城中村改造建議范文

導語：如何才能寫好一篇城中村改造建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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Abstract:In recent years, along with urbanized advancement's quickening, presented more and more “Chengzhong Village”. not only “Chengzhong Village” has restricted the urban function development, also has brought the huge pressure to the urban environment and the social order, must therefore carry on “Chengzhong Village” the transformation, realizes the city and countryside fusion gradually. Right “Chengzhong Village” in the transformation difficult position and the solution measure's research has the important meaning to the urban development.

關鍵詞:城中村 困境 建議 昭潭鄉

key words:Chengzhong Village Difficult position Suggestion Illustrious deep pool township

作者簡介:唐逢九,女,漢族,1988年出生,本科大三學生,湖南邵陽人,中南大學公共管理學院公共管理專業學生。

一、昭潭鄉“城中村”改造的困境

(一)拆遷補償困境。拆遷補償困境首先來自于土地產權不清,由于“城中村”改造過程中的土地產權歸屬難以進行明確劃分,對于部分違法建筑的拆遷改造問題,政府工作人員在工作過程中經常遇到難以區分土地產權的情況地。同時,昭潭鄉現今所采用的按農村集體土地政策補償的方式,給予村民的補償安置費往往偏低,加上目前房價上漲,大部分村民買不起商品房。

(二)村民安置困境。昭潭鄉在1992年對商貿特區進行了開發建設,全鄉村民已全部完成建制轉戶。當時,對年滿16周歲的村民每人給予7000元的勞動力安置費用,而現今7000元根本難以解決村民的基本生活問題。另外當時有上千人未滿16周歲而至現在以到該年齡的村民沒有進行安置,現在進行征用拆遷,導致這一部分人要求安置。而目前對于村民的這種安置補償昭潭鄉還沒有足夠的財力支持,村民安置問題依然相當嚴峻。

(三)就業發展困境。由于土地的征用,昭潭鄉村民的土地大量減少,而村民素質普遍不高,村民普遍表現出游手好閑、不思進取的狀態。目前,昭潭鄉村民主要依靠出租房屋、小本經營等方式取得收入,較少人員主動在文化和專業技能等方面進行提高,村民這種安于現狀的生活態度不僅使政府安排的一些就業機會得不到有效保障,而且也給昭潭鄉長遠的發展埋下了不利隱患。

(四)規劃實施困境。要改變“城中村”對城市景觀、城市形象所產生的負面影響,就必須合理對“城中村”進行規劃建設,如果“城中村”在改造的過程中不能進行科學合理的規劃布局,會給城市的長遠發展以及今后的城市建設帶來不便,造成“城中村”改造混亂無序。而事實上這種規劃不僅涉及到政府部門的工作,而且要涉及到眾多村民的意愿以及利益,村民的補償要求、搬遷地點眾口難調等問題的出現給規劃問題帶來了困境。

(五)財力不足困境。昭潭鄉在“城中鄉”改造的主要瓶頸來自資金缺乏。無論是村民的拆遷、安置補償、就業保障,還是“城中村”基礎設施建設、城市規劃都離不開資金。政府在財政上的支持不足,僅靠改造后的土地增值所帶來的部分建設資金,無法從根本上平衡資金的匱乏狀況。

二、“城中村”改造問題的對策和建議

(一)完善相關政策。由于目前“城中村”改造在我國尚沒有形成具體指導制度和體系,城中村改造的很多政策尚無先例可循,為推動“城中村”改造的開展,筆者建議首先對以下幾個重大法律和政策問題進行解釋:如舊村居民宅基地轉為國有土地的法律依據;違章建筑的界定;房地產開發商可以享受的優惠政策;“城中村”改造規劃指導方案;“城中村”改造資金支持政策等。

(二)堅持針對性原則。要實事求是,針對不同的村落進行具體分析,按照“一村一方案”的方式,對各個村的問題進行靈活處理,盡量照顧舊村居民的利益。采取先易后難、逐步推進的做法,對規模較小、區位較好、問題較少的舊村先進行改造,為其他舊村樹立榜樣,然后根據房地產市場的承受能力,有計劃地逐步推進舊村改建項目,最終從總體上完成“城中村”改造任務。

(三)提高村民就業能力。為了保證“城中村”改造以后的社會穩定,除了讓村民安居以外,還應當保障村民的生活來源,這就需要解決村民的就業問題。昭潭鄉村民素質普遍不高,因此,讓這些失去了土地的村民去從事二、三產業,往往顯得力不從心,所以政府一方面要保障他們的生活,積極實施養老保險,解決村民的后顧之憂。另一方面要組織村民進行各種形式的技能培訓,增強村民的技能和就業能力。

(四)加強規劃管理。規劃設計要統一切具有長遠眼光,著眼于城市自身的品味和特點,適應城市發展的未來。不能為了一時的方便和眼前利益隨意進行開發,要確保實現城市的整體發展和“城中村”改造和諧兩者的雙向平衡。

(五)拓寬資金支持面。一方面,政府要加強對“城中村”改造的財政投入。另一方面,要根據實際情況制訂相應的優惠政策,建立優惠招商制度,在對招標的開發商加強管理的同時,對此類企業給予政策支持。政府的優惠政策主要目的是為了降低開發商的經營風險,保障其獲取一定的經營利潤,使更多的企業參與到“城中村”改造中來,使舊村改造得以順利實施。

總之,在“城中村”改造要實事求是,開拓創新,實現人民權益得到最大的保障,城市規劃符合城市品位,開放建設互利共贏等多重目標,最終實現城市的可持續發展。

參考文獻:

[1] 鐘月紅,城中村、城邊村改造初探――以廣西西林縣為例,現代農業科技,2009年第10期

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一、城中村改造責任主體

各街道辦事處作為本轄區城中村改造的責任主體，組織實施本轄區的城中村改造，并指導各有關管理處和試點村村民理事會做好城中村改造的各項工作。

二、拆遷補償原則

集體土地上的城中村改造的拆遷補償，按不高于市政府規定的城區集體土地房屋拆遷補償標準予以補償。

三、安置標準

集體土地上的城中村改造安置標準由改造實施單位按“一村一策”的原則確定，但不得超過人均安置建筑面積110M2；或每戶控制在市政府規定的三套以下。

四、安置房成本

（一）安置房成本應包括安置房建設成本、村莊改造規劃設計成本及公用設施建設成本。

（二）所有安置對象分配安置房時必須承擔安置房成本。

五、安置房建設要求

（一）安置房建設必須由改造實施單位通過公開招投標，選定有資質的建筑施工企業，統一施工、統一建設，并完善工程監理制度，確保工程質量。

（二）堅決制止村民借城中村改造之名變相自建房屋。

（三）安置房建成后，由改造實施單位統一進行外墻涂料，安裝玻璃門窗，保持小區美觀、整潔。安置房分配由村民理事會在街道辦事處和管理處的指導下，按本村改造方案規定進行統一分配。

六、公共設施建設

（一）改造村（組）的公共設施建設按照城市小區的建設標準進行。

（二）改造村（組）的公共設施建設資金按每套安置房不低于2000元的標準，由安置戶統一繳納，不足部分可以在本村出讓土地收益或其它集體收益中解決。

（三）公共設施建設由改造實施單位統一負責施工建設。

（四）各戶安置房內的通水、通電、通氣（三通）費用自理。

七、村民安置用地以外的土地

（一）在確保村民安置用地的基礎上，其他土地由辦事處提交區城中村改造領導小組研究，制定土地出讓和分配的具體辦法，用于改造村所屬辦事處范圍內或全區范圍內的城中村改造整體安置和資金平衡工作。

（二）土地出讓由區城中村改造領導小組統一組織進行。出讓凈收益的90%用于彌補城中村改造資金缺口，10%用于區政府組織開展城中村改造工作。

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關鍵詞：臨汾；城中村；問題；對策

近年來，隨著城鎮化的快速推進，在城市建成區形成的一些已經被城市建設用地包圍，但在土地權屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農村模式的“城中村”地區在人居環境、公共安全、社會治安等方面存在許多隱患，這些問題越來越受到國家的關注。

一、臨汾市“城中村”現狀

臨汾市中心城區規劃范圍內155平方公里內共有城中村90個。“城中村”空間分布上呈相對集中又相對分散無序狀態，其中北城鎮及向陽路以北片區，5個村莊；向陽路、五一路、濱河路、迎春街片區，3個村莊；現狀北環、同蒲線、東108國道片區，5個村莊；五一路、高速引線、同蒲鐵路片區，2個村莊，共計15個村莊位于開發區、建成區及東城區，空間分布上呈相對集中分布。這里村民基本依靠第二、第三產業生活， 不再耕地， 這些村莊已經完全被城市所包圍， 然而這里仍然是一派雞鳴犬吠相聞的農村景象， 村里房屋建筑雜亂， 違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。道路狹窄，交通不暢，空中則布滿了密密麻麻的電線。留下了許多消防安全隱患。已成為制約臨汾實現跨越式發展、全面建設小康社會的瓶頸因素。

二、臨汾市城中村改造存在的主要問題

1.缺乏國家宏觀政策的支持

“城中村”改造是我國城市化進程中一個獨具中國特色的新問題、新的挑戰，具體實施操作因沒有參照和經驗，所以各地各行其是，尚無統一、規范的制度要求。到目前為止，住建部已組織五次高級研討會，召集相關部門專家學者對城中村改造實施模式、土地開發與投融資實務等問題進行探討與研究，國家沒有一部關于指導城中村改造的法規文件，除直轄市外也沒有省級政府出臺的法規。在國家出臺的現有法規文件里也很難找出指導城中村改造的條目。

2.缺乏具體的修建性詳細規劃與實施方案做指導

城中村規劃編制沒有真正納入城鄉一體化建設的工作之中，與城市其他地區沒有統籌規劃，不能協調發展，缺少《城中村修建性詳細規劃》與《城中村改造實施方案》做指導。大都是項目建成之后才有規劃，因而城中村村落建設比較凌亂。村民房屋橫難成線、橫豎成行，朝東朝西、座南座北的都有，有的房屋間距過小，通風采光差。村內道路彎曲狹窄小，給村民生產生活帶來諸多不便。

3.缺少土地產權轉變模式的具體辦法

按照臨汾市政府《關于推進城鄉一體化發展加快城中村城郊村改造的實施意見》確定的“統一規劃、合理布局、集約用地、綜合開發、配套建設”的原則，意見中將臨汾市“列入改造的城中村、城郊村，村民建設用地標準最高不能超過人均133平方米”并規定“城中（郊）村改造土地利用方案核定的土地利用指標，屬于集體土地的，依照法定程序轉為國有土地；屬于國有土地的，依法收回國有土地使用權”。但意見中沒有提出具體辦法與細則；“改造用地指村民宅基地、道路等公用設施用地和村集體經濟組織的商業及辦公用地，不包括耕地等農業用地”。其中集體土地轉變為國有土地的操作難度較大，在政策上尚未得到很好地解決，并且按照人均133平方米計算，改造用地很有可能要占用耕地。“城中村”改造既沒有改造進度、開發模式、安置地塊的規劃，也沒有將城中村改造納入區域性開發規劃，因而改造缺少計劃性和前瞻性。

三、城中村改造的對策及建議

1.加強組織領導，明確職責

建議堯都區政府、臨汾經濟技術開發區管理委員會作為轄區城中村、城郊村改造的第一責任人，要統一組織轄區的城中村、城郊村改造工作，結合本轄區實際情況制定城中村、城郊村改造實施細則，并依據《臨汾市城市總體規劃》編制科學合理、操作性強的修建性詳細規劃。對列入改造計劃的城中村、城郊村，加大督導協調力度，確保城中村、城郊村改造工作和諧、有序、快速推進。

2.嚴格依據規劃，相關部門密切配合

城中村、城郊村改造不僅是拆舊建新的過程，更是實現城鄉一體化的過程。對列入改造計劃、尚未完成村民轉市民、一產轉三產、平房轉樓房、村委會轉居委會、集體土地轉國有土地、村集體企業轉股份制企業等“六個轉變”的城中村、城郊村，建議市直各部門要按照部門職責，密切配合，積極做好相關工作。公安部門要做好村民轉市民工作；民政部門要做好村委會轉居委會工作；國土部門要做好集體土地轉國有土地工作；經信委要做好集體企業轉股份制企業工作；人社、農業等相關部門要根據職責分工，扎實做好配合工作。

3.強化指導

市城改辦要加強組織、協調和督導，抽調有關單位人員一條龍辦公，簡化審批程序，優化審批流程，提高辦事效率，為城中村、城郊村改造項目快速推進提供便利，及時解決在規劃、土地、拆遷安置過程中遇到各種問題。同時，國土、規劃、住建等部門要加大城中村、城郊村改造范圍內違法建設的查處力度，堅決遏制各類違法建設行為，確保城中村、城郊村改造工作規范、有序、和諧推進。

4.加強管理

凡列入城中村、城郊村名錄的城中村、城郊村，村集體建設項目未經批準不得擅自建設，嚴格控制城中村、城郊村宅基地建房。納入近期改造的，村民原則上不得在宅基地上新建、改建、擴建房屋；納入中期改造的，進行控制管理，村民住宅經房屋質量安全鑒定部門鑒定確系危房的，經市規劃局批準后可在原址上翻建；納入遠期改造的，按照有關法律、法規、政策規定程序，村民可申請新建、改建、擴建宅基地上的房屋，但層數不得超過2層，每戶建筑總面積不得超過200平方米。

參考文獻：

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關鍵詞：城中村；城市化；改造；規劃

在城市建設與發展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區邊緣、規劃建成區范圍之內、已被建成區包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規模不斷擴大、城區不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。這項工作是城市發展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環境和提高城市質量的需要，是盤活城市資產、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發展、違法城市規劃布局所引發出的諸多違章建筑的需要。

以唐山市高新區為例，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。高新區規劃面積31平方公里，建成區人口由10萬增長到200余萬，高新區現轄20個村，目前中心區9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉的11個村，按照外環線10公里之內全部納入城市總體規劃的要求，也將全部納入城市建設范圍。在未來幾年內，高新區城中村改造將全部完成，高新區村民變市民就要變為現實。

一、城中村改造將要面臨的主要問題

1.市政基礎設施配套差。

2.公用服務設施不配套。銀行儲蓄網點少、面積小、服務差、水平低；科教文體衛等設施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿等各項配套設施嚴重不足等。

3.城中村傳統的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉變成現代城市市民，村民面臨角色轉變的陣痛。

4.城中村村民的就業率普遍較低。

二、根據上述的問題。對城中村改造提出以下的建議

1.實行分類指導與“一村一策”相結合的改造策略

城中村改造，既要根據城市未來的發展方向確定改造的目標和方向，又要根據城中村的具體特征，采取“在整體改造戰略上實行分類指導，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產生相結合”的指導方針。

2.嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》。在今后規劃建設中要符合規劃要求、規劃布局和規劃內容。小區建設要尊重村民意愿，體現地方特色，依據“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規劃、建設。

編制“城中村”改造規劃，一要堅持將建設現代化大城市與推進新農村建設相結合，系統規劃、分布實施。二要堅持從環境生態性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優化組合，合理布局。三要將居住形態、社會形態、生活形態與城市協調統一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規劃、綜合環境注重居住、休閑、服務相配套，努力做到設施齊全、功能完備、環境優美。

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“城中村”地處城市和城市周邊地區，與城市有著千絲萬縷的聯系，是城市化最直接的被感化者。雖然城鄉二元化經濟結構對其仍有諸多限制，但市場意識、思維方式、生活方式等長年受城市的耳濡目染，它的物質形態、社會形態、經濟形態等與城市息息相關，也是城市最大的受益者，這些都是城市增長及擴散效應的結果。因此，推動城市化進程，徹底解決“城中村”問題，不僅“城中村”可以受益，對城市合理整合其社會經濟要素，強化其功能，提質擴容，促進社會經濟全面進步同樣是百利而無一害，而且對國家從根本上轉換城鄉行政體制，轉變城鄉二元化經濟結構這個長年困惑的問題，都具有非常重要的現實意義和歷史意義，是從根本上實現城鄉一體化的嘗試和偉大實踐。

一、“城中村”的特征

“城中村”較一般意義上的村莊比較有以下特征：

第一，地理位置看，“城中村”一般是地處城市之中和在城市周邊地區分布，包括城市郊區和部分村莊；

第二，從經濟結構看，“城中村”都是以非農產業為主要經濟支柱，不僅有較大規模的第二產業，而且有比較完善的第三產業；

第三，從管理體制看，“城中村”雖地處城市，但仍是農村的管理體制，與城市體質相互制約，形成“城”與“村”的摻雜與混淆，由于管理關系不清，責任不明，是城鄉管理的“頑癥”；

第四，從文化觀念看，“城中村”由于受城市文化觀念的影響，文化、教育、科技和文明程度較一般意義上的村莊高，思想比較開放，接受新事物較快，人們的法制觀念、業緣觀念、時間觀念、效率觀念和現代化觀念較強。但較城市而言又受農村傳統的鄉土觀念、宗族觀念、血緣觀念的影響較大；

第五，從生活方式看，“城中村”由于受城市的影響，人們的生活節奏明顯加快，人們交往的范圍日益廣泛，人們的行為主要受法律和行政法規的制約，家庭規模小于一般意義上的村莊，卻大于城市，人們的閑暇生活呈多樣化，已逐漸由家庭走向社會；

第六，從建筑設施看，“城中村”村民住宅的占地面積和建筑面積一般都大于城市，而建筑質量、裝修水平、生活設施和完善程度卻往往低于城市，高于一般意義上的村莊；

第七，從人口結構看，“城中村”雖“身”在城市，卻幾乎都是農村戶口，最顯著的特點它是外來人人口的聚集地，外來人口以民工為主，個體經營戶為輔，由于“城中村”失去耕地，出租房屋已成為“城中村”一項重要產業，據了解太原市萬柏林區后北屯村，常住農業人口為4000人，而外來人口卻有25000人，因此，管理難度大，臟、亂、差，黃、賭、毒現象比較嚴重；

第八，從社會功能看，“城中村”較城市仍擁有土地優勢，通過自建、聯辦形式建立了許多農副產品、建筑材料、鋼材、汽車、文化、娛樂、商貿副食、家庭裝飾，甚至電腦城等各類大中型市場和商品聚散地，具有聯接“城”與“村”經濟、文化、科技等功能。

二“城中城”存在的問題

第一，建設無章可循。“城中村”由于歷史的原因，村里并沒有統一的建設規劃，因而導致村民在自己的宅基地建設的各種建筑物高低不一，雜亂無章，尤其是土地實行聯產承包負責制后，不但村民，而且村委會為了擴大經營范圍，充分利用逐步進入城區，甚至中心城區的優勢，辦企業、蓋商廈、搞出租、建市場，本來這些都無可厚非，但缺乏統一規劃，違法用土和違法建設屢禁不止，隨意搭建成風，造成街不成街、巷不成巷，樓間道路不過二米的人造“一線天”比比皆是。廠房、住宅、庫房、商店、發廊等混為一體，是違章建筑集中的場所。

第二，環境衛生惡劣。“城中村”雖然地處城市，但沿襲了長期的生活習俗，加上各種管理的弱化，垃圾隨處堆放，污水隨地橫流，小商、小販隨便擺攤，搞的周邊環境交通堵塞，臭氣熏天，臟、亂、差現象十分嚴重。

第三，公共設施缺乏。“城中村”接受鄉鎮領導，由于體制財力等限制，轄區內公共設施嚴重缺乏，僅以村民做飯為例，有的用煤氣灌，有的用電爐子，有的用煤焦，有的甚至還用柴草。回頭再看一下取水，有的用自來水、有的用手壓井、有的甚至還是打井取水。試想其他公共設施更可想而知。

第四，人員居住雜亂。“城中村”的村民住房一般都比較寬裕，加上亂搭亂建，受利益的驅使，只要付錢，五湖四海的人求租房屋一般都大開方便之門，而這些外來人的成份五花八門，參差不齊，這必然給“城中村”帶來大量的社會、經濟、治安等問題。

第五，社會治安復雜。“城中村”由于大量的外來人口居住和頻繁的經濟交往，加上城鄉管理的混治，形成一些社會不安定因素。“黃、賭、毒”的現象比較嚴重，偷盜、打架甚至兇殺等刑事案件時有發生，經濟糾紛接連不斷，火災等事故也是屢禁不止，這給“城中村”社會治安帶來很大壓力。

三、解決“城中村”的建議

解決“城中村”問題不僅是一個理論問題，更是一個說起來容易做起來難的實際問題。我國城市在改革開放后，尤其是進入21世紀先后都遇到這個棘手問題。它已經到了該徹底解決的時候。所以，治理改造我國“城中村”恰恰是提高我國城市化水平的一個突破口。由于我國城市的實際情況千差萬別，雖說不少城市對“城中村”的治理改造取得了許多經驗和方法，但要從根本上解決這個問題，僅靠各級城市政府就顯得有些力不從心。這是因為治理改造“城中村”問題不僅涉及到社會、經濟、文化、政治等諸多因素，而且更重要的是來自于城鄉二元化體制結構的嚴重束縛。因此，我建議：

第一，我國“城中村”問題的治理改造，從長遠看，必須由國務院根據黨的十六大精神，結合我國“城中村”的實際，在廣泛聽取基層鄉村意見和專家學者充分論證的基礎上，盡快制定出《我國治理改造“城中村”問題的意見與建議》。

第二，我國“城中村”主要就是解決村民轉市民，村委會轉居委會，集體土地轉國有土地，農村集體經濟轉股份經濟，農村社區轉城市社區等實際問題。要解決這些問題，客觀上有利的推動了我國戶籍制度、土地管理制度、行政管理制度、財稅制度、就業制度的改革與創新。

第三，我國的城市由于歷史、文化、經濟和地域的差異，便形成“城中村”的差別。因此，國家在解決“城中村”問題時應采取尊重歷史，面對現實，因地制宜，以點帶面，分步實施，積極穩妥的推動“城中村”的治理改造。

第四，在解決我國“城中村”問題時，應該以確保“城中村”廣大村民的基本利益和集體合法權益為出發點，在服從城市總規劃的前提下，使“城中村”的經濟、社會、文化、環境、建設、管理水平等方面，實現從農村到城市的徹底轉變。

第五，解決“城中村”問題應該同建設“高科技園區”、“經濟園區”、“工業園區”、“教育園區”統籌考慮，不可顧此失彼，因為它們之間的關聯度很大，這不僅提升“城中村”的經濟、科技、教育、文化品位和水平，實現了“城中村”經濟、社會、生態、效益的統一，而且為實現共同富裕創出了一條全面建設小康社會的新路。

四、解決“城中村”問題的具體措施與步驟

第一，“城中村”是一個十分敏感和政策性很強的問題。首先必須消除廣大村民的思想障礙、政策障礙和成本障礙。切實解決好廣大村民轉為市民后無業可就，既得利益得不到保證，合理補償得不到保障等實際問題。

第二，“城中村”問題涉及的范圍很廣，要充分調動區（縣）、鄉（鎮）、村和廣大村民的積極性。他們是治理改造“城中村”的主體。因此，一定要解決好他們的住房、醫療、教育、勞動、就業、養老等社會保障問題。切忌機械教條地照搬照抄城市現有的各種制度政策，一切從各地“城中村”的實際出發，大膽改革，創造性地進行工作，在實踐中不斷總結和積累成功經驗，不論是治理還是改革都要有前瞻性，在“城中村”規劃中，既要符合當地風俗民情，又要具有超前性，一定要避免和克服城市以往“拉鏈式”馬路的缺陷和問題。

第三，從治理改造“城中村”的成本考察來看，資金是一個最頭疼的問題，政策大包大攬顯然不現實，而是要采取行政調控與市場運作相結合，吸引國內外資金與村民投資相結合的方法，認真解決好治理改造“城中村”的資金問題。據了解治理改造一個村，需要的資金少則上千萬，多則上億元，除了政府投資一塊外，要充分利用本土資源優勢，產業優勢積極鼓勵海內外開發上，尤其是調動廣大村民鄉土親情的傳統優勢，邀請他們生活工作在外的親朋好友中的有識之士投資開發和建設自己的故鄉。還要鼓勵廣大村民從長期利益出發，自愿投資入股“城中村”的各種開發項目，使國家利益和個人利益，眼前效益和長期效益相結合，這是解決“城中村”治理改造所需大量資金的有效途徑。

第四，要給“城中村”外來人員經商打工提供良好的生活工作條件。他們既是當地經濟的建設者，也是納稅者，更是消費者，關鍵是在制定治理改造“城中村”的實施方案中，一定要把外來人員作為專門條款納入城市的總體規劃和綜合管理之中，除關心他們的經商打工之外，主要是要解決好他們的住房問題。一是改造后“城中村”的居民住房如有富裕，可按當地出租房屋規定為外來人員提供住房；二是有經濟實力的外來人員可優先購買“城中村”商品房和經濟適用房；三是在“城中村”改造中專門提供“外來人員公寓”，這樣不但解決外來人員住房問題，還可以為村民提供工作崗位。

第五，治理改造“城中村”，一定要保護好歷史文物和旅游資源，這是一座城市歷史文脈和特色所在。不但有深遠歷史意義和社會效益，而且還能取得一定的經濟效益。在“城中村”的規劃建設中要按照保護與開發、社會與經濟相結合的原則，使歷史文物和旅游資源淵遠流長，福及后代。

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關鍵詞：城中村;改造;調查;新市區

現實“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區管理體制不適應，許多管理關系不清、責任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題。客觀需要認真研究不同區域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。

一、研究區城中村現狀調查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經濟和文化中心，是全疆經濟社會跨越式發展的引擎，起著示范和標桿的作用。高新區（新市區）（以下簡稱“新區”）的城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。新市區包括南區、中區和北區兩個城中村分布片區。

南區城中村分布點多、總建筑面積大、容積率高。南區是城中村分布點最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區域。中區城中村分布相對較少、較集中，總體規模不大。主要分布在河北東路北側、四平路兩側、長春路西側、鯉魚山路東側。北區城中村分布點多、單片規模巨大。主要分布在長春路兩側、城北主干道南側、安寧渠路兩側、迎賓路兩側、中亞北路兩側。城中村市政基礎設施比較差。市政基礎設施配套建設與快速發展的城市建設不均衡。城市基礎設施管網未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區域的市政基礎設施、環衛設施等受用地現狀局限。

二、城中村改造的關鍵問題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協調的問題。城中村改造是主城區城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進程中，有些村莊從界址范圍來看已經在城區范疇之內，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨立的區域，純粹以經濟利益為主導，偏離了城市化進程的目標和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴發展一直缺乏長遠有效的規劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補償和生活可持續改善的問題。房屋補償面積認定問題。補償面積認定是制定補償標準、達成補償協議的關鍵。國務院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：補償協議包括：“補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。”村民生產、生活可持續改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業培訓，就業能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發用地。南區城中村內房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側尚有小塊土地，四平路東側空地也已被圈占。房屋征收與補償由政府部門組織實施，先補償、后搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補償費用與新區有限財力矛盾的困境，如何運作市場化改造，如何實現和諧拆遷，缺少可借鑒的經驗，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長、不確定因素多，進行風險控制的問題。嚴防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項目前期補償安置投入大、改造周期長，出現釘子戶必然影響改造項目的實施進程，增大項目的財務成本和風險。城中村改造項目一旦實施，大量房源上市，產品結構、供應量與市場需求、容量的協調也是一個不容忽視的問題。積極研究應對與城中村改造相關政策，增大改造項目招商引資的難度，需要認真分析研究對策。

5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經濟實力，改造也須滿足發展規劃，這與現狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進行改造，無論是采用實物補償還是貨幣補償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發商參與改造[4]，需要進行項目經濟平衡測算，涉及到安置成本，開發商的收益保證，政府在土地、稅收、費用等方面的政策配套，以及房地產市場情況等;需要解決好項目籌劃、運作、管理等方面的問題。

三、對策建議

1.加強地方農民的宣傳教育及相關單位協調工作。城中村改造是一個系統工程，各方訴求不同、利益關系復雜，故必須首先應地方政府應做好農民的宣傳教育工作，同時也需要加強相關單位的協調工作，理清利益關系、統籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點，共同推動城中村改造工作的進程[5]。地方政府在進行城中村改造中，首先應對當地農民進行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現在安置補償標準和方式上;其次，村集體經濟的發展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎。同時區政府力促地方經濟建設、城市建設、社會事業全面改善和提高，市政府要將新區內的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發展、改善居民生活環境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導者[9～10];其次就是改造過程是需要企業和相關部門參加的，在這項系統工作中，需要更多的企業參與，這就需要對改造工程提出市場化運作。政府作為城中村改造主體，在整個改造工作中做好管理者角色。實時給予企業參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項目的啟動成本。新市區政府對于土地出讓金政府應先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區改造工程優惠各項費用[11]。同時，協調烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區支配。

3.完善改造規劃，建立科學的管理機制。政府主導、規劃先行。新市區將城中村改造作為一項長期重點工程納入新區黨委、政府的議事日程，并組織領導小組，完善城中村改造規劃。同時新區設立專業部門統一負責拆遷工作，統一規劃、規劃先行，高起點規劃、高標準改造。將規劃、經濟、產業等相關部門共同協調配合參與改造規劃的編修工作，實施過程要確保規劃科學性和實施有效性。特別是對于各鄉鎮、城中村禁止批準新的宅基地和房屋建設項目，應及時給予協調處理，避免新建問題出現。同時對于項目區各鄉鎮、城中村凍結新的戶籍遷入，避免引起對集體經濟相關問題[12～13]。

四、小結

本文對新市區主城區的城中村改造進行調查研究，對中區、北區和南區城中村的特點和改造中存在的問題還有待進一步加大力度調查研究，為下一步改造方案打下基礎。需要針對隨時可能出現的新問題、新矛盾，及時找出應對對策。在城市不斷發展的過程中，城中村的改造已經是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區城中村改造工作也積累了一些經驗和教訓。

參考文獻：

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[4] 周銳波.城中村的文化透視[J].規劃師，2004，（5）：43-49.

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[9] 上海復旦地規劃建筑設計研究院，烏魯木齊市城市規劃管理局.烏魯木齊新市區、高新區部分片區――控制性詳細規劃[Z].2010.

[10] 上海復旦地規劃建筑設計研究院，烏魯木齊市城市規劃管理局.《烏魯木齊新市區、高新區部分片區―控制性詳細規劃》專題

研究報告[R].2010.

[11] 高新區（新市區）解決撤村建居遺留問題領導小組.高新區（新市區）解決撤村建居遺留問題工作匯報[R].2011.

篇7

關鍵詞：城中村改造；改造現狀；天津市

"城中村"是各地區城市化發展中出現的普遍問題。按建設用地占總用地比例可把城中村發展的具體形態分為三類，即"典型城中村、轉型城中村、邊遠城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉結合部，被城市完全包圍或半包圍形態。這種形態直接形成"邊外城市化，邊內臟亂差"的鮮明對比，這也發映出城中村急需治理的現實。

一、天津市城中村改造現狀分析

天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區涉及的66個城中村已經陸續改造完成20個，還有46個村中城有待改造。這46個村全部坐落在環城四區，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設現代化小區，節約出來的土地征為國家所有，用于城市建設的再發展。故這46個村需拆遷房屋達800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠。

二、天津市城中村改造問題分析

天津市城中村改造問題與我國其他地區有很多共性，但以下三點在天津市城中村改造中都比較突出。

1、公共服務設施欠缺，環境質量差與現代城市發展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環衛等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風不足.建筑質量不高。由于缺乏統一的規劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產性污水就近排入河道或農田，固體廢棄物無序堆放，環境質量差。這些都嚴重制約了城市整體服務功能的提高和生活質量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴重影響了城市的現代化形象。

2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權屬界定不清

城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權單位，而由于現行法律對農村集體土地所有權主體的概念設定模糊，在行使具體權利時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，造成了農民集體在收益分配上的不均。這些權屬不清的土地使得土地在流轉的時候更加混亂。

3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴重

城中村大多以獨門獨戶的傳統家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產出率低下。由于管理制度和監督制度不完善，導致村民因利益驅動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨特"風景"。隨著外來務工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農民不顧一切的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，致使潛在的土地資源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客觀原因是我國城市進程的快速發展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負面現象還是有其潛在的原因。

1、法律法規實施力度和監察措施不強

法律制度的滯后性是現實生活中出現"先發生后管理"問題的根本原因。而相應的監察制度是使法律等規章制度有效實施的保證措施。監察措施不及時，涉及到的相關問題就不能及時得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實施的重要原因。

2、農民的文化素質有待提高

在環境保護和土地資源保護中，群眾一直是直接的實施者與受益者。良好的環境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎，但是這樣的意識并沒有深入到每個人群眾的心中。小民經濟的自私性與集體利益沖突時，大多數人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項長遠事業，以利導之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養外，政府的獎勵機制也應大力實施。

四、天津市城中村改造對策分析

1、明晰土地產權關系，制定有針對性的土地管理制度

土地產權關系是城中村改造問題順利解決的基礎因素，明晰的產權歸屬可以化解很多現實問題，所以制度一部專門專門關于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關于權屬的紛爭才可迎刃而解。

2、處理好"城中村"三方關系是治理"城中村"問題的保障

城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發商、城中村居民，而城中村改造的實質是通過解決產權、規劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、業主與改造單位三者之間的利益關系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創新

"城中村"改造應深入了解本地區的現狀特征和改造的市場條件，綜合協調各方利益，根據各地區、各類型"城中村"的不同特點，多方論證改造方案的經濟可行性與空間可行性，提出操作性強、科學合理、特色鮮明的改造方案。

個性化是城市發展重要的內在動力，是城市發展永恒的話題。因此，應首先繼承傳統建筑，體現地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規劃設計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規劃。做到"一村一策、一區一策"，把天津市打造具有活力的現代大都市。

參考文獻：

[1]郭振維.城市化進程中"城中村"問題改造研究--以天津市為例[D].天津師范大學，2006.

[2]胡明杰.城市化進程中城中村改造問題研究--以天津市西青區為例[D].天津師范大學，2012.

[3]陳柳欽.關于天津市"城中村"改造問題的幾點建議[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.

[4]周森.城中村改制和改造的思路與對策[J]南方經濟，2002，（2）.

[5]郭春娥，謝水木.淺談天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.

篇8

關鍵詞：城中村； 改造； 廣州； 發展策略； 政策研究

Abstract: Based on the background analyze of In-city village renovation in Zhujiang Delta, and discuss the emphases, difficulties, mode and route in Guangzhou In-city village renovation. On example of Tangxi-In-city village, analyze the society and economy development, prospect the renovation which it brings forward the assumption and conception.

Key words:in-city village； renovation；Guang-

zhou； developmental strategy;politic investigate

中圖分類號：TU984.17

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2008）09-0114-04

1概念理解

“城中村”已經演化為“為城市流動人口提供廉租房的低收入社區”，是有序的、自組織的“類單位制”的社會經濟運行系統，城中村不同于“貧民窟”。

2改造遇到的問題與難點

2.1 形成原因

① “城中村”保留了以家庭為單位、以宅基地為基礎的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地補償金建造的高密度的、用于出租的“牽手樓”，適應了大量流動人口進城后對低租金住房的需求，同時亦增加了村民的經濟收入。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區內(甚至在城市CBD周邊地區)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。譬如天河區新CBD核心地帶“崗頂―天河城―中信廣場”周邊的石牌、林和、冼村等4個“城中村”聚居了10余萬流動人口。

② “城中村”是“有根的”，具有“空間固著性”。它是一個以血緣、親緣、宗緣、地緣、民間信仰、鄉規民約等深層社會關系網絡構架的村落鄉土社會生活共同體，具有血脈傳承和對村落舊址的歷史歸屬感。

③ “城中村”已形成了適應市場需求的、有效運作的“類單位制”的社會經濟系統。以村委會為管理層的村集體經濟實行“類國有企業的單位制式”的塊狀管理，全面負責社區生活，其管理是有序的。從廣州市“城中村”運作來看，政府并未從資金上對“城中村”的公共服務做出補貼。

④ “城中村”這種居住模式將是長期的。目前我國大城市流動人口聚居模式有三種：一是以地緣、業緣為紐帶的聚居。二是外來人口以集體戶的形式，在企業集體居住，形成當地人口與外來人口分開居住的“二元社區”，多分布于勞動密集型企業集中地；三是快速城市化地區的“城中村”，珠江三角洲大中城市最為明顯。實質上中國進城的“農民流動人口”處于“無限供給狀態”。

2.2政府改造遇到問題

① 要在“城中村”土地補償和村民安置方面支付巨額經濟成本和社會成本。②在信息溝通方面，存在著“信息不對稱”，政府、村委會、村民二者的切實交流成為關鍵。③在產權方面，“城中村”房屋產權既清晰，又不清晰，原則的清晰和數據的模糊并存，需要摸清家底。④在資金來源方面，應放棄“補償”這種運作模式。⑤從利益入手：改造城中村給什么人帶來利益？什么人會有損失？哪一部分人的利益重要？⑥“城中村”成為“問題村”，即在土地利用、建設景觀、規劃管理、社區文化等方面表現出強烈的城鄉差異及矛盾，影響城市的建設質量和發展秩序。物質空間雜亂無序、成為城市社會的藏污納垢之地、地下非法經濟屢禁不止、出租屋和流動人口難于管理，使其成為“社會―經濟塌陷帶”。

3廣州市“城中村”改造模式的再思考

3.1 改造思路分析

“城中村”的演變和形成歷史各不相同，非常復雜和多樣化，各地也出現了不同的改造思路和模式與之相適應。歸納來看，主要有：

①通過“拆遷―補償―重新安置”的途徑，從分散、混雜、設施不足、居住環境差的傳統農村聚落，轉變為有序、設施完善、環境宜人的現代化人居環境；（張建明(1998)、敬東(1999)等專家提出）

②自上而下的“撤村改制”模式，即用城市管理體制取代農村管理體制，期望通過“城中村”集體經濟的社區型股份合作制調和“城中村”的城鄉二元結構，建立城鄉統一規劃管理體制，改善人居環境，促進城鄉協調發展。（房慶方(1999)和鄭靜(2002) 等專家提出）

這些改造的觀點和模式被城市政府廣泛地接受，開展了如“社會主義新農村建設”、“村改居”等實踐工作，取得了一定效果，但從各大城市的城中村改造進程來看，大多數的城中村改造停留在策劃、規劃等初級階段，即使是“試點”的工作推進也十分艱難。

3.2 珠三角“城中村”改造實踐分析

①廣州市：改造策略：按照“先行試點、積極穩妥”的原則。

第一步是轉制。選擇位于中心城區的7個自然村作為改造試點，采取“一村一策”的辦法，取得經驗后，逐步在全市范圍內開展。分兩步走：第一步：把城市建成區內的城中村農民轉為居民，把村委會轉成居委會，同時把原來屬于農民所有的集體土地轉為國有土地，把原來由村委會管理的集體經濟轉為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，把城中村納入城市一體化管理，并逐步把市政、環衛、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統一管理。第二步是有步驟地推進城中村物質環境的改造。結合各村的實際情況和周邊城市建設編制舊村改造規劃，改造主要形式是新的農民公寓建設和舊村改造相互結合。以村集體為主導，“三個一點”落實資金。以村集體和村民個人出資為主，市、區兩級財政視情況，對編制規劃設計方案及建設事業公共設施、基礎設施給予適當支持。市政府在資金問題上不允許房地產開發商插手。

②珠海：市場運作為主導政府給政策的策略，珠海市在城中村改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規劃、給政策，引入競爭機制吸引房地產商投資舊村改造。通過政策借力改造城中村，是珠海開展城中村改造的重要舉措和成功經驗。這種探索和實踐也為進一步推動公共設施與服務市場化改革提供了借鑒，是經營城市的一種有益探索。

③深圳：深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，按每鎮一村的辦法試點，“以政府為主導、規劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經驗與特點。規劃中以土地系統控制為核心，以合理引導鄉村工業相對集中發展，村民住宅聯建統建為基點，逐步摸索出一條“經濟、建設、環境協調發展”的農村城市化之路。

3.3 “原位改造低收入廉租住房社區”的改造思路

廣州市“城中村”改造所堅持的“兩個原則”和“四項轉制”是正確的，不要異地新建農民公寓，應實行“原位改造”，尤其對位于中心城區的“城中村”，應通過改變其物質空間模式，最終構建保證“城中村”村民及集體物業收益來源的空間系統，其關鍵是繼續讓其發揮為低收入流動人口提供住房的功能。

“城中村”的“原位改造”在保持其出租屋經濟和集體物業獲利空間的基礎上著手物質空間改造，遇到的難題集中在信息溝通、產權界定和資金來源等方面。在信息溝通方面，存在著“信息不對稱”，村委會和村民掌握著詳細的基礎數據，而相關規劃及法律規章制度的絕大部分則掌握在政府手里（如圖2）。這種不對稱造成政府和村民互不信任，難以磋商。政府、村委會、村民兩者的切實交流成為關鍵。在產權方面，“城中村”房屋產權既清晰，又不清晰，原則的清晰和數據的模糊并存，需要摸清家底。在資金來源方面，應放棄“補償”這種運作模式，因為原位改造僅僅是物質空間的調整，不改變其出租屋和集體物業經濟，政府只是擔當管理者的角色，既不謀其區位，也不謀其利益，因而“補償”是不必要的。

4廣州城中村實例研究――以棠涌村改造社會經濟發展策略和政策研究為例

4.1社會經濟發展對策

①分析和評估村集體物業的發展變化情況，提出新背景下農村集體經濟今后發展的動力來源和發展方向問題，并提出村經濟發展轉型和提升村集體公司經營能力的具體建議；②評估現有村委及集體公司的職能，以及與市區兩級政府在基礎設施、社會服務設施和保障體系的投資分配情況，以保障村民收益不降低為基點制定合理的補償安置標準（包括人均合理占地指標、需確權用地量、貨幣及實物補償比例、安置面積等）；③對未來村級公共服務設施和基礎設施建設，教育、治安、民政、衛生、社會保障等方面的公共支出進行核算，提出集體經濟發展和社區建設與城市發展的銜接建議。

4.2配套政策設計

①在現狀調研、村民意向、政策條件和經驗參考基礎上，研究提出適合當地實際的可行的改造模式；②針對會涉及到的周轉安置用地、白云新城核心區內的集體留用地、原住民生活用地、集體建設用地、歷史用地以及違法用地等不同類型用地提出具體的調整和處理措施，包括開發措施以及相應政策（如土地置換）等；③研究城中村原住民在改造后的就業和社會保障問題，制定相應的就業扶持辦法以及就如何將原住民納入城市同一的社會福利保障體系方面的內容提出可操作性的方案。

4.3主要社會問題的解決

①就業問題：廣州失業率統計指標新增加的2%中，“城中村”的“村改居”居民占了很大的比重。其主要原因是：“城中村”居民長期游離于城市的就業體系之外、集體經濟分紅和個人出租屋收入可觀、35 歲以上的居民缺乏文化教育和勞動技能、20 多歲的年輕人存在著“眼高手低”的心理障礙等。

解決方法：針對上述情況，在改制中全面推行勞動預備制度，各區勞動就業培訓機構為“城中村”居民開設了專門培訓。政府還充分利用市、區、街道、社區居委會4 級勞動就業服務網絡，為“農轉非”居民提供推薦就業服務。“城中村”居民可以和城市居民一樣，享受政府的“一三一”服務，即“一次就業培訓，三次工作介紹，一次推薦就業”。改制使“城中村”居民就業納入社會再就業工程，為“城中村”居民改變以前的靠集體分紅和出租房屋的謀生方式提供了機遇。實現謀生方式的職業化，是“城中村”居民從農村居民轉型為現代意義的城市居民的最重要的標志。

②社會保障問題：由于各村的經濟發展水平差異較大，大多數村仍然沿用原來農村體制下的保障供應制度。目前實現全體“村改居”居民集體購買社會養老保險的只有海珠區的聯星村和白云區的三元里村等少數村。“城中村”公共設施的發展也相對落后，公共設施配套水平與城市規劃的標準還存在較大差距。村民由于長期依賴于集體分紅和出租屋收入，在社區轉型期存在著患得患失的心理，不信任政府政策。

解決方法：在過渡時期，引導、鼓勵農民參加商業醫療保險，以降低村的醫療保障風險，減輕村集體經濟負擔，以利于加強醫療支出監管和減少醫藥資源浪費。其醫療保險費用來源，參照合作醫療的做法，實行集體、個人各出一點的辦法。

③環境生態問題：主要表現在：景觀和居住環境日益惡化；環境監督和管理工作滯后；河涌整治還任重道遠；海珠區萬畝果樹林的保護措施還需加強；“城中村”采石場整治和復墾工作還面臨著很多困難；公益林和綠化隔離帶的建設和維護不到位。

4.4 轉制后的集體經濟組織發展

改制前的集體經濟體制存在著限制資產的流動和優化組合的問題。“股份合作制”實行“一人一票”，村民股東一般沒有決策權，股份可以繼承，但不能轉讓、退股和抵債。這種產權的占有和收益具有集體的“封閉性”它不允許以外部資金的注入來改變產權結構和分享收益。這種單位利益的排他性和對內部福利的追求，增強了內部的凝聚力，卻限制了資源的流動和增加了公共物品管理的成本。

2002 年出臺的改制政策規定，農村集體經濟組織轉制為股份制企業(公司)。撤銷“城中村”村委會的同時，改變原村集體經濟組織政企不分的狀態，將其轉制成為由集體法人股東或個人股東持股的股份制企業(公司)。從整體意義上看，“城中村”企業作為維系村民的社區成員身份的紐帶功能不會改變，但是在局部意義上，經股東大會同意后，可以通過成立風險性的投資公司，按照現代企業的模式進行投資和經營，從而維護了社區資產和消除“封閉性”之間的平衡。

4.5改造方式

①物質空間改造方式

“新建農民公寓” 與“舊村改造”相結合，改造根據農民公寓建設進展情況安置村民后再逐步實施。

“新建農民公寓”，安置本村搬遷村民，為舊村改造創造條件，此用地為該村原有自留用地。而“舊村改造”，基礎設施建設和自來水供應問題，以及清理村內兩旁的違章建筑，各類飄蓬、招牌廣告、整治防盜網，清理“六亂”現象及屋頂陽臺雜物，外墻整治穿衣帶帽，逐步增加綠化、路燈和消防設施的設置，安排市政排污設施的建設。

所產生問題：“異地新建農民公寓”看似為村民提供了漂亮舒適的住宅，但村民失去了原來村落區位所具有的巨大經濟價值――出租屋、集體物業以及觸手可及的謀生機會。況且富裕的“城中村”村民已有足夠資金購買自己所中意的商品房，新建農民公寓對其并沒有吸引力。“城中村”，應通過改變其物質空間模式，最終構建保證“城中村”村民及集體物業收益來源的空間系統，其關鍵是繼續讓其發揮為低收入流動人口提供住房的功能。

②對社會形態的改造

改造兩部分人：村民――不僅是身份轉變，倉促的改造進一步邊緣化。低收入人群――廉價出租屋。

三個問題：就業問題（一次就業培訓、三次工作介紹、一次推薦就業），社會保障問題（養老保險醫療保險）、環境生態問題（公共服務――環衛、治安、市政維護）。只有這樣才能打破現有的地緣、血緣結構，最終在文化上、行為方式上、價值觀念上將村民塑造成為真正的城市居民，實現社會形態和村落經濟經營形態的變革。文化推進――把“城中村”人的思想和行為融入城市文明。

③中心村規劃：a. 在規劃村生活范圍內征地建設村民新村。b. 村民新村的籌資方式基本上按照1∶1∶1 的原則，由銀行貸款、村委會出資和村民戶集資3 部分組成。c. 拆除舊村的舊房由村委會按建筑成本價購回。被拆除的舊村用地在修建性詳細規劃尚未完成時，由村委會作為經濟發展用地使用。d. 村申請的政策優惠有，按村的申請批準征用建設村民新村的用地；由區政府負責完善市政基礎設施接入；免除市政配套費和有關稅費。e. 新建村民新村的建筑容積率控制在2.0 以內，要求安置村民依據的異地安置調節比為1∶1。建設村民新村的開發方式：主要由村委會組織實施，在適當的時候，要求允許村以土地入股，引進開發商資金。

5結論與展望

廣州城中村改造還在如火如荼地進行，離2010年158個改造完畢的目標還有很大的差距，廣州市實施“中調”戰略。要結合珠江新城、白云新城等新區建設、河涌整治等來進行城中村改造。而新社區及廣州新城建設的推進，也為“中調”留下了更多開發空間。

參考文獻：

[1] 李釗.“城中村”改選途徑的思考[J]. 安徽建筑，2001，(3) .

[2] 白濤. 珠江三角洲城中村問題探析[J]. 廣東社會科學，2004，(3) : 1232127.

[3] 鄭靜. 論廣州城中村的形成、演變與整治對策[J].規劃與觀察，2002，(1) : 15222.

篇9

1、人口、住房情況

按以往統計口徑城市規劃區內有99個自然村，農村人口約8萬人，住房面積約210萬平方米。隨著我市城市建設、工業園區的發展，部分村莊逐步前移，或被合攏包圍，逐漸進入建城區。其中，傳統建城區內有13個行政村，人口約2.8萬人，住房建筑面積91萬平方米，其中，八十年代以前住房建筑面積占總數的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占總數的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以磚木石結構為主，建筑質量較差，部分房屋已構成危房，整體布局雜亂。

2、基礎設施配套情況

城中村大部分地方臟、亂、差、擠、舊等現象十分突出，路面自然損壞、坑洼不平、寬窄不一，缺乏必要的給排水、衛生、醫療等基礎設施建設，以往多采取哪“疼”醫哪的辦法，治標不治本，嚴重影響村民生活水平的提高和城市區域環境的改善，制約了城市的發展。

3、城中村改造試點情況

為改善駐城村民居住條件和推進城市建設發展，市政府于20__年在紫荊山街道司家莊社區實施了城中村改造試點工作。通過試點項目，一定程度上積累了在城中村改造中建設管理、盈虧平衡調控、房屋拆遷補償安置等方面的經驗。目前，我們正依據試點經驗，借鑒外地經驗，論證擬定我市城中村改造的指導意見，希望能夠借此推進我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的問題

城中村改造建設是一項艱巨復雜的工程，能不能達到政府、村民、村集體（開發商）三滿意的效果，是城中村改造建設能否順利進行的關鍵。尤其是產權、規劃、土地及拆遷補償安置等問題,給城中村改造帶來了很大的壓力,令改造工作步履艱難。

①產權問題。主要是因城中村大量違法建筑的存在與土地產權的特殊性,令改造陷入兩難境地∶如果承認違法建筑的產權,則鼓勵了違法行為,會引起新的搶建;如果不承認產權,考慮到法律依據不足及違法行為的普遍性,對該部分違章建筑難以實行,令改造無從進行。

②規劃容積率指標控制較嚴。城中村現狀開發強度大,大部分城區容積率高,市政公用設施缺乏。在已無空地可以置換的情況下,城中村若按常規規劃容積率要求實施改造，不僅村集體（開發商）無利可圖,恐也難以接受。融海集團（長裕社區）北海公司在電影院南申請實施舊村改造，因拆遷補償面積大、新建規劃容積率指標控制問題，幾近“流產”就是一個例子。

③拆遷補償問題。城中村現狀住宅面積大,建筑成本高,尤其是住宅用于經營的住房，每年還可為業主帶來相當可觀的租金收益,其所需要補償安置的成本巨大（現拆遷住房按產權調換比例一般在1：1.2以上）。而且,業主對于拆遷普遍有抵觸情緒,這給改造單位帶來巨大的改造成本與風險,令開發改造的村集體（開發商）望而卻步。此外,業主傾向于只接受住房補償,進一步加大了規劃的困難。

④土地供應問題。為保證改造單位在改造中贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實行大幅度的地價優惠政策（土地零收益）,這不僅影響到土地收益，而且容易造成土地供應失控,沖擊商品房市場。

⑤城市整體觀念問題。目前我們已受理了8個城中村改造申請。從其申請情況看，這8個城中村中有4個村申請利用空閑地邊建設回遷樓、邊建設商品樓開發，用開發利潤部分補貼舊村搬遷費用，進而推進舊村改造。若其真正做到按申請及規劃要求達到拆建同步原則完成整體改造，則互利可行；若借舊村改造的名義將空閑地開發建成商品樓后出售，不再推進舊村改造則其行為就成為變相開發，勢必增加今后舊村改造成本。另外，部分現已實施的舊村（城）改造項目，在制定改造規劃方案時，缺少前瞻性和延展性，城市建設的

整體觀念不強，太注重改造和利潤率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路兩邊，中間沒人管的狀況，造成市區“夾心房”地帶的存在，而“夾心房”區域一般無開發價值或利潤，為城市建設留下“后患”。

⑥缺乏規范性指導意見。目前，我市舊村改造項目的運作實施缺乏指導性意見的規范約束，對舊村改造項目規劃、土地、拆遷、建設、后期管理等缺少統一的指導意見來規范監督，特別對改造項目實施中的經營收入部分應用于村民的社會保障、醫療保險經費及發展集體經濟等。該資金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、審計、監管機制。

以上問題的存在，使我市城中村改造實際啟動的少，等待觀望的多。作為建設行政主管部門，我們有責任做更多的研究和工作，并希望相關部門各負其責，協同作戰，共同推進。

（三）實施建議

1、盡快完善城中村改造規劃方案。城中村改造本身就是對城市進行高速優化，使之更加合理。因此，必須堅持規劃先行的原則，在我市現有城鄉一體化規劃的基礎上，要抓緊編制全市城中村改造總體規劃以及分區控制性詳細規劃。使全市城中村改造工作，在規劃的指導下有序進行，達到既能有效改善城市面貌、提高村民居住條件，又能節約集約利用土地的目的。

2、盡快出臺中心城區舊村改造實施意見。通過試點項目經驗，借鑒外地先進經驗，進一步論證完善已擬訂的《關于城市中心區域內舊村改造的若干意見》（討論稿），抓緊修改，爭取市政府早日批復，指導城中村改造工作。

3、盡快明確城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切實保護耕地”的基本原則，對于由村民集資、政府或村集體統一組織建設房屋用于村民回遷居住的，可劃拔供應，其住宅參照經濟適用住房辦法管理；采取整體拆遷、商業運作、連片開發的，可實行招標、拍賣、掛牌方式供應，改造后按商品房住宅管理，對土地出讓收入，由市政府按項目盈虧平衡測算，給予部分或全部返還，用于拆遷補償安置及村民保障。

4、盡快建立城中村改造相關監管機制。要盡快建立城中村改造的相關監督管理機制

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[關鍵詞] “城中村” 商業形態 更新研究

一、“城中村”商業形態的特點

1．具有“城中村”特色的商業服務設施

在“城中村”中，主要存在的是自發形成的商業服務設施，很少甚至沒有公共的文化娛樂服務設施。以沿街小商鋪為主要模式的商業街在“城中村”社區空間中占有重要的地位，活動中心自然呈現出帶狀分布特點，并具有很強的靈活性和自發組織功能，是“城中村”商業服務的特色。表現有：

第一，很容易改變經營內容，比如說賣飾品不景氣，過一段時間可能要賣百貨；

第二，商鋪很容易易主，今天這個老板在這經營，明天可能就換作另外一個生意人；

第三，如果現有的門面房不能滿足需求，那么會有新的臨街住宅改造成門面房，但如果大家都不在此開店的話，就會作為住房租出去。

第四，由于“城中村”缺乏公共開放空間，街道便承載了社區中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場所。

2．人口組成情況

在對西安市“城中村”調研中，發展成熟的“城中村”外來人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環邊緣的草場坡村，其中本村村民約占總人數的20%，租住的外來人員占80%。其成員組成如圖1所示。

3．商鋪租金情況

“城中村”主要交通道路的人流量相對其他位置的人流量要多，相應的租金也有差別。在草場坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達到月租2000元，村民一個月單靠房租收入上萬。

可以看出，處于位置優越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。

4．商鋪形態

“城中村”中的商業大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且幾乎都是自發形成的。

從“草場坡村”調研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業需求而設計的，基本上都是根據村民的需要自己改造。村民根據自己家里住宅的布局，將底層的房間打開作為門面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。

5．商鋪經營種類齊全

商業服務項目種類全，數量多，在這些項目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業服務設施以私人經營為主，規模較小、任意性、變動性很大。

二、“城中村”商業存在的問題

“城中村”商業形態由于缺乏統一的組織規劃而呈現出一種無序狀態，形態紛雜，主要以零售業，服務業為主，商鋪形態不固定，流動性大，但是能夠滿足居于其中人群的基本生活需求。但從商業功能，環境狀況和規劃狀況方面分析，還存在許多問題：

1．商業功能不全面

“城中村”商業種類繁多，商業氣息濃厚。外來商業介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業活動介入困難。由于租金稅費等問題，導致許多低利潤的商業服務項目無法進入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務需求，在“城中村”社區內不能得到滿足。

2．環境狀況差

大部分“城中村”的環境狀況很差，缺乏統一的管理，社區服務意識差。沿街的小型餐飲店衛生狀況差，管理混亂，大都沒有必要的衛生消毒設施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個角落存放，容易滋生病菌。

3．規劃狀況

由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因為經濟利益的驅使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴建自己的住房，沒有統一的規劃，造成現在“城中村”中住宅層數、住宅間距、住宅類型不規整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現參差不齊的立面。

三、“城中村”商業更新原則

1．更新的定位

在“城中村”商業更新中，定位“城中村”的商業形態應針對居住人群的收入水平、消費習慣，以此來確定商業項目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒有正當的職業，第二代人中部分有固定的職業，還有一些做個體商販。但是調研發現，長期以來的城市化生活使村民的觀念發生很大的改變，所以要徹底對“城中村”進行改造，不僅考慮外在形態上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。

2．更新的延續性

“城中村”更新的規劃設計應當尊重歷史和現狀，協調村里物質環境與村里的社會、經濟情況和城市管理等方面的關系，同時尊重村民的生活習俗，繼承城市在歷史上創造并留下來的有形和無形的各類資源和財富。這是延續并發展城市文化特色的需要，同時也是確保更新獲得成功的基本條件。

3．更新的階段性

“城中村”更新是一個連續的過程，任何改建都不是最后的完成（也從來沒有最后完成），而是處于持續的更新之中，應當妥善處理目前與將來的關系。“城中村”更新應該從現狀出發，區分不同的情況，分類分階段的逐步進行。

四、“城中村”商業形態的更新策略

1．再現街道商業生活的繁榮

在“城中村”的改造更新中，應當結合村落的傳統鄉土文化，再現街道商業生活的繁榮。如特色商業街、小吃文化街、民族風情街等，這樣既滿足村中商業經濟利益的需要，也使村落的內在文化特征保留并遺傳下來。

2．交往、娛樂空間的塑造

調研中發現，“城中村”中基本沒有專門的娛樂、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業更新中重新塑造交往場所，促進村民的心理認同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動中發展他們的社會關系網絡，強化區域認同感。

3．合理利用村中資源

改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應針對“城中村”各自的特點，制定相應的改造措施，采取逐步推進的辦法。例如有的“城中村”由于傳統文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來，建立特色文化旅游觀賞區，一定范圍內保留村中原始的文化資源，無論對城市還是對“城中村”都是一筆寶貴的文化財富。

“城中村”不是單純的物質體系，而是以人為核心的物質體系、經濟體系、社會文化體系的綜合體。“城中村”改造不單是物質形態上的轉變，我們應該更多地關注“城中村”方面的問題，從而實現“城中村”的全面城市化。

參考文獻：

［1］陳鵬.“城中村”改造的策略轉變.規劃師，2004，5.

［2］周銳波 閻小培.“城中村”文化透視，規劃師，2004，5.