房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)前景范文

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)中介服務(wù) 全案

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)概述

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)伴隨房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展。根據(jù)亞當(dāng)?斯密經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型理論，專業(yè)化分工是促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)效率，提高專業(yè)化，增加附加值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效手段。房地產(chǎn)行業(yè)也正朝向分工細(xì)致化和專業(yè)化的方向持續(xù)發(fā)展。早在150年前，英國(guó)就出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)。如今房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的一環(huán)。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介入，房地產(chǎn)銷售相比由房地產(chǎn)商自行銷售，銷量及銷售速度均明顯得到提高。對(duì)于資金周轉(zhuǎn)速度要求很高的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是其最重要、最緊密的合作伙伴。

二、傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)模式

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)雖然發(fā)展了100余年，但是其模式一直未發(fā)生重大變化，一直以簡(jiǎn)單銷售獲取居間傭金為主要模式。相對(duì)其他環(huán)節(jié)的技術(shù)進(jìn)步，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的技術(shù)發(fā)展是緩慢的。在近階段競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，單純的居間服務(wù)，對(duì)于產(chǎn)品的前端掌控和后端服務(wù)沒有主動(dòng)權(quán)，因此客戶流失情況較為嚴(yán)重。一方面，因?yàn)榫娱g服務(wù)的服務(wù)費(fèi)用相對(duì)固定且低水平運(yùn)行，也缺乏深度挖掘客戶渠道，進(jìn)一步提升銷售業(yè)績(jī)的內(nèi)在激勵(lì)；另一方面，在合同取得上來(lái)看，因?yàn)橹薪榉?wù)進(jìn)入門檻低，因此對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，存在“僧多粥少”的局面。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致費(fèi)率持續(xù)降低，也在一定程度上更加降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和利潤(rùn)空間。此外，由于缺乏利潤(rùn)的支持，使得整體行業(yè)變化和創(chuàng)新不足。

三、全案模式概述

全案模式是一種集合式的模式，將單一的居間中介服務(wù)擴(kuò)展、延伸到房地產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)的其他專業(yè)分工上去。房地產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)根據(jù)其附加值和聯(lián)系的緊密程度可分為三個(gè)層次（如圖1表示）。

最核心的為直接關(guān)聯(lián)層，是開發(fā)環(huán)節(jié)中最為關(guān)鍵的三個(gè)領(lǐng)域，分別為融資服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)服務(wù)和銷售服務(wù)，主要解決開發(fā)現(xiàn)金流的問題和提品設(shè)計(jì)服務(wù)。位于第二層的為直接關(guān)聯(lián)層，他們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)、融資和銷售提供支持。位于最外層的為衍生服務(wù)層：建材供應(yīng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、媒體廣告服務(wù)、三維片及模型服務(wù)、裝修服務(wù)（精裝修樓盤特有）、人力資源輸送服務(wù)。它們共同組成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。

從服務(wù)的前后順序和緊密程度來(lái)看，前期研究、營(yíng)銷策劃（廣告和公關(guān)）、招商和運(yùn)營(yíng)是相對(duì)而言可以連貫一體的服務(wù)流程，在過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都能夠單獨(dú)創(chuàng)造價(jià)值。而將其串聯(lián)起來(lái)，由單獨(dú)一家公司提供全程服務(wù)，該模式就是所謂“全案”模式。全案模式相對(duì)傳統(tǒng)的模式有以下幾大優(yōu)勢(shì)：

第一，能夠把握前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)和策略。

第二，能夠?qū)V告、營(yíng)銷和銷售渠道建設(shè)更好的結(jié)合。

第三，能夠進(jìn)一步服務(wù)后端市場(chǎng)，取得更為長(zhǎng)期的服務(wù)費(fèi)用。

因此，全案因?yàn)榻Y(jié)合了以上優(yōu)勢(shì)，能夠創(chuàng)造出“1+1>2”的效果。使得原先并不流通和連貫的服務(wù)流程，能夠在一家公司內(nèi)部平滑開展，降低了中間成本。此外全案需要公司更全面的服務(wù)技能作為技術(shù)支撐，推高了進(jìn)入門檻，也使得收費(fèi)模式和綜合收費(fèi)額度要高于傳統(tǒng)模式。

而在競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)，市場(chǎng)趨于飽和的今天，房地產(chǎn)中介服務(wù)的全案模式也越來(lái)越體現(xiàn)出其服務(wù)的價(jià)值所在，被眾多開發(fā)商接受和選擇。

四、全案模式市場(chǎng)前景展望

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)銷售額穩(wěn)中有升。全國(guó)銷售額一直穩(wěn)定在6萬(wàn)億以上。進(jìn)入“新常態(tài)”后，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位得到進(jìn)一步確認(rèn)和鞏固。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)費(fèi)用占到銷售額的10%以上，其中一半以上目前需要通過全案服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)每年全國(guó)有一個(gè)3千億以上的房地產(chǎn)全案的服務(wù)空間。

篇2

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；模式；完善

中圖分類號(hào)：F281 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）01-0-01

商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。當(dāng)前在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策調(diào)控的影響下，住宅開發(fā)調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式

⒈“純銷售”模式。即商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國(guó)中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金壓力，同時(shí)降低了開發(fā)項(xiàng)目的資金門檻，有利于項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，短期見效快。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上失去整體性，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。

⒉整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場(chǎng)地不出售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場(chǎng)和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。對(duì)存有大面積空置營(yíng)業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經(jīng)營(yíng)人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無(wú)力自行經(jīng)營(yíng)，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營(yíng)上的失誤和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往把核心競(jìng)爭(zhēng)力集中在建筑和設(shè)計(jì)方面，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)很少涉及。對(duì)開發(fā)商的社會(huì)公關(guān)能力要求極高，開發(fā)商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式。以這種模式進(jìn)行運(yùn)作的大型商業(yè)物業(yè)在國(guó)外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購(gòu)物服務(wù)以能夠吸引各個(gè)層面的消費(fèi)者，同時(shí)擁有足夠數(shù)量的停車場(chǎng)地也是其主要特點(diǎn)。這種商業(yè)模式對(duì)資金的要求極高，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也極高，投資回收期較長(zhǎng)。

⒋零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的返租模式。這種商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長(zhǎng)達(dá)10—2O年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。管理型商鋪既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。對(duì)購(gòu)鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家人駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)模式，投資回報(bào)合同期較長(zhǎng)，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)，同時(shí)尋找有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經(jīng)營(yíng)、零售產(chǎn)權(quán)的返租模式。分零租賃經(jīng)營(yíng)、零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營(yíng)業(yè)用房分隔成10-50平方米的小型獨(dú)立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營(yíng)，商鋪由業(yè)主自營(yíng)或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營(yíng)物業(yè)。這種開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)于開發(fā)商而言資金壓力小、運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高。但各個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來(lái)表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運(yùn)作模式通過分零銷售物業(yè)的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項(xiàng)目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營(yíng)，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進(jìn)大型超市、建材家具家居廣場(chǎng)或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營(yíng)格局的統(tǒng)一。商業(yè)模式做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經(jīng)營(yíng)超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風(fēng)險(xiǎn)較高，也大大限制了中小投資者的經(jīng)營(yíng)范圍。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

⒈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在著商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的錯(cuò)位。地產(chǎn)商憑借多年開發(fā)住宅的理念，通常會(huì)采取將開發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報(bào)。但規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和管理。而且這種開發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，開發(fā)理念沒有能夠迅速地轉(zhuǎn)變。住宅項(xiàng)目是以解決消費(fèi)者居住問題為目的，只要做好產(chǎn)品定位、保證工程質(zhì)量，做好銷售就可以保證利潤(rùn)。一些開發(fā)商獲得地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后，在實(shí)際運(yùn)作過程中沒有考慮市場(chǎng)上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產(chǎn)品功能上則停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求。這種開發(fā)模式除了帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點(diǎn)布局的嚴(yán)重失衡。商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，許多項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面無(wú)法滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，形成大量無(wú)效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，沒有從商業(yè)的階梯性和互補(bǔ)性來(lái)定位項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開發(fā)商憑借非理性的感覺進(jìn)行項(xiàng)目投資，在缺乏專業(yè)的市場(chǎng)研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒有明確將要對(duì)哪些業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結(jié)果是沒有有效地將地產(chǎn)同商業(yè)對(duì)接，造成兩者間的嚴(yán)重脫節(jié)。

⒉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無(wú)序，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場(chǎng)和消費(fèi)需求，盲目加快對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。因此，搶商機(jī)爭(zhēng)項(xiàng)目，論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商和項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點(diǎn)布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經(jīng)營(yíng)定位上，有的開發(fā)商和投資商缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，加劇了同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，由于大量占?jí)嘿Y金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機(jī)。

⒊商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款存在越來(lái)越多的限制，融資渠道相對(duì)單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時(shí)間較長(zhǎng)，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項(xiàng)目隨后的經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式的完善

⒈重視項(xiàng)目策劃。商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅 “先設(shè)計(jì)后銷售”的模式，而應(yīng)該重視項(xiàng)目的前期策劃工作。首先，對(duì)于城市的特點(diǎn)、城市的文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及城市的未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場(chǎng)需求。其次，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，包括總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價(jià)格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進(jìn)行符合市場(chǎng)的概念設(shè)計(jì)與規(guī)劃。概念設(shè)計(jì)一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個(gè)城市的文化與習(xí)慣相符合。

⒉調(diào)整業(yè)務(wù)模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。在地產(chǎn)開發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟(jì)、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來(lái)源很多，包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點(diǎn)是募集對(duì)象廣泛，募集潛力巨大。或建立長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機(jī)構(gòu)。除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)資金的重要來(lái)源。相對(duì)于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機(jī)構(gòu)投資者能提供期限更長(zhǎng)、規(guī)模更大的資金，更適合于長(zhǎng)期投資。

⒋加強(qiáng)專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)。人才隊(duì)伍的缺失直接導(dǎo)致了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中失利。國(guó)內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國(guó)內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對(duì)商業(yè)類人才相對(duì)輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對(duì)于前期策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、資金運(yùn)作都應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)，并通過對(duì)國(guó)外成功項(xiàng)目的考察研究加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作能力。同時(shí)還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用。

⒌加強(qiáng)對(duì)相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育。在一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)院等等。成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細(xì)分的特點(diǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商配合，才能最有效率的推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)提高自身服務(wù)的品質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

比起傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，“房捷通”資金監(jiān)管業(yè)務(wù)會(huì)增加一個(gè)環(huán)節(jié)，即需要客戶與安家世行簽署《交易資金監(jiān)管協(xié)議》，安家世行經(jīng)客戶授權(quán)后，在達(dá)到劃轉(zhuǎn)交易資金的條件時(shí)（比如新的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢），將監(jiān)管帳戶中的買方子帳戶資金劃給賣方，交易資金監(jiān)管過程結(jié)束（參見下圖）。從業(yè)務(wù)流程圖可見，“資金監(jiān)管核心模塊”作為“紅匣子”，替代了傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)流程中的“黑匣子”（即全部交易資金由房產(chǎn)中介自行控制，交易過程中信息不對(duì)稱、不透明甚至不真實(shí)）由于交易資金由安家世行、買賣雙方、工商銀行、中介公司等多方參與，互相監(jiān)督，從而徹底保障了交易資金的安全。整個(gè)過程看似復(fù)雜，其實(shí)，買賣雙方可以通過全市工行300多個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、安家世行10個(gè)簽約點(diǎn)以及與安家按揭業(yè)務(wù)合作的500多家中介機(jī)構(gòu)的上千個(gè)門店，獲得快捷、便利的服務(wù)，一次簽約解決所有的問題。

“房捷通”和市場(chǎng)上已有的資金監(jiān)管產(chǎn)品到底有哪些差異？記者從安家世行總經(jīng)理?xiàng)畲笥绿幜私獾剑胺拷萃ā敝饕腥筇攸c(diǎn)：第一，技術(shù)領(lǐng)先性。“房捷通”第一次真正實(shí)現(xiàn)了建設(shè)部和人民銀行要求的在交易保證機(jī)構(gòu)對(duì)公專用帳戶上下掛買賣雙方“子帳戶”。更有意義的是，通過近三個(gè)月的技術(shù)系統(tǒng)研發(fā)工作，“房捷通”真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)于下掛子帳戶的自動(dòng)計(jì)息工作，對(duì)監(jiān)管中的子帳戶即個(gè)人帳戶中的交易資金進(jìn)行計(jì)息，保證了買方的經(jīng)濟(jì)利益。而目前市場(chǎng)上其他的資金監(jiān)管產(chǎn)品還只能做到對(duì)公帳戶計(jì)息，即將利息計(jì)給經(jīng)紀(jì)公司。這意味著“房捷通”在結(jié)算技術(shù)上可以領(lǐng)先至少三個(gè)月到半年。第二，公正透明性。“房捷通”是第一次由交易保證機(jī)構(gòu)，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司推出的資金監(jiān)管產(chǎn)品。成立于2004年的安家世行來(lái)自上海，是北京首家按揭服務(wù)和交易保證機(jī)構(gòu)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元人民幣，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及按揭顧問、交易保證、風(fēng)險(xiǎn)管理等房地產(chǎn)金融和交易服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是京城最具知名度的按揭服務(wù)和交易保證機(jī)構(gòu)，也是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)理事單位中的唯一一家交易保證機(jī)構(gòu)。作為獨(dú)立于中介公司和買賣雙方的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，安家世行的市場(chǎng)地位更為中立，也更能確保交易資金劃轉(zhuǎn)過程的公正和透明，保障其他交易主體特別是買賣雙方的利益不被侵害。第三，服務(wù)綜合性。“房捷通”不只是一項(xiàng)單一的資金結(jié)算產(chǎn)品，它還配套了網(wǎng)上銀行、二手房貸款、轉(zhuǎn)加按揭貸款、住房抵押綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人理財(cái)?shù)榷鄠€(gè)金融服務(wù)品種，為交易當(dāng)事人和相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供一站式帳戶管理和貸款融資服務(wù)。

“房捷通”業(yè)務(wù)流程圖

正因?yàn)樯厦嫒齻€(gè)特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合工行、安家都是各自領(lǐng)域最大的服務(wù)機(jī)構(gòu)的背景，“房捷通”甫一推出即被稱為京城二手房交易資金“大管家”，業(yè)內(nèi)人士普遍看好其發(fā)展前景，稱其為北京資金監(jiān)管的全面推廣提供了重要的參考模式。

篇4

近日，走在大連市街頭的行人們不免會(huì)向一群中東人士側(cè)目，他們不是別人，正是來(lái)自科威特投資局的投資精英。

作為歷史最悠久的財(cái)富基金，科威特投資局握有2646億美元巨資。中國(guó)一直是科威特投資局對(duì)亞洲興趣的主要受益者，他們此行的目的是考察大連等二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)財(cái)富基金中國(guó)投資公司副總經(jīng)理王建熙告訴記者：“中國(guó)在對(duì)待國(guó)外財(cái)富基金或者國(guó)外資本的態(tài)度上是很開明的。”他肯定，對(duì)外資投資中國(guó)原則一致，中國(guó)不會(huì)特別針對(duì)國(guó)外財(cái)富基金投資。

棄美投中

談到投資中國(guó)，什邁里沒有諱言，大膽地提到有興趣“中國(guó)的所有投資領(lǐng)域”。他表示關(guān)注“所有領(lǐng)域，我們并沒有特別關(guān)注某個(gè)領(lǐng)域……所有的領(lǐng)域都是開放的”。

在中國(guó)金融圈里，科威特投資局并不是富有而神秘的代名詞。他不僅是工行大量股權(quán)的持有者，現(xiàn)在還握有已進(jìn)入上市到及時(shí)的恒大地產(chǎn)的原始股票。其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權(quán)益3.8%。

科威特投資局在國(guó)際市場(chǎng)上，也屢屢與中資機(jī)構(gòu)交手。去年12月份，中司、國(guó)家開發(fā)銀行明確放棄拯救次貸危機(jī)中的美國(guó)花旗銀行后，科威特投資局適時(shí)出現(xiàn)，30億美元投資入股，補(bǔ)上了花旗當(dāng)時(shí)的次貸窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市時(shí)，和中司公開競(jìng)標(biāo)，勢(shì)均力敵。這場(chǎng)VISA IPO成為了今年最大IPO。

盡管如此，但中國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間并未成為其投資重點(diǎn)，他們更多地將資金投入美國(guó)和歐洲市場(chǎng)。日本作為當(dāng)時(shí)全球正在迅速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，也吸引了一部分中東投資。去年底，科威特投資局也已決定，將其管理的超過2000億美元的基金更多投資于亞洲資產(chǎn)。

什邁里坦陳，過去科威特投資局把目光全部放在金融和投資領(lǐng)域，多數(shù)投資都流向了股市和債市。“現(xiàn)在我們考慮的領(lǐng)域更廣，可能會(huì)投資房地產(chǎn)。”

RCA數(shù)據(jù)顯示，在截至3月末的一年中，流入中國(guó)的資金達(dá)1020億美元，占發(fā)展中國(guó)家接受外資總額的近三分之二。RCA總經(jīng)理丹?法蘇洛(Dan Fasulo)的觀點(diǎn)是：投資者認(rèn)為新興經(jīng)濟(jì)體為資本增值提供了巨大的機(jī)會(huì)。

二線的典型

地產(chǎn)專家認(rèn)為，大連完全是以金融地域優(yōu)勢(shì)勝出，科威特投資局選擇大連是個(gè)典型，也是起點(diǎn)：大連是東北地區(qū)主要的外匯結(jié)算中心和惟一的外匯交易中心，外匯交易額、結(jié)算總額、國(guó)際收支總額均占遼寧省全省的三分之二以上。大連還在勾畫東北亞區(qū)域性金融中心，構(gòu)想用15年的時(shí)間,建設(shè)成為各類金融機(jī)構(gòu)云集、資金流量巨大、交易活躍的現(xiàn)代金融城，并輻射朝鮮、韓國(guó)、日本等國(guó)。

世邦魏理仕2008 年第二季《中國(guó)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》點(diǎn)評(píng)，沈陽(yáng)、青島、杭州、寧波、南京、武漢、廈門、西安等二線城市，均有較強(qiáng)投資吸引力；投資偏好分析上，外資不一定去投資房地產(chǎn)公司的股票，更愿意投資一些項(xiàng)目；手法主要為直接購(gòu)買成熟物業(yè)，因?yàn)轳R上會(huì)有回報(bào)，不需太長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間。

久負(fù)盛名的美國(guó)凱雷集團(tuán)也是投資中國(guó)地產(chǎn)的愛好者，凱雷目前在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。其上海代表處副總裁康明訓(xùn)看好二線城市的投資前景，認(rèn)為凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站。”

外資涉入中國(guó)房地產(chǎn)的消息不絕于耳，但真實(shí)的統(tǒng)計(jì)情況是，流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金很大一部分來(lái)自國(guó)內(nèi)。

據(jù)估算，過去一年，在中國(guó)的房地產(chǎn)投資中，來(lái)自國(guó)內(nèi)的資金占了69%，外資占有10%。中資主流的最大原因是政策所限。

政策或松動(dòng)

自今年7月1日起，商務(wù)部發(fā)出《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級(jí)商務(wù)主管部門。這意味權(quán)力下放，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期著外資進(jìn)入接著就會(huì)放寬。

“中國(guó)在對(duì)待國(guó)外財(cái)富基金或者國(guó)外資本的態(tài)度上是很開明的。”中司副總經(jīng)理王建熙告訴記者，對(duì)外資投資中國(guó)原則一致，中國(guó)不會(huì)針對(duì)是國(guó)外財(cái)富基金投資加以嚴(yán)苛限制。

“外資進(jìn)入一些二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對(duì)要松一些，尤其是一些二線城市。”業(yè)內(nèi)人士議論紛紛，并預(yù)測(cè)，二線城市土地市場(chǎng)普遍不景氣，外資應(yīng)該更感興趣。

國(guó)內(nèi)對(duì)外資涉入房地產(chǎn)的輿論天平，也在發(fā)生轉(zhuǎn)向。被稱為“熱錢專家”的社科院世界政治與經(jīng)濟(jì)研究所博士張明總是語(yǔ)出驚人。他認(rèn)為，熱錢對(duì)房地產(chǎn)商的幫助并不是預(yù)期中的炒房，而是注入資金以解燃眉之急。

按張明的說(shuō)法，目前熱錢對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資方式，既包括直接的信貸方式，也包括項(xiàng)目持股合作開發(fā)，還包括建立在回購(gòu)協(xié)議基礎(chǔ)上的假股權(quán)真?zhèn)绞健Ｍ赓Y投資策略的調(diào)整，被其理解為“在房地產(chǎn)調(diào)控和信貸緊縮的雙重打壓下，中國(guó)的中小房地產(chǎn)商正滑向虧損的深淵。在這個(gè)關(guān)頭，熱錢向開發(fā)商們伸出了援助之手――當(dāng)然建立在高回報(bào)基礎(chǔ)上。”

嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋也表達(dá)了類似看法：“資本市場(chǎng)雖然有很多給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一些新的融資渠道的平臺(tái)，但是也僅僅局限于有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于多數(shù)房企而言，企業(yè)的融資更多的可能要通過多元化和多渠道的方法去實(shí)現(xiàn)。而私募股權(quán)則是從非上市的資本市場(chǎng)融資的一種有效方法。”

■觀察：外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)熱情持續(xù)

“外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”，一位熟悉的“資本市場(chǎng)大鱷”新加坡財(cái)富基金向來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)興趣盎然。

近日，新加坡淡馬錫控股(Temasek Holdings)旗下的楓樹印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中國(guó)進(jìn)行一系列投資，包括在南方的廣東省投資一個(gè)3.2億美元的住宅和零售物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在北京投資一個(gè)1.21億美元的寫字樓項(xiàng)目。

取異曲同工之妙，科威特投資局尾隨而來(lái)，它已下手亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)――在土耳其最大城市伊斯坦布爾Cevahir購(gòu)物中心投資了7.5億美元。關(guān)注財(cái)富基金動(dòng)向的摩立特集團(tuán)8月出具了《風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：財(cái)富基金在全球經(jīng)濟(jì)中的行為》報(bào)告，以交易額計(jì)算，有46％的投資發(fā)生在金融服務(wù)行業(yè)（包括2007年～2008年美國(guó)次貸危機(jī)的影響），19％發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。

以批量計(jì)數(shù)的財(cái)富基金涌向中國(guó)，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕撲捉到了這一趨勢(shì)，在其8月12日的《2008年第二季度亞太區(qū)投資市場(chǎng)報(bào)告》分析，盡管亞洲市場(chǎng)也已受到了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩以及資本市場(chǎng)動(dòng)蕩的影響，讓多數(shù)投資者顧及全球信貸危機(jī)的連鎖反應(yīng)，普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。這更反襯出一些實(shí)力雄厚的機(jī)構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老金及財(cái)富基金依舊在亞洲主要城市表現(xiàn)活躍。

篇5

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)中介行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人績(jī)效管理

一、引言

隨著人力資源管理在我國(guó)企業(yè)中的廣泛應(yīng)用, 作為其重要部分之一的績(jī)效管理越來(lái)越被管理者所重視。當(dāng)下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷發(fā)生著變化,房?jī)r(jià)不斷上漲,引發(fā)了相當(dāng)狂熱的購(gòu)房風(fēng)潮,雖然大量的增量房填充至市場(chǎng)但仍然滿足不了市場(chǎng)需求,二手房的交易也出現(xiàn)了熾熱化的形勢(shì)。購(gòu)房熱潮推動(dòng)了大量的房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。

中國(guó)大陸房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展,雖僅幾十年的發(fā)展光景,由于現(xiàn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介市場(chǎng)、交易制度及相關(guān)法規(guī),尚未成熟,該行業(yè)營(yíng)銷現(xiàn)狀尚不能完全適應(yīng)整體市場(chǎng)的發(fā)展,同時(shí)也存在部分問題。很多公司的經(jīng)營(yíng)對(duì)員工的依賴仍然十分突出,管理者對(duì)績(jī)效管理的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用均與其本質(zhì)有所偏差。因此,通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中介行業(yè)的實(shí)況進(jìn)行研究, 分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在績(jī)效管理時(shí)所存在的問題, 并提出了解決方法,才能達(dá)到符合制度化、合理化、現(xiàn)代化的房地產(chǎn)中介的終極理念與目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)績(jī)效管理偏差原因

房地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)狀況非常依賴員工的工作績(jī)效,但是介于種種原因,我國(guó)的房地產(chǎn)中介的客觀環(huán)境和主觀管理都存在著很多問題,分析如下:

1.房地產(chǎn)中介行業(yè)的社會(huì)規(guī)范性

1983年我國(guó)恢復(fù)了反地產(chǎn)交易,這個(gè)期間禁止經(jīng)紀(jì)人參與房屋交易,而后1987年國(guó)家工商管理局了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》,要求“各城市要抓緊組織建立房地產(chǎn)交易所,配備必要的管理人員和專業(yè)人員,開展各項(xiàng)工作”。1998年住房體制改革以后,房地產(chǎn)中介行業(yè)才進(jìn)入一個(gè)繁榮時(shí)期。

然而,這所有期間的法律法規(guī)都不是十分完善,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核也不像司法考試等一樣有嚴(yán)格的篩選程序,這對(duì)從業(yè)人員的篩選和考核帶來(lái)很多的漏洞。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)操守也沒有明確的法規(guī)約束,以至于很多公司以營(yíng)利為目的而權(quán)衡交易的利弊,從而危害了交易雙方的直接利益。致使很多的房地產(chǎn)中介在其中成為利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。

從該行業(yè)的社會(huì)規(guī)范性看,就給房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員的帶來(lái)了很多的不確定性,以至于沒有明確穩(wěn)定的客觀管理環(huán)境,增加了有效的績(jī)效考核的難度。

2.房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理者特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)中的管理者大多數(shù)并非專業(yè)背景牢靠。很多的投資者都是以連鎖加盟的形式加入到該行業(yè)。有的實(shí)體店是由投資者親自經(jīng)營(yíng)管理,有的實(shí)體店則是聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)管理。這對(duì)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的一種任用管理者的方式。

管理者本身的不專業(yè),就給有效地管理帶來(lái)了很大的難度。一方面其專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)不足,不能夠給新的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來(lái)知識(shí)和業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)確指導(dǎo);另一方面,其科學(xué)的管理方式的知識(shí)和學(xué)習(xí)能力不足。其管理的模式主要是依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所建立的,帶有很大的不規(guī)范性和主觀性。

3.房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員的特點(diǎn)

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),我國(guó)目前的房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員以大專及以下的學(xué)歷為主,年齡也大多在32周歲以下。雖然這些從業(yè)者有年輕充沛的工作精力,但其特點(diǎn)也對(duì)績(jī)效水平帶來(lái)了一些負(fù)面的影響。

一方面,其專業(yè)知識(shí)不足,也未參加專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)的培訓(xùn)和考核,另一方面,其年輕社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足,對(duì)職業(yè)操守的準(zhǔn)則把握不夠準(zhǔn)確,價(jià)值觀未定型可塑性強(qiáng),反而會(huì)被管理者以營(yíng)利為目的的績(jī)效目標(biāo)影響做出違背職業(yè)道德的職業(yè)行為。

績(jī)效管理的對(duì)象的本身素質(zhì)和成長(zhǎng)環(huán)境直接對(duì)其管理的成效起到關(guān)鍵影響,現(xiàn)如今行業(yè)的誠(chéng)信缺失嚴(yán)重,如何把績(jī)效管理落到實(shí)處,對(duì)其帶來(lái)實(shí)際的改善效用才是有效的績(jī)效管理模式。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)的績(jī)效管理的對(duì)策分析

1.頒布相關(guān)的法律法規(guī),建立完整的經(jīng)紀(jì)人考評(píng)和監(jiān)督制度

頒布相關(guān)的法律法規(guī),參照司法考試等職業(yè)考試的模式,對(duì)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)資格考核做出明確的規(guī)定,而后的職業(yè)資格鑒定也需要再審核。

建立針對(duì)中介行業(yè)公司和經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)操守建立有效的監(jiān)督舉報(bào)機(jī)構(gòu),設(shè)立規(guī)范的仲裁機(jī)構(gòu),對(duì)整個(gè)行業(yè)的公司以及從業(yè)者做有效地監(jiān)督和考核。違法職業(yè)道德的行為一旦達(dá)到一定的界限即可取消其公司資格或者從業(yè)資格。

2.建立房地產(chǎn)中介管理者的交流學(xué)習(xí)平臺(tái)

建立有規(guī)范指導(dǎo)的行業(yè)協(xié)會(huì),為管理者提供學(xué)習(xí)交流的平臺(tái),共享部分信息,以免造成資源的浪費(fèi),建立良好的行業(yè)氛圍,從軟環(huán)境影響管理者的職業(yè)價(jià)值觀,從而根治管理混亂、不良導(dǎo)向的問題。

3.提高房地產(chǎn)中介從業(yè)者的素質(zhì)和職業(yè)道德教育

從根本上出發(fā),我們的中介行業(yè)處于一個(gè)服務(wù)行業(yè),行業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)主要依據(jù)的是從業(yè)者的從業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水準(zhǔn)。它不僅是我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的必然要求,也是這一行業(yè)更好地發(fā)揮作用的內(nèi)在保障。中介行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)水平和職業(yè)道德對(duì)這個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信體制的建設(shè)有重要的意義。如何建立合理的績(jī)效考評(píng)體系,監(jiān)督與指導(dǎo)我們的這些從業(yè)人員合理規(guī)范工作,是這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)久保持飽滿的生機(jī)的重要條件。

4.以KPI為核心的房地產(chǎn)中介行業(yè)績(jī)效管理設(shè)計(jì)

在眾多的績(jī)效考核方法中,適宜該行業(yè)的方法中筆者綜合自己的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),選擇了關(guān)鍵指標(biāo)績(jī)效考核的辦法來(lái)對(duì)中介行業(yè)的從業(yè)者的績(jī)效管理做一個(gè)實(shí)例研究。因?yàn)閷?duì)于工作流程繁瑣,每個(gè)流程都對(duì)從業(yè)人員有標(biāo)準(zhǔn)要求的房地產(chǎn)中介行業(yè)這種考核方式較為適宜。并且有直觀的指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)中介行業(yè)的這類人員的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)體系來(lái)源于:職位職責(zé)中的關(guān)鍵責(zé)任;對(duì)上級(jí)績(jī)效目標(biāo)的貢獻(xiàn);對(duì)相關(guān)部門績(jī)效目標(biāo)的貢獻(xiàn)。另外,這類人員的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)可以通過對(duì)其考核周期內(nèi)的工作任務(wù)或工作要求的界定來(lái)實(shí)現(xiàn)。至于其衡量指標(biāo),可以通過時(shí)間來(lái)界定,從實(shí)質(zhì)上講,被時(shí)間所界定的工作任務(wù)或工作目標(biāo)也是定量指標(biāo)。只要我們能夠?qū)臉I(yè)者的工作任務(wù)或工作目標(biāo)做出明確的說(shuō)明,同時(shí)提出明確的時(shí)間要求,這些關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)就具備了一定的可操作性。

針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的績(jī)效管理存在的問題,根據(jù)體系設(shè)計(jì)原則,形成如下設(shè)計(jì)思路:

(1)確定該中介公司的發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)定位;

(2)做好每個(gè)管理者和從業(yè)者的崗位分析工作:

(3)用KPI法構(gòu)建企業(yè)目標(biāo)層級(jí)體系,并設(shè)置權(quán)重:

(4)利用經(jīng)紀(jì)人日常工作日志融合其工作能力、態(tài)度考核,完善考核內(nèi)容:

(5)設(shè)置考核的要素、結(jié)構(gòu)、角度權(quán)重;

(6)確定考核周期,介于工作的節(jié)奏性,建議采取一周一總結(jié)的模式;

(7)按系統(tǒng)流程開展其他績(jī)效溝通、績(jī)效考核、結(jié)果反饋等工作。

我們依據(jù)上一環(huán)節(jié)中的績(jī)效管理的設(shè)計(jì)思路,再次列舉房地產(chǎn)中介行業(yè)一般KPI要素的解析表(如下表),來(lái)對(duì)具體設(shè)計(jì)帶來(lái)參考。

依據(jù)上表的KPI的構(gòu)建,我們?cè)賮?lái)對(duì)具體公司開展過一些實(shí)際的工作日志法和訪談法對(duì)各個(gè)KPI的要素的確認(rèn)和維度進(jìn)行更深的衡量,來(lái)確定對(duì)我們房地產(chǎn)中介行業(yè)的具體可行的以KPI要素為核心的績(jī)效考核體系。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)中介行業(yè)在我國(guó)已經(jīng)成為一個(gè)很大的居間行業(yè),它占據(jù)的市場(chǎng)份額不容忽視,這個(gè)行業(yè)的發(fā)展健康對(duì)我們的民生建設(shè)也有很直接和關(guān)鍵的作用,做好從業(yè)者的績(jī)效管理就是從實(shí)際出發(fā)引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)做好社會(huì)貢獻(xiàn)。建立合理的KPI績(jī)效維度,對(duì)從業(yè)人員的工作流程和方向做出指導(dǎo),才能夠獲得好的市場(chǎng)秩序,為經(jīng)濟(jì)繁榮做助推力。

參考文獻(xiàn):

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篇6

而專家認(rèn)為將有六成應(yīng)屆畢業(yè)生面臨崗位缺口。那么我們就業(yè)究竟面臨哪些問題呢？利用暑假時(shí)間就大學(xué)生就業(yè)問題，做了個(gè)小調(diào)查。

一、就薪金的期望值

二、大學(xué)生區(qū)域就業(yè)心理分析（農(nóng)村、城市）

來(lái)自農(nóng)村和城市的大學(xué)生在就業(yè)看法、就業(yè)態(tài)度、就業(yè)單位等方面有所不同。

（2）城市學(xué)生選擇工作注重行業(yè)前景和個(gè)人喜好，農(nóng)村學(xué)生最注重行業(yè)前景

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，城市大學(xué)生在選擇工作首先考慮的因素是行業(yè)前景和個(gè)人喜好，農(nóng)村大學(xué)生最注重的是行業(yè)前景，在薪水、地理因素和個(gè)人喜好方面，城市高與農(nóng)村；在行業(yè)前景、辦公環(huán)境和其他方面，農(nóng)村高于城市。

產(chǎn)生這個(gè)方面的原因，我們依然可以理解為兩個(gè)不同生源地的就業(yè)生的就業(yè)背景不一樣而導(dǎo)致的。城市的學(xué)生因?yàn)樽陨硪约凹彝サ脑颍鄬?duì)比較自由，以后跳槽或者的短期內(nèi)選擇新的工作的機(jī)會(huì)比較大。而來(lái)自農(nóng)村的學(xué)生則以行業(yè)的前景為主，愿意找到一份前景好，比較穩(wěn)定的工作。

（3）來(lái)自城市的大學(xué)生更愿意在就業(yè)區(qū)域的選擇上注重發(fā)達(dá)的大城市

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上來(lái)看，來(lái)自城市的大學(xué)生更愿意選擇在發(fā)達(dá)的大城市工作，其次是不限地域，重在具體工作，中小城市和國(guó)外，沒有人愿意選擇在縣城工作；而來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生更看重具體工作，不限地域，其次是發(fā)達(dá)的大城市，中小城市，縣城和國(guó)外。這個(gè)是在我們的意料之中，事實(shí)上我們的調(diào)查結(jié)果顯示，不僅是城市，包括農(nóng)村的學(xué)生的就業(yè)取向也比較側(cè)重大中城市。

（4）來(lái)自兩地的大學(xué)生都教青睞國(guó)營(yíng)企業(yè)

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，在最期望選擇的就業(yè)公司上，來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生比來(lái)自城市的大學(xué)生更樂意選擇民營(yíng)企業(yè)、國(guó)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)；而在私營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)上，來(lái)自的城市的大學(xué)生的期望值高與來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生。但是，兩地大學(xué)生都較青睞國(guó)營(yíng)企業(yè)。

（5）信息產(chǎn)業(yè)仍是大學(xué)生最青睞的職業(yè)部門

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，來(lái)自城市的大學(xué)生最青睞與信息產(chǎn)業(yè)，依次是金融保險(xiǎn)業(yè)、教育業(yè)、制造業(yè)、政府部門、科研部、房地產(chǎn)和服務(wù)行業(yè)；來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生最青睞信息產(chǎn)業(yè)，依次是教育業(yè)、科研部、政府部門、房地產(chǎn)、制造業(yè)、服務(wù)行業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)。

三、缺乏實(shí)際技能與經(jīng)驗(yàn)是當(dāng)前大學(xué)生認(rèn)為就業(yè)難的主要原因

調(diào)查顯示，缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)是當(dāng)前大學(xué)生認(rèn)為就業(yè)難的主要原因，其次是就業(yè)人數(shù)過高。因?yàn)榇髮W(xué)畢業(yè)將面臨一個(gè)從學(xué)生到社會(huì)職業(yè)人的角色轉(zhuǎn)變，而這一過程又是需要一定的時(shí)間和投資。大多數(shù)企業(yè)側(cè)重傾向于那些有實(shí)際技能，以及工作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較豐富的學(xué)生。而我們的調(diào)查記過顯示，當(dāng)今的大學(xué)生在這個(gè)方面更為薄弱。

四、目前平均就業(yè)率不高

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，在已畢業(yè)和即將畢業(yè)的人來(lái)看，平均就業(yè)率為49%以下的占29%，50%-69%的占28%。產(chǎn)生這個(gè)方面的原因，一方面是由于就業(yè)人數(shù)過多，就業(yè)生自身的條件相對(duì)不能滿足就業(yè)單位的要求。另外還有其他的因素，例如部分學(xué)生選餓出國(guó)或者讀研究生。

五、在求職途徑的選擇上，現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)、上網(wǎng)和親友介紹成為最主要的途徑。也有少數(shù)人選擇報(bào)刊和上門推薦。

由此可見。大多數(shù)的學(xué)生在就業(yè)途徑還是比較側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)招聘，不過網(wǎng)絡(luò)招聘也已經(jīng)成為近來(lái)部分學(xué)生求職的途徑之一。

六、現(xiàn)在大學(xué)生普遍認(rèn)為自己具備了道德品質(zhì)修養(yǎng)、與人合作的能力、團(tuán)隊(duì)精神相對(duì)與前三種能力，競(jìng)爭(zhēng)能力、社會(huì)活動(dòng)能力、應(yīng)變能力大家認(rèn)為較弱。

從這個(gè)調(diào)查的結(jié)果我們也不難聯(lián)系現(xiàn)實(shí)情況分析出由于缺乏實(shí)際的實(shí)踐技能是當(dāng)代大學(xué)生就業(yè)難的一個(gè)重要的原因。

就業(yè)問題的解決思路

一、解決結(jié)構(gòu)性就業(yè)難問題是關(guān)鍵

企業(yè)人士更多的認(rèn)為解決大學(xué)生就業(yè)難的問題首先在于調(diào)整大學(xué)生的就業(yè)心態(tài)，而從針對(duì)大學(xué)生的調(diào)查結(jié)果看，大學(xué)生在就業(yè)區(qū)域選擇、就業(yè)單位性質(zhì)選擇上都有趨同現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、高薪酬、外企或政府機(jī)關(guān)仍然是多數(shù)畢業(yè)生的首先，但是現(xiàn)實(shí)的情況是能夠?qū)崿F(xiàn)這種愿望的大學(xué)生的比例其實(shí)是很小的，那么多的大學(xué)生都在爭(zhēng)奪很少的職位而忽略的其他的職位，這可能是大學(xué)生就業(yè)難的很重要的一方面原因，而受教育成本的急劇增長(zhǎng)，可能是造成這一現(xiàn)象的背后的真正原因之一。正如同企業(yè)對(duì)大學(xué)生建議一樣，既然不能改變既定現(xiàn)實(shí)，只能首先調(diào)整自己就業(yè)心態(tài)，在選擇就業(yè)區(qū)域、就業(yè)單位性質(zhì)、薪酬期望等方面不要過度集中于一點(diǎn)，最好適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大自己的就業(yè)選擇。

二、就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變應(yīng)該慎重

品德不應(yīng)該受冷落，對(duì)比大學(xué)生和企業(yè)對(duì)大學(xué)生就業(yè)觀念的認(rèn)識(shí)，可以看出，大學(xué)生如果一味的為先就業(yè)后擇業(yè)而先就業(yè)后擇業(yè)的話，并不一定是非常合適的就業(yè)觀念，這方面在用人單位那里已經(jīng)有所反應(yīng)。而該確立怎樣的就業(yè)觀念，仍然是一個(gè)值得探討的問題。而大學(xué)生就業(yè)時(shí)對(duì)品德的冷落，更是章顯出在當(dāng)今社會(huì)的大背景下，大學(xué)生價(jià)值取向的重大轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)變值得人們深思，應(yīng)該引起相當(dāng)關(guān)注。

篇7

目前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)越來(lái)越受到人們的重視。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展影響的領(lǐng)域?qū)⒃絹?lái)越廣。有土地使用制度、住房制度、人口因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融政策等，也有道路交通、政府調(diào)控、城市設(shè)施等因素。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，其影響因素理論和方法還處于探索階段，分析我國(guó)房地產(chǎn)影響因素意義重大。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn);影響因數(shù);分析

前段時(shí)期，城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)迅速形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、居民可支配收入水平、價(jià)格水平等經(jīng)濟(jì)因素以及金融政策、土地政策變動(dòng)等政策因素則更容易成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接因素。房地產(chǎn)估價(jià)的目的是要客觀地估算和測(cè)定房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，正確了解房地產(chǎn)價(jià)格(或價(jià)值)的構(gòu)成和影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)。

1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)狀

大部分開發(fā)商對(duì)其概念的認(rèn)知度仍偏低，只有半數(shù)左右的開發(fā)商聽說(shuō)過“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”這一概念，而聽說(shuō)過“企業(yè)公民”概念的企業(yè)則更少，僅占1/4。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)富與納稅反差鮮明。曾經(jīng)多次出現(xiàn)的農(nóng)民工通過爬高樓、自殺等極端方式討薪的事件，一度成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn);另一方面，由于信息不對(duì)稱，購(gòu)房者被開發(fā)商蒙蔽的情況也常有發(fā)生，資金的問題、房屋質(zhì)量的問題、物業(yè)服務(wù)的問題等等，給房地產(chǎn)行業(yè)的形象帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響，扮演了“增加不和諧因素”的角色。違規(guī)操作現(xiàn)象普遍。在短期利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，浮躁的房地產(chǎn)企業(yè)已習(xí)慣于用資本的杠桿去撬動(dòng)利益的鏈條，習(xí)慣于用非正常的手段來(lái)打通“綠色通道”。前一階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)中暴露出來(lái)的諸多問題，都反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作現(xiàn)象普遍。

2服務(wù)業(yè)化和城市化影響

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于加速增長(zhǎng)的初期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，人均CDP水平加快提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向高級(jí)化，工業(yè)化水平進(jìn)～步提高，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。工業(yè)化和服務(wù)業(yè)化的發(fā)展使得工業(yè)用房和商業(yè)用房增長(zhǎng)持續(xù)上升和擴(kuò)大。城市規(guī)模擴(kuò)大和人口的增加也將使需求增加。城市化與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)互為杠桿和動(dòng)力，并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。2003年我國(guó)城市化率40．5%，到全面實(shí)現(xiàn)小康的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到50%～60%，在其其間約有3－3．5億左右新增城鎮(zhèn)人口，每年農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移有近千萬(wàn)人，據(jù)保守估計(jì)人均需求15平方米，年需求1．5億平方米。未來(lái)2O年，農(nóng)村人口將大量涌到城市，城市化進(jìn)程將大大加快。城市人口急劇增加，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的消費(fèi)需求。農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，首先必須滿足的是住房需要。由此形成住宅房地產(chǎn)固定性的消費(fèi)需求。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化每年以約一個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4%～5%，從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng)。同時(shí)，城市建設(shè)的發(fā)展，需要進(jìn)行舊區(qū)改造，舊城區(qū)的房屋拆遷也會(huì)引致拆遷戶的大量住房需求。另外，城鎮(zhèn)化進(jìn)程推動(dòng)的現(xiàn)代生活方式非住宅類房地產(chǎn)流動(dòng)性消費(fèi)需求也是逐漸增大的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭的恩格爾系數(shù)降低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，流動(dòng)性消費(fèi)如旅游、休閑、娛樂等大大增加。于是，帶動(dòng)了季節(jié)性、度假性公共設(shè)施如酒店、休閑會(huì)所、度假村等非住宅類房地產(chǎn)消費(fèi)需求的增加。生產(chǎn)性需求是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在，為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者。城鎮(zhèn)化過程中，人口從農(nóng)村向城市遷移，并在城市中從事非農(nóng)業(yè)部門的勞動(dòng)。為吸納更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和新增城鎮(zhèn)人口，物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門必須擴(kuò)大規(guī)模，提供相應(yīng)的就業(yè)崗位，建造更多的工廠廠房、商店店鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房，以滿足擴(kuò)大的社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要。由此可見，城市化直接擴(kuò)大了社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)模，拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)性需求。

3樓盤距軌道交通站點(diǎn)的距

站點(diǎn)周圍房地產(chǎn)價(jià)值得到提升。就局部站點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在以車站為半徑的圓周區(qū)域內(nèi)，隨著半徑的增大，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)的增值效應(yīng)減弱。軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響范圍一般只限于一定的區(qū)域內(nèi)，國(guó)外研究表明，這個(gè)范圍一般為據(jù)車站2．5km的合理步行區(qū)，超過這個(gè)范圍，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響很小。實(shí)際上，軌道交通站點(diǎn)附近100m以內(nèi)的范圍，人流密集、噪音污染、社會(huì)治安等問題會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起一定的負(fù)面作用。房?jī)r(jià)最高處在距離軌道交通站點(diǎn)100m－200m的范圍，而不是在距離軌道交通站點(diǎn)100m以內(nèi)的范圍。距離市中心越遠(yuǎn)的樓盤，價(jià)格相對(duì)會(huì)低一些，但軌道交通一通，遠(yuǎn)郊樓盤在位置上的劣勢(shì)就不明顯了。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多坐一站路跟少坐一站路，在時(shí)間上是差不多的。一般在土地未開發(fā)的地方，軌道交通的影響力最大。所以，接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受軌道交通的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，軌道交通投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

4經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有:供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、財(cái)政收支以及金融狀況、物價(jià)、建筑人工費(fèi)、利率、居民收入等。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量大，使用周期長(zhǎng)，往往需要利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)彌補(bǔ)自有資金的不足，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的依賴程度較大，存款利率、貸款利率、物價(jià)上漲指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本還原利率等財(cái)政金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成有密切的關(guān)系。比如，利率和稅率的變化，將會(huì)影響房地的供給和需求，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的需求主體是人。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要表現(xiàn)在人口數(shù)量、人口流動(dòng)情況、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模。隨著人口數(shù)量的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)影響住房需求，人口結(jié)構(gòu)通常包含人口的年齡結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)性別、職業(yè)結(jié)構(gòu)等。如果某一地區(qū)居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿就居，房地產(chǎn)價(jià)格必然降低。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，家庭規(guī)模的變化，會(huì)影響住宅使用面積數(shù)額的變動(dòng)，導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。地價(jià)格作為商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成要素之一，對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，但土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格并不存在絕對(duì)的相關(guān)關(guān)系，相反商品房?jī)r(jià)格在很大程度上影響著土地價(jià)格，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)不但關(guān)系到國(guó)家收益，同樣起著調(diào)節(jié)土地資源配置的作用，過高的地價(jià)會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)，人民生活水平的提高。另外，政治不安定、社會(huì)動(dòng)蕩，社會(huì)治安較差，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

5小結(jié)

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不是固定不變的，它隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)化程度、政治制度變革、自然條件因素等的變化，在不同的階段、不同的區(qū)域、甚至在相同區(qū)域的不同城市，有不同的表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)估價(jià)工作也將顯得尤為重要，迫切需要完善房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫頻現(xiàn)，供求失衡。從總供給來(lái)看，住宅總量不足，房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。從總需求來(lái)看，中低收入居民消費(fèi)能力有限導(dǎo)致了有效需求不足。從上述對(duì)影響房地產(chǎn)需求的主要因素進(jìn)行分析后可以看出，隨著居民收入水平的提高、國(guó)家對(duì)住房結(jié)構(gòu)性矛盾等的宏觀調(diào)控以及消費(fèi)環(huán)境的不斷改善，在房地產(chǎn)尚未普及之前的未來(lái)的一個(gè)相當(dāng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)的需求將保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。在這一時(shí)期內(nèi)，由于宏觀和微觀環(huán)境的改變，不同時(shí)期會(huì)表現(xiàn)出不同的階段性的特征，但需求保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的總趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。從供給方面看，房地產(chǎn)新廠商的加入和供給能力的擴(kuò)張?jiān)谖磥?lái)幾年將充分體現(xiàn)，伴隨著供給能力的“過剩”，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。可以預(yù)見我國(guó)房地產(chǎn)生產(chǎn)廠商必將經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整(破產(chǎn)、重組和兼并)，最終形成幾家大的房地產(chǎn)集團(tuán)，這些大的房地產(chǎn)企業(yè)必將走向制度化、規(guī)范化、專業(yè)化和差別化。在這～過程中，如何形成自主開發(fā)能力，提高生產(chǎn)技術(shù)水平，開發(fā)出滿足市場(chǎng)有效需求的房地產(chǎn)將是影響供給，決定我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

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篇8

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 城市物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：G301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）46-0155-01

0、引 言

物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。它作為房地產(chǎn)業(yè)的分支產(chǎn)業(yè)之一，其行業(yè)的特殊性對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員個(gè)人能力提出了更高的要求。服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)的生命，而物業(yè)管理從業(yè)人員的能力又是制約物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的瓶頸。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，它的發(fā)展是以服務(wù)作為主旋律的，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式和戰(zhàn)略目標(biāo)、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業(yè)主滿意”。

1、城市化進(jìn)程中現(xiàn)代物業(yè)管理的作用

維持或完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和住宅以及公共建筑的功能，必須投入相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力。物業(yè)管理正好具備這種功能，通過創(chuàng)造管理服務(wù)軟設(shè)施，滿足業(yè)主或用戶在物業(yè)使用過程中的多元化需求。促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。物業(yè)管理處于房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)保值、增值方面具有重大影響。房地產(chǎn)價(jià)值不僅與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。

現(xiàn)代物業(yè)管理改善了過去陳舊簡(jiǎn)單的房屋管理模式，使得房地產(chǎn)服務(wù)更加完善、有效，適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)綜合開發(fā)的大生產(chǎn)方式以及房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促進(jìn)了城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善。物業(yè)管理從業(yè)人員大部分來(lái)自于企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人，對(duì)于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾做出了貢獻(xiàn)。改善城市環(huán)境。現(xiàn)代化文明城市的建設(shè)，既需要加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也需要加強(qiáng)城市文明建設(shè)。在一定的居住范圍內(nèi)，應(yīng)綜合發(fā)揮基層、群眾自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同作用，為維修房屋、整治環(huán)境提供及時(shí)有效的有償服務(wù)，使整個(gè)城市環(huán)境得到綜合整治，提高城市文明程度。城市環(huán)境的改善需要良好的物業(yè)管理，通過強(qiáng)化環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)車輛管理、保安隊(duì)伍的管理和建設(shè)等，提升城市環(huán)境質(zhì)量。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定與城市治安。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)城市環(huán)境和秩序方面起到了積極作用。

優(yōu)秀的物業(yè)管理能夠協(xié)調(diào)城市建設(shè)和物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，合理分配資源，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定與和諧。物業(yè)管理是維護(hù)城市治安的最有效的載體，主要表現(xiàn)在：首先，物業(yè)管理會(huì)對(duì)公共安全設(shè)施進(jìn)行設(shè)置和改造，能夠抑制和消除產(chǎn)生違法犯罪的一些因素和條件，為社區(qū)治安防范提供物質(zhì)保障；其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用專業(yè)的保安人員來(lái)加強(qiáng)安全防范，有利于維護(hù)城市治安；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為社區(qū)治安防范提供新的保障。

2、城市化進(jìn)程中物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

現(xiàn)代物業(yè)要求物業(yè)管理必須以業(yè)主為本，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而不是管理業(yè)主。隨著城市化進(jìn)程中政府部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督力度的加強(qiáng)和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求的增加，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)更加專業(yè)化。物業(yè)機(jī)構(gòu)必須引進(jìn)專業(yè)人才，提高物業(yè)服務(wù)水平，滿足城市化進(jìn)程的需求。建立規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制和物業(yè)市場(chǎng)管理秩序。現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求提供高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立高效、規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制。政府和行業(yè)協(xié)會(huì)不斷完善物業(yè)管理行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化。城市化進(jìn)程中物業(yè)機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供的服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理法》，明確物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，依法為業(yè)主提供管理服務(wù)，營(yíng)造良好的物業(yè)市場(chǎng)管理秩序。

建立合理的物業(yè)市場(chǎng)需求機(jī)制。市場(chǎng)發(fā)展的三大主要因素是價(jià)格、需求、競(jìng)爭(zhēng)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，這些因素的作用逐漸在規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為、推動(dòng)市場(chǎng)需求發(fā)展中體現(xiàn)出來(lái)。政府應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化，嚴(yán)格實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理法》等相關(guān)法規(guī)，保證政府職能部門有效發(fā)揮質(zhì)量監(jiān)督作用，確保物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制自行決定，推動(dòng)市場(chǎng)良性發(fā)展。

3、城市小區(qū)物業(yè)管理問題

新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀：（1）管理發(fā)展越來(lái)越不均衡；（2）立法還不夠完善；（3）物業(yè)費(fèi)繳納比較困難；（4）配套設(shè)施還不夠完善，工程的質(zhì)量問題較多（5）物業(yè)公司的服務(wù)水平存在不同程度的差異。

在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)還屬于一個(gè)新興的行業(yè)，正處于其發(fā)展的初級(jí)階段，因此在人才的儲(chǔ)備上存在嚴(yán)重不足的問題，而一些高校的專業(yè)設(shè)置上也很少會(huì)涉及到具體物業(yè)管理課程，這在一定程度上限制了我國(guó)從事該行業(yè)的專業(yè)人數(shù)。現(xiàn)如今這種人才短缺問題的具體表現(xiàn)為：（1）大多數(shù)從事該行業(yè)的人才通常屬于單一的管理人才，只是針對(duì)某一方面有著特殊的才能，缺乏那種復(fù)合型、在許多方面都具備優(yōu)秀能力的管理人才；（2）從事物業(yè)管理方面的人才大多是從原有的房地產(chǎn)管理人才轉(zhuǎn)行過來(lái)的，這在一定程度上造成了他們專業(yè)知識(shí)的匱乏，經(jīng)常會(huì)用處理房地產(chǎn)問題的那一套方法來(lái)處理工作中面對(duì)的各種問題，這在一定程度上并不能很好地解決產(chǎn)生的問題；（3）在管理人才中多數(shù)是初級(jí)的管理人才，這些人掌握的管理方法通常具有很強(qiáng)的局限性。（4）從事物業(yè)管理的基層工作者多數(shù)學(xué)歷比較低，這在一定程度造成了行業(yè)從事者整體的綜合素質(zhì)偏低。（5）物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)還不是十分成熟，一些準(zhǔn)入機(jī)制還沒有得到有效的建立和實(shí)施，這在很大程度上導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)在員工素質(zhì)、資質(zhì)等級(jí)以及設(shè)施的管理上均存在比較大的差距。同時(shí)，許多物業(yè)企業(yè)還不懂得應(yīng)用一些國(guó)際上的先進(jìn)管理手段，在管理理念上和西方的發(fā)達(dá)國(guó)家還存在很大程度上的差距。

4、造成物業(yè)管理問題出現(xiàn)的主要原因

我國(guó)受地理?xiàng)l件的制約在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上存在比較明顯的地域性差異，這在一定程度上也決定了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的差異，我國(guó)最早的物業(yè)管理行業(yè)就是開始于南方一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，這些城市早期受率先執(zhí)行改革開放政策的影響，在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因此在住房制度的改革上得到了快速的推進(jìn)，而與之相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之開始興起。正是由于這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)起步較早，再加之經(jīng)濟(jì)條件較好，導(dǎo)致該地區(qū)的居民更容易接受這一全新行業(yè)的介入，相比之下，在中西部的一些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，許多業(yè)主面對(duì)高昂的物業(yè)管理費(fèi)用本身就有著很大的抵觸情緒，這在很大程度上影響到了物業(yè)管理在這些地區(qū)的發(fā)展和水平的有效提升。

企業(yè)自身建設(shè)水平的高低也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)重要影響因素，這主要集中在對(duì)物業(yè)管理人才的有效培養(yǎng)上。因?yàn)槿狈ㄔO(shè)，導(dǎo)致了在該領(lǐng)域的專業(yè)建設(shè)缺乏有效的系統(tǒng)體系，在教育方面體現(xiàn)為專業(yè)師資力量的短缺，這使得培養(yǎng)的專業(yè)人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上整體行業(yè)的發(fā)展進(jìn)度。針對(duì)這種情況，國(guó)家于本世紀(jì)初開始在一些高職院校中增設(shè)物業(yè)管理的專業(yè)和課程，但是由于宣傳力度不強(qiáng)，使得許多學(xué)生對(duì)于這門專業(yè)不是十分了解，對(duì)其發(fā)展的前景也是抱有遲疑的態(tài)度，因此，各所院校每年的實(shí)際招生情況都不是十分的樂觀，這也是限制該領(lǐng)域人才培養(yǎng)的一個(gè)主要決定因素。

篇9

此次，愛丁堡市政廳攜帶多家當(dāng)?shù)刂碾娮涌萍肌?chuàng)意產(chǎn)業(yè)來(lái)到深圳高交會(huì)，旨在展示愛丁堡創(chuàng)新、創(chuàng)意和科技公司，尋找與中國(guó)技術(shù)、制造和分銷渠道的合作。推介會(huì)上，來(lái)自愛丁堡的三個(gè)優(yōu)秀企業(yè)代表，IndigoVision（英國(guó)英迪高公司）、Runrev公司（旗下LiveCode工具），和Cobra Simulation（眼鏡蛇仿真公司），呈現(xiàn)了一場(chǎng)精彩的演講，讓人印象深刻。

創(chuàng)意之都

愛丁堡，蘇格蘭的首府，是歐洲的商業(yè)、文化和知識(shí)中心。

愛丁堡副市長(zhǎng)法蘭克?羅斯在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，愛丁堡是英國(guó)發(fā)展最快且成果卓著的城市之一，也是除倫敦之外，英國(guó)最繁榮的城市。該市的勞動(dòng)力成本和房地產(chǎn)成本極具競(jìng)爭(zhēng)力，生活質(zhì)量也無(wú)可匹敵。45%的愛丁堡勞動(dòng)年齡人口擁有大學(xué)本科或以上學(xué)位，是英國(guó)勞動(dòng)力素質(zhì)最高的城市之一。

愛丁堡有著飽含生機(jī)，鏗鏘有力的科技和創(chuàng)造業(yè)，有許多高速增長(zhǎng)，不斷創(chuàng)新的企業(yè)。聞名的Skyscanner公司（旗下天訊機(jī)票網(wǎng)）就在愛丁堡誕生。而中國(guó)企業(yè)如聯(lián)想、山東如意科技公司、中石油等都在愛丁堡取得了很好的發(fā)展，且仍在擴(kuò)張。

許多知名的創(chuàng)新基地都選址在愛丁堡：例如Creative Exchange、St. Margaret’s House和Summerhall都在愛丁堡。而它們也大力貢獻(xiàn)了愛丁堡由來(lái)已久的創(chuàng)新精神并將其發(fā)揚(yáng)光大。

與深圳緊密相連

愛丁堡成熟的專業(yè)服務(wù)行業(yè)為在愛丁堡設(shè)立總部的跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)提供著完善的支持服務(wù)。

談及愛丁堡政府對(duì)中國(guó)企業(yè)的入駐優(yōu)惠時(shí)，法蘭克?羅斯表示，“根據(jù)歐盟的法律是不能夠隨便給予財(cái)政上的支持的，但我們會(huì)幫助企業(yè)找到一個(gè)合適的地點(diǎn)，還有租用費(fèi)用的優(yōu)惠，以及幫助他們尋找相關(guān)的技術(shù)人員和勞工等更多其它方面的支持。”

篇10

關(guān)鍵詞:生產(chǎn)業(yè);第三產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)中心

中圖分類號(hào):F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)03-0083-02

1 研究背景

在當(dāng)今世界大多數(shù)國(guó)家,服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都產(chǎn)生了影響。在發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)生影響更明顯,發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主體己經(jīng)從原來(lái)的制造業(yè)轉(zhuǎn)換成服務(wù)業(yè),其中生產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出服務(wù)業(yè)的平均增長(zhǎng)水平,發(fā)展速度非常引人注目,各經(jīng)濟(jì)體服務(wù)業(yè)的產(chǎn)值比重與就業(yè)比重逐漸上升,發(fā)達(dá)國(guó)家都已經(jīng)超過70%,而發(fā)展中國(guó)家的比重也在增加。由于具有廣泛的關(guān)聯(lián)效應(yīng), 生產(chǎn)業(yè)( 金融、通信、國(guó)內(nèi)運(yùn)輸和專業(yè)服務(wù))可以提高整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大推動(dòng)作用。天津作為未來(lái)的北方經(jīng)濟(jì)中心,天津經(jīng)濟(jì)主體也該從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變將會(huì)對(duì)天津經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要作用。

2 生產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述

生產(chǎn)(Producer Services,又稱生產(chǎn)者服務(wù))是指那些被其他商品和服務(wù)的提供者用作中間投入的服務(wù)(格魯伯、沃克,1989)。相應(yīng)地,生產(chǎn)業(yè)則指獨(dú)立核算的生產(chǎn)企業(yè)的集合體,其業(yè)務(wù)范圍主要包括:與資源分配及利用效率相關(guān)的金融業(yè)、培訓(xùn)和獵頭服務(wù)等;與產(chǎn)品流程設(shè)計(jì)與創(chuàng)新相關(guān)的研發(fā)、設(shè)計(jì)和工程技術(shù)服務(wù)等;與生產(chǎn)組織、管理相關(guān)的信息處理、咨詢、財(cái)務(wù)和法律服務(wù)等;與生產(chǎn)運(yùn)行過程相關(guān)的質(zhì)量控制等工作;與產(chǎn)品推廣相關(guān)的運(yùn)輸、市場(chǎng)營(yíng)銷和廣告等。生產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中最重要的組成部分,以生產(chǎn)業(yè)作為突破口來(lái)促進(jìn)天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展,對(duì)優(yōu)化天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升其經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力,對(duì)促進(jìn)天津社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀等都具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

近年來(lái),隨著信息通訊等高新技術(shù)和人類生產(chǎn)力水平的飛速發(fā)展,服務(wù)業(yè)已逐步取代制造業(yè)成為許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè),作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重要組成部分的生產(chǎn)業(yè)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中的地位也日益凸顯。

3 天津生產(chǎn)業(yè)情況

(1)服務(wù)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)總量中的比重不斷提升,對(duì)外開放領(lǐng)域不斷拓寬。開放的領(lǐng)域不斷拓寬,商業(yè)、賓館飯店、教育衛(wèi)生等領(lǐng)域均實(shí)現(xiàn)了不同程度的開放。服務(wù)行業(yè)的金融、房地產(chǎn)、旅游、國(guó)際物流、倉(cāng)儲(chǔ)式大型連鎖超市、信息咨詢業(yè)等行業(yè)逐步開放,成為天津市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

(2) 服務(wù)業(yè)利用外資和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作與交流的規(guī)模不斷擴(kuò)大。截至2005年底,天津市直接利用外資中第三產(chǎn)業(yè)簽訂合同數(shù)為7 981個(gè),占52.0%,合同投資總額為286.3億美元,合同外資額為191億美元,實(shí)際利用外資額83.5億美元,分別占全市直接利用外資的45.2%、46%和39.2%。利用外資進(jìn)一步擴(kuò)大了服務(wù)業(yè)的發(fā)展領(lǐng)域,涉及幾乎60%-70%的傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)以及新興的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。(現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)特征與天津服務(wù)業(yè)的發(fā)展思路.馬云澤. 2008年7月.東北亞論壇)

(3)服務(wù)業(yè)自身水平不斷提高,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)異軍突起。服務(wù)業(yè)的對(duì)外開放提升了天津服務(wù)業(yè)的行業(yè)水平。

天津產(chǎn)業(yè)研究與分析

4 2000-2007年天津產(chǎn)業(yè)研究

從2000年到2007年天津地區(qū)的生產(chǎn)總值變化很大,2000年只有1701.88億元,2007年增加到5050.24億元。如果從三次產(chǎn)業(yè)看生產(chǎn)總值,則8年中增長(zhǎng)最快的是第二產(chǎn)業(yè),2007年產(chǎn)值是2892.53億元,比2000年增長(zhǎng)了3.35倍。增長(zhǎng)第二快的是第三產(chǎn)業(yè),2007年產(chǎn)值為2047.68億元,比2000年增長(zhǎng)了2.68倍。而第一產(chǎn)業(yè)在這期間變化很小,2000年產(chǎn)值是73.69億元,2007年為110.19.79億元。從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看,第一產(chǎn)業(yè)的比重在下降,這種趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)下去,而第二和第三產(chǎn)業(yè)的比重很大。因此我們可以分析出天津第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為天津的主要產(chǎn)業(yè)。

由于 天 津 第一產(chǎn)業(yè)所占比重較小,因此在這里我們只對(duì)天津的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)作詳細(xì)分析。天津第二產(chǎn)業(yè)中主要是工業(yè)和建筑業(yè)。在2000年建筑業(yè)產(chǎn)值是72.89億元,占整個(gè)天津第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的9%;到了2005年建筑業(yè)產(chǎn)值是166.13億元,占地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的8%。可見,雖然建筑業(yè)在六年中的絕對(duì)數(shù)量增加了,但它在第二產(chǎn)業(yè)中的比重卻減小了。

在第 三 產(chǎn) 業(yè)方面,天津在2000年與2003年中第三產(chǎn)業(yè)中的主要行業(yè)都為交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)。只是四年中天津的金融保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展速度比其他第三產(chǎn)業(yè)快,比重從7.48%提高到了14.1%。在三年的發(fā)展中天津的交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)的構(gòu)成比重有所下降,其他三個(gè)行業(yè)的比重在不斷增加,說(shuō)明天津的第三產(chǎn)業(yè)從2003年開始逐步進(jìn)入均衡發(fā)展階段。

根據(jù) 2008年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒,天津第三產(chǎn)業(yè)的主要行業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè),其產(chǎn)值為591.22億元,占天津第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的28.80%:交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)294.06億元,所占比重為14.40%;金融業(yè)產(chǎn)值為288.17億元,所占比重為14.10%;房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值189.42億元,所占比重為9.3%。結(jié)合2000年、2003年、2005年和2007年的數(shù)據(jù),我們可以看出在天津第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展比較快的是批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)、金融。兩者的在第三產(chǎn)業(yè)中的構(gòu)成比重逐年增加,排列位置也不斷上升。

5 結(jié)論和對(duì)策建議

通過以上比較分析我們可以知道發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)對(duì)天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。天津具有了發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè),天津也就能夠成為北方經(jīng)濟(jì)中心。而在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)以發(fā)達(dá)的生產(chǎn)業(yè)為標(biāo)志。因此,天津要快速發(fā)展就必須發(fā)展生產(chǎn)業(yè)。為了更好發(fā)展天津生產(chǎn)業(yè)。政府可以從以下幾方面為天津生產(chǎn)業(yè)提供政策支持:

(1) 搭建生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái),提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件。生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有更為基礎(chǔ)的工作, 需要如水電、通訊、交通等基礎(chǔ)性建設(shè)和教育的前期服務(wù)。這些投資具有很強(qiáng)的外部性、公益性, 但卻是必不可少的, 需要由政府來(lái)完成。

(2)構(gòu)建完善的法律法規(guī)體系。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管作用,實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、交易的法制化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。法制體系的建立,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變、生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,都有賴于健全的法律法規(guī)。而生產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)法規(guī)的建立與完善,須依靠政府的全力支持和推動(dòng)。

(3)人才戰(zhàn)略的實(shí)施。建立完善的人才培養(yǎng)機(jī)制,形成多層次的人才培訓(xùn)體系和科學(xué)的人力資源開發(fā)利用體系。(4)支持政策的制定。和其他產(chǎn)業(yè)一樣,優(yōu)惠政策的支持對(duì)于降低中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)進(jìn)入門檻,推動(dòng)生產(chǎn)企業(yè)的初期發(fā)展十分重要。支持政策應(yīng)該是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)促進(jìn)的體系,它包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)扶持、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)技術(shù)等組成部分,涉及到財(cái)政政策、融資政策、土地政策、激勵(lì)政策等諸多方面。

參考文獻(xiàn)

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