廉租房住房保障辦法范文
時間：2023-11-22 17:56:53
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篇1
第二條本省行政區域內城市（含縣城，下同）低收入住房困難家庭申請廉租住房保障及其監督管理活動適用本辦法。
第三條本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭成員人均收入、家庭財產狀況和住房狀況等符合當地人民政府規定條件的城市居民家庭。
本省廉租住房保障水平應當以保障低收入住房困難家庭基本住房需求為原則，由市州、縣市區人民政府根據財政承受能力和居民住房狀況合理確定。
第四條市州、縣市區人民政府應當制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發展規劃和年度計劃，并納入當地經濟社會發展規劃和住房建設規劃，定期向社會公布。
第五條省人民政府建設行政主管部門負責指導監督全省城市廉租住房保障工作。各市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門負責本行政區域內廉租住房保障管理工作，廉租住房保障的具體工作可以由市州、縣市區人民政府確定的實施機構承擔。
各市州、縣市區人民政府建設、發展改革、監察、財政、規劃、國土資源、金融管理、民政、稅務、統計等部門按照職責分工，負責做好廉租住房保障的相關工作。
街道辦事處（鎮人民政府）和社區居委會應當設專人負責保障對象資格初審上報工作，相關工作經費納入各級財政預算。
第二章保障方式
第六條廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。
本辦法所稱貨幣補貼，是指地方人民政府廉租住房保障部門向符合城市低收入住房困難家庭條件、納入保障對象、按照廉租住房保障的補貼標準發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。
本辦法所稱的實物配租，是指地方人民政府廉租住房保障部門向符合城市低收入住房困難家庭條件、納入保障對象、提供廉租住房實物配租，并按照政府確定的廉租住房租金標準計收租金。
實施廉租住房保障，主要以發放貨幣補貼為主，實物配租為輔。廉租住房緊缺的城市應當通過新建、收購、改造原有公房等方式，增加廉租住房實物配租的房源。
第三章保障對象
第七條申請廉租住房保障應當以家庭為單位，并同時符合下列條件：
（一）申請人必須具有當地城鎮常住戶口，在當地工作或居住，申請家庭應推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。
（二）申請家庭人均住房建筑面積、家庭成員人均收入、家庭財產狀況符合當地人民政府公布的城市低收入住房困難家庭標準。
申請家庭成員之間應具有法定的贍養、撫養或收養關系，包括申請人及其配偶、子女、父母等。但申請家庭成員中已享受廉租住房政策或已作為其他家庭的成員參與廉租住房申請的人員，不得再次參與申請。
（三）未享受過以下購房優惠政策：
1、按房改成本價或標準價購買公有住房；
2、購買安居房、經濟適用住房；
3、參加單位內部集資建房；
4、拆遷安置住房；
5、政府提供的其他購房優惠政策。
第八條廉租住房保障對象的家庭收入標準、住房困難標準和保障面積標準實行動態管理，由市州、縣市區人民政府負責制定，每年公布一次。縣市區城市低收入家庭收入標準、住房困難標準和保障面積標準應報上級人民政府備案。
第九條城市低收入家庭收入標準主要包括家庭收入和家庭財產兩項指標，應當根據當地經濟和社會發展水平，統籌考慮居民人均可支配收入、最低生活保障標準、最低工資標準以及住房保障和其他社會救助的關系，以滿足城市居民基本生活需求為原則，按照不同救助項目需求和家庭支付能力確定。
第十條家庭收入是指家庭成員在一定期限內擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個人所得稅以及個人繳納的社會保障支出后的工薪收入、經營性凈收入、財產性收入和轉移性收入等。
工薪收入：是指扣除交納所得稅和社會保障支出后，單位發給的工資和各種津補貼以及兼職、兼業收入。
“其他”收入：指經營凈收入和其他經常性收入。
經營凈收入：指個體、私營業主等合法取得的收入扣除經營費用支出、繳納稅款等，可以直接用于投資、消費和積蓄的收入。
其他經常性收入：包括投資收入、出租房屋收入、知識產權收入等財產性收入；領取的離退休金、失業保險金、遺屬補償費、賠償收入、贍養費、撫養費、接受饋贈收入、繼承收入等轉移性收入；住房出售、拆遷補償等財物收入等。
其中，工薪收入由工作單位出具證明，退休進入社保的，由社保機構出具證明。其他收入主要由個人誠信申報，社區居委會和街道辦事處調查核實。
根據國家有關規定，城鎮居民享受的撫恤補助金、優待金、獨身子女保健費、計劃生育獎勵扶助金、醫保報銷的醫療費、醫療救助金、助學金、獎學金、寄宿生生活費補助、見義勇為等獎勵性補助以及臨時性社會救助金等，不計入家庭收入。
第十一條家庭資產是指家庭所擁有的能以貨幣計量的財產、債權和其他權利。主要包括：現金及活期存款（現金、活期存折、信用卡、個人支票等）、定期存款（本外幣存單）、投資資產（股票、基金、外匯、債券、房地產、其他投資）、實物資產（家居物品、住房、汽車）、債權資產（債權、信托、委托貸款等）、保險資產（社保中各基本保險、其他商業保險）。
第十二條家庭住房是指全部家庭成員名下承租的現有住房和擁有的私有住房。申請家庭現有2處或2處以上住房的，住房面積應合并計算。
市州、縣市區人民政府應當根據當地家庭平均住房水平、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數量、結構等因素，以戶為單位確定具體住房保障面積標準。
第十三條采取貨幣補貼方式的，補貼額度按照城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額、每平方米租賃住房補貼標準確定。
每平方米租賃住房補貼標準由市州、縣市區人民政府根據當地經濟發展水平、市場平均租金、城市低收入住房困難家庭的經濟承受能力等因素確定。其中對城市居民低保家庭和城市低收入住房困難家庭，可以根據收入等情況分類確定租賃住房補貼標準。
領取貨幣補貼的家庭應與出租房屋產權人或產權單位簽訂租賃合同，依據合同約定由戶口所在地的市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門核定后將貨幣補貼直接支付出租房屋產權人或產權單位，也可直接支付給被保障的低收入住房困難家庭。
第十四條采取實物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額。
對孤寡老人、軍烈屬、三級以上（含三級）殘疾人、患有大病人員、家庭主要勞動力喪失勞動能力、低保家庭中的無房戶、承租危房、面臨拆遷以及其他急需救助的家庭，優先安置。單套配租住房因無法分割而超過保障標準面積的部分，按照當地公有住房租金標準繳納租金。
第十五條實物配租的租金標準實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積依據《湖南省廉租住房租金管理暫行辦法》計算，報市州、縣市區人民政府確定。有條件的地區，對城市居民低保家庭，可以酌情減免實物配租住房中保障面積標準內的租金。
第十六條現有租住或私有住房面積未達到保障面積標準的低收入或最低收入住房困難家庭，在申請廉租住房保障時，可將原租住房退出后按無房戶標準進行保障，私有住房也可交由房地產（住房保障）主管部門回購或代管，然后按無房戶標準進行保障。
第四章保障資金及房屋來源
第十七條廉租住房保障資金來源實行財政預算安排為主，多種渠道籌措的原則。其來源主要包括：
（一）市州、縣市區年度財政預算安排的廉租住房保障資金；
（二）省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金；
（三）中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；
（四）中央預算內投資中安排的補助資金；
（五）住房公積金增值收益中扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部金額；
（六）土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；
（七）政府的廉租住房租金收入；
（八）社會捐贈及其他方式籌集的資金。
政府的廉租住房租金收入應當按照國家財政預算支出和財務制度的有關規定，實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維修和管理，不足部分在財政一般預算中安排。
第十八條實物配租的廉租住房來源主要包括：
（一）政府新建、收購、改建、騰空符合廉租住房標準的公有住房；
（二）國有直管公房；
（三）單位存量公有住房；
（四）社會捐贈的住房；
（五）其他渠道籌集的住房。
第十九條廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，實行行政劃撥方式供應。
廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利，盡可能安排在城市近期發展區域、產業集中區域和公共交通便利區域。不得將廉租住房建設項目全部安排在城市邊緣區域。廉租住房建設項目應按國家有關規定配備基本必須的公共服務設施和綠化環境設施。
廉租住房建設應當堅持經濟、適用原則，提高規劃設計水平，在較小戶型內實現基本的使用功能，滿足住宅對采光、隔聲、節能、通風和公共衛生要求，應當按照發展節能省地環保住宅的要求，推廣新材料、新技術、新工藝。廉租住房應當符合國家質量安全標準。
第二十條新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房和普通商品住房項目中配套建設。經濟適用住房中配建廉租住房的比例要達到10%以上，商品住房項目中配建廉租住房的比例要達到2%以上。
新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在50平方米以內，并根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。
配套建設廉租住房的經濟適用住房或者普通商品住房項目，應當在用地規劃、國有土地劃撥決定書或者國有土地使用權出讓合同中，明確配套建設的廉租住房總建筑面積、套數、布局、套型以及建成后的政府收回或回購等事項。配件標準及其收回條件或者回購價格，作為土地出讓或劃撥的前置條件，并在規劃審批、預售許可、工程驗收等環節加強監管。對已經出讓土地的，可以在規劃環節通過提高容積率等方式，適當配建。
第二十一條廉租住房建設和保障執行以下優惠政策：
（一）廉租住房建設用地，免征城鎮土地使用稅。
（二）在經濟適用住房和商品住房項目中配套建設廉租住房，按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。
（三）市州、縣市區政府或經政府認定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，報當地稅務部門核準，免征契稅。
（四）轉讓舊房作為廉租住房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（五）市場租賃住房按政府規定的租金標準向城市低收入住房困難家庭出租的小戶型住房和廉租住房的，經當地縣級以上房地產（住房保障）主管部門認可，報當地稅務部門免征房產稅。
（六）廉租住房租金收入，免征營業稅、印花稅。
（七）經營、管理、租賃廉租住房，免征印花稅。
（八）對個人取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅。
（九）企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈廉租住房房源、資金，按稅法有關公益性捐贈政策執行；個人捐贈廉租住房房源、資金的，捐助額未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。
（十）廉租住房建設免征行政事業性收費和政府性基金，減半收取經營服務性收費。
第五章申請與核準
第二十二條申請廉租住房保障，應當提交以下資料：
（一）家庭收入情況的證明材料；
（二）家庭住房狀況的證明材料；
（三）家庭成員身份證和戶口簿；
（四）屬孤寡老人、軍烈屬、三級以上（含三級）殘疾人、優撫對象、移交政府安置的軍隊轉業復員軍人以及受到當地政府表彰的勞動模范，提供相關證明；
（五）縣市區房地產（住房保障）部門規定的其他證明材料。
前款規定的各類證明材料，應當提交經申請人簽字確認的復印件，并提供原件核對。
城市居民最低生活保障家庭提供低保證明，可直接認定為城市低收入家庭，不再重復進行家庭收入核定。
第二十三條申請廉租住房保障按照下列程序進行：
（一）申請家庭通過居民委員會或者承擔住房保障申報工作的單位向戶口所在地街道辦事處或鎮人民政府提出書面申請。
（二）街道辦事處或鎮人民政府應當自受理之日起30日內，通過審核材料、組織評議、公示等方式對申請家庭的住房、收入、資產等情況進行初審，對申請資格、保障方式、輪候順序提出初審意見，并將有關材料和初審意見一并報縣市區房地產（住房保障）主管部門。
（三）縣市區房地產（住房保障）主管部門應當自收到申請材料之日起30日內，會同同級民政部門就申請人的有關情況進行審核。
經審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規定條件的，由縣市區房地產（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日。對經公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對象予以登記后報市州房地產（住房保障）主管部門備案，書面通知申請人，并向社會公開登記結果。不符合規定條件的，縣市區房地產（住房保障）主管部門應當書面告知申請人，說明理由。申請人對審核結果有異議的，可以向房地產（住房保障）主管部門申訴。
第二十四條市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門、民政等有關部門以及街道辦事處、鎮人民政府、社區居委會，必要時可以通過入戶調查、信息查證、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人至少最近6個月的家庭收入和住房狀況等情況進行調查核實。有關個人、單位、組織應當積極配合，如實提供有關情況。
第二十五條縣市區房地產（住房保障）主管部門對取得領取貨幣補貼或實物配租資格的家庭按住房困難程度、收入高低、申請順序等因素排列輪候順序。
實物配租應當優先供應已經登記為廉租住房保障對象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭以及其他急需救助的家庭。
縣市區實物配租房源不足的，市州房地產（住房保障）主管部門可在全市州范圍內統籌考慮，合理安排。
第二十六條申請人家庭人均居住面積、家庭年人均可支配收入、家庭人員結構、婚姻狀況等情況改變的，申請人應當自改變發生之日起30日內向街道辦事處或鎮人民政府如實提交書面材料，街道辦事處或鎮人民政府根據實際情況重新審核資格條件，按程序報批后調整輪候順序。
第二十七條對輪候到位的城市低收入住房困難家庭，縣市區房地產（住房保障）主管部門應當按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補貼協議或者廉租住房租賃合同后，發放租賃住房補貼或者配租廉租住房，并及時予以公布。租賃住房補貼協議應當明確租賃住房補貼額度、停止發放租賃住房補貼的情形等內容。廉租住房租賃合同應當明確下列內容：
（一）房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況。
（二）租金及其支付方式。
（三）房屋用途和使用要求。
（四）租賃期限。
（五）房屋維修責任。
（六）停止實物配租的情形，包括承租人已不符合規定條件的，將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途，無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者累計6個月以上未交納廉租住房租金等；擅自對實物配租的住房進行裝修和擴建、加建、改建、改變房屋結構的；故意損壞實物配租的住房及其附屬設備的。
（七）違約責任及爭議解決辦法，包括退回廉租住房、調整租金、依照有關法律法規規定處理等。
（八）其他約定。
第二十八條已登記為實物配租保障方式且輪候到位的城市低收入住房困難家庭，無正當理由拒絕所配租的廉租住房或要求調換配租的廉租住房，房地產（住房保障）主管部門視同該家庭放棄本次實物配租資格，對該家庭重新排隊輪候，并將該廉租住房按輪候順序進行配租，調整的結果及時予以公布。
第六章監督管理
第二十九條省人民政府建設行政主管部門應會同同級監察機關加強對全省廉租住房保障工作的監督檢查，并定期公布監督檢查結果。市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門應會同同級監察機關對有關部門或單位履行職責情況進行監督檢查，并公布監督檢查結果。
第三十條對未按規定比例進行配套建設及戶控面積超過標準的廉租住房建設項目，規劃部門不得核發《建設工程規劃許可證》，建設行政主管部門不得批準初步設計，施工圖審查部門不得出具施工圖審查合格報告。
第三十一條市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門應為保障對象建立廉租住房電子信息檔案，并定期對享受廉租住房保障的家庭人口、收入、資產和住房狀況進行隨機抽查。
第三十二條享受廉租住房保障的家庭，每年應按時向所在地街道辦事處或鎮人民政府如實申報家庭人口、收入、資產和住房變動情況。
街道辦事處或社區居委會應對申報情況進行復核、張榜公布，并將申報情況及復核結果報房地產（住房保障）主管部門。
房地產（住房保障）主管部門應當根據城市低收入住房困難家庭人口、收入資產和住房等變化情況，定期調整租房補貼金額或者實物配租面積、租金等。對不再符合規定條件的，取消其廉租住房保障資格，停發租賃住房補貼，或者在合理期限內收回廉租住房。
第三十三條新建、收購的廉租住房產權登記在市州、縣市區人民政府廉租住房主管部門或其委托的管理單位名下，按照屬地原則進行管理。建設、收購的廉租住房的產權人不得將房屋轉讓、抵押。
第三十四條廉租住房只能用于申請家庭及其成員自住，不得轉租、轉借以及從事居住以外的任何活動。
城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者發生第二十七條第（六）項行為的，由縣市區房地產（住房保障）主管部門收回其承租的廉租住房。
第三十五條城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，房地產（住房保障）主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，房地產（住房保障）主管部門可以按照合同約定，采取調整租金等方式處理。
城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規定的處理方式的，由市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門依照有關法律法規規定處理。
第三十六條任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。
第三十七條申請人及共同申請人的家庭成員對廉租住房保障工作中的行政管理行為有異議或不服的，可以向有關部門投訴、申訴、依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章法律責任
第三十八條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，市州、縣市區房地產（住房保障）主管部門不予受理，并給予警告。
第三十九條申請人以虛報、瞞報情況或提供虛假證明材料等不正當手段，騙取審核同意或獲得廉租住房保障的，由房地產（住房保障）主管部門給予警告；對已經登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經獲得廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，實物配租的，退出實物配租住房，并按同期市場租金標準追繳占用期間的房屋租金；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條對出具虛假證明的組織和個人，由房地產（住房保障）主管部門提請其主管部門或監察機關依法追究相關責任人員的責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
篇2
關鍵詞：廉租房 保障制度
1 廉租房定義
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房是國家和地方政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經過政府相關部門核實批準后，方可取得廉租房的承租權，廉租房無繼承權。
2 廉租房的歷史及現狀
1998年，國務院發出了我國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經濟適用房為主體的多層次的住房供應體系：高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據通知要求，建設部于1999年制定了《城鎮廉租住房管理辦法》。
隨著廉租房政策的不斷發展和完善，人們對廉租住房制度也越來越了解，我國的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國657個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數的77.9%;全國累計有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領取租賃住房補貼的家庭16.7萬戶，實物配租的家庭7.7萬戶，租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計用于廉租房建設的資金為70.8億元，僅當年一年就達到23.4億元，占1999年以來累計籌集資金的1/3。全國人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現在的28平方米。
3 廉租房存在的問題
經過十余年的發展，我國的廉租房政策已經形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實際執行過程中，任然存在一些亟待解決的問題，給我們的政策執行帶來一定的困難，也讓我國的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問題的同時，為社會帶來極大地負擔。我國廉租房政策實行過程中的問題主要表現在以下幾個方面：
3.1 廉租房政策對申請家庭的資質審核缺乏實質的規定，致使廉租房申請家庭有瞞報家庭財產、提供虛假證明等現象。根據《廉租住房保障辦法》的規定，廉租住房的申請、審核主要采取“三級審核，兩次公示”的模式。即申請人首先向街辦或居委會提出書面申請并提交相應的材料，由街辦或居委會對申請人提供的材料進行審核。但是街辦居委會作為基層工作單位，首先街辦居委會無法去銀行調查申請人的財產情況，無法調查申請人的房產、車輛等情況；其次，街辦居委會的人力物力均有限，不可能對所有申請人的所有材料的真實性進行逐一核實，“只能依賴申請人的誠信”作形式審查，對于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時發現。另外，在我國由于歷史的原因，“人戶分離”現象普遍存在，這也會給街辦居委會的審核工作造成困難。
3.2 缺少完整的個人收入征信制度，申請家庭收入的動態變化難以掌握。根據《廉租住房保障辦法》規定，已領取租賃住房補貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應當按年度向所在地街道辦事處或者鎮人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等變動情況。《辦法》同時規定，市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門應當按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關情況。在實際工作中，申請家庭在收入發生變化時，很少有人能及時向有關部門申報；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對保障象定期走訪、抽查的方式進行收入審核，并不能保證及時發現保障對象的收入變化。
3.3 缺乏有效地退出保障機制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規定了保障對象需要退出廉租房的情況，并由建設（住房保障）主管部門責令其限期退回。但是實際執行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規使用其廉租房時，申辯說因為調查人員調查時其正好沒在家，所以她認為自己沒有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規使用廉租房的家庭中，其他家庭也認為自己并沒有違反有關規定，只是主管部門審查的時間不合適。對于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒有具體規定如何有效的讓其退出。近年來，我國的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負擔也越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權利，致使不合理的居住者持續占用社會資源。這就要求我國的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機制。
3.4 與廉租房相關的法律法規不健全。目前沒有專門針對廉租房或保障房的法律法規，一旦發現申請人有瞞報、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經濟處罰。這些處罰相對于其享受的優惠，幾乎可以忽略不計，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護。
當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環節，已經總結出了豐富的經驗及政策。這些經驗，很值得我們深入的學習借鑒。在法國，廉租房制度的發展已有百年歷史，廉租房由各級政府的廉租房管理部門負責分配。管理部門嚴格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對廉租房的申請者有嚴格的審核制度，通過對其雇主單位、銀行賬戶及社會生活狀況的核實，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場的需求維持在一個穩定的范圍內，法國廉租房也因此被稱為“社會首席穩壓器”和“法國社會的穩定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據家庭收入的不同而收取不同比例的租金標準，在不同的租金標準之間可以根據家庭收入的變化而自由轉換。在美國：審查程序很嚴格。美國是一個信用國家，具有發達而且完善的信用制度。以信用為基礎建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執行。
4 針對廉租房問題，我們的應對策略
針對部分地方廉租住房管理中出現的問題，我們應該從以下幾個方面加強建設：
4.1 建立完整的信息共享平臺。在現有信息的基礎上，實現信息的聯網共享。根據申請家庭提供的資料，審核部門可以從聯網的信息中及時查看申請家庭收入、存款、車輛、房產等家庭財產狀況，盡早實現廉租房“應保盡保”的目的。則系統自動回將其擋在保障人群之外。
4.2 建立個人誠信制度。這一點在銀行系統已經有了很好的經驗。在現行的銀行系統中，如果個人的不良的貸款記錄達到一定程度，在全國范圍內，他以后的資金使用都會受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠信的申請家庭不僅在一時、一地受影響，而是在更多地區，更長的時間內承擔其不誠信的后果。
4.3 動態管理，建立健全的退出機制。建立健全的退出機制，可以制定有利于廉租對象退出的優惠政策，使廉租對象的利益在退出廉租住房時不受侵害；對不符合保障條件的廉租戶又不能及時騰退廉租房的要給予重罰。
篇3
解決城市廉租房政策實施的資金問題，關鍵是要均衡各方利益，依靠中央資金支持，帶動地方和社會投入，積極拓展籌資渠道，共同構建廉租房保障資金支持體系。
一是科學安排財政預算資金。解決“居者有其屋”的問題，是中央和地方政府不可推卸的共同責任，因此，城市廉租房政策實施的資金來源主要應來自各級政府的財政投入。當前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來源，但是除了對土地出讓金用于廉租房建設的比例做了具體規定以外，其他幾項來源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關系不明確。因此，必須盡快出臺與廉租房建設資金來源相配套的實施細則，進一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關系。
二是形成多元化投融資渠道。首先是引入房地產投資信托基金。對參與廉租房建設和經營的房地產投資信托基金給予財政補貼或對其投資者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵房地產投資信托基金投資建造或購買廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。其次是發行廉租房建設債券，以彌補廉租房建設資金的不足。第三是實行證券化運作。我國廉租房一般只租不售，因而具有穩定的產權，廉租房作為政府福利項目，其收益盡管不高但具有穩定性，這些都符合證券化資產的特點。在實際操作中，我們可以采取直接將廉租房項目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權證券化兩種方式。第四是發行福利彩票模式。可從社會福利彩票所籌集的資金中提取適當比例，用于當前的廉租房建設，這既遵循了福利彩票基金無償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設過程中資金緊缺的問題。
二、切實采取措施，強化地方政府落實城市廉租房政策的力度
一是提高認識，明確責任。地方政府必須從構建社會主義和諧社會的大局出發，充分認識實施廉租房政策的重大意義。只有認識到位、責任明確，才能在實踐中大刀闊斧地將政策落實下去。
二是加強考核，強化落實。應該把廉租房建設等民生問題納入到地方官員考核的指標體系之中，并強化問責。另外，地方政府還要將廉租房建設和租金補貼任務納入政府年度實施項目，年初制定計劃，明確部門責任；年中進行檢查，加強督促指導；年末實行考核，確保政策目標的實現。
三是立足實際，開拓創新。地方政府應堅持從地方實際出發，原則性與靈活性相結合，大膽探索，開拓創新，闖出一條廉租房政策有效實施的路子來。例如陜西省規定，土地出讓凈收益、住房公積金增值收益余額不能滿足年度廉租房保障資金需要時，差額部分由省市縣三級財政按“三三制”原則籌措。云南省規定，從縣城以上房地產開發稅收中，拿出不低于10％的資金支持廉租房建設。
三、擴大社會參與，積極拓寬誠市廉租房的房屋來源
根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規定，目前我國城市廉租房房源主要有四種，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，這種供給方式顯然不能滿足日益增長的大眾需求。探索新的廉租房供給機制、爭取更多的廉租房房源迫在眉睫。
一是建議政府收購空置房作為廉租房。政府出資以成本價或低于成本價收購符合規定的空置住房，然后對其按廉租房標準進行重新設計并改造成適合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我國空置房的數量很大，這不僅不利于房地產開發商資金的回籠，而且給商業銀行造成大量的不良資產。政府通過收購將空置房轉化為廉租房，既可以盤活空置住房資金，又可以節省廉租房建設成本。
二是鼓勵開發商建設經營廉租房。可以由政府以提供低息貸款的方法資助開發商建造廉租房；或者對于按照政府標準建設、經營廉租房的開發商，政府在地價等方面給予一定的優惠，從而鼓勵更多的開發商投入廉租房建設，增加廉租房的數量。
三是強制開發商建設經營少量廉租房。可以在土地競標時就明確要求每一個樓盤都必須建造一定比例的廉租房，強制開發商參與廉租房的建設與經營。
四是動員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應制定相應的優惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵擁有符合廉租房條件的房屋業主提供廉租房。除給予一定的利益優惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽上的獎勵。
四、完善體制機制，建立健全城市廉租房政策實施的各項制度
一是規范準入機制。科學合理地確定最低收入標準并采取有效的收入審核管理辦法，是落實住房保障政策的基本前提。不同地區應按照當地經濟發展狀況劃定廉租房準入標準，并根據當年房地產市場價格對不同層次的家庭收入線進行定量分類，確保準入標準科學，保障對象準確。
二是完善退出機制。建立有效的退出機制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現最大程度和范圍的社會公平。為此，每隔一段時間要對原保障對象進行重新認定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應體系。
篇4
【關鍵詞】廉租房，保障制度
一.我國廉租房制度的問題及原因分析
作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也作出相應的法規和政策。在政策制度的指引下，各地逐漸開展了廉租房制度。但由于種種因素制約，廉租房制度還需繼續發展和完善。
1.廉租房制度執行不力，覆蓋面偏低
2006年4月初建設部公布廉租房政策執行情況：全國291個地級以上城市中，有70個尚未實施廉租房制度。而實行廉租房政策的城市中廉租房所占比相對于人群技術相差很大。究其原因，主要在于：
（1）地方政府參與不夠積極。廉租房制度作為我國住房保障制度的一個重要組成部分，政府成為了構建我國廉租房制度的主體，其建設過程必須通過非市場手段來解決。這種干預是在市場機制無法充分發揮作用的情況下引導市場，對市場機制起補充和修正作用。由于廉租房在利益和政績方面都無利于地方政府和財政，在缺乏嚴格的監督情況下往往很難調動地方政府的積極性。
（2）資金來源不穩定。由于保障性住房都存在一次性投資大、經濟效益低的特點，在中央加大廉租房建設資金投入的情況下，地方政府需配套的資金相應劇增，因此地方財政壓力加劇。據中國建設部通報顯示，至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，而新建廉租房資金缺口依然至少為650億元。如按照國際上廉租房配發標準計算的話，資金缺口將更加巨大。
2.廉租房機制不健全，矛盾隱患十分突出
我國廉租房保障體系基本建立的時間不足5年，襁褓中的廉租房保障體系的不健全，為它的實施帶來了很多問題，也預留了隱患。（1）機構不健全，職能不明確。很多市縣住房保障職責在市、縣兩級都分散到了多個部門，職能不分明，導致部門工作協調量大、效率低。廉租房、限價房、經濟租賃房等建設管理職責沒有清晰界定，住房保障工作統籌困難重重。
（2）后期管理面臨艱巨挑戰。在我國雖早已有廉租房的退出制度，但其實施力度遠遠小于預期。目前我國廉租房住戶正常退出機制難以實施，從而導致福利資源被無端大量占用。建設和管理廉租房中存在的間接成本和經常性費用與政府的廉租房租金收入的收支不平衡，給政府財政帶來巨大壓力的同時，也使廉租房保障體系收到影響。
3.居民標準難定，廉租對象混亂
廉租房的保障性決定了如何合理確定享有該項權利的居民標準，具有非常重要的意義。在廉租房保障制度實施過程中，居民的收入水平成為衡量其是否可以入住的一個重要指標。但通過居民收入水平這一標準為開展確定廉租的對象帶來了管理混亂，造成部分該納入廉租對象的沒有納入，而一些人卻通過不正當手段成為了廉租對象。究其原因，主要有以下兩點：
第一，個人收入不透明。到目前我國還沒有建立完整的個人信用制度和個人收入申報機制，個人收入來源很多，居民的“隱性收入”沒辦法統計，僅僅通過居民個人的透明收入來衡量居民收入缺乏公允性。
第二，發放住房租賃補貼為主的廉租房制度加劇了混亂局面。在借鑒國外廉租房制度的基礎上，為了避免出現類似國外“貧民窟”現象，我國確定了以發放住房租賃補貼為主的形式。國家通過發放住房租賃補貼來替代集中一起的廉租房，分散廉租對象。但這卻使一些非廉租對象通過不正當手段獲取住房租賃補貼，而真正的廉租對象無法獲取廉租房制度的待遇。
二.完善廉租房保障制度的建議
從經濟適用房到廉租房，反映了我國住房保障政策的變遷，也是改革過程中住房保障制度的必然選擇。相對于經濟適用房，廉租房在控制房價、社會福利效果、資源節約效果、社會公平上都有優勢。然而其推廣仍需各方面的支持與配合。
1.整合住房保障機構，提高工作效率
在各省市成立住房保障中心，各區縣成立專門的住房保障機構，根據工作情況核定人員編制，承擔廉租房建設和管理的所有職能，健全運作機制，實現全面統籌、協調住房保障的工作，以達到全面提高保障住房規劃建設和管理的工作效率的目的。
2.規范審查工作，加大監督力度
加大對已申請用戶的審核力度，對于已經不再符合標準的用戶，要求其及時退出廉租房。可采取社區公示、網絡查詢等方式，對中低收入家庭進行廣泛社會監督，同時也希望社會公眾對政府的參與行為進行全方位監督，以保證其公平性。
3.保證住房保障資金需要，堅持多渠道籌資
首先可按照國務院有關文件要求，由中央和市級財政統一明確資金渠道，逐級下撥；其次提高中央、地方對廉租房建設的補助標準；最后，實行廉租房建設地方配套資金多元化，引入國家開發金融機構從而利用金融長期貸款來緩解地方政府配套資金壓力。
4.建立住房保障信息系統、完善配套機制
主管部門應加強與民政、工會、社區居委會等部門的溝通和聯系，盡快建立經濟適用房、廉租房等住房保障信息系統，建立完善廉租房準入、退出機制，逐戶建立中低收入家庭的動態檔案，并對其居住狀況進行定期復核，及時調整申購資格和分類排序。
廉租房保障制度是緩解低收入家庭住房壓力的重要途徑。而在國民收入差距過大的今天，廉租房制度對我國的經濟發展有重大意義。因此，政府和國家對于廉租房制度的逐步完善和百姓自覺提高對于個人收入透明度的信用等方面的共同努力下，我國在廉租房保障方面會趨向合理化，使我國的經濟發展更加平穩。
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篇5
一、健全機構，強化管理，實現住房保障工作常態化
今年年底，近千套保障房將竣工交付，保障房的后期管理問題亟待解決。我市將明確機構、職能，專門負責保障性住房管理工作，實現住房保障工作常態化，廉租房、公共租賃住房配租、廉租房補貼要做到“隨時申請，隨時受理，隨時審批”，并將其納入城區辦事處、經濟開發管理處、市民政局、市房產局等單位的日常工作，實現“半年一發放，一年一核查”的工作目標。
二、積極探索廉租房、公共租賃房并軌運行的新路子，確保安居工程切實惠及民生
根據上級有關精神，結合我市保障性住房建設實際情況，為防止廉租房、公共租賃房空置現象，今年起對我市已建成的保障性住房采取廉租房、公共租賃房并軌運行模式，按照“以人定房”的方式進行配租，確保保障性住房落實到中低收入家庭中。今年將制定《市公共租賃住房管理辦法》、《市保障性住房租金管理辦法》、《市保障性住房物業管理辦法》等相關規范性文件，為保障性住房的管理提供政策依據。
三、明確任務，克難進取，全面完成各項工作目標
（一）新增廉租房補貼戶100戶
今年將進一步擴大廉租房保障范圍，嚴格執行“三審二公示”制度，確保完成目標任務。各城區辦事處、市民政局、市房產局要按照各自職責嚴格把關，防止違規領取廉租住房補貼現象發生。
（二）新增廉租住房100套
主要采取在房地產開發項目中配建的方式完成。在有建設意向且具備建設條件的房地產開發項目中配建，確保10月底前全面開工。配建的廉租房部分按國家相關政策規定減免土地出讓金、城市配套費等費用，并享受廉租房建設相關優惠政策。市房產局負責配建項目的落實，市財政局負責資金的籌集和監管工作。
（三）建設公共租賃房100套
為解決六里坪工業園區務工人員居住問題，擬在六里坪鎮建設100套公租房。六里坪鎮政府作為該項目第一責任人，負責項目建設工作，確保6月底前開工，同時做好工業園區后續公共租賃住房項目的規劃和土地儲備工作。市房產局作為項目監管單位，負責督促項目按政策落實。
（四）城市棚戶區改造900戶
將城市棚戶區改造項目與市政府“十件實事”之一的5個老居民小區排水改造及配套設施工程建設相結合，將醬品廠家屬樓、丹南小區及周邊、丹一巷小區、湯家莊怡苑小區及周邊、姚溝路圖書館片等五個老居民小區改造納入今年棚戶區改造項目，受益戶數約1986戶。改造項目所屬的城區辦事處負責項目改造的清理清表、違建拆除等前期工作，市房產局負責項目建設工作。
（五）林業棚戶區改造57戶
該項工作由市林業局負責，確保年內落實到位。
（六）竣工保障性住房500套
今年年底前將2012年前已開建的500套以上保障性住房竣工驗收手續辦理到位。此項工作由市住建局、市房產局負責落實。
篇6
關鍵詞：廉租房；房地產；建設工程；城市居民住房條件
中圖分類號：F407文獻標識碼：A文章編號：1009-2374（2009）06-0071-03
早在1998年，國務院就了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號），明確提出在全國推行廉租住房制度；2006年5月7日，國務院總理主持召開國務院常務會議，針對房地產調控提出了著名的“國六條”，將城鎮廉租房建設置于一個更為顯著的位置。2007年8月1日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》對進一步建立健全廉租房制度做了比較詳細的規定，敦促各級政府切實履行義務。2008年3月31日，住房和城鄉建設部下發《關于加強廉租住房質量管理的通知》指出，要從設計、施工、監理等多方面提高廉租住房質量，房源方面應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行。但是，我國在實際建設廉租房過程中的情況又是如何？這不得不引發人們對我國廉租房建設工作進行深入的思考。
一、廉租房的涵義
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會公共福利和住房社會保障性質。它一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。
二、我國廉租房的現狀及分析
（一）我國廉租房建設現狀不容樂觀
有資料顯示，截止到2006年，廉租房制度已經正式推行了3年，然而全國尚有70多個地級以上城市沒有推行這項制度，還有122個地級以上城市沒有建立嚴格的申請審批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，讓更多的低收入家庭受益。到如今，我國的廉租房制度的建設和實施仍然進展緩慢，根據建設部的統計，全國到目前為止，仍有十多個個省（區）沒有將廉租住房制度建設納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅僅為47.4億元。
廉租房的建設工程本是一項利國利民的福利政策，但是一些政府還把建設廉租房當作是一項短期“形象工程”，根本沒有深入理解廉租房的真正含義，最終導致廉租房建設的緩慢進行。另外，在廉租房建設工程中其管理，質量，安全等方面都不容樂觀，問題重重。
（二）我國廉租房建設中存在的問題有待思考
我國廉租房經過幾年的發展雖然取得了一定的成就，但是隨著制度的不斷延伸，出現的問題越來越明顯，從而引發了強烈的輿論爭議，諸多專家學者紛紛獻計獻策來進一步實施廉租房福利政策。在廉租房發展的同時，很多問題是亟待解決的。
（三）政府職能缺位，建設資金不足
隨著社會的快速發展，我國通過住房改革，使房地產快速走上了市場化，房屋的價格也隨市場的變動而變動，以至于價格一高再高，一般老百姓難以承受高房價，工薪階層逐步變成了房奴，社會發展越來越不和諧，這嚴重影響了我國社會主義改革開放和現代化建設的進程。此時，一些低收入者和城鎮居民的住房問題需要政府進行干預，制定一些優惠措施來滿足其住房需求，廉租房就成了一項不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面強調市場的作用，強調住宅與房地產業發展對當地經濟發展、財政收入的作用，因此沒有建立穩定的廉租房資金來源渠道，財政預算安排不足，這在實質上是忽視了住房問題的社會性。
在我國，比較發達的東部地區缺乏建設廉租房的動力，而在比較落后的西部地區卻沒有足夠的資金支持，這都是源于缺少公共財政作為保障。資金不足，政策難以發揮優勢。隨著我國房價的不斷提高，中低收入者只能“望房興嘆”，尤其是困難戶，更是表現出一種無奈。而地方政府也是因為資金不足而難以建設足夠的廉租房供給居民，使有限的資金不能發揮有效作用。因此，建設資金和管理費用就成了廉租房建設的一大瓶頸。“2006年，全國開工建設和收購廉租住房5.3萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計劃的三分之一左右， 其中一個很重要的原因，就在于財政預算安排資金不足。”
（四）保障范圍過小，住房安全有隱患
由于我國人口眾多，貧困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建設初期難以各方各面都能照顧到，這是可以理解的。但是，部分確實需要政府幫助的低收入人群被排除在政策的保障范圍之外。比如，在城市里，有一個龐大的群體渴望廉租房，卻沒有權利享受，就是農民工。進城務工的農民工群體對于城市發展作出了巨大的貢獻，但卻不能享受社會的保障體系所帶來的好處，這也有失社會公平，長此以往，對社會的穩定帶來不可估量的隱患，不利于我國和諧社會的建設發展。
同時，我國的廉租房建設也存在嚴重的安全隱患。
（五）廉租房住用管理問題
隨著廉租房建設數量的激增，未來廉租房大規模投入使用后的管理問題將顯得更為重要。重慶市已經投入使用的廉租房基本都沒有形成小區，聽到最多的是廉租戶對廉租房管理的質疑和抱怨：廉租住戶的家庭信息是否得到即時的跟蹤管理？廉租房的使用率是否得到最大化？轉租、續租問題怎么解決？基礎配套設施如何解決？
（六）廉租房建設工程的質量問題
住房和城鄉建設部下發《關于加強廉租住房質量管理的通知》指出：建設單位要對廉租住房質量全面負責。要依法加強對設計、施工質量的過程控制，保證住房建設的合理工期和造價，不得任意壓縮合理工期，明示或暗示設計單位和施工單位違反工程建設強制性標準。
勘察單位要按照工程建設強制性標準進行勘察，確保勘察文件真實可靠。設計單位要根據廉租住房特點，精心設計，在較小的套型內實現基本的使用功能，滿足住宅對采光、隔聲、節能、通風和公共衛生要求。施工單位要嚴格執行施工圖設計文件和技術標準，強化質量控制，嚴格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，確保施工質量。
三、現階段對我國廉租房建設工程的再思考與建議
（一）將廉租房建設作為地方官員政績考核的硬指標，確保資金來源
由于地方官員的錯誤理解廉租房和不徹底地建設廉租房導致了政府職能的缺位，廉租房難以順利建設，地方官員的這些行為就是因為沒有一些政策或法規的約束才產生的。中央政府應該將廉租房建設作為地方官員政績考核的一項硬指標，并設立一些獎懲政策，使地方政府有動力去建設廉租房。不僅如此，還要嚴格執行公示制度。按照規定的內容、時限、程序予以公示，并設立舉報電話及信箱等。建設部有關負責人說《實施辦法》同時要求嚴格實施年度復核制度。各地主管部門要會同有關部門按年度對廉租住房保障家庭進行復核，根據復核結果及時對是否實施保障、保障方式、保障水平等予以調整，對復核中發現的違法、違規行為及時予以處理。
首先，政府在廉租房建設中引入“房地產信托基金”，以解決廉租房建設的資金渠道問題。房地產投資信托基金一般是通過信托方式集合社會閑散資金，聘請專業人士投資、經營管理，并以租金收益回饋投資者。其次，政府發行有限量的住房建設公債，遵循“缺口補給式”原則，即總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數額，為地方政府彌補廉租房建設資金的缺口。
（二）將廉租房建設法律化，建設安全實惠住房
我國目前的法制建設還不是很完善，很多問題都可能在法律的“空白處”，這勢必會造成我國的廉租房保障范圍過小。廉租房法律化，使廉租房的建設和分配都有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究，形成一個較好的社會保障體系，使中低收入者真正享受到廉租房的優惠政策。
針對廉租房進行開發維護配套設施方面的日常管理，政府可以組建針對廉租房管理的物業公司，而不是交由市場化的物業公司來進行管理。“為了達到資源的有效分配，政府可以組織廉租房小區中有勞動能力的人參與到小區的物業管理當中，一方面可以節省人力成本，另一方面還能給部分廉租戶提供就業崗位。”比如：物業公司的正規化、福利性分配制度、工程單位的質量把關、成本質量控制等。
（三）對廉租房建設工程的規范程序化管理
各地建設主管部門要嚴格基本建設程序，嚴格按工程招投標、施工圖審查、施工許可、質量監督、竣工驗收備案等程序執行，并強化對各環節的監督管理。要落實建設主體執行建設程序的責任，對未按規定履行基本建設程序的項目及單位，要嚴肅查處。質量監督機構應加強對工程竣工驗收的監督檢查，對竣工驗收程序不符合有關規定，或工程實體質量和使用功能存在明顯缺陷的，要責令整改，并停止竣工驗收；整改合格后，重新組織竣工驗收。住房交付使用時，要確保供水、供電、供暖、燃氣、電信等設施達到使用要求。
（四）有效地保證廉租房建設工程的質量
1．廉租房建設質量提出要求，全面實行“分戶驗收”。住房和城鄉建設部《關于加強廉租住房質量管理的通知》，專門就廉租房的建設質量提出要求。根據通知，廉租房須全面實施質量分戶驗收。通知要求各地建設主管部門要對廉租住房全面實施質量分戶驗收，確保每套住房都達到入住即可使用的條件。建設單位要按照有關規定，組織設計、施工、監理等有關單位進行驗收，驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
2．確保廉租房設計質量。由于廉租住房戶型小，設計難度大，收取費用低，建設廳近期在檢查中發現，一些勘察設計單位和施工圖審查機構設計不精心，審查不細心，致使一些廉租住房在布局、適用、經濟、安全等方面存在不盡如人意之處。建設廳要求，建設單位要根據國家有關建設標準，恰當提出廉租住房設計任務和要求，不得明示或暗示勘察設計單位違反工程建設強制標準進行設計。勘察設計單位要重視廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面積條件下最大限度地滿足采光、通風、隔音和衛生等各方面的使用要求。施工圖審查機構，要重點審查地基基礎和主體結構是否安全可靠，建筑節能是否滿足要求，并將檢查情況向各設區市建設主管部門和省建設主管部門報告，否則追究施工圖審查機構責任。各級建設行政主管部門，要依法加強對廉租房勘察、設計、施工圖審查工作的檢查監督，確保廉租住房勘察設計質量。
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篇7
杜甫當年在茅屋為秋風所破時，大聲疾呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！”一千多年過去了，這個問題解決起來依然步履蹣跚。
廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房價成反比關系，廉租房供給每增加5%，就會迫使房價下降3%~4%，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長速度。從經濟利益角度講，發展廉租房需要政府財政支出，而發展商品房會創造財政收入。因此，地方政府選擇發展商品房。
然而，廉租房是與老百姓利益密切相關的大事。1999年，國家建設部便出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，但時至今日，全國140多個城市尚未實施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實，成為專家和的焦點。
吳敬璉曾說，“政府的責任就是保證中國國民沒有人住在馬路上。”
國務院發展研究中心副主任陳清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個目標太高，難以實現。”
數據顯示，截至2006年底，累計已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租房制度改善了住房條件。按照規劃，2007年，國內所有城市和城鎮將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應保盡保”。
但從現實來看，廉租房政策的實施情況并不理想。面對國家對廉租房建設的一系列要求，很多地方政府對推進廉租房的態度存在雷聲大雨點小的現象。
現在，仍有4個地級市、141個縣級市沒有建立廉租住房制度；166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設的比例；絕大多數城市沒有將土地出讓凈收益實際用于廉租住房建設；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機制不完善。
缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開發商所津津樂道的“廉租房”，不過是為了混淆視聽，掩蓋自己搞價格合謀、賺取暴利的事實。
廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產價格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會負擔，減少城市房屋空置，保障社會的和諧安定。但從目前中國國情來看，政府的廉租房建設還任重而道遠。
是緊盯利益還是關注民生，地方政府確實需要好好思量。
美國和法國的廉租房制度
在美國和法國，廉租房有相當長的歷史，這些國家的政府已經總結出豐富的政策經驗。
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吳忠市房管局的工作人員告訴記者，近年來，吳忠市積極創新住房保障制度，全方位構筑以廉租房、經濟適用房、公共租賃房為主體的多層次住房保障體系，有效解決了城市低收入家庭住房困難問題。截至目前，全市新建、回購廉租房7137套，建設經濟適用房13127套、公共租賃房1210套，實施棚戶區改造1491戶；累計將8771戶城市低收入家庭納入廉租住房保障，實物配租2132戶，發放租賃補貼4010.5萬元。吳忠市2010年在全區率先實現低保家庭廉租住房保障全覆蓋，吳忠市人民政府被評為全區保障性安居工程工作優秀單位，市房產管理局被評為全區保障性安居工程工作先進單位。
2011年，結合黃河金岸建設、大縣城建設和市區城市東南部建設，全市新建、回購廉租房及實施棚戶區改造7970套（戶），其中吳忠市區建設保障性住房2288套。2011年市區新建廉租住房456套、回購252套，概算投資7615萬元。
吳忠市市委、政府堅持把保障性住房作為民心工程、德政工程來抓，成立了市保障性住房建設工作領導小組，多次召開市委常委會、政府常務會和現場辦公會，研究解決保障性住房建設中存在的問題；堅持科學規劃、人性化設計，在選址方面綜合考慮周邊的環境、路網結構、公共服務設施的建設情況，對綠地及空間環境方面進行合理布點，優先拿出公共服務設施相對完善、環境優美、交通便利的地段進行保障性住房的建設。廉租房建設都緊靠學校、醫院和市場，方便住戶就醫、就學、就業，安置區周邊公共交通便利、公共設施配套齊全，最大限度地降低群眾的生活成本。在住房設計上，充分考慮回族群眾風俗、生活習慣及家庭人口結構，將每戶50平方米調整為戶均50平方米，以滿足不同家庭的居住需求，建設讓群眾滿意的民心工程。
吳忠市緊緊抓住國家支持廉租房建設的有利機遇，通過與自治區財政廳、電投集團、國家開發銀行寧夏分行搭建合作平臺，共爭取國家公共租賃房專項補助資金2135萬元，廉租房專項補助資金1140萬元，自治區政府債券1140萬元。同時，將住房公積金增值收益提取的廉租住房補充資金全部用于廉租房項目，累計提取資金額達405.5萬元，2011年提取了183萬元。并將廉租住房資金納入財政預算，市政府今年安排專項資金2000萬元用于廉租住房建設，確保了工程建設順利進行。目前，市區保障性住房開工率達100%。
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關鍵詞： BOT；廉租房；財政資金
一、引言
2012年的十報告提出：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。”這是繼2007年的24號文件開啟保障房建設的契機后，保障性住房建設首次寫進黨代會報告。隨著我國住房的商品化、市場化，我國居民住房條件與房地產產業在快速發展的同時，也產生了一些問題，比如房價過高過快的增長，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群體的住房需求得不到保證。為了兼顧效率與公平，政府要加大財稅等政策支持，建立健全多層次保障性住房體系。根據住建部計劃，2013年基本建成保障房460萬套、新開工600萬套，根據已公布的省份2013年保障房建設目標，匯總如圖1-1所示：
由圖可見，如此規模的投資，勢必帶來巨大的資金投入。保障性住房包括廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房。其中，廉租房具有調節收入分配、維護社會公平等方面的作用，是我國住房保障體系中的重要部分。而財政政策在廉租房發展中具有核心的主導地位。《城鎮廉租房的管理辦法》指出：“廉租房是政府和單位在住宅領域所實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。”目前，我國廉租房的建設資金來源主要是（1）住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；（2）土地出讓凈收益；（3）各級財政（中央、省、市縣）預算安排用于廉租住房保障的資金；（4）社會捐贈資金；（5）其他資金。這種以政府為主的投資模式已不能滿足我國廉租房建設的需要，因此基于這一背景，本文認為將BOT模式引入廉租房建設，不僅可以在一定程度上緩解財政資金壓力，同時也可以憑借競爭模式，提高廉租房建設的效率。
二、BOT模式在廉租房建設中應用的可行性分析
（一） BOT模式簡介
BOT（Build-Operate-Transfer），意為“建設-經營-轉讓”，它代表了一個完整的項目融資概念。馬歇爾在《經濟學原理》中定義BOT為：國家或者地方政府部門通過簽訂特許權協議，授予投資者或其代表基礎設施項目融資、建設、運營和維護等權利；在協議規定的特許期限內，基于項目成立的項目公司擁有標的項目的運營權，通過收取適當的使用費用，回收投資并獲得合理的回報；特許期屆滿，項目公司將標的項目無償移交給政府部門。
在BOT模式中，有基本的三方參與人，即（1）項目發起人，也為項目最終所有人，通常是政府、政府機構或其指定的公司。基于政府視角，對于一些資金需求量大、回收期長的公共設施，BOT模式可以減少項目建設的初始投入，緩解政府因為資金短缺所面臨的問題。（2）項目經營者，也為項目的直接投資者，通常是一家項目公司。政府給予項目經營者特許權，用以建設和經營項目，經營者承擔風險，但同時也從中獲得收益。（3）項目貸款銀行。在BOT模式中，貸款銀行除了有商業銀行組成的銀團外，還包括了各種政策性貸款。貸款條件不僅依賴于項目的經濟強度、經營者資金狀況，更取決于政府為項目提供的支持及特許權協議的具體內容。
（二）可行性分析
（1） 國家政策支持
財稅[2008]24號文對于支持廉租房的稅收政策有了明確表示，包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅等一系列的稅收減免。除此之外，《招標投標法》、《抵押法》、《擔保法》、《證券法》、《合同法》及BOT項目配套的法律法規，為BOT模式穩定運行奠定了良好的政策支持基礎。而廉租房需要更為多元的資金籌措方式的思想也與各種鼓勵民間資本進入公共事業的相關政策法規相得益彰，這些寬松的政策環境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民間資本充沛
由圖2-1及表2-1可知，近幾年，我國民間資本日益壯大。若能通過合理科學的BOT模式設計及創新來吸引一部分具有一定資金實力及管理水平的企業參與廉租房建設，對緩解財政資金壓力頗有裨益。
（3） 有經驗可循的雙贏機制
BOT模式在很多基礎設施建設，比如大橋、隧道、污水處理廠、高速公路中得到廣泛應用，雖然BOT模式尚未在廉租房建設中得以運用，但我國之前的一些BOT模式建造經驗，以及國外BOT模式運用的借鑒，都對我國廉租房建設引入BOT模式具有指導作用。
根據圖1-1可知，我國建設保障性住房需求緊迫，廉租房作為其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度緩解財政資金緊張的局面，從而一方面提高投資建設效率，另一方面保證廉租房的供應量，滿足低收入群體的住房需求。而對于項目公司而言，因為有了政府的稅收優惠以及擔保等支持，投資廉租房有著穩定的收益和低風險，同時也可以提升企業在社會中的形象。
三、BOT模式在廉租房建設中應用方式設計
（一）基本模式
圖2-2是BOT模式在廉租房建設中的概念性流程，每一階段的具體分析會在后文闡述。
（二）模式分析
（1）前期準備階段
廉租房作為準公共商品，由政府作為廉租房建造項目BOT模式的發起人，首先聘請咨詢公司或委托廉租房管理部門對項目進行可行性研究，可以通過詳盡的市場調查及經濟效益分析，確定項目的必要性，以確定項目建造的地點、規模、資金投入、投資回報、風險、建造期限等各種經濟及技術指標。在這一過程中，政府要提供一定的財稅支持，才能使得具有福利性質的廉租房建設項目能夠有足夠的優勢來吸引民間資本。然后，政府進行招標活動，選擇最佳合作伙伴，而投資人在進行一系列的考察調研后進行投標。確定中標人后，政府與項目公司即可進行合同談判，對于項目的具體內容比如特許運營期、租金及日后經營管理等問題達成一致。與此同時，企業可以向由各商業銀行組成的銀團以及政府的出口信貸機構或開發銀行進行貸款申請，在這一過程中，由政府作擔保，給項目公司以支持。
（2）實施籌備階段
完成前期準備階段后，由政府授予企業特許權，而項目公司主要完成各種設備、材料、技術等準備工作，完成各項手續的辦理，若還需要進行其他融資以及一些其他輔助合同的談判，比如與供應商、修建商的合同談判，也可在這一階段完成。
（3）建造開發階段
對于項目公司來說，進入建造開發階段即與一般的工程項目類似，但由于BOT模式中還有政府、咨詢公司等的參與，因此在建造開發的同時，項目公司要接受政府的監督檢查和咨詢公司所作的對項目的進度安排與資金運營，以確保廉租房項目的進度、質量、配套等嚴格按照合同執行。在這一階段，銀行及其他貸款人還需按計劃給予貸款資金，這是工程按預算及資金完成的重要保證。
（4）運營維護階段
工程竣工驗收后，即進入運營維護階段。這是一個投資者收回成本、償還貸款（若有其他融資，還涉及到分發紅利）的過程。這一階段政府要根據國家及地方相關政策，對廉租房建設項目進行嚴格把關。這一把關由兩部分組成，即首先是對工程質量的嚴格審查，其次是對申請廉租房用戶的資格審定。近來曝出多起房姐房叔的新聞要引起政府高度重視，杜絕類似情況再出現在廉租房申請過程中。對廉租房申請者的審查不僅是前期資格審查，還包括中間分配的公平效率性以及后期居住情況的監控，避免出現二次轉租現象，破壞以公平分配為目的的廉租房建設項目。進入到入住階段后，在特許經營時間內，由項目公司負責整個廉租房的運營及配套管理，在確保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周圍的配套設施可按市場化方式運作，由住戶支付給項目公司按國家政策所制定的租金，而廉租戶支付的租金與市場實際租金間的差價，可由政府進行一定的補貼，確保項目公司在經營期間可以收回投資。
（5）移交過渡階段
當特許經營權期限屆滿后，項目公司即將整個廉租房項目移交給政府，這并不是朝夕間就能完成的工作，政府與項目公司要有一定的過渡交接時間，以保證在政府收回廉租房產權進行后續經營管理的過程中，不會出現紕漏。當項目完全移交政府后，整個BOT項目即宣告結束。
（三）注意的問題
對于BOT模式在廉租房項目中的運用，必須要考慮投資收益的問題。BOT項目投資規模大，包括了資金投入大和建設周期長。因此，如果沒有投資收益的保障，無論是BOT運作的項目公司，還是出借貸款的銀行，都不會愿意進行投資。
廉租房BOT建房相比一般建房有一個最大的收益，即土地供給收益。在如今“土地財政”模式下，房價的高居不下有很大一部分原因是由于開發公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企業出錢”，因此建設成本相比一般建房會有很大程度的下降。這為項目公司在特許權經營期收回投資提供了有力的保障。
而特許經營期的長短也很大程度決定了BOT項目在廉租房建設中的投資收益。根據我國有關規定，BOT項目的特許經營期不得超過30年。考慮到廉租房建設的成本、風險、市場需求、投資回報率等問題，要確定廉租房BOT建設的特許經營期限是一個復雜的工作。而在建設過程中，難免出現信息不對稱的情況，這會導致政府對成本的監控失效。本文對此給出一個初步的概括性的確定特許經營期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租戶支付租金和政府補貼租金兩部分組成），i代表利率，Z表示項目公司利用周邊配套設施賺取的年租金，C代表項目公司對整個廉租房項目的建設投資成本（包括材料、設備、技術、利息等所有資本化及費用化費用扣除所有項目的抵稅作用后的金額），O代表建成營運后的每年經營成本，T代表項目公司由于承接BOT項目所獲得的政府提供的一切包括稅收、政策等優惠而獲得的收益。由此等式計算出來的n即為特許經營期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建設中成功實施，就需要有成熟完善的法律體系作為保障。鑒于BOT模式建房涉及到投資、融資、經營、轉讓等多環節項目，且其建設周期長，投資量大，參與方多而導致擁有復雜的經濟法律關系，規范詳實的法律體系可以為BOT模式在廉租房建設中的運作奠定基礎。雖然我國已有一些關于BOT運作的規范，然而這些規范大多立法層次低，內容簡單，各部門職能分工不明確，因而當務之急是完善我國的BOT立法工作，避免在實施過程中因法律的缺位而導致糾紛矛盾的產生。
（2） 以經營城市模式發展廉租房BOT建設
由于廉租房建設投入資金巨大，而租戶所支付的租金遠遠低于市場平均水平，雖然政府可以根據財務分析，得出由于BOT建房所帶來的各項收益，比如因避免了大量財政資金的一次性投入所產生的間接收入用于租金補貼，但單靠政府補貼租金差價還難以形成足夠的力量來吸引民間資本參與廉租房建設，因此，政府可以考慮以經營城市的模式來發展廉租房BOT建設，即在保證廉租房居民的基本生活設施要求的前提下，運用市場經濟手段來帶動廉租房周邊的商業配套設施。可以利用商業贊助、冠名、廣告等方法激活廉租房周邊發展。而周邊配套所產生的收益，在特許經營期限內由項目公司收取。對BOT模式建設廉租房采取經營城市模式，同時還可以避免由于項目公司追逐個人利益，而忽略對于醫療、教育、小區物業的管理服務。管理質量低下、醫療教育等民生設施的欠缺會造成周邊犯罪率上升、環境水平低下。而這一措施恰好可以彌補這一城市隱患，為居民和投資者帶來“雙贏”。
（3） 金融財稅政策保障
金融體系的完善也有利于BOT模式在廉租房建設中的運用。在住房領域進行一定的貨幣資金和信用的融通，比如信托、保險等，可以使得資金融通，規避風險。將融資運用于廉租房建設，吸收城鄉居民儲蓄、發行廉租房建設債券、發行廉租房彩票都可以起到資金籌集的作用。除此之外，廉租房作為重大民生項目，同時具有準公共產品的性質，政府也應給予BOT建設項目公司一定的財稅優惠政策。政府不僅可以在項目建造開發期間給予財稅優惠，比如對印花稅、土地使用稅等稅收的減免，同時，也可將政策優惠貫穿于運營維護階段，可以涉及到營業稅、房產稅、企業所得稅等的減免。財稅政策的優惠如何做到對項目公司有利，又不至于過多地削弱財政收入，可以進行一定的實證分析來得出平衡點。
（4） 監管運營保障
監管可以分為兩部分，首先是對項目公司的監管。在項目公司承接項目到項目的建設開發到最后的竣工運營過程中，首先要進行招投標公正性的監管，防止利用職務之便任人唯親，接受不合格項目公司的項目承攬；其次要保證建設資金的來龍去脈都有帳可查，避免建房過程中現象的滋生；在建成后，政府要對房屋質量進行嚴格把關，對于豆腐渣工程或與合同不符的地方要進行整改，無法整改的拒絕驗收。提高政府與項目公司在建設廉租房過程中的公信力，是項目成功的有力保障，只有將各項監管結果公之于眾，增強透明性，配以一定的優惠政策與收益保證，才會有更多的
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關鍵詞：保障政策；廉租房；政府；中外比較
住房問題是一個世界性的問題。住房問題的實質是公共住房問題，即城市低收入階層困難群體的住房問題，其核心是這一群體居民收入與住房價格的關系問題。中國在住房領域實施的一系列改革措施，如鼓勵住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了中國居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困難問題仍然比較突出，與發達國家相比，中國城市低收入家庭的居住水平更顯落后。
一、中國廉租房制度發展路徑
在中國，廉租住房這一概念最早見于1998年國務院的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該通知明確指出，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，將中國居民以家庭收入為單位，劃分為高、中低、最低三個層次，其中最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城鄉建設部審議通過《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，確定了廉租住房制度以“發放租賃補貼為主，實物配租與租金核減為輔”的保障方式，對保障面積、資金渠道、房屋來源、申請審核程序、收回條件作了具體的規定，明確建設廉租住房的用地使用行政劃撥的方式。2007年8月，國務院了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見中提出要逐步擴大廉租住房制度的保障對象和保障范圍，將廉租住房的保障對象擴大為城市低收入家庭。2010年9月，住建部等聯合發出通知，明確廉租房家庭再購買其他住房的，應當辦理廉租房退出手續；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期空置，違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。經過十多年的探索和實踐，中國已經初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同時，也應該看到，中國的廉租住房制度建立的時間短，國內對廉租住房制度的研究與探討還處于起步階段，廉租住房制度在實踐的過程中存在著諸多問題，制約了中國廉租住房制度的發展。
二、中國廉租房制度存在的問題
建立健全中國的廉租住房制度的前提，是認清廉租住房制度在建設的過程中所存在的問題。
第一，廉租房法律法規不健全。中國現行的住宅制度非常零散，各自為政，沒有統一的立法，廉租住房、經濟適用房、住房公積金和商品房之間的關系不清，制度之間無法很好地協調。由于廉租住房制度的立法層次低，執行的力度不夠，導致了廉租住房制度很長時間一直停滯不前或者各地方政府對廉租住房制度進行異化演變。
第二，廉租住房制度的保障對象過窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。之后，雖然完善了廉租住房制度的具體規定，但是仍然以城鎮最低收入住房困難家庭為保障對象。
第三，保障資金和房屋供給不足。到目前為止，廉租住房的建設情況并不理想，從廉租住房制度的發展實踐來看，廉租住房的住房保障資金不足制約了廉租住房快速發展，是廉租住房嚴重缺乏的內在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供給模式。
第四，準入機制和退出機制不完善。中國的經濟發展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當缺乏，必須將有限的資源用最需要保障的家庭，建立科學合理的廉租住房準入退出機制，否則，保障對象錯位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，會產生更加嚴重的社會不公平；“有進無出”的推出機制會增加政府的財政壓力，導致新生的弱勢群體無法獲得住房保障。
三、國外廉租房制度的成功經驗
社會低收入家庭的住房保障問題是各個國家都比較重視的問題，世界各國廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在發展道路上有反復。但總體而言，對這些國家的社會進步與經濟發展起到了不可替代的、巨大的促進作用。
第一，美國嚴格法律和稅收減免住房保障模式。美國對低收入家庭住房保障的特色就在于其各項保障措施的法制化。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，對住房保障作了相應的規定。對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅;對出租屋的家庭實行稅收減免政策。
第二，日本公營住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調節措施，旨在使老百姓都能住上與自己經濟條件相適應的住房，各級政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營住宅，由縣政府管理的叫縣營住宅，由區政府管理的叫區營住宅，由市政府管理的就叫市營住宅。日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外還有大批供中產階級居住和購買的房子。公營住宅針對貧困群體，形式多樣化，保障了日本的貧困家庭人人“居者有其屋”。
第三，法國中央補貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國“廉租房”在建造過程主要有中央政府提供補貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監督。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭負擔很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對較少的低級別公務員。
第四，新加坡分級住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干預和介入程度很大，是計劃和市場相結合的典范。新加坡實行住房公積金制度，中央公積金制度已經成為新加坡的基本社會制度之一，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。新加坡房產和發展委員會將“廉租房”分為兩個檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10％的錢作為房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30％。
第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的簡稱，是特區政府為無法負擔市場房租的低收入家庭而實施的重要社會居住保障政策。政府將土地免費劃撥給房屋委員會，由房委會招標建設公屋并分配給有需要的市民。目前，香港共有約65萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約占香港總人口的三成。
四、完善中國廉租房制度的若干建議
中國廉租住房制度改革應積極借鑒以上國家成功經驗，通過完善法律、改變保障性住房補貼方式、發展公共租屋、健全準入與退出機制等措施實現“民有所居”。
第一，完善相關法律、法規。完善的法律能強制規范住房市場的行為，促進其健康發展。國外住房制度都有相關法律的支持：如美國的《住房法》和《國民住房法》、日本的《公營住房法》等。中國的《住宅法》應當盡快制定，以《住宅法》統領中國的住房制度，促進中國住房制度的發展，并可以在住房制度實踐的過程中不斷地進步和完善。對于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，統籌整個住房制度，不可能對廉租住房制度規定的過于詳細，所以，當務之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法規，對廉租住房制度建立成果進行整理和歸結，建立廉租住房制度的科學體系，對廉租住房制度的保障對象、保障方式、保障標準、資金保障、房屋保障、準入和退出機制以及對各種違法違規行為的懲罰措施進行詳細的規定，同時要加大廉租住房制度的執行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實。
第二，堅持商品房與保障房共同供應戰略。商品住房和保障性住房是城鎮住房的兩種主要形式，兩者彼此關聯，共同發展。住房過度市場化，追求效率的同時，造成的是社會廣泛的不公，社會福利難以最大化；住房過度福利化，將嚴重影響住房發展效率，福利得不到提高，任何一種住房供應方式片面發展都不能有效解決住房問題。所以，確定兩者之間的合理比例尤為重要。為了住房市場的發展，政府應該堅持商品房與保障房共同供應戰略，同時制定科學合理的中長期發展計劃，協調好兩者比例關系。
第三，改變保障性住房補貼方式，嚴控住房面積。政府應致力于改變經濟適用房的補貼方式，嚴加控制經濟適用房面積。建議實行“補人頭”方式，即把住房保障金或者住房補貼費，按照一定標準，以貨幣形式直接補貼到每個應當享受補貼者的頭上，讓這部分群體拿著補貼款去房產市場上購買、租賃自己能夠購買、租賃的住房，不給開發商從中牟取暴利的機會。
第四，大力發展公共租屋。公共住房問題雖然是城市化進程中面臨的一個共性問題，為了更好地解決無力購買經濟適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭的住房問題，積極探索建立公共租屋制度，引導居民樹立買房與租房都是住房消費的合理形式的觀念，有效地緩解房地產市場緊張的供需關系，促進房產市場健康、穩定、有序地發展，要求大力發展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型為主，建筑面積控制在60平方米左右。
第五，完善保障性住房的準入與退出機制。準入機制中主要把握的方向是：動態性、地域性、合理性地劃分家庭收入水平線，劃分為最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七組；完善的住房檔案系統，實時監管家庭的收入和財產；建立嚴格的審查、登記及征詢制度。退出機制是一種事后機制，住房保障應實行定期審核制度，只有有效地審查和確定退出對象，使那些家庭收入或住房條件得到改善的保障對象及時退出保障范圍，才能保證有限的住房資源起到最大的保障作用。
參考文獻
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