物業行業的發展歷程范文

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關鍵詞：城市社區；物業管理；路徑

1路徑

1．1重視城市基層社區自治組織的不斷完善

城市基層社區基層自治組織主要是社區居民委員會和業主委員會，它們是基層社區進行自我監管、自我服務、自我教育的組織，這兩個組織能夠在一定程度上緩解物業公司與業主二者在權力方面的不對稱狀態，抑制基層社區物業監管的行政化行為。然而，上述2個組織當前因為受到諸多因素的制約，導致它們的功能并沒有完全發揮出來，就業主委員會而言，遇到的問題如下。①在一些小區內，沒有業主委員會。成立業主委員會的程序相對繁瑣，假設得不到上級部門、社區物業公司的大力支持，業主委員會的成立將會非常難；②業主委員會的運轉會給社區內的業主增加一定的經濟負擔。業主們自愿形成的自治組織———業主委員會，要想將其正常運作起來，需要一定的費用，這些費用由業主均攤，無疑會增加業主的經濟負擔，假設業主不愿均攤費用，業主委員會就難以運作起來；③即使成立了業主委員會，因為牽扯到內部利益的分配問題，有可能會使得該組織不能發揮維護業主共同利益的積極作用。原因是，業主委員會是受業主的委托，二者之間是委托的關系，在這種狀態下，因為存在信息不對稱的現象，業主無法在第一時間有效監督、約束業主委員會的各種行為，這時，一些業主委員可能會就出現“道德風險”問題。另外，每個社區都有很多業主，業委會在履行其職責時，所有權的主體是多元化的。業主之間既有共同的利益，也有差異化的需求。所以，在處理具體事務時，容易出現利益紛爭的現象。相關研究資料顯示，現在的業委會遇到的難題，基本可以歸納為業主開會難、業委會籌建難、司法維權難、正常運作難、業委會及其成員監管難等。因此，在現階段我們應持續健全社區業委會，積極完善社區居委會的各項功能，以緩解物業管理的利益沖突，弱化物業管理的行政性。社區居委會是一個維護居民利益的合法組織，從某種程度上講，它的權威性很強，這一權威性可以有效幫助協調居民和社區物業管理二者的糾紛，切實維護各方利益。當然，社區自治組織和社區物業的關系，不是對立的，而是多元化的合作，共同維護利益的關系，一起推動社區物業更加完善。

1．2重視物業社區共同體理念的不斷強化

（1）要強化業主的主體意識。物業公司承擔為業主服務的業務，小區不是物業公司而是業主的，實施物業監管的實質是業主在行使自己的權利，業主主導物業，物業為業主服務，這便是二者的關系。（2）要強化居民互動，讓他們積極參與物業監管，業主之間要互相信任，互相了解，構建有特色的社區文化，強化業主的歸屬感，最終建立和諧社區。

1．3強化政府部門在物業治理中的積極作用

（1）從制度上規范物業監管者的準入退出資格。要積極完善社區物業監管者的準入制度，加強建設物業監管隊伍，提升該隊伍的綜合素質，如果存在沒有物業監管資質的公司存在于社區內，相關部門要責令制止，嚴禁入內。同時，健全物業退出制度。假設物業監管者在其監管過程中存在不規范的行為，同時，不能在第一時間改掉，相關部門就要取消它的資質。（2）政府要規范物業監管者的權利。強化物業監管管理工作。盡管社區內的業主，都很需要物業管理，然而，因為物業監管方式不當，導致了業主的這一需求被弱化，在很多時候，業主和物業都形成了勢不兩立的局面，所以，要想實現物業監管的可持續性發展，政府的相關部門就要嚴格規范物業管理者的各項權力，深入規范物業公司的收費行為。（3）保持業主利益訴求渠道通暢。政府相關職能部門，要充分發揮溝通協調作用，積極回應業主反映的問題，及時將問題解決掉，不可出現問題積累現象。（3）加大對物業監管的支持力度。盡管現階段的物業監管工作日常運作使用的是市場化運作的方式，在運作過程中，不可避免的會出現強烈的利益沖突。在管理時，為了將這一沖突降至最低，政府應對為物業監管提供一定的稅收優惠政策，幫助物業公司實現良性發展。

2結束語

城市社區物業管理不僅承擔社區房產物業本身的管理服務，還承擔著通過服務去構筑有利于人與人之間溝通、人與自然和諧發展的生活環境。因此，要從多角度加強社區物業管理，從而實現其良性發展，進而為居民提供優質、和諧、發展的城市社區。

［參考文獻］

［1］婁成武，孫萍．社區管理學（第三版）［M］．北京：高等教育出版社，2012．

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摘 要 互聯網的出現導致服務業商業模式都在不同程度的創新，有的企業把互聯網這個業務推進器用的很好，能有效的把核心技術、企業文化、營銷手段結合，打破既有壁壘，形成經濟效益。本文在借鑒了美食、洗衣、汽車美容、女性用品等互聯網企業的運行模式后，就服務業與互聯網的結合提出一點看法。

關鍵詞 互聯網+ 經濟發展 經濟動能

一、增加計算機類合作人，共建互聯網平臺

做企業，主要是做事情。尋求有共同搭建平臺意向的計算機類的合伙人，在基本思路一致后，就可以著手平臺藍圖規劃了?，F有成功模式中，不建議由兩家新公司合作共建平臺，最好其中一家已經用有一定的知名度，或者服務企業有知名的服務品牌，或者計算機公司有拿得出手的成功平臺建設方案和經驗。這樣一主一副，比雙方都是知名品牌的合作成本更低、效果更好。

前期平臺建設定位在哪個領域、提供什么樣的品質、服務收取什么樣的價位都是可圈可點的。平臺應以優勢企業為主，向周邊產品蔓延。具體來說：兩家企業合作，服務企業比計算機企業要有實力，比如餐飲類服務企業有知名食品，消費者認可度高，那餐飲企業可以與美團合作、可以與稍小一些的計算機企業合作共建自己的網絡營銷平臺。這樣餐飲企業的成本可以保持基本不變，但能獲取更大的發展機會。而計算機企業，可以借助餐飲企業的知名度，樹立自己的計算機品牌的同時，也能收取一定的報酬。反之，兩家企業合作時計算機企業要比實體企業更有實力，比如計算機企業有成功的打造訪問量過幾十億的平臺的經驗，打造過若干著名網絡營銷平臺，在選擇實體企業合作時，可以選擇成立時間不太長，還出于成長期的企業合作。具體來說，自己搭建好網絡營銷平臺后，自己把控收款權、接手業務權，由實體企業負責進貨、送貨。這樣計算機企業保證自己獲得了大部分利潤，而實體企業雖然利潤空間不大，但是在合作中培養了自己的物流體系和管理經驗，也是不錯的合作。

二、企業做大做強就意味著擁有了業務量

業務量和利潤有直接的關系，通常意義上，做強、做出口碑會擁有業務量，這是好理解的。做大，也能擁有業務量，這里的做大指的是擴大業務范圍。舉例說明：某家網絡銷售水果的店面，擁有雄厚的水果基地和人性化的網絡銷售平臺，經營效益比較好。在經營過程中，有的顧客反應某種水果更好吃，為此新增加了該水果的基地作為合作企業，兩家水果基地共同使用一個平臺銷售水果，利潤共享。有的顧客反應物流比較慢，影響水果的新鮮度，為此與專業物流公司合作，降低了自有物流的成本，增加了專業物流的比重。在總成本不變的情況下，運輸效果更好了。

縱觀現在著名的互聯網公司，其業務都在向其他領域擴大。比如：新浪、搜狐、網易這些門戶網站，也開拓了游戲、中介、銷售這些業務。以電子商務見長的阿里巴巴也開拓了自己的媒體平臺。通訊軟件QQ、微信也開通了購物、理財模塊。互聯網公司橫向做大、縱向做強都可以擴大業務量、提升利潤空間。

三、區分不同消費群體，科學對待團購消費

團購是企業與消費者博弈的結果，能取得雙方共贏的局面。消費者能取得最大的折扣，企業能獲得薄利多銷。不能否認的是，消費目標是可以劃分的。有的是填飽肚子型的，有這么個東西能吃飽就行；有的是品質生活型的，要求有格調有文化；有的是節約型的，有便宜的絕不買貴的。在團購中比較常見的方法是推銷特色套餐，滿足不同的消費者的需求。

我國商務團購從2010年開始興起，淘寶團購奔馳SMART為團購畫上了迷人的一筆，但是隨之而來的是來自于結算方式安全性、售后服務無保障、不正當競爭等方面的質疑之聲。目前，比較流行的團購網站諸如美團、拉手、QQ團是做的比較成功的，他們多數與支付寶等第三方支付平臺合作，在商務部和工信部也有較好的口碑。

有人認為，由于團購屬于新興事物，在持續銷量上的表現差強人意，所以不少商家把團購作為線上線下銷售的有益補充。具體來說，團購能在短時間聚集大量的購買力，從長遠來說是在透支商家的銷售力，并沒有取得更大的銷售量。另外，據調查團購的消費者其品牌忠誠度明顯偏低，不利于樹立自己的品牌。也有人認為，團購開拓了新的銷售模式，能讓商家和消費者都獲利，特別是在回流資金角度有著迷人的效果。對于團購的質疑，他們樂觀的認為銷售模式無所謂好壞，關鍵還是在于管理?？梢酝ㄟ^上線銷售，線下開設實體店增加與顧客的見面機會能彌補后續服務不到位的不足。

比較客觀的說，對于新開業的商家、反季節銷售的商品、接待能力優秀的企I采用團購能取得較好的效果。鑒于中小型商家接待能力弱、門庭若市的商家、銷售馳名品牌的商家，開展團購活動有的會產生不良口碑，有的會透支市場購買力，團購活動并不適于這類的企業。

四、注重移動終端的建設，使APP更人性化

APP是商家在消費者手機上裝的一個移動終端，人性化、便于使用是APP的靈魂。建設自己的APP是第一步，商家自己的拳頭產品放在終端最顯眼的位置，除此之外，可以再增設3―4個模塊，過多的模塊會使終端雜亂無章，讓消費者沒有興趣使用。終端的后臺管理是終端生命力的體現，收集和科學使用消費者消費信息、保障消費者資金安全、交易記錄可查詢，這些功能都是龐大的后臺在支撐。

推廣APP的方法有幾百種，從口碑和效果上來看，效果好的有兩種。第一種是和手機綁定，像HTC，OPPO，魅族手機，聯想手機都有這種合約機，用這種和手機綁定的方式是有中等影響力的APP常用的模式。第二種是與移動、聯通、電信運營商合作，在應用商店推廣。這種方式的優勢是潛在顧客群體大，不足之處是獲得運營商的準入門檻低，但是獲得青睞、取得高使用率的情況不多。

五、看清互聯網的本質，不盲從不跟風

以互聯網為手段，產生新的商業模式是顛覆性的創造，但是這種創造還是少數，更多的是把互聯網作為一種工具，促進現有業務的提升?；ヂ摼W跟實體經濟有相似之處，淘寶與集市一般貨物琳瑯滿目、京東像商場一樣產品有品質、相親網站就像紅娘、支付寶有銀行的資金流通功能、自媒體與傳統媒體同存、滴滴打車與傳統交通并在……這些商業模式雖然不同，但其本質還是一樣的，或者是賣貨、或者是坐車、或者是宣傳，其最終的目的也是盈利。如果盲目跟風，沒有規劃藍圖，為了互聯網化而去做平臺，無疑是以失敗而告終的。

加入互聯網也是有時機和順序的，從現實來看，最先融入互聯網的行業是廣告業，后來零售業、批發商分銷商、制造業企業也先后在業務中拓展了互聯網模塊。這是一個比較長的過程，以后將會有更多的行業加入互聯網，國家在互聯網+領域也有政策支撐和資金補助，在創新就業、協調制造業、現代農業、普惠金融、現代物流、交通運輸、人工智能等領域商家都能享受政策優惠。

當然，新生事物在政策和管理上也會趨于完善，比如考慮到滴滴出行的安全問題，交通部正在醞釀專車監管辦法；考慮到余額寶掃二維碼付款存在風險，銀聯對二維碼的管理也上了一個新臺階；考慮到P2P網絡借貸的風險，人民銀行出臺了《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》……

2016年度河北省社會科學發展研究課題《河北經濟發展新動能研究》的研究成果，課題編號：201603120205

參考文獻

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[關鍵詞] 衡水市；物業管理；現狀；分析

[基金項目] 2013年度衡水市社會科學重點研究課題，課題編號：2013035A。

【中圖分類號】 F293.33 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2013）10-144-2

一、前言

衡水市的物業管理行業已經有了十幾年的發展歷程，并在各部門的努力下取得了實質性的進展，逐漸成為家喻戶曉的新型服務性行業。物業管理行業實際上是房地產開發行業的進一步完善和延續，是用戶生活過程中必不可少的組成部分，有效的提升了居民的生活質量。物業管理是一種與房地產業相配套的綜合管理，其隨著建筑行業的不斷發展而發展，并逐漸發展成為一種專業化、社會化、企業化的行業。物業管理行業興起的主要目的就是為用戶提供舒適、安全、文明的居住環境，以更好的提高居民的生活質量，促進社會的發展。

二、衡水市物業管理發展的現狀

近幾年來，隨著衡水市的快速發展，建筑行業及物業管理行業也得到了發展的機會，尤其是新興的物業管理行業，其發展進一步的提升了社區居民的生活質量，下表是對衡水市物業管理部門的簡單調查。

但是，物業管理的發展歷程中也存在一些問題亟待解決，這時就需要相關部門采取有效措施給予解決，以更好的提高我市物業管理行業的發展，提高人民的整體生活質量。

（一）未能準確進行定位，服務意識有待提升

物業管理行業的核心就是提高自身的服務質量，以更好的滿足用戶需求。但是由于部分物業部門未能對自己的職責進行準確定位，缺乏相應的服務意識，導致服務質量不能很好的滿足用戶要求。造成這種現象的原因主要有先期制定的收費標準過低、員工待遇不高、企業經營不規范、未能把服務業主放在第一位等原因。

（二）物業管理人員整體素質低下

物業管理行業是一項服務性的行業，這就要求其具備一批高素質的服務人員，以更好地服務于社會。但是，衡水市物業管理部門的工作人員整體素質比較低下，專門的管理人員更是鳳毛麟角，大部分服務人員都是本科以下的學歷，有的人員甚至從未接受過專門的培訓，他們對物業管理的相關知識一竅不通，導致物業管理的整體質量比較低，不能很好的滿足用戶要求。如今，物業管理部門更多地注重管理模式的改革和專業化進程的發展，雖然促進了人力、物力以及財力資源的整合，但是也加重了相關專業人員的大幅度流失，進一步降低了物業管理行業的整體水平，影響了我市物業管理行業的發展。

（三）缺乏健全的法律、法規

雖然衡水市的相關法律、法規已經不斷進行了完善，但是由于物業管理行業是一項新興企業，各類相關法律、法規還為能很好的進行改善，導致出現了三種滯后現象，首先是法規的滯后，國家早在幾年前就已經制定了相關的物業管理條款，但是我市至今仍然未能出善的法規，嚴重影響了相關工作的開展。其次是政策比較滯后，目前相關的收費標準還是由政府部門進行定價，并且制定的收費標準過低，導致物業部門實施起來難度比較大。最后是規范比較滯后，物業管理部門的相關規范還不夠完善。

三、提升我國物業管理行業發展的措施

（一）對物業管理行業進行準確定位，提高服務意識

物業管理部門首先要對自己的行業進行準確的定位，明確自己的服務范圍和用戶的需求。企業要根據我市的具體情況，分析和掌握物業管理行業的現狀，把業主放在管理服務的第一位，只有這樣才能從根本上提高物業管理企業的服務質量，促進本行業不斷的規范化、社會化和專業化，更好的促進物業管理行業在本市的發展，努力提高居民的生活質量。

（二）逐漸提高物業管理人員的綜合素質

為了能夠更好的規范物業管理企業發展，更好的提高物業服務人員的綜合素質，衡水市近幾年推行了物業管理考試注冊工作，有效地促進了管理隊伍的建設，提高物業管理行業的整體質量。物業管理考試注冊工作，使參考人員充分了解了自己的工作內容和工作性質，明確物業管理人員的職責所在，并且有效的按照既定的法律、法規進行工作。同時，管理行業還要定期對工作人員進行崗位培訓，使他們更好的掌握相關的管理知識，不斷提高自身的專業素質，以適應企業的未來發展。

（三）完善相關的法律規范

要想更好的促進物業管理企業在我市的發展，就必須制定出一套完善的法律規范標準，加強市場的監督機制和審核標準，只有這樣才能更好地規范物業管理市場的發展。同時出臺一系列相關的規范標準，按照等級標準進行定價，以更好地滿足不同人群的服務需求。物業管理企業也要認真貫徹國家的相關規定，不斷健全本行業的各類規范和標準，以更好的促進企業健康發展，提高企業的市場競爭力。

四、結束語

綜上所述，物業管理已經成為我國發展歷程中不可或缺的組成部分，成為提升人民生活質量的關鍵。因此，相關部門要對物業管理中存在的問題給予全面的研究和分析，以改善居民生活質量、促進國家發展為目的，不斷推進我市物業管理行業的發展。

參考文獻：

[1]吳健巍.中小城市物業管理現狀調查分析與思考――以保定市為例[J].河北軟件職業技術學院學報，2007，（1）.

[2]董林.典型社區物業管理現狀調查及發展對策分析[J].現代經濟信息，2012，（9）.

[3]田霞，薛濤.太原市物業管理現狀的調查與分析[J].中國市場，2011，（15）.

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【關鍵詞】物業管理；經營；互聯網

隨著人們對生活質量要求的不斷提高，居住環境、人文環境等因素也越來越被社會關注。良好的居住環境是高質量生活的基礎，因此，物業管理也就顯得非常重要。何為物業管理？物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備及相關場地進行維修、養護、管理、維護相 關區域內的環境衛生和秩序的活動。良好的物業管理可以讓業主的居住環境得到很大的改善，使業主的不動產得到充分的利用，物業管理企業正是為了改善業主的居住環境而產生的。物業公司為了改善業主的居住環境而對業主的不動產進行管理和利用。因此，物業管理行業越來越得到社會的廣泛關注。

1.我國物業管理行業的概況

80年代初期我國第一家住宅物業管理公司在深圳特區成立，隨著住房體制改革的不斷深入 而延伸至全國各地。從最初單一的住宅物業管理，向商業物業、工業物業及其它類型物業管理領域擴展。發展至今，全國共有物業管理企業達3萬多家，從業人員超過300萬。近30年的發展歷程，物業管理行業的整體發展并不均衡，特區、沿海城市以及上海、北京等大城市發展態勢較好，物業管理覆蓋率較高，像深圳物業管理的覆蓋率已達95%以上，上海、北京也分別達到90%和70%以上，中、小城市發展態勢較緩，西北、東北地區落后于全國其它地區。

從經營效益上看，非居住物業如：商業物業、工業物業及其它類型物業都有效益，有的還較可觀，其中以寫字樓、商廈、酒店物業等為主要代表。而起步時間最早的住宅物業，由于涉及面廣、地區發展水平差異大、業主消費觀念成熟度不一以及法規不健全等因素，至今也是問題多、投訴多、矛盾多經營效益差。 根據相關統計，在起步最早，市場化程度最高的深圳，物業服務行業的平均利潤率已經降到5%以下，住宅物業行業整體處于微利甚至虧損狀態。

2.住宅物業的經營現狀分析

2.1住宅物業基本現狀

考慮到地域不同、發展進程不同等因素，據統計，我國住宅物業的收費率高的地區平均在70%左右，低的地區平均不到50%，甚至更低。收費率低是我國住宅物業處于微利乃至虧損運行狀態的主要原因。

2.2造成住宅物業微利乃至虧損的主要原因分析

（1）國內主要大盤及品牌地產商開發的樓盤均為自己屬下的物業公司實施物業管理服務，包括萬科、金地、新世界、恒大、華潤地產等公司。建立一流物業公司的根本目的是打造地產開發品牌和支撐房產銷售，而內部實施或明或暗的補貼策略來維護物業運營和較高服務標準，以小投入賺大錢。

（2）企業承擔的成本逐年加大。社保、醫保、公積金等福利企業繳納比例不斷上漲，讓本就微利經營的物業企業不堪重負。而物業企業屬于勞動密集型企業。材料、水、電等能耗費等剛性成本逐年增加，進一步加重了物業企業負擔。

（3）物業管理收費非市場化。政府在制訂價格政策時往往考慮民眾經濟承受力、社會穩定和其他方面因素較多。較少從服務價值和收費標準相符的角度去研究和關注物業管理。

（4）無法實現效益的物業企業，如果沒有大開發商的支持，結果是人才難留，優質服務難以保持，收費率進一步下降，并形成惡性循環，無法實現健康運營和擴張。

3.物業管理存在以下主要問題

（1）物業管理比較突出的問題就是物業管理企業規模小、收費低、運作不規范，企業人才流失嚴重，物業管理推進緩慢等問題。

（2）而物業管理的法制建設滯后，已跟不上管理工作發展的步伐，嚴重影響了物業管理的推廣和深入。

（3）成立了業主大會和業主委員會等業主自治組織的小區比例較低。

未成立業主自治組織，業主就成了分散的、一個一個的弱勢個體，就不能發出一個經協商而統一的聲音。這是業主與物業公司之間產生各種矛盾而又難以解決的根本性原因。據《南方周末》和中國政法大學民商法學院的已有資訊，目前全國成立業主自治組織的小區，占全國小區總量的將近30%。

（4）物業公司提供的各項服務存在突出問題。

①未成立業主自治組織，物業公司的行為受不到強有力的監督和制約。

②是有些物業公司工作人員和管理人員素質偏低，專業技能較差，工作作風懶散，工作責任心不強。

③有些物業公司為降低服務成本而裁減工作人員，縮減具體服務行為的頻次，甚至擅自減少服務項目。

4.另辟蹊徑、尋求創新

物業管理企業的經營目標體現在效益上，而直接關系物業管理企業生存和發展的是經濟效益，利潤又是經濟效益的直接體現，沒有利潤的企業是談不上長期生存和發展的。按照相關統計整個物業管理行業除少部分公司盈利外，大部分公司是虧損經營，企業盈利能力極差。目前我國物業管理企業自身缺失市場競爭意識、人員素質低、管理成本高等是影響行業發展的因素，增強市場意識、更新經營理念以及加強企業內部管理，提高管理效益是物業管理公司今后適應市場變化的唯一出路。

2014年彩生活通過在香港上市，募集資金可達7億多港元，這將促進彩生活更快地發展。彩生活成功上市了！這是中國物業管理行業發展的一個里程碑。同時也為物業行業樹立新的標桿，讓投資者重新審視物業管理行業。

彩生活的創新模式主要體現以下兩點：

（1）物業基礎管理模式的變革，即通過現代科技的應用形成基礎服務標準予以集團管控，有效控制管理成本，取得基礎物業服務的收益。

（2）基于所服務項目建設社區商務服務平臺，開展社區增值服務，取得豐厚的經濟效益。他們用互聯網技術來武裝企業，通過大大降低管理成本和復制管理模式、擴大管理規模，來尋求企業的可持續發展。

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關鍵詞 物業管理 發展環境 管理理念 管理策略

隨著改革開放的進行，物業管理逐步引入中國，成為一種新興行業。雖然僅僅只有二十年的發展歷程，但是他在中國來勢洶涌，也取得了突飛猛進的發展，形成了與居民生活密不可分的關系。

一、物業管理的要領及特征

物業管理是指物業管理公司或實體受物業所有人和使用人的委托，依據國家有關法規和合同行使管理權，運用現代科學技術和先進的維修及養護技術。也就是將以前單一的、分散的居住區的清潔、保衛、環境、設施等進行企業化運作，形成獨具規模的系統性的、專業性的居住區服務功能。既涉及物業的開發與建設，更涉及物業的運行使用；既包括管理，也包括服務；既具有專業性，又具有社會性。

二、物業管理發展環境

隨著人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求越來過高。物業管理是城市管理的一個重要組成部分。物業管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。

首先它是一種全方位性的服務，打破了傳統的單一、零散的服務形式。提供全面的包括教育、醫療衛生、家政、環境等各項內容。免去了業主尋找服務的繁雜工序，實現了一條龍、全方位的服務系統。其次它是一種企業化運營的模式，是在市場經濟的條件下發展形成的第三產業。它要通過占領市場份額來獲取利益。物業管理企業與業主之間是一種等價交換的商品交易原則。物業企業為業主提供物業管理這種“商品”，業主向其支付相應的勞動報酬。最后它又是一種行政化的監管。有比較完備的物業管理法律法規、又有政府部門的嚴格監督，同時還有專門的業主委員會維護業主的利益。物業管理企業要向業主提供公共性的、最基本的管理和服務。

三、物業管理中的管理理念

物業管理的管理理念其實是一種“以業主為本”的管理理念，業主占有主導地位。物業企業與業主之間是一種“生產者”與“消費者”的關系。物業要以服務作為生產商品，業主通過支付來消費服務。那么業主就要秉承“顧客就是上帝”的服務理念，以業主為核心，盡力滿足業主的服務需求。例如：受業主的委托，替業主出租房屋，為業主代收代繳水電費、燃氣費、電話費等。一般來說，物業管理，是為了改善和提高業主的生活質量而開展的服務活動，通過長時間堅持優質的服務完成這些看似細微的小事，就會贏得廣大業主的信任，同時也顯示出物業管理的名牌效應。當業主對其物業的管理不滿意時，可以通過業主大會和業主委員會提出異議。

四、物業管理與策略

物業管理企業對小區和諧氛圍起著至關重要的作用，它提供物質基礎，物業企業應樹立以人為本的服務理念。本著“想住戶之所想，急住戶之所急”的服務宗旨，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準，盡職盡責為業主服務。 最大限度地增強居住者的文明意識。居住區物業管理的實施，不但創造了良好的居住環境，使居住區環境不僅在空間、生態及視覺上得到了提升，而且從環境的內涵上，使人們在心靈深處感受到濃厚的文化氣息。隨著物業管理行業的不斷發展，如何做好物業管理工作，滿足廣大業主的需求，已成為人們重點關注的問題，必須正確認識物業管理的含義。其中不僅包括管理，更注重服務，如果只重視物業的管理，缺乏人性的服務，那么不能有效滿足業主的需求，也會造成管理與服務的脫節。管理與服務是相對的，必須以科學發展的眼光去看待這個問題。

總之，物業管理在中國逐具規模的前景下，物業企業只有抓住時機，建立一套體系完整、行之有效的運營模式。一切從業主的利益出發，提高管理水平，改善服務質量，才能占領市場，實現經濟效益和社會效益的雙贏。

參考文獻：

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[關鍵詞]物業管理物業成本路徑

一、物業管理企業概述

1．物業管理在城市發展和管理中的地位和作用。所謂物業管理，是指業主自行選聘物業服務企業，物業服務企業按照與業主簽訂的物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理的發展歷程表明：物業管理促進了和諧社區的建設，物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成。物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。良好的物業管理已經成為房地產業持續發展的保證。

2．物業管理行業的生存狀況不容樂觀。物業管理在城市進程中的作用得到廣泛認同，但是該行業在市場化進程中也正面臨著諸多問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足、物業管理服務收費標準缺乏彈性、業主欠費現象普遍、物業管理企業經營困難、老舊住宅小區以及保障性住房缺乏物業管理資金來源等等。

二、物業管理成本的特點

物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，根據不同的分類標準可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。根據物業管理企業的工作內容可以看出，物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于不同社區的物業類型不一樣、社區大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

三、物業成本管理的路徑

1．小區的規劃設計應力求科學實惠，降低物業管理成本。小區的規劃設計應該力求科學實惠，應設身處地為業主著想，更多地考慮到未來物業運行時的管理成本，盡量不給日后業主增加經濟負擔，盡量不把問題留給物業管理企業去解決。

2．健全建筑質量管理機制。如果小區住宅的建筑質量高，維修量則小，物業維修成本相對就少，業主需要交納的物業服務費自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地產市場狀況以及購房者有限的建筑質量鑒別能力而言，購房者對建筑質量的選擇大都只能是憑運氣。因此，只有依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，規范和約束建筑開發商在建筑質量上的行為，才能為業主提供質量過硬的物業，降低竣工后的物業維修維護成本，從而降低物業服務費用。

3．引入競爭機制，施行招標方式選擇物業管理企業?，F階段，許多開發商建成小區后，都交由下屬的物業管理企業進行管理，社會上的物業管理企業很難獲得這些小區的管理權。這種行為的直接后果就是使房地產開發企業與物業管理企業雙方的責任不明，使房地產開發企業遺留下來的許多問題，自然而然地、隱蔽地、轉移到了物業管理階段，致使物業管理企業要過多地承擔責任，一旦產生矛盾，業主同物業管理企業之間就會產生糾紛，嚴重的還會造成業主同物業管理企業之間無法調和。因此，為了保護廣大業主和物業管理企業的利益，必須引入競爭機制，以公開招標方式選擇物業管理企業。

4.采用現代化的成本管理方法。隨著各種學科的快速發展以及在成本會計中的應用，適合我國當前多數企業實際需要的標準成本會計，責任成本會計、目標成本會計、質量成本會計、成本決策、成本預測、作業成本法與作業管理、成本企劃、產品生命周期成本會計以及戰略成本管理等。我們都可以根據我們的實際情況進行認真研究，加以運用到物業企業日常管理中來。

5．促進物業企業多元化經營。充分利用物業資源，開展多種經營進行創收物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

6．實施績效管理，降低企業成本?？冃Ч芾硎侵笧榱诉_到組織目標，通過持續開放的溝通過程，形成組織目標所預期的收益和產出，并推動組織和個人做出有利于目標達成的行為。可見，企業員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業企業目標的實現有極大的影響。同時，績效管理的應用可以促使物業企業的不斷改革，促進物業企業的發展。物業企業的管理機構應該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。

7．在物業管理行業中應該加強節約意識。這里的節約指的是人力、物力的節約。物業管理公司要做好開源節流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環節，如耗材、水電費等?？梢酝ㄟ^對水、電的測算來防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發生，更換聲光控開關、改進線路等辦法來節約水、電；充分挖掘公司內部的節約潛力，做到處處精打細算，增收節支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進行培訓，建立企業職工節約意識。

篇7

【關鍵詞】房地產 物業管理 存在問題 發展趨勢

隨著我國社會的迅速發展，物業管理不僅關系到人們的日常生活，同時還涉及到我國社會的發展及社會主義的建設，因而在我國發展的過程中有著極其重要的作用。然而在實際發展中，物業管理作為新興的行業，在管理中仍存在著許多不足，與此同時，加上人們對物業管理沒有形成正確的認識，因而在一定程度上阻礙了物業管理的發展。在此，本文針對物業管理中的相關問題及其今后的發展，做以下探討。

一、物業管理行業的現狀及存在的主要問題

物業管理不僅關系著人們日常生活的正常秩序，同時還關系著社會的發展，因而在城市發展有著舉足輕重的作用。然而在其實際發展中，由于各個方面的影響，以至于物業管理無法順利的進行。而在其影響中，主要包括以下幾個方面：

（一）服務意識薄弱

在物業管理的過程中，其核心是與業務進行合理的溝通，在取得業主認可的前提下，與業主簽訂相應的服務合同，從而形成合作關系。然而，在實際發展中，多數物業管理以“主人”的身份自居，且在管理的過程中，沒有認識到服務的重要性，同時也就無法在服務的過程中找準自己的服務位置。其主要表現在以下幾方面：首先，多數物業服務質量不高，且在收費服務的過程中，存在著嚴重的惡性循環現象，且收費服務態度惡劣。其次，在物業管理中，服務人員的素質參差不齊，同時因不滿足于物業的低薄薪水，因而在工作的過程中，無法全身心的投入。最后，物業管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在發生糾紛時，管理人員之間往往會出現推卸責任的現象。

（二）缺乏完善的物業管理機制

在我國現有的物業管理公司中，多數是開發商自己成立后連帶進來的，因而在服務的過程中，缺乏完善的物業管理機制。與此同時，物業管理人員在與業主溝通時，往往會出現“強賣”“強收”等現象。由此，不僅損害了業主的利益，同時還嚴重影響了物業公司的形象。

（三）物業管理隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為一新興行業，在我國社會發展的過程中，沒有相應的人才儲備，因而在服務管理的過程中，隊伍的整體素質不高。在一些中小城市，一些物業人員往往由進城務工的人員充當，不僅沒有國家頒發的職業資格證書，同時還缺乏相應的管理經驗及管理理念。由此，不僅影響了物業管理的整體形象，同時還阻礙了物業公司的發展。

二、物業管理行業的發展對策

加強物業管理，不僅能為其物業管理的發展奠定基礎，同時還能使人們享受優質的服務，因而對人們的生活有著極其重要的作用。而在其加強的過程中，主要包括以下幾個方面：

（一）準確把握行業定位，為物業健康發展奠定基礎

在物業管理的過程中，物業與業主間是平等的關系，且雙方在合作的過程中，本著公平、公正及自愿的合作原則進行合作。由此，就需要物業管理人員在日常服務的過程中，能夠準確的把握自身的行業定位，同時能夠在服務的過程中，找準自己的位置，以便與業主交流時，準確的把握業主的心理需求。

（二）建立適宜物業服務企業發展的新型有效的運行機制

完善物業管理運行機制，建立社會化、專業化、市場化的物業管理運行機制，主要采取如下措施：實行早期介入，推行招投標制度，建立和完善物業管理市場的競爭機制，有效的遏制建管壟斷的局面。

隨著房地產業競爭日趨激烈，社會的專業分工越來越細，地產商和物業服務企業強強聯合的局面正在被人民群眾接受，這樣既促進了地產商的房屋銷售，又為規范化、專業化、信譽好的物業企業提供了良好的發展機會?！段飿I管理條例》三十二條規定：“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度?！蔽飿I行業資質管理的準入制度，也將為規范物業市場起到積極的促進作用。物業管理在經濟發達國家和地區是市場經濟的產物，競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。政府及行業主管部門要引進物業管理競爭機制，要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭,加速物業市場的培育和發展。要加快制定物業管理行業競爭規則，實現物業管理競爭的有序化、規范化。

（三）加快人才培養，為物業管理發展提供人才資源

《物業管理條例》第三十三條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。然而，在我國物業管理實際發展的過程中，由于受多方面因素的影響，以至于多數管理人員沒有獲得職業資格證書。由此就需要物業公司在發展的過程中，能夠加快人才的培養，以便為公司今后的發展做好鋪墊。而在其培養的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，物業公司負責人應適時的組織人員進行思想道德培訓，使其在原有的基礎上加強自身的道德修養，從而提高自身的服務意識。其次，組織管理人員不斷的學習先進的物業管理水平，使其在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時以完善、優質的服務與業主進行交流。再次，物業公司可以通過招聘的方式，為公司發掘人才，同時可以組織公司的人員進行培訓，待其通過職業資格證書后簽訂就業合同。最后，公司在發展的過程中，應進行公開競爭，以便公司的有志之士能夠通過自身的努力找到合適的職位。

（四）走物業管理規模化發展之路

物業管理是微利行業，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，許多物業服務企認識到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。這從客觀上要求物業服務企業必須走規?；⒓瘓F化之路。為此，有關部門應制定相應政策，啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業服務企業進一步發展壯大，治理一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業服務企業，最終實現強強聯合，形成正規化物業管理集團。

區域化管理是物業管理的方向。政府行政主管部門應統一規劃, 按照行政區域設定范圍實行物業管理。以城市規劃的自然區域為基礎，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設定若干個物業區，化分散為集中管理，形成整體優勢，提高城市整體物業管理水平。

三、總結

綜上所述，隨著我國社會的發展，物業管理應在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時應通過相應的培訓來提高管理人員的自身素質。此外，物業管理人員在日常服務的過程中，還應結合著業主的實際需求，制定出合理的管理模式，管理人員還應本著工作負責的態度，將管理條例中的各個條款進行落實。只有這樣，才能提高物業管理的服務質量，從而為其今后的發展做好鋪墊。

參考文獻

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[6] 郝杰,袁明清. 當前房地產企業物業管理現狀及對策[J]. 合作經濟與科技, 2009,(16).

篇8

尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們：

大家下午好！

在這瓜果飄香，秋高氣爽的季節，我們滿懷豪情迎來了公司創建十周年的大好日子！今天，保利物業沐浴在云淡風輕的美麗秋色里，公司上下一片喜氣洋洋。借此機會，我謹代表保利物業全體員工，對公司十周年慶典暨集團公司成立表示熱烈的祝賀，同時，向應邀參加慶典的各界朋友、各位來賓表示最熱烈的歡迎！

今天，我的心情萬分激動！因為我們迎來了保利物業公司成立十周年慶典！這十年來，保利物業從無到有，從小到大，從弱到強，從只有一個保利城花園小區發展到今天全委及顧問項目共有150余個；從只有深圳一個分公司到如今擁有保利酒店管理公司、保利恒泰智能科技公司、保利恒鑫商業發展公司、寫字樓地產中心等業務遍及全國二十多個城市的分子公司30余家；從只有幾張辦公桌十幾個員工，發展到今天的員工2000多名。今天，我可以自豪地說：我們成功了?。?/p>

所有成績的取得，與行業主管領導的支持和關懷、業主的理解和信賴、廣大員工的付出和努力是分不開的，正是因為有了你們，保利物業才有了今天的成就！在此，我代表公司的經營班子，向此刻奮斗在各地各崗位的保利家人們，員工身后的家屬們，同甘共苦的合作伙伴們，曾經為公司的發展做出貢獻、現在奮斗在其他戰場的保利物業的永遠的家人們，表示衷心的感謝！并真誠地說一聲：你們辛苦了！無論公司將來做到多么強大，我們都不會忘記一路相隨、關心和支持保利的兄弟姐妹和尊敬的朋友們！你們信任的目光是我們困難時不退卻，壓力時不放棄的動力！是你們，讓我們今天的保利物業有了立身之本、發展之源！

憶往昔，崢嶸歲月。

十年彈指一揮，但對保利人而言卻意義非凡。保利的十年是發展的十年，是奮斗的十年，同時也是不平凡的十年！歷經十年風霜，保利物業人以頑強拼搏、不畏困難的精神和敏銳的市場洞察力，以敢為天下先的勇氣，抓住機遇，銳意進取，在市場經濟大潮中奮勇搏擊，用勤勞的雙手和聰明的智慧書寫了保利物業的歷史，創造了屬于自己的輝煌！隨著管理規模的不斷擴大，服務品質的持續提升，建立了在業內的知名度和美譽度，跨入了深圳和中國物管品牌的第一方陣！發展的事實、驕人的業績向世人宣告：發展源于夢想，基于奮斗，重于堅持！

俗話說“萬事開頭難”，保利的創業是如此，現場有不少保利物業的老員工，當時艱苦創業的場景，作為保利物業發展的見證人應該最清楚了！

簡易的設備、寥寥幾個員工、簡陋的環境……但一開始，我們就沒忘記為客戶服務的使命，精心培育和發揮自己核心競爭力之優勢，著力打造屬于自己的企業品牌！

不可否認，保利物業的很多創新舉措經常引起同行側目：全國首推400全國服務熱線，全國首創“零時差”、 “零缺陷”、“零干擾”的“三零”管家式服務模式；曾接管的“西部通道”，是內地第一家為香港政府提供物業服務的物管企業；是全國最早涉足星級酒店、頂級寫字樓、大型會所的高端物業管理公司；全國第一個擁有交通管理執法權的企業；業內首創服務中心導入值班主任模式試點……無數的創新之舉，贏得了業主及社會各界的廣泛認可和一致的贊揚，在長期的物業管理實踐中，保利物業一直力爭成為[您的資產管理專家]，保利物業的品牌效應和物超所值的服務效能提高了所接管物業的附加值，確保了物業投資者的未來收益。

看今朝，奮斗不息。

今天的保利物業，始終堅持穩健經營的理性發展思路，堅持“服務一個項目，塑造一個精品”的宗旨，堅持“學習、責任、感恩”的企業文化核心價值觀，秉承“成己成物，臻于至善”的企業座右銘，憑借自身高品質的管理服務優勢，以期完成我們的使命，成為——您的資產管理專家！

不經歷風雨，怎么見彩虹，保利物業的發展不是一帆風順的，保利物業的今天來之不易，經歷了許多坎坷。面對困難，我們沉著冷靜，認真分析；面對挑戰，我們積極樂觀，士氣如虹；面對挫折，我們迎難而上，斗志昂揚……一路走來，坎坎坷坷，從中得出了許多寶貴經驗，保持著卓越的服務品質。因為我們擁有一支敢打硬仗，善打勝仗的堅韌團隊，我們有能力創造新的輝煌！

保利物業自創立以來，歷經十年發展，不斷進行自我探索和行業突破，我們成功地經受住了各種考驗，取得了令人矚目的業績！2011年，保利物業真正走上了“集團化運作、多元化發展的道路”，已發展成為以物業管理為基礎業務，涉及商業地產和酒店的投資、銷售、招商、運營，寫字樓地產招商，高新區地產運營招商，樓宇智能科技等多個業務領域的綜合性資產經營管理集團公司。

青春保利風華正茂，我們要在時代的大潮中迎風破浪，邁向事業的巔峰！

想未來，任重道遠。

十年艱苦創業，十年勵精圖治；十年風雨坎坷，十年碩果輝煌。成績的背后浸滿了我們辛勤的汗水，榮譽里面是我們努力的結晶。但在取得無數榮譽的同時，我們更要多作一些自我批判和反思，在發展歷程中總結經驗教訓，放眼未來，站在未來，把握未來！確保公司的核心競爭力越來越強！展望新的十年，我們的企業將面臨新的機遇和挑戰，在市場競爭日趨激烈的局勢下，如何打造企業品牌參與市場競爭擴大企業經營規?！o我們提出更高的要求，所以，我們要內外并舉，走品牌發展之路。尤其要有強烈的危機意識，清醒地感知周圍世界的變化，進一步提升可持續發展力，不因短期目標而犧牲長期目標，多為客戶創造超越期望的價值。

保利物業是一家年輕的公司，是一個充滿活力的企業，記得我在九周年慶的時候說過一句話：秋是收獲的季節，但我一直看作是播種階段，因為我們是臻于至善的保利物業。為開發商、業主、企業及員工等多方創造價值并形成多贏格局是我們的終極目標！我們要用盡善盡美的服務來回報大家。保利將始終圍繞客戶需求，以持續推動城市的文明化進程、持續改善人們的工作及居住環境為己任，把握市場經濟規律，以雄厚的企業實力、先進的管理模式、創新的服務意識，向客戶提供高質量、全方位、多層面的服務！將繼續以“您的資產管理專家”為公司使命，進一步拓展市場，讓保利物業的品牌名揚四海，譽滿五洲！

十年時間，是一次結算，同時又是一個起點。這個十年過去了，另一個嶄新的十年迎面而來，整整行囊，再次出發。我們還有更遠大的目標要實現，還有更遠的路要走。今天說是為保利物業祝賀十周年誕辰，更不如說是祝賀我們企業新階段的誕生！回顧過去，我們深感榮幸，感恩員工的同舟共濟、社會各界的攜手共進；展望未來，我們豪情壯志，乘風破浪搏滄海激流，飛鞭催馬飲慶功美酒。

篇9

同其他行業相比，物業管理工作千頭萬緒，涉及面廣、政策性強、技術應用復雜、日常管理工作量大，非常需要計算機的輔助管理和ERP系統的應用。同時，物業管理行業的發展趨勢又要求企業必須規范運作，建立統一、標準化的運作模式，形成競爭力。因此，在物業管理行業引入并不斷深化電子商務的應用，已經成為物業管理行業發展的迫切需求。在這方面，北京魯能物業管理有限責任公司率先進行了探索和實踐。

2003年，北京魯能物業公司經過細致的考察與調研后，開始引入北京海沃德軟件科技有限公司開發的集成物業管理ERP系統，大力進行ERP建設。經過一年多的建設完善，北京魯能物業已經實現了在供應商管理、客戶管理、辦公自動化、業務流程控制、作業過程管理等方面業務的全面集成，實現了對人、財、物的集中管理，實現了物業管理各環節的標準化、專業化、信息化。

ERP的發展方向

ERP――Enterprise Resource Planning企業資源計劃管理系統，是建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統集信息技術與先進的管理思想于一身，是企業在信息時代生存和發展的基石。它不僅可以簡化工作流程，規范工作標準，提高工作效率，也可以整合企業的各項資源，實現計劃，組織，領導，控制四位一體的集中管理。

ERP在國內企業的發展歷程可大致劃分為三個階段：啟動期，成長期和半成熟期。從1997年開始到下世紀初的整個時期為ERP發展的半成熟階段。其主要特點是電子商務迅速發展的情況下，ERP的廣泛引入并日漸成為主角，應用范圍也從制造業擴展到第二、第三產業；并且由于不斷的實踐探索，應用效果得到了顯著提高，各方面的功能都日益成熟。

海沃德軟件公司邱總說，電子商務時代的到來，為我們提供了技術上的可行性和經營、管理、服務模式的更新，也進一步拓展了我們ERP應用的范圍。被稱之為：e-ERP”的應用模式越來越受到重視。那將是ERP時代的完全成熟期。隨著網絡技術、電子商務的發展，企業對ERP系統的應用提出更新的要求，希望借助網絡系統，在WEB服務器上運行的ERP系統，與企業電子商務的發展相協調，企業的員工可以用瀏覽器來操作ERP系統，而不用受企業內部網的限制。這種新一代的ERP系統被人們稱之為“e-ERP”系統。由客戶/服務器（c/s）模式向基于Internet的模式轉變，整個ERP系統全部采用Java和HTML等完成，并基于Internet運行。

如果說ERP系統打破了企業內部管理的壁壘，電子商務則打破了不同企業之間的外部壁壘，21世紀企業管理系統的發展方向將是ERP系統和電子商務的“集成”，成為面向電子商務的企業資源計劃――e-ERP系統。

ERP系統如何加強物業管理

1.通過綜合管理、達到高效運作

傳統的物管軟件多為記錄型軟件，即完成什么，記錄什么，出了問題也只能事后查看，達不到事先預防、過程監督、管理控制的目的；部門間的信息流通不暢或丟失，導致扯皮或責任不清，影響了客戶滿意度。而ERP管理系統則可以實現有效的預防、計劃、控制及對每一事件進行自動提醒、自動跟蹤、記錄直到問題最終解決。其中系統自動生成的各種統計、分析、遠程宏觀調控功能可以使高層管理者隨時查詢企業動態數據，能進一步提升與保證高層管理者管理及決策的能力。

2.通過知識管理，實現資源共享

鐵打的營盤，流水的兵。ERP系統能確保物業公司的管理標準及客戶服務質量不會因人員的流動而降低。它將個人優秀的物業管理經驗和專業知識歸納、總結到系統中，以供他人學習、參考。更為重要的是，其他新項目可以利用系統知識庫內已建立的成熟經驗，迅速進入高標準運作階段，大大減少了建設磨合期、彌補了新項目經驗的不足。

3.拓展服務管理項目、滿足企業發展需求

該系統基于網絡開發和運行，幾乎所有的文檔(如文字、圖表、圖紙等)都可通過該系統流轉、發送及異地接收,并可與互聯網設備相連，在將來通過軟件系統及無線傳遞，直接把任務要求發送到工作人員的掌上電腦上，使物業公司可以通過ERP管理系統實現對多個同種物業項目、多種物業類型（小區、寫字樓、別墅等）、異地項目、和多個子公司的人、財、物實現集中控制和管理，極大的提高工作效率，降低管理成本。系統還可以通過與網站的集成，增強與客戶的溝通并實現其他增值服務，為物業公司擴大服務范圍、增加收入提供新的贏利模式。而傳統的物業軟件只能部分滿足單個項目的管理要求，購買后二至三年即不適用，看似便宜，實則花了很多冤枉錢，更遺憾的是帶來對管理的負面影響及對人力、物力、時間的隱性浪費，影響公司的持續發展。

4. 針對項目特點，真正實現ISO質量管理要求

ERP管理系統能使物業公司的各項管理、檢查、維修和服務工作都有清晰的流程、標準和工作記錄，并在計算機系統的提醒下開展日常工作，真正把ISO9002國際質量標準的管理要求、文檔內容落實到了日常行動中，可以隨時接受內審和外審的檢查。

如何實施物業管理ERP系統

1.軟件供應商的選擇

目前市場上常見的ERP系統多為通用類型的或者基于數據管理的ERP系統，能直接服務物業管理行業的ERP系統還很少。因此，建議物業公司在選擇ERP系統開發商時，要尋找能夠與企業長期合作的物業顧問型軟件開發公司，以適應企業管理不斷發展和變化的需要。

2.認清管理現狀，籌劃未來發展

籌劃ERP系統建設，一定要考慮企業的管理現狀和整體發展規劃。一般來說，開展了ISO9000質量管理認證的企業基本都具備了實施ERP系統的基礎，物業管理公司還要根據物業管理和服務市場的發展趨勢、企業的資源優勢、客戶的需求來明確企業的發展目標和方向。因為管理型、專業型、顧問型、支援型和綜合型物業管理公司對應的ERP，在系統功能、運行模式、建設重點上有著很大的差別。

北京魯能物業于2000年就已通過了ISO9002質量管理體系，通過了SGS國際認證服務有限公司的國際國內雙重認證。且由96年開始管理物業起，即為自己確立了一個較高的起點：聘請香港知名物業管理公司擔當物業顧問，通過與國外知名企業的合作，汲取了進入新行業的寶貴經驗。在實踐中不斷總結，通過強化員工對客戶的服務意識、對崗位的敬業意識、對管理的規范意識和對工作的量化意識，嚴格企業內部管理，不斷提高物業管理和服務水平。這些為北京魯能物業引入ERP管理系統打下了堅實的基礎。

3．與專業化、標準化工作相結合

實施ERP系統建設，要求物業公司搜集、整理、總結過去工作的經驗，提供ERP系統所需要的相關內容，這些正是物業管理公司的專業化和標準化工作，也是一個物業公司能夠對一個項目乃至多個項目進行管理的基礎。這項工作涉及物業管理和服務的業務流程，要建立相應的考核標準，開展起來工作量非常巨大，但對于今后物業管理公司的項目拓展，將起到事半功倍的作用?？梢哉f，物業管理公司的專業化和標準化是物業管理ERP系統建設成功的關鍵。北京魯能物業公司就是在系統正式運行前進行了大量標準化的工作，統一了不同項目的表格、程序、規范，保證了今后物業管理ERP系統的高效運行。

4.基礎數據的管理

完善的數據管理體系是ERP系統建設的前提。當前物業管理公司的數據管理還很薄弱，盡管通過開展ISO9000質量認證，物業公司已經建立起了一套規范的質量記錄管理辦法，但還沒有細化到對單個數據項的管理以及數據管理臺賬、統計分析報表的規范管理，開展ERP系統建設，首先需要對每個數據項的產生、編碼、共享、時限要求和流程進行明確定義，通過對相關數據流程的定義和數據庫的共享，實現對業務流程的控制和優化。對所有運行數據實行標準化管理，是北京魯能物業管理有限責任公司的一大特征，這也是其能夠實現應用物業管理ERP系統的有力保障。

5.推行力度和項目培訓

ERP系統的實施，初期由軟件開發商進行業務調研和系統分析，中期時由物業公司的業務骨干和軟件開發人員共同對系統進行調試，后期進行系統運行。在中后期，大量的原始數據輸入將給相關人員增加大幅工作量，系統體現的業務流程會和人們習慣的手工管理流程不一致，個別管理者的權利會被淡化，操作人員的抵觸情緒和不合作、拖拉態度等方面的原因都會對項目進程帶來阻礙。因此物業公司需要加強項目實施過程的領導，根據實施計劃和進度，及時調整公司內部的工作重點和人力資源，同時要加強對員工隊伍的ERP系統操作培訓和新業務流程的培訓，以確保ERP系統的順利實施。

北京魯能物業公司2004年把ERP系統建設列為全年的一項重要工作。推行前期，面對上述的種種困難，公司首先在管理層統一思想，而后由管理層帶動操作人員，不斷強化對實施物業管理ERP系統意義的認識，分專業對操作人員及部門經理進行操作技能培訓，并采取月度考核的方式強化應用。目前，北京魯能物業的物業管理軟件已經正式運行，為管理和服務工作帶來了極大的便利。

6．勇于變革拓展創新

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論文關鍵詞：物業管理維修基金自營模式規模經營

論文摘要：物業管理在我國已經逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質、基金運作，管理模式和企業規模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業管理能進步發展。

物業管理產生于十九世紀的英國．伴隨工業革命逐漸興起．發展到今天已經有近二百年的發展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經濟理論有千絲萬縷的聯系。我國的物業管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發展實際．就必須從各方面對其進行調整．開辟一條新思路。筆者在從事物業管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業企業對物業區域公共設施設備大中修的資金來源。關于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?O％．高層住宅3O％．然后再由業主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現兩犬問題：(1)物業管理企業私自挪用占有：(2)業主無故拒繳續籌基金。由此產生的結果．公共部位年久失修小區整體環境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業主大會同意后．通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經過業主大會直接授權業委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質保金，過了保修期后就可以全部交付。在業委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業公司提出維修計劃和預算報告，政府相關部門受理．并指定專業鑒定機構進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產行政部門牽頭，聯合財政、審計部門對各物業區域的維修基金賬戶進行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應的業主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個業主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經過業主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業區域張榜公布．使每個業主及物業使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續籌資金的籌集制度

對于續籌資金．應明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業主應具體情況具體分析：對確實經濟困難的應辦理緩繳手續．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業主應有懲罰措施．如停止物業管理服務等。

二．創建新型物業管理模式

目前．絕大多數城市的物業管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這樣雖然能對整個小區實行集中統一管理．提高專業化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應該打破物業公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理．實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。所謂業主自營式物業管理．就是將整個社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(即居民的住房)．由業主自己負責：另一部分是公產．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權負責本管理純屬義務．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區物業管理的重大問題。物業管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛兼監控員他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經濟發展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費．而物業管理公司由于收入較少．出現經營困難．使小區物業管理難以開展。因此可以對現行的物業管理體制進行改革．由單一的物業公司管理模式．改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現規模經濟在物業管理行業中的應用

物業管理是市場經濟的產物。它本應是一個科技含量高．專業性強的獨立的行業．但現在業界卻把它演變成單純的勞動密集性行業．成了以獸一手工勞動為主的管理行業。相當數量的物業企業基本上是小作坊式經營．服務產品單一管理項目和類型少服務手段原始、粗放經營等。原因主要有四點：一是行業準入門檻低：二是專業服務沒有形成市場；三是資源分割．物業管理區域規模小四是物業費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業監管．斷絕與房地產企業”父子關系”

很多小物業公司之所以能生存正是由于原所屬房地產公司供血．而由此出現大企業吃不飽．小企業吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應從兩方面人手加強監管(1)每年進行財務審查．由政府的審計部門審計物業公司的經濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業區域的招投標．每個小區的物業管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現透明化。

2建立物業企業資質等級制度

制度應在注冊資本、專業人員管理經驗等多方面進行規定．不同資質的企業管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業管理資源

針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業區域按類型、位置進行聯合．統一進行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業潛力．提高企業人員工作能力：同時又因為降低了經營成本：從而能減輕業主交費負擔。

四。全面提高各方的物業管理素質

物業管理雖然發展迅速．但畢竟只有二十多年的發展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業在實施管理過程中，業主在接受服務過程中產生了很多錯誤行為，提高各方素質刻不容緩。筆者認為應進行以下工作：

1對業主委員會人員進行崗前培訓

根據《物業管理條例》規定各類居住小區都應建立業主委員會．作為業主代表行使業利。加強業主素質教育就應從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業管理知識的普及。具體做法是(1)當地房地產行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業委會均應派5O％以上成員參加．否則該業委會不予注艦(2)業委會在小區內定期培訓業主．宣傳物業管理方面的知識。2對物業公司專業人員數量作硬性規定

目前我國已推行物業管理資質認證工作．每年都進行物業管理員(師)資質考試．但由于沒有對人員數量硬性規定．各企業對專業培訓很不重視．物業服務也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業加強專業人員引進和培訓工作．提高企業的綜合實力。