廉租房管理存在的問題范文
時間：2023-11-22 17:56:43
導語：如何才能寫好一篇廉租房管理存在的問題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
近些年，各地廉租房建設步伐較緩。但作為我國保障性住房體系的一個重要組成部分，在我國當前中低收入階層比例較大的背景下，其建設和發展是必不可少的，如何分析并完善當前的廉租房制度，是一個重要的問題。本文以天津市廉租房項目為例。通過調查分析，試圖對這一問題進行探索。
一、我國廉租房制度發展歷程
1998年，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》這一文件的頒布標志著廉租房制度建設拉開序幕。
1999年4月，建設部了《城鎮廉租房管理辦法》，首次對廉租房的的房源做出了明確的規定。
2003年底，我國正式實施由國土資源部、建設部等五部委共同印發的《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》。新“辦法”相對舊“辦法”來說。更完善了實施的可操作性。
2007年12月1日，建設部等9部委聯合頒布了《廉租房保障辦法》，標志著廉租房制度的全面啟動。
2008年3月，住房和城鄉建設部在總結個別地區廉租房建設過程中的經驗教訓后，下發了《關于加強廉租住房質量管理的通知》。
2010年十二五規劃中建議“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度。加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。”
二、天津廉租房建設基本情況
(一)天津市住房保障制度發展歷程
天津市住房保障制度發展歷程分為三階段。
第一階段：20世紀90年代初至2002年底，起步和探索階段。其中1998年至2000年，在北辰區普康里建設了2萬平方米的廉租房。
第二階段：2003年至2007年上半年。逐步搭建住房保障體系。2003年天津市集中建設了4個項目、48萬平方米、7282套廉租住房。2006年向“低保”和低撫家庭發放租房補貼，發放補貼近4300戶。
第三階段：2007年下半年至今，進一步完善住房保障制度。2008年5月1日，出臺了廉租房、經濟租賃房、經濟適用住房以及限價商品住房管理辦法，同時公布了住房保障工作五年發展規劃和年度計劃。“十一五”期間，新建各類保障性住房2400萬平方米、33.5萬套，發放租房補貼7.5萬戶。天津市十二五期間計劃新增“三種補貼”7萬戶。其中。廉租住房實物配租補貼0.5萬戶，廉租住房租房補貼2.5萬戶。
(二)目前天津市廉租房的補貼方式
天津市采取的補貼方式有三種：1、租金補貼。天津市國土資源與房屋管理局依據公布的廉租住房實物配租租金標準與住宅租賃指導租金的平’均值的差額、住房保障能力和城鎮居民住房水平等因素，確定租房補貼標準及租房補貼面積標準。2、實物配租。即規定一個家庭僅限配租一套廉租房；2或3人的家庭，原則上配租一居室的單元房：超過3人的家庭，能配租二居室單元房。若3人家庭中屬于三代同居或家有年滿16周歲異性子女，也可配租二居室的單元房。3、公有住房租金核減。
(三)廉租房資金來源及房源情況
目前主要有五個方面的資金來源保障廉租房的建設：1、財政預算中的廉租房保障資金：2、住房公積金扣除貸款風險準備金和管理費用后的增值收益余額：3、土地出讓金中的專項資金；4、廉租房自身的租金收入：5、社會捐贈及其他來源。
廉租房的房源主要有以下方面：政府新建、收購的住房；社會捐贈的住房；騰退的公產房；其他。
三、典型廉租房調查研究
筆者深入天津市河北區的北翔家園和宜白路北明新苑小區的住房，對其享受廉租房住房保障的家庭進行了訪談。
北翔家園和北明新苑廉租房相對而立，分布在宜爽道兩側。附近有津工超市、天馨養老院天意分院、中國體育彩票和天津市河北圣賢門診部等。交通方便，附近有倉聯莊站，公交車線路很多。
(一)訪談對象的家庭情況
訪談對象的年齡基本上在四五十歲左右，主要靠天津最低生活保障金維持基本生活，均有《天津市最低生活保障金領取證》。住戶大致分為三種情況：1、夫妻二人均沒有正式工作，有的甚至還要供孩子上學，孩子的生活費成為家庭最大的花費支出，生活過得很是艱辛。2、單親家庭，只能與自己的寵物為伴。3、沒有勞動能力，持有殘疾證。無論哪種情況，低保金(2011年由月人均450元提高到480元)均是每個家庭唯一的經濟來源。
(二)現在廉租住房的問題及分析
通過調查，居民們對于廉租房的朝向、交通、物業、租金表示比較滿意(調查顯示物業費基本不拖欠)，但也反映了一些廉租房的不足之處：
1、申請周期長，退出機制不完善
居民們普遍反映入住時間太長，有些家庭從舊住房被拆到入住現在廉租房，長達了六年時間。
目前，廉租房房源與資金來源相對短缺的情況下，如何最大化這些資源的利用效率，使得資源確實能滿足確有需要的人，是廉租房制度建設的重要出發點和重要目標。按目前有關規定，主要是通過嚴格審查申請者的實際生活情況。但現實中僅靠這一手段難以保證該目標的實現。另外。對于入住廉租房之后，必須實行嚴格的退出機制，才能切實保證稀缺的廉租房資源不被特定團體之外的人所占用。與獲得入住資格的審查核準相比，退出機制的審查貌似沒有得到相應的重視。使得資源用錯了地方。
筆者在北翔家園進行訪談時，小區中的廉租房住戶多次提到該小區廉租房的審查退出機制頗為不完善。執行力度不夠。開小轎車進出的很多，也不乏開高檔小轎車進出的，居住人群并不完全符合廉租房的要求。
2、生活配套設施不健全、生活不便利
(1)周邊就業機會少，難以使家庭收入得到提高。住廉租房雖然使住戶租金支出減少。但由于目前廉租房一般居于較偏僻的地理位置。周邊就業機會大大減少。
(2)看病難。由于小區附近缺乏社區診所，許多居民反映就醫困難，就醫成本高的問題。
(3)小區配套設施不完善。其一。健身器材缺失。在調查中，大多數小區沒有看見任何鍛煉身體的設備。這也引起了居民們的不滿。其二。治安存在問題。調查中發現小區中丟失自行車的問題比較嚴重，盡管社區居民反映多次，要問題一直沒有很好的解決。其三，公共廁所、路燈缺少。小區內公共設施不完善，造成了居民生活的不便。
篇2
[關鍵詞] 廉租房 問題 對策
一、引言
廉租房是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供的一種社會保障性質的住房。從1998年國務院23號文《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念起，到2008年11月5日國務院總理主持召開國務院常務會議，再次強調“加快建設保障性安居工程”，“加大對廉租住房建設支持力度”，我國的廉租房建設已經經歷了十載春秋。然而，截至2007年11月底，我國尚有900多萬戶廉租房缺口。“沒錢建”、“不愿建”一直是制約我國廉租房建設的“老大難”問題。
二、廉租房政策執行中的問題分析
1.地方政府缺位。廉租房是具有保障性質的住房，廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分。作為社會管理者，地方政府部門在廉租房建設中具有不可推卸的責任。然而，實施廉租房制度，地方政府不僅要犧牲土地出讓收入，更需要拿出資金投資建房。據權威分析，廉租房與房價成反比關系，廉租房供給每增加5％，就會迫使房價下降3%～4％。其后果必然影響當地的土地出讓金收益和GDP增長速度，加之沒有明確的問責機制，地方政府嚴重缺乏建設廉租房的積極性。
2.房源供給短缺。目前，我國的廉租房源主要來自：騰退的原有公房；最低收入家庭承租的現有公房；政府和單位出資興建、購置的廉租房；社會捐贈；其他渠道籌集的房源。然而，目前我國城市中的公有住房多數已在住房改革過程中出售給了個人，能夠騰退的并不多。政府和單位興建或購置的廉租住房受到資金制約，社會捐贈房源的數量也很有限。至于其他渠道的廉租房主要是租用的社會房源，隨著舊城改造速度加快，符合廉租標準的住房往往被劃入拆遷范圍之內，這部分房源的數量在持續減少。房源的缺乏己經成為制約我國廉租房制度發展的一個瓶頸。
3.缺乏足夠的資金支持。我國廉租房資金來源主要有：住房公積金的增值收益、財政預算撥款、直管公房的銷售和出租收入、福利彩票銷售收入和社會捐贈等。其中，財政撥款是我國廉租房建設資金的主要來源渠道，政府壓力較大，經濟欠發達地區更是能力有限，無法提供充足的資金補貼廉租房的發展。住房公積金運作效率低下，增值收益普遍較低。其他資金渠道也同樣面臨資金數量有限，不足以支持廉租房建設的困境。發展資金的壓力是我國廉租房制度發展的又一瓶頸。
4.運作管理不完善。(1)準入、退出管理不到位。首先，廉租房的申報、審核、公示制度不健全；其次，難以對廉租家庭收入變動情況進行跟蹤管理；再次，讓廉租戶騰退住房存在現實困難。(2)保障范圍過于狹窄。廉租房的分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均居住面積低于某一標準的家庭。許多地方政府的政策并未將城市流動性低收入人群住房問題納入政策范圍。(3)監督管理存在漏洞。對廉租房使用狀況監管力度不夠, 尤其對配租家庭違反廉租房政策、改變廉租房使用性質, 將廉租房轉租、轉讓或者閑置等行為的制約措施滯后。
三、完善我國現行廉租房制度的對策
1.明確地方政府職責。(1)提高地方政府對廉租房建設重要性的認識。落實目標責任制，明確責任部門，增強部門的責任意識，將廉租房建設納入對地方政府的考核中。(2)根據中央精神制定具體的做法和政策。建立專門的廉租房辦公室承擔廉租房的后期管理工作，負責廉租房的經租、物業、維修等工作；落實住房保障工作機構和專職工作人員的財政編制。
2.保證房源供給。(1)收購空置的存量住房。我國目前空置房的數量很大，若政府出資以成本價或低于成本價收購符合規定的空置住房，既可盤活空置住房資金，又可省去興建廉租住房所帶來的各種成本。(2)新建廉租房。除了政府，可以考慮將企業、社會團體和個人納入到廉租房建設中來。運用BOT、PPP等模式，既發揮私人部門在公共品建設中的作用，又可減輕地方政府負擔，實現雙贏。(3)鼓勵個人、社會捐贈。如對住在各單位公房中的最低收入者實行由各單位負責減免或補貼房租、房地產公司按開發量的20%上繳平價房源、利用“差價換房”置換出空余公房等。
3.拓寬廉租房融資渠道。(1)各地政府應根據年度建設目標，明確規定每年用于廉租房建設和租金補貼的財政預算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用于廉租房建設的資金。(2)在財政資源有限的情況下，政府可以給予適當的政策優惠或貸款擔保，鼓勵房地產商積極參與到廉租房的開發中來。(3)可以考慮建立廉租房建設專項資金, 如房地產信托投資基金、住房債券的留存資金、按商品房建筑面積提取的廉租房基金,以及發行住房福利彩票等。
4.完善廉租房運作管理機制。(1)建立嚴格的準入、退出機制。對不同層次的家庭收入線進行定量分類，加快建立以個人消費信貸、資信評估等信用制度為主的社會信用體系。通過信用信息數據的采集、查詢等，進行定期檢查、動態管理。(2)適當擴大廉租房覆蓋范圍。根據地方政府情況，將城市流動性低收入人群納入政策保障范圍。對不符合廉租住房條件，又沒有能力購買經濟適用房的居民，可以推出“租賃型經濟適用房”，給予相應財政補貼，鼓勵其自置住房或租房。(3)加大監管力度。建立廉租房管理監督機構、個人信用制度與個人收入申報機制, 大力推行廉租房管理運營信息披露制度, 鼓勵全體社會公眾及媒體參與政策監督, 促使廉租房制度公平、公正、公開地全面推廣。
參考文獻：
篇3
關鍵詞：保障性住房；制度建設；監管機制
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1007―7685（2014）04―0020―04
我國保障性住房主要面向中低收入者，為其提供中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，有效解決這部分群體的住房問題。但我國保障性住房制度設計仍存在一定問題，導致保障性住房相關政策在實施過程中出現偏差。因此，研究建立保障性住房監管與法律制度，是我國保障性住房建設亟待解決的重要問題。
一、保障性住房制度建設現狀
（一）我國保障性住房制度體系已逐步建成
保障性住房是專門針對中低收入家庭建設的具有社會保障性質的特殊住房，通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。目前，我國保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。與保障性住房建設實踐相適應，我國住房保障制度建設方興未艾，形成由幾部較為重要的低位階立法和各級政府的規范性文件為主的法律體系，基本形成以不同類型保障性住房為調整對象的廉租房制度、經濟適用房制度和公租房制度。較具代表性的立法及相關文件有《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》等。目前，保障性住房的分配、退出、責任約束機制等已初步作出規定。
（二）積極探索保障性住房管理手段
隨著保障性住房建設立法的陸續出臺、建設資金的逐步增加，保障性住房資金管理以及竣工后的準人、退出和運營等問題成為需要各級政府解決的首要任務。經過多年積極探索，目前，上海市建立的信息化核對機制、成都市建立的住房保障管理信息系統具有一定的借鑒意義，但相對于保障性住房制度建設需求而言，相關管理機制仍處于滯后和不規范的摸索階段。
二、保障性住房制度建設存在的問題
我國保障性住房制度建設的問題主要體現為制度供給與需求之間存在缺口。一方面，現有保障性住房法律制度缺失，難以為后續管理工作提供法律保證；另一方面，保障性住房管理手段存在局限性，無法有效解決保障性住房領域存在的復雜問題。
（一）保障性住房法律制度缺失，無法為管理機制的建立提供支撐與保證
目前，我國保障性住房相關法律制度框架已初具雛形，但在形式上僅體現為一些低位階立法和規范性文件，相關法律條款規定模糊，缺乏可操作性。
第一，保障性住房法律建設滯后。一般講，較完備的保障性住房法律體系包括關于住房、金融、稅收相關的法律及保障性住房的進入標準、保障方式、資源籌集等具體管理模式。而我國保障性住房相關法律政策多是各地政府以通知、指導意見或辦法等形式，存在較大的隨意性和不確定性。雖在2007年針對廉租房、經濟適用房的管理出臺了相關辦法，但層次較低，僅為政策性法規文件，在實踐操作過程中導致執法依據不足、責任約束不強等問題。
第二，中央及地方政府的責任缺失與職能錯位。按照我國保障性住房籌資制度相關規定，地方政府是籌資主體，中央財政支出位居其后。2011年，全國計劃建設城鎮保障性住房1000萬套，所需資金約1.3萬億元。其中，中央政府投入僅占11.7%，地方政府籌資壓力巨大。同時，在“土地財政”和以GDP增長為代表的政績考核制度下，我國地方政府將土地、資金和政策支持過多傾注到商品房市場，對于保障性住房的供給明顯不足。如，在供地比例上，按照2010年全國土地供應計劃規定，商品住房用地總量高達67%，棚戶區改造占20%，而廉租房和經濟適用房僅占4%和9%。從保障性住房用地完成情況看，據相關數據顯示，2007年和2008年，全國僅有上海市達到保障性住房規定的用地完成率；2009年，僅上海和天津達標；2010年，除武漢、上海、天津、北京、深圳等城市達標，其他城市均未達標。
第三，在退出環節缺少法律保障和政策扶持。在保障性住房的退出環節，法律制度的“硬約束”缺乏是導致保障性住房管理機制無法順利實施的重要原因。一方面，我國現有法律規定僅以合同的形式對保障性住房的進入和退出進行相關“軟約束”。對不再符合廉租房條件的居民僅以“責令限期退回”、“按合同約定，調整租金”、“5年內不得再申請保障性住房”等方式進行處理，沒有明確規定對逾期不退回者的強制措施，制裁力度不夠。相關處罰機制在執行過程中由于缺乏具體的可操作性的實施細則及相關部門的積極配合，使得退出制度形同虛設，無法對保障性住房市場供給狀況進行有效管理。另一方面，對不再符合享受保障房條件的低收入家庭缺少過渡性扶持政策，也是導致退出機制實施低效的重要原因之一。大多數低收入家庭在退出保障房后短時間內尚不具備購買和租賃商品房的資金實力。這部分群體處于中等偏下收入階層，在無外來支持時有可能“居無定所”，因而容易出現違規不退出行為。
第四，我國保障性住房需求旺盛和供給乏力矛盾的根源在于制度設計缺陷。在保障性住房需求層面，一方面，分稅制改革、房地產市場監管制度不健全以及商業銀行的信貸政策，均在不同層面助推商品房價格居高不下；另一方面，住房公積金制度不完善、現行收入分配格局不合理制約我國居民對商品房的購買能力。在保障性住房供給層面，民營企業進入保障性住房建設遭遇制度瓶頸。如，2007年《經濟適用住房管理辦法》規定：房地產開發企業實施的經濟適用房項目利潤按不高于3%核定。這顯然對民營企業的進入缺少積極有效的鼓勵和支持。
（二）保障性住房管理機制缺陷，影響制度建設目標的實現
首先，準人機制不健全導致公平受損。保障性住房的供給對象并非全體居民，而是那些缺乏基本居住條件的低收入群體。為此，必須對保障性住房的準入條件進行嚴格設定，把好分配關。然而，我國保障性住房進入機制不論在最初設計、執行過程還是在事后監管中都存在不足。目前，各大城市對保障性住房進入標準各有不同，但主要以家庭收入作為主要劃分依據。由于我國尚未建立完整的個人收入核查體系，在執行過程中，囿于“低收入”、“中低收入”等標準都是較寬泛的概念、居民就業及居民收入的多元化、中低收入群體工作及收入水平的不穩定性以及我國個人家庭信息制度不健全等因素，導致家庭收入統計工作難以準確進行，虛報瞞報收入騙取保障性住房現象在一定范圍內存在。
其次，價格監管機制設計不合理。一方面，經濟適用房定價不合理。我國經濟適用房實行“被減免掉的成本加成”的價格監管模式，即在減免經濟適用房部分開發成本的基礎上，加上3%的開發利潤、管理費、利息和稅金等，用成本價格而不是市場價格作為經濟適用房的監管價格。但實際中，居民可支配收入與住房支出之間仍存在較大差距。另一方面，廉租房租賃價格監管不到位。廉租房實行政府定價，政府制定監管價格的核心是解決家庭收入與租金標準之間的關系問題。我國廉租房租金在宏觀層面受到政府相關政策支持和財政投入、房地產市場結構、相關法律及行政調節政策以及通貨膨脹因素的影響，在微觀層面受到城鎮低收入家庭收入水平以及同期房地產市場價格等因素的影響。并且，在租金標準制定過程中還要綜合考慮折舊費、維修費、管理費、利息、房屋價格等方面因素，因此，相對復雜，監管較難。目前，城市廉租房建設進展緩慢，覆蓋面積小，部分地方政府缺乏建立和完善廉租房供給制度的積極性。由于資金籌集渠道狹窄，缺乏穩定規范的資金供給，廉租房的建設和管理無法順利進行，無法有效發揮廉租房的保障作用。
再次，地方政府推行保障性住房的激勵機制設計不合理。一方面，現有土地財政制度下，地方政府更傾向于將土地以掛牌招標的方式進行高價出售，提高地方財政收入，缺少將土地用于保障性住房建設的動力；另一方面，中央對地方政府的績效考核制度更多傾向于cDP等經濟型指標，反向刺激地方政府將土地、財力和人力投入到更符合“成本――收益”效益的項目工程，導致中央每年制定的保障性住房建設計劃都無法按期完成。
復次，保障性住房管理體制不健全，后續運營專業化程度較低。隨著保障性住房陸續建成，后續運營管理問題日漸凸顯。保障性住房后續運營涉及房屋維修、租金收取、物業管理等多方面工作，具有較強的政策性、動態性、連貫性以及專業性，需要專門的運營機構保障運營。然而，目前我國大多數城市均未設立明確而專門的保障性住房運營管理機構，相關辦事機構往往掛靠在市、縣的房管局，也沒有專門的從業人員，導致該項運營管理工作無法順利開展。
最后，監督錯位與缺位是導致我國保障性住房制度實施低效的原因。長期以來，既當“裁判員”又當“運動員”的保障性住房行政監督機制，不僅無法對保障住房建設進行有效管理，也缺少對公共權力的有效制約，導致公共權力監督缺位。不論在立法監督、司法監督還是社會監督層面，都存在法律制度不健全、監督機制不完善以及實施機制不合理等問題，極易導致公共權力運行錯位，保障性住房建設制度運行最終偏離公共性軌道，違背實現公共利益最大化的設計初衷和本質要求。
三、改進保障性住房制度的對策建議
基于保障性住房制度的經濟學特征及目前我國保障性住房建設中存在的問題，推進保障性住房建設的關鍵在于：一方面，在充分認清保障性住房“準公共產品”屬性的基礎上，以“公平正義”為價值原則，以“住有所居”為核心目標，完善保障性住房監管機制；另一方面，將最優監管機制設計轉化為具體、可操作性的法律制度，實現監管機制設計與法律制度建設的有效對接。
（一）通盤考量保障性住房制度建設與監管機制設計
保障性住房制度應彰顯公平正義的價值原則，可從三個層面人手，分別解決地區不公、城鄉不公和城市群體不公問題。一是建立全國統一的保障性住房管理機構，實現對戶籍、產籍、地籍等信息的統一管理，逐步建立全國范圍內統一的保障性住房制度。二是逐步消除城鄉二元結構，以實際居住地和工作性質為居民戶口劃分依據，實現農村宅基地制度和城鎮保障性住房制度的互通，有條件的可雙向切換。三是加大針對“夾心層”群體的公共租賃房建設，降低外來人口戶籍準入門檻，滿足不同收入群體的多元化需求。據此，可以將我國保障性住房制度建設規劃為兩個發展階段：一是在5―10年內，對現有制度進行統籌與整合，構建適度集中、有序組合、無縫銜接的多元制度。二是在下一個10～20年內，在全國范圍內進行保障性住房制度的統籌與整合，實現城鄉統籌可切換、制度內部可流轉，并最終實現“住有所居”的價值目標。
（二）完善保障性住房監管機制設計
第一，健全準入機制。一是根據各地實際情況，制定科學、合理的申請標準和價格、租金水平，以實際居住和工作地而非戶籍所在地為依據劃分申請對象。二是構建多部門、逐層級聯動審查機制，加強公示制度和群眾監督機制的建設。三是適時取消搖號制和排隊制，以家庭綜合生活水平為主要標準對符合條件的申請者進行科學排序，對特困、殘障等特殊群體優先考慮。第二，強化保障對象管理，嚴格執行退出機制。一是建立定期審核和不定期入戶檢查相結合的動態監控機制。由專設核查機構負責執行，同時疏通社區群眾監督、舉報和輔助調查的渠道。二是制定獎懲結合的激勵機制。一方面，加大對違規申請和違規不退還行為的處罰力度。另一方面，加大政府稅收減免、貸款優惠以及經濟補貼力度，提高居民退出的主動性。第三，實現住房補貼多樣化。將保障性住房補貼直接發放給購房戶或租房戶，而非住房供給方即開發商，以此直接提升居民的購房或租房能力。第四，完善公共權力監督機制。一是加強以行政監督為主導的內部監督。二是實現立法監督、司法監督和社會監督相結合的外部監督。
篇4
[關鍵詞]審計調查 廉租住房建設 關注民生 保障方式
為了全面了解全市廉租住房保障制度的落實情況,確保專項資金落到實處,保證惠民政策發揮其應有的作用,著重反映全市解決低收入家庭住房政策的執行情況,揭示廉租住房資金在籌集、管理、使用等環節可能存在的問題,提出可行性建議,促進住房保障體系的健康發展。筆者對全市廉租住房保障資金的籌集、分配、管理、使用情況進行了審計調查。
一、審計調查中發現存在的問題
(一)政策法規不完善。住房保障制度目前還沒有專門的公共住房政策法規,保障對象、標準、水平、資金來源、管理機構及職責范圍等方面沒有法律依據,靠政府成立臨時機構去抓,會出現職責不清、執行不力的問題,影響了保障工作的具體實施。同時,在實際操作中,無法核實入住對象的家庭真實收入、住房狀況,容易出現非保障對象混入保障范圍,引起部分真正需保障對象的不滿。
(二)建設資金缺口大。國家對中西部地區實物配租專項補助比例為300元/平方米,約占廉租住房單套建造成本的20%(以8萬元/套計算),地方財政需負擔80%,資金的籌措壓力大,再加上居住點的路、水、電等配套設施的不完善以及老、舊小區的改造,作為大多數是“吃飯財政”的地方政府更是負擔沉重,無以為繼。
(三)保障方式有缺陷。上級要求繼續加大廉租住房的新建力度,采取實物配租的主要保障方式,地方政府由于土地、資金等問題影響建設進度,投入資金多,解決保障對象的數量有限,難以達到理想效果。拿市城區舉例,到2011年要實現“應保盡保”目標,還需要建設廉租住房8016套,僅建造成本就達6.4億元(8萬元/套計算),還不包括征地拆遷、配套設施、必要的裝修等費用,僅靠地方政府投資是個不可能完成的任務。
(四)工程質量有隱憂。廉租房建設的具體要求是當年計劃、當年征地拆遷、當年建設交房。但由于多種原因,每年按程序把前期工作完成后,要到8月份才開工,最遲的10月份才開工,而此項工作又是省市考核的十件實事之一,要求春節前必須交鑰匙入住,因此現場施工日期很短,很難保證工程質量不出問題。
二、今后發展建議
(一)建立財政投入和社會籌集相結合的廉租住房投融資體制。一是地方財政將住房保障資金納入年度預算;二是住房公積金部分增值收益可用于廉租房建設;三是提高土地出讓金收益中用于廉租住房保障資金的比例;四是廉租房租金實行專戶管理,專款專用。
(二)建立常德市住房保障體系建設管理領導小組與各責任部門合力共建的建設管理新格局。對市城區廉租住房建設,在管理上逐步建立一城四區聯動機制,實行計劃統籌、分片建設、社區管理、通力協作的新模式。
(三)完善保障方式。考慮到地方政府負擔過重的問題,建議將廉租住房管理推向社會,由物業公司進行后勤管理等工作,政府給予一定的補貼。也可視情況采取對廉租住房進行出售的模式,由保障對象購買廉租房,擁有產權,政府給予一定的購房補貼,居住點管理實行市場化。再有對部分保障對象直接采取政府給予定額貨幣補貼的辦法,由保障對象到市場上去購房、租房,以緩解目前房源短缺的困難。
(四)配套法律法規。建議上級部門制定《住宅法》,從立法上規范住房保障對象、標準、資金、管理等內容,不能讓地方政府成為慈善機構;制定《住房保障對象收入認定辦法》等相關法規,明確機構職責和收入認定方式、手段,確保對申請對象進行收入的真實認定,讓惠民政策切實落到實處。
三、審計部門在廉租房體系的建設過程中應當發揮積極作用
結合工作實際,如何做好廉租住房建設工程審計工作,成為擺在我們審計人面前的一項重要課題。推行廉租房制度的最大困難,就是資金缺口。資金,才是廉租房的“地基”,所以說推進廉租房建設關鍵是保障建設資金,同時建立起切實可行、行之有效的審批制度。審計部門應當發揮其監督職能,對廉租房體系建設的各個環節開展檢查及評價。
一是要全面掌握廉租住房的資金來源渠道和規模、資金的管理和使用情況。我們重點要對資金籌集渠道是否合規,資金到位是否及時并滿足工程建設的需要,有無建設資金不落實、不到位的問題。建設單位是否按照國家規定合理、合法地管理、使用建設資金,有無擠占、轉移、挪用和重大損失浪費問題。
二是要加強廉租住房工程建設程序的審核。建設程序是指基本建設項目從決策、設計、監理、施工到竣工驗收整個過程中各個階段及其先后順序。它們之間有著嚴格的先后次序,各級承擔廉租住房的建設單位必須按照國家法律、法規相關方面的規定“按部就班”的進行。
篇5
1我國廉租房制度問題現狀及原因分析
作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因:
1.1土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施
廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當地的房價成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當地政府帶來更多的稅費收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩定、持續的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。
1.2廉租房準入與退出機制尚未完善
（1）廉租房準入機制尚不完善。
廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設置了障礙。業形象并加以宣傳倡導。
（2）廉租房退出機制尚不完善。
廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。
（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失。
根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統計年鑒采用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。
2對策分析
（1）加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施。
廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。
（2）不斷完善實物配租退出機制。
各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網絡。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。
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關鍵詞：廉價房；經濟適用房；設計
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
一、廉租房、經濟適用房相關概念
1 廉租房
所謂廉租房，顧名思義廉租房是政府為了低收入人群提供的最低保障房，此房只租不賣，并且有特定的租賃人群。政府象征性的對其收取“租金”或者是用實物配租的方式，一般都是以租金的方式為主，實物配租的方式為輔。
2 經濟適用房
這類的房子我們可以分開來看，經濟是第一部分，既然提到經濟，那么經濟適用房就是以商品進行出售的，但是這類型的房子是根據國家經濟適用住房建設計劃安排的，是由國家統一下達計劃、用地實行由地方政府進行劃撥，是免收取土地出讓金的，同時對國家經過各項批準的收費實行減半征收、出售價格按照微利的原則確定的。
3廉租房、經濟適用房特點
廉租房具有比較鮮明的特點，它的福利性決定了它的特點，一般是只租不售。然而也正是由于這些特點的存在，廉租房的開發與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產市場中重要的住房制度之一，雖然建立時間不短，但是因為種種因素的制約發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關健問題之一。
經濟適用房則具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。
4經濟適用房與商品房的比較
兩者從定義上就可以分辨的出來，經濟適用房是根據國家的有關規定建造的，為了給城鎮低收入人群提供最低生活保證的。而它與普通的商品房在本質上有所區別。我們購買房屋其實是買到建造本房屋的土地使用權，那么對于經濟適用房來說，既然是國家政策性的房子，所以在土地使用權上是不予以轉讓的，而普通的商品房我們是可以購買到建筑本房屋所需土地的土地使用權。
經濟適用房不是隨意建筑的，從它建筑的規劃位置、環境、戶型國家都是有明文規定的，但普通的商品房相對來說沒有那么很嚴。經濟適用房所有的購買情況都要符合國家的相關規定，這點與普通的商品房就截然不同了。經濟適用房在購買價格上也是由國家統一調控的，不是隨意定價的，但是普通的商品房國家一般是不會隨意干涉的。經濟適用房的轉讓也有相關的規定，一般在規定年限內是不允許轉讓的，并且在轉讓過程中國家會收取一定的土地轉讓費。
總的來說，經濟適用房雖然和普通的商品房一樣都是在市場上出售的房子，但是經濟適用房在戶型、購買、居住等方面國家都是有明文規定的，居住者也有一定的條件限制。
二、建筑廉租房、經濟適用房所需要滿足的情況
1建筑廉租房需要滿足的情況
首先廉租房性質決定了它不是作為商品進行出售的，是為了滿足人們最低的生活保證。所以在設計上就會受到面積的限制，既然是要滿足生活的需求，那么在房屋格局的設計上，在滿足政策性規定的同時，還要滿足《住宅建筑規范》的要求，還要求我們做到經濟、適用、簡潔、大方，但是要想做到這些是非常困難的。
國家根據現行住房政策，對廉租房做出了明文的規定，規定：廉租房面積控制在50平方米以內。這種小戶型在滿足使用功能上就會出現各方面的問題。如采光、通風、交通組織等都不易處理。這就在設計上更講究平面布局和不同功能區的關系，流程要緊湊合理，并有功能轉換的可能，使其具有較好的適應性。以某小區廉租房設計為例，該住宅為一梯四戶，每戶建筑面積為49平方米，一室一廳。此套方案有以下特點：功能分區明確，公共性與私密性、動與靜的分區。客廳和臥室相隔較遠，可以減少相互干擾。交通面積集中、緊湊、交通組織合理。將某些功能分區合并，不做明確限定，如客廳和餐廳合并，使得戶型具有很強的適宜性，空間感更具有彈性。隨著人們生活水平的提高，要保證廉租房基本使用功能30年不落后，有可改造的余地。可以將兩戶合并為一戶，成為三室兩廳，以適應社會發展。
2建筑經濟適用房需要滿足的情況
經濟適用房是根據國家的相關標準進行建筑設計的，在建筑設計上戶型不能夠太大但同時又要考慮其客戶群，所以要考慮經濟適用性。既要考慮到近期，也要考慮到長期，實際上小戶型的面積并不就代表是少設施的簡陋裝修，而是要考慮到建筑物年齡期間,能分能合的戶型結構,要充分重視遠期利用的可能性,要體現一種時代特征。
三、建筑廉租房、經濟適用房所需要遵循的相關法律
1 建筑廉租房所需要遵循的相關法律
根據建筑部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件：申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。[1]
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關鍵詞：廉租房政策；導向作用；政策選擇；發展演變
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02
在十七大報告中，同志提出了：“努力使全國人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，除此之外還要建設廉租房制度，加快解決我國低收入群體的住房問題”，住房保障工作被中央作為重要工作來抓，著體現了我國政府以民為本的思想，充分顯示了對民生的重視和對民意的尊重。
一、廉租房制度的建設及其積極意義
1.有利于實現社會公平和社會穩定
廉租房制度的有效實施，不但可以減少低收入家庭的社會問題，還有利于人們人格的完善和良好心理的達成，促進社會整體風貌的建立，更有利于傳遞人們之間的友愛，推動和諧社會的建立。目前我國正處于轉型的關鍵時期，低收入者貧困的原因除了其自身原因外還有一些其他因素，因此，實施廉租房制度、建立和諧的社會環境對于社會來說是百利而無一害。廉租房制度的實施不僅表現出政府對于民生問題的重視，也體現出出政府對實現社會公平和低收入群體的關心，幫助低收入群體解決住房問題，不僅可以解決一系列社會矛盾，還有利于推動房地產行業的轉型，拉動我國經濟的發展。
2.有利于維護人民基本權利的實現
廉租房制度的實施將有利于保障人民基本居住權的實現，因此，廉租房制度是維護人民基本權利的基本手段，我國政府曾在聯合國大會上指出：“享有適當的住房是我國每一個人最基本的一項人權，是人們生存權和發展權的一項重要內容”，對于那些沒有能力滿足自身基本住房需求的低收入群體，政府有責任幫助其滿足自身住房需求，以保障其人權的實現。廉租房制度是住房保障制度的最核心內容，在保障人民的基本居住權的過程中，無疑會發揮出不可替代的作用。由于城市中地價和房價上漲較快，所以實施廉租房制度不僅有利于緩解人們的住房問題，更加有利于政府處于主動地位，減少政府的財政負擔，將土地價格和房價上漲帶來的風險減少到最低，因此，廉租房制度的實施是符合社會主義市場規律的。
3.有利于構建和諧社會，實現科學發展。
到2020年為止，我國的住房標準應該達到“滿足人們的生存需求、完成向舒適型的轉變、戶均一套房人均一間房”，為此，我國正在實施廉租房制度，意在通過政府的有效扶持，解決低收入群體的住房問題，以保證社會的和諧安定，隨著我國城市化進程的加快，農民工、失地農民以及拆遷戶等一系列弱勢群體的隊伍還會逐漸擴大，假如政府不重視他們的住房問題，那么就有可能影響社會的穩定和諧。廉租房制度的實施將有利于提升低收入群體的住房水平，如此一來，我國的整體住房水平也就有了新的提升，因此，建立健全的廉租房制度體系、解決住房問題將關系到我國的科學發展，關系到我國全面小康社會的建立。
到目前為止，廉租房制度已經在全國范圍內實施開來，也有了一定的成效，但是，廉租房制度的作用還是有限的，因為在廉租房政策的實施過程中還存在一系列問題，例如：“落實難、覆蓋面窄”等，而且在我國還有一些城市未啟用廉租房制度，還有的城市雖然已經啟動了廉租房制度，但是，為了其在自身利益，將廉租房的面積和資金補貼標準制定的偏高，與“基本保障”相悖，類似的問題還有很多，因此國家應該加大監管力度，以保障廉租房制度的順利有效實施，真正做到“權為民所用、利為民所謀、心為民所系”。
二、當前廉租房制度中存在的主要矛盾
1.供不應求
目前，我國存在這兩種群體，他們是廉租房的主要需求群體，這兩大群體是：“住房困難家庭和住房特困家庭”，最低收入家庭是享受最低保障的而且其居住面積處于當地平均水平的60%以下的家庭。大多數是殘疾人或孤寡老人以及喪失勞動能力的人。住房困難家庭是指其家庭當中的主要勞動力月收入在當地最低工資標準線上的20%～30%之間，而且，其居住面積還要在當地人均居住水平的60%以下，目前，我國的住房困難戶數量仍然很多，如此多的住房困難戶就導致了對住房的需求量大大上升，供需之間的矛盾是目前廉租房制度當中的主要矛盾之一。過去我國沒有固定的財政資金預算渠道，因此住房保障資金來源不穩定。隨著我國經濟的快速發展，地方財政政策的頒布，以及國家相應政策的出臺，我國住房保障性資金逐漸的充足了，保障性住房供應不上的原因一個是資金來源不穩定，另一個就是城市中多數公共住房已經倒賣給個人，低收入家庭根本沒能力購買那些公共住房，因此就導致供需矛盾突出。
2.分配機制不合理
其一，保障性住房的保障對象模糊，現行政策規定的標準條件過于籠統，不易界定，操作有一定難度。從原則上說，城鎮住房保障對象應該面向全部常住人口而不僅僅關注戶籍人口，即住房保障對象除了城鎮低收入家庭以外，還應包括城鎮長期務工人員。另外，公務員顯然不是低收入階層，但公務員住房一直列入經濟適用房政策管理。由于我國社會保障性住房供給對象界定的不合理，在實際實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的尷尬局面，出現保障不足和過度保障共存的問題。
其二，住房保障面和保障房種類面臨結構性調整。一方面，一些地方將中等偏下收入家庭納入住房保障范圍，并主要通過經適房、限價房方式予以保障。我國城鎮居民大多是中低收入者，政府目前要全部解決他們的保障房，顯然是不現實的；另一方面，大量農業轉移人口真正進入城市以后屬于無房戶，迫切需要解決住有所居的問題。同時，保障房種類趨多。目前，基本保障房形態有廉租房、公租房、經適房、限價房等類型，而一些省市區還將集資房、團購房等納入保障房范疇。保障房種類越多，管理的難度就越大；差價越大，尋租的空間就越大，越容易滋生分配不公、騙租騙買、尋租等亂象。
其三，我國社會征信信息平臺建設滯后，由此帶來保障性住房的申請資格難以核實，準入機制不健全。目前，在保障性住房分配中，雖然實行市、區和街道辦事處“三級審核”和區、街道辦事處的“兩級公示”制度，但由于住房保障、民政、公安、工商、地稅、社保、銀行、證券、住房公積金、車管等部門還沒有做到資源互通共享，多部門共同審核把關卻無法有效整合分散在各部門的社會信用信息，保障性住房申請人的收入、存款、證券、高檔消費品等資產情況存在核而難清問題
三、完善我國保障性住房制度運行機制的政策建議
1.增強保障性住房政策的計劃性與責任性
住房作為商品不同于普通商品：其位置固定不能移動，受到土地供給的制約，住房建設需要巨額資金，作為普通消費者難以承擔，等等。因此住房市場供求的平衡不僅關系到居民福利，還會對宏觀經濟發展產生直接影響。目前的住房建設盡管已經被納入各級政府的規劃中，但問題在于，一是年度計劃居多，集中體現在各級政府每年的“兩會”文件中；二是地方政府的政策往往又是來自中央政府的壓力驅動，帶有臨時性質。直到今天，對于我國究竟有多少閑置住宅、為什么閑置、還有多少無房戶（包括進城農民）、未來五年需要多少住房等，有關部門未必很清楚。經濟發展計劃作為宏觀調控的一種手段，有其存在的合理性，這在西方發達國家也得到了證實。日本早在1950年鳩山內閣就制定了住宅建設10年計劃，自1965年以來已實施的了八個“住宅建設五年計劃”，每個計劃都是在充分調查需求的基礎上制定了詳細發展目標。如第一個五年計劃（1965-1970）的目標就是達到一戶一套房、一人一居室。“十二五”期間，我國明確要加強宏觀調控以確保經濟平穩發展和安全，因此對住房市場應該制定合理的計劃。這就要求：必須進行充分的住房調研，對當前住戶的住房情況、收入情況、住戶家庭的變動情況、無房戶以及未來五年將大約增加多少新的需求等進行調查摸底，在此基礎上制定為期五年的住房建設計劃，把政府資金、民間資金的建設均納入計劃之內，力求做到住房的供求平衡。
2.盡快出臺社會保障性住房的專門法律法規
完善住房保障立法，是解決城鎮居民住房問題的重中之重。政府應盡快制定與住房保障有關的專門法律法規，提高住房保障的法律地位，明確住房保障的目的、目標，政府與組織管理機構的權利、責任、義務，確定住房保障的融資方式和資金來源、稅收減免政策；結合《城鄉規劃法》、《土地管理法》等相關內容制定保障性住房土地供應、土地規劃細則，規定對城市政府與組織運營機構在住房保障工作實施狀況的考評細則，制定保障性住房的發展與投資計劃、建設標準、住房補貼實施管理辦法、確定準入審核標準、退出機制等。通過法律、法規的強制約束力要求政府、保障性住房管理運營機構依法進行投資、組織、運營、管理等活動，加大對弄虛作假、隱瞞家庭收入資產、人口和住房情況等欺詐行為的懲治力度，以此提高住房保障的運行績效。要通過立法、制定配套的政策等措施，明確有關違法、違規行為的民事、行政、刑事責任，打擊騙取、套取保障性住房的行為，遏制保障性住房分配過程中的腐敗現象，促進保障房分配公開公平公正，保證保障性住房真正落實到困難群體和低收入群體身上，做到群眾滿意、社會公認、政府認可。
市場經濟強調法治的重要性。政府作為國家的管理者，首先應該遵紀守法，維護政策的嚴肅性。日本經濟高速增長時期實施的住宅金融公庫、公營住房、公團住房、公社住房等公共住房政策時首先就制定了相應的法律作為依據。因此在“十二五”應該制定相應的法律法規，如廉租房法、經濟適用房法等，明確中央與地方各級政府的責權利，確保公共住房政策實施所需要的資金到位以及資源的公平分配。一旦出現問題，必須追究有關人員的責任。
3.科學界定住房保障面和保障方式，合理安排不同層次的保障性住房
住房保障面的界定應該從社會主義初級階段這個基本國情出發，不能過窄，但也不能過寬。從當前實際看，保障房應該主要面對城市困難群體和低收入群體。低收入群體的收入標準界定要做到科學和實事求是。標準太低，享受保障房的面會很廣，難以滿足需求；標準太高，享受保障房的面會很窄，達不到住房保障的政策效果。目前，部分地區廉租住房存在空置現象，主要是申請廉租住房有較嚴格的準入條件，而目前各地急需解決住房的是外來務工人員、新參加工作的大中專畢業生等，受條件所限他們無法申請廉租住房。準確界定社會保障性住房的供應對象，明確住房保障的范圍，將包括長期務工人員在內的全部常住低收入家庭納入住房保障的范圍，公務員不宜統一納入住房保障體系，對于“夾心層”的住房問題，必須明確不包含在住房保障的范圍之內，對這部分家庭可考慮采取優惠財稅政策進行住房補貼。
結語
綜上所述，住房保障是新時期的一項重要的民生工程和民心工程，保障性安居工程建設一頭連著民生，一頭連著發展，既能增加投資，又能帶動消費，對擴內需、調結構、轉方式具有重要作用。推進保障性住房建設，不僅對全局發展有利，而且對地方發展有利；不僅對眼前有利，而且對長遠有利。通過實施保障性安居工程特別是推進棚戶區改造，既可解決貧困人口集中成片居住的問題，促進社會結構優化，又可改善城市環境和形象，吸引各類生產要素集聚，有利于實現產業再造和經濟轉型。
參考文獻：
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[2]鄧世緣，田亦堯，郭學鴻.廉租房社會保障功能的實證研究.社會科學家，2010（10）：123-126.
篇8
一、我國廉租房法律制度現狀及存在的問題
（一）立法層次偏低
廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分之一，主要是指國家以住房租賃補貼、實物配租住房以及進行租金核減等方式向住房困難的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一種住房保障。我國廉租房方面的立法起步較晚，1999年建設部出臺了《城鎮廉租房管理辦法》，提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房，以保障公民的基本居住權利。此后在2005-2009年間，各部委單獨或聯合了《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《廉租住房建設貸款管理辦法》等10余個規章性的文件來管理我國的廉租房建設問題。根據我國《立法法》的規定：上位法的效力高于下位法，即規范性法律文件的效力層次由其制定主體的法律地位所決定。這些主要法律制度基本都是由相關部門以管理辦法的形式進行規定的，其制定主體的法律地位相對來說較低。低等級的法規在執行的過程中由于效力低下，因此在協調與保障方面都不如高級別的法律或法規。同時住房問題隨著工業化和城市化的發展，會日益加劇，牽涉面會更廣，層次會更深，效力低的法規恐怕難以進行有效調控。
（二）收入核準困難，監督難度大
建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款規定申請廉租住房保障的城市家庭其人均收入應符合當地實際制定的收入標準，現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準。根據這項規定，各地方政府規定申請人向政府申請廉租房時必須由擁有城鎮戶口的申請人持民政部門出具的最低生活保障、救助證明或政府認定有關部門或單位出具的收入證明和申請家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現住房證明以及其家庭成員身份證和戶口簿向戶口所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出書面申請。從上述規定中我們可以得知在廉租房的申請中一個非常重要的核準因素就是申請人的收入狀況，只有符合城鎮低保的人才能夠提出申請，但是由于我國沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，所以我們很難對居民的真實收入狀況進行核準。此外，申請廉租房的居民還必須沒有住房或是人均住房面積不符合當地政府所規定的面積標準，但是目前這方面并沒有形成行之有效的監管措施。
（三）保障覆蓋范圍狹窄
隨著城鄉一體化進程的加快，城市周邊出現了大量的的失地農民，這些失地農民喪失了房屋但由于基本都保留了農村戶籍，因此他們不符合申請廉租房的條件。此外除了失地農民外，我們在城市中還存在這樣兩類人，一類是收入高于低保戶，但是沒有固定工作，不能夠購買經濟適用房，同時又沒有能力購買商品房，另一類是雖然擁有住房，但是住房面積達不到城市人均住房面積標準。這兩類人屬于城市生活的“夾心層”，這部分人群該如何解決他們的住房問題，這在我們國家現行法規中是沒有提到的。
（四）承租人所承擔的法律責任輕微
2007年12月1日中央實施的《廉租住房保障辦法》指出：（1）對不再符合廉租房保障條件的，應當停止發放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。（2）城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。（3）城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。（4）城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設（住房保障）主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調整租金等方式處理。從這個法規中可以看出各級政府要對享受廉租住房保障的最低收入家庭定期進行核查，并按核查結果確定是否對租賃住房補貼或廉租房進行調整。如果享受廉租住房保障的承租人有違反法律規定的行為，則由房地產行政主管部門收回其承租的廉租住房，或者停止發放租賃補貼，或者停止租金核減。我們可以看出法律在面對承租人違反法律規定時的懲處措施是相當輕的，這就很難形成約束機制，這極容易造成了有人利用法律在審查和監管方面的漏洞利用廉租房謀利。
二、其他國家和地區廉租房法律制度經驗總結
廉租房問題目前在世界范圍內廣泛存在著，由于發達的資本主義國家立法較早并且對于法律的實踐檢驗時間較長，因此經驗較豐富，下面我們就來看一下，這些國家和地區是如何對廉租房進行立法的。英國于1919年英國便頒布了《住宅法》，是世界上最早實施住房保障的國家。1924年，工黨政府提出《住宅金融法》，對住房建設進行大規模的投入。1950年后，英國采取房租補貼替代原來的建筑補貼政策，使窮人成為補貼的最大受益者，被稱作“真實租金政策”。1962年，政府為規范當時民間興起的建房社團的活動，頒布了《建房社團法》，規定建房社團的宗旨是為社團成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產證券形式貸給社員等。美國對低收入家庭住房保障的特色就在于其各項保障措施的法制化。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，對住房保障作了相應的規定。對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅；對出租屋的家庭實行稅收減免政策。法國早在1894年，法國政府就出臺了建立廉價住房制度的法律。1906年，政府頒布的法令對廉價房的建設作了補充規定。日本早在1951年6月，日本就頒布了《公營住宅法》，根據《公營住宅法》，東京都政府作為一項福利事業每年都在投資建房，由都政府建造并管理的這類公營住宅叫"都營住宅"。日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另這種公營住宅保障了日本的貧困家庭“居者有其屋”。可以說，法律保證了公房租賃制度的公平合理，保證了住房困難的低收入家庭普遍受惠。在香港，政府將土地免費劃撥給房屋委員會，由房委會招標建設公屋并分配給有需要的市民。法律規定只要年滿18歲并且在香港居住滿七年且仍繼續在港居住；沒有私人住宅物業；家庭月收入不超過1.6萬港幣，家庭資產凈值限額不超過38.4萬港幣的就可以申請；同時實行輪候配屋制，輪候時間平均為兩年左右；實行公屋退出機制，當租戶戶主及其配偶去世后，其他成年家庭成員必須接受全面的經濟狀況審查，才可獲批新租約；公民住戶須每兩年向房屋署申報家庭資產，如家庭收入和資產凈值超過指定限額，須遷出所租的公屋單位；維護公屋資源合理分配，居于公屋十年以上，并被界定為”富戶”的住戶，應繳交雙倍租金。
三、關于完善廉租房法律制度的幾點建議
（一）提高立法層次
如前所述美國的《國民住宅法》，日本的《公營住宅法》等，都是從法律上保證了住房保障制度的構建與完善。而我國目前關于廉租房制度的有關文件還沒有上升到法律的高度，這是與“和諧社會關注最低和低收入家庭住房問題的戰略架構是不相適應的”。同時立法層次的高低直接決定著法的執行的效力和覆蓋面。因此建議高層次的立法機關在對我國城市化進程、人口流動現狀及變化趨勢、居民收入和財政收入的積累、城市土地和住房供應總體狀況這幾方面問題進行綜合分析的基礎上盡快制定出符合我國國情的統的廉租房保障法規，從立法上規定廉租房的保障對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立、以及騙取保障優惠行為應當承擔的補償性和懲罰性法律責任等。從而提高保障和執行的力度。
（二）制定行之有效的收入核準方案和法律監管措施
我們可以在民政局設立一個專門的收入申報系統，要求已經登記在冊的廉租戶定期申報的住戶人口、住房面積、個人資產、收入變化等情況，從而準確掌握城市最低收入家庭狀況，同時建立全國聯網電腦系統監管居民住房動態檔案。這樣有利于對廉租房租戶進行收入核準監督。同時還應當充分發揮社區的功能，每個街道辦事處每個月必須負責核準本轄區內是否有新增加的城鎮低保戶，如果有，那么必須在第一時間上報民政局備案；對于已登記在冊的低保戶要進行嚴格審查是否仍然具備成為申請廉租房的條件，以保障最困難的人的住房問題。此外，在法律中明確規定，如果廉租戶或者是新的申請人沒有按照規定對自己的收入狀況進行動態登記，或是在登記過程中存在惡意隱瞞等情況，將被罰在一定年限內不得申請廉租房，同時還要處以一定的罰款。
（三）擴大保障覆蓋面
我們應當在有效的核準收入狀況的前提下，對在本區域內生活的住房確實面臨嚴重的人群進行保護，因此，我們應當對現行管理辦法做出相應的調整，把覆蓋面擴大。比如說，將失地農民和“夾心層”納入保障范圍。并且我們要在民政局建立專門的數據庫系統，對于每年城市的雙低人群進行復核，將新增加的雙低人群加入系統，對已經不符合條件的清除系統，并且將不符合申請廉租房條件的人但仍然居住廉租房的，及時讓其搬離。
篇9
一、我國保障房制度存在的問題
（一）保障能力有限，相關數據缺失
第一，保障能力有限，導致保障對象存在盲點，部分地區中低收入人群無法成為分配對象。按照我國目前的住房保障體系，大多數城市的高收入者可購買商品房，本市戶籍、中低收入者可按照自身情況申請經濟適用住房、兩限房、廉租住房或公共租賃住房，但對于數量龐大的外地戶籍、中低收入人群的“夾心層”群體，如外來務工人員和新就業大學生等，既買不起商品房，又不符合保障條件，這部分人員的漏保現象已經成為了影響城鎮持續穩定發展，實現“住有所居”目標的關鍵因素。
第二，相關基礎數據缺失。我國金融制度沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，對于中低收入家庭“隱性收入”沒有辦法統計。比如完整統一的家庭住房信息、家庭收入信息、當地物價水平、保障房預計需求量等數據，在我國幾乎是空白。基礎數據缺失給我國保障房運營和管理帶來很大挑戰，導致部分管理人員利用職權或不法分子偽造資格去獲得政府優惠，導致將部分保障房分配給不符合條件的家庭。
（二）設計滯后，質量存在隱患
第一，保障房規劃布局有待改善，交通等外部配套設施的建設相對滯后。很多保障房項目選在離城市中心較遠的地方，配套設施沒能同步建設，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障房內部空間結構不合理，影響使用功能。第二，保障房工程質量有待提高。有的地方一些保障房設計、施工、監理、驗收質量把關不嚴，個別工程還使用不合格建筑材料，存在質量安全隱患。“樓脆脆”“墻脆脆”等“保障房質量門”事件的發生，損害老百姓權益的同時，更是給政府公信力帶來巨大創傷。
（三）資金需求量大，籌資渠道窄
目前保障房投入資金主要來源是地方土地出讓金凈收益、商業貸款、住房公積金貸款及其增值收益和中央財政扶持等。但是保障房資金使用情況無法做到公開透明，投資收益率低，無法給投資者以具有吸引力的回報。所以如果單靠政府的扶持和籌措，完成那么大數額的集資是項非常艱難的工程。建設資金籌措和征地拆遷壓力比較大。一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區資金壓力更大一些。有些地方的保障房用地未能及時完成征地拆遷，拉長建設周期。
（四）對保障房及保障對象的后續監管不夠到位
第一，監督機制不完善。部分保障對象將申請到的保障房轉租獲取不當利益。由于保障房的租金遠低于同地段同期市面平均租金，使得部分承租人會鉆政策空子，特別是以虛假材料惡意騙租的不符合保障條件的承租人，將保障房以市價轉租，以賺取租金差價。第二，有關部門對已享受住房保障家庭的后續監管不及時，導致部分保障對象資產、收入等情況發生變化已不再符合保障條件，仍未按規定及時騰退以及未經審批直接繼續租住保障房等。第三，有關部門催繳監管不力，又缺乏必要的監管手段，導致部分廉租房和公租住房的保障對象未按規定及時繳納租金，存在較為嚴重的欠繳租金現象。
（五）保障房相關法律滯后
當前的保障房的政策法規主要是建設部等有關部委頒布的部門規章及規范性文件，地方政府出臺的有關制度缺乏立法支撐，強制約束力不足，這使得住房保障工作在實施中，保障目標不夠清晰、保障職能、保障范圍、違規責任定位比較模糊，削弱了保障房政策的實施效果，出現的收租難、騰退難等問題均與住房保障法律的缺位有較大關系。
二、美國保障房制度演變
在過去多年探索實踐中，在不同發展階段美國出現三種針對低收入家庭的住房保障政策：住房存量缺口較大時期的公房建設計劃、政府參與和私人主導的低收入家庭住房建設稅收抵免計劃、面向低收入家庭補貼的租房券計劃。1970年后，公房建設計劃逐步退出歷史舞臺，稅收抵免計劃和租房券計劃成為相互競爭又相互補充的兩種方案。從政策效果評估看，這三大計劃政策出發點都是提供低成本的廉租房和降低低收入家庭住房負擔，新世紀以來美國低收入家庭的住房支持政策不斷進行校正，效果有所改進。
（一）公房大規模建設階段
1929年經濟危機后，為了擴大內需，帶動經濟發展，美國政府以住房建設為戰略支點，對市場進行宏觀調控。1934年美國公共工程局開始主導開發，直接主持住房建設選址、征地、設計、建造等事宜。1937年出臺的公共住房法規定，美國公共住房由聯邦政府出錢、地方政府建造。1949年住房法中，強調聯邦政府對住房建設有不可推卸的責任，政府為低收入家庭提供了大量保障房，但后續出現很多問題，在1970年多種原因使此政策終止。
一是公共住房通常是偏離主流市場的住宅類型，很容易被辨認出來。與商品房相比，質量較差，幾乎沒便利的設施，公共住房住戶收入遠低于能在私人市場上購買住房的最低收入水平，資金缺乏進一步加劇公共住房質量的威脅。
二是對運行維護成本估計不足。在公共房屋新建時期，政府資金方面壓力不大，但到上世紀70年代后，隨著房屋使用年限延長，房屋運行維護成本提高，使得公共住房機構在財力上難以維持，國家財政赤字嚴重，凱恩斯主義主導下的保障性住房政策逐步顯露出問題。
三是保障房社區發展使貧困集聚，產生新的社會問題。新建住房不斷淪為新貧民窟和黑人隔離區，保障性住房管理和運營存在諸多問題。第一，它使社區失去了好的學習典范。第二，相互間缺乏可借用資源。社會問題加劇，居民失業率越來越高。高失業率、貧困加劇、缺乏榜樣的力量和道德的引領，直接導致犯罪率增加。進一步影響下一代的教育和成長環境，最后出現失業和犯罪的代際傳遞。第三，對城市交通造成巨大壓力。
四是新建住房被大量閑置。在前幾十年大量建設保障性住房后，部分保障性住房使用效率低下，經濟形勢好轉以后，低收入階層人數減少，一部分人物質條件得到改善，很多家庭在聯邦住房管理局提供的房貸幫助下，購買住房搬離公共住房。很多公共住房在這一階段被廢棄，最終導致公共住房變成城市最貧困人群容身之地。
五是政府與私人房地產開發商產生競爭，導致部分私人開發商減少對新住房投資，公共住房提供計劃遭到私人房地產開發商強烈反對。政府最后妥協，在1965年和1968年的“住房與城市發展法”中規定，減少直接建設保障性住房的數量，主要通過政府購買、租賃部分私人住房，將其轉化為保障性住房。
（二）租房券計劃
該類計劃是直接對低收入家庭進行財政補貼，保障模式從定點建設向住戶自由選擇、保障主體從政府主導向市場主導轉變。20世紀70年代，經過幾十年的保障性住房建設，美國保障性住房建設的主要矛盾已不是住房短缺，而是低收入階層所付房租占其收入比重過大。1974年租金計劃規定，低收入群體可自己選擇市場上不高于標準的住房，由地方住房管理機構負責與房主談判，并由政府支付租金，居民在保障性住房選擇上獲得更大自由。1987年“租金優惠券”計劃規定，享受補助的家庭必須拿出家庭總收入25%來支付房租，租金超出部分用租金優惠券抵消房租，若超出部分高于優惠券金額則自行補全，若超出部分低于優惠券金額，住戶可保留下次使用。相比1974年租金計劃，租金優惠券計劃在保障性住房標準、區位選擇上更靈活，能充分利用存量房源。租金水平提高使得出租房屋的房主有積極性提供一部分資金對房屋進行修葺，避免房產廢棄問題。
（三）住房建設稅收抵免計劃
直接與保障房項目掛鉤，針對住房供給方進行稅收抵免和補貼。首先，開發商和地方政府共同決定項目建設具置；其次，政府為能提供廉租房的開發商提供稅收抵免和補貼，地方政府及其管理機構還提供多元化的融資渠道。該制度有效擴大廉租房供給，1995―2007年，累計完成140多萬套住房。計劃支持的廉租房項目服務期限初始設定為15年，然而到期后，所有建筑都需要更換和升級主要系統，如何獲取足夠資金對其進行收購和改造是一個更大的問題。
無論是稅收抵免計劃和租房券計劃都對開發商提出要求，一是按主流市場的標準，而非遠低于市場水平的標準建造低收入者住房，即政府補助開發商為窮人提供質量不能低于市場水平的住房。二是分散窮人，實行混居模式。美國1998年住房法規定，租戶中收入低于該地區平均收入30%（即貧困線）的家庭不得超過40%，就是為了不讓窮人太集中。在商品房小區中配建公共住房，低收入者的住房均勻分布其間，使不同收入階層的人住在一起，在空間上拉近他們距離，增加資源相互借用機會，消除部分社會問題。美國現在的保障房和中產階級住的商品房質量相當，把它建在商品房中，從外表上絕對分辨不出來，而不像從前公共住房是恥辱的身份象征，租金不足部分由政府補貼。
三、我國保障房制度基本框架建議
我國正處于保障房大規模建設的初期階段，需要明確保障房制度運行的基本框架，盡可能降低未來保障房制度運行、試錯與校正成本。保障房制度通常涉及五個問題：（1）為何建，這是保障房需不需要建的問題。（2）為誰建，確定保障房覆蓋范圍，評估供給缺口，確定新建規模，明確分配對象。（3）建什么房，確定所建住房的類型和標準以及與居住人群的匹配。（4）如何建，這是建房主體和資金匹配問題。（5）建后管理，需從政府層面解決產權歸誰、誰來維修、誰來管理的問題，從發達國家經驗看，在大規模建設基本完成之后，這是最難處理的問題。
（一）為何建：保障房以民生為目標，納入公共服務均等化
美國的《住房法》中明確規定，為低收入家庭提供住房是政府的責任，我國保障房政策要從注重發揮保障房促進投資、對沖商品房市場調整壓力的政策導向，轉為民生導向。1998年以來保障房政策變遷多發生在商品房房價高漲的背景下，保障房作為商品房市場調控政策的眾多政策選項而存在，往往不是具有中長期政策目標和清晰法律規范的長久戰略。保障房制度應轉向民生，而非短期的對沖政策，即保障房的存在不是為了短期配合房地產調控而降低房價，而是政府應盡的中長期基本責任，是公共服務均等化的重要內容。
（二）為誰建：根據中等收入標準清晰界定保障對象
保障房在建之前，就應該清楚它的目標群體。在美國不同地區（通常是一個都市區），都由聯邦根據普查數據確定各自的中等收入標準。政策清晰的界定了，所建房屋是提供給當地中等收入80%、50%，還是30%以下群體。如美國上世紀60年代末采用房貸利息補助方式，鼓勵開發商建保障房，目標對象是地區中等收入水平80%以下的家庭。我國應建立中等收入衡量機制，完善相關基礎數據，作為界定保障對象的依據。探索建立保障房資格審核平臺，構建信息共享平臺，完善個人信用機制，確保保障部門在對保障對象的核準、進入、退出進行監管時，能獲取真實數據。
（三）建什么房：以廉租房和公租房為主體，保證質量和提供完善基礎設施
第一，確立“適度居住權”保障制度。住房保障的基礎是符合國家發展階段與條件的“適度居住權”，這取決于城市化水平、人口結構、城市家庭收入階層分布，針對符合經濟發展階段的最低、低及中低收入家庭滿足基本住房需求。若基本住房保障標準超越一國城市化水平、超越城市平均住房標準，則難以持續。目標是實現人人有房住，而不是人人有住房。保障房以廉租房和公租房為主體，廉租房建設重在財政與金融政策支持，公租房建設重在市場化運作與透明化分配管理。廉租房主要針對的是最低收入家庭，公租房主要針對的是中低收入家庭、“夾心層高校畢業生”、進城務工人員，且“只租不售、退出自愿”。
第二，保證住房質量和提供完善基礎設施。保障房住的都是低收入者，如果配套設施不完善，教育、醫療、購物不方便，居住會很不方便，很容易破敗。保障房質量應和中產階級住的商品房一樣，保障房應分散建設、混建，而且要建在交通和服務設施比較健全的地方。
（四）如何建：鼓勵開發商參與保障房建設
鼓勵開發商參與保障房建設要遵循市場原則，給予合理利潤空間，否則不會持久。美國上世紀六七十年代采用補貼貸款利息方式，鼓勵開發商建保障房，給的利潤率是6%。上世紀80年代后，主要采用租金補貼的方式，政府補貼市場房租和低價房租間差價，保障開發商利潤。
地方層面政策主要實行包容性規劃法，規定開發商，如果建100個單元商品房，就必須將其中20個單元（即20%）拿出來作為保障房。可以是強制性的，也可以是誘導性的，政府允許開發商適當提高容積率，在規定樓層高度基礎上加蓋，在提供保障房后，商品房數量基本不減少。
（五）建后管理：明確支持保障房后續運營成本的合理政策
保障房建設是一個系統工程，不僅涉及建設、分配，還包括未來對房屋實體的維護以及相關配套基礎設施建設，如交通、衛生醫療、教育等。后續資金配套能否跟進和管理是否得當，決定了保障房項目的可持續性。特別是在建設工程完成后，重要性會凸顯出來。若無長遠制度安排，很可能出現住房廢棄，浪費社會資源。
（六）完善保障房法律體系
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一、我國現有保障房建造和運營模式分析
目前我國已形成多層次的保障房運營模式，即通過廉租房滿足低收入群體租賃需求、公租房滿足中低收入群體租賃需求，經濟適用房和兩限房滿足中低收入群體購買需求，棚改房用以改善低收入群體品質低下的居住環境。以2011年政府計劃建造的1000萬套保障房為例，上述四類房產類型（經濟適用房和兩限房并為一類）占比分別約為20%、20%、20%、40%。剔除不增加總量而僅改善質量的棚改房外，經濟適用房和兩限房、廉租房和公租房分別代表購售和租賃兩種不同經營模式。本文將從制度設計、運作難度、預期效果等方面分析現有保障房制度的可行性及優缺點。
（一）經濟適用房和兩限房
目前的運作模式為在政府的委托和監管下，由社會機構自行籌資并建造，然后由政府主導，以相對較低的價格出售給低收入群體。土地方面，經濟適用房土地由政府無償劃撥，兩限房土地使用權需要有償取得。由于建筑所需資金全部通過社會方式解決，難度相對較小。
1.退出機制不完善，形成尋租和套利空間
經濟適用房的申請和退出機制，由各地政府根據《經濟適用房管理辦法》等法規，結合當地具體情況制訂。雖然多數城市經濟適用房和兩限房均制訂了轉讓規則和補價措施，如5年內不得轉讓，5年后轉讓需要補價或由政府回購，但規定不細、尺度較寬，加之執行和監管并不到位，購房者能夠以商品房價格出售并從中獲取暴利,因而也隨之產生了巨大的尋租空間，由此引發的不公平和腐敗為社會所詬病。
2.對抑制房價效果不顯著
退出機制寬松使經濟適用房和兩限房具備了商品房的屬性，故其價格與商品房逐步趨同。這使得市場上低價房源供應十分有限，加之市場分割，使得購售型保障房對房價幾乎不具有制約效果。
（二）廉租房
根據政策，廉租房項目資本金全部由政府籌集，形成巨大的財政負擔。況且，由于廉租房租金水平很低，租金收入難以覆蓋運營成本和融資成本。由于廉租房建設不可能帶來經濟利益，故社會資本無法參與，政府只能自行承擔。廉租房對于商品房價格無影響，但對于穩定房屋租賃價格將有較大作用。筆者認為，由于資金壓力很大，地方政府很可能會缺乏持續建設廉租房的意愿和決心。
（三）公租房
公租房的目標客戶定位于城鎮中低收入群體，既未達到廉租房申請要求，又無能力購買經濟適用房和兩限房的“夾心層”。根據政策，公租房的租金參考或低于市場租金水平。目前共有三種運營模式：其一，政府無償劃撥土地，政府融資建設，這與廉租房模式相同。其二，政府劃撥土地，吸引社會機構參與建設，即政府出地、企業出錢。其三，土地由社會機構通過市場方式取得，然后自建公租房，并擁有所有權，租賃對象由政府核定，即政府指定用途，市場化運作。目前，各地 均結合自身情況研究和探索公租房運營模式，其中重慶、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文將就各模式進行分析探討。
1.重慶模式
重慶模式相對成熟、可操作性強。根據重慶市政府規劃，計劃在未來3年內建造公共租賃住房4000萬平方米，共計滿足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平確定為同區域市場水平的60%，約為10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以轉為可售住宅，即變成有限產權（可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉讓，由政府以原購房價加利息回購）的經濟適用房。公租房由政府運營或通過市屬國有企業運營。
從資金來源方面看，4000萬平方米的公租房建設需資金1000億元（每平方米2500元），計劃政府投入300億元，融資700億元。其中政府投入資金由多種渠道構成，包括中央撥付資金、地方財政資金、土地出讓收益的5%、發行債券、房產稅所得等。債務償還的整體計劃是，用公租房租金彌補債務利息和日常運營支出，通過配建商品房和公租房銷售償還本金。
截至目前，重慶已經進行了4次公租房配租搖號，共計完成8. 22萬戶的配租。目前尚有1. 71萬戶申請人未成功配租到公租房。按3年建設4000萬平方米、約合70萬～80萬套的總建造量來看，后續供需差距可能會明顯拉大，出租難度增加，并出現空置現象。
2.上海模式
上海公租房建設由市直屬大型企業集團運營；或在各區縣成立直屬國資的建設和運營公司，承擔公租房的建設和運營管理職能。公租房通過新建、改建、配建、收儲、轉化等多渠道獲得房源。對于新建住宅，土地采用市場方式取得，需要按規定繳納土地出讓金。上海公租房定位為“只租不售”。根據制度設計，上海公租房建設始終將堅持“兩個可”，一是老百姓可承受租金，二是可持續發展，即基本市場化運營，政府不進行大規模補貼。2011年12月底，上海首批公共租賃住房項目華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項目正式供應，租金高達40元/平方米/月，由于運營時間較短，目前經營情況尚不明朗。但筆者認為，該公租房與同類商品房相比價格優勢并不明顯，市場需求存疑。
3.北京模式
北京市采用“三多一統一”的辦法，即：多元的主體建設、多方式供地、多渠道籌集資金，實行統一管理。目前，北京公租房運營模式多種多樣，有代表性的包括如下幾類：（1）由市、區住房保障機構作為管理主體，負責融資、建設、收購、持有和管理。（2）經濟技術開發區、產業園區管委會經批準作為公租房建造和運營主體，利用自有土地建設公租房，解決本園區符合條件家庭的住房困難。（3）國有企業、科研院所等單位，利用自有土地建設公租房，首先租給本單位職工，如有富余考慮對外出租給符合條件的困難群體。（4）引導有條件的農村集體經濟組織，在符合規劃的前提下，利用農村集體土地建設公共租賃房。
二、現有保障房制度存在的漏洞
整體來看，筆者認為，中國保障房制度設計仍存在漏洞，而這可能成為保障房難以長期有效貫徹下去的根源所在，最終將使保障房制度流于形式。
其一，房屋設計定位不清。保障房的運營初衷是為了滿足中低收入群體的住宅需求，從經濟學角度分析，必須形成差別化市場，這樣才能防范中高收入群體擠占低收入群體住宅利益的情況發生。而目前許多城市保障房地理位置優越、房型奢侈、裝修豪華，違背了保障房建設的初衷。比如，上海以區為單位進行保障房建設、保障房占用徐匯、浦東等核心區域，既不經濟又不合理。
其二，受眾人群界定不合理。主要問題是，經濟適用房銷售符合條件的居民買不起、能買的居民又不符合條件；廉租房和公租房符合條件的人不需要、需要的人不合規。如上海經濟適用房的購買條件為“3人及以上人均月可支配收入低于人民幣3300元、人均財產低于12萬元；2人及以下申請家庭人均月可支配收入限額為3630元、人均財產限額為13. 2萬元”，家庭收入和人均財產符合要求的家庭購買經濟適用房仍存在較大難度。同時，公租房市場定位也不合理。以上海為例，目 前多數公租房定位為人才公寓，面向高學歷、工作較優的白領，這一群體實際上具備以市場價格租賃住房的能力，并不應是公租房的保障對象。
其三，租賃性保障房租金設定欠考慮。目前，許多城市的公租房租金水平定為略低于甚至等于市場水平，這明顯違背了公租房的本意。如上海已投入運營的公租房項目租金平均為40元/平方米/月，按此計算，50平方米房屋月租金為2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本無“保障”。
其四，租賃性保障房長期運營難以為繼。目前一些城市的廉租房和公租房均定位為只租不售。如前所述，廉租房勢必成為長期的財政負擔。而以上海、北京為代表的商業化運營公租房的思路難以奏效，雖然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中國租金收益率很低，租金收入仍難以覆蓋日常經營管理支出和利息費用，更不用說投資成本的收回。在現有購售型保障房和租賃性保障房分割經營且購售型保障房無盈利能力的背景下，租賃性保障房將對財政造成嚴重負擔，不可能長期持續。
其五，購售型保障房退出機制存在嚴重漏洞。《經濟適用住房管理辦法》規定了轉讓的基本規則，各地根據具體情況制訂細則。通過分析我們發現，地方細則的設計根本沒有堵住利用經濟適用房獲利的通道，反而成為這一操作的行政推手。按現有制度，滿5年的經濟適用房與商品房之間的增值收益，絕大部分被購房者所獲取，中間形成極其可觀的獲利空間。目前這一現狀得到廣泛重視，各省市亦在研究制訂相關政策。近期北京市住建委楊斌表示，北京經濟適用房回購政策正在制定，大原則即按“政府定價”原則實行回購，未來上述問題有望得以糾正。
三、保障房制度的改革建議
基于上述分析，筆者認為，保障房制度的改革應秉承如下幾點宗旨：
首先，保障房的產品設計必須具有社會層次性。香港和新加坡的經驗告訴我們，保障房設計應當以集約、簡樸為主，應考慮土地成本、經濟價值、利用效率等方面的綜合因素。國內保障房戶型明顯偏大，且地理位置良好，這與保障房的定位相違背，使保障房與商品房界定不清，客觀上造成非保障對象對保障房資源的擠占。因此，保障房選址應考慮城市區域，而不應占用城市中心區域，戶型應以50～60平方米以下的中小戶型為主，建設風格符合經濟、集約、簡樸的特點。