居家養老盈利模式范文
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篇1
[中圖分類號] R473.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-4721（2017）05（b）-0128-04
The status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly
ZHU Fei-ying PAN Gui-xing MIN Ya-ting WANG Xiao GONG Zhi-wu ZHONG Qing-ling
Medical College of Nanchang University in Jiangxi Province，Nanchang 330031，China
[Abstract]Objective To study the status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly.Methods From July 2016 to December 2016，some of the communities were selected from party of Jiangxi，Ningxia，Shanghai，Guizhou，Xinjiang and other cities.The questionnaire was used to investigate the health status of the elderly，current situation of community home care model and management of chronic diseases.Results The prevalence rate of chronic diseases was high in elderly patients，cardiovascular and cerebrovascular diseases （68.1%），diabetes mellitus （40.3%），and osteoporosis （28.7%） were the highest incidence of the three major diseases in the elderly munity home care model was common in China，which provides physical examination，health counseling，intravenous fluids，medical treatment and other services for the elderly.There are still some problems such as single service mode，insufficient health resources.However，this service could enhance the elderly′s awareness of chronic diseases，delayed the development of the disease and reduced the cost of medical treatment.Conclusion The health status of the elderly is not satisfactory，and the prevalence of chronic diseases is high.Although there are some deficiencies in the model of community home care，it provides a number of services for the management，prevention and treatment of chronic diseases in the elderly has a positive significance，which can reduce the cost of care，improve the quality of life of the elderly.
[Key words]Management of chronic diseases；The elderly；Community home care model
目前，中老齡人口總量已居世界第一，老齡化進程不斷加劇[1]。人口老齡化的種種問題也接踵而來。老年人常見的慢性病主要有高血壓、糖尿病、冠心病等，這些疾病具有病程長，控制率低，需要長期照料等特點[2]。對慢性病患者進行系統管理是社區慢性非傳染性疾病防治方案的一項主要任務，開展社區衛生服務是最為理想的方法[3]。但是我國老年人“養兒防老”的思想深根蒂固，他們更傾向于家庭養老這一傳統方式，更渴望得到子女的關懷和照顧。而社區居家養老模式“以家庭養老為主，社區機構養老為輔”這一模式的出現，既滿足了我國的國情需要，又能開展老年人慢性病管理工作。
3.3社區居家養老模式對老年慢性病管理的作用
3.3.1 家庭養老模式中老年慢性病管理存在不足 接受本次調查的老年人都已>60歲，對于身邊事物的更新換代接受能力相對較差，近半數的老年人從不主動獲取一些保健知識。因為對慢性病的不重視，很多老年人患病后仍抱有無所謂的態度，這是慢性病管理的一大漏洞。調查顯示，養老模式的選擇很大程度上決定了慢性病預防的效果。很多居家老人患病后自理能力下降，大多數都是自己照顧自己或者由老伴照顧，而子女又因為經濟、工作、距離等因素沒有更多的能力照顧父母，老人的慢性病因而得不到較好的保健和治療，導致病死率居高不下[13]。而社區居家養老模式以社區為平臺，整合社區內各種服務資源，為老人提供更全面、有效、專業的護理服務[14]，在這種養老模式中，老人自身健康管理得到了促進，也減少了子女的生活負擔。
3.3.2 社區居家養老模式對老年慢性病管理的積極意義 隨著人口老齡化的加重，社區居家養老模式的需求也越來越高，在社區衛生服務的地位也會更加突出，因此大規模推廣居家養老模式將會很有效地管理慢性病，使老年人慢性病管理工作再上一個臺階。調查中，超過半數的社區為老年人提供了體檢、健康咨詢、健康教育宣傳等服務，也有少數社區提供了更加細致化的慢性病管理服務，如日常配藥、看病治療、靜脈補液和康復輔導治療等。社區應該針對不同類型的老年人，尤其是針對存在康復可能的老年人以及有鍛煉需求的老年人提供福利性的設施和器材，幫助他們恢復和增進體能，為老年人的健康提供必要的保障和支持[15]。接受調查的大多數老年人表示，社區提供的慢性病管理服務能夠增強個人對慢性病的認識，起到延緩病情發展、提高生活質量、降低醫療費用的作用。此外，通過現代化、多樣化的設施或者通過社區活動室等公共服務場所還可以促進社區文化的發展，為實現公民“老有所養、老有所為”的目標提供必要的保障，這也符合“以人為本”的發展理念。
致謝：梁奕、潘昌慧。
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篇2
但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會資本主要集中于以養老社區開發運營為主的養老地產。活躍的投資機構主要包括房地產企業、保險企業，以及民營養老服務機構。
養老產業是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風險。要想享受養老服務市場帶來的機遇，必須建立行之有效的商業模式。
解析要素，設計模式
商業模式設計不僅需要緩解和規避產業的系統風險，更要為企業帶來持續的經濟收益和競爭優勢。商業模式是特定業務為顧客、企業創造與傳遞價值的系統呈現。在考慮外部產業環境因素條件下（如產業政策、市場規模等），養老服務產業的商業模式設計應該聚焦于價值主張、關鍵資源、業務平臺和盈利模式四大關鍵要素。
開發價值主張
有力而聚焦的價值主張是商業模式的基石，它包含確定目標顧客、凝煉價值訴求，以及開發產品/服務組合，可以形象地表述為“找對人、說對話、做對事”。
確定目標顧客
產業中的目標顧客，可以依據需求層次與生活自理能力分為四類典型目標客戶群。
低端自理型老人群體，是絕大多數政府和社會福利性質養老院所面對的目標顧客，它們在最低成本約束下提供基本養老服務，如老人床位、基礎看護、娛樂等生活設施與服務。低端介護型老人群體成為中小規模民營養老服務機構的主要服務對象，是以靈活服務、個性需求為特點的中低端養老服務產業的“長尾市場”。
高端自理型和高端介護型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負擔（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費理念上更能夠接受新式觀念。他們應是行業重點關注對象。
凝煉價值訴求
價值訴求反映企業為顧客提品或服務所包含的核心利益，超越產品或服務形態本身。
以產權銷售為內核的養老地產項目，對目標顧客而言，不僅意味著擁有獨立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈子孫的增值資產。
以保健療養為賣點的養老服務項目，其價值訴求重點可能并不在于是否從產權上擁有住所，而是作為尊貴會員所享受的定制化服務。
企業應該針對已確定的目標顧客，在深入調研和分析其需求特征的基礎上，開發具有吸引力的價值訴求。
設計產品/服務組合
產品或服務是企業向顧客交付價值的載體，也是顧客購買的核心內容。在養老服務產業，產品或服務都是以組合的形式出現。無論是養老地產，還是地產養老，都表現為“居住環境+生活服務”的硬產品和軟服務組合。
在硬產品方面，核心要素包括居住小區選址/規模、產品形態（產權銷售/會員制/租賃）、居住條件、醫療與娛樂配套設施，以及定價策略等方面；在軟服務方面，護理團隊服務水平、醫療服務機構規模及服務能力，以及日常起居綜合服務品質等是關鍵因素。
不同顧客對產品/服務組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對居住空間私密性、娛樂及理療設施完備性的關注更多，而介護型老人更關注居住小區的護理水平、醫療服務能力等。
整合關鍵資源
關鍵資源是企業商業模式持續競爭力的來源，它涵蓋企業掌握的核心資源與能力。養老產業的參與企業大致可以分為保利、萬科、復星等為代表的“房企系”，新華保險、泰康人壽、中國人壽等為代表的“險企系”，以及其他民營養老服務機構。
不同的企業類型具備各自的核心資源和能力。對于地產開發商而言，其核心資源在于地產項目開發經驗、與地方政府良好合作關系，具備地產項目短期融資、開發與管理、物業服務等方面能力；保險企業則具有壽險產品開發管理、醫療保險與服務等領域經驗，具備運用保險資金長線投資、進行長期經營和開發養老服務周邊產品的能力。
其他民營養老服務機構，具備更準確地把握和理解養老市場顧客需求，更高效地開展機構運營和價值輸出，更寬泛地銜接社會資源的核心資源，并具有形成差異化競爭模式、服務利基市場，以及通過個性化產品開發，識別并滿足“長尾需求”的能力。
例如上海親和源公司開發的養老社區采取“銷售+持有運營”方式運作，前期自主進行養老社區的開發和運營，并采取會員制發售，進而在后期將更多資源投入到社區服務管理。
打造業務平臺
任何優勢資源和能力都可能伴隨著短板。
從產業發展層面看，養老產業發展“前途光明、道路模糊”，其本質原因是參與市場角逐的各類型企業群與生俱來的典型優勢和劣勢。因此，打造具備核心競爭力的特色業務平臺，是彌補企業競爭資源短板、創新養老服務產業商業模式的核心內容。無論是企業價值主張，還是關鍵資源，都需要通過特定的運營流程和體系進行高效率配置和最大化呈現，這就需要企業通過業務協同和戰略合作的方式打造業務平臺。
戰略合作 通過戰略合作實現優勢資源互補是快速獲取綜合競爭力的不二法則。擅長地產項目開發運營與物業管理的房地產企業可能在老人護理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養老服務產業開展長期運營中也并無經驗和資金方面的優勢。
那么，企業可以通過選擇具備相應資源優勢的醫療機構，打造養醫結合專業團隊，或引入純粹財務投資機構參與，規避中長期財務風險。萬科在開發杭州某地產項目時，通過向當地資質最好的醫療機構無償贈送社區醫院房屋產權，在小區開辦社區醫院，從而帶動該項目銷售量價雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財務投資機構，也是有效緩解長期投資壓力的戰略布局。
業務協同 養老服務產業投資周期長、單位回報率低，使企業很難依靠會員費、租賃費、服務費等常規業務收入，以及政府可能提供的一次性運營補貼、床位補貼或稅費優惠來獲利。在養老服務產業，以目標顧客群為圓心，將針對養老群體的各類業務進行協同，是實現企業盈利最大化的重要手段。
在業務協同方面，“險企系”的資金和業務屬性與養老服務產業更加匹配：一方面可以銜接醫療保險、護理保險等養老保險產品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動護理服務、老年科技產品、老年旅游服務等產業，延伸養老保險產品價值鏈。
設計盈利模式
盈利模式是界定企業以利潤形式為自身和股東獲取價值的方式，它將復雜財務公式提煉為盈利生成過程中最關鍵的四大變量：收益模式、成本結構、目標單元盈余和資源周轉率。養老服務產業的盈利模式大致可歸為產品主導型、服務主導型和混合型三類。
產品主導型 以高端自理型老人為目標顧客群，通過老年公寓等地產項目的開發、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產權銷售有效覆蓋社區開發建設成本，因而產品主導型養老服務的單位盈余水平很高，而資源周轉率很低。影響產品定價的成本因素主要是社區開發建設和管理成本。房地產開發企業是產品主導型養老服務的主要提供方。
服務主導型 由于保監會明確規定保險公司不得以投資不動產為目的，參與或變相參與一級土地開發。因此，保險企業介入養老服務產業主要以服務主導型盈利模式為主。通過建設老年社區，以會員制的方式吸引高端介護型老人為主體的養老人群。服務主導型盈利模式不涉及到產權售賣與轉讓，因而資源周轉率高，但單位盈余水平低；以服務成本和管理成本為主體的成本結構，決定了規模效益是其獲利的重要保障。
混合型 以床位租賃費、外加管理/服務費為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補貼。民營養老服務機構以建設養老院為載體，以最具經濟性方式提供基礎服務，通過較低運營成本，獲取規模效益的方式實現盈利。
無法對抗的風險
在機遇背后，養老服務產業也隱藏著相互影響的風險：政策、金融、市場和傳統文化。這些風險，僅僅依靠商業模式設計是無法規避的。
政策風險 政策風險主要體現在政策有效性和穩定性兩方面。國家出臺了一些養老服務相關政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應出臺具備系統可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。
金融風險 養老服務產業一次性投入高，回報周期長。普通養老地產社區的建設周期一般為3～5年，建成后可運營50年左右。開發企業不僅面臨住宅開發的一次性投入，還有醫療服務中心、老年活動中心等醫護、娛樂等配套設施和服務的持續投入。
若在出租率和預付費水平不確定的情況下，企業試圖通過長期運營獲得收益將面臨極大金融風險。保利北京和熹會預計需要運營30年才能收回成本。其負責人也承認：“現在所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠。”
若養老地產項目沒有得到土地出讓及相關稅費優惠，以及政府補貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務幾乎不可能實現盈利。
市場風險 北京養老助殘服務管理中心，北京首個社區養老“服務托管”模式試點機構，在獲得免費設備和場地等政府優惠政策之后，于2013年7月正式營業。但它在試運營以來卻不得不面對虧損的尷尬；北京某地產商開發建設“只租不售”老年公寓，擁有110個公寓單位，但開盤近五個月也才出租6戶。養老產業的潛在需求很大，但有效需求不足，市場風險仍然很大。
中國老齡化處在城鄉二元經濟結構、社會整體發展水平不高的背景之下。已進入或即將進入老齡化社會的國家中，中國“未富先老”現象更為嚴重。2014年，中國企業職工月人均退休金為2082元。養老人群所掌握的財富較少，直接影響其購買力。
文化風險 “養兒防老”是中華民族的傳統觀念，居家養老是幾千年延續下來的傳統習慣。如何將養兒防老變為產業養老？如何讓習慣于居家養老的老人走進老年公寓、老年社區？
篇3
一、存在的主要問題
（一）養老服務業整體發展缺乏長遠規劃。部分地區養老服務業起步晚，還處于摸索階段，在整體發展上缺乏長遠規劃。方面，養老服務業發展主體不清晰。傳統上的養老服務業由政府主導，資金主要依靠各級財政補助，行政色彩濃厚。另方面，機構養老和社區養老機構設立帶有盲目性，部分養老服務機構缺乏財政“斷糧”后的可持續發展動力，存在項目擱置或人員解散的風險。再者，居家養老方面，缺乏長期、穩定和專業的居家養老服務組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養老需求較大，市場上尚沒有具備成熟管理經驗的居家養老服務企業，尚未形成功能定位明確、服務模式成熟、人員穩定、監管到位、行業標準化完備的運營模式，難以滿足養老需求。
（二）政策缺乏靈活性，未充分結合地方實際情況，缺乏有效的政府投入資金的績效考量機制。目前有關政策法規對于些具體事項的規定過于呆板，面對各地的復雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實際，容易造成“有需求的無床位，有床位的無人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養老服務業發展上，各種養老機構、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區尚未形成有效的資金績效考評機制，未充分評價項目發揮的社會效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。
（三）養老機構比例不合理，城鎮養老床位占比較少。總體來看，大部分床位面向城鎮“三無”和農村五保人員、農村老年人，面向城鎮區域老年人的服務設施占比較少。過去，我國大多以政府為主體，建設敬老院、養老院等福利性養老機構，面向的是經濟困難或生活不能自理的老人，側重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟性養老機構不能滿足現在老年人對養老的要求，并影響老年人對社會化養老發展模式的接受程度。
（四）未有效實現市場化運作，養老機構產權不清晰，民辦養老服務機構發展緩慢。民辦養老機構相對較少，其他類型的養老機構多為政府投資設立，產權不清晰，缺乏明確的權利義務主體。究其原因，一是養老服務業尚在起步階段，未引入市場競爭機制，市場不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養老機構生存困難。二是養老服務業行業中，市場化運營需要的法規、行業標準不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養老服務產業的發展。三是行業組織不夠健全，不能做到行業自律。
（五）社會化養老優勢未充分體現，尚未在社會上形成廣泛認同。由于社會化養老行業尚未發育成熟，加之目前社會養老機構參差不齊，部分養老機構設備不到位、服務水平不高、護理員大多沒有接受過專業訓練、缺乏專業性的老年護理和心理知識等原因，無法滿足人口老齡化過程中養老服務需求的快速增長。另外社會化養老為老年人提供專業化服務，滿足老年人體檢、就醫等需求，以及專業化養老機構給老人帶來認同感、歸宿感和社會化養老的規模化優勢未能充分顯現出來，也導致社會化養老的模式沒有得到社會廣泛認同。
二、對策建議
隨著醫療衛生服務狀況的改善和計劃生育政策的實施，我國人口老齡化的趨勢在加劇。就目前而言，養老問題已經不僅僅是一個福利問題，更是一個嚴重的社會問題，如果解決不好，可能會引發矛盾，不利于社會發展。對此提出如下建議。
（一）加快政府職能轉變，引領民間資本進入，推動養老服務市場化。第，政府筒政放權，改革切阻礙養老服務業發展的體制障礙。減少政府行政性干預，完善政府宏觀管理，培育和規范養老市場。建立健全各項機制，研究建立困難老人養老服務補貼制度，積極推行政府購買養老服務制度。制定扶持政策，鼓勵單位和個人投資興辦養老機構，引領社會力量參與到養老服務業這行業中來。第二，大力鼓勵社會資本和外資進入國內養老服務市場，充分發揮地方融資平臺的作用，通過市場化融資方式，引導民間資本參與進來。第三，積極推行養老服務社會化、市場化，尊重市場規律，明晰產權關系，努力實現養老服務業可持續發展。
（二）優化養老機構結構，促進多元化發展。結合當地實際情況，因地制宜建立養老機構，避免造成養老設施資源的閑置浪費。除部分養老機構重點保障特困群體及低收入群體的養老需求外，鼓勵發展醫養型、護理型等多種模式的養老機構，發展包含中高端在內的多元化養老機構，適應不同人群的需要。大力推進機構醫養融合，支持醫療衛生資源進入養老機構。注重居家養老系列服務、老年文化教育服務等，結合我國國情，建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老服務體系。
篇4
2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內，二三十位老年人在專業老師的輔導下，認真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。
這位曾經的中學語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養老社區——親和源的養老卡，帶著母親住進了社區。
“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對《中國經濟周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購。”
我國目前主要有三種養老模式，一是居家養老；二是干休所養老；三就是住進政府開辦的，以保障性養老為目的的養老院。而像邵鷹這種中產階層老年人在選擇養老機構時，既沒有“級別”與“關系”進入傳統干休所，又進不了養老院。面對這一階層的養老問題，社會能做些什么？
超2萬億市場引眾地產商淘金
全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。
據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。養老服務對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。
深圳世聯地產顧問有限公司戰略經理楊文斌對《中國經濟周刊》記者預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。
除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產商近期也紛紛打出養老地產的旗號。
“未來幾年，我們將把重心放到養老地產上面。”綠城集團副總經理馮雨峰告訴《中國經濟周刊》，綠城集團已經攜手浙江雅達置業有限公司，在桐鄉烏鎮打造一塊占地600畝的養老公寓。
不少中小型地產企業也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發現，利嘉實業、聯想控股、路勁地產、香江國際等20余家房產企業都在試水養老地產，打出養老地產概念的樓盤更是數不勝數。
“對于中小開發商來說，這是一次機會。”楊文斌表示，“在這個市場他們有做大做強的可能。”
市場化養老的南“招”北“式”
目前，親和源和北京太陽城集團（下稱太陽城）被公認為中產階層市場化養老的兩大先行者。
“親和源開辟出一個新的養老模式——會員制。”親和源董事長奚志勇對《中國經濟周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應款項，超過15年則免費。”
“親和源的入住率為70%，已實現收支平衡。”奚志勇告訴記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產概念，未來以輸出服務為主。”
相比之下，太陽城主要依托養老地產及配套設施來打造養老品牌。
據太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設老年住宅，另外的土地都用于建設配套設施。
發展養老地產需跨三道門檻
在業內專家看來，開發商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。
地產專家韓世同在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，目前“大部分開發商都沒找到好的盈利模式”。地產大佬，萬科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經濟周刊》坦言，對于養老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。
記者在采訪中發現，想要真正開發養老地產，企業還需要跨過三道門檻。
首先是“土地關”。這也是制約企業進入養老地產領域的最大問題。
記者在浙江省桐鄉市國土資源局的使用權掛牌出讓公告中看到，綠城養老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。
馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜。”
親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮政府以工業用地性質出讓的。
在地產專家看來，由于各地政府在養老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質可能會讓一些以養老名義低價圈地的開發商鉆了空子。
除土地政策之外，養老地產還需要破解“收費關”。
養老地產既沾“養老”又靠“地產”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養老地產，必須要保證開發商的合理利潤。”
養老地產面對的是需要提供養老服務的老年人，它的本業“服務關”始終是需要闖過的。
正如奚志勇所說的那樣，“養老離不開地產，但是養老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的！”
對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團隊和系統化管理軟件。
篇5
【關鍵詞】財務指標；戰略；輕資產
一、引言
過去十年，房地產行業處于發展的黃金時代，土地增值速度快，房地產企業普遍的商業模式為：增加土地儲備和高房價，這個時候公司持有土地就能獲得豐厚的回報，這也就是房地產行業的重資產模式。但是，在中央不斷加大對房地產行業調控力度的現實背景下，房地產企業現行的重資產商業模式正面臨越來越嚴峻的挑戰。土地價格不斷上升，而房價的單邊高速上漲的時代已經結束，房地產企業高利潤的時代已經結束，房地產行業已經從黃金時代進入白銀時代，公司是否應該從重資產轉變成輕資產的商業模式值得探討。本文對保利地產進行財務分析與評價，并結合保利地產近年來的輕資產的戰略布局，探討房地產企業在輕資產發展之路上應該何去何從。
二、財務指標分析
根據證監會行業分類指引，在我國A股上市的房地產企業中，2014年保利地產實現的營業收入僅次于行業龍頭老大萬科A，以營業收入計算的市場占有率達到了12.59%。因此，本文選擇萬科A作為可比企業，對保利地產2012年2014年的財務數據進行分析與評價（詳見表1）。
（一）償債能力分析
從短期償債能力看，2012到2014年保利地產流動比率、速動比率基本呈緩慢上升趨勢，且高于萬科A，說明公司短期償債能力較強。但是從長期償債能力來看，保利地產和萬科A的資產負債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說明公司較多的運用財務杠桿，而公司仍處于重資產的運營模式，債務人承擔著較大的風險。
（二）盈利能力分析
2014年保利地產的凈資產收益率和營業毛利率都高于萬科A，說明保利地產的營業收入雖然低于萬科A，但是公司投入資本的回報率高于萬科A，而在房地產企業高利潤時代結束之際，通過輕資產戰略提高公司的資產回報率將成為公司未來的出路。但從2012到2014年，保利地產和萬科A的凈資產收益率及營業毛利率都呈下降趨勢，主要原因是近年來國家對房地產的調控，房地產行業不再處于黃金時代，公司通過降價等促銷的方式提高營業收入，降低了凈資產收益率和營業毛利率。
（三）營運能力分析
由于從拿地到交房需要經歷較長的時間，房地產企業資產周轉率普遍較低。近三年保利地產存貨周轉率及總資產周轉率有小幅提升，存貨周轉率一直略低于萬科A，但總資產周轉率高于萬科A，說明保利地產在資產周轉方面管理較好。
（四）成長能力分析
2012至2014年，保利地產和萬科A總資產增長率和營業收入增長率都呈快速下降趨勢，說明隨著房地產黃金時代的過去，房地產企業高增長模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長，因此，如何成功轉型成為房地產企業思考的問題。
三、公司戰略分析
（一）信保基金
2010年6月，信保（天津）股權投資基金管理有限公司（簡稱：天津信保）成立，天津信保由保利地產和中信證券合作設立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投資者持有。2014年末基金管理規模280億元，同比增長40%，信保基金把幾乎所有的錢都投向了保利地產旗下的項目，這為保利地產的跨越發展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報中房地產項目匯總表顯示，在近四年新增項目中，其所占平均權益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項目權益由合作方持有，這其中，信保基金占據多數。引入信保基金在項目層面的持股權，有助于保利地產降低現金流壓力，而借助信保基金，保利地產也成功地將上市公司負債率降低。
信保基金是保利地產實施輕資產戰略的途徑之一，與目前市場上以債權投資為主的被動型房地產私募基金不同，信保基金基本上全是主動型股權投資。2013年該基金實現凈利潤2.75億元，保利地產董事長宋廣菊更預計，信保基金有望在未來3至5年內為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。
（二）養老地產
2011年保利地產正式將養老地產提升至集團戰略高度，并進行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養老、社區養老、機構養老”的“三位一體”養老模式，并成為國內養老地產的領軍企業之一。養老地產其實是微利行業，但是公司已經建立自己的微利盈利模型：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。
因此，公司的養老地產也是公司實施輕資產戰略轉型的方向之一，公司看重的是未來養老地產的市場，當未來公司能夠依靠住房銷售獲得的利潤下降時，專業化地產將為公司帶來盈利，公司可以依靠前期發展的養老地產的服務收入盈利。
綜合以上分析，我們可以看到，保利地產2014年的財務表現其實是較好的，但從財務指標我們也可以看到，公司的資產周轉率較低、收入增長率和凈資產收益率也逐漸下降，說明即使是行業領先企業也逃不過公司面臨轉型的挑戰。而通過保利地產的年報，我們發現，天津信保基金的成立運作以及養老地產的戰略都是保利地產實現重資產向輕資產轉型的重要嘗試，盡管目前房地產行業在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，房企的輕資產業務并非其主營業務，收入貢獻有限，但是隨著房地產行業暴利的結束，輕資產必將是房地產行業未來發展的新方向。
參考文獻：
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篇6
95歲患腦梗臥床快8年的陳老伯，快把4個年近古稀之年、羸弱多病的子女拖垮了。因為伴隨而至的腦軟化和諸多艱難護理，高價請來的保姆往往干不了兩天就鬧著要走。陳老伯4000多元退休工資早已經捉襟見肘。盡管陳家的女兒們咬著牙把保姆工資漲到了3500，外加替保姆干最臟最累的活、累得一人身上一堆病，還得對保姆隱忍包容、好吃好待，仍然難保不被保姆炒魷魚。每一個新保姆的到來，都意味著子女要先沖上去教授示范、身體力行，當保姆的保姆。趕上春節年底，走馬燈似的保姆兩個月能超過一個班。孫子輩有各種忙，別指望。
如果說每個子女尚可以忍受對事業和家庭的犧牲，而周而復始、夜以繼日的焦慮和勞累卻是4個老年人越來越無法承受的體能考驗。
陳家大小不敢想把老人送到養老機構去，因為眼面前緊盯著，有的保姆還虐待、推搡老人呢，別說瞧不見了。曝光養老機構虐待老人的報道不是沒瞧見過。養老機構的牌子再大、收費再多，服務主力也還是低薪低文化的郊區農民，這個時代的良心服務又能寄托多少希望呢！
已在北京生根的多個養老地產項目中，位于昌平區東三旗的某養老機構算得上是元老級別。但服務已經比3年前縮水很多。過去小區許諾的電瓶車只剩一輛了，行走不便的老人們被迫自己買殘疾電動車；服務員因為薪金微薄不停跳槽，清潔衛生越來越糊弄；膳食粗糙，鹽多油大，做不到精細營養，送到老人面前經常已經涼了；所謂文娛活動是為了區縣領導視察時當擺設。即便如此，這里現在的房價已經比3年前漲了一倍。除了房款，住戶每月還需支付2.5元/平方米的物業費。而2012年10月份新開的40多個套間，最短租期3年，卻需要租戶一次性繳納85萬元的保證金，用于項目的后續開發。交了這筆錢，雖說房租省了，可伙食費、供暖費還要照樣交。
有經濟能力的轉去其他養老公寓，但多數老人無法承擔再一次遷徙的財力耗費，悲哀地發現自己付出老本投奔而來的歸宿，已經淪陷為開發商牟利的幌子。
像陳家這樣艱難掙扎著的家庭不知有多少。而未來，80后、90后面臨的絕不僅是4個老人的贍養盡孝，而是雙方的父母外加爺爺奶奶、姥爺姥姥，12位老人的養老危機問題。
不是聳人聽聞，據“中國老齡事業發展‘十一五’規劃高層論壇”透露：全國60歲以上老年人口2010年達到1.74億，北京13年后，每對夫妻可能需撫養照顧至少12位老人。傳統的家族式生活模式正在轉變成為老少分住的小家庭模式，形成了為數眾多的空巢家庭。北京市空巢老人所占比例為47.6%。傳統的家庭養老功能急劇弱化，精神寂寞，適老化配套嚴重不足，老年人長期處于“家中無法養老，外面無處養老”的困境。北京老人平均每千人占有養老床位僅有8.6張，護理需求與有限的完善養老機構服務供給之間嚴重失衡。
近來20多家房企打出“養老牌”，或許是應運而生的既維護傳統、又符合國情的人性化的養老服務發展路線。2012年10月，復星集團和美國一家養老地產商合作推出養老公寓。11月末，北京旅游業巨頭九華集團也宣布進軍養老地產領域，推出國內首家“養老型酒店”。在北京的萬科也開始涉足養老地產領域。門頭溝區在2013年初開工建設7家養老機構，其中位于軍莊地區由中信集團投資30億元建設的養老機構也將成為全市規模最大的高端養老院。據市人大代表、門頭溝區長王洪鐘透露，門頭溝未來將大力發展養老產業，預計將有30至40家養老機構落戶門頭溝，十二五末期將完成10余家養老院的建設。
是市場方興未艾，還是營銷吸金？
小心：“門檻”200萬起
只不過買了個期房
某保險公司董事長陳東升在北京昌平“××之家”養老社區奠基儀式上豪情滿懷，因為他正在操作一個全新的商業模式。陳東升說：“創新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢講養老社區的誕生就是一個世界性的創新。說起來很簡單，把人壽保險和養老社區嫁接對接下來，誰都會做，但我們是第一個想到的，我們是第一個做到的。”
陳東升所說的“養老社區”，坐落在北京市昌平區小湯山附近，占地面積約2000畝，3年后建成的社區，總建筑面積將達到30萬平方米，總計可容納3000戶入住，文化、健身、餐飲一應俱全。社區還規劃有約8000平方米，可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理等管理服務。
由于社區剛剛開始動工，我們只能參觀樣板間。在樣板間中記者看到，社區內的生活設施制作精良，大部分設施根據老年人的生活需求有許多精細之處。房間的門上有上下兩個貓眼，這是為了方便行動不便要坐輪椅的老人；每個房間衛生間的馬桶旁邊都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔傷；床邊、浴缸邊、馬桶旁都裝有紅色的小按鈕，這是專門安裝的24小時緊急呼叫按鈕等。在參觀完養老社區樣板間之后，消費者羅先生很滿意。他首先感覺挺震撼，確實學習了國外很多先進的經驗。但國外養老對護工素質要求非常高，對于員工的素質培養，我們還看不出任何保障計劃，未敢樂觀。
說到價格，實在驚人。總監尹奇敏直言不諱：“我們現在主要先做高端。所謂高端，我們希望客戶的知識水平、背景差不多。另外，我們所提供的服務標準應該是中高級以上。” 要獲得養老社區的入住資格必須購買泰康人壽的保險產品，產品的門檻為200萬起，可以一次性或者分期繳納。住進這個社區等于五星級酒店一樣，住的費用可以直接從保險金來出，醫療費用、吃的費用還要自己付。保險產品到期后，用戶可以拿回本金，而投資所產生的收益，則可以作為入住養老社區的管理費。另外，養老社區中的所有物業“只租不售”。
無獨有偶，距離太陽城不過兩三站地的九華山莊，推出的“養老型酒店”更是吸金項目。
項目樓書介紹，該項目集合酒店、養老院、房地產等多種業態功能，以長期酒店式的星級住宿為基礎，提供醫療保健、文化娛樂、物業管理、投資理財等配套服務。項目共計提供近312套精裝公寓。公寓承租期為30年，繳納足額的租金與保證金即可入住，租金每年1萬元，保證金60萬元起，后者將在承租期滿后退還。值得注意的是，該項目目前仍為“期房”，預計將于2013年下半年入住，而在入住之前，住戶至少要一次性投入90萬元，可以換得一套70平方米左右的精裝公寓。
項目設計理念源自北美，全景就餐、溫泉水入戶；所有建筑及裝修材料均采用環保、優質的國際知名品牌；配置全套品牌家電家私，拎包即可入住。為便于老年人使用，樓內設有醫用電梯，室內配置健康監測設備與專屬醫護中心聯通，足夠大的輪轉半徑可滿足室內輪椅正常使用；淋浴間設置了必要的輔助支撐設施；地熱采暖、防滑地磚的應用最大限度地提升了居住環境的舒適安全。
顯然這種把養老當地產經營的思路是極端的盈利模式。
“目前全社會普遍缺乏養老床位，可一些開發商很可能另有所圖。”業內營銷人士李經理分析，一些不規范的養老地產，很可能再次陷入房地產過度投資、市場炒作的怪圈，進而成為房價上漲的又一個推手。“養老地產”的新概念能夠吸引更多機構和資金進入，可以降低自身的運營成本。另一方面，養老項目也能夠帶動其子女進行購房投資，為項目爭取了潛在客戶。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，她曾經收到的一封郵件中說，美國最大的養老集團在中國考察以后決定退出中國市場，“對方認為中國老年居住區的發展，邁進了房地產投資的陷阱。”
有些開發企業希望利用操作養老地產這一概念，將土地非住宅規劃‘洗’成住宅規劃。消費者付出幾十萬元獲得的只是使用權，因此選擇“養老地產”同樣應該謹慎，提防投資風險。
彷徨：哪一盤菜是北京居民的
雖然這種動輒百萬的養老地產不是咱的菜，但向往高質量的老年生活是人之常情。夠得著，咱就努一努。在子女們的攛掇下，每月拿著6000元離休工資的徐老伯，拿出當年治學的嚴謹審慎作了一番調研，把對應他的收入和需求的北京養老機構跑了個遍。或許您可以搭個順風車，對號入座。
城市親自然養生莊園
湖光山色加奢華設計的“將府莊園”是令徐老伯最心曠神怡的。這是市民政部門批準的北京第一家經營性的高標準養老機構。緊鄰市區，位于東北五環邊、機場高速大山子出口往東。綠化率近90%， 原生態的私家花園和大片湖水令人垂涎。社區采用的是澳洲先進模式的老年高級護理管理技術。置身設施精致的公寓房間里，有種再也不忍離去的沖動。處處的無障礙細節，暖人心脾。公寓甚至為老人的孤獨情緒都作了設計——每層樓有個免費沙龍，湖景視野、電視、沙發、下午茶，營造著親密交流的氛圍。高爾夫球場與練習場、垂釣園、網球場、種植園、運動中心、俱樂部，SPA水療中心，溫泉浴泡池、標準室內游泳池……情趣盎然。
老人可以選擇獨棟院落54座、三或二室公寓以及酒店公寓，同時滿足CCRC社區退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護理院介護生活的3種需求與親友拜訪居住的需求。每樓層都設有護理服務站，居家型養老公寓房型均為南北通透、多景觀陽臺設計。居家般的自由、寧靜和舒適讓老人心里癢癢的。
郊外田園別墅式園區背景
距離太陽城不遠的匯晨老年社區優渥地置身在北京以北的兩片別墅區中間，同樣享有別墅區才有的大片的田園風光和花園景觀。一踏進這里，世外桃源般的安閑、靜謐和舒適潔凈就讓神經放松下來，步幅慢下來，聲音低下來，和睦恬靜的心生發出來。每間房子的陽臺都投射著和煦的陽光，膳食配方專為老年人精心配制。不愿意去食堂的時候，公寓的廚房照樣設備齊全。最小的房子也有50多平方米，最低交5萬元的押金后，一年躉交每月相當于4400元，就可以每天隨意免費使用溫泉和游泳，取暖、理發、搓澡、剪指甲、修腳都免費。每天三趟的城區免費班車讓時尚老人購物逛街隨心所欲，發往兩個醫院的班次可以接送老人、拿常規藥。國際性專業音樂團體有時還來給老人們作無償演出。鋼琴、聲樂、舞蹈、才藝活動室和專業指導都安閑地靜待老人的參與，并不催促也不動員。
超大普及型多層次老年社區
燕達國際健康城敢把名字叫“城”是有資格的，光是教堂，人家就設了4個——天主教、基督教、伊斯蘭教和佛教。貫穿健康城的寬大河流為園區塑造出多重水景。養護中心設置床位12000張。自理賓客入住的居所按家居式花園洋房設置，半自理和非自理賓客入住的居所按星級賓館式設置。規模龐大，費用自然能降低，除了押金，3000元的起步價相當適應大眾。
老年大學每周為賓客舉辦經濟、科技知識、政治動態等的講座，還專門設有各項發明獎項，使賓客體驗到自身價值的樂趣。賓客可在影劇院點播自己喜歡的影視。影院定期邀請各種戲劇的名角演出。養護中心為單身者牽紅線，通過各種文化娛樂活動使有情人終成眷屬。這是一座不會感到寂寞的城市。
郊區普及型大眾養老
四季青敬老院是個很有聲譽、獲得多重榮譽的規模敬老機構。空氣好是一大優勢。但居室過于集中，談不上園林感。費用從1000多元到4000元不等，最便宜的房子只是一間小小的平房，冬天冷夏天熱，條件簡陋，也沒有洗浴設施。老人的文娛活動過于集中和集體化，有時候像個軍營。院領導一年四季響應各種運動和領導精神，雖然把敬老院搞得紅紅火火，但有些老人也抱怨很累，很鬧，不得安閑。
在聽了幾位朋友的意見后，徐老伯終究沒有選擇任何一家貿然入住，而是想再觀望觀望。雖然這些機構都需要排隊進去，有些一排隊還得等一兩年。說是各有千秋，但這些養老機構都有一個令人失望的共性：服務質量比創建之初逐年下降。一俟牌子闖出來了，驢糞蛋表面光的事也不再遮掩了。雖然是些極為細微的地方，但真住進去的人體會尤深。開創時期，硬件設施是嶄新的、運轉良好的，但越到后來，投入維護的費用漸次減少，甚至很多設備工藝流程都被減免了。游泳館的水變黑了，管道銹蝕了，露天溫泉借口壞了兩年不開了，暖氣不熱、老人們凍得穿著棉衣睡覺……典型的中國式服務特色。成本在悄悄地遞減，服務在悄悄地縮水，而利潤卻在悄悄地上漲，每年的漲價蹦著高地往上躥。不管你出了多少錢，結局只有默默忍受，只是程度深淺而已。當然，你極有可能趕上興旺發達的上升期，但接踵而至的下降期，你就得修煉好心態了。養老服務跟社會素質和文化氛圍是一體的，沒法好成一朵花是正常的。養老的全方位建設，還有很長的路要走，不是上馬幾個高端項目就能完成的。
向好：迎接老年社會 北京積極籌措
相信將來的老人是越來越有福氣了。記者在2012老齡產業博覽會朝陽區展位看到，一座特制的沙盤模型吸引了眾多市民的目光。“這是朝陽區新建的福利中心，位于大望路，明年就將封頂。”在展區現場的朝陽區民政局相關負責人告訴記者，擁有全市最多老年人口的該區目前已經按照人口規模和養老人口的增速，完成了養老服務設施規劃，按照規劃，到2015年朝陽養老機構將達到78所，比現有的養老機構數量增加近一倍。
記者在沙盤現場看到，這所新建的福利中心位于寸土寸金的大望路，建筑不僅外觀設計現代時尚，而且在主建筑旁還有一處設計人性化的配樓。這座福利中心建筑面積有2萬多平方米，共有地下三層和地上十層，完全是由政府出資興建的福利養老機構，里面公寓、休息室、多功能活動中心等一應俱全。其中養老公寓共有460張床位，為了能給老年人提供一個舒適健康的養老環境，福利中心在設計上還專門規劃了附屬樓用于老人的日常活動和娛樂。據介紹，按照規劃，明年，朝陽福利中心將主體封頂。
記者采訪中了解到，朝陽區近年來推動養老服務社會化、規模化和產業化發展，養老水平不斷提升，4年內已新增養老床位8621張。目前，朝陽區全區共有養老床位14805張，平均每百名老人擁有3.4張。
據統計，朝陽區是北京市老年人口最多的城區之一，截至2011年底，全區60歲以上戶籍老年人口已接近43萬人，占戶籍人口總數的22.26%，老年人口年均增長率超過7%，老年人口數量和增幅都居全市首位。朝陽全區的養老床位總數達到14805張，其中最近4年增長了8000余張，全區擁有養老服務專兼職管理工作人員623名，服務人員近萬人。“雖然增長的速度比較快，但是跟龐大的養老需求相比，還是遠遠不夠。”朝陽區民政局相關負責人介紹說，尤其在養老設施建設方面，朝陽區加大民辦養老機構的政策扶持，在市級給予補貼的同時，區級財政還將按照1∶1比例再次予以補貼。
海淀區推出的“萬能養老服務超市”是一種數字化終端服務連接器。每臺“養老超市”都配置了與各社區相連接的數十家服務商，包括超市、菜農、餐館，以及各種老年護理服務，在配置“養老超市”的社區中，老人在社區服務中心輕輕觸點屏幕，可以發出各種“購買申請”，這個申請會即時發送至商家手機，十多分鐘過后，就能送貨上門。同時，為了方便失能老人使用，海淀還將免費發放500臺PAD服務終端和服務系統，只要將系統安裝在家中的計算機上就可以足不出戶享受服務。
數字化、智能化為居家養老提供了諸多便利，而居家養老是大眾最現實的出路。未來理想的居家養老是對社會各個服務環節和人文素質的嚴峻考驗。居家養老最經濟、最貼切，不僅減輕子女們的負擔，也深受老人們的歡迎。居家養老已經不是傳統的簡單養老，不僅要有資金的扶助，更重要的是社區職能要有大的轉變，在服務上進一步深化，在為民意識上進一步提升。
養老院、老年公寓與保障房小區同時同地建設，還可以把小區居家養老服務與低收入者、下崗者二次就業相結合，居住在保障房的中年人群中有相當部分屬于低收入者，甚至是失業者，他們在競爭激烈的就業市場缺乏優勢，養老服務具有勞動密集型特點，兩者正好互補，這種就近就業的方式，既有利于其為老年人提供及時服務，也有利于其照顧自己的家庭。
撥打一個電話就能享受到各種養老服務，如今新興的虛擬養老為老人們搭建了“一所沒有圍墻的養老院”。市政協委員、北京市億隆實業股份有限公司董事長時念洋建議，將虛擬養老院的建設在城區實行全覆蓋，探索一條城市養老的新路子。
篇7
去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發聵出一場關于“養老”的大共鳴。
演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養老問題已然成為當今普遍關注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發人群”需求的新興產業和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養老地產進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。
“夕陽紅”蘊藏朝陽產業
據中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數將超過2億，到2015年，老年人口總數將達到2.21億，占總人口的16%，人口老齡化形勢嚴峻。
民政部社會福利和慈善事業促進司原司長王振耀在第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇上表示，中國老齡人口中預計大約有6～8%的人要依靠養老機構，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內養老機構的床位總共不超過300萬張，機構養老服務的總體供求之間呈現出嚴重失衡的狀態。未來去哪里養老，這個市場的缺口是極其巨大的。
有媒體針對一線城市的養老院進行調查發現，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規模的養老院，即便是地處郊區，住十年的消費動輒數十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數量來說，養老院仍然“一床難求”。
居住在福州的陳女士剛從事業單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養老院長住。她先后咨詢了十幾家養老機構，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養老院一般都要求先一次納入院費，靠近市區、條件較好的養老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷。”她告訴記者，福州的氣候環境適合養老，老年人口增多凸顯出福州養老機構的稀缺，養老成本自然居高不下。
與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產權式老年公寓這一新鮮事物。和傳統養老院不同，它能擁有房屋產權。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔，又可以住在自己的房子里享受專業養老服務。“老年公寓的單個房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當初買的時候每平方米均價是15000元，現在差不多漲到18000元了。”孫先生說。
摸著石頭過河
目前，在養老地產最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構，然而國內的養老地產剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發達國家的養老地產已進入穩定發展階段，但其開發模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。
“大型房企或投資機構與國外投資集團合作是國內養老地產的開發模式之一，能夠確保項目資金穩定。”上海星堡首席市場官王雨珂表示，上海星堡是復星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養老社區，經過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。
有業內人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。
另外，大型險企的介入為養老地產開發了一種創新的商業模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業和養老地產結合改變了中國人傳統的養老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩定回報的投資出路，養老社區屬于商業地產，但與寫字樓、零售等商業地產相比，不會隨著經濟周期而波動，因此投資養老社區非常符合保險資金投資對安全、有穩定的現金流，但不追求高回報的要求。
萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養老地產首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發為主的地產商未來轉型的方向，但養老地產只是一個載體，其中很多內容還需要社會去填充，養老地產不等于養老解決方案。“萬科集團這幾年也一直在研究各種國際養老模式，發現養老地產相當復雜，開發的首個養老地產項目只是一個探索，還有配套服務、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。
如何盈利？
根據中研普華研究機構的調查結果顯示，高端的機構養老還屬于培育階段，養老地產持有經營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養老地產的盈利問題成為投資者主要的關注點。
“險資企業做養老地產很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍說，“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養老地產首先是服務業，其次才是房地產業。”
有業內人士分析，國外社保、保險和養老護理等模塊都是獨立運行，專業化程度很高，而國內這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養老服務的實體結合起來，也正是為了盈利的考慮。
劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養老地產絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式，永遠都不會想清楚養老地產真正的盈利來自服務附加值。
養老地產的資金投入大且回報慢，缺少追求穩定長期回報的基金支持，地產商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構合作，投資養老地產更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數的發達國家都擁有相對完善的社會醫療體系，而成熟的養老地產行業正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養老地產行業中實現爆發式增長，對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰。
北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內養老行業的發展離不開政府政策上的支持，但養老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。
國外養老地產經典項目
美國太陽城
美國太陽城是世界知名的養老地產項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。
整個社區由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區組成，并共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。
日本港北新城
基于傳統東方家庭觀念的延續，港北新城致力于開發家庭養老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。
老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養老地產的“7-11”。
美國大學村
篇8
關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養老服務產業；融資渠道
2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區養老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產業指導意義。2016中國養老產業博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養老服務項目與社會資源有效對接，倡導養老新理念，促進社會健康快速發展。PPP模式將公私兩方力量聯合，這種聯合共同體有利于社會基礎產業的構建。
一、我國養老服務產業融資特征及問題
1、我國養老服務產業的融資特征
（1）內源融資規模大，外源融資規模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養老服務產業的飛速發展，企業在初創籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產業基礎建設。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、股票發行、企業債券商業信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。
（2）直接融資規模大，間接融資規模小。直接籌資，是指企業不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養老行業階段來看，直接投資更加有利于提高企業的知名度和資信度，其規模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。
（3）股權融資規模大，債券融資規模小。企業股權投資方式是直接吸收投資、公開發行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業背景來看，養老服務產業的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規模的股權融資，主要依托于大型企業的接盤和商業模式的優化運營。債權融資規模相對來說比較小，主要由于當前行業利潤空間小。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行借款、債券發行、利用商業信用等債權融資每年均不足25%。
2、我國養老服務產業融資存在的問題
（1）政府補貼的依賴程度過高。養老服務在一定程度上屬于社會公益性產品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據國家數據統計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。
（2）社會力量的作用尚不明顯。養老服務產業實現盈利往往需要的戰線比較長，經測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發展，這就使得民營資本面對養老服務產業只能望而卻步。國家近幾年的統計數據表明，在養老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。
（3）傳統融資渠道相對受限。近些年來，我國養老服務產業呈現這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規模數據可以觀察，養老產業近幾年融資渠道穩中有升，但依然相對受限，市場化不足。
二、PPP模式應用于養老服務產業的可行性
1、國家鼓勵養老服務產業應用PPP模式進行產業融資
鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫療、衛生、養老體系建設的創新性改革中。對于一些醫養結合機構，一旦符合條件即可享受相關優惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產業基金、PPP等模式，大力支持社會化產業進程。
2、PPP模式與養老服務產業的適配性對接
PPP模式的思路與養老服務產業在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養老產業都是公共服務領域方面，可以實現對接。第二，PPP模式與養老服務產業非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養老服務產業是一項長期工程，現階段其服務對象和服務項目相對穩定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。
三、我國養老服務產業應用PPP模式融資的制約因素
1、地方政府財力短缺
近年來，養老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養老服務產業的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經趨于短缺。
2、資本市場尚不完善
一方面，資本市場上金融產品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監管不規范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。
3、行業利潤率偏低
養老服務產業的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規范嚴格的價格控制，這就是養老服務產業呈現低利潤的主要原因。養老企業利潤少，自然積極性差，因此，難以將養老服務產業帶入良性發展軌道。
4、優惠政策體系尚不完善
在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產業基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執行難度大。建立健全產業優惠政策體系迫在眉睫。
四、國外養老服務產業應用PPP模式融資的經驗與啟示
1、美國養老服務產業應用PPP的融資模式
在美國，養老服務產業融資主要依賴市場。美國的養老社區分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養老社區大多是由居民人員流動自發形成的。此時，聯邦政府無償改建房屋結構，增加社區醫療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。
2、日本養老服務產業應用PPP的融資模式
PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養老事業為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養老產業為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養老體系。根據2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。
3、新加坡養老服務產業應用PPP的融資模式
新加坡雖是市場經濟國家，但在養老服務產業的規劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現企業融資多元化，養老地產企業在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產品相結合。新加坡的金融業越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業發展，使之良性循環。
4、國外養老服務產業應用PPP模式
融資的可借鑒性指引首先，我國應系統規劃一個養老服務體系并且建立健全行業標準，即現在所倡導的智慧型養老體系，醫療、衛生、養老協同發展。其次，健全立法機制，保障養老體系標準落到實處。可以看到國際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產業的高速穩健發展。
五、我國養老服務產業PPP模式融資實現路徑
1、政府財政應適度向民間資本傾斜
政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養老服務產業的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規上的不足，建立健全穩定的法律保障的社會大環境，保證養老服務產業發展的持續、穩健態勢。
2、養老企業應多種盈利模式
經營養老企業收費標準不宜過高。但為保證項目持續性盈利，養老產業還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規模，優化養老服務產業的運營發展。
3、社會公眾應全民參與、全民支持改變
社會以往觀念，養老產業不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業有利于打造企業知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養老品質的提升，共建美好宜居生態環境。眾志成城，將政府監管引導與社會資源協調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。
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關鍵詞 住房反向抵押貸款；以房養老；養老產業；政策
[中圖分類號]F832.45 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2015）08-0010-07
我國老年人數量的不斷增加、家庭模式的不斷演變以及政府財政在養老方面存在的資金壓力，都要求我們急需創新和發展養老模式。如何將社會財富最大限度地變現為老年人的養老增添一份厚度，也許是解決養老問題的最好辦法之一。盛行于歐美的“以房養老”模式提倡將老年人的住房抵押給金融機構，通過市場化運作解決一部分的養老金問題。這為傳統的政府解決養老金問題減輕了一定的壓力，有利于社會養老事業可持續性發展。住房反向抵押貸款是“以房養老”模式的最為主要的形式。
住房反向抵押貸款是指老年人將自有產權房抵押給特定機構后，特定機構在綜合評估借款人的年齡狀況、預期余命、房產評估價值和貸款結束后的房產價值等內容后，與借款人簽訂合同并在固定的時期或一次性給付借款人一定的生活費用，待借款人過世、永久搬離住所或出售房屋后將房產收現，實現彌補支付給借款人的貸款本息。[1] 在合同期間，借款人除可以獲得金融機構一定的生活費用外，還可以繼續居住在自己的抵押房產內養老。
一、我國推行住房反向抵押貸款業務的困境
（一）金融業分業經營的限制
我國的銀行業、保險業和證券業是分開經營的，相互之間缺乏應有的融合發展。2003年，中國銀行業監督管理委員會的成立正式標志著我國“一行三會”的分業經營和監管模式的確定。2005年實行的新《證券法》明確提出“證券業和銀行業、信托業和保險業實行分業經營和管理，證券公司于銀行、信托、保險業務機構分別設立”。
這種分業經營的發展模式勢必會限制住房反向抵押貸款的發展空間，影響整個貸款市場。因為，住房反向抵押貸款是一種綜合性業務，涉及銀行業、保險業、證券業和房地產業等相關領域。特別是實行年金制支付方式的住房反向抵押貸款需要將貸款一次性投入到保險公司，再通過保險公司向借款人支付年金。這種模式運行的前提條件就是銀行業與保險業的深度合作。此外，為了規避住房反向抵押貸款的風險，貸款機構可能會將貸款投入到證券市場，實行住房反向抵押貸款的證券化。這種業務屬于銀行業、保險業與證券業之間的業務，需要三者的交叉進行。
（二）傳統思想觀念的阻擾
住房反向抵押貸款的理念是將自有房產抵押出去，實現老年人的自我養老。然而在中國，這些新的理念與我國傳統社會的思想和觀念都是很難相容的。在中國，家的概念深入人心，家庭是父母與子女共同生活和扶持的堡壘。一旦失去了家，社會倫理也就會出現危機。如果老年人辦理了住房反向抵押貸款業務，社會將會誤以為其子女不孝，或者被拋棄，遭致社會輿論的強大壓力。子女贍養父母是中國幾千年來亙古不變的傳統，而繼承父母的遺產也是子女引以為豪或者說是天經地義之事。而如果將自己的房產抵押出去，將遭致兒女和親戚的詬病。況且房產是一個家庭資產的最大部分，且在當下由于房價的一再上漲出現買房難的局面。很多青年人也存在啃老的現象，老年人也希望將自己的財產遺留給自己的子女。此外，中國居民喜歡儲蓄的行為特征也促使老年人對住房反向抵押貸款失去興趣。由于老年人在青年時代已經存足了養老金，加上大部分老年人還是愿意與年輕人居住，享受天倫之樂，在老年階段就沒有了養老的后顧之憂。
住房反向抵押貸款在西方國家已經較為成熟，而在我國還是一項嶄新的事物。由于人們對其了解甚微，在短時間內還很難接受這種對我國傳統文化形成沖擊的養老模式。這無疑對發展我國養老產業產生不小的阻礙。目前，國內公眾對住房反向抵押貸款的支持率非常低。根據中國社會科學院所做的調查顯示，城市居民只有28.6%的民眾表示支持“以房養老”政策，有55%的民眾明確表示不會接受這種養老模式，這一數字接近支持率的兩倍。相對來說，擁有兩套及以上住房的受訪者對這一模式支持率更高一些，達到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]
住房反向抵押貸款在我國一些大城市試行了幾年，但最后卻都沒有取得成效。對此，研究我國民眾為什么不愿意接受住房反向抵押貸款顯得非常迫切。根據中國社科院的調查顯示，導致民眾不愿接受住房反向抵押貸款的最大的原因在于城市民眾對房產的傳統情結和不舍：約有60%左右的受訪者認為“房子應該留給子女”，20.5%的民眾表示接受不了一生做房奴的事實。相對來說，住房反向抵押貸款過程中的規范和利益問題并不是最大的原因（如圖1所示）。
（三）法律制度的不完善
法律制度不僅可以彌補道德的缺陷，約束人們的各種行為，而且還可以產生強大的法治效應，使各種經濟行為有法可依，提升經濟運行的效率和質量。
在住房反向抵押貸款領域，我國至今還沒有正式開展這一項業務，相關的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押貸款相關的法律制度，既是防止各種違法事故、防范風險的重要保證，也是政府對住房反向抵押貸款市場進行調控的合法依據。我國政府應該借鑒國外相關的經驗，及早制定出《消費信貸法》、《金融消費者保護法》、《住房反向抵押貸款擔保法》等法律法規，為住房反向抵押貸款業務的發展提供法律依據。在傳統的信用貸款方面，我國至今也還沒有建立完整的個人征信體系，也沒有相關的法律制度，各商業機構還無法收集客戶的資料和信息，金融機構將面臨較大的道德風險；現行的法律制度大多針對法人，很少有針對金融消費者個人的法律制度，將無法有效保護金融消費者的權益和控制消費者的違約行為；甚至在消費信貸方面也沒有制定專門的信貸法，使得現實生活中經濟糾紛和矛盾逐漸增多。
此外，我國目前的信貸制度和立法基本上是從金融部門及其管理部門的角度出發，側重于對消費金融機構的風險控制，而對消費者利益的保護、金融機構以及商戶等其他相關者的權利、義務規范都幾乎沒有涉及。
（四）風險擔保制度的缺失
住房反向抵押貸款是一項風險極大的新興業務，市場機制很難從根本上規避這些風險，需要政府部門積極配合與支持。通過政府政策和法律制度的約束、金融工具的創新等舉措都可以分散住房反向抵押貸款中的風險，有利于保障消費者和貸款機構的經濟利益，激發他們參與的積極性。我國目前還沒有完善的風險擔保機制，各種風險都集中在了貸款機構，造成商業銀行等金融機構不太愿意加入住房反向抵押貸款等高風險業務之中。國際上一些國家都在此方面進行了大量的實踐，并取得了較好的成績。美國在20世紀90年代推出的住房反向抵押貸款就附有政府的風險擔保信用制度，扭轉了之前市場上的頹勢，提高各貸款機構和消費者的信心和參與程度。此外，美國私人機構進行的住房反向抵押貸款證券化也很好地規避了風險，這也得益于美國良好的金融市場環境和信用擔保制度。英國在信用貸款方面也制定了比較完善的擔保制度，包括最高額擔保制度、信托擔保制度、浮動擔保制度等。英國建立了完備的擔保機構，包括專門性擔保機構和商業銀行兩大類，且商業銀行的擔保業務占90%以上。
（五）配套政策不到位
住房反向抵押貸款內在的社會屬性和利他屬性決定了其具有很強的政策性。政府必須為業務的開展提供配套的政策支持。國外的發展經驗表明，沒有政府的支持，住房反向抵押貸款很難進行，即使開展了也沒有多大的成效。我國政府歷來非常重視對養老問題的研究和途徑探索。在住房反向抵押貸款方面，政府也早已關注，并下發了相關的文件。早在2003年3月，國務院總理對孟曉蘇博士的《關于建立反向抵押貸款的壽險服務――健全老年人社會保障制度的一個建議》做出批示。之后，保監會等機構開展了調研，并于2003年8月將《關于開辦反向抵押貸款有關問題的報告》呈送給國務院。2013年，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。2014年3月，中國保險監督管理委員會下發了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州和武漢四城市率先試點以房養老業務。這些都為我國開展住房反向抵押貸款業務提供了宏觀的政策支持。
然而，宏觀的政策并不能為業務的開展提供具體的幫助，在實際的業務運行中，需要政府更加明細的規定和支持，例如土地政策、稅收減免、財政資金支持、業務監管、法律制度、風險擔保等政策。
以美國為例，美國在住房反向抵押貸款中制定非常詳細的政策法規。在財稅方面，美國聯邦住房管理局與1989年就專門設立了住房反向抵押貸款的管理部門，并為借款人進行投保，借款人可以獲得事先向其承諾的所有資金；聯邦政府為住房反向抵押貸款提供了利率保障，規定采取固定利率加浮動利率的可調整利率計息方式，有力地防范了利率風險；為了規避房價波動帶來風險，美國政府規定了抵押房產的最高價值限制，并定期對這一限制做些調整；美國政府對貸款機構收取借款人的費用做了限制，規定貸款本金與費用之和必能超過房屋評估價值的80%；此外，美國政府還采取了減免稅費的政策，免除了政府風險抵押貸款中的個人房產的財產稅和減免了貸款合同到期后出售抵押房產的營業稅等。在法律和風險防范方面，美國也制定了較為完善的法律制度和風險防范機制。
目前，我國政府在這些政策方面還處于空白狀態，政府還要制定出具體的政策，及時把握業務開展時機和市場需求。其中，我國房屋產權70年的時間限制條件，就對住房反向抵押貸款極為不利。住房反向抵押貸款的運行周期長，且抵押的房屋大多為居住已久的舊房，在貸款到期后，很有可能抵押房屋的使用時間已經超出了70年，這對貸款機構通過變現抵押房產實現回收貸款產生巨大的風險，貸款機構將面臨無法收回貸款的局面。
（六）市場機制不完善
發展住房反向抵押貸款既需要政府的支持，也需要市場機制發揮效應。我國目前的市場機制還處于不斷完善的發展過程中。包括房地產市場機制、金融市場機制、養老市場機制等都遠沒有成熟和穩定。
在住房市場方面，目前我國房地產的價格還處于不穩定狀態；二手房市場發展也不完善，且住房的產權存在不明晰的情況，對開展此項業務造成了障礙。
在金融市場方面，目前我國的金融市場還比較初級，金融工具不健全、金融中介機構缺失、二級市場發育不足、利率市場化進程還處于探索階段，這些都不利于住房反向抵押貸款業務的開展。
在養老市場方面，目前，我國養老產業化還處于起步階段，養老市場機制不完善，主要表現在養老服務水平有待提高、養老機構參差不齊、缺乏市場競爭機制和養老產品不足等方面。雖然經過多年的努力，我國養老產業出現了一些生機，獲得了一定的發展。但是，大部分養老機構提供的服務主要以居住養老服務為主，且這些機構主要是政府主導的公辦機構，甚至為政府直接運作，民間機構經營的比較少。由于在機構的選址、產品的定價、服務質量等方面受諸多因素的限制，民營養老機構運營不太理想，相當一部分的養老機構在經營中遇到很多困難。[3] 養老市場的規范和完善，還需要政府加大對民營養老機構的扶持和政策優惠。
二、住房反向抵押貸款養老模式的優化路徑
（一）制定更加具體和系統性的政策
政府的作用是開展住房反向抵押貸款的關鍵所在，這是由住房反向抵押貸款的社會屬性和福利性決定的。政府有責任承擔社會養老的重任，市場機制只是政府分散養老壓力、發揮養老績效的途徑。國外的養老實踐也證明，養老是一項復雜的社會工程，任何以營利為目的的市場機制都不可能從根本上解決養老問題。只有政府與市場的“雙拳組合”才可以有效地承擔這份使命。住房反向抵押貸款具有很強的社會公益性質，因此，政府在住房反向抵押貸款貸款中的角色至關重要。國外諸多國家在開展住房反向抵押貸款時，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國政府發揮應有的作用提供了參考。
借鑒國外住房反向抵押貸款的政策措施，完善我國自身的政策配套支撐，是我國推行住房反向抵押貸款養老模式的基本前提，否則貸款機構將不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。
1. 制定和完善相關配套的法律法規
住房反向抵押貸款的對象為老年人，其業務知識、抗風險能力和維權意識較為薄弱，如果沒有政府必要的市場監管將很難避免其利益遭受損害。
（1）住房反向抵押貸款的開展與現行的一些法律制度存在一些抵觸，政府需對其進行調整。土地制度是住房反向抵押貸款開展的主要障礙，主要表現為政府對土地使用權的期限問題。住房反向抵押貸款的貸款本息需要貸款機構在貸款結束后通過變現抵押房產來實現，但我國的土地使用權限定在70年的范圍內，這將使貸款機構面臨重大的損失。對于土地上的建筑物的使用期限并沒有做出具體的說明。我國《物權法》規定了“住宅建設用地使用權期限屆滿時，自動延續”，但卻沒有對到期后業主續期的土地價格問題做出規定。這樣就可能導致兩方面的問題：一是如果續期費用不能達成一致，國家將收回土地使用權，貸款機構面臨巨大損失；二是房屋所有者為了保持住房的產權，繼續向政府繳納土地使用費，但這部分費用在貸款期初如何確定還是一個疑問。[4]我國《城市房地產管理法》規定，土地使用權到期后國家將無償收回土地，但對是否補償土地之上的建筑物沒有做出相應的規定。按照1990年國務院頒布的《有償城鎮土地使用權出讓轉讓條例》，在收回土地使用權的同時，地面上的建筑物無償歸國家所有。假若如此，住房反向抵押貸款業務就失去了根基而無法進行。
（2）制定和完善住房反向抵押貸款的政策和法律。對住房反向抵押貸款業務中的具體事項做出規定是政府作用的重要體現，具體包括：一是要對住房反向抵押貸款業務的主體進行規定，明確住房反向抵押貸款申請人、貸款機構和參與機構的相應資格、權利和義務，并建立相關的登記制度，達到規范市場的作用。二是制定住房反向抵押貸款運行中的法制制度，明確各個運行機構開展住房反向抵押貸款的市場準入、市場退出程序，對住房反向抵押貸款的操作程序、業務監管等進行規范和立法。三是完善與住房反向抵押貸款相關的配套法規，如房產評估制度、住房反向抵押貸款保險制度、利率市場化制度等。
（3）加強對住房反向抵押貸款市場主體的監管。通過建立專門的評估機構對執行情況進行評估，完善住房反向抵押貸款市場功能。具體而言，一是針對市場上信息不對稱現象，有針對性地加強對市場主體，特別是貸款中介機構和貸款機構的監管，明確貸款機構的信息披露義務與貸款人的貸前咨詢義務，規范中介機構評估與服務過程的行為。二是加強對各項法律法規的執行監管力度。通過建立專門的評估機構對執行情況進行評估，對執行不力的情況及時進行糾正，并完善監督與反饋機制以確保住房反向抵押貸款政策法規的有效執行。三是及時對住房反向抵押貸款市場風險進行觀測和評估，及時發現問題，防范各種可預知風險。
2. 維護房地產市場的穩定
貸款機構損失概率對住房價格升值率異常敏感。房屋價格的微小變動都將對住房反向抵押貸款的貸款機構或借款人帶來較大的損失。因此，穩定的房地產市場和較小的房價變動對開展反向抵押貸款業務至關重要。對此，政府應該采取有效的對策維護好房地產市場，可從以下方面進行：
（1）采取土地宏觀政策對房地產的供給與需求進行結構性調整。我國房地產存在著嚴重的供給與需求的結構性矛盾。土地作為一種稀缺資源，其供給必將受到一定限制和約束，土地市場直接反映了土地供給狀況，構成了市場運行基礎。土地的供給在很大程度上嚴重影響了房產價格。為此，政府需要通過土地制度改革，加快構建和完善土地管理市場，強化政府對土地的審批和供應管理。為了刺激房地產的需求，政府應該構建完善的住房供應體系，形成包括經濟適用房、廉租房等多樣化的住房體系。基于我國經濟發展水平、土地資源、居民消費能力等因素的考慮，未來我國房地產業應采取以保障性住房為主的開發模式。這需要規范和完善住房保障體系，制定計劃，采取包括征收房產稅、控制土地供應量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，還要促進房屋租賃業務和二手房市場的發展，刺激和帶動租房消費，加強存量房和二手房的有效流動，降低房屋空置率，有效利用存量房的價值和作用。
（2）制定合理的利率和信貸政策。合理的市場利率也是穩定住房市場的關鍵。在具體的業務過程中，政府應該關注利率與信貸政策對房地產的重要影響，制定出區域差異化的房地產信貸政策，及時發現問題并進行調整。同時， 還應該促進金融業的發展和穩定。大力發展金融創新，推出實用性的產品和工具；加快房地產金融市場的多元性發展，積極發展房地產信托基金，為房地產的開發、房屋購買、租賃和管理等提供全方位的金融支持。
（3）加快房地產業與其他產業的融合發展。推動房地產業與其他產業的融合發展，不僅是其他產業的發展需要，也是房地產業進一步發展的必然趨勢。[5] 隨著我國經濟的快速發展和居民生活水平的提高，推動和加強諸如養老地產、商業地產、物流地產、旅游地產等相關產業的發展是解決房地產業發展瓶頸、促進房地產業順利轉型的有效途徑。房地產市場日益成熟，對企業運營效率和產品質量提出了更高的要求，從而使研發領域成為企業新的利潤增長點，研發一體化成為很多房地產企業的必然選擇。[6] 房地產開發企業必須轉變經營發展模式和盈利模式，采取綜合性、一體化的生產和經營模式，在產品、技術和服務上進行創新與融合。
（4）實施逆周期的風險調控機制。要構建信息完備的信息監控系統，收集各種反映住房市場的指標，根據信息指標來判斷房地產的發展態勢，并運用逆周期調控政策，平衡房地產經濟周期的波峰和波谷，延長房地產周期，實現住房市場的平穩發展。
3. 采取財稅減免等優惠政策
對于參與住房反向抵押貸款的市場主體來說，盈利依然是其最為主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數額的資金支持。政府應該在其中通過優惠的政策鼓勵這種養老模式。如果借款人或貸款機構在參與住房反向抵押貸款中不能獲取預期收益，將難以達成交易。政府有義務通過消費補貼來彌補市場的失靈。具體來說，政府應該給予優惠的財政貼息；在保障借款人其他收入的前提下，對借款人在此業務中獲取的收益免除稅收；采取一定財政補貼政策，對參與住房反向抵押貸款業務的借款人進行財政補貼，一次性發放給借款人，刺激其參與的積極性。
（二）設計適合自身實際情況的產品
社會的多樣性產生了多樣性的需求，住房反向抵押貸款也需要迎合不同需求群體。在產品上做文章，通過產品的調整或改進不僅可以滿足不同需求的消費者，而且還可以增強市場競爭力。不同的老年人群體存在著收入差距、房產價值差異、年齡結構差異、貸款用途差異等差異性，因此，住房反向抵押貸款需要多樣化、多層次的產品體系來滿足不同老年人消費群體。
多樣化的產品體系是住房反向抵押貸款社會需求的保證。由于國情不同，各地區的經濟發展情況也不同，住房反向抵押貸款的產品類型也可以出現創新和差異化。通過借鑒美國等國家的發展經驗，設計我國住房反向抵押貸款產品的屬性，關系著該養老模式在我國的發展前景。
美國的住房反向抵押貸款在產品類型上體現了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國對低、中、高檔的老年人群體分別設計了相應了產品：房產價值轉換抵押貸款、住房保留計劃和財務自由計劃等三類。
對國外的住房反向抵押貸款產品進行借鑒后，有必要根據自己的國情設計出具有自身特色的產品是我國開展住房反向抵押貸款養老模式的靈魂。
1. 推行部分產權和全部產權抵押相結合的貸款產品
目前，我國國內住房存在一些特殊情況，一些福利房、集資房、經濟適用房和安置房等可能由于一些原因沒有明細的產權，或者擁有部分產權。對此，貸款機構要與政府、單位等共同研究商定此類房產是否可以抵押、抵押的方式和貸款額度如何等。也可以通過政府制定特殊的政策，規定特殊性質房屋的產權抵押問題，建議借鑒英國住房價值轉換計劃（Home Reversion）和新加坡房屋契約回購計劃的做法，實行政府與貸款機構共同推出部分產權抵押的住房反向抵押貸款產品，通過政府的擔保解決一些特殊群體的養老問題，擴大社會消費需求。
2. 實行借款人的退出機制
在推行住房反向抵押貸款養老模式的初期，社會上持觀望態度的人群較多，將住房抵押出去并最后放棄住房產權，對于一些思想較為保守的老年人來說還難以接受。實行中途可以退出的住房反向抵押貸款產品，對刺激這些人群的消費需求較為有利。但開展這種產品時，需要在合同中明確規定一些特殊條例，如中途可以選擇退出，但必須在償還貸款機構全部貸款本息和相關費用后才有效；對可以選擇退出和不可選擇退出的產品進行差異化定價等。貸款機構要對此制定相關的退出制度和機制。
3. 設計區域化差異的產品
區域差異是我國經濟發展過程中較為明顯的特征，不同區域的家庭在經濟水平、住房狀況、生活水平和消費習慣等方面都可能存在差異，其養老需求和生活支出情況也會存在不同。因此，在不同的區域推出不同的產品，有利于切合當地的實際，達到細分市場的效果，有利于產品的可持續發展。當前，保監會確定在全國四城市實行住房反向抵押貸款養老模式，這是實行差異化市場的契機。在開展業務時，四地完全有可能根據自己區域的特殊情況設計不同的產品。
4. 貸款支付方式更為靈活
美國等國家較為流行的住房反向抵押貸款支付方式一般為一次性支付、信用額度支付、終生年金支付等方式。這樣的方式固然有其合理性。但也可以從消費者心理角度考慮，借鑒法國Viager系統的形式，采取首付形式的付款形式，這樣可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用額度、首付+終生年金、首付+不定期支付等多種支付形式。之所以采取首付形式，是因為首付一筆資金可以讓借款人嘗到業務的甜頭，有利于滿足消費者的好奇心和滿足感。
（三）加快養老產業的發展
住房反向抵押貸款養老模式旨在通過養老市場化運作，為老年人的養老提供資金支持。因此，市場化機制是住房反向抵押貸款養老模式的必備條件；住房反向抵押貸款可以納為養老產業運作模式之一。促進養老產業的發展，必然有利于住房反向抵押貸款養老模式的鞏固和發展。
（1）加快形成養老產業鏈。產業鏈是產業發展主渠道。作為社會性、綜合性較強的養老產業，需要全方位的產業鏈條加以引導和支撐。要積極引導養老機構開發多樣性、多層次、多功能的養老服務產品和項目，逐步形成養老、醫療、研發、教育、娛樂等為一體的產業服務結構；推進養老關聯產業的配合發展，盡可能滿足老年人對養老服務的所有需求。
（2）構建多層次的養老服務機構。應根據老年人的實際生活情況，按照收入狀況將養老機構的老年人群體分為低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三類。低收入老年人納入公立養老服務機構，通過政府補貼等優惠辦法解決實際困難；中等收入和高收入老年人則通過市場機制解決，適當地實行市場價格，為其提供多層次養老產品和服務，并收取必要的養老費用。這樣，養老產業就可以實現政府與市場、公益與盈利相結合的理想結構，既體現了養老的社會功能，又實現了產業化的市場效果。
（3）完善社區養老與居家養老服務。社區和家庭都是養老的基本單元，社區為家庭提供最為直接的服務體驗，各種環境和服務設施都是老年人養老的潛在資源。家庭是社區的組成單位，是社區形成和發展的支撐和動力。發展住房反向抵押貸款，必須加快發展社區服務和居家養老服務，這是因為，住房反向抵押貸款也是以社區和家庭為主要依托。借款人將住房抵押出去，但依然需要繼續居住在家，并且需要社區的悉心關照。因此，社區服務對住房反向抵押貸款養老模式同樣重要。完善社區養老，應該建立社區的網絡化服務，通過信息技術和網絡技術監控、管理和控制各種因素，形成虛擬的養老社區，將服務的各個領域和環節納入網絡服務體系中，實行全程網絡化服務。此外還要加快建設各種實物性的基礎設施，如社區內的娛樂設施、醫療設施、老年大學、心理疏導和溝通中心等。居家養老服務是住房反向抵押貸款養老模式的一部分。完善居家養老服務，是提升住房反向抵押貸款產品價值的重要方式，也體現了住房反向抵押貸款養老模式的人文關懷。加快居家養老模式的發展，應該向幼兒園管理模式那樣，建立社區的“托老所”制度，在社區內預留一定的土地建立托老所，完善各種服務形式。根據社區內老年人的數量規劃合理的床位數，實現人數與床位的合理配置。
（4）加快建設養老服務人才體系。養老人才是實現養老服務和住房反向抵押貸款養老模式的智力支撐。我國老年人隊伍龐大，養老產業的發展前途較好，而人力資源是這方面最大的困難之一。當前，我國養老人才主要特點為學歷普遍低端化、服務意識和態度不佳、服務水平和質量不高、專業知識欠缺、人文關懷不足等，因此，應該建立一支專業化、服務性、人性化的服務團隊，可以通過在高校開設養老產業專業課程、養老服務培訓機構、社區宣傳和機構內部教育與培訓等途徑加以推進。
（四）完善和規范市場機制
1. 完善房地產市場機制
房地產市場是住房反向抵押貸款養老模式賴以存在的基礎，住房市場的價格變動對貸款機構的利益影響非常敏感，有必要通過健全房地產市場機制，穩定住房價格；發展和完善二手房市場，推動房地產市場的關聯領域。
（1）穩定房地產價格。按照現代經濟學的觀點，在不考慮其他因素的情況下，價格的影響因素主要包括市場的供給與需求兩方面。房地產市場也一樣，其價格的高低直接反映了房地產市場的供求狀況。近年來，我國房地產的價格一直處于快速上升的階段，住房市場呈現出一派繁榮的景象。然而，由于各種條件的限制，例如，居民的收入水平增長較慢、住房市場的飽和等，目前我國住房市場的價格基本上處于比較穩定的狀態。維持這種態勢可以從以下幾點考慮：逐步提高居民的收入水平、構建房價監控機制和風險控制機制、合理供應土地資源等措施。
（2）健全和完善二手房市場。我國房地產市場具有一手市場活躍、二手市場較落后的特征。通過發展住房中介、推行二手房優惠政策、合理規范存量住房的登記和管理、實行二手房配套優惠等舉措，刺激和鼓勵居民購買二手房，加快二手房市場的流通，是開展住房反向抵押貸款業務的重要保障，可以為貸款機構將收回的抵押房產變現提供便利。
2. 完善金融市場機制
（1）積極發展多樣化的金融產品和工具。成熟的金融市場是住房反向抵押貸款運行的主要條件。住房反向抵押貸款是一種創新型的金融工具和產品。因此，開展住房反向抵押貸款需要建立在強大的金融產品體系之上。美國作為當今世界上市場化最為完善、金融工具最為成熟的國家之一，在住房反向抵押貸款方面取得成功也是具有其必然性的。
（2）完善金融二級市場。金融二級市場具有規避風險的重大作用，開展住房風險抵押貸款，有必要通過金融二級市場規避一些風險，例如，通過開展住房反向抵押貸款的證券化業務就可以有效地規避貸款機構流動性不足的風險，減少其利益損失。
（3）推進利率的市場化改革。利率的變動對住房反向抵押貸款具有很大的不確定性，可能會帶給貸款機構巨大的市場風險。目前，我國的利率普遍實行的是固定利率，這對運行周期長達數十年的住房反向抵押貸款業務來說存在很大的隱患。因此，要通過改革現有的固定利率制，實行浮動利率制，并將浮動利率制度結合在住房反向抵押貸款產品中，有效地規避和減少利率風險。
3. 完善養老市場機制
養老產業化的發展和住房反向抵押貸款都需要廣闊的市場作為保障。養老市場的完善與否，決定了住房反向抵押貸款業務的開展廣度和深度。完善養老市場，應該實行鼓勵多樣化的養老模式、加快養老產品的推出、制定較為合理的養老產品和優惠政策、健全養老產業鏈條等措施。
（五）優化住房反向抵押貸款的發展戰略
1. 合理選擇住房反向抵押貸款產品的開展順序
不同的貸款產品具有不同的風險和發展條件。我國開展住房反向抵押貸款業務，需要從自身的條件考慮，不可直接復制美國等國家的現成做法。從產品的支付屬性來看，一次性支付的住房反向抵押貸款產品對未來利率波動和房價的波動較為敏感，對貸款機構來說具有較大的風險；而信用額度支付的產品則可以通過分期支付緩解一定的未來不確定性，具有很好的緩沖作用。因此，基于我國市場機制還不太完善、利率變動不穩定等因素的考慮，我國開始應該比較適合開展信用額度支付或年金支付的住房反向抵押貸款業務，不宜開展一次性躉領支付的產品。從有無贖回權的角度考慮，有贖回權住房反向抵押貸款產品的定價面臨的風險較大，考慮的風險因素較多，定價一般較低，也就是借款人領取的貸款額較低，因此其市場需求可能不太樂觀。對此，我國可以實行兩者兼營的模式，但應該以無贖回權的住房反向抵押貸款為主要品種。
2. 合理推行區域化的發展戰略
不同的地區由于其歷史原因、文化習慣、經濟發展水平等因素存在不同的市場需求。住房反向抵押貸款貸款具有很高的市場風險，因此需要考慮市場的規模和存在的風險。在經濟發展不平衡的背景下，我國住房反向抵押貸款業務應該選擇市場需求旺盛、發展潛力較好的地區。一般而言，住房反向抵押貸款的市場需要考慮經濟發展水平的高低、市場利率情況、老年人的規模和居住狀況、業務的相關配套設施等因素。因此，在選擇區域時，一般可以選擇房屋價格升值與利率相匹配的區域；老齡化程度、貧困率、住房自有率較高的區域；資產評估機構較為發達、社區服務較為完善等區域。
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