泡沫經濟形成的原因范文
時間：2023-12-19 18:04:26
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篇1
關鍵詞:電泵井泡沫段 套壓沉沒度聚合物
前言
一口井產液量是生產壓差確定的,當地層壓力穩定,流壓的高低決定油井產量。流壓常常以動液面的變化間接地表示,但由于泡沫段的影響,動液面與流壓不是單純的直線關系,因此,常出現液面上升而產量不變的情況。主要原因是存在泡沫段,其實際是流壓沒變,所以產量不變。若認識不清,可能誤以為地層壓力上升而進行大泵提液,造成措施無效果,浪費人力物力。尤其是產量較大的電泵井的設備要求,克服泡沫段的難度就更大,因此準確分析判斷電泵井泡沫段的大小范圍,是保證油井以最佳產能生產的關鍵。
1、電泵井油套環空泡沫段基本形成原因分析
根據目前生產實際中,抽油井普遍存在油套環空泡沫段,分析主要原因是由于當流壓低于原油飽和壓力時,原油中溶解氣不斷從原油中析出來,在油套環空中形成氣-液混合的“泡沫段”,由于“泡沫段” 相對于油水界面密度較小,同時表面張力加大,容易附著在真實液面之上,特別對產量大的電泵井,泡沫段更易堆積。
2、通過三種方法得到泡沫段的長度
2.1洗井前后測得泡沫段長度
在生產實際中,根據生產資料和動態分析,對6口即將實施上產措施的電泵井進行了熱洗方法進行了核實液面工作,為防止電泵井電纜的老化,保持熱洗液溫度在72 C,熱洗時間控制在2個小時,前后對比平均泡沫段長度在116.65m。
2.2放套壓法測得泡沫段長度
根據流體力學的基本原理,以及采出井穩定生產時排量不變則吸入口壓力不變的基本條件,降低套管壓力,環空動液面就會上升。當套壓降到一定值后,真實液面超過泡沫段高度時,泡沫段隨之消失。
在有泡沫段情況下,所測得的液面值反映了泡沫段的上部位置。降壓時泡沫段并不是隨著真實液面保持固定長度同步上升,而是相對的滯后,隨后部分地被下面上升的液體所占據,直到整個泡沫段全部被占據后才測到真實液面。
3、生產實際中進一步討論泡沫段長度的范圍
3.1套壓與泡沫段大小關系
2000年我礦油氣比一般為120m3/t,油層中部深度950m左右,經計算,套壓越低,泡沫段越長。當套壓為0時,泡沫段長度為100-150m,當套壓大于1時,泡沫段長度比較小,小于30m。
3.2沉沒度與泡沫段大小關系
從沉沒度與泡沫段高度統計表中,可以看出沉沒度級別越低的井泡沫段的高度越高。
沉沒度級別等于小于400m,泡沫段高度在400m 左右。
沉沒度級別在400-500m之間,泡沫段高度在200m 左右。
沉沒度級別在500-600m之間,泡沫段高度在70m 左右。
沉沒度級別在600m以上,泡沫段高度在50m 左右。
可見,沉沒度每下降100m,泡沫段高度上升幅度會更大,甚至達到了200m以上的上升幅度。
不同沉沒度級別泡沫段長度范圍統計表
3.3聚合物與泡沫段大小關系
由于聚合物是一種單體經聚合反應所得到的產物,通常是有機合成高分子,相同的體積下,聚合物溶液比水更具有增粘性,當水驅與聚驅的采出井形成同樣 “泡沫段”時,由于聚驅井的聚合物有較強的粘性,且更具有較大的界面張力,會對“泡沫”液膜的穩定起著重要作用。因此聚驅較水驅更易形成“泡沫段”。從兩驅驗證的平均單井對比,水驅泡沫段高度為58.01m,聚驅泡沫段高度為171.45m,高于水驅泡沫段113.44m。
3.4含水、采出液濃度與泡沫段大小關系
從含水及采聚濃度統計表中可以直觀的看出,含水級別越低的井泡沫段高度越高,采聚濃度越高的井泡沫段高度也越高。
含水等于小于80%,采聚濃度在500mg/L時,泡沫段高度在170m 左右。
含水級別在80-90%之間,采聚濃度在400-500mg/L之間時,泡沫段高度在150m 左右。
含水級別大于等于90%,采聚濃度在200-300mg/L之間時,泡沫段高度在50m 左右。
4、結論
(1)泡沫段長度的確定,可以為大泵提液提供堅實可靠的基礎;
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【關鍵詞】房地產；市場現狀；發展；良性循環；泡沫經濟
1 房地產市場的現狀
1.1 經濟的現狀
2010年中國經濟增長超過10%，GDP上升為世界第二的國家，但是CPI也在持續不斷的攀升。在全國每一個城市，農產品價格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價格也是成倍的翻番。誠然，國際上我們有了世界第二的聲勢，我們有了經濟大國的資本。但是回觀內部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠遠趕不上中國臺灣的第37名，更不用說世界前列的美國等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國的前面。前100中，在中國后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫曼斯坦而已。也就是說，雖然中國的GDP上去了，但是實際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費力度？
1.2 去年的房地產市場分析
1.2.1 前期準備工作情況
2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。
2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
1.2.2 商品房銷售情況
2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
1.2.3 企業資金組成情況
2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
1.2.4 各城市房價變化情況比較
房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
2 房地產市場現狀形成的原因
近幾年來，樓市價格不斷攀升，房價成翻番的趨勢向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機）者對房地產市場的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團”，在前幾年，一個一百多人的溫州民間團體進入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬現金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市，數以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結果就是所到之處，房價直上云霄。另外在這些資金的帶動下，部分老百姓的閑散資金也開始流入房地產市場。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點點利息了事。在房價高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購買房地產上。然后就坐等房產升值，或則將購買的房產用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說：物以稀為貴。這又帶動了房價的上升。如此惡性循環，形成了房地產市場的泡沫經濟。當然，形成了房地產市場的泡沫經濟，也不僅僅就是因為民間資金的入主這么簡單。還比如房地產的投資資金來源因素、開發商以利潤瓜分程度確定房屋價位、銀行利息占據大量利潤空間等也都是房地產市場形成泡沫經濟的原因。
3 泡沫經濟的表現
首先是地產價格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場對土地的需求是永無止境的，在現實的房地產市場形態下，土地價格成倍、幾十倍的飛漲，導致近幾年屢屢出現的“天價地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機）者的大勢介入，造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會上，還有代表提出對3000多萬套空置房實行高價收稅的措施。按照國際經驗，空置率超過10%的，就會形成泡沫經濟。第三就是房價虛漲泡沫經濟。由于開發商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價格，形成泡沫經濟。總之，一些不正常、不正規的發展，使得房價虛高，供求關系歪曲，形成泡沫經濟，連帶引起金融危機。
4 基于房地產市場現狀國家的應對策略
2010年1月份到4月份，國家連續出臺了樓市調控政策。2010年4月17日，國務院又出臺了新“國十條”。這都是為了抑制城市房價過快上漲，切實解決城市居民住房問題的措施。國家還通過調整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺的“限購令”等，都是在對現在房地產市場的宏觀調控。在各大城市，加緊建設“廉租房”，大范圍建設“經濟適用房”，這都是對房地產市場的宏觀調控。特別是對“廉租房”的大力推進，是對廣大低收入群體的一個住房保證，是對房地產市場的一個穩定措施，同時，也使得房地產市場的一部分國有化。另外，在全國的部分農村，實行“新農村建設”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問題，對房地產市場的一個宏觀調控。
5 今年來房價的變化分析
近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價格節節高升，建設面積不斷擴大，銷售市場一片紅火，整個房產市場唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房價也就3000元/平米上下。到現在，地段稍差一點的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區，價格都在20000元/平米以上。全國其他的各個大小城市，房價都是呈上漲的趨勢。但是總的來說，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國家的各項政策不斷出臺過后，無論大小城市的房價增幅明顯降低。
6 房價不斷上漲的原因
隨著社會的進步，國家的發展，人民的生活水平越來越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質量，所以建設好，生活配套設施完善的新建社區就被人們更加青睞。在大城市，越來越多的外來人口的涌入，也更加需要對房地產市場的加快開發建設。很多投資（投機）者對房地產市場的關注，在很大程度上對房價的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對農村的大力改造，“高山移民”，“新農村建設”等措施的實行，使很大一部分農村人口口袋鼓起來了，也需要更好的生活醫療條件了，對城市注入新的血液的同時，也就大大增加了對房地產市場的需求。當然，原因都是多方面的，沒有哪一個原因是獨立存在。每一個原因相互聯系，相互牽制，又相互影響。
7 房地產市場價格變化的科學表象
房地產的價格決定因素很多，分析價格變化規律是很復雜的問題，考慮到實際的情況以及市場的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結合市場發展的自然規律，觀察已有的房地產價格變化表，再考慮到實際的市場信息，得出房地產價格變化的大致走勢是沒有問題的。
首先，從短時間的表象是不能看出房地產價格的變化的。近幾年的房地產價格不斷飛漲，很容易就給人們一個假象，那就是房地產價格只有一直上漲，沒有下跌的時候的。而事實上，房地產市場同樣也是要遵循市場發展自然規律，也是建立在社會供求關系基礎上。不斷建設的房地產，一旦供求關系趨于平衡，就不會有價格的上漲了。其次，房地產價格是圍繞一個均衡值上下波動的。通貨膨脹時常伴隨著經濟增長，而通貨膨脹又影響著房地產價格變化是否正常。也就是說，在經濟增長的過程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產價格的變化。只是這種影響有時不是很明顯，有時卻很是明顯。所以一個國家要做的就是預防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮，對于一個國家或則地區來說，如果各項市場經濟體制比較完善，那么，這個國家或則地區的房地產價格將處于一個長期的均衡值。
具體而言，我國現階段造成房價虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設形成的拆遷戶。新城市在建設，很多的老舊房子需要拆除，重新建設達到新城市規劃標準。這就出現了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來對住房的分配福利住房逐漸向自主購房為主的轉變，高收入群體原來的分配住房或則早期購買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購新的商品住房。三就是隨著擴招浪潮畢業生的走向社會，也需要相當數量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國目前的房價才居高不下。但是隨著這些群體購房的逐漸飽和，對住房的需求將會越來越小，慢慢趨于平穩。所以，長期來看，房價的走勢還是會遵循經濟規律，在均衡值上下小范圍的波動。
總之，我國現階段的房地產市場形態雖然處于泡沫經濟時期。但是國家的各項措施在積極跟進，出臺“限購令”等政策抑制房價過快的上漲。相信在穩定房價保持民生的政策制約下，房地產市場將會逐漸的走向良性循環，虛高的房價將會回到供求關系基本原則的市場經濟規律平臺上，消除現階段表現出來的泡沫經濟、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產價格變化也將會遵循自然規律，隨著體制的逐漸完善和市場的逐漸成熟而圍繞長期的一個均衡值小范圍的上下波動。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產泡沫；經濟；問題；分析
1 房地產泡沫經濟
房地產泡沫指的是房價高漲，在房產上投資過熱造成產品過剩，導致市場沒有需求，從而產生了一種表面的虛假的繁榮，顯著表現是房屋的空置率變高。根據意義來看，指的是在一個連續的過程中房價突然漲價，價格上升使人們覺得會出現漲價的情況，然后又吸引了許多新的投資者和買主，而這些人通常只是想要通過買賣時的差額來獲取高額的利潤，對于房屋自身使用價值不感興趣。之后房價開始逆轉，然后價格暴跌，就會導致金融危機。
2 房地產泡沫經濟形成的原因
2.1 房地產泡沫經濟形成直接的原因
過度的投機行為造成了地價的飛漲，而這就是產生房地產泡沫的最為直接的原因。在市場經濟發展中，作為最為活躍的房地產行業，投機行為特別的嚴重。不健全的土地交易的制度，不完善行業管理準則，在一定的程度上促進了投機的活動，產生了許多投機性的泡沫。許多房地產的開發商都設法進行圈地，大量儲備土地，待到時機合適，把土地用高額的價格進行轉讓活動，或者是進行開發并且瘋狂地炒作，造成地價以及房價飛速的上漲。在一定的程度上，房地產投資成為了圈地的投機，投機成分日益增加，泡沫經濟也日益形成。與此同時，由于我國土地資源較為有限以及稀缺，隨著人口的增多以及經濟的發展，城市化的步伐不斷加快，人們對于土地稀缺以及增長的需求之間存在的矛盾問題也越來越嚴重。
2.2 房地產泡沫產生的間接原因
（1）消費者預期
消費者預期在實質上指的是對于價格的預期。因為房地產和一般的商品不同，當其價格上升的時候，人們認為今后的價格還會上升，導致需求量的增加，但是房地產開發商惜售，減少供給量。這樣就又刺激了價格的上升，產生了泡沫經濟。在泡沫經濟破滅的時候，價格不斷下跌，人們覺得價格還會下跌，持有者不斷拋售，增加供應量，與此同時，由于沒有人購買，導致需求量減少，加劇了房產的價格下跌。
（2）房地產投資過度增長
房地產投資增長的速度，需要和城市化進程保持一致，倘若房地產投資的速度，其增長情況大大超出了城市化的進程，那么容易導致市場需求和市場供給之間嚴重不平衡的現象，房屋的閑置率升高，價格急劇下降，導致泡沫經濟。
（3）銀行信貸的非理性擴張
房地產業屬于資金密集型的企業，房地產開發商需要擁有大量的資金。但是伴隨房地產規模不斷的擴大，倘若開發商只靠自己的資金，是不夠的，開發商的資金，其主要來自于銀行貸款。通常來講，政府對待房產開發的金融貸款都會有一定的限制，但是因為房地產開發具有較高的回報，這促使許多銀行在進行貸款的操作過程時，違反相關的規定，對開發商進行大量的貸款，沒有認真驗證開發商信用等級，使許多資金涌進房地產市場，又沒有進行風險控制，導致了過度開發的現象，使各種的投機行為變得越來越嚴重，堆積了金融的風險，促使了泡沫經濟的出現。
（4）結構性矛盾
豪宅與經濟適用房的開發比例，需要控制于合理的范圍內。倘若開發商為了追求更高的利潤，而都投入到開發豪宅，在一段時間里，大戶型大面積的豪宅數量會急劇的上升，并且出現閑置，經濟適用房會出現供給小于需求的情況，這樣的結構性矛盾首先加劇了商品房的空置率。其次，導致經濟適用房價格日益增加，在兩方面共同作用下，容易造成房產泡沫。
3 房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響
房地產泡沫經濟破滅會造成金融危機，給相關的金融機構造成許多的賬和呆賬。還會導致社會結構和經濟結構失去平衡。房地產泡沫經濟會造成投資預算的增加，在市區高地價的地域進行房產投資，沒有利益可圖，導致公共投入量的出現縮減，阻礙經濟的發展，導致結構失衡。另外，地價持續的高漲，會造成本來就缺少的土地低度使用或者大量閑置，投機傾向性變得越來越明顯，人們資產差距變大，社會分配工作不公平，造成嚴重的社會問題，與此同時，也對社會結構平衡造成影響。房地產的泡沫經濟也會對國民經濟的平穩發展造成影響，對國民經濟的比例和結構造成破壞，泡沫經濟一般是由于虛假的預期的高盈利的投機帶動的，不是現實經濟增長的原因。其產生與形成，造成經濟的結構扭曲、總量虛假的增長，如果這種泡沫經濟長期存在，將會限制其他行業的有效發展。
4 防范我國房地產泡沫的對策及措施
4.1 加大金融監管力度
現今，我國在房地產方面尚未建立一個包含了擔保和保證的金融機構、貸款創造與投資的金融機構、商業性的金融機構、政策性的金融機構的較為完整的房地產方面的機構，房地產行業金融機構缺乏監管，除了相關銀行的運用的規定之外，對于房地產行業金融機構還沒有一個專門的機構進行監督管理工作，有關的法律規范同樣也有待完善。現今，金融體制不夠健全，倘若金融部門不斷地對金融管制進行解除，容易導致許多信貸資金流進不是生產性的部門，造成泡沫經濟。需要特別重視金融機構的貸款過于集中的問題，避免信貸過于集中在房地產行業。
4.2 加強對地價的監測與調控
建立城市的基準地價相關公示制度，對其進行編制，并且定期地對各類地價指數和各類的物價指數進行，作為交易時的參考。建立起房地產行業成交價格的相關申報制度以及交易價格的相關評估制度，讓政府能夠更好地掌握每個房地產項目的成交價格。對于商品房預售工作，需要進行嚴格的審查，防止開發商進行土地投機行為。規范房地產的融資過程，防止銀行出現信貸膨脹、壞賬和呆賬的損失。利用貨幣進行金融性政策的調控行為。當市場過熱的時候，政府應該通過緊縮信貸額、提高利率這類貨幣政策來對投資結構以及投資總額進行調整，確保房地產行業能夠穩定的發展。在適當的時候，政府還應該發出警告，對市場信息進行公開，加強對于投資者的教育。
4.3 盡快完善土地稅制
我國應該根據房地產行業運作的過程以及市場設定的稅種，建立起合理的完善的土地稅收有關體系，全面地發揮稅制調節的作用。在建設稅制時，不僅僅需要從財政收入的角度進行考慮，還需要從土地配置的全過程來制定，從收益、轉移、使用、占有各個環節來完善土地稅制，充分發揮稅收對于資源合理進行使用的作用。政府需要嚴格地對投資開發的進度進行監測，在規定的期限里，沒有進行開發或者是故意延遲開發的企業以及個人進行征稅，除了土地稅征收之外，還應對土地轉手的頻率進行嚴格限制。
4.4 規范政府市場主體行為
應該要規范政府的主體行為，規范土地進行出讓的行為，提高市場管理的地位以及完善相應的管理措施。政府需要對土地使用權以及有關交易進行動態監控和嚴格限制，減少加價轉手的可能。土地出讓需要應采取土地拍賣、招標的方式，嚴格地對協議方式進行限制，為了避免出現低價協議進行土地出讓，應該制定詳細的、操作性強的、規范的協議來制定最低價標準。
5 結束語
隨著我國房地產行業的不斷發展，政府部門應該充分地認識到其中潛在的危機，然后及時地對不良現象進行治理，并且盡快地完善有關的稅制政策以及法律法規，為我國房地行業的發展奠定良好的基礎。
參考文獻：
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關鍵詞：匯率制度 泡沫經濟 日元升值
日本在二戰過后，迅速的崛起，但，泡沫經濟的崩潰其深陷泥潭，時至今日也仍未能走出，其間匯率制度的變動，對于其泡沫經濟的產生和破滅有著極大的作用。
一、 背景及時期界定
第二次世界大戰后日本經濟發展按照日元對美元的匯率變化可分為三個重要階段。
第一階段，1949～1971年日元對美元匯率固定在360：1的水平上；第二階段，1971～1985年日本迫于美國的壓力，允許日元在有管理的浮動匯率下逐漸升值； 第三階段，1985一至今，“廣場協議后”日本“臣服”于七國集團的協議，實行完全浮動匯率制；
二、 第一時期：固定匯率政策
該時期日本按照美國的“道奇計劃”中的指令，將日元貶值到對美元的匯率在360：1的水平之上，并將此匯率固定了22年之久，期間日本經濟實現了高速的增長。
戰后日本的經濟增長主要是靠投資和內需拉動。戰后重建，美國援助，對其經濟的恢復起到了很大的作用，這一段時間日元并沒有面對很大的升值壓力。
隨著日本經濟的增長，日本通過其低估的幣值獲取了大量的廉價原材料，降低了其產品的生產成本，比較優勢加強，出口激增，貿易摩擦的不斷增多，日元也開始面臨著升值壓力。
三、 第二時期：有管理的浮動匯率制
1971～1985年實行有管理的浮動匯率制。1971年，布雷頓森林體系崩潰后，美國為了挽救其持續的貿易逆差，對日元的升值施壓。標志事件是1971年12月簽訂的“史密森協議”，確定了308：1的標準匯率，并允許在此基準上上下可浮動2.25%。日元開始升值，隨后隨著美國陷入越南戰爭的泥沼，加速了美元的貶值，也就使日元的升值進入了實質階段。
日元的升值其根源，依據購買力平價理論，是在于其購買力的增長，即日本經濟的發展，因此，日元的升值是必然的。
這一時期，經濟平穩增長得益于日本政府的宏觀調控政策，使日幣的升值平穩緩慢，其間由于內需的飽和，政府通過投資和出口來拉動經濟增長，日本的對外貿易依存度越來越高。
日幣的升值，對出口企業來說，增加了其生產成本，同時也促進了日本的企業的技術革新。
四、 第三時期：完全浮動匯率制
1985年至今，日本實行完全浮動匯率制度，其標志是“廣場協議”的簽訂。
日元開始瘋狂升值，曾一度升值到79：1 ，并伴隨著匯率的劇烈波動。
日本在美國的壓力下完全開放了本國的金融市場，國內利率要高于國外的利率，使國外的熱錢大規模流向日本。
由于日元的升值，許多勞動密集型的企業和大規模耗能的企業不得不到國外辦廠，一方面，使日本的就業形勢惡化，另一方面也使國外的資金找不到合理的出路。這也是導致日本泡沫經濟形成的原因。
1985～1990年期間，日本實行了超寬松的貨幣政策，流動性泛濫，這一時期日本的出口并沒有因為日幣的升值而過分的消減，使得貨幣供給增多，銀行大舉放貸，政府同時也加大投資修建各種公共工程，導致土地價格大幅上漲，過剩的流動性就轉移到了房產和土地上去，使日本的泡沫經濟正式形成。
其后，日本采取了從緊的貨幣政策，其政策之間并沒有明顯的過渡，89年5月開始緊縮銀根，同時提高利率.90年年初又加大了對地產等不動產的貸款限制，緊縮的經濟政策刺破了泡沫經濟，導致日本經濟陷入了長期的蕭條之中，1997和1998年的GNP甚至出現了負增長。
泡沫經濟的刺破，直接導致了本國居民企業的大幅損失，抑制了國內的需求，企業大舉遷往海外投資，本國的失業增加，銀行等深陷金融危機不能自拔。
泡沫經濟破裂至今，日本仍舊未能從經濟泥潭中走出，國家也制定了許多刺激需求的計劃，但大都不見成效。
五、 日元升值對日本經濟的影響
日元的升值具有客觀的必然性，它是日本經濟發展的必然結果。它為日元成為國際貨幣，日本成為國際上的經濟大國，甚至是日本金融市場的健全都起到了不可磨滅的作用。
同時其也催生了日本的經濟泡沫。經濟泡沫并不一定是壞事，只要對其進行合理的應對，其能吸收一部分過剩的流動性，它是能對經濟的發展做出貢獻的。
但是由于日本過急過快的信貸緊縮，使過熱的日本經濟喪失了“軟著陸”的機會，也造成了日本經濟的現狀，因此政府政策的失誤是導致日本經濟趨冷的主要原因。
匯率的升值使日本的企業外遷，失業增加，使日本的外貿環境惡化，影響了日本的出口和經濟的增長。同時，它也為日本企業的技術創新提供了強大的動力，促進了日本的產業的升級，也促成了一大批性價比高能耗低的優勢企業出現，為日本在國際分工中取得優勢地位奠定了基礎。同時也使日本的金融市場的以完善，也對日幣成為國際貨幣形成推力。
六、 結論
我國現在也仍舊面對著人民幣升值的壓力，人民幣的升值是必然的。日元升值給我們帶來的啟示有：
1、 穩定匯率，要依靠靈活的手段，前提是要保證國家宏觀經濟政策的連續性及穩定性，使人民幣有步驟的，穩定的升值。
2、 改善我國的對外貿易結構，加強外貿產品的技術密集度，提供良好的制度環境，健全金融機構，加強中小企業的融資渠道，促使其進行技術創新。
3、 擴大內需，完善我國的社保制度，醫保制度，健全金融市場，完善融資渠道，在當前通脹狀況下可以，適當通過虛擬的資本市場來吸收流動性，緩解通脹壓力，同時也能增加人們的收入。
參考文獻：
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【關鍵詞】現代金融；經濟；泡沫；控制措施
一、引言
金融經濟對我國經濟的穩定以及發展具有決定性作用，是我國國家經濟的重要組成部分。金融世界變幻莫測，經濟泡沫又具有非常復雜的特殊性，這一點我們應該清醒得認識到。由于經濟泡沫問題不可預見，這使得我們處理經濟泡沫問題變得更加困難。現代金融經濟中出現經濟泡沫的兩大根本性原因是社會以及約束機制，經濟泡沫的兩大表現形式是股票以及房地產泡沫，這兩種泡沫表現的尤為突出。一夜暴富的心理使得很多人在股票市場進行投資，巨大的利益誘惑為股票泡沫的蔓延創造了條件，雖然很多人意識到了股票泡沫的存在，可是在現實面前卻又抵擋不住利益的誘惑，企圖通過這一途徑來改善自己的生存狀況，致使很多人在股票市場的投資被股票泡沫所吞噬。房產是一種固定資產，很多有錢人利用自己的閑置資金購買房產，等待房子增值之后再將其賣出，這實際上是有錢人的一種投資手段，但是這種投資手段為有錢人創造價值的同時卻為房產泡沫的形成創造了一定的條件。對于股票泡沫以及房產泡沫是如何形成的一直是金融經濟發展過程中很多學者研究的重要課題。對現代金融經濟中經濟泡沫的形成原因進行分析，對經濟泡沫的蔓延趨勢進行準確把握，并且找出與之適應的控制方法以及措施，只有這樣才能夠確保現代金融經濟的健康發展，促進現代金融市場的高效運行。
二、經濟泡沫與泡沫經濟的概念
現代經濟學界對“泡沫”這個詞的關注度很高，而且有很多學者對這個詞都有很深刻的描述。經濟泡沫現象指的是商品的價格出現了暴漲或者是暴跌的現象，出現這種現象的原因是由于投機過度，這種現象出現的時候外在表現形式是商品價格與實際價值不一致，商品的實際價值和商品價格出現脫節。如果說大量的資金，在某一個時間段內集中在某一行業或者是某一產品上，致使資金在這些特定領域中流轉，金融經濟在這個時間段內就很容易出現扭曲或者是膨脹的情況，致使其它行業的經濟也出現下滑。在資產上升的同時價格卻在不斷降低，其隨著預期方向的變化而發生變化，導致金融危機的出現。泡沫體現出的現象是資產的暴漲或者是暴跌，甚至于在出現泡沫的某一個時間段內有金融投資異常火爆的現象出現。從整個市場發展狀況來看，股票市場以及房地產市場最容易出現泡沫現象，并且我國的基礎經濟基本不會對這兩個市場的產品價格有影響。在此需要提出兩種不同的概念，即經濟泡沫和泡沫經濟。對于泡沫經濟而言，它是由于投機活動而導致的市場價格變化，但是經濟泡沫則是由于商業活動的波動，導致社會需求總和社會總供給之間產生矛盾，使得經濟發展出現不平衡的現象。以現在的市場經濟發展作為前提，隨著時間的變化以及經濟的發展，經濟泡沫總會找到一個平衡點，但是泡沫經濟就找不到。
三、現代金融經濟中經濟泡沫形成的原因
通過對全球金融經濟發展趨勢分析，我們可以得知經濟泡沫是由于在經濟發展過程中對經濟發展形勢過高的估計造成的，如果說經濟發展的實際情況與設想的情況完全不相符，就會產生經濟泡沫。從全球的經濟發展形勢來看，不管是中國，還是其它國家都出現了在金融經濟中虛擬經濟占據市場主體地位的現象，這使得實體經濟的發展受到阻礙，擠壓、限制或者是反彈等行為頻發。金融經濟中出現的虛擬資本所創造的虛擬價值，要遠遠超過了實際資本所創造的價值，但是說虛擬資本所創造的虛擬價值會產生經濟泡沫，這種經濟泡沫是很難在社會中立足，如果說經濟泡沫達到了一定的程度，或者是說經濟泡沫到了某一個時間段可能就會出現泡沫破裂現象，這對經濟發展帶來的負面影響是非常大的。
近年來，金融經濟中的經濟泡沫有不斷增多的趨勢，我國的經濟發展受到巨大的負面影響。這就要求我國經濟工作者應該從促進我國經濟快速健康發展的角度出發。對經濟泡沫形成的原因進行深入研究。對于經濟泡沫形成的原因可以從以下兩個主要方面進行深入分析：第一方面虛假信息導致了經濟泡沫的形成，我國經濟發展表面看起來一面繁榮，實際上這只是一種假象，帶有很強的欺騙性，不僅不能夠促進經濟發展，還會對經濟發展產生負面影響。第二方面是人們的貪婪以及對預期收益的感性心理使得經濟泡沫產生蔓延，現階段而言這種現象還是普遍存在。我們要全面、辯證地看待出現的經濟泡沫，適當的經濟泡沫會對經濟發展產生促進作用，有利于刺激人們的消費需求，但是說經濟泡沫如果過量的話，就會給人們的生活產生負面影響，反而不利于經濟的穩定發展。經濟泡沫的量過大會沉重打擊我國國民經濟，破壞人們的經濟生活。對經濟泡沫產生的原因我們可以從社會因素以及金融約束機制因素兩個方面進行深入探討。
首先是社會因素。由于經濟發展和社會發展是相輔相成的，在金融經濟快速發展的前提下，金融經濟的發展空間變得越來越寬松。在這種寬松的經濟環境下很多人開始進行資金炒作，商品經濟的周期性蕭條以及銀行存款利率的下降也使得很多人在金融市場中最具有增值潛力的資源方面的投資開始增多，這就為經濟泡沫的蔓延形成了良好的社會基礎。
其次是金融約束機制因素。從我國目前金融經濟的發展狀況來看，可以說還算比較順利，雖然如此我國金融經濟的發展還存在很多漏洞，這主要體現在金融體制以及制度方面，不健全的金融體制和制度也為經濟泡沫的出現創造了條件。這就要求我國相關部門要不斷完善金融經濟體制，解決金融經濟體制中存在的問題，從而促進我國金融市場經濟穩定發展。
四、現代金融經濟中經濟泡沫的表現形式分析
從我國現階段金融經濟市場的發展狀況來看，金融市場經濟中出現了兩種最典型的泡沫形式，即為股票泡沫以及房地產泡沫。股票泡沫產生的原因，在于股票的市場價值與內在的投資出現完全不符的情況，由于兩者情況完全不符所形成的股票泡沫在金融資產總量、經濟總量以及泡沫絕對額指標大小方面，同經濟泡沫在金融經濟中的表現是密切相關的。眾所周知，在供求關系變化的作用下價格也會發生相應變化，這種原理在金融經濟中的股票市場方面也同樣適用。如果說流入股票市場的資金很充足的話，經濟泡沫就會把股票的票面價格的大小與股票發行公司之間的關系所掩蓋，并且最終以市盈率的變化趨勢表現出來。
對股票泡沫而言，在未來金融經濟的發展過程中，需要解決的核心問題是要對股票投資者的投資行為規范化。對于房地產泡沫而言，需要解決的首要問題是供求關系以及交易成本方面的問題。目前來說金融經濟泡沫出現的問題，究竟有多少相關工作人員應該予以高度關注。拿房地產經濟泡沫來說，房地產價格在持續上漲，一般的工薪階層需要花費自己30-40年的儲蓄才能夠購買房子，但是雖然這種情況出現，很多年前的一些樓盤還是沒有完成銷售指標。高度密集的人口以及稀有的土地資源還會致使經濟泡沫的出現，并且促使經濟泡沫蔓延。
社會原因以及社會約束機制，使得現代金融經濟中產生了經濟泡沫，這也使得在整個金融經濟中經濟泡沫問題以股票泡沫和房地產泡沫兩種主要形式凸顯出來，如果能夠深入分析經濟泡沫出現的原因，對經濟泡沫的蔓延趨勢進行準確把握，并且能夠采取相應的控制措施，能夠確保整個金融市場經濟高效穩定運行，同時可以將經濟泡沫對金融市場經濟的促進作用充分發揮出來。
五、控制現代金融經濟中產生經濟泡沫的策略
1.國家加強對金融經濟的干預
雖然說解放經濟政策是好事，但是對于一些特殊的經濟而言，國家應該予以一定的干預。國家適當干預對于經濟發展而言有一定促進作用，起碼能夠保證金融經濟健康穩定發展。我國的金融經濟在經過一段時間的發展之后出現很多經濟泡沫，這需要國家加強對其的干預。國家對金融經濟發展的干預要適當，不可過度干預，也不可不干預，干預要適可而止，減少經濟泡沫產生的同時保證其健康穩定發展。
2.嚴格控制房價的不合理性
我國的經濟發展很大程度上依賴于房地產行業的推動，如果說房產價格過高的話，其帶來的影響可能會擴張到其它領域，這樣會使得金融市場存在一定的危險性。國家已經采取了宏觀調控措施，這種宏觀調控措施需要持續進行下去，需要作為一項長期的措施，而不是短期的措施。國家的工作重心應該放在對房地產價格的調控上面。
3.制定相應的法律規章對其約束
經濟的健康發展需要有制度以及法律的約束。這要求國家在經濟快速發展的同時要制定相應的制度，甚至于說制定相關的法律對其發展進行約束，以便促進金融經濟的穩定發展。雖然說金融經濟的發展需要制度以及法律的約束，但是也要給予一定的自由，確保金融經濟的發展能夠松弛有度。
六、總結
綜上所述，現代金融經濟的發展過程中，經濟泡沫是一種普遍存在的現象。不僅我國，世界上很多其它國家也有經濟泡沫現象存在。要想確保金融經濟健康穩定發展，國家需要對金融經濟中產生的泡沫現象進行有效控制。控制金融經濟中產生的泡沫現象，國家的干預是必不可少的，除此之外還要對房地產價格進行嚴格控制，并且要制定相應的制度以及法律對金融經濟的發展進行約束。隨著網絡技術的發展，經濟全球化進程的加快，全球的經濟關系變得越來越密切，確保我國金融經濟的健康穩定發展可以為世界金融經濟的穩定發展起到促進作用。
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【關鍵詞】 房地產泡沫 房價 房屋空置率 形成原因
防范措施
傳統意義上認為房地產泡沫是指房價高漲,房產投資過熱導致產品過剩,市場沒有需求,產生一種虛假的繁榮,其顯著表現就是空置率變高。根據傳統意義的定義來看,就是房價在一個連續過程中陡然漲價,開始價格上升會使人們產生還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤,而對房屋本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉,接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終。
一、當前我國房地產業的發展狀況
1、投資快速增長,項目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產投資占固定資產投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%(國際上一般為3%―8%),占固定資產投資17.9%。2003年,城鎮房地產開發投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產投資18.34%,增長29.7%。百富勤經濟學家稱2004年一季度,中國總投資40%流入房地產業和地產服務行業。到2007年9月全國房地產開發完成16814億元,同比增長30.3%。
2、供應結構失調。高檔住房、大戶型住房、商業用房供應過量,中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房,單價3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。
3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國際通行標準是10%。空置反映需求強度,影響未來走勢判斷,空置率居高不下時,市場價格穩定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
4、價格持續上升。1998―2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國商品房平均銷售價格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數與居民家庭收入中位之比(收入房價比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負擔沉重,還款意愿建立在良好收入預期上,一旦收入下降,就會產生系統性的貸款風險。再看2007年年終中央經濟工作會制定的貨幣從緊政策調控信號強烈,部分一線城市房價應聲而落,央行2007年的第六次加息讓調控效果更加明顯。但是據國家發改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網在線訪談時透露,2007年11月份,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五,新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二;1至11月,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調控政策還沒有著眼于房價的上漲上,或是著眼點沒搞正確。
二、房地產泡沫形成的原因
1、房地產泡沫產生的直接原因。過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場,投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全,行業管理不完善,在一定程度上助長了投機活動,產生大量投機性泡沫。房地產開發商都千方百計地“圈地”,進行土地儲備,等到時機成熟,或將土地以高額的價格轉讓,或進行開發并瘋狂炒作,導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機,投機的成分越多,泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經濟的發展和人口的增多,以及城市化進程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。
2、房地產泡沫產生的間接原因。第一,消費者的預期。消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品,當價格上升時,人們預期今后價格還要上升,需求量增加,房地產持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升,促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時,價格下跌,人們認為價格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應量,同時由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價格的下跌。第二,政策因素。房地產業作為國民經濟的主導性產業,對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的,因此,每個政府都會下大力氣對該行業進行干預,我國也不例外。第三,房地產投資的過度增長。房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致,如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度,就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡,房屋閑置率高,房地產價格急劇下跌,產生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴張。由于房地產業是資金密集型行業,房地產開發必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發規模的不斷擴大,開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的,其開發資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國政府在對待房地產開發的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產的高回報,使許多銀行在貸款的實際操作過程中,違反了有關規定,向開發商發放大量貸款,甚至不去驗證其信用等級,大量的資金涌向房地產市場,又缺乏必要的風險控制意識和手段,從而使許多開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發,造成過度開發,而且各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,給泡沫的產生埋下了隱患。第五,結構性矛盾。經濟適用房和豪宅的開發比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發,使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發數量急劇上升而且閑置過多,經濟適用房則出現供不應求的情況,這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經濟適用房的價格不斷提高,兩方面的作用極易導致房產泡沫。另外,這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發。
三、房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響
第一,房地產泡沫破滅導致金融危機。房地產泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來大量的呆賬和壞賬,甚至會誘發金融危機。第二,房地產泡沫的長期存在導致經濟結構和社會結構的失衡。房地產泡沫一方面導致投資預算增加,在高地價市區進行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對縮減,形成經濟發展的瓶頸,造成經濟結構的失衡。另一方面城市地價持續高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機的傾向日益凸現,人們之間的資產差距越來越大,招致社會分配不公,帶來了深刻的社會問題,同時也造成了社會結構的嚴重失衡。第三,引發社會危機。隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生,會造成大量的工廠倒閉,失業人數劇增。在金融危機中,犯罪案件也可能相應的激增。第四,房地產泡沫經濟影響國民經濟的平衡運行,破壞國民經濟的結構和比例,泡沫經濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的,并不是實際經濟增長的結果。它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。房地產泡沫的長期存在和發展將抑制其他產業的發展。
四、防范我國房地產泡沫的對策及措施
中國的房地產已出現泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業銀行不堪重負,并進而危及整個宏觀經濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅使,銀行也期望好的貸款項目,但望眼欲穿惟有房地產,所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點,究竟影響會有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產泡沫經濟的危害性,特別是1990年初日本房地產泡沫經濟破滅后對日本經濟的影響力,在此提出防范我國房地產泡沫的對策及措施。
1、加大金融監管力度。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系,房地產金融監管缺乏,除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外,對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構,房地產金融業務的有關規范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止房地產泡沫向市場發出警告,在肯定了房地產業對國民經濟貢獻的同時,也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產業,以免金融風險過度集中。
2、加強對地價的監測與調控。第一,建立城市基準地價與公示地價制度,編制并定期地價指數、各類物業價格指數,以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度,以使政府掌握每一宗房地產的成交價格。第三,對商品房預售要作嚴格審查,防止開發商進行土地投機。第四,規范房地產融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調控房地產市場。當房地產市場出現過熱時,政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調整房地產投資總額與投資結構,保證房地產市場穩定發展。第六,政府應適時發出警告,公開有關市場信息,加強對投資者防范市場風險的教育,引導其冷靜、理性地對待房地產投資。
3、盡快完善土地稅制。我國需要依據房地產市場運作過程和市場行為設定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發揮土地稅制的調節作用。在稅制建設中,不僅要從保障財政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉移、收益等各個環節來建立和完善土地稅制,以達到充分發揮土地稅收對土地資源合理使用的調節作用。政府應該嚴格監測購地者的投資開發進度,對在規定期限內未進行開發或故意拖延開發進度的單位或個人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時強化土地增值稅,對一定時期內多次轉讓的土地交易中的增值部分應從嚴征稅。除了征收土地增值稅外,還應當嚴格限制土地轉手頻率。值得一提的是,當前有業內人士提出通過征收土地財產稅來抑制房地產過熱,這也不失為一個有效的辦法。
4、規范政府市場主體行為。規范政府市場主體行為主要是規范土地出讓行為,加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態監控,以減少多次加價轉手的機會;土地出讓應采用土地招標、拍賣,嚴格限制以協議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價協議出讓土地,可以制定詳細、規范、可操作性強的協議出讓最低價標準。
正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認識發展過程中潛在的危機,及時治理不良現象,并盡快完善相關的法律法規和稅制政策,可為我國房地產業的發展指明前進的道路。
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根據North(1990)的制度變遷理論，一種經濟制度由于某些歷史性事件的發生而形成，在制度的形成過程中往往付出了巨額的成本，即使其他的經濟制度更具有經濟的合理性或更有效率，要廢除這一由歷史性事件的先行發生而形成的經濟制度，選擇一種新的經濟制度是非常困難的，經濟制度的形成和發展往往具有路徑依賴(pathdependence)的特征。
對于各個經濟主體，對新形成的經濟制度適應得越快，越能從中獲得制度租金，從而形成新的既得利益階層。新的既得利益階層的形成有利于維持制度的穩定性，但同時也會由于擔心失去既得利益而抵制制度變革，使經濟制度本身不能有效地適應經濟環境的變化而劣化，這就是經濟制度的適應效率(adaptiveefficiency)問題。既得利益主體對制度變革的抵制越強烈，制度的適應效率就越低下。因此，即使原來的經濟制度在原來的經濟環境下具有經濟合理性，隨著經濟環境的變化，原有經濟制度就不再能夠有效地發揮其積極作用，甚至成為經濟發展的障礙。靈活的、能很好適應經濟環境變化的經濟制度能夠通過自身的變革而繼續促進經濟的發展，而僵化的、適應效率低下的經濟制度會在變化了的經濟環境中日趨劣化，直到最后被新的經濟制度所代替，而此時國民經濟往往已經付出了沉重的代價。
1戰后日本金融制度形成的路徑依賴
二戰后日本金融制度的特征，從金融制度結構的層面看是以銀行為中心，銀行與企業之間保持長期的和多方面的關系。從金融管制的層面看，銀行業受到政府的嚴格保護。而在30年代之前，資本市場(特別是股票市場)與銀行業在企業融資中占有同等重要的地位，政府對銀行實行的是自由放任政策(自由銀行制度)。決定戰后日本金融制度特征的關鍵因素，一是1927年的銀行危機，二是戰時的金融管制政策。
1．1銀行中心型金融制度的形成
1927年(昭和2年)日本發生了大規模的存款擠兌和銀行破產風潮，一年之內共有45家銀行破產，這一事件在日本金融史上稱為昭和銀行危機。雖然銀行危機的直接原因是1923年關東大地震后發行的“震災票據”得不到妥善處理而導致存款擠兌和銀行破產，根本性原因是政府對銀行業的自由放任政策。1890年的銀行條例沒有最低資本金和貸款風險控制方面的規定，銀行業的特征是數量多、規模小。
與美國政府在30年代的銀行危機后建立以存款保險制度為核心的銀行監管和金融安全網不同，日本政府采取的危機處理對策是銀行業的集中。1928年開始實施的銀行法要求普通銀行的資本金達到100萬日元，資本金不足的銀行只能通過與其他銀行的合并方式增加資本金，自我增資不予以承認。大藏省提出了“一縣一行”的銀行合并目標，由于有些銀行不愿失去獨立的經營權力，當時的合并并不順利，直到進入戰時金融管制后才真正實現了“一縣一行”的目標，這些銀行就是二戰后的地方銀行。同時，國民儲蓄不斷向屬于財閥系統的大銀行集中，這些大銀行就是戰后的都市銀行，作為戰后日本銀行體系主體的都市銀行和地方銀行就是在這樣的背景下形成的。
1931年發動侵略我國的滿洲后，日本進入了戰時金融管制時期。金融管制的核心是控制資金分配，以保證軍需企業的優先資金供應。1944年開始實行“軍需企業指定金融機關制度”，根據這一制度，各軍需企業與銀行“配對”，銀行不僅保證“配對”軍需企業的資金供應，還積極參與“配對”軍需企業經營管理和財務監督。舊財閥體系解散后，形成了以都市銀行為中心的金融系列企業，戰時“配對”體制下企業與銀行之間的密切關系保存了下來，戰時軍需企業的指定銀行大多成了戰后這些大企業的主銀行，這就是戰后日本主銀行制度的形成背景。
戰時金融管制嚴重地限制了資本市場的發展，政府完全控制了公司債券的發行，而“公司利潤分紅及資金融通令”(1939年)對股票分紅和股東權限的規定嚴重限制了股票市場的發展。
1．2銀行保護政策的形成
由于戰時金融管制嚴重限制了資本市場的發展，戰敗后的經濟重建只能依靠銀行體系，通過以銀行為中心的金融制度實現經濟的增長，日本政府對銀行業的保護至少包括兩個方面，一是通過銀行業和證券業的分業經營、控制發放新的銀行執照嚴格控制新的競爭者進入銀行市場，二是通過利率管制(低利率政策)限制銀行與銀行之間的價格競爭。
實行利率管制的一個重要歷史背景是，當時國內的利率水平明顯高于國際上的利率水平，如何通過降低利率來降低企業的借款成本，增強企業的國際競爭力成為當時重要的金融政策課題。戰敗后的日本不可能在短期內大幅度提高國內儲蓄，嚴格的外匯管制又限制了外國資本的流入。因此，要降低利率，只能采取利率管制方式。
利率管制包括存款和貸款利率管制兩個方面，由于當時的日本國民除了銀行存款之外沒有其他的金融資產可供選擇，政府對存款利率的管制是非常有效的。
一年期以上的貸款利率沒有法律上的限制，一年期以內的短期貸款利率雖然受到管制，銀行可以通過低利率的企業存款等辦法調整實際的貸款利率，因此對貸款利率的管制并不如存款利率管制有效，這意味著低利率政策為銀行創造了獲得壟斷利潤的機會。吸收的存款越多，獲得的利潤也就越多，由于嚴格禁止贈送禮品等隱性價格競爭，要擴大存款唯一的途徑是擴大營業網點。
2戰后日本金融制度的適應效率
戰后的日本金融制度為銀行提供了盡可能多的吸收存款和發放貸款的動力，在經濟高速增長期，企業的投資需求旺盛而國民儲蓄不足，這種動力無疑有利于經濟的發展。但是，進入經濟成熟期后，大企業投資需求減少，貸款擴張的沖動助長了泡沫經濟的形成和膨脹，銀行貸款組合的風險也隨之增加。一旦泡沫經濟破滅，金融制度本身的危機也就在劫難逃。
2．1戰后日本金融制度與高速經濟增長的關系
在50～70年代初的高速經濟增長時期，大企業對重工業和化學工業的投資需求旺盛，投資資金主要來源于企業的主銀行。80年代以來，日本和西方的學者從主銀行制度入手對戰后日本金融制度和高速經濟增長之間的關系作了大量的研究，雖然有不少學者認為主銀行制度下銀行和企業之間長期的、多方位的密切合作有利于減少企業的融資成本和提高企業經營效率，但是迄今為止，主銀行制度是否促進了經濟的發展，在學術界依然是一個有爭議的問題。
本文試圖在金融約束(financialrestraint)理論的框架下分析戰后日本的金融制度對高速經濟增長的貢獻。以麥金農和肖為代表的新古典金融發展理論認為金融抑制(finan-cialrepression)會損害經濟的發展。但是，80年代以來全球范圍的金融自由化以及隨后發生的金融危機的現實，對新古典金融發展理論構成了很大的威脅，金融約束理論正是在這樣的背景下產生的。
雖然金融約束與金融抑制都包含利率管制，兩者的主要區別在于，第一，在金融抑制下，政府通過利率管制從民間金融機構獲得制度租金，而在金融約束下政府讓民間金融機構保留制度租金。第二，在金融抑制下，實際利率(由政府制定的利率減去通貨膨脹率)往往是負值，而在金融約束下，利率管制相對溫和，實際利率為正值。
政府通過利率管制使民間銀行獲得一定的制度租金可以從兩個方面改善銀行的激勵結構。第一，制度租金和特許權價值(銀行存續期內制度租金的現在價值之和)的存在可以有效地控制銀行的道德風險，促使銀行加大在企業監督方面的投資。因為一旦由于銀行的資產組合風險太大，或者對企業的監督不力而導致銀行破產，銀行的特許權價值也就不復存在了。第二，吸收存款和發放貸款越多，銀行獲得的利潤也就越多。為了吸收更多的存款，銀行就會積極地增設營業網點，而在經濟發展的初期階段，銀行對營業網點的投資有利于動員更多的國民儲蓄，抵消存款利率管制對國民儲蓄的負面影響。換言之，銀行部門對營業網點的投資具有正的外部效應，投資的社會收益大于銀行自身的收益。
在經濟高速增長期，日本政府的利率管制相對溫和，實際利率依然為正值，加上銀行營業網點的發展，使得日本的儲蓄并沒有受到嚴重的抑制。而銀行獲得的制度租金(特許權價值)又促進銀行加強對借款企業監督，從而提高企業的經營效率和促進經濟的高速發展。因此，可以認為戰后初期形成的金融制度是促進了經濟的高速增長的。
2．2經濟成熟期后日本金融制度的劣化
到了70年代中期，日本經濟開始進入成熟期。但是第二次石油危機后的通貨膨脹使名義的經濟增長率仍然維持在較高水平上。進入80年代后，隨著通貨膨脹的終息，名義經濟增長率開始下降，大企業的投資需求開始減少，國民經濟從儲蓄不足變成了儲蓄過剩。盡管如此，銀行業的目標依然是要維持貸款規模的高速增長，為此，大銀行開始轉向高風險的中小企業貸款和商用房地產貸款市場。由于經濟發展速度的下降，貸款余額占GDP比重從70年代的70％上升到80年代末的110％，正是這種貸款規模的擴張沖動助長了泡沫經濟的形成和膨脹。
擴張沖動的根本原因是戰后初期形成的銀行保護政策。有政府的嚴格保護，沒有銀行認為自身有破產的風險，而在低利率政策下，貸款規模越大，銀行的利潤也就越多。因此，雖然戰后初期形成的金融制度，特別是政策層面的金融管制促進了50—70年代初的經濟高速發展，當經濟進入成熟期后，原來的金融制度賴以發揮效率的經濟環境已不復存在，這樣的金融制度的繼續存在就開始扭曲銀行激勵結構，損害國民經濟的健康成長，而金融制度自身也一步步地走向危機。
2．390年代的金融制度危機
進入90年代后，隨著泡沫經濟的破滅和股票房地產價格的下跌，中小銀行和住宅金融專門公司的經營困境和破產問題就開始出現，但是當時的日本政府和銀行都沒有意識到這是金融制度危機的開始。銀行一方面通過持有公司股票的資本利得的會計處理來掩蓋經營上的虧損，一方面強烈抵制對外公開不良債權信息。
1995年大和銀行紐約分行在美國國債投資中心的巨額損失事件動搖了國際社會對日本銀行業的健全性和政府金融監管能力的信心，其重要的標志是日本溢價(JapanPremium)的出現。
到1997年金融危機從周邊地帶發展到了中心地區，三洋證券、北海道拓殖銀行和三一證券等大型金融機構相繼破產，雖然在1998年3月日本政府向21銀行(以大銀行為主)注入了1兆84日元資本金，日本溢價還是大幅上升。到1998年秋，作為日本長期信用機構核心的日本長期信用銀行和日本債券信用銀行已瀕臨破產。
面對嚴重的金融危機，日本政府制定了包括60兆日元的政府資金援助在內的金融制度安定化計劃。該計劃以“金融再生法”和“早期健全化法”為核心，根據“金融再生法”，設立了特別政府管理制度(一時國有化)和金融管財人制度。根據“早期健全化法”，政府通過購買銀行的優先股和次級債券增加銀行的自有資本。政府暫時接管了日本信用銀行和日本債券銀行，并對18家大銀行注入了7兆4592億日元的資本金。同時，根據“金融再生法”成立了金融再生委員會，設立了債權整理回收機構(日本版RTC)。
這些緊急對應措施避免了更嚴重的金融危機，國際社會對日本金融制度安定性的信心也開始恢復，日本溢價開始消失。但是，金融危機的最大隱患——銀行的不良債權問題并沒有由于政府資金的投入而改善，不良債權不斷增加。
到了今年3月，受美國經濟減速和股市下跌的影響，日本的股價指數也急劇下跌，日經平均指數曾跌破12000點。日本金融制度的安定性再次引起國際社會的擔憂。由于日本的銀行持有大量的公司股票，股市的持續下跌將使銀行無力處理不良債權，使銀行達不到巴塞爾協議的資本充足率要求甚至破產，而日本大銀行的破產不僅會嚴重損害日本金融制度的安定性，對國際金融制度都將是嚴重的打擊。
在這樣的背景下，日本政府在今年4月提出了緊急經濟對策，通過成立專門的“股票購買機構”緩解因銀行減持公司股票給股票市場造成的壓力，同時要求大銀行對實質上已破產或瀕臨破產企業的不良債權，在兩年之內從銀行的資產負債表中剝離，以恢復國際社會對日本銀行業的信心。
3市場競爭與制度變遷的適應效率
日本金融制度危機的一個這樣教訓是，進入經濟成熟期后，金融當局并沒有改變對銀行的嚴格保護政策，從而扭曲了銀行的行為。實際上，低利率政策到1994年才完全廢除，而且是迫于美國的壓力，即為了減少日美經常收支不平衡和貿易摩擦，日本才同意開放境外日元交易并分階段取消利率管制。而銀行業與證券業的“放火墻”到現在也還沒有完全推倒，銀行和證券公司只能通過子公司的形式實現業務滲透。
如何解釋日本金融制度和金融管制政策對經濟環境變化的適應非效率性呢?CoastandMorris(1995)從更一般意義上分析了制度慣性(政策慣性)問題，認為抵制制度變革的主要力量來自三個方面，一是既得利益主體不愿失去舊制度帶給他們的制度租金；二是制度變革需要不同利益主體之間的協調，而制度變革的交涉成本(bargainingcost)往往高于維持舊制度的交涉成本；三是在舊制度形成之初，各利益主體的適應性投資具有沉淀成本的性質，當制度變革后，當初的投資就可能變得沒有價值，對當初適應性投資的保護也就成了抵制制度變革的力量之一。
具體到戰后初期形成的日本金融制度，由于擔心失去壟斷利潤，銀行業自然會抵制金融制度的變革，壟斷利潤越大，制度變革的交涉成本也就越高。為了適應戰后初期形成的金融制度，日本銀行業在組織體系和人力資本方面進行了大量的投資，比如負責與政府部門打交道的計劃部門在銀行內部組織結構中最為重要，因而在計劃部門配置了最優秀的人才。而當金融制度變革后，這方面的投資就很可能失去其價值，對這部分投資價值的保護也成為制度變革的抵制力量之一。
在日本的一個慣例是，金融當局(大藏省和日本銀行)的官員退休后往往到民間銀行部門擔任重要職務，銀行保護政策下的一部分壟斷利潤就以“京官”再就職的形式轉移到了金融當局，其結果是金融當局也有積極性維持原來的金融制度。
給定一個健全的金融制度對經濟增長的重要作用和金融制度危機對經濟增長的嚴重損害，金融制度的適應效率的重要性不言自明，那么，決定一國金融制度適應效率的主要因素是什么?要從理論上對這一問題做出完美的答復恐怕不是一件容易的事情。盡管如此，對半個世紀以來日本金融制度的形成、發展和最后走向危機的歷史考察，我們的一個強烈直覺是，競爭程度是決定金融制度的適應效率的重要因素。新的競爭者的進入可以減少既得利益階層的制度租金，可以打破既得利益階層的均衡，從而使金融制度保持一定的靈活性，更好地適應經濟環境的變化。因此，市場競爭的意義，不僅在于提高經濟資源的配置效率，還在于提高制度資源的適應效率。
4結語
篇8
關鍵詞：泡沫；房地產泡沫；房地產價格收入比；商品房空置率
一、引言
何為泡沫？最為經典的關于”泡沫”的定義要數《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》：“泡沫狀態”就是一種或一系列資產在一個連續過程中徒然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只想通過買賣牟取利潤，而對這些資產本身的使用和產生盈利的能力不敢興趣。隨著漲價而來的常常是預期的逆轉，接著就是價格的暴跌，最后以金融危機告終。因此，引申到房地產領域：房地產泡沫就是房價在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。因此，隨著房價的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。
二、當前中國房地產業的現狀分析
（一）房價持續上漲
根據國家統計局數據顯示，1999年至2003年4年間，中國商品房平均價格從1857元/平方米上漲到2197元，年平均復合增長率僅為4.29%。但從2004年開始，商品房價格進入快速上漲階段，到2009年商品房平均價格已經達到了4459元/ 平方米，年平均復合增長率高達15.21%。專家學者們發現：“我國城市住房市場總體存在泡沫，部分城市泡沫較大，部分一線城市泡沫驚人”，并且相比于中西部地區，東部地區存在更為嚴重的住房泡沫。在此背景下，中央從2005年開始不斷出臺各種旨在抑制房地產價格過快上漲的宏觀調控政策，比如2005年“國八條”、2006年“國六條”，2009年“國四條”、2010年“國十一條”、2011年“新國八條” 以及2013年“新國五條”，這些政策措施涉及貨幣信貸政策、財政政策，甚至包括非市場化的限購政策。但是以房地產價格并沒有隨著政策的出臺而下降，部分城市的房價增速甚至越來越快。這意味著目前中國房地產市場存在嚴重的泡沫。
（二）空置率居高不下
商品房空置率指標可以在一定程度上反映房地產市場的供求關系和銷售情況，它是衡量房地產泡沫的滯后指標。該指標越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。根據《中國統計年鑒》數據顯示，1995年-2007年期間，我國商品房空置率指標的均值為13.9%，這意味著我國房地產業存在一定程度的泡沫。
（三）房地產價格收入比過高
房地產價格收入比是指一套居民住房的平均價格與居民平均年收入的比值，它可以衡量居民對住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。它是國際通用的衡量房價是否合理的重要指標.世界銀行認為，房價收入比在3至6倍為合理區間。根據聯合國1998年對世界96個國家的統計，房價收入比在0.8—30之間，平均值為8.4倍，中位數為6.4倍。發達國家普遍在3—6倍區間，發展中國家普遍在5—8倍區間，如果超過8倍，則被視為收入分配嚴重不合理的國家。數據顯示， 2011年我國城鎮人均商品住宅 “房價收入比”為11倍。其中，北京房價收入比為21.7倍，而上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。這說明我國商品房價與當地普通居民實際收入水平已經嚴重地脫離，而北京等一線城市更為嚴重。
（四）房地產投資占固定資產投的比例偏高
數據顯示，自從1998年住房市場化改革以來，房地產投資占整個固定資產投資的比重絕大部分時間在20%以上，2012年2月份房地產投資增速仍然保持在27.8%的高位，房地產投資額占整個固定資產投資總額也達到25.63%的水平。但是，2013年上半年，北上廣房地產開發投資占固定資產投資的比例分別是49.3%、10.9%和39.5%。一般來講，房地產開發投資占固定資產投資的比例超過30%就說明市場過熱的嫌疑，很明顯北京、廣州的比重明顯偏高。
（五）房地產企業銀行貸款比例偏高
目前，中國房地產開發企業的資金來源于主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）三個方面。根據央行和銀監會對全國除以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，而其大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按照購房者首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金是來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通用標準，我國房地產企業對銀行貸款的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生了波動，房地產企業的經營風險就將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。
三、中國房地產泡沫形成的原因分析
（一）地方政府利益機制的驅動
我國地方政府有著對GDP的崇拜，地方經濟的發展是地方政府官員的績效考核指標。房地產價格上漲導致房地產投資和消費的上漲，這些拉動了地方經濟，同時也增加了地方政府的稅收收入。最重要的是，房價的上漲導致了土地價格的上漲，而對導致房價上漲的土地價格高漲和國際游資，地方政府都不是持強烈的反對態度。土地轉讓收入目前已經成為地方財政的主要來源。地方政府希望能將土地賣出高價，當然期望房地產價格能夠保持高位運行，在一定程度上促成了泡沫的形成。
（二）信息不對稱
信息不對稱，使信息劣勢在交易中處于劣勢地位。開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價，誤導市場預期。從市場交易各方掌握的信息看，房地產市場存在明顯的信息不對稱問題，房地產泡沫與信息不對稱問題有直接關系。
（三）過度投機
目前，地區投機炒作現象嚴重，一些居民基于房價上漲預期，也參與購房投資，或者擔心房價繼續上漲而提前入市。土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性的泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格就會急劇上漲，而由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。在此情況下，土地價格的飛漲嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成。
（四）寬松的貨幣政策和銀行信貸非理性擴張
由于房地產良好的可抵押性和高回報率，使其信貸風險較小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者貸款，由于寬松的貨幣政策和低利率，導致購房者可需投入少量的資金就可以融通大量資金購買多處房產，使住房需求膨脹。同時，而由于房地產的高回報，使得許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使房地產行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性大大增加。美國的次貸危機、零首付購房等就是個例子。
四、房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響
（一）導致金融危機
房地產業與銀行的關系密切主要是因為房地產業具有投入大、價值高的特點。據統計，房地產項目中來自銀行的資金比例高達70%。因此一旦房地產行業泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業不同，安全性對其來說十分重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，而對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉則不僅僅是銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也會面臨擠兌風險。因此， 房地產泡沫破滅的直接后果就是給金融機構帶來大量的呆賬和壞賬，甚至會誘發金融危機。
（二）導致經濟結構和社會結構的失衡
房地產泡沫一方面會導致投資預算增加，投資者在高地價市區進行的投資無利可圖，勢必造成了公共投入的相對縮減，從而形成經濟發展的瓶頸，造成經濟結構的失衡。而，另一方面城市地價持續高漲，使得本來就稀缺的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向就會日益凸現。同時，由于房價的上漲，房產持有者與非持有者之間的資產差距會越來越大，招致社會分配新的不公，從而帶來深刻的社會問題，同時也會造成了社會結構的嚴重失衡。
（三）引發社會危機
隨著房地產泡沫的破裂和經濟危機的發生，會造成大量的工廠倒閉，失業人數劇增，在這種情況下，犯罪案件也可能相應的激增。而由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機則會逐漸加劇。因此，可以說地方泡沫的破裂，有引發社會危機的風險。
（四）影響國民經濟平衡運行以及國民經濟結構和比例
房地產泡沫經濟會影響國民經濟的平衡運行，以及破壞國民經濟的結構和比例。房地產泡沫的存在意味著投資房地產會有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金涌向房地產行業，投機活動猖撅。大量的資金向房地產行業流動，就意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必需的資金。因此，房地產泡沫經濟影響了國名經濟的正常運行和結構比列。
（五）造成生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往造成著經濟蕭條、地價下跌、股價下跌，使企業承受巨大投資、資產及相關銷售的損失。企業收益的減少，降低了研究開發投資水平，又減少了在設備上的投資。生產的不景氣會導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降以及失業人員增加。此外，地價的下跌還使得居民個人所擁有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的擔心，因此會減少當期消費，而擴大收入中的儲蓄部分。而個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。 這一系列連鎖反映，說明房地產泡沫經濟破滅會造成一系列的生產和消費危機。
五、中國房地產泡沫的對策及建議
（一）改變地方考核維GDP為主的局面
改變以往以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，強調以科學發展觀落實的成效來考核地方政府。黨的十七大報告中就將加快推進以改善民生為重點的社會建設作為未來中國發展的主要工作之一。因此，我們必須轉變觀念，大力倡導綜合取向的發展觀，促進經濟、社會、環境等各方面的協調發展，要改變一直以來以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，要把社會發展程度和人民群眾的幸福程度作為關鍵性的發展指標，深入貫徹落實科學發展觀，繼續深化改革開放，保障社會公平正義、不斷促進社會和諧，加快轉變政府職能，削弱地方政府與房地產市場之間的利益聯系，盡快實現地方政府從房地產市場經營者到監管者的轉變。
（二）對房地產市場的宏觀監控和管理
宏觀經濟形勢和政策的變動，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等方面。政府為防止房地產泡沫形成，應對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策。房地產兼有資產和消費品雙重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫。因此，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模大小，使房地產的生產與銷售基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強對房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓價，使房地產泡沫劇增；最后，應調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
（三）金融監管合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，從增加監管手段，增強監管能力入手，從而提高監管水平；其次，要加強對信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的需求而惡性膨脹，從根源上防止現代房地產泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質性經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資直接投資和借長期外債。由于推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是來自于銀行。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
（四）調整土地資源供應
強化土地資源管理，通過調整土地資源供應量，控制商品房價格的非理性上漲。應根據住房市場的真實需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實施土地出讓公開招投標制度，控制一些城市出現過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，目的是防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域的違法違紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”，以及房地產領域的其他違法活動。
總之，房地產市場的健康穩定發展，關系到整個金融系統和國民經濟的穩定發展，同樣，房地產泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，中央政府要房地產房地產業真正成為新的經濟增長點，就要保持高度的理性、宏觀調控、科學決策、正確引導、適時監測，以防房地產市場的“虛假繁榮”，乃至重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產泡沫覆轍。
參考文獻
篇9
2001年中國投資與消費增長率都有提高，但經濟增長率卻隨出口曲線下降，說明外部需求在主導中國經濟增長，這種情況在短期內不會變化，所以，要看清未來中國的經濟走勢，就必須先看清世界經濟走勢，特別是美國經濟走勢。
美國經濟存在巨大的資產泡沫，世人對此已有共識。去年美國經濟陷入衰退，未來前景如何，目前大體是三種看法，即“V”型曲線、“U”型曲線和“L”型曲線。我的看法是美國很可能走出“L”型曲線，而結論不是出自美國，而是出自日本。
日本經濟在90年代初泡沫經濟破滅后陷入長期蕭條，而且越陷越深，究其原因，并不是由于資本主義經濟典型的生產過剩危機，而是泡沫經濟破滅后導致銀行體系癱瘓。首先，在過去10年中世界經濟并未發生大的萎縮，在美國經濟帶動下，反而是最好的10年；其次，從產業面看，日本始終保持了出口優勢，去年外匯儲備已突破4000億美元，所以，日本的危機顯然不是來自供給過剩；第三，在傳統的資本主義危機中，經濟蕭條也會導致銀行系統紊亂，但經濟蕭條是因，銀行危機是果，而在90年代的日本卻出現了因果倒置的情況，是由于銀行系統紊亂導致經濟蕭條，這些都說明資本主義經濟危機出現了新特點。
認識這個特點需要展開更大的視角。從上世紀50年代中期，美國完成了工業化，進入到“后工業化”時代，到70年代，英、法、德、意、日等主要資本主義國家也相繼完成工業化，進入到這一時代，產業資本開始具有從物質生產領域向外游離的趨勢。70年代初，“布雷頓森林”體系宣告瓦解，世界貨幣體系進入到不受物質生產增長約束的時代，加上各種金融衍生工具的發展，虛擬經濟急劇膨脹，并成為世界資本主義經濟的主體。例如，1997年國際貨幣交易額高達600萬億美元，而其中與生產流通有關的貨幣交易只占1％。這說明，世界資本主義在上世紀70年代后，已經進入了一個新的歷史階段，這個階段或許可以叫做“虛擬資本主義，因為它既不同于馬克思所分析的自由資本主義，也不同于列寧分析的帝國主義，資本主義世界的主要矛盾、基本運行規律以及爆發危機的形式都已經發生了深刻變化，如果不從這個新視角看問題，許多事情就看不清，也看不遠。
例如匯率的決定問題。在傳統經濟中，本幣是否堅挺，取決于產業增長好壞、是否有貿易順差及儲備是否充足，但在日本經濟和亞洲金融風暴中人們卻看到這些東西統統不起作用，相反，美國經濟在過去10年中制造業處在長期蕭條狀態，國民消費40％依賴進口，經常項下的逆差超過印度一年的GDP，美元卻不斷走強，所以在當代世界經濟中，是資本項下的國際資本流入流出決定匯率水平和一國的繁榮與衰退，這說明資本主義經濟的基本運行規律已經發生了變化。
在虛擬經濟為主體的時代，帝國主義戰爭也有了新內容，即不再是為了爭奪物質財富，而是為了爭奪金融與貨幣霸權。歐元統一就有這個意味，而美國發動科索沃戰爭也是意在打壓歐元的勢頭，維護美元的霸權。并且可以看出，世界主要資本主義國家圍繞爭奪國際資本的沖突正在升級。
日本經濟危機的新特點正是在這樣的背景下出現的。1985年，美國壓迫日元升值，日本產業資本由此從物質生產領域流向資本市場，導致泡沫經濟泛濫。在泡沫經濟膨脹時代，企業以證券和地產作抵押從銀行獲得現金，再到資本市場上炒作，這使企業資產價格的上升速度，高于企業負債的速度，因此不論從企業還是銀行看，資產負債狀況都很健康，但當泡沫經濟膨脹到頂開始破滅，一切就都反轉過來。由于資產價格的下降速度，大大高于企業債務的清償速度，就在銀行內部形成巨大壞賬，但是企業破產后銀行卻不能破產，否則就是全體居民和國家的破產，經濟由此長期蕭條，走出“L”型曲線。
美國目前的資產泡沫比日本要大得多，以股市市值衡量是日本峰值時的四倍。2000年4月，美國新經濟的泡沫開始破掉，9月以后，以道指、納指雙雙下跌為標志，美國資本市場也膨脹到頂峰，隨時有可能崩潰，美國目前防止崩盤的主要作法是，在外資和個人離場后拼命向股市注入資金，支持上市公司回購股票以維持股市點位，但這是“飲鴆止渴”，會使今后危機的爆發更嚴重，而不會改變這個結果。可以猜測，美國泡沫經濟的破滅會有三根導火索：一是“安然”風潮繼續擴大，使投資人喪失信心而大規模離場；二是由于歐洲經濟更加健康，國際資本向歐洲轉移；三是日本經濟危機深化，迫使日本拋售海外資產，而日本最主要的海外資產是在美國。
因此，70年代以來形成的全球資產泡沫先破于日本，后破于亞洲金融風暴，今天輪到了美國，美國金融風暴則會引發全球金融風暴，并使全球資產泡沫徹底破滅。如果是這樣，不論美國經濟還是世界經濟，都會走出“L”型曲線。
沒有不合理的貨幣制度，哪來如此龐大的全球資產泡沫？所以追根溯源，全球金融風暴也是貨幣制度危機的產物，但用什么來代替現存的貨幣制度，不僅探討的文章極少，許多人還根本沒有從這個角度考慮過問題。
外需形勢不好，中國經濟增長也會受到損害，但不會出現負增長。在若干年后，情況會發生有利于中國的變化，因為可能會出現世界金融中心向中國轉移的趨勢。90年代以來，已經出現了世界制造業中心向中國轉移的趨勢，在發生全球金融風暴的背景下，世界經濟只剩下中國一個亮點，因此中國遲早會成為國際資本的避風港。但是為了避開全球金融風暴，中國又不應開放資本市場和使人民幣國際化，所以，要把引資大門開在香港，把中國的企業更多的推到香港上市。香港將會因此成為世界第一大的資本市場，港幣也會成為最堅挺的貨幣，這對繁榮香港經濟，夯實“一國兩制”政策基礎的意義是不言而喻的。
美國已經沒有了產業霸權，但是還有貨幣霸權和軍事霸權，貨幣霸權實際是產業霸權的替代品，因為只要有了貨幣霸權，美國人就可以依靠別國的生產錦衣玉食。所以，美國人決不會輕易讓出美元的霸權地位，而是要用軍事霸權來改變國際資本流向，以保衛美元的霸權。小布什之所以提出所謂“邪惡軸心”論，就是在歐洲和中國人的家門口事先布下兩個點，打的是國際資本的可能流向，一旦美國資本市場不穩就有可能動武，因此世界并不太平，我們必須洞察先機，作好必要的準備。
一、看清世界才能看清自己
自1994年以來，中國經濟連續7年走低，2000年終于出現了轉折，增長率開始上揚，許多人因此松了一口氣，更有樂觀者認為，走出增長低谷和通縮陰影的中國經濟，會進入一個新的高速增長期。但是，先是從去年3月到9月，工業品出廠價格指數、生產資料價格指數和居民消費價格指數陸續轉入負增長，然后是從7月份開始，廣義貨幣M2的增速反超出M1的增速，顯示出貨幣大規模退出交易過程和通貨緊縮回歸的趨勢。從工業生產看，去年一季度的增長率還高居11?2％，進入二季度降到10％上下，進入三季度降到9％上下，進入四季度已降到8％上下，其中11月份的增長率只有7?9％，創1998年以來月增長率最低水平。根據最新公布的統計公報，2001年的GDP增長率只有7?3％，不僅低于2000年的8％，也低于1998年的7?8％。
令人不解的是，從1998年國家開始實施啟動內需的一系列政策以來，2001年可以說是內需增長最強勁的一年，尤其是固定資產投資，增長率全年高達12?1％，比2000年整高出近2個百分點，是1999年投資增長率的2?4倍！從消費看，社會商品零售額的增長率全年為10?1％，也比2000年高出0?4個百分點。兩條國內需求曲線，一條顯著上揚，一條平緩上揚，當年只有出口增長率從上年的27?8％猛跌到6?8％，是一條陡直下跌的曲線，但是目前出口只占到GDP的22～23％，凈出口更是只占到不足2％，那么為什么經濟增長曲線不跟隨占主導地位的國內需求曲線上升，而是跟隨出口曲線下降呢？
篇10
關鍵詞房地產經濟泡沫危害防范措施
1引言
房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。
2房地產泡沫的實質
經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"
根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。
3房地產泡沫的危害
3．1造成經濟結構和社會結構的失衡
房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。
一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
3．2導致金融危機
房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。
3．3造成生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。
3．4引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。
4房地產泡沫的成因
4．1過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。
4．2消費者及投資者對未來價格的預期
隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，于是供應量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
4．3銀行信貸非理性擴張
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。
5防止房地產泡沫產生的措施
5．1加強對房地產市場的宏觀監控和管理
宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
5．2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度
加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。
5．3強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
5．4加強金融監管力度，合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
參考文獻
1包宗華.房地產先導產業與泡沫經濟[M].北京：中國財政經濟出版社，1994
