公租房的管理政策范文
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篇1
【關鍵詞】公租房；研究綜述；政策
一、國內公租房研究現狀
2009年，公租房概念被正式提出來的，爾后成為研究熱點，主要圍繞：建設公租房的必要性、公租房建設模式和公租房營運管理等方面。
（一）關于建設公租房的必要性方面的研究
國內學者的論證始于剖析經濟適用房制度缺陷。茅于軾（2007）認為，最迫切需要解決是要有一個合理的地方住，經適房政策要趕緊停下來，大力發展廉租房。持此觀點的還有王誠慶（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征認為“發展公租房，構建‘從三元四維’的住房保障體系具有合理性”（2010）；曾國安則認為“我國城鎮住房保障制度改革和創新的方向是建立和發展公租房制度”。
（二）關于公租房建設模式方面的研究
齊驥（2011）指出“公租房建設可以多種模”；杜靜（2013）運用三標度法對目前我國各種公租房建設模式的優缺點做了比較分析，得出從優到劣排序：配比建設、BT、企業自建、代建、政府自建。不管哪種建設模式都回避不了公租房建設資金來源問題。秦虹（2011）認為“完全依靠當年的財政收入很難實現保障房‘十二五’的建設目標”，學界對此基本達成共識，于是提出過多種保障性住房融資方案，田秋生，李嘉莉則對各種融資方案做了比較分析，指出“公租房建設資金首先配建、BOT 或 BT、商業貸款”（2011）。關于公租房建設的另一個聚焦是公租房空間選址問題。楊靖（2009）、鄭思齊（2010）、楊曉冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引發諸多問題，如就業難、提高生活成本和治安環境惡化等，主張推行各種類型的配建方式。
（三）關于公租房營運管理方面的研究
首先，學界指出我國保障性住房管機構存在“多人管理，卻又無人管理”的弊端。為此，建議學習新加坡，組建類似“建屋發展局”的機構專司保障性住房規劃、建設與管理。
其次，關于保障房準入與退出方面。準入方面，學界普遍認為有失公平，究其原因：立法缺失；審核不嚴，操作不規范；依據身份界定保障對象；“保障房政策多軌運行”等，但提出的解決方案可操作并不強。退出方面主要有兩種聲音：一是姚玲珍、韓國棟、陳寶萍等為代表的激勵派，主張給予一定的稅費優惠或貸款優惠，激勵承租人主動退出公租房。另一種重典派，主張對騙保、騙租嚴加處罰。
最后，隨著部分公租房交付使用，關于公租房租金定價、公租房租物業管理、公租房社區管理等問題的研究逐步進入學界的視野，但總體而言處于起步階段。
二、對現有研究評價及未來研究探討
綜上述，可知國內外對此類課題的研究的日益轉向公共住房（國內稱為保障性住房）管理方面的研究。然而，我們認為，國內雖然意識到公租房后續管理研究的重要性，但研究思路、研究視角、研究內容等方面尚存諸多不足：
首先，研究思路方面現有研究往往著眼于公租房如何滿足“夾心層”住房需求，但國家政策已明確“構建以公租房為主體的住房保障供應體系”。據此，本文認為，公租房覆蓋面、準入標準、特性等需要重新界定，還要從公租房政策與其他保障房政策并軌的思路研究公租房問題。
其次，從各地實踐來考察，我國公租房有單位自建、政府新建、公租房和非營機構提供等多種建設模式。我們認為，公租房不同的建設模式其分配方案、退出機制等方面應有所差異，但如何確保公平，杜絕“打著公租房旗號大建單位福利房”現象發生，需要深入研究。然而，目前學界尚未從細分公租房的類型這一視角研究公租房問題。
最后，研究范圍、內容方等方面模糊、紊亂。公租房后續管理涉及哪些內容？目前因公租房處于陸續交付期而難以界定，因而現有研究成果大多基于定性分析，缺乏實證研究。今后隨著公租房陸續交付使用，這些問題會不斷浮現，本文認為很有必要開展追蹤式研究，以厘定公租房后續管理的范圍、內容等。
參考文獻
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篇2
【關鍵詞】美國 公租房 收入多樣化
就城市及社區建設而言，美國政府歷來面臨較大挑戰。20世紀50～70年代，為滿足城市居民尤其是產業工人的居住需求，美國推行了數量龐大的公租房修建計劃。所建樓宇外觀單調，占地巨大，成為低收入階層民眾的聚居區。美國社會認為，公租房設計旨在構建和諧社區而非單建居住單元。為實現吸納中產乃至資產階層人士的目標，公租房計劃須致力于提高住房標準、優化設計、確保品質、提升社區認同度，實現與周邊居民區的有效融合。美國政府、獻策者、開發商以及城市居民希望通過構建貧富同處、和諧共居的居住環境，促進國民種族融合，實現社區要素齊全、功能完備，環境宜人、生機勃發的目標。
公租房住戶收入多樣化模式的歷史演進
歷年來，為實現公租房住戶收入多樣化，美國聯邦政府確定了一系列任務目標與工作重點。起初，公租房計劃側重于解決低收入工薪階層家庭住房困難，其安置具有臨時性。1974年，鑒于公租房貧困人口集聚日益增多，國會對1937年《住房法》實施了修訂，以確保所有公租房項目在合理時期內安置各類收入人群，通過低收入貧困家庭的分散安置，避免產生嚴重的社會問題。
公租房采取的住戶收入多樣化發展模式要求政府公共投資對私有資本進行有效平衡與調節，以免產生過于龐大的高低收入分化住戶聚居群，尤其在中產階級集中的城市物業產權狀況日益惡化的內城區域。面對部分地區拆遷低收入群體為富裕階層騰讓空間輿論抨擊，全美住房管理部門認為，公租房項目興建之初旨在為工薪階層提供臨時住所，并非為社會長期失業人群提供社會福利。重要的是，公租房不應單為社會貧困階層而建。
紐約市政府在公租房住戶多元化模式改革方面率先探索，并取得一定成效，紐約市住房管理局推行包含工薪階層與雙親家庭的層級系統。1979年，住房和城市發展部批準紐約市實施新的公租房申請分級制。根據紐約市住房管理局計劃，“公租房申請者按收入水平共分為三類，參選的申請者，40%收入水平較高，20%收入水平較低，40%收入居中；分級制的工作目標，在于使各類申請者同意接受政府安置。”顯然，它偏重于接收中高收入群體住戶。根據1980年數據統計，公租房申請者第一級收入水平為人均3300美元/年～10600美元/年，第二級收入水平為3301美元/年～13000美元/年，第三級收入水平為7201美元/年～13000美元/年（三項分級均在聯邦政府限額范圍內）。顯而易見，分級制旨在“根據實際情況，通過對不同收入住戶數量進行調節，有效解決公租房住戶的收入差異問題。”值得注意的是，分級制并不排斥特殊情況（如為流浪者服務的福利旅館）下住戶優選的實施，以充分保障極度貧困人群的社會利益。①公租房混合居住社區在各財政資助開發項目內實施住戶收入多樣化探索的大膽嘗試。1990年，美國國會首次批準進行公租房項目住戶收入多樣化探索試點，當年出臺的《克蘭斯頓-岡薩雷斯國家經濟住房法》（Granston-Gonzalez National Affordable Housing Act）授權四個公租房管理部門各自進行改革嘗試。試點方案將住房和城市發展部出具的住戶遴選寬松指導意見全盤納入，允許各相關公租房管理局最多可將特定開發項目近一半住房出租給低收入家庭，但收入過低家庭例外。
1998年，美國國會再次尋求解決公租房的貧困過度集聚，公租房住戶收入多樣化擴展被作為永久性法律規定得以確立。在此期間，公租房改革試點局限于部分城市，更寬領域的公租房制度改革也起步尚早，成效有待檢驗。然而，事實表明，基于貧困分解化的工作理念，美國公租房計劃已經萌發新的政策取向。1998年美國出臺的《公租房改革法》規定，公租房40%以上的入住戶，其收入須低于本區中等家庭收入的30%，該收入標準同樣適用于75%的租房優惠券初次領受者。此外，若住房管理部門將75%以上的租房優惠券分配給收入低于本區中等家庭收入30%的租戶，則收入低于本區中等家庭收入30%的新入住公租房住戶比例最低可降至30%。再者，該法要求所有公租房管理局啟動新的住戶安置方案，在相對貧窮的公租房小區安置高收入住戶群體，同時提高富裕小區低收入住戶群體比例。②
公租房住戶收入多樣化模式要件
推進收入水平各異的多階層社會聚居區建設，有助于改善低收入民眾居住條件，提高社區教育質量，優化社區環境，豐富商品供給與社會服務。同時，貧困家庭適齡青年面臨更多工作機會，可增強其生活信心，有利于社區繁榮穩定。創建混合居住社區最大的挑戰在于，能否采取有效措施，吸引中產或資產階層集體遷入并長期居住，為社區建設發展提供有效社會群體支撐。對建于貧民傳統居住區的混合居住項目而言，實現經濟融合是首要目標。在新建社區宜居、安全及穩定旗幟的感召下，社會中產階層對公租房信心日漸增強，進而選擇遷入居住，在經濟融合的基礎上，種族融合也得以不斷增強。
與非混合居住公租房相比，混合居住公租房徹底反置了居民財富分散模式。混合居住公租房不尋求在高收入住戶群中插入低收入或混合收入群體，而是試圖通過前期集中居住區提供的良好居住條件，吸引高收入住戶群入住低收入生活社區。為此，相關條件不可或缺：一是房屋配套設施良好，足夠對市場消費者構成吸引；二是項目須安全認定達標；三是管理規范完備，租戶甄選嚴格。
要達成吸引高收入住戶的工作目標，須對公租房采用的績效籌資法或公平市場租金法做出適當調整。在績效籌資法中，本年度租金總額作為下一年度租金預測基數須從可得最高支付補貼中對應扣除，租戶所繳租金增加額不跟獎勵掛鉤。相對而言，若只扣除租金總額增值的85%，經過幾年的積累，獎勵可達可觀的數額。從實際情況分析，有必要規定高扣除額度，即用于計算績效籌資系統的租金總額不得少于實際租金總額的80%。公平市場租金法可對照執行收入增加折化處理程序。然而，同吸引責任感強的住戶比較而言，吸引高收入租戶的目標價值尚存較大疑問，原因是通常缺少確鑿證據證明大型公租房租戶行為同租戶收入或其他特征之間的關聯性。實施類型獎勵同管理簡化的工作目標也完全背道而馳。③美國國會及聯邦政府部門（以住房與城市發展部為代表）均把經濟融合作為公租房運作模式的改革導向。對公租房而言，高收入住戶家庭成員多有固定職業，會激勵并帶動社區成員積極就業。實際上，公租房混合居住法基于大膽的間接推理，可認為其更直接的準入原則是，公租房居住并非普通權利，而是一種特權，權利實現依賴于政府提供的巨量住戶補助，補助的爭取要求相關社區成員至少先前并持續具備最低限度的社會責任意識。盡管多樣化目標的實現存在變數，更為重要的是，嚴格的租戶甄選必將使公租房的可管理性得到強化與提升。各公租房管理局不能采用明顯有悖于租戶多樣性要求的住房政策，或基于任意性理由對任何社會群體實施整體排斥。
公租房住戶收入多樣化的模式效應
貧困人口過度集聚會導致公租房走向失敗。貧困人口分散居住可有效降低貧困集聚，化解社區社會問題。從一定意義上講，聯邦政府于1992年推出的“希望6號”計劃，即基于此種考慮。住房與城市發展部多次公告宣稱擬以“希望6號”計劃為突破口推行公租房計劃的全新改革。其宣傳大致勾勒出兩幅圖景：“‘希望6號’實施前”是色彩單調、貧困破舊的平頂住房，“‘希望6號’實施后”則為色彩鮮艷、有籬笆護欄、具備典型美國特征的斜頂混合居住建筑。根據住房與城市發展部提供的數據，研究人員推算，美國每年擬拆除11000套公租房，這些住房先前多由收入低于本區居民中等家庭收入30%的住戶居住。新建公租房數量基本按4000套控制，全部安排為混合居住項目，多數分配給收入高于現住家庭的住戶居住。④
不論房屋資金來源如何，混合居住對公租房管理至關重要。事實表明，住戶多樣化與其他住房政策的合理配合運用，可有效優化公租房住戶結構，是公租房運行機制建設的重點方向。然而，作為大力緩解城市貧困集聚的大膽嘗試，混合居住社區構建須在區域房地產市場與項目建設選址條件允許的前提下進行。房地產市場發達以及建有都市復興展示區，能有效吸引不同收入階層人士的城市，可充分結合自身實際，考慮創建全新的混合居住社區。并非所有項目點都具備實施安排收入為區域中等家庭收入60%～80%的家庭入住的混合居住條件，吸引收入為區域中等家庭收入95%以上家庭入住則顯得尤為困難。在規劃方面，都市復興展示計劃致力于探索住戶收入分類安置。根據規定，公租房主要用于安置收入為區域中等家庭收入80%以下的住戶。然而，受聯邦政策取向等多重因素影響，多數入住家庭收入低于區域中等家庭收入的50%。為增加住戶代表性，一些住房管理部門考慮推行住戶收入分級安置，在申請儲備名單中將申請者按收入進行分類，住戶安置須維持預定的收入分類標準。⑤
除運用住戶遴選標準來改變管理公租房項目住戶結構外，公租房管理局也通過新建住房及其他方式來實現這一目的。為降低居住密度，某些公租房管理局根據《住房法》第八條款成屋計劃規定對家庭成員較多的住戶特事特辦，允許其租賃私有住房并給予住房補貼的方式加以解決，在多成員家庭搬出公租房后新安排成員數量較少的家庭入住。成員較多的家庭，也可通過分散居住等方式進行安置。公租房管理局對《住房法》第八條款成屋計劃規定的靈活運用，較大層面上源于聯邦政府的大力財政支持。各公租房管理局熟悉住房制度的最佳運作方式，可保證聯邦劃拔資金的高效使用。同時，結合資金來源及數量，各公租房管理局的工作任務主要集中在降低公租房居住密度上，以解決住戶過度擁擠的問題。⑥
公租房混合居住的基本原理與分散居住類似。社區的正常運轉，要求有充分就業的核心居民，以支撐社區商業發展、提供行為模范，以及增加社會資本量。居民收入層次實現多樣化，有利于公租房更好地融入周邊社區，低收入家庭也可從與高收入家庭為鄰的過程中受助獲益。
公租房住戶收入多樣化模式問題
盡管公租房有用于修建混合居住項目的投資，但面臨資金鏈薄弱、投資主體意愿不強等問題。項目融資方、評估機構及社會投資主體習慣于選擇由市場定價的公寓樓等簡單型標準化項目，往往對修建多用途的混合居住住宅計劃缺乏興趣，投入資金有限，無法充分滿足項目建設所需。作為中低收入公租房的重要資金來源，政府補貼數量有限，投資強度較弱。
公租房政策制定者也許將引入高收入階層住戶宣揚為增加低收入階層住戶社會資本的重要方式，但社區整體建設的真實要求是，單純意義上的在業與失業群體共同居住只是邁向社區振興的第一步，除混合居住外，配套措施還應包括改善公租房環境以增加其對工薪階層的吸引力。公租房的問題不僅限于住戶本身素質，還涉及住戶所受待遇問題。在缺乏設計、管理及提供服務等綜合調控及配套措施的情況下，單靠增加經濟狀況相對較好的低收入階層住戶，無論其數量多少，均無法有效提升其他居民的現實生活水平。
美國混合居住政策的實施，較大地改善了公租房居住品質，多數嚴重簡陋地區的高密度、高層和營房式的建筑被低密度和低層的住戶所替代。但同時，更好設計、更高質量住房的開發、密度的降低以及混合收入戰略導致針對低收入家庭的公租房單元減少。同時，在簡陋公租房拆除重建后，原先居住家庭回遷的數目較少，原公租房房客被收入較高的房客所替代，公租房的中產階層化導致部分原居民利益受損。
深層次的公租房人口混合居住計劃要求進一步擴大入住居民的社會階層與種族代表性。正如對公租房計劃的早期政策關注一樣，深層推進的政策倡行者，對貧富差距背景下窮人如何從與富人同居的事實中獲益缺乏政策性預見。近年來實施的以高檔住房與經濟住房共同修建為內容的城市開發建設，提升了社會低收入階層的居住條件。然而，除物質居住條件外，收入高度差異化住房政策的推行，對社區其他社會問題的解決，收效并不明顯。
結語
公共資金有時可有效地運用于扶助混合居住社區中的貧困家庭。然而，將現有的低收入住房改造為混合居住社區，并不意味著所有問題得到妥善的解決。為確保在經濟型住房修建方面不斷取得進展，需政府及社會多重努力，確保在新開發集體住宅時同步修建經濟型住房，避免所有新建住房均實施市場定價。公租房的改造，需要公租房社區逐個轉型發展，要求社會做出幫助底層貧困民眾的更大承諾，在為居住困難者修建更多的蔽身場所及過渡型住房的同時，政府應增加住房租賃券的發放。簡而言之，公租房的改造發展，旨在逐步解決公租房的貧困化問題，不應以減少廉租型住房供應為手段。
事實證明，美國公租房住戶收入多樣化政策取得了較好的成效，其重要的政策取向是加強統籌，以多管齊下、協調并進的方式加以推進。在加大對社會投資的引導，增加對公租房的建設投資，由社會企業承擔基本建設的同時，政府致力于合理制定發展計劃與目標任務，確保公正公平，適時填補市場空白，確保項目有序推進，實現預期經濟社會效益。
（作者單位：重慶理工大學外國語學院）
【注釋】
①Nicholas D B. Public Housing That Worked： New York in the Twentieth Century， Philadelphia： University of Pennsylvania Press， 2008， p213.
②Alex F S. Housing Policy in the United States， New York： Routledge， 2010， p129.
③Raymond J S. A New System for Public Housing： Salvaging a National Resource， Washington， D.C.： Urban Institute， 1980， p201.
④Lawrence J V. Reclaiming Public Housing： A Half Century of Struggle in Three Public Neighborhoods， Cambridge， Mass.： Harvard University Press， 2002， p1.
⑤Gayle E. "Emerging Strategies for Revitalizing Public Housing Communities" in David P V.， Wolfgang F E P. and Francis P R.， eds.， New Direction in Urban Public Housing. New Brunswick： Center for Urban Policy Research， 1998， p131.
篇3
政策意圖
如果從公租房推出的時機來看，可以說是高房價催生了公租房。最近幾年來，房價不斷攀升，遠遠超出了普通百姓的消費能力，致使中低收入人群的居住問題成了社會焦點。隨著面向低收入家庭的廉租房、經適房陸續登場，中等偏下收入家庭即“夾心層”的住房問題突出顯現，而高房價又將這一群體排斥在商品房市場之外。就在這一背景之下，2009年兩會期間總理首次提出“積極發展公共租賃住房”，此后一些城市開始研究探索公租房制度，至2010年在政策層面有了明確的說法。
雖然高房價對“夾心層”所形成的難以承受的購房壓力，是公租房產生的背景，但同時也說明了住房保障制度的不完善才是根本的問題。回顧我國住房制度改革的歷程，簡單而言，是從國家全管到不管再到管一部分。這“一部分”應該是不能“自住其力”的中低收入人群，其中包括公租房所面對的中等偏下收入群體。所以，從某種意義上來講，當下推出的公租房政策有“補課”的性質。住房保障制度是一國健全的住房政策中不可或缺的。
因此，公租房雖出現于房價畸高的市場背景之下，但它絕不是高房價的衍生品，也并不能解決高房價問題。從公租房推出的政策意圖分析，以下兩點應予明確。
其一，不要對公租房降低房價寄望過多。公租房之所以被社會廣泛關注，一個很重要的原因是，人們希望通過公租房來降低房價。實際上，公租房只是剝離和細分了居住需求，并不會對房價產生直接的、實質性的影響。另外，高房價產生的原因錯綜復雜，也不是單靠一個公租房政策就能解決的。
其二，公租房應擔當明確的職能。公共租賃住房是指投資者(政府、企業或社會非盈利機構等)持有房源，以低于市場租金的方式租給特定人群的一種保障性住房。從這一定義可以看出，公租房應具備以下特征：政府的干預性；需求對象的限制性；非盈利性；租賃價格的優惠性；退出的靈活性。而最需強調的一點是公租房只有居住權，不能交易，只能出租給特定人群。
發展瓶頸
從一些城市公租房制度的推進過程中，我們可以看到，這項惠及“夾心層”的保障政策雖然有良好的政策意圖，但也存在亟待破解的諸多瓶頸。
首先是土地問題。對于公租房建設來說，首先需要解決的是土地問題。作為地方政府，一是有沒有可以建設公租房的土地，二是愿不愿意用這些土地建設公租房。重慶和杭州的經驗可資借鑒，這兩個城市都有大量的政府儲備用地，因此，可以大手筆地規劃公租房建設。與公租房用地相關的另一個問題是“土地財政”。地方政府如果過度依賴土地財政，自然不會大張旗鼓推進公租房建設。重慶市則突破了一般城市的土地財政模式，通過“第三財政”，即強大的國資增值，使政府的公共建設并不依賴于短期的土地財政。因此，重慶市用于公租房建設的土地儲備才會如此充裕。
其次是資金問題，對于公租房的建設資金，《指導意見》提出各地要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公租房建設和運營的投入，中央則以適當方式給予資金補助，目前，上海、重慶、廣州等城市都在積極拓展公租房建設資金來源渠道。能不能有持續穩定的多渠道資金來源，是制約公租房建設的關鍵因素。因此，在政府主導的前提下，公租房建設資金應盡可能更多地考慮民間資本的進入以及多種形式的資金籌集渠道。
最后是觀念問題。公租房的推出是為了滿足多層次的住房需要，而住房消費觀念的轉變非常重要。當前，應有效引導住房消費理念由買向租轉變，建立階梯消費觀念：剛畢業的大學生、工作不久的新白領、進城務工的農民等中等偏下收入群體，在職業生涯初期可先租公租房，以后收入增長了再買產權房。理性住房消費觀念的形成也需要假以時日。
理想路徑
國務院副總理強調，發展公共租賃住房可以增加住房有效供給，優化住房結構，引導居民合理住房消費，不僅有利于遏制部分城市房價過快上漲，而且有利于調節收入分配、促進人才和勞動力有序流動、推進新型城鎮化進程，體現了轉變發展方式、調整經濟結構的要求。公租房從政府層面被賦予了如此多的職能，在發展中又面臨諸多障礙，如何使這一新的住房保障方式走上理想路徑，就成為必須面對的課題。
一是要有一套健全的制度設計確保公租房的可持續發展。從國外情況來看，公租房運行多年后，也會出現運營效率低、維修跟不上，甚至是公租房成為貧民窟引發社會矛盾等負面情況。這些問題都需要我國在推進的過程中加以防范，真正將這一惠及成千上萬家庭的住房政策不打折扣地落到實處。因此，在公租房的運作過程中，準入退出要有嚴格科學的界定標準，運營管理要有科學規范的制度約束，規劃建設更要有適當合理的標準。
二是要因地制宜，科學規劃，穩步推進。我國區域間發展不平衡，地方財力懸殊，不能搞一刀切，要量力而行，要考慮到各地的實際情況施行差異化政策。公租房建設計劃要因地制宜，不能盲目定指標，而且公租房也并非依靠單一的新建模式，可采用多種房源籌集渠道。公租房建設是一項長期工程，要逐漸從較低水平發展到較高水平，逐步從只能滿足少部分人的需求到滿足大部分人的需求，不可急于求成。
篇4
關鍵詞：公租房 實物配租 貨幣補貼
公租房制度演進軌跡
公租房是經適房調整為租售并舉的具體實現方式。研究公租房發展歷程，需要追溯到“只售不租”的經濟適用房政策形成的歷史原因，《國務院關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）明確要“建立和完善以經適房為主的多層次城鎮住房供應體系”。當時堅持經適房只售不租，能盡快調出居民存款并鼓勵銀行貸款，調動起更多的資金投向住房市場，通過住房消費來拉動經濟增長的必然要求。房地產行業成為國民經濟支柱產業之際，由于過分注重經濟效率，出現了發展過熱的勢頭。《經適房管理辦法》（建住房[2004]77號）提出經適房租售并舉，鼓勵房地產企業建設用于出租的經適房，公租房雛形已現端倪。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24）要求建立健全城市廉租制度，實現經適房與廉租房保障對象的銜接，公租房應運而生。2010年，國務院提出加快發展公租房。《關于加快發展公租房的指導意見》（[2010]87號）明確提出加快發展公租房，培育住房租賃市場。《公租房管理辦法》明確界定公租房是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）提出，要大力推進以公租房為重點的保障性安居工程建設。
發展公租房是現階段必要選擇
公租房倡導“先租后買”，符合住房過渡性消費特征。國外租賃保障也為公租房發展提供了標桿。調節住房供應結構，培育租賃市場，大力發展公租房，逐步形成梯度消費的住房模式，已成為解決城市住房困難的必要選擇。
（一）國外租賃保障房經驗
國外住房保障方式普遍以租賃型為主。德國住房自有率低，57%的人口租房居住，依托發達的租賃市場結構，推行公共福利政策和租賃補貼政策。美國為應對保障房質量差、開發地段偏僻、房屋維護成本等問題，實行“房租補助計劃”，選定一部分私人住房作為政府補助對象，房主獲取穩定的租金收入，代價是房屋出租給低收入群體。實行普惠福利的荷蘭利用社會住宅解決住房問題，即社會出租住房，最終形成以公有租賃為主，廣泛覆蓋不同社會階層的社會住宅體系。
（二）對經適房和廉租房形成有效補充
首先，公租房針對供應對象的支付能力實行年度動態調整，實行廣覆蓋，梯度保障待遇，即梯度租金補貼。有利于避免收入較高家庭享受經適房而最低收入家庭卻享受保障福利較低的廉租房。其次，公租房的周轉性避免出現限于開發成本、財政壓力等造成的供不應求現象，公租房的過渡性避免出現部分購買了經適房的家庭在經濟狀況得到改善后，難以將他們在購房時提前享受到的保障資金進行再調節分配的不公現象，優先保障階段性缺乏住房購買能力的家庭，既保證保障資源的靈活分配和循環使用，又促使保障資源發揮更大的輻射效應。最后，住房保障應該是保障更多的社會個體實現居住的權利，而非實現部分低收入群體“有房產”的利益。不同于廉租房純粹的政府行為，公租房以產權單位投入成本和同地段市場價確定租金水平，倡導“先租后買”的合理住房消費觀念，引導住房租賃和產權購買并行，培育租賃市場。
公租房運作方式
公租房保障既需要有實物配租，也需要有租金補貼。至于以實物配租為主，還是以租金補貼為主，則根據經濟發展水平和住房供求狀態確定，并逐步實現實物配租到租金補貼運作方式的過渡。
（一）實物配租方式的公租房
繼公租房成為保障性安居工程重點，各大城市開展公租房建設、配租、租賃管理、動態監管等一系列工作，實踐表明現階段公租房主要以實物配租為主，并呈現與廉租房并軌發展的趨勢，在實物配租的實際操作中，公租房租金需要效仿廉租房對難以負擔租金的家庭進行租金補貼。增加公租房的存量供應，可以讓政府直接擁有一部分穩定的公租房房源，利于掌握動態調控保障資源的主動權。
實物配租公租房的制度安排。以實物配租方式提供公租房，其規劃設計需要滿足四項原則。其一，區位選擇方面，具備交通便利、教育、醫療、社會服務等公共利益健全的社區。其二，相關配套方面，公租房配套應滿足基本住房需求，尤其是公共空間、共用設施設備的維護。其三，房屋功能方面，小居室房屋設計滿足公租房長期循環利用的特點，保證房屋質量。其四，運營管理方面，成立專門的公租房管理機構，實時監管規范承租人居住行為，實施準入與退出機制，保證公租房順利周轉。
實物配租公租房出現的問題。在公租房存量達到一定程度時，政府土地成本、開發建設、后期管理等財政投入壓力會隨之增大，部分公租房項目因為配套設施、公共交通、租金水平等因素出現空置現象，與公租房實物配租初衷不符。具體分析如下：
第一，北京模式公租房出現的問題。北京市通過新建、收購、長期租賃等方式多渠道籌集公租房房源。從北京市保障性住房建設投資中心獲得的數據，截止到2013年上半年該投資中心收購運營的公租房項目中，北京豐臺區3處，通州、昌平、石景山區各1處，朝陽區2處，從區域分布來看，區位選擇與配套設施方面缺乏絕對優勢。另外，海淀區以長期租賃方式籌集的蘇家坨項目，也存在配套設施不齊全，公共交通落后問題。由于公租房開發成本較高，其租金結合建設、運營和管理成本，按略低于同地段、同類型住房的市場租金水平確定，相對于租住同地段條件較差的民居，租金缺乏價格優勢。北京市現有公租房項目很難符合實物配租公租房規劃設計的四項原則，其可持續運營受到嚴峻考驗。
第二，重慶模式公租房出現的問題。重慶成立公共租賃管理局，政府直接投資公租房項目。重慶市公租房建設1300億資金需求，其中30%由中央和地方財政投入，70%通過社會融資解決。對于公租房實行可租可售，連續租住公租房5年的租房者，可以成本價加上銀行利息購買，但不得上市交易，實行公租房內部循環。房屋產權不屬于個人。這種可租可售的公租房有利于公租房資金持續運營，但是其依托城市土地儲備較多，開發成本相對較低的優勢，需要衡量公租房需求與供應數量，政府包攬形式的直接投資，易產生后期還款壓力，必須警惕后期出售公租房來償還社會融資成本的現象。
第三，其它城市公租房出現的問題。福建、湖北等地允許開發商介入公租房項目，完工項目由政府回購或者開發商低價出租，政府補貼市場價與出租價之間的差額，這種模式可減輕政府財政壓力，但企業介入公租房租賃環節，容易出現尋租行為。
總之，推行實物配租方式的公租房弊端日漸顯現。借助行政力量強制干涉住房租賃市場供需，利用土地劃撥優勢，低價開發公租房，政府行為滲透到市場經濟，容易出現使用效率低，公租房建筑質量低等問題，不利于長遠發展。公租房新建或回購的一次性成本投入、項目質量維護、物業管理、委托管理等各項支付龐大，為保證公租房項目的可持續運營，以略低于市場租金的價格出租房屋，普遍出現低收入家庭難以承擔租金的現象。
（二）貨幣補貼方式的公租房
不同于實物配租，貨幣補貼方式以相對靈活的方式給予房租補貼，利用市場機制，取得公租房申請資格的家庭通過租賃市場自行尋找住房，政府給予租金補貼，通過分散自主選擇的方式，借助私人租賃市場緩解公租房供給不足、配套設施不完善等問題，如圖1所示。該類型既避免了實物配租與租金補貼雙軌并行的繁雜流程，又調動租賃市場活躍度，規避住房資源浪費現象。
貨幣補貼公租房的制度安排。政府以享受免稅等優惠，鼓勵業主向低收入家庭出租住房，建立房源籌集平臺，籌集和認定符合限定標準的房源。對于已承租住房的家庭，對其承租的房屋進行核驗后，符合限定標準的房源也予以認定。采取貨幣租賃補貼即“認房補貼”模式，給予租金補貼，客觀上也實現了對該部分家庭的住房保障。補貼標準方面，結合低收入家庭的結構、數量對補貼水平進行測算。
貨幣租賃公租房出現的問題。貨幣租賃公租房將滿足多元化住房需求，最大的優勢是給予承租家庭選房自，減少財政支出，實現效益最大化，這符合政府培育租賃市場的目標要求。此模式房源分散，點多面廣，租金補貼易被挪用，后期監管的難度較大。需要注意：第一，通過出租房、承租方、政府三方簽訂協議形式來界定房屋租賃關系；第二，通過收入動態追蹤來實現后期動態監管；第三，供給不穩定，不利于長期租住；第四，房租補貼易被挪用，難以專款專用。
國外針對貨幣補貼問題的應對經驗。美國低收入者通過住房局查看出租住房一覽表，選出適宜住房，與房主到住房局簽訂租賃合同，住房局按家庭收入25%確定其應負擔的租金，超出部分由住房局直接撥給房主。英國低收入家庭承租住房協會提供的住房，支付能力與租金之間的差額由房租補貼計劃承擔。
公租房發展展望
發展公租房，宜采取租金補貼方式，運用租金差額補助方式搞活租賃市場，是公租房持續發展的理想途徑。首先，退出機制一直是公租房實物配租的難題，貨幣補貼的靈活性，能保證公租房進退適度，引導低收入家庭住房合理消費，促使其暫時性住房困難階段完成后，及時退出住房保障群體。其次，籌集社會閑散存量房資源，挖掘租賃市場潛在市場，尋求租戶與承租人之間的利益架構點，借助政府力量逐步推動租賃市場供給平衡。再次，調動租賃市場，鼓勵低收入家庭尋找房源，既減輕公租房項目配套設置方面的壓力，又滿足承租家庭工作、子女教育、醫療、交通等居住要求。貨幣補貼方式的公租房尚處于摸索階段，在我國部分城市試運行，還未大范圍推廣，筆者只針對貨幣補貼進行了宏觀的問題分析與解讀。在以下方面尚需進一步研究：貨幣補貼方式公租房結合調研推動政策細化、制度化與清晰化；搭建專業、透明的房源租賃信息平臺；公租房管理結構、房主及承租低收入家庭三方聯動的租賃流程；政府信任缺失對該項目推廣帶來的阻力；貨幣補貼的差額租金發放方式與風險規避；保障公租房實物配租逐步過渡到貨幣補貼方式的政策連貫穩定性等。
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篇5
關鍵詞：公租房；保障房；租金補貼
Abstract: this paper introduces the general situation of Beijing and rent construction, combined with Germany, Britain, Singapore and other countries now that the mature male rent operation mode, puts forward some advice in order to improve the quality of housing supply: the government play in male rent construction in the leading role, increase the supply of male rent; Sound and rent the legal guarantee of system, improve the living quality and rent; Combined with the income of the residents, strictly control the audit and monitoring mechanism, supervise the application, in accordance with the rent exit, queuing for supervision and rational configuration of resources, to set fair and effective policy, let "housing" into practice.
Key words: male rent; security room; rent subsidies
中圖分類號：D523.31文獻標識碼：A文章編號：
作者簡介：馬昆齡，1967年12月生，北京，女，北京師范大學本科學士，
為了完善公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）制度，切實解決中低收入家庭住房困難，根據國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）、住房城鄉建設部等部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）、北京市人民政府《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發[2011]61號），北京市住房城鄉建設委員會于2012年4月27日同時了《關于公共租賃住房租金補貼申請、審核、發放等有關問題的通知》、《關于公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關問題的通知》，標志著北京市公共租賃住房制度的完善和發展進入了一個新階段。本文先介紹了北京市公租房建設概況，然后結合德國、英國和新加坡的相對成熟經驗，提出了有關公租房建設與使用的應注意的措施與建議。
北京市公租房建設概況
北京市于2008年開始啟動公共租賃住房建設。全市已累計落實公租房項目98個、10.3萬套。目前，中關村園區、亦莊開發區5000余套公租房竣工并開始啟動配租。北京計劃“十二五”期間建設收購公租房30萬套以上，占公開配租配售保障性住房的60%。[1] 2011年，北京市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，比上年增長87.9%。全市政策性住房新開工面積為1726.8萬平方米，比上年增長59.7%，其中住宅新開工面積為1388.7萬平方米。[2]
1.北京市公共租賃住房的供應對象
根據《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發[2011]61號）的規定，公共租賃住房的供應對象包括三類人員：一是廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭；二是申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；三口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、四口及以上家庭年收入13萬元（含）以下；三是外省市來京連續穩定工作一定年限、能提供相應證明且在本市無住房的人員。
此外，產業園區公共租賃住房用于解決引進人才和園區就業人員住房困難，供應對象具體條件由產業園區確定。
據調查，目前北京超過限價房標準又無力購買商品房的人群較多，主要包括新就業職工、新畢業大專院校學生等，這類群體是北京目前房屋租賃消費的主體。此前，北京市對最低收入群體出臺了廉租房管理辦法；對低收入、有一定支付能力的群體，有經濟適用房管理辦法，對中等收入家庭，出臺了限價商品住房管理辦法。本次將新就業職工和在北京市有穩定工作的外地人員納入到住房保障范圍內，北京市住房保障方式實現了多層次、全覆蓋的模式。
2.公租房的租金
根據國務院“按照略低于市場租金的原則合理確定”的要求，對于公租房的租金，北京市制定了“土地讓利、稅費減免、市場定價、分檔補貼、租補分離”方針。首先通過土地讓利、稅費減免等一系列支持性政策，降低公共租賃住房建設和運營成本，再根據工程造價、融資利息、維修費用等成本確定租金標準；同時，根據租賃對象收入水平，政府分檔給予租金補貼。[3]
通過公開搖號配租的承租公租房的廉租家庭以及家庭人均月收入不高于2400元且無其他住房、家庭資產符合一定條件的其他公租房承租家庭可分“六檔”申請不同標準的房租補貼，先交后補，最高租金補貼可達租金的95%。
公租房租金補貼實行“租補分離”原則，承租家庭需先交納租金，區縣住房保障管理部門再依照規定按月向承租家庭發放租金補貼。公共租賃住房租金補貼實行動態管理。對于領取補貼的家庭人口、收入、住房、資產等情況發生變化時，申請人應在家庭情況變動后60日內如實向戶籍所在地街道辦事處（鄉鎮）人民政府住房保障管理部門申報，并按照相關住房政策有關規定執行。承租人拖欠租金或其他費用的，產權單位可以通報其所在單位，按照國家有關規定劃扣。每年將對公共租賃住房承租家庭住房情況進行復核，不再符合條件的應退出。
國外公租房建設的經驗
篇6
【關鍵詞】公租房；房源；管理方式
2011年4月以來，為推進“住有所居”，加快解決“住房難”問題，貴陽市擬定了《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)。貴陽市新開工建設的155.5萬平方米公共租賃住房選址在6個區域，將于今年12月底全部完工。貴陽市政府的這一舉動，引發了新一輪的“公租房熱”。從中我們可看出一些我國公租房建設的新問題、新趨勢，現針對貴陽市《暫行辦法》談一談我國公租房建設。
1 公租房含義
公租房即公共租賃房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積，申請條件和租金標準，用于解決城鎮中等偏下收入家庭住房困難的保障性住房。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
2 公租房獲益人群
這次貴陽公租房政策保障對象覆蓋本地戶籍家庭和非戶籍家庭。讓更多的人得到實惠。根據《暫行辦法》，具有貴陽市城鎮居民戶籍的家庭申請公租房，需符合政府公布的收入和住房困難標準等條件；非本市城鎮居民戶籍的家庭，申請人需取得《居住證》，并在貴陽連續繳納社保3年以上（含）或持本市稅務部門2年以上（含）完稅證明，符合政府公布的收入標準和在本市無私房等條件。
3 公租房房源
根據中央精神，各省市采取多種渠道、多種手段、多種方式籌集公租房房源。
3.1 按照中央的決策抓緊建設一批“小戶型、齊功能、質量可靠”的公租房。從宏觀政策上來看，中國的保障性住房政策已經悄然轉向，2011年起，從中央到地方，公租房建設已經成為保障性住房建設的主力。北京市就確定了在十二五期間將公租房在保障房中的占比提高到60%的目標。重慶市計劃3年內建設4000萬平方米公租房。公租房建設以政府為主導、社會資金為補充。
3.2 租房等保障性住房的建設籌集渠道也可以實現多元化。比如在商品房建設的時候就配建一定的公租房；在符合城市規劃的情況下，鼓勵工業園區、企業、事業單位利用自有土地建設公租房等。另外，在價格合適的前提下，向房地產開發商購買一定數量的房屋，作為公租房面向社會出租。
3.3 收儲社會閑置房作政府公租房房源。即政府將社會空置住房收儲，作為公租房租賃給保障家庭的一種方式。這種全新方式基于一方面建設公租房需要大量資金，而另一方面一些商品房的空置現象較嚴重的狀況，如何有效利用社會資源，使其充分發揮使用功能？貴陽市政府通過“房屋銀行”的模式進行管理，貴陽市政府在收儲社會閑置房是以“房屋銀行”形式進行，即公租房服務中心對社會閑置房進行出租價格測算，公租房服務中心在給閑置房租金定價時，堅持較市場低10％的原則，以利于平抑市場租金價格。但同時也保證房東的年租金收入不會減少。這是因為房主自主出租房屋，一般一年會有兩個月的空租期，而被服務中心收儲后，除扣除20天的承租人搬空時間外，其余時間全額給付房東租金，因此房主的總體收益不會降低，并且沒有任何風險。房主認可租金后交由公租房服務中心收儲，服務中心按月（按年）向房主支付租金。服務中心收儲閑置房后，再按原價格出租給符合條件的公租房承租對象。由政府按租金8％的比例支付給服務中心中介費。這一模式“政府支持、社會參與、企業動作”，充分利用了存量資源，能迅速形成公租房的有效供應，既減少房屋空置率，充分發揮現有資源的作用，又能有效增加供給，最大限度地解決現有公租房房源緊張的問題，還可緩解政府巨額資金投入的壓力，節約大量時間成本及土地資源。以貴陽市今年完成籌集2萬套公租房來說，如果政府全資建設則需要26億元，若采用房屋銀行收儲配租模式，政府則只需對每套公租房每年補助5000元租金即可，一年補助租金總額為1億元，相當于26億元資金所產生的相關利息和財務費用。
4 公租房靈活多樣的管理方式
4.1 梯度保障
保障對象的租賃住房補貼標準，將根據保障家庭收入和住房情況按梯度分層次確定。根據保障對象的具體收入情況，對享受實物配租的家庭，按梯度設置了不同的補貼系數。比如貴陽市按梯度設置了0.3至0.9的補貼系數，家庭人均收入為政府公布的公共租賃住房保障收入標準65%以上至100%，按應補貼金額的30%發放租賃住房補貼，補貼系數為0.3；屬最低生活保障家庭，按應補貼金額的90%發放租賃住房補貼，補貼系數為0.9。不同的收入梯度對應不同的補貼系數，解決了保障公平的問題。
4.2 兩房并軌，租補分離
貴陽市從今年開始實行公租房、廉租房并軌管理的住房保障體系，廉租房將逐漸被公租房取代。廉租住房和公共租賃住房的保障對象雖然不同，但是都屬于實物配租的住房保障方式，為了更加充分地利用租賃住房的資源。兩種保障性住房建設指標及補助資金整合起來，統一規劃、統一選址、統一建設公共租賃房，要按照不同的保障對象，分級確定合理的租金水平，逐步實現公共租賃住房和廉租住房的一體化。廉租房、公租房并軌管理，可將新就業無房職工、新畢業大學生和非本市戶籍的外來務工群體納入保障范圍，擴大了住房保障面，完善了住房保障體系。
貴陽市公租房將采用“租補分離”的方式進行保障，即公共租賃住房采取發放租賃住房補貼方式實施保障。保障家庭領取補貼后，可輪候租賃政府提供的公共租賃住房，也可以到指定機構租賃政府通過市場收儲的住房，或自行到市場租賃住房。如果公共租賃住房保障家庭不符合條件時，將停止向其發放租賃補貼資金，由其按市場租金標準向房屋出租人交納租金。
4.3 租金遞增的騰退機制
公租房的退出機制一直是公租房配建工作的難題。隨著住房保障力度的不斷加大，納入住房保障的家庭越來越多，如何做好一些不再符合保障條件家庭的退出工作，成為住房保障工作中的一個難題。貴陽市《暫行辦法》中提出，租住公共租賃住房的家庭，到被取消保障資格起6個月內沒有騰退房屋的，將按市場租金標準繳納房屋租金；6個月至1年內沒有騰退房屋的按市場租金的1.2倍繳納房屋租金；1年以上沒有騰退房屋的按市場租金的1.5倍繳納租金；對拒不退出又不按規定繳納房屋租金的，出租單位可向人民法院申請強制執行。
5 公租房建設的意義
5.1 公租房建設將滿足完善住房供應體系
大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，當前，廉租房、經濟適用房等保障面不到總人口的5%，加上危舊房、棚戶區、城中村改造安置房等也只是杯水車薪，無法解決底層人民住房問題。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系“空白區”。對于普通百姓來說，生活穩定才有做人的尊嚴，才談得上幸福生活。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由政府或政府委托的機構持有產權，面向就業的無住房人員或中等偏下收入家庭的公租房建設將有效緩解這一問題。
5.2 公租房建設將引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構
去年聯合國人居署、國家住建部和上海市共同了《中國城市狀況報告2010-2011》，其中提到：2008年我國城鎮居民自有住房擁有率達87.8%（該數據的含義是私有產權住房占全社會住房存量的比例），遠遠高于發達國家60%的水平，過高的住房自有率隱現出我國房地產市場的供需矛盾，成為房價被逐利方不斷推高的因素之一，而公共住房成為建設短板。大力發展公共租賃房可以彌補這一缺失，引導城鎮居民合理住房消費，改變居民置業觀念，分流相當一部分購房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩定房價。 '
5.3 公租房建設將同時改善投資環境，促進當地經濟發展 轉貼于
公租房解決了廣大中低收入者，新生代大學生和外來務工人群的居住問題，使他們生活安頓，安心工作，就能使企業尤其是那些勞動密集型企業人員穩定，工作積極，使企業獲益，還能促進社會秩序穩定，進一步改善投資環境，推動本地經濟快速發展。
6 結語
從“十二五”規劃建議到中央經濟工作會議，從有關部門年度工作會議到各省市的工作通報，都傳遞出一個強烈信號：2011年將開啟保障房建設的井噴時代，其中公租房將擔當起主力軍的重任。但由于公租房建設所需資金缺口龐大，各地政府實施起來困難重重，公租房建設必將任重道遠，在以后的建設中要根據各地實際情況，探索出一條適合本地公租房建設的新途徑來。
參考文獻
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篇7
第一條為進一步完善多層次的住房供應和保障體系，根據住房和城鄉建設部等國家七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》建保〔〕87號）和省人民政府關于加快發展公共租賃住房的實施意見（試行）冀政[]104號）精神，結合我市實際，制定本規則。
第二條公共租賃住房（以下簡稱公租房）指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金標準，面向本市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和來務工人員等對象供應的政策性租賃住房。
第三條本市城市區范圍內公租房的規劃、建設、分配、使用及管理，遵循本規則。
第四條公租房建設與管理堅持政府組織、社會參與、市場運作、多元投資、統籌發展、依法管理的原則。
第五條市住房保障和房產管理局負責組織本市公租房的建設和監督管理。
市發展改革、國土資源、城鄉規劃、財政、城鄉建設、物價、民政、人力資源和社會保障、公安、稅務、金融、監察等有關部門各司其職，共同做好公租房管理工作。
各縣、區人民政府、市經濟技術開發區、北戴河新區管委會負責本轄區內公租房的建設管理工作。
各街道辦事處、鄉鎮人民政府及區住房保障和房產管理、民政等部門依照本規則規定，分別負責本轄區內公租房申請的受理、審核、配租和日常管理等工作。
第二章房源籌集
第六條市人民政府組織市住房保障和房產管理、發展改革、國土資源、城鄉規劃、財政、城鄉建設、人力資源和社會保障、民政等部門，依據本市國民經濟和社會發展規劃、住房建設規劃和住房保障規劃，編制本市公租房發展規劃。
市住房保障和房產管理部門會同市發展改革、城鄉規劃、國土資源、財政等部門，根據公租房發展規劃和社會需求，編制本市公租房建設年度計劃，報市政府批準后實施，并作為年度建設目標任務分解的主要依據。
第七條新建公租房應當統籌規劃、合理布局、配套建設，充分考慮住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，采取集中建設和在商品住房、經濟適用住房中配套建設的方式進行。
自年月日起招標、拍賣、掛牌出讓的商品住房用地必須按項目總建筑面積的5%以上比例配建公租房，并在土地規劃和出讓條件中予以明確。配建的公租房產權歸政府所有。
第八條公租房的房源主要包括：
（一）政府投資建設或委托建設；
（二）商品住房、經濟適用住房項目中配套建設；
（三）企業和其他社會機構建設；
（四）廉租住房和公有住房按照有關規定轉換；
（五）社會捐贈及其他渠道籌集的
第九條公租房的單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公租房，應嚴格執行《宿舍建筑設計規范》有關規定，建筑面積控制在40平方米以下。
第十條公租房建設用地納入本市年度土地供應計劃并予以重點保障。
政府投資建設或委托建設的公租房，建設用地按照劃撥方式供應。其他方式投資的公租房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公租房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件。
第十一條商品住房、經濟適用住房項目中配建公租房的應將配建面積、套型結構、裝修標準等內容作為土地出讓的前置條件由市國土資源部門在《國有土地使用權出讓合同》中約定或在《土地劃撥決定書》中予以明確。
第十二條大中型企業、產業園區以及高校等各類企業和社會機構在符合城市總體規劃、控制性詳細規劃以及專項規劃的前提下，可利用自有土地建設單位租賃住房。
第十三條公租房和單位租賃住房的建設單位，應當在辦理建設工程規劃許可前，持下列材料向市住房保障和房產管理部門核實項目建筑總面積、單套建筑面積、戶型比例及商業網點用房建筑面積：
（一）法人資格證明；
（二）工商營業執照；
（三）項目建設計劃文件；
（四）建設用地規劃許可證；
（五）項目規劃總平面圖及標準層、非標準層平面圖；
（六）商業網點用房、物業管理用房比例。
市住房保障和房產管理部門應當自收到申請之日起7日內出具核實意見。
第十四條市、區人民政府投資建設或回購公租房所需資金，由市、區財政部門根據國家和省有關公租房的資金籌集渠道籌集資金。公租房建設要按照規定進行招標，財政部門委托中介機構對其投資進行評審。
第十五條公租房建設，應積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備，推動節能、省地、節水、節材及環境保護工作，提高住宅建設整體水平
第十六條公租房項目的竣工驗收和保修，必須按照商品住房的有關規定執行。裝修標準按有關規定執行。
第三章申請準入
第十七條同時具備下列條件的本市家庭可以申請租賃公租房：
（一）家庭成員中至少有1人取得本市常住戶口3年以上；
（二）無自有住房或未租住公有住房；
（三）家庭人均年收入低于上年度市區人均可支配收入的1.5倍以下；
單身人員，除應當符合前款條件外，申請租賃公租房時，年齡應滿30周歲，離婚人員離婚時間須滿一年以上。
第十八條同時具備下列條件的新就業職工可以申請租賃公租房：
（一）具有本市常住戶口；
（二）已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同；
（三）家庭人均年收入低于上年度市區人均可支配收入的1.5倍以下
（四）本人在本市市區范圍內無自有住房且未租住公有住房，父母自有住房或租住公有住房人均建筑面積在15平方米以下。
第十九條同時具備下列條件的來秦務工人員可以申請公租房：
（一）連續繳納社會保險1年以上或累計繳納社會保險3年以上；
（二）已與用人單位簽訂2年以上的勞動合同；
（三）家庭人均年收入低于上年度市區人均可支配收入的1.5倍以下
（四）本市市區范圍內無自有住房；
（五）非本市的戶籍證明。
第二十條申請租賃政府產權公租房的以家庭為單位，申請人與共同申請的家庭成員間應具有法定的贍養、扶養、撫養關系。
第二十一條本市家庭申請租賃公租房的應向戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮政府提出申請，按照《市經濟適用住房管理規則》規定的程序進行資格認定，并提交下列材料：
（一）《市市區公共租賃住房申請表》
（二）家庭成員身份證件、戶口簿；
（三）月收入證明；
（四）婚姻狀況證明；
（五）住房情況證明；
（六）其他需要提供的相關材料。
對審核無異議的家庭，由市住房保障部門發放《市公共租賃住房租賃資格證》以下簡稱《資格證》順序號由信息系統自動生成。
第二十二條新就業職工和來秦務工人員申請租賃政府產權公租房的由用人單位統一向單位所在地的街道辦事處或鄉鎮政府提出書面申請，按照《市經濟適用住房管理規則》規定的程序進行資格認定，并提交下列材料：
（一）《市市區公共租賃住房申請表》
（二）申請人員身份證、戶口簿（戶籍證明）學歷證明、勞動（聘用）合同、社會保險繳納證明等；
（三）申請單位出具的擔保書和申請人員的收入證明；
（四）申請單位營業執照等；
（五）組合租賃方案。
（六）其他需要提供的相關材料。
對審核無異議的人員，由申請單位根據被批準的人員名單，重新編制組合租賃方案后，報住房保障部門實施輪候配租。
第二十三條其他產權的公租房由產權單位參照上述規定自行組織實施。
第四章配租管理
第二十四條公租房租金標準由市物價部門會同市住房保障和房產管理部門依據本市經濟社會發展水平、供應對象支付能力以及市場租金水平等因素綜合確定，原則上控制在市場價租金水平的70%以內。
公租房租金標準實行動態調整，并定期向社會公布。
第二十五條公租房租金按照產權性質，實施差別化收取。
具有政府產權的公租房，實行政府定價，租金標準由市、縣價格主管部門會同同級住房保障和房產管理部門制定，報同級政府批準后公布執行。其他產權的公租房由產權單位運營，租金標準可以根據政府公布的租金標準適當浮動，但幅度不得超過10%
政府投資建設的公租房的租金收入，按照政府非稅收入管理規定納入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入用于償還公租房建設貸款，以及公租房維護、管理和投資補助。
第二十六條市住房保障和房產管理部門組織建設的公租房由市廉租住房和經濟適用住房管理中心負責管理，區組織建設的公租房由區住房保障和房產管理部門負責統一管理。
第二十七條本市普通申請家庭的配租，由市廉租住房和經濟適用住房管理中心區住房保障和房產管理部門依據本級籌集的公租房房源情況，按照《資格證》順序號組織申請人進行選房，并與申請人簽訂《市公共租賃住房租賃合同》辦理入住手續。
新就業職工和來秦務工人員的配租，由市廉租住房和經濟適用住房管理中心區住房保障和房產管理部門對批準的申請單位按申請順序安排房源。配租對象確定后，各自與申請單位、新就業職工簽訂《市公共租賃住房租賃合同》辦理入住手續。申請單位應建立租金支付或租金匯繳制度，承租人拖欠租金和其他費用的可從其工資收入中直接劃扣。
第二十八條公租房租賃合同期限為2--5年。合同中應當明確下列內容：
（一）房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況；
（二）租金標準及支付方式；
（三）物業管理費、水電費、電梯費等費用的支付方式；
（四）房屋用途和使用要求；
（五）租賃期限；
（六）房屋維修責任；
（七）停止公共租賃住房保障的情形；
（八）違約責任及爭議解決規則；
（九）其他約定。
第二十九條公租房只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用于從事其他經營活動。
第三十條取得《資格證》申請人發生以下情況之一的視同放棄租賃資格，3年內不得再次申請：
（一）未在規定的時間、地點參加選房的
（二）參加選房但拒絕選定住房的
（三）已選房但拒絕在規定時間內簽訂租賃合同的
（四）簽訂租賃合同后放棄租房的
（五）其他放棄入圍資格的情況。
第三十一條承租公租房的家庭，家庭收入、人口、住房等情況發生變化的應當自發生變化之日起30日內如實向戶籍所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提交書面材料。街道辦事處或鄉鎮人民政府應當根據實際情況重新審核，對不符合申請條件的家庭及時報區住房保障和房產管理部門進行復核登記并安排退出。
承租公租房的新就業職工和來秦務工人員發生變動時，申請單位應當及時向街道辦事處或鄉鎮人民政府以及區住房保障和房產管理部門進行變更登記。
第三十二條公租房實行年度復核制度。復核工作由區住房保障和房產管理部門具體實施，主要對其申報的家庭收入、人口及住房變動情況進行復核。對新就業和來秦務工的承租人，由用人單位向住房保障和房產管理部門提供材料，配合做好復查工作。
第三十三條復核后仍符合公租房租賃條件的可以繼續承租至合同期滿；合同期滿時仍符合租賃條件并愿意繼續承租的應在合同期滿前3個月提出續租申請，并重新與住房保障和房產管理部門簽訂租賃合同。
復核后不符合公租房租賃條件的應當退出租住的公租房。退出確有困難的經住房保障和房產管理部門同意，可以申請最長不超過6個月的延長租住期。延長期內，按同區域同類住房市場價格收取租金。
第五章優惠政策
第三十四條政府投資建設的公租房，需要使用住房公積金貸款的按照國家有關規定執行。
第三十五條企業和其他社會機構建設的單位租賃住房，供應對象按照本規則規定納入統一管理的可以享受公租房建設和運營的相關優惠政策。
第三十六條按照國發文件規定，對公共租賃住房建設和運營進行收費減免和稅收優惠
第三十七條符合廉租住房保障條件的家庭承租公租房的可以申請廉租住房租賃補貼。
第三十八條公租房項目的水、電、氣、熱等公用事業的收費標準參照居住類房屋標準執行，并按照居民生活用水、用電、用氣、用暖標準計價。
第三十九條公租房實行“誰投資、誰所有”投資者權益可依法轉讓。利用出讓土地建設并享受政府減免和優惠政策的項目，租賃期限滿5年的可以在補繳相關減免費用后向符合公租房保障條件的家庭出售。
第六章監督管理
第四十條公租房承租人不得擅自對住房進行二次裝修、改變原有使用功能和內部結構。
承租人可根據生活需要添加生活設施，自行添加的生活設施在退租時不予補償。
第四十一條公租房承租人有下列情形之一的解除租賃合同，收回其承租的公租房：
（一）采用虛報隱瞞戶籍、家庭人口、收入以及住房等欺騙方式取得租賃公租房資格的
（二）經復查不再符合公租房申請條件的
（三）根據租賃合同的約定或者法律規定應當收回公租房的
有前款第（一）項行為的由負責管理的住房保障和房產管理部門責令其按同區域同類住房的市場租金補交房租，并記入住房保障誠信系統，3年內不得享受本市住房保障政策。
第四十二條承租人在延長期屆滿后拒不退出公租房的負責管理的住房保障和房產管理部門可依法申請人民法院強制搬遷，記入住房保障誠信系統，5年內不得享受本市住房保障政策。
第四十三條公租房經營單位違反本規則規定，擅自提高公共租賃住房租金標準的由物價部門依法查處。
第四十四條公租房建設單位有下列行為之一的5年內不得參與保障性住房建設活動，并由市住房保障和房產管理、國土資源、規劃、城鄉建設等部門依法進行處罰：
（一）擅自改變公租房土地用途的
（二）擅自轉租、轉讓公租房的
（三）擅自改變公租房單套建筑面積和套型結構比例的
第四十五條住房保障或其他有關行政管理部門工作人員違反本規則規定，、、、索賄受賄或侵害公租房申請人、承租人合法權益的由其所在單位或者上級主管部門給予處分；構成犯罪的依法追究其責任。
篇8
關鍵詞：新就業大學生；公租房；制度；建議
中圖分類號：F0 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年7月4日
一、引言
公共租賃住房簡稱公租房，所有權歸政府或公共機構所有，是一種為了解決“夾心層”群體住房困難的過渡性方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供一種住房保障。租金略低于市場水平，使承租者可以負擔得起。面向中低收入群體，其中的對象包括新就業的大學生。2016年5月召開的國務院常務會議上決定推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼，在城鎮穩定就業的新就業大學生也納入了保障范圍，這一舉措打破了許多城市公租房政策只對戶籍居民的思緒。
隨著市場經濟的不斷完善，我國政府也越來越重視住房保障體系的建設與發展，而現階段在完成供給側結構性改革下房地產去庫存任務的背景下，新就業大學生的住房保障問題尤為值得社會關注，推進一些針對大學生的公租房的貨幣化安置，可以留住人才，提高城市的競爭力，通過建立購租并舉的住房制度，實現以人為核心的新型城鎮化，可以幫助房地產市場有效的去庫存。研究關于公共租賃住房制度的方方面面，對解決大學生住房保障問題有一定的理論和現實意義。
二、新就業大學生公共租賃住房現狀
2016年中國高校畢業生規模將到達765萬人，比2015年增長16萬人。高校畢業生規模進一步增長，住房短期需求也在不斷增長，而新就業大學生的工資水平普遍處于較低水平，這群人大多有著滿腔的抱負和對未來的憧憬，有著豐富的專業領域知識和較強的學習能力，但是卻對高房價無能為力。新就業大學生的住房供給以市場租賃和公租房兩種方式為主，而面向新就業大學生有一定政策優惠的公共租賃住房制度并不完善，并不能滿足絕大多數大學生的需要，供給小于需求。
每個地區針對大學生申請公租房的硬性條件規定并不一致。比如，蘭州市今年開始受理公租房申請，但是必須具有蘭州市城鎮戶籍；福建則在今年全面放開對高校畢業生的落戶限制，準入門檻進一步降低，使得福建省新就業大學生公租房有保障。總的來說一般都要具有的條件為合法穩定職業、參加社保年限（一般為兩年）、連續居住年限（一般為五年）、無自有住房等。
新就業大學生的公租房的供給方式仍舊以政府主導，資金來源方式單一，而保障房的建設需要大量資金和土地，投資回報周期長，后續管理工作繁雜，所獲利潤少，所以很少有企業積極參加。按照布坎南的政府公共選擇理論和“政府失靈”，政府干預行為存在局限性，政策效果有時會削弱社會福利。有些地方的政府為了完成公租房的指標任務，謀求自身的利益，不考慮地區規劃，將公租房的建設選在偏遠地區，而這樣就與新就業大學生的交際需求和交通便利的需求相悖。比如，南京市四大保障房片區的公租房，詢問的新就業大學生多，實際申請的并不多，就是因為建設公租房的地點相對偏遠，且門檻較高。
三、相關理論
自發演進和人為設計是制度的形成的兩種方法。當前針對新就業大學生公租房的制度并不完善，不僅需要制度的自發演進，還需要人為的對制度進行設計和完善。人為的制度設計對制度的形成有著重大意義，具體表現在以下幾個方面：
（一）單純靠制度演進難以滿足社會對有效制度的需求，人為設計可以填補不足。針對新就業大學生公租房設計的制度僅靠自身演進，只能形成非正式制度。而非正式制度并沒有具體確切的表現形式，為了加強新就業大學生公租房的管理，規范經營使用，解決沖突和協調問題，保障公平性，就離不開正式制度，所以要進一步加強新就業大學生公共租賃住房制度的構建和完善。
（二）能夠加快制度形成的演進過程。政府應該根據各個地區不同的發展水平，新就業大學生公租房需求和供給的實際情況，不斷完善現有的制度，不斷設計構思，形成一套完備的制度設計方案，來切實有效地解決新就業大學生的保障住房問題。公租房大多由政府提供，但地方政府也會有怠惰和獲取利益的心理，所以要采取激勵機制，并從立法上制定完備的有關新就業大學生公租房的法律法規，來明確政府應擔當的責任和義務，推動制度的不斷前進和發展。
（三）幫助糾正制度自發演進中的路徑依賴（過去的績效對制度演進過程的現在或未來強大的影響力）現象。需要以政府為主導來切實解決路徑依賴問題，不能讓以往的相關保障房的制度對現階段時期新就業大學生公租房制度演進產生陳腐偏差的影響。傳統福利性住房制度是保障性住房制度的初始路徑。該路徑初設成本較高、學習效應較差。現階段從福利分房到公租房的發展路徑非效率狀態一直沒有得到根本的改變，公共租賃住房制度仍然存在非效率問題。所以關于新就業大學生公租房制度的政策要不斷地強化，需要依靠政府或其他強大的外力推動，調整路徑方向，不斷優化，避免其陷入惡性循環、制度鎖定的情形。
四、完善新就業大學生公租房制度的建議
（一）開辟申請和分配的專用通道。新就業大學生需要過渡性的公租房，大多需要依靠單位申請，按照實物配租的原則按順序搖號配房，利用專用搖號程序在信息庫中隨機搖號。新就業大學生公租房需求數量大的地區可以嘗試建立一個平臺進行集中的個人申請，設計可靠的準入制度。對申請的大學生的各項條件和資產做多方位全面調查，然后集中分配。這樣關于審核程序就比之前更加繁雜了，政府可以建立專門針對大學生資格條件審核的部門，相關的法律法規也應該進一步完善，并且加強對住房租賃市場的監管力度和后續管理。如果新就業大學生的收入狀況變化，租金也可以適度的進行調整，采取各種措施來保障新就業大學生的正當合法權益，加大對新就業大學生的支持，促進社會分配的公平性。
（二）制定有效的退出機制。許多省份對于新就業大學生申請公共租賃住房的進入機制很重視，但不重視退出機制。大學生工作一定年限后（一般為五年），或者收入提高可以改善自己的生活居住條件時，就需要退出公共租賃住房，但其中也會有一些大學生因為政府監管不嚴，自身仍舊不肯放棄這個保障利益，遲遲不肯搬走。所以就需要政府的大力監管和完善退出機制，采用行政和經濟手段鼓勵大學生期滿或經濟條件更好時退出住房保障。對那些存在造假申請信息、轉租給合同外的第三人居住的、承租期限屆滿、住房用于經營行為的人員按照規定騰退其公租房，從而為真正需求者提供住房。
對于不再符合公共租賃住房保障條件，必須退出但存在困難的新就業大學生，公租房的保障部門可以規定一個過渡期，超過了過渡期必須強制搬走，如若仍舊不搬走，計入個人誠信檔案并且罰款。對于滿足條件積極退出保障的大學生，給予一定關于他們以后住房或租房方面的政策優惠，來促進公租房制度的良性發展。
（三）推進新就業大學生公共租賃住房的貨幣化保障。公租房貨幣化保障即用貨幣補貼的方式，幫助符合條件的保障對象租房以解決其實際的住房保障問題。杭州市已經開始全面實施公租房貨幣化補貼的方式，率先將公共租賃住房的貨幣化安置范圍延伸至新就業大學生。南京市也開始執行公租房貨幣化保障，新就業大學生每月最多可補貼1，000元，但公租房實物配租和租賃補貼只能享受其中一種。這樣的舉措可以給新就業大學生多一個選擇，可以讓新就業大學生根據自身的實際工作情況、經濟實力、住房需求來解決租住問題，也可以提升資源的配置效率。采取貨幣化的補貼方式糾錯成本較低，如果出現新就業大學生資格申請認證的錯誤或新就業大學生的經濟條件發生大的變化，政府可以快速的調整，以便將住房保障財政資金花在明處、用到實處，切實地促進社會公平。
（四）注重新就業大學生公租房供給的質和量，用多種方式融資。在區位選擇上宜靠近主城區，不要選擇過于偏遠的地方，如果城市規劃布局無法讓新就業大學生靠近就業中心，就要思量公租房劃撥用地的籌劃要與城市交通規劃相結合，同時注重周邊配套設施和服務。政府可以采取地價優惠激勵的措施，吸引社會單位參與進來，增大公租房供給的數量，也可以收購二手空置商品房進行改造，將無效供給轉化為有效供給。政府在部分開發地塊出讓時，明確規定一定的土地比例用于建設公共租賃住房，將此作為出讓的前置條件也會增加公租房的供給。
公租房吸引社會資金的能力比經濟適用房差，是國家建設保障性住房的難點。政府可以通過各項舉措來降低融資成本，激勵更多的房地產企業、園區、高校參與公租房的建設，比如稅收優惠、政策的傾斜、簡化審核程序、加強風險管理等方式。確保各地區保障資金的落實，加強監督管理，防止官員的腐敗行為和資金的濫用，充分發揮保障住房資金的杠桿作用，帶動社會投資的增長。發展面向新就業大學生公租房的信托基金和融資租賃的專項基金，有需求的企業還可以與開發商探討運作模式，共同建設，將配建的一部分作為其員工宿舍。國家鼓勵推行PPP模式（政府和社會資本合作）推進公租房投資建設和運作管理，各地區也應切實開展關于建立大學生公共租賃住房項目PPP模式的工作。目前，安徽省已試點進行該方法進行建房，此種方法也可以用于針對新就業大學生公租房建設中來，如果試點工作的效果不錯可以在其他地區廣泛的推行，以此來提升各地區的公租房資源配置效率，改善公租房管理服務質量。
五、總結
針對新就業大學生公租房的供應還不是很多，不能滿足廣大住房的短期需求。許多地區并沒有專門的制度規定，新就業大學生想入住公租房的準入門檻相對較高，制度設計的一些方面需要完善和細化，不能光靠制度自身的演進，人為的設計完善也是比較重要的，可以幫助解決公共租賃住房制度演進的路徑依賴問題。
新就業大學生公租房對于個人雖然是過渡性的方案，但是從社會來看，在眾多大學生一年又一年的走出校園，走向工作崗位，不斷地有公租房的需求，國家公租房也會不斷地建設發展，面向新就業大學生公租房的使用是綿延不絕的。有關公租房的制度和政策是長久性的社會關注的重點，也是需要根據社會發展的實際情況不斷完善的。完善的方法建議包括開辟申請和分配的專用通道、制定有效的退出機制、推進新就業大學生公租房貨幣化保障、注重新就業大學生公共租賃住房供給的質和量，用多種方式融資。推進面向新就業大學生公租房的制度的設計完善，解決他們的住房保障問題，可以保障勞動力的充足，激發一個城市的活力，活躍一個城市的經濟，保障人才合理流動，優化人力資源合理、科學配置，促進社會快速的進步和發展。加強面向新就業大學生公共租賃住房的建設對完成當前供給側結構性改革下房地產去庫存的任務也有一定的幫助，對推進新型城鎮化建設也有一定的助推作用。
主要參考文獻：
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篇9
一、我國公租房建設融資模式劃分
融資活動是指投資主體籌措資金、運用資金、分配收益的過程以及各參與主體之間的合作方式和機制。公租房融資模式是指公租房建設融資過程中的資金集合、使用、回收的制度安排和機制，其中涉及投資主體、建設主體和運營主體。按照投融資運作過程，公租房建設融資模式包括三個階段，即投融資階段、建設階段和運營階段。投資主體的不同是劃分我國現行公租房建設融資模式的主要依據，根據投資主體不同，把我國公租房融資模式分為“政府模式”和“政企模式”，如表1所示。
1. 政府模式
政府模式由政府作為直接投資人，并提供資金直接投資建設公租房，具體運作過程是由政府確定好公租房建設標準，并設立政府性質的部門或機構來作為建設主體負責建設公租房。例如，北京市政府設立的北京市保障性住房建設投資中心就是實現北京市公租房建設投融資工作的機構。
政府模式資金的主要來源是政府資金，包括中央、地方財政預算或專項資金，住房公積金貸款，土地出讓金凈收益的10%和地方投融資平臺的私募債。政府資金之外也有一些銀行貸款。政府的建設方式主要有兩種：集中新建方式和收購方式。集中新建是指政府劃撥土地，集中建設新住宅作為公租房。根據《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）中“誰投資、誰所有”的公租房建設原則，政府出資建設的公租房建成后的產權歸政府所有。收購方式是指政府購買已建成的商品房或其他空置保障房轉變為公租房，收購的房屋要符合公租房供應標準。收購方式存在兩個缺點：第一，存量商品房多處于城區位置較好地段，房價高，購買成本大。第二，存量商品房位置分散，回購難以批量達成協議。由于這些缺點，收購房源方式只是公租房建設的補充方式。
政府機構作為公租房的產權主體，政府同時就作為運營主體負責公租房的運營，所采用的運營方式基本是政府負責組織全部運營工作，政府一般通過設立的相關機構或者國有資產管理公司來管理。運營階段由政府統一招聘物業服務公司，統一配租，各地方住房保障辦公室是公租房配租和運營管理的主要部門。
2. 政企模式
政企模式引入開發企業參與公租房投資建設。企業參與公租房建設投資主要有兩種方式：第一種是開發商或承包商墊資的方式，當政府資金出現短期不足時，公租房項目建設企業運用自有資金先墊付項目建設所需要的資金，以后再由政府償還。第二種是政府回購方式，指政府前期進行項目勘察、設計等工作，開發商參與招標，中標企業負責項目的融資和建設工作，待項目建設完成后，政府根據協議出資回購。第一種方式基本是政府牽頭，參與企業是在被動的情況下將自有資金投入到公租房建設中的。第二種方式也可以理解為項目融資模式中的“建設-移交”模式，也叫回購模式。該模式突出“建設”和“移交”兩個環節，政府先招標，中標開發商投資集中建設，而后政府回購完成項目移交。開發商競標成功后要自行解決資金問題，是開發商主動投資的行為。
政企模式的資金渠道更加寬泛，除了政府資金支持外，還有住房公積金貸款、保險資金貸款、私募股權投資基金投資、發行企業債及企業自籌資金等資金來源。政企模式中，公租房的建設主體為開發商，政府部門機構不參與建設工作，建設方式主要是集中建設和配建方式。根據“建保〔2010〕87號”文件，政企模式的公租房產權都由政府回購，最終歸政府所有，具體操作存在差異，政府招標集中建設的公租房、商品房配建的公租房最后由政府以回購的方式購買其產權；開發商墊資的項目，政府須還款，產權也歸政府；園區配建的公租房主要供給給園區職工，產權應歸屬園區委或國有資產管理公司。集中新建的公租房由政府統一外聘物業服務公司配租管理，園區配建的公租房由園區委或園區公租房管理中心負責管理運營，商品房項目中配建的公租房，由政府運營配租，由小區確定的物業服務公司統一提供服務。
二、公租房融資渠道和資金來源分析
無論是政府模式還是政企模式，在公租房現有的兩種融資模式中，融資渠道雖然出現多元化趨勢，但是，資金來源過度集中于政府資金和房屋回款收入，社會資金投入有限。從2012年全國保障房資金來源看，政府財政資金和土地出讓金占34.41%，保障房自身收入占42.12%，其他社會資金占22.69%。對于公租房來說，由于沒有產權銷售收入和棚戶區銷售收入，政府資金就成為其最主要的資金來源。
1.政府資金
政府資金是目前公租房建設的主要資金來源，包括中央政府和地方政府直接的財政投入以及土地出讓收益。目前，得益于國家政策的支持，中央和地方財政資金投入相對穩定，并有逐年增加勢頭，但是，投入保障房建設的土地出讓金凈收益多年來一直較少。2007年財政部頒布《關于貫徹落實國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的通知》（財綜〔2007〕53號）中提到，要將土地出讓凈收益的最低10%的比例投入到廉租房建設中，2010年，財政部《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》（財綜〔2010〕95號）中規定，廉租房建設保障金中的土地出讓金凈收益部分可統籌用于支持公租房發展。但從2009年到2012年的數據來看，用于保障房建設的土地出讓金收益均未達到上述文件（財綜〔2007〕53號）規定的10%，并且，這部分資金受土地市場價格波動影響較大，土地出現流拍或價格走低趨勢時，公租房的資金來源就會受到影響。
2.銀行貸款
由于公租房投資收益較低，期限又長，一定程度上影響商業銀行貸款的積極性。目前，國家政策性銀行和一些大型國有銀行響應政策導向，探討公租房信貸支持較為積極，如國開行、中國銀行等，其他商業銀行的公租房貸款并不活躍。2012年7月，中國銀行北京分行突破種種限制，開展金融創新，為北京市保障性住房投資中心提供1.1億元貸款授信額度，貸款期限長達15年，具有一定的示范和帶動效果。銀監會2011年下發《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》 （銀發〔2011〕193號），鼓勵銀行貸款投資公租房建設，做好相關金融服務，并規定保障房貸款利率下線為央行基準利率的90%。目前，銀行在貸款利率上有更大的自，有利于商業銀行開展多種方式的貸款創新支持公租房建設。
3.住房公積金貸款
根據“財綜〔2007〕53號”文件，市財政部門在確保計提貸款風險準備金和管理費的前提下，可將住房公積金增值收益余額全部用于支持廉租房建設。2010年住建部公布了28個住房公積金貸款參與投資保障房建設試點的城市，北京于當年完成住房公積金貸款45億元支持公租房項目。但是，用住房公積金貸款投資公租房，目前還存在法律依據缺失問題，因為住房公積金的來源是普通百姓，將其貸款給公租房項目在權屬及收益風險分擔問題上尚沒有明確的法律依據，由此而引申的監管缺失可能會影響住房公積金的安全性。此外，住房公積金個人貸款使用率較高的地區，也無力支持保障房。
4.保險資金貸款
2010年保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，允許保險資金投資非基礎設施類不動產，為險資投資保障房打開通道。2011年3月，保監會通過了太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋―上海公共租賃房項目債權投資計劃”的備案，成為首個險資投資不動產的債券投資計劃。保險資金投資要求的第一要素是安全性，公租房在土地提供方面受到政府支持，收益雖然低，但是租金回收有基本保證，一定程度上契合了險資的安全性，符合保險資金的投資要求。因此，保險資金有更大的拓展空間成為公租房的重要資金來源。
5. 發行企業債方式
企業債是企業按照有關法定程序發行的債券，一般只有央企、國企或國有控股企業能夠發行。2011年國家發改委下發《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（發改辦財金〔2011〕1388號），允許地方保障房投資平臺申請發行企業債，支持保障性住房發展。當年，重慶城投集團就申請發行了28億元的企業債，重慶地產集團發行了50億元企業債，為公租房建設融資。2012年數據顯示，房企發行5年以上企業債或公司債的平均利率稍高于銀行同期利率，這有利于吸引投資者購買公租房開發企業發行的企業債，為公租房利用企業債融資創造條件。
6.私募股權投資基金
私募股權投資基金是投資于房地產有關證券的基金，可以應用有限合伙制的組織形式，利用有限合伙制的制度優勢，為優良項目提供資金支持，為有限合伙人帶來超額收益。這種形式屬于直接投資，是民間資本投資房地產很好的方式。2013年上海成立投資公租房建設的私募股權基金，上海虹口公租房公司是政府背景的公租房運營企業，成為該基金的投資人之一，實現政府以一定量的資金投入、引入其他社會資金的目的，從而帶動資本市場對公租房投資。該基金另一主要投資者是太平資產管理公司，瑞銀環球資產管理（中國）有限公司作為管理人。該類基金的成功設立，有利于拓展政府支持下的公租房融資渠道。
三、公租房融資模式的問題及建議
公租房現行融資模式存在以下問題。
一是政府負擔重。第一，現行模式下，政府資金成為公租房建設的主要資金來源，無疑增加政府財政負擔。第二，根據國土資源部的供地計劃統計，公租房建設用地大約80%由政府劃撥，出讓土地是地方政府最重要的收入來源，劃撥土地無疑減少了地方政府的土地出讓收入，政府建設公租房不僅會增加財政直接支出，還伴隨收入的縮減。第三，在現行公租房兩種融資模式中，政府都發揮著主導作用，政府不僅主導籌集資金環節，還主導建設和運營的各個環節，這就導致公租房建設的各方面風險責任都集中于政府，政府負責的職能過多，長此以往，政府難堪重負。
二是社會化融資渠道不足。目前公租房建設資金渠道很窄，缺少直接融資渠道，不利于吸收社會資金投資公租房建設。以基金形式投資公租房僅有個例，房地產私募基金更是少之又少，企業債券渠道雖然開通，但主要適宜國有的開發企業，不能普遍適用所有開發企業。此外，公租房后續運營周期長，甚至幾十年的時間，對于融資來說，流動性至關重要，而我國房地產金融體系建設一直集中在一級市場，缺少有效的二級市場，投入公租房建設的資金沒有退出途徑，給公租房建設社會化融資帶來障礙。
三是缺乏市場化運營機制。現行公租房建設融資模式在運營過程中還主要是政府主導，大部分運營職能由政府相關部門負責，形式簡單，缺乏市場化運營機制，對公租房相關資源的長期籌劃和金融化運作不足，對公租房及其相應物業資產的金融屬性利用不夠，如停車場及其他商業物業等配套設施，能夠產生穩定現金流，使用證券化創新工具能夠實現再融資，既盤活資產，又獲得資金，實現公租房資產良性循環。而現實中，大量公租房及其配套設施金融化運作水平有限，存在進一步創新利用空間。
基于上述分析，我國公租房融資模式需要進一步創新。
首先，轉變政府職能，強化政府的監督和資金退出最后保障職能。減少政府在公租房投融資中的直接參與職能，更多專注于監督職能，包括從項目的審核監督到選擇合格資質的開發商，再對建設進度及質量的檢查等工作。為保證政府監督職能的實施，應調整現行公租房的機構設置，按不同階段設立不同監督主體，劃清各監督主體的權限和責任，相互聯通又相互監督。
當開發商不能及時融資，或社會投資無法實現資金退出時，政府應作為最后的保障，提供相應支持。政府通過提供土地收取土地轉讓金，配合以財政撥款，作為資金退出的保障性準備金，用于回購公租房投資的股權或債權。
其次，強化公租房市場化運作，讓參與企業發揮更大的作用。從投資階段到建設、運營階段，在弱化政府參與的同時，激發企業自主性，強化企業市場化運作動力，讓企業替代政府成為公租房投資建設運營的主導，尤其是增加企業在運營階段的參與程度，利用市場化手段支配公租房及相應資源，變公租房的劣勢為優勢，實現良性循環的可持續發展。發揮企業自主作用，不但有利于解決政府投資公租房資金緊張問題，而且能減輕政府職能過多帶來的負擔。
篇10
關鍵詞：公租房；資金來源；PPP模式
中圖分類號：F293.3
一、公租房建設的現狀
目前我國城鎮中“夾心層”群體的住房問題是最嚴重的，因為他們達不到申請廉租房標準，不能買經濟適用房或限價房，也買不起商品房，盡管目前的房地產市場和住房保障體系不斷發展完善，有這樣一部分人群依然處在這個體系之外，因此各地政府積極探索新型的住房保障模式，正是在這種背景下，公租房作為完善中國城鎮住房保障制度的一種創新實踐應運而生。公租房定位于以社會救助為主，面向全社會、符合一定條件的、存在階段性住房困難的、有穩定職業的城市常住人員提供，公租房的建設將使更多的住房困難群體成為最大的受益者。我國也出臺了一系列發展公租房的相關政策來推動公租房在全國范圍內加快發展。
2009年，住房和城鄉建設部正式提出，把發展公共租賃住房作為保障型住房的方式之一，要加快公共租賃住房建設，首次對“夾心層”的住房問題給出了清晰的解決路徑。2010年，由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外。2011年，國家有關部門《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，要求大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設。2012年，住房和城鄉建設部組織全國26家設計單位及大專院校，由中國建筑標準設計研究院牽頭編制了《公共租賃住房優秀設計方案匯編》，這是我國首個全國性的公租房設計指導方案。
我國“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房。其中，2011年開工建設1000萬套和2012年開工建設700萬套保障房。因為公租房在建設過程中資金投入大、回收周期長、利潤少，隨著大批公租房的開工建設，資金問題日益嚴峻。當前，財政補貼是公租房建設的主要資金來源，但是這樣地方政府負擔很重。因此，對于地方政府來說，如何多渠道的籌集資金，就成了一個重要的研究課題。
二、國外公租房建設中的經驗分析
本部分主要介紹韓國、美國、日本和新加坡的公租房建設模式，具體分析如下。
（一）韓國模式
韓國模式是“政府引導，融資支持，企業運作，定向供應”，其中“政府引導”是指韓國政府營造了一個充分的政策環境，給予了相應的土地、金融政策、財稅方面的支持以降低租金水平。“融資支持”是指以國民住宅基金為主體的公共住房金融體系提供長期穩定的融資渠道。“企業運作”是指在韓國的公共住房建設中，大韓住宅公社（KHFC）和民間企業，同時提供公共住宅的管理和維護，承擔主力作用。“定向供應”是指韓國基于強制住房合同預購賬戶制度和嚴格的住房檔案制度的“一戶一宅”制，確保公租房切實受用于中低收入家庭。韓國公租房的發展政策對于我國當前的公租房體系的發展政策制定有著借鑒意義，尤其在融資支持方面具有不少獨到的經驗，在國際上也令人矚目。
（二）美國模式
美國模式是“政府信用支持，金融機構為核心”，以政府（包括聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等擔保機構）提供信用支持為基礎，金融機構（包括商業銀行、儲貸機構、抵押貸款銀行、聯邦國民抵押協會和聯邦住房抵押公司、投資銀行、保險公司、信用評級機構以及抵押服務機構）為核心，通過金融保障體系吸引社會資本。另外又具有完備的住房保障體系，一是有完善的法律法規，先后頒布了《合眾國住房法》、《國民住宅法》以及《開放住房法案》等多部法律；二是有財政補貼，財政撥款向低收入家庭提供住房補貼和資助建設；三是提供金融支持，在利用政府信貸杠桿，提供低息貸款和稅收信貸的同時，通過住房抵押貸款一、二級市場為住房需求者提供信用支持，并建立保險機制，保證了市場運作的信心和穩定性。
（三）日本模式
日本模式是“政府市場共同主導”，政府機構（政府機構以建設省住宅局統管下的住宅都市整備公團和地方住宅供給公社為主體）負責保障性住房的供應，金融體系（以中央銀行為領導，民間金融機構為主體，政策性金融機構為補充）提供融資支持。住宅都市整備公團和地方住宅供給公社通過直接建設或購買、租用民間團體建設的住宅獲得房源，由其向中低收入群體出售或出租，民間金融機構則為住房建設和購買住房發放貸款，住宅金融公庫同樣為此提供長期低息資金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供貸款，同時為民間住房信貸機構提供貸款保險。
另外也具備完備的住房保證政策，一是有健全的法律體系，政府先后頒布了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》以及《日本住宅公團法》等40多部法律法規；二是提供財政補貼，有政府財政撥款和投資性貸款兩種；三是有金融支持，大藏省通過郵政儲蓄、保健年金和國民年金為公團、公庫籌集資金，并給予1%～2%的貼息，同時，公團、公庫也可在政府擔保下發行住房債券。
（四）新加坡模式
新加坡模式是“政府主導”，政府機構（中央公積金局和建屋發展局）兼具投資建設職能，通過公積金儲蓄為核心的住房金融體系籌資。中央公積金局通過購買中央政府債券將公積金歸集款轉給政府的中央投資局，這些資金再以貸款和津貼的形式進入建屋發展局的賬戶，由其統一進行租屋的建設和銷售。另外也具備完備的住房保障政策體系，一是《中央公積金法》；二是完善的進入標準和退出機制。
三、國內公租房建設中存在的資金問題
目前國內的公租房建設中，面臨的最大問題就是資金問題，現有如下五種資金來源：
一是財政資金方面。受中央撥款和當地政府財政經濟狀況等因素制約，財政投入仍是公租房建設資金的主要來源，具體包括中央財政的補貼、地方財政支出（含土地凈收益的10%），具體使用方式是直接投資、資金注入、投資補助、貸款利息等。但是考慮到財政預算資金和土地收益計提難落實，其沒有辦法無法完全滿足公租房建設所需資金。并且公租房作為租賃式保障性住房的一種，一次性投資大，回收期很長，而政府財力有限，完全依靠當年的財政收入很難實現“十二五”的建設目標。
二是銀行貸款方面。地方建立融資平臺通過貸款方式為保障性住房建設提供資金支持。但銀行貸款受市場環境影響較大，當下銀根收緊，貸款量有所減少，基于低收益率和風險的考慮，地方和企業獲取銀行授信難度大，且承擔的利息負擔比較重。
三是利用住房公積金增值收益和貸款支持公租房建設方面。由于公積金需優先滿足職工提取和貸款要求，投資公租房風險大，操控能力差，在不影響職工計提和貸款需要的前提下，可適當利用公積金貸款支持公租房建設。
四是利用保險基金方面。其缺點是風險大，回報率低，且周期長是保險基金參與公租房建設的難點。
五是房地產信托、債券、基金以及一些承建公租房的企業發債等方面。企業就公租房建設發債的規模，目前看都不大，并且此前地方債銷售狀況并不好，公租房債券作為地方政府債券的一種，其前景難以樂觀，效果還有待觀察。
四、經驗借鑒
總結各國的保障性住房融資模式，可以看出都是依賴于政府和市場的共同力量，只是各個國家根據市場的發達程度，各有所側重，市場發達的國家與地區，依靠市場的力量多一些，金融機構和社會投資主體發揮了主要作用；市場欠發達的國家與地區，依靠政府的力量多一些，政府支出和住房公積金發揮了主要作用。中國的市場化程度越來越高（依據樊綱和王小魯的市場化指數），所以在公租房的資金來源方面，市場發揮的力量應該越來越大。本文認為可以將PPP模式引入到公租房項目的開發中，所謂的PPP模式，即公共政府部門與民營企業合作模式，是在公共基礎設施項目中發展起來的，以參與各方“多贏”為合作理念的項目融資與實施模式，有助于使我國住房市場供應格局呈現多層次、多目標的綜合配套形態，有助于緩解現階段房地產市場的供需矛盾，能夠促進整個社會和諧穩定與房地產市場健康繁榮。
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