房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文

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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)廣告；新媒體；城鎮(zhèn)化

一、行業(yè)現(xiàn)狀

（一）市場(chǎng)規(guī)模及發(fā)展階段

目前房地產(chǎn)廣告行業(yè)處于快速發(fā)展階段，業(yè)內(nèi)公司小而多，大多數(shù)公司業(yè)務(wù)集中在某個(gè)區(qū)域，尚未出現(xiàn)全國(guó)性的公司。盡管對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策逐年收緊，但作為關(guān)系民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)廣告是我國(guó)廣告也投放最大的行業(yè)之一，根據(jù)《現(xiàn)代廣告》雜志2012年的《中國(guó)廣告業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，在行業(yè)廣告投放額排行中，房地產(chǎn)行業(yè)幾年來一直保持投放額的首位，且勢(shì)頭穩(wěn)增不減。2011年，房地產(chǎn)行業(yè)廣告投放額為339.3293億元，占中國(guó)廣告經(jīng)營(yíng)額的10.86%，較2010年的增長(zhǎng)率為41.52%[1]。2012年房地產(chǎn)受到政策打壓，但仍然保持了廣告支出迅速的增長(zhǎng)，根據(jù)《2013年廣告行業(yè)分析報(bào)告》，房地產(chǎn)廣告的增長(zhǎng)率為31.5%。保險(xiǎn)、醫(yī)藥、白酒、房地產(chǎn)、汽車等五個(gè)行業(yè)的廣告為對(duì)廣告增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率最高的前五大行業(yè)，其中房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為19.1%。[2]

（二）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈描述

廣告產(chǎn)業(yè)鏈包含廣告主、廣告公司、媒介和消費(fèi)者四大主體，廣告公司在廣告市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈中處于中介地位，是溝通廣告主、媒介和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，為廣告主提供整合營(yíng)銷傳播服務(wù)。廣告公司向廣告主提供品牌策劃與管理、廣告策劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)、媒介投放、戶外廣告、促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、企業(yè)形象CI等服務(wù)。房地產(chǎn)廣告領(lǐng)域的客戶主要為房地產(chǎn)開發(fā)商，其為客戶制作出廣告方案及內(nèi)容，并通過媒介進(jìn)行，提供的服務(wù)內(nèi)容包括策略體系服務(wù)、創(chuàng)作體系服務(wù)、設(shè)計(jì)體系服務(wù)以及營(yíng)銷策劃服務(wù)等。

二、發(fā)展前景

（一）與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的房地產(chǎn)廣告行業(yè)

對(duì)于中國(guó)人來說，注重安居樂業(yè)，不管在哪個(gè)時(shí)代，房子都是生活中一個(gè)很重要的部分。房地產(chǎn)行業(yè)興起于上世紀(jì)90年代以來，在經(jīng)歷了興起、熱潮和滑落之后，已經(jīng)逐步趨于成熟，并形成了諸多全國(guó)性的大型地產(chǎn)商。房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)成為了中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型特性以及相對(duì)較高的回報(bào)率，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在幫助其發(fā)展的同時(shí)，也使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇，而激烈的競(jìng)爭(zhēng)凸顯了廣告的重要性。好的廣告具有化腐朽為神奇的作用，一個(gè)好的概念可以給購(gòu)房者良好的想象空間，在提升開發(fā)商品牌的知名度的同時(shí)，還可以引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買行為。基于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)廣告行業(yè)在未來一段時(shí)期仍然具有發(fā)展空間，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴使得該領(lǐng)域的廣告公司存在一定的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)廣告公司在提高服務(wù)附加值、增強(qiáng)客戶粘性的同時(shí)，應(yīng)加快產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和拓展，以增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的房地產(chǎn)廣告行業(yè)

新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來持續(xù)的動(dòng)力。十報(bào)告指出，“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路”。總理曾多次就城鎮(zhèn)化問題發(fā)表講話，2013年3月，總理在就任后答中外記者問時(shí)再度指出，新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，要使目前2.6億農(nóng)民工中有愿望的人逐步融入城市，是一個(gè)長(zhǎng)期復(fù)雜的過程，要有就業(yè)支撐，有服務(wù)保障，在此過程中，要大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，東、中、西部地區(qū)因地制宜地推進(jìn)。隨著城鎮(zhèn)化由西向東、由一線城市向二線、三線城市的發(fā)展，房地產(chǎn)廣告行業(yè)也會(huì)呈現(xiàn)出如此的轉(zhuǎn)移行情。根據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，除北京、上海、深圳、廣州以外的其他城市的房產(chǎn)廣告增長(zhǎng)率在2009年到2011年為9.2%、84.58%、79%。因此在新形勢(shì)下房地產(chǎn)廣告公司應(yīng)加強(qiáng)在二、三線城市的布局和攻城略地，以適應(yīng)這一波的轉(zhuǎn)移行情。

（三）新興網(wǎng)絡(luò)廣告渠道對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響

新媒體的出現(xiàn)，對(duì)傳統(tǒng)媒體帶來了巨大的挑戰(zhàn)，整個(gè)廣告行業(yè)出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)渠道對(duì)傳統(tǒng)紙媒、戶外媒體的替代。與傳統(tǒng)媒體的緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)相比，根據(jù)EnfoDesk易觀智庫(kù)研究顯示，網(wǎng)絡(luò)渠道的廣告卻發(fā)展很迅速。2013年第1季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新房品牌網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到8.84億元，與上季度相比環(huán)比下降29.6%，與去年同期相比增長(zhǎng)27.8%。[3] 2013年第2季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新房品牌網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到12.4億元，與上季度相比環(huán)比增長(zhǎng)40.3%，與去年同期相比增長(zhǎng)24.8%。出現(xiàn)這一快速增長(zhǎng)的原因，一方面是由于二三線城市廣告主對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的認(rèn)知及重視度加深，另一方面則是網(wǎng)絡(luò)媒體的新營(yíng)銷形式、營(yíng)銷效果和價(jià)值創(chuàng)新，爭(zhēng)取到了廣告主更多的營(yíng)銷預(yù)算。[4]

互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、微博營(yíng)銷、微信營(yíng)銷、客戶端營(yíng)銷等新興的渠道將在房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷里面起到未來約重大的作用。面對(duì)全新的廣告形式，必須對(duì)應(yīng)著全新的廣告人才，熟悉互聯(lián)網(wǎng)互動(dòng)特性，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)受眾有一定研究，有基本的互聯(lián)網(wǎng)廣告數(shù)據(jù)說服廣告主，這一切都和傳統(tǒng)廣告完全不同，也就意味著全新的投入和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這些新興媒體的認(rèn)識(shí)和掌握，將有利于房地產(chǎn)廣告公司適時(shí)地調(diào)整方案，適應(yīng)時(shí)代的變化，滿足客戶的新需求。

（四）海外市場(chǎng)帶來的機(jī)遇

目前，越來越多的中國(guó)人開始海外置業(yè)，也有越來越多的國(guó)內(nèi)開發(fā)商在海外開發(fā)針對(duì)中國(guó)人的房地產(chǎn)項(xiàng)目，與此同時(shí)，房地產(chǎn)廣告商也迎來新的業(yè)務(wù)機(jī)遇。在此背景下，房地產(chǎn)廣告商基于對(duì)中國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣的了解擁有針對(duì)中國(guó)人海外置業(yè)的業(yè)務(wù)機(jī)遇，且該部分業(yè)務(wù)較國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高，房地產(chǎn)廣告行業(yè)迎來新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

三、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況

由于房地產(chǎn)廣告具有較強(qiáng)的專業(yè)性，因此為開發(fā)商提供服務(wù)的公司多以專業(yè)性的房地產(chǎn)公司為主。一些綜合性的廣告公司也涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如廣東省廣告股份有限公司。在經(jīng)過多年的發(fā)展之后，房地產(chǎn)廣告行業(yè)仍然處于諸侯混戰(zhàn)的階段，尚未出現(xiàn)一些大型的房地產(chǎn)廣告公司。究其原因，主要是多數(shù)公司輕資產(chǎn)，長(zhǎng)期以來該行業(yè)得不到銀行的貸款支持，其他資本進(jìn)入這一領(lǐng)域也少之又少，各家公司的發(fā)展主要依賴原始資本的慢慢積累，因此發(fā)展緩慢，無法進(jìn)行區(qū)域性的擴(kuò)張。此外，由于房地產(chǎn)廣告公司屬于智力輸出型公司，行業(yè)內(nèi)人員的不穩(wěn)定而各家公司又無標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)流程，這也是造成目前尚未出現(xiàn)一下大型的、全國(guó)性的房地產(chǎn)廣告公司的原因之一。

未來房地產(chǎn)廣告公司存在整合的可能性很大，畢竟全國(guó)性的開發(fā)商需要全國(guó)性的房地產(chǎn)廣告公司與之匹配。在此背景下，一方面，房地產(chǎn)廣告公司需盡早實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的布局，并進(jìn)行市場(chǎng)的整合，加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的規(guī)范及流程管理，另外一方面，需要通過資本市場(chǎng)以獲得資金支持，通過并購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)集中和規(guī)模擴(kuò)大以及對(duì)制作、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，從而真正地做大做強(qiáng)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)廣告在整個(gè)廣告行業(yè)里占有重要地位，而房地產(chǎn)行業(yè)又與民生息息相關(guān)，因此注定了房地產(chǎn)廣告具有其專業(yè)性和特殊性。伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，該行業(yè)仍然具有一定的發(fā)展空間。房地產(chǎn)廣告行業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，仍然處于諸侯混戰(zhàn)的局面，亟待出現(xiàn)一些全國(guó)性的、綜合性的、專業(yè)性的廣告公司，而多年的累積已經(jīng)為行業(yè)的集中提供了基礎(chǔ)，誰(shuí)能抓住這一歷史機(jī)遇，盡早完成全國(guó)的攻城略地，誰(shuí)就可以在未來的競(jìng)爭(zhēng)中獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國(guó)廣告業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告[J].現(xiàn)代廣告，2012.

[2] 2013年廣告行業(yè)分析報(bào)告[DB/OL].道客巴巴.

篇2

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 擠出效應(yīng)； 實(shí)證會(huì)計(jì)； 收益報(bào)告

一、引言

中國(guó)自1998年實(shí)施住宅分配貨幣化改革以來，已經(jīng)走過13年。在此過程中，隨著大量投資向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)支柱性產(chǎn)業(yè)，但是目前房地產(chǎn)行業(yè)非理性繁榮對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面沖擊。房產(chǎn)行業(yè)通過抵押等方式反復(fù)從銀行體系中吸收大部分資金，同時(shí)通過高房?jī)r(jià)從消費(fèi)者手中吸收大量資金，從而利用所持有的資金進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民資金斂收力度，這種發(fā)展模式不僅導(dǎo)致資源的錯(cuò)配，引起銀行存貸風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大，更是引發(fā)社會(huì)對(duì)房產(chǎn)投機(jī)性的需求。王小廣通過對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)：我國(guó)住房市場(chǎng)的投資或投機(jī)需求占比超過50%，房子不是用來住的，而是用來投機(jī)炒作的，這是我國(guó)住房市場(chǎng)面臨的最大問題（王小廣，2012）。這種發(fā)展方式加大了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡程度。基于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，政府自2002年開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。但是2002—2009年中國(guó)樓市出現(xiàn)了“屢調(diào)屢漲”的反常現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在2011年得到抑制。隨著宏觀調(diào)控連續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令、信貸緊縮、利率上調(diào)、房產(chǎn)稅等房?jī)r(jià)調(diào)控政策，房產(chǎn)行業(yè)抑制了投資、投機(jī)和高端需求，也影響了剛性需求。在2012年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，進(jìn)一步打消了市場(chǎng)上房地產(chǎn)調(diào)控將放松的預(yù)期。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入去杠桿化的過程，即過度投資之后的去泡沫階段。由此來看房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)形成，必然會(huì)加劇房產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的局面，在此種情況下，從描述和分析房地產(chǎn)發(fā)展、盈利及資金運(yùn)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)角度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度分析房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)防范由新一輪宏觀調(diào)控所帶來的風(fēng)險(xiǎn)具有很強(qiáng)的實(shí)證意義。

本文以實(shí)證會(huì)計(jì)研究范式為框架，分析房地產(chǎn)企業(yè)層面財(cái)務(wù)變量在控制政府相關(guān)政策的條件下所反映的企業(yè)年度收益報(bào)告中的信息含量，即分析政策因素是否對(duì)其他企業(yè)財(cái)務(wù)變量所蘊(yùn)含的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息具有“擠出效應(yīng)”。在控制的政策因素及企業(yè)層面財(cái)務(wù)變量條件下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所提供的年度會(huì)計(jì)信息含量及其信息質(zhì)量進(jìn)行量化分析，最終對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的外部投資者、利益相關(guān)者及該行業(yè)會(huì)計(jì)信息使用者在使用房地產(chǎn)業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息時(shí)應(yīng)該注意的問題提出針對(duì)性建議。

二、研究思想設(shè)計(jì)

本文是以實(shí)證會(huì)計(jì)研究為分析范式，首先對(duì)實(shí)證會(huì)計(jì)研究及本文研究思想作出說明。20世紀(jì)80年代，瓦茲和齊默爾曼的合著《實(shí)證會(huì)計(jì)理論》一書的出版標(biāo)志著實(shí)證會(huì)計(jì)理論作為一個(gè)學(xué)術(shù)流派出現(xiàn)。實(shí)證會(huì)計(jì)理論在有效市場(chǎng)假說和資本資產(chǎn)計(jì)價(jià)模型基礎(chǔ)上建立會(huì)計(jì)收益與股票價(jià)格二者之間的關(guān)系，其重要假定為：基于有效市場(chǎng)假說的可描述性及實(shí)證研究結(jié)果的可解釋性，可以得出年度和季度收益能夠向股票市場(chǎng)傳輸新信息；而由會(huì)計(jì)或財(cái)務(wù)所傳遞的信息可以反映到企業(yè)股票價(jià)格波動(dòng)上；同時(shí)存在其他信息來源使得市場(chǎng)可以預(yù)見到會(huì)計(jì)收益，從而以實(shí)證會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)收益能更好地預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流量。傳統(tǒng)的實(shí)證會(huì)計(jì)研究基于有效市場(chǎng)假說進(jìn)行分析，而結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及資本市場(chǎng)運(yùn)行狀況，有效市場(chǎng)假說并不成立，由此筆者放松有效市場(chǎng)假說，假定市場(chǎng)為半強(qiáng)式有效，即當(dāng)前的房地產(chǎn)股票市場(chǎng)價(jià)格完全反映了現(xiàn)實(shí)所有已公開的有用信息。這些公開信息主要是企業(yè)層面的財(cái)務(wù)因素，包括：財(cái)務(wù)報(bào)告、公告、股利分配方案、盈利預(yù)測(cè)及證券分析報(bào)告等信息，而這些財(cái)務(wù)信息可以以較低成本獲得，一旦信息公開，股票價(jià)格將會(huì)根據(jù)新信息迅速作出調(diào)整。

因此本文實(shí)證會(huì)計(jì)研究主要命題是：在半強(qiáng)式有效市場(chǎng)假定下，政府政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)層面財(cái)務(wù)變量所反映的年度收益會(huì)計(jì)報(bào)告中的會(huì)計(jì)信息含量是否具有顯著的擠出效應(yīng)。若存在顯著的信息“擠出效應(yīng)”，那么本文分析的設(shè)想依據(jù)是在我國(guó)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，會(huì)計(jì)信息的使用者若完全依據(jù)企業(yè)層面收益的計(jì)量會(huì)造成很大偏差，而使用政策二元變量估計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)股票價(jià)值波動(dòng)比僅僅使用收益作為參考變量進(jìn)行分析更具可信性。同時(shí)盡管房產(chǎn)企業(yè)年度收益報(bào)告?zhèn)鬟f了相關(guān)會(huì)計(jì)信息，但是外部投資者或利益相關(guān)者在很大程度上可以通過政府調(diào)控的方向和力度上獲得相同的財(cái)務(wù)信息，而且這些源于政府調(diào)控渠道的信息更具實(shí)效性。因此當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)一旦公布年度收益信息，任何潛在信息已經(jīng)被投資者理解分析并反映到企業(yè)股票市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)中，若是出現(xiàn)這種情況，則表明傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析范式由于忽略外生政府政策對(duì)收益標(biāo)量會(huì)計(jì)信息含量的擠出效應(yīng)，從而具有一定的分析偏差并最終引致企業(yè)年度收益報(bào)告信息解讀偏誤。

三、實(shí)證分析

（一）變量、模型設(shè)定及數(shù)據(jù)選擇

首先就有關(guān)樓市宏觀調(diào)控政策二元變量的選擇進(jìn)行分析。由于新一輪嚴(yán)格的樓市調(diào)控始于2008年，因此筆者對(duì)自2008年開始的重大樓市調(diào)控政策進(jìn)行整理，結(jié)果如表1。

從調(diào)控時(shí)間及力度上看，筆者依照調(diào)控力度將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間段分為3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此對(duì)應(yīng)的政策二元變量筆者選取為：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后

由政策二元變量可以看出：所選擇的二元變量具有政策疊加作用，以此可以更好地權(quán)衡調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格的累加效應(yīng)。由于本文的研究目的是在宏觀調(diào)控下政策因素對(duì)企業(yè)層面收益標(biāo)量的年度收益報(bào)告的信息含量是否具有“擠出效應(yīng)”，因此筆者選取了衡量樣本上市公司層面的收益相關(guān)指標(biāo)：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（OR）；資產(chǎn)報(bào)酬率（RA）；凈資產(chǎn)收益率（ROE）；長(zhǎng)期資本收益率（LCR）；財(cái)務(wù)費(fèi)用率（FFR）；可持續(xù)增長(zhǎng)率（SGR）；利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率（TGR）；同時(shí)依據(jù)實(shí)證會(huì)計(jì)理論選取樣本上市公司股票季度平均價(jià)格波動(dòng)率（PR）用以衡量上市公司股票價(jià)格波動(dòng)。同時(shí)為了使得樣本公司具有代表性，本文選取了按照總資產(chǎn)規(guī)模排名前60位的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司，并選取了相關(guān)變量2008—2011年度的季度數(shù)據(jù)組成面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)均來源于CSMAR研究數(shù)據(jù)庫(kù)中對(duì)應(yīng)年度和公司的季報(bào)、年報(bào)。結(jié)合研究思想及變量設(shè)定及數(shù)據(jù)選擇分析，本文實(shí)證模型設(shè)定為：四、結(jié)語(yǔ)

本文在放松有效市場(chǎng)假定的實(shí)證會(huì)計(jì)研究框架基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)特征的半強(qiáng)式有效市場(chǎng)假定及2008年后樓市嚴(yán)格調(diào)控而可能引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)年度會(huì)計(jì)收益報(bào)告信息使用偏誤的背景下，對(duì)我國(guó)宏觀政策因素及企業(yè)層面財(cái)務(wù)指標(biāo)所反映的房地產(chǎn)上市公司會(huì)計(jì)年度收益報(bào)告的信息含量進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析。分析結(jié)果表明：在嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策實(shí)施下，在引入政策變量條件下，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)所蘊(yùn)含的由其股票價(jià)格波動(dòng)衡量的會(huì)計(jì)收益報(bào)告的信息影響削弱并且不具顯著性，與此對(duì)應(yīng)的則是政策變量對(duì)由股票價(jià)格波動(dòng)衡量的會(huì)計(jì)收益報(bào)告的信息顯著影響。經(jīng)驗(yàn)分析表明：樣本期內(nèi)政策因素對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)所蘊(yùn)含的會(huì)計(jì)收益信息具有實(shí)際意義上的擠出效應(yīng)。因此在實(shí)際利用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)收益報(bào)告信息過程中，盡管上市房產(chǎn)企業(yè)年度收益報(bào)告?zhèn)鬟f了相關(guān)財(cái)務(wù)信息，但當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)公布年度收益信息，任何潛在信息已經(jīng)被投資者通過對(duì)政府調(diào)控政策的理解分析并反映到企業(yè)股票市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)中，即是外部投資者或利益相關(guān)者在很大程度上已經(jīng)通過政府調(diào)控的方向和力度上獲得更具實(shí)效的信息。因此對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息利用者、投資者及利益相關(guān)者而言，在使用房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告信息時(shí)結(jié)合政府宏觀調(diào)控政策進(jìn)行分析可以獲取更為準(zhǔn)確的信息。

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篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

序言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國(guó)家公布“國(guó)六條”“國(guó)十條”等文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險(xiǎn)，高稅負(fù)，高杠桿的特點(diǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的重要性，導(dǎo)致了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.負(fù)債水平過高及資本結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也叫購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運(yùn)營(yíng)時(shí)刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，勢(shì)必對(duì)現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險(xiǎn)

投資回收風(fēng)險(xiǎn)是指投資回收過程中存在的資金回收在時(shí)間和數(shù)額上的不確定性。國(guó)際上普遍認(rèn)為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據(jù)中國(guó)土地掛牌網(wǎng)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2010年4月我國(guó)內(nèi)地一線城市房屋空置率高達(dá)40%，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時(shí)間帶來很大的不確定性，況且近期內(nèi)地房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

5.政府宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，包括金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面。這些政策一方面可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，另一方面也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全及缺乏財(cái)務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始，就會(huì)面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，能否正確預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來說，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

（三）投資回收風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃推進(jìn)，資金動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來的不利影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項(xiàng)目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：（1）利潤(rùn)分配隨意性大。獲取利潤(rùn)后，如何分配利潤(rùn)往往由投資人確定，利潤(rùn)分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤(rùn)分配策略。（2）利潤(rùn)分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移出去。（3）利潤(rùn)分配時(shí)間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的形成可知，其利潤(rùn)的形成時(shí)間上具有間歇性，從而導(dǎo)致其利潤(rùn)分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤(rùn)分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，其利潤(rùn)分配金額波動(dòng)很大。

（五）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.金融宏觀調(diào)控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、個(gè)人貸款利率等各方面出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強(qiáng)對(duì)資金籌集和運(yùn)用的決策能力，找到新的資金運(yùn)作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。

2.土地宏觀調(diào)控政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國(guó)土地資源缺乏，人們對(duì)土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫(kù)”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調(diào)控作用，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況陸續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。

（六）現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。

2.對(duì)預(yù)算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中一個(gè)非常重要而且相當(dāng)獨(dú)特的系統(tǒng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財(cái)務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金管理低效

大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對(duì)資金使用缺少計(jì)劃、安排，資金充裕時(shí)隨意開支，資金緊缺時(shí)容易因無法應(yīng)付經(jīng)營(yíng)所需資金而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

5.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理地位

首先，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，參與投資項(xiàng)目的可行性研究分析，完善投資項(xiàng)目管理。投資項(xiàng)目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)考慮問題的角度不同，財(cái)務(wù)從投資項(xiàng)目初期參與，編制一套可行性分析報(bào)告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項(xiàng)目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項(xiàng)目投資的成功率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，財(cái)務(wù)管理者不能局限于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，必須了解企業(yè)各個(gè)部門的有關(guān)情況，以拓展財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。財(cái)務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購(gòu)人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識(shí)。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識(shí)，改變其依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識(shí)和能力能夠勝任財(cái)務(wù)工作。

（二）針對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的變化，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理手段，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高，企業(yè)在項(xiàng)目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲(chǔ)備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購(gòu)置的土地閑置。

3.針對(duì)稅收新規(guī)定，及時(shí)調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，避免給企業(yè)帶來?yè)p失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢(shì)，企業(yè)必須適時(shí)改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場(chǎng)需求量大的中低價(jià)位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個(gè)方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目方案，從源頭上阻止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高項(xiàng)目的成功率。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，最佳的方法就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合式投資，以便有效的協(xié)調(diào)各方面的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動(dòng)出擊，通過并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（五）加強(qiáng)全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎(chǔ)管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅(jiān)實(shí)，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)：一則要制定成本預(yù)算目標(biāo)。二則要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；三則要對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，在核算的基礎(chǔ)上，對(duì)成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，根據(jù)存在的找出改進(jìn)成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計(jì)劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識(shí)，在每個(gè)部門和環(huán)節(jié)上都要要求員工既從自我做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部門準(zhǔn)確地進(jìn)行成本測(cè)算打好基礎(chǔ)。同時(shí)，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立一套完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，以便能夠有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。具體到實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主要從以下兩個(gè)方面入手：一方面，要建立全面的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制應(yīng)針對(duì)現(xiàn)金流量管理這一財(cái)務(wù)管理的核心問題進(jìn)行，財(cái)務(wù)部門和人員要密切關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，保障現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡，確保現(xiàn)金流動(dòng)暢通，從源頭上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)內(nèi)外部各類因素的變化做出適時(shí)必要的調(diào)整，從而合理控制好現(xiàn)金的收入和支出。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管控。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的成本和費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門必須有一套全面的控制制度來進(jìn)行管理和約束，從預(yù)測(cè)、計(jì)劃到控制分析的全過程，財(cái)務(wù)部門都必須嚴(yán)格做好，以便確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析投資風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)前，要對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)全方位的，完整系統(tǒng)的調(diào)查、分析從而得出一些符合實(shí)際情況，科學(xué)的各種指標(biāo)值，結(jié)合現(xiàn)有的技術(shù)含量，資金情況等綜合因素進(jìn)行分析、比較、論證，從而判斷項(xiàng)目是否具備開發(fā)價(jià)值。總結(jié)出開發(fā)建設(shè)此項(xiàng)目時(shí)會(huì)出現(xiàn)的各種問題并提出相應(yīng)避開風(fēng)險(xiǎn)的建議。然后根據(jù)分析情況最終決定是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，用什么方案開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)各方的利益最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的構(gòu)成體系

星巴克每建一個(gè)新址都會(huì)對(duì)其地理位置，人流構(gòu)成，周邊建筑等進(jìn)行分析，以及該地未來會(huì)發(fā)展的方向進(jìn)行預(yù)測(cè)，最后決定是否建立。其實(shí)這就和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析一樣。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析也是一項(xiàng)繁雜的工作，它主要包括定性評(píng)價(jià)和定量評(píng)價(jià)。

定性評(píng)價(jià)主要是對(duì)將要開發(fā)地區(qū)的社會(huì)文化環(huán)境，比如說地理環(huán)境、氣候，人文歷史等應(yīng)該對(duì)應(yīng)什么樣的建筑形式。當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有多大，對(duì)產(chǎn)品的需求是多少，國(guó)家的和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策、法律法規(guī)是怎樣的，開發(fā)的時(shí)間安排，哪個(gè)時(shí)間做什么工作，用多少時(shí)間，還有投資者自身因素等各個(gè)方面，用所掌握的知識(shí)結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)按照事物的發(fā)展規(guī)律去綜合分析總結(jié)，選擇最有利的投資環(huán)境。

定量評(píng)價(jià)主要是針對(duì)前期制定好的財(cái)務(wù)報(bào)表，包括具體實(shí)施方案的投資金額，貸款金額，后期的營(yíng)銷費(fèi)用等來分析成本和效益，為的是更好地控制成本，避免經(jīng)濟(jì)上可能的風(fēng)險(xiǎn)。主要的運(yùn)用方法有靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)比如投資回收時(shí)間和利潤(rùn)率，最主要的是動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，它包括凈現(xiàn)值法，分析了時(shí)間對(duì)金錢的影響，能反應(yīng)此次開發(fā)贏利或虧損的多少；內(nèi)部收益率能告訴我們項(xiàng)目的贏利能力是否能夠被接受；動(dòng)態(tài)投資回收期能夠反映投資回收能力的指標(biāo)。

當(dāng)然由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，很多因素是不斷變化的，有時(shí)候牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以不得不提前對(duì)可能發(fā)生的狀況進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。常用的方法有敏感分析法、風(fēng)險(xiǎn)分析法和盈虧平衡分析法。敏感性分析是指那些主要的變動(dòng)因素使投資效益的財(cái)務(wù)指標(biāo)所受的敏感程度，風(fēng)險(xiǎn)分析法是指針對(duì)房地產(chǎn)的特性，相關(guān)專家對(duì)其各種不確定的因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，以便知道是否在可承受范圍。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析中，最主要的就是，投資風(fēng)險(xiǎn)，它是涉及到項(xiàng)目成與敗的最關(guān)鍵因素，同時(shí)也是最難控制的，因?yàn)楦鱾€(gè)方面都有可能有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，可能是某一方面的也有可能是多方面共同作用產(chǎn)生的，不能提前有非常明確的預(yù)知，也有很多是人為因素引起的。為了使風(fēng)險(xiǎn)被控制在最小的范圍內(nèi)，就要對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)細(xì)小的方面都要全面考慮，按照現(xiàn)有的理論并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估，提前作好各種方面的準(zhǔn)備。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的具體操作環(huán)節(jié)

首先項(xiàng)目研究人員要選好，這是整個(gè)工作的核心，一定要全面，包括市場(chǎng)專家，國(guó)家政策分析研究專家，地理人文專家，城市規(guī)劃專家，專業(yè)的工程師，經(jīng)濟(jì)專家等，一定要全面覆蓋，保證研究的專業(yè)科學(xué)性。接下來就是市場(chǎng)調(diào)研階段，收集各種材料，考查當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境，地理環(huán)境，經(jīng)濟(jì)情況，政府法律法規(guī)等。然后進(jìn)行詳細(xì)分析，探討，最終形成書面形式以供決策。這是一個(gè)浩大的工作，但也是最重要的，即使最后不適合項(xiàng)目的開發(fā)，研究結(jié)果也是最寶貴的，可以為其他工程項(xiàng)目提供科學(xué)的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的主要意義

良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析意義重大，特別是在我國(guó)，要更多地對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行分析研究，長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)的整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展并進(jìn)行預(yù)測(cè)，再結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的規(guī)律性，才能更好地 使這個(gè)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)，總體保持科學(xué)性。其次它不僅可以判斷項(xiàng)目能否運(yùn)行，而且經(jīng)過比較后，可以選擇一個(gè)最合理的方案，讓各方面協(xié)調(diào)發(fā)展，節(jié)省成本、時(shí)間并且利益均沾，效果最優(yōu)。然后，可以讓整個(gè)工作流程更順暢，各環(huán)節(jié)分工明確，責(zé)任明確，資源配置和資金運(yùn)轉(zhuǎn)都在控制范圍內(nèi)。最后就是風(fēng)險(xiǎn)控制，事先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做過預(yù)測(cè)，實(shí)際中如果發(fā)生，可以有備無患。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析存在的問題

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)由先前的默默無聞到后來的飛速發(fā)展，雖然它為我國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力量不小，但問題也很多，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不合理的高，已經(jīng)是非常嚴(yán)重的社會(huì)問題，這就說明之前它的發(fā)展并不是最健康科學(xué)的，有太大的盲目性，所以才會(huì)出現(xiàn)今天的問題。這也正是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析并不是完善的，并不能指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，當(dāng)然它在我國(guó)出現(xiàn)也不過短短十多年，還沒有得到足夠的重視，所以首先要把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析這項(xiàng)工作做好才是最根本的解決問題的方法。

目前我國(guó)雖然有相關(guān)的法律法規(guī)，比如說《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，但是理論方面還是很欠缺。以上提到的理論知識(shí)也并不是完整的，不是一個(gè)系統(tǒng)的體系。隨著各行各業(yè)不斷地發(fā)展，人們的文化素質(zhì)不斷提高，特別是網(wǎng)絡(luò)對(duì)世界的改變，讓許多因素在不斷變化，人們的世界觀價(jià)值觀也在不斷變化。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究分析也應(yīng)該是緊隨時(shí)代的變化，不斷調(diào)整，要更全面，更系統(tǒng)，按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)合我國(guó)的特殊國(guó)情，更多考慮城市規(guī)劃和人們最真實(shí)的需求，建立符合實(shí)際情況的理論體系和評(píng)價(jià)方法。

除了理論方面不完整，評(píng)價(jià)體系不完善外，現(xiàn)在的分析報(bào)告寫作水平都是很低的，根本就沒有實(shí)際的指導(dǎo)性。產(chǎn)生這些問題的原因主要是分工不明確，專業(yè)性不強(qiáng)，從業(yè)人員的素質(zhì)低，分析研究要涉及到很多方面，當(dāng)然沒有人是全才可以一個(gè)人搞定全部，這就需要每個(gè)研究領(lǐng)域都要有一個(gè)專業(yè)人士，最后大家結(jié)合全部的研究結(jié)果得出最終的判斷。而現(xiàn)在我國(guó)從事這方面研究的人員素質(zhì)參差不齊，除了不專業(yè)，也并沒有對(duì)工作盡心，而是為了自己的小利益而工作，并沒有讓工作本身發(fā)揮出應(yīng)有的意義。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，更需要高素質(zhì)的專業(yè)的人才來完成。

六、結(jié)束語(yǔ)

所以我們要培養(yǎng)出更多的專業(yè)人才，大學(xué)可以建立相關(guān)的專業(yè)，未來這方面的人才一定是緊缺的，但是因?yàn)樗鱾€(gè)方面的專業(yè)性又比較強(qiáng)，所以整個(gè)專業(yè)又可以細(xì)分成各個(gè)小的專業(yè)。除了建立健全理論和評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)，國(guó)家應(yīng)規(guī)范審批制度，從多方面保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的科學(xué)性，選擇合適的人來從事這項(xiàng)工作，并且在未來可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析這個(gè)工作單獨(dú)做為一個(gè)行業(yè)而存在，只有專注才能更專業(yè)。另外國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析比較發(fā)達(dá)，要多向他們學(xué)習(xí)，再結(jié)合我國(guó)的實(shí)踐發(fā)展情況形成我國(guó)的完整獨(dú)立體系，讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析在未來更好地為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，也可以為社會(huì)提供更多的工作崗位，促進(jìn)社會(huì)的和諧。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，全國(guó)各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國(guó)仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒有完全過去，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡(jiǎn)單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程并不算長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個(gè)方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國(guó)家相關(guān)政策，一旦國(guó)家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購(gòu)置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長(zhǎng)。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融安全；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）11－0103－02

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然呈現(xiàn)樂觀的態(tài)勢(shì)，但表象的繁榮無法掩蓋深層次的經(jīng)濟(jì)安全問題。因此，必須認(rèn)清當(dāng)今金融所面臨的內(nèi)憂外患的安全問題。在眾多問題中，人們關(guān)注最多的就是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)金融安全的深刻影響。

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出矛盾

1.結(jié)構(gòu)性矛盾

長(zhǎng)期以來，低投入、低價(jià)位的中小套型住房供應(yīng)總量不足，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2007年10月份，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在9O平方米以下的住房面積占比為25.77％，與政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。

2.發(fā)展不均衡的矛盾

一個(gè)國(guó)家城市化的進(jìn)程也就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的進(jìn)程。我國(guó)城市化水平存在兩個(gè)不均衡：一是大中城市集中度過高，而小城鎮(zhèn)發(fā)展水平不足；二是東西部發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)業(yè)投資過多地投向東南沿海的大中城市，使其房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，泡沫滋生。這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)暴跌和銀行資金鏈條的突然斷裂，進(jìn)而影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展和金融系統(tǒng)安全穩(wěn)定。

3.房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)業(yè)暴利情況嚴(yán)重

住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)《2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》所提供的數(shù)據(jù)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司部分重點(diǎn)企業(yè)銷售毛利率在35％～68％之間，銷售凈利率在11％～64％之間，盈利空間很大。

4.房地產(chǎn)業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重

一些專家學(xué)者和中介機(jī)構(gòu)推波助瀾，誘導(dǎo)百姓對(duì)房?jī)r(jià)的判斷取向，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理上漲。在美國(guó)次貸危機(jī)中，借貸者的問題除了由于本身的疏忽或消費(fèi)沖動(dòng)，還由于某些貸款機(jī)構(gòu)采取故意隱瞞信息、忽視向借款人說明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費(fèi)者虛報(bào)收入等種種欺詐手段，誘騙消費(fèi)者上鉤所致。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)金融安全的影響

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來的，在這樣一個(gè)市場(chǎng)發(fā)育不夠健全的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)體中，無論是政策性房地產(chǎn)還是商業(yè)性房地產(chǎn)都把目光轉(zhuǎn)向了銀行業(yè)，而銀行業(yè)在利益驅(qū)動(dòng)下，爭(zhēng)相進(jìn)入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的大部分資金需求，同時(shí)也積聚了房地產(chǎn)業(yè)大量融資風(fēng)險(xiǎn)。

1.超額利潤(rùn)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長(zhǎng)

長(zhǎng)期以來，我國(guó)土地均是實(shí)行協(xié)議出讓制度，這就不可避免地帶來了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的信息不對(duì)稱，很容易在兩者之間產(chǎn)生尋租行為。2003―2007年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積19.11億平方米，年平均增長(zhǎng)6％；而2003―2006年共支付土地購(gòu)置費(fèi)10 852億元，年均增長(zhǎng)23.5％。從金融運(yùn)行的角度看，銀行信貸資金也具有趨利的性質(zhì)。銀行貸款首先是為了獲利，越是能夠獲得超過市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的行業(yè)，越是能夠積聚市場(chǎng)資金，同樣也越能夠吸引銀行的信貸資金。由于我國(guó)對(duì)信貸監(jiān)督制約的手段匱乏，對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)總體規(guī)模缺乏科學(xué)指導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸在一段時(shí)間內(nèi)，隨著土地交易市場(chǎng)的虛熱呈現(xiàn)出非理性增長(zhǎng)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源具有不確定性

從房地產(chǎn)供求情況看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房地產(chǎn)供給機(jī)制失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題。在房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中，開發(fā)商把大量的資金投向大戶型商品房、別墅、高檔公寓、商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商品房開發(fā)建設(shè)中，造成中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低，商品房供給不能適應(yīng)普通居民住宅需求。另外，部分開發(fā)商在土地開發(fā)前未進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和客戶細(xì)分，將部分地理位置偏僻、社區(qū)及周邊生活配套不成熟、樓盤品質(zhì)低劣的商品房大量推向市場(chǎng)，造成商品房長(zhǎng)期空置積壓。商品房的大量空置造成房地產(chǎn)開發(fā)資金大量沉淀、貸款項(xiàng)目銷售不暢、還貸資金來源受到影響，使得銀行還款來源具有很大的不確定性。

3.投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，住宅價(jià)格與家庭年收入的比一般在3-6之間時(shí)，住宅市場(chǎng)方能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果房?jī)r(jià)收入比大于6，則住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)供過于求，會(huì)造成一方面有真實(shí)需求的消費(fèi)者無力支付高房?jī)r(jià)，另一方面，上漲過快的房?jī)r(jià)刺激大量的房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。在房地產(chǎn)信貸中，房地產(chǎn)抵押品清算價(jià)值的大小取決于房地產(chǎn)土地性質(zhì)、土地用途、其他房地產(chǎn)開發(fā)商的投資能力和開發(fā)水平、商品房中介市場(chǎng)是否完備、商品房交易價(jià)格的合理性以及居民人均消費(fèi)能力等因素。在這些因素中，有的決定生產(chǎn)性貸款的抵押品清算價(jià)值，有的決定消費(fèi)性貸款的抵押品清算價(jià)值。如果抵押品價(jià)格嚴(yán)重高于市場(chǎng)預(yù)期，抵押品變現(xiàn)會(huì)變得十分困難，抵押品降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用將會(huì)被削弱，借款人提供的抵押品價(jià)值將不再是顯示貸款風(fēng)險(xiǎn)十分有效的信號(hào)。

4.資金來源比較單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過度集中

在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來源中，企業(yè)的自籌資金一直維持在25％―33％左右，房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18％―23％。在商品房預(yù)售中約有70％的客戶可能會(huì)采用按揭貸款的方式購(gòu)買商品房，以按揭貸款首付20％―30％計(jì)算，其他資金來源中約有49％―56％的資金來源于商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。在我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋中介等機(jī)構(gòu)的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束，使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中在商業(yè)銀行。

5.信貸管理手段落后，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控亟待加強(qiáng)

我國(guó)的銀行業(yè)過去長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中，其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業(yè)銀行出于對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的追求，往往重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展，而對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)貸款項(xiàng)目的審查主觀判斷多，定量分析往往基于房地產(chǎn)項(xiàng)目可研分析報(bào)告和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系；也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求的變化，對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失，將使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保障金融安全發(fā)展

歷史上由房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的金融危機(jī)比比皆是，因而，為了避免中國(guó)重蹈美國(guó)、日本、東南亞之覆轍，采取措施防范房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生甚至破裂顯得格外重要。

1.制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

各級(jí)政府和城市建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和發(fā)展制定近期和遠(yuǎn)期規(guī)劃，相關(guān)部門對(duì)涉及土地征用、建設(shè)開發(fā)、稅費(fèi)減免的問題要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，一旦確定下來，就要形成建設(shè)開發(fā)計(jì)劃。把各類保障性住房作為重點(diǎn)建設(shè)的主體，真正貫徹中央“以人為本”的執(zhí)政理念，保障大多數(shù)人的安居樂業(yè)。同時(shí)從中國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，增加中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅采取嚴(yán)格的審批制度并制定相關(guān)稅收政策，加以正確引導(dǎo)。

2.嚴(yán)格調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二級(jí)市場(chǎng)的交易行為

要限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易（存量房交易）。調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)的具體規(guī)定，引導(dǎo)公眾合理消費(fèi)，爭(zhēng)取形成中高收入居民購(gòu)買商品房，中等收入者購(gòu)買或租住商品房，中低收入者購(gòu)買或租住經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者租住廉租房的理性消費(fèi)格局。對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的城市居民要以家庭為單位認(rèn)定，嚴(yán)格控制第二套、第三套住房的買賣，抑制投機(jī)行為，對(duì)于購(gòu)買住宅后短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)的行為要進(jìn)行嚴(yán)格控制。借鑒其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)貸款購(gòu)買多套房產(chǎn)投資和全款購(gòu)買多套房產(chǎn)投資的惡意炒房者，對(duì)其收益考慮開征重稅；對(duì)持有空置房產(chǎn)者，考慮開征物業(yè)稅即房產(chǎn)持有稅，并實(shí)行累進(jìn)稅制，空置時(shí)間越長(zhǎng)，征收的稅費(fèi)越高，以打擊房源囤積和房屋炒作，降低房?jī)r(jià)，緩解目前住房供需不均衡的矛盾，節(jié)約社會(huì)資源。

3.運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，加強(qiáng)調(diào)控

用好貨幣和財(cái)稅政策，重點(diǎn)放在“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)”上，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、穩(wěn)健地發(fā)展。要繼續(xù)發(fā)揮貨幣政策的靈活性特點(diǎn)，審慎運(yùn)用利率、信貸投放量等手段確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。要加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和住房消費(fèi)貸款管理。金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)買第二套以上住房的居民要提高其房貸的利率水平和貸款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制過度需求。

4.加快住房金融體系改革

盡快出臺(tái)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范，構(gòu)筑完善的住房金融體系，形成房地產(chǎn)業(yè)和金融相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，積極推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，解決融資渠道單一的問題，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。在加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)和早期預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)提示，以及加強(qiáng)商業(yè)銀行、投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者、會(huì)計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信息披露基礎(chǔ)上，努力推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，積極探索房地產(chǎn)抵押貸款證券化，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性和安全性，分散集中于銀行體系的信用風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 陳煜紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理[J]．高教研究：西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，22（3）．

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篇7

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國(guó)家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭(zhēng)論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場(chǎng)機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"

根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會(huì)問題。

3．2導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

參考文獻(xiàn)

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3華偉.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004

AnalysisoftheRealEstateBubbleHarmandMesure

篇8

歷經(jīng)多次宏觀調(diào)控仍倔強(qiáng)向上的房市，正在面臨變盤。

5月15日，國(guó)家發(fā)改委公布的與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合調(diào)查的最新全國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格維持高位，但漲幅略減。而90平方米住房?jī)r(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)下跌。

深圳房?jī)r(jià)同比下跌1.4％，已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月下跌；北京房?jī)r(jià)同比上漲0.2％，但交易量持續(xù)萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京住宅期房網(wǎng)上日均簽約量?jī)H為165套，比3月減少17套；廣州市十區(qū)房屋交易登記9011宗，雖比2月環(huán)比增加20.4％，但同比依然減少35.5％。惟有上海房?jī)r(jià)在連續(xù)兩月持平后，出現(xiàn)0.2％的上漲。

但是，來自監(jiān)管當(dāng)局的最新信息表明，房市的橋頭堡上海，住房開發(fā)貸款和二手房貸款的不良率初露端倪。

5月7日，上海銀監(jiān)局《一季度上海房地產(chǎn)信貸分析報(bào)告》，對(duì)上海的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了詳細(xì)的分析。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款中，有兩類貸款需要引起關(guān)注。一是住房開發(fā)貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達(dá)到55.2％，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

“上海和全國(guó)的情況都差不多。”上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民說，“我們公布這一報(bào)告，就是想讓各家銀行知道上海房貸的不良率在走高，提醒各行注意房貸風(fēng)險(xiǎn)。”

在上海銀監(jiān)局公布數(shù)據(jù)之后不久，高盛也了研究報(bào)告，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將由2007年底的高位回落15％-20％。考慮到宏觀環(huán)境持續(xù)不明朗、中國(guó)房地產(chǎn)商財(cái)政緊縮、市場(chǎng)供過于求的因素，高盛將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體看法由“吸引”調(diào)低至“審慎”。

穆迪的高級(jí)分析師龍燕康認(rèn)為，“房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度，提高了市場(chǎng)對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系能否充分掌握該行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。”穆迪最近已將中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的展望轉(zhuǎn)為負(fù)面，原因是進(jìn)一步緊縮的流動(dòng)性和更大的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日在江蘇、遼寧調(diào)研時(shí)更稱，銀行業(yè)首要關(guān)注貸款不良率反彈，“確保按揭貸款真實(shí)性，防范房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)。”

開發(fā)貸款隱憂

目前銀行業(yè)的新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款依然呈上升態(tài)勢(shì)。“從住房開發(fā)貸款的增長(zhǎng)勢(shì)頭來看，房市還將處在僵持狀態(tài)。”一位監(jiān)管部門官員分析認(rèn)為。

《一季度上海房地產(chǎn)信貸分析報(bào)告》顯示，至3月末，上海市中外資銀行機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5564.67億元，比年初增加137.63億元，增長(zhǎng)2.5％。

其中，中外資銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2183.14億元，比年初增加105.37億元，增長(zhǎng)5.1％，比整體房地產(chǎn)貸款增速高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)工商銀行（上海交易所代碼：601398，香港交易所代碼：01398，下稱工行）年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)開發(fā)貸款猛增。截至2007年底，其房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額達(dá)2994.11億元，其中新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額高達(dá)742.83億元，較2006年同期增長(zhǎng)33％。

對(duì)此，有銀行界人士分析認(rèn)為，工行之所以如此引人注目地增加了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，原因是想借此拿到隨后的個(gè)人住房貸款項(xiàng)目，擴(kuò)大工行的市場(chǎng)份額。一般認(rèn)為，個(gè)人住房貸款是銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面更加激進(jìn)的是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。但由于農(nóng)行正在備戰(zhàn)股改，至今尚未公布經(jīng)審計(jì)的2007年年報(bào)，缺少有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的具體數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)內(nèi)龍頭是中國(guó)建設(shè)銀行（上海交易所代碼：601939，香港交易所代碼：00939，下稱建行）。2006年建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額達(dá)3022.9億元，占全部公司貸款的10.52％，不良貸款率達(dá)6.05％，高于整個(gè)公司類貸款4.07％的不良率水平。到2007年，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量依然保持了3177.8億元的高位，但新增量?jī)H為154.9億元。當(dāng)年不良貸款率下降到4.84％，但仍高于公司類貸款平均3.28％的不良貸款率。

中行（上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行）的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)貸款在業(yè)內(nèi)份額比較少，截至2007年底為1436.13億元，較上年增長(zhǎng)300億元，減值貸款為69.9億元，減值貸款比例從2006年的9.43％下降到了2007年度4.87％，但也高于同年整個(gè)公司減值貸款4.61％的比例。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款比較高的業(yè)內(nèi)不良率，建行一位高管對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，“考慮到房地產(chǎn)行業(yè)容易成為調(diào)控的重點(diǎn)，受政策和市場(chǎng)影響較大，面臨較多不確定的風(fēng)險(xiǎn)，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量和增速都在放緩。”

“目前我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)并不很擔(dān)心。因?yàn)榻陙硎袌?chǎng)形勢(shì)好，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率很低。事實(shí)上，盡管以往房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違約率高，但損失率低，主要原因就在于有抵押，只要作價(jià)合理，處置費(fèi)用不高，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可承受。”前述國(guó)有銀行公司部負(fù)責(zé)人稱。

銀行與開發(fā)商之間的博弈也在繼續(xù)。有資深銀行人士稱，過去開發(fā)商對(duì)銀行的還款很大程度上是基于銀行源源不斷的信貸支持。如果無法獲得持續(xù)的信貸支持，還款的意愿往往就會(huì)減弱。2008年4月的博鰲論壇上，房地產(chǎn)界著名的“大炮”、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾說，“要死一起死，銀行肯定先死。”

“這輪調(diào)控中，肯定會(huì)有個(gè)別大型開發(fā)商的資金鏈會(huì)斷裂。”某國(guó)有銀行公司部負(fù)責(zé)人稱，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款真正風(fēng)險(xiǎn)有二：一是建成風(fēng)險(xiǎn)，二是銷售風(fēng)險(xiǎn)。小的開發(fā)商在緊縮形勢(shì)下，因?yàn)橘Y金鏈斷裂，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法建成；而大的開發(fā)商因?yàn)橥恋卣加玫馁Y金過多，攤子鋪得較大，擴(kuò)張過猛，銷售一旦不暢，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，一些財(cái)大氣粗的大型開發(fā)商，往往同時(shí)有許多項(xiàng)目在開發(fā)或銷售之中，資金集中調(diào)度十分頻繁，銀行往往不敢也很難與之叫板，所以開發(fā)貸款被挪用，往往發(fā)生在大開發(fā)商身上。

該人士表示，令市場(chǎng)感到草木皆兵的原因，主要是始于去年底房地產(chǎn)銷售不振的恐慌。“有的地方是銷售整體下降，有的是增幅下降。”一旦銷售資金回流不暢，開發(fā)商資金鏈比較緊張，就可能會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，陷入惡性循環(huán)。

不良信號(hào)

如果說開發(fā)貸款不良率稍高仍屬常態(tài)，最近一向被銀行認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房貸款在增量和不良率方面的變化，則更引人關(guān)注。

上海銀監(jiān)局的報(bào)告顯示，今年一季度，中外資銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1月至3月個(gè)人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和－7.35億元，住房貸款增量呈現(xiàn)不斷萎縮趨勢(shì)。

同時(shí)，上海銀監(jiān)局提示，個(gè)人住房不良貸款有所上升。3月末，個(gè)人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升0.03個(gè)百分點(diǎn)。

作為監(jiān)管部門，上海銀監(jiān)局希望能夠做到警示業(yè)界：“下半年房地產(chǎn)價(jià)格的變化決定了銀行的不良貸款增加與否。”

上海銀監(jiān)局的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沿海的個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)開工不足、裁員等情況；也有企業(yè)減少合同定購(gòu)、原材料退貨；個(gè)別企業(yè)開始限產(chǎn)。

實(shí)際上，近期房地產(chǎn)的困境已經(jīng)相對(duì)顯性。在北京，街頭發(fā)放廣告的房地產(chǎn)促銷人員明顯增多；在長(zhǎng)春，某房地產(chǎn)商在證件不齊全的情況下，要求購(gòu)房人即期支付首付款――按照銀行規(guī)定，此時(shí)無法提供按揭，這只能說明一些房地產(chǎn)商的資金鏈已然緊繃；在中國(guó)南部的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)首付按揭等變相降低首付比的情況。

“從4月初開始，上海銀監(jiān)局下發(fā)《快速調(diào)查有無擅自降低二手房首付比例的通知》。銀行自查以后，銀監(jiān)局還在抽查。”閻慶民稱，只要堅(jiān)持控制三成的首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可以控制在一定的范圍內(nèi)，“就怕銀行變相地降低首付比例。”

5月15日，一家國(guó)有銀行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在信貸緊縮形勢(shì)下，貸款不良率上升是必然趨勢(shì)，關(guān)鍵是上升多少。他認(rèn)為，“貸款不良率的體現(xiàn)可能要到三季度以后才會(huì)凸顯”。

山東銀監(jiān)局局長(zhǎng)周忠明分析，產(chǎn)生房地產(chǎn)不良貸款的原因有三種。

第一種是住房貸款開展早期，審慎性不夠，貸款初期制度跟不上，造成后期不良貸款的暴露。這在山東和江蘇都有類似的情況出現(xiàn)。

第二種是住房貸款正常的逾期率，這種情況只要撥備提足就可以。銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部在2005年-2006年間曾經(jīng)提醒商業(yè)銀行，在成熟市場(chǎng)有一個(gè)規(guī)律：住房貸款逾期上升的勢(shì)頭在三年-五年出現(xiàn)，在七年-八年的時(shí)候達(dá)到峰值。按這一規(guī)律，現(xiàn)在房貸剛進(jìn)入違約期。

第三種是炒房者的違約現(xiàn)象。自用房的還款現(xiàn)金流都是按照自己未來收入的現(xiàn)金流來歸還，這個(gè)收入是穩(wěn)定的變量。但炒房人（無論是投資性的還是投機(jī)性的）則是利用出售、出租住房或者以其他融資性方式來還款的。一旦情況惡化，后續(xù)資金難以為繼，就容易出現(xiàn)違約現(xiàn)象，“這最令人擔(dān)憂。”

篇9

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與大量資金打交道的資本密集型行業(yè),因此內(nèi)部控制尤其重要。現(xiàn)階段很多人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)還只停留在內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)階段。筆者根據(jù)自己從事房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制十分有必要,尤其是在銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制更是重中之重,需要重點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)化。

一、完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的必要性

房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房,鑒于其高價(jià)值性和高風(fēng)險(xiǎn)性,銷售與收款環(huán)節(jié)成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的環(huán)節(jié)。銷售往往采用預(yù)售方式,房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證,在此基礎(chǔ)上,經(jīng)過簽訂預(yù)售協(xié)議并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié),因此房地產(chǎn)銷售與收款環(huán)節(jié)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品本身價(jià)值就較高,同時(shí)隨著服務(wù)功能的增加,代辦項(xiàng)目日趨繁多,由此帶來的營(yíng)業(yè)收入越來越大,且又越來越分散,收入環(huán)節(jié)也越來越多(從預(yù)交定金到分期付款或按揭款)。要保證營(yíng)業(yè)收入的安全、完整,需要重點(diǎn)加強(qiáng)內(nèi)部控制。

二、房地產(chǎn)行業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制存在的漏洞和弊錯(cuò)

1．銷售與收款業(yè)務(wù)相關(guān)崗位及人員的設(shè)置存在不相容職務(wù)混崗的現(xiàn)象。內(nèi)部控制的一條重要原則就是實(shí)行不相容職務(wù)分離,以加強(qiáng)相互檢查、減少自己作弊、自己掩蓋的機(jī)會(huì),從而防止差錯(cuò)和弊端的發(fā)生。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門與財(cái)務(wù)部門分開設(shè)立,但職責(zé)劃分不合理。例如:收款是財(cái)務(wù)部的職責(zé),但一些公司規(guī)定由銷售人員代為收款,造成同一部門和人員經(jīng)辦整個(gè)銷售收款業(yè)務(wù)的全過程,同時(shí)也違背了銷售人員不得接觸現(xiàn)款的規(guī)定。

2．定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)控制與折扣優(yōu)惠政策控制形同虛設(shè)。一些房地產(chǎn)企業(yè)由銷售部經(jīng)理或總經(jīng)理根據(jù)具體情況確定售價(jià)的做法容易造成銷售價(jià)格失控,銷售收入流失,應(yīng)根據(jù)制定好的價(jià)目表,折扣政策,付款政策等加以執(zhí)行。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然有批準(zhǔn)控制,但銷售與收款業(yè)務(wù)授權(quán)批準(zhǔn)制度的執(zhí)行出現(xiàn)折扣,授權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)不健全,存在越權(quán)審批行為。

3．壞賬核銷沒有嚴(yán)格的控制制度。一些房地產(chǎn)公司壞賬核銷后沒有建立臺(tái)賬進(jìn)行催收,造成內(nèi)部人員鉆空子,將已核銷的壞賬收回后中飽私囊。

4．退房及換名沒有嚴(yán)格的批準(zhǔn)制度。現(xiàn)階段,由于房?jī)r(jià)波動(dòng)很大,一些房地產(chǎn)企業(yè)由于退房及換名沒有進(jìn)行嚴(yán)格的控制,造成內(nèi)部人員勾結(jié)外部人員進(jìn)行炒房,給公司造成很大的損失。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的對(duì)策

那么如何完善構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制呢？房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)主要體現(xiàn)在系統(tǒng)設(shè)計(jì)控制、業(yè)務(wù)流程控制、批準(zhǔn)控制、應(yīng)收賬款控制等方面,主要控制措施如下:

1、系統(tǒng)設(shè)計(jì)控制。系統(tǒng)設(shè)計(jì)控制是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理體系的組織及其結(jié)構(gòu)所進(jìn)行的總體控制。銷售與收款環(huán)節(jié)系統(tǒng)設(shè)計(jì)控制主要包括組織控制、職務(wù)分離、監(jiān)督體系、人事控制。①組織控制。組織控制是指有關(guān)組織機(jī)構(gòu)、組織分工、責(zé)任制度等方面的控制。合理的組織機(jī)構(gòu)既是現(xiàn)代化企業(yè)的本身要求,也是實(shí)行科學(xué)管理控制的前提。內(nèi)部控制的組織控制必須首先抓好組織結(jié)構(gòu)方面的控制,因?yàn)檫@是實(shí)施其他控制的前提和保證。有了合理的組織結(jié)構(gòu),還必須在合理的組織結(jié)構(gòu)中進(jìn)行科學(xué)的分工,這不僅有利于實(shí)行專業(yè)化,提高工作效率,而且可以通過相互間的聯(lián)系和接續(xù),防止、糾正工作中的差錯(cuò),保證工作質(zhì)量。實(shí)行部門責(zé)任控制,首先要確定各個(gè)部門的工作內(nèi)容、責(zé)任范圍以及部門之間的聯(lián)系。其次要制訂各個(gè)部門的工作標(biāo)準(zhǔn),以及部門之間的聯(lián)系、協(xié)調(diào)制度,并經(jīng)常檢查執(zhí)行情況,以使企業(yè)內(nèi)部各部門既能各司其職,又能協(xié)調(diào)配合,從而有條不紊地完成各自的工作任務(wù),實(shí)現(xiàn)公司的整體目標(biāo)。②職務(wù)分離。所謂職務(wù)分離,是指不相容職務(wù)的分離。所謂不相容職務(wù),是指那些能夠使一個(gè)人既可以弄虛作假,又可以自已掩蓋的職務(wù)。換言之,不相容職務(wù)的分離就是不讓一個(gè)人在其正常職責(zé)范圍內(nèi)處于既能弄虛作假又能自已掩蓋的地位。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié),不相容職務(wù)的分離主要有以下幾種:收銀職務(wù)應(yīng)與銷售職務(wù)須相分離;收銀、出納職務(wù)應(yīng)與稽核職務(wù)相分離;收銀、出納職務(wù)不能同時(shí)兼任會(huì)計(jì)或記賬員。③監(jiān)督體系。房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要組織控制,職務(wù)分離,而且還必須建立一個(gè)上下溝通、左右協(xié)調(diào)、互相牽制的監(jiān)督體系。一個(gè)完善、有效的監(jiān)督體系,在企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí),能保證及時(shí)調(diào)整控制措施;在控制薄弱時(shí),能及時(shí)查出原因,采取措施;在錯(cuò)誤產(chǎn)生時(shí),能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正,并通過日常的活動(dòng)把公司的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)監(jiān)督控制起來。如果沒有這種完善的監(jiān)督體系,或者監(jiān)督體系作用不能得以充分發(fā)揮,公司內(nèi)部控制就不能認(rèn)為是完整的、有效的。這是因?yàn)樵俸玫慕M織控制、職務(wù)分離,也有產(chǎn)生差錯(cuò)的可能。不進(jìn)行全面的、適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督,就不能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和糾正這些差錯(cuò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部最好應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部,直接隸屬于總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)監(jiān)督公司各個(gè)部門是否履行責(zé)職,公司內(nèi)部控制是否健全等事務(wù)。④人事控制。要發(fā)揮內(nèi)部控制的作用,必須有勝任相應(yīng)職務(wù)和任務(wù)的人才。人事控制就是招收、培訓(xùn)、選用各類人才的過程。人事控制的一條重要原則是要求職務(wù)與能力相稱,即要求每個(gè)職員所擔(dān)任的職務(wù)應(yīng)與其本身的素質(zhì)能力相稱。做到在人員使用上,要任人唯賢,唯才是舉;在賦予每個(gè)職工適當(dāng)?shù)穆殑?wù)時(shí),要規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任,使其知道自己的職責(zé)所在;調(diào)離不稱職的職工。

2、業(yè)務(wù)流程控制。從保證內(nèi)部控制的有效性和可靠性來看,業(yè)務(wù)流程控制應(yīng)具備以下內(nèi)容:①建立嚴(yán)密的憑證制度。嚴(yán)密的憑證制度包括(1)設(shè)計(jì)合適的憑證格式及傳遞程序,銷售與收款環(huán)節(jié)每發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),都必須填制憑證,并按照規(guī)定的程序傳遞。一旦該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生問題,在制作、傳遞憑證中就會(huì)及時(shí)發(fā)現(xiàn),憑證就成為追究責(zé)任的根據(jù)。(2)所有的憑證都應(yīng)預(yù)先按順序編號(hào)。(3)對(duì)所有憑證在著手之前都要經(jīng)過認(rèn)真的、嚴(yán)格地審核,以保證記入賬冊(cè)的每項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的正確性、合理性和合法性。②建立嚴(yán)格的日常核對(duì)制度。核對(duì)包括賬表核對(duì),賬賬核對(duì)、賬證核對(duì)等。建立日常的核對(duì)制度對(duì)于保證記錄的真實(shí)、完整、正確,進(jìn)而保證業(yè)務(wù)流程控制的有效性,起著重要的作用。

3、批準(zhǔn)控制。批準(zhǔn)控制是指在某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生之前,按照既定的程序,對(duì)其正確性、合理性、合法性加以核準(zhǔn)并確定是否讓其發(fā)生所進(jìn)行的控制。這種控制是一種事前控制,能將一切不正確、不合理、不合法的經(jīng)濟(jì)行為制止在發(fā)生之前。批準(zhǔn)可以分為一般批準(zhǔn)和特別批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的方案,在實(shí)際執(zhí)行中,必須按照已批準(zhǔn)的方案進(jìn)行,不得擅作主張,不按批準(zhǔn)的方案行事。在執(zhí)行中確需變動(dòng)或更改的,應(yīng)及時(shí)報(bào)告。這樣才能確保各項(xiàng)政策的實(shí)施依照既定的方針進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)的批準(zhǔn)控制主要有銷售定價(jià)政策和折扣優(yōu)惠政策。①定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)控制。銷售部嚴(yán)格按照公司制定的《**樓盤價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行相關(guān)的銷售政策。《**樓盤價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》是公司定價(jià)管理領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)本地區(qū)現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研結(jié)合本地區(qū)未來樓盤價(jià)格趨勢(shì)及本公司產(chǎn)品的市場(chǎng)定位而制定的,力求本公司所推出的樓盤能低開高走,它包括基價(jià)和價(jià)格調(diào)整。《**樓盤價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行,其中涉及的每次價(jià)格調(diào)整也須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行,任何人不得擅自更改。②折扣優(yōu)惠政策控制。銷售人員向購(gòu)房客戶報(bào)價(jià)時(shí),必須嚴(yán)格按公司公布的折扣進(jìn)行報(bào)價(jià),嚴(yán)禁超越折扣權(quán)限報(bào)價(jià)及向客戶透露折折扣底線。優(yōu)惠折扣控制權(quán)限最低折扣不能低于最低銷售價(jià)格。③退房及換名批準(zhǔn)控制。所有退房及換名的申請(qǐng)都應(yīng)遵照公司的有關(guān)規(guī)定,由業(yè)主進(jìn)行書面申請(qǐng)(應(yīng)有充足的理由),并由銷售部經(jīng)理及房地產(chǎn)總司總經(jīng)理簽名才生效。退回房屋應(yīng)及時(shí)納入存貨管理中。

篇10

死亡風(fēng)險(xiǎn)逼近萬科？

2014年，郁亮正在迎來自己的50歲生日，而萬科則正好走過整整30個(gè)年頭。與此同時(shí)，郁亮也帶領(lǐng)萬科，將業(yè)績(jī)沖到1709.4億元的空前規(guī)模。面對(duì)綠地、萬達(dá)、中海、碧桂園等虎視眈眈的追趕者，以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)可能帶來的沖擊，已知天命的郁亮和正值而立的萬科，都在為迎接全新的挑戰(zhàn)而準(zhǔn)備著。

萬科突然就嗅到了死亡的風(fēng)險(xiǎn)。不管是老大王石還是新的“掌舵者”郁亮都認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，來臨的將是白銀時(shí)代。“萬科也不再是企業(yè)中的老大，這個(gè)我們必須承認(rèn)和正視。如果萬科不圖創(chuàng)新，不去適應(yīng)和打造成一個(gè)健康和創(chuàng)新的組織，也許距離萬科倒下用不了十年，三年足矣。而如果萬科在接下來三年實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新和適應(yīng)，那么未來十年萬科都會(huì)過得很舒服。”郁亮對(duì)于萬科的死亡危機(jī)指出了唯一可行之路。

萬科需要轉(zhuǎn)型，這種必要性也已從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中開始顯現(xiàn)。萬科2013年的財(cái)務(wù)

報(bào)告顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。此前，萬科這些數(shù)據(jù)多半穩(wěn)中有升。

去年底，郁亮拜訪小米科技，在聽完小米總裁雷軍的演講之后，郁亮又與小米的幾位合伙人進(jìn)行了更深入的交流。對(duì)于為什么要帶著這些人去看互聯(lián)網(wǎng)公司，郁亮給出的解釋十分簡(jiǎn)潔：“實(shí)際上這些公司的事兒沒有一個(gè)是萬科能干的，但萬科就是要頭腦革命。如果一家公司干了三十年只會(huì)買地、舉牌和搞好銷售價(jià)格，是沒有前途的。怎么讓這家公司更有生命力，要跟小米這些公司學(xué)習(xí)。”

郁亮舉了一個(gè)例子：“2G時(shí)代不做3G，到3G時(shí)代就死掉了；3G時(shí)代不做4G，到4G時(shí)代就又死掉了；4G時(shí)代不做5G，就又死掉了，也就五到六年時(shí)間。”郁亮發(fā)現(xiàn)，華為的危機(jī)感天然強(qiáng)烈。“而我們大多數(shù)企業(yè)都處在比它更好的環(huán)境里，沒有這種生死危機(jī)，往往像溫水中的青蛙，不知不覺喪失了活動(dòng)能力，就死去了。”

要和互聯(lián)網(wǎng)的“高富帥”門當(dāng)戶對(duì)

作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的萬科，決心之后即是行動(dòng)。從去年下半年開始，郁亮已經(jīng)帶領(lǐng)萬科管理團(tuán)隊(duì)，先后拜訪了騰訊、阿里、小米、海爾、華為等國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭，并與百度、騰訊、阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)牽手合作，在其正在展開的商業(yè)模式中快速植入互聯(lián)網(wǎng)基因。

在互聯(lián)網(wǎng)思維浪潮侵襲全國(guó)以及各個(gè)行業(yè)的當(dāng)下，未來的客戶需求會(huì)有很大的區(qū)別，而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代企業(yè)也需要更加善待客戶。

“萬科未來將按照‘好產(chǎn)品、好服務(wù)、好鄰居’的總體思路，在產(chǎn)品性能、服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)氛圍上努力，不斷超越行業(yè)目前的范圍和水準(zhǔn)。”郁亮這樣闡述自己對(duì)于萬科未來的“革命”方向。

自利用互聯(lián)網(wǎng)思維來進(jìn)行自我轉(zhuǎn)型以來，萬科選擇的合作“小伙伴”都可以算得上是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中的“高富帥”。對(duì)于這一“擇偶”觀，郁亮坦言：“社會(huì)閱歷告訴我們，門當(dāng)戶對(duì)是最重要的原則，企業(yè)選擇合作伙伴的時(shí)候必須要考慮門當(dāng)戶對(duì)，比如必須都要健康，價(jià)值觀要健康，要有一樣的想法。高手永遠(yuǎn)希望和高手在一起，這樣可以相互激勵(lì)，學(xué)到東西。”

萬科學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維也從口號(hào)開始轉(zhuǎn)向?qū)嵏桑涑晒仓饾u浮出水面。

如萬科北京公司與百度合作“V-in”商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)、杭州萬科與淘寶合作用購(gòu)房人在淘寶的消費(fèi)金額直接沖抵相應(yīng)金額的購(gòu)房款、上海萬科與平安好房合作首個(gè)眾籌產(chǎn)品，以及最新宣布要和阿里巴巴合作通過應(yīng)用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，打造國(guó)內(nèi)首批聯(lián)網(wǎng)的小區(qū)――未來小區(qū)……

應(yīng)接不暇的聯(lián)姻消息中，萬科互聯(lián)網(wǎng)思路下最“接地氣”的嘗試當(dāng)屬與百度在商業(yè)項(xiàng)目方面的合作。

9月15日，萬科、百度首個(gè)跨界合作成果正式。在“中糧萬科半島廣場(chǎng)招商大會(huì)”上，萬科與百度達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系后的首個(gè)合作成果――V-in已經(jīng)結(jié)束封測(cè)正式上線，并將在萬科首個(gè)購(gòu)物中心――金隅萬科廣場(chǎng)上線試用。

V-in系統(tǒng)是通過云端大數(shù)據(jù)分析，針對(duì)不同消費(fèi)者設(shè)定個(gè)性推送“菜單”，消費(fèi)者可以通過移動(dòng)終端搜索功能獲取萬科旗下購(gòu)物中心內(nèi)的商戶信息、信譽(yù)評(píng)價(jià)、活動(dòng)信息及優(yōu)惠信息，事先進(jìn)行購(gòu)物規(guī)劃。然后，通過地圖功能，進(jìn)行最佳交通路線規(guī)劃及行車導(dǎo)航，將用戶從線上帶到線下，直接引導(dǎo)到購(gòu)物中心內(nèi)的店鋪中進(jìn)行消費(fèi)。針對(duì)駕車、乘坐公共交通和步行到場(chǎng)的消費(fèi)者，提供不同的導(dǎo)航服務(wù)。

萬科商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析報(bào)告，為商戶的經(jīng)營(yíng)方式、促銷手段等提供有力的參考依據(jù)，這也是為商戶提供的增值服務(wù)。另外，V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析結(jié)果也可助力萬科商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)做出科學(xué)和理性的經(jīng)營(yíng)分析和判斷，例如租戶協(xié)調(diào)、推廣策略等。

“在V-in上線之前，只能從營(yíng)業(yè)額一個(gè)維度來判斷商家的經(jīng)營(yíng)水平；V-in啟用后，判斷依據(jù)更加多維和科學(xué)。”基于郁亮對(duì)于V-in系統(tǒng)的判斷，未來基于移動(dòng)互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)將在萬科“城市配套服務(wù)商”平臺(tái)上的經(jīng)濟(jì)主體消費(fèi)行為中得到應(yīng)用，形成良性的“運(yùn)營(yíng)商、商戶、消費(fèi)者”生態(tài)系統(tǒng)，為提升顧客體驗(yàn)、創(chuàng)造商戶價(jià)值、精細(xì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供有力支持。