物業管理工作調研報告范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理工作調研報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：

一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。

四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。

九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。

一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。

二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。

三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

篇2

調研重點及成果：構建信息工作網絡的途徑和方法，創優途徑和方法，健全、暢通網絡。

課題負責人：

負責科室（單位）：辦公室

完成時限：*年11月底

2.如何做好督查督辦工作

調研重點及成果：創新督查形式，完善機制，提高督查工作水平，推動局黨委重要決策和工作要點的落實。

課題負責人：*

負責科室（單位）：辦公室

完成時限：*年11月底

3.新形勢下事業單位人事管理現狀及思考

調研重點及成果：以我局系統事業單位人事及管理現狀為重點，摸清現狀、發現問題，結合經濟發展現狀，引發思考，提出管理模式及改革方向。

課題負責人：

負責科室（單位）：人事教育科

完成時限：*年11月底

4.*市房地產開發市場調研報告

調研重點及成果：目前*市房地產開發市場現狀，房地產開發市場面臨的問題，提出完善房地產開發市場發展的對策，并對房地產開發市場進行預測。

課題負責人：

負責科室（單位）：房產與住宅建設科

完成時限：*年7月1日前

5.淺析我市低收入家庭住有新居的關注

調研重點及成果：我市低收入家庭實現住有所居的途徑，包括現狀、存在問題和解決方法，分析現狀，找出解決的方法。

課題負責人：

負責科室（單位）：房改科

完成時限：*年11月底

6.淺談物業管理與構建和諧社區

調研重點及成果：建設和諧社區離不開物業管理

課題負責人：

負責科室（單位）：物業科

完成時限：*年11月底

6.局黨風廉政建設責任落實情況調研

調研重點及成果：通過對局黨風廉政建設調研，發現問題，解決問題，營造良好的局黨風廉政環境。

課題負責人：

負責科室（單位）：局機關紀檢監察室

完成時限：*年11月底

7.深化行政審批制度改革，力行確保工作圓滿完成

重點及成果：深化行政審批制度改革，建立起科學前后方銜接運行機制，簡化辦事環節、提高辦事效率，力爭群眾滿意、展示房管風采。

課題負責人：

負責單位：行政審批服務科

完成時限：*年10月10日前

8.規范程序，完善規則，實現房屋登記工作平穩銜接

調研重點及成果：根據《房屋登記辦法》的要求，調整崗位設置，強化受理和審核環節功能，建立預告登記、異議登記、更正登記、地役權登記等新的登記業務的操作規程，完善各項房屋登記業務類型的操作規則，理順工作程序和業務流程，不斷提高登記質量。

課題負責人：

負責科室（單位）：市房屋產權交易管理處

完成時限：*年7月1日前

9.統一標準，精細管理，逐步完善房屋登記簿填制工作

調研重點及成果：按照《物權法》、《房屋登記辦法》的有關規定，建立統一的電子房屋登記簿，并明確登記簿在業務流程中的次序及作用。對于以前登記的房屋，探討如何通過對既有房屋登記檔案信息的分形和加工，逐步完善登記簿。

課題負責人：

負責科室（單位）：市房屋產權交易管理處

完成時限：*年12月底

10.轉變觀念，多渠道做好房屋租賃管理工作

調研重點及成果：加強轄區內房屋租賃管理工作的方法，形成正確的做好房屋租賃管理工作的理論。

課題負責人：

負責科室（單位）：郾城分局

完成時限：*年11月底

11.淺談物業管理存在問題及其解決對策

調研重點及成果：物業管理現狀中存在問題的合理解決對策。

課題負責人：

負責科室（單位）：郾城分局

完成時限：*年11月底

12.健全廉租住房制度促進社會和諧發展

調研重點及最終成果：結合我市實際情況，要著力健全制度，建議有關部門研究制定相關政策，成立廉租住房建設管理機構，做好廉租住房的建設、經營、管理，解決好“建”與“管”問題，廉租住房建設管理機構像其他公用事業單位一樣，擔負起政府為社會提供公共產品和服務的職責，建立嚴格規范的廉租住房承租審核制度，確保公開公正，制定科學人性化的《廉租住房制度》，廉租住房申請標準要及時更新，籍以推進我區廉租住房制度建設與實施。

課題負責人：

負責科室（單位）：源匯分局

完成時限：*年12月底

13.變管理為服務管好管活房屋租賃市場

調研重點及最終成果：加強部門協作管理，積極維護房屋租賃市場經濟秩序。我們在房屋租賃管理工作中努力探索，在管理方面開創新路子，特別是在規范租賃市場的同時，以服務為載體，實行部門協作管理，建立房屋租賃管理機制，挖掘房屋租賃稅源。

課題負責人：

負責科室（單位）：源匯分局

完成時限：*年12月底

14.關于鄉村產權辦證探索

調研重點及成果：通過鄉村產權辦證探索，積極開拓鄉村辦證新途徑，力爭實現鄉村辦證新突破。

課題負責人：

負責科室（單位）：召陵分局

完成時限：*年10月15日前

15.如何做好辦公室工作

調研重點及成果：通過辦公室工作調研，提高辦公室工作效率，更好的發揮辦公室職能，服務單位發展。

課題負責人：

負責科室（單位）：召陵分局

完成時限：*年10月15日前

16.經濟開發區物業管理的現狀與思考

調研重點及成果：開發區物業管理的現狀，物管企業建立菜單式服務體系，清楚明白地告訴業主什么樣的服務是什么樣的收費標準，讓業主自由選擇。

課題負責人：

負責科室（單位）：經濟開發區分局

完成時限：*年10月底

17.如何在房地產開發經營中創新營銷思路

調研重點及成果：通過加強營銷隊伍的建設，開拓營銷人員的工作思路，從而使中心的營銷業績上一個更高的臺階。

課題負責人：

負責科室（單位）：經濟房中心

完成時限：*年10月1日前

18.新形勢下房地產項目成本的控制

調研重點及成果：根據建材市場的新變化，及時調整進貨渠道和方式，降低開發成本，爭取利潤最大化。

課題負責人：

負責科室（單位）：經濟房中心

完成時限：*年10月1日前

19.市場經濟條件下事業單位人事管理模式的探索

調研重點及成果：了解、分析市場經濟條件下企業化管理的先進經驗，創新管理模式，激發中心全體職工干事創業激情，促進中心事業健康有序發展。

課題負責人：

負責科室（單位）：經濟房中心

完成時限：*年10月1日前

20.關于*公共場所的房屋安全狀況的調查報告

調研重點及成果：車站、賓館的安全現狀，提高人們對公共場所的安全認識。

課題負責人：

負責科室（單位）：市房屋安全鑒定中心

完成時限：*年11月底

21.我局自主經營發展與宏觀經濟管理的有機統一

調研重點及最終成果：著重對未納入統管單位及項目等法律主體或會計主體與我局的組織關系，責、權、利關系，及其經營狀況進行調研，把握其發展態勢，為我局的宏觀經濟管理提供幫助，使我局整體經濟朝著健康、可持續的方向發展。

課題負責人：

負責科室（單位）：房產資金管理中心

完成時限：*年11月底

22.論行政執法

調研重點及成果：行政執法中的思考，轉變行政執法理念。

課題負責人：

負責單位：房產監察支隊

完成時限：*年11月底

23.房屋特殊情況的層次應如何看待

調研重點及成果：幾種特殊情況對照規范對層次的界定，分析問題，形成正確的解決方法。

課題負責人：

負責科室（單位）：測繪隊

完成時限：*年10月底

24.商品房的銷售與面積計算

調研重點及成果：商品房面積計算過程，面積糾紛產生的原因，分析解決，明確重要公有部位的權利歸屬。

課題負責人：

負責科室（單位）：測繪隊

完成時限：*年10月底

25.剖析我市房屋維修資金的問題與對策

調研重點及成果：深入分析和調查我市維修資金現存問題，研究制定解決問題的措施和方灑，促進中心維修資金監管工作的長遠發展。

課題負責人：

責任科室（單位）：房屋維修資金管理中心

完成時限：*年10月12日前

26.房管局系統在沙澧河開發建設中應該大有作為

調研重點及成果：局系統相關單位要抓住機遇，乘勢而上，借助政府職能部門的優勢，內引外職，籌集資金，大上項目，在沙澧河一、二、三、期開發建設中大顯身手。

課題負責人：

責任科室（單位）：房地產市場服務中心

完成時限：*年9月底

27.調研題目：倡導社區多層消費，豐富物業管理內涵

調研重點及成果：把握住“人”這個生動的主體，從物業管理的特性出發分析服務主體的構成物業管理、服務是以人年齡的差異形成的不同的需求做基點，研究不同年齡段服務對象的消費價值觀及不同的生理、心理需求，來確定物業管理工作的內容。

課題負責人：

責任科室（單位）：綜合開發公司

調研時限：*年11月底

28.現代化企業管理模式

調研重點及成果：市場競爭激烈程度的加強，影響企業經營狀況的經營環境變得越來越難預見，決策日益復雜和困難，對決策管理提出了更高的要求。

課題負責人：

責任科室（單位）：綜合開發公司

調研時限：*年11月底

29.立足職責努力為中低收入家庭提供住房保障

調研重點及成果：以中低收入家庭和個人如何有效解決住房需求為重點，分析總結中心開展業務以來住房置業擔保在群眾購房中所發揮的作用和其他需求，拓展中心業務，推進中心發展。

課題負責人：

篇3

關鍵詞：高職院校；物業管理專業；導師制

廣東碧桂園職業學院自建院伊始，著力構建“立德樹人”的“大思政”全員育人新格局，實行學生導師制，建立以主任導師、學生導師雙管齊下的育人新體制。筆者有幸加入這一行列，擔任物業管理142班9名同學和物業管理151班4名同學的學生導師，并進行了兩年學生導師工作的實踐與探索。

一高職院校學生導師制的實施背景及意義

（一）背景

隨著國家城市化的高速推進，現代經濟的快速發展，物業管理已經成為城市居民生活不可忽視的一部分。物業管理服務內容從之前的保潔、保修、保安、保綠拓展成為為業主提供全方位的綜合，服務方式也從原來手工機械的簡單結合發展成人工智能系統、樓宇智能化系統等的廣泛應用。①對于物業公司工作人員的職業能力與職業素養有了更高的要求，對高職院校物業管理專業人才培養有了更明確的定位。我院物業管理專業創建于2014年，該專業一直按照培養“強技能、會應用、善管理”，并能滿足社會和企業需求的經營管理人才和技能服務人才，對學生的專業人才培養過程進行了一定的探索和實踐。目前我院物業管理專業學生導師制管理有別于我院全員導師制育人亦有不同，主要采用的是主任導師、學生導師、企業導師“三位一體”的工作制度。主任導師工作一般由物業管理專業的專任教師擔任，學生導師工作一般由公共課部的教師（含行政工作人員）擔任，每位教師擔任4-14名不等的學生導師工作。我院2014年創院伊始，就對學院各專業進行大刀闊斧的教育教學改革，以適應現代高職教育的發展需要。物業管理專業負責人也在專業人才培養方案上做出了較大的創新與改革，增多了專業實訓課的學時，并創設了專業實踐教學的平臺——企業課堂，將部分專業課程放置企業和企業導師共同育人，結合現代職教育人理念讓學生在“做中學、學中做、邊學邊做”，強化職業技能和提高職業素養。與教改相對應的學生管理工作的內涵也更為豐富，學生導師制的人員結構從原來的主任導師、學生導師，又增加了學生企業導師。企業導師是一般由碧桂園集團物業管理公司的部門主管或以上的工作人員擔任，經過嚴格的物業管理專業教研室的遴選上崗。在校企融合、協同育人的大環境下，學院、企業共同培養學生，更好地給予學生思想政治上的教育和專業學習上的指導，提高學生的專業技能、專業素養和就業上崗能力，從而促使整個專業的教育教學改革穩步推進。

（二）意義

學生導師制是由導師對學生的學習、品德和生活等方面進行個別指導，以提高學生的綜合素質和能力，彌補課堂教學環節中大學生基本能力和素質培養方面的不足②。高職院校實行學生導師制的意義在于：第一，實行學生導師制有利于教師與學生之間的交流溝通。學生導師可以通過“師生互動坊”等平臺定期（每周一）與學生交流，也可以通過在日常生活中隨機與其交流，從而相互信任、深入溝通，引導學生樹立正確的“三觀”，明確自身職業發展方向與目標，堅定自身的職業理想，拓寬學生的專業視野，提高學生自主學習和實踐的能力，提升學生個人職業素養與就業競爭力。第二，實行學生導師制有利于提高教師愛崗敬業的責任心，不斷加強自身業務學習，進一步鍛煉自身的實踐技能，努力將自己打造成符合現代職業教育要求的“雙師型”教師。第三，實行學生導師制有利于高職教育的個性培養，從“批量式”培養、統一式教育轉變成“分流（組）式”培養，加強對學生的針對性課外輔導，成為學院班級教學和實訓的有益補充，有利于開展個性化教育。

二高職院校物業管理專業學生導師制的實踐現狀

我院2014年起開始實行學生導師制至今已有兩年，而物業管理專業141、142、151班3個班級配備了主任導師、學生導師、企業導師，進行了“三位一體”校企協同育人的導師制模式的實踐探索。在近兩年的探索實踐中，我們發現主任導師和企業導師是校內班級授課制與企業分組授課制的有力補充，學生導師則及時為學生解決思想及心理問題，各位導師都竭盡全力，以多種形式的交流完成各自的工作職責，精心育人。

（一）實施方式

目前，導師制已經在很多高職院校開始實施，但因各院校存在差異，所以運行的模式與實施的方式不盡相同。我院因各專業教育教學改革的需要，學生導師制運行的模式與實施的方式亦有不同。以物業管理專業為例，因其人才培養的需要，細化了學生導師的工作內容，拓展了學生導師的人員結構，現由主任導師、學生導師、企業導師三類導師構成。主任導師的遴選是根據專業教研室推薦的專職教師擔任，學生導師的遴選是由學院人事部考核推薦學院思政課部教師和品質優秀的行政人員擔任，企業導師的遴選則是由專業負責人根據學生企業課堂的學習目標和學習內容，所聘用的企業兼課教師擔任。經征求意見后，予以全院公布、正式實施。

（二）導師類型

1.主任導師主要負責學生在校期間的成長，通過各種方式與學生保持經常的聯系與溝通，關心學生的專業學習和大學期間的生活，重點在對學生的學習指導。學生一進校就幫助其制定個人的三年大學計劃，制定合乎本人實際情況的專業課程學習計劃，教授正確且高效的學習方法，及時發現并解決學生在學習過程中存在的問題。組織開展以提高專業技能或是培養職業綜合素養相關的專題講座，引導學生正確認識自身所學專業以及將來的就業崗位。積極建設專業班級的優良班風、學風。在第六學期與企業導師共同指導學生完成畢業設計，并指導學生答辯。2.學生導師主要負責了解學生在校期間的思想動態和生活狀態，與學生經常溝通，解決實際中遇到的問題。我院生源絕大部分是貧困家庭的孩子，因為家庭的先天原因，使得他們后天在身心上都與一般家庭的孩子不同，生活上需要更多的關愛，心理上需要更多的疏導。加之我院推進“聚焦崗位能力，校企協同育人”的教改育人理念，實行準軍事化管理，都給初入校園的學生提出了更高的身、心要求。學生入校首先需要理解、需要適應，在此過程中往往會出現很多基于當前的認知能力而無法理解的情況，都需要學生導師細心、耐心地為其疏導、答疑、解惑，更好地實現“教學”互動，同步前進。3.企業導師物業管理專業第二學期至第五學期每學期都安排有4個教學周的企業課堂學習，第六學期有13個教學周的企業課堂學習。前4個學期的4周學習主要是以專業崗位的認知與崗位能力的培養為主，第六學期的13周學習主要是聚焦崗位，提升崗位能力。在此過程中，大量的企業課堂的理論與實踐課程是由企業導師承擔的。企業導師按照專業人才培養方案的教學計劃嚴格組織實施，做好企業課堂學習的過程指導和管理工作，保證企業課堂的學習質量。協助專業導師監控學生學習過程，做好日常學習指導記錄。根據學生在企業課堂的學習內容與完成情況及學生的學習表現，評定學生在企業課堂的學業成績，并附相應的學習鑒定，作為第六學期專業“定崗分流”的重要參考指標。企業導師在第六學期崗位能力提升實踐中，協助專業導師指導、考核學生完成與其崗位相對的畢業設計，形式可以豐富多樣，例如：策劃案、調研報告或是論文等等。

（三）實施效果

物業管理專業學生導師制歷經兩年的實施與探索，在一定程度上達到了良好的育人效果，在高職院校實行學生導師制的管理育人機制還是非常有益的。1.學生導師制的實施提高了學生專業學習的效率，縮短了自我摸索的過程。對于大一剛剛入校的新生，學生導師可以幫助他們盡快認知所學專業、熱愛本職專業、明確學習目標、掌握學習方法，盡快適應大學生活。我院物業管理專業至今沒有1名學生申請轉專業，有效地幫助學生構建符合自身特點的專業知識架構，提高了專業人才培養的質量。2.學生導師制的實施師生互動的頻率增多，促進教學互動、教學相長。使任課教師和學生之間的交流從課堂延伸至課外，使學生更為方便地向老師請教知識，讓課堂的教學互動更為順暢高效。學生們積極學習的主動性明顯提高，實踐能力得到了有效地鍛煉。3.學生導師制的實施提高了企業課堂的學習效果。我院物業管理專業強調專業的理論學習與實踐學習的高效融合，提倡“做中學、學中做、邊學邊做”。通過企業導師的實地理論教學、現場實訓和當場糾偏，讓學生能夠更好地認知專業、聚焦專業崗位學習，保證了企業崗位能力實踐的效果，為學生畢業獲得較高的月薪打下了堅實的專業基礎。4.學生導師制的實施突出了每個學生畢業設計的個性。我院物業管理專業2014年開始招生，現雖未有畢業生，但由企業導師指導學生基于其第六學期崗位實踐能力提升的企業課堂學習過程，在自身的實踐崗位上所遇到的實際問題開展調查研究或是做方案設計，都使得學生畢業設計的內容更為貼近專業、崗位的前沿研究，更加有利于鞏固每一個學生不同崗位能力的培養效果，更好地提高學生就業崗位的核心競爭力。

三高職院校物業管理專業學生導師制實施的探索

近年來，一些高職院校進行了學生導師制的嘗試與探索，這也給我們學院的學生培養提出了新的思路與方法。在對我院物業管理專業實行”三位一體”的學生導師制實踐探索過程中，也顯現出了一些問題，這就要求我們在探索過程中不斷發現問題，并根據現實情況找出行之有效的解決辦法，使學生導師制這種新的教育教學管理機制在實踐中逐步完善，發揮其重要作用。

（一）加強物業管理專業學生導師隊伍建設

1.有企業實際管理經驗的“雙師型”專業教師缺乏。專業一方面要積極引進急需的專業人才，另一方面也要加快對現有師資力量的培養與提高，采取“走出去、請進來”的辦法，定期分批次安排專業教師去企業進行為期6個月的企業崗位實踐鍛煉和學習。同時，還積極邀請碧桂園集團下屬的物業公司的企業高管來學院作專題講座與指導。2.目前專業師資結構不合理，教師數量不足，無法實現較高的師生比。當前急需加強專業導師梯隊建設，老、中、青教師比例搭配合理，這樣才能有利于專業導師對學生進行較為全面的指導。3.加強學生導師的崗前培訓和崗位能力的培養。對已經競聘上崗的學生導師要進行定期培訓，主要是組織其參加有關政策法規、教育學、心理學等相關知識的學習培訓與交流研討活動，針對性地提升高業務水平和崗位能力。

（二）積極探索與創新學生導師的工作方式與方法

在物業管理專業學生導師制的探索建設中，需要結合物業管理專業的人才培養定位、專業特色和學生特點，充分聚焦崗位能力培養，利用好“師生互動坊”、企業課堂等平臺探索和創新學生導師工作的方式與方法。例如嘗試項目導向與任務驅動式、職業技能大賽帶動式、崗位實踐能力與畢業設計聯動式、假期社會實踐活動式等等。

（三）建立健全學生導師工作激勵機制

學院要充分發揮評價的規范、導向與激勵功能，建立健全學生導師工作評價體系，對每位學生導師實行教學工作與導師工作的雙線管理，以職業道德、工作量、工作表現、育人效果、合格率和就業率等為指標對導師的工作業績進行綜合評價。對于企業導師要在認可其本崗位工作外，對其的學生導師工作也要認定工作量，并建立評價體系，評價結果反饋給企業體現在其當年的工作業績之中，作為升職、加薪的考量指標之一。總之，在高職院校實施學生導師制這種育人輔助機制，對提高高職人才培養質量，提升學生專業能力與職業素養，提高就業率等方面的成效一定是肯定的。但由于我院建院時間不長，管理制度仍在完善，而在此基礎上嘗試探索的學生導師制，還需要循序漸進。目前物業管理專業“三位一體”（專業導師、學生導師、企業導師）的學生導師制的實施是一種較好的探索，逐漸形成校企共同育人的合作方式，物業公司人員擔任學生部分課程的導師，學校專業教師兼當物業公司的顧問和管理人員，為自己的實踐（技能）教學累積經驗，逐步將自身打造成適應現代高職教育發展的“雙師”型教師，學校、企業、學生三方受益。

注釋

①羅成，萬磊.高職院校物業管理專業學生專業技能培養研究[J].中國市場，2015(33):140-141.

②潘麗.高職院校實施導師制教育的可行性探討[J].天津職業大學學報，2008，17(5):39-41.

參考文獻

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[2]劉雪婷.試論高職院校導師制對學生個性發展的作用[J].高教論壇，2009(5):117-118.

[3]湯光華，許建平，李麗霞.在高職學院學生中實行導師制的思考[J].成人教育，2013，33(2):53-54.

[4]薛靜.“導師制模式”在高職院校學生管理工作中的實踐與探索[J].職教通訊，2013(29):49-51.

篇4

這次全市建設工作會議的主要任務是，以黨的*精神為指導，認真學習貫徹落實全國、全省建設工作會議以及省委十屆二次全會、書記*重要講話和市委六屆三次全會、市七屆人大三次會議精神，總結*年全市建設工作，表彰先進，研究部署今年工作任務。市政府高度重視這次會議，霍榮蔭常務副市長將作重要講話，請大家認真貫徹落實。下面，我講幾點意見。

一、*年全市建設工作的基本情況

*年，全市建設系統在市委、市政府的正確領導下，堅持以科學發展觀為統領，認真履行職責，嚴格依法行政，團結拼搏，開拓創新，扎實工作，較好地完成了各項工作任務，我市的城市建設管理事業再上一個新臺階。主要抓了以下工作：

（一）全力推進“135”行動計劃，確?！耙荒暌娒馈蹦繕巳缙趯崿F。

*年的“135”行動計劃建設項目涉及市政、園林、環衛、路燈等方面工程共80項，其中37項屬于計劃投資項目，投資額13.55億元；43項屬于城管機動經費項目，投資額0.35億元，總共投資估算13.9億元。主要完成了人民西路改造工程、前山河東岸市政道路及景觀工程（前山橋至昌盛橋）、情侶路道路美化及景觀照明工程、野貍島環島路（含海燕橋維修）工程等項目。同時還完成了北師大附中、城職院、城市建設成就展覽廳、古元美術館、老干部活動中心等一批重點工程。這些項目的按時保質完成進一步完善了我市基礎設施建設，優化了城市發展環境，提升了城市功能，得到了市委、市政府的充分肯定和全市人民的一致好評。

（二）全面規范建筑行業管理，建筑市場秩序明顯好轉。

*年，各級建設部門以誠信管理為龍頭，狠抓質量、安全和節能，進一步規范招投標管理和造價管理，加大對建筑市場違法違規行為的查處力度，實行外來施工企業備案管理，全市建筑市場秩序明顯好轉，各方主體行為進一步規范。全市完成施工報建項目730項，建筑面積987萬平方米，施工合同金額116億元。其中市政府投資工程公開招標項目122個，總中標價約4.7億元,通過招標節約投資4491萬元,節約率達9.5%。

一是建立并推行建筑市場施工、監理企業誠信行為信息管理系統，對企業的良好行為和不良行為實行加分、扣分的動態量化管理，并定期向社會公布。全年共上網公布了126份不良行為認定書，涉及60家施工企業和33家監理公司，對規范建筑市場秩序發揮了積極作用。

二是在全國、全省率先全面推行建筑施工“平安卡”管理制度，促進建設工程安全生產水平進一步提高。全市創建市優良樣板工地32個，有15個申報省優良樣板工地。一年來有近5萬名建筑工人領取了“平安卡”，有365個在建工程項目配備了“平安卡”管理系統，我市全面推行“平安卡”管理制度的做法得到了國家建設部和廣東省建設廳的充分肯定和高度評價。通過推行“平安卡”管理制度有效遏制了重特大建筑安全生產事故的發生。

三是嚴格把好勘察設計關，加強建筑節能工作，全面實行建筑節能備案審查制度；強化質量監督管理，工程質量穩中有升；規范城建檔案管理，市城建檔案館成為全國地級市中第一個“數字城建檔案館”；加大行政處罰力度，共發出行政處罰決定書30份，依法查處違反招投標管理、安全生產管理、施工許可管理等法律法規規定的行為。

（三）大力加強宏觀調控和房地產市場監管，強化住房保障和物業管理。

認真開展我市房地產市場調研，向市政府上報了《關于穩定住房價格做好住房保障工作的調研報告》、《關于對我市城中舊村（舊城）改造工作的調研報告》；全面開展房地產市場秩序專項整治，加強房地產開發經營全過程監管，制定《關于進一步加強我市房地產市場監管的若干規定》報市政府批準實施。增強房地產市場透明度，加強商品房預（銷）售監管，建成啟用*市商品房預（銷）售管理系統以及*市商品房預（銷）售專網。全年完成房地產開發投資130億元，同比增長98.61%；商品房施工面積834萬平方米，同比增長17.84%；商品房銷售面積322萬平方米，同比增長71.17%；商品房銷售金額205.7億元，同比增長130.1%；商品房空置面積43.48萬平方米，同比減少58.38%，我市房地產市場保持健康有序發展。

認真履行政府住房保障責任，初步建立起多層次、多渠道的住房保障體系。起草了《*市經濟適用住房管理辦法》、《*市城鎮廉租住房管理辦法》，清理出250多套公產房作為廉租房提供給低收入群眾，解決好650多戶特困人員的住房問題，實現了“應保盡?！?。

物業管理法規進一步完善，起草制定了《*市物業管理條例》（修訂稿）經市人大常委會審議通過；實行物業管理現場量化檢查評分制度，全市物業管理水平穩步提高。針對房屋違法裝修行為，采取有效措施進一步加強住宅小區房屋裝修管理，起草有關規定報市政府批準實施，在全市大張旗鼓宣傳落實“房屋裝修十不準”，配合行政執法部門大力規范裝修管理，有效遏制了違法違規裝修行為。

（四）狠抓市政公用設施建設和管理，城市環境保持優良。

大力開展市政道路整治、綠地改造、衛生死角清理和路燈建設等專項活動，加強市政設施檢查和養護管理考評，促進管養水平的提高。完成了西坑尾垃圾填埋場一期工程、49條“有路無燈”道路路燈安裝工程、47條人行道整改工程及22條橫街小巷整治工程、23座環衛垃圾房改造工程、17條道路的行道樹坑整治工程等。加強城市照明設施建設管理，完成新安裝路燈1152盞，更新燈具1180盞，提高了21個交叉路口燈光亮度，城市亮化水平進一步提高。

起草制定《*市城市綠化辦法》；全面推進“門前三包”管理制度，組織編制《*市戶外廣告設施專項規劃》，規范戶外廣告管理；進一步完善環衛基礎設施建設；規范燃氣行業監管，加強燃氣安全生產檢查和隱患整治，撤消不符合條件的瓶裝液化氣銷售點8個，保障人民群眾生命財產安全。據有關調查顯示，市民對“135”行動計劃的支持率高達97.7%，其中對市建設局具體實施的“四大工程”和“六大景觀”的支持率達95.6%；對*市容市貌的總體滿意率達82.3%，真正實現了“一年見美”目標。

（五）以提高工作效能為核心，依法行政取得新成效。

按照《行政許可法》的規定清理和調整審批事項，現保留行政許可事項31項，非行政許可審批事項9項。高度重視抓好市建設局駐行政服務中心窗口的建設和管理，已有4個業務科室、4個局屬單位進駐中心，通過8個服務窗口，為企業和群眾提供27項行政審批和服務事項，是目前為止市行政服務中心最大的駐場單位。規范窗口辦理事項，受到了辦事群眾的廣泛好評，在歷次行政效能評比中都名列前茅。

按照逐步下放權限的原則，將工程建設有關審批事項委托各經濟功能區行使，加強指導和監督，為經濟功能區創造良好的發展環境。完善建設工程項目并聯審批流程，優化工程報建辦理。認真完成了8件市人大代表建議和22件市政協委員提案的辦理工作，代表和委員都很滿意；及時處理市政府投訴中心及市局等部門轉來的各類投訴近百件，確保件件有回音；努力協調解決“金色九洲”和“嘉發大廈”樓盤、鳳山花園小區入口道路建設等歷史遺留問題，取得明顯成效。

（六）各區建設部門緊緊圍繞中心服務大局，建設管理工作取得顯著成效。

香洲區城管系統以強化日常城管維護與管理為核心，以抓好物業管理、建設管理招標投標工作為手段，以開展“城區清潔工程”為突破口，全面提升城區管理水平。金灣區建設管理部門積極實施“建設經濟強區、打造西部新城、構建和諧金灣”的發展戰略，全面提高項目服務水平和城市管理水平，開創了全區建設管理工作新局面。斗門區建設系統深入貫徹落實區委二屆二次全會精神，加大力度支持工業園區項目建設，切實整頓規范建筑市場和房地產市場秩序，強化政府投資工程管理和城市管理，各項建設管理工作再上新臺階。高新區、橫琴區、保稅區、萬山區、高欄港區等經濟功能區建設部門按照各區管委會的部署和安排大力推進各項工作，強化為項目、為企業服務的職能，加強規范管理，出色地完成了各項工作任務。

一年來，我市建設工作雖然取得了較大的成績，但同時我們也清醒地認識到工作中還存在不少問題和薄弱環節，主要有：東西部城鄉建設發展不平衡，差距較大，統籌城鄉建設發展力度有待加大；建筑安全監管力量較為薄弱，建筑安全生產形勢依然嚴峻；城市管理水平與經濟社會發展水平不相適應，廣大市民期待城市管理水平進一步提高，市容環境進一步優化；建設系統自身建設需要進一步加強。我們要充分正視以上存在的問題，增強憂患意識和危機感，認真采取有效措施加以解決。

二、*年全市建設工作安排

按照市委、市政府的部署，*年全市建設工作的總體要求是：認真貫徹落實省委十屆二次全會、書記*重要講話和市委六屆三次全會、市七屆人大三次會議以及全國、全省建設工作會議精神，以“繼續解放思想，堅持改革開放，爭當實踐科學發展觀的排頭兵”學習討論活動為契機和動力，切實轉變城市建設理念，認真找出并努力解決城市建設管理工作體制、機制上存在的突出矛盾和問題，開門搞建設,牢固樹立城市建設管理工作要主動服務和自覺服從于全市經濟社會發展大局的觀念，統籌*東西部城鄉建設事業平衡協調發展，扎實推進住房保障體系建設，強化建筑市場規范管理，加大城市管理工作力度，大力加強建設系統自身建設，在全市經濟社會發展過程中不斷發展壯大城市建設管理事業。

各級建設部門要按照以上總體要求，切實抓好以下重點工作：

（一）努力統籌東西部建設管理事業協調發展，積極拓展城市發展空間。

在剛剛閉幕的市“兩會”上，市委書記甘霖同志明確指出，加快*西部地區開發勢在必行，在西部開發中必須按照交通先行、產業跟進、城市發展的規律進行謀篇布局；全市交通大格局的重心在西部，這意味著將來產業發展的重心在西部，未來城市建設的重心也在西部。作為建設主管部門，必須迅速行動起來，樹立“全市一盤棋”的建設理念，采取有力措施，加快推進西部地區市政道路、園林綠化、環境衛生、路燈等設施建設，尤其要對已規劃項目分輕重緩急盡快確定近期將實施建設的市政基礎設施項目，開展前期工作，爭取納入計劃組織實施，積極推進新城區的開發建設。要整合東西部的建筑管理資源，優化資源配置，強化監管合力，確保全市建筑管理整體水平的提高。

同時，在建設管理工作中要按照東西部協調發展和推進城區“北擴、西拓”的要求，注重加強市政基礎設施的管理和養護，做到“建設與管理并重”。市建設系統各有關部門要大力幫助和支持指導西部地區提高市政設施管養水平，促進西部地區市政、園林綠化、環境衛生、路燈等管理水平的全面提高，逐步縮小東西部地區的城市管理水平差距，促進東西部地區城市管理事業的平衡協調發展。各區建設管理部門要積極主動工作，想方設法加快推進相關項目的實施。

今年要繼續抓好市政府投資工程的建設管理。根據《*市*年市政府投資項目計劃（草案）表》的安排，市建設局負責的市政基礎設施項目35個，總投資34.2億元，今年資金計劃9.1億元，其中續建項目有前山河道路及景觀工程二期、金唐西路等14個；新建項目有金鳳路翠屏段、前山河道路及景觀工程三期、完善城區內斷頭路等21個。市建設局今年承擔的全市重大交通項目是金鳳路翠屏段（含梅華立交及南屏橋），計劃投資3.5億元，主要是建設翠屏路段，開展梅華立交和南屏橋的前期工作。今年的政府工程項目呈現三個特點，一是前期工作任務較為繁重；二是對基建程序要求更加嚴格；三是建設資金籌措存在一定壓力。為此，有關代建單位要把能夠做的工作盡量往前趕，要落實責任制，把責任落實到人，抓緊完成好各項前期工作，能開工的確保開工；要切實規范基建程序，爭當執行基建程序的模范；在項目建設時序上要統籌考慮，加強溝通協調，科學合理安排，把對社會和群眾的影響降到最低程度。要進一步抓好政府投資工程的質量，全面推行最低標準段制度，開展勞動競賽，鼓勵爭先創優，切實提高政府投資項目效益。

（二）繼續完善多層次住房保障體系，進一步改善城鎮居民住房條件。

繼續認真貫徹國家宏觀調控政策，認真貫徹落實市政府《關于進一步加強我市房地產市場監管若干規定的通知》，進一步規范房地產市場秩序，加強對商品住宅建設項目的公共配套設施建設、商品房預售資金的監管，切實維護購房者的合法權益；進一步調整商品住宅的供應結構，加大中低價位、中小戶型住宅的供應量，滿足市場對于普通住宅的需求。要結合全市大交通格局的構建和新城區的開發，引導房地產業適當向西部地區轉移，統籌全市住宅與房地產業的協調發展。

完善多層次、多渠道的廉租住房保障體系，實現“居者有其屋”。一是繼續通過發放租賃住房補貼以及實物配租的方式解決低收入家庭的住房困難，今年計劃再騰退調劑500套現有政府公房，進一步擴充廉租房房源，擬用300套作為廉租房向低收入住房困難家庭進行實物配租，200套作為周轉房以解決外來務工人員的住房問題；要抓緊南屏經濟適用住房和大鏡山廉租房項目的開工建設。二是繼續開展西部農場的危房改造，進一步解決好農業職工的住房歷史遺留問題。三是按照我市“城中村”改造政策，繼續推進“城中村”改造工作。四是進一步擴大住房公積金覆蓋面，通過發放住房補貼和住房公積金貸款，幫助職工改善居住條件。

切實加強二手房交易監管，認真研究幫助解決中等收入家庭的住房問題。提倡通過購買二手房、租賃住房等多種方式解決住房問題，正確引導人們住房心理預期。切實掌握市場變化，加強對房地產市場的分析研究和判斷預測，從今年開始每季度編制一期“當前我市房地產市場基本情況及預測”上報市政府，引導市場理性發展和群眾理性消費；切實加強物業管理和房屋裝修管理，認真貫徹實施新修訂的《*市物業管理條例》，落實市政府關于進一步加強房屋裝修管理的通知，積極開展“物業管理和諧年”活動。

（三）繼續健全完善建筑市場誠信管理體系，進一步規范建筑市場秩序，創建更多的精品工程。

今年要繼續以健全完善建筑管理誠信體系為龍頭，以質量和安全為抓手，有效發揮招投標和造價管理的作用，加大力度推進節能減排，促進建筑行業規范有序發展。主要目標是：施工圖審查后通過率保持100%，建筑節能專項施工圖審查后合格率達到100%，結構工程合格率達到100%；創建2-3個節能建筑示范工程，培育1個詹天佑獎項目，創建8個省優良樣板工程，15個市優良樣板工程；有效遏制重特大建筑生產安全事故。

繼續推進誠信管理體系建設，從今年5月1日起在原有施工、監理企業誠信管理基礎上全面推行勘察設計、造價咨詢單位誠信行為信息管理辦法，加強信息采集和利用，充分發揮誠信體系的作用，引導企業做到愛業敬業，在全市建設系統營造“以敬業誠信為榮，以欺詐虛偽為恥”的良好氛圍，進一步規范建筑市場秩序。

以更加嚴格的管理、更加有效的措施進一步加強建設工程安全生產監督管理，完善“平安卡”管理制度；推行施工現場遠程監控系統，建立安全生產預警體系，開展應急救援演習；層層簽訂安全生產責任書，定期開展安全生產專項整治，加強對重大危險源的監管；進一步加強安全教育培訓和行政處罰，促使施工企業切實履行安全生產責任主體的責任。

要從國情、省情、市情充分認識節約資源的重要性，以對子孫后代高度負責的精神切實抓好建筑節能工作，采取有力措施把建筑節能減排工作向前推進一大步。加大力度推廣使用新墻材、商品混凝土和散裝水泥，啟動干拌砂漿推廣工作，實行建筑節能驗收，爭取早日出臺《*市建筑節能管理辦法》。

推行商品住宅逐套檢驗制度，實行住宅質量跟蹤服務，保證人民群眾住上質量好、舒適的房子，切實維護群眾利益。建立質量長效監管機制，切實抓好工程質量管理，積極引導企業爭當先進、爭創精品工程，抓典型，以點帶面，促進全市工程質量水平上新臺階。爭取盡快出臺實施新修訂的《*市建設工程招標投標管理辦法》，進一步加強招標投標監管，規范建筑市場秩序。

（四）以提高環境質量和創建生態園林城市為重點，進一步優化城鄉人居環境。

今年的城市管理工作要逐步由去年的以硬件設施投入為主轉入以日常維護管理為主，重點是提高城市環境質量和人居水平，我們要以城市管理主人翁的姿態來抓好各項工作，全力推動我市城市管理上檔次、上水平、富有特色。

要全面提高城市潔凈水平，加強環境衛生宣傳教育，提高市民的環境衛生意識；要盡快完成醫療垃圾焚燒廠、西坑尾垃圾滲濾液處理廠、垃圾發電廠技改項目及兩座垃圾中轉站的建設，全力做好“國家環保模范城”迎檢工作；加快推進茶冷逕垃圾填埋場和餐廚垃圾的市場化運作進程，爭取盡早開工建設；要切實加強和規范建筑垃圾管理，加強生活垃圾清運管理，保持優良的市容環境。

要進一步提高園林綠化的檔次和水平，通過園林綠化水平的提高提升城市的美化水平。認真研究、精心挑選與我市環境及氣候相適應的樹種，切實提高綠化檔次；認真規劃一個生態公園；抓好迎賓小游園等10個街頭綠地和小公園的建設改造，改善居民生活環境；爭取早日出臺《*市城市綠化辦法》，加大力度創建生態園林城市。

切實抓好市政管理和地下管線管理，爭取盡快出臺《*市地下管線工程管理條例》和《*市管道燃氣管理辦法》，進一步提高市政道路管養水平；積極推進10條橫街小巷的改造和新建公共汽車候車亭；加強城市橋梁檢測管理，確保城市橋梁安全；切實提高路燈“扮靚”城市的水平，營造更多的燈飾景觀，采取節能技術加強城市照明，繼續解決好“有路無燈”問題，提高路燈建設檔次和管理水平。

三、繼續解放思想、堅持改革創新，實施“開門搞建設”、重塑建設系統新形象，爭當*新一輪大發展的排頭兵

根據省、市的統一部署，各級建設部門結合實際認真開展解放思想學習討論活動，在全系統掀起了新一輪思想解放的熱潮，取得了明顯成效。改革開放近30年來，我市建設系統廣大干部群眾團結一致、艱苦奮斗、開拓創新，在城市建設管理方面取得了令人矚目的輝煌成就。但以實踐科學發展觀排頭兵的要求來審視和衡量我們的思想觀念，仍然存在許多不適應的地方。在*面臨新一輪大發展的良好機遇面前，為完成好今年的各項任務，促進建設事業又好又快發展，就必須進一步解放思想，堅持改革創新，將思想大解放的成果化作實際行動，促進各項工作更上一層樓。結合建設系統的實際，就是要重點破除“五種觀念”，強化“五種意識”：

一是破除安于現狀、不思進取、小富即安的觀念，強化奮發有為、全力趕超、銳意進取的意識。時刻保持干大事業、求大發展的心胸和魄力，銳意進取、乘勢而為。

二是破除因循守舊、墨守成規的觀念，強化開拓創新、敢為人先的意識。堅決破除僵化保守、按部就班的陳舊觀念，樹立起敢想敢干、敢闖敢試的創新意識，打破思想慣性，突破思維定勢，大膽創新、敢為人先。

三是破除怕擔責任、怕冒風險的觀念，強化勇于承擔、敢于干事的意識。時刻牢記自己肩負的責任，勇于負責，敢于承擔，敢于任事，敢作敢為。

四是破除心胸狹隘、本位主義的觀念，強化胸懷大局、統籌發展的意識。要切實增強大局意識，牢固樹立全市“一盤棋“的思想，堅持局部利益服從全局利益，形成干事創業的強大合力。強化建設工作要自覺服從和服務于全市中心工作的大局觀念，拿出改革開放初期特區建設者們“敢想敢闖敢干”的精神和“殺出一條血路”的氣概，再創建設事業新輝煌。

五是破除目光短淺、急功近利的觀念，強化好字優先、又好又快的意識。要努力提高設計水平和工程質量安全水平，建造更多的建筑精品奉獻給全社會，做到“建筑產品優”；要繼續深入整頓和規范建設市場秩序，建立健全規范有序的建筑市場、房地產市場秩序，切實規范城市管理行業秩序，做到“建設秩序好”；要下大力氣搞好城市環境，著力提高城市管理水平，做到“人居環境美”。

在轉變思想觀念、提高思想認識的基礎上，要深入開展以“管理年、作風年”建設為主題的機關作風建設活動，實施“開門搞建設，重塑新形象”，爭當排頭兵，讓人民滿意。要按照“公開為原則，不公開為例外”的要求，向全社會公開建設系統涉及公民、法人或者其他組織切身利益的；與人民群眾關系密切、需要社會公眾廣泛知曉或者參與的；反映本單位機構設置、職能、辦事程序等情況的所有信息。通過信息公開，讓群眾了解建設，參與建設，支持指導建設；讓群眾檢查和監督我們的工作，使我們的各項工作在陽光下運行，提高群眾的滿意度；同時，也使我們自覺接受外部的監督和約束，激勵我們更加努力地完成好各項工作任務。

要認認真真反思我們工作中存在的不足和問題，切實找出差距。一方面要從自身找差距，從主觀上找原因，自查自糾，而不能怨天尤人、強調客觀、一味抱怨；另一方面要把“請進來”與“走出去”相結合，多渠道廣泛征求各種意見和建議，發動群眾找差距，主動請群眾挑刺，本著真誠的心態虛心聽取社會各方面的意見和建議，研究制定整改措施，健全完善各項制度。

篇5

關鍵詞：智能化信息化范圍管理進度管理 質量管理

中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A

21世紀的頭20年，是智能化、信息化從小到大飛速發展的時期，是全世界歷史上建設的高峰期，與2010年我公司參加浙江省某地市高檔小區的智能化信息化系統集成設計工程，并得標。正值公司內部設計部門引入項目管理方式進行設計項目的管理。2011年9月，此項目施工結束并通過驗收，標志著項目的基本結束。在此項目中，我作為項目經理全程參與，歷時一年半，頗有一番感受。

項目背景：浙江省某地高檔小區智能化信息化系統集成項目

項目時間要求：2010年2月開始，2011年8月底完成，歷時18個月。

項目目標：在2011年8月前，完成小區建筑群共18幢建筑單體的智能化信息化系統集成并交付竣工圖紙及決算，通過國家有關部門的驗收，并達到省級獎項標準。

項目總結：通過在此項目中運用項目管理方法，使本項目得到了比較順利的實施，較高質量地達到了項目目標。雖然在項目中，客戶需求幾次發生變更，項目交付的目標時間也幾次延遲，人員也發生一些變動，但由于各方在項目過程中的積極合作，加上項目進程的明晰、可控，使項目得到了用戶的認可與好評，最終圓滿的完成了整個項目。

一、范圍管理

影響項目成功的因素有很多，包括用戶的參與、清晰的項目任務、明確定需求說明、以及正確定計劃工作，這些都是項目范圍涉及的內容。項目工作中哪些該做，哪些不該做，做到什么程度，都是由“范圍管理”來決定的。項目范圍管理的主要過程有啟動、范圍計劃、范圍定義、范圍核實、范圍變更控制等，在本項目過程中，我們應用范圍管理的方法如下：

（一）、啟動階段的范圍管理

1、項目啟動

項目啟動階段最重要的工作是確認項目存在并對項目經理進行授權。

本項目中標后公司根據實際情況安排，因為經驗工作態度等優點，我被確定作為項目負責人負責項目的所有跟進。在項目中標，得到合同后，公司的銷售總監，銷售副總裁，召開一次項目啟動會議。會議上副總裁正式宣布我為項目經理，并對項目目標，公司管理層的對本項目的期望，各方面的關系，涉及人員的初步職責分工做了明確。

2、分步實施的原則

由于項目前期的需求基于投標方式的限制，所有需求都是基于來自建設方的招標文件和來自建筑設計院的初步設計圖紙，需求可以說是非常不明確。同時由于實施初期用戶對項目需求的認識不夠，容易使整個實施過程達不到預期的效果。因此在實施過程中我們采用“整體規劃、分步實施”的原則。將整個實施分為二個階段，第一階段作深化設計，集中精力保證園區整體智能化信息化設計的框架完成，并經過相關專家的評審。第二階段在總結前期實施經驗的基礎上，全面鋪開，按照每個建筑單體進行深化設計施工，最后由項目經理進行整合、竣工、驗收。

3、項目團隊組建

在2010年7月份，公司開始探索在承接的項目中采用項目管理的方法進行管理，并對部門組織結構進行了改組，設立了專業設計人員和項目審核監管（由主任工程師及部門經理級別擔任）三層結構。將原部門組織結構從職能型結構轉換為矩陣結構，加強項目經理的權力和對客戶的響應?？紤]到項目工作量很大，時間緊迫，我即對原項目團隊進行充實調整，增加了1名專業設計和1名項目審核人員

4、需求分析調研

項目需求分析是明確項目范圍的基礎，為了保證用戶需求分析的全面，準確。在向用戶進行需求分析調研時，我們首先制定了詳細的需求分析計劃，明確規定需求調研時間，用戶參加人員，調研方法、內容，實施人員；同時要求實施人員依據項目背景資料及以前其他項目的實施經驗做好需求調研準備，認真編制需求分析問卷，以避免在調研中過程遺漏相關內容；在調研過程中實施人員積極對用戶進行啟發，使用戶能有條理，系統地描述需求，并在調研中詳細記錄調研問題的答案。為了避免今后扯皮，我們在整理用戶需求的基礎，補充了《設計任務書》。

5、初步的項目干系人分析

由于項目涉及的單位和人員比較多，為了溝通方便，我們對各個干系人的信息，職責和聯系方式作成表格，見下表：

涉及的各方名稱 項目中的職責和工作內容 主要人員職位 聯系方式

某開發商 投資方 略 略

物業管理公司 今后將作為小區的使用者

建筑設計院 建筑群的建筑功能、電氣等設計，為本項目提供設計的基礎信息

公司設計部門 具體負責實施本項目的設計工作

公司銷售總監 客戶關系維持及業務聯系

公司銷售副總裁 高層客戶關系維持及業務聯系

（二）、計劃階段的范圍管理

準確的范圍定義是項目范圍管理的基礎，在計劃階段，我們采取了以下措施，保證項目范圍的準確定義。

1、制定范圍計劃

在進行業務調查和需求分析的基礎上,明確定義系統范圍。在執行過程中，我們首先制定范圍說明書。在范圍說明書中明確定義項目范圍，各階段的交付物，并對相應功能進行細致描述，避免在理解上雙方發生歧義。

2、范圍定義

在范圍說明書的基礎上，我們采用自上而下的方法，按照系統的不同組成劃分了WBS。范圍細化至每個特定的工作包，使得分解后的任務可管理，可定量檢查，使項目設計和審核人員有章可循，同時便于項目經理在不同階段有效控制中間成果同時不至于陷入到項目細節中去。

（三）、執行過程中的范圍管理

1、定期例會，及時溝通

為了保證在項目過程中對重要問題及時做出決策，對項目的范圍、成果和進度及時通報，我們建立了項目團隊例會制度。通過項目例會制度，能夠不斷對項目范圍及已經取得的成果進行確認，避免了在項目實施后期范圍變更的巨大風險。

2、階段交付物確認

在項目實施的各階段我們提供了以下交付物由用戶確認，在上一階段交付物確認后，才能開始下一階段的工作。

項目階段 交付物 接收和評審

項目計劃階段 項目調研報告 某開發商

項目初步設計階段 初步設計方案、整體系統圖紙和設計概算 建筑設計院

項目深化設計階段 深化設計方案、每個建筑單體的施工圖紙和細化的設計預算 某開發商、物業管理公司及行業專家

項目施工階段 施工過程環節 某開發商

項目收尾階段 招標文件的技術要求 某開發商、物業管理公司及行業專家

（四）、范圍變更管理

變更的管理是項目范圍管理的重要組成之一，項目的范圍計劃不出現任何改變幾乎是不可能的。范圍變更的原因是多方面的，如用戶要求增加子系統功能等。因此我們在項目管理體系中應該包含一套正式的變更程序。為了防止項目范圍的無效蔓延，保證項目順利進行，我們雙方討論規定對用戶的范圍變更請求，一律通過書面變更申請提出并確認，即使建設方和用戶口頭提出，我方也幫助重新出變更申請單，重述需求及變更導致的工作范圍，預算變化等，經雙方審核后，視不同情況，做出相應的處理。

同時，在每次和客戶的溝通過程，會議等，對每次會晤都作出紀要，甚至包括我方的設計人員與對方的個別溝通，凡是涉及到有需求更改的，都要有書面的紀要，然后對這些進行匯總。分發給相關的人員，如果要進行范圍的變更，必須要發變更申請單，經過批準才進行變更。當然，有的變更僅僅涉及到進度的變化和設備采購和施工的預算，則無需進行范圍的變更。

二、進度管理

進度要求往往是項目中客戶需求最明確和最敏感的部分，通常關系到客戶的重要利益。在實際項目中我們也意識到,管理好進度的關鍵是合理安排好工作，并有計劃地利用工作時間，尤其是最主要的工作和最關鍵的問題。另外，為了應付風險及意外事件，需要在項目進度計劃中留有時間余量。因此，在項目中：首先我們認為適當可行的進度計劃是保證進度的必要條件。

根據前期制訂的WBS，我們對任務進行了進一步的分解，明確了各個階段所包含的具體活動，并根據活動順序與活動歷時繪制了PDM圖。有了PDM圖，我們利用Project2000軟件，結合項目資源狀況，又制訂出項目的進度計劃，并利用資源平衡原則更合理的分配各個資源在項目中的活動安排，保證每個項目活動都能有充足的資源分配且不會有資源過于緊張導致進度拖延的情況。

為了保證項目進度的履行，項目團隊還制訂出在不同階段發生需求、設計變更或不可預見事件的發生造成進度計劃不能正常執行情況的進度變更流程，來及時修正為最為可行的新項目進度計劃。

其次,我們還認識到設計項目的主要成本來自于人力的投入，而進度拖延，必然導致項目成本的成倍提高；而單純的保證進度，忽視項目設計質量又會帶來大量返工，同樣是進度的損失，從而增加項目成本。所以說保障項目進度，人力投入是一方面原因，更應該從提高工作效率入手，進而縮短項目工期。

三、質量管理

質量管理作為項目管理中重要的一環，在系統集成項目中顯得格外突出。接下來，將從以下幾個方面介紹在項目質量管理方面的一些心得。

（一）、質量計劃編制

為確保項目質量管理的第一步就是質量計劃編制，它也是實現高效質量管理的基礎，它為項目的執行提供了基本的質量標準和考核規范，并對質量管理進行統一的規劃和設計，起到了綱領性的作用。在本項目中，我們著重在下面的兩項工作：

1、全面的質量管理計劃

從項目的需求調研階段，就要求對項目提供質量管理的保證，只有質量管理計劃貫穿整個項目過程，才能夠真正的達到“錯誤發現最早”的目的。

2、執行計劃的靈活調整

由于智能化信息化系統集成項目包含的子系統很多，相應地，對涉及到的每個系統產品的質量要求，相關的標準和準則都應被設計團隊了解并確保在項目設計中被滿足。本項目中還有一個重要的質量管理要點就是在整個設計方案中對整個系統的質量要求的平衡，即子系統和系統整體質量的平衡。在特殊的情況下，由于需求情況不夠細化，針對可能的需求擴展及其引起的質量要求改變，提供一個以上的中間解決方案供建設方及客戶確認是十分必要的。

（二）、質量保證方法

質量保證包括與滿足一個項目相關的質量標準有關的所有活動，它的另一個目標是不斷地質量改進。

1、規范的文檔和圖紙模板

在計劃、初步設計、深化設計等各階段，我們都通過規范統一的文檔和圖紙模板，從而規范項目交付物的格式，同時也方便項目中的溝通，保證各子系統信息真正的完整性、一致性。

2、高效的溝通方式

包括例會、周報、項目校對審核記錄單、會議紀要等，同時對項目團隊內部的溝通以及與客戶的溝通也通過例會/周報、紀要的方式，把各個接口進行統一的規劃，盡量保證交流的通暢和準確性。

（三）、項目質量管理的實施控制

有了良好的質量保證措施，就需要對實施進行有力的控制，才能夠真正的使各項措施落到實處。對于工程項目，最重要的質量控制手段就是評審制度，各個階段的評審，包括內部評審和外部評審，設計方案和圖紙的每個階段都要進行自校，互校，階段性工作完成即交給設計院進行審定審核輸出。初步設計階段和深化設計階段結束都要把交付物交給行業專家評審，才能決定是否進入下一環節。

總之，運用項目管理的方法，確實給項目工作帶來了改觀，項目工作的有序化有目共睹。雖然在實踐中還感覺到很有很多的工具和技術還用的不熟練，隨著實踐的深入和對項目管理的不斷加深理解，一定能夠在項目中用好“項目管理”這個利器的。隨著不斷學習與調整，智能化、信息化工程行業也將走向更輝煌的明天。

參考文獻：

1、《建筑智能化系統工程項目管理探討》（中國建筑教育）

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關鍵詞：信息化技術；企業管理；物業管理；水利

目前，水利信息化已經逐漸成為水資源管理、水土保持、防洪抗災以及水環境保護的技術關鍵。以水利信息化帶動水利現代化，是我國水利行業順應全球信息化趨勢的必然要求，是提高水利管理水平的重要途徑，是實現水利為人民和社會服務的出發點和歸宿。

一、水利信息化技術及其在我國水利管理中的不足

1.水利信息化的基本含義

水利信息化是充分利用現代高科技信息技術，深度開發并廣泛利用水利信息的采集、傳輸、存儲以及處理和服務等資源，以便使得水利事業活動效率及其效能得到全面提升的過程。

2.水利信息化特點

融合：水利信息化是水利專業技術和信息技術的融合

集成：是各種高新技術包括遠程自動化監控、3S（GIS、GPS、RS）系統、通訊網絡、數據庫、數學模型、系統集成等技術的相互融合集成

共享：網絡資源和信息資源的最大程度共享

創新：水利信息化的建設模式在實踐中進行技術創新

3.水利信息化在我國水利管理中存在不足

首先，信息資源不足：一是時效較差、種類不全、內容不豐富、基準不一、時空搭配不合理；二是眾多急需的相關基礎信息資源建設還極不完善，服務于多層次業務需求的各專業數據庫的建設尚未全面啟動。三是信息的規范化和數字化程度過低。動態信息采集環節薄弱，信息積累未能全面規范化。與相關行業的信息交流不暢。

其次，信息共享困難：主要表現為服務目標單一，導致條塊分割；標準規范不全，形成數字鴻溝；共享機制缺乏，產生信息壁壘；基礎設施不足，阻礙信息交流。

最后，應用基礎薄弱：軟件功能單一、系統性、標準化程度低；資源開發層次低、成本高、維護困難

二、信息化技術建設的主要內容

（1）水利信息基礎設施是水利業務應用的支撐平臺，是實現水利信息資源共享與開發的基礎，由水利信息采集、水利信息網、水利數據中心三大部分構成

（2）水利數據中心是水利信息匯集、存儲與管理、交換和服務的中心。由信息匯集與存貯、信息服務和支撐應用組成。

（3）支撐應用是將水利業務中的共同業務邏輯作為公共業務處理邏輯提取出來，形成業務應用開發所需的基本組件集，減少重復開發，提高業務應用的規范程度與技術水平。

（4）保障環境是水利信息化綜合體系的有機組成部分，是水利信息化得以順利進行的基本支撐。 保障環境包括： 標準體系，安全體系，建設和運行管理機制，政策，資金，人才隊伍。

三、信息化建設在水利管理中的重要意義

（1）是新時期治水的新思路和新理念的需求。當前，水利行業已經由工程水利向資源水利轉變，可持續發展水利的探索，水利行業的中心任務逐漸由水資源的開發利用轉向水資源的配置、節約、保護和管理。水利是一個信息十分密集的行業，無論是工程建設還是資源管理都離不開建立在對各類水利相關數據信息進行大量科學分析處理基礎之上的科學決策。

（2）在我國水利管理中應用信息化技術，對水利行業的公共服務起著積極的推動作用。首先，政府部門可以通過網絡在水利部門與人民群眾之間建立相互溝通的渠道，及時并準確地向社會傳遞水利管理的信息；其次，通過與人民群眾及時溝通，可以很大程度上提高政府治理水利的效率，還能保證水利公共服務的公正與公平，并由群眾監督并傳遞的反饋信息，合理更正治理措施【3】。

四、信息化技術在我國水利管理中應用的措施

（1）制定目標?；谖磥硭芾硐蛑偁幣c合作共存社會組織發展的趨勢，水利管理應該綜合參照電子商務以及虛擬企業等表現形式，分析水利業務在水資源、水土保持、河道、水利工程、灘涂圍墾、農村水利以及水政執法監督等領域的應用，從而在水利管理的總體目標和整體規劃基礎上，建立電子政務、水利數據中心、水利信息化基礎設施以及防汛抗旱指揮系統等等，以便對水利管理信息化技術做出適當的規劃。

（2）培養專業人才。高水平的專業管理人才隊伍，是水利污水管理能否成功實現信息化的關鍵。其中要求管理人才一方面能夠具有運用現代信息技術對水利加以管理，另一方面還要保證信息化真正為水利管理服務。為了滿足著兩方面的要求，信息化技術人員需要認真學習信息技術，準確地掌握水管理的全部含義，并要將信息化管理的觀念牢記在心。水利管理要實現信息化，就必須要堅持以人為本，努力讓專業人員、普通管理人員以及中高層領導都要轉變以往的觀念，不斷學習應用新的信息化知識技術【4】。

（3）管理體制的建立。水利的管理要實現信息化，就必須堅持管理制度規范。水利管理需要建立水政執法監督管理平臺，對各方面的項目流程包括水政巡查、水事糾紛、水行政處罰、水政監察隊伍等進行合理的更新以及調整，以便保證各個水政管理流程按照規章制度嚴格實施和順利進行。

（4）信息化系統的合理選擇。由系統開發專家、電腦技術專家、水利管理專家以及工程技術人員共同組成信息化聯合開發小組，建立局部監控中心、遠程視頻會議系統、江海圖像監控點、江?；A數據庫等具體信息化實施方案，并在調研以及系統分析得出的調研報告基礎上制定一個信息化的具體實施方案，從而完成水利管理信息系統的開發以及實現【5】。

此外，水利信息化還可以讓管理制度、方式以及理念等各種資源實現共享，從而極大地降低了政府的水利管理成本。同時，利用水利信息化實現水利管理工作，使水資源可持續利用，從而保證國民經濟能夠協調發展【5】。

五、結束語

水利管理的信息化需要我們在管理思想、建設思路以及行業理念等多方向努力，爭取令水利管理在體制方面取得創新性的進步，全面提高水利管理的信息化水平，推動我國社會信息化建設和國民經濟增長水平的進一步發展。

參考文獻：

[1]鄒軼君.信息化建設在企業管理中的實現及意義芻議[J].商場現代化，2010（05）：11-13.

[2]劉增.信息化建設在企業管理中的實現及意義[J].中國新技術新產品，2009（22）：22-25.

[3]丁宏.以企業信息化建設帶動企業管理的進步[J].山西財稅，2009（02）：35-37.

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關鍵詞：南寧市商業地產購物中心

南寧市商業地產的快速發展始于2003年，當年大連萬達集團舉資12億元進軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業地產快迅發展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業地產開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業廣場以及金山廣場、盛世·聯邦廣場等數十個商業地產項目，商業地產開發迅速進入發展的高峰期。

隨著商業地產的快速發展，區域商業悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業圈為主的整個城市商業格局發生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業項目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區樓盤的區域主題商業，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業地產開發從城市中心一直延續到區域中心。

來自南寧市政府的數據稱：至2005年底，南寧市商業市場建筑面積達到540多萬平方米，人均擁有面積高達3平方米以上。而由上海市商業經濟研究中心與上海市經濟委員會共同完成報告《上海市零售商業網點面積調研報告》顯示，2005年上海零售商業網點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業面積約為1.75平方米。比全國城鎮的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業面積又遠遠超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業地產發展中存在的問題

（一）發展速度過快，短期商業面積供應量過大

從長期的角度看，南寧市商業地產還是有比較大的發展空間的。作為廣西壯族自治區首府，南寧商業地產有較強輻射能力和擴張能力，只要業態布局合理，管理成熟，現在的商業面積是可以消化的。而現在的問題是發展速度過快，短期商業面積供應量過大，導致商業地產的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現腳步越來越慢等。來自廣西房地產信息門戶站—綠城人居網數據，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區商鋪批準預售面積卻達35.22萬平方米。供應與需求之巨大差距不言自明。江南區某些商業項目，建成交付已經一兩年時間了，但至今未能投入運營。處在朝陽商圈的一些商業項目，交付使用后也未能如期投入運營。如新朝陽商業廣場，目前投入運營面積不到整個廣場的30%

按《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》的規劃，南寧市2010年人均擁有零售商業網點營業面積達到1平方米，2010年商業從業人員達到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業面積就已經達3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬平方米，這一數據無論按常住人口計算，還是按流動人口計算，其人均面積都是偏高的。

商業地產之所以在短短幾年內得到了迅猛的發展，一方面是政府政策的引導，另一方面是因為商業房地產開發利潤遠遠高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業地產售價高，南寧的商鋪售價2004年最高時曾達到5—6萬元/平方米。受利益驅使，南寧部分開發商只專注于商業地產，因此除了中心商業區域外，基本上每個小區都有大量配套的小區底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業地產項目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業項目是一些有比較雄厚資金實力的房地產開發商、投資商才做的項目。但是這幾年國內的商業地產開發銷售模式創新以后，一些小規模的房地產開發企業也從事了商業地產的開發，新型的銷售方式可以把長期的商業地產項目轉變為短期的住宅項目一樣開發。這種創新的方式是把長期的出租經營改為出售。

南寧市的商業地產項目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主這些業主可以自行經營，也可將商鋪再轉租給其他人經營；“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權，由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。

近幾年南寧市商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產商為促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內，由買家把經營權交由房地產商行使，開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規定的返租年限后，交由買家自主經營。售后返租在國外實際上是開發商融資的一種方式，到了國內以后演變為開發商營銷的一種噱頭，用以套取現金的一種財務技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發完成的項目，采用了“產權式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預售和其它融資渠道來開發完成。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤，多數開發商都想快點把商鋪銷售出去，進入新的地產項目開發，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業營運。

這種短線操作的商業地產所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設開發盲目，招商項目定位與市場脫節，貪大求全，脫離當地消費水平等等。商業地產不僅在經營過程中要求穩，在商業地產開發的全程更要求穩。不管是商業選址、規劃設計，還是市場調研、聚集人氣等，“穩”都將成為決定商業地產開發成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發商業地產，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規劃規模過大，定位不準

根據《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》的規劃，從構造南寧市區域性現代商貿中心的大商圈出發，南寧市商貿業今后發展的重點是：建設2個城市商業中心區和6個區域性商業中心區，以及10條特色商業街和178個社區商業中心。按照規劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區域中心也有五個要建規模在10萬平方米以上的大型購物中心。“社區商業中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米?！边@些規劃表面上看，沒有什么問題，但是細究起來卻有問題：規劃時按整個廣西的區域中心進行規劃，真正服務的對象卻是本區域市民。

要把南寧建設成區域性現代商貿中心，首先是商業設施、設備先行。由于南寧市本身出口東盟產業非常少，和東盟間的長期商貿往來較少。廣西出口東盟國家的產品事實上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿中心關鍵要從物流的角度出發，充當貴州、重慶、四川等內陸省份出口東盟國家的出?？冢虼酥攸c發展的應當是城市的物流園、批發市場。而把10+1商業大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務的商業街和購物中心”則有點不妥。每年一次的中國—東盟博覽會，時間很短，博覽會結束以后，到南寧來直接進貨的東盟客商非常有限。作為一個營業面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎，沒有穩定的營業額，僅僅從建設南寧商業形象的角度出發，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時尚。匯集世界經典及歐美時尚商品，引領時尚的消費潮流和現代生活方式。主要服務于追求時尚、舒適生活的精英人士。而這個定位和商圈所在區域居民的特征是相吻合的。這樣，城區內的商業購物中心就出現了這樣一種現象，在建設時是以服務東盟的角色來進行建設的，但真正服務的消費者卻是本市的市民。因此在整個建筑面積的規劃上不可避免地會出現量過大的現象。

百貨大樓、萬達商業廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大。據2006年的相關統計分析數據，不少商家為了擴大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價格競爭，一方面是消費者得到實惠，另一方面是企業效益不斷下降，經營困難，許多企業處于苦苦支撐和勉強經營的狀態，企業抗風險能力嚴重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據南寧市百貨零售行業龍頭老大的地位，但2005年10月開業的金湖廣場地下商場，由于身處地下負一樓，而且周邊相配套的商業設施較少，開業近一年來一直慘淡經營，每月僅有600多萬的營業額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態。王府井百貨，雖經重新調整裝修開業，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業額。原本定于2005年底開業的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業，其營業狀況如何，有待時間的驗證。

南寧市商業地產健康發展的出路

（一）改變商業地產的開發模式

南寧要建設成區域性商貿中心，需要一個長期的市場培育的過程，需要大量開發資金的長期投入。這有別于那些現在商業營業面積不足的城市，商業地產開發完成以后需要更長的投資回收期。目前的這種開發銷售方式隱藏著巨大風險，雖然近幾年還沒有暴發，但是幾年后，有的開發商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業地產，這一時期的商業地產因為商鋪投資熱已經降溫，此外由于宏觀調控的關系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價，另一方面提高投資回報率。商鋪沒有好的經營業績，開發商、投資商就沒辦法按合約的規定給業主兌現收益，其最終的結果是銀行的大量借貸資金收不回來。因此對于南寧市來說，今后商業中心的開發應該杜絕再采用“零售”的方式進行開發。其次這種開發模式極容易造成開發商的短期行為，講求快，不認真做市場調研和需求分析，輕服務、輕經營、輕規劃，把重心放在銷售策劃上，誤以為銷售完成就是整個商業項目的成功。其實銷售完成僅僅是開始，重要是項目的經營與運營，經營好才是關鍵。這關系到開發商的社會責任問題，開發商在整個項目的發展過程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉到只租不售或整體出售的模式中，把開發商的利益與商業地產運營捆綁在一起，有效解決商業地產開發不顧市場需求的問題。

對外招商引資的項目，首先應當考慮企業的資金實力、商業地產運作經驗及客戶源。南寧市經過這幾年的開發，人均商業營業面積已經趕超中國香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應該是如何招商。對于有資金、有客源的商業地產投資商是歡迎的，但是不要再引進一些以短期開發利潤作為目標而不是以長期經營利潤為目標的商業地產項目。南寧市2004年以后開發的購物中心，經營最好的要數南寧萬達商業廣場，而萬達商業廣場采用的是“訂單地產”的開發方式。訂單式的商業地產開發方式有兩點優勢：第一，規避開發風險。投資開發新項目前，通過和合作伙伴接洽，幫助判斷項目的可行性，因為主力店的進駐一般都會經過周密的市場調研。按大連萬達的做法：只有在各主力業態到位、租賃面積超過50%時，萬達才會著手購置土地。以此增強項目建成后的成功系數。在他們看來，商業企業比自己更了解當地的消費市場，如果他們對規劃的項目不感興趣就說明這個選址有問題。而事實情況也正是如此，作為專業的房地產開發商，不可能樣樣都精通，長期從事零售業的商業企業對市場的把握、消費者的把握會更準確。第二，簽訂協議后，開發商可以在項目建設中按照合作伙伴的要求來蓋樓以確保建成后的購物中心符合各主力店的商業要求。這樣，綜合各家的意見，大堂、電梯、卸貨區的位置都由有關方面經過了反復計算，以保證所有面積都能產生租金，可降低相當一部分成本。

（二）引進專業人才或運營的專業中介商

南寧商業地產的運營是新鮮事物，如何進行商業地產的運營缺乏專業、有經驗的人才。因此，目前南寧市商業地產的運營也可以借鑒南寧市房地產銷售中介的發展經驗，先聘區外有經驗的中介公司代為招商管運營，等經驗學到手以后，再進行本土化。雖然商業地產在國內發展的時間也不長，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經驗。一些好的顧問公司、中介公司經過這幾年與一些國內外知名品牌的接觸以后，對一些名牌的需求比較了解，通過對百貨商場的充分了解，咨詢公司明確應該找哪些品牌來談，也明確如何幫助開發商彌補不足的地方，為開發商提出各種各樣的意見和建議，如裝修意見、物業管理意見等等。對于目前已建成的又招商乏力的商業項目，這一方式還是比較重要的。對于目前的南寧市來說，能引進一些國內外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場前景，進駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對市場的培育是很有好處的。而一些小的品牌商則很難堅持一年以上，一旦連續幾個月虧損，可能就會選擇撤柜。此外大型超市對人氣的聚集、市場的培育有著非常重要的作用。城北商業中心就是在“南城百貨”超市的帶動下逐步形成的。不同的商業項目應該根據實際情況尋找合適的專業中介協助招商。

對于那些正準備開發的商業地產項目，如果沒有專業的經驗，則更應請專業的咨詢公司進行規劃。專業的中介公司可以提供從前期調研、可行性分析、項目定位、商業業態、業種規劃、到空間環境和視覺形象設計、營銷推廣、招商、運營管理等全程服務。開發商在準備進行商業地產開發前，首先要轉變觀念，不能再把重心放在建設和銷售上，而要把重心放在商業運營上，商業地產的營銷工作不能只針對投資者進行，而是主要針對零售商、經營者進行，根據零售商、經營者的需求進行設計和生產。商業地產的開發不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。

（三）政府加強對商業地產的宏觀調控及引導

從客觀上說，南寧市的商業地產網點布局還是做了比較詳盡的總體規劃的，并不存在無序和隨意性。南寧市商業地產目前的情況是，無論是市中心配套，還是社區配套都存在投放量過大的問題。有些小區集中布局的商鋪或底鋪，業主已經入住二三年了，還沒有辦法開張運營。和其他城市相比，南寧市的社區商業配套并不缺乏。房地產項目“綜合開發，配套建設”的理念是正確的，大型的住宅區不能不預留商業配套建設面積，前幾年“項目建設，配套先行”是一些樓盤成功的經驗，項目還沒有交付使用，相關的配套服務商業就已經準備開門營業。這和物業管理工作一樣，在早期入住率還很低的時候，都是虧本的生意，都需要開發商倒貼錢進行經營。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價格賣出去了，商鋪的出租和經營是投資業主的事情，很多投資者購買商鋪并不是想自己經營，而當出租的租金還不上銀行貸款時，業主不愿意出租，如果租金太高了，經營者又會血本無歸。這些小區的配套經營本來需要開發商的扶持，但是商鋪成功銷售出去以后，開發商就再也不管了。這也使得一部分本來是必需的商鋪淪為空置。

因此從政府宏觀調控的角度出發，一方面應控制小區配套商業的面積比例，另一方面，應預留一定比例商業配套面積，不允許開發商出售。

根據綠城人居網公布的“南寧市2006年國有土地使用權招拍掛出讓一覽表”信息，2006年南寧市所出讓的地塊中，商業配套面積最低的也達到了7%，普遍在10%到15%之間，從面積上看每個項目的商業配套面積大約是從8000—15000平方米左右。和《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》上的“每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米。”這一規劃相比較，2006年所出讓的地塊，在商業面積的規劃上還是偏大的，對于現在的南寧市來說，新出讓土地的配套商業面積，應該根據實際情況進行調整。

除了政策控制外，政府還應該進行規范的引導，無論是在住宅投資還是商業地產上的投資，都能給市民提供一個公開透明的信息服務。南寧市房地產信息公開的網站，建設并不完善。無論是從杜絕開發商惡意炒作，規范房地產交易環節，還是從引導市民理性消費的角度來看，僅僅有現有的信息是遠遠不夠的。其實政府更應轉變觀念，信息公開并不會妨礙房地產市場的正常發展，而是更有利于房地產市場的穩定發展。

參考文獻：

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2.趙德海，劉威.商業地產開發中的錯位及對策研究.財貿經濟，2005

篇8

一、城管執法貫徹落實科學發展觀的基本情況

從十六大提出科學發展觀重要戰略思想以來，執法局黨委始終將其作為統領城管工作的指導方針，在全面學習領會精神實質的基礎上，與時俱進，轉變理念，確立了“和諧執法、服務群眾、促進發展”的總體思路，并結合工作實際，創新執法機制，強化服務措施，有力地推動了城管工作的科學發展，成效明顯。

（一）機制創新取得重要突破。在攤點管理上，改變突擊型、運動型的治理方法，采取聚零為整、規范管理、上檔升級的管理模式。對市區所有的室外攤點進行了調查摸底，在次要道路和街巷規劃設置了固定攤點群、節假日攤點群、季節性攤點群、特色攤點群共22處、600個攤位，從業人員1600多人，弱勢群體生存和攤販經濟發展得到有效保障。在管理上，實行了四項區別對待、寬猛相濟的管理原則，采取了設立公示牌、掛牌出攤、ABC三級上檔考核、集中錯時執勤等五項管理方法，各攤點群基本達到了“統一經營器具、統一衛生潔具、統一保潔標準、統一服裝、統一標志”的“五個統一”要求和“不影響交通、不影響正常秩序、不影響環境衛生”的“三項標準”，室外攤點逐步納入常態化、制度化、標準化管理軌道，收到了“市容變整潔、攤販保飯碗、城管不犯難、市民得方便”的多贏效果。在違法建設整治上，著力轉變事后查處、疲于應付的被動局面，積極推行機制創新，創建“聯動、共防、共管、互動”四項機制，創造各部門、社會群眾參與監督管理的有利局面，對新發生的違法建筑，做到了發現一處，查處一處，處置一處，極大地提高了防違、控違、拆違的力度和效率，2008年共拆除違法建筑612處、5.2萬平方米，新發生的違法建筑數量相比往年下降了70.8%。在野廣告治理上，除采取“清、涂、呼、罰、?！钡却胧?，積極推行社會聯動機制，協調環衛、路燈、電力、郵政、電信等部門和單位實行“協議管理”，聯合城管辦定期檢查考核和通報，有效地激發了各區、街道辦和公用設施產權單位參與整治的積極性和主動性，街面亂貼亂畫現象明顯減少。

（二）為民服務創出品牌。一是增強服務觀念。教育全局牢固樹立“愛崗敬業、執法為民、服務社會、促進和諧”的宗旨和“親情執法、熱情服務”的理念，倡導“在管理中體現服務，在服務中實施管理”，將服務的觀念融入全局干部職工頭腦中，并在實踐中生根開花，做到了以服務得民心，以服務樹形象，以服務促和諧。二是強化服務措施。在攤點管理上，對自產自銷的本地市民，熱心支持和幫助銷售，對以販賣蔬菜、水果等為生的本市市民，以教育引導為主，對流動攤點進入固定攤位的，給予優先照顧。為減輕攤主負擔，通過市場化運作每年為攤主節省經營設施費用24萬元。在“拆違”方面，力求和諧執法，耐心做當事人的思想工作，在古陌村、宅庫村、神道口村等拆遷改造中，設身處地幫助拆遷戶解決困難，化解了諸多拆遷難題，贏得了群眾稱贊。三是轉變執法方式。倡導以教育、引導、疏導為主，處罰為輔，實行了處罰前教育勸告制度，向第一次、第二次的輕微違法違章行為當事人發《責令糾正通知書》，不予處罰。對違法停車做到溫馨提示在先，將罰款額由200元降為100元，對嚴重的違法停車行為，廢除將車輛拖至統一地點的懲罰性做法，改為由現場拖移至附近停車泊位。四是優化審批服務?？s短戶外廣告招牌審批時限，將原來每周2次（周二、周四）現場勘察增加為每周3次（周二、周四、周五），確保2個工作日內回復審查結果；對特急的審批項目，當日勘察，當日回復；對招商項目實行重點扶持，在符合法律規定的前提下，給予戶外廣告審批方面的優先照顧。這些實實在在的服務舉措，受到社會各界和市民群眾的歡迎和稱贊，親民服務的城管品牌日益彰顯。

（三）隊伍規范化建設卓有成效。在隊伍建設方面，立足打基礎，利長遠，做到用制度和機制管人、管事。一是確立了強隊思路。確立了“一個宗旨、兩個理念、三個機制、四個原則、五個方法、七個意識”的思路，旗幟鮮明地指出了全局的工作方向和奮斗目標。二是加強了制度建設。加強了機關規范化建設和隊伍思想作風整頓，進一步建立完善了《考核工作管理辦法》、《督查實施意見》、《文明執法規范》等22項規章制度，將《制度匯編》印發到人手一本。同時，不斷強化制度執行檢查考核，對工作日中午飲酒、酒后駕車等違反“八條禁令”和在執法中刁難、毆打、威脅當事人以及隨意扣押物品的，一次警告，二次通報待崗學習，三次責令退出執法隊伍。三是完善了工作機制。建立健全了執法、管理、服務三位一體的協調機制、績效考核的促進機制和獎懲兌現的激勵機制。以考核為總抓手，每月定期進行考核督查通報，向前兩名大隊發流動紅旗，與年終考核直接掛鉤，激勵先進，鞭策后進，極大地提升了執法管理效能。四是加強了廉政建設。研究制定了《2008—2012年黨風廉政建設和反腐敗工作實施方案》，認真貫徹中央、省、市一系列關于黨風廉政建設和反腐敗工作的政策要求，干部職工規范執法、廉潔執法的信念不斷強化。

二、學習實踐科學發展觀的六點啟示

通過認真學習調研，執法局黨委深刻認識到，盡管城管行業貫徹落實科學發展觀取得了較大成效，但是相比中央、省、市貫徹科學發展觀的要求，相比當前的新形勢、新情況、新問題，相比市民群眾的期盼，城管工作還有很多亟待解決的問題，必須認真加以解決。

一是在認識上，必須解決重建輕管的問題。一個好的城市是建出來的，但更重要的是管理出來的，居民生活質量的提升并得以鞏固，“管”是關鍵，如果長期重建輕管，居民已得到的質量將會降低甚至會變惡，并且管理跟不上還會造成重復建設、浪費資金，從而導致對民生的重視降低。

二是在體制上，必須解決管理重心下移的問題。實行“兩級政府、三級管理、四級網絡”的體制，是中國城市管理的成功做法，但管理的重心必須下移，屬地管理為主、分塊管理為主乃有效手段。所以市、區、辦（鎮）、居的職責應明確，檢驗手段應有力度，達到指揮員、運動員、裁判員功能清顯、責任清顯、標準清顯，以利“競爭”局面的形成。城市管理最忌諱的就是：單線干，周邊看，互相推，面上亂。就目前實際情況看，城管執法由市直接管理到各區不適應，而將現有的大隊改為執法分局，變成“雙管”單位，符合城區實際，有利于強化“地方”管理，有利于上下同心，把工作做到實處，把問題解決在基層，從源頭上得到治理。

三是在機制上，必須解決執法效能不高的問題?！柏煛唷⒗苯y一的機制是城管執法之根本。城市是一個有機的整體，各部門、單位、個人相互的關聯度很高，各自的管理職能不同且交叉，必須既相互配合，又能相互監督、相互支持，少出“結合部”，才能少出紕漏，所以必須職權清晰、責任明確、利益公平。在實際操作中，按照地域和管理難易及重要程度劃分管理網格，每個網格的各項管理有明確的標準要求，同時必須建立績效考核制度，使考核到部門、單位、個人，確保每個問題打板子準確，真正解決有利之事“爭”、無利之事“推”、說的多干的少，甚至只指責、不干事的問題。

四是在手段上，必須解決傳統模式落后的問題。隨著城區的不斷發展，隨著現代化程度的不斷提高，在執法手段上仍采用較原始的方式、傳統的做法，遠遠滿足不了精細化管理的需要，問題的發現、處置比率、處置速度、監督力度均需采用現代的手段。國內外先進管理實踐已證明：“數字化”城管是當前城管的有效手段，并可節約城管成本。

五是在隊伍上，必須解決親民、服務意識不強的問題。城市管理目的是為了人民群眾，沒有人就沒有城市，所以管理城市必須以人為本。誠然，一個城市中的人從經濟上可分為三等九級，當共同富裕問題未解決之前，就必須有其生存的空間，因此保障城市居民生存、發展是首要的。為此，城管執法必須以愛民、親民為出發點，把服務融入管理中，充分體現“在管理中體現服務、在服務中實施管理”，以喚起人民群眾之共鳴，才能鞏固其管理成果，改善、提升執法隊伍形象，使大家之城大家管。

六是在工作上，必須解決創新力不足的問題。創新是工作發展的靈魂和動力，一切工作想要不斷出新成果，就要不斷創新。缺乏創新力，工作如同老牛拉破車，長此以往還會使工作者感到乏味，缺失工作激情。城市管理從某種意義上講，所要解決的問題基本上是常規性、普遍性的（特殊問題除外），而在這些共性問題上，有的還會成為難點和瓶頸，如果沒有創新的思維、創新的措施，往往是治理—反彈—再治理—再反彈，使人身心疲憊。因此，必須抓“牛鼻子”,對已解決的問題采用上檔升級之措施，使其得以鞏固和提升，對難點和瓶頸必須找出癥結，打碎瓶頸而破之。如我市，停車難、“五小行業”擾民、亂貼亂畫、違法建設等難點熱點問題，沒有足夠的創新力度就難以破解。

三、下一步推進科學發展的思路和措施

總的思路是：以黨的十七大、十七屆三中全會精神為指針，以科學發展觀統領全局，以“和諧執法、服務群眾、促進發展”為目標，著力打造親民、服務型城管隊伍，深化城管體制機制創新，不斷提升執法效能和管理水平，為建設創新開放幸?，F代化的新做出更大貢獻。

（一）深化認識，學以致用，著力增強貫徹落實科學發展觀的堅定性和主動性。

在思想認識上，努力做到學習再深入、認識再深化，使全局深刻領會和把握科學發展觀的精神實質，用科學發展觀武裝頭腦，真正達到“黨員干部受教育”，增強全局貫徹落實科學發展觀的自覺性和主動性，為實踐打下堅實基礎。在實踐中，著力把握三點：一是遵循科學規律。把科學發展觀作為衡量工作正誤、得失的標準，學會并善于運用科學發展觀看待問題、思考問題、解決問題，深入研究解決城管工作中各種熱點難點問題的有效方法，力求癥結找準、措施對路、方法科學，并在實踐中創新，總結經驗，掌握規律。二是著力維護民生。城管工作涉及市民群眾生活的方方面面，關系到社會弱勢群體的生存環境，特別是在當前的經濟形勢下，更要以敏銳的政治眼光、以人為本的精神，妥善處理好攤販謀生、違章拆遷以及市民舉報等敏感問題，順民所愿，解民所困，為民謀利，讓“人民群眾得實惠”，促進社會和諧穩定。三是轉變思想作風。對照科學發展觀的要求，著力糾正不符合、不適應科學發展觀的思維和做法，重點破除思想懈怠、執行不力、效率不高的問題，進一步樹立踏踏實實、雷厲風行、真抓實干的作風，做到執法到一線、管理在街面、服務到心坎，以實實在在的成效取信于民。繼續把打基礎、利長遠作為著力點，堅決杜絕一陣風式的突擊清理整治，工作中既注重制度機制的創新完善，更注重制度機制的執行落實，推動城管工作“科學發展上水平”。

（二）完善機制，提升效能，著力推進精細化城市管理

一是完善內部工作機制。狠抓網格式管理和執法人員績效考核，做到五定，即“定格、定人、定責、定管理標準、定考核制度”。第一，實行網格式管理。1.“定格、定人”：以五個執法大隊為基本單位，將整個規劃區細分為若干個區和網格，每個網格配備2-3名執法人員，將責任、任務直接落實到人，把每個網格和相應的執法責任人姓名繪圖上墻公布，強化監督，最大限度發揮執法效能，達到橫到邊、縱到底、全覆蓋、無縫隙管理。2.“定責、定管理標準”：實行級差管理，按照地域不同、管理難易及重要程度，將網格分為嚴控區、重控區、一般控制區三個等級，每個網格內按立體層次分為空中（樓頂）、樓體（建筑物立面）、街面三個部位，分清每個部位的嚴控事件、重控事件和一般事件，逐一明確不同級差、不同部位、不同事件的管理標準要求。對各種違法違章行為，嚴格依照《市實施城市管理相對集中行政處權規定》和《市實施城市管理相對集中行政處罰罰款細則》處理。第二，完善績效考核機制。“定考核制度”：實行日督查、周檢查、月考核、季公布、年總評。1.加強局對大隊、科室的考核。制定《關于對執法大隊工作考核的實施意見》，采取百分制考核的方式，將每月得分排在前兩位的大隊確定為月度優秀大隊，發優勝紅旗，年終得旗數排前兩位的授予年度考核優秀大隊稱號。制定《機關各科室工作目標任務》和《關于實施機關科室工作考核的決定》，實行月考核、季公布、年總評，年終得分居前者為先進科室。使平?？己伺c年終評先選優直接掛鉤。2.加強大隊內部的考核。在實行局對大隊、科室考核的基礎上，進一步實行全員考核和定性、定量考核，做到考核直接到人。五個執法大隊分別成立考核工作小組（大隊長、中隊長、隊員各占一定比例），分業務考核、專項考核、綜合測評和附分四個方面進行全面考核。在具體執行上，大隊長、副大隊長負責日督查，大隊考核小組負責周檢查，每周檢查得分匯總產生當月考核得分，各網格平均得分為中隊當月得分，月考核平均分加年度綜合測評分、附分為年終考核總得分。對連續三次以上考核排名第一的中隊和排名前三名隊員，給予一定的物質獎勵；對連續三次以上月考核排名末位的中隊或隊員進行誡勉教育，取消該中隊或個人的評優資格。將考核結果作為年終評先選優的主要依據，并作為干部任用的重要參考。

二是完善外部協作配合機制。進一步完善聯動、共管、共防、互動機制，構筑“大城管”格局。第一，建立聯動機制。局直屬五個執法大隊主動接受駐區政府、管委的領導和考核，與駐區融為一體，形成合力。對涉及規劃、建設、房管、公安、環保、物業等多個部門職責的問題，隨時召開聯席會議，必要時組織聯合執法行動。對重點違法建筑，及時與規劃部門通聯，準確認定，共同查處；在治理餐飲店油煙和噪聲污染問題上，及時聯系環保部門對排煙除噪設備進行鑒定，依法實行整改；對嚴重占道違規經營、賭博等擾亂城市管理秩序的，與公安聯合執法，共同查處取締；對居民舉報的生活小區污水管道阻塞等問題，積極聯系水務部門進行排解疏通。第二，建立共管機制。與鎮、村共管，聯合各鎮土地、規劃、建設部門建立鎮級“共管執勤室”，共同執法、共同管理，擴增村級執法聯絡員，完善村級監控網絡體系。與商家共管，與市中心區大商家簽訂共管協議，共同維護門前容貌衛生秩序。在生活小區推行“城管＋物業”的共管模式，由城管隊員和物業管理人員共同排查小區內的違法違章行為。第三，建立共防機制。在治理違法建設上，與各鎮、重點村簽訂責任狀，強化基層防控違法建設的責任。聯合建委、規劃、房管等部門，在市建設系統建立起抵制違法建設的協作機制，凡是參與違法建設的設計、建設、施工單位，都要受到處罰，形成密閉鏈條式的防控網絡體系。第四，建立互動機制。利用報紙、電視和電臺“城市之音”欄目與市民互動，讓市民了解、參與、支持城管。利用行風熱線、市長公開電話、12319熱線等平臺，建立受理、查處、督辦、回復一整套快速反應機制，使舉報問題及時得到解決。通過設立咨詢臺、張掛橫幅、發宣傳單等形式，讓市民了解各項整治行動的意義和要求，主動參與到活動中。

（三）抓住重點，破解瓶頸，著力提升城市容貌環境水平

一是抓室外攤點上檔升級。繼續深化室外攤點管理成果，在2008年室外攤點考核全部達到C級的基礎上，力爭全部達到B級以上標準，其中65%以上達到A級標準，C級攤點全部淘汰。繼續實行集中錯時值勤制度，集中抓好中午12：00至1：30和晚間5：30至9：00時段流動攤點的清查取締，做到管理無空檔。二是抓戶外廣告上新層次。按照《市戶外廣告管理辦法》、《市戶外廣告設計設置技術標準》，推行使用新材料、新技術、新工藝，提高廣告招牌的檔次和品位。對主次道路兩側、背街小巷廣告招牌進行規劃整治，集中拆除改造舊、破、亂，使市區廣告整體設置水平有新的提升。三是抓違法建設嚴控機制。加強執法巡查力度，堅持“防控在先、出現即查、查必處置、拆必徹底”，繼續鞏固“聯動、共管、共防、互動”四項機制，將防違工作提高到新水平。按照違法建設納入市級績效考核的實施意見，進一步明確各區政府、管委、街道辦事處、鎮在防違和控違上的職責任務，促使各級、各部門守土有責。四是抓野廣告整治上新水平。繼續堅持“清、涂、呼、罰、停”綜合治理，深化“協議管理”模式，將公益信息廣告欄由現有的37個增至50個，實行有獎舉報，組織開展義務清理活動，進一步創造社會各層面齊抓共管、共同治理“野廣告”的局面。五是抓“五小行業”擾民問題整治破瓶頸。加快經區試點工作進度，力爭取得實質性突破，并在市區全面推廣。著重推行“五小行業批前聯席審核制”，由各區建設部門牽頭，組織工商、公安、建設、環保等部門對申請從事“五小行業”的實行嚴格審查，并聯合開展集中整治，杜絕潛在的擾民問題，提高市民滿意度。六是抓停車管理創新成果。本著“主路嚴格控制、次路適度放開、小區規范有序”的原則，協調市政部門對具備條件的次要道路的人行道板、路邊石進行改造，增設停車位，緩解停車難問題。按照將要出臺的《市停車場規劃建設和車輛停放管理辦法》（市法制辦正在論證），結合實際研究具體實施方案，規范停車秩序和停車場管理。加大對嚴重違法停車行為的治理力度，實行即時拖離和處罰，確保人行道通暢。

（四）以人為本，強化服務，著力提升城管隊伍形象

一是倡導“四親”服務。教育全局干部職工認清當前的經濟社會形勢，進一步扭轉在工作中就城市管理執法而執法的陳舊認識，真正把城市管理執法融入到城市經濟發展中去，立足本職為經濟社會發展服好務。倡導“四親”服務，即“親民服務、親企服務、親商服務、親農服務”。做到帶著感情去執法，帶著感情去服務，設身處地幫助群眾解決投訴問題，對待流動攤主像對親人一樣去管理，對待企業、商戶像對衣食父母一樣去呵護，以實際行動推動經濟社會和諧發展。嚴格執行《文明執法規范》，執法過程中力求“嗓門低一點，臉色好看一點、態度和氣一點”，杜絕“粗、冷、橫、硬”，達到形象親切、行為規范、程序嚴明、服務熱情。優化機關服務，實行“六個一”、“六個快”、“六個辦”的服務準則?！傲鶄€一”，即：一句您好相迎、一張笑臉相見、一把椅子相讓、一杯熱水相敬、一份熱情相待、一聲再見相送；“六個快”，即：辦事動作快、咨詢答問快、審批手續快、急事處置快、聯絡協調快、解決問題快；“六個辦”，即：當日事當日辦、明日事提前辦、份內事積極辦、份外事幫助辦、難事設法辦、特殊事特別辦。二是強化服務措施。第一，堅定不移落實戶外廣告費優惠政策。在繼續執行對5平方米以下廣告招牌免收戶外廣告場地費的同時，按照威政辦發〔2008〕90號文件精神，對市區生產企業所有的戶外廣告進行梳理，對符合《關于減免和暫緩征收部分涉企行政事業性收費的通知》要求的，全部列入暫緩暫停收費范圍，與企業一道共克時艱。第二，搞好“拆違”服務。對違法建設做到早發現、早查處、早處置，最大限度減少群眾損失；要實施人性化拆遷，耐心做好當事人的思想工作，盡力促使自行拆除；對生產生活有困難的拆遷戶，要設身處地、想方設法幫助排除后顧之憂。第三，搞好對攤點的引導服務。組織攤點經營業主相互觀摩學習，提高攤主的規范經營意識。開展本地攤點經營者的經濟收入調查，對生活確實困難的市民和殘障人員，在收費上適當給予減免。進一步加強特色攤點、季節性攤點的歸攏安置，使自產自銷時令水果的本地市民適得其所、安心經營。第四，執法服務進社區。聯合物業公司，對居住小區內亂扔垃圾、亂堆亂放、破壞樹木綠地、流動商販占道經營等進行綜合治理，改善社區的容貌衛生秩序，為市民創造整潔、舒心、方便的生活環境。

四、建議

（一）推進城市管理重心下移，屬地管理，以塊為主

按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”的體制，要形成市級指揮調度、區級組織監督管理、基層落實的格局，關鍵是要強化區級政府、管委的城市管理主體責任，真正達到以塊為主，屬地管理。針對當前我市周邊鎮村區域執法覆蓋面不足的問題，本著管理重心下移的指導思想，建議在四區設立城管執法分局，接受市、區兩級雙重領導，并對市城管執法大隊和四區衛生督察大隊進行優化組合，達到激發區級參與城市管理的主動性和積極性的目的。

（二）推行數字化城市管理，促進城市管理手段現代化

數字化城市管理是現代城市管理技術在城市建設管理領域的應用推廣，也是城市管理現代化的客觀趨勢。目前，我省已有煙臺市和濟南歷下區建成了數字化城市管理模式并通過了專家驗收。我市實行數字化城市管理，可本著既遵循原創模式，又因地制宜的原則，按照建立“標準化、網絡化、數字化、規范化”的城市精細化長效管理機制的構想，建立“統一監督、分級指揮、按責處置、統一考評”的體制架構。建議：一是在市城管委的指導下，以城管辦為主體，建立城市管理監督中心，全面負責市區城市管理工作的信息系統建設管理，統一受理、確認、移交城市管理問題，并跟蹤監督和分析評價。二是在高區、經區、環翠區、工業新區設立城市管理指揮中心，承擔各自轄區內城市管理問題的派遣、協調和處理工作。三是將水、電、暖、氣等各專業部門和單位作為城市管理責任主體，納入解決城市管理問題的執行層。四是將社區管理與城市網格化管理有機結合，達到全覆蓋管理。