商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析范文

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篇1

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

1、房地產(chǎn)投資上升，增速持續(xù)減緩

從2003年起。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速減緩，2005年為近5年最低點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速開(kāi)始低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例明顯降低。

2、土地購(gòu)置增速減緩

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)用增速都持續(xù)降低。而土地開(kāi)發(fā)面積增加。2005年，全國(guó)購(gòu)置土地面積為3.8億平方米，同比下降496；土地購(gòu)置費(fèi)為2904.30億元，下降12.4％；土地購(gòu)置價(jià)格上升18.0％。這說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控抬高開(kāi)發(fā)商的土地成本，使其減緩?fù)恋氐馁?gòu)置增速，同時(shí)加快現(xiàn)有土地的開(kāi)發(fā)速度。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增大，商品房銷(xiāo)售旺盛

2005年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積為16.4億平方米，同比增長(zhǎng)17.19％；新開(kāi)工面積為6.7億平方米，同比增長(zhǎng)10.6％；竣工面積為4.9億平方米，增幅為14.9％。2005年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為5.58億平方米，同比增長(zhǎng)46％；全年商品房銷(xiāo)售額為18080億元，同比增長(zhǎng)74％。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)前，中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展加速，國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求逐漸上升，資本儲(chǔ)備和勞動(dòng)力供給充足。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和宏觀調(diào)控日趨完善。從1990年到2005年的16年間，平均GDP增長(zhǎng)率達(dá)到了16.4％，人均CDP增長(zhǎng)率達(dá)到了15.3％，有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍可以保持7％左右的增長(zhǎng)率。

2、人口發(fā)展趨勢(shì)

按照(國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告)，中國(guó)總?cè)丝趯⒂?010年、2020年分別達(dá)到13.6億人和14.5億人。1982年第三次人口普查時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)人口比例為20％，到2000年上升到34％。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，城鎮(zhèn)人口比例將繼續(xù)上升，2010年達(dá)到43％，2020年達(dá)到52％。

3、土地政策趨勢(shì)

實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度是我國(guó)目前也是將來(lái)土地管理的一個(gè)基本原則。自1996年開(kāi)始，中央就提出中國(guó)必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，1998年土地管理法全面修訂，建立了嚴(yán)格的土地管理制度的法律框架。2006年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》充分體現(xiàn)了中央政府實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的決心。

4、宏觀調(diào)控政策走向

2004年后，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升引起政府關(guān)注，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向抑制需求，通過(guò)控制銀行信貸、對(duì)二手房交易征收所得稅、90平米標(biāo)準(zhǔn)及更嚴(yán)格的土地管理措施等方式增加交易成本，打擊投機(jī)性購(gòu)房。

在未來(lái)幾年，政府支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)度不會(huì)改變，但只要房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升的勢(shì)頭不得到遏制，房地產(chǎn)投機(jī)得不到有效控制，政府仍將從信貸、稅收、土地供應(yīng)等方面，采取較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需發(fā)展趨勢(shì)

在未來(lái)的5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展時(shí)期：需求旺盛，保持較高的增長(zhǎng)率；供給受宏觀政策影響，穩(wěn)中有升。供需不平衡和成本上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升。

(一)需求分析

1、總量預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)需求按購(gòu)買(mǎi)目的可分為自住和投資。由于目前的消費(fèi)者主體是以購(gòu)買(mǎi)新房或改善住房條件為目的的城鎮(zhèn)新增人口和“嬰兒潮”消費(fèi)者，因此自住是住宅類(lèi)地產(chǎn)的主要需求。在此前提下，本文以中國(guó)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)為基礎(chǔ)，結(jié)合人均住宅面積的增長(zhǎng)測(cè)算未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)住宅的需求。

按照1997～2004年城鎮(zhèn)人均住宅面積年平均增長(zhǎng)率4.9％計(jì)算，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積將達(dá)到33平方米(上限)。以建設(shè)部提出2010年城市人均住房面積達(dá)到30平方米作為區(qū)間下限，2010年我國(guó)城市住房面積需求在175～193億平方米之間，比2005年全國(guó)住宅總建筑面積108億平方米高出67～85億平方米。

2、影響需求的因素

“嬰兒潮”消費(fèi)者的成熟。中國(guó)有三次出生人口高峰。后兩次分出現(xiàn)在1962-1976年，1985～1991年。2006年前后，在1962～1976年間出生的居民剛好30到50歲間，正是事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)成熟，有購(gòu)買(mǎi)能力，而又因成家、子女等原因需要購(gòu)買(mǎi)房屋或改善住房條件。他們是未來(lái)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要消費(fèi)者。到2010年，第三批“嬰兒潮”出生者進(jìn)入消費(fèi)期，繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

城鎮(zhèn)化趨勢(shì)。按照統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)人口比例以每年1％的速度遞增，2010年達(dá)到43％，2020年達(dá)到52％。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將帶來(lái)每年1300萬(wàn)的城市新增人口，即新的潛在消費(fèi)者。

人均可支配收入上升。住房的收入彈性較大，意味著收入越高，越傾向購(gòu)買(mǎi)住房。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，1998年住房制度改革后，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積和人均可支配的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致。隨著中國(guó)人均可支配收入的提高，對(duì)住房的需求隨之提高。

住房消費(fèi)升級(jí)。1998年以前，中國(guó)大部分城市實(shí)行單位購(gòu)房、福利分配，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)。因此，開(kāi)發(fā)商在建造房屋時(shí)，很少?gòu)目蛻?hù)需求出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，導(dǎo)致許多房屋面積偏小，結(jié)構(gòu)不合理。居住并不舒適。隨著人均可支配收入的提高，特別是部分居民收入水平大幅增加，對(duì)改善住房條件提出強(qiáng)烈需求。這部分消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住宅的需求將逐步成為住房需求的一種新趨勢(shì)。

人民幣升值。日本等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證明，在本國(guó)貨幣升值階段，一般3～5年，境內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格(主要是房地產(chǎn)和股票)均出現(xiàn)不同幅度的上漲，人民幣從2005年7月起實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制，到2007年10月，人民幣兌美元從8.27:1升至7.5:1，同期國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。因貨幣升值而引起的資產(chǎn)升值將吸引更多的投資性需求，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3、需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)產(chǎn)品可分為住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，其中，住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求最為旺盛的產(chǎn)品。國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年全年商品住宅銷(xiāo)售面積4.98億平方米，銷(xiāo)售額為14986.05億元，占行業(yè)銷(xiāo)售總面積的90％，行業(yè)銷(xiāo)售總額的84％。中國(guó)人口發(fā)展?fàn)顩r決定了未來(lái)幾年仍將維持商品住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)需求將大幅增加。按照國(guó)外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)

業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)目前的發(fā)展勢(shì)頭，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大需求支持。

(二)供給分析

1、總量測(cè)算

按照建設(shè)部《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米，占房屋建筑面積的比重為65.46％。根據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)年鑒，1997～2004年我國(guó)竣工房屋建筑面積年均增幅約10％。按照上述數(shù)據(jù)測(cè)算，到2010年。全國(guó)住宅建筑面積總供給約為174億平方米。

2、影響供給的因素

土地供應(yīng)受限。自2004年下半年。全國(guó)土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅呈下降趨勢(shì)。有些地區(qū)還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。國(guó)家在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本用地總量穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，繼續(xù)嚴(yán)格控制建設(shè)土地增量，尤其是限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)征、限制別墅等高檔用地。在國(guó)家嚴(yán)格土地政策和加強(qiáng)宏觀調(diào)控趨勢(shì)下，建設(shè)土地增量仍將受到限制。

土地價(jià)格將長(zhǎng)期上漲。主要有3個(gè)原因：一是國(guó)家嚴(yán)格控制土地的基本政策使土地將長(zhǎng)期處于緊缺狀態(tài)；二是土地作為稀缺性資源，具有長(zhǎng)期上漲的內(nèi)在需求。此外，通貨膨脹壓力也推動(dòng)地價(jià)上漲。三是城市建設(shè)資金的巨大缺口使得各地方政府采取提高土地出讓金的方式獲得配套資金。

建材價(jià)格將在一定時(shí)期內(nèi)維持高價(jià)位。近幾年來(lái)，由于投資的過(guò)度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。2005年，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2％，材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7％，建筑用鋼材價(jià)格上漲17，4％。盡管近期建材價(jià)格有所回落，但從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)，鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解，建材價(jià)格仍將維持在高位。

3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

受宏觀政策影響，近幾年的商品住宅供應(yīng)將以普通住宅為主，高檔住宅用地受到嚴(yán)格控制。戶(hù)型中，100平方米以下住房將是主流。隨著商業(yè)活動(dòng)日趨頻繁，商業(yè)地產(chǎn)需求帶動(dòng)了供給，商業(yè)用房供給出現(xiàn)社區(qū)化、集中化兩個(gè)不同趨勢(shì)。在大型社區(qū)周?chē)鷮⒊霈F(xiàn)較多的商業(yè)用房供給，而大型購(gòu)物中心、大型超級(jí)市場(chǎng)也將主導(dǎo)零售市場(chǎng)。

(三)價(jià)格趨勢(shì)分析

從供給和需求分析可以得出，2010年需求高于供給1～19億平方米。供需不平衡和高地價(jià)決定了房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升趨勢(shì)。但在上升的總體趨勢(shì)中，不同地區(qū)，不同產(chǎn)品的價(jià)格趨勢(shì)不同。東部和發(fā)達(dá)城市，因需求旺盛而土地供應(yīng)有限，價(jià)格將較快上漲；中西部地區(qū)供需矛盾相對(duì)緩和。但隨著人均可支配收入的提高，商品住宅價(jià)格也將緩慢上升。

四、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析

(一)競(jìng)爭(zhēng)要素向土地儲(chǔ)備、資金、品牌、運(yùn)營(yíng)能力轉(zhuǎn)變

1、市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，原有運(yùn)營(yíng)模式不再適應(yīng)新形勢(shì)。

一方面，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地管理模式以行政劃撥和協(xié)議轉(zhuǎn)讓為主。開(kāi)發(fā)商通過(guò)公關(guān)可以極低的成本獲得土地。隨著土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的日益規(guī)范，開(kāi)發(fā)商想要獲得優(yōu)質(zhì)土地必須憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力。另一方面。房地產(chǎn)信貸政策在宏觀調(diào)控下趨于嚴(yán)厲，2004年要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金比例不得低于35％，2006年為控制流動(dòng)性泛濫，央行連續(xù)出臺(tái)緊縮貨幣政策，提高融資成本。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)“高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高入門(mén)門(mén)檻”的基本格局形成，開(kāi)發(fā)商只有憑借充足的土地儲(chǔ)備、強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)和融資能力才可以立足。

2、客戶(hù)需求改變迫使企業(yè)加強(qiáng)設(shè)計(jì)能力，提升品牌形象。

福利分房取消后，房地產(chǎn)行業(yè)的主要消費(fèi)者就從機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人。個(gè)人消費(fèi)者更注重產(chǎn)品的質(zhì)量、功能和舒適度等，只有滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品才能迅速打開(kāi)市場(chǎng)，獲得滿(mǎn)意的銷(xiāo)售成績(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)逐步回歸運(yùn)行管理的競(jìng)爭(zhēng)、成本控制的競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品服務(wù)意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)的競(jìng)爭(zhēng)，擁有良好品牌形象的公司，比如深萬(wàn)科。往往能夠獲得高于同行的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，即“品牌”的溢價(jià)。

(二)行業(yè)集中度加快，龍頭公司的競(jìng)爭(zhēng)地位加強(qiáng)