房產評估管理辦法范文
時間：2024-01-09 17:47:02
導語：如何才能寫好一篇房產評估管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
第二條 凡在城市規劃區范圍內的房產買賣、租賃、贈與、繼承、拆遷補償、典當、交換、政府征購等涉及房產價值或價格評估的，均適用本辦法。
第三條 市、縣房產行政主管部門，負責本行政區域內房產評估管理和監督工作。
第四條 凡從事房產評估業務的單位，須向當地房產行政主管部門提出申請，經資格審查認證后，到市工商行政管理部門領取營業執照，方可從事房產評估業務。
房產評估機構應具備以下條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的從業場所；
（三）有一定的注冊資金；
（四）有專業房地產估價師或一定數量的估價員；
（五）法律、行政法規規定的其它條件。
未取得房產評估資格的人員，不得從事房產評估。
第五條 房產評估，當事人可委托房產評估機構進行，但涉及由政府給予當事人補償或賠償的，須由縣以上人民政府房產行政主管部門設立的評估機構承辦。涉及國有資產轉移的，評估后應到國有資產管理部門登記備案。
第六條 房產評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準，以各類房屋的重置價格和標定地價為基礎，并參照當地市場價格進行評估。
第七條 進行房產評估，必須提供房屋所有權證及該房屋占用范圍內的土地使用權證和其它相關的證件。委托評估的當事人還須與評估機構簽訂房產評估委托協議書。
第八條 房產委托評估按下列程序辦理：
（一）業務受理；
（二）制定作業計劃書；
（三）現場勘查；
（四）收集整理相關的資料；
（五）選擇評估方法；
（六）撰寫評估結果書或報告書；
（七）送達評估結果書或報告書及收取評估費。
第九條 房產評估機構應于收到評估申請書之日起十五日內完成評估作業，并向申請人出具評估結果書或報告書。
第十條 房產評估結果一年內有效，超過期限的應重新評估。
第十一條 評估機構應按物價部門核發的收費許可證及其收費標準收取評估費。
第十二條 當事人對房產行政主管部門設立的評估機構出具的評估結果有異議的，可在收到評估結果書或報告書之日起十五日內申請復核，對復核結果仍有異議的，也可向人民法院起訴。
第十三條 當事人對評估結果要求保密的，評估機構及有關人員不得向他人泄露，但司法機關要求提供的除外。
第十四條 評估人員與申請評估項目當事人有利害關系的應當回避。
第十五條 評估人員違反本規定，牟取私利，弄虛作假，故意抬高或壓低標的物價值，給國家或他人造成財產損失的，由房產行政主管部門給予行政處分，并視情節依法給予行政處罰；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。
第十六條 未取得評估資格或未領取營業執照，擅自從事房產評估的，由工商行政主管部門依法給予行政處罰。
第十七條 任何單位和個人都不得在評估過程中提供偽證，阻撓評估人員依法進行評估工作。對于提供偽證或阻撓評估工作正常進行的，由房產行政主管部門給予警告；情節嚴重，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以處罰；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。
篇2
一、城市國有土地房屋拆遷
（一）城市房屋拆遷安置可采取就近安置、異地安置以及就近與異地安置相結合三種方式。具體采取何種方式安置，由拆遷人依據規劃報經有關部門批準確定。
（二）實行就近安置的，原則上“拆一還一”。選擇安置房時，可按被拆遷房屋面積選擇由拆遷人確定的相近面積戶型。結算方式：被拆遷房屋的市場評估價與同一時點安置房的市場評估價進行差價結算。
（三）城市基礎設施建設項目范圍內和公益事業建設項目范圍內的被拆遷人、租住市房產經營處公房承租人選擇產權調換的，原則上實行異地安置。異地安置的安置房最小戶型原則上不低于60㎡。
（四）上述需要異地安置以及自愿選擇異地安置的，被拆遷人根據自己具體情況，可選擇享受下列優惠政策中的一項。
1.異地安置的除實行“拆一還一”、按市場評估價進行差價結算的政策外，另外可按參與產權調換房屋面積的10%或20%增購（增購面積最低給予10㎡，最高不超過20㎡）。選擇安置房時,可按參與產權調換房屋面積加增購面積選擇由拆遷人確定的相近面積戶型。結算方式：增購面積按綜合建設成本價結算,超增購面積按拆遷協議簽訂時的同一時點市場評估價結算。放棄增購面積的部分，按綜合建設成本價予以貨幣獎勵。享受增購政策后，住房建筑面積仍然達不到60㎡的，差面積部分仍可按綜合建設成本價購買。放棄購買的，不予貨幣獎勵。
2.享受廉租房政策的被拆遷人（不含無房戶），可按可享受廉租房政策的面積進行安置（具體人數按低保卡記載人數為準）。
享受安置面積小于60㎡的，可選擇60㎡住房。享受安置面積部分的市場評估價大于被拆遷房屋市場評估價，享受安置面積部分不結算差價；小于的，按實際結算。享受安置面積與60㎡差面積部分按經濟適用房價格購買。
享受安置面積大于60㎡，且被拆遷房屋面積小于60㎡，可享受安置面積的60㎡部分市場評估價大于被拆遷房屋市場評估價，不結算差價；小于的，按實際結算；超過60㎡以上部分，按經濟適用房價格購買。
享受安置面積大于60㎡，且被拆遷房屋面積大于60㎡，可享受安置面積與被拆遷房屋同面積部分市場評估價大于被拆遷房屋市場評估價，相互不結算差價；小于的，按實際結算?？上硎馨仓妹娣e與被拆遷房屋差面積部分，允許按經濟適用房價格購買。放棄可享受廉租房政策面積的部分，按經濟適用房價格給予獎勵。
選擇戶型面積超過可享受安置面積部分，按綜合建設成本價增購。
被拆遷人享受此項政策后，今后不再享受廉租房和經濟適用房政策。
3.享受經濟適用房政策的被拆遷人，按經濟適用房確定的面積標準選擇安置房。結算方式：被拆遷房屋面積部分不結算差價，差面積部分按經濟適用房價格結算。被拆遷人享受此項政策后，今后不再享受經濟適用房政策。
（五）拆遷租住市房產經營處公房，且該房是承租人唯一住房的，其承租住房低于50㎡的，若承租人選擇貨幣補償，產權人與承租人之間按2：8的比例分配拆遷補償款（有自建房的，自建房必須也選擇貨幣補償）；若承租人選擇產權調換，按該房屋市場評估價的50%購得全部產權后實行產權調換。承租住房面積大于50㎡的，按50㎡享受上述政策。超過部分按貨幣補償方式結算給市房產經營處。
（六）拆遷租住單位房屋,且承租人符合房改條件的，產權單位應允許其進行房改或作價轉讓，完善手續后，予以補償安置。
（七）原集體經濟組織成員，其耕地被征用完畢且已轉為城市居民，被拆遷房屋持集體土地房產證，按常住人口人均40㎡予以產權調換，按市場評估價結算差價；多余面積按市場評估價給予貨幣補償，不再享受異地安置增購政策。人均不足40㎡的，可享受10%或20%的異地安置增購政策，增購面積按綜合建設成本價結算。但原面積加增購面積不得超過人均40㎡，增購后仍達不到人均40㎡的，可按市場評估價增購到人均40㎡。一人獨立戶按60㎡安置。
（八）拆遷機關、企業、事業單位產權的房屋,原則上實行貨幣補償，具體安置方案視情研定。
（九）拆遷持有合法產權的個人經營用房，可以實行產權調換，原則上“拆一還一”，按市場評估價差價結算。因規劃建設需要異地安置的，可按參與產權調換經營用房面積的10%或20%增購（增購面積最低給予5㎡，最高不超過10㎡），增購面積按綜合建設成本價結算；放棄增購面積的部分，按綜合建設成本價予以貨幣獎勵。
（十）本意見所稱的經濟適用房價格根據國家發改委《經濟適用住房價格管理辦法》的規定，由市物價局會同市建設委員會確定；市場評估價根據《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》的規定，由房地產評估機構予以評估確定；綜合建設成本價由市建設委員會會同市物價局、市國土資源和房地產管理局確定，報經市政府批準后執行。
二、集體所有土地房屋拆遷
（一）城市居民在集體土地上所建的房屋,符合《*市房屋拆遷認證暫行辦法》第七條第二項、第三項規定的予以認證,按可安置人口人均40㎡給予安置（被拆遷房屋面積不足40㎡的按實際計算），超出人均40㎡部分，按被拆遷房屋的重置價結合成新給予貨幣補償。不符合上述規定的，20*年7月之前建成的房屋（以20*年航拍圖為準，結合地形圖等相關證據綜合判定，下同），按被拆遷房屋重置價結合成新予以貨幣補償。單戶不足60㎡的，按60㎡安置，差面積部分按經濟適用房價格購買。
（二）20*年7月之前已建成房屋，且戶口已遷入本村民組，在原籍失去承包土地和宅基地，被拆遷房屋是其在集體土地上唯一住宅的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆遷房屋重置價結合成新給予貨幣補償；人均不足40㎡的，可按安置房重置價增購到人均40㎡。
（三）20*年7月之前已建成的房屋，戶口不在本村民組的農民，在原籍未享受宅基地，且符合《*市村民住宅管理試行辦法》，被拆房屋是其在農村集體土地上唯一住宅的，其戶口在城市規劃區范圍內的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆遷房屋重置價結合成新給予貨幣補償；人均面積不足40㎡的，可按安置房重置價購買到人均40㎡。享受該項政策的，必須辦理在原籍放棄宅基地的相關手續。其戶口在城市規劃區范圍以外的，按被拆遷房屋重置價結合成新給予貨幣補償。
（四）被拆遷房屋是20*年7月以后建成的,但被拆遷人房屋符合《*市村民住宅管理試行辦法》規定，應當享有宅基地，且被拆遷房屋是被拆遷人唯一住宅的，按人均40㎡給予安置，多余面積不予補償。
（五）符合產權調換的被拆遷人,在規定時間內簽訂房屋拆遷補償安置協議書的，在安置可能的情況下，每戶可按安置房市場評估價增購，增購面積最多不超過20㎡。
（六）本意見所稱的被拆遷房屋重置價和安置房重置價由市國土資源和房地產管理局會同市物價局、市建設委員會確定后，報市政府批準后執行。
三、其他獎勵政策
篇3
Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.
關鍵詞:房地產；貸款；抵押
Key words: real estate；loans；mortgage
中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01
0引言
我國住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來，各商業銀行房地產抵押貸款業務得到飛速發展，房地產抵押現已成為人們購房或融資的首選方式，而對抵押房地產進行的估價，也成為商業銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業務順利進行的關鍵步驟，房地產抵押估價實際上已成為發放抵押貸款的必備要件。所以，房地產抵押評估工作對于房地產信貸風險和房地產抵押風險的規避與防范，具有重要意義。然而，近年來房地產評估工作出現了一些不正當的惡意競爭。結合我市實際情況，本人引發了幾點思考：
1加強制度建設和執行力
1.1 備案制度嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》、《山西省房地產估價單位資質管理暫行辦法》和《注冊房地產估價管理辦法》的規定執行準入制度。凡開展房地產評估業務的估價機構，在領取營業執照之日起30日內，向工商登記所在地的房產管理部門申請備案。未按規定到主管部門備案的房地產評估機構，不得在當地執業。
1.2 公示制度房地產評估機構在開展業務時，應當將營業執照、資質證書、收費項目、收費依據、收費標準及計費方式等在經營場所公示。
2加強政府對房地產評估機構的管理
2.1 實行年檢和日常不定期檢查對全市估價機構實行年檢和日常監管，要進一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產估價機構日常監管機制，切實履行政府監管職能，規范估價行為。一是，加強對估價報告的質量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機構重視估價報告質量，不斷提高估價報告質量。二是，發揮房地產估價信用檔案作用，將日常監管中發現的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強分支機構管理。要求分支機構的負責人必須注冊在分支機構所在地，分支機構出具的估價報告必須由分支機構的注冊房地產估價師簽署。市住建局將對房地產評估機構進行不定期檢查，對未按公示制度公示相關信息的，從業的估價師違反《注冊房地產估價師管理辦法》、《房地產抵押估價指導意見》等相關規定出具評估報告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對其停止業務三個月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業進行通報，情節嚴重的，直至清出本地房地產估價市場。
2.2 異地房地產評估機構的管理凡異地房地產評估機構來我市執業的，必須具備一級資質，并實行登記備案制度；完成房地產估價業務后由完成該估價報告的估價師向業務發生地的房地產主管部門報存房地產估價報告備查，并蓋章留存；來我市執業的房地產估價機構要自覺服從當地業務主管部門的監督管理。
3開展對房地產估價業務指導和監管
3.1 及時制定和市場指導價在一般情況下，每年制定一次市場指導價供房地產交易中各個環節參考，但應根據市場變化定期或不定期進行調整。
3.2 估價費用由銀行承擔以住房地產抵押估價，一般由抵押人委托，估價費用如同保險費用一樣，由抵押人承擔。現在，按照《通知》規定，抵押估價原則上由商業銀行委托，則估價費用銀行承擔。這樣，估價機構不必為了估價費用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費從一定程度上保證了估價行為的公平和公正。在實際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評估費用，這樣無疑容易出現兩種情況，一是抵押雙方協商議定抵押價值而不進行評估；二是約定由抵押人支付評估費用。在抵押估價收費問題上，相比而言，銀行位于強勢，估價機構處于弱勢，由抵押人付費，銀行尚且有一些業務費、協作費的類似費用需要估價機構支付，如若由銀行付費，則估價機構難免更加受制于銀行，對此《通知》作了專項規定，確保了銀行與估價機構之間委托與被委托的關系，也對不合理或非法費用進行了禁止，同時也禁止估價機構以此種不正當方式去承攬房地產抵押估價業務。
4培育市場誠信體系
4.1 建立信用檔案為提高估價工作的公開度和透明度，必須在房地產主管部門建立和完善估價機構、人員的信用檔案，對估價機構和人員而言，可以規范其市場行為，提高行業誠信度和服務水平；對政府部門和社會公眾而言，可以更好地監督估價機構和人員的市場行為，選擇更為滿意的估價機構和人員。
篇4
[關鍵詞]非房地產開發項目；在建工程；抵押；登記
[中圖分類號]D923.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0114-02
在建工程從概念上理解是指經過審批正在建設中的房屋及其他建筑物。從法律意義上講是未通過竣工驗收之前都還屬于在建工程。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產抵押給貸款銀行的行為?！斗课莸怯涋k法》第五十九條，以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。本文所指非房地產開發項目在建工程主要指工業企業項目的在建工程[1]。
1 非房地產開發項目在建工程抵押的現狀分析
1.1 土地使用權存在重復抵押的法律風險
由于目前我國大部分地方土地管理部門和房產登記部門還是相分離的，根據《城市房地產管理辦法》的規定，以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權，而土地使用權抵押在土地管理部門登記。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押，在建工程（含土地）抵押則是在房產登記部門登記，由于土地管理部門和房產登記部門信息不互通，如果抵押人的土地使用權抵押登記尚未注銷，而又申請辦理在建工程抵押登記，房產登記部門給予辦理了在建工程抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押登記，極有可能會造成重復抵押的法律風險。
1.2 存在再次申請在建工程抵押登記的情形
例如一個工業項目的投入由于建設資金的原因存在建設一部分廠房未竣工驗收即投入使用，致使整個項目建設周期拉長，而由于在建工程抵押期限相對較短，抵押期限到期后，抵押人會以其余在建的建筑物申請在建工程抵押，企業通過這種方式可以繼續從銀行獲取資金，然而從建設部門監管角度來說，會存在一定的隱患，整體項目無法按審批的要求及時竣工驗收，而未竣工驗收即投入生產，則涉及建筑工程安全的問題。
2 非房地產開發項目在建工程抵押存在的問題
2.1 抵押物評估價值給抵押權人帶來的風險
抵押物的價值應當能確保抵押權人債權的實現，而抵押物評估價值虛高的結果，給抵押權人收回債權帶來了不確定的風險。以下造成抵押物評估價值虛高的因素有：①由于評估機構對評估業務的競爭，評估人員往往會迎合抵押人想多貸款的要求，對抵押物價值進行評估時人為造成評估價值虛高；②評估機構在評估在建項目時由于對土地性質、項目權屬、工程進度等方面影響實際價值方面的因素考慮欠缺而影響了評估價值的準確性；③如果抵押雙方以協議作價的方式確定抵押物的價值，由于銀行信貸人員缺乏房地產估價的專業知識，對抵押物價值的估算缺乏準確性，極易出現協議作價的價值與市場價值有較大的誤差。
2.2 非房地產開發項目在建工程實現抵押權存在一定的局限性
各地工業園區存在規劃及產業的限制，在建項目往往屬于工業用途，抵押人如到期無法償還債務，債權人實現債權處置抵押物時，由于用途、規劃條件的限制，處置該抵押物時受讓人會存在一定的局限性，無法確保抵押權人債權的實現。
2.3 如何確定在建工程抵押登記的標準與條件
目前對在建工程較普遍的理解是指處于建設過程中，尚未完工并未交付使用的工程項目。筆者對在建工程的理解是，建筑工程未達到竣工驗收條件或未通過竣工驗收都屬于在建工程。對于在建工程抵押登記各地都有不同的規定，如北京對《關于房地產開發項目在建工程抵押登記有關問題的通知》里，房屋已竣工或實際投入使用的房地產開發企業應依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理登記手續。由于在建工程不確定因素較多以及工程建設者自身的原因致使工程施工期限的延期，這對抵押登記如何確定是否符合登記的標準與條件都存在現實的問題[2]。
3 解決與規范非房地產開發項目在建工程抵押及登記工作的難點及建議
3.1 明確在建工程抵押登記的標準與條件
為實際解決工業企業工程建設中的融資問題，房屋登記機構應明確制定在建工程抵押登記的標準與條件。筆者認為凡是未通過竣工驗收并未實際投入使用的，符合規劃許可，未超過建筑施工許可證中的施工期限，抵押人首次或再次申請在建工程抵押登記，登記機構應當給予辦理。在建工程抵押登記必須具備的條件：①在建工程占用范圍內的土地，必須依法取得國有土地使用權證；②投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期，可提供由貸款銀行確認的工程進度表等材料（或在抵押合同中載明相關內容）；③在建工程不允許為第三方貸款提供擔保，借款人必須為抵押人。
3.2 抵押權人需嚴審抵押物的價值
《物權法》第十三條明確規定了登記機構不得要求對不動產進行評估，抵押物的價值不是登記機構應當審查的要件，是否超過抵押物價值是抵押權人應當注意的事項，與登記機構無關?！段餀喾ā愤M一步明確了登記機構的職責，同時根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，抵押雙方申請抵押登記時只需提交可以證明抵押房地產價值的資料即可。抵押房地產可以委托評估公司評估，也可以雙方協議作價，因此抵押物的價值對抵押權人來說是需要重點審查的。登記機構在受理在建工程抵押登記時，則有義務提醒抵押權人注意抵押物價值的風險，筆者建議可以在抵押登記申請表上注明抵押權人應當注意抵押物價值風險的提示。
3.3 登記機構需要完善在建工程抵押登記的審查工作
首先，登記機構審查的重點是所抵押的在建工程的合法性。登記人員應認真審查所抵押在建工程規劃審批的建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證以及施工許可證，一方面上述規劃許可的建設單位（即抵押人）需與土地使用權人及債務人須為同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面積必須是規劃審批的面積，因此只有確保抵押人主體的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的權屬風險。
其次，根據《房屋登記辦法》第十九條規定，辦理在建工程抵押權登記的，房屋登記機構應當實地查看。實地查看的內容為：①查看在建的建筑物與規劃審批是否一致，有無違章現象；②抵押的在建建筑物與提供的《國有土地使用證》的范圍是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情況等。對在建工程實地情況以影像資料進行留存，并出具實地查看記錄表，登記時同抵押人提交的材料一同存入檔案。
3.4 做好在建工程抵押轉為現房抵押的登記工作
《房屋登記辦法》第六十二條規定，在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。各地實際操作中，可能存在從初始登記到在建工程抵押登記注銷，再到現房抵押登記這一過程中會產生脫節或存在一個短暫的時間間隙，由此極可能會損害在建工程抵押中抵押權人的合法權益。如果將房屋初始登記與在建工程抵押登記轉為現房抵押登記合并辦理，完善這一過程的操作流程，從而實現無縫對接[3]。
4 結 論
由于非房地產開發項目在建工程抵押的特殊性及復雜性，無論是房屋登記機構還是抵押權人，都需要從制度上還有操作流程方面不斷去完善，既從服務的角度出發支持企業的融資需求，又能從管理制度方面不斷地去完善與健全。
參考文獻：
[1]住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.
篇5
關鍵詞：低效不動產 處置實踐 探索 問題
一、低效不動產的定義界定
所謂低效不動產是指長期處于閑置狀態、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業帶來預期收益的一類不動產。國有低效不動產處置是指運用公開交易平臺轉移低效不動產所有權或使用權的行為。筆者通過閱讀大量文獻，認為資產占用——利潤比重分析法 能夠更加形象的來界定企業的低效不動產資產。資產占用—利潤比重分析法是通過對資產占用—利潤結構表的分析來實現的，這種分析方法的主要特點有：將企業內部資產分為高效資產、低效資產和無效資產，通過個資產在總資產中所占的比重與其對應創造的利潤比重的比較來判斷其資產類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內或大部分時間，企業內部某項資產的資產占有比小于利潤占比，但同時也創造企業利潤的情況下，該項資產就可以界定為低效不動產資產。
二、低效不動產處置的實踐
筆者所在公司低效不動產主要來源于企業自行開發建造或福利分房政策取消后的保留房產，由于絕大多數房產房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠分散、房型結構不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據國資委加快處理低效無效資產的要求，本著推進全面預算管理，優化資源配置，減少低效不動產運營風險，提升資產運行效率，進一步改善資產運行質量，提升有效不動產的盈利能力，自2012年起開始嘗試存量低效不動產處置工作，嚴格按照集團公司下發的《非股權性資產轉讓管理辦法》，以程序規范、效益提升、安全穩定為基本工作準則，邊實踐、邊總結、邊改進、邊提高的工作思路，努力推進低效不動產處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置面積達到1.35萬平方米，資產處置收入達到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現處置收益合計1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產問題。通過上述處置，將不利于公司管理且無法進行改善的低效不動產分離出來，為企業盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業的經濟效益得以充分體現。為此，筆者公司在推進低效不動產處置工作上主要做到了以下幾點：
1.組織體系保證
成立低效資產處置辦公室，并配備專人負責，按項目化管理要求，堅持PDCA+認真的工作方式，全面推進低效不動產處置工作。由于此項工作涉及招商租賃、財務、法務、客服等多個專業，在公司成立跨部門虛擬團隊，由公司分管領導負責統一協調，以保證低效不動產處置各項工作的有序開展。
2.完善處置流程
低效不動產處置采取事前、事中、事后全過程管理。事前策劃：通過不動產運營效率分析，年度處置計劃報經理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經濟行為上報集團公司審批備案和處置方案上會公示、集團公司指定評估與備案；事后跟蹤：審計監察部進行階段性管理審計、公司紀檢參與全過程監督，每次處置行為，上級審計監察部、經營財務部及公司紀檢員均派員進行現場監督。具體操作流程如下：
1）公司董事會審議年度低效不動產處置計劃與方案；
2）按照處置授權權限分批上報集團公司，取得同意處置經濟行為批復；
3）按照國有資產評估程序進行指定評估，取得國有資產評估備案表；
4）具體處置方案經總部領導班子審核備案；
5） 公開市場（平臺）上市掛牌交易。
3.健全處置制度
國有低效不動產的處置過程，就是追求資產處置程序合規、效益最大化的過程。但其工作規則，必須符合國家法律法規及現行政策的規定。筆者公司在認真學習領會《企業國有資產法》、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產產權交易管理暫行條列》、《上海市國有產權交易規則》及集團公司《非股權性資產轉讓管理辦法》等法律法規政策的基礎上，起草了公司《低效不動產處置管理辦法》、《低效不動產處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動產資產處置制度體系基本確立，特別是依法依規規范了低效不動產處置評估、信息公開、定價（低價）流程、領導班子會議決策處置方案、公開掛牌進場交易等制度。
4.優化處置方式
不斷優化低效不動產處置方式，實現低效不動產處置價值最大化。根據地區差別、難易程度及相對優劣差異，將存量房產打包捆綁處置，按每包標的總價（以評估價計）不高于1500萬元或總量不超過10 套為原則進行處置。實踐證明，根據存量房產現狀和特點，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實力的集約競買人參與競價，還解決了許多歷史遺留問題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過程中不必要的人力、物力和財力的支出。
5.注重資產調查
首先，履行盡職調查：包含資產權屬（抵押、擔保、訴訟），欠費（水電煤、有線電視、物業管理、保安保潔費），戶籍等情況；
其次，資產現場勘察與調研：對處置標的物的層次、朝向、內部結構變化情況，以及對所處的區域內同質房屋進行價值比較，并形成書面材料（重點揭示瑕疵情況）；
第三，資產現狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項或優先購買權書面告知、租賃到期或歷史遺留問題清理、附屬設施設備清理、結構改變恢復及裝修補償等。
6.嚴控資金風險
近幾年，公司低效不動產處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時安全到賬對企業的經營發展具有十分重要的意義。根據國有資產處置相關規定，轉讓價款原則上應當在合同生效之日起5個工作日內一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個工作日內到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現了資金支付延遲的傾向，對方提出需要給予2個月的寬限期。為此，我們及時上報法律事務部并緊急發出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴格按照合同約定追究對方違約金1.4萬元。此事件為后續資金到賬積累了經驗，進一步采取了預警防范措施，后續處置未再發生類似事件。
7.廉潔透明處置
國有低效不動產處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對于低效不動產處置工作主要責任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書》，自覺做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經理書記辦公會再提出明確要求：公司領導、處置相關工作人員、職工實行回避制，不得參與低效不動產處置的拍賣、買賣等事項；每次處置行為，均在解放日報紙質媒體及網絡上公開處置信息；此外，針對個人或集團內部職工需求購買房產的行為，還專門制定了個人參與購買房產流程及風險須知制度，從源頭上為低效不動產“陽光處置”提供了堅實的制度保障。
8.妥善化解歷史遺留問題
近年處置的存量房產大多數為上世紀八十年代的老公房，涉及歷史遺留問題較多。其中清理處置諸如浦東環龍苑別墅、海事局、慶安路水泵房、區商委置換占用等各類占用房產共計幾十余套，無一發生不穩定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結構人為改動、租賃裝修補償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達五十余起。
三、低效不動產處置的探索
盤活國有低效不動產應在政府的宏觀調控下，以企業戰略規劃目標為指導，解放思想、轉變觀念，以市場為導向，以資產效益最大化為目標，進而達到盤活資產的目的。
國有低效不動產處置涉及資產權屬不清、清理難度大、情況復雜，并無先例可遵循。通過近幾年國有企業的不斷嘗試與實踐，目前對國有低效不動產處置，筆者認為基本有以下四種轉讓模式，現將四種模式實施路徑作以如下分析：
1.與個人交易（協議轉讓）
根據國家相關規定，企業國有產權轉讓應不斷提高進場交易比例，嚴格控制場外協議轉讓，經相關機構批準除外。2013年12月，國務院國有資產監督管理委員進一步下發《關于中央企業資產轉讓進場交易有關事項的通知》國資廳發產權〔2013〕78號文件規定，中央企業及其各級控股企業一定金額以上的資產對外轉讓，應當在依法設立的企業國有產權交易機構公開進行，只有涉及企業內部或特定行業的資產轉讓，確需在國有、國有控股企業之間協議轉讓的，由中央企業負責審核批準。為此，與個人交易不可避免的涉嫌將產生國有資產外流和交易結算無法按時按額繳納的情況，不利于企業的管理和資金的使用，無法可靠穩定的為企業提供有效不動產運營效率的必要資金流。
2.中介機構掛牌交易
中介機構掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對于一般企業管理人員較為熟悉也容易操作，可以實現單項標的處置效益最大化，但較難實現批量化處置，也無法保證在短期內取得交易收入。同時，因市場對房地產價格預期的不同，也使交易很難完全按企業預期的成交價格達成交易。由于中介交易的過程中，客戶實地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風險，此方案無法成為國有低效不動產處置的優選。
3.整體拍賣轉讓
資產整體拍賣較多的應用于企業的閑置資產；長期經營不善，連續多年虧損或接近虧損的企業資產；以及不利于優化產業結構的企業資產。資產整體拍賣主要采用公開招標競賣的形式，在平面媒體、互聯網等渠道拍賣信息，并通過專項推薦會的方式擴大招商，最終將資產賣給出價最高的競買人。這種交易模式 能滿足國家提高企業資產轉讓公開透明度，較快的尋找到交易對象，滿足企業資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產包中存在的樓品質量、房屋占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能產生的一些不穩定因素。盡管拍賣機構可以根據《拍賣法》和《工商監管條例》對拍賣的委托手續、拍賣公告、拍賣程序、競買合同、競買人資格進行控制管理，但目前尚不足以滿足國務院國資委的監管要求。
拍賣機構運用其豐富的社會資源，可以向委托人提供下述服務，并取得較好的實際效果。
（1）平行關聯增值服務
①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；
②拍賣前的策劃方案設計；
③通過拍賣預告、項目推薦會等方式擴大受眾面、獲取市場信息，供委托人參考；
④積極配合委托人完善拍賣標的物的手續。
（2）縱向延伸服務
①以拍賣前的摸底、接觸為基礎，在拍賣后協助委托人清場；
②協助買受人辦理按揭貸款、過戶等手續；
③代委托人協調或做好物業的修復工作；
④代委托人做好欠費等調查工作；
⑤協助買受人聯系并指導訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開展。
4.產權交易機構掛牌交易
產權交易機構的交易成本與直接委托拍賣相近，進場交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進行），基本步驟為掛牌申報、信息披露、舉牌受讓、競價和成交簽約。產權交易機構能夠提供政策、法規咨詢和業務指導，確保國有低效不動產處置符合國家法律法規及現行政策的規定，并能夠滿足政府相關部門對國有資產監管的要求。但產權交易機構對申報材料審核較嚴，一般要求梳理干凈、權利清晰的資產進場交易（在租賃期內一般要求予以清場），且信息披露時間較長（不低于10個工作日），難以滿足企業在較短時間內達成交易意愿。
產權交易機構作為一種交易平臺，目前在提供增值服務方面表現欠缺，成交后續工作一般也由轉讓方與受讓方自行辦理過戶手續，企業須投入大量的人力、物力、財力予以配合。為此，此種模式難以達到低效類資產進行快速處置的目標。
四、低效不動產處置存在的問題
1.缺乏評估價格的時效性
一般而言，評估報告的有效性通常為一年。若是年初評估年底交易，根據當前的房地產市場的波動性，資產的成交價格將與資產評估價格差異很大。評估價格對資產處置的實現起著至關重要的作用。若評估價格偏離市場價格（原則上不得低于評估價），特別是商辦房，將會嚴重影響資產的交易。為此，評估時需要全面披露資產瑕疵狀況，充分挖掘資產的內在價值，體現一房一價的評估要求，并科學合理地掌握委托評估與處置計劃相匹配的節奏，確保評估與市場價格波動相符合，提高資產價格的市場競爭性與可操作性。
2.缺乏處置稅務工作的統籌策劃
國有低效不動產處置稅務策劃，是一項系統性的工程。低效不動產與其他物權資產存在一定的差別，按照其不動產物權屬性，低效不動產交易成功后還需要進行法律層面的產權轉移登記。由此帶來的國有資產交易機構的稅務策劃與產權轉移登記的稅務申報事項是否可以競合，這還有待于今后的工作實踐；其次是低效不動產處置與房地產交易過戶之間存在一定時間周期性，可直接導致過戶申報價格與市場價格存在一定的差異性，如何對這部分差額進行稅收調節，需要進行系統性統籌策劃，合理節稅，從而減少處置成本。
3.缺乏低效不動產的安全管理
在處置實踐中，一旦該低效不動產被列入處置的范圍，往往會忽略該資產的安全性管理。為此，保持資產的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進一步加強處置資產在抵押、擔保、涉訴等方面的管理；加強資產處置的風險管理，特別是在資產成交后尚未完成產權過戶前的責任落實與風險管控，需要明確管理責任，確保資產權屬轉移前的穩定性、安全性、完整性。
參考文獻：
篇6
廈門市_______________(以下簡稱賣方)與_______同志(以下簡稱買方)協商同意訂立本合同，條款如下，以資信守。
第一條 賣方將坐落于廈門市________區_________路(街、里、巷)_______號(幢)________室出售給買方。該住房為_______結構，于______年_______月竣工，建筑面積共_______平方米。
第二條 以成本價、統建解困房價、房改經濟適用住房價、商品房指導價(或評估價)購買的獲得全部產權。高層住宅以標準價購買的獲得________%產權。
第三條 計價：
1、不超標面積_________平方米，以_________價出售，單價_______元，計______元。
2、雜物間面積________平方米(層高2.2米以下[ ];層高2.2米以上[ ])，單價________元，計_______元。
3、超標面積________平方米，單價________元，計_________元。
4、超商品房指導價計________元。
5、超標準裝修計_______元。
6、工齡折扣________年，計___________元。
實際付款：1+2+3+4+5-6=________元
人民幣(大寫)：_____拾_____萬______仟______佰______拾_____元。
第四條 該房產建筑面積的計算以土地房屋權屬證書記載為準。
第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。購買市國土資源與房產管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。
第六條 買方與毗鄰房產共同享有使用住房共用部位共用設施設備(如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統)。住房共用部位共用設施設備的維修按《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執法。
第七條 買方取得該房產后，自行管理和維修、養護，保證房屋安全使用。
第八條 買方使用該產業時必須遵守國家法律、法規及有關規定，遵守社會公德和維護公共利益。
第九條 買方取得該房產后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設結構，不得拆改上下水管道、供電設備、公共電視天線、通信和煤氣等管線;不得更改建筑物外觀藝術造型，嚴禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規定，賣方有權責令其恢復原狀、補償由此造成的一切經濟損失或承擔法律責任。
第十條 買賣雙方應共同遵守廈門市住房制度改革的有關政策及規定，雙方如在合同履行中發生爭議，應本著友好精神，協商不成，雙方均有權訴法院。
第十一條 其他事項：___________________________________________
第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執一份，每份合同具有同等法律效力。
賣方(蓋章)_____________ 買方(蓋章)______________
篇7
各區人民政府，市直各委、辦、局（公司）：《福州市城市危險住房改造暫行規定》已經市政府研究同意，現予頒發，請認真貫徹執行。
福州市人民政府
二三年一月二十三日
福州市城市危險住房改造暫行規定
第一章、總則
第一條、為加強城市危險住房改造工作的管理，保障房屋居住和使用安全，改善居住條件，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〖1998〗23號）、《福州市城市房屋拆遷管理辦法》和《福州市土地儲備實施暫行辦法》及有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條、凡在本市規劃區范圍內拆除危險住房進行改建的，適用本規定。
第三條、本規定所稱危險住房，是指根據國家建設部《危險房屋鑒定標準》（JGJ125—99）的有關規定，經福州市危房鑒定站鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。
危房改造地塊是指經鑒定屬危險住房，規劃功能為住宅建設用地的地塊。
第四條、本規定所稱危險住房改造，是指拆除經市危險住房認定小組認定的危險住房和附屬物以及與之相毗連的其他房屋和附屬物，并進行改造的行為。
第五條、福州市房地產管理局為本市危險住房改造的行政主管部門，市計委、建設局、財政局、規劃局、國土資源局等有關部門應在各自職能范圍內協同做好危險住房改造工作，當地政府負責本行政區域內危險住房改造的組織實施。
第二章、危險住房改造認定
第六條、成立市危險住房認定小組。認定小組由市房管局牽頭，市計委、建設局、財政局、規劃局、國土資源局等部門派員組成，負責危險住房的認定工作。
第七條、危險住房改造必須由產權單位（已房改的由業主管理委員會）委托市危險住房鑒定站鑒定，之后向市危房認定小組提出認定申請。市危險住房認定小組在受理申請之日起1個月內，應當作出認定或不予認定的批復（如屬特殊情況時限另定）。市危險住房認定小組對提交的技術鑒定結論有異議的，可以指定其他有資質的鑒定機構重新鑒定。
第八條、經認定為危險住房的，產權單位或業主管理委員會應編制改造規劃方案，報市規劃局審定并確定規劃指標；應委托有資質的房屋拆遷實施單位進行拆遷安置費用的摸底測算；應委托有資質的地價評估機構進行地價評估，之后將上述材料送市土地發展中心進行土地收購儲備評估。
市土地發展中心應在收到上述材料后一周內對該地塊土地收購儲備提出意見。對列入收購儲備的危房地塊，改造責任轉由市土地發展中心負責。
第九條、市危房鑒定站和市土地發展中心的危房鑒定和收購評估應實事求是。危房鑒定報告應如實反映房屋狀況；土地收購評估報告應客觀反映危房地塊改造成本、稅費構成、地塊收購的評估以及預期盈虧分析等，并提出是否收購儲備的意見。
第三章、組織實施
第十條、經市危險住房認定小組認定屬成片危險住房改造的地塊，由市土地發展中心優先收購或由區政府組織進行舊屋區成片改造。
第十一條、規劃中屬于公共設施和市政設施用地的危險住房地塊，應統一實行貨幣補償或易地安置，安置房成本中土地費用部分，經財政部門核實后，可按該地塊的規劃用途，從其專項資金中列支。
第十二條、危房戶自行集資改造，由危房產權單位或業主管理委員會提出申請，經市危房認定小組認定并報市政府批準后組織實施。
第十三條、自行集資改造項目，原面積部分，可按土地基準地價經綜合修正后的樓面地價10％補交土地出讓金，新增面積部分按增加面積10％以內、10％～20％、20％以上分別按上述樓面地價10％、20％、30％繳交土地出讓金。
第十四條、自行集資改造項目應按照城市總體規劃組織實施，并符合規劃用地性質和規劃技術規定。
危房的戶建筑面積未達職工住房控制面積標準且未房改的，或已房改但未達標面積部分未領取貨幣補貼的，可按職工房改控制面積標準確定危改房的戶建筑面積，同時，取消該職工住房改革貨幣補貼。
危房的戶建筑面積已達職工住房控制面積標準的，危改房的總建筑面積不得超過原房總建筑面積的20％。
第十五條、對于資金難以平衡等原因確需改變原規劃指標的集資改造項目，由改造實施單位提出申請，經規劃部門同意，并報市政府批準后，可根據具體情況酌情確定規劃建筑密度和容積率。
第十六條、已經房改的危險住房，其集資改造可提取使用本幢公用部位維修基金，待改造后再按有關規定標準由產權人直接建立房屋共用維修基金。集資改造時未提取使用本幢房屋共用維修基金，直接轉為集資改造后的房屋共用維修基金。
第十七條、危房改造地塊由產權單位引進房地產企業合作改造的，應經市危房認定小組認定，明確地塊四至范圍、規劃指標、建設時限等，報市政府審核批準，由產權單位委托市國土資源局掛牌。
第十八條、危房改造地塊引進房地產企業合作改造，以繳交的土地出讓金為標的進行掛牌出讓，掛牌底價按土地評估價與經市房管局核定的拆遷安置成本之間的差額確定。差額低于市政府規定的地段差、配套費的，掛牌底價按該規定的地段差、配套費確定。
第十九條、經掛牌競得危房改造地塊的房地產開發企業應在限期內實施改造，拆遷安置按照《福州市城市房屋拆遷管理辦法》及有關規定執行。
第二十條、舊屋區改造范圍內的危險住房和由政府指定開發單位進行成片改造危險住房，按照《福州市城市房屋拆遷管理辦法》和《福州市棚屋區拆遷安置優惠政策》及有關規定執行。
第二十一條、對直管公房和私房中的危險住房進行改造，經市政府批準后由當地政府牽頭組織實施。
第二十二條、近期無法實施改造的危險住房，由產權人（或業主委員會）向市危險房屋鑒定站申請危房鑒定，市危險房屋鑒定站提出加固意見，產權人應采取措施加強房屋的維修加固，確保房屋使用安全。
第二十三條、對經鑒定為房屋整體出現險情（危險等級為D級）的危險住房，產權人和各責任單位應積極組織搬遷，確保住戶生命財產安全，并將情況及時報告當地政府。
第四章、配套措施
第二十四條、危險住房拆遷地塊中的公房住戶申請購買安置房產權的，經產權人同意后可以購買。
第二十五條、危險住房拆遷戶購買經濟適用房安置，享受經濟適用房購房戶待遇。
第二十六條、危險住房拆遷戶購買安置房，可按規定申請住房公積金抵押貸款或個人住房抵押貸款，市住房資金管理中心和金融機構應予積極支持。
第二十七條、屬于政府規定的最低生活保障線以下，無力購買安置房，且城區范圍內無其他住房的危險住房拆遷戶，可申請承租廉租房。
第五章、附則
篇8
**金融辦：
根據*縣人大常委會關于報送優化營商環境工作材料相關要求，我行高度重視。我行一直認真貫徹并落實支持小微企業金融服務的精神，強化小微企業金融服務質效，降低企業融資成本促進企業健康發展?，F將相關工作開展情況匯報如下：
一、基本情況
（一）企業信貸投放基本情況
截止2021年8月末，我行企業貸款余額**萬元，戶數**戶。其中，線下貸款貸**萬元，線上貸**萬元。
（二）企業信貸相關工作開展情況
1、制定無還本續貸政策
我行根據銀監會《流動資金貸款管理辦法》、《個人貸款管理辦法》、《固定資產貸款管理辦法》、《項目融資業務指引》（簡稱“三辦法、一指引”），以及《中國銀監會關于進一步落實小微企業金融服務監管政策的通知》文件精神，結合本行制度和具體管理實踐，制定《***銀行股份有限公司接力通寶業務管理辦法》。無還本續貸政策使企業客戶只需結清利息無需還進貸款本金，即可辦理續貸，減輕企業使用外部過橋資金等費用支出，有效降低小微企業融資成本。
2、加強銀企合作，降低貸款利率
我行嚴格遵守人民銀行《人民幣利率管理規定》，并根據貸款風險程度，貸款形式等因素合理確定貸款利率，同時對重點扶持的小微企業適當調整貸款利率，
3、貸款服務收費情況
我行信貸客戶辦理貸款，抵押登記費用、不動產抵押評估費用、房產保險費用均由我行承擔支付，這在一定程度上減輕了貸款企業客戶的負擔。
二、存在的困難和問題
（一）傳統的存貸款業務階比重較重，無法滿足小微企業多樣化的金融需求。目前我行傳統貸款業務占比較大，對企業的經營情況、擔保條件要求較高，企業融資方式較為單一，雖然今年來我行在產品種類、擔保條件等方面逐步根據企業情況進行變化，但仍然和股份制銀靈活多樣的信貸產品存在差距。
（二）新增線上產品需要進一步優化。目前新增線上產品業務，能夠在審批流程、審批時效、貸款利率等方面為企業提供良好的金融服務，但由于介入較晚在整個授信辦理過程中還存在一定的缺點，例如，線上產品必須先開戶才能夠為企業試算授信額度，開戶完畢后兩個工作日才能為企業進行試算授信額度等，一定程度上影響企業融資過程中體驗感。
四、下一階段工作計劃
（一）合力增加中長期貸款和信用貸款支持。主要是對信用較好的小微企業可采用靈活的貸款方式，給予符合條件的貸款戶一定的授信額度，在較長時期內循環使用，貸款到期結清本金后在短時間內可完成再發放的工作。同時，對于信用較好、企業經營情況較好的企業發放信用貸款，讓更多的小微企業享受快捷、便利的金融服務。
（二）完善融資擔保體系建設。努力與省科技廳協商合作，立足本地實際，逐步增加財政資金在擔保體系中的投入，政府擔保助力小微企業融資，解決小微企業擔保難問題，為企業快速發展鋪路搭橋，科技金融是推動科技創新，加速企業科技成果轉化和產業化的有力工具。
篇9
內容摘要：市場經濟的今天，我國國有資產在經濟發展中占主導地位，本文對國有資產管理的現狀和存在的問題進行了分析，并提出了加強國有資產管理的對策，能有效的防止國有資產流失，確保國有資產的安全與完整。
關鍵詞：國有資產 管理 流失 對策
國有資產是指國家以各種形式投資及其撥款、收益、接受饋贈、憑借國家權力取得，或者根據法律認定的各類財產或財產權力。改革開放以來，我國的國有資產得到了發展壯大，它維系著我國經濟的命脈，支持著我國現代化的發展。如何管理好國有資產的問題成為當務之急，也成為人們關注的焦點?，F代化的發展使原來的國有資產管理方法出現了諸多問題，以前的國有資產管理方法已經不能適應國有經濟的發展，本文就這一問題進行了分析，并提出了加強國有資產管理的對策。
國有資產管理存在的問題
（一）管理體制與管理機制尚不健全
第一，我國國有企業的資金來源主要采用的是財政撥款、計劃劃撥、部門和單位無償占用的事業型機制。這種機制沒有科學、嚴謹、系統的經濟核算，沒有按照市場經濟的運行規律進行資產評估和變動，也就不可能通過自身運作創造的價值及時有效地投入運行。第二，國有資產在建造、分配、使用、維護等環節中缺乏科學系統的管理，管理結構松散，中間環節漏洞較多，造成管理脫節。第三，分散多頭，責權劃分不明確。例如，很多企業的國有資產管理尚未統一于一位領導來主管，而是由不同的領導審批各自分管部門所需的資產。資產管理存在分散多頭、歸口不一的問題。相關的部門都管一點，表面上看，似乎是分門別類安排到位，其實在總體控制上卻是混亂的、缺少一致性的。沒有明確管理范圍，責權劃分不明確，出了問題就相互扯皮、相互推諉。第四，管理制度中缺乏行之有效的約束機制，缺乏有效的審計監督。第五，“重錢輕物，重用輕管”的傳統思想仍然普遍存在。管理人員對資產產權觀念、資產保值增值的意識比較淡薄。
（二）非經營性資產配置不合理
過去，各大企業主要依賴于行政手段對其所屬部門進行資產無償配給，沒有規范化的分配標準和科學的、系統的、與企業的現狀及未來發展相適應的資產使用分配管理制度。分配、管理無法可依、無章可循，缺乏相應的約束機制。在實際工作中，管理者多是憑感覺、靠經驗來處理問題。資源一次性無償分配給所屬部門，形成配給誰，誰就有永久支配權、收益權。國有資產成了使用單位的“私有財產”，形成了實際上的“終身制”、“占有者所有制”。企業的資產所有權成了一種形式，沒有實質性的動態管理和調配權力。企業如要調整國有資產配置，促進資源流動，則是困難重重。這就造成了企業內各部門之間國有資產資源分配結構的不合理，出現苦樂不均、使用效率低下的現象。個別部門甚至向外出租企業房產來謀取私利，造成國有資產大量流失。
（三）經營性資產產權不清
一些企業和后勤集團長期無償占用企業的房屋和設備，但沒有及時對他們占用的資產進行價值核準，也沒有辦理資產轉移申報審批手續，沒有明確各自的權利和義務，使得這些企業和后勤集團之間的產權關系模糊不清。該上繳企業的費用不上繳，或只是象征性的少量上繳，使企業投入的資產無法得到合理補償。在進行最終成本收益核算時，收益往往被個人占有，而虧損則由企業承擔。國有資產保值增值無從談起。
（四）房產檔案管理水平不高
國有資產包括流動資產、固定資產、無形資產。在財務賬簿中有其價值變動的詳細記載。企業設備也有明細臺賬，相較之下，房產卻隨時間推移而被忽視，無人管理，房產檔案記錄也中斷，房產情況不明。這里著重談房產檔案管理的重要性。房產檔案詳細記載了產權來源及其歷史演變、房屋所處位置及其地界，是產權所有人行使占有、使用、受益和處分權利的依據，是維護公有財產不受侵犯的憑據，是調解產權糾紛的根據；房產檔案全面記載了房屋設備租賃狀況、使用情況、面積、租金等，為維護正常的租賃關系、防止錯管、漏管、亂拆、亂改、損壞房屋設備，擅自轉租，轉讓、改變用途等行為的發生，提供管理和查處的依據；房產檔案還詳細記載了企業職工的職務（稱）、家庭人口、居住面積、室內設備條件和時間，為研究房屋需求和住房分配貨幣化改革提供依據。
然而，目前各大企業對房產檔案管理的重視程度不夠。房產檔案管理人員專業素質水平差異很大，大家學習的積極性、主動性不高，滿足現狀，缺乏開拓進取精神。與此同時，隨著企業規模的不斷發展，房產管理方面的信息量也急劇增加。在信息化日益普及的今天，傳統的管理方式已經難以適應目前的工作需求。許多企業目前的房產檔案仍為紙質檔案，現代化的信息技術雖然已經有所運用，但十分有限，大多停留在數據處理上。信息化程度不高，信息更新速度慢，房產檔案的查詢和檢索都不方便。數據庫的建設與當今信息傳輸技術的要求相差甚遠，檔案的價值和作用遠遠未能得到有效的挖掘與利用。
加強國有資產管理的對策
（一）改革管理體制并完善規章制度
建立一個統一領導、行之有效、責任到人的國有資產管理體系。應明確一名領導主管國有資產管理工作，并成立國有資產管理專職機構，實行歸口統一管理。成立以職能部門、監督審計部門及相關資產使用單位參加的國有資產管理領導小組，負責制定和完善適合企業自身情況的資產管理制度、實施細則和確定使用調配方案，并確保這些制度得到貫徹執行。建立健全管理制度，采用市場化的協議、契約、合同等的管理方式。在行政管理上，要把國有資產的建造、分配、使用和維護等方面有機的結合起來，建立一個“一條龍”式的資產使用管理體制。明確企業對國有資產資源的所有權、分配權、處置權和收益權，明確企業內部二級單位對國有資產使用和內部管理的責任，建立企業二級單位自我管理、自我約束的機制。全面實施資產管理責任制，重點落實崗位責任，明確責任人，明確規定各級管理人員具體職責范圍及因工作失職造成損失應當承擔的行政及經濟責任，解決因職責不清造成無人管理、無人負責的情況。監督部門依法對資產的真實性、合法性和效益情況進行審查、評估和監督。制定審計規則，檢查評比制度和獎懲辦法。
管理的主體是人，只有管理者的綜合管理素質和管理能力得到提高，管理辦法才能發揮功能。所以，在制度建設的同時，還要加強房產管理人員的管理意識，通過不斷培訓，提高人員業務素質，建立起一支工作認真、業務熟練的管理隊伍。
（二）建立動態定額管理和超額有償使用制度
國有資產分配制度改革的基本原則是建立動態定額管理和超額有償使用制度。
根據國家有關規定并結合企業自身的實際情況，對非經營性資產進行合理定編。對超額使用企業資產的部門，企業要收回其超額部分，進行重新分配。根據實際情況，若確需保留，則要根據有償使用制度，由企業收取資產資源占有費；對不足定額的部門，企業要給予補足，補足資產如有困難則給予經濟上的補償。定編方案從形成到具體操作實施，難度都非常大。其合理性直接影響著定編管理的可行性，因此在制定定編方案時必須考慮以下幾點關鍵因素：
第一，注意部門之間的差異。不同部門在用房、設備要求上的差異很大，必須保持各部門的平衡發展。第二，企業發展的傾向性，即企業在科研、建房、人才引進等方面采取的鼓勵政策；第三，企業用房現狀，即結合本企業的實際用房情況，制定出切合實際的用房系數；第四，實行動態管理。定額面積應根據企業發展及各部門的實際情況動態變化，建議每幾年調整一次。總之，定編管理方案只有具備高度綜合性和可操作性，才有可能予以實施。
（三）明晰產權并確立有償使用制度
對財產的清查核實和產權關系的明晰是防止國有資產流失必不可少的措施與手段。市場經濟的特征之一就是明晰產權。明晰產權要求做好產權登記，產權界定，理順所有權、管理權和經營權三者之間的關系，明確所有者、管理者和經營者之間的權利和義務。為保證清產核資結果的公正性和準確性，具體工作可聘請中介機構負責。
經營性房產有償使用管理的重點在于產權明晰基礎上的收費管理，其實質在于改革原有的無償使用管理體制。企業對經營性房產資源，實行租賃協議管理。根據不同地段、不同類型的房屋及不同類型的經營性實體，制定不同的租金標準，租金納入成本核算。具體采取先簽協議，再交租金，最后使用的管理辦法。非經營性轉變為經營性的房地產資源，必須由使用單位提出申請，經國有資產管理部門審核，報企業領導批準方可辦理有關手續，并實行先簽訂租賃合同和繳納租金再使用的管理辦法。
企業公用房管理改革所提倡的有償收費管理只是調節房產資源的一種手段，而不是管理的最終目的。其最終目的是改革公用房的不合理現狀，使全體企業職工樹立“有償使用、合理使用”的理念，以最終實現企業房產資源的科學配置，切實提高房屋的使用效率，確保企業國有資產保值、增值。
（四）建立完善的信息化房地產檔案
運用現代信息技術處理手段開發企業房產檔案信息資源，必將極大地提高檔案資源的開發能力和利用效率，使企業房產檔案管理的整體水平明顯提高，大大減少房產管理在人力、物力和財力上的投入，縮減工作時間，提高工作效率。房產檔案信息化是先進科學技術手段和科學管理方法與傳統檔案管理方式的有機結合，是企業開展企業數字化建設的必然趨勢。
要提高檔案信息化程度，加快信息更新速度，必須要接入企業網，使各管理部門信息資源共享，隨時了解每個部門房產的使用、變動情況，優化房源配置，實現動態管理。檔案信息化管理的日趨完善，還要依靠掌握現代化技術和管理方法的檔案專業人員來實現。因此，管理人員除了要破除陳舊觀念、轉變思想、提高對檔案信息化管理重要性的認識，還要注重對先進信息技術的學習，不斷提高業務素質。
（五） 開發與利用企業周邊房地產資源
隨著市場經濟的迅猛發展，城市規模不斷擴大，企業周邊的土地資源、房產資源不斷升值。因此合理開發與利用企業周邊房地產資源，將會為企業帶來巨大的經濟收益，是國有資產增值的一項重要舉措。利用企業周邊土地開發出來的沿街營業房，其特點是投資少、收益快，投資一般在短期內就能收回。所以切忌過去那種企業不開發，讓其它單位來開發，或讓隸屬于企業的某個部門來開發，且開發后任其免費使用的時間過長，造成國有資產增值資金被開發單位侵占的做法。只有企業直接開發周邊房地產，才能確保企業獲得最大收益。
結論
總之，國有資產管理問題是一項涉及面廣、技術性較強的具體工作。近年來，我國國有資產流失現象屢見不鮮，平均每年流失、損失的國有資產至少達五個億之多，國有資產流失已經成為影響我國經濟發展的重要問題。我們不得不重視這一問題，因此國有資產的科學管理就成為一項重要工作。國有資產的合理管理關系到國有資產未來的發展，必須得到正確的管理方法，才能提升國有資產的利用率，避免國有資產的嚴重流失，確保國有資產的安全與完整，從而為我國經濟的順利發展奠定堅實的基礎。
參考文獻：
1.賀偉躍，于廣亮.《企業國有資產法》確立的國有資產監管體系的理論及現實困境[J].華東經濟管理，2010(12)
2.鄭小玲.中央與地方國有資產收益分配的博弈分析――基于國資分級所有的視角[J].當代財經，2010(2)
3.李琿，劉正祥，王亞莉，周艷.強化高校國有資產管理，提高資產使用效益[J].攀枝花學院學報，2009(12)
4.劉銳金，凌遠云.農墾國有資產盈利能力的綜合評價[J].熱帶農業科學，2010(3)
篇10
關鍵詞：房產經紀；存在問題；應對措施；管理途徑
早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。
二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。
一、房地產中介服務的主要功能
1. 咨詢服務
房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。
2. 價格評估
房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。
3. 經紀
房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務
各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。
二、我國房地產經紀市場發展現狀
據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。
根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。
在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③
簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。
從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。
三、房地產經紀行業現實存在的問題
（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。
（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。
根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。
（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。
我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。
（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。
我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤
四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策
那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：
（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。
（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。
1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。
2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。
建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；
2. 建立房地產經紀人保證金制度；
3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；
4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；
5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥
（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制
房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。
五、結論
隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。
注釋：
①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。
②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.
③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.
④建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條
