商業地產的發展趨勢范文
時間：2024-01-15 17:50:18
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篇1
Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.
Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend
[中圖分類號] F407.9 [文獻標識碼] A[文章編號]
1 商業地產的定義
商業地產（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等按照用途劃分是用于商業用途的物業，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施及各類消費場所。商業形態包括百貨商場、大中型超級市場、小型便利店、專業產品賣場、品牌專賣店、倉儲型超市以及包含以上多種業態的商業步行街或城市綜合體。
商業地產，其發展過程不短也不長，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發展到現在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風格的建筑設計、空間布局、環境營造、主題設置、運作理念等手法改變了傳統的商業模式，在多功能的空間中，把購物場變成了娛樂場，把消費者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場休閑、游覽、娛樂的“體驗式消費”活動。[1]
2 現階段商業地產開發現狀及存在的問題
我國商業地產開發總體上可以用“起步晚，發展快”來概括，在中國短短十余年的商業地產發展史中，商業地產的建造規模和體量已取得長足的進步并引起國際建筑業的廣泛關注。我國的商業地產開發起步于2000年前后，之后進入一個快速發展時期，2005年進入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發展勢頭。但不可否認的是，由于欠缺對商業地產項目的商業職能、交通職能、景觀職能、社會文化職能等高層面的認識，限于傳統地產開發觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級專業人才缺乏，尤其是專業商業地產建筑師嚴重不足，導致商業地產項目開發成功與否面臨諸多挑戰。在設計商業地產建筑時，建筑師和同業人士往往僅服從于業主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規模是否適宜，業態是否合理，建筑風格是否匹配，定位是否準確等諸多問題，從而導致了各地已開發完成的商業地產存在著招商乏力、人氣難以聚集、經營不善、空置率高等問題不斷涌現。
2.1 傳統地產觀念束縛
目前我國部分商業地產開發商認為商業地產跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發商采取“先開發后招商”的方式，沒有明確的目標,不僅不好招商,而且也增大了后期經營困難及投資業主的投資風險。
2.2 商業定位不準
商業定位是商業地產的核心,定位的準確與否關系到項目的成敗,一個商業項目定位內容包括業態定位、功能定位、商業服務對象定位、
盈利模式定位、產品定位、商業文化定位、營銷方式定位等多方面。每個環節相互關聯,一著不慎,可能會滿盤皆輸。目前我國商業地產定位仿效之風盛行,某個項目成功后,很多開發商紛紛復制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結合點,從而導致失敗的結果。
2.3 招商困局
商業地產對招商資源的競爭將是未來商業地產發展的瓶頸。造成商業地產招商困局的既有內部原因,也有外部原因。內部原因主要是由企業的戰略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會、經濟環境所決定。目前造成商業地產招商困局的外部環境主要有：宏觀經濟的不確定性因素影響商業地產的招商,國際商業連鎖投機行為給中國商業制造了“空前繁榮”,商業地產的過快發展加劇了商業資源的競爭等。
2.4 資金及高級專業人才缺乏
商業地產是資金密集型行業, 具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金緩慢等特點,而目前國內又沒有一個很好的融資渠道和
變現渠道,這導致商業地產面臨一個資金缺乏的局面。同時,商業地產
是一個集開發、經營、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業地
產從業人員一般是來自地產領域或是零售領域,對商業和地產都精通
的復合型人才十分稀少。
篇2
關鍵詞：商業地產經濟；現狀；發展趨勢
一、目前我國商業地產經濟的發展現狀
商業地產業是我國國民經濟的基礎性產業之一，由于商業地產業上下游關聯的產業鏈條廣泛，一直以來商業地產業都是地方經濟發展的優先環節。一直以來，每一個地方經濟實體都把發展商業地產業作為本地區經濟發展的優先發展產業，這一方面引導促進了我國商業地產業的快速發展，另外一方面過度的產業引導也使得商業地產業存在很多問題。
首先，我國商業地產業在歷經將近10年的快速發展趨勢后在近期呈現出發展速度大幅度下滑甚至個別地區倒退的局面。伴隨著我國城鎮化進程不斷加快，剛性住房需求與投資性住房需求不斷強勁，加之國家產業政策的調整，商業地產業經歷了10年的黃金發展期，這一階段商業地產業呈現出高速增長，高利率的產業狀態。這一方面是因為市場中存在著大量的投資性甚至投機性資金主導了一部分商業地產市場的走勢，同時大量城鎮化的新增人口剛性住房需求巨大，短時間內得不到有效滿足，加之國家貨幣政策持續寬松，造成市場資金流動性充裕，進一步放大了商業地產的需求。
其次，快速發展的商業地產市場的超額利潤使得許多不具備商業地產開發資質的企業進入了商業地產市場，造成商業地產市場企業質量良莠不齊。房價的過快上漲也促使了更多的土地以各種形式流入到商業地產市場，一些林地，農耕地也通過非法的變更土地性質開發商業地產，使得我國本來就匱乏的土地資源更加不合理利用，很多情況下的強拆，強占行為也引發了社會矛盾和社會問題。
二、我國商業地產經濟的發展趨勢
首先商業地產業的高速增長已經不存在，未來商業地產將會持續下行發展。中國家庭購房主要需求仍然來自投資性需求，但由于大量空置房的存在，同時商業地產市場將在未來5-10年持續處于下行趨勢，目前已不是買房投資的好時機，未來真正健康的商業地產市場將是改善型需求為主。未來我國商業地產市場將持續緩慢下行。
第一，產業利潤的下降促使商業地產企業多元化經營。
在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，商業地產企業多元化經營趨勢明顯加快。商業地產企業的多元化經營一方面圍繞商業地產的不同行業進行布局，包括商業、養老和文化旅游地產。另一方面，商業地產企業積極參股或控股其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型。由于行業的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經營趨勢將加快。未來，大型商業地產企業的轉型也將逐步落地。
第二，投資性買房需求較少，未來房價由市場決定。
房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。十后，新一屆政府堅持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
第三，創新與互聯網將是商業地產業發展的動力。
互聯網正在改變各個層面的傳統行業。隨著大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。開發商未來將要學習如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為。在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個商業地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。
三、結論
雖然我國商業地產市場未來的發展趨勢是整體趨于緩慢下行，但這是一個產業從野蠻發展到健康發展的必然過程。未來政府和商業地產企業更多的應該是抓住市場的力量，避免過度政策性干預，努力做到調整結構，增強企業核心競爭力，促進產業健康可持續發展。商業地產作為國民經濟的基礎性產業之一，不僅僅需要國家政策的有效，也許商業地產行業本身的規范和競爭，在這個基礎上我國商業地產業才能更好的發展。
參考文獻：
[1]姬建朝.我國商業地產經濟發展現狀及發展趨勢分析[J].中國外資，2012（07）：74.
[2]戴勝蘭.我國商業地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].現代經濟信息，2012（11）：279.
篇3
關鍵詞：商業地產；融資渠道；發展趨勢；多元化
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-02
中國城市化進程的加速、CPI的持續居高不下以及追求國際化和時尚化不可遏止的潮流，都給中國的商業地產，無論是短期還是長期帶來了巨大的機遇和成長空間。近些年，在商業地產在整個房地產行業中的比重越來越高的同時，資金短期化和單一化，總量缺失，融資渠道單一等問題成為了制約商業地產大步發展的瓶頸也愈發明顯，困擾著中國商業地產的開發商們。
一、我國商業房地產的特點與難點
(一)投資規模大、投資回收期長是商業地產開發尤為突出的特點。國內開發的購物中心，體量一般在十幾到幾十萬平米不等，可以包含多種業態形式和不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等；開發建設不僅需要巨額的資金投入，而且一般還要經過2-3年的建設周期，因此，資金問題成為了開發商最為關注的問題之一。以較為常見的商業地產項目——大型購物中心為例，投資一個超過10萬平米的購物中心平均需要10億元以上。與此同時，商業地產投資開發周期較長，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地產開發公司，能否進入商業房地產市場，很多程度上取決于其籌措資金和抵御風險的能力，以及使用資金的本領。
(二)商業房地產收益方式多樣。主流的商業房地產經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式，但也有一些商業房地產項目將其中的住宅、公寓、寫字樓等物業的底商、商業街區整售、散售，零散經營。
(三)商業房地產經營難度大。首先，商業房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很大程度在于物業本身的情況狀況和物業價值的提升。目前在我國的許多城市特別是大都市，商業項目鱗次櫛比，商業競爭趨于白熱化，商業經營的不確定性也隨之增大。其次，商業房地產周邊的經濟環境、交通狀況、客群狀況、居住人口的變化、政府的相關政策都會對商業地產的經營和收益產生極大的影響。再次，商業房地產“養商期”的存在也使開發商在開業前期隨時可能面臨調整和虧損。這些因素都在無形中加大了商業地產的經營難度。
(四)商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗。商業房地產運營主要由地產開發、商業運營和資本運營三塊構成。地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。因此，對于商業地產而言，融資渠道顯得尤為重要。
二、我國商業房地產融資現狀與需求背景
(一)目前，我國商業地產融資渠道主要是銀行貸款，商業地產自籌資金比例較低
我國房地產金融有三個顯著特點：一是融資比例高。二是以間接融資為主，間接融資比重過大。三是融資渠道單一，以銀行信貸為主。
目前我國商業房地產資金主要來自于房地產開發商、商業經營者自身的積累和傳統的外源融資方式。開發商自身資金積累主要是指開發企業自身的資金和以企業為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主，是向商業銀行貸款。據統計我國商業房地產開發銀行貸款已經占到了商業地產開發企業投資資金的70%以上。
(二)商業地產開發商過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，增加了銀行的金融風險
目前，我國商業房地產開發過分依賴銀行貸款，特別是大型商業設施的依賴性更強，動輒十幾億元甚至幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行的金融風險。而商業銀行也基于風險的考慮，對于提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制，并偏向于短期流動資金貸款。房地產業作為國民經濟支柱產業，不能因為缺乏金融支持而出現大的波動。因此，迫切需要金融業與房地產業一道探討拓寬融資渠道。
(三)在我國商業房地產更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢
在房地產開發企業的融資方式中，直接融資所占比例很少，房地產上市公司在證券市場上的融資數量明顯偏小，商業地產企業就更小。目前，我國商業地產企業中只有極少數實現了在證券市場上上市融資，難以滿足需要長期資本的企業發展的需要，也就不能保障我國房地產業的持續發展。因此，按照市場導向和社會需求開發創新金融產品，形成股票融資與債券融資相協調的資本市場產品結構，已經成為金融領域的共識和努力的方向。在我國商業房地產更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢。
現階段，開發商融資越來越難，為了增加資金來源渠道，分散資金風險，拓寬融資渠道，解決開發商資金緊缺的問題，我國亟待建立全面的、多元化的房地產開發融資體系。
三、商業地產融資渠道的探索
篇4
從2009年開始，在中國排名前二十的住宅開發商，80%都開始做商業地產，突然之間這個領域就變得十分擁擠。在城市升級改造，國民經濟向好，居民消費能力提高，政策利好等多重因素影響下，商業地產漸入佳境。
隨著國內一二線城市商業地產市場的逐步飽和，其周邊具備穩定消費群體、較快發展速度和便利交通條件的三線甚至四線城市將迅速成為各路資本搶占的新高地。
住宅的“擠出效應”
2011年，中國城市化率達到46.9%，對比世界上其他國家，一般在這個水平，城市化的進程會開始放緩。純粹靠住宅地產盈利的模式將越過頂峰，呈現一個緩慢下降的趨勢，利潤空間包括拿地的機會都開始減少。
自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商鋪的交易量開始發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅的交易量，這也從側面印證了住宅市場的擠出效應，這種趨勢在未來將更加明顯。另一方面，從09年開始，中國的社會零售品總額的增長率一直保持在15%到20%之間，消費開始真正成為拉動經濟的主力之一。
一位業內人士指出，“這個時候對商業的渴求就特別多。現在可以這么說，政府的調控在某種意義上來講，把大量的資本包括人才從住宅地產被迫地擠到了商業地產領域。”
在眾多業內人士看來看來，中國已經擺脫了以住宅為核心的黃金十年，隨著人民收入水平的提高，消費品行業可能會占有一個更重要的因素，消費升級帶來商業物業的升級，會提供很多的機會。
很多房地產公司也開始關注到這個現象。隨著批地成本高企，非商業地產背景像萬達或者說像金地轉向商業地產領域。2011年9月，金地公司成立了商業地產公司，從一個純粹的住宅地產轉為一個綜合性的，同時涉及商業地產領域的公司。萬科等大型房地產公司，包括大量的零售公司，已經或即將進入商業地產領域，趨勢不可逆轉。
2011年第三季度，遠洋地產以每平方米22136元單價在北京CBD拿地，保利地產和融創中國合作以每平方米9344元單價在天津獲得商業地塊，龍湖地產在上海虹橋獲得商服地塊的單價也達到了8080元每平米。商業地產進入戰國時代，競爭非常地激烈。
城鎮化助推
根據國際物業公司DTZ戴德梁行界定，商業地產專指用于商業服務業經營性物業，包括批發、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務等多種業態。商業地產發展依賴于商家的經營，而商家經營潛力通常取決于消費市場規模。
國務院發展研究中心預測，未來10年中國城鎮化率的年均增長率約在0.8%-1%，到2020年，中國城鎮化率將預計在55%-56%，城市人口將達7.5億-8億，中國將由農業人口占多數的社會轉變為城鎮人口占多數的城市型社會。中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來十年，中國城鎮化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬，這將直接拉動中國消費市場。
按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的理論關系，當一個國家和地區的GDP低于1100美元時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態，業態主要有集貿市場、廟會、地攤；當人均GDP在1100美元到2000美元之間時，商業形態出現第一次升級，商業街、批發市場等傳統商業出現；當人均GDP在2000到4400美元之間時，為適應城市的發展，百貨商城、超市、專賣店、精品店等多樣化、規模化的現代商業應運而生；當人均GDP高于4400美元時，大型購物中心、城市綜合體、文化創意地產、旅游地產、倉儲物流等綜合商業開始涌現。
為引導以住宅開發商為重點的房地產用地供應向住宅、商服均衡發展方式轉變，引導社會投資向商業、服務業轉移，北京、廣州等地2011年以來都加大了商服用地的供地力度。以北京為例，2011年商服用地的計劃供應量猛增至550公頃，比2010年的實際供應量多出130公頃。另一方面，隨著人口也會進一步地激增，以及高鐵等基礎設施建設的高速發展，需要更多的城市規劃，需要有更多的投資者參與進來。
在西方成熟的商業地產市場，一般千人擁有商業網點為12-14個，擁有營業面積不少于800平方米，人均占有的購物商業面積約1.2平方米。相比之下，國內人均商業面積還未超過0.5平方米，仍處于中等水平，商業物業的空缺明顯，發展空間潛力較大。
機遇大于挑戰
“商業是需要運營來補充、跟進讓它興旺的，如果這些都不能跟上的話，未來可能是一個很大的問題。如果是由于這次的調控導致很多人投資商業，到時候可能會丟空的情況很嚴重。”
易居房地產分析，2012年商業地產市場兩大趨勢：其一，項目并購大量出現。開發商資金問題凸顯，甩掉資金占用量大的商業地產包袱成為選擇之一，這將帶給資金充裕的大型國企、海外投資機構等許多并購機會；其二，專業商業地產開發商將繼續走逆市擴張之路。優質商業地產項目將進一步集中到實力型專業商業地產開發商手里，商業地產將呈規模化發展趨勢。
專家指出，使商業地產真正成功的關鍵因素，是商業地產的定位規劃及設計、招商及運營。相比住宅市場，運作商業地產要復雜得多，以一個購物中心為例，僅保證其正常運轉便涉及了開發商（或投資商）、運營商、零售商家、消費群體等角色，而這些角色表現是否出彩便決定了這個項目在市場上是否叫好又叫做。
盡管國內對拉動內需雖然已經得到很高的重視，但是實際上配套的相關措施并不完整。所謂的拉動內需就是消費，而消費需要空間，這些空間需要商業物業提供。“國內要拉動消費之前，比如家電下鄉包括汽車的補貼，這些政策對商業地產還沒有出來。”
“現在中國很多的物資，或者說很多方面它的成本其實比美國已經高了很多了，如果采取標桿評比的方式的話，如果都要達到同樣的質量和標準，在上海進行開發項目和在紐約開發，其實是一樣昂貴的。其實中國并不是一個廉價的地方來進行房地產開發，當然現在的問題就是說，我們要看到一個房地產開發項目三到四年之后的遠景。”
機遇總是大于挑戰，在一位地產投資人士看來，“市場現在還是需要供應更多的、高質量的商業地產的，所以這個龐大的需求，其實還沒有真正得到釋放，因為配套的政策其實還沒出來，但是這個恰恰被這一次的調控而導致加速各家企業進入商業地產的情況來對沖了，從某一個角度來分析，這其實是一個好事。”
篇5
陳寶存：娃哈哈的明智選擇
當住宅開發和各種產業經營大發展的企業紛紛轉入商業地產時，在地方政府對城市綜合體商業解決就業和稅收問題的鼓勵政策下，尤其是2010年“國十條”之后的限貸與住宅地產限購之后，城市綜合體商業成為開發轉型的最主要領域。
當然，由于城市擴大，住宅入住率越來越高，商業物業的需求也隨之越來越大了。這是包括雨潤、娃哈哈等企業在傳統行業競爭激烈之后，選擇多種經營的主要原因。
至于娃哈哈公布將在五年內打造百個商業項目的戰略目標，從目前來看，商業地產仍屬于上升期，理論上其目標并不難實現。
目前，奢侈品牌對于消費人群的選擇過于苛刻，消費人群稀少，很難普遍和大眾化。因此，高端定位的商業綜合體一定是小眾的。那些處于社會頂層的小眾們，經常出國購物，他們不在意出行成本。當中國中產階級迅速崛起后，其消費就可能轉入中高端品牌，但他們又不可能把出國購物當作主要消費形態。進入國內的歐美品牌，由于關稅等原因價格奇高。娃歐商場的定位，瞄準中高端人群，而不是針對高端消費人群，恰恰是娃歐商場的明智選擇，必將受到中高端消費者的追捧。
另外，娃歐商場選擇加盟店和專賣柜臺的模式，無疑可以降低前期投入成本。采取低成本擴張方式，對于初涉足商業地產的娃哈哈集團來說，屬于相當明智的選擇。
滿莎：以低成本進軍商業地產
十年前，在住宅發展的黃金期，娃哈哈或許可以進入住宅地產，但當時沒有一個合適的切入點。如今，商業地產發展所帶來的機遇恰好與娃哈哈的資本增長階段高度契合，娃哈哈進軍商業地產可以說是順理成章的事，這或許是娃哈哈資本運作的戰略部署。
娃歐商場為娃哈哈集團營造了一個以較低成本進入商業地產行列的機會。項目的選址無所謂好壞，因為有的企業面向長足的商業市場，有的則是對現有商圈的產品升級。娃歐商場的策略著力點并不在于傳統的商業選址、外部形象、業態布局等方面，而在于新的商場運營模式的嘗試。娃歐商場掌握了中國民眾對于奢侈品牌與價格間魚和熊掌想兼得的心理，采用“買手制”滿足其需求。這種策略也許在短期內無法見效，但從長遠來看，娃哈哈可謂第一個吃螃蟹的企業。娃歐商場選擇二、三線奢侈品銷售，帶有控制風險的意圖，一線品牌的使用群體畢竟小得多，因此選擇二、三線是明智的、謹慎的。
目前，業界對娃歐商場的評價并不高，這種結論的得出在于將其與傳統商業之間的比較。事實上，這兩種商業模式無法用同一尺度進行衡量。商業綜合體在近幾年的突發性發展主要是由于市場的限制性反溢，未來許多城市商業過剩的現象在所難免。但在市場相對大好的時候，無論在創新業態還是新型運營模式方面，娃哈哈這種對未來產品生存之本的思考都難能可貴。
郭增利：對商業運營的忽視
在各行各業進軍商業地產的鼎沸熱潮中，企業看重的是土地增值的過程，博弈的是土地的價值。帶著這樣的動機，企業往往會忽視商業運營的過程。
在商業地產的熱潮中，地方政府成為商業地產快速增長的幕后推手。商業地產被認為可以提升當地稅收、就業和城市形象，可以化解“土地財政”難題，同時也有利于打造升值潛力大的商圈，提升周邊地價。
國外把商業地產定性為城市基礎設施、生活服務配套，會根據城市的發展和人口的聚集來決定商業地產的選擇。而在中國，土地出讓的方向決定了商業地產的選址，導致了土地出讓和商業發展完全不匹配的問題。
商業項目的選址是按照城市規劃部門的意見，由土地、城市的功能規劃等因素決定。娃歐商場被稱之為“孤島中的孤島”，暴露了地方政府在城市功能規劃中的弊端。
娃歐商場的運營模式以加盟為主，這屬于單純的規模擴張，很可能無法保證經營效果。而如果經營效果不理想，就會對規模擴張造成負面影響。
陳禹安：“輕奢侈”定位道路艱難
作為軟飲料行業的大贏家，娃哈哈手中擁有以百億元為計算單位的大把現金。僅僅立足于飲料行業，似乎不能完成娃哈哈想要進入世界500強的夙愿。所以，寄希望于多元化的增長就成了娃哈哈頗為現實的選擇。而且，在先前巨大成功帶來的優勢心理驅動下，娃哈哈對自身的多元化充滿了信心。
那么，娃哈哈與商業地產的姻緣會不會琴瑟和諧，娃歐商城的輕奢侈定位能否如愿在商業紅海中殺開血路、獨樹一幟呢？我們不妨從未來商業模式的發展趨勢以及顧客消費心理的演化趨勢來做簡要剖析。
首先，以商品性價比為主要衡量指標的實體商業地產日漸走低趨衰。當電子商務一旦達到超越傳統零售的拐點后，實體商業地產在大趨勢上不容樂觀。而娃哈哈在未來商業模式即將完成顛覆性巨變的前夜大筆投入進軍商業地產領域，恐怕會與趨勢相悖逆。
篇6
新的焦點在哪兒
現代社會，人們喜歡尋求焦點。因為傳媒業的發展，資訊傳播的速度與廣度、深度，都為形成一時的令人們關注的焦點創造了條件，也就培養了這個尋求焦點的習慣與需求。現在，房地產業已經發展了20余年，各種理念，方式、方法與形式都發展到了一定階段，人們自然產生對新的焦點的期待。
那么，房地產新的焦點在哪兒?答案是：動力型地產。
所謂動力型地產，是生產資料型地產，動力型地產的開發經營與城市經營、基礎設施建設和區域經濟發展密切相關，它已改變了傳統意義上單純建造住房、商鋪，而后出售出租獲取利潤的經營模式，它是以城市定位和城市經濟社會發展規劃、城市建設規劃為背景，更加注重城市資源整合利用和對城市或區域經濟的拉動作用，以工、商業地產和各類經濟、文化、技術園區地產等生產型地產為開發對象的房地產業。
在這個意義上，開發商上升到城市運行商。而這樣的發展，不只是解決我們的住房，更讓我們生活在美麗的城市。
不過，在不同的發展時期、不同的區域，動力地產的焦點形態不盡相同。開發區、工業園、科技園、物流保稅區、加工區、大學城。中央商務區、商街商業集群、風景旅游區、生態農業示范園等等，哪個或哪些類型的動力地產是重點，取決于如何以城市或區域資源的優化組合和重新利用，在于對城市或區域特點及對發展階段的認知。但，核心是對注重城市資源整合利用和對城市或區域經濟的拉動作用。
動力型地產所涵蓋的范圍，大致可_以分為產業地產、商業地產、科技地產、文化地產等。顯然，其中有的部分相互交叉。而商業地產，除了本身占據重要地位外，恐怕也是交叉最多的。
于是，在動力地產這個新的焦點中，商業地產的概念就必然又具有了新含義。
不謀全局，不足以謀一事。在房地產業新的發展階段，不論是開發商還是用戶，商業地產同樣要遵循這個道理。
特別是對用戶，如果所投資的商業地產是處于對城市或區域經濟有拉動作用之中的，那么自身的發展就應該是很可期待的了。
未來城市建設開發的重點領域
其實，如果拋開什么戰略、資源整合之類的，商業地產也將成為未來城市建設開發的重點領域，因為我們處在城市化的進程中。業內人士認為，目前商業地產還處于探索和起步階段，在未來的城市化進程中的發展空間可想而知。
商業地產目前分為兩類。第一，是傳統的商業。傳統商業主要滿足人們基本的生活需求。第二，是新的現階段的商業地產。其發展主要以消費者為主，業態和功能范圍都異常豐富。
從企業層面上來看，從城市建設產業來講，城市建設產業從住宅開發到商業地產的開發，是一個由低到高的階段。隨著城市的發展，企業在進行商業、商務地產開發的同時，也會對企業自身有極大的提升。因此商業地產的開發因其具有強大的內在動力而前景廣闊。
從用戶的層面來看，從需求出發，城市化進程的另一面是帶來新的商圈、新的消費群、新的消費模式等。如，據天津市商務委初步統計，僅2006年批準建設的全市區域商業中心、大型購物中心等大型商業設施改造建設項目總投資近190億元，商業設施建設亦呈現出國際化、現代化發展趨勢，投資規模，建設標準、設施檔次均顯著提高，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等于―體的大型綜合商業設施紛紛拔地而起。
創意地產，引領地產先鋒理念
創意地產是近年來越來越引起人們關注的―個重要概念。
最初，像北京798這樣的舊廠房，由于一些藝術家的進駐，使它們的功能發生了變化，由此逐漸成為先鋒藝術的創作室和展廳、畫廊，而目墻里開花墻外香，在國外的知名度很高，終于成為北京的―個新地標。
上海也有不少類似的案例。據《第一財經日報》2005年12月報道，近日舉行的“上海國際創意產業活動周”新聞通氣會上，上海實業股份有限公司總經理助理蘇敏表示，上海已經成為國內首個將創意產業列為“十一五”期間重點扶植產業的城市。2005年上海擬啟動創意產業集聚區近30個，建筑面積近百萬平方米。
人們對創意地產的理解，框定為一種特定的商業地產物業類型，一種非住宅類房地產產品。-另外，還會看到這樣一種界定：創意地產=泛地產＋創意產業。
創意地產是時代要求使然。隨著我們的城市化進程，無論是住宅產品，還是商業產品，甚至是工廠的廠房，由于人們的審美追求提高了，要求也不一樣了，因此在視覺表現和功能設計等方面也需要相應的提升。創意地產應該有著更為廣闊、豐富的內涵和外延。甚至創意地產可以覆蓋房地產的整個產業鏈，起到改變一個城市的戰略定位和文化形象的作用。
這個過程，是從創意產業到創意地產。創意，就是創造，就是創新，就是摒棄抄襲，就是避免同質化。房地產的創意不僅意味著規劃師、建筑師、銷售推廣人員的設計要有獨創性，而且各部門的創意還必須經過總體性的整合、互動。在這個意義上的房地產業，即是創意地產，創意地產的概念應當拓展為整個房地產產業鏈的創意整合活動。
據介紹，創意產業概念最先始于英國，并已經成為英國繼金融業之外的第二大產業。據聯合國教科文組織的統計，美國每一美元的創意產品消費將為地方經濟帶來1.7美元的收益，其中有來自旅游、餐飲、旅館等相關產業的收益。在房地產領域，這種將房產與創新文化相結合的優勢，實現了產業結構的優化升級。
《第一財經日報》曾報道，“創想就是隨時在工作，又隨時不在工作。”這是某創意地產宣傳標語之一。這種對“什么都不想，反而什么都想得到”的創意工作境界的追求成就了一個新興產業，隨之成就了一種地產模式――創意地產。
這是作為房地產業一種具體形態的創意地產，是一種商業地產，可以說是狹義的。因此，或許可以說，作為整個房地產產業鏈的創意整合活動的創意地產就是廣義的了，也就在這個意義上，創意地產稱得上一種先鋒理念。
天津也有創意地產，如天津凌奧創意產業園等。
商業地產的幾個趨勢
據中國經濟時報介紹，2007年我國商業地產市場格局正在悄然發生變化。
1 商業地產的營銷模式從發展初期的以產權式商鋪為主要銷售模式開始逐漸被經營持有型物業所取代。據中國商業地產聯盟2037年年初對699家商業地產開發商的網上問卷調查顯示：選擇“只租不售”模式的達到了39％，而在2036年的調查中，選擇持有性物業比例僅為21.4％。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業項目也轉向了自持物業。
2 大項目集中放量。根據中國商業地產聯盟對開發商已開發商業地產類型的調查，開發集商業、寫字樓、酒店、住宅、公寓等于―體的綜合體占據的比例最高，達到29％。
3 商業與地產邁向深度合作。大型房地產開發企業與連鎖商業企業強強聯合已經逐漸成為趨勢。隨著零售業和商業地產市場競爭程度的加劇，零售企業擴張欲望的增強和商業地產開發商提高項目成功率的壓力，將使雙方合作需求進一步加強，預計這一模式將繼續向深度發展，并深刻改變商業地產的開發格局。
4 隨著城市居住區域的變遷，城市傳統的商業中心已經無法滿足新興居住區的消費和購物需求。新建小區規模的擴大、交通的大幅改善、服務人群較高的消費能力以及商業競爭環境相對平緩，均為一定規模的商業物業的發展提供了空間，使服務于城市副中心區域的商業中心發展迅速。
5 隨著2006年年底金融業全面對外開放，加之人民幣升值的預期和宏觀調控后國內資金環節收緊等因素影響，商業地產將迎來更多的境外投資者。外資企業開始由單純并購深入到開發環節，進一步拓展市場。外資只租不售的做法將給市場帶來更多的正面示范效應，并對分散銷售產權的商業地產項目形成壓力；外資大規模的資本投入帶來了大項目的開發，也將進一步推進商業地產購物中心模式的發展。
5A僅是一種概念
5A級即5個自動化的概念，世界上一些發達國家的寫字樓市場是比鉸成熟的，他們習慣將“5A級”作為衡量寫字樓品質的標準，但結合中國國情來看，這種標準似乎值得商榷。
篇7
關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。
1 我國商業地產發展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。
我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。
為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經常看到一條商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過剩或不足，造成商業結構不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。
2 商業地產開發運用設想
在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。
第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。
第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。
在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。
第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。
第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。
第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結語
綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
參考文獻
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篇8
一、商業地產發展現狀
（一）近年來商業地產投資建設增速較快，存量規模迅速擴大
伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。從供應規模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。
商業地產開發過熱源自于三大驅動力：一是，產業結構調整和消費結構升級。隨著第三產業發展和人們消費水平的提高，對零售物業、辦公樓等商業地產的需求增加，引發商業地產開發熱。一些優質商業項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，驅使著大量開發企業相繼模仿、打造商業地產項目。二是，地方政府城市建設的驅動。基于經濟發展需求，政府熱衷于城市開發建設，城市規劃中包括大量商業用地的規劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業地產開發、經營主體不斷增加。經過多年發展，我國商業地產開發商開發和經營經驗日漸成熟，對商業品牌的復制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發商主動轉型商業地產開發。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構、房地產私募基金等機構投資者投資、持有商業地產的規模也不斷擴大（見圖1）。
（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業地產運營模式以散售為主
我國商業地產的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經營。四種模式各有優缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業長期穩定回報和升值收益的權利；租賃模式雖然控制了物業產權，獲得了經營收益，但資金壓力較大，對運營商資產管理水平要求較高。一直以來，我國商業地產運營模式以散售為主，原因有以下三點：
一是，缺乏長期資金支持。商業地產開發周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業地產需要有“養”的過程，才能帶來穩定的、可持續的租金回報。待到商業地產成熟之后，其收益依賴于持續性的租金收入，所以它更加注重后期的經營管理，必須委托專業的管理團隊進行統一經營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業地產的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當前商業地產融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業地產尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數商業地產只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。
二是，缺乏富有經驗的專業的商業地產運營團隊。長期以來，由于我國商業地產市場發展不成熟，經營比較粗放。多數開發企業不具備包括定位、規劃、招商、物業管理、資產運作等在內的專業商業地產運營團隊，因此開發以后主要以銷售為主。
三是，近些年商業地產售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業地產一直處于供不應求的狀態，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業地產租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產品。較高的售租比之下，開發商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業地產急迫的投資需求。
散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質不一、經營管理難度大、經營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業地產，對持有企業的資金規模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經營規模和提高經營水平。因此，從根本上解決商業地產散售模式帶來的挑戰，還需要積極探索長期資金對商業地產的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業已經開始根據自身特點選擇不同經營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。
（三）房地產私募基金不斷發展，對商業地產培育發展、改造提升發揮了重要作用
在海外房地產市場，私募基金經常與REITs相結合，應用于商業地產。基本模式是，商業地產建成后的培育期，由于風險高、資產升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業地產的成熟期，由于風險小，收益穩定，引入房地產投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產私募基金和REITs支持下，商業地產實現持有經營。根據INREV對歐洲房地產私募基金的監測，截至2014年1季度，近60%的房地產私募基金投向零售物業、寫字樓以及酒店等商業地產。由此可見，房地產私募基金對商業地產的重要作用（見圖2）。
我國人民幣房地產私募基金于2010年開始進入快速發展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產基金元年。根據諾承投資統計，2008年到2010年之間，國內人民幣房地產私募基金僅有20多支，市場規模100億元左右。2010年以后迅速發展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產私募基金市場擁有206家專業的基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元人民幣。
在我國房地產私募基金中，有近一半基金投資商業地產。根據諾承投資統計，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注于住宅地產；有28%的機構和27%的管理資金量關注結合了商業性質的城市綜合體開發；有近1/5的房地產基金關注商業地產領域；還有少部分市場機構關注諸如工業地產、旅游地產、養老地產、一級土地開發等專業的地產投資主題（見圖3）。
商業地產房地產私募基金對商業地產的培育發展、更新改造發揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產管理協議，包括統一招商、統一運營、統一物業等，通過整體運營，提高租金回報和資產增值水平。還有瞄準白領公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產“新派公寓”基金、傾向于資產包收購再轉向大型機構整體出售的嘉實資本等。經過幾年發展，先行的資產管理機構積累了對于商業地產行業的理解、資源網絡和投資管理經驗，對今后商業地產發展大為有益。但由于國內真正的REITs尚未建立，商業地產私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供長期運營資金、形成專業資產管理平臺的REITs尚處萌芽階段
如果說私募基金在商業地產價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業地產對長期資金的需求，并且通過統一的資產管理平臺，保持了商業地產物業經營權的完整性，從而實現了持有經營。
REITs最早于20世紀60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數情況下經營具有穩定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發行REITs，原本流動性差的房地產被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當前，全球的REITs市值規模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。
REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設有不同程度的稅收優惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設立、交易環節也有一定優惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎，成為一種介于股和債之間的金融產品，其具備了風險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養老基金等機構投資人和個人投資者（見圖4）。
在我國，由于缺乏稅收優惠等相關鼓勵政策，內地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產管理計劃形式實現的商業地產資產證券化。如：2014年中信啟航專項資產管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權為基礎資產，設立專項資產管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統掛牌交易，在流動性方面實現了重要突破。二是，以商業地產或商業地產租金收益為信托標的的財產受益型信托產品。如，2008年華僑城租賃收益權直接融資項目。華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業的未來 5 年租金收益委托中信信托發行財產信托產品。三是，一些商業地產的銷售模式也在向類資產證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區域、不同業態的資產進行組合，購買者可以自由選擇現有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產品的任意組合。龍湖還將提供生活服務和資產管理兩大系統，整合商業招商資源和物業租售資源，為購買商業物業的業主實現保值增值。
二、未來發展趨勢
（一）商業地產將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區域率先進入
商業地產的規模是隨著城鎮化發展及第三產業的發展而不斷發展壯大的。當商業地產供不應求時，開發商主要以供應產品為主；當供求關系基本平衡時，開發銷售的規模萎縮，商業地產進入存量房時代。隨著我國商業地產存量規模不斷擴大以及城市新增土地供應日益減少，城市商業地產將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區域，商業地產新增供應量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。
2014年，國家在《新型城鎮化規劃》中進一步提出要建立城鎮用地規模結構調控機制，嚴格控制新增城鎮建設用地規模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策，提高城鎮建設使用存量用地比例。可以預見，基于國家對城市發展規模及新增城鎮建設用地的控制，將進一步加速商業地產步入存量房時代的步伐。
（二）商業地產經營模式更加多元，進入開發銷售、租售并舉、持有經營并重時代
隨著商業地產進入存量房時代，地產本身開始體現出較強的資產屬性，持有經營顯現出優勢，尤其是持有核心地段優質物業，能為經營主體創造更大的價值。在美國，當城市化率小于50%，第三產業增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產以開發為主；城市化率在50%-60%之間，第三產業增加值占GDP比重超過60%時，房地產開發和持有并重；當城市化率和第三產業增加值占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。
當前，我國城市化率已經超過50%，第三產業增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業地產并增加持有經營物業所占比重，就連SOHO中國也要轉型持有經營。可以預見，商業地產以散售為主的時代即將過去，即將步入開發銷售、租售并舉、持有經營并重的時代。
（三）商業地產運營水平不斷提高，更加注重提供優質的資產管理服務
在商業地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業地產資產管理觀念，更沒有專業的資產管理運營商。未來，隨著商業地產持有經營大幅增加，商業地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業運營商作為獨立的角色也將出現在商業地產領域。專業的資產管理包括商業地產項目的定位規劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯網的結合等。
以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經營成為主流，物業管理逐漸轉向資產管理。資產管理是一整套的集成服務，包括物業及設施管理、財務管理、運營管理、租戶管理及金融服務。如果說頂級建筑、核心位置是優秀商業地產的硬件基礎，那專業的資產管理服務就是商業地產的軟性價值。
（四）商業地產金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升
商業地產是一個具有地產、商業與金融三重特性的綜合型產業，它的三重特性既區別于單純的投資或商業，又區別于單純的住宅房地產，商業地產更加注重金融創新，更加注重資本運作。相比國外的金融創新，我國的REITs、房地產私募基金的發展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發展：
一是，隨著國家政策、稅收等制度環境的改變，REITs等金融創新將大有發展。2014年，央行、銀監會的文件中再次強調，鼓勵銀行業金融機構發行MBS以及積極穩妥開展REITs試點。隨著REITs的應用，商業地產持有經營的能力將迅速提升。
二是，作為重要的機構投資者和長期資金，保險資金參與商業地產持有經營的政策條件越來越成熟。2014年，國務院印發《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，文件提出要進一步發揮保險公司的機構投資者作用。鼓勵保險公司設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構，允許專業保險資產管理機構設立夾層基金、并購基金、不動產基金等私募基金。探索保險機構投資、發起資產證券化產品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產金融領域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構投資者的身份參與房地產私募基金、REITs等證券化產品持有商業地產，為商業地產帶來長期穩定資金。
篇9
關鍵詞： 房地產商業項目風險管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
建設工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關系復雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，在項目實施過程的各個階段將面臨各種風險，風險管理實質上是一個降低風險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹了房地產開發項目中商業地產項目風險管理及控制措施等內容。
一、項目風險管理概述
現代風險管理一般由三個階段組成：在識別、估計和評價了風險之后，就應考慮如何有效地控制和處理風險，即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各施工企業根據自身的經濟狀況及風險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。
風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響，即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段，消除或抑制風險因素，防止風險事件發生，盡可能地將風險損失減少到最低限度，一般在損失發生前實施。回避風險系指直接避免能導致風險的事項和活動，以消除可能發生的損失。
二、商業地產六大風險
1、物業形式明顯不同
商業物業與地產商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業物業應具備與之相對應的經營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經營模式、招商對象和業態需求,進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發風險。
2、競爭加劇價值下降
高額利潤驅使著眾多的地產商跟風進入商業地產的開發領域，由于信息的不對稱，在同一區域可能會出現多家商業地產項目撞車的現象，導致商業地產從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調查和掌握政府商業規劃十分重要。
3、充分認識資金壓力
大型商業地產項目的招商對象通常是已經或準備進入中國的外資商業企業，由于他們更多地是租用而非購買商業物業，因此若無強大的資金實力或無力自己經營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現新的爛尾地產項目。
4、復合人才嚴重缺乏
商業地產在國內特別是北方地區起步較晚，目前開發商業地產的開發商多為地產商，對商業的選址、功能要求等專業知之甚少，對地產和商業均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發商業地產的風險加大。
5、利潤過高產生泡沫
目前國內一些城市特別是大型發達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業地產的租售價格虛高，一些經營者在商業微利時代的大背景下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經營，經營者的失敗最終將會把爆漲的商業地產市場拉下馬來。
6、經營理念差異過大
商業地產應屬于邊緣產業，商業與地產兩個行業的差異性很大，經營決策理念也相去甚遠。在實際中兩個行業人員在決策理念和經營運作過程中，時常產生劇烈的碰撞，達不到："1+1=？"的統一，不和的最終結果必定是商業地產項目的失敗。
三、有效控制風險
由于商業地產經營回報期長，投資大，風險大，一旦開發經營不理想，將造成巨大的經濟損失，對此，可以從以下幾個方面來控制風險。
1、選址應權衡各種因素
商業地產選址首先應考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發大規模MALL就值得商榷。其次，項目應考慮交通系統是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統成本的高低。 第三，應考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應考慮政府對地段的重視程度。作為發展商或公司對商業經營了解得太少，所以在進行商業項目選址論證時一定要有商家或經驗豐富的商業顧問公司參與；在選址論證上不光靠經驗，還要有大量的定量分析，既然商業地產的價值要靠招商來實現，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業項目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。
2、開發規模宜適度
目前，我國商業地產開發好像存在一種誤區———越大越好，事實上，商業規模受商圈購買力和商圈其他商業設施的制約，所以商業地產的開發規模要通過科學的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。
3、項目定位應適度超前
在對商業項目定位前，除考慮項目所在地的總體經濟環境、產業結構、人口基數、消費能力、消費支出、消費習慣、當地人生活水平、商業布局現狀等市場情況外，還要對經濟發展趨勢、商業發展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。
4、營造主題特色吸引消費者
沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。
5、專業化經營管理保證投資者利益
有不少商業項目，前期開發推廣都非常成功，但經營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業管理機構已經成為我國目前商業地產開發的主要模式。
總之，商業地產開發應在科學選址、定位的基礎上，確定經營模式、招商對象和業態需求，并請專業商業規劃公司進行商業規劃設計，最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發商業地產的風險。
參考文獻：
〔1〕全國造價工程師執業資格考試培訓教材，工程造價管理基礎理論與相關法規，中國計劃出版社2009年第五版。
篇10
關鍵詞：商業建筑；發展；建筑設計；新走向
中圖分類號：TU2文獻標識碼： A
引言
經濟的迅猛提升使我們關注到了當今商業圈的發展潛力,在世界趨于和平發展的過程中,暴力謀取利潤已經成為了一種不可能的方式。但是戰爭的稍煙卻并沒有因此而散去,在社會不斷發展變革的過程中,另一處無形的戰場俏然彌漫了戰爭的氣息,那就是商業稍煙的彌漫。而作為商業發展的一個載體,商業建筑的價值就得到了體現,如果沒有一個保質保量的商業建筑,那么商業圈的發展就無從談起,商業建設的大環境就無法構造,所以在進行商業建筑的過程中必須注意其設計的要點。本文就通過對商業建筑的發展，能夠較好的預測建筑設計發展的新走向，為我國建筑事業的發展提供借鑒性意義。
一、商業建筑發展
1、商業建筑簡介
商業建筑是一項多功能、規模化的建筑，是指主要是針對有形的商品而展開交易買賣的商業建筑場所。商業建筑具有不同的分類方法。按照商業建筑的規模可以將其劃分為大型商業建筑、中型商業建筑和小型商業建筑三種類型；按照商業建筑所涉及到的市場范圍可以將其分為超級商業建筑和近鄰型的商業建筑；此外，按照商業建筑形式的不同，我們可以將商業建筑劃分為綜合商業建筑和單體商業建筑；按照消費者的消費行為能夠將其劃分為體驗業態商業建筑和物品業態商業建筑兩種。商業建筑的主要功能主要包括：為各類日常用品和生產資料等的零售商店、商場、批發提供場所；為金融、證券等行業的交易場所及經營管理業務活動提供商務辦公場所；提供餐館（含中西餐廳、飲食店、酒吧等）、會所（亦稱會員俱樂部）、旅館（含賓館、酒店、招待所等）、文化娛樂設施（如卡拉OK歌舞廳等），為會員提供休憩、飲食、聚會、文化娛樂和體育活動等的場所等。
2、商業房地產建筑設計的特點
與強調居住功能和生產功能的住宅房地產、工業房地產等不同的是，商業地產包括餐飲、娛樂、批發、零售等多種功能形式，且在經營模式等方面也與其他地產項目有著顯著的區別。因此，商業房地產項目的設計也具有與其他建筑設計不同的特點和要求。僅以商業地產的外觀設計來說，就必須重視地產項目的商業化包裝，在其形象設計中加入創意元素，使建筑成為與眾不同的獨特標志，發揮建筑設計的商業廣告功能。在進行經營行為的同時，商業建筑本身也是一種商品，因此其必須依靠現代設計手段和理念，以或時尚、或親和的建筑形象，獲得大眾的認可，最終獲得消費的實現。隨著我國經濟的飛躍式發展和第三產業規模的逐步擴大，近年來，商業建筑與城市生活的連接更加緊密，人們對商業建筑設計形式的關注程度也在提高。在這一背景下，建筑設計師必須認清設計環節在新時期商業地產項目運作中的地位和作用。首先，建筑設計師應從項目整體規劃開始，從消費者行為心理與品牌資源效益等角度對設計過程加以引導和修正，為地產項目的成本運作、經營模式和價值分析提供科學、可靠的分析。并本著土地價值和項目利潤最大化的原則，與專業開發團隊積極配合，確保項目的成功增值。設計中，應參考國家《飲食建筑設計規范》、《商店建筑設計規范》等標準進行設計，并嚴格依照《高層民用建筑設計防火規范》等條款的規定，實現地產項目的安全性和可持續性。
3、設計中應注意的問題
首先，應注意對建筑尺度的合理規劃，在做好整體輪廓、線條、比例等的設計后，注意人與建筑直面接觸時的感受，并依照長、寬、高等尺度對三維空間進行限定。此外，和其他的建筑相比，商業街的建筑還要根據商家實際需求再一次改裝店鋪的外觀，一些連鎖的商店甚至還要根據自己獨特的logo和色彩進行重新的設計裝潢。根據實際的情況來看，招牌、燈箱、廣告這些室外的裝修對于整個建筑的外觀也是很受到關注的元素的。因此，設計師應注意對建筑的設計留有余地，以便于日后各承租單元的改建及裝飾裝潢。
4、商業建筑設計的發展趨勢
對于商業建筑來說，強調綠色環保是其發展的一大趨勢。當前，在商業建筑的設計過程中，我們通常采用高新科技將自然空氣與自然采光效果實現了有機的結合。在建筑材料的選擇上，我們通常采用新型、輕質、可重復利用的新型建筑材料，延長了材料的使用壽命，避免了原材料的重復更換，減少了對資源環境的損失。除了在建筑材料選擇上強盜綠色環保外，對于商業建筑的動力資源也更加強調綠色環保，即選用太陽能等清潔能源作為動力資源，為商業建筑提供電力、照明等，實現了動力資源的綠色環保。此外，對于商業建筑環境的營造也強調綠色環保，為了為消費者創造一個舒心、安謐的消費環境，在商業建筑的規劃設計中。
二、建筑設計發展新走向
通過以上對于商業建筑發展趨勢的探討，我們看以看出建筑設計發展的新走向，即生態化趨勢、智能化趨勢、人本化趨勢和功能化趨勢。
1、建筑設計的生態化趨勢
生態化趨勢是今后建筑設計過程中普遍追求的一大趨勢。當前，世界資源環境短缺，污染范圍正逐步擴大，為了切實提高資源的利用效率，降低環境污染，實現經濟社會的可持續性發展，需要我們在建筑設計中貫徹生態化的原則。在建筑材料的選擇上，要盡量選用使用周期長、強度較好、輕質便捷的新型建筑材料，避免傳統建筑材料子在施工過程中對周圍環境造成的危害。在動力選擇上，要采用清潔能源，盡可能減少有害氣體的排放。促進建筑設計的生態化建設。
2、建筑設計的智能化趨勢
隨著高新技術的應用的日漸廣泛，建筑設計中的智能化趨勢日益顯露出來。在建筑設計中，應該根據人們的需求，積極引進先進的技術，為人們提供較為先進的服務，盡量減少人們不必要的勞動支出，運用智能機器或只能技術就能實現簡單的操作。比如在建筑清潔方面、防盜設施方面等。
3、建筑設計的人本化趨勢
人本化趨勢是建筑設計中的又一大趨勢。建筑設計將會更加貼近人民生活，貼近人民的需求。對于不同的人群來說，建筑設計中人本化趨勢是較為明顯的。它會根據不同的商業類型對商業進行設計，比如，專業商店、批發商店、超級市場、購物中心、地下商業街等。此外，現代商業建筑在追求商業利益的同時，也特別關注社會價值、公共利益和文化品位，影響人們的生活模式。現代商業建筑外觀的審美，不僅僅是外裝修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是強調人的參與意識。
4、建筑設計的功能化趨勢
建筑設計的又一大發展趨勢是實現其功能化。對于一個建筑來說，并不僅僅局限于居住功能，而是為了給居民提供更為完善的服務，將休閑娛樂功能、商業功能等融為一體，體現建筑設計功能密集型的發展趨勢。
結束語
綜上所述，商業建筑作為建筑設計中的一大重要內容，其發展趨勢對建筑設計來說具有極其重要的影響，通過對商業建筑設計要求和發展趨勢的探討，對我們今后的建筑設計具有一定的指導性意義。通過對商業建筑發展的分析，我們得出了今后建筑設計過程中的生態化、智能化、人本化和功能化的發展趨勢，因此，需要我們在今后的建筑設計中根據具體施工和建筑條件，采用先進的建筑施工，不斷推進建筑設計朝向科技化的方向發展，推動我國建筑事業再上新臺階，提高居民的生活水平，促進經濟社會的快速發展。
參考文獻：
[1]楊勁松.淺談城市綜合體的商業建筑策劃設計創新[J].《低碳世界》,2014,(6).
