養(yǎng)老機構的盈利模式范文

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篇1

【關鍵詞】京津冀 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 盈利模式 探討

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A

京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式現(xiàn)狀分析

隨著我國進入人口老齡化社會，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展也面臨著全新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。當前該地區(qū)各種養(yǎng)老資金的籌集也多是采取家庭自我籌集（包含退休人員退休金、子女供養(yǎng)資金等）和政府社會養(yǎng)老資金專項財政扶持的方式。京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)在過去幾年發(fā)展也較為迅速，各種養(yǎng)老醫(yī)療、地產(chǎn)養(yǎng)老等新型養(yǎng)老服務方式正在逐漸出現(xiàn)①。但是，京津冀地區(qū)各種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利狀況非常不樂觀，大多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不盈利、甚至虧本經(jīng)營的狀態(tài)。2014年，筆者對京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老服務機構（北京、天津兩地10家，河北16家）抽樣調查顯示，71.6%的養(yǎng)老機構出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，其中38.2%已經(jīng)連年虧損。尤其是在河北省部分邊遠落后地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至出現(xiàn)停頓、甚至倒退的發(fā)展態(tài)勢。京津冀地區(qū)抽樣調查的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利現(xiàn)狀分析具體如下：

北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。北京市當前采取的養(yǎng)老方式主要是以居民家庭自我養(yǎng)老為主，各種社區(qū)養(yǎng)老機構為輔的方式。雖然10家抽樣養(yǎng)老機構中有8家經(jīng)營老人福利院等養(yǎng)老專業(yè)場所，但是真正入住情況并不樂觀，以北京順義區(qū)某私立養(yǎng)老機構為例，共有養(yǎng)老床位530多張，實際使用床位為410多張，空置率達到22.64%。其他養(yǎng)老機構提供的床位空置率雖然沒有這么高，但是或多或少都存在一定床位空置現(xiàn)象。只有1家養(yǎng)老機構在2014年提出房產(chǎn)養(yǎng)老方案，但是并沒有真正實行。分析北京市抽樣調查的10家養(yǎng)老機構盈利狀況，5家養(yǎng)老機構收支基本平衡，4家養(yǎng)老機構自2015年養(yǎng)老資金支出明顯大于收入，出現(xiàn)虧損狀態(tài)，1家養(yǎng)老機構自2012年開始已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)入不敷出的狀態(tài)，雖然當?shù)卣畬ζ溥M行了適當財政補貼但是收效甚微。只有1家養(yǎng)老機構運營狀況良好，出現(xiàn)一定盈余現(xiàn)象。

天津市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。在天津市抽樣調查的10家養(yǎng)老機構中，其中實現(xiàn)養(yǎng)老盈利的僅為3家，其余7家養(yǎng)老機構都出現(xiàn)養(yǎng)老支出大于收入的現(xiàn)象，其中2家養(yǎng)老機構已經(jīng)連續(xù)多年虧損，如果沒有當?shù)卣斦龀忠苍S早已倒閉。在盈利的3家養(yǎng)老機構中，僅有開辦家庭醫(yī)療養(yǎng)老服務業(yè)務的2家養(yǎng)老機構實現(xiàn)自2013年以來連續(xù)三年的持續(xù)盈利，另外1家養(yǎng)老機構只是收入略大于支出，略有盈余。

河北省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。河北省由于面積大，人口多，養(yǎng)老情況比北京、天津復雜的多。因此為了公平起見，主要選擇河北石家莊市（6家）、張家口市（5家）和秦皇島市（5家）三個省內較為發(fā)達的城市作為抽樣數(shù)據(jù)的來源地。但是抽樣調查顯示，這三個城市在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，采取的各種養(yǎng)老服務方式與北京、天津兩地大同小異。河北省省會石家莊市6家抽樣調查的養(yǎng)老機構中，全部以社區(qū)福利院養(yǎng)老服務方式為主。但是6家養(yǎng)老服務員的床位空置率相對較高，個別養(yǎng)老機構開設的福利院床位空置率甚至超過3成。唯一做得較為突出的是秦皇島市，該地作為國內旅游養(yǎng)老圣地，接待外來養(yǎng)老人員多，各種新型的度假村養(yǎng)老方式、以房養(yǎng)老等方式比其他地方較多。河北省三個不同城市的養(yǎng)老服務機構的盈利狀況差距非常明顯。其中，河北省會石家莊市6家養(yǎng)老機構中，只有1家出現(xiàn)收支平衡，其他5家出現(xiàn)一定養(yǎng)老赤字。張家口市5家養(yǎng)老機構中，1家機構2015年出現(xiàn)盈利，1家機構出現(xiàn)收支平衡，另外3家養(yǎng)老機構已經(jīng)出現(xiàn)虧損。秦皇島市5家養(yǎng)老機構抽樣調查數(shù)據(jù)顯示，3家機構出現(xiàn)明顯盈利狀態(tài)，其中2家養(yǎng)老機構由于涉足旅游養(yǎng)老、度假村養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，已經(jīng)連續(xù)多年持續(xù)盈利。另外2家養(yǎng)老機構在2015年出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，但是虧損額度不大。

可見，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式非常不理想，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經(jīng)不適應當前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要②。京津冀地區(qū)必須根據(jù)當?shù)乩夏耆损B(yǎng)老消費市場趨勢的變化特點，對原有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式進行與時俱進的改革與完善。

京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問題

傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)滯后于京津冀地區(qū)未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。京津冀地區(qū)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中存在的最突出問題就是傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式還是比較盛行。這種養(yǎng)老模式主要采取家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老相結合的方式，各種養(yǎng)老資金主要是由家庭自我籌集與政府社會養(yǎng)老財政專項扶持方式進行。這種傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式適合在未進入老齡化社會的國家或者老齡化初期階段的國家。隨著我國老齡化社會的快速發(fā)展，現(xiàn)有傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)滯后于未來京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。尤其是我國在20世紀80年代開始的計劃生育政策，造成我國當前人口結構中，年輕人人數(shù)占比呈現(xiàn)日益下降趨勢，一對年輕夫婦承擔兩對老人養(yǎng)老的家庭養(yǎng)老現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，這給我國現(xiàn)有家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老方式帶來嚴峻壓力③。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2050年我國退休人員與勞動年齡人口比例將會達到64：100的峰值。傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)面臨發(fā)展的瓶頸期。如果不進行與時俱進的改革，京津冀地區(qū)和我國其他地方一樣將會面臨非常嚴峻的養(yǎng)老問題。

新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式雖然已經(jīng)出現(xiàn)，但是未能引起社會公眾的重視。近些年雖然國外一些新型養(yǎng)老盈利模式逐漸傳入中國，給我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一股清新之風。但是，新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式并未能引起社會公眾的普遍重視，發(fā)展現(xiàn)狀非常不理想。江蘇南京市早在2005年就借鑒美國“以房養(yǎng)老”的做法，建設了湯山鎏園養(yǎng)老公寓，提出“以房換養(yǎng)”新型養(yǎng)老方案。但是最終該方案運行兩年多并無一人簽約，最終在2009年宣布失敗。京津冀地區(qū)在2010年開始也逐漸采取“以房養(yǎng)老”的試點，雖然取得一定進展，但是與國外相比差距還是比較明顯。在醫(yī)療養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老度假村等新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式探索中，京津冀地區(qū)也進行了嘗試，但是大多數(shù)地方的新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的探索最終歸于失敗。

京津冀地區(qū)政府缺乏扶持當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的前瞻性政策。京津冀地區(qū)政府在當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著一定的宏觀調控作用，但是總體上看，三地政府制定的各種扶持當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策過于保守、固態(tài)化，未能結合自己所處地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點制定可行的針對性養(yǎng)老政策。以河北省為例，在上述調研的石家莊市、張家口市和秦皇島市，很多地方政府出臺的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策多是對中央政府、省政府等政策的簡單執(zhí)行與貫徹。而京津冀地區(qū)如果不能夠根據(jù)自己地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點出臺切實可行的應對之策，未來三地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會面臨更多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍虧損現(xiàn)狀不會得到明顯改觀。

京津冀地區(qū)建立與時俱進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的建議

轉變傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營模式，提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利水平。京津冀地區(qū)必須要改變以往傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老為主的方式，要根據(jù)當?shù)乩夏耆丝谧兓膶嶋H情況，對原有養(yǎng)老方式進行與時俱進的改革與完善。因為，隨著京津冀地區(qū)養(yǎng)老趨勢的日益嚴峻，再靠傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”等養(yǎng)老方式已經(jīng)不適合當前和未來京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社會”三位一體新型養(yǎng)老模式。尤其是隨著我國養(yǎng)老問題的日益嚴峻，社會化、商業(yè)化養(yǎng)老模式應當引起充分的重視。要大力扶持當?shù)仞B(yǎng)老企業(yè)發(fā)展，為各種社會資金進入當?shù)仞B(yǎng)老領域提供更多便利，要適當降低社會資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的準入門檻。2015年我國提出城鄉(xiāng)養(yǎng)老并軌的發(fā)展戰(zhàn)略，這更加迫切呼喚商業(yè)化養(yǎng)老模式的介入，要清醒地認識到如果單純依靠政府養(yǎng)老專項財政資金扶持根本無法完成這一發(fā)展戰(zhàn)略目標。未來只有建立像美歐等發(fā)達國家那樣完備的社會化、商業(yè)化養(yǎng)老運營模式，才能從根本上解決我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利狀況不佳問題，進而提高整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利水平④。

加大新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的地點與推廣，提高社會公眾認可度。對待一些國外已經(jīng)運行比較成熟的新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，京津冀地區(qū)應當大膽地予以引進。要做好各種新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的試點與推廣工作，盡快讓社會公眾接受這種新型的養(yǎng)老方式。以近幾年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界比較推崇的“以房養(yǎng)老”方式為例，京津冀地區(qū)可以根據(jù)自己地方特點，推出自己的“以房養(yǎng)老”發(fā)展策略。要暢通各種“以房養(yǎng)老”的信息渠道和融資渠道，讓以房養(yǎng)老這種全新的養(yǎng)老方式真正在京津冀地區(qū)生根發(fā)芽。再以“投資養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應當扶持一些大型專業(yè)“投資養(yǎng)老”基金機構的發(fā)展，讓各種專業(yè)投資人士為百姓做好“養(yǎng)命錢”的投資保值和升值等業(yè)務。再以“醫(yī)療養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應當建立美國等發(fā)達國家“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機構”結合的全新醫(yī)療養(yǎng)老體系。

地方政府出臺適合當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的前瞻性政策。要想保障京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展，當?shù)卣仨氁贫ㄟm合自己地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前瞻性發(fā)展策略。地方政府在嚴格遵循上級政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的前提下，應當更多發(fā)揮自己地方主觀能動性，深入調研自己地方在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的個性化問題，真正立足當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，制定切實可行的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的前瞻性發(fā)展戰(zhàn)略。如北京、天津作為我國兩個直轄市，可以更加側重于養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老投資增值、養(yǎng)老護理等養(yǎng)老服務型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而河北省不同地區(qū)可以根據(jù)不同地方經(jīng)濟、地理、人文等特點制定出臺差異化的養(yǎng)老政策等，如河北承德、秦皇島等旅游發(fā)達城市可以更多開展異地養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以建立更多高端養(yǎng)老度假村、養(yǎng)老圣地等。總之，只有建立更多差異化的、與時俱進的地方性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展前瞻性政策法規(guī)，才能為京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮保駕護航的積極作用。

未來京津冀地區(qū)幾種新型養(yǎng)老模式的暢想

“以房養(yǎng)老”盈利模式。借鑒歐美等發(fā)達國家的成功做法，未來京津冀地區(qū)建立的“以房養(yǎng)老”盈利模式可以劃分為以下幾種做法：一是京津冀地區(qū)居民把自己多余的房產(chǎn)通過出租方式，獲取租金以賺取養(yǎng)老金的方式。相關養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要做好居民與租房者之間中介與橋梁的作用；二是建立“以房換老”養(yǎng)老模式，這種養(yǎng)老模式主要適合一些寡居無子女的老人，可以把自己房產(chǎn)抵押給銀行等金融機構，換取養(yǎng)老資金，在自己去世后把相關房抵押給相關金融機構，或者由銀行等金融機構在老人生前與其簽訂合同代為管理房產(chǎn)，如出租、貸款抵押等運營方式，獲取的各種收益雙方共同分享等方式；三是“房產(chǎn)置換”養(yǎng)老方式，即在征得老人同意后，采取置換的方式，將老人的原有住房與各種老年公寓住房等進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價返還給其法定繼承人；四是采取美國等國家“反按揭”等養(yǎng)老方式，如房產(chǎn)轉換抵押貸款、住房保留計劃、財務獨立計劃等方式，但是這種方式與上述三種方式存在部分重合之處⑤。當然，京津冀地區(qū)也可以根據(jù)自己地方“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，創(chuàng)新更加新型有效的盈利模式。

“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式。“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是近幾年我國各地政府和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界也比較推崇的養(yǎng)老模式。由于老年人晚年遇到的最大問題就是身體健康就醫(yī)問題，因此建立切實可行的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是保障京津冀地區(qū)未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的重要方面。未來京津冀地區(qū)建立的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式主要可以分為以下幾種：一是建立“家庭+醫(yī)療機構”的醫(yī)療養(yǎng)老方式，實現(xiàn)醫(yī)療資源與居民家庭的直接對接，如可以大力扶持各種“家庭醫(yī)療保健”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等；二是建立“社區(qū)+醫(yī)療機構”的醫(yī)療養(yǎng)老模式，就是在居民社區(qū)直接建立各種社區(qū)醫(yī)療機構，如社區(qū)門診等方式，讓廣大老年人能夠就近獲得醫(yī)療服務等⑥；三是建立“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機構”的立體式醫(yī)療養(yǎng)老體系，可以實現(xiàn)上述三者之間的直接對接，能夠更加靈活方便地滿足老年居民醫(yī)療服務消費需要，同時讓各種醫(yī)療資源得到最大可能的利用等。其中，第三種“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是未來京津冀地區(qū)發(fā)展的最佳選擇。

“投資養(yǎng)老”盈利模式。“投資養(yǎng)老”盈利模式，嚴格來說不是直接針對養(yǎng)老的一種做法，其主要是通過養(yǎng)老資金運作實現(xiàn)資金的增值，為老年居民提供更多養(yǎng)老資金保障。具體做法主要有以下幾種：一是常規(guī)的社會養(yǎng)老資金管理方式，主要是對企事業(yè)單位上繳的養(yǎng)老公積金進行的一種投資管理方式，如可以把這部分資金投入股票、債券等二級市場實現(xiàn)保值增值等，這種養(yǎng)老方式的管理主體應當逐漸由政府管理為主向市場化管理、政府監(jiān)督方式轉變；二是居民自我購買的養(yǎng)老商業(yè)保險等資金盈利模式，主要是通過購買商業(yè)保險，讓相關商業(yè)保險公司為其提供養(yǎng)老保障，這種養(yǎng)老方式的主體是居民自己；三是建立養(yǎng)老保險專項基金，由國內金融投資專業(yè)機構負責相關基金的運作，以實現(xiàn)養(yǎng)老資金的不斷增值；四是居民自我購買相關投資產(chǎn)品實現(xiàn)的資金增值等。但是，京津冀地區(qū)要想建立西方發(fā)達國家那樣完善有序的“投資養(yǎng)老”盈利模式，需要我國健全各種投資政策，保障投資場所公開透明，同時還需要加大對相關基金管理人員、保險管理人員和居民自身投資素養(yǎng)的培養(yǎng)。

綜上所述，京津冀地區(qū)要想在未來建立可持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，必須要重視深入分析當前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的現(xiàn)狀，查找制約當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利的主要問題及原因，制定具有一定前瞻性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利政策。未來要特別重視各種新型社會化、商業(yè)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的創(chuàng)新與推廣，這樣才能推進京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康快速的發(fā)展。

（作者均為河北行政學院副教授；本文系2016河北省軟科學研究計劃項目“異地養(yǎng)老意愿對京津冀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的影響及對策研究”成果，項目編號：16456103D）

【注釋】

①馬艷林，李艷杰，張貴祥：“家庭結構變遷視角下都市圈養(yǎng)老一體化模式分析―以京津冀地區(qū)為例”，《商業(yè)經(jīng)濟研究》，2015年第6期，第189～190頁。

②趙培培：“京津冀一體化背景下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務也協(xié)同發(fā)展研究”，河北大學碩士學位論文，2015年9月。

③張蕾蕾：“河北省養(yǎng)老服務社會化研究”，河北師范大學碩士學位論文，2015年8月。

④閆希成：“我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究”，重慶大學碩士學位論文，2014年9月。

⑤許連穎：“發(fā)展現(xiàn)代老年服務業(yè) 打造京津養(yǎng)老‘后花園’”，《廊坊師范學院學報》（社會科學版），2014年第3期，第28～30頁。

篇2

關鍵詞：發(fā)展模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；策略

養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱之為企業(yè)盈利型老年住宅，該地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營方式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運營以及養(yǎng)老服務、金融創(chuàng)新相結合。將養(yǎng)老住宅作為重要的基礎，集娛樂、餐飲以及養(yǎng)生等方面概念于一身，不斷的完善時下養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是我國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等相結合的社會化的一種養(yǎng)老方式，是一種養(yǎng)老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型分析

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優(yōu)惠補貼等方面體現(xiàn)出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養(yǎng)老概念住宅加之超配套設施。將出售房屋產(chǎn)權作為主要形式，將區(qū)域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養(yǎng)老概念加之養(yǎng)老地產(chǎn)[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結合，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現(xiàn)銷售+持有模式，最終實現(xiàn)會員制管理模式；只租不售模式主要由醫(yī)療健康社區(qū)擔任全部運營職責，區(qū)別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據(jù)不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現(xiàn)。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區(qū)分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業(yè)盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發(fā)經(jīng)營管理之下的社會福利老年機構，是一種傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關部門組織開發(fā)與經(jīng)營的，將出租形式作為重要收取相應費用的老年住宅形式，分析政府在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現(xiàn)階段我國養(yǎng)老房地產(chǎn)的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經(jīng)營中也有一些養(yǎng)老房地長出現(xiàn)虧損經(jīng)營的現(xiàn)象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業(yè)化服務能力也能夠得到一定的培育；而企業(yè)盈利型主要通過企業(yè)投資開發(fā)建設與運營單體等進行，明確基本的老年社區(qū)設計配套設施。企業(yè)盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區(qū)與高端養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

二、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策分析

（一）法規(guī)政策支持與政府態(tài)度、相應的基本策略分析

針對時下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應該由政府承擔相應的責任。另一方面，需要采取有效的策略應對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養(yǎng)老服務等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產(chǎn)業(yè)資本機構積極的參與到我國養(yǎng)老事業(yè)行列里，從而為老人提供更加優(yōu)質的養(yǎng)老服務。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎之上，將相應的措施真正的落實，以有效保障養(yǎng)老房地產(chǎn)問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優(yōu)惠措施

當前我國老齡化問題已經(jīng)日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產(chǎn)方面的問題，有效的扶持社會化養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業(yè)開展的總體思路與建設目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應的優(yōu)惠政策[3]，確保將養(yǎng)老服務推崇到最高點，在能夠應對老齡化問題的基礎之上，提供最優(yōu)的養(yǎng)老服務。

總結：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型以及時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策進行分析，明確現(xiàn)階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展設置了一定的障礙。為了能夠在應對人口老齡化問題的基礎之上，提供最優(yōu)的老年服務等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養(yǎng)老事業(yè)中，以便提升養(yǎng)老服務的質量。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2012，（10）：38-42.

篇3

關鍵詞：村鎮(zhèn)銀行；農(nóng)村金融；盈利分析

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）04-0-01

截至2012年末，我國共開業(yè)村鎮(zhèn)銀行800家，中西部地區(qū)機構占比61.2%。資產(chǎn)總額為4343億元，貸款余額為2330億元，其中農(nóng)戶和小微企業(yè)貸款余額合計占84%[1]。然而在村鎮(zhèn)銀行迅速發(fā)展的同時，其盈利能力卻呈現(xiàn)兩極分化和地域分化的趨勢，從總體看真正實現(xiàn)穩(wěn)定盈利的還是小部分，大部分仍然在盈虧平衡波動，同時在數(shù)量占比較大的中西部欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行總體盈利能力較弱，實現(xiàn)穩(wěn)定盈利的村鎮(zhèn)銀行主要集中于東部地區(qū)[2]。當前欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利能力亟待提升。

一、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的總體盈利能力分析

村鎮(zhèn)銀行是經(jīng)營貨幣信用的金融機構，其盈利性是在安全性與流動性基礎上的最終要求，同時盈利能力的大小也最終決定了自身的發(fā)展。因此對村鎮(zhèn)銀行總體盈利的衡量評價可以客觀反映其發(fā)展的現(xiàn)狀與不足。

當前銀行業(yè)普遍采用的盈利能力指標主要有資產(chǎn)收益率，凈利差率，存貸比，不良貸款率，撥備覆蓋率，非利息收入占比等。

（一）與銀行同業(yè)平均的比較。我國銀行業(yè)的主導是大型股份制商業(yè)銀行，與之比較，作為一級法人機構的村鎮(zhèn)銀行規(guī)模小、網(wǎng)點少、業(yè)務單一。在各項評價指標中，村鎮(zhèn)銀行與行業(yè)平均值差距較大。這主要由于村鎮(zhèn)銀行正處于擴張期，同時經(jīng)營成本初期投入高，短期資產(chǎn)回報受到影響。以江西為例，2012年，我國銀行業(yè)平均資產(chǎn)收益率為1%，而在江西轄內村鎮(zhèn)銀行的資產(chǎn)收益率僅為0.5%-0.7%，同時行業(yè)平均凈利差率為2.6%，而江西轄內村鎮(zhèn)銀行凈利差率為2.2%。由于規(guī)模效益難以體現(xiàn)等原因，在凈資產(chǎn)收益率、非利息收入占比等核心指標上中西部村鎮(zhèn)銀行均低于行業(yè)平均值。但是處在信用體系不完善的欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的不良貸款率卻遠低于行業(yè)平均值。

（二）與同地區(qū)其他農(nóng)村金融機構的比較。村鎮(zhèn)銀行在同地區(qū)的競爭對象主要是農(nóng)信社和郵儲行。由于市場后入和公眾認知不足與政策扶持力度小，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展受到限制，吸收居民存款緩慢、依賴資本投入，5%的營業(yè)稅率高于農(nóng)信社的3%，結算渠道與涉農(nóng)貼息未得到政策支持等，因此村鎮(zhèn)銀行的成本費用等支出性指標要比同地區(qū)農(nóng)村金融機構高，但是村鎮(zhèn)銀行作為一級法人機構較其他銀行分支機構表現(xiàn)出來充分的靈活性卻要大的多，創(chuàng)新中小微及農(nóng)村金融服務模式，形成了小微金融戰(zhàn)略的有效延伸，擴大了其在縣域、村鎮(zhèn)的市場份額。

（三）當前盈利能力存在問題分析及對策。

1.外部環(huán)境和政策制約嚴重。中西部村鎮(zhèn)銀行大多處于發(fā)展中的縣鄉(xiāng)，金融需求與經(jīng)濟發(fā)展不匹配，盈利空間狹窄。村鎮(zhèn)銀行吸儲較慢信貸結構單一，同時信用體系不完善也在很大程度上制約了其盈利能力的提升，對村鎮(zhèn)銀行的幫扶政策還停留在宏觀層面并未具體落實，削弱了村鎮(zhèn)銀行競爭力。

國家應放寬對村鎮(zhèn)銀行發(fā)起人結構及股本的限制，鼓勵多種資本參與[3]，活躍農(nóng)村金融，強化村鎮(zhèn)銀行與地方政府聯(lián)系，加大扶持力度，盡快落實補貼支農(nóng)業(yè)務政策，提高村鎮(zhèn)銀行競爭優(yōu)勢。

2.內部治理和風險控制亟待加強。當前，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展緩慢的重要原因是村鎮(zhèn)銀行資本單薄，公眾對其內部治理和風險控制信心不足，尤其在中西部地區(qū)，農(nóng)民對銀行資金的安全性要求更高。村鎮(zhèn)銀行內部治理沒有統(tǒng)一的制度要求，同時人員專業(yè)素質參差不齊，對信貸風險控制不足。

金融監(jiān)管機構應該制定統(tǒng)一的村鎮(zhèn)銀行內部治理控制要求，同時加強監(jiān)管，建立市場推出與風險保障體系，村鎮(zhèn)銀行自身應該健全內部控制體系與信息披露制度，強化崗位監(jiān)督與員工職業(yè)素養(yǎng)要求。

二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利模式分析

當前村鎮(zhèn)銀行的業(yè)務范圍包括吸收公眾存款，發(fā)放貸款，辦理國內結算，辦理票據(jù)承兌與貼現(xiàn)，從事同業(yè)拆借、銀行卡業(yè)務，收付款項及保險業(yè)務和銀監(jiān)會批準的其他業(yè)務。

（一）當前盈利模式分析。當前村鎮(zhèn)銀行由于所處環(huán)境與自身條件限制，其主要收入來源于凈利息收入，業(yè)務模式主要是零售銀行業(yè)務為主，其中零售銀行業(yè)務當中涉農(nóng)存貸款占到62.5%。而在東部地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行以及中西部地區(qū)發(fā)展較為成功的村鎮(zhèn)銀行中，其盈利模式中批發(fā)銀行業(yè)務、私人銀行業(yè)務、中間業(yè)務、混業(yè)經(jīng)營業(yè)務呈現(xiàn)多元化趨勢，中西部的489家村鎮(zhèn)銀行中的90%主要以零售業(yè)務為主，而在東部的311家村鎮(zhèn)銀行中這一比例不到50%。同時經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行非利息收入占比較低導致盈利穩(wěn)定性較差，業(yè)績波動大。

同時村鎮(zhèn)銀行在區(qū)域金融的競爭中不能有效聯(lián)合資本，導致在競爭中處于弱勢地位，過于重視資本的逐利性，盲目追求擴張，盈利模式的一味求大而沒有保障其合理性與流動性。

（二）當前存在問題分析及對策。

1.業(yè)務結構單一化制約著村鎮(zhèn)銀行在中西部地區(qū)的獲利能力提升，直接影響其抗風險能力與資產(chǎn)收益。在當前中國城鎮(zhèn)化進程加快的背景下，尤其是村鎮(zhèn)銀行所處的縣級城市金融需求日益增大，村鎮(zhèn)銀行卻不能因需定求，導致發(fā)展陷入困境。

村鎮(zhèn)銀行應平衡業(yè)務結構，合理配置資本，將業(yè)務面向區(qū)域金融的需求，面向中西部縣域的城鎮(zhèn)化進程與農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險，同時挖掘涉農(nóng)潛在業(yè)務，優(yōu)化業(yè)務流程，開發(fā)適應三農(nóng)發(fā)展的金融產(chǎn)品，保障盈利模式質和量同步提升。

2.盈利模式僵化，缺乏核心競爭力，當前村鎮(zhèn)銀行存款主要由資本投入組成，加之公眾了解不夠，吸收居民和企業(yè)存款滯后，導致流動性下降，資產(chǎn)管理水平下降，同時面對區(qū)域內同業(yè)競爭缺乏有效應對，不能擴大盈利空間。

村鎮(zhèn)銀行應積極與區(qū)域內國有資產(chǎn)、大型企業(yè)合作，互相注資參股，形成有效的核心競爭力，同時與地方政府協(xié)作[4]，提高公眾認可度，創(chuàng)新信貸方式，推廣有地方特色的中小微企業(yè)金融與農(nóng)村金融服務，創(chuàng)新盈利模式。

參考文獻：

[1]中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會.中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會2012年報，2012.

[2]趙冬青，王樹賢.我國村鎮(zhèn)銀行發(fā)展現(xiàn)狀的實證研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2010.

篇4

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場關于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問題已然成為當今普遍關注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊藏朝陽產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達到2.21億，占總人口的16%，人口老齡化形勢嚴峻。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司原司長王振耀在第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國老齡人口中預計大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機構，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內養(yǎng)老機構的床位總共不超過300萬張，機構養(yǎng)老服務的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴重失衡的狀態(tài)。未來去哪里養(yǎng)老，這個市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養(yǎng)老院進行調查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費動輒數(shù)十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數(shù)量來說，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長住。她先后咨詢了十幾家養(yǎng)老機構，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷。”她告訴記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機構的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔，又可以住在自己的房子里享受專業(yè)養(yǎng)老服務。“老年公寓的單個房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當初買的時候每平方米均價是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了。”孫先生說。

摸著石頭過河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構，然而國內的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開發(fā)模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進行。

“大型房企或投資機構與國外投資集團合作是國內養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式之一，能夠確保項目資金穩(wěn)定。”上海星堡首席市場官王雨珂表示，上海星堡是復星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。

另外，大型險企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結合改變了中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會隨著經(jīng)濟周期而波動，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險資金投資對安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報的要求。

萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商未來轉型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個載體，其中很多內容還需要社會去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案。“萬科集團這幾年也一直在研究各種國際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當復雜，開發(fā)的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目只是一個探索，還有配套服務、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機構的調查結果顯示，高端的機構養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問題成為投資者主要的關注點。

“險資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說，“保險公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)。”

有業(yè)內人士分析，國外社保、保險和養(yǎng)老護理等模塊都是獨立運行，專業(yè)化程度很高，而國內這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發(fā)和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務的實體結合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠都不會想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報慢，缺少追求穩(wěn)定長期回報的基金支持，地產(chǎn)商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達國家都擁有相對完善的社會醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實現(xiàn)爆發(fā)式增長，對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。

國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

整個社區(qū)由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國大學村

篇5

關鍵詞： 廣義虛擬經(jīng)濟；養(yǎng)老地產(chǎn)；案例分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、廣義虛擬經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟與復合地產(chǎn)

（一）廣義虛擬經(jīng)濟和“二元價值容介態(tài)理論”

成思危（2008）對虛擬經(jīng)濟的內涵作出界定。虛擬經(jīng)濟一詞，脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實物形式、又不具有貨幣形式的、價值不確定的、但可以產(chǎn)生利潤的、基于信任關系形成的資源。它們可以用來獲得實際資本的使用權，但是它要承諾給實際資本的所有者以一定的回報，或與實際資本的所有者共擔風險并且共享盈利。所有權證的出現(xiàn)實現(xiàn)了資本的所有權和使用權的分離，從而導致了虛擬資本的誕生。虛擬經(jīng)濟是與實體經(jīng)濟相對應的一種經(jīng)濟活動模式，是與虛擬資本以金融平臺為主要依托所進行的循環(huán)運動有關的經(jīng)濟活動，以及其中所產(chǎn)生的各種關系的綜合[1]。林左鳴（2011）進一步基于馬克思“生活對象化”人類活動的思想，將同時滿足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導，以及只滿足人的心理需求的經(jīng)濟的總和定義為廣義虛擬經(jīng)濟，指出虛擬價值（信息態(tài)） 是廣義虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生的源泉[2]。

林左鳴（2010，2011）提出二元價值容介態(tài)的觀點，二元主要指物質態(tài)和信息態(tài)，當一種狀態(tài)不斷容納入新的信息介質時，整個狀態(tài)自身不斷發(fā)生質的變化（進化）運動。所以，容介態(tài)即是質變或進化的狀態(tài)，是以信息變化為基礎的質變或進化現(xiàn)象。指出“二元價值容介態(tài)”是虛擬經(jīng)濟不斷發(fā)展的機理[3]。

（二）創(chuàng)意經(jīng)濟

創(chuàng)意經(jīng)濟的概念最早在英國出現(xiàn)，指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產(chǎn)權的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會的活動。季昆森（2008）把對創(chuàng)意經(jīng)濟的理解概括為四句話：“發(fā)掘深厚文化底蘊，運用先進科技手段，融入新奇怪特創(chuàng)意，創(chuàng)造巨大財富價值”。創(chuàng)意是核心，文化是創(chuàng)意的依據(jù)，科技是實現(xiàn)創(chuàng)意的手段，而文化、科技、創(chuàng)意的有機結合，必將迅速形成社會生產(chǎn)力，創(chuàng)造巨大財富價值。林左鳴（2010）指出，創(chuàng)意經(jīng)濟屬于廣義虛擬經(jīng)濟范疇，它通過現(xiàn)有科技和文化資源的有機結合，并以人文創(chuàng)新為基礎實現(xiàn)“容介態(tài)”進化，催生出新的產(chǎn)品、服務和業(yè)態(tài)，滿足人的全面需求特別是心理需求，促進人的全面發(fā)展。人們對美好生活、心理滿足、虛擬價值的無盡追求，為其發(fā)展提供了不竭動力。由于側重人文創(chuàng)新、虛擬價值創(chuàng)造和心理需求滿足，創(chuàng)意經(jīng)濟能突破傳統(tǒng)物本經(jīng)濟的稀缺性約束，減少資源環(huán)境消耗，促進經(jīng)濟持續(xù)增長和人類可持續(xù)發(fā)展。

近些年來，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的迅速普及，創(chuàng)意經(jīng)濟發(fā)展一日千里，推動了科技與人文的結合，重塑了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了新的生活。在后危機時代，用創(chuàng)意經(jīng)濟開拓心理需求的廣闊"藍海"，是全球經(jīng)濟復蘇的有效途徑。

（三）復合地產(chǎn)

創(chuàng)意經(jīng)濟包括很多不同的類型，其中，復合地產(chǎn)也是創(chuàng)意經(jīng)濟的一種，復合地產(chǎn)是指傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動，它是一種泛地產(chǎn)，通過資源整合創(chuàng)造出更大的居住價值與商業(yè)價值。比如“地產(chǎn)+教育”誕生了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表；“地產(chǎn)+運動”創(chuàng)造了體育地產(chǎn)，以奧園為代表；“地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”成就了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表。復合地產(chǎn)還包括旅游地產(chǎn)、藝術地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

根據(jù)林左鳴（2010）提出的二元價值容介態(tài)的觀點，任何一種商品應該既滿足人的生理需求，也能滿足人的心理需求，商品包含物質態(tài)和信息態(tài)。傳統(tǒng)商品只是滿足人們的生理需求，如傳統(tǒng)不動產(chǎn)只有物質態(tài)。隨著社會的進步，不動產(chǎn)的功能和定位逐漸細分，即注入用途的信息，不動產(chǎn)房屋可分為居住用的住宅、經(jīng)商用的商鋪、做工用的廠房等。近年來，人們對不同大類的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房雖然都是用于居住，但是又根據(jù)需求分為別墅、學區(qū)房、海景房、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)等，也就是說，根據(jù)客戶的不同需求，將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產(chǎn)中，房產(chǎn)又進一步細分，進而提升價值。

將養(yǎng)老概念注入到地產(chǎn)中，也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復合地產(chǎn)開發(fā)模式，將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合人居生活。

二、國內外養(yǎng)老地產(chǎn)研究綜述

目前國內外學者在養(yǎng)老地產(chǎn)領域均有所研究，但由于行業(yè)發(fā)展程度的差異，不同地區(qū)的學術研究深度廣度和側重點并不相同。美國日本等一些經(jīng)濟發(fā)達的國家擁有歷史悠久業(yè)態(tài)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，進而針對其展開的相關學術研究更多聚焦其運營模式、融資模式和盈利模式等方面進行深入分析。

嚴躍進（2013）、饒霞飛（2013）通過對不同典型國家的對比分析，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式受社會文化影響而在經(jīng)濟水平相當?shù)牟煌貐^(qū)體現(xiàn)出顯著的差異性。美國完善的社會福利衍生出持續(xù)照料退休社區(qū)模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英國和德國普遍施行“以房養(yǎng)老”，主要表現(xiàn)為“倒按揭”模式的應用；日本則是以“兩代居”家庭養(yǎng)老模式為主[4，5]。

國外學者對CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本質上是一種老年社區(qū)，將服務對象分為不同健康狀況并相對應地提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續(xù)在熟悉的環(huán)境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）認為成功的CCRC建設通常在自然環(huán)境、醫(yī)療設施和生活服務方面都對開發(fā)者和經(jīng)營合作方有較高要求，通過為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動來創(chuàng)造價值[8]。同時Toczek（2008）和Marx（2011）也指出該模式會員生活成本高昂、沒有實質為老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本質上是一種“以房養(yǎng)老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢款作為養(yǎng)老所需，待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin（2009）對其對老年人生活質量以及社會福利體系的改善作出具體分析[11]，同時Salter（2012）也指出倒按揭成本過高、條件苛刻以及風險控制不足等弊端[12]。

孫秀娟（2011）對養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式做了總結[13]，英美國家主要通過資本市場融資，新加坡等國家主要靠政府資金支持，而日本則兼顧兩方，政府既引導民間資本，自身也參與投資建設。在盈利模式與競爭力分析方面，武甲曉（2012）通過對美國養(yǎng)老地產(chǎn)的分析，總結養(yǎng)老地產(chǎn)的成功需要政府支持、按需開發(fā)、人性化設計理念、“以房養(yǎng)老”和養(yǎng)老咨詢業(yè)的協(xié)同發(fā)展[14]。楊紅旭（2013）對比分析了多國養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營建設情況，認為多樣化產(chǎn)品，專業(yè)化管理和標準化建設是成功的先決條件，社區(qū)配套設施的建設也是成功的一方面[15]。

養(yǎng)老地產(chǎn)在國內還是一個新的概念，一些國內學者也就我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行了針對性的討論。田冬煒（2013）嘗試對養(yǎng)老地產(chǎn)的內涵進行界定，并提出養(yǎng)老地產(chǎn)具有復合地產(chǎn)、金融、服務和人文四種經(jīng)濟屬性[16]。對于我國相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題，裘旭波（2013）、趙曉（2013）等學者分別指出：我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在法律、政策支持不足，融資渠道不暢、項目多元化不強、盈利模式不清晰面臨同質化競爭等問題[17，18]。

目前學界對如何建立適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)機制提出了諸多建議。潘素俠（2013）認為應建設多元化融資渠道解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題，如BOT模式、PFI模式和聯(lián)貸聯(lián)保貸款等債權融資模式、組合式融資模式及開發(fā)商與保險公司強強聯(lián)合的模式[19]。吳新堅（2013）指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者應權衡“長期持有”與“出售”的程度，選擇符合自身競爭優(yōu)勢的盈利模式[20]。陳首春（2013）指出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在多方面存在先天不足，市場應培育更多元的主體參與建設[21]。周申龍（2013）等學者也從政策法律角度出發(fā)為養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的發(fā)展提出建議[22]。同時一些學者也展開了對國內養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實踐研究。張敬岳（2013）對國內參與主體進行分析，認為政府升級版養(yǎng)老項目、地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目和醫(yī)療機構增設的養(yǎng)老服務項目是目前主要業(yè)態(tài)[23]。在盈利模式上，于洋（2013）認為，租售并舉和會員制是當前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主流模式，北京太陽城和上海親和源，則分別代表了當前養(yǎng)老地產(chǎn)的這兩種盈利模式[24]。

三、中國的人口老齡化現(xiàn)狀與養(yǎng)老服務需求

根據(jù)1956年聯(lián)合國《人口老齡化及其社會經(jīng)濟后果》確定的劃分標準，當一個國家或地區(qū)60歲及以上老年人口數(shù)量占總人口比例超過7%時，則意味著這個國家或地區(qū)進入老齡化社會。以此為標準，我國自2000年已進入老齡化社會，以60歲及以上占總人口比例的數(shù)據(jù)為參考，此指標從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總人口的15.5%，其中65歲及以上人口13755萬人，占總人口的10.1%，老年撫養(yǎng)比已達到13.32%。根據(jù)聯(lián)合國的預測，中國的老年人口將以每年800萬人的速度增加，到202050年老年人口占比將達到30.8%，約4.3億人，80歲以上老人將達到1億人。預計平均老齡化速度為3.3%。在我國進入老齡化社會的同時，老年人口還呈現(xiàn)出基數(shù)大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢明顯的態(tài)勢，再加上我國“未富先老”的國情和家庭小型化的結構疊加在一起，養(yǎng)老問題異常嚴峻。

資料來源：聯(lián)合國人口署：《2014年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》，其中提出“9073”的養(yǎng)老方針，也反映出了我國以居家養(yǎng)老為主體的現(xiàn)狀：90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機構養(yǎng)老。2013年公布的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》指出，發(fā)展養(yǎng)老服務設施，是發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主要任務之一，《意見》要求2020年末全國社會養(yǎng)老床位達到每千人35-40張，比當前水平增加一倍，2050年全國社會養(yǎng)老床位要保持這一標準不變，若以2.6以老年人口的預測值計算，至2050年中國新增養(yǎng)老床位潛在需求約為390-520萬張[25]。

縱觀全球，機構養(yǎng)老是國際上解決養(yǎng)老問題成熟而完善的模式。美國集中式養(yǎng)老社區(qū)以成熟的運營模式和持續(xù)為老年人提供服務而聞名。養(yǎng)老社區(qū)大多在近郊或郊外小城，主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養(yǎng)老社區(qū)是集合居住、醫(yī)療保健、休閑娛樂和老年大學等功能，讓老年人生活在城中可以不感到孤獨，獲得豐富的精神及身體活動。例如，美國太陽城社區(qū)（Sun City Centre），是位于美國亞利桑那州著名的退休養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)內包含多種類型的居住公寓、工藝設施、郵局、賓館、商業(yè)中心和大型專為老人服務的綜合性醫(yī)院、心臟中心、眼科中心以及數(shù)百個診所。日本早在 20 世紀 70 年代就已進入老齡化社會，現(xiàn)在是世界上人口老齡化最突出的國家之一。日本高端養(yǎng)老機構Sun City 株式會社（橫濱太陽城）是由100 家在日本有著良好信譽的企業(yè)共同注資設立的，Sun City 旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項目13個，10個項目對完全自理的老人開放，并隨著老人的衰老逐步提供護理服務，另外3個自建項目在老人入住初期便可提供護理服務，即吸納所有類型的老年人。

與發(fā)達國家相比，我國“未富先老”，養(yǎng)老機構數(shù)量嚴重不足，養(yǎng)老床位極度匱乏。民政部《2014年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2014年我國各類養(yǎng)老床位577.8萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，雖然近年來這一數(shù)據(jù)持續(xù)增長，但是仍然低于發(fā)達國家的一般水平。在荷蘭，每千位65歲以上老人所擁有的機構養(yǎng)老床位接近90張床；排第二位的是瑞典，有87張；美國為40張左右，英國大概為35張。此外，針對我國超過40000家養(yǎng)老機構的調查顯示，大部分養(yǎng)老機構服務質量有待提高；有的養(yǎng)老機構雖然環(huán)境設施不差，但是服務上存在短板，老人的康復健體和精神娛樂需求不能得到滿足。由此可見，設施完備、服務專業(yè)的高端養(yǎng)老機構成為了養(yǎng)老市場的稀缺品。

四、YM?CXM養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析

正是在這樣的大背景下，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)悄然興起，各房地產(chǎn)開發(fā)商、保險資金紛紛建設養(yǎng)老機構進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年初，中國人壽作為公司第一大股東的YM地產(chǎn)正式成立“YM養(yǎng)老運營管理公司”，并引進美國連鎖經(jīng)營、規(guī)模最大的養(yǎng)老服務機構Emeritus，創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“CXM”，同年7月，YM首個養(yǎng)老產(chǎn)品“CXM”在北京亦莊投入運營，第二個項目位于雙橋，即將試營業(yè)。

（一）YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊，位于YM地產(chǎn)高端住宅項目YM天著小區(qū)內，是第一家YM地產(chǎn)的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品，是中國第一家擁有養(yǎng)老服務營業(yè)執(zhí)照的外商投資企業(yè)，是第一家社區(qū)內引進三甲醫(yī)院門診的養(yǎng)老機構。該項目建筑面積約6400平方米，以20-40平方米的開間和一居室為主，擁有89間房，110個床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發(fā)的《北京市養(yǎng)老服務機構執(zhí)業(yè)許可證》（許可證編號1100100001），是新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》正式施行的首個取得執(zhí)業(yè)許可證的養(yǎng)老服務機構，在北京乃至全國都具有很強的典型示范效應。

YM?CXM組建了“樂享365”服務體系以及專業(yè)的服務團隊，由擁有15年日本、中國養(yǎng)老運營經(jīng)驗的高鵬先生擔任首席運營官，禮聘來自美國的資深專業(yè)培訓師、三甲醫(yī)院的資深護士長以及專業(yè)護理院校的養(yǎng)老護理員和中華養(yǎng)生菜大師李鐵鋼，從“醫(yī)、食、住、行、護”多維度提供專業(yè)保障。目前出租率達到35%以上，每個房間的月租金在萬元以上，具體如下：

我們將YM?CXM服務特色總結如下：

YM首創(chuàng)“樂享365”的服務精神理念，提出“快樂的享受CXM度過每一天”。在“樂享365“理念中，定制了樂趣（文娛活動）、樂和（社交活動）、樂觀（心理輔導）、樂活（基礎服務）、樂享（增值服務）、樂園（硬件設施）六大專屬服務體系，讓每位長者在此擁有“健康、快樂、安心、有尊嚴”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵―指導―協(xié)助―替代”漸進式的服務模式：隨著長輩護理程度的不斷加深，護理深度從鼓勵到指導，再到協(xié)助，最終發(fā)展到替代。在CXM的長期目標和短期目標指導下，長輩的身體狀態(tài)將會變得越來越好，或是保持在一個良好的狀態(tài)當中，也是一個逆向的從“替代”到“鼓勵”的過程，在這里，通過詳盡的護理計劃和生活計劃，長輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下，甚至可以達到或是無限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動。

YMCXM利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，關注老年人的用戶體驗，用大數(shù)據(jù)對產(chǎn)品進行精準定位從而有效投放市場。2014年，YM地產(chǎn)官方微博被新郎樂居北京房產(chǎn)官方微博評為“北京房企最具影響力微博”，YM地產(chǎn)官方微信在“中國地產(chǎn)企業(yè)微信影響力排行榜”位列第五位，YM地產(chǎn)注重大數(shù)據(jù)平臺建設和數(shù)據(jù)分析，分析老年人住房、護理、心理等各方面的需求，為長輩提供完善的醫(yī)療保障、康復訓練、精神娛樂活動。

CXM試圖描繪一幅以‘樂’為核心的畫卷，以樂趣（文體活動）、樂和（社交活動）、樂觀（心理輔導）、樂活（生活照料）、樂享（增值服務）、樂園（硬件設施）六大主題為軸線的生活場景。快樂的生活，是CXM的中心思想，在為高齡者提供必需的生活照料、康復訓練、護理服務之外，CXM提供豐富多彩的文娛活動、趣味性的益智活動和社交互動類活動，讓長輩們感受到“退而不休”的充實和滿足。

（三）YM?CXM的社會評價與發(fā)展前景

YMCXM是國內第一家社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品、第一家中國獲得LEED認證的養(yǎng)老社區(qū)、第一家社區(qū)內引入三甲醫(yī)院門診部的養(yǎng)老機構。美國駐華大使駱家輝先生曾評價：“YMCXM擁有正確的理念，引進了先進的服務體系，塑造了服務標準，對于整個養(yǎng)老地產(chǎn)而言，具有標桿性的示范作用。同時，CXM將造福更多長輩，讓他們健康、快樂、安心、有尊嚴地享受生活。”

未來，CXM將面向全齡老年群體，開設椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營養(yǎng)、椿萱家園等多種服務類型。從城市協(xié)助型養(yǎng)護公寓核心區(qū)到一站式頤養(yǎng)公館社區(qū)，再到嵌入式長者中心，YM養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃在逐步進階。

（四） YM?CXM的經(jīng)驗總結

YMCXM是創(chuàng)意經(jīng)濟在養(yǎng)老地產(chǎn)的成功運用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國老年人的需求題材，借助商業(yè)模式創(chuàng)新建立一套新的供給組合，成功實現(xiàn)住房實物價值和養(yǎng)老虛擬價值的有機整合，項目所提供的硬件設施與軟件服務并非孤立割裂，而是圍繞以‘樂’為核心的旨在讓老年客戶安度晚年的理念進行的系列創(chuàng)意實現(xiàn)。

CXM項目的主要開發(fā)商YM地產(chǎn)在項目運營中注重取長補短，資源整合。引入美國先進的運營管理經(jīng)驗及服務體系，借助其豐富的市場經(jīng)驗和產(chǎn)品開發(fā)能力為高齡者提供全方位高水平服務，關注消費者體驗細節(jié)，最大限度滿足老年人的情感訴求，得到客戶認可，打造了品牌形象。

廣義虛擬經(jīng)濟范疇內，企業(yè)只有創(chuàng)意出最大限度滿足消費者心理需求的體驗價值形式，才能創(chuàng)造出高于產(chǎn)品使用價值數(shù)十倍甚至上百倍的虛擬價值。而專注于用戶體驗的“體驗經(jīng)濟”之所以能創(chuàng)造出超越一般物質的價值，完全在于它給客戶提供了超值享受這樣滿足心理需求的體驗效果。

五、研究結論

中國改革開放三十多年來的發(fā)展歷史表明，凡是和廣義虛擬經(jīng)濟范疇有關的產(chǎn)業(yè)或市場，它們的發(fā)展無一不是靠在一個個扣人心弦的生活題材上塑造概念，實現(xiàn)新

如上表所示，多方合作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目將會成為趨勢，至于不同類型的發(fā)起人應當如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，打造具有獨特虛擬價值的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的管理經(jīng)驗，還有待于在我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷摸索中進一步提煉。

綜上，我們將用“泛文化產(chǎn)業(yè)”開拓人們心理需求的新“藍海”。當今世界，社會生產(chǎn)力空前發(fā)達，人們不再只滿足于物質需求，而是更多地追求精神滿足，人的全要素生活成為了財富源頭。在社會總需求中，人們對各種各樣非物質性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長，體驗、服務、品牌、人氣、信心等泛文化內涵已與物質商品渾然一體，世界經(jīng)濟正在向服務化、虛擬化轉變。YM地產(chǎn)用創(chuàng)意推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的有機融合，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務化轉型，開拓心理需求的新“藍海”，用創(chuàng)意經(jīng)濟轉變發(fā)展方式，拓展增長空間。

廣義虛擬經(jīng)濟萌生于企業(yè)經(jīng)營這種微觀經(jīng)濟的運作實踐中，正是眾多企業(yè)在產(chǎn)融結合的基礎上努力開拓的滿足人們心理需求的經(jīng)營范疇，構成了今天市場無限的“藍海”。非物化的價值細分帶來的商業(yè)模式創(chuàng)新，使得大量虛擬價值進入交換領域，為企業(yè)創(chuàng)造了新的價值空間。

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篇6

[關鍵詞] 商業(yè)銀行；養(yǎng)老金融；創(chuàng)新對策

[中圖分類號] F830.33 [文獻標識碼] B

[文章編號] 1009-6043（2017）04-0028-03

由中國保險行業(yè)協(xié)會、人力資源和社會保障部社會保障研究所等5家機構聯(lián)合的《2015中國職工養(yǎng)老儲備指數(shù)大中城市報告》顯示，我國人口老齡化已達到較為嚴重的程度。截止到2015年底，我國60歲及以上老年人人口將達到2.16億人，養(yǎng)老資金缺口大，依靠傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式難以滿足日益增長的養(yǎng)老人口比例。商業(yè)銀行作為金融市場的主體，大力發(fā)展商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務對豐富養(yǎng)老產(chǎn)品種類，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及構建銀行多元化盈利模式具有積極的作用。

一、老齡化為商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務帶來的發(fā)展機遇

根據(jù)聯(lián)合國預測，我國到2050年60歲以上老人將達到36.5%，人口老齡化將遠遠高于歐美等發(fā)達國家。人口老齡化的快速發(fā)展將催生一批養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當前，由于我國人口基數(shù)大，經(jīng)濟發(fā)展水平還不高，因此養(yǎng)老資金缺口比較大，需要依賴于金融機構的支持，需要商業(yè)銀行各級養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點積極創(chuàng)新符合養(yǎng)老市場的金融業(yè)務產(chǎn)品。

在經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展背景下，商業(yè)銀行盈利空間越來越小，如何提高商業(yè)銀行盈利空間，實現(xiàn)商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展是當前金融市場改革所必須面臨的主要問題之一。實踐證明大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務是商業(yè)銀行盈利的重要抓手，具體表現(xiàn)在：

（一）創(chuàng)業(yè)養(yǎng)老金融業(yè)務能夠為商業(yè)銀行帶來新的利潤增長點

對于面臨諸多轉型壓力的商業(yè)銀行而言，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務能夠為銀行增進利潤，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有廣闊的發(fā)展空間，商業(yè)銀行將養(yǎng)老金融業(yè)務與傳統(tǒng)金融業(yè)務相融合能夠為商業(yè)銀行提供巨大的經(jīng)濟效益。例如，從我國養(yǎng)老基金入手，可以為銀行帶來巨大的資金流動量，商業(yè)銀行可以將養(yǎng)老基金用于穩(wěn)定的資金投資等為銀行創(chuàng)造收入，進而降低商業(yè)銀行的授信風險。

（二）商業(yè)銀行的戰(zhàn)略轉型要求以發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務為主

在銀行利率、匯率市場化改革背景下，商業(yè)銀行面臨的市場競爭越來越激烈：一方面，商業(yè)銀行的直接融資增量大于銀行信貸增量，造成銀行利差減少；另一方面，信托、保險等非銀行融資工具占比的快速提升，使商業(yè)銀行傳統(tǒng)的盈利方式落后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國新興產(chǎn)業(yè)，隨著我國人口老齡化進程的不斷加快，未來老年人服務產(chǎn)業(yè)將占據(jù)市場的很大份額。根據(jù)興業(yè)銀行2015年的數(shù)據(jù)調查，老年人已經(jīng)成為銀行理財產(chǎn)品的主力軍，由此可見商業(yè)銀行戰(zhàn)略轉型必須要以開展創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務為主要內容。

（三）我國相關政策制度為銀行養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展提供了依據(jù)

例如《關于金融支持養(yǎng)老服務業(yè)加快發(fā)展的指導意見》中明確提出，到2025年，基本建成覆蓋廣泛、種類齊全、功能完備、服嶄咝А安全穩(wěn)健，與我國人口老齡化進程相適應，符合小康社會要求的金融服務體系。

二、人口老齡化背景下商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展存在的問題

養(yǎng)老金融是以提升養(yǎng)老保障為目標的各項金融服務，基于我國人口老齡化進程的不斷加快以及養(yǎng)老金增值的需求，當下的財富已經(jīng)不足以覆蓋老年人支付未來生活需要，因此大力發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務成為銀行業(yè)發(fā)展的重要內容之一。經(jīng)過實踐調查我國銀行參與養(yǎng)老金融業(yè)務的數(shù)量越來越多，養(yǎng)老金融業(yè)務的種類越來越豐富，但是基于當前巨大的養(yǎng)老資金缺口，我國商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務的發(fā)展仍存在不少問題：

（一）養(yǎng)老金融業(yè)務模式同質化形象嚴重

近年來，商業(yè)銀行逐漸意識到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的價值，紛紛開展了系列的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，例如光大銀行推出的頤享陽光卡，該卡是光大銀行針對55歲以上的老年客戶，提供除了基本的借記卡功能外，還涵蓋四大專屬增值服務，涵蓋財富、便捷、出行、健康等。但是我國商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融產(chǎn)品存在同質化、零散化等問題：一是養(yǎng)老金融產(chǎn)品缺乏個性。根據(jù)對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品的收益看，養(yǎng)老金融理財產(chǎn)品收益要遠遠高于一般存款利率，但是其存在發(fā)展期限短、操作繁瑣以及難以達到預期目標的問題，尤其是商業(yè)銀行開發(fā)的養(yǎng)老金融產(chǎn)品沒有考慮到老年人的需求，滿足不了老年人的實際需求，導致金融業(yè)務功能緊緊體現(xiàn)在理財層面，而缺乏對老年人生活水平質量的關注；二是銀行養(yǎng)老金融業(yè)務模式零散化。從我國商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃而言，各大商業(yè)銀行都在積極拓展養(yǎng)老金融業(yè)務，但是銀行卻沒有建立完善的養(yǎng)老金融業(yè)務組織體系，而是將養(yǎng)老金融業(yè)務掛管在金融服務公司或者零售部門業(yè)務之下，沒有設置獨立的養(yǎng)老金融機構。而且銀行在研發(fā)養(yǎng)老金融業(yè)務時缺乏與部門之間的溝通，導致養(yǎng)老金融產(chǎn)品的市場化需求不高。

（二）養(yǎng)老金融市場結構存在失衡

完整的養(yǎng)老金體系涵蓋“三個支柱”：第一支柱為基本養(yǎng)老金制度，第二支柱為企業(yè)年金、職業(yè)年金，第三支柱為個人儲蓄賬戶。目前，輿論呼吁建立以個人賬戶為基礎的第三支柱養(yǎng)老金體系。但是從當前養(yǎng)老金融體系看我國養(yǎng)老金融體系存在“頭重腳輕”的格局：一方面我國企業(yè)年金比例相比OECD成員國發(fā)展水平要低很多。根據(jù)最新的世界央行數(shù)據(jù)，我國商業(yè)銀行企業(yè)年金基金累計規(guī)模要遠遠低于經(jīng)和組織成員國的比例。同時企業(yè)年金的收益較低，影響其業(yè)務發(fā)展。在企業(yè)年金制度改革推動下，我國企業(yè)年金發(fā)展規(guī)模在不斷擴大，但是其收益卻非常低，甚至要低于同業(yè)存款收益；另一方面養(yǎng)老金融產(chǎn)品過度傾向于非銀行機構，銀行機構開發(fā)的養(yǎng)老金融業(yè)務規(guī)模較小。在養(yǎng)老金融產(chǎn)品上，金融機構推出的養(yǎng)老產(chǎn)品更加具有針對性，市場在養(yǎng)老產(chǎn)品選擇上也傾向于保險機構等，而商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融業(yè)務往往是在基于自身各類產(chǎn)品的重新調整組合，缺乏對老年客戶的特定需求上。

（三）銀行考核體系制約養(yǎng)老金融業(yè)務

長期以來由于養(yǎng)老金融業(yè)務具有業(yè)務經(jīng)營、投入回報周期長等特點，再加上現(xiàn)有的養(yǎng)老金融業(yè)務管理制度制約商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務的發(fā)展：首先銀行對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務考核體系的不完善，以企業(yè)年金為例，由于企業(yè)年金規(guī)模比較大，市場競爭性比較高，商業(yè)銀行獲得企業(yè)年金需要前期投入過多的資源以及資本，因此其很難在短期內獲得收益。而現(xiàn)有的銀行考核體系缺乏對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務前提投入的考核，因此很多銀行管理者為了短期的績效考核，不得不放棄企業(yè)年金業(yè)務；其次養(yǎng)老金融業(yè)務受到多重監(jiān)管機構的制約。從我國政府監(jiān)管職能看，養(yǎng)老金融業(yè)務受到多個部門的監(jiān)管，同樣以企業(yè)年金為例，人力資源管理部門負責企業(yè)年金政策的制定、銀監(jiān)部門負責銀行托管以及賬管業(yè)務的規(guī)范運營等，證監(jiān)部門則負責投資運作，保監(jiān)會則負責養(yǎng)老保險公司參與年金，這樣一來在多重部門的交叉監(jiān)管下，商業(yè)銀行在開展企業(yè)年金業(yè)務時需要涉及多個部門，影響其業(yè)務開展效率。根據(jù)監(jiān)管要求，養(yǎng)老金融業(yè)務多數(shù)有準入限制，商業(yè)銀行需要獲取相關資格才能從事業(yè)務。自2007年后至今，管理部門再無公開企業(yè)年金管理人資格申請通道。這樣大大制約了商業(yè)銀行參與企業(yè)年金業(yè)務的積極性。

三、創(chuàng)新商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務的對策

基于我國日益嚴峻的人口老齡化問題，商業(yè)銀行要積極適應新常態(tài)發(fā)展要求，依托已有的養(yǎng)老金業(yè)務經(jīng)驗，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過頂層設計構建多層次、系統(tǒng)化的養(yǎng)老金融業(yè)務體系：

（一）明確養(yǎng)老金融發(fā)展策略，完善組織結構

在商業(yè)銀行轉型的關鍵時期，商業(yè)銀行盈利模式已經(jīng)發(fā)生巨大變化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，我國人口老齡化進程的加快為商業(yè)銀行提供了巨大的發(fā)展契機，如何抓住老年客群是商業(yè)銀行利潤新增長點，因此，商業(yè)銀行在深入研究自身發(fā)展規(guī)劃的基礎上，制定出符合市場需求的養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展規(guī)劃，圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展及養(yǎng)老保險體系改革，在社保資金結算、養(yǎng)老基金投資管理、老年綜合金融服務、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資等多個領域加緊布局。另外，由于養(yǎng)老金融業(yè)務涉及多條線的業(yè)務內容，商業(yè)銀行應該從內部構建完善的組織結構，見下表：

（二）彌補養(yǎng)老金融業(yè)務資質短板，積極爭取政策優(yōu)惠

銀行監(jiān)管部門、商業(yè)銀行應加強與養(yǎng)老金管理部門的溝通，爭取補全管理資格，特別是養(yǎng)老金投資管理資格。囿于多數(shù)商業(yè)銀行缺乏參與企業(yè)年金等B老金融業(yè)務的資格，限制了商業(yè)銀行進一步拓展業(yè)務的范圍。即使已經(jīng)獲得年金業(yè)務管理資格的銀行，主要業(yè)務局也限于即將開展的基本養(yǎng)老保險基金業(yè)務，投資管理人范圍限制在具有全國社保基金、企業(yè)年金基金投資管理經(jīng)驗的機構中，大多數(shù)商業(yè)銀行基本沒有參與資格。對商業(yè)銀行而言，積極爭取養(yǎng)老金融投資管理人資格，分享養(yǎng)老基金投資管理機遇，成為最現(xiàn)實，也是最迫切的需求。此外我國相關部門要積極針對商業(yè)銀行開展養(yǎng)老金融業(yè)務的服務，通過商業(yè)銀行與保險機構的合作，進一步豐富我國養(yǎng)老金融業(yè)務體系的不斷完善。

（三）整合商業(yè)銀行內外部資源，構建養(yǎng)老金融綜合服務體系

首先，商業(yè)銀行應整合內部資源，解決養(yǎng)老金融業(yè)務模式零散化、產(chǎn)品碎片化問題。商業(yè)銀行著手將涉及養(yǎng)老金融不同板塊的業(yè)務進行重新規(guī)劃，對內建立統(tǒng)一的養(yǎng)老金融產(chǎn)品研發(fā)平臺，對外創(chuàng)立基于商業(yè)銀行信譽的養(yǎng)老服務品牌。在產(chǎn)品研發(fā)方向上，對企事業(yè)單位等公司客戶，提供包含受托、賬戶管理、托管、投資管理、綜合金融服務在內的一攬子服務。其次，整合外部資源，完善服務體系。商業(yè)銀行尋求與其他銀行、養(yǎng)老保險公司、信托、基金、券商的合作，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，整合渠道及產(chǎn)品資源，在養(yǎng)老金融市場實現(xiàn)利益最大化。在企業(yè)年金領域，商業(yè)銀行與養(yǎng)老保險公司、基金公司可共同成立企業(yè)年金集合計劃，為廣大中小企業(yè)提供年金服務，提高了商業(yè)銀行的中間業(yè)務收入。例如太平洋保險集團旗下太保養(yǎng)老投資公司首個實施日間照料運營輸出及居家養(yǎng)老業(yè)務的落地項目――上海市普陀區(qū)“真如意同心家園長者之家”照護站（以下簡稱照護站）簽約了首位輕度失智失能客戶并收取服務費，實現(xiàn)該公司成立以來第一筆養(yǎng)老服務收費。

（四）積極關注“以房養(yǎng)老”等不動產(chǎn)養(yǎng)老資產(chǎn)潛藏的金融需求

老年人除了在工作期間儲蓄用于個人養(yǎng)老外，不動產(chǎn)等其他財產(chǎn)也可以在老年時通過銀行融資獲得即期現(xiàn)金流。銀行應未雨綢繆，研究房屋“反向抵押”等以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，注意金融產(chǎn)品創(chuàng)新與我國特殊的房地產(chǎn)環(huán)境對接，制度設計上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。目前，在我國“以房養(yǎng)老”的衍生模式是“以租養(yǎng)老”，以房屋租金支付養(yǎng)老院費用等。銀行也可以和房屋經(jīng)紀機構合作，在房屋代管、租金監(jiān)管等多方面介入房屋養(yǎng)老市場，在市場發(fā)展中不斷發(fā)現(xiàn)新的金融機遇。

（五）加大養(yǎng)老金融人力資源投入

養(yǎng)老金融業(yè)務屬于新興業(yè)務，由于養(yǎng)老金融業(yè)務具有專業(yè)性高、政策性強的特點，因此需要銀行工作人員具有較高的綜合素質和專業(yè)能力：一是銀行要積極培育專業(yè)的銷售隊伍。基于人口老齡化進程的加快，未來養(yǎng)老金融業(yè)務必然會受到市場的歡迎，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，在存款利率不斷下降的環(huán)境下，居民選擇養(yǎng)老金融業(yè)務的積極性不斷提高。銀行銷售養(yǎng)老金融業(yè)務必須要構建專業(yè)的銷售團隊，從而能夠根據(jù)客戶的需求，為客戶提供差別化的銷售服務，從而提升銀行的銷售業(yè)績；二是商業(yè)銀行要加強對現(xiàn)有客戶經(jīng)理的培訓。商業(yè)銀行要定期開展人力資源培訓，提高工作人員的精算能力和咨詢服務能力。由于養(yǎng)老金融業(yè)務需要多個部門的聯(lián)合操作，因此涉及面比較廣，需要銀行銷售人員要具有較強的專業(yè)管理技能。

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篇7

2000年開盤的太陽城項目無論是在運作模式，還是在運營服務方面都力爭做到創(chuàng)意領先。在盈利模式方面，大致上是通過房地產(chǎn)開發(fā)、銷售老年住宅形成了一個快速的回籠，拿回了成本、利潤，用這部分利潤很快地就把老年生活的配套設施建起來了。當建好以后，我們從財務賬目上一看是持平的，雖然沒有強大的現(xiàn)金流，但是這些持有型物業(yè)有8萬平方米，這8萬平方米相當于是零投資，這對后來把“為老服務”完全運作起來，起到了關鍵作用。

另外，在運營當中，每個設施相互之間又是一個小型的社區(qū)內的產(chǎn)業(yè)鏈，比如說醫(yī)療是為老年人健康服務的，為疾病、生病服務的，老年人多了、住滿了，老年人對醫(yī)療的消費也是一個相當?shù)氖杖搿Ｙ徫铩⒔∩怼蕵贰⒉惋嫺鱾€方面相互之間都是配套關系，是一個環(huán)節(jié)關系，所以是互相拉動。這些配套齊全了，反過來促進了入住率和房屋銷售率，基本進入了一個良性的循環(huán)，這就是太陽城從14年前開始創(chuàng)新，直到今天這個項目的模式已經(jīng)成為當前人們進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目可以借鑒、可以復制的好的項目、好的模式。

打造符合時代需求的養(yǎng)老地產(chǎn)新模式

通過14年不斷地探索、總結、提高，我們認為當初我們做對了一件事情，就是根據(jù)市場的需求來做產(chǎn)品，來做服務。比如說我們老年公寓，當時根據(jù)那個時期（14年前）的消費能力和老年人能夠愿意拿出的錢，我們做的產(chǎn)品從今天來看，略微小了一些、落后了一些，可是當時是迎合了市場，我們大概做20多平方米的面積，一個老人也好、一對老年夫婦也好，就住在一個很小的空間。而且當時收費低，面積在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是兩個床位收3000-3500元，一個人大概是1000多塊錢，早在14年前，一個人還不到1000塊錢，就是800塊錢，兩個人1600元就可以住進來，當時是符合市場的需求，所以我一直把它總結為叫“一個錢包”的產(chǎn)品，老年夫婦兩份退休金，一個人一個錢包，我們花掉老人的一個錢包，讓他留一個錢包為自己的生活，其他方面的需求做打理，這樣的產(chǎn)品深受老人的喜歡。但是隨著往后又有一部分人老了，50后的人老了，他們的消費能力提高了，這些設施看起來陳舊、面積過小，我們當時做的框架結構，再過十幾年以后，我們可以把兩間房改造成一間房，三間房改造成兩間房，這樣的面積符合未來市場的需求。

一個要具有前瞻性，一個是講時代的話，哪個時代說哪個時代的話，我們大家一直比較苦悶，商業(yè)模式何在？盈利模式何在？其實盈利模式就在老年人的需求，這個需求你捕捉到了，你的產(chǎn)品就成功了，所以今天來講，進入養(yǎng)老行業(yè)，不要一味地追求高大上、大面積、高檔次，甚至說我是高檔的，只為有錢的老人服務。我一直講這樣一句話，真正特別有錢、有勢的，你檔次再高，他們也不會來，其實做的正是老年群體中間這一塊，而中間這一塊是特別大的一塊，雖然它也有區(qū)分、也有臺階，但是大致上能夠捕捉到。所以現(xiàn)在有一些養(yǎng)老項目，環(huán)境、設施非常豪華，檔次高，但是不掙錢，為什么？就在于沒有很好地把握時代的脈搏，沒有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年項目做成了五星級酒店，那是不對的，老年人是兩重兩輕，重子女、輕自我，重積累、輕消費，即便有錢，也不舍得花光，特別是那種每月交服務費的，常年累計下來，這幾十年不知道要花多少錢。所以我們計算成本的時候，不要一味地站在我這方掙錢去算，也要看看對方愿意花多少錢，我們做的產(chǎn)品就有適應性。

所以，所謂的創(chuàng)新我想最關鍵的一句話，就是根據(jù)時代的發(fā)展，根據(jù)市場的需求，根據(jù)老人的消費心理，來打造你的產(chǎn)品。

不同老人群體有不同的消費觀和需求

中國跟其他國家不一樣，其他的國家一代一代地老下去，老年群體的基本特征沒有什么變化，而我們中國則不然，我們可以區(qū)分建國前老人和建國后老人。建國前老人基本上都是文化水平不高、很少讀書，文盲比較多，工資收入比較低，現(xiàn)在拿退休金也少；此外還有一個重要的特點就是多子女家庭，家庭養(yǎng)老功能是比較強大的。所以，作為建國前的老人，真正老了，可以在家里兒女之間輪養(yǎng)。

我們再看看建國后的老人，是第一批我們國家實行計劃生育的落實者，所以50后基本上都是獨生子女家庭。一般是雙職工，兩個人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，無論是文化素質、經(jīng)濟收入、家庭結構都和建國前的老人家庭有著嚴格的區(qū)分，有不同的特征，根據(jù)這兩代人我們做產(chǎn)品該如何做？

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【關鍵詞】保險資金 養(yǎng)老社區(qū) 問題研究 策略選擇

一、保險公司將保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)背景與意義

就目前我國的形勢來看，我國保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)還是有一定的背景的。首先，我國人口老齡化越來越嚴重，直接促進了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在計劃生育的背景下，越來越多的老人需要更多的子女和國家去贍養(yǎng)，但是由于年輕人數(shù)量較少，無法顧及雙方父母以此來滿足更多老人需要贍養(yǎng)的這種需求。也就是說這種傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式已經(jīng)不能適應人們的養(yǎng)老需求。基于以上這些情況，為了達到供需平衡，許多企業(yè)和政府紛紛出臺相關政策，例如建立一些養(yǎng)老社區(qū)來滿足廣大老齡化人口的需求不失為一種好的政策。

養(yǎng)老社區(qū)是一種集體化管理的不動產(chǎn)模式，不動產(chǎn)因其自身具有穩(wěn)定性和長期性，保險資金投入養(yǎng)老社區(qū)可以改善保險公司的投資模式，降低投資風險。而且不動產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益性，保險公司將資金投資養(yǎng)老社區(qū)可以穩(wěn)定自己的資金鏈，在風險較低的情況下穩(wěn)定收入，這對于保險公司來說是雙贏的。

二、保險公司將保險資金投Y養(yǎng)老社區(qū)存在的問題

（一）政府在支持盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策上不明確

保險公司將保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)最終的目的是為了盈利，這必定會給傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式帶來負面影響，而且在監(jiān)管政策上也沒有出臺相應的管理政策，監(jiān)管是不具體的。而且在投資的同時要考慮成本問題，這也制約了保險公司的投資方向，這也就給保險公司帶來開發(fā)上的困難。在開發(fā)的同時還需要政府出臺一些相關政策來支持開發(fā)，但很多政策只停留在原則層面，并沒有從根本上解決保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的困難問題。

（二）接受養(yǎng)老社區(qū)這種養(yǎng)老意識需要較長時間

眾所周知，國外的這種養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老模式還是比較流行的，而這種養(yǎng)老模式在我國是籌建階段，想讓中國老人的社區(qū)養(yǎng)老的意識快速轉變過來是需要一段時間的，許多老年人還是愿意和自己的子女呆在一起，想讓老人們接受這種養(yǎng)老模式需要從意識上進行滲透，并且得到老人們的認可，最終要讓老人們感覺到這種模式是讓他們能夠幸福的。同時，在土地管理、稅收上與一些養(yǎng)老院還是有一些差距的，這種養(yǎng)老社區(qū)在建設和服務上是優(yōu)于普通的養(yǎng)老院的，進而帶來的消費收入也是高于普通養(yǎng)老院的，很多老人礙于消費水平的提高不愿意接受這樣的養(yǎng)老模式，所以要想讓眾多老人接受這樣養(yǎng)老意識還是需要很長一段時間。

（三）制定的相關政策約束增加了保險公司的投資風險

按照規(guī)定，保監(jiān)會是不允許保險公司使用“建房賣房”的模式，所以保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)只能使用 “租賃”的方式經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)，這大大延長了資金回籠的時間，時間的延長帶來的風險是無限的，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)會出現(xiàn)大量的資金積壓，對于保險公司自身的財務也是一個巨大的挑戰(zhàn)。因此保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的前提是要擁有雄厚的閑置資金才可以，本來是一個朝陽產(chǎn)業(yè)卻受到風險的制約。

（四）保險公司在管理上存在難題

我國目前養(yǎng)老社區(qū)這種養(yǎng)老模式還處在初級階段，在管理上缺少專業(yè)的從業(yè)人員。況且我國的人口老齡化情況越來越嚴重，年輕人更多的是從事自己的專業(yè)工作，畢竟會在養(yǎng)老護理上缺乏更多的人才，在我國開設養(yǎng)老護理專業(yè)的高校并不多，教學上是存在漏洞的。人才奇缺與日益壯大的需求之間的矛盾，是保險公司不得不面臨并且解決的巨大困難。

三、保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

（一）政府出臺相應政策來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

國家的政策支持是所有行業(yè)發(fā)展的先決條件，養(yǎng)老社區(qū)這種新型行業(yè)也不例外，需要國家的土地政策的支持和稅收優(yōu)惠政策等支持。在土地支持方面國家應該制定相應的管理辦法，鼓勵企業(yè)尤其是保險公司來進行投資，在土地使用和建設方面給予財政補貼政策、并制定相應的優(yōu)惠政策。養(yǎng)老社區(qū)這種服務產(chǎn)業(yè)本身是為了服務日益增加的人口老齡化人群，在稅收上應該采取稅收優(yōu)惠，這樣也能直接的加大針對養(yǎng)老社區(qū)及相關服務機構以及從業(yè)人員的優(yōu)惠稅收力度。

（二）借鑒西方國家的高端需求模式，提高服務創(chuàng)新

在我國可以采取階梯式的服務創(chuàng)新模式，在一些經(jīng)濟水平發(fā)展較高的地區(qū)，實行最高的優(yōu)質服務模式，因為這些地區(qū)高端養(yǎng)老需求比較旺盛，這樣可以避免高端需求不足的情況。在一些經(jīng)濟水平發(fā)展較低的地區(qū)采取適應當?shù)匕l(fā)展養(yǎng)老服務模式，這樣能促進當?shù)氐墓┬杵胶狻１ｋU公司可從中高端需求入手，待其盈利模式明朗時再逐步拓展客戶人群。在高端服務上要注重配套建設，以老年人為本，可以提供一些個性化服務。

（三）創(chuàng)新保險產(chǎn)品，提高管理服務水平

保險公司將資金投資養(yǎng)老社區(qū)不一定要等到房屋建設成功，所有相關配套設施都齊全時再開始運營，可以在建設前期就開始產(chǎn)品創(chuàng)造，通過保險產(chǎn)品來吸引更多的客戶，這樣還能間接說服老人接受養(yǎng)老社區(qū)這種模式。保險公司可以雇傭專業(yè)的管理機構經(jīng)營管理養(yǎng)老社區(qū)，減少社區(qū)管理上的風險。制定詳細的養(yǎng)老社區(qū)服務規(guī)范以及各項規(guī)章制度，向專業(yè)化發(fā)展。

參考文獻：

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篇9

關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導意義。2016中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養(yǎng)老服務項目與社會資源有效對接，倡導養(yǎng)老新理念，促進社會健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會基礎產(chǎn)業(yè)的構建。

一、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資特征及問題

1、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產(chǎn)業(yè)基礎建設。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養(yǎng)老行業(yè)階段來看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業(yè)風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權投資方式是直接吸收投資、公開發(fā)行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業(yè)背景來看，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規(guī)模的股權融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤和商業(yè)模式的優(yōu)化運營。債權融資規(guī)模相對來說比較小，主要由于當前行業(yè)利潤空間小。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養(yǎng)老服務在一定程度上屬于社會公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規(guī)模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長，經(jīng)測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發(fā)展，這就使得民營資本面對養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國家近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對受限。近些年來，我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國家鼓勵養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式進行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設的創(chuàng)新性改革中。對于一些醫(yī)養(yǎng)結合機構，一旦符合條件即可享受相關優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會化產(chǎn)業(yè)進程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的適配性對接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務領域方面，可以實現(xiàn)對接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)是一項長期工程，現(xiàn)階段其服務對象和服務項目相對穩(wěn)定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養(yǎng)老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產(chǎn)品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業(yè)利潤率偏低

養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規(guī)范嚴格的價格控制，這就是養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式融資的經(jīng)驗與啟示

1、美國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

在美國，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資主要依賴市場。美國的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區(qū)運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動自發(fā)形成的。此時，聯(lián)邦政府無償改建房屋結構，增加社區(qū)醫(yī)療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經(jīng)濟國家，但在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國外養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統(tǒng)規(guī)劃一個養(yǎng)老服務體系并且建立健全行業(yè)標準，即現(xiàn)在所倡導的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機制，保障養(yǎng)老體系標準落到實處。可以看到國際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實現(xiàn)路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢。

2、養(yǎng)老企業(yè)應多種盈利模式

經(jīng)營養(yǎng)老企業(yè)收費標準不宜過高。但為保證項目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續(xù)的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的運營發(fā)展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導與社會資源協(xié)調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

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篇10

【關鍵詞】財務指標；戰(zhàn)略；輕資產(chǎn)

一、引言

過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的黃金時代，土地增值速度快，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的商業(yè)模式為：增加土地儲備和高房價，這個時候公司持有土地就能獲得豐厚的回報，這也就是房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是，在中央不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)調控力度的現(xiàn)實背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的重資產(chǎn)商業(yè)模式正面臨越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。土地價格不斷上升，而房價的單邊高速上漲的時代已經(jīng)結束，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤的時代已經(jīng)結束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時代進入白銀時代，公司是否應該從重資產(chǎn)轉變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模式值得探討。本文對保利地產(chǎn)進行財務分析與評價，并結合保利地產(chǎn)近年來的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，探討房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展之路上應該何去何從。

二、財務指標分析

根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類指引，在我國A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，2014年保利地產(chǎn)實現(xiàn)的營業(yè)收入僅次于行業(yè)龍頭老大萬科A，以營業(yè)收入計算的市場占有率達到了12.59%。因此，本文選擇萬科A作為可比企業(yè)，對保利地產(chǎn)2012年2014年的財務數(shù)據(jù)進行分析與評價（詳見表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產(chǎn)流動比率、速動比率基本呈緩慢上升趨勢，且高于萬科A，說明公司短期償債能力較強。但是從長期償債能力來看，保利地產(chǎn)和萬科A的資產(chǎn)負債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說明公司較多的運用財務杠桿，而公司仍處于重資產(chǎn)的運營模式，債務人承擔著較大的風險。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)毛利率都高于萬科A，說明保利地產(chǎn)的營業(yè)收入雖然低于萬科A，但是公司投入資本的回報率高于萬科A，而在房地產(chǎn)企業(yè)高利潤時代結束之際，通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提高公司的資產(chǎn)回報率將成為公司未來的出路。但從2012到2014年，保利地產(chǎn)和萬科A的凈資產(chǎn)收益率及營業(yè)毛利率都呈下降趨勢，主要原因是近年來國家對房地產(chǎn)的調控，房地產(chǎn)行業(yè)不再處于黃金時代，公司通過降價等促銷的方式提高營業(yè)收入，降低了凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)毛利率。

（三）營運能力分析

由于從拿地到交房需要經(jīng)歷較長的時間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉率普遍較低。近三年保利地產(chǎn)存貨周轉率及總資產(chǎn)周轉率有小幅提升，存貨周轉率一直略低于萬科A，但總資產(chǎn)周轉率高于萬科A，說明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)周轉方面管理較好。

（四）成長能力分析

2012至2014年，保利地產(chǎn)和萬科A總資產(chǎn)增長率和營業(yè)收入增長率都呈快速下降趨勢，說明隨著房地產(chǎn)黃金時代的過去，房地產(chǎn)企業(yè)高增長模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長，因此，如何成功轉型成為房地產(chǎn)企業(yè)思考的問題。

三、公司戰(zhàn)略分析

（一）信保基金

2010年6月，信保（天津）股權投資基金管理有限公司（簡稱：天津信保）成立，天津信保由保利地產(chǎn)和中信證券合作設立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投資者持有。2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長40%，信保基金把幾乎所有的錢都投向了保利地產(chǎn)旗下的項目，這為保利地產(chǎn)的跨越發(fā)展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報中房地產(chǎn)項目匯總表顯示，在近四年新增項目中，其所占平均權益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項目權益由合作方持有，這其中，信保基金占據(jù)多數(shù)。引入信保基金在項目層面的持股權，有助于保利地產(chǎn)降低現(xiàn)金流壓力，而借助信保基金，保利地產(chǎn)也成功地將上市公司負債率降低。

信保基金是保利地產(chǎn)實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的途徑之一，與目前市場上以債權投資為主的被動型房地產(chǎn)私募基金不同，信保基金基本上全是主動型股權投資。2013年該基金實現(xiàn)凈利潤2.75億元，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更預計，信保基金有望在未來3至5年內為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

2011年保利地產(chǎn)正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團戰(zhàn)略高度，并進行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老”的“三位一體”養(yǎng)老模式，并成為國內養(yǎng)老地產(chǎn)的領軍企業(yè)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)其實是微利行業(yè)，但是公司已經(jīng)建立自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務費用補貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權限時租賃費和四大社區(qū)配套服務收費，機構養(yǎng)老以專業(yè)介護服務費平衡運營成本。

因此，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)也是公司實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉型的方向之一，公司看重的是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的市場，當未來公司能夠依靠住房銷售獲得的利潤下降時，專業(yè)化地產(chǎn)將為公司帶來盈利，公司可以依靠前期發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產(chǎn)2014年的財務表現(xiàn)其實是較好的，但從財務指標我們也可以看到，公司的資產(chǎn)周轉率較低、收入增長率和凈資產(chǎn)收益率也逐漸下降，說明即使是行業(yè)領先企業(yè)也逃不過公司面臨轉型的挑戰(zhàn)。而通過保利地產(chǎn)的年報，我們發(fā)現(xiàn)，天津信保基金的成立運作以及養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略都是保利地產(chǎn)實現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型的重要嘗試，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務并非其主營業(yè)務，收入貢獻有限，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利的結束，輕資產(chǎn)必將是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的新方向。

參考文獻：

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[2]戴天婧，張茹，湯谷良.財務戰(zhàn)略驅動企業(yè)盈利模式[J].會計研究，2012，11