廉租房管理辦法細則范文

導語：如何才能寫好一篇廉租房管理辦法細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：租賃型保障房；購置型保障房；退出機制；價值屬性

一、保障性住房體系的邏輯分野

我國保障性住房的內涵框定十分寬泛，就中國住宅市場二元體系而言，保障房是與商品房相對應的概念，普遍認為保障性住房包括：廉租房、公租房、經濟適用房和限價房。從現有立法來看，我國保障性住房種類繁雜并存在擴張解釋嫌疑，若不明晰其具體類型，既難以對其退出機制進行整體性把握，也無法與保障性住房發(fā)展的最新動態(tài)形成回應。目前，在我國保障性住房開發(fā)建設中，根據其產權性質可分為兩類：以廉租房、公共租賃住房（簡稱公租房）為主的租賃型保障房，和以經濟適用房、限價房為主體的購置型保障房。這種分類標準有助于更好地呈現各類保障性住房的物權屬性，梳理其現有立法及制度缺陷，并根據權利性質、內容范圍、運行邏輯設計合理有效的保障性住房退出機制。

二、現行保障性住房退出機制存在的問題檢視

（一）租賃型保障房退出中存在的典型問題

1.退出標準認定模糊

現行《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房承租家庭當家庭收入超過當年最低收入標準時，應當及時報告房地產行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細則》規(guī)定因家庭收入、居住條件等發(fā)生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應取消其廉租住房保障資格，收回承租的實物配租住房、保障性住房補貼或停止發(fā)放租賃住房補貼。實際問題是：城市居民家庭收入水平會經常呈現波狀動態(tài)――對于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續(xù)幾個年度審查收入水平標準，還是只要收入超過標準就須強制退房？

2.保障體系缺乏有效銜接

租賃型保障房退出難問題是受保障對象主動退出的積極性不高。在以往管理過程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或尋租新房源再享受公租房租金補貼。對于租賃型保障房，最主要問題則在于從不同時期具體情況出發(fā)以食物供應和需求補貼等方式組合滿足租賃型保障對象的需求。③從各地實踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認識到二者保障對象的關聯(lián)性，在租賃型保障房體系內也未建立相互銜接的制度機制，各地法規(guī)政策中常常出現“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機制的有效運轉，也無法實現租賃型保障房制度的循環(huán)累積效應。

（二）購置型保障房退出機制中出現的主要問題

1.退出交易方式規(guī)制不一

目前我國在經濟適用房領域，相應確立了較為明確的退出交易規(guī)則。④而限價房上市交易領域卻始終無法統(tǒng)一立法，各地方規(guī)范性混亂無序，具體標準參差不齊。如《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》⑤規(guī)定權屬登記滿5年，如果要上市或取得完全產權，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府；《寧波市限價房管理辦法》⑥規(guī)定三年內因工作調離、因病致貧等特殊原因確需轉讓限價房的，須經當地住房保障機構批準方可上市交易。如上，我國購置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規(guī)制不一的局面，造成了保障房系統(tǒng)的內部混亂。

2.政府回購主體慣常性缺失

我國現行購置型保障房上市交易平臺中，《經濟適用住房管理辦法》規(guī)定轉讓未滿五年的購置型保障房，必須由國家回購，5年以上的購置型保障房，政府亦有優(yōu)先回購權；與此同時，也規(guī)定購房人可以向政府繳納土地收益價款后取得保障性住房的完全產權。⑦因此在現有法律體制下，“優(yōu)先回購權”與“可以”二者之間關系應如何理解，現有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關法規(guī)文件中需進一步明確。并且從各地實踐來看，法律雖規(guī)定了政府的優(yōu)先回購權，但由于政府職能滯后與監(jiān)管缺位，各地的購置型保障房往往繞過政府的回購領域，成為購房者利益尋租的場域。

三、保障性住房退出機制的對策建議

（一）出臺高位階立法，避免地方性法規(guī)混亂不一

目前，我國住房保障制度在許多方面僅規(guī)定了基本框架，對于具體操作方法缺乏細則化和程序化規(guī)定。尤其在退出機制的標準認定、懲罰方式方面，缺少嚴格的法律規(guī)制。可以考慮在各地方現有保障房政策基礎上出臺《保障性住房退出管理條例》，或在未來統(tǒng)一保障性住房基本法中加以明確規(guī)定。

（二）設置專業(yè)化管理機構，明晰政府責任

設立專門的保障性住房管理機構，還需明確政府的行政責任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準入，無一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強制退出來講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對行政相對人信賴利益的一種潛在破壞，必須有明確的標準與程序。在保障性住房領域的退出環(huán)節(jié)，政府應強化其在審查管理中的主體地位，在現行保障部門較為分散的情況下，行政部門不作為往往導致退出審查不到位、違規(guī)亂象滋生。如能強化行政主體的行政地位和權力機制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時能夠有效地確保退出機制的有效運行。

（三）實現多梯度騰退管控，建立循環(huán)型交易機制

建立多梯度的保障性住房騰退機制，具體包括保障性住房同類型間的平滑性退出與不同類型間的騰退式退出。⑨其中，同種類間的平滑性退出是指在租賃型保障房內部的轉換。2015年，住建部要求全面實現廉租房與公租房的并軌運行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統(tǒng)內通過廉租房租金遞增機制實現保障房的平滑性退出。例如，自應退回廉租房起6個月內，廉租房租金交納可按照6-9個月內提升租金為150%、9-12個月提升為200%…最后達到或接近市場租賃價格⑩。從而實現廉租房與公共租賃住房的并軌管理。

注釋：

①根據《國務院發(fā)展改革委員會關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》（國發(fā)[2013]20號）和《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

②《南京市廉租房保障實施細則》第26條。

③不論是《經濟適用住房管理k法》亦或各地方性法規(guī)均規(guī)定，經濟適用房不滿五年的原則上不可上市交易，但住滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

④《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》第15條。

⑤《寧波市限價房管理辦法》第20條。

⑥《經濟適用住房管理辦法》第30條。

⑦曹飛.我國保障房制度存在的問題及完善[J].鄭州大學學報，2013，（1）

⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開放.2014（1）

⑨賈春梅.保障房“轉換”式退出機制研究―騰退方式的有益補充[J].會計與經濟研究.2013（1）

⑩李玲，小議建立廉租房的退出機制[J].中國房地產，2008，（10）

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[論文關鍵詞]廉租房 退出機制 對策

廉租房政策是我國住房保障制度中體現救助功能的一部分，其救助對象是城鎮(zhèn)低收入家庭中住房困難的群體，為了維護社會的公平正義，對該群體保障所動用的公共資源必須充分利用。而任何一個家庭的家庭收入、經濟狀況是動態(tài)變化的，對于已經享受廉租房保障的家庭，如果其家庭情況不再符合廉租房準入的標準，就應該退出將公共資源留給更有需要的家庭。因此，只有對廉租住戶進行有效的審查，讓收入或住房條件得到改善的廉租住戶通過一定渠道或方式退出，才能保證有限的廉租資源起到最大的保障作用。從這個意義上來說，建立和完善廉租房退出機制具有相當重要的意義。

一、現階段我國廉租房退出機制存在的問題

（一）缺乏層級高、細致有力的法律制度保障

完善的社會法制體系是退出機制得以有效執(zhí)行的重要保障之一，但我國關于廉租房退出機制的法律制度存在長期缺位的問題，主要表現在：第一，立法層級較低。現階段與廉租房相關的法律文件多為部門規(guī)章、通知、辦法等，尚未出臺一部真正意義上有關廉租房的法律，法律效力層級低，權威性不足，在廉租住戶發(fā)生拒退或者轉租等違規(guī)行為后，管理部門難以訴諸法律強制執(zhí)行。第二，細化程度不夠。目前有關廉租房的法律文件大多內容比較籠統(tǒng)，很多制度規(guī)定細化程度不足，例如對違規(guī)行為的界定不夠細致，相應處理程序和實施措施也不夠具體等，使得退出機制在執(zhí)行上缺乏操作性。第三，懲罰力度過輕。目前我國對于違規(guī)廉租住戶的責任處理主要是退還或補交租金補貼、退出廉租房或者取消廉租戶資格，再嚴重的也只是處以1000元以下的罰款，這樣一方面違規(guī)成本過低對違規(guī)住戶起不到警示作用，另一方面違規(guī)轉租的收益遠大于違規(guī)成本會在一定程度上誘使部分住戶鋌而走險騙租謀取私利。

（二）收入資產動態(tài)信息監(jiān)測難度大

廉租房保障對象的家庭收入資產情況是實施保障的基礎，也是執(zhí)行退出機制的重要依據。但由于現階段我國還沒有建立起完善的個人信用體系和個人收入申報核查機制，目前對廉租住戶家庭收入資產情況的認定基本只能依靠住戶自行申報，管理部門通過民政、街道、社區(qū)等渠道進行核實的方式來操作，在實際操作中存在的收入申報信息失真、隱形收入無法統(tǒng)計等問題，使得管理部門無法準確掌握廉租住戶的家庭收入資產情況。尤其是廉租住戶的家庭成員大多屬于無穩(wěn)定職業(yè)、常年外出打工或是靈活就業(yè)的群體，收入具有臨時性、隱蔽性的特點，其家庭收入資產動態(tài)信息更加難以跟蹤監(jiān)測。政府相關部門對于廉租住戶收入資產動態(tài)信息的這種缺失使得退出機制在執(zhí)行上缺乏依據。

（三）退出鼓勵機制與后續(xù)保障機制不健全

目前我國已初步形成了經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房等多層次的住房保障體系，其中廉租房處于保障體系的最低端。對于因家庭經濟條件變化而不再享受廉租房保障的家庭而言，在退出廉租房后理論上應該進入到經濟適用房、公共租賃房和限價房的保障范圍，但由于廉租房和其它層次保障房要求的支付能力差距較大，很多家庭雖然經濟條件有所改善，超出了廉租房保障標準，但仍不具備購買或租住其它層次保障房的經濟能力，一方面主動退出廉租房享受不到有效的獎勵和政策支持，另一方面退出后得不到后續(xù)的住房保障，很可能就會落入無保障的“夾心層”。因此，多數家庭在利益權衡下會選擇繼續(xù)占用廉租房，不會主動退出。

二、完善我國廉租房退出機制的對策建議

（一）完善法律法規(guī)

1.提高有關廉租房的法律文件效力層級

從我國住房法制建設現狀看，出臺專門的《廉租住房法》不太現實，比較可行的辦法是在正處于醞釀階段的《住房保障法》內加入廉租房的專章內容，把與廉租房相關制度和辦法上升為法律法規(guī)，同時各地也應結合本地經濟發(fā)展的實際，制定地方性的廉租房法規(guī)，從而完善有關廉租房的法律制度體系。

2.制定廉租房管理的法律法規(guī)細則

在立法過程中，應從法律層面更加清晰地規(guī)定廉租房的保障對象、保障標準和水平、資金來源、退出機制、管理機構和監(jiān)督機構的職責等，并適當地出臺一些相關的配套規(guī)定來對廉租房的申請條件、租金標準、退出管理辦法等進行細化，從行為多樣性的角度出發(fā)，細化對廉租住戶違法違規(guī)行為的界定，并有針對性地制定具體處理程序與實施細則，從而提高執(zhí)行上的可操作性。

3.加大違法違規(guī)行為的懲罰力度

對目前存在的一些騙租、違法占用廉租房等行為，應加大懲罰力度，例如沒收違法所得、重金罰款、永久性取消保障資格、記入個人信用檔案甚至監(jiān)禁等，以高強度的懲罰措施大幅度地提高住戶的違法違規(guī)成本，從而有效地遏制違法違規(guī)行為的發(fā)生。

（二）加強收入資產動態(tài)信息管理

1.建立個人信用體系

即根據居民的家庭收入與資產、已發(fā)生的借貸與償還、信用透支、發(fā)生不良信用時所受處罰與訴訟情況，對個人的信用等級進行評估并隨時記錄、存檔，以便查詢。政府可以成立或委托個人信用評價管理機構，建立覆蓋全社會的個人信用信息管理系統(tǒng)，并聯(lián)合銀行、證券、保險、法院、公安、稅務與審計等部門，實現個人信用信息的集中管理、資源共享

和及時溝通，徹底解決信息不對稱的問題，為退出機制提供信息支持。

2.完善收入資產申報制度

實行定期申報制，即要求申請廉租房的家庭和已經入住的家庭定期（半年或一年）將有關單位或者居住地有關部門證明的個人資產、收入、住房、家庭人數等變動情況向有關部門主動申報。可在廉租房的法律法規(guī)中明確違規(guī)申報行為的處罰細則，如拒不申報或申報信息失真構成騙租行為的，從嚴懲罰。通過完善申報制度加強對廉租住戶收入資產信息的動態(tài)管理。

3.強化社會監(jiān)督

利用宣傳和教育手段，強化個人信用的重要影響，充分發(fā)揮社會公眾的監(jiān)督作用。同時可開通社會檢舉通道，允許、鼓勵群眾舉報他人瞞報收入資產情況的行為，對檢舉屬實者實施獎勵，以增強社會監(jiān)督的積極性和有效性，增加廉租住戶謊報收入資產信息的壓力。

（三）建立健全退出鼓勵與后續(xù)保障機制

1.建立退出鼓勵機制

即通過制定一系列優(yōu)惠政策，鼓勵廉租住戶主動退出廉租房，自行置業(yè)。例如，規(guī)定廉租住戶如果主動退出，就能獲得低息或無息購房貸款、優(yōu)先購買或租住其它層次保障房、購房稅費減免、財政補貼等政策性優(yōu)惠，而若不主動退出，由管理部門強制執(zhí)行后不僅得不到置業(yè)優(yōu)惠，還要承擔相應的法律責任。這樣就可以在很大程度上調動一些經濟條件轉好的廉租住戶主動退出的積極性。

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關鍵詞：廉租房；模式再造；合同外包；契合

國家建設部于1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，指出“廉租房是政府和單位在住房領域的社會保障職能，針對城鎮(zhèn)常住居民中的最低收入家庭，提供租金相對低廉的普通住房。”并在其后的實施過程中，建設部聯(lián)合財政部等部門逐步制訂了關于廉租住房建設的一系列規(guī)章制度，有效的解決了城鎮(zhèn)低收入困難家庭的基本住房需求。

一、我國廉租房供給現狀及其存在問題

1.我國廉租房供給基本現狀

目前我國的廉租房建設實行貨幣補貼與實物配租等方式相結合的保障機制，具體包含安排土地出讓凈收益的廉租住房保障資金及安排財政預算的廉租住房保障資金。實物配置主要是指縣級以上地方政府為提出廉租住房申請的城市低收入家庭提供住房保障，并依據一定的規(guī)定標準收取租金。貨幣補貼主要指縣級以上的地方政府向提出申請廉租住房的城市低收入困難家庭，按照有一定的標準發(fā)放租賃住房補貼，困難家庭自主承擔租金。

據了解，從2006年開始，規(guī)定廉租住房建設的保障資金占土地出讓凈收益的比例需要在5%以下；2009年并將這個提高到15%；政府的廉租房的租金收入繼續(xù)投入廉租住房的建設之中。盡管如此，然而廉租住房的實施過程中，依然存在不少問題，如房源不足等。

2.我國廉租房供給過程中存在的問題及不足

從相關的調查結果中可以看出，在2009年到2011年間，有上萬戶的最低生活保障的家庭，而政府僅能提供的卻只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，僅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房總量不足，其根本原因是資金有限：

（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金較低，如南京市的廉租住房的月租金為2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基礎上再減免70%，租金收入很少。

（2）住房公積金增值收入余額有限：提取風險準備金，支付管理費用之后的公積金增值收益余額不足。

（3）年度財政預算中安排的資金不足：據統(tǒng)計，到2010年底，全國用于廉租住房的資金累計超過100億元，其中政府財政預算累計的卻不及投資資金的二分之一。

（4）土地出讓凈收益分配的保障資金較少：到2011年底，全國仍有近200個地級以上城市尚未明確指定廉租住房占土地出讓收益的比例，有很多城市在廉租房建設中尚未建立土地出讓收益的資金保障機制。

總而言之，有限的廉租住房保障資金，使得政府缺乏經濟能力擴大廉租房的供應量，不能滿足城市低收入家庭的租房需求。

二、我國當前廉租房供給模式運營中存在問題的原因分析

1.政府管理職能的缺失，政府管理地位需強化

日常生活中，人們常常需要不同種類的服務和物品，那么接下來的需要解決的問題便是，這些物品及服務由誰采取怎樣的方式提供，才能實現更有效更便捷的供應關系。要想實現協(xié)調的供應關系，首先應按照一定的標準將多樣性的服務及物品分類，而分類的標準主要是依于物品和服務的排他性及競爭性兩種特性。競爭性是指某種物品在被一個人使用時，則減少了其他人使用時物品所表現的出來的特性；排他性是指一個人使用某種物品時，則會阻止他人使用該物品。

在市場經濟體制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生產者能以收取一定的費用來交換物品的使用權，并且在利益的驅使下有多的市場主體參與該物品的生產，在市場供需關系中優(yōu)化配置資源。而政府在市場配置中依然扮演著重要的角色，集中體現為對市場的宏觀調控，建立健全市場運行的規(guī)范、監(jiān)督機制，維持市場的有序運作。此外政府還應組織、提供一些不具排他性的物品，這也不等同于政府直接參與生產，而是通過其他渠道實現供應，“政府并沒有提供服務的義務，政府的義務僅在于保障服務的實現。”所以，那些具有排他性的物品就服務的供應借助于市場機制實現，而政府或其他組織則提供公有資源及集體物品的供應。

2.社會保障力度不夠，政府監(jiān)管角色待提升

由于現實生活的復雜性，決定著并非所有的物品都可以依據排他性和競爭性進行分類。在社會主義市場經濟體制下，不僅要堅持經濟原理的基本供應，同時還要兼顧公平正義的價值取向。正如薩瓦斯所說的“福利物品”，按照物品分類的理論來說，福利物品屬于自然壟斷物品或個人物品。福利物品有著很大的正外部效應，一方面，福利物品具有社會保障功能，當受經濟因素的限制而使得需求者喪失了對福利物品的使用權，會直接影響社會的健康發(fā)展；另一方面，社會和他人能夠從福利物品的使用中收益。總之，福利物品同時具有經濟原理下的排他性及公平正義價值取向下的非排他性。

政府在廉租住房的實際運作中，始終處于主導地位，但仍然不能解決供需之間的凸出矛盾，分析其原因可知，這是政府錯位的供給角色所致。政府在廉租房的供給中，應承擔廉租住房供應實現的職能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接擔當廉租住房的生產者，僅僅依靠自身能力解決市民的基本住房問題。所以在今后的廉租住房供應發(fā)展中，政府應及時轉變、優(yōu)化職能，整合各種社會資源，創(chuàng)造新的廉租住房供給模式。

三、基于合同外包與憑單制契合的廉租房供給模式再造

廉租住房屬于一種福利物品，有著基于經濟原理原則下的排他性及公平正義價值取向下的非排他性的綜合特征，因此我們應在廉租住房所具有的此種特征的基礎之上，從新審視對其的供應。既要借助于市場體制優(yōu)化配置廉租住房供給資源，同時還應借助政府的有效宏觀調控公平正義的保障廉租住房供應。經濟領域的市場工具研究，為新的廉租住房建設實踐提供了可靠的實現條件。所謂市場工具只要是指“政府確保市場的資源優(yōu)化配置機制，實施民營化、用者付費、政府管制或放寬管制、內部市場化、合同外包及憑單制等具體方法，實現提供公共物品和服務的目的。”

1.引入競爭，引用民間資本投入廉租房建設中去

廉租住房的福利物品性，決定了只有借助于政府力量，才能體現其公平正義價值取向下的非排他性，實現社會的廉租住房供應。然而政府在實現廉租住房的供應過程中，并不需要直接提供廉租住房，而是間接性的保障。比如采取合同外包方式建設廉租住房，“通過吸引私人承包商提供公共服務，政府只是扮演資金提供者的角色，而非服務的直接生產者和直接供給者。”

采取競爭性競標制的引入廉租住房建設的房地產承包商，地方政府向房地產商本地區(qū)一年期限內的廉租住房建設情況的招標說明書，采取政府公告，借助電視、廣播、報紙、網絡等媒介，或者直接向部分房地產商郵寄招標說明書等方式大力宣傳招標信息，吸引更多的房產商參與廉租住房的競標活動。在招標信息發(fā)出后，要為房產開發(fā)商留足夠的時間，以使得房產開發(fā)商做充足的競標準備，在一定時間之后才正式開始競標活動。政府也可在招標信息之后到正式開展招標活動之前，公開組織競標房地產商的研討會，解答競標房地產商有關招標的細則性問題，增加房地產商對與競標相關的細節(jié)的了解，加強政府和房地產商之間的聯(lián)系，同時政府還可以獲得自身所需要的招標信息。政府部門應在房地產商依照招標說明書遞交投標書之后，嚴明對投標書的評估標準及基本程序。由一些專家學者、招標調研機構及政府專業(yè)咨詢機構，共同探討房地產商提交的投標書，按照統(tǒng)一的評分規(guī)則、招標方案及招標標準評估投標書，并劃分一定的等級，最終選出最佳的廉租住房承包商。

除此之外，還可以采用城市低收入住房困難家庭的“用腳投票”這一發(fā)揮低收入家庭自的方式，低收入住房困難群體憑借手中持有的憑單，自由選擇廉租住房的建設承包商，促使承包商為獲得更多的憑單而相互競爭，不斷提高其自身的服務質量和建設效率。

2.用腳投票，保障社會低收入人群及時住進廉租房

廉租住房的福利物品性中所具有的的經濟原理原則下的排他性，為運用憑單制的廉租住房供給方式提供可行性，“一般，理論上任何具有排他性的服務都可以得到代金券（即憑單）的資助”。憑單只是政府發(fā)放給有資格消費某種物品的民眾的一種有佳證券。

在城市低收入住房困難家庭的選擇廉租住房過程中，低收入住房困難家庭主要是和政府部門之間發(fā)生聯(lián)系，政府主管部門根據本地區(qū)的經濟發(fā)展狀況及人民生活水平，制定一定的確認廉租住房使用標準，結合廉租住房的供應量，針對低收入住房困難家庭的需要向其發(fā)放相應數量和面值金額的憑單。通常情況下，為了調動承包商對廉租住房的投資、建設積極性，確保其一定的經濟利益，憑單的面值金額相當于或略高于市場上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房資格評定方案及審定資格工作結束之后，會向低收入住房困難家庭發(fā)放憑單。

憑單的使用階段主要是低收入住房困難家庭和廉租住房承包商之間聯(lián)系。低收入住房困難家庭通過政府所提供的各種信息平臺，從各個角度了解廉租住房承包商。在這個過程中，政府應充分發(fā)揮其信息收集、整理的優(yōu)勢，確保為低收入住房困難家庭提供完整的廉租住房承包商信息，嚴防因信息不對稱而引起的不好影響。低收入住房困難家庭在較全面、準確的了解各承包商的廉租住房建設情況之后，結合自身的實際情況，選定某一家承包商建設廉租住房，并持憑單與其辦理相關手續(xù)。在這個階段中，各房地產商為了獲得更多的低收入住房困難家庭的支持，即獲得更多的憑單，而相互競爭，促使著房地產商注重自身服務質量及工程效率的發(fā)展。

結束語

在廉租住房的建設中，采取憑單制及合同外包制等兩種市場化工具，塑造了廉租住房供給的新模式，既有效的扭轉了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理運用市場機制實現廉租住房的供給；又給予低收入住房困難家庭廉租住房房租控制權，實行“用腳投票”方式，促使開發(fā)商為獲得更多的憑單為相互競爭，優(yōu)化其服務質量，這也是政府間接性的有效控制廉租住房供給及承包商。

參考文獻

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[2]劉鵬.建立城市廉租房制度的模式與方法[D].重慶大學，2004年

[3]張道航.地方政府棚戶區(qū)改造的模式及方略[J].福建行政學院學報，2010年01期

篇4

根據《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部中華人民共和國民政部中華人民共和國財政部關于加強廉租住房管理有關問題的通知》（建保〔〕62號）及省、市有關要求，為切實加快我縣廉租住房建設進度，確保建設資金和建筑質量安全，充分發(fā)揮廉租住房的保障作用，現將有關事項通知如下：

一、加快項目建設進度

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣建設局、縣佳陽投資公司要嚴格按照縣人民政府年度下達的建設任務及投資計劃，抓緊落實開工建設條件，認真組織項目實施。在保證工程建設質量和施工安全的前提下，加快項目實施進度，財政、國土、民政、人事等部門要加強協(xié)調配合，確保全縣的廉租住房在年6月30日前全面完成工程建設，8月30日前組織入住，盡早發(fā)揮廉租住房的保障作用。

二、嚴格建設資金管理

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣佳陽投資公司要按照國家有關規(guī)定，制定嚴格的資金管理辦法，切實加強建設資金管理，對廉租住房建設資金做到專賬存儲、分賬核算、專款專用，嚴禁擠用、占用、挪用。對廉租住房建設資金沒有用于新建廉租住房的，一律停止資金撥付；已經撥付的資金，要全額收回并調整用于符合條件的新建廉租住房項目。要規(guī)范工程款撥付程序，必須在工程達到合同約定的工程設計要求、施工技術標準及工程質量要求，并經監(jiān)理工程師簽字和業(yè)主審核后，方可撥付工程款。涉及廉租房建設管理的業(yè)務單位，租金必須嚴格按縣物價部門規(guī)定的標準收取，實行“收支兩條線”管理，全額用于廉租住房及配套設施的維修、養(yǎng)護和管理，真正把黨和政府對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的關懷落到實處。要嚴格按《廉租住房保障辦法》的規(guī)定籌措廉租住房保障資金，不允許采取群眾集資或其他任何方式違規(guī)集資建房，違反規(guī)定的單位及個人，將按有關規(guī)定追究責任。

三、加強質量安全監(jiān)管

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣建設局要加強對廉租住房質量監(jiān)管、依法加強對設計、施工質量的過程控制，保證住房建設的合理工期和造價，不得隨意壓縮工期，不得明示或暗示設計單位和施工單位違反工程建設強制性標準。要根據廉租住房的建設特點，制定專門的質量安全監(jiān)督方案，強化對工程建設過程中參建各方質量安全行為和實體工程質量安全的監(jiān)督檢查，確保建設工程質量安全。對違法違規(guī)行為和違反工程建設強制性標準要求的，要責成相關單位及時改正；情節(jié)嚴重的，將依法嚴肅查處。

篇5

保障性住房的固有特性

保障政策的屬地差異明顯　一是保障政策架構存在差異。以四川省為例，成都市政府依照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構建和諧社會的要求努力建立多層次的住房保障體系。而多數二級城市住房保障建設處于起步階段，從目前掌握的情況看，部分二級城市以廉租房建設為主，逐步擴大經濟適用房建設的保障體系。

二是運作模式不同。一種是由政府專門部門統(tǒng)一組織實施經濟適用房回購、市場購買、組織修建等。另一種是采取政府招標方式委托非指定的單位負責開發(fā)建設、定向銷售經濟適用房，政府負責資格審查、準入退出監(jiān)督等。

三是資金來源不同。政府統(tǒng)征統(tǒng)建的以政府出資的形式為主，采取政府招標方式則由中標開發(fā)商出資建設經濟適用住房。

政策性是保障性住房與普通商品房的根本區(qū)別　經濟適用住房：經濟適用住房是指以中低收入家庭為供應對象，享受稅費減免政策，住房價值能夠適應中低收入家庭的承受能力，具有社會保障性的商品住房。經濟適用住房的價格既要職工能夠負擔得起，又要兼顧國家補助能力，在質量上又必須突出“實惠”二字。經濟適用房的房主只享有房屋占有權、房屋處分權、房屋使用權而不能享受房屋收益權。

廉租房：廉租房只租不售，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加供應，資金主要來源于地方財政預算、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益，按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金以及社會捐贈、廉租住房租金收入等。

經濟適用住房項目在開發(fā)建設、銷售管理等方面具有特殊要求　一是適用特殊的管理辦法。經濟適用房的開發(fā)建設、銷售等需要遵循《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用住房管理辦法》以及各級政府制訂的有關經濟適用房項目準入、銷售、售后監(jiān)督等法規(guī)的要求，普通商品房需遵循的《商品房銷售管理辦法》等要求不適用于經濟適用住房。

二是項目建設條件嚴格。經濟適用住房建設既要納入解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，也要納入國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃。政府部門需要統(tǒng)籌安排，包括在部分商品房項目中配套建設經濟適用住房。

三是土地供應特殊。經濟適用住房在土地供應方面享有優(yōu)惠，以劃撥方式供應。

四是實施差異化的銷售管理政策。經濟適用房有嚴格的準入退出機制。各級政府需要根據確定的經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，進行購買資格審查、調查、公示、核準。未經有權部門批準不得對外銷售。

五是經濟適用房為有限產權房，上市交易受限制。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。

六是開發(fā)建設形式特殊。經濟適用住房建設按照政府組織協(xié)調、市場運作的原則，可以采取項目法人招標的方式，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發(fā)企業(yè)實施；也可以由市、縣人民政府確定的經濟適用住房管理實施機構直接組織建設。

發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務面臨的主要風險

經濟適用房項目準入依據的屬地化差異風險　實踐中，各地區(qū)根據國家的統(tǒng)一政策，結合當地財力、政府保障目標等制訂發(fā)展經濟適用住房的實施細則，客觀上在開發(fā)建設、建設標準、供應對象等方面的政策要求存在不統(tǒng)一。因此，銀行在進行項目準入審查時若不了解項目所在地的保障性政策要求，勢必造成經濟適用住房項目準入缺乏依據，尤其是讓以經濟適用住房名義變相進行商品房開發(fā)的行為得逞，為后續(xù)工作埋下風險隱患。

當地政府實施經濟適用住房管理的能力風險　一是地方政府組織開發(fā)建設經濟適用住房的財力。在政府統(tǒng)征統(tǒng)建模式下，如果政府財力不足，或者沒有安排充足的經濟適用住房項目開發(fā)建設資金，在項目開發(fā)建設中勢必過度依賴銀行按揭資金，使銀行面臨的項目停工、爛尾的風險增大。

二是地方政府回購能力和意愿。在禁售期內，如果經濟適用房的購房人不能清償銀行貸款，銀行可以向人民法院提訟，要求行使抵押權。由于新的《經濟適用住房管理辦法》賦予了政府在禁售期內回購經濟適用房的排他性權利，人民法院采取拍賣方式處置抵押物的可能性不大。在變賣時，人民法院應當通知相關政府部門行使對抵押物的回購權。但《經濟適用住房管理辦法》卻未規(guī)定在政府不愿意或無能力回購經濟適用房時的處理辦法。此時，如果政府無意愿，或無財力回購訟爭的經濟適用房，人民法院將如何處置抵押物，則存在一定的不確定性。

劃撥土地使用權上的房屋設定抵押存在的法律風險　劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設定抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人。建筑在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關系。共有的財產未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產未征得政府同意進行抵押應該是無效的。

抵押物價值風險　《城市房地產抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。”《經濟適用住房管理辦法》也規(guī)定，“購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。”根據這些規(guī)定我們可以認為，經濟適用房在禁售期后，如果政府不回購，銀行處置抵押物償還貸款的保障程度取決于“處分所得”和“向

政府繳納的土地收益等相關價款”。如果“處分所得”扣除“向政府繳納的土地收益等相關價款”不足償還貸款，銀行將面臨損失。

被保障群體抗風險能力存在先天性缺陷　經濟適用住房所保障的是城市中低收入困難家庭，還款能力、抗風險能力較弱，與銀行的商業(yè)性房貸運作之間存在低收入與償還能力要求的矛盾。在目前的信貸政策下，經濟適用住房按揭面臨借款人第一還款來源不充足的風險，如果當地政府將中低收入家庭人均年收入標準線劃得太低，禁售期后又沒有必要的擔保措施，這一風險會更大。

真實性風險　一是經濟適用房項目的真實性。在進行項目審查時，項目開發(fā)建設的要件是否符合當地經濟適用住房管理的政策要求，申報主體是否合規(guī)，是否以經濟適用房之名行普通商品房開發(fā)之實等都是需要考慮問題。二是借款人資格的真實性。如果對供應對象審查不嚴，對那些“開私車買經濟適用住房、買房號搭車買經濟適用住房的”借款人提供按揭，將嚴重背離經濟適用住房的保障性、政策性，房管部門將不會辦理產權和抵押登記，銀行債權將得不到保障。三是房屋的真實性。與普通商品房相比，經濟適用房缺少銷售備案環(huán)節(jié)，這無疑增大了銀行核實房屋真實性的風險。在政府財力不足或者其委托的開發(fā)單位資金緊張時，“虛構經濟適用房”的可能性將很大，銀行按揭將無房屋對應。四是價格和房屋面積的真實性。經濟適用房的價格(包括面積超標準部分的價格)和面積均由政府有權部門確定，關系到房屋價值和按揭金額。如果價格或者面積失真將影響銀行處置價值，最終影響貸款安全。

發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務的對策

商業(yè)銀行應基于價值最大化目標，在現有信貸制度框架下，堅持“有利可圖、風險可控”的原則，積極穩(wěn)妥地發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務。

掌握政策，區(qū)分政府組織經濟適用房管理的能力實施區(qū)域差別化　要掌握各地保障性住房政策架構、經濟適用房開發(fā)建設運作模式、審批操作流程、對銀行的保障措施、經濟適用房抵押登記制度等，依此進行項目準入審查。對于需要銀行提供按揭的，必須依照當地政策及有關法規(guī)取得政府土地、房管部門對于劃撥性質的土地及地上房屋辦理抵押的意見，同時應與政府協(xié)商制訂有利于辦理經濟適用房按揭的保障對象劃定標準。

建立回購、擔保機制，分散按揭風險　一是實施政府回購。在辦理經濟適用房按揭時，商業(yè)銀行應與政府協(xié)商制訂保障銀行債權的回購辦法，包括禁售期內回購的辦法，禁售期后銀行處置抵押物須向政府繳納的土地收益等相關價款的具體比例和操作流程。

二是推動政府建立政策性擔保機構，對保障群體實施專門擔保。對政府統(tǒng)征統(tǒng)建的，可以建議由政府通過拿出一部分貨幣資金，劃入一部分資產的方式，設立專門為經濟適用住房貸款提供擔保的置業(yè)擔保公司，為低收入家庭進行第三方擔保，分散風險，引導信貸資金的投入。對現有具有政府背景的擔保公司，可以依據有關規(guī)定進行準入，與政府協(xié)商合作。

三是追加補充擔保。對政府委托開發(fā)單位開發(fā)建設經濟適用住房的，應由開發(fā)單位提供階段性擔保，比照商業(yè)性按揭的規(guī)定對其進行擔保能力審查。對能夠辦理個人房屋權屬證書，但建設單位不具備擔保資格和擔保能力的，可以采用本房抵押加獨立第三方保證方式；對不能辦理個人房屋權屬證書的，可采取由借款人提供有效足值的其他房產抵押；或采取由建設單位或獨立的第三方對該類個人客戶提供全程連帶責任保證。

制訂完善的按揭方案　一是優(yōu)選客戶。由于保障對象的先天性抗風險能力弱的缺陷，不宜對所有的保障對象提供按揭，而是要“次中選優(yōu)”。對確需提供按揭支持的，可以追加共同借款人，提高還款能力。

二是落實房屋和借款人資格的真實性。在辦理按揭前要向政府有權部門了解掌握經濟適用房銷售方案，核實房屋面積和價格的真實性；同時協(xié)調房管部門比照商品房銷售辦法對經濟適用住房進行銷售備案，確保房屋銷售的唯一性。在辦理按揭過程中要依照當地政府經濟適用房銷售細則，結合銷售備案信息，核實借款人的身份，落實房屋與借款人的唯一對應關系。

三是合理確定貸款期限和成數。銀行應結合房屋周邊同地段商品房價格，對處置該經濟適用房的“處分所得”扣除“向政府繳納的土地收益等相關價款”后對按揭額的保障程度進行評估，確保按揭保障度>1。此外還應該根據擔保方式、客戶的具體差異制訂有助于防范風險的貸款成數、期限方案。

四是落實擔保措施。包括與政府部門簽訂整體回購協(xié)議、房管部門抵押登記和產權辦理手續(xù)以及開發(fā)單位、擔保公司承擔的擔保責任等。

五是把握放款時機。要根據項目資金到位情況、項目建設進度等綜合判斷風險，合理確定放款時機，避免項目停工、爛尾。

篇6

第五條廉租住房的資金來源主要包括：

（一）按土地出讓金總額的2提取廉租住房保障資金；

（二）住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后的余額；

（三）財政預算安排資金；

（四）直管公房出售以及拆遷補償資金的結余部分；

（五）社會定向捐贈資金及其他渠道籌措的資金。

第六條廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用。廉租住房保障開支主要用于：

（一）建造、購買、維修廉租住房資金支出；

（二）廉租住房的租金補貼支出；

（三）廉租住房的租金減免支出；

城市低收入家庭住房狀況調查、年審工作經費，列入同級財政預算。

第七條廉租住房保障資金實行項目預算管理。建設行政主管部門應當會同有關部門于每年第三季度根據下年度廉租住房保障計劃，編制下年度廉租住房保障支出項目預算，經同級財政部門審核，并報同級人民政府批準后實施。財政部門要根據當地年度廉租住房保障計劃，落實廉租住房保障資金來源。

第八條建造廉租住房的資金撥付，按照《**市人民政府投資項目管理實施細則》和《**市基本建設資金管理暫行辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。其它保障支出按照批準的廉租住房保障支出項目預算，根據廉租住房保障計劃，按年撥付廉租住房保障資金。

第九條每年年終，建設行政主管部門應當按照同級財政部門規(guī)定，報送年度廉租住房保障支出項目決算。年度廉租住房保障支出項目出現資金結余，經同級財政部門批準后，可以繼續(xù)滾存下年度安排使用。

第十條實物配租的廉租住房來源主要包括：

（一）政府新建、配建、收購的住房；

（二）部分騰退的國有直管住房；

（三）社會捐贈的住房；

（四）其他渠道籌集的住房。

第十一條新建廉租住房，主要采取配套建設方式，在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內。

第十二條廉租住房建設，一律免收城市基礎設施配套等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。

第二章總則

第一條為建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房保障制度，切實解決城市低收入家庭的住房困難，根據國家、省關于城鎮(zhèn)廉租住房管理的相關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于**市區(qū)，**、**城區(qū)內廉租住房保障及監(jiān)督管理。

第三條廉租住房保障，是指政府在住房領域向城市低收入家庭中的住房困難家庭提供租金補貼或以低廉租金配租普通住房，以及對承租的公有住房給予租金減免而提供的一種社會保障。

第四條各縣（區(qū)）建設行政主管部門負責廉租住房的管理工作，發(fā)改（價格）、財政、民政、國土資源、稅務、統(tǒng)計、公安、監(jiān)察、審計、金融管理等部門在各自職責范圍內負責廉租住房保障的有關工作。

市房地產管理局負責定海城區(qū)廉租住房的建設、管理和供應工作。各縣（區(qū)）房地產管理局（處）負責本行政區(qū)域內廉租住房的建設、管理和供應工作。

第三章廉租住房保障對象和面積標準

第十三條廉租住房的保障方式以發(fā)放住房租賃補貼為主、實物配租和租金減免為輔，實物配租主要對象為低保家庭中的軍烈屬、殘疾人及家庭主要勞動力喪失勞動能力的無房戶。

第十四條申請廉租住房的家庭，應當同時符合下列條件：

（一）申請人為保障區(qū)域內城鎮(zhèn)常住戶口，并實際居住一定年限；

（二）家庭年人均收入低于統(tǒng)計部門公布的上年度人均可支配收入的60；

（三）家庭人均住房建筑面積在16平方米以下。

市區(qū)及各縣可根據上述條件制定分步保障計劃，按照由低到高的原則逐步解決，每年的具體申請條件由建設行政主管部門向社會公布。

第十五條申請人家庭成員，包括配偶、實際共同居住的子女、父母和其它具有法定贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或撫養(yǎng)關系并實際共同居住的人員。

第十六條人均住房建筑面積按保障區(qū)域內家庭現有住房建筑面積總和除以家庭人口確定。廉租住房保障面積，按照家庭現有住房建筑面積總和與住房保障面積標準的差額部分核定。

第十七條廉租住房租金實行政府定價。廉租住房租金標準原則上由房屋的維修費和管理費兩項構成，并與城鎮(zhèn)低收入家庭的經濟承受能力相適應。具體由價格、財政部門會同建設行政主管部門確定，報同級人民政府批準后公布執(zhí)行。

第十八條廉租住房租金補貼實行分層次保障原則。低保家庭住房租金補貼額為市場平均租金的100，低保邊緣家庭住房租金補貼額為市場平均租金的80，其它低收入家庭住房租金補貼額為市場平均租金的60.市場平均租金由價格、財政部門會同建設

行政主管部門確定，報同級人民政府批準后公布執(zhí)行。

第十九條在住房保障面積標準內，租住現有公房的低保家庭按照廉租住房租金標準繳納房租，租住現有公房的低保邊緣家庭按照公房租金標準的70交納房租，其他低收入家庭按照公房租金標準交納房租。

第四章廉租住房申請、審核和公示

第二十條廉租住房配租實行申請、審核、公示制。符合條件的予以配租，實物配租實行輪候制。

第二十一條申請人在申請廉租住房時，須到戶籍所在地的社區(qū)領取《**市廉租住房配租申請表》，如實填報家庭基本情況，由申請人向戶籍所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）提出申請，并提供以下資料：

（一）申請人的書面申請；

（二）申請人及家庭成員的身份證、戶口本、現有房屋產權證或租住單位自管房、房管部門直管公房的面積證明；

（三）低保戶（特困戶、低保邊緣戶）還須提供低保證明（特困證、困難家庭救助證等）；

（四）申請人及家庭成員的收入證明。

第二十二條申請廉租住房的程序：

（一）街道辦事處（鎮(zhèn)政府）自受理之日起30日內，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件進行審核，提出初審意見并在申請人所在社區(qū)張榜公布，無異議的，將初審意見和申請材料一并報送民政部門；

（二）民政部門自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭收入是否符合規(guī)定條件提出審核意見并轉建設行政主管部門；

（三）建設行政主管部門自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見。

第二十三條經審核，符合規(guī)定條件的，由建設行政主管部門予以公示，公示期限為15日，對經公示無異議或者異議不成立的，作為廉租房保障對象予以登記，書面通知申請人，并向社會公開登記結果。

經審核，不符合規(guī)定條件的，由建設行政主管部門書面通知申請人，并說明理由。申請人對住房狀況審核有異議的，可以向建設行政主管部門申訴；對家庭收入審核有異議的，可以向民政部門申訴。

第二十四條建設行政主管部門、民政部門以及街道辦事處（鎮(zhèn)政府）可以通過入戶調查、鄰里訪談以及信函索證等方式，對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核實。申請人及有關單位和個人應如實提供情況。

第二十五條符合配租條件的家庭，由建設行政主管部門核發(fā)《廉租住房配租資格證》。享受實物配租的家庭，應與建設行政主管部門簽訂廉租住房租賃合同；享受住房租金補貼的家庭，憑租房合同與建設行政主管部門簽訂租金補貼合同，租金補貼從次月起享受，按季領取。

第二十六條實物配租對象無正當理由先后兩次不接受配租方案的，取消實物配租資格，一年內不得重新申請，但可享受租金補貼。

第五章廉租住房監(jiān)督管理

第二十七條廉租住房實行動態(tài)管理，一年一審。享受住房租賃補貼或者配租廉租住房的家庭，應當按年度向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）如實申報家庭人口、收入、住房變動情況（填寫廉租住房家庭人口、住房、收入狀況表）。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）對申報情況進行核實，并將申報情況及核實結果報建設行政主管部門、民政部門。

第二十八條建設行政主管部門、民政部門按各自職責對申報情況進行復核，并根據復核結果和有關規(guī)定，調整租賃住房補貼額度或實物配租面積、租金等；對不再符合規(guī)定條件的，應當停止發(fā)放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。

第二十九條城市低收入住房困難家庭有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：

（一）將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途的；

（二）無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（三）無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設行政主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調整租金等方式處理。

城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規(guī)定的處理方式的，由建設行政主管部門或者具體實施機構依照有關法律法規(guī)規(guī)定處理。

第三十條任何單位和個人有權對違反本辦法規(guī)定的行為進行檢舉和控告。

第六章法律責任

第三十一條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，建設行政主管部門不予受理，并給予警告。

第三十二條對以欺騙等不正當手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設行政主管部門給予警告；對已經登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經獲得廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房，并按市場價格補交以前房租。

第三十三條建設行政主管部門及有關部門的工作人員或者市、縣（區(qū)）人民政府確定的實施機構的工作人員，違反本辦法規(guī)定，在廉租住房保障工作中、、的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

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【關鍵詞】保障性住房 租賃型 退出機制 困境 對策

當前，租賃型保障性住房已經成為我國保障房的主要形式，近幾年國家進一步加快了保障性住房的建設，從中央住房城鄉(xiāng)建設部到各地方不斷出臺新的規(guī)定。在2013年12月2日住房城鄉(xiāng)建設部根據《國務院批轉國家發(fā)展改革委關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等文件精神，會同財政部和國家發(fā)展改革委起草了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》。

內容要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。從而進一步改善行政管理程序，刪繁就簡后的制度更加清晰，公共租賃住房和廉租住房并軌運行后退出機制的審核上也將統(tǒng)一，如此一來對于使用保障性住房的居民來說，將不再像從前一樣容易混淆。

衡水市雖然還未對保障性住房進行統(tǒng)一，但是在保障性住房的任務完成上、分配計劃以及入住上都取得了很大的進步，僅以桃城區(qū)為例，截止到2013年10月桃城區(qū)公共租賃住房項目開工率100%，竣工率達77.3%。已竣工項目抓緊進行配套施工，200套公共租賃住房有望年底前分配入住。①除了在完成目標上有所進展以外，根據《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法》、《河北省保障性住房準入退出管理辦法》、《衡水市城市低收入家庭認定辦法實施細則》有關規(guī)定，衡水市結合實際情況制定出了《住房保障申請家庭聯(lián)審聯(lián)查辦法》，對于涉及的相關部門、聯(lián)查程序以及監(jiān)督機制做了規(guī)定，并明確規(guī)定紀檢部門對于行政不作為工作職責履行不到位、不作為的，，的的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。嚴格監(jiān)督程序，有效地約束了政府部門利用職權的情況發(fā)生，加之保障性住房信息公開化使得其政策更加公平、公正。

現行租賃型保障性住房政策解讀―以衡水為例

租賃型保障性住房是為了應對在經濟快速發(fā)展過程出現的城鎮(zhèn)部分居民生活困難，沒有住房保障的情況而產生的，目的是解決中低收入人群的住房困難，實現“居者有其屋”的居住理念。國家“十二五”規(guī)劃以來，全國加大建設保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在嚴重問題，最為顯著的就是租賃型保障性住房的退出機制不健全。建立公平、高效的租賃型保障性退出機制，實現租賃型保障性住房投入資金的良性循環(huán)、住房資源的高效利用是保障房功能得以保證，社會公平價值得以體現的重要內容。在租賃型保障房退出機制設計的理念上，既要考慮地方政府的財政能力、住房市場運行的狀況，又要考慮租賃式保障性住房的剩余使用價值、居民的平均住房水平等因素，因此應采取多元化的退出模式，在基本原則和目標相同的條件下，各地應根據本地實際情況采用適合于本地實際的退出方式。

當前租賃型保障性住房制度構建還亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的內容相對滯后，我國的立法機關也在不斷地研究探討，國務院出臺新的政策指導。自2012年7月15日起施行的《公共租賃住房管理辦法》中對于強制退出條件及其處罰措施做了新的規(guī)定，對于不當使用的予以重罰，對于不符合條件的應當強制騰退，但具體實施起來因現實情況多樣，依然存在著諸多問題。

根據衡水市的租賃型保障住房政策分析，退出方式主要分為主動退出與強制退出兩種，對于已經不符合其條件的應主動申請退出，對于拖退、隱瞞不退，以及違反《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定的進行強制退出，對于違規(guī)行為按照《辦法》規(guī)定進行處罰，新出臺的《辦法》相比之前在處罰力度上以及退出后過渡上有了很大的改善，然而從實施情況以及衡水近兩年的租賃型保障性住房的建設來看，依然還有很大的完善空間。

退出機制存在的問題和困境

現有制度存在的問題。對于租賃型保障房的退出機制各地方采取的方法大致相同，一是主動退出，二是強制退出，但退出的情況及處罰問題不能單靠國務院出臺的《辦法》來實行，還要和本地區(qū)的實際情況結合起來。實際問題也是復雜多變的，并且在經濟快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定處罰金額，又能減少改動政策的頻率是現在需要改善的地方。作為諸如衡水這樣的經濟欠發(fā)達城市，居民生活水平較其他一線二線城市而言還相對落后。保障性住房的目的是為了給沒有住房的年輕人一個過渡階段，給家庭困難的群眾一個改善其環(huán)境的時間。我國雖然每年都在興建保障性住房但仍然無法滿足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越來越大，而經濟適用房為小產權房，是可以永久居住的，從現實著眼這是不符合現狀的，而衡水市現在依然在實施，對于一個經濟不發(fā)達且保障性住房需求大的城市而言是極不可取的。

落實退出機制的困境。目前，大多數城市，特別是二、三線城市制度收入申報尚不成體系，收入核查制度也不完整，單純依靠居民住戶的自覺性進行主動申報、如實申報，在現實中很難保證其真實完整性。僅通過入戶調查來調查核實，工作量龐雜，收集的信息也未必準確。但是，租賃型保障性住房政策的享有者應具有嚴格的審查、批準程序和相應的監(jiān)督機制，確定應退出租賃型保障性住房的對象，要綜合考慮使用者的收入狀況、財產情況和現有的住房情況，并結合本地經濟發(fā)展水平、居民收入水平和居住條件設定租賃型保障性住房的享受條件和標準，超出該標準堅決予以清退。具體情況包括三類：一是租戶申請時信息失真或者審核不嚴而享受保障待遇的；二是租戶的收入、財產和住房條件等得到了改善不應再享受保障待遇的；三是因為享受保障待遇的標準進行調整導致租戶不應享受保障待遇的。此外，那些雖符合標準，但違法或者違規(guī)使用保障性住房的租戶也應納入退出對象之列，包括利用住房從事違法活動、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉借和轉租、住房長期空置等情況。除了在制度上的缺失以外，在落實租賃型保障性住房退出機制上也存在著諸多實際問題，其表現主要有以下幾點：

一是資產核查困難。保障性住房居民的家庭收入，個人及家庭資產情況是其符合租住條件的基礎，但是在現實生活中，對于資產的核查并不順暢，雖然《公租房管理辦法》中有明文規(guī)定，但是在現實生活中，在保障性住房小區(qū)仍存在著開高檔車或外租現象，并且屢禁不止。這是因為在資產核查時仍存在漏洞。

二是居民主動退出意識淡薄，會產生福利固化。居民在其意識中不愿意主動退出，從而導致保障性住房供給結構失衡，很多人對于退出制度很模糊，有些群眾在明知的情況下不愿意退出（見表1、表2）。由于中國長久的居住觀念以及普遍素質不高導致了居民主動退出的動力不足，很多學者提出獎懲機制，對于主動退出的應給予政策上的鼓勵。筆者認為主動退出應該是其租住租賃性保障性住房的義務，既然是義務，就不應給予獎勵，所以這種觀點不利于提高公民的道德素質。

表1：租賃型保障性住房退出機制了解程度調查

表2 ：租賃型保障性住房居民主動退意愿調查

資料來源：根據社會調查問卷獲得

三是應建立完善的退出保障性住房的法律機制。我國現在仍未有法律法規(guī)對保障性住房的退出制度上進行規(guī)定，在依法治國的今天，完善保障性住房的相關法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有學者認為對于退出保障房群體，在購置商品房時應在政策上給予充分的支持，例如設立基金支持或者給以低息貸款②，筆者認為此做法不可取。原因有二，其一以現在的商品房價格上漲趨勢來看，政府充分支持會給政府帶來巨大壓力，商品房不同于保障性用房，二者費用差極大，政府建立基金來支持其購買商品房顯然是不現實的；其二近年來商品房市場火熱，房價居高不下，國家多次出臺政策壓低房價，如果給予退出保障房群體以低息貸款顯然也是不符合國情的。所以如何構建退出保障房后續(xù)的制度，還需要不斷的探索，新的《辦法》中規(guī)定退出者及家庭沒有住房的可以以市場價繼續(xù)租住其保障性房屋，雖然此做法不利于將房源騰出給更需要的群體，但也確是在努力的銜接退出后的后續(xù)工作。

租賃型保障性住房退出機制的完善

為了堅持效率優(yōu)先、符合實際，真正做到公正合理地解決租賃性保障性住房的實際問題，筆者提出完善我國租賃型保障性住房問題的相應對策，為國家保障性住房建設提出建議。

首先，健全資產核查制度。一是舉報獎勵制。可以設立居民舉報制度，在現實生活中真正做到了解實際的是生活在周圍的居民群眾，但由于群眾維護公眾利益的意識不夠，致使沒有達到預期效果，這可以借鑒俄羅斯的“贓款分利”原則③，對舉報群眾經審核舉報事實確實的可以予以獎勵。

二是居委會定期入戶普查制。居委會應當定期對轄區(qū)的保障性住房住戶進行入戶考察，這樣既可以了解其家庭現狀，也可以確定其是否為自己租用，在入戶的過程中會出現許多問題，例如對于幾次家訪無人應答的，可以在小區(qū)明顯位置張貼公告，在限定時間內要求其住戶到居委會配合工作，逾期不到的，由法院通知其申訴，不申訴的進行強退。

三是建立保障性住房檔案管理體系。保障性住房管理部門對租賃性保障性住房住戶建立檔案，實行一戶一檔案，并健全電子信息系統(tǒng)，將租賃型保障性住房的住戶信息，例如工資等收入證明、家庭成員住房情況證明等逐一登統(tǒng)，并上傳網絡，將信息進行公開披露，將檔案系統(tǒng)化、信息網絡化、內容公開化。

四是銀行證券公司總資產核查制。對于申請到租賃型保障性住房的居民應該對其銀行總資產以及其手中可能存在的證券進行定期審核，其審核的結果是住戶個人財產數據，這不同于住房情況、工資情況等公開公示的內容，對外應注意保密，以確保做到保護其個人隱私的目的。

其次，提高居民主動退出意識。一是加強退出制度的宣傳。在申請時著重解釋這一制度并說明拖退、騙退及違反規(guī)定的后果，對于居民主動退出意識不強，可以加大宣傳力度，在其申報審核通過時著重對退出機制進行著重解析，對于拖退以及違反《辦法》相關規(guī)定的懲罰措施及法律責任應予以說明，從而起到警示作用。

二是建立個人信用體系。建立個人信用體系與銀行、工作單位等信用體系相銜接，做到信用信息公開透明，個人信用體系系統(tǒng)全面，對各個層面和領域的信用進行評測和監(jiān)管，綜合考慮多方面因素和表現，綜合監(jiān)管，從而杜絕騙租、不退的問題出現。

三是對符合條件主動退出的住戶實施獎勵。租賃型保障性住房的使用者，由于經濟條件提高、收入增多、住房條件自行改善等原因滿足退出標準主動退出的，對其進行鼓勵和獎勵，具體包括給予再申請租賃式保障性住房優(yōu)先選擇權、保障性住房出售時享有優(yōu)先購買權，在自購房產時給予一定價格優(yōu)惠和補貼、貸款購房時在利率上給予優(yōu)惠、減免部分稅費、辦理相關手續(xù)和登記時費用有所減免等。既要通過負向的經濟激勵促使應退住戶及時退出，又要通過正向的經濟激勵促使應退住戶及時退出。

四是對騙取住房保障資格和符合條件拒不退出的住戶采取適當懲罰措施。在香港《房屋條例》中規(guī)定，任何人如果故意向房屋委員會虛報資料，即構成違法，最高可判處20萬元港幣的罰款，同時判處監(jiān)禁六個月。在香港，騙租保障房最高可以判處限制人身自由，如此嚴厲的懲處措施，對騙租保障房的住戶起到了強大的震懾作用。諸如此項規(guī)定，在租賃性保障房退出制度上也可以借鑒，適當設置更為嚴厲的懲罰措施，不僅通過行政手段進行調解，甚至可以通過刑罰手段來保障。

最后，健全保障房分配使用監(jiān)督機制。現今的監(jiān)督體制為政府對保障性住房居民定期審核，有專門部門進行核定，由檢察機關進行監(jiān)督，但此項制度在現實中仍存在問題：檢察機關是否檢察到位？執(zhí)行機關是否嚴格按規(guī)定執(zhí)行？如何確保公眾可以了解其真實情況，使民眾充分地享有知情權呢？在此筆者認為應建立第三方監(jiān)督機制，根據現實情況來看，雖然媒體有監(jiān)督作用，但媒體監(jiān)督的問題實在太多，無法做到專一；有民眾監(jiān)督但在實際上起到的作用不大，畢竟與政府相比民眾仍是弱勢群體，以弱勢群體監(jiān)督強勢的一方顯然是不可取的，那么建立專門獨立的第三方就顯得尤為重要了。筆者認為，就現今狀況而言，可以由民眾公投成立專門委員會對政府進行監(jiān)督，再由民眾監(jiān)督委員會，如果委員會不作為可以廢除重選，由檢察機關、民間組織一起監(jiān)督效果會更好一些。

各地方政府近幾年一直都在對租賃性保障性住房進行著各種的嘗試，各地方的經驗再反饋到中央，由國務院進行考察研究再制定全國性政策，早在2010年對與保障性住房就已經開始了起草工作，但由于現實問題復雜，仍未出臺相應的法律法規(guī)，但應加快創(chuàng)建法律的步伐，進一步完善其保障性住房的內容，做到有法可依，有法必依，依法執(zhí)行。

（作者單位：衡水學院；本文系衡水學院校級課題“衡水市廉租房退出機制的困境及其對策”階段性成果，項目編號：2013059）

【注釋】

①“衡水桃城區(qū)保障性住房建設速度快效果好”，衡水市住房保障信息網，2013年11月29日。

②董雪豐：“我國保障性住房運行機制研究”，《重慶大學學報》，2012年第10期。

篇8

一、指導思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導，認真貫徹落實縣十三屆九次全委會XX縣十六屆四次人代會精神，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展,以基礎設施建設為重點，以重點工程和重大項目為抓手，堅持城鄉(xiāng)建設與改善民生并重，堅持強化管理與優(yōu)質服務并重，堅持舊城改造與城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理并重，著力推進城鄉(xiāng)建設，使城市品位大提升，建筑產業(yè)大提質，行業(yè)管理大提效，促進建設事業(yè)健康有序發(fā)展。

二、工作目標

城鄉(xiāng)建設主要預期目標是：投入資金27771.94萬元，重點完成九項工程建設任務。其中投入資金1582萬元，完XX縣府街東延伸段和淵泉街東延伸段城市基礎設施建設；投資3000萬元，完成張芝公園及九支渠景觀帶一期1224.8米的地質勘查、地形測繪、施工設計編制、人工湖土方開挖、水系東段建設。投資650萬元完成風電生活基地建設；投資1108.8萬元完成保障性住房150套（其中經濟適用房90套，廉租房60套）；投資664.86萬元，完成城區(qū)綠化、樹穴改造和樹木追肥；投入資金10444萬元，完成商品房開發(fā)624套；投資9758萬元，完成榆林賓館、海城賓館等商貿賓館建設。投資357.4萬元,完XX縣城控制性祥規(guī)編制、縣城綠地系統(tǒng)規(guī)劃編制和62個村莊規(guī)劃編制；投資206.9萬元，完成新增公共綠地共計25000平方米，爭取縣城綠化覆蓋率達到23.9%，綠地率達到16.3%，人均占有公共綠地達到11.7平方米，創(chuàng)建7個單位庭院、6個住宅小區(qū)；工程質量監(jiān)督覆蓋率、建筑材料檢測率、竣工工程驗收備案率、工程監(jiān)理覆蓋面均達到100%，實現工程安全質量零事故；完成道路建設工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側拆遷任務；新引進落實投資1500萬元招商引資項目一個以上，落實招商引資到位資金10000萬元。

三、工作重點

圍繞上述工作思路和工作目標，重點抓好以下幾個方面的工作：

（一）以規(guī)劃編制為龍頭，不斷擴大城鄉(xiāng)規(guī)劃覆蓋面。

一是筑牢城鄉(xiāng)規(guī)劃理念。深入貫徹落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，充分發(fā)揮總規(guī)的調控和引領作用，不斷深化城市規(guī)劃理念，繼續(xù)堅持“先規(guī)劃后建設、無規(guī)劃不建設”的原則，注重規(guī)劃的前瞻性、民主性和科學性，有效發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃帶動和指導作用。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃步伐。注重城市整體形象，突出城市特色和個性。加快編制縣城出入口等重點建設區(qū)修建性詳規(guī)，積極打造城市建筑風格。進一步完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村落規(guī)劃，積極指導、協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃編制、上報、審批等工作，配合新農村建設，搞好新農村規(guī)劃、人居環(huán)境治理、示范村規(guī)劃、農房建設、居民點規(guī)劃和風格風貌改建規(guī)劃，改變農村建房無規(guī)劃設計的現狀，切實改善全縣人居環(huán)境。三是提升規(guī)劃管理效能。高質量做好“兩證一書”的核發(fā)工作，充分發(fā)揮管理職能，不斷創(chuàng)新規(guī)劃監(jiān)督機制，完善各項規(guī)章制度，進一步規(guī)范規(guī)劃運行程序。充分發(fā)揮執(zhí)法監(jiān)察大隊職能職責，進一步整合力量，不斷拓寬監(jiān)控范圍，嚴格規(guī)劃執(zhí)法，嚴肅查處違法違章建設行為，確保各類建設按規(guī)劃實施，切實提高規(guī)劃行政效能。年內完XX縣城控制性祥規(guī)編制、綠地系統(tǒng)規(guī)劃編制和梁湖、沙河2個集鎮(zhèn)總體規(guī)劃的評審報批和62個村莊規(guī)劃的編制評審工作，實現自然村規(guī)劃建設覆蓋率100%的目標。

責任單位：規(guī)劃股

（二）以項目建設為抓手，提速城鄉(xiāng)建設步伐。

堅持一事一主體，一個項目一個領導，一個項目一個班子，一個項目一套考核，做到續(xù)建項目提前完工，新建項目提前開工，儲備項目提前立項，前期工作提前完成。重點完XX縣府街東延伸段人行道2903米，架設路燈129桿；鋪筑淵泉街延伸段人行道2100米，安裝路沿磚2100米，架設路燈96桿。新建建筑面積為14960平方米的榆林賓館貴賓樓一座和建筑面積4800平方米的海城賓館一座。新建占地面積為140畝，建筑面積10000平方米風電生活基地規(guī)劃編制及“四通一平”建設，力爭1——2家風電企業(yè)辦公、住宿工程開工建設，為大力實施“風電強縣”戰(zhàn)略作出應有貢獻。

責任單位：各項目建設管理辦公室

（三）以九支渠建設為重點，打造城市新亮點。

把九支渠建設作為一項重大的民生工程、對外開放的形象工程來抓，努力將其打造成為城市建設名片，成為城市新亮點。在做好詳細規(guī)劃編制、征地、拆遷安置等前期工作的基礎上，著力完善重點項目建設的管理機制，著力落實重點項目建設的目標責任制，著力加快重點項目建設進度，著力解決重點項目建設存在的突出問題，著力營造全社會關心重點項目建設的良好氛圍，力爭九支渠建設取得實質性進展。年內完成長1224.8米、占地面積7.52萬平方米九支渠景觀帶和占地面積37.3萬平方米張芝公園一期工程建設。

責任單位：九支渠景觀帶及張芝公園項目建設管理辦公室

（四）以城市園林化創(chuàng)建為基礎，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。

始終把優(yōu)化功能放在城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、管理的首位，堅持“適度超前、持續(xù)發(fā)展、保障有力”的思路，抓好項目建設。開展城市綠化工作專項整治，不斷擴大城市綠化覆蓋面，確保新區(qū)建設綠化覆蓋率達到40％以上，舊城區(qū)綠化覆蓋率達到30％以上，不斷增強城市承載力、凝聚力、輻射力和帶動力。年內完成瓜州中路景觀帶種植4725平方米；完成7個單位庭院、6個住宅小區(qū)2.5萬平方米的花卉種植和綠地建設；完成淵泉公園新開辟綠地8000平方米和植樹500株；完XX縣府街、淵泉街東延伸段及南環(huán)路道路綠化，開挖綠化帶4.67萬立方米，回填耕植土3.9萬立方米，植樹5335棵；完成公園街、瓜州中路5000平方米公共綠地樹木花卉種植；完成南大街、瓜州大道樹穴改造和城區(qū)樹木追肥。年內完成新增公共綠地共計25000平方米，爭取縣城綠化覆蓋率達到23.9%，綠地率達到16.3%，人均占有公共綠地達到11.7平方米，創(chuàng)建7個單位庭院、6個住宅小區(qū)。

責任單位：園林綠化所

（五）以民生工程為根本，著力提高民生保障。

一是加快保障性住房建設。認真貫徹會議精神，切實加大保障性住房建設力度，進一步增加面向中低收入家庭的經濟適用住房和廉租房建設，逐步完善住房保障體系建設。完成經濟適用房90套和廉租房60套建設任務，緩解城市低收入家庭住房壓力。二是繼續(xù)做好住房補貼發(fā)放工作。把落實城鎮(zhèn)廉租住房補貼制度作為一項民心工程，按照《XX縣廉租住房2008—2012年建設規(guī)劃》，對全縣城鎮(zhèn)低收入家庭進行了調查摸底，經過嚴格審查，對符合廉租住房補助條件的城鎮(zhèn)經濟困難家庭，按照每人每月補助50月的標準，發(fā)放住房租金補貼，并為租住公產房住房經濟雙困家庭減免住房租金，真正解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題。

責任單位：房管局

（六）以農房建設為切入點，扎實推進環(huán)境治理。

一是堅持“突出優(yōu)化功能、保持區(qū)域風貌、統(tǒng)一規(guī)劃布局、農民自主選擇”的原則和“三打破三提高”的要求，指導、督促農民搞好農房建設，嚴格農房建設審批程序，建筑風貌，嚴管建筑質量，嚴查違規(guī)建設。二是加強農房建設與管理。創(chuàng)建農房建設管理機制，特別是農房建設服務隊的監(jiān)管和農村建筑工匠資質管理，有效調控承包價額。嚴格農房建設規(guī)劃、選址、選圖、審批等程序和堅持“一書兩證”（選址意見書、規(guī)劃許可證、房屋產權證）制度，嚴把農房建筑質量，切實規(guī)范農村建筑市場。三是深入推進城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理。堅持“四化”標準，圍繞全縣城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理工程總體目標和要求，以整治建筑工地突破口，深入開展“七進”、民居風貌整治、縣城風貌整治和城市園林綠化專項整治行動的活動，創(chuàng)新機制，確保常態(tài)化，切實改變城鄉(xiāng)面貌。要完成農村危舊房改造1000戶。

責任單位：規(guī)劃股建管站

（七）以強化管理為手段，切實理順建設秩序。

一是有效監(jiān)管市場秩序。進一步健全建設市場誠信體系，嚴格招投標監(jiān)管，嚴格施工許可前置條件審查，嚴格按規(guī)定收取民工工資保證金，全程監(jiān)管支付情況，嚴格對施工隊伍的作業(yè)人員實行壓證監(jiān)管；強化商品房預（銷）售的監(jiān)管，防止“一房多賣”、抽逃資金等行為。切實加強房地產開發(fā)企業(yè)資質管理，依法查處開發(fā)企業(yè)無資質亂掛靠等違規(guī)行為，加強縣外企業(yè)入瓜從業(yè)登記備案管理、物業(yè)服務企業(yè)資質管理和物業(yè)小區(qū)管理。加大對建筑設計、物業(yè)服務等中介市場的監(jiān)管力度。二是加強建筑安全質量監(jiān)管。建立健全安全生產規(guī)章制度，嚴格落實安全生產“一崗雙責”制。扎實開展建筑安全質量隱患排查治理和專項整治活動。強化規(guī)劃、建設、質監(jiān)、檢測、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的安全監(jiān)管，從嚴查處安全生產責任事故。最大限度地擴大工程建設監(jiān)督覆蓋率，監(jiān)督范圍要擴大到鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農村。三是積極推廣使用新型建材。大力推廣和使用新型建筑材料和新型建筑墻體材料，實施外墻和屋頂保溫隔熱。年末力爭達到五個100%，即工程質量監(jiān)督覆蓋率100%、建筑材料檢測率100%，竣工工程驗收備案率100%、工程監(jiān)理覆蓋面100%。施工企業(yè)安全生產持證率、“三類人員”和特種作業(yè)人員持證率、安全文明措施費支付率、意外傷害保險投保率達到100%。確保在建工程不發(fā)生結構安全事故隱患，工程使用功能質量投訴率控制在40%以內，促進建設工程安全質量提高到一個新的水平。

責任單位：質監(jiān)站招投標辦

（八）以房地產開發(fā)和物業(yè)管理為支撐，打造瓜州新片區(qū)。

加大房地產業(yè)制度化建設力度，規(guī)范房地產業(yè)的管理。加強制定有關房地產業(yè)管理制度建設，認真執(zhí)行《XX縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施細則》、《XX縣經濟適用住房建設管理實施細則》。進一步加強房地產市場監(jiān)管力度，把保障性住房建設做為關注民生的重要措施抓緊抓好；通過調控引導，使房地產開發(fā)向相對講求質量、講求品位的精品型轉變；加快產權管理工作的網絡化建設。通過提高人員素質，提高工作效率，逐步實現產權產籍管理、房屋確權登記、房屋交易管理、房屋評估中介服務的規(guī)范化、信息化。加快建立物業(yè)管理活動中的招投標制度，引導和鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。逐步建立“分等定級、質價相符”的收費機制，自覺接受物價、物業(yè)主管部門及業(yè)主的監(jiān)督；加強小區(qū)物業(yè)配套設施建設管理。新建小區(qū)要按照規(guī)劃標準配套建設各類設施、設備和物業(yè)管理用房，物業(yè)管理設施不落實的，一律不得交付使用，產權部門不得辦理產權登記手續(xù)；完善執(zhí)業(yè)資格管理制度，力爭在年內完成修建商品住房624套59900平方米，全縣物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗率達到85%以上。

責任單位：房管局

（九）以治理突出問題為先導，凈化工程建設領域。

要從講政治的高度，積極探索規(guī)劃建設管理新機制，充分認清工程建設領域違法違規(guī)問題的嚴重性和危害性，增強責任感與使命感，堅持把解決群眾關心的熱點、難點問題作為工作的著力點，按照《XX縣建設領域工程建設突出問題專項治理工作實施方案》深入開展工程建設領域突出問題專項治理工作，努力把治理工作抓緊、抓好、抓出成效，促進我縣工程建設領域規(guī)范有序的發(fā)展。通過2年左右時間的集中治理，我們要實現以下工作目標：建立健全統(tǒng)一規(guī)范的工程建設有形市場，市場交易活動依法透明運行，市場主體違法違規(guī)行為明顯減少，實現權力行使安全、資金運用安全、項目建設安全。

責任單位：質監(jiān)站

（十）以城市綜合監(jiān)管為紐帶，營造優(yōu)美人居環(huán)境。繼續(xù)實施城市精細化管理，不斷健全完善監(jiān)督管理機制，努力實現“環(huán)衛(wèi)保潔精質化、園林綠化精品化、供熱監(jiān)管規(guī)范化、城市交通有序化、商貿市場整潔化、市容市貌美觀化、管理服務人性化、綜合管理制度化”的城市精細化管理工作目標，采取“橫向到邊、縱向到底、錯時異向、不留死角”的巡控方式，嚴厲打擊亂修亂建行為，充分發(fā)揮城市綜合管理聯(lián)席會議制度的綜合協(xié)調、綜合調度、綜合檢查作用，形成運轉高效、配合密切的執(zhí)法聯(lián)動機制；加大市容市貌綜合整治力度。堅持集中整治和長效管理相結合的原則，徹底整治亂停亂行、亂擺亂放、亂搭亂掛、亂涂亂畫、亂扔亂倒等影響市容環(huán)境的問題；嚴格門前“三包責任制”管理體制，將門前“三包”工作真正落到實處。從群眾反映強烈臟亂差嚴重的小街巷、樓群院落入手，開展環(huán)境綜合整治工作，徹底改變社區(qū)院落和背街小巷的市容環(huán)境衛(wèi)生面貌，為廣大人民群眾營造整潔、舒適的生活環(huán)境。

責任單位：城市綜合管理執(zhí)法監(jiān)察大隊

（十一）以公積金管理制度為橋梁，實現公積金滾動增值。

加大《住房公積金管理條例》的宣傳力度，建立健全公積金信貸款審批制度、責任追究制度、貸款資料審核、檔案管理制度制度，嚴格落實公積金貸款政策，形成有效防范風險機制。嚴格落實各項監(jiān)督制度，定期報送預決算和各類報表，主動接受財政、審計和業(yè)務部門的監(jiān)督。嚴禁發(fā)放項目和單位貸款。按規(guī)定設置公積金收益專戶，增值收益專戶、費用專戶和其他資金專戶，并進行單獨核算。嚴格執(zhí)行國家購買國債決策制度和規(guī)定，并及時兌現到期國債。同時，加大到期貸款的清收力度，加強對資金的運行和費用管理，促進了公積金滾動增值。公積金繳存職工在原有人數基礎上增長0.5%，公積金收益率達到0.9%，繳存余額在原有基礎上增長8%。資金使用率達到60%，貸款逾期率控制在0.3%以內，風險準備金充足率達到1%。

責任單位：住房公積金管理中心

（十二）以市政設施監(jiān)管為核心，鞏固城市文明成果。

為保證市政公用事業(yè)健康發(fā)展，一要注重加強市政公益設施維護管理。對新建、改造的道路、橋梁等設施，嚴格審批制度，堅決控制未經審批的破路挖掘，積極探索停車場、公廁管理措施辦法，建立良好的管理運行機制，保證其充分發(fā)揮社會效益；二要嚴格貫徹落實相關法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，建立健全嚴格的城市道路占挖管理辦法，進一步增強各相關單位執(zhí)行規(guī)定的主動性和規(guī)范性；三要加大違章查處力度，保障設施完好，對隨意挖掘、占用行政許可項目進行了審批，并對許可后的項目實施過程監(jiān)管和督查；四要開展各類專項活動，突出監(jiān)管重點。對城市道路上影響行人行車安全的廢棄桿樁進行調查，制定清除方案，梳理盲道占用情況，對書報亭和其他情況占用盲道行為提出相關建議并及時將信息向相關部門反饋。城市用水普及率和污水集中收集率要達到100%，生活垃圾處理率要達到95%，市政路燈亮燈綠要達到98%以上，其他市政公用設施完好率要達到98%以上。

責任單位：市政公用事業(yè)管理局

（十三）以房屋拆遷為突破口，推進XX區(qū)改造。建立健全房屋拆遷管理制度，科學指導房屋拆遷工作。房屋拆遷安置辦公室要強化措施，只能多拆、不能少拆，只能硬拆、不能軟拆，只能快拆、不能慢拆的思路，強力推進。加強對拆遷管理人員、拆遷人員、評估人員的管理，規(guī)范拆遷行為，做到補償公正、到位，妥善解決房屋拆遷糾紛，做好拆遷工作，解決好拆遷遺留問題，防止群體性上訪事件發(fā)生，高質量地完成拆遷安置任務。同時，加強拆遷補償資金的監(jiān)督管理，保證拆遷補償安置資金足額到位、專戶存儲、專款專用。計劃完成道路建設工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側拆遷任務。

責任單位：房屋拆遷安置管理辦公室

（十四）以推動公益事業(yè)發(fā)展為動力，夯實建設系統(tǒng)群眾基礎。

突出解決供熱、供氣存在的難點問題，加強供熱、供氣監(jiān)管工作，嚴格按照縣上已出臺的有關辦法狠抓監(jiān)管落實，及早著手修改完善《XX縣城市供熱供氣監(jiān)管辦法》，今年，繼續(xù)對存在突出供熱問題單位（個人）進行供熱管道、地溝保溫、供排水管道改造，解決長期遺留的供暖問題。督促供熱公司投入資金對供熱點的鍋爐進行全面的檢修保養(yǎng)，對供熱管網進行全面的檢修，更換老化管道確保了供熱工作的正常運行。對天然氣安全生產和事故防范做到了五個到位，即“領導認識到位，責任落實到位，督促檢查到位，隱患整改到位，安全措施到位”。建立完善燃氣管道施工圖會審制度，加強對燃氣管道的巡查力度，對因建筑施工造成的燃氣管道破壞事故及時進行處理，發(fā)放《隱患整改通知書》，提出整改意見，促進了管道燃氣建設和管理的規(guī)范化、正常化。

責任單位：公益事業(yè)監(jiān)管股

（十五）以招商引資為依托，實現良性發(fā)展格局。

按照XX縣委、縣政府《關于全縣招商引資工作安排意見》精神，各部門要高度重視項目工作，以資源優(yōu)勢為依托，科學謀劃招商項目，項目謀劃、論證、包裝要突出精與實，重大項目要進行可行性研究論證，為客商盡量提供有價值、有分量、有深度的項目資料，實現“洽談一批，簽約一批，建設一批，投產一批，儲備一批”的良性發(fā)展格局”。建設局要新引進落實投資1500萬元招商引資項目一個以上，落實招商引資到位資金10000萬元。

責任單位：項目辦

（十六）以機關作風建設為動力，有效提升行政效能。

一是加強組織領導，進一步落實機關效能和作風建設措施。成立加強機關作風和效能建設領導小組，負責研究、協(xié)調和檢查機關作風和效能建設工作，認真抓好各項制度的貫徹落實。二是健全各項制度，進一步規(guī)范機關工作人員行政行為。健全監(jiān)督和考核機制，強化對機關干部權力運作的監(jiān)督，建立工作效能和工作作風考評制度，制定機關效能和作風建設考核標準，明確重點工作目標，開展評議機關活動，定期組織考核檢查，每年組織考核評比。三是是提升隊伍整體素質。深入推進“引進來、走出去”的人才發(fā)展戰(zhàn)略，引進專業(yè)技術人才，充實和壯大建設隊伍；鼓勵支持在職職工外出學習培訓，適時“充電”，提升自身業(yè)務水平。大力開展本部門培訓，采取“傳幫帶”模式，在本系統(tǒng)開展業(yè)務知識和政策法規(guī)培訓。繼續(xù)開展對企業(yè)法人、中層干部和民工的政策法規(guī)、安全常識等知識培訓，不斷提高系統(tǒng)人員的整體素質。四是強化考核，嚴格責任，確保機關作風建設不流于形式。考核評比工作是推動機關作風建設和目標責任制深入健康開展的重要保證，在搞好年終考評的同時重點抓好日常考核。五是加強黨風廉政建設。重點在民生工程、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產開發(fā)、工程建設招投標等領域的反腐廉政工作，健全防腐機制，筑牢拒腐防線，構建教育、制度、監(jiān)督并重的懲防體系。確保年內群眾對本行業(yè)服務滿意率達到90%以上，努力營造以科學發(fā)展觀統(tǒng)領思想道德建設和精神文明建設的濃厚氛圍，為促進全局各項工作全面協(xié)調發(fā)展提供精神動力和思想保證。

責任單位：辦公室

（十七）以維護穩(wěn)定為要務，營造良好發(fā)展環(huán)境。

嚴格規(guī)范程序，著力排查化解涉災、涉拆（遷）、涉質（量）、涉及“兩個拖欠”、涉權（房屋產權）等方面的問題和矛盾糾紛，把矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，切實維護系統(tǒng)穩(wěn)定，積極創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和人文環(huán)境。

篇9

觀瀾湖集團主席兼行政總裁朱鼎健表示，此項目屬馮小剛牽頭，從有想法到簽約僅用了41天。根據華誼兄弟公告資料，觀瀾湖將持有項目公司中60%股權，實景娛樂持有35%股權，而馮小剛工作室將持有5%的股權。

朱鼎健還透露，電影公社核心區(qū)將于2012年10月開工建設，預計投資超過10億元，力爭在2014年春節(jié)核心區(qū)實現運營。屆時，項目營運將以商鋪經營為主要收入來源，游客進場門票免費。

觀瀾湖 · 華誼 · 馮小剛電影公社坐落于占地達2萬畝的觀瀾湖海口國際高爾夫度假區(qū)里，規(guī)劃控制面積1400畝，建筑面積950畝，折算超過63萬平方米，總投資預計8億至10億元。項目將以馮小剛《一九四二》、《唐山大地震》、《非誠勿擾》等一系列馮氏經典電影場景為建筑規(guī)劃元素，打造綜合娛樂商業(yè)街區(qū)，還擬建設5-6座專業(yè)級的影視拍攝棚及配套地產設施。

這將不僅是馮小剛的烏托邦夢想，對于華誼兄弟和觀瀾湖集團來說，更重要的是在這些以馮氏電影場景為特色建筑風格的街區(qū)中，將聚集不同品牌和特色的餐飲、娛樂、購物、休閑、精品酒店等業(yè)態(tài)。整個項目集建筑、旅游、電影旅游、商業(yè)旅游于一體。據透露，電影公社會引入500多個商家，借助海南島無可比擬的氣候優(yōu)勢，形成中國影人和電影電視拍攝的一個聚集地。

地產的誘惑

事實上，這并非華誼兄弟首次涉足地產項目。今天的電影公社，與華誼兄弟之前的電影城、電影產業(yè)聚集區(qū)實屬一脈相承。

去年，華誼兄弟就曾宣布在上海嘉定、深圳坪山和蘇州投資建設主題樂園，對電影全產業(yè)鏈做進一步擴展。其中，蘇州的模式類似環(huán)球影城，內含蹦極、過山車等娛樂設施，每一個項目都以華誼的電影為主題，需要購買門票。該模式接近于傳統(tǒng)主題公園的經營模式。

上海嘉定與深圳的兩個影視文化城項目則借鑒了國外成熟的迪士尼模式，核心內容規(guī)劃了以華誼兄弟經典電影為主題的游樂區(qū)域，設置角色體驗和互動游戲項目，以及配套設施等，是集文化旅游為一體的、融入中國文化的影視主題樂園。

蘇州、上海嘉定與深圳三個項目各占地約1000畝，華誼兄弟分別持有35%、40%股權和35%的股權。不過，在與地方政府簽約后，華誼兄弟的影視主題公園并未如期開工。去年8月，國家三部委一道措辭嚴厲的律令要求全國整頓主題公園，華誼兄弟傳媒股份有限公司董事長王中軍亦承認，在推動這幾個項目時遭遇到的困難不少。

值得注意的是，此番與以往有所不同，電影公社項目并非走主題公園的路線，而是直接將華誼兄弟帶入了文化旅游商業(yè)地產。公告中尤其明確表示，項目將“預留電影場景商業(yè)發(fā)展區(qū)域和配套商業(yè)項目”。

同時，根據項目實施的分配內容，觀瀾湖公司除負責相關手續(xù)外，還負責配套住宅項目的營銷策劃，實景娛樂負責提供該項目的電影相關資料，而馮小剛工作室則負責授權項目公司使用其名字等等。上述分工無疑透露出， 項目擁有住宅項目的重要信息。

此次華誼兄弟并非自己拿地開發(fā)，而是將項目“嫁接”入觀瀾湖海口國際高爾夫度假區(qū)。據了解，海口觀瀾湖占地極廣、業(yè)態(tài)也相當豐富。據觀瀾湖地產總經理洪剛所說，項目規(guī)劃中包括Town center、民俗區(qū)、酒店區(qū)等，“會引進一系列奢華酒店、購物中心、奧特萊斯”，同時還有文藝區(qū)，“文藝區(qū)我們合作的是蘭桂坊，通過蘭桂坊集團去運作，形成品牌價值。”

如此說來，華誼兄弟與觀瀾湖的合作，很可能是觀瀾湖出地，華誼兄弟出品牌，雙方共同承擔部分投資，進行合作開發(fā)。未來，華誼兄弟也可能將這種模式進行復制——也就是說，并非自己真刀真槍去做旅游地產，而是以旅游文化品牌的身份“植入”既有項目，并分享項目未來盈利。

“馮小剛拍了《非誠勿擾》、《非誠勿擾2》，把西溪和鳥巢都弄火了。一個好的有影響力的作品，如果可以通過手法的精妙植入，是可以把產品帶起來的。是不是華誼醒過味來，想與其把別人弄火了，還不如把自己弄火了呢！”北京博納國際影院投資管理公司內部人士笑談道。“華誼利用自身沉淀的一些資源，去轉換為另外一種可實現的價值，我覺得這里面還是有商業(yè)機會的。”

主業(yè)下滑

自2009年上市以來，華誼兄弟在地產項目上不斷加碼，但其主營業(yè)務電影的營收卻不盡如人意。4月26日，華誼兄弟“2012年一季度報告”，其凈利潤同比下降26%－30%，在2011年業(yè)績中，其營業(yè)收入8.92億元，同比下降16.73%，其中電影及衍生業(yè)務收入同比下降67.02%。華誼官方的解釋，主要是受電影檔期、制作及發(fā)行等因素的影響。“去年是電影的小年，所以收入有所下滑。”華誼兄弟董事、副總裁胡明表示：“華誼兄弟的電影業(yè)務增長目前還沒有遇到壓力和瓶頸，電影業(yè)務增長很快。

然而，今年年初以來，中國電影市場的處境越來越不容樂觀。今年1-5月份，國產片占票房的比例大幅下降，大概只有30%多。“投資電影變成一個高風險行業(yè)了，一些制片公司要么是放緩投資的步伐，要么是向其他方向尋求突破。”新影聯(lián)副總經理高軍表示。

電影投資領域有著“20%賺錢80%賠錢的高風險”定律，早在華誼兄弟IPO初期，業(yè)內對于華誼的盈利模式即存在不同的看法，而如何保持持續(xù)盈利與現金流通暢的問題，則一直遭受外界拷問。

上市之后受業(yè)績增長壓力的影響，華誼兄弟在電影業(yè)務投資回報不穩(wěn)定的情況下尋求其他途徑無可厚非。目前，華誼兄弟圍繞“內容+渠道+衍生”三大業(yè)務板塊，向著綜合性娛樂傳媒集團方向轉型的時間表顯然已無法叫停。電影衍生品業(yè)務的拓展已經成為王中軍手里的留守牌，這張牌再不出手，資本市場的壓力將傾瀉而來。

其中，文化旅游已經作為華誼兄弟衍生板塊的重要組成部分，由董事長王中軍親自督戰(zhàn)，目前已經啟動蘇州電影城和深圳、上海嘉定兩地文化城產業(yè)聚集區(qū)，并通過收取品牌授權費探索國內電影衍生業(yè)務新模式。

“大力發(fā)展文化產業(yè)是國家定的調調，有些公司有自身資源去拓展一塊業(yè)務，我覺得更多還是看重了這塊業(yè)務本身的利益。”在上述博納內部人士看來，華誼兄弟此舉“還是文化搭臺，地產唱戲” 。從華誼兄弟現有業(yè)務構成看，投建上述旅游文化地產項目不僅是產業(yè)鏈的開拓，也是抵御行業(yè)波動、長期貢獻穩(wěn)定現金流的舉措，但因為項目建設周期長，短期內難以有所體現。

對此，有業(yè)內人士表示，迫于股東的盈利壓力，華誼兄弟的多元化是可以理解的。“打造全產業(yè)鏈是對的。但是術業(yè)有專攻，最好你做到專注，才有可能專業(yè)。你不專注，你什么都想抓，那你就做不到專業(yè)了。這就好像一盒清涼油，頭疼了抹一下，腰疼抹一下，但是都不能根治。還不如只做一項，一招鮮吃遍天下。”

盡管如此，王中軍卻一再對投資者強調，目前華誼兄弟已陸續(xù)介入電影院、音樂、游戲、主題公園、演藝活動等領域。在他看來，五年之后電影衍生品板塊將有可能達到與第一板塊持平的地位。

資訊

“小產權房”用地今年將無法領證

日前，從山西省國土資源廳獲悉，今年年底前，山西省將完成農村集體土地確權登記發(fā)放工作。屆時，農村集體土地將都會擁有自己的“身份證”。

據悉，山西將嚴格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對于違法宅基地和建設用地必須依法處理后方可登記。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式，非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

太原開評星級小區(qū)

8月20日，從太原市房管局了解到，太原市將進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為，嚴格規(guī)范物業(yè)收費，并在全市范圍內開展星級小區(qū)評比活動。

據了解，物業(yè)服務星級小區(qū)考評將依據住建部《住宅小區(qū)物業(yè)管理標準及評分細則》，實行十二分制的考評管理辦法及動態(tài)的開放式的管理辦法，經確認不滿足條件的取消其稱號，確實在服務上提檔升級。

房產抵押登記再添新種類