣)住房保障中心確定的和地段級差給予規(guī)定的補貼額度，由其直接到市場租賃住房，并與出租人簽署租房合同，區(qū)(縣)住房保障中心通過銀行把補貼款直接支付給出租人。目前，上海市每月每平方米居住面積租金補貼標準：9個中心區(qū)和浦東新區(qū)62元；閔行、寶山、嘉定3個區(qū)50元；其他6個區(qū)(縣)32元。實行租金配租為主，既有利于充分利用政府有限的資金，減少政府一次性資金投入，可以覆蓋更多的“雙困”家庭，又有利于廉租家庭根據(jù)就業(yè)、看病和子女就學等實際情況自行選擇租賃房源的地點，最大限度地滿足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房區(qū)域可能出現(xiàn)的“貧民窟”等一系列社會問題。

(三)補貼方式運作的市場化

政府集中興建廉租住房有兩個主要弊端：一是占用資金量大，而資金缺乏已成為廉租住房制度發(fā)展完善的最大制約因素。二是后續(xù)管理復雜，物業(yè)管理等配套設施缺乏易使廉租房租住居成為城市平民窟。上海市從當前的土地征用與居住現(xiàn)狀出發(fā)考慮，在市中心集中建設廉租房并不合適，而在偏遠區(qū)縣建設廉租房則會給廉租家庭帶來種種生活不便。因此上海市的廉租住房以發(fā)放租金補貼由廉租對象直接到市場上去租房為主，輔之以少量的政府出資收購符合廉租住房標準的普通住房及接受社會捐贈和其他渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。

(四)廉租住房管理機制相對有效

上海市房地局成立了專門的廉租房辦公室，并探索出了一套“政府主導、市場運作、各方參與”的工作機制。市廉租辦主管，區(qū)縣一級政府承擔主要任務，同時街道建立廉租住房工作辦公室，積極動員居委會廉租工作站、中介公司、物業(yè)公司等各方力量，充分發(fā)揮社區(qū)作用，利用市場手段，積極籌集和落實房源，對全市困難家庭的住房情況進行“家計審查”，使目標定位有客觀真實的依據(jù)，提高了廉租住房的配租效率。

在操作流程上，上海市努力建立“公開、公平、公正”的運作機制，實現(xiàn)廉租住房工作制度化、規(guī)范化、程序化。按照申請、審核、公告、復核、輪候、配租等六個環(huán)節(jié)，區(qū)、縣廉租辦在街道設點實行一門式受理，一條龍服務，統(tǒng)一受理廉租申請，方便居民。在落實實物配租上，區(qū)和街道、鎮(zhèn)廉租辦分工劃塊負責落實房源，組織廉租房租賃專場，加快了實物配租工作的進程，確保了相關(guān)符合條件登記的廉租對象在3個月內(nèi)落實配租房源。

四、上海市廉租住房制度實施中存在的問題及原因

上海雖是我國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，但中低收入人群的住房困難問題仍十分突出，亟待解決。上海作為我國最早實施廉租住房制度的城市之一，雖然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在實施中還是存在不少問題。

(一)廉租住房制度的覆蓋面仍然過窄

雖然上海市不斷的放寬廉租住房申請標準，但現(xiàn)行的收入與住房面積的雙重核定無法解決覆蓋家庭過少的問題。“根據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008―2012年)》中公布的數(shù)據(jù)，至2007年底享受廉租住房政策的居民累計約30000戶，而上海目前人居7平方米以下住房困難戶約有48萬戶，即所占比例僅為6.2％。”目前，上海本地居民共計約426萬戶，而享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.7％，相比發(fā)達國家的10％的比例相去甚遠。

從收入限定線的指標看，仍然過于嚴苛。申請家庭自申請之日的上月起連續(xù)6個月人均月收入低于800元，將一大部分家庭月收入略高于此申請標準，但卻無力購房或租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”居民排斥出廉租房保障范圍。同時，上海的廉租住房申請政策規(guī)定家庭成員必須具有上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實際居住，并至少有一人取得上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入此住處須滿1年以上。這一嚴格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口及非常住戶口的流動人員被排斥在外。隨著城市建設步伐的加快，畢業(yè)大學生、外來務工人員、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等大量進入城市，數(shù)量甚至超過了戶籍人口數(shù)。而這一龐大的群體由于經(jīng)濟收入低、流動性高等客觀因素，在一定年限內(nèi)難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內(nèi)，而且往往是社會保障制度下的邊緣人，于是不可避免的成為了城市中的新住房弱勢群體。隨著這一群體規(guī)模的不斷擴大，若不對他們的住房問題給以充分的重視很可能會導致一系列的社會不穩(wěn)定、不和諧因素產(chǎn)生，制約城市的良性發(fā)展。

(二)收入標準劃分困難，監(jiān)督難度大

目前我國各城市包括上海的廉租對象一般為經(jīng)民政部門認定的低保家庭中的符合廉租房申請標準的住房困難戶，而根據(jù)國家的文件內(nèi)容，廉租住房制度不僅應該保障低保家庭中的住房困難戶，也應保障那些買不起房又非低保的住房困難戶。目前由于我國沒有建立起個人信用制度和個人收入申報制度，居民的“隱形”收入沒有辦法統(tǒng)計，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)實際上是很薄弱的。雖然上海市正在考慮以家庭年均總收入來劃分，但由于不完善的監(jiān)督機制，目前只能停留在理論階段。

(三)實物配租比例與租金配租補貼標準偏低

上海市在配租方式上以租金補貼為主，實物配租為輔，雖然符合中央政策導向，但目前上海的這兩種主要配租方式比例懸殊，實物配租居民比例偏低，配租方式趨向單一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落實租金配租家庭數(shù)為32659戶，占實際已落實家庭數(shù)的91.84％，而已落實實物配租家庭數(shù)為2903戶，只占8.16％，實物配租的覆蓋家庭遠遠低于租金配租的收益家庭數(shù)。2004年10月，已落實實物配租家庭數(shù)258戶，占實際已落實家庭數(shù)的2.05％，實物配租發(fā)展進程緩慢，究其原因，主要是受到土地資源緊缺和廉租住房建設資金不足的嚴重制約。

租金補貼在實施過程中存在的最大不足是租金補貼標準嚴重滯后于市場租金標準，補貼資金難以實現(xiàn)改善居住困難的目的。“同一時期市場的房屋租賃價格幾乎是廉租租金補貼標準的2倍甚至超過2倍。從2000年到2007年的8年間，廉租租金補貼標準僅僅微調(diào)，而房屋市場租賃價格卻上漲了1.5倍。”由于兩者差距甚大，只持租金補貼根本無法從市場上租到房屋，據(jù)此推斷，在已落實租金配租的相當比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。

(四)廉租住房房源嚴重緊缺

隨著上海房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，土地出讓收益水漲船高，房價不斷飆升，廉租住房建設資金和房源緊缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推進難度。首先就目前的房屋供給渠道來說，造成房源缺乏的原因主要有以下幾點：一是閑置、可騰退的公房數(shù)量有限。在實行住房分配貨幣化改革前，單位公房幾乎都已分配給職工居住。由于存量公房提租步伐緩慢，加之公房按成本價或標準價出售的舉措，使得居民不愿騰退公房，即使騰退的少量公房也多是使用年限很長，需要大規(guī)模修繕后才可使用的住房。二是政府缺乏興建、收購廉租房的長效機制。客觀來說，在上海住房市場“高房價，高租金”的條件面前，興建和收購廉租房的一次性資金投入量大，政府的財政負擔重，短期內(nèi)要大量擴容廉租住房具有相當大的困難，需要一個適應社會各收入水平家庭住房承受能力的城市住房構(gòu)成結(jié)構(gòu)，為廉租房源的具體落實提供基礎(chǔ)。三是社會人士捐贈等其他來源極少。其次，中介服務體系落后，政策激勵不得力也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市場中存在著一些比較合適的房源，由于缺乏專業(yè)高效的中介機構(gòu)提供足夠的信息，其也不能得到有效的利用。

(五)廉租住房資金來源渠道單一，缺口依然較大

根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的規(guī)定，上海市采取多渠道籌集廉租房資金的方式，主要包括：(1)市和區(qū)政府的專項資金；(2)住房公積金的部分增值資金；(3)直管公房出售后的部分凈歸集資金；(4)接受社會捐贈和通過其他渠道籌集的資金。

但從實際來看，上海市廉租房的資金主要來源于市和區(qū)政府的專項資金。由于財政資金的撥付比例并無硬性的指標規(guī)定，地方財政能夠撥付多大比例的廉租住房專項資金主要取決于地方官員的重視程度和地方財力，這使得廉租房建設資金的供給缺乏長期、穩(wěn)定的保證。造成財政撥款不足的直接原因就是財政支出重經(jīng)濟建設而輕社會保障，財政資金往往運用于收益更快，能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的市政建設和經(jīng)濟建設項目。而廉租住房屬于社會保障性質(zhì)的公益項目，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展顯性作用較小，因此各城市在安排財政預算支出時，通常將廉租住房建設資金的安排放在次要地位，致使廉租住房資金不能得到保證。

為了解決廉租房資金短缺的局面，包括上海在內(nèi)的許多城市都試圖采取多種渠道來籌集資金，但結(jié)果往往是杯水車薪，資金缺口依然巨大，最終依舊依靠單一的財政資金供給。就從不斷受到關(guān)注的兩種籌集渠道來說，一是讓各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金(5％)用于城鎮(zhèn)廉租房建設。這種資金量的大小取決于土地凈收益的大小，具有很大的彈性，無法保證資金的額度。二是住房公積金的增值收益。上海市提取的住房公積金增值收益的部分逐年增加，但住房公積金增值收益能夠安排用于廉租住房建設的部分非常之少，必須扣除完貸款風險準備金和住房公積金管理費用，節(jié)余部分方可作為建設廉租住房補充資金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建設的公積金增值收益為6049萬元，而同期支出的政府財政預算資金為2.47億元，公積金增值收益在廉租房資金中的比例不足20％。”

(六)廉租住房制度本身法律效力不足

世界主要國家的住房保障法律都通過法律對住房保障制度進行了規(guī)定和保護，并明確保障居民的基本居住條件是政府的基本職能。目前我國《住宅法》尚未出臺，各地執(zhí)行的廉租住房政策無法得到法律層面上的支持，基本還是國務院住房與城鄉(xiāng)建設部等部委和各省市區(qū)政府部門頒布的部門規(guī)章和地方政府規(guī)章。上海市到目前為止也只頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，僅屬于地方性法規(guī)，而且過于簡單，沒有明確廉租住房制度在資金的籌集使用、建設和監(jiān)管上的一系列問題。

五、建立和完善我國廉租住房制度的對策建議

有觀點認為要完善廉租住房制度就要引入市場化機制，但本文認為在我國目前的住房保障體制下，政府仍應在廉租住房制度實施中發(fā)揮主導作用，而在籌集廉租房資金和提供房源上可以積極運用市場化手段。

(一)提高政府對廉租住房制度實施的認識，明確職能定位

提高政府對廉租住房制度的重視度主要做到兩點：一是落實目標責任制，將廉租房建設納入考核體系。通過目標管理的實施，增強部門的責任意識，強化管理措施，部門可以根據(jù)全市最低收入家庭的現(xiàn)狀和財政可用于安排廉租房的資金，制定切實可行的進度安排和工作措施，將政府工作目標進行量化，層層分解，以確保目標任務的完成。建設廉租住房是民生工程的一部分，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展進步，政府官員的考核指標不應只以GDP來衡量，要將廉租房建設納入政府的考核中，上級政府和行業(yè)主管部門特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執(zhí)行不走過場。二是各部門要明確職能分工，而政府現(xiàn)階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關(guān)系，協(xié)調(diào)好民政、財政、公安、城區(qū)街道辦等相關(guān)部門之間的關(guān)系，各司其責、互相配合，共同做好廉租房制度建設。

(二)針對低收入家庭制定專門性的住房保障法律，建立和完善我國廉租住房制度法律體系

鑒于我國目前的廉租住房法律還停留規(guī)章政策的層面上，當務之急就是要提高廉租住房的立法層次。沒有國家層面的立法，就不能對住房保障制度進行整體上的設計，也無法規(guī)定適當?shù)姆韶熑巍纳虾５牧庾》繉嵤┲芯涂梢钥闯觯雠_的政策性文件非常籠統(tǒng)，在實施中常出現(xiàn)無法可依，具體細則朝令夕改的問題。因此既要制定出符合我國國情的針對低收入家庭專門性的住房保障法律，各地又要結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，制定出地方性的廉租住房保障法規(guī)。以法律規(guī)范構(gòu)筑廉租住房制度的基礎(chǔ)，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標、各級政府在解決居民住宅問題中的責任，設立專門機構(gòu)負責住房保障政策的制定和實施。廉租住房的立法應注意與社會保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財政預算，特別要注意制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，完善具有可操作性的有關(guān)財政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規(guī)，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。

(三)完善廉租房申請家庭的收入統(tǒng)計與動態(tài)監(jiān)管機制，實施嚴格的準入退出管理制度

香港的“公屋”制度中，申請人在遞交的申請表中必須申報家庭收入及擁有的資產(chǎn)，包括土地、房產(chǎn)、車輛、可轉(zhuǎn)移的汽車牌照和投資類別的資產(chǎn)等，接受嚴格的財產(chǎn)審核。“如果公屋住戶家庭收入及擁有的資產(chǎn)凈值均超過規(guī)定限額，就必須遷出所住的公屋，公屋住戶每兩年必須申報家庭居住情況一次，拒絕或忽略提供“居住情況申報表”的，屬于違法行為，可被檢控，房委會也可以根據(jù)規(guī)定終止租約并收回公屋。”為保障公屋資源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣隊，專門負責調(diào)查濫用公屋單位的富戶。

在廉租住房的配給機制上，合理劃分收入線，確定受補貼對象是現(xiàn)行廉租房分配模式下的一個難點。借鑒香港公共住房制度中嚴格的準入退出管理機制，結(jié)合各地的具體情況，街道廉租住房工作辦公室及社區(qū)工作站要發(fā)揮監(jiān)管優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)的低收入家庭住房狀況進行調(diào)查并建立檔案，建立有效的個人財產(chǎn)收入審核體系和嚴格的資格審查制度，確定給予補貼的優(yōu)先順序和補貼檔次，從而控制不同保障手段和水平的適用對象與范圍。其次要建立完善的個人誠信管理體系。目前，我國的個人誠信數(shù)據(jù)極端分散，各部門都保有部分的個人信息，相互屏蔽，沒有形成完整的個人誠信管理體系。因此要聯(lián)合金融機構(gòu)與稅務、財政部門共同建立個人信用制度。在個人信用系統(tǒng)中，應該記錄廉租房申請人的基本個人信息和家庭情況、個人銀行賬戶和收入來源、個人可支配可用于抵押的資產(chǎn)等。

廉租房監(jiān)管機構(gòu)要對租戶進行定期復核、回訪，對個人及家庭變動情況實行動態(tài)監(jiān)管。所有租戶要定期向廉租辦申報家庭經(jīng)濟狀況，若經(jīng)濟狀況改善，已超過租住廉租房資格標準的人群，應在給定期限內(nèi)退出，讓更多的人受益。如發(fā)生虛假申報和隱瞞實情，一經(jīng)查出，廉租辦有權(quán)立即收回住房，取消其租房資格并追加罰款，直至追究法律責任。所有符合條件的廉租房申請家庭集中由管理部門統(tǒng)一進行搖號配租，搖號前通過媒體公布搖號時間及參加戶數(shù)和配租戶數(shù)，搖號活動由電視臺直播，接受社會監(jiān)督。

(四)擴大廉租住房制度的覆蓋范圍

目前，各地低收入家庭的住房困難問題仍是一個龐大的工程，廉租房保障范圍仍然嚴重偏低。根據(jù)上海實施中的經(jīng)驗，擴大廉租房的覆蓋面是一項長遠性與綜合性的工作，只能循序漸進，不能一蹴而就。根據(jù)保障家庭住房和收入的不同情況，按照分層次推進的原則，建立多渠道的住房保障體系。第一層次對最低收入的特定家庭擴大廉租房的實物配租；第二層次針對“夾心層”群體啟動“住房幫困”，給予補貼，通過動拆遷和成套改造等多種方式改善困難家庭的住房條件；第三層次放松戶籍限制，將流動人口納入廉租住房申請體系。根據(jù)收入水平實施“逆向遞減”的補貼辦法――收入稍高者少補，收入較低者多補。

(五)確定合理的租金補貼標準，完善廉租房租金補貼方式

確定合理的租金補貼標準，可以借鑒美國的“住房券”租金補貼政策，即政府發(fā)給低收入者用于領(lǐng)取住房補貼的憑證。持券人可以根據(jù)自己的職業(yè)特點，自由選擇居住地，只需繳納不超過自己收入30％的房租，不足部分由政府負責支付。“住房券”政策的啟示是租金補貼標準的制定既要適應政府在廉租住房建設管理上所能承受的最大資金限度，又要適應最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能夠運用補貼來租房。

上海同樣是通過市場方式來解決廉租房的房源問題，可以根據(jù)申請者家庭收入和居住情況發(fā)放一定金額的優(yōu)惠券，明確規(guī)定優(yōu)惠券只能用于支付租金，不得私下轉(zhuǎn)讓出售。優(yōu)惠券的發(fā)放額度參照不同城區(qū)平均租金，高出部分自己承擔。同樣申請者如租賃質(zhì)量較低的住房，就可以減少自己的租金支出。針對部分廉租家庭有自己獨立的住房，但是幾代人同堂，人均住房面積不足的現(xiàn)狀，可以通過差額補貼的方式，即以定額的人均使用面積為標準，其不足部分按每平方米給予一定的租金補貼，補貼標準參照市場價格。這部分家庭可以用補貼直接另外租房提高個人住房面積，也可將原住房出租后再用獲取的租金及補貼資金租房改善居住條件。因此廉租房租金補貼標準要與市場標準相適應，根據(jù)市場租金的變化及時作出調(diào)整。租金調(diào)整的幅度和次數(shù)要與當?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金調(diào)整影響居民家庭生活。

(六)拓寬房屋供給渠道，增加房源供應，提高廉租房實物配租比例

上海的實物配租比例非常低，其中一個制約因素就是房源的嚴重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地資源非常緊缺，廉租住房的建設應科學規(guī)劃合理布局。在中心城區(qū)小規(guī)模分散布局，提倡混居，郊區(qū)則采取在新建的商品住房項目中配建一定比例的廉租住房，單獨進行管理的方式。既避免資源閑置浪費，又要避免出現(xiàn)城市“貧民窟”問題。同時，廉租房的面積與套型結(jié)構(gòu)也要進行充分的論證，以小戶型為主，重在實用性，做到和諧宜局。政府可以建立一個網(wǎng)上廉租房租賃平臺，實現(xiàn)廉租房網(wǎng)上信息共享。

任何國家與地區(qū)，政府收購市場上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的兩大來源。政府出資新建廉租房往往碰到資金緊缺的問題，可以運用市場化手段，借鑒香港政府的土地支持政策。在私人賣地的交易中，政府要盡可能從中獲得最大化收入，為新建廉租住房提供資金支持并且免費劃撥土地，但是要避開在城市中心地段上興建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之間的沖突。同時提供資金、稅收上的扶植來降低開發(fā)商的開發(fā)成本。在廉租房建設完畢后，由政府保證這些房屋的出租，并對租金的正常支付進行擔保。在運營期結(jié)束以后，再由政府以一定的價格購買這部分廉租房。這樣既解決了相當一部分低收入者的住房需求問題，同時在一定的期限以后政府擁有了這部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，儲備了更多的廉租房房源。

加大對市場空置商品房的收購力度，拓寬房屋供給渠道。一是差價換房換取已出售的公房。經(jīng)過20世紀90年代的公房出售，上海市許多家庭以優(yōu)惠的政策購買了公房。其中一部分家庭出于經(jīng)濟考慮，無力改善住房條件，這些房屋有許多處于主城區(qū)，地段較好，但面積較小，房屋設施條件相對較差。政府利用差價調(diào)房既實現(xiàn)了這部分家庭改善住房的愿望，又以較低的成本籌集了一部分原有公房成為廉租用房，增加了廉租房的供給，也有利于房屋資源的重復利用。二是改造舊住房成為廉租用房。在地段環(huán)境較好、條件相對成熟的舊住房集中小區(qū)，政府授權(quán)專業(yè)公司進行改造。先由政府部門提供配套商品房，與居民居住的不成套舊住房實施易地置換動遷。然后對置換出來的舊住房，也可以考慮借鑒新加坡“組屋翻新”的做法，進行改造，結(jié)合加層、擴建一起進行，改建成配套設施完善、環(huán)境整潔的廉租住房小區(qū)，從而有效拓寬房屋供給渠道。

(七)通過稅收籌集廉租房資金，實現(xiàn)政府引導下的多元化融資，拓寬資金來源渠道

發(fā)達國家(地區(qū))的公共住房政策中，財政和金融機構(gòu)都是實現(xiàn)住房保障的強有力的資金支撐。我國廉租房的資金現(xiàn)狀是單一的財政支持，負擔極重，其他的資金籌集渠道則是形式重于內(nèi)容，融資體系發(fā)展滯后。要改變資金來源渠道的單一的狀況，就要建立政府引導下的多元化融資體系，運用創(chuàng)造金融工具為政府從資本市場籌措資金投資公共住房建設。

篇4

一、公共租賃房的性質(zhì)問題

公共租賃住房并不是中國的發(fā)明，西方國家早就施行過。最典型的是英國，在第二次世界大戰(zhàn)以后，英國的住房短缺情況十分嚴重，為解決住房困難，曾由政府出資建造了大量公共住房，以優(yōu)惠租金出租給無房或住房困難的群體。這一政策獲得了良好效果，基本滿足了住房需求。但在實施25年之后，發(fā)現(xiàn)這種住房生產(chǎn)上的補貼，使政府的財政負擔太重，逐漸改為住房消費補貼。一方面，推行住房私有化政策，把原先的公有住房按折扣價賣給原住戶，當時就出售了幾百萬套，據(jù)報道近期又將半價出售200萬套；另一方面，對低收入者實施廉租房政策，進行租金貨幣化補貼。西方國家的住房保障方式，一般都經(jīng)歷了從大規(guī)模建造公共住房到對低收入者實施貨幣化補貼的政策轉(zhuǎn)變過程。由此可見，大規(guī)模公共住房建設源于住房短缺，是帶有福利性和過渡性的一種住房保障方式。

我國目前推行的公共租賃住房，是住房建設由政府主導，具有租金水平低、租賃關(guān)系穩(wěn)定、設施完善、環(huán)境安全等優(yōu)勢的保障性住房，能夠滿足“夾心層”群體的過渡性住房需求，是解決中等偏下收入家庭住房困難的有效途徑。

公共租賃住房與房改前福利性公房有原則區(qū)別。在計劃經(jīng)濟體制下，住房分配的實質(zhì)是無償?shù)膶嵨锔＠址浚值阶》康穆毠ぞ哂袩o限期的使用權(quán)，只繳納微乎其微的房租，政府和單位連房屋維修費都收不回來，形成只有投入沒有產(chǎn)出、投入越多、補貼越多的惡性循環(huán)，造成住房建設遲緩，住房困難戶反而越積越多。而目前實行的公租房性質(zhì)上是非福利房，是住房保障的一種方式，不是人人都可享受，只有中低收入戶住房困難戶才能享受。房租水平可達到保本微利，有利于實現(xiàn)良性循環(huán)，推動住房建設發(fā)展。在大規(guī)模建設公共租賃住房的過程中，千萬要注意，不要把公租房搞成福利房，回到房改前的老路上去。

公共租賃住房與商品性租賃住房也有明顯區(qū)別，前者房租有優(yōu)惠，低于商品房房租，且要具備一定條件才能享受；后者則自由租賃，房租也隨行就市。所以公租房的房租水平確定十分關(guān)鍵，定得太低有淪為福利房的可能，而定得太高與商品租賃房差距太小，則又會失去吸引力，出現(xiàn)租賃困難。

有人主張公共租賃房與廉租房并軌，筆者認為不可取。因為廉租房是針對低收入家庭實施的住房保障方式，是住房社會保障的重點對象，房租十分低廉，且以貨幣化補貼為主，實物配租為輔；而公共租賃房是為中低收入家庭設置的，享受的條件寬松得多。這兩種不同住房保障方式?jīng)Q不能混淆。

總之，從性質(zhì)上分清公共租賃住房與福利分房、商品房租賃、廉租房租賃的區(qū)別，對于實際操作意義重大。

二、公共租賃住房供應對象問題

公共租賃住房的供應對象總體上比較寬松，包括中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員。2007年以來，我國加大住房社會保障力度，大力推行保障性住房建設，對低收入家庭供應廉租房、對有一定買房能力的中低收入者供應經(jīng)濟適用房，棚戶區(qū)改造力度也逐步加大，這幾部分住房困難戶的住房問題已得到改善。而城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員，既買不起商品房、甚至經(jīng)濟適用房，又不符合廉租住房申請條件，成為兩頭不落實的“夾心層”。這部分人的住房問題凸顯出來，大力發(fā)展公共租賃住房就是為解決他們的住房困難而設置的。因為這部分人面廣量大，具體掌握上仍需細化。

這里首先涉及經(jīng)濟適用房問題。經(jīng)濟適用房的供應對象也是中低收入家庭，以購買產(chǎn)權(quán)房或共有產(chǎn)權(quán)房為主。對此存在爭議，有一種觀點認為，既然是保障性住房，只能保障住房使用權(quán)即租賃住房，而不可能保障購買產(chǎn)權(quán)房，因而主張經(jīng)濟適用房改售為租。在發(fā)展公租房過程中，已有廣東、重慶等省市決定今后停建經(jīng)濟適用房，而在公共租賃房中列一個層次來代替，此觀點有一定道理。筆者一向認為，住房保障的本意是“住有所居”，公共租賃住房、廉租房都是使用權(quán)房。經(jīng)濟適用房的前途，一是與公租房合并改為只租不售的公共租賃房；二是改為共有產(chǎn)權(quán)房。

外來務工人員納入住房保障是一個需要慎重研究的問題。因為此類人員人多、面廣、占的比重大，情況又比較復雜。以上海為例，目前全市常住人口已達2347.46萬人，其中外來常住人口達935.36萬人，占全市常住人口總量的39.8%，平均年齡31.6歲，15歲以上的占87.4%。他們務工收入都比較低，如果以收入標準來衡量都屬于住房保障對象。同時考慮到他們在農(nóng)村原有產(chǎn)權(quán)房，兩頭保障。加上居住年限長短差別也很大，租房入住的情況也千差萬別。如果都要由城市政府提供房租補貼，全市住房保障范圍僅此一種對象就將達到40%，政府財政實際上是承受不起的。所以，只能設定對居住若干年以上、收入低、住房困難者加以解決。

新就業(yè)人員主要是大學、中專、職校等院校畢業(yè)生。他們剛參加工作，一般工資收入不高，且大都是單身或剛結(jié)婚的小夫妻，基本上屬于成家立業(yè)前的過渡性住房需求。對這部分對象可適當放寬些，多建些小戶型租賃住房來滿足其需求，大的單位和公司企業(yè)也可建一些集體宿舍，供本單位青年職工租住。

三、公共租賃房準入標準和條件問題

由于公租房供應對象的多樣性，在準入標準和條件上也應有所不同。

第一類是中低收入家庭租賃公租房標準。可以有兩種考慮，第一種設想是大體按目前的購買經(jīng)濟適用房的標準執(zhí)行。以上海為例，即人均住房面積15平方米以下，人均月收入5000元以下，擁有財產(chǎn)15萬元以下。第二種設想是另立公租房準入標準，比經(jīng)濟適用房的條件放得更寬一些，讓一般中等偏下收入家庭都能享受公租房。筆者傾向于第一種標準，便于經(jīng)濟適用房實行租售并舉、相互銜接。

第二類是新就業(yè)人員的準入標準。考慮到這類人員多數(shù)屬無房戶，又積蓄較少，而且是過渡性住房需求，租賃條件可以再放寬一些，只設收入標準和準住年限，人均收入標準大體與經(jīng)濟適用房條件相仿，人均月收入5000元以下，租賃年限暫定為5年。

第三類是外來務工人員，由于人數(shù)多、流動性又大，要設一些限制性條件。可以不設人均收入標準，但要規(guī)定在城市的居住年限，可設定為獲得居住證連續(xù)5年以上。家庭財產(chǎn)和在農(nóng)村中的原有住房可不作考慮。

上述意見僅是初步設想，具體標準尚要視公租房的供應情況而作調(diào)整。如房源不足可適當從嚴掌握，如公租房供過于求租不出去可適當放松些。

四、公共租賃房的租金水平與補貼方式問題

公共租賃房的租金水平即租金價格是個很關(guān)鍵的問題，涉及享受對象的承受能力和吸引力的大小。不少地方出現(xiàn)公租房租不出去的情況，據(jù)報道，武漢市首批公租房七成無人問津。原因很多，其中租金太高是公租房受到冷遇的主要原因。

公共租賃住房租金水平確定的總原則有兩條：一是租金略低于市場價，符合中低收入家庭的承受能力，具有吸引力。一般可考慮低10%～30%。二是開發(fā)經(jīng)營者保本微利，保本才能良性循環(huán)，微利才能有開發(fā)經(jīng)營的積極性和動力，經(jīng)營利潤額一般可考慮為3%左右。盡力避免原有體制下公房只有投入沒有產(chǎn)出的惡性循環(huán)弊端。在實際操

作確定租金時，還必須考慮到住房新舊程度和裝修檔次以及地段等因素。目前供應的主要是新建的公共租賃住房，全裝修，可以拎包入住，比起舊公房來條件好得多，相比之下，租金不見得低，甚至還高些，所以，只能與周邊新建的商品房租金對比略低些。

公租房是含有政府補貼的租賃房，所以才成為住房保障的一種方式。這就有一個如何補貼的問題。一種方式是將補貼含在房租里，即房租比市場價租金低；另一種辦法是單獨設置貨幣化房租補貼，如北京市前不久在公開征求公租房租金補貼意見時，曾考慮按收入水平分6檔給予補貼，最高租金補貼占房屋租金比例達95%，最低占10%。這種補貼方法，把廉租房也歸并在一起了。

天津市是實施貨幣化房租補貼比較成功的典型。該市從自身的實際出發(fā)，按照“區(qū)別對待、分層補貼、租補分離”的原則，向最低收入、低收入和中低收入3個不同收入層面的住房困難家庭發(fā)放3種標準的住房租金補貼，資助其租賃公共住房或市場租房，形成梯次保障，改善群眾居住條件。具體做法是：按照市場租金每月每平方米建筑面積18元、一套50平方米的公共租賃住房月租金為900元進行測算；對最低收入家庭廉租住房實物配租補貼家庭，只承擔每平方米1元月租金，差額部分由政府補貼，補貼量大致相當于月租金的94%。對低收入廉租住房補貼家庭按照月均補貼額550元計算，政府的房租補貼大體相當于月租金的61.1%。對中低收入者經(jīng)濟租賃房租房補貼家庭按月均補貼額290元計算，政府的租房補貼大體相當于月租金的32.2%。這三類家庭的房租支出分別占該家庭月收入的4.8%、16.5%和15.3%。三種住房租賃補貼的好處：一是細分了住房保障層次，充分體現(xiàn)公平原則；二是減輕承租家庭的租金負擔，使家庭租房支出在可承受范圍內(nèi)；三是變暗補為明補，也有利于退出機制落實。

住房補貼究竟補在住房生產(chǎn)上，還是補在住房消費上，這是長期爭論不休的問題。筆者認為，從簡便、公平合理的角度考察，宜補在住房消費上，按收入水平標準，從低到高設置若干等級，收入低多補，收入較高少補、甚至不補貼。讓不同收入家庭享受不同層次的房租補貼，做到公平合理。

五、公共租賃房管理問題

公共租賃房管理的總原則是政府主導與市場化運作相結(jié)合。由于住房社會保障是政府的責職，因而政府主管部門對公租房的生產(chǎn)建設和分配、消費中帶決策性的內(nèi)容，應發(fā)揮主導作用。但是公租房的經(jīng)營管理等運作機制必須按市場經(jīng)濟規(guī)律運行，實行市場化運作。

篇5

關(guān)鍵詞： 住房公積金； 增值收益； 分配

住房公積金制度最早是在1991年的上海實施，隨后住房公積金制度在我國大部分城市流行開來，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，取得了很大的成效，也得到了廣大市民的關(guān)注，尤其是增值收益分配問題和人們的利益有著直接的關(guān)聯(lián)。由于我國經(jīng)濟發(fā)展迅猛，制度的修訂有時候跟不上經(jīng)濟形勢的變化，相應問題也逐步產(chǎn)生。這些問題得不到有效地解決，勢必會阻礙住房公積金制度的順利發(fā)展，給房產(chǎn)行業(yè)帶來不必要的麻煩。下面筆者將針對這一問題展開探討。

一、住房公積金增值收益的含義

住房公積金增值收益指的是住房公積金形成過程中業(yè)務收入和業(yè)務支出之間產(chǎn)生的差額，這部分差額就叫做住房公積金增值收益。而住房公積金形成的業(yè)務收入主要指的利息收入，包含公積金存款利息收入和委托貸款形成的利息收入兩部分，還有少部分的國債利息收入；業(yè)務支出包含利息支出和手續(xù)費。由此我們能夠容易的看出利息無論是在收入方面還是在支出方面，都是重要的組成成分。

二、住房公積金增值收益分配使用現(xiàn)狀

根據(jù)目前我國相關(guān)條例的規(guī)定，目前住房公積金增值收益主要用在了以下三個方面，分別是：貸款風險準備金、管理費用和城市廉租房建設補充資金。近幾年由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的住房公積金制度已經(jīng)不能適應當前的發(fā)展節(jié)奏，在各方面都暴露出一些問題，導致住房公積金的發(fā)展停滯不前，具體的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）住房公積金貸款風險準備金提取過程存在問題

在住房公積金貸款風險準備金提取方法上有兩種方式，一種是準備金的比例按不低于住房公積金增值收益的60%提取，另一種是按不低于年度住房公積金貸款余額的1%計提，每個地區(qū)都可以根據(jù)本地區(qū)的實際情況選擇提取貸款風險準備金的方式。按道理采用的方式不同，目的應該是相同的，但是在實施的過程中發(fā)現(xiàn)這兩種方法提取出來的準備金數(shù)額上存在較大的差異。有專業(yè)人士進行過統(tǒng)計，采用不同的提款方式會在很大程度上影響廉租住房建設的補充資金。如果提取的風險保證金超出范圍，就會過多的占用城市廉租房建設補充資金，而提取數(shù)量過少又不能將風險降到最低，這二者的矛盾充分顯示出目前我國的住房公積金制度存在很大的漏洞。

（二）住房公積金管理中心管理費用存在問題

國家在管理費用標準的制定方面的政策上是預算標準可以稍微高于事業(yè)單位的費用標準，但是缺乏具體的實施細則，在具體的施行過程中各地財政部門對于稍微高于這個詞語的理解不同，很容易造成費用管理標準不同，寬松嚴謹程度不同，因此各中心提取的管理費用差異巨大。

（三）城市廉租房建設補充資金存在問題

住房公積金增值收益在上述兩種方式分配完后，剩下的余額將作為城市廉租房建設補充資金使用，上交給財政部門，這一項內(nèi)容在當前住房公積金使用過程中受到的爭議最大。很多從事住房公積金管理方面的人士認為住房建設補充資金是住房公積金繳存人的公積金產(chǎn)生的，它的所有權(quán)人應該是全體住房公積金繳存人，而交給財政部門和我國的物權(quán)法等相關(guān)法律的有關(guān)內(nèi)容產(chǎn)生分歧，不能體現(xiàn)出住房公積金具有的保障性、互、長期性的原則。

三、住房公積金增值收益分配優(yōu)化的對策

（一）對貸款風險準備金提取的對策和建議

首先，國家應修訂現(xiàn)有的住房公積金管理條例，明確貸款風險準備的提取標準，從風險防控的角度考慮，對于上年末住房公積金委托貸款率高于85%的住房公積金管理中心，應按照住房公積金增值收益的60%提取，反之可以按照上年度住房公積金貸款余額的1%提取。其次，對于貸款的核銷問題要出臺管理條例，杜絕呆賬的產(chǎn)生。核銷過程要經(jīng)過嚴格的審核審批，審核條件應嚴謹并且具有可操作性，核銷程序要做到環(huán)環(huán)相扣，相互制約，減少舞弊事件的發(fā)生。貸款核銷以后，住房公積金管理中心應保持對貸款的追索權(quán)利。最后，住房公積金監(jiān)管部門要規(guī)定公積金管理中心定時提供貸款核銷情況統(tǒng)計表和準備金提取情況表，可以采取定期和不定期的方式核查準備金的提取，評估準備金的充足率。

（二）對管理費用的提取對策和建議

國家在管理費用標準的制定方面的政策是預算標準略高于事業(yè)單位的費用標準，但由于缺乏具體的實施細則，一些地方的財政部門在核定住房公積金管理中心管理經(jīng)費總額時，基本上是按照國家規(guī)定的事業(yè)單位費用標準核定。鑒于住房公積金行業(yè)的特殊性，從有利于住房公積金管理中心的長遠發(fā)展出發(fā)，應修改現(xiàn)行的住房公積金管理條例，明確住房公積金管理中心管理費用的標準應高于國家規(guī)定的事業(yè)單位費用標準，同時建立相應的考核激勵機制，與住房公積金管理中心的業(yè)績考核相掛鉤。住房公積金管理中心的人員勞資福利標準應由同級人社部門按公益二類事業(yè)單位的管理辦法審定，管理費用標準由同級財政部門審核并報經(jīng)同級人大批準。同時應建立獎勵機制，各住房公積金管理中心獎勵資金總額按其上年度增值收益的一定比例（建議為5%）提取。

（三）對城市廉租房建設補充資金的對策和建議

住房公積金很大的一個特點就是互，它通過對余額的調(diào)劑，能夠解決很多繳存職工購房困難的問題。當前的政策是住房公積金增值收益屬于財政，在現(xiàn)有政策暫時無法改變的情況下，如何在從增值收益提取城市廉租房建設補充資金的同時不影響繳存人的切身利益，成了住房公積金管理中心關(guān)注的焦點。例如上海市政府將城市廉租房補充資金用于廉租房收儲，收儲社會閑房作為廉租房，大大能夠改善貧困家庭人員的住房條件，是在城市廉租房建設補充資金利用中較為成功的一步。租金收入屬于政府性基金收入，必須按規(guī)定及時足額繳入國庫，支出通過政府性基金預算安排，嚴格執(zhí)行“收支兩條線”管理。租金收入專項用于廉租住房（公租房）和非住宅的維護、管理以及人員工作經(jīng)費（含臨時工工資）等支出。其他省市完全可以在這一做法上適當改進，結(jié)合自己地區(qū)的需求實現(xiàn)補充資金的最大化利用。

四、如何優(yōu)化增值收益配置

目前我國的住房公積金增值收益按三項配置分配，即：提取貸款風險準備金、提取管理中心的管理費用、提取城市廉租住房建設補充資金。該模式已實施近二十年，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，這一模式漸漸顯現(xiàn)出弊端，所受爭議較大，社會上對修訂增值收益分配方式的呼聲漸高，住房和城鄉(xiāng)建設部起草了《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，并由國務院法制辦于2015年11月向社會公開征求意見。其中第三十一條提出住房公積金管理中心將增值收益存入專戶，提取住房公積金管理中心的經(jīng)費后，全部用于建立住房公積金風險準備金。但筆者認為并不妥當，主要是這樣的分配方式容易造成提取的風險準備金過高，并不能提高增值收益的利用率，容易造成資金的沉淀，大額資金沉睡在賬戶里，不能提高資金的使用效率，這與當前國務院盤活財政存量資金的精神也不相符。目前最好的方式是增加更多分配項目，下面將對此展開論述。

（一）為中低收入的繳存人提供貼息貸款

目前在增值收益的分配過程中對，繳存人并不享有增值收益，對繳存人而言并不公平，為了增加公平性，滿足低收入者的購房需求，可以將增值收益的一部分拿出來為低收入繳存職工提供貼息貸款，對于符合城市低收入標準的繳存職工在購房時，住房公積金對其提供貼息貸款（職工購房地貸款只用償還本金，利息由住房公積金管理中心承擔）。有了這一政策支持，這部分有貸款購房意向的低收入公積金繳存職工就能極大地緩解購房壓力。

（二）為住房公積金繳存?zhèn)€人賬戶分紅

住房公積金管理中心成立多年，在實際運作過程中有些年份的住房公積金增值收益超出預期，針對這種情況，政府可以考慮讓廣大繳存職工也享受到這一成果，具體的做法是每年的按上述四種分配方式分配完住房公積金增值收益后，余額作為住房公積金的分紅，比例按職工個人住房公積金存款賬戶余額占住房公積金繳存余額的百分比確定，將分紅所得直接打到繳存人的個人賬戶。

參考文獻：

[1]伍靜瑛，曾慶榮，陳曉燕，葉志鋒.柳州市住房公積金增值收益實現(xiàn)途徑優(yōu)化研究[J].中外企業(yè)家，2013（06）.

篇6

關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費

一、住房保障制度概述

（一）住房保障制度的內(nèi)涵

住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。

（二）住房保障制度的特點

1、全民性

全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現(xiàn)代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問題。

2、互濟性

互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。

3、福利性

福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。

4、安全性

社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護。

二、我國住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析

（一）我國住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展

經(jīng)過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領(lǐng)域收入差距不斷擴大相對應，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設部《建設事業(yè)“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系。”所有這些為建立我國住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。

（二）我國住房保障存在的問題

我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。

1、經(jīng)濟適用住房存在的問題

第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經(jīng)濟適用住房的地位，在國發(fā)[2003年]18號文《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強調(diào)經(jīng)濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年[2005]26號《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》中對于改善住房供應結(jié)構(gòu)中又強調(diào)了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經(jīng)濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟適用住房提供了很好的理由。

第二，供應數(shù)量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤驅(qū)使下，大量開發(fā)建設中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應總量的10%左右。從我國經(jīng)濟適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經(jīng)濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經(jīng)濟適用住房。

第三，經(jīng)濟適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經(jīng)濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發(fā)商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。

2、廉租房存在的問題

第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不到1%。

第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應計劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。

3、住房金融發(fā)展不夠

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。

第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。

第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業(yè)性的住房金融機構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。

4、住房保障法制不健全

從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。

三、完善我國住房保障體制的對策

構(gòu)建住房保障制度是一個復雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運行。

（一）確立政府管理體制

政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者，擔負著社會全面發(fā)展的責任，理應成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責任。

1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會

住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會責任，加上住房問題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計劃和住房保障政策的實施。

2、建立明確的住房保障實施執(zhí)行機構(gòu)

各地區(qū)的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構(gòu)，不應該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執(zhí)行機構(gòu)，具體實施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經(jīng)濟適用住房的建設實施又由建設局下屬國有開發(fā)企業(yè)負責。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機構(gòu)，其主要職能應包括：具體實施本地區(qū)住房保障委員會的住房發(fā)展計劃；負責本地區(qū)經(jīng)濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責各項住房保障優(yōu)惠政策如稅費優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協(xié)調(diào)。

3、建立專門的政策性住房金融機構(gòu)

住房金融機構(gòu)在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構(gòu)雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構(gòu)，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心進行完善和改進。

（二）規(guī)范政府干預住房市場的方式

我國實行的是市場經(jīng)濟，在市場經(jīng)濟中，市場對住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計劃、加強財政稅收優(yōu)惠等方面進行干預。

1、制訂住房發(fā)展計劃

通過目標明確的住房發(fā)展計劃來實現(xiàn)其住房發(fā)展目標，最終達到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計劃。避免住房建設發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時，定期向社會公布政府住房發(fā)展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標、發(fā)展狀況和趨勢，從而穩(wěn)定社會對住房市場的預期，避免住房市場的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。

2、加強財政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實施

當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。

（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設廉租房的財政壓力。可給予開發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優(yōu)惠等。

（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優(yōu)惠利率貸款，由財政進行貼息，并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。

（3）進一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。

（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。

（三）建立健全住房分類供應體系

近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應體系存在的問題，多次下發(fā)文件強調(diào)落實住房分類供應的主體和比例。當然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類供應體系。

1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房制度

從目前我國的經(jīng)濟、社會現(xiàn)狀來看，作為經(jīng)濟還比較落后的發(fā)展中人口大國，經(jīng)濟適用住房在我國的住房保障體系中至關(guān)重要，對解決占我國大多數(shù)的中低收入家庭住房問題起著關(guān)鍵性的作用，對于穩(wěn)定社會、發(fā)展經(jīng)濟、提高人民的居住水平，建設和諧社會有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房制度存在的各種弊端已嚴重阻礙了其進一步發(fā)展，亟需改革和完善。

（1）重新定位經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)

由于各地經(jīng)濟適用住房建設量的日益減少，致使我國的“以經(jīng)濟適用住房供應為主”的住房分類供應體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟適用住房建設問題，于是，在2003年以后的各個規(guī)定中，又提出了建設普通商品房、中低價位商品房為主的供應要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對經(jīng)濟適用住房的認識，國家應將經(jīng)濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經(jīng)濟適用住房。

（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟適用住房

在政策上定性準確、定位清晰后，就應該大力增加和完善經(jīng)濟適用住房的供給：

第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國許多地方的經(jīng)濟適用住房都是由政府所有的國有開企業(yè)開發(fā)建設經(jīng)濟適用住房，負責建設、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當。作為一個經(jīng)濟主體，這些開發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟適用住房后，大量的經(jīng)濟適用住房建設就應該在全社會范圍內(nèi)實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發(fā)商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經(jīng)濟適用住房的建設，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業(yè)獨占經(jīng)濟適用住房建設的壟斷局面，有利于經(jīng)濟適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。

第二，大力增加供給數(shù)量。我國當前應大力增加經(jīng)濟適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經(jīng)濟適用住房的建設量所占社會開發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應該達到50%以上。應該說，在明晰經(jīng)濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經(jīng)濟適用住房的供應比例達到住房總供給量的50%—70%以上。可以預見，這對于穩(wěn)定房價，抑制房地產(chǎn)投資過旺，引導住房合理消費，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。

第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟適用住房供應模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴格控制，從而在事實上造成了經(jīng)濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設經(jīng)濟適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現(xiàn)階段的住房建設更應該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經(jīng)濟適用住房而言，更應如此。必須嚴格控制戶型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟適用住房供應面積過大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。

2、改革和完善廉租住房制度

廉租住房供應體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當前，從全面建設小康的目標出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。

（1）改革和完善廉租住房的供給方式

廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。

第一，堅持發(fā)放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當前關(guān)鍵是要求各級政府盡快做好本地區(qū)廉租對象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實際情況的廉租補貼發(fā)放范圍和標準，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發(fā)放政策，停止政府投資建設廉租房。

第二，轉(zhuǎn)變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當前，我國應盡快出臺相關(guān)的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。

（2）落實廉租資金來源

當前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對象的范圍和補貼標準，詳細測算每年所需的廉租補貼資金，并在當年的財政預算中單項列支，建立以財政預算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩(wěn)定可靠，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。

（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)

我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場必須規(guī)范、發(fā)達，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國的房屋租賃業(yè)：

第一，政府出臺相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵房屋業(yè)主拿出多余的住房進行租賃，政府進行稅費優(yōu)惠。

第二，鼓勵社會開發(fā)商投資建設低標準的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；

第三，鼓勵房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達。

第四，加強租賃登記備案的管理。可以實行政府貨幣補貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門做好租賃登記備案工作。

3、改革和發(fā)展住房金融體系

一個完備的房地產(chǎn)市場，離不開房地產(chǎn)金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。

（1）強化公積金制度

第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來看，這個比例太低了，應該適當提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應該將繳存比例提高到25%左右比較合適。

第二，提高公積金的互。當前應盡快加強公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。

（2）建立政府住房金融機構(gòu)

作為商業(yè)性的住房金融機構(gòu)，其行為受市場機制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營低利潤、高風險的貸款服務。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補充。專門的政府住房金融機構(gòu)其主要職能應該包括以下幾方面：

第一，為投資建設面向中低收入階層的經(jīng)濟適用住房、廉租房等的開發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經(jīng)濟適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。

第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔保，可以建立專門的風險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強中低收入家庭的購房能力。

第三，為其他專門性的住房金融機構(gòu)提供財政貼息或低息貸款。

（四）健全住房保障法制建設

由于我國長期以來的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國整個住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應盡快加強住房保障法律的體系建設。

（1）在憲法和民法中強調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會保險、社會救濟和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)。”完全可以在此基礎(chǔ)上增加“國家保障公民的居住權(quán)，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件。”等有關(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權(quán)的重視和責任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。

（2）制訂專門性的住房保障法律。當前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發(fā)展目標、計劃，住房保障實現(xiàn)的方法、機制，政府的責任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

結(jié)束語

完善的社會保障體系是全面建設小康社會戰(zhàn)略目標的一個重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應將作為現(xiàn)階段的政策目標，并在實踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實現(xiàn)建設全面小康社會的目標。

參考文獻

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篇7

【關(guān)鍵詞】低收入家庭 保障住房 廉租住房

黨的十七大從構(gòu)建和諧社會的全局高度出發(fā),將住房保障作為加快以改善民生為重點的社會建設的重要任務之一,將健全廉租住房制度、加快解決城市低收入家庭住房困難作為完善社會保障體系的重要內(nèi)容。下面本文將以鎮(zhèn)江為研究對象,針對城市低收入家庭住房保障問題進行研究。

一、鎮(zhèn)江地區(qū)低收入家庭住房保障的基本現(xiàn)狀

1、保障家庭界定

鎮(zhèn)江地區(qū)享受住房保障的家庭分為最低收入家庭和低收入家庭兩類:最低收入家庭是指市區(qū)范圍內(nèi)享受城市低保或特困家庭;低收入家庭按家庭人均收入700元為界。住房困難家庭是指最低收入家庭人均建筑面積不足18平方米、低收入家庭的住房建筑面積不足15平方米的城鎮(zhèn)家庭。只有既符合收入限定又符合住房困難標準的“雙困”家庭才能享受廉租住房的保障政策。

2、低收入家庭住房保障實施情況

鎮(zhèn)江市2003年度開始實施廉租房保障制度,近兩年的實施規(guī)模如下:2007年全市廉租住戶保障家庭為1359戶,受益人數(shù)為3599人,廉租住房保障戶中涵蓋了的低保家庭813戶1950人、特困家庭28戶74人、低收入家庭518戶1575人;2008年實施廉租住房的規(guī)模達到1741戶,其中丹陽333戶、句容42戶、揚中4戶,在市區(qū)(京口、潤州、丹徒、新區(qū))1362戶保障中,租賃補貼戶為679戶、實物配租戶為156戶、租金減為527戶。

2008年底,鎮(zhèn)江地區(qū)廉租住房的保障范圍擴大到城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭,基本上響應了中央的政策號召。

二、鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障存在的一些問題

1、保障對象覆蓋面相對狹隘

目前能夠享受鎮(zhèn)江廉租住房的條件非常苛刻,除了要符合上述“雙困”標準外,而且必須是具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口滿5年的住戶,即使這樣的條件也不夠,要想得到廉租住房的救助,還必須持有民政部門簽發(fā)的《鎮(zhèn)江市城市最低生活保障金領(lǐng)取證》或市總工會簽發(fā)的《鎮(zhèn)江市特困職工證》,同時其有效簽發(fā)日期必須連續(xù)6個月以上。這樣的標準將許多低收入的住房困難戶拒于門外,覆蓋面過于狹隘。廉租住房制度的保障對象,從狹義上講是低保戶和貧困人口;從廣義上講是所有無法從市場上獲得住宅的最低收入且住房困難的居民家庭。具體講,既包括城鎮(zhèn)居民,也包括城市中大量流動的并常住城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口。政府援助的對象不應當僅僅是當前具有“城市身份”的居民,還應包括已經(jīng)長期居住在城市里的“農(nóng)民工”。

(注:數(shù)據(jù)來源為鎮(zhèn)江市2008年和2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,其中城鎮(zhèn)月人均可支配收入由年人均可支配收入除以12所得。)

2、缺乏對解決特殊群體住房困難的近期目標和長期規(guī)劃

這里的特殊群體主要包括“夾心層”、外來務工人員和新就業(yè)人員。所謂“夾心層”,就是收入略高于當?shù)刈畹蜕畋Ｕ暇€,無法享受當?shù)亓夥勘Ｕ?也無力購買經(jīng)濟適用房的部分居民。2007年11月,建設部等9個部門聯(lián)合發(fā)出了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》,《廉租住房保障辦法》提出的主要任務是逐步解決城市低收入家庭的住房困難;《經(jīng)濟適用住房管理辦法》提出經(jīng)濟適用住房是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分,經(jīng)濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。從國家宏觀政策制定上已經(jīng)可以看出住房保障政策的銜接性,但由于這是2007年11月才下達的文件,其對于過去政策設計缺陷的彌補收效甚微。同時,在地方政策執(zhí)行過程中,由于經(jīng)濟適用房要求一次性購買產(chǎn)權(quán),低收入家庭的經(jīng)濟情況使其根本負擔不起,他們只有寄希望于銀行的按揭貸款,可是銀行信貸又要求貸款者必須有穩(wěn)定的收入,這與低收入家庭的收入不穩(wěn)定是相矛盾的。因此,現(xiàn)在經(jīng)濟適用房還是面向中低收入者的。

鎮(zhèn)江處于蘇南地區(qū),這里集中了大量的工業(yè)和服務業(yè),每年來鎮(zhèn)江務工的人員接近50萬,這些人有的是新就業(yè)人員、有的長期工作于此、有的已經(jīng)落戶,他們的住房困難問題都十分嚴峻。解決這些人的住房問題不僅能夠促進社會的和諧,而且可以促進本地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。從國外情況看,美國公共住房最初的目標是那些被勞倫斯?弗里德曼稱為“淹沒的中產(chǎn)階級”人群,例如因為不可控制因素而缺少足夠收入在私有市場上購買住房的勤勞工薪家庭,只是后來公共住房住戶越來越窮,低收入人群才成為美國公共住房的目標對象。“夾心層”住戶、外來務工人員和新就業(yè)人員的住房困難問題在鎮(zhèn)江地區(qū)沒有得到重視,其僅僅將目光鎖定在低收入家庭的住房保障問題,這不利于城市的長遠發(fā)展。

3、老城區(qū)的住房困難戶改造力度不足

鎮(zhèn)江老城區(qū)的住房多是上個世紀的建筑,房屋老舊,且采光、結(jié)構(gòu)設計都已經(jīng)不符合現(xiàn)代人的住房要求。老城區(qū)中租住公房的住戶大多已購買了公房的房產(chǎn)權(quán),雖然這些房屋已經(jīng)不太符合他們的住房要求,但由于目前市場上房價太高和自己出售已有住房這兩方面都有太多的顧慮,他們都還在猶豫是否要搬出舊住房,購買新住房。在舊城區(qū)的調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)有很多住房困難戶,他們有的雖然已經(jīng)得到了廉租住房的救助政策,但也有不滿情緒,主要原因就是他們的居住房屋較差、小區(qū)環(huán)境差、配套實施不全。鎮(zhèn)江市2008年共完成118處20800平方米危舊房改造任務,465戶1250人的居住條件得到改善,這種改造力度與鎮(zhèn)江這么多的老城區(qū)相比明顯不足。

4、政府在政策執(zhí)行上缺乏對廉租住戶的人性化考慮

政府通過出資新建或是購買企業(yè)新建的小戶型住房解決廉租住房房源的問題,這樣不但投入大,而且解決對象有限,這對于目前城市中急需住房保障的低收入家庭來說不是一個好的方案。同時,從調(diào)查的資料顯示,2008年鎮(zhèn)江市市區(qū)低收入家庭大多集中于康泰花園、學府康居苑等安居工程小區(qū),大量低收入人群集中在一起,它會帶來一系列問題。政府在分配房源時缺乏針對低收入特殊家庭的具體考慮,其在分配實物配租住房時是通過“搖號”方式來確定廉租住房房源的,這雖然可以保證公平、公正,但也會給一些廉租住房戶帶來新的困難,例如身體殘疾住戶分到了高層的房屋。

三、共有產(chǎn)權(quán)制度、經(jīng)濟租賃住房、房屋置換模式的研究

針對上述問題,本文對已建立的相對成熟的共有產(chǎn)權(quán)制度、租賃經(jīng)濟住房和房屋置換模式進行研究,認為其對于完善當前住房保障體系具有借鑒意義。

1、共有產(chǎn)權(quán)制度

共有產(chǎn)權(quán)住房起源于英國,其共有產(chǎn)權(quán)住房是政府對有一定的購房支付能力,但難以完全承擔從市場途徑購買住房的部分群體的一種資助。購買人先購買房屋的部分產(chǎn)權(quán)并對剩余產(chǎn)權(quán)繳納租金,在具備能力后,購房人可逐步購買余下的產(chǎn)權(quán)。

(1)優(yōu)勢:第一,共有產(chǎn)權(quán)制度可以進一步激發(fā)廉租住戶中享受租金減免和租金補貼的住戶向共有產(chǎn)權(quán)房過渡,同時又進一步降低了購買經(jīng)濟適用房的門檻,使更多的低收入者和中低收入者買得起屬于自己的住房。第二,政府與住戶擁有的產(chǎn)權(quán)不僅可能會保值,而且還可能增值。第三,擁有部分產(chǎn)權(quán)的住戶將比租房者更加愛惜自己的房屋。第四,從中國人的住房心理特點來看,購買共有產(chǎn)權(quán)住房的住戶會努力購買余下產(chǎn)權(quán)。

(2)劣勢:政府部門要投入的時間、精力會比較多一點。

2、經(jīng)濟租賃住房制度

經(jīng)濟租賃住房就是低租金的周轉(zhuǎn)型保障性住房,其實質(zhì)是為將來有可能購房的中低收入者或是新就業(yè)人群提供過渡性居住住房,表現(xiàn)形式是低租金的周轉(zhuǎn)出租房。其按照經(jīng)濟適用房的標準進行建設,但與經(jīng)濟適用房最大的不同就是其不讓渡產(chǎn)權(quán)。

(1)優(yōu)勢:第一,政府擁有產(chǎn)權(quán),可帶來增值的收益。第二,可以減少腐敗現(xiàn)象,即使通過暗箱操作租住上租賃經(jīng)濟住房,也不會擁有其房產(chǎn),這個就會避免經(jīng)濟適用房的主要弊端。

(2)劣勢:住房者可能不愛惜自己房屋,增加房屋的維修、管理成本。

3、房屋置換模式

房屋置換模式開始于廈門,廈門市的置換方式是指政府廉租住房主管部門負責興建商品房,先在承租置換過程中獲得許多廉租住房的房源,然后再把這些廉租住房租金標準提供給雙困難戶。現(xiàn)在的置換模式可以借鑒廈門市的方式,通過房屋置換來取得部分符合需求的房源。

(1)優(yōu)勢:第一,通過置換方式得到的廉租住房房源比起新建需要的投入要少的多,即在相同的財政投入下能解決更多低收入家庭的住房困難問題,能提高財政投資的效益。第二,置換的房屋大多分散,這樣就會避免低收入家庭集中居住的問題,也就可以避免人們所擔心的“貧民窟”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

(2)劣勢:第一,置換的房屋必須有一定的限制,這樣符合標準的房屋就會減少,進而就會減少房源。第二,政府要投入精力去審核、估價等。

四、解決鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障問題的對策建議

1、完善城市住房體系,綜合考慮城市的住房需求

目前鎮(zhèn)江地區(qū)乃至全國大部分地區(qū)都缺乏對“夾心層”、外來務工人員和新就業(yè)人員住房問題的政策規(guī)劃,這構(gòu)成了政策上的一個盲點。本文針對擴大廉租住房房源、增加其受惠面的考慮,結(jié)合城市各方面的住房需求,設計出如下的解決方案(見圖3)。

在廉租房和經(jīng)濟適用房之間建立共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟租賃住房來解決城市“夾心層”、外來務工人員和新就業(yè)人員的住房問題。同時,對于廉租住房中經(jīng)濟情況已經(jīng)改善的住戶,政府以一定的的激勵措施讓其走上共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟租賃住房道路;對于租賃經(jīng)濟住房戶,如果收入狀況改善,激勵其購買經(jīng)濟適用房或商品房;讓共有產(chǎn)權(quán)住戶逐步購買房屋產(chǎn)權(quán)。

對于城區(qū)舊房住戶,如果他們有新的住房訴求,且愿意出售自己的舊有住房,只要符合一定標準,政府可以通過優(yōu)惠價格來購買他們的住房作為廉租住房的房源,提供給不同的廉租對象。

根據(jù)舊有住房戶的住房條件和實際狀況提供不同的住房,符合保障標準的可以享受共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟租賃房或經(jīng)濟適用房。家庭收入較好的,讓其到市場上購買符合自己需要的商品房。

(1)這種模式有以下優(yōu)勢。第一,政府在廉租住房和經(jīng)濟適用房之間設立共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟租賃住房,這樣就可以有效地解決上述三類人群的住房問題。有利于維護社會穩(wěn)定,同時也有利于地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。第二,政府通過收購舊有住房作為廉租住房的房源,就會避免集中興建的高成本、廉租住戶集中居住等一系列問題。這樣收購舊有住房可以節(jié)約大量財政投資,使相同投入解決了更多的低收入家庭的住房困難保障問題。第三,對于向政府出售舊有住房的住戶,其購買商品房也必定會增加新的社會需求。

(2)這種模式有以下不足之處。第一,這套收購舊有住房的模式適用于擁有大量舊城區(qū)的城市,對于新興的城市不大實用。第二,需要政府部門人員在收購過程中投入更多的精力和時間,保證收購及時、到位。同時,這一模式要求地方政府積極探索本地區(qū)實際情況,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟租賃住房。

2、提高補貼對象的“造血功能”

解決城市低收入家庭的住房保障問題的關(guān)鍵是提高低收入家庭的收入水平,而提高其收入水平只能靠低收入者本身。政府提供的住房保障措施只是暫時解決其面臨的困難,若要使其真正與社會發(fā)展一同進步,就必須改善他們的“造血功能”。對于廉租住房對象中享受租金補貼和資金核減的住戶,他們中有許多是失業(yè)家庭,并非是缺乏勞動能力,必須對他們進行職業(yè)技能培訓,讓他們重新回到工作崗位。同時,政府應該采取積極的措施拓寬他們的收入渠道,增加他們的就業(yè)崗位,如城市環(huán)保、綠化等。

3、加大對城市舊城區(qū)的改造力度

加大改造城市舊城區(qū)的力度是要提高舊城區(qū)居民的生活質(zhì)量。舊城區(qū)存在著大量的住房困難家庭,積極進行舊住宅區(qū)房屋維修養(yǎng)護、配套設施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造,可以解決部分住房困難戶的居住問題,提高他們的幸福生活指數(shù)。社區(qū)環(huán)保可以委托給在城市廉租住房政策中享有租房補貼和租金核減住戶中的失業(yè)家庭,這樣不但可以提升社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量,解決社區(qū)中“臟、亂、差”現(xiàn)象,而且還可以為社區(qū)中部分廉租住戶提供工作崗位。

4、要以人性化的手段解決低收入家庭的住房困難問題

政府要積極地收購二手房來解決房源問題,這樣不僅可以節(jié)約大量的財政投入、在相同投入下保證急需救助的家庭在較短時間內(nèi)住上保障住房,而且也可以活躍二手房市場、帶動二手房市場的發(fā)展。在分配房源時,可以借鑒新加坡公共住房分配制度的選擇方式,措施是所有符合分配條件的同一區(qū)域的申請者,按其輪候順序從可分配的公房名錄中依次選擇其滿意的公房。我們也可以有優(yōu)先選擇的對象,但需要根據(jù)家庭的特殊性,例如家庭結(jié)構(gòu)、家庭人數(shù)、人員年齡及交通問題等來決定優(yōu)先順序。這樣就在保證公平、公正、公開的基礎(chǔ)上做到分配房源的人性化。

(注:本文資金項目為江蘇省教育廳創(chuàng)新實踐大賽資金。)

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篇8

關(guān)鍵詞：住房公積金；住房保障；作用

前言

住房公積金是企業(yè)事業(yè)單位為員工繳納的住房儲蓄金，它的作用就是為員工在買房的時候進行幫助，帶有一定的強制性特點。住房公積金的出現(xiàn)是我國城鎮(zhèn)住房制度的一項改革，能對民眾在買房的時候提供一定的資金支持。因此對住房公積金的住房保障作用來進行深入分析，找出影響住房公積金的因素和住房公積金的實踐價值。

一、住房公積金制度起到的作用

（一）增強員工的房屋購買力

對于人民的生存和發(fā)展來說，最重要的保障就是有一個屬于自己的房子，早在黨的十七大報告中就提到，要從根本上解決人們的住房問題，這也說明民生問題對國家的影響是非常大的，住房公積金已經(jīng)成為我國的一項重要社會保障體系，在強制繳費和長年累月的積累下，民眾的買房能力大大提升。住房公積金的利率明顯低于商業(yè)銀行，減輕民眾的還款壓力。

（二）支持了公租房和廉租房的建設

最近幾年，國家對公租房和建租房的關(guān)注度也與日俱增，這項工作的順利開展需要大量資金的支持，而住房公積金的其中一項重要作用，就是對公租房和廉租房的建設進行資金支持。在公積金的工作開展中，就要將公積金的安全運作、資金保障納入工作的重點，盡最大的努力為中下等收入的職工提供住房優(yōu)惠，使這一類職工能充分的享受到國家提供的優(yōu)惠政策。

（三）促進住房的貨幣化發(fā)展

住房公積金的問世在一定程度上減輕了民眾的買房壓力，增加了買房的信心，對住房建設工作的開展打下了堅實的基礎(chǔ)。提高職工的住房消費水平。住房公積金制度的開始實施，就取得了顯著的成果，我國民眾的消費心理也得到了改變，不在擔心因為還不上住房貸款而不敢買房。因為住房公積金本身就帶有強制性，所以就要求單位集體必須為員工繳納公積金，這就在很大程度上解決了民眾的住房問題，促進了住房制度的貨幣化發(fā)展。

二、影響住房公積金保障作用的因素

（一）住房公積金的收益率問題

從住房公積金的問世，我國的這項制度就存在的一些欠缺。我國住房公積金繳存的對象往往是國家機關(guān)和大眾型企業(yè)，很多民營企業(yè)沒有參與其中，這就無法發(fā)揮住房公積金的作用，所以在實際運用中，公積金賬戶的資金收益并不高，而且有資金貶值的情況發(fā)生。

（二）地區(qū)收入差異過大

住房公積金是根據(jù)職工的工資比例來進行收繳的，由于各個地方的收入水平不同，公積金的儲存率也出現(xiàn)了差異。經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)人民購買力強，公積金的儲存率也高，對公積金的使用情況也非常的好，還有一些發(fā)展的好的企業(yè)公積金的儲存率也比較高，但是我國一些發(fā)展緩慢的地區(qū)，因公積金的儲存率低，使用公積金的現(xiàn)象也非常少。各個地區(qū)收入差異太過明顯，這種差異還沒有向好的方向發(fā)展。

（三）金融優(yōu)勢不明顯

目前各種商業(yè)銀行之間的競爭已經(jīng)進入了白熱化的狀態(tài)，銀行為了提高自身的競爭力，對住房貸款也越來越重視，針對這一情況銀行制定了不同的優(yōu)惠利率，雖然公積金貸款比商業(yè)銀行貸款有著更優(yōu)惠的利率，但是公積金的制度比較強硬單一，沒有商業(yè)銀行的靈活性。

三、提高住房公積金的保障作用的有效措施

（一）提高資金收益

隨著城市的發(fā)展，房價越來越高已經(jīng)成為了一種必然趨勢。但是收入高的人群還是不多，普通民眾面對高昂的房價，只能選擇望而卻步。住房公積金的實施能夠給普通職工家庭提供資金支持，這給了民眾買房增加了信心。要使住房公積金發(fā)揮最大的保障作用，就要先解決現(xiàn)階段公積金上存在的弊端，促進制度的改革，在改革后住房公積金的服務定位更加明確。要做好公積金賬戶的管理、增值、保險和補貼工作。改變資金的存款利率，進一步的提高資金收益。

（二）加大覆蓋力度

全國的大數(shù)據(jù)顯示，只有60%的人才能享受住房公積金。從數(shù)據(jù)中可以看出很多職工是無法享受這一制度的，說明先階段政府的相關(guān)政策還不夠完善，一些個體工商戶和農(nóng)民工一直都o法享受這一制度。基于現(xiàn)狀，政府需要對這一情況展開深入的調(diào)查，通過建立合理的制度來提升住房公積金的使用率，使更多的人能享受公積金的福利待遇，加大人民群眾對公積金的重視程度，在買房的過程中不忘公積金這一福利政策。

（三）嚴格進行管理監(jiān)督工作

住房公積金的工作效率決定于公積金部門的監(jiān)督管理。公積金部門的監(jiān)督管理必須將自身的職責發(fā)揮到工作中去，制定出完善的監(jiān)督方案。而住房建設部門和財政部門也要對公積金的管理部門進行監(jiān)督，制定出工作績效來進行考核，使住房公積金管理制度能順利的落實。

（四）合理的宣傳

住房公積金是解決職工住房問題的重要渠道，現(xiàn)代很多人們對于住房公積金的了解不夠深入。導致住房公積金不能很好的發(fā)揮其應有的作用。所以對住房公積金進行合理的宣傳是很有必要的，宣傳的形式方面也要多種多樣，這樣能達到良好的傳播效果。讓大眾都對公積金的政策優(yōu)勢和作用有進一步的了解、尤其要針對林場等單位的合同工、臨時工的宣傳，鼓勵各個范圍繳存公積金。嚴格按照政策法規(guī)的要求來制定系統(tǒng)的公積金繳存體制。在全國范圍內(nèi)加大執(zhí)法力度，使公積金能幫助更多的買房人民。

篇9

關(guān)鍵詞:農(nóng)村勞動力;城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移;制度障礙

中圖分類號:F241 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)08-0057-02

從發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展的實踐看,一國經(jīng)濟發(fā)展的過程表現(xiàn)為人均GDP持續(xù)增長,并且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生由以農(nóng)業(yè)為主逐漸向以工業(yè)為主并最終向以服務業(yè)為主的轉(zhuǎn)變,同時大多數(shù)人口在這一過程中實現(xiàn)由農(nóng)村向城市的空間遷移｡也就是說,經(jīng)濟增長､產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級､城市化內(nèi)在地統(tǒng)一于經(jīng)濟發(fā)展的過程,是經(jīng)濟發(fā)展過程的不同側(cè)面的反映｡

農(nóng)業(yè)產(chǎn)出比重縮小､農(nóng)業(yè)就業(yè)人數(shù)減少是經(jīng)濟增長過程中一個已得到普遍驗證的一般規(guī)律｡由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率增長相對緩慢,因此受利益驅(qū)動,生產(chǎn)要素將自發(fā)地由邊際收益較低的農(nóng)業(yè),流向邊際收益較高的非農(nóng)產(chǎn)業(yè),從而帶動經(jīng)濟的增長｡而且在這一過程中,由于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)(工業(yè)和服務業(yè))具有鮮明的聚集發(fā)展特點,因此在現(xiàn)實中,農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程,通常表現(xiàn)為農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移的空間遷移過程,即城市化過程｡

從許多先行國家的發(fā)展實踐看,人口的城鄉(xiāng)遷移在市場機制充分發(fā)揮作用的情況下一般都是自發(fā)完成的,它有利于農(nóng)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營和保持經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展｡而在我國,由于1978年以來的改革開放具有體制轉(zhuǎn)軌和漸進性的特點,因此我國農(nóng)業(yè)剩余勞動力向城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的途徑并不順暢,雖然農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率提高和城鄉(xiāng)生活差距加大等經(jīng)濟因素對這一過程起到了重要的“推”､“拉”作用,但在不合理的管理體制和僵化過時的政策法規(guī)管制下,阻礙我國農(nóng)村人口向城市遷移的制度障礙長期存在,這已成為目前制約我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級､農(nóng)業(yè)績效提高和城市化可持續(xù)發(fā)展的深層次因素,如何消除這些制度障礙直接關(guān)系到我國經(jīng)濟發(fā)展的全局｡

一、不合理的戶籍管理制度是限制我國城鄉(xiāng)人口流動的剛性最強的制度障礙

我國從1958年起開始實施嚴格的戶籍管理制度,戶籍管理原本是國家以居住地為原則給予城市居民和農(nóng)村居民以不同的戶口并對居民的異地遷移進行登記的管制制度,但是與戶籍管理相配套的是國家對城市居民和農(nóng)村居民實施了差別極大的社會福利政策｡城市居民可以無償?shù)叵碛袊姨峁┑亩喾N社會福利,如城市就業(yè)､生活必需品的低價供給､基本的養(yǎng)老和醫(yī)療保障等,農(nóng)村居民則完全被排斥在這些福利政策之外｡因此,戶籍事實上不僅是城鄉(xiāng)居民身份的重要標志,而且成為一個人能否在城市正常生活的關(guān)鍵性因素｡

20世紀90年代,長期限制我國人口流動的戶籍制度出現(xiàn)了明顯松動｡在國家層面,1997年國家放開了小城鎮(zhèn)戶口,規(guī)定凡是在縣級市區(qū)､縣人民政府駐地鎮(zhèn)及縣以下小城鎮(zhèn)有合法固定住所､固定職業(yè)或生活來源的農(nóng)民,均可根據(jù)本人意愿轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口,并在子女入學､參軍､就業(yè)等方面享受與城鎮(zhèn)居民同等的待遇｡對于要求遷往大中城市投靠配偶､子女､父母生活的人口,國家降低了遷移條件要求｡此外,對在城市經(jīng)商､投資､購買商品房達到一定金額和面積的人口,允許其本人和親屬將戶口遷入城市｡

除國家的戶籍改革措施外,各級地方政府紛紛推出更大的改革措施,如廣東､湖南､福建分別宣布取消戶口分類,統(tǒng)一稱為居民戶口;還有一些大中城市如北京､上海､蘇州等對高學歷人才和專業(yè)技術(shù)人員放寬遷移限制,允許自由遷入;石家莊､寧波等城市規(guī)定即使在城市沒有親屬,只要有合法身份､有工作､有居住場所,就可以遷入城市落戶｡總體來看,目前我國小城鎮(zhèn)的戶籍管理已經(jīng)完全放開,中小城市和部分大城市的入戶門檻也顯著降低,但是一些特大､超大型的經(jīng)濟政治中心城市,如北京､上海以及各省省會城市等仍保持著較嚴格的戶籍管理,而這些城市正是對農(nóng)村人口吸引力最大､規(guī)模經(jīng)濟和聚集經(jīng)濟效應最強的城市,因此,20世紀90年代以來我國戶籍制度改革仍不徹底,還處于局部試點階段,實現(xiàn)人口在全國范圍內(nèi)的自由流動還任重道遠｡

由于戶籍管理是一種行政管理,它具有極強的制度剛性,因此它是計劃經(jīng)濟時期乃至目前阻礙我國城鄉(xiāng)人口流動的最直接和最主要的障礙之一｡

二、城市內(nèi)的城鄉(xiāng)就業(yè)歧視政策是阻礙城鄉(xiāng)人口流動的長期隱

謀求就業(yè)是我國城鄉(xiāng)人口流動的一個最主要原因｡城市較高的收入和現(xiàn)代化的生活吸引著農(nóng)村人口大量流入城市,其中青壯年是城鄉(xiāng)人口流動的主體,也是推動我國城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的主要力量｡擁有穩(wěn)定的職業(yè)､獲得高于農(nóng)村的收入是農(nóng)村人口進入城市并最終留在城市的主要原因｡20世紀90年代中后期,由于我國國有經(jīng)濟布局的調(diào)整和國有企業(yè)經(jīng)營機制改革的深入,國家“抓大放小”､調(diào)整國有經(jīng)濟布局､鼓勵兼并､規(guī)范破產(chǎn)､下崗分流､減員增效等改革措施使城市的下崗､失業(yè)職工數(shù)量大幅增加,城市就業(yè)壓力驟增｡為解決城市居民的就業(yè)難問題,各級地方政府紛紛想方設法創(chuàng)造就業(yè)､緩解就業(yè)壓力,但這些優(yōu)惠的政策措施和新增的就業(yè)崗位幾乎都是提供給具有城市戶籍的居民的,根本沒有照顧到已在城市長期生活和工作的農(nóng)村遷移人口,甚至一些原本可由農(nóng)民工從事的工作崗位也被收回,從而對農(nóng)村人口在城市的就業(yè)產(chǎn)生一定的排擠作用｡

目前,我國城市在就業(yè)方面存在著普遍性的城鄉(xiāng)歧視,許多城市就業(yè)崗位僅提供給擁有本地戶籍的居民,外來人口尤其是農(nóng)民工只能從事當?shù)鼐用癫辉父傻?#65380;又臟又累､收入較低的工作,并且常常享受不到應有的工資待遇和社會保障｡這加大了農(nóng)村人口向城市遷移的總成本,擴大了城鄉(xiāng)收入差距,不利于農(nóng)村剩余勞動力在城市謀求長期就業(yè),并有可能使一部分農(nóng)村遷移人口重返農(nóng)村,加劇我國農(nóng)村發(fā)展的問題｡

三、滯后的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和使用制度是羈絆城鄉(xiāng)人口流動的又一重要隱

土地是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料,農(nóng)民進程就意味著要放棄土地這一重要的生產(chǎn)資料,因此,決定農(nóng)村土地使用和流轉(zhuǎn)的制度規(guī)定,對農(nóng)村人口的城鄉(xiāng)流動具有直接的影響｡1978年,我國通過推行極大地激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性,提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率,但90年代以后,這種小規(guī)模､分散化的土地承包和經(jīng)營方式的弊端不斷暴露出來,成為制約我國農(nóng)業(yè)向規(guī)模化､機械化和專業(yè)化方向發(fā)展的主要障礙｡

在我國農(nóng)村,由于近年來大量輕壯勞動力進入城市,導致土地閑置的現(xiàn)象在一定程度上發(fā)生,與此同時,一些需要實施規(guī)模化經(jīng)營的農(nóng)戶卻面臨著土地不足的問題｡農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的不完善,使農(nóng)村的閑置土地無法流轉(zhuǎn)到需要土地的農(nóng)戶手中,造成我國農(nóng)村土地不足和土地閑置的現(xiàn)象并存,妨礙了農(nóng)業(yè)的規(guī)模化生產(chǎn)｡此外,進城農(nóng)民的承包土地雖然被閑置,但土地的潛在價值卻是無法否認的,它們給進城農(nóng)民提供了返回農(nóng)村的重要生存基礎(chǔ),因此對進城農(nóng)民具有很大的羈絆和吸引作用,促使他們頻繁“往返”和“搖擺”于城鄉(xiāng)之間,成為事實上的兩棲居民,這對農(nóng)村經(jīng)濟和城市經(jīng)濟的長期發(fā)展都是不利的｡

四、城市的限價房廉租房供給制度沒有考慮進城農(nóng)民的居住需要

20世紀90年代末,我國取消了福利分房制度,導致城市住房價格在短短幾年內(nèi)出現(xiàn)了大幅上升｡目前,我國大多數(shù)城市的住房價格都在居民家庭年收入的20倍以上,遠遠超過國際經(jīng)驗中7至8倍的合理水平｡面對如此高的房價,從2006年起我國政府開始在各地強制推行限價房和廉租房制度,主要是為城市中低收入階層提供價格適宜的住房｡這一制度安排雖然有望改善城市住房困難的問題,但它的不足是只將擁有城市戶籍的居民納入了住房供給的范圍,沒有考慮事實上在城市生活和就業(yè)但還沒有取得城市戶口的農(nóng)村遷移人口的住房需要,農(nóng)村遷移人口只能購買價格較高的商品房,這對于大多數(shù)收入水平本來就較低的農(nóng)民工來說幾乎是不可能的｡因此,目前我國推行的城市限價房和廉租房供給制度沿襲了計劃經(jīng)濟時期的城鄉(xiāng)分割的老思維,給農(nóng)村遷移人口在城市的安居樂業(yè)帶來了較大的困難,不利于城鄉(xiāng)人口的正常流動｡

五、消除城鄉(xiāng)人口流動制度障礙的對策建議

1.深化戶籍制度改革,降低大中城市的入戶門檻

在我國大中城市,外來人口的數(shù)量眾多,對城市經(jīng)濟發(fā)展具有重要的貢獻｡這些人長期工作和生活在城市,已經(jīng)成為事實上的城市人口,但是由于大中城市嚴格的戶籍管理,使他們被排除在合法的城市人口之外,這給城市發(fā)展帶來了許多不利影響,如城市消費市場萎縮､住宅市場發(fā)展緩慢等｡為促進城鄉(xiāng)人口的順利轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村和城市的持續(xù)發(fā)展,我國應盡快降低大中城市的入戶門檻,對凡是達到一定居住期限,擁有固定工作､固定居所的外來人口都給予城市戶籍,使這部分人在城市實現(xiàn)安居樂業(yè)｡

2.取消城市就業(yè)的城鄉(xiāng)歧視政策,促進城市人口聚集,提高城市經(jīng)濟效率

對于就業(yè)領(lǐng)域存在的城鄉(xiāng)歧視,應由中央政府通過立法形式,要求各級城市政府及各行業(yè)部門盡快取消就業(yè)的城鄉(xiāng)歧視政策,開放城市就業(yè)市場,對農(nóng)村人口和城市人口提供同樣的就業(yè)機會和工作待遇,激發(fā)兩者的就業(yè)積極性,促進城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展｡

3.加快農(nóng)村土地使用和流轉(zhuǎn)制度改革,解除農(nóng)民進城的后顧之憂

我國應加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革,政府一方面要加強對土地流轉(zhuǎn)行為的規(guī)范,強化農(nóng)村居民對土地依法流轉(zhuǎn)的意識,另一方面要在因地制宜的基礎(chǔ)上,建立地區(qū)性的農(nóng)村土地租賃流轉(zhuǎn)市場,探索和發(fā)展適宜的土地流轉(zhuǎn)方式,提高土地流轉(zhuǎn)的成功率和土地的使用效率,促進農(nóng)業(yè)的長期發(fā)展｡

篇10

2010年6月12日，住房建設部、國家發(fā)展和改革委等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，指出“某些地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市住房價格偏高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出”，明確要求加大公共租賃住房建設力度。住房建設部同步表示，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系、培育住房租賃市場、滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。以上意見反映出，公共租賃住房成為繼廉租房、經(jīng)濟適用房后的重要保障措施，保障房運作體系從“低端有保障、高端有市場”轉(zhuǎn)向了“中端有支持”。

1 深圳市公共租賃住房運營現(xiàn)狀

2009年，深圳市已開始探索如何針對性地解決“夾心層”群體的住房問題，并進行了早期積極嘗試。2011年，《深圳市保障性住房條例》明確將公共租賃住房列入保障性住房范圍，將廉租房與公共租賃住房的建設條件、保障對象劃分為兩類不同體系，進一步確立了公共租賃住房“夾心層”群體的保障地位。

深圳市公共租賃住房按照籌集建設資金來源和產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不同，劃分為：市政府投資建設公共租賃住房、區(qū)政府投資建設公共租賃住房、企業(yè)投資建設公共租賃住房、政府和企業(yè)共同出資混合建設公共租賃住房。按照“誰建設，誰管理”的原則，深圳市由政府運營管理的公共租賃住房存在以下管理方式：市級公共租賃住房由深圳市住宅租賃管理服務中心負責運營管理；區(qū)級公共租賃住房由各區(qū)住房和建設局直屬機構(gòu)負責運營；企業(yè)籌集建設公共租賃住房由企業(yè)自主管理；政府與企業(yè)共同出資混合建設公共租賃住房由政府委托企業(yè)代為管理或者由政府收購后統(tǒng)一歸政府主管部門負責管理。

從運營現(xiàn)狀看，深圳市公共租賃住房多數(shù)由政府管理，由于缺乏成熟的經(jīng)驗和足量的專業(yè)管理人才，相對于企業(yè)來說，其經(jīng)營效率有待提高，管理成本有進一步下降空間，亟須引入專業(yè)、高效的公共租賃住房管理團隊。“十三五”末期，深圳市公共租賃住房將達到運營高峰。面對海量的公共租賃住房分配和后續(xù)運營管理工作任務，住房保障部門行政資源相對不足的問題日益凸顯。如何充分利用社會資源和市場機制，創(chuàng)新公共租賃住房運營管理模式，保證公共租賃住房管理的高效性成為深圳公共租賃住房實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

2 深圳市公共租賃住房運營管理積累的問題

2.1住房管理任務與行政資源不匹配

按照《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》的要求，“‘十三五’期間，深圳市將計劃新增籌集建設保障性住房和人才住房40萬套（新增建設21萬套，多渠道籌集19萬套），總建筑面積約2600萬平方米，計劃供應保障性住房和人才住房35萬套（含十二五’續(xù)建項目13萬套）”。目前地鐵上蓋約有1.1萬套保障房正在建設中，計劃于2018年竣工交付使用。位于前海開發(fā)區(qū)東端南側(cè)的龍海家園公共租賃住房項目，為地鐵前海車輛段上蓋保障性住房。

深圳市公共租賃住房由深圳市住宅租賃管理服務中心（以下簡稱市租賃中心）負責管理。其中，市本級公共租賃住房由深圳市租賃中心接收管理。截至2013年5月底，市租賃中心共計接收市本級公共租賃住房12700套；至2015年年底，市租賃中心接收的市本級公共租賃住房將達到88000套。

面對“十三五”期間大量的市級公共租賃住房運營管理壓力，深圳市租賃中心的行政資源卻相對不足。目前，深圳市租賃中心平均每個在編員工管理的公共租賃住房數(shù)量為1257套。深圳市市級公共租賃住房運營管理行政資源配備與繁重的公共租賃住房運營管理工作任務產(chǎn)生巨大偏差。

2.2公共租賃住房運營管理政策制度不健全

根據(jù)《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》的規(guī)定，“逐步將全省現(xiàn)有的廉租住房、直管公房和公共租賃住房等保障性住房合并管理、并軌運行，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房（以下簡稱公共租賃住房），只租不售。通過建立以公共租賃住房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對象基本居住需求。除已批準立項的項目外，暫停新建經(jīng)濟適用住房，將其供應對象納入公共租賃住房供應范圍”。而《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》明確提出，“大力發(fā)展公共租賃住房，將廉租房統(tǒng)一納入公共租賃住房管理體系，逐步實現(xiàn)以租為主。”

隨著深圳市近年來公共租賃住房的建設速度不斷加快，建設力度不斷加大，公共租賃住房在“十二五”期間將形成供應高峰期。然而，深圳市公共租賃住房相關(guān)政策制度僅對公共租賃住房的如何建設、籌集、輪候、分配做出具體規(guī)定，對于公共租賃住房在配租工作完成后的運營管理卻未做詳細規(guī)定。后?m運營管理配套政策和細化規(guī)定處于缺位狀態(tài)。

2.3公共租賃住房運營管理成本升高

深圳市租賃中心在公共租賃住房的日常管理過程中，存在著管理成本過高的弊端。公共租賃住房在投入使用的過程中，房屋建筑本體及共用設施需要日常養(yǎng)護、公共租賃住房小區(qū)的日常清潔、綠化養(yǎng)護、安保等工作統(tǒng)一由市租賃中心維修工程科和物業(yè)服務科負責單獨組織實施或者委托供應商提供服務。在管理實踐過程中，市租賃中心相關(guān)科室負責組織協(xié)調(diào)多個物業(yè)管理公司參與日常物業(yè)服務工作，實施監(jiān)督管理。由于公共租賃住房公共設施日常維護管理工作和承租戶保修工作內(nèi)容龐雜、手續(xù)繁瑣、管理費用支出較高，加重了深圳市公共租賃住房管理的財政支出的負擔。市租賃中心未將相同或者相近的專業(yè)化服務內(nèi)容外包一家或數(shù)家專業(yè)化管理機構(gòu)實施，采取市場機制中的規(guī)模經(jīng)濟效率、降低運營管理成本。相反，公共租賃住房管理服務運營成本高、服務效率低，引發(fā)承租人的不滿，承租合同到期后，承租人棄租現(xiàn)象嚴重，導致政府住房資源的浪費。

2.4公共租賃住房租金收繳難

首先，深圳市公共租賃住房沒有針對不同保障對象，實施差異化的租金價格體系。目前，深圳市公共租賃住房實行的是針對具體的公共租賃住房項目實施不同租金標準，如龍悅居一、二、三、四期、梅山苑二期等公共租賃住房項目租金定價不盡相同，也沒有考慮承租群體的類別。對低保家庭、低收入家庭、外來務工人員、各級各類人才等保障對象實行統(tǒng)一的租金收取標準，導致各個保障群體對租金標準不滿意，引發(fā)房屋使用者不滿情緒，進而拒絕繳納公共租賃住房租金。市住房保障主管部門在處理拒繳租金的事件時無相關(guān)政策和法規(guī)依據(jù)。

其次，公共租賃住房租金繳納系統(tǒng)不完善。深圳市公共租賃住房一小部分承租對象因違法違規(guī)行為長期占用公共租賃住房，拒不交納租金或退出，因住房保障主管部門至今未成立住房保障執(zhí)法機構(gòu)、缺乏足夠的行政資源，難以對承租人?`法行為進行主動執(zhí)法。同時，市住房保障主管部門未建立完善的公共租賃住房保障對象檔案，也沒有和公安、銀行、社保部門等單位建立信息資源共享機制，導致公共租賃住房承租人租金不能強制及時扣劃。截至2016年底，深圳市住宅租賃管理服務中心管理的保障性住房相關(guān)租金應收未收金額達到1500萬元，直接影響深圳市公共租賃住房的運營經(jīng)費收支。

3 企業(yè)參與深圳市公共租賃住房企業(yè)運營管理的思考

3.1企業(yè)具有融資渠道寬、管理效率高等優(yōu)勢

資金是公共租賃住房后期管理可持續(xù)發(fā)展的前提條件，后續(xù)資金難以為繼必然導致管理混亂，甚至導致公共租賃住房演變?yōu)椤柏毭窨摺薄Ｒ虼耍绾谓鉀Q公共租賃住房后期管理中資金供應不足的問題是關(guān)鍵。引入企業(yè)參與住房運營和管理，可以有效解決目前公共租賃住房運營成本過高、運維能力有限等方面的問題，有效提升后期資金良性循環(huán)，提升管理水平，實現(xiàn)公共租賃住房運營管理的自體循環(huán)，實現(xiàn)政府從管理者向監(jiān)督者角色的轉(zhuǎn)變。

3.2鼓勵企業(yè)參與保障房建設運營并減免稅收

財政部印發(fā)了《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作。按通知出的保障舉措，首先要保障安居工程的資金，拓完廉租住房、公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造等保障性住房項目資金來源。同時，通知還鼓勵采取投資補助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設運營管理，切實減輕保障性安居工程建設和運營管理費用。按照以上通知要求，積極嘗試引入企業(yè)參與公共租賃住房運營管理，既為企業(yè)拓展業(yè)務來源，也可進一步為企業(yè)減負增收，有效地實現(xiàn)公共租賃住房的良性運營。