公租房管理條例范文

導語：如何才能寫好一篇公租房管理條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、調租范圍

南京市十個區范圍內房管部門直接管理的公房（以下簡稱“直管公房”）和各系統、單位自行管理的公房（以下簡稱“自管公房”），以及地處五縣的市屬以上獨立工礦區單位自管公房，均屬此次調租范圍。

二、調租時間

自《南京市住房制度改革實施方案》正式實施之日起執行。

三、組織領導

鑒于此項工作政策性強，面廣量大，情況復雜，涉及群眾的切身利益，市、區房管局分別組成調租工作小組。市房管局工作小組負責組織業務培訓，統一政策業務口徑和調租的指導、監督、協調工作；區房管局工作小組負責轄區范圍內調租的組織實施工作。直管公房的租金由市、區房產經營管理部門評定；自管公房的租金由管房單位自行評定，并報市、區房管局備案，市、區房管局有權檢查。

四、時間安排

1、三月份，宣傳發動，建立工作班子，組織業務培訓；

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關鍵詞：租賃型保障房；購置型保障房；退出機制；價值屬性

一、保障性住房體系的邏輯分野

我國保障性住房的內涵框定十分寬泛，就中國住宅市場二元體系而言，保障房是與商品房相對應的概念，普遍認為保障性住房包括：廉租房、公租房、經濟適用房和限價房。從現有立法來看，我國保障性住房種類繁雜并存在擴張解釋嫌疑，若不明晰其具體類型，既難以對其退出機制進行整體性把握，也無法與保障性住房發展的最新動態形成回應。目前，在我國保障性住房開發建設中，根據其產權性質可分為兩類：以廉租房、公共租賃住房（簡稱公租房）為主的租賃型保障房，和以經濟適用房、限價房為主體的購置型保障房。這種分類標準有助于更好地呈現各類保障性住房的物權屬性，梳理其現有立法及制度缺陷，并根據權利性質、內容范圍、運行邏輯設計合理有效的保障性住房退出機制。

二、現行保障性住房退出機制存在的問題檢視

（一）租賃型保障房退出中存在的典型問題

1.退出標準認定模糊

現行《城鎮廉租住房管理辦法》規定，廉租住房承租家庭當家庭收入超過當年最低收入標準時，應當及時報告房地產行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細則》規定因家庭收入、居住條件等發生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應取消其廉租住房保障資格，收回承租的實物配租住房、保障性住房補貼或停止發放租賃住房補貼。實際問題是：城市居民家庭收入水平會經常呈現波狀動態――對于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續幾個年度審查收入水平標準，還是只要收入超過標準就須強制退房？

2.保障體系缺乏有效銜接

租賃型保障房退出難問題是受保障對象主動退出的積極性不高。在以往管理過程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或尋租新房源再享受公租房租金補貼。對于租賃型保障房，最主要問題則在于從不同時期具體情況出發以食物供應和需求補貼等方式組合滿足租賃型保障對象的需求。③從各地實踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認識到二者保障對象的關聯性，在租賃型保障房體系內也未建立相互銜接的制度機制，各地法規政策中常常出現“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機制的有效運轉，也無法實現租賃型保障房制度的循環累積效應。

（二）購置型保障房退出機制中出現的主要問題

1.退出交易方式規制不一

目前我國在經濟適用房領域，相應確立了較為明確的退出交易規則。④而限價房上市交易領域卻始終無法統一立法，各地方規范性混亂無序，具體標準參差不齊。如《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》⑤規定權屬登記滿5年，如果要上市或取得完全產權，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府；《寧波市限價房管理辦法》⑥規定三年內因工作調離、因病致貧等特殊原因確需轉讓限價房的，須經當地住房保障機構批準方可上市交易。如上，我國購置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規制不一的局面，造成了保障房系統的內部混亂。

2.政府回購主體慣常性缺失

我國現行購置型保障房上市交易平臺中，《經濟適用住房管理辦法》規定轉讓未滿五年的購置型保障房，必須由國家回購，5年以上的購置型保障房，政府亦有優先回購權；與此同時，也規定購房人可以向政府繳納土地收益價款后取得保障性住房的完全產權。⑦因此在現有法律體制下，“優先回購權”與“可以”二者之間關系應如何理解，現有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關法規文件中需進一步明確。并且從各地實踐來看，法律雖規定了政府的優先回購權，但由于政府職能滯后與監管缺位，各地的購置型保障房往往繞過政府的回購領域，成為購房者利益尋租的場域。

三、保障性住房退出機制的對策建議

（一）出臺高位階立法，避免地方性法規混亂不一

目前，我國住房保障制度在許多方面僅規定了基本框架，對于具體操作方法缺乏細則化和程序化規定。尤其在退出機制的標準認定、懲罰方式方面，缺少嚴格的法律規制。可以考慮在各地方現有保障房政策基礎上出臺《保障性住房退出管理條例》，或在未來統一保障性住房基本法中加以明確規定。

（二）設置專業化管理機構，明晰政府責任

設立專門的保障性住房管理機構，還需明確政府的行政責任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準入，無一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強制退出來講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對行政相對人信賴利益的一種潛在破壞，必須有明確的標準與程序。在保障性住房領域的退出環節，政府應強化其在審查管理中的主體地位，在現行保障部門較為分散的情況下，行政部門不作為往往導致退出審查不到位、違規亂象滋生。如能強化行政主體的行政地位和權力機制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時能夠有效地確保退出機制的有效運行。

（三）實現多梯度騰退管控，建立循環型交易機制

建立多梯度的保障性住房騰退機制，具體包括保障性住房同類型間的平滑性退出與不同類型間的騰退式退出。⑨其中，同種類間的平滑性退出是指在租賃型保障房內部的轉換。2015年，住建部要求全面實現廉租房與公租房的并軌運行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統內通過廉租房租金遞增機制實現保障房的平滑性退出。例如，自應退回廉租房起6個月內，廉租房租金交納可按照6-9個月內提升租金為150%、9-12個月提升為200%…最后達到或接近市場租賃價格⑩。從而實現廉租房與公共租賃住房的并軌管理。

注釋：

①根據《國務院發展改革委員會關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》（國發[2013]20號）和《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。

②《南京市廉租房保障實施細則》第26條。

③不論是《經濟適用住房管理k法》亦或各地方性法規均規定，經濟適用房不滿五年的原則上不可上市交易，但住滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

④《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》第15條。

⑤《寧波市限價房管理辦法》第20條。

⑥《經濟適用住房管理辦法》第30條。

⑦曹飛.我國保障房制度存在的問題及完善[J].鄭州大學學報，2013，（1）

⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開放.2014（1）

⑨賈春梅.保障房“轉換”式退出機制研究―騰退方式的有益補充[J].會計與經濟研究.2013（1）

⑩李玲，小議建立廉租房的退出機制[J].中國房地產，2008，（10）

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市長劉同志主持召開第120次市政府常務會議，研究開展國家服務業綜合改革試點、促進房地產市場健康發展和年重點項目等工作，研究《十二五規劃綱要》編制工作，審議研究《政府工作報告》（送審稿）以及發改、財政工作報告。副市長黃同志、葉同志、臧同志、林同志等出席會議。

今年月，國家發改委批準我市為首批開展國家服務業綜合改革試點區域。會議要求，要認真貫徹胡總書記關于現代服務業“發展提速、比重提高、水平提升”的重要講話精神，把握我市的特點和特色，圍繞打造“航運物流中心、旅游休閑度假中心、商務中心”，推進十個現代服務業發展和對臺服務業交流合作。會議強調，要創新發展模式，完善體制機制和政策環境，把服務業發展落實到具體項目上，在“十二五”期間實現比較大的突破，為全國全省服務業發展提供示范和經驗。

會議研究了年市重點項目建議名單。會議指出，“十二五”目標能否實現關鍵在項目。明年是建黨90周年、特區建設30周年，也是“十二五”的開局之年，要以持續推進“五大戰役”為載體，抓好明年重點項目建設工作，突出抓好產業、島外新城、民生等一批重點項目。各級各部門要始終把項目工作作為推進發展的抓手，增強抓重點項目的責任，提升主動服務重點項目的效能，建立考評機制和獎勵機制，力爭每個季度實現開竣工百個項目。

會議研究了促進我市房地產業健康發展有關工作。會議指出，要充分認識房地產平穩健康發展的重要性，繼續貫徹國家房地產調控政策，進一步完善我市住房供應體系，增加住房供給，努力滿足城市中等偏下收入家庭、人才住房問題。根據住房和城鄉建設部等七部委有關發展公共租賃住房的要求和我市《社會保障性住房管理條例》，我市將規劃建設公共租賃住房和限價商品住宅。會議強調，要繼續加強房地產市場秩序的監管，規范市場行為。在限價房、公租房建設管理中必須嚴格落實公開、公平、公正的原則。

關于《十二五規劃綱要》編制和政府、發改、財政工作報告，會議要求要認真貫徹十七屆五中全會、省委全會和剛剛閉幕的市委全會精神，認真落實市委關于“十二五”規劃建議的要求，廣泛征求各方意見，使《十二五規劃綱要》和報告更加切合廈門實際，突出廈門特色，體現科學務實，展示積極作為，通過凝聚集體的智慧，在提交人代會審議通過后成為全市落實市委決策、推進發展的具體部署。

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    答：是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業的客戶出租和房屋場經營中的柜臺出租不屬于房屋租賃范圍。

    2、房屋租賃的法律特征是什么？

    答：（1）房屋所有權與使用權的分離。（2）出租人為房屋的所有權人及經出租人授權的處分權人或委托人。（3）出租人轉讓房屋的使用權，承租人以支付租金作為對價取得房屋使用權與收益權。（4）租賃的標的系不動產，屬于合同約定的特定物，在租賃期滿后，承租人應當及時返還出租房屋。（5）租賃雙方應當簽訂書面的合同，約定雙方的權利義務，并履行登記備案手續。

    3、租房前應當了解哪些情況？

    答：（1）出租人是否有權出租住房，要看其產權證。（2）該住房是否有合法的出租文件，即《房屋租賃許可證》。（3）查看房屋的實際使用條件與狀況。

    4、個人在承租房屋時，如何防范租房陷進？

    答：（1）看出租房的產權證；（2）驗看出租人的身份證是否與產權證一致；（3）簽訂合同后，辦理登記備案手續。

    5、哪些房屋不能出租？

    答：根據《城市房屋租賃管理辦法》，下列房屋不能出租：

    （1）未依法取得房屋所有權證的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權屬有爭議的；（5）屬于違法行為的；（6）不符合安全標準的；（7）房屋已抵押，未經抵押權人同意的；（8）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；（9）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

    6、房屋租金由哪些部分構成？

    答：折舊費、維修費、管理費、投資利息、稅金、保險費、地租和利潤等。

    7、承租人是否能改變房屋用途？

    答：承租人需改變合同約定的用途的，應當事先征得出租人同意。還應當符合《上海市居住物業管理條例》第三十條的規定：“住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面的同意，并報區、縣房地產管理部門審批。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質”

    8、房屋租賃期間產生的物業管理費用由誰承擔？

    答：承租人使用房屋所發生的水、電、煤、氣、通信等費用，由承租人承擔；但租賃合同另有約定的，從其約定。物業管理費用，由房屋所有權人承擔，另有約定的，從其約定。

    房屋租賃合同

    9、簽訂房屋租賃合同需要注意哪些事項？

    答：（1）審查主體資格；（2）房屋租賃的當事人應當訂閱書面合同。（3）就辦理登記備案手續。（4）對出租人提前收回房屋、承租人提前退租、續租以及其他影響租期的事項作出詳細約定。

    10、房屋租賃合同應當包括哪些基本內容？

    答：（1）當事人雙方的基本狀況。（2）房屋的概況。（3）房屋的用途。（4）交付日期。（5）租賃期限。（6）租金數額、支付方式和期限。（7）房屋使用要求和維修責任。（8）房屋返還時的狀態。（9）轉租的約定。（10）違約的情形以及違約金的標準或計算方法。（11）爭議的解決方式。（12）合同的生效。另此，還要以約定添附物的處理、變更、解除合同的條件、送達與通知等。

    公房租賃

    11、什么是公房租賃？

    答：是指公房所有人或管理人將國家所有或集體所有房屋交給承租人使用，承租人交付租金的法律行為。

    私房租賃

    12、私有房屋出租人應當具備哪些條件？

    答：出租私有房屋必須是出租人自住有余的房屋，產權必須明確。出租人必須是房屋所有人。共同有房屋出租的，須提交共有人同意出租的證明書或委托書。產權不清、違章搭建或危險房屋、門窗不全缺乏安全設施、衛生條件差、出租人無合法資格或無管理能力的房屋不能出租。任何人不得直接將私有房屋出租全外國或港澳地區駐本市機構，必須由市房管機關指定的部門辦理租賃手續。

    13、私房出租應辦理哪些手續？

    答：（1）業主或人首先向公安派出所提交私房出租申請及產權證明、承租協議、治安承包協議書，公安派出所審核批準的，發給《私房出租安全許可證》后，到房屋所在地的房屋管理部門辦理出租登記手續，頒發《私房出租許可證》。

    凡未辦理出租登記手續，無《私房出租安全許可證》和《私房出租許可證》出租私房的，一律視為違法出租，依法予以取締。

    14、私房出租人有哪些義務？

    答：（1）負責查驗承租人的合法身份證明及育齡人員計生證明；（2）填寫《私房出租登記本》并在24小時內向所在地公安派出所或外來人口管理辦公室。（3）督促、帶領承租人于3日內到公安派出所或外來流動人口管理辦公室辦理申報暫住手續，承租人離開時，申報注銷；（4）負責對承租人進行法制宣傳，發現承租人有違法行為及時向有關部門報告。此外，房屋租賃人要繳納稅費，有：（1）合同印花稅，出租雙方各按合同金額的0.1%繳納；（2）營業稅及附加稅、房產稅、個人所得稅，由出租人按租金的收5%交納。（3）租賃合同備案費，100元/件。

    15、私房承租人有哪些義務？

    答：（1）持有合法身份證明；（2）育齡人員必須持有《上海市流動人口計劃生育證》；（3）辦理暫住證；（4）外來在滬務工經商人員要按規定繳納城市建設費。（5）承租三個月以上的人員須進行衛生防疫檢查。

    16、什么是《房屋租賃治安許可證》？

    答：根據1998年11月27日滬公發（1998）291號文件《關于貫徹上海市外來流動人員租賃房屋治安管理辦法的實施意見》，上海市對外來流動人員租賃房屋實行許可證制度。未取得《房屋租賃許可證》的房屋，不得出租給外來流動人員。如果申請此證，業主須向當地派出所提交 出租房屋申請表、房屋所有權證或者其他僉的房屋證明、身份證明或單位證明。

    房屋租賃程序

    17、房屋租賃合同登記備案的含義是什么？

    答：出于不動產的公示公信原則，便于國家對不動產的管理，在房屋租賃上法律設定了登記備案制度。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》及《上海市房屋租賃條件》、《上海市實施城市房屋租賃管理辦法》的規定，當事人在簽訂書面租賃合同后的15日內，雙方持合同及有關材料到房屋所在的區、縣房地產登記機構辦理登記備案手續。如果一方要求備案而另一方不配合的，要求登記的一方可持租賃合同到房地產登記管理部分自行登記備案。其具體程序是：

    （1）房屋租賃當事人在租賃合同簽訂后的15日內分別到區、縣房地產交易管理部門辦理租賃登記，填寫《上海市房屋租賃登記申請表》，并提驗有關證件材料。

    （2）房地產交易管理部門受理后，在《租賃登記表》上提出審核意見。

    （3）符合規定的，房地產交易管理部門自受理房屋租賃登記申請之日起的5日內核發《房屋租賃證》。一般情況下，房屋租賃證的有效期限不超過2年。

    18、哪些合同須公證？

    答：《根據上海市公證條例》第二十九條的規定，下列法律行為和文書，應當辦理公證：

    （1）土地使用權的轉讓、抵押；（2）重點建設項目和大型建設項目的招標、投標；（3）國有企業的租賃、產權出售及拍賣；（4）房屋的贈與、抵押，外銷商品房的買賣、非居住用私房的租賃合同；（5）股票和其他詞句有價證券的贈與、繼承和滅失；（6）其他法律、法規規定應當公證的事項。

    城鎮廉租住房

    19、什么是城鎮廉租住房？

    答：根據〈上海市城鎮廉租住房試行辦法〉第三條的規定，廉租住房是指政府向符合城鎮居發最低生活保險標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或以低廉的租金配租具有社會保障性質的普通住房。家庭月收符合上海市民政部門規定的最低生活保障即每月280元的標準，并且已接受民政部門連續6個月以上的救助，家庭人均面積低于5平方米，并至少有1 人取得了上海市非農業戶口5年以上、其他成品戶口遷入2年以上的可以申請廉租住房。

    商品房預租

    20、商品房預租的含義是什么？

    答：是指房地產開發商在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂〈商品房租賃預約協議〉，并向承租人收取一定數額預收款的行為。開發商預租商品房，應當符合商品房預售條件，并依法取得商品房預售許可證明。

    房地產中介服務

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一、物業服務企業參與日常監管的積極意義

1.有效彌補了行政管理力量不足的問題

保障性住房小區點多面廣、分布比較分散，而且家庭使用房屋的行為多種多樣，具有很大的差異性、隱蔽性和時效性。單純依靠政府部門監管，存在監管面窄、行政管理人員配備不足、發現滯后等問題，物業服務企業參與保障性住房日常監管后，增加了小區實際監管力量，加大了協同管理力度。

2.有利于及早發現違規行為線索

違規出租、改變用途、拆改結構、侵占公共空間等行為造成既成事實后處理成本較高，早預防、早發現、早提醒、早處理是避免違規行為惡化、降低處理處罰成本、提高監管效率的最佳選擇。物業服務企業通過與入住家庭直接接觸，可以及時了解家庭房屋使用情況，為第一時間處理違規行為提供有利條件。

3.增加了日常監管手段

行政管理部門開展監管和行政處理時，保障對象多多少少存在對抗和抵觸情緒。而物業服務企業在為家庭開展物業服務的同時，兼顧監管目標，能起到較好效果。比如通過入戶維修，發現拆改結構、改變用途、群租等情況；通過小區巡查，發現搬家、裝修、侵占公共空間等情況；通過檢查房屋水、電、氣、熱等使用情況，為發現保障性住房閑置提供佐證；通過接聽24小時物業服務電話，了解違規使用保障性住房的舉報，等等。

4.有利于及時開展違規行為整改和處理工作

物業服務企業發現違規線索后，可以開展政策宣傳和教育工作，及時進行提醒、告誡和勸阻。對于拒不接受的家庭，可以向住房保障等管理部門進行報告，啟動行政處理程序。同時，物業服務企業能配合管理部門搜集證據，協助辦理房屋查驗、交割、騰退等手續。

二、物業服務企業參與保障性住房使用監管的相關政策

2010年， 住房和城鄉建設部《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（建保〔2010〕59號）明確，市、縣住房保障部門可委托經濟適用住房管理單位定期對經濟適用住房使用情況進行調查。新建經濟適用住房小區（包括配建經濟適用住房）進行前期物業管理招投標時，可以將相關委托內容作為招標條件，并在臨時管理規約和前期物業服務合同中明示。

住房和城鄉建設部、民政部、財政部《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》（建保〔2010〕62號）明確，住房保障部門可以通過政府購買服務的方式，委托廉租住房物業服務企業承擔廉租住房使用情況的檢查等工作。各地出臺的保障性住房物業管理政策措施，主要從3方面明確了物業監管的職責和要求。

1.明確保障性住房小區物業服務企業承擔日常監管職責，將之作為承接物業服務項目的前提和規定責任

北京和成都分別出臺了《關于進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》 （京建法〔2015〕8號）和《成都市保障性住房物業管理辦法》（成房發〔2010〕59號），對于承接保障性住房物業服務的企業條件作了限定，統一建立保障性住房物業服務企業備選庫，從中選聘符合條件的物業服務企業承擔保障性住房的物業服務工作。受聘物業服務企業按照文件規定和物業服務合同約定開展保障性住房日常監管工作。

2.物業服務企業和行政管理部門是委托與受托關系，通過委托協議等形式約定日常監管的具體事項和要求

《北京市人民政府關于加強保障性住房使用監督管理的意見（試行）》（京政發〔2012〕13號）要求，出售型保障性住房的使用監督管理工作可通過購買服務方式由物業服務企業承擔，簽訂委托合同并明確委托事項、期限、報告程序、委托費用、違約責任等內容。《廈門市社會保障性住房使用管理辦法（試行）》（廈府辦〔2008〕184號）規定，物業服務企業受廈門市公房管理中心委托，承擔保障性住房的日常管理工作，明確了定期走訪住戶等9項職責。物業服務企業發現涉嫌違規的6種情形后，應在24小時內發出告知書通知住戶并報街道辦事處（鎮政府）。

3.明確物業服務企業作為調查處理工作的協作單位，介入保障性住房違規行為的查處工作

《廣州市保障性住房使用嚴重違規行為查處工作規程（試行）》（穗住保〔2012〕135號）對于物業服務企業參與保障性住房違規查處進行了詳細規定，比如對于擅自將保障性住房轉讓、轉租、出租、出借、調換的家庭，由廣州市保障性住務中心聯合小區物業公司，摸查房屋居住人的日常居住情況，通過入戶調查等方式，核對現場居住人員與房屋申請人的有關資料是否相符，初步掌握有關家庭違規使用保障性住房的事實或線索。在收回房屋階段，物業服務企業配合辦理退房手續。成都市城鄉房產管理局印發的《保障性住房違規使用行為處理程序》（成房發〔2012〕136號）對于物業服務企業參與保障性住房違規行為的受理、調查、處理等內容均有規定。

三、物業服務企業參與監管的問題和挑戰

1.參與監管的積極性問題

雖然目前國家和地方已經出臺了一些規范性文件，明確物業服務企業應該承擔保障性住房小區的日常監管工作，但在實際中也存在一些疑惑。以經濟適用住房為例，物業服務企業是業主雇傭的“服務者”，如何又能承擔房屋使用監管職責，充當業主的“管理者”，會不會發生角色錯位和矛盾？如果入住家庭以不支付物業服務費為要挾，物業服務企業是否還有動力開展日常監管工作？在物業服務工作與保障性住房使用監管工作沖突時，物業服務企業應何去何從？

2.使用監管的費用來源和標準問題

物業服務企業承擔保障性住房日常監管時，從管理人員配備到管理工作量都會超過一般的物業服務，無疑會加大企業成本，這部分成本應由誰承擔應予以明確。由于物業服務行業是微利行業，如果由企業自己承擔，是否會降低物業服務品質？從激勵監管工作和保證物業服務質價相符的目標出發，政府部門是否應給予補貼或者給予優惠政策？如果按委托關系，是否應測算具體的委托費用標準？

3.參與監管的主體角色問題

物業服務企業不具有行政管理職責，目前出臺的要求其參與監管的文件均是規范性文件，對于物業服務企業究竟應如何開展保障性住房的使用監管工作還處于摸索階段。對于物業服務企業開展監管，長遠來看應歸入民事委托關系還是法定職責，需要高階位的法律予以明確。從實際操作需要出發，需要詳細界定哪些行為物業服務企業可以參與，哪些不應參與，承擔何種職責。比如物業服務企業提供的證據，是否可以作為行政管理部門進行行政處罰的依據？物業服務企業作出的管理行為具有何種效力，管理人員有什么職權，管理行為中受到沖突損傷該如何處理？

四、推動保障性住房物業服務企業開展使用監管的措施和建議

1.物業服務企業承擔保障性住房使用監管具有正當性和可操作性

雖然目前尚未有專門法律明確要求物業服務企業承擔保障性住房的日常監管工作，但從現有規定和實踐看，仍具有正當性和可行性。

一是國務院頒布的《物業管理條例》規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。因此，物業服務企業對本小區內的保障性住房違規行為有制止和報告的義務。

二是保障性住房合規使用可寫入經濟適用住房購買合同和小區管理規約，表明業主已就這一問題達成共識，對于個別違規家庭的監管也符合其他業主的利益。物業服務企業從維護業主大會或業主委員會的立場出發，可以對違規行為進行提醒和勸阻。

三是受托物業服務企業承擔的是日常使用監管的發現、提醒工作，對于違規行為的查處由具有行政執法的管理部門依法依規作出，不違背職權法定原則。

四是物業服務企業、政府機構、業主三者之間分屬不同的民事法律關系，業主與物業服務企業簽訂的是物業服務委托合同，而政府機構與物業服務企業簽訂的是委托監管合同，是不同主體之間的合同約定，屬于并存關系。

2.建立健全保障性住房小區物業服務企業的監管規范和考核標準

一是政府部門應建立物業服務企業遴選機制，通過明確承接保障性住房小區物業服務企業資質、實力、信譽等條件，建立保障性住房物業服務企業庫，由業主及管理部門通過招標等公開公平方式確定小區物業服務企業。選聘要求和遴選條件寫入前期物業服務合同、臨時管理規約等文件，使保障性住房小區從一開始就進入規范化、專業化管理軌道，使合規使用保障性住房的理念深入人心。

二是政府管理機構應加強對物業服務企業及管理人員的規范和檢查。督促物業服務企業建立日常管理工作機制，明確工作頻率、范圍和內容，要求監管人員填寫管理臺賬，及時上報監管記錄；建立重特大事件、復雜違規事件處理預案，提高突發事件應急能力；加強違規行為查處的協調配合，明確物業服務企業在聯系家庭成員、查驗水電氣熱記錄、辦理退房等工作中的職責；加強對物業管理人員的培訓和教育，政府部門登記造冊，實行監管人員持證上崗制度。

三是加強物業服務企業監管工作的考核和追責。政府委托機構應細化量化考核標準，通過開展小區滿意度調查、第三方量化評分、設置熱線等方式，定期或不定期地開展物業服務企業監管考核工作。考核內容包括監管人員配備、日常巡查、違規制止、協助執法部門調查處理、工作信息報送等，對于工作開展得力及成效顯著的，實行分檔激勵措施，給予提高委托費標準、優先納入稅費減免范圍等激勵措施；對于管理不達標，且經警示后仍無整改的，按約定減少委托費標準或暫停參與保障性住房物業服務資格，直至從保障性住房物業服務企業庫中剔除。對于未履行委托事項較嚴重的，委托單位和房屋行政主管部門還可根據合同約定及管理規定進行處理處罰。

3.政府管理機構作為委托方向物業服務企業支付委托監管費用

從政府管理機構與物業服務企業的委托關系看，雙方應簽訂委托監管合同，明確雙方的權利和義務。政府通過購買服務，向物業服務企業支付監管費用，政府管理機構有權對受托方的監管情況進行檢查和考核。受托物業服務企業未履行監管任務或監管不力的，可以按合同約定追究受托方的違約責任。物業服務企業通過按約定提供監管服務，接受政府管理機構的委托費用，以彌補在監管上的成本支出。顯然這種方式通過市場經濟手段，以雙方協商的方式，較好地解決了各自的訴求。為便于統一管理和科學管理，政府部門應組織研究保障性住房日常監管的委托費用標準，根據監管工作量和實際管理成本，合理確定委托費用標準。

4.政府出臺政策扶持和激勵物業服務企業承接保障性住房小區服務管理工作

篇6

（一）圍繞發展，謀劃全局，開展了計劃規劃的編制和宏觀經濟運行的預警監測。

1、認真抓好全市經濟社會發展的各項規劃，突出科學性。一是及時制訂年度計劃。年初組織議定“全市國民經濟和社會發展20*年度計劃”，經市十四屆人大一次會議審議通過后及時下達,同時加強了對計劃實施工作的檢查和監督。二是認真編制重大發展規劃。加強部門協調，平衡銜接，編制完成了《*灣港區循環經濟示范區建設規劃》，開展了《*市新農村建設規劃》、《*市大中型水庫移民經濟社會和基礎設施建設規劃》和“十一五”專項規劃編制工作，完成了《*市主體功能區規劃》編制前期準備工作。三是積極組織規劃實施。將“十一五”規劃綱要目標和任務分解落實到各部門、鄉鎮進行考核，對規劃中的能耗、減排等約束性指標和生產總值、財政收入、固定資產投資、社會消費品零售總額等預期性指標，進行年度分解列入國民經濟和社會發展年度計劃實施。

2、及時做好經濟運行的預警監測，突出針對性。密切掌握全市經濟動態，對國民經濟各階段運行情況進行跟蹤分析，先后完成了第一季度、1-4月、1-5月、上半年、1-8月、前三季度經濟運行材料和人大匯報材料，剖析經濟社會發展過程中存在的問題及原因，提出對策和建議，為市委、市政府做好全年經濟工作提供決策和建議。特別是在上半年，我局針對重點工程和固定資產投資進展不快的狀況，深入分析原因，提出了對策措施，引起了市委市政府的高度重視，先后召開了全市重點工程攻堅會議和電力攻堅、工業區進場攻堅等會議，成立專門班子抓落實，有力地推進了經濟和社會建設。搜集相關資料，完成《*市產業集群化發展思路和具體工作》、《*、瑞安、溫嶺經濟社會發展橫向比較》等材料提交市領導參閱。在分析研究當前經濟運行情況的基礎上，預測判斷全年經濟社會發展總體情況，提出明年工作思路，安排20*年計劃指標，著手起草市十四屆人大第二次會議發展計劃報告。同時堅持定期、定時向市委、市人大、市政府和省發改委上報我市經濟運行情況，市府每季一次經濟運行總體情況，加上專題匯報，市人大專項匯報三次。

3、積極開展影響全市經濟和社會發展的重大課題調研和政策研究，突出實效性。針對我市“轉型期”經濟社會發展中的突出問題開展專題研究，完成了《關于提升服務業發展水平的對策建議》、《加強調控和監管，促進房地產業健康發展》等13個全局性發展問題的課題調研報告。《構筑和諧社會要在高起點上建設新農村》和《關于建設生態補償機制的研究與建議》兩個課題分別獲*市發改委調研課題一等獎和優秀獎。完成了“關于對甌江口區域開發建設情況的意見”，分別上報市府、*市發改委建議調整《甌江口開發建設規劃研究》中有關影響*發展的布局、方案和思路，在*市發改委的支持下，*市政府基本采納了我們的意見。針對我市服務業發展滯后的現狀，研究提出加快發展思路和方案，受到了市政府的采納，市政府決定抽調人員組成服務業發展辦公室，掛靠我局開展工作，起草了《*市服務業發展實施意見》、《關于實施“退二進三”若干問題的暫行規定》、《關于培育和鼓勵企業上市的實施意見（試行）》、《*市服務業發展專項資金管理使用暫行辦法》、《20*年*市服務業工作部門分工》、《*市服務業發展部門工作要求》等一整套方案材料，調查搜集“服務業建設項目”，較好開展了服務業發展的相關前期工作。

（二）引導投向，突出重點，加強了投資的綜合管理和重大項目前期工作力度。

1、加強基本建設項目綜合管理。針對政府投資項目審批不規范、超概算情況嚴重的狀況，我們從規范辦事程序著手，加強了管理。一是加強財政性投資項目的規范化管理。認真貫徹落實《浙江省政府投資項目管理辦法》精神，研究起草了《*市政府投資管理實施細則》提供市長辦公會議討論通過并實施。進一步明確了要求，規范了審批，特別是加強了對政府性投資項目投資概算的管理。對城市景觀、市民生活和生態環境有重大影響的項目，以論證、調查或其他方式，廣泛聽取各方面的意見和建議。二是努力提高全社會固定資產投資審批效率。切實優化投資項目審批服務，推行基建項目立項和核準并聯審批制度，對企業投資項目實行核準制或備案制，1-12月項目立項337個，總建筑面積127.69萬平方米，總投資41.83億元，項目備案181個，總建筑面積200.60萬平方米，總投資51.39億元；項目核準15個，總建筑面積72.99萬平方米，總投資33.61億元；全市下達年度計劃176個項目；窗口承諾件提前辦結率為96.7%。三是牽頭組織黨政機關辦公樓等樓堂館所建設項目清理工作。認真貫徹執行省委、省政府辦公廳《關于在全省開展黨政機關辦公樓等樓堂館所建設項目專項清理工作的通知》精神，對我市自2005年1月1日以來開工建設的項目、所有在建項目和已審批尚未開工項目進行了全面清理，做好自查工作。

2、狠抓重點建設項目的工程進度。年初編制了“*市20*年度重點建設項目建議表”提交市政府審核。經審核，計劃實施重點建設項目37項（其中省、*市重點建設項目5項），總投資1*.93億元，年度計劃投資19.00億元。積極履行綜合管理職能，加強重點工程督查、協調工作。一是積極探索重點工程監管新方法，編制了《*市20*年重點工程建設計劃分解表》，將重點工程投資進度考核與形象進度的考核結合起來，切實加強對重點工程執行情況的動態管理。二是加強重點工程動態管理。組織人員經常性深入重點工程建設現場，實地督查核實工程進度，了解項目推進過程中存在問題和困難，及時向市領導反映問題，提出建議，確保重點工程建設的順利推進。協助市政府組織召開全市重點工程建設工作會議和重點工程建設專題分析會，實現重點工程建設市長督查匯報會、分析協調會制度化，全力為重點工程建設破解難題，排除障礙。全市重點工程總體進展較為順利，截至12月底，全市在建重點工程共32項累計實現投資額19.17億元，完成年度投資計劃的100.88%，比上年同期增長12.95%。

3、主動開展重大項目前期工作。制定了20*年*市重大建設項目前期工作計劃，做好已列入重點工程預備項目名單的35個項目的前期準備工作。建立了20*年招商選資項目庫，主動參與招商活動。積極配合做好高速公路復線，*至*第二通道以及*市大門大橋二期（翁垟至萬岙高速互通公路建設）工程、*市中心區至*灣港區大道建設工程、*南北通道工程、*灣港區船舶制造基地等重大項目的前期工作，多次陪同上級有關領導和專家沿途考察走向、勘探地形、測量，幫助收集資料和協調沿途有關地方之間關系。

（三）積極協調，深入調研，推進了企業改制和上市工作。

積極參與工業企業改制協調會，穩步推進我市農村綜合改革、文化體制改革、國有企業改革、事業單位改革等重點領域的改革工作。完成了房管局和勞動局下屬各1家集體企業的改制工作，參與了樂申鞋廠、五龍控股公司和通用機械廠等3家企業改制。整理我市有關鼓勵支持和引導個體、非公經濟發展工作材料向市政協匯報，根據上級文件結合本市實際起草了《關于進一步拓寬非公有制經濟市場準入的實施意見》。認真做好省中心強鎮（柳市、虹橋）調研、申報工作和上市企業資源調查工作。政策性農村住房保險完成年度工作目標，政策性農業保險試點工作穩步有序推進。全年政策性農村住房保險投保戶達26.6103萬戶，占我市農戶總數的92.6%；能繁母豬保險超額完成省政府下達的4200頭任務數，走在全省前列。及時開展受災理賠工作，確保農戶損失得到補償并及時恢復生產。全年我市經歷數次臺風影響，兩項農村政策性保險共理賠1228.61萬元，其中農村住房保險理賠391.19萬元，農業保險理賠837.42萬元。

（四）依法治價，強化監督，規范了市場價格秩序和行政事業性收費管理。

1、加強重要商品、服務收費的價格管理。積極穩妥推進我市供水價格改革，逐步建立合理的水價形成機制。調整了樂成、虹橋片區的自來水價格和*、*、*水庫的水利工程供水價格，及時落實水資源費的征收，開展了全市供水價格成本監審，促進水利和供水企業健康發展。加強住房價格管理，積極探索經濟適用住房和廉租房價格管理形式。認真審核了萬岙農場康居工程銷售價格，及時審定了“交通大廈”、“新世紀花園”、“縣浦公寓”等項目的建筑安裝工程費，努力規范房地產價格。深化藥品價格政策導向，繼續分批降低政府定價藥品價格。重新公布了我省937種藥品最高零售價格和2945個規格的降價藥品的價格，并督促各醫療機構認真貫徹執行，切實減輕患者的負擔。建立健全價格監測工作制度，充分發揮價格監測預警作用。進一步完善價格監測預警機制，堅持每月兩次對8大類54個品種重要商品和服務價格的監測和分析，尤其是針對下半年以來，受國際市場油價高漲和國內部分生產資料、消費品價格上升影響，我市成品油、液化氣、豬肉、食用油等價格持續較快上漲的狀況，及時啟動價格預警實施預案，密切關注市場物價動態，加強監測分析，第一時間向市領導反饋信息，報告價格上漲原因，提出應對建議，努力確保市場價格基本穩定。

2、開展清費治亂減負工作。部署并開展了20*年度收費驗審工作，對全市20*年度行政事業性收費、壟斷經營性收費以及以收費形式征收的各種基金、集資、附加的近150個執收單位進行全面驗審。安排對白蟻防治行業收費進行專項驗審，調查了近三年我市白蟻防治總收入、總支出情況，總結出我市白蟻防治收費存在的主要問題，并向上級部門提出規范白蟻防治行業收費管理的建議。根據省市有關文件精神，對全市行政事業性和經營服務性收費單位的收費許可證進行全面換證。規范和調整了建設、土地、公安、工商、交通、人事和農業等16個單位行政事業性收費項目和收費標準，停止執行部分收費項目。根據上級文件精神，進一步明確義務教育辦班收費項目和收費標準，對全市職業學校、公辦幼兒園辦學成本進行測算，加強收費管理，規范教育收費行為。根據省定價目錄和聽證辦法的要求，先后組織召開了關于制定16路公交車和雁蕩山公交車票價聽證會，出臺了16路公交車收費標準。認真審核了11個強制性培訓班收費。

3、加大價格監督檢查力度。根據省物價局文件精神，聯合糾風、教育等部門分別開展春季、秋季教育收費大檢查，采取點面結合的形式，重點對義務教育階段“一費制”落實情況，高中“三限”政策落實情況，違反自愿原則強制收取服務性費用的行為進行查處，共檢查中小學校64所，查出的違價金額達185.84萬元，已責令清退91.17萬元，立案3起。根據省物價局、省農民負擔監督管理領導小組辦公室、省人民政府糾風辦《關于開展全省涉農價格和收費專項檢查的通知》（浙價檢[20*]67號）文件要求，開展了包括規劃、土地、房管、鄉鎮政府在內的涉農價格收費檢查，共檢查單位11家，立案2件。根據省物價局《關于開展全省藥品和醫療服務價格重點檢查的通知》[浙價檢（20*）156號]文件精神，分別對市二醫、三醫、中醫院、婦保院的藥品及醫療服務價格執行情況進行檢查，發現各大醫院不同程度存在著自立名目，擴大范圍收費，提高差率，推遲降價時間等違法行為，查出違價金額達90多萬元。春節、“五一”、“十一”期間，組織開展了對副食品市場、各大超市、旅游行業的明碼標價情況檢查，針對主要農產品生產、運輸、銷售過程中的各種收費進行專項檢查，切實維護了社會穩定。認真做好價格舉報工作，共受理群眾投訴96件，辦結96件，辦結率100%。全年共立案查處各類價格違法案件18件，查出違價金額403.02萬元，其中退還消費者115.61萬元，沒收違法所得102.56萬元，罰款6.3萬元，上繳財政1*.87萬元，其他的正在處理中。

（五）培育市場，強化調控，確保了糧食安全和社會糧情穩定。

1、穩步推進糧食購銷市場化。認真貫徹執行國務院《糧食流通管理條例》，制訂了《糧食收購許可證》的辦理制度，建立用糧企業糧食經營臺帳，及時掌握具有糧食收購證企業糧食收支基本情況。認真做好全市糧情監測點的監測和糧食信息的采集分析及統計上報工作，及時為糧食購銷企業提供糧食產銷和市場價格信息。積極與財政部門協調，確定并落實了20*年度糧食各項補貼，提出了20*年度附營企業特困資金分配方案，并進行監管，真正使特困資金用到實處，有效地解決了特困企業的難處。加強企業財會基礎工作，指導企業開展會計核算，按時編制會計報表，及時匯總上報，提供財務分析，為領導決策提供可靠依據。加快國有糧食企業改革改制步伐，完成糧食收儲公司的組建和財務合并工作，做好糧食附營企業改制的準備工作。同時，認真做好擁軍慰問和軍糧供應工作，并率先在市軍供糧站和雁蕩代銷點正式實行軍糧刷卡供應。

2、扎實開展糧食安全工作。一是認真抓好安全生產。及時調整了綜合治理和安全生產領導小組成員，進一步明確了安全生產目標管理和領導責任制。積極開展安全生產執法年活動，并在11月中旬召開全市糧食系統安全生產工作會議，舉辦消防器材的應用演練。組織4位主管安全生產的負責人參加全省糧食行業安全生產培訓，進一步強化安全生產和消防安全工作防范意識和管理水平。根據市府辦《關于組織開展全市安全生產隱患大排查、大整治的緊急通知》，組織開展了全市糧食系統安全生產和消防安全“地毯式”檢查，對6家存在安全問題的單位當場發出《安全生產和消防安全檢查不合格整改書》和《安全生產和消防安全檢查不合格強制整改書》，并督促及時做好整改。二是認真抓好糧食儲存安全。建立健全各項制度，嚴格按季組織開展全市糧食收儲企業倉儲“一符四無”糧情安全檢查和倉儲千分制考核。指導和督促收儲公司認真抓好倉庫修理、器材維修以及倉容的安排和落實，有效保證了糧食儲存安全。同時，積極開展市地方儲備糧中心庫（二期）建設項目相關前期工作。

3、保證社會糧源和質量。發揮糧食部門引導、服務生產的作用，大力發展訂單農業。按照訂單、核單、定單、盯單、買單的工作鏈條，認真做好糧食訂單跟蹤服務，發放預購定金66.8萬元，全年收購“訂單糧食”10000噸，完成率為95%。及時輪

換儲備糧，確保庫存糧食的質量。根據儲備糧管理規定和市政府的要求，今年落實輪換儲備糧10000噸和儲備油75噸，按照公平、公開、公正的原則，委托市糧食批發交易市場公開拍賣，保證了地方儲備糧油的推陳出新，有計劃有步驟平穩了糧食市場。堅持定期檢測儲備糧油產品，加強糧油產品質量的監督管理。及時完成了省、市、地方的檢測任務，共抽取糧油樣品228個批次，其中早秈谷204個批次、晚秈谷42個批次、食用油4個批次。認真做好日常糧油檢查，對檢驗不合格的產品和企業，及時建議有關部門進行查處，確保市場糧油質量過關和居民放心吃糧。

（六）發揮優勢，履行職能，推進了以電子政務建設為重點的國民經濟和社會信息化進程。

進一步擴大聯網范圍，鞏固網絡安全，努力建成一個統一、安全、穩定的*市電子政務網絡基礎平臺。按照省電子政務網絡技術規范，繼續做好市電子政務外網改造、IP地址調整和各單位業務專網的接入工作。對電子政務網絡進行調整和完善，增強了網絡管理能力，進一步鞏固網絡安全，并完成了部分鄉鎮的電子政務外網改造。同時，積極主動做好市電子政務網絡遷建的相關前期準備工作。進一步普及短信息辦公業務，推廣電子公文交換系統，努力提高機關辦事效率。完成安裝電子政務平臺系統軟件及環境配置，更新了短信網關模塊。分三批對全市相關單位辦公室主任和負責電子公文收發工作的文秘人員進行運用操作培訓，確保了自8月1日起電子公文交換系統在全市機關范圍內的正常、良好、安全運行。進一步發揮職能作用，扶持信息產業發展，努力推進全市信息化建設。認真做好*市軟件及電子信息產業制造業發展專項資金20*年度項目申報和20*年項目驗收工作。協助做好“浙江省電子元件*市生產基地”的申報工作，并于11月6日獲省信息產業廳批復同意立項。配合做好電信助推農村信息化試點鄉鎮（10個）和試點村（100個）篩選、確定等工作。此外，按照市紀委的要求，關閉了電子政務網絡有關股票端口，對機關單位聯網電腦使用股票軟件進行封鎖，確保電子政務網絡真正用在政務方面。

（七）加強組織領導，強化作風建設，實現了機關管理和隊伍建設有序推進。

根據市委、市政府《關于在全市開展“作風建設年”活動的實施意見》精神，積極部署、開展機關作風建設年活動，創建“六型機關”，繼續開展機關“四好科室”創建活動，機關管理和干部隊伍建設取得了顯著成效。一是各類學習經常化。通過黨委理論學習中心組學習會、支部學習會、機關“學習夜”、“解放思想”和“端正機關作風、建設‘六型’機關”大討論、“作風建設”網上在線知識競賽等活動和安排在職各類學習培訓，實現了“工作學習化、學習工作化”。二是機關管理制度化。通過開辟網上專欄征求意見、交心談心、“陽光行動”、訪基層等形式廣泛征求意見建議并進行梳理，在此基礎上對全局的各項規章制度進行修訂、匯編，進一步規范機關內部管理，逐步形成一套長效管理機制。三是政務公開網絡化。除了在局機關辦公場所設立固定公開欄外，還在*市發展改革網站上公布審批事項的辦事依據、辦事程序、辦事時限及辦事承諾，并每月公開審批結果，接受公眾監督，真正做到了能夠公開的事項一律對外公開。四是廉政監督信息化。除了繼續完善黨風廉政建設責任制，制定了20*年黨風廉政建設和反腐敗工作的組織領導和責任分工外，每逢節假日局紀委辦公室通過政務工作平臺向全局同志發手機短信息，強調要遵守好廉潔自律各項規定，做到警鐘常鳴。