商業業態規劃分析范文
時間：2024-01-17 17:17:06
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篇1
1. 前言
小城鎮即規模最小的城市聚落。它是指農村地區一定區域內工商業比較發達，具有一定市政設施和服務設施的政治、經濟、科技術性活服務中心。在新的歷史時期，小城鎮已經成為縣城及周邊農村經濟發展和社會進步的重要載體，成為帶動一定區域經濟社會發展的中心。為此，小城鎮的經濟發展不容忽視。
因為歷史和現實的一些原因，目前我國小城鎮的商業業態相對滯后，在某種程度上無法滿足快速提升的小城鎮居民和周邊農民的消費要求和習慣。所以，要對小城鎮商業業態進行重新規劃與整合，迎接更大的零售業發展的挑戰，以提高村鎮消費水平，更好的啟動小城鎮及周邊農村市場，因此，研究小城鎮商業業態，對帶動村鎮經濟發展，推動社會進步，促進城鄉與大中小城鎮協調發展都具有重要的現實意義。
2. 我國小城鎮的商業業態的分類與發展
2.1商業業態的概念
業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，業態是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么及如何賣的具體經營形式。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經營策略，包括選址、規模、商品策略、價格策略、商店設施、服務方式等。為了滿足不同層次、各具特色的社會需求，零售業的多種業態就應運而生，且至今各種商業業態都受到其目標市場顧客群的認可和支持，出現了多種業態并存、大中小型企業同時發展、綜合與專業經營兼顧的零售局面。
2.2小城鎮商業業態的分類
2.2.1商業業態的分類
對于商業業態的分類，美國把零售店分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對商業業態的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。根據我國的《商業業態分類規范意見》，國內一般將商業業態分為百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業店、專賣店、購物中心和倉儲式商場。[1]
2.2.2小城鎮商業業態的分類及發展
與城市業態相比，小城鎮商業業態內容相對單一，簡單，除部分小城鎮存在中小型超市、農貿市場、農副產品交易市場等，絕大部分小城鎮的商業業態以集貿市場和住宅底層的小商鋪為主，經營飲食、服裝、五金、日用品等生活消費品。也有少量農村生產資料經營點，如建材、化肥、種子等，承擔原供銷社的集散功能。
目前來看，小城鎮集市貿易正在迅速發展，品種增多，銷售量增大，需按物員類別分市，設置專項用地；對于人流增加，占地面相加大，則需擴建市場，以便于客貨集散；農民進入城鎮營業開店，國有企業在集市設點，交易趨向經常化，要求集貿市場場地固定，增設各項市場設施；與科技信息、文化娛樂聯系密切，要求服務設施更完善。[2]
小型超市的經營方式從一開始不為小城鎮居民接受到慢慢接納經過了一個相對成熟的過程，目前小型超市在小城鎮的經營范圍廣泛，銷售量穩定，由于其不受地域和時間的限制，比起集貿市場更方便，價格也合理，正在逐漸為更多的小城鎮所接受。
專賣店的經營方式在小城鎮也普遍存在，一般由一些與大城市相比知名度相對小一點的品牌構成，這些商品質量優價位相對較低，比較符合小城鎮的居民收入和消費習慣。
隨著市場經濟繁榮發展，近年來，不少地方的小城鎮根據本地的工農業生產產品的銷售、原材料的供應、批發零售業務發展的需求，開始建設專業性的大型市場，兼營批發與零售，不僅面向本地區、全國甚至國外市場，如糧油市場、蔬菜批發市場、食品市場、水產品市場、紡織品市場、紡織原料市場、服裝市場、小商品市場、皮貨幣場、珍珠市場、建材市場、家具市場、藥材市場等。
3. 當前小城鎮的商業業態存在的不足
3.1零售業組織化程度低
我國小城鎮的商業業態組織化程度不高，獨立經營的夫妻店和個體店占主導地位，在經營上分工和協作度差，所以規模偏小，組織資金和商品配送方面的支持力度不夠，在越來越發達的市場經濟發展中，已經遠遠不能滿足小城鎮居民的需求，競爭力不高。
3.2業態單一，新型商業業態比例低
目前來看，我國小城鎮的商業業態的銷售形式還是以最傳統的業態經營方式為主，經營的商業檔次都普遍偏低，無論是日用百貨、日用化妝品、服裝、鞋帽、煙酒副食品，還是簡單的勞動工具和生產資料等，都是簡單滿足小城鎮日常生產和生活的需求，對小城鎮居民日益多樣化的消費需求卻不能滿足。
一些大件商品的品類和檔次選擇都相對較低，如果小城鎮居民有需要就要去更大的城市去購買。對于一些新型商業業態，比如專業化購物中心，或者步行街等業態形式，很多小城鎮并沒有或者極少，這樣就減低了小城鎮對農村的輻射作用和吸引力，影響小城鎮的建設和發展。[5]
3.3規劃布局散亂，市場管理失范
目前來說，集貿市場還是小城鎮商業業態占比較大的方式之一，而從目前的發展來看，卻呈現規劃布局不合理，市場管理不到位的情況，以棚為市，以路為市，隨便擺攤設點的問題相對嚴重和突出。
從政府整體規劃布局來看，存在不合理性，缺乏統一規劃和統籌指導，一些開發商在街道兩旁隨意建門店，導致許多閑置待租。另外，市場管理也存在著不到位之處，管理不嚴導致假冒偽劣商業存在，使小城鎮居民和周邊農民消費者利益受到損害。
4. 小城鎮商業業態合理規劃策略
針對以上小城鎮商業業態存在的問題，本文提出合理規劃策略，以供借鑒和參考。
4.1多種業態并存符合商業業態結構的變化規律和農村市場多樣化需求
4.1.1小城鎮商業業態規劃原則
在小城鎮商業業態規劃的策略上，首先要結合小城鎮市場發展的程度和特點，因地制宜的對商業業態進行選擇，要充分發揮各種符合其特點的業態的長處，也要互為補充合理利用城市與農村市場的格局，形成均衡發展的健康局面。
其次要避免盲目發展，一哄而上，考慮當地消費的趨勢和習慣，合理發展正確的商業業態。第三在對小城鎮商業業態的選擇上，可考慮確定以便利店為主、多種業態并存，積極穩妥地建立小城鎮綜合購物中心等新型商業業態的發展思路。
4.1.2多種業態并存
從城市商業業態發展的規律看，商業業態發展的結構一定是趨于多種業態并存在的方式，這種方式也符合商業業態結構的變化和小城鎮市場多樣化的需求。
城鎮輻射的經濟圈相對較廣，居民收入差異與城市居民相較更大，多種商業業態可以滿足不同層次的消費需求；當然，在發展的過程中，要兼顧小城鎮消費的特點，規范發展，還要結合業態發展規律采取動態管理方法，因地制宜地加以創新、改造、優化單個業態，提高多種業態并存的整體經濟效益，更好地發展有小城鎮特色的商業業態。
4.1.3建立以便利店為主的小城鎮連鎖超市模式
目前小城鎮及農村廣泛存在的是全民店和方便店，如果想要更好的進行商業業態的發展，就應以這種小型全民店發展成便利店以及連鎖超市等高級模式，更好的發揮的競爭優勢。
其好處有以下幾點：第一，便民功能較強。因為規模小，投入小，風險也小的特點，適合小城鎮居民進行投資和管理，而提供的商品都是日常生活所需，也能快速的使資金流動，經營風險很小。第二，可以體現更強的服務性。便利店一般都在居民區旁，除了消費品，還可以提供訂報刊，牛奶等生活類的服務，相信它的成熟和發展，會在提高小城鎮居民的生活質量方面做出很大貢獻。[7]第三，具有可持續發展性。由于便利店的靈活性，其具有雜貨店的性質，又可借鑒超市的銷售和管理技術，也可以進行連鎖經營，所以，在小城鎮中可以成為一種主要的商業業態。
與城市經營不同，建立小城鎮連鎖超市的經營理念和經營方式都應該有所差別，在經營理念方面，要緊密結合農村和小城鎮的實際需要和特點，要更全面考慮小城鎮和農村的特點，這樣才能使小城鎮的連鎖超市更具有生命力和延續性。
在投資方式方面，一些大開進連鎖超市企業除了可以直接投資開店外，還可以進行適當的收購、兼并、聯合、的投資方式進行連鎖超市的經營，也可以通過加盟等形式對一些小城鎮中存在的不景氣的商場進行資產重組和資源重組，用更先進的管理理念和管理方式為小城鎮商業業態提供更廣闊的發展前景和可能。
江蘇某縣城沿街商業規劃
4.1.4開拓建立農資等專業市場，搞活小城鎮經濟
目前來看，小城鎮是農資市場的集散地，據專家預測，未來幾年我國農資消費額將達800億元；[9]在這樣的潛力面前，一些大型商業連鎖企業可以在建立消費品市場的連鎖機構同時，合理利用自身的便利條件和優勢，整合資源，統一標準和管理，采取統一采購、核算、統一價格和服務和策略，參與到小城鎮農資零售的銷售中來，改造傳統的農資商業業態模式，不僅為小城鎮和周邊農民提供便利，也為自己在農村市場的銷售打開新局面，實現雙贏。
同時根據小城鎮自身的經濟發展和地域特色，有選擇的建立一些專業市場，并形成規模化的市場集群，形成自身品牌，搞活城鎮經濟。根據區域產品和交通優勢建立藥材市場、珍珠市場；根據產業發展和政府推動建立特色市場，如白溝箱包市場、義烏小商品市場；結合城鎮居民生活、生產消費建立一些摩托車、貨運車以及電子用品、日用品批發等專業市場。
江蘇某縣城商貿城規劃
4.1.5適當發展大型綜合購物中心，提升輻射能力和服務質量
大型綜合購物中心是商業業態發展的最終模式，在大城市中其運用的非常廣泛，也取得了非常不錯的成績，隨著我國小城鎮經濟的穩步提升，小城鎮居民生活水平日益提高，對于大型綜合財物中心的需求會隨著可支配貨幣的增加而變的強烈。在具體的實施上，大型綜合購物中心附近也可以開辦咖啡廳、賓館、購物商業街之類的可以拉動經濟發展的經濟體。人們不僅可以享受多樣化的服務，也可以在這里找到發揮自身才能的就業機會。所以，適當發展大型綜合購物中心，不僅可以帶動小城鎮居民的消費水平，同時也能提升其輻射能力和服務水平，對于周邊地區的經濟都起到促進和凝聚的作用。
江蘇某縣城購物中心規劃
4.2集約發展，完善構建商業“點、線、面”的空間布局
筆者注意到，體驗式購物中心是近年來新興的一個概念。在滿足人們一站式購物商業業態的發展模式，要有全面布局的概念和思路，要以集約式的方式進行層層推進，合理布局。以點成線，最后帶動面。要有新的商業業態的規劃理念：即多級商業中心形成體系化、層級化的協調發展模式，更加強化功能定位引領發展的作用。
小城鎮經濟對于縣域經濟和周邊的農村經濟的發展起著至關重要的作用，在這樣的前提下，如何合理的布局商業結構，是管理者應該考慮的問題，以發展相對較好的某一個或幾個小城鎮作為點，形成線，最后可以帶動整個這一個地區的商業經濟，或者立足某一優勢產業，進行輻射和影響力周邊的空間布局。有計劃的進行集約式發展，合理有效的規劃建設商業體系為提升小城鎮經濟潛能、增強經濟活力、增大小城鎮影響力提供了廣闊空間，是小城鎮的核心競爭力的重要組成部分。
5. 結語
從目前我國的發展趨勢來看，小城鎮的經濟發展趨勢會越來越快，目前的商業業態已經無法滿足越來越快速發展的小城鎮經濟的需要，如何滿足小城鎮居民和周邊農民的生活和生產需要，建立更完善和更具發展潛力的新型小城鎮商業業態模式和商業體系，是城市發展規劃者需要考慮的問題。只有有序、有效、有力的建設小城鎮商業體系發展，才能促進小城鎮健康、和諧的可持續發展。本文提出小城鎮商業業態合理規劃的建議和意見，希望可以為小城鎮商業發展提供思路和幫助，為決策者提供參考和借鑒。
參考文獻
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篇2
關鍵詞：消費時代；城市；商業規劃；探索；實踐
自我國加入世界貿易組織以來，全球經濟一體化的步伐不斷加快，社會經濟得到了蓬勃的發展，尤其是在國際金融危機的刺激下，我國開始擴大內需，鼓勵市民消費，從而促進國民經濟實現可持續發展。但是從當前我國發展現狀來看，高投資與低消費現象十分明顯，為了提高人們的消費水平，我們必須要在城市進行商業規劃，促使各個行業的競爭，從而提高消費水平，促進社會經濟的快速發展。
一、當前我國城市商業規劃的現狀分析
隨著經濟體制的不斷改革與深入，傳統的城市商業規劃已經無法滿足市場經濟的發展。其存在的問題及現狀可體現在以下幾個方面：
1、傳統商業中心規劃與新興商業中心的空間錯位
過去，由于城市中心的人流相對密集，規劃部門一般都會將商業圈規劃于此，這樣的規劃雖然能夠對刺激消費起到一定的作用，并且滿足市民消費需求，在一定程度上提高了人們的生活水平，但是從當前的發展現狀來看，城市商業規劃已從傳統的規劃方式轉變為新型的規劃方式，即在城市或者新開發區進行商業規劃，這種方法往往會存在一些問題，例如人口密集度不高等。這種商業區的規劃一般是由有實力的開發商決策與規劃完成的，在規劃過程中，衙門對城市交通情況、景觀資源等要素進行全面分析之后，將商業圈規劃于人口密集的地區，并充分與市場相互融合，從而達到吸引人氣的效果。
2、傳統城市規劃體系缺乏商業發展指引
城市規劃部門在對商業圈進行規劃的過程中，由于缺乏商業規劃體系的指引，這就導致其規劃布局不具有整體性，并且在對商業圈的用地資源方面也不能夠進行合理的控制。商業金融用地已經超過了相關規定要求，及時我們對其進行總體規劃，同樣不能夠結局而這一問題。在城市商業規劃的過程中，雖然開發生對商業用地進行了全面的劃分，并且也在開發規劃上進行了一定的指引，但是這種依然還停留在土地資源的開發商，并沒有對其全局性進行全面考慮，這就導致其開發存在著許多問題。
3、傳統城市商業規劃缺乏對新型消費背景的關注
在對城市商業規劃的過程中，工作人員一般會對市場進行調研，獲取更多可靠的市場信息，然后對其進行科學合理的規劃，從而形成一種等級狀的商業結構，雖然這種類型的商業結構具有良好的落地效果，但是由于在規劃過程中并沒有與周邊規劃特點相互協調，這就導致其空間用地不合理，不利于刺激市民的消費，存在著一系列的問題。
二、消費時代下城市商業規劃的探索與實踐
在當前的社會發展中，人們的生活方式發生了巨大的變化，商業空間極其形式開始朝向多元化的方向發展，傳統的商業規劃已經不能夠滿足當前社會發展的要求，存在著市場失靈等不良現象。在市場經濟條件下，我們需要建立科學合理、健全的城市商業規劃體系，加強體系中對商業的指引，從而確保商圈規劃完成之后達到刺激消費的效果。
1、消費時代城市商業發展特征
目前，社會經濟的發展提高了人們的生活水平與消費水平，促使當今社會進入到一個消費時代。在消費時代下，人們對于服務經濟引起了廣泛關注，商業規劃是否滿足消費時代的發展，是一個值得我們探討的問題。
（1）消費需求與行為開始呈現多元化的發展。
消費時代，單一化的消費模式開始向個性化轉變，多元消費需求和消費行為開始產生：人們不再注重滿足基本生活需求的消費模式.而是更注重自身感受的滿足。
（2）商業建設主體以市場化為主導
在消費時代背景下，除了批發零售商等傳統市場主體外，商業地產商也漸漸成為城市商業建設的主體。這些市場化的運營商有著對商業單個商業發展項目與模式管理的豐富經驗，容易根據市場需求調節商業業態類別，吸引商家布局。因此，依托相對成熟的開發商往往能夠成功的打造地區商業中心，也能夠充分結合商業的市場運作規律，純粹的“計劃”與不結合市場的“規劃”將難以適應建設需求。
（3）商業業態類別形式多樣化
多元化的消費需求與市場化的建設主體，使得城市中出現了越來越多的新興個性化商業業態形式，如：①以“符號消費”為導向形成了酒吧街、小資弄堂、文化藝術商業街區；②以“體驗消費”為導向的游樂場所，度假街區等，象常州的恐龍園等；③以“時間消費”為導向的一體化商業綜合體、大型HOPSCA等商業業態；④以及以“空閑消費”為導向的諸如空港經濟區、沿路商業街區以及郊區商公同等。
2、城市規劃視角下商業規劃框架的構建探索與實踐
作為影響城市空間資源整體配置的主要手段，城市規劃有條件與有責任承擔起優化消費主導的市場經濟時代商業發展空間資源配置的重要角色。基于常州商業規劃及嘉定商業規劃兩個項目的實踐總結，在城市商業規劃中應當注重以下兩個方面：
（1）細化商業業態與形態
業態形態是商業內涵的具體指引，消費時代需求的多元化與業態多樣化也讓現有的商業規劃需要充分注重業態與商業結構、規模的結合。城市或地區商業中心，通常較為時尚、人流較多，因此通常以大型商業綜合體、活力商業內街等綜合化業態形態主導.購物、餐飲、休閑比重約為4：4：2”；有一定歷史韻味的老城中心或者歷史街區，通常以沿街商鋪業態為主導，有設計感的小店、結合文化歷史的街巷是其業態形態重點；郊區購物式商業，形態卜通常會結合大型景觀資源設計，形成開敞有序的商公同式形態，購物、餐飲、娛樂比重約為4：2：4；而一般的片區商業中心，業態主要以混合式商業建設為主，餐飲為主，購物次之。
（2）注重不同模式的差異化引導
商業發展模式是明確地區商業差異化、特色化引導的關鍵。不同結構等級、規模的商業中心往往根據區位、服務人群和服務重點的不同，形成不同的模式類別。城市級或地區級商業中心，既要充分滿足本地人的購物、休閑消費需求，又要通過特色打造，吸引區域內人群的目的性消費；組團或次區級商業中心，主要滿足組團內部商業需求，以本地服務為主；用地功能相對混合，商業用地比重大于50%；功能構成相對綜合化，時尚消費結合日常消費。
三、結論與討論
隨著社會經濟的發展，已進入到消費時代，為了刺激市民的消費，促進國民經濟的發展，我們需要根據國家相關規定要求，在相應的指引下進行商業規劃，從而為市民提供優質的服務，方便人們的生活，并且還能夠提高人們的消費水平，達到理想的效果。
參考文獻：
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【關鍵詞】商業、業態布局、動線規劃
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A
商業建筑是與人們生活最為密切相關的公共建筑之一，按規模形態層級可分為商鋪及商鋪集合形成的帶狀商業街、單體百貨樓或專業商場、購物中心、商業綜合體、城市綜合體。《中國購物中心發展及預測報告2009-2011》中將購物中心定義為“單體形態的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐飲、娛樂、休閑、服務為完整功能的綜合性商業設施”，其實在歐美商業發展早的國家，購物中心是指以零售為主要業態的大型商業項目，是專賣店、百貨店、超市等集合，可能配備一點餐飲，但只是輔助，而近年來，特別是在亞洲新興市場，出現了很多包含了零售、餐飲、娛樂、休閑健身、教育文化等多種業態的大型商業項目，零售占比往往只有三分之一左右，我們將其稱為商業綜合體，以便與購物中心加以區分。如果一棟大型建筑，除商業以外，還帶有辦公、公寓、酒店、住宅等物業類型，我們稱為城市綜合體。但其商業部分是功能和流線最為復雜的部分。
近年來，我國商業項目建設量迅速膨脹，很多開發商都紛紛轉型商業地產，動輒十萬平米量級的項目開建，體量龐大，功能復雜，投資巨大，風險極高。我們常常看到有些商業人氣旺盛，經營火爆，而有的則冷冷清清，生意慘淡，甚至在一個商圈緊鄰的兩個項目，經營效果都差別巨大，業內有句話叫“隔街死”，形容馬路兩邊的商業經營狀況的差異，還有一句話叫“一步差三成”，指商鋪的位置差一點，而營業額差距很大的現實。實際上，商業的租金收益差幾倍并不稀奇，決定商業項目生死的奧妙在哪兒呢？選址、業態定位、規劃設計、招商和運營管理是決定商業成功的關鍵環節，環環相扣，任何一個環節出問題即可能影響到項目的成敗。本文在規劃設計層面尋找端倪。
任何建筑都一樣，設計首先解決的是功能布局和交通組織，對于商業綜合體，業態布局和動線規劃既是設計的核心問題，也是難點所在，是空間組織的提綱和線索。業態布局和動線規劃是緊密聯系在一起的，我們不能拋開業態談動線，也不能不考慮動線來布置業態。
一、商業業態歸類分析
規劃設計的第一步，就是對建筑的各種功能空間的關系進行梳理，繪出功能關系圖。商業項目之不同，在于各種業態之間并沒有直觀的工藝流程的關系，甚至，大多數項目在設計之初，根本就沒有確定設置什么業態，可能僅僅有個規模的限定，這就要求建筑師必須對各種業態做到心里有數，了解各種業態的功能性質、對項目的價值貢獻及各業態對空間的大致要求之后，才能得心應手地進行布局。
1、按功能性質分類
商業業態可以包括百貨、超市、精品區（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專業賣場（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務（美容、美發、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業態大體分為零售、休閑娛樂服務、餐飲三大類，這三大類業態的面積比例在商業綜合體中往往各占約三分之一，并依據項目定位和經營情況略有調整。
2、按消費方式分類
我們一般把顧客的消費行為分為目的性消費和隨機性消費，對應業態，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機性消費業態，一般要求要有良好的可達性和外展面；其余業態如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等為目的性消費業態。
3、按消費層次分類
可劃分為從日常必須性消費到奢侈性消費的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費品、中檔時尚消費、奢侈品等，對應百貨的定位可以有大眾百貨、時尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性的快餐、地方風味小吃、追求文化情調高附加值的西餐以及高端商務宴請為主的大酒樓。
4、按對項目的價值貢獻
按業態對商業項目的價值貢獻分析，可分為主題營造價值、品牌價值、租金價值、聚客價值。如國際一線品牌的引入給項目帶來品牌價值的提升，而對大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業態的規模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規模越大，單位面積的租金越低。
二、業態布局原則
跟所有類型的建筑設計一樣，規劃要挖掘項目用地環境特點和優勢，業態布局應與交通、環境對應。比如，將體現項目定位的主題性主力店放在比較醒目的區位，臨主入口、主干道布置，餐飲則面朝景觀等。除了這些基本規律，購物中心的業態布局要注意以下幾個原則：
1、合理分區
把復雜的商業綜合體功能進行分解歸類，做到分區明確，達到易于消費者識別和方便引導的目的。
（1）按性質分區
物以類聚，人以群分，商業也是一樣，我們發現，自然形成的傳統商業街區往往是同類業態聚集到一起――自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因為聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現整體競爭力，達到共贏。商業綜合體內不同業態類型對環境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。最基本的要實現動靜分區，避免沖突干擾，動是指那些吵鬧的運動、娛樂的業態，如滑冰場、電玩、歌舞廳等，靜是指舒適安靜優雅氣氛的零售服飾、珠寶等。規劃首先將業態性質歸大類，比如萬達廣場的模式，一般會分成百貨樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設個超市樓，如圖1。
（2）按管理要求分區
業態的經營時間不同是硬性的分區要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業態關門則較晚，甚至24小時營業，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務所設計的北京藍色港灣，將酒吧集中到圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務所設計的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項目一側形成“莊里街”，娛樂業態的入口與之呼應，特別地設了一個室外的飛梯從莊里街地面直達位于五層的影城，見圖3。
（3）按檔次分區
一般規模的商業項目大體應該有一個目標消費群，該消費主體的消費能力、消費習慣，對應的品牌檔次相對明確，在一個商業項目內并存高檔和中低檔消費業態的并不多見，有些項目則因為規模較大，安排了不同檔次的業態。這就必須注意加以分區，否則低端業態拉低了高端業態的環境品質，帶來的無效客流也是對高端業態的干擾，如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨立一個區域，不受其他業態干擾。
（4）按租金水平分區
不同業態可接受的租金水平是不同的。超市行業的毛利很低，經營在于大客流和貨品的快速周轉，其能承受的租金低，一般設于地下或者位置不太好的區域；首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶；除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設于高樓層；大部分健身休閑娛樂業態的租金也不高，且多數屬目的性消費，宜安排在較背的位置。在規劃階段，應依據用地條件，對各方位的租金進行預判斷才能合理布置業態，并設計為相應的空間尺度和環境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。
2、增強互動
分區是為了易于識別和引導，但也應適度，混合性是商業綜合體的優勢所在。我們可以將商業綜合體的各種業態視為一個生態群落，盡力創造多種業態共生的條件，從而促進消費，使商業綜合體這個業態群落繁榮生長，具體來說，就是增強業態之間的互動關系。
（1）利用消費的關聯性
正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤點，這是利用消費關聯的縮影。在商業綜合體中，我們常看到娛樂與餐飲互動、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互動、運動健身館與運動服飾和戶外品牌的互動等形式。
（2）利用品牌的互補性
同一大類的商品或服務聚集在一起，在品牌檔次、風格品味、目標客群年齡層次等方面的差別，有意識地組合在一起，以實現對消費需求的一網打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現，這是經過長期經驗積累形成的發展策略。
3、引導客流
利用主力店的布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流是商業綜合體規劃的關鍵價值所在。將聚客能力強的主力店如百貨、超市等設于主動線的兩端，避免出現盲腸區；將目的性消費業態置于高樓層或角落位置，尤其像影城這樣的大客流的主力店拉動客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費的專業賣場如家居建材與購物中心的其他業態互動關系很弱，如果不為制造總規模、消化總面積，引入的意義不大。
4、順應流程
從顧客消費習慣流程的角度考慮業態空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車能到達車位，一般設于地下易于解決。石家莊勒泰中心是一個即將開業的大型城市綜合體，不但有近20萬平米的大商業，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業類型，設計在商業裙房內嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、酒店客房和小教堂連接起來，設置為一條特殊的動線，使相關業態很好地滿足了當今有巨大市場潛力的婚禮慶典流程，又成為商業內一道亮麗風景。
三、動線規劃原則
有了業態大體上的布局，就要以動線規劃把業態空間串起來。一個商業綜合體每天有數以萬計的客流、數以百萬計的貨品或服務及其所使用的交通工具在其中流動，因此動線設計是很復雜的。商業動線可以分為客流動線、車流動線、后勤流線、貨品流線、垃圾流線等。動線規劃是以盡量少地占用租賃面積的情況下，使人、車、物在商業空間內外有序流動，避免相互交叉干擾，還是提升商業綜合體品質和價值的關鍵手段，主要依賴客流動線的組織。本文著重討論客流動線。
1、有機疏解
商業綜合體的客流量巨大，一個營業面積12萬平米左右的萬達廣場，通過電子計數器統計的數據，日客流量在3萬人左右，開業當天甚至達到20多萬人。為避免客流過度集中擁擠，要充分利用交通條件，合理地與外部交通銜接，使客流比較均勻地分散到各個方位、各個樓層，同時實現商業價值的最大化。如深圳益田假日廣場地下三層為兩條地鐵的換乘站，與益田假日廣場商業零距離接駁，還設有大型公交換乘站，并利用地形南北高差使商業形成了多個首層。再如深圳萬象城一端的下沉廣場將客流引入地下，并給地下空間帶來采光、綠化等條件，提升了地下的商業價值。
2、分類引導
客流動線規劃要能夠區分不同消費習慣和消費層次的客群，既能使目的性消費客群迅速找到目的商家并經過更多店鋪，又能使隨機性消費客群享受逛街的樂趣，合理分散和引導人流，提高整體的租賃價值，不產生死角。垂直動線上隨機性消費要用扶梯，并最好設有中庭，讓人們能感受到各層的商業氛圍，而目的性消費的業態則可以用垂直電梯直達。使用不同交通工具到達的客群消費水平不一樣，例如上海國金中心為高端的商業項目，地下2層、地上四層，設計將出租車引入到地下一層，而地鐵出站標高雖在地下一二層之間，卻特意引入到地下二層。地鐵客流以日常和快速消費為主，直接引到地下一層及以上的高端業態并無益處，與地下二層的超市、快餐銜接是合適的。
四、動線規劃要點
除上述一般規律，商業綜合體客流動線設計歸納起來還有以下幾個要點：
1、方位感
優秀的購物中心內部空間設計應該是既豐富多彩又淺顯易懂的，如果顧客在體驗新奇的同時，也失去了方位感，就會產生煩躁情緒，不愿多停留而專注于識別找到出口。在方位感認知上，設計應力求通過空間自身來引導，導向標識只是一種輔助工具，應盡可能簡潔而不過多吸引顧客的視線。方位感是顧客對方向和位置的兩方面感知。商業的動線應該以一個清晰的公共空間骨架穿起經營空間，明確各入口、主力店之間的對應關系，使顧客容易掌握大的方向，再賦予不同區域、不同樓層各自特點，利于識別自身位置。主動線設計既不能太直，也不能曲折過多，可以通過設置中庭提示方位，但中庭又不可多而相似，如圖7，上海龍之夢購物中心內部空間有三個形狀類似的中庭，顧客很難分辨。弧形動線設計要在可視性和引導性方面取得平衡，透過圓弧形動線能讓顧客更容易看到較多的店面，也要方便顧客知道自己所在位置，又有步移景異、柳暗花明的感覺。這種動線布置簡單易行，比如深圳萬象城、花園城中心都是這種布局。但如果動線曲折過多，則容易讓顧客迷失，如圖8日本福岡的博多運河城，是一個很有特點的經典購物中心案例，但筆者發現，客流主動線曲折過多，弧度都較大，而且有很多分支動線，整個項目逛起來很讓人暈。如果項目用地進深很大，不得不采用雙通道，則要分主次，主通道的尺度要足夠強勢，而主次通道的聯系也緊密，顧客可以根據與主通道的相對位置來確定自己的方位，如上海證大廣場，見圖9。我們也可以視北京SOLANA藍色港灣中間的下沉廣場為主動線，而那個穿梭在周圍主力店間隱藏的“8”字為次動線，可以看到，因這個8字動線在很多節點與中心廣場相互滲透，人們借助與中心廣場的對應關系很容易確定自己的方位，找尋自己要去的地方，這種方法在較大規模的購物中心規劃中可謂屢試不爽。
2、均好性
實際上，均好是一個相對概念，即使是標準的百貨布置，也存在邊廳、中庭次邊廳、中島不同位置的價值梯級。北京三里屯Village項目是一個開放式街區的布局，流線較為自由、勻質，但是明顯存在不同位置商戶經營狀況的差異。這里談均好性，主要強調的是動線組織不能產生遺忘的角落，即經營死角。好的內部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。對于進深比較大的區域，設計如果僅僅采用一條支通道引過去，即所謂的盲腸路，往往起不到效果，就容易產生死角。一般，對于主動線無法照顧到的區域，可以安排一些主力店。也可以通過空間設計將客流吸引到縱深區域，比如澳門威尼斯人酒店，是一個龐大的集酒店、娛樂場、購物中心等多種物業的綜合體，單層面積達10萬平米左右，如圖11，其動線組織通過位于中心的漂亮中庭將人們引到中心，成為貫通多種業態的樞紐。提升高樓層的商業價值是均好性的重要課題。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。通過扶梯、電梯造成花灑型人流組織，例如香港郎豪坊購物中心的通天梯就將顧客從4層輸送至12層，再讓顧客順著螺旋形的動線而下。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。上海正大廣場是高達10層的購物中心，寬敞、豐富的主通道內臺階、扶梯和錯動的橋將人們自然地引到高樓層，使位于6層以上的商戶經營得都非常好。還有一種比較極端的手法：像博物館一樣規定了路線讓顧客瀏覽所有商品，多出現在專業賣場，如大型家居連鎖宜家。這種單向性流線在商業綜合體中應謹慎采用。
3、連續性
指的是動線上商業氣氛的連續性，上述均好性如果出問題就影響到連續性：一旦購物中心出現死角，商戶經營不下去而關門，該區域的商業氣氛將大打折扣，商戶關門就像瘟疫一樣向周邊蔓延。動線的連續性關鍵在于動線走向與業態配置使空間氛圍連貫、漸變，體現出商業空間組織的邏輯，表現出來的就是動線的界面：店面、櫥窗展示的設計要連貫并且協調，不宜有超過10米的實墻面，不要連續幾個大的商戶占了太長的界面而顯得枯燥，不要有完全不相關甚至排斥的商戶相鄰布置在主動線邊，更不要陰陽街的出現即通道只有一面店鋪。不同的業態展示的方式不一樣，比如櫥窗照明亮度高（800~1000Lx），色溫也偏冷（約4500k），而餐飲區的亮度和色溫都偏低，兩者緊鄰，就顯得凌亂無序。在垂直動線上，現代商業建筑通過中庭將各個樓層的商業功能在一個立體的空間展示出來，通過舒展的視覺效果，營造劇場式的賣場效果，吸引消費者步入更高的樓層進行消費，同樣需要注意效果上的連續和漸變，構建從首層到頂層的有序地商業動線邏輯。
4、舒適性
隨著消費時代的到來，商業項目越來越多，舒適性已經成為購物中心競爭力的重要方面。客流動線充分體現對顧客的關懷，以方便顧客為第一要務。首先，動線設計應對客流規模有清晰的預判，避免瓶頸的地方過于擁擠。比如超市的入口緩沖區域應該有多大，超市的存包、手推車設在哪里，采用扶梯還是自動步道。再如影城的大堂面積標準，散場通道的寬度等。在恰當的節點設置必要的服務設施，免費休息區或者咖啡吧、電梯廳、衛生間、母嬰室、吸煙室的設置等細節都體現了人性化關懷。過去為爭取客流經過更多的店鋪故意將有消費關聯的主力店布置得比較遠，新的設計理念已經在強制性引導與自由選擇的舒適性方面重新尋求平衡，從自動扶梯的設置上就可以讀到這點：平行式扶梯使連續上下樓層的顧客在每一層都必須繞個圈，其目的就是為了讓顧客盡可能經過更多的商鋪，但在日本的商場，因為樓層數多的原因，基本都采用剪刀式扶梯設計，使顧客跨越樓層更方便，反而更增加了顧客返回的可能性。來自瑞典的國際連鎖家居賣場宜家采用單一引導動線的設計，非常高效，在空間安排上處處體現了以顧客為本的舒適性一面：如顧客首先會經過一個大堂乘扶梯到達頂層，在扶梯緩緩上行的過程中，可以看到有關宜家商品布局、促銷等信息，讓顧客心里有數。推上購物車，順著指引進入商品展示區，安排有各式樣板間，可以自由組裝的家具模塊，讓顧客體驗DIY的樂趣，大件商品只需記下貨號便可到后面的倉儲區自取。中途安排一個大的自助餐廳，喝點咖啡的時間可以回味一下經過的商品，細細打算一下要買什么，再次進入商品展示區進行挑選大戰。然后到達倉儲區，按貨號找到自己的商品，這種提倡自助的理念因高效靈活和環保被顧客廣泛認同。出了收費口，很多顧客已經疲憊并且腹中饑餓了，正好就可以在一個開放式的自助快餐廳試試瑞典風味。在餐飲區稍稍休整之后，可以推著小推車直達地下車庫或出租車站。整個流線張弛有度，經過幾十年的發展、調整，宜家的動線設計手法臻至成熟。
5、尺度感
這里主要指動線空間尺度的視覺感受。不同類型的購物中心，不同業態區域要規劃合理尺度的購物通道，避免客流高峰時過于擁擠或由于通道過于寬敞給人冷清的感覺。主動線不可太長太直，使人望而卻步，打消了往下逛的念頭。商業建筑設計要了解基本的尺寸模數，比如，百貨內部中島區域的通道寬度一般在1.8~2.4米之間，精品街的寬度在6~12米，以利于人們觀賞商品陳列并可在街的兩邊來回往復，商鋪的進深以8~12米為宜。萬達集團制定了萬達廣場主動線室內步行街的基本尺度標準，如圖12，一般三層高，步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。通道凈寬度首層為10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度以8～9米×16～25米為宜，這樣可以使顧客看到各層精品店的店招。“橋”的間距在兩、三跨之間，太遠就影響顧客到對面去的欲望。回廊走道寬3.5~4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5米。中庭的平面尺度： 雙中庭要分主次，大的500~1000平米（開洞面積）；小的300~500平米。這樣的大中庭可以舉辦比較豐富的活動，比如名車展、T臺秀、業余擊劍比賽等。
商業綜合體的設計與定位招商之間是不斷互動的動態過程，建筑師必須對商業業態的特點熟悉，才能實現既合理分區，又增強業態的互動，主動引導客流，又符合客流的消費行為模式。通過動線規劃，達到商業內外交通的順暢銜接，又能將大量客流分散到各層各角落，提升整體價值。客流動線要關注方位感，努力實現均好性，創造商業界面的連續漸變，以顧客為中心，提供舒適的購物環境，把握好空間尺度，高效而不擁擠，寬敞而不冷清。
隨著經濟的快速發展，人們消費觀念的進化和消費水平的不斷提升，已經對商業項目的建造和運營提出了越來越高的要求。互聯網電子商務平臺也正給傳統購物中心帶來巨大的挑戰。但商業綜合體這種建筑形態不會消亡，而是會更加重視鮮明主題的營造和顧客的情景體驗。本文所述的業態布局和動線規劃的方法是商業項目設計的一般規律和基本原理，掌握了這些，再結合主題定位，不斷追求具有特色的空間效果，配合商業運營活動的需要，才能創造出符合時代要求的商業綜合體。
【參考文獻】
[]《中國購物中心發展及預測報告2009-2011》 中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會
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關鍵詞：商鋪市場 商業圈 安順市區
1 安順市概況
1.1 安順市簡介
安順是貴州省中西部地區的一個甲類城市，地處長江水系烏江流域和珠江水系北盤江流域的分水嶺地帶，有“黔之腹，滇之喉，蜀粵之唇齒”之稱，且“商業之盛，甲于全省”，自古為黔中商業重鎮，[4]面積為9269平方千米，包括1個市轄區、2個縣、3個自治縣、3個特區。
2.2部分影響房地產社會經濟指標
本文從安順市GDP、三大產業、城鎮化水平、社會固定資產投資、社會消費概況來介紹安順市的社會經濟狀況。
GDP反映一個地區經濟增長、經濟規模等的基礎性指標，是反映國民經濟發展變化情況的重要工具，本文通過調查相關資料，得到近年安順GDP增長情況，如下圖3-1。
“2010年，全市的生產總值（GDP）為232.92億元，比上年增長12.1%。其中，第一產業實現增加值40.43億元，增長6.1%；第二產業實現增加值88.59億元，增長13.9%；第三產業實現增加值103.90億元，增長13.1%。三次產業結構比為17.4：38.0：44.6。”[5]從數據中可知，在安順市的經濟發展中第三產業占據了的重要地位。
圖3-1：安順市今年GDP增長總值及增長率
（數據來源：根據安順市2010年國民經濟和社會發展統公報統計得出）
“安順市2010年固定資產投資為111.34億元，比上年增長32.2%。從城鎮固定資產投資來看，其中：基本建設投資35.19億元，比上年增長25.2%；其中房地產開發投資24.18億元，增長65.9%。”[5]說明了安順市房地產業正在迅速的發展。
據全國第六次人口普查得出：“全市常住人口中，居住在城鎮的人口為690138人，占30.04%；居住在鄉村的人口為1607201人，占69.96%……2010年，社會消費品零售總額70.08億元，比上年增長19.0%。分行業看，批發業實現0.98億元，下降2.8%；零售業實現64.21億元，增長20.8%。” [5] 零售業呈現穩定增長的良好態勢，對安順市區的商鋪發展起到一定的促進作用。
2 安順市區商鋪市場發展概況
2.1 安順市區商業圈研究
圖4-1：安順市區商業圈
（圖來源：安順市房地產市場報告）
本文根據安順市區發展情況，根據商圈輻射范圍劃分及對顧客吸引程度，將安順市區初步劃分為四個商業圈進行研究，分別為：老大十字、南馬、東關、西航片區，如圖4-1。主要針對商業圈內的零售業業態、零售業代表品牌及商鋪租賃狀況對這四個商業圈作出調查。
①老大十字商圈
本商圈為安順市區發展最老的商業地區，同時也是安順市區最繁榮的地帶，流動人口較多，主要由以下四大街道組成：中華南路、中華北路、顧府街以及圖書路。
通過調查得出本商業圈商鋪的特點：本商業圈為安順市區一級商業區，人流量大，發展比較繁榮，屬于安順市區傳統的商業中心區，商鋪分布比較密集，為商業街商鋪和住宅底層商鋪相結合的結構，分布業態為專業街市商鋪，主要包括以服裝類和餐飲類為主，其次為休閑娛樂類餐飲類，商鋪租賃率為100%。
②南馬商圈
本商業圈為安順市區新開發的商業地區，主要由以下四大街道組成：格凸河路、星光時路、北航路、西水路。
調查得出本商業圈的發展特點為：本商業圈為安順市區新發展的商業區，發展較為了年輕，將成為安順市區次級板塊商業圈，以新型購物商圈為發展模式，本區以南馬廣場為主要核心，發展的較多的為休閑娛樂類和餐飲類商鋪，西水路一帶地區主要發展為家居建材和農副產品類專業市場。且隨著本商業圈的不斷發展，本商業圈的商鋪租賃額比較低，租售率為100%，商鋪發展潛力很大。
③東關區
本文將此商業圈分為以下三條大街道進行分析，主要有：中華東路以東與塔山東路以北、虹山湖路、市府路。
通過調查得到本區主要為行政教育為主，商業圈商鋪發展特點為：商鋪業態比較混亂，主要有電子電器類和餐飲類，商鋪租售率相對較低，租賃金額相對較低。
④西航區
本文將此商業圈分為以下四條大街道進行分析，主要有：西航路以東與塔山西路、西航路以西、南航路。
通過調查得到本區商業圈商鋪發展特點為：主要以五金、農、家具專業市場為主，商鋪以租賃主。
2.2 安順市區四個商業圈商鋪對比
通過以上的對安順市區商鋪的初步調查，本文將以上幾大商業圈的商鋪業態作出一下對比。
從以上商圈的商鋪業態、代表品牌、租售情況上看：老大十字商圈的商鋪業態以服裝類、美食街、大型超市，百貨為主，商鋪代表品牌比較多，租售價格比較高，是安順市一級板塊商圈，為傳統商業中心；南馬商圈的商鋪借助安順市技術開發區的拓展，以高檔的休息娛樂餐飲購物中心為主，代表品牌不及老大十字豐富，租售額也次于老大十字商圈，本區將會成為安順市區的次級板塊商圈；東關商圈由于行政機構和教育機構較密集，商鋪為適應本圈的發展，業態主要以電子電器類為主；西航商圈的商鋪業態以家居建材為主，成為安順市雜貨區域。總的來看，老大十字商圈發展的商鋪較為傳統，南馬商鋪發展潛力還是比較大，東關和西航商圈商鋪的發展主要以雜貨為主。
2.3 貴州省部分城市與安順市區知名品牌商鋪比較
對比貴陽、遵義市區和安順市區的百貨和大超市品牌，得到表4-5。安順市區的商鋪與其他兩個城市對比，具有一定的差距，安順市百貨商鋪數量上發展少于貴陽和遵義，品牌上也不及這兩個城市，且沒有省外品牌；大超市商鋪的數量和品牌種類上看遠不及貴陽與遵義市，且沒有國外品牌。因此，安順市的商鋪發展處于初級階段，知名品牌數量少，品牌類型不豐富，與國外知名商鋪相聯系較少。
3 安順市區商鋪市場調查得到安順市區商鋪面臨問題的建議
3.1 針對以上商業圈中商鋪市場存在問題提出建議
針對以上發現的安順市區商業圈存在的問題，本文提出了下列建議：
①老大十字商業圈的商鋪發展位于安順市區的中央商業區，應該供應安順市區人民的衣食住行、文化、體育等各類商品需求，但老大十字商業圈商鋪的業態發展主要是以服裝類、餐飲類等為主，業態相對較單一。老大十字商圈應該增加另外幾種商鋪業態，為市區人民提供更充足的商品需求。
②南馬商圈為安順市區次級商業區，處于安順市區的二級地段，以前的發展相對比較冷清，現在以王府百貨為核心發展，但是，此區的發展品牌與老大十字商圈相比較，品牌相對較少，應大力引進商鋪業態品牌，吸引消費者。
③針對安順市區商鋪調查表，可以看到，安順市區商鋪發展的規模相對較小，比如老大十字商鋪服裝類業態，大都是以小商鋪鋪面形式存在，缺乏大規模中心購物商場的商鋪，所以，應該將大部分小商鋪聚集到大商場，形成規模較大的中心購物商鋪。
3.2 商鋪熱中存在盲目性，安順市政府應起積極引導作用
國內外零售業全面開放后，百貨、超市的競爭是越來越激烈，近年來，安順市房地產發展商紛紛涉足商業地產中，但是，由于不少缺乏商業項目營運經驗的房地商為商鋪高額回報，不僅盲目的開放大量商鋪，且盲目定價，不少房地產商開放商開發商鋪“重銷售，輕經營”[7]的現象極為普遍，使安順市區商鋪投資風險突顯。例如：在2008年，安順市區的南馬商圈的商鋪售房為1.6萬/平方米，而在2011年，安順市區的翠麓區的商鋪售房大約為6萬/平方米，大約增至了3萬/平方米。
“開發商為了追逐商鋪高額回報而推出的大量嚴重透支了投資價值大商鋪，造成大量空置。”[7]例如：西航路片區的中段地區，有大部分商鋪處于空置狀況等，都體現了在商鋪投資中存著盲目性。“實際上，商鋪熱并不等于商業熱，商鋪投資風險的大小只是個相對的慨念，”[6]因此，從這一案例中可看到，由于任何投資無論是從哪方面來講，都是存在風險的。因此，政府應當充當隱形調控者，對商鋪熱的盲目性，進行調控。
3.3 國家政策的重視，安順市政府應該積極抓住機遇
《國務院關于進一步促進貴州經濟社會又好又快發展的若干意見》中提到“――黔中經濟區。建設以貴陽―安順為核心，以遵義、畢節、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經濟區。推進貴陽―安順經濟一體化發展，加快建設貴安新區，重點發展裝備制造、資源深加工、戰略性新興產業和現代服務業。……大力發展現代服務業。”[8]一系列的國家政策的出臺，安順市政府應當積極抓住機遇，發展本地區的第三產業，深化區域合作，構建產業分工協作體系，在響應國家政策的同時，將安順市的特色產業發展，同時為安順市區城市建設提出新的規劃方案，將城市建設中房地產中商鋪進行全面規劃和積極的引導。
3.4 積極推出本土商鋪特色業態品牌
由于安順市被稱為國家甲級旅游城市，因此會吸引大量游客來到此地。如果本區商鋪的業態發展與其他大城市相識，但是由于本地區的經濟水平相當較低，商鋪商業發展初級階段，沒有自己的特點，消費者則不受吸引。因此在本地區應該大力推出本土特色商鋪業態品牌，帶動本地區旅游等經濟的發展，同時，也能夠借機提高顧客對自身的標志性忠誠度。
參考文獻：
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篇5
每一次變革，在重塑市場格局之時，也是對市場財富的一次從新劃分。
如今，一名普通消費者在享用商品極大豐富的同時，不難發現購物方式也愈發多樣化，并且不再受時間與空間的束縛。面對消費模式之變，有前瞻目光的傳統零售商開始將各種渠道資源進行整合，為客戶進行無縫式消費體驗，力爭在“水泥（實體店）+鼠標（網絡）+手機（移動終端）“的“全渠道”零售時代中保持領跑。
正是看到這一時代背景，已與企業同行21載的中國國際服裝服飾博覽會（CHIC）隨市而變。將于3月26日～29日在北京舉行的CHIC2014以“Easy+Match=CHIC”作為新起點，在品牌開拓市場的過程中配置各類渠道資源，并匯聚當前最具引領性的企業運作模式、市場拓展策略集中呈現，為品牌提供“全渠道”解決方案。
為品牌配置電商資源
對于中國服裝品牌而言，全渠道零售是企業管理者的戰略布局。
通過信息技術，將直營、店、商場、多品牌店、批發市場等有形店鋪，以及目錄導購、電視購物、網站、微信等無形店鋪進行整合，并進一步深化各類渠道之間的聯動，使全渠道零售得以實現，從而為客戶提供一個便捷、全方位的購物、娛樂和社交體驗。
在品牌“全渠道”的構架中，電商渠道是當下所有服裝企業必須正視的。
瘋狂的“雙十一”再一次落下大幕，全天交易額350億元，讓固守實體店的中國服裝品牌感受到電商模式的巨大吸引力。而在最近的電子商務熱點中，O2O（Online To Offline）模式更成為寵兒，一時間火遍服裝企業。
何為O2O？簡而言之，即線上與線下融合。品牌將線下商店的消息、服務推送給網絡用戶，客戶在線支付后再到實體店去體驗和接受服務，從而將他們轉換為實體店客戶。O2O強調的是“在店體驗式消費”，在美特斯邦威、優衣庫等品牌率先試水后，這一模式也成為品牌面對網店沖擊和減少庫存時的一個突破口。
對此，CHIC2014充分引入電商資源，通過國內優秀的電商平臺與品牌對接，不僅可以推廣有意拓展線下渠道的電商品牌，更為線下品牌獲取“觸網”經驗提供窗口。
此外，通過多場圍繞電商、買手、O2O商業模式、渠道合作等小型專題論壇，為到場觀眾解惑困局、引發思考。值得一提的是，CHIC主辦方將現場開設電商論壇，圍繞“傳統企業如何做真正的O2O”、“大零售時代服裝企業O2O轉型之路”、“服飾電商經典案例分析――解密雙十一大促背后 1小時”等話題，邀請天貓、微信與現場觀眾共同分享生動的案例。
縱觀近年實體零售商在電子商務上的運作，線下商務與互聯網結合的“全渠道”布局將成為零售業發展趨勢，在智能終端與4G移動網絡逐步推廣的前提下，構建“全渠道”零售模式的服裝品牌將更有機會脫穎而出。
尋找適合自己的渠道
電子商務只是“全渠道”零售模式中的一環，實體店為客戶帶來的體驗感是電商無法滿足的。因此，在關注電商模式同時，對傳統渠道的邀請亦是CHIC2014重中之重。
二十多年來，展會收集了30萬名有效的專業觀眾數據，CHIC2014對不同商貿需求的專業觀眾進行劃分，并與多家權威機構合作，將品牌的商貿需求在展前定向推送。例如，為探索品牌與渠道的合作模式創新，CHIC舉辦多場次“商家與品牌對接會”。屆時，中國商業聯合會、中國百貨商業協會將帶來商場資源，中國商業地產聯盟則邀約多家SHOPPING MALL參會，而中國紡織工業聯合會流通分會將組織專業市場觀眾到場。與此同時，CHIC通過組織優質品牌赴中糧大悅城、北京芳草地購物中心等新型商業業態交流，為有意拓展渠道的品牌商、經銷商打開商路。
多元的商業業態在展會集中呈現，其中也包括奧萊名牌折扣這一現代商業模式。在展會期間，擬邀請中國商業聯合會兼奧特萊斯分會名名譽會長萬文英、原佛羅倫薩小鎮運營商RDM公司董事長包毅方（Mr.Poma）等嘉賓將在CHIC2014“奧特萊斯論壇”上與觀眾分享精彩觀點。據了解，論壇當天10家奧萊購物中心還將進行現場品牌招商。
傳統渠道商的到場，為CHIC2014構架起強大的品牌渠道開拓能力。然而，面對由零售商主導轉向消費者主導的中國服裝市場，傳統渠道商現有的盈利模式和盈利能力受到嚴峻考驗。于是，新興零售模式被人們關注。CHIC2014將聯合香港時尚買手學院（IFB）等多家時尚機構，300多位來自法國、香港、中國大陸等地的買手親臨現場，與中國和歐洲的設計師舉辦“三方圓桌會議”，共同探索潮流趨勢、消費者需求變化及品牌與買手的合作發展。
作為國內近年新興的商業業態――多品牌集合店給追求個性的年輕人以更多的品牌和選擇，與買手一同走入公眾的視線。2014年2月，CHIC主辦方組織多個時尚潮牌以多品牌集合店的形式赴香港，向海外市場推廣本土品牌同時，也為接觸更多國際資源提供機遇。在此之后，CHIC2014休閑裝展區內，CHIC多品牌集成店將全新亮相。
精準對接才能貼近市場
廣泛積聚品牌發展所需資源，如物流、風投、金融、供應鏈，特別是商業渠道資源，并在參展企業與專業觀眾間實現商貿需求精準對接，成為CHIC2014最本質的追求。
以“CHIC SHOWS”為例，與中研國際等機構精心策劃的“高端商貿對接秀”將品牌與專業觀眾深入交流置于首位。據主辦方規劃，現場將邀請100家一線商場負責人、100家實力商，以及100個服裝品牌參與。采用企業演講配合服裝秀的方式向現場的200余位經銷商、商、買手、零售商等專業觀眾推送品牌的渠道需求，以此充分發揮現場互動，將品牌T臺秀與商貿對接完美結合。
展會期間，以“商貿匹配”（Match）為立足點的各類現場活動，為觀眾精準地鏈接商業資源尋找到可能。而在人們快節奏的生活方式下，如何使到場的專業觀眾――優質商、經銷商、零售商群體更加輕松地觀展？使其在10萬平方米的展館里更有效率地發現合作商機？這是主辦方正在思考的，也是CHIC2014新價值――“Easy”的體現。為此，CHIC的移動終端、網絡商貿預約，以及VIP渠道商的專屬觀展服務等一系列策劃，將為專業觀眾提高觀展效率起到積極作用。
不僅如此，隨著人們生活水平的提升，在服飾需求上也愈發多樣化。在男裝、女裝、休閑等展區的基礎上，CHIC2014以生活方式細分品類專區，設置了高級定制、潮流服飾、輕奢侈、快時尚、兒童生活館等，為與會的10萬專業觀眾，提供精準牽手品牌的良好體驗。
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【關鍵詞】社區；商業網點；規劃
【Abstract】Zhucheng community development is to take the cities and counties in the nation,the city's 1,329 villages are included in community planning,the new community building,convenient living facilities need to match in order to consolidate and develop the community-government organizations at this level. This paper made in the investigation Zhucheng community,the community planning and construction of commercial networks put forward some ideas,the cities hope to contribute to community building.
【Key words】Community; commercial outlets; Planning
【中圖分類號】TU98 【文章標識碼】A 【文章編號】1326-3587（2011）06-0112-02
諸城市是一個社區發展比較好的縣市，全市1329余個村莊，劃分為220個社區，平均5~6個自然村組成一個社區，社區本身是一級行政組織，但對周圍幾個村莊的行政輻射能力是以指導性為主，管理以松散型為主。由于是一種新興的社會組織，發展尚不成熟，要不斷地探討，形成一種模式。以社區為單位建立方便居住區內的居民生活的商業網點、交通設施醫療點是體現社區發展的優勢所在。本文重點探討社區商業網點規劃建設的理論依據及方法。
社區的建立是依據居住相近為原則建立的一種社會組織，在農村可能是幾個村莊的組合體，在城市則是幾個居民小區或幾個街道辦事處的組合體。在有關社區的規范性文件中，要求社區作規劃時要首先安排好公共服務用地，其中包括商業網點、文化、教育、醫療設施用地，這些設施的服務半徑為800~1500米，服務半徑的大小以周圍的地貌為依據，在平坦地帶服務半徑可以擴大到1500米，而在山區，溝坎較多的區域服務半徑要以縮小到800米就可以了。
社區的設計理念是由美國建筑師西薩•佩里首先提出來的。人類進入20世紀以后，在一些發達的資本主義國家，由于現代工業和交通的發展，使原有居住區的組織形式漸漸不適應現代生活和交通發展的需要，如在面積很小的街坊內很難設置較齊全的公共服務設施，兒童上學和居民采購日常生活必需品往往不得不穿越交通頻繁的城市干道，容易造成交通事故，給居民生活帶來很大的不便，同時由于道路交叉口過多也大大影響了車輛的通行能力和速度。別外，汽車交通帶來的嗓音、廢氣嚴重地影響著原來那些沿街周邊布置的住宅的安寧和衛生，使居住環境質量明顯地下降。因此，在20世紀30年代，首先由美國建筑師西薩•佩里提出了“鄰里單位”的理論，試圖以鄰里單位作為組織居住區的基本形式和構成城市的“細胞”，從而改變城市中原有居住區組織形式的缺陷。佩里認為，城市交通由于汽車的迅速增長，對居住環境帶來了嚴重的干擾，區內應有足夠的生活服務設施，以活躍居民的公共生活，利于社會交往、密切鄰里關系，這種思想被世界各國普遍采用，在我國便是居住社區的理論依據。
社區商業是城市商業的基礎，兼容了先進的商業業態、完善的商業組合、優美的購物環境和周到細致的服務，對促進社區經濟增長、增加就業機會、提升城市商業現代化和綜合競爭能力、構建和諧社會有著重要作用。
可以預見，在“十三五”期間，市民日常消費通達現代便利店和網絡商業的比重會穩步上升，社區商業也將面臨挑戰，從以購物為主的“購物中心”向以休閑體驗為主的“生活中心”轉型成為一種趨勢。
未來的社區商業應當是現代都市生活方式的載體，除了承擔人們日常購物、服務需求的功能外，還應當體現社區的文化、休閑、社會交往功能。但沒有永恒不變的商業模式，誰洞悉消費趨勢的先機提前布局，誰就能贏得市場、贏得機會。
據北京、上海等城市統計，社區商業已占城市商業零售總額的52%，而且這個比例逐年在提高。
社區商業主要表現為街坊商業、社區商業街、社區商業中心等形式。
街坊商業利用樓盤底層作為商業用房的便民商業。上世紀90年代前建成的居住區的沿街商鋪基本屬于這類，近年來政府有關部門一直在實施街坊商業改造集中配置便利店、各類專賣店等網點，在不影響原有建筑風格的同時達到便民利民的目的。
社區商業街是指位于住宅社區內的平面形式按照街的形態布置的單層或多層商業物業。組成社區商業街的建筑形態主要表現為1~3層商業樓或高層建筑底層裙房商鋪，其商鋪多為獨立鋪位，這也是社區商業街區別于街坊商業之處。
社區商業中心是各種業態的社區商業網點的集合體，服務對象為該區域及部分外來消費者，一般以大型綜合超市、百貨店等大型集中性商業設施為核心，同時設置各類專業專賣店和休閑娛樂等網點。
社區商業發展面臨新機遇：第一，城市化進程帶來機遇。根據國家“十二五”規劃綱要，我國城鎮化率要從目前的47.5%提高到51.5%，隨著農村、小城市向大城市發展、大城市郊區城市化，形成都市圈等城鎮化進程不斷加快，新的居住社區不斷建設形成，居民收入水平的提高帶來的多元化、層次化的消費需求，直接推動社區商業發展。第二，保障性住房建設帶來機遇。“十二五”期間保障房的建設力度是空前的。今年我國將建設1000萬套保障房。如果按50平米的戶均面積0.03的商業規模比計算，配套商業面積將達1500萬平米，保障房的高入住率將給社區商業的建設提出更高的要求，也帶來更大機遇。
據諸城市的一些社區商業網點調查，其發展是不均衡的，有些居住區內的商店出現經營虧損，甚至連房租也交不起的情況。主要原因是商品銷售不對路，不適合社區內居民購買。一些發展比較好的社區商業網點的經驗是，入駐社區前，首先做好統計調查工作，制定完美的市場調研和分析體系，對社區的商業市場信息進行收集、市調、分析，在此基礎上對社區商業進行準確定位，確定業態，建立品牌經營的資料庫，為招商運營奠定基礎。
其次是根據定位，針對經營商戶和品牌，制定完美的管理制度，以規范商家行為，建立品牌進入和退出機制，使得社區商業更具有市場競爭能力。
篇7
商業地產有商業地產的運營規律，互聯網商業有互聯網商業的操作法則，將互聯網（商業）思維的籠頭不顧對象特性實際套上商業地產的馬嘴，馬就有可能被勒死。
1.似是而非的互聯網商業思維
常提到的互聯網（商業）思維有：“風口說”“入口說”“極致說”“速度說”“用戶體驗”“免費理論”“流量思維”“尖叫思維”等，這些商業思維并沒有超出傳統的商業智慧范圍。
（1）風口
風口是趨勢代名詞，其實所有商業活動都需要判斷趨勢而進行決策。最出名的是那句“找對風口，豬也會飛起來”。
（2）入口
入口小意味著涉及業務面小，投資少、成本低，項目容易啟動。入口小而前景廣泛，對資本而言，可能會產生超額回報，這也是互聯網投資邏輯。傳統零售業也有這個特點：如“永和豆漿”名為豆漿店，實質快餐小吃都有。
（3）極致
極致是為了建立行業領先優勢占據市場的策略，從營銷角度看，有引起廣泛關注的作用，如“寶馬專車”“黃太吉”案例等，極致有成本高、難以持續的不足，并有不誠信之嫌。
（4）用戶體驗
發達國家消費品企業一向以注重用戶體驗，他們重視用戶調研的原因就是要了解用戶對商品（包括服務）的感受。我國大部分城市已經進入中等消費階段，商界已經開始重視用戶體驗，這是線上線下商業都要做的工作。
（5）免費模式
在傳統商業活動中，“免費”是一種誘導消費的手段，是建立在產品信心之上的營銷策略，如“免費品嘗”“試用”等，這都不是新鮮招數。但是，“羊毛出在豬身上”這種免費策略在互聯網商業活動中才會出現，即向使用者提供免費產品，讓搭載廣告主付費，如“百度”的商業模式就屬于這種類型。互聯網商業由于風險投資的涌入，更敢于使用這種“先圈地、再賺錢”的策略。
（6）流量思維
流量思維并不是互聯網時代才有的，傳統零售業也十分重視流量，商業效益統計數據中有空間和時間流量以及樓層流量、業態流量、促銷流量、提袋率等分析方法。為了獲得流量，商業企業往往會無所不用其極。互聯網商業企業為了流量，用發紅包抽獎打折方法吸引流量，傳統零售業為了擴大客流量，促銷活動名目繁多，也有會員組織粉絲，許多互聯網商業的抓取流量的策略都可以從傳統商業的運營規律中找到軌跡。
2.商業地產運營思維和互聯網商業思維的差異
（1）“風口”的差異
互聯網（商業）思維更關注資本市場效應；而比較成熟的商業地產項目更關注消費基礎。
（2）“入口”的差異
入口小，對互聯網商業容易形成特色；而傳統零售業卻要全面關注消費需求和業態關系。
（3）“極致”的差異
互聯網商業注重傳播效應，所以采用極致策略吸引關注；而屬于傳統零售業的商業的地產管理制度健全，且物業的不可移動性，要做到極致，成本很高，不可持續。
（4）“用戶體驗”的差異
互聯網商業虛擬場景成本低；而實體商業的用戶體驗成本比較高。
（5）“免費”的差異性
傳統的“免費”是營銷手段；在互聯網時代，“免費”上升為互聯網的商業模式了。
（6）“尖叫思維”的差異
互聯網傳播空間范圍大，信息獲得容易且過剩，推廣的有效率低于區域推廣的傳統方法，為了引起充分關注，常常會采用“尖叫”的推廣策略；魍沉閌垡滌捎諫倘Ψ段в邢蓿一般不采用這種推廣策略。
（7）“流量思維”的差異
互聯網商業和商業地產的流量思維沒有差異。流量×有效流量率×發生金額×常客次數=該商業體的價值，流量是互聯網商業和商業地產的共同價值表現載體。
二、商業地產的業態升級和重新劃分
1.業態全面升級
互聯網促進業態全面升級，互聯網全面滲透。中國商業進步從小店開始，由于小店的改變成本低，更容易實現改變。
小店的上線比較容易，通常有商業瀏覽、交易、支付、商品交付四個環節，較少涉及到內部控制和商場智能化。而大型商業物業也必須升級，但成本較高，所以轉變成互聯網時代的新業態并不容易。
2.業態重新劃分
未來商業業態主要劃分成線上業態和物聯業態。只需要在互聯網商業空間中完成瀏覽、交易、支付、交付過程的業態可稱之為線上業態；而在線下或線上實現交易、支付、需要線下實現商品交付的可稱之為“物聯業態”，由此看，網上的實物商品零售商和線下業態融合后，可稱為“物聯業態”。從營銷角度命名，可稱之為“全渠道業態”。
（1）物流交貨實現零售電商
可以說，沒有物流支持就沒有阿里巴巴。互聯網商業的落地場地被隱蔽了，商業物業變成物流物業，市中心不少物流收發貨點。
對于實物商品而言，光傳遞信息是不夠的，實物商品流通需要密布的物流體系支持，除了網絡遍布全國的郵政物流外，新崛起物流巨頭“申通”“中通”“圓通”等企業以價格低、速度快占領全國市場，給電商提供了支持。打敗傳統零售業的，不僅僅有互聯網，還有迅速成長的物流企業。
（2）電子商務即將消失
由于互聯網的普及，傳統商業紛紛上線，傳統互聯網商業企業的市場份額已經出現萎縮；線上購物的體驗期、新鮮期已過；商品質量控制困難等問題開始暴露。加上政府開始加強互聯網商業的管控稅收公平的提出，傳統的電子商務將升級、改變，走向實體化。由于這些原因，出現了京東參股永輝、騰訊投資華南城、阿里巴巴投資蘇寧等事件資本投向最能反映行業動態。
（3）物聯業態才是真正的新零售
馬云說：“電子商務只是渡船”，幫助互聯網商業企業走過互聯網商業初期神話階段，隨著互聯網（商業）的運營模式被認知后，開始回歸物聯業態的本位，馬云對未來商業的定位是新商業或新零售業態。筆者認為，那就是物聯業態，是物聯網商業化的端口。
（4）商品流通渠道的重新建立
無形商品走互聯網，實物商品走物聯網。在非實物商品信息化的過程中，互聯網可以完成交易閉環，獨立完成商品交易的三種關鍵動作：搜索、使用和支付。搜索變為即時和全面的，相關產品從音樂到保險、理財、在線娛樂，這些可以信息化的非實物商品的能在網上立即在線交易和支付，可形成“線上業態”。而需要實物傳遞的稱之為“實物商品交易的業態”，從流通過程來看這是兩種不同的商品流通的渠道，所以稱之為“物聯業態”。
3.重新劃分業態的依據和特征
（1）重新劃分業態的依據
第一，商業銷售通道變化帶來的業態變化。
消費變化――消費增長，中等消費成為市場主流，商業回歸服務生活的真實需求。
產能過剩――搶市場，科技進步使生產商品變得簡單，造成產能過剩，供求關系不可逆轉地轉向需求方向，消費者得到重視。
業態進化――線上銷售通道的打開，部分商品分流到網上銷售，造成業態變化和業種重新組合，如大型超市中的日用品分流后，在購物中心中生存艱難，于是產生了以經營生鮮為主的盒馬鮮生。
第二，被顛覆的“商圈”理論帶來的變化。
業態進化以后，傳統的商圈理論開始不適用了，傳統商圈理論是消費者到商店的距離和成本來測定，而由于物聯業態出現，商品快遞也有商圈，即快遞成本決定商品銷售空間，按照這個原理，未來會出現“同城商圈”“區域商圈”的商圈定位法，并影響商業地產選址、投資和商業開店選址和消費對象定位。
（2）按照商品交付的方式分類
A.線上業態：在線上交易、在線交割。
B.物聯業態包括：在線交易、線下送達（包括服務商品）；在線預訂、現場交付（包括餐廳、賓館約定）；線下交易和交割三種。
（3）按照生活需求進行業態分類
當恩格爾系數下降到40% 以下，按照馬斯洛的“需求五個層次”進行業態分類，判斷未來業態變化有如下變化趨勢：
A.消費鏈延長，隨機消費增加，生活、健康、教育、情感、時間消費，都會成為商業服務內容；
B.定制商品增加和制成商品減少，商品的創意、技術含量增加，DIY商品增加未來商品會形成如下程序；
C.商業銷售的服務含量增加；
D.場景成為商品銷售的外延部分；
E.整合營銷增加，混搭、商品組合更加有藝術性。
市場業態將與物流深度融合，出現物聯商貿業態；都市型的購物中心業態豐富度提升而擴容，社區購物中心小型化；將出現城市過度地帶的商旅一體化的城市旅游MALL，如生活+體驗型奧特萊斯；專業賣場將更突出場景展示；文藝綜合體、設計師作品店集合成群和創意集市將成為新興業態。
三、商業地產的改變
1.科技進步改變商業生態
2009年“雙11”是一次可以載入零售業、營銷界史冊的大事件，在這一天，電商發動了蓄謀已久的全民上線購物狂歡，銷售記錄被刷新，自此開始，傳統零售業銷售額下降，商業物業空置率上升，購物中心的商品流失達到20%-30%，直接受到沖擊的業種在實體商業物業中無法維持生存，如電子產品、體育運動商品等，連知名度極高的北京中關村電子市場也在這輪沖擊下改業轉行了。部份超市日用品電商化，導致各大超市收縮，加強線上銷售，如國內連鎖超市業態的領軍企業“大潤發”開始收縮線下門店，業務重心轉向飛牛網。
造成這種巨大變化的原因之一是“鼠標”效應。使用鼠標進行網購的是學歷高、消費能力強的“80”后、”90”后的新興消費人群，他們的消費傾向變化，導致了自第二次工業革命以來形成的零售業商業邏輯和業態內部生態關系發生了改寫，造成了組合型業態（如購物中心）內部生物鏈阻斷，由于“80”后、“90”后消費層的流失和減少，導致購物中心中的電子、運動業種生存困難，并把影響擴散到其他依附性業種，如包袋、飾品、飲品的營收下降，生存困難。
在這種商業生態性變化影響下，購物中心出現了餐飲為代表的服務業態、兒童教育為代表的體驗業態比重上升，非傳統零售業態的醫療、保險、創意、辦公等業種進入購物中心；百貨則出現了或購物中心化、小型化或城市奧萊化的發展態勢；傳統商貿領域里的市場在現代物流配合下出現了“物聯商貿”的趨勢。在商業生態生變之際，各類業態都上線觸網，傳統商業伸展著實體、虛擬兩個翅膀，拖著龐大身軀，探索著走向物聯商業的腳步。
2.濟發展促進消費升級
消費變化是導致商業及其商業地產變化的最根本原因，沒有消費能力上升，沒有人使用鼠標購物，互聯網商業的商業價值就無法實現。
中國大部分城市經歷了30多年的經濟高速發展后，完成了從小康消費到中等消費轉變的過程，消費從唯價格向“品質加價格”的轉變；中等收入已經達到城市人口的30%以上，恩格爾系數下降到40%以下之后，消費從講究吃穿型轉變為注重個人享受生活型，旅游、休閑、健康、教育、體驗、化妝成為消費支出的前序類別；由此可以判斷：消費的價值觀發生了巨大的變化。
進入新世紀的17年來，主要消費群體完成了交替，商業的重要目標客群已經變化為“80”后、“90”后為主，這個年齡層的消費群體受惠于經濟增長、獨生子女政策并受到良好的教育，收入水平較高，消費能力強于其他年齡層消費者，他們從小衣食無憂，用心讀書，成長后有明顯的童稚化心理特征；花錢顧慮少，愛玩樂，追求生活品質，追求情調/體驗/趣味，是這個客群的消費特點。
由于時間過剩，產生了時間消費需求。中國大陸從1995年改為雙休起，到2016年，中國大城市實際工作時間只有155天，時間過剩使得人們有更多的時間消費；旅游、養生（運動）、休閑、學習成為時間消費業的主要內容。
由于反腐，奢侈品消費下降，2015年奢侈品在中國大陸銷售額下降為12%，消費變得更加理性，消費從注重品牌向注重品質改變。
此外，經濟轉型、拉動內需已經成為中國大陸未來經濟增長主要因素之一，醫療保障逐步改善、住宅消費需求開始弱化，支出分配中消費支出增加，人們的消費意愿逐u增強。消費變化是商業及其商業地產變化的基本因素。
3.業態升級的動因產生
造成業態升級的另一個因素是商業競爭。
商業內部競爭主要來自于兩個方面。
一是中國國內市場商品嚴重過剩，78%的商品供過于求；商業的銷能過剩，商品銷售渠道疊加重復；商業物業重復建設；商業促銷手段單一，價格戰已經使商業競爭筋疲力盡，不可持續，這就產生了業態升級的要求。
二是進口商品增加，國際先進商業技術、營銷策略進一步滲透中國大陸商業領域，促進中國大陸業態升級。隨著2015年12月中國加入世貿的保護期到期，進入中國大陸的進口商品大量增加（包括旅游購物、網購、海淘等）。這個變化使得中國大陸的商業競爭法則從單一的價格競爭開始向商品品質競爭、商業環境情景競爭、商業服務競爭、業態創新競爭過渡，進口商品和先進的商業銷售技術促進中國商業的進步和業態升級。
4.商業技術進步
商業科技進步是業態升級的關鍵因素，有電話就有電話銷售；有電視就有電視直銷；有計算機（PC）以及PC聯機就有當代購物中心；互聯網商業在現代物流的配合下，對傳統商業沖擊更大。2015年度世界最大的零售結構體阿里巴巴的交易額達到3.6萬億元，約占中國零售商品總額11%。
科技革命對商業的影響比歷史上任何一次更大、更加深刻，遠遠超出我們的想象。以移動互聯為代表的當代信息技術正深刻地改變著人們的行為和生活方式，同樣從消費端出發，改變商業和商業地產，“全域商業”是互聯網PC時代進入移動互聯網時代的產物，2016年“雙11”阿里巴巴也實現銷售1207億元，銷售空間達220個國家和地區，顯示了廣域特征。互聯網完成了從單向或雙向信息傳遞向時空全面滲透的升級，移動互聯的全域性、即時性、交互性導致商業地產須有全域、即時性，形成線上虛擬空間和線下實體空間交互融合的閉環，這就造成了移動互聯時代的“商業地產物聯化”的特點。
由于虛擬空間無法儲存實物，物流成本決定虛擬和地理商圈重合起來的物聯商圈市場的空間范圍，這是物聯時代的商圈特點。
在物聯時代，其他高科技手段的運用使得商業地產的進步更加迅猛，如移動互聯、物聯網及物聯前期衍生功能――智慧商品管理系統、社交媒體、大數據以及快速支付、場景革命、積分銀行、VR技術、O2O技術、虛擬會員方案等，這就使得未來的商業地產有智慧的特點。
人文學科在未來的商業活動中有更充分的運用：如心理學、美學、行為學以及環境行為學、人文地理、民俗學、消費心理學等，造成商業地產的情景、體驗、主題化的傾向更加明顯。
同時，被改變的還有商業地產的估值體系。未來對商業地產評價時，人們不僅僅要閱讀商業企業的財務報表，關注營業額、收益和凈利潤、坪效等商業效益指標；考察其空間位置、交通條件、物業形態、租金水平等傳統的房地產評價要素，還會通過智慧商業系統，去考察這個商業物業虛擬商業價值。主要內容有兩項：一是物聯商圈的評估，包括智慧商圈覆蓋面積、商圈內的客流和物流的到達路徑和成本，人口密度和消費潛力等數據指標；二是流量的考核，包括虛擬會員的數量、活躍程度、線上和線下的銷售情況、客單價、忠誠度、差評率等數據來綜合考核商業物業的價值。
情景化的成功與否也會影響到商業地產的無形價值估值。
5.商業地產市場逆轉
商業地產市場從開發為主，進入盤活和提效為主的運營期。
在零售領域里發生巨變的同時，商業地產市場同樣發生著驚天的逆轉，2015年1月萬達宣布“輕資產”發展策略，它標志著中國大陸商業地產的市場重心由開發轉移到運營，市場未來的機遇和發展空間在盤活商業物業資產。
中國大陸商業地產市場歷程大致經歷了從啟動到過剩五個階段。1999年中央出臺政策“誰投資、誰得益”，市場進入啟動期階段；2002年一鋪養三代，被廣泛傳播市場進入興起期；2005年“國八條”出臺，商業地產第一次遇冷，市場進入“倒伏”期；2008年“四萬億”政策出臺，房地產市場松綁，中國房地產銷售前20強全部進入商業地產領域，市場進入二次啟動期；2015年萬達宣布輕資產，標志著中國大陸商業地產開發過剩，市場進入調整、運營期。
從市場現狀來看，具有高配置、高庫存、去化難的特點。至2015年底全國（大陸范圍）人均擁有商業物業面積2.5平方米以上，超配50%以上，去化難、運營難，商業地產成為部份政府、部分企業的包袱。
由于商業地產總量過剩、效益降低、流入資金減少、開發困難，導致商業用地價格降低，出讓困難，中央政府出臺政策拯救商業地產，如“商改居”“商改辦”購置商業物業可以2年抵扣等。同時，一些不利于商業地產解困的地方性的政策和規劃控制并未消除，如有的地方規定開發商業地產須80%持有，有的地方規定開發商業地產須持有建成物業50%十年以上，金融對商業地產支持力度不夠，商業地產的去庫存要比住宅困難大。
篇8
關鍵詞：空間設計；商業業態；聚集效應；人流組織
Abstract: commercial building general investment scale, the risk is big, the cycle is long, successful return also big, different business form decided to different forms of commercial buildings, and business form and depends on the market positioning, and positioning accuracy, the architect to commercial buildings all sorts of function, the facilities required have fully understand and effective organization, the author combining the design practice and the current specification requirements, to the city in the design of large commercial building location positioning, format orientation, function distribution and traffic organization, who space design, fire control design and facade design were analyzed and reading for designers.
Keywords: space design; Business format; Cluster effect; Poured organization
中圖分類號： TU984.13文獻標識碼：A文章編號：
1 研究背景
隨著國家對住宅限購政策的持續，住宅投資漸漸不被投資者看好，在國內投資渠道相對較少的情況下，商業地產逐漸被各方深度發掘，結合當今商業建筑的功能向復合化發展，新建項目往往是集多種功能于一身，以一個綜合體的面貌出現。商業建筑的設計者往往因受固有經驗及思維模式的影響而一時把握不住設計要點，購物中心在各地大量興建，然而購物中心的概念只是近幾年才形成的共識。雖然實際上最早的購物中心在1996年就已出現，有品牌店、超市、百貨公司等，但當時業界還是大商場的概念，實際上購物中心與商業地產應屬兩個層面，即購物中心應包含在商業地產里面。因此在討論購物中心前有必要對其分類有基本的認識，規劃的購物中心主要包括以下類型：鄰里購物中心（neighborhood shopping center）是指以超級市場或藥店作為最大商店的購物設施，其他的還包括面包房和干洗、文具、理發、美容等店鋪，主要為附近居住或工作的人群（3000～50000人）提供日常生活便利品。
社區購物中心（community shopping center）是指中等規模、規劃的購物設施，擁有1家百貨公司分店及一些小的商店、大型專業店（類似超市）等，所提供的功能多以便利購物為導向，品種結構適中，消費人群主要來自于附近居民區（人口規模2萬～10萬）。
區域購物中心（regional shopping center）是指大型購物設施，有著相當大的區域市場占有率，至少有1家1萬以上的大百貨公司，并有50～150 家甚至更多的零售店，商品以零售為導向，品種組合廣而深，同時客戶服務周到，其服務區域人群可達10萬以上，且服務半徑通常需滿足周圍居住者或附近工作者，購物車程30min以內。特大購物中心是其派生形式，營業面積超過10萬，可覆蓋更大商圈，通過各種具有合適預算水平的商店，從折扣店、中高檔商店再到高檔商店，每天平均可接待20萬人次。
2 大型商業的設計重點
2.1 選址定位
購物中心的開發選址是其成功的先決條件，交通的易達性以及位置對人流的聚集效應是購物中心選址時考慮的最重要因素。
⑴ 最短時間原則：購物中心應位于人流集散最方便的區位， 隨著交通改善， 購物者的活動范圍大增，距離已不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間等，若無法實現則難以引進這類業態的商戶進駐，這在早期已有太多這類案例，所以盡量做到先進行業態定位在進行建筑設計，避免出現此類低級錯誤。
2.3 功能分區
由于購物中心的人氣至關重要，因此設計中要堅持以人為本，合理實用的劃分空間，構筑更多駐留空間和休憩空間。各種類型的業態都有其分布條件，如零售業態一般分布在1、2 層，因其承租能力較強，適合這些租金高的樓層，餐飲娛樂一般在3、4 層，因其承租能力較差，故放在高層，另外餐飲、娛樂屬于目的型消費，會把客戶往高層帶動，實現高層商業的繁榮。工程實例有萬象城等。購物中心的商業業態中，主力店的布置至關重要，一般不同業態的主力店應達到50%～80%，才能吸引不同層面的消費者。
2.4 人車流的組織
⑴ 外部人流組織
a. 設置停車場：購物中心設計應考慮交通優先的原則來吸引顧客，需要設計大量的停車位，地下和地面的停車場以及多層停車場應每層直接與商場相連。
b. 與地鐵出入口相連：現代購物中心建設的兩大基本原則就是易達性和聚集性， 很多購物中心的主要人流來源于地鐵， 故應考慮方便人們乘搭地鐵并促使這部分人群聚集， 可在購物中心內設置多個 地鐵出入口，如深圳益田假日廣場、金光華、香港的IFCMall、園方等；
c. 靠近公共汽車站；
d. 架設全封閉人行天橋，將人流直接導入購物中心，不多設出口，以減少客源流失；
e. 購物中心內設計人性化的出租車或購物車站；
f. 室外廣場，大型電子屏幕，指示路牌等。
⑵ 內部人流組織與動線設計
考慮普通消費者在商業空間中的疲勞問題，購物中心的基本造型有直線型、L 型、U 型、集團型、T型、三角型、啞鈴型、四方型、垂直立體式等，基本原則在于利用主力店與不同租戶的不同位置，吸引消費者在購物中心內做雙向流動，達到最好的消費效果。
a. 將主力店設置于購物中心兩端，形成線形的人流線，適合于長條形地塊；
b. 將主力店設置于購物中心中間而形成平面的商業核心，積極利用其人流吸引作用來聚集人流；
c. 每層均布置有核心主力店；
d. 美食廣場安排在購物中心頂層可吸引人流；
e. 將電影城入口設置于首層，出口設在高層，可引導人流往上走，增加購物中心的消費。如香港的購物中心雖不將電影城設在首層，但卻在首層設有入口引導人流；
f. 在室內頂部設置驚險刺激的娛樂項目，讓顧客自然往上走，如萬象城的溜冰場；
g. 在自動扶梯口設置引導性廣告，吸引人流按其引導的方向行走。
2.5 空間設計
⑴ 行人空間尺度：按每人所占的空間計算，4可在各方向自由活動；2會對周圍人持警惕態度；1.5則容易出現行人的逆流、沖突。
⑵ 層層退縮的中庭設計可讓顧客的空間感受最佳化。
⑶ 弧形的中庭設計可形成購物的流動空間，增強視野的延展性，有利于人流的導向，事實證明還有利于提升購物中心的舒適度。
⑷ 多中庭設置原則，鼓勵層間運動，普遍運用各式中庭組織人流，把各功能區域連成一體，中庭主要有方形和圓形，各中庭大小不同但有主次之分，通常有“一大一小”、“一大二小”、“一大三小”等形式。
2.6 消防設計
購物中心的消防設計是方案中的難點， 因每層建筑面積往往在1萬以上，且進深和面寬都很大，按現行消防規范， 每個防火分區的建筑面積最大為5000，設在高層裙房時為4000，設置在地下室則僅2000，還必須用防火墻分隔。因此購物中心設計中通常利用步行街或開敞的中庭作為疏散場地，同時疏散距離及寬度要求很嚴，按《高規》6.1.7條規定其室內任何一點至最近疏散出口的直線距離不宜超過30m；按《多規》5.3.17 條規定，商業建筑中的疏散走道、安全出口、疏散樓梯及房間疏散門的各自中寬度應按下列規定計算確定：
⑴ 每層疏散走道、安全出口、疏散樓梯及房間疏散門的每100人凈寬度按不同耐火等級有不同的規定（見規范）；當每層人數不等時，疏散樓梯的總寬度可分層計算， 地上建筑中下層樓梯的總寬度應按其上層人數最多一層的人數計算；地下建筑中上層樓梯的總寬度應按其下層人數最多一層的人數計算；
⑵ 當人員密集的廳、室及歌舞娛樂放映游樂場所設置在地下或半地下時，其疏散走道、安全出口、疏散樓梯以及房間疏散門的各自總寬度，應按其通過人數每100人不小于1m計算確定；
⑶ 首層外門的總寬度應按該層或以上樓層人數最多的一層人數計算確定，不供樓上人員疏散的外門可按本層人數計算確定；
⑷ 錄像廳、放映廳的疏散人數應按該場所建筑面積1/人，其他歌舞娛樂放映游樂場所的疏散人數應按照該場所建筑面積0.5/人計算確定；
⑸ 商店的疏散人數應按每層營業廳建筑面積乘以面積折算值和疏散人數換算系數計算. 地上商店的面積折算值宜為50%-70%，地下商店的面積折算值不小于70%，疏散人數的換算系數按以下確定：-2層為0.80，-1層至2層為0.85，3層為0.77，4層及以上為0.60。
2.7 立面設計
篇9
關鍵詞:社區商業區;規劃設計
中圖分類號:F110 文獻標識碼:B文章編號:1009-9166(2009)011(c)-0044-01
改革開放以來,“城市化”以日新月異的速度改變我們的居住環境,從“里坊”到“社區”的變遷,除了房子變成了鋼筋混凝土制造以外,我們不能忽略了現代化和城市化所帶來的文明成果。現代社區商業區最直接的反映了這種變化帶來的影響。社區商業區是城市生活中普通而重要的場所,是城市形象組成的基本元素,出于歷史和意識形態傳統等原因,社區商業區的建設及其理論在我國是滯后的。發達國家的先進積累因為國情不同、歷史與文化背景不同、居民特征不同,許多拿來主義的作品并沒有在中國取得成功,因循守舊的設計方法更是在新地方制造了老問題。國內理論界對社區商業這個領域缺乏成熟的規劃理論指導。社區商業區建設規范化,指導社區商業建設的理論體系化,已成為我國城市化進程所面臨的迫切問題。下面對廣州匯城東鏡國際社區商業區的規劃方案進行探討,希望與同行共同進步。
一、工程概況:廣州匯城東鏡國際社區位于連接廣州市與花都區之間的交通要道――廣花公路兩側,鏡湖大道南側,交通非常便利,既有商業概念,又蘊涵居住、休閑娛樂的大量需求。總用地面積為:637472.113平方米,總建筑面積為:1147224.6平方米,共分六期開發建設。
二、對該項目的理解:該項目所處廣州市區與花都區的接合處,相對地理位置偏僻。所以本項目的規劃和建筑設計都應擁有自身的特點,并且充分發揮自己優勢使之成為這個項目的亮點。本期項目集商業、辦公、娛樂、公寓于一體,整體設計是基于當地的基地環境、城市片區結構。本期項目被廣花路分為東西兩個片區,西片區由寫字樓、商務公寓、商務酒店、服務式公寓、一條風情商業街組成;東片區由商務公寓、療養院及風情商業街組成,整體建筑以廣花路為中軸對稱。一個尺度適宜的中心廣場聯系著各個功能的建筑,同時各個建筑由此構成了一個城市公共空間,讓這個廣場成為整期乃至整個項目中極富魅力的、活躍的公共入口區域。中心廣場深受歐洲地區城市開放空間結構影響,規整的幾何構圖、極具特色的樹陣和隨意點綴的樹叢為廣場活動的人群免受廣州夏季的酷熱陽光。沿著廣場的中軸線步入,軸線盡頭轉向至南向北延伸,兩旁為多樣化的零售娛樂空間界面,這樣充滿熱情的功能界面共同塑造了富有熱情的、活潑的建筑立面表情,同時圍合了景觀庭院、塔樓、室外咖啡座等宜人的環境!建筑立面風格方案設計意念從現代簡約風格著手,簡潔大氣,重點突出現代多元化商業的概念,打造國際級生活社區!
三、規劃方案一:本規劃思路清晰,功能分區明確。入口廣場作為整個區域的核心,將區域內的人和車進行分流,使商鋪、寫字樓、商務公寓、服務式公寓、商務酒店的人流和車流相互交融,但絕不交叉!這樣,使得整個商業區域商業氣氛更加濃厚!使之成為花都區商業新亮點!1、商業業態分析:商業形態一:一、二、三層整體商鋪:首層商鋪,二層為商鋪或辦公,三層為居住或倉庫,適用于小規模公司,營運一體化。商業形態二:首二層復式商鋪,可照顧兩層人流,適用于鋪面要求面積稍大,但租金承受能力有限的客戶群。三、四層通過公共樓梯上,可作為供員工居住亦可辦公。商業形態三:首、二層為大空間銷售模式,可為超市或小型百貨:日用品、化妝品、服裝等。商業形態四:首層為獨立餐飲商鋪,二層餐飲大廳,三層為包房。商業形態五:首層為獨立商鋪。二層為大大小小影視廳,三層為KTV包房。2、商業功能分析:商務酒店:舒適空間、大面積落地玻璃采光讓客人在忙碌了一天后能有一個安靜舒適的落腳點好好休息!服務式公寓:戶內帶有小廚房、陽臺,并在陽臺旁設有洗手間。同時為客人提供酒店式服務,貼心的設計為客人帶來舒適方便有趣的空間感受。商務公寓:為需要居住及辦公的中小型客戶提供同時“住”和“辦公”商務空間,為客戶群營造多功能的公寓空間!寫字樓:以中小型公司為主客戶群,提供多種辦公空間模式,以適應中小型公司的多樣性。療養院:為需要長期照顧或者一段時間休養的客人提供了一個非常貼心的好去處。這里有專業人員為您檢查及提供一定程度的治療服務,同時還有休閑康樂的設施,為享受這里服務的客人得到充分的照顧和休息!西側商鋪:主要以便民的商業形態為主,可能出現的類型會有小型超市、郵局、儲蓄所、零售商鋪等。東側商鋪:商業的檔次會比廣花路西側商業的檔次稍高,以均衡兩側商業的形態,可以東鏡國際社區居民及周邊地區不同消費群的消費要求。
四、規劃方案二:本次設計大膽想象、小心構筑,創造出一個令人向往的“未來世界”城市形象。地球是個球體,宇宙是無數球體的集合,在自然界中離不開圓形。于是整體設計也是從原形出發,通過不停地生長,形成整個建筑群的構成肌理,建筑與建筑之間組合出不同城市空間,產生出一個具有前瞻性、富有幻想力的城市界面。本期設計的建筑內容由住宅、寫字樓、商務公寓、商務酒店、商鋪組成,整體排布是由外至內逐步由城市向自然過渡,最外的商務酒店―人的居住性最弱,然后是寫字樓,其次是商務公寓,最后是穩定性最強的住宅。商業街位處整個建筑群的核心位置,是整個區域的商業服務配套,讓在這里生活的人更加方便,同時“封閉――半開放――全開放”的漸變模式,創造出新穎的、多商業界面的臨街商業新模式!寫字樓、商務酒店、商務公寓等建筑立面則是通過“減法”的設計原則讓每層擁有三個大的綠化平臺,通過不同平面交錯旋轉,創造出一個表情豐富有趣的、前衛的建筑形象,同時一個新型的工作生活流線“工作――綠化――生活――綠化――娛樂”令這里的工作生活環境更加貼近自然!
作者單位:廣東華南建筑設計院有限公司
參考文獻:
[1]田斌.現代社區商業發展與空間設計研究[D].浙江大學,2007
篇10
論文關鍵詞：城市商業空間結構商業活動載體商業活動主體
論文摘要：城市商業空間結構研究是商業地理學的核心。文章從商業活動載體和主體兩方面深入分析國外城市商業空間結構研究的歷程，回顧國內城市商業結構研究的進程，并進一步指出研究的薄弱之處與發展方向。
1引言
城市商業隨城市的建立而出現，是城市的主要職能。城市商業空間結構是由商業活動載體和主體相互作用而形成的。載體即商業中心，是商業活動的主要承擔者；主體即消費者和商業企業經營者，是城市商業活動的主要參與者。但由于一般均假設商業企業經營者追求利潤最大化，故只重視消費者研究。城市商業空間結構研究一直以來是國內外城市商業地理學研究的重要課題，其研究歷史已有幾百年，理論、方法和研究成果也比較成熟。其研究領域廣泛，主要集中于城市地域范圍內各商業活動載體——商業中心的空間形態、等級體系、布局規律，以及商業活動主體——消費者空間行為、消費者空間分布狀況。城市商業空間結構包括城市內部與城市體系空間結構，文章特指城市內部商業空間結構。
2國外研究理論和方法概述
地理大發現之后，世界各國商貿往來加強，各國各地物產資源、集散中心、交易市場的簡單描述日益增多，給商業空間結構的研究奠定了良好基礎。隨著計量地理、行為地理、時間地理、運籌學等一系列科學理論和方法的引入，國外城市商業空間結構研究真正科學化，研究水平不斷提升，逐漸形成統一的理論體系。作者將從商業活動載體和主體兩個方面綜述國外城市商業空間結構研究進展。
2．1城市商業載體的空間結構研究
商業中心作為商業活動的載體，是人們進行商品交易的場所。早期的研究注重從商品供給的角度考察商業中心在城市中的位置、商業中心的等級體系和不同商業職能的空間布局規律，歸納起來主要有以下3種研究成果。
2．1，1地租理論。杜能提出位置級差地租理論最早解釋了商業中心布局于城市中心的原因。1961年，格葦斯(Getis)揭示了總零售量隨離開地價最高的城市中心地帶的距離增加而減少的規律，證實了土地地租變動及其與商業經濟活動之間的關系的規律。20世紀60年代，加納研究了商業中心的內部結構，在投標地租曲線上建立了不同商業中心的簡明空間。1970年，司格特(P．Scott)用圖表表示出租金梯度與商店類型的關系，認為通過分析城市土地利用結構和城市內部經濟活動的生態位，可以確定商業中心的區位。
2，1，2基于中心地理論的研究。德國地理學家克里斯泰勒(Chifstaller，1933)提出的中心地理論是現代商業空間理論的基礎，為商業空間結構研究提供了理論框架。德國經濟學家廖士(Losch，1940)在其《區位經濟學》中提出“經濟地景模型”，創立了服從最大限度利潤、以市場為中心的區位論和作為市場體系的經濟景觀，對城市市場經濟區進行系統的研究，深化了中心地理論，構造了邊界的無差別線模型。后來，墨蘇(R．E．Murphy)和萬斯(J．E．Vance)以建筑物高度及其商業職能為依據，界定了中央商業區的地域范圍。
2，1．3空間分析學派。二戰后，地理學界掀起了“數量革命”，復雜的計量方法和計算機技術的發展使得運用數學模型分析城市內部空間成為可能，空間分析學派隨之產生發展。20世紀50年代末，貝利和加里森首次引入統計學中的回歸方法，得出P=ABn。為中心地職能的設施數，P為中心地的人口數。參數A和B用回歸的方法取得，當=I時的P值是門檻人口數。1965年，美國學者貝里(Berry)對芝加哥大都市區商業形態區位分布進行實證研究，提出“都市區商業問結構模型”。1981年，英國學者波特(Potter)引入多變量功能方程(multivariatefunctionalordination)，運用統計分析方法和圖表，分析商業區功能性質、區位、易達性、形態、發展規模及其與社會經濟的密切關系一。
空間分析學派通過大量假設來簡化問題，研究方法上由定性描述轉為定量數據處理，借鑒統計學、數學分析及數量地理方法解釋問題，促進了商業空間結構研究方法科學化。但過分追求技術、邏輯理論系統完美和空間分析的抽象化，使他們的研究脫離了實際的城市商業空間結構。
2．2城市商業主體空間分析
2．2．1消費者行為空間分析。從20世紀50年代末開始，學者們逐漸認識到空間學派將人地關系物化、忽視人的作用不切合實際，發現消費者行為對商業空間結構有重要影響。相關研究也開始注重從消費者行為方式和社會經濟屬性的角度來理解城市商業空間結構的形成與發展，強調消費者行為差異對商業空間結構的影響。
貝里和蓋瑞遜(1958年)第一次將消費者行為納入理論架構，首次對消費者前往最近的商業中心購物的假設提出挑戰。美國的學者賴斯頓(Rushton)最先從消費者行為觀點去研究城市商業空間結構問題，提出行為一空間模型，認為任何一級的中心地的消費者行為均有多樣性。1970年，道斯(Dows)提出商業設施認知結構的程序，從商業設施潛在顧客的角度出發來判斷大量的有關屬性、看法、傾向性、評估變量等因素的重要性；1972年，大衛(Davis)提出了“購物中心層次性系統發展模型”，將消費者行為及其社會經濟屬性納入購物中心的層次結構的形成和變化中；1982年，英國學者波特(Potter)完全從消費者的知覺和行為的角度來探討零售區位的分布問題，提出信息場與利用場的區別。
2．2．2消費者空間結構研究——商圈分析。商圈是指特定商業中心吸引顧客的地理區域，也稱商勢圈，側重從商業需求的角度考察消費者空間分布狀況。1929年，美國學者威廉·萊利(WilliamJ．Reilly)首先創立了商圈測定法則——萊利法則，即：兩個商業供給地，對于中間一個消費地消費者的吸引力與兩個供給地人口成正比，與兩個供給地距離平方成反比。由此引發了一系列探討消費者空間分布法則的研究，派生出康帕斯法則、阿普波姆法則、加薩法則。
隨著汽車普及，實際距離已不再有很強影響力，萊利法則及其派生法則在商業網點布置中常與現實不符。美國學者哈夫考慮了更多因素，構建如下的數學模型
式中：P，為居住在i地區的消費者選擇商店聚集區購物的概率，S，為商店聚集區面積，，為從i地區到商店集聚區所需時間，為消費者從居住區到商店聚集區路程中購物障礙要素指標。
哈佛商學院(20世紀80年代)在實踐中創立了飽和理論，通過計算零售商業市場飽和系數測定特定商圈內某類商品銷售的飽和程度。一般來說，位于飽和程度低地區的商店，其成功的概率必然高于高度飽和地區。零售商業市場飽和系數(IRS)的計算公式為
式中：IRS為某地區某類商品零售飽和系數，C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數，RE為某地區每一顧客用于購買某類商品的費用支出，RF為某地區經營同類商品商店的營業面積總數。
上述各種模型對于有效選擇商店地址，研究商店顧客來源與分布特征提供了有力的理論指導，應用簡單明了、省時省力。但是，影響消費者空間分布的因素眾多，除模型中已經考慮的人口、距離等因素外，還受商店本身的競爭實力、所處商業中心的繁華程度、交通流量、競爭商店的位置、所在地城市規劃等因素影響。新設商店要做出正確決策，在進行定量分析的同時，還必須與商圈實地調查結合起來，進行定性分析。
3國內研究概述
改革開放以來，中國城市商業空間結構研究逐漸興起，主流是中心地理論的實證研究。20世紀80年代初，楊吾揚教授把中心地理論引入商業空間結構研究中。以北京市為例，把城市商業網點分成3級序列：市級、區級、街區級，用克里斯塔勒中心地理論分析了北京商業服務業空間結構現狀，用范力農定理求“銅心”，成功地對中心地理論進行了試驗性研究。高松凡論述了北京城市場的歷史發展變遷，從歷史地理學視角，運用中心地理論分析了自元大都以來歷代北京城市場空間結構特點、演變過程及影響因素。
寧越敏教授實地調查了上海市城市中心區商業中心，首次建立了界定商業中心的一套指標。他選取了商業中心內商店數、商業中心的職能數等5個指標，對上海市61個商業中心進行了聚類分析，劃分為3個級別5種類型，分析了影響上海市商業中心區位的因素，并提出了相應建議。吳郁文、謝彬等在研究廣州市城區零售商業企業區位布局時應用了這種方法，增加大型綜合商場、大飯店、賓館職能單位數占商業中心職能單位總數的百分比這一指標，用6個指標對廣州市30個商業中心類型及等級體系進行聚類分析。
20世紀90年代初，安成謀以蘭州市為例，構建消費者購物模式：位于某一特定地區的一個商業中心，銷售范圍與消費者總開支成正比，與該商業中心規模成正比，與消費者花在購物途中的時間成反比，與這一中心與其他中心的競爭成反比。他劃分蘭州市3級商業中心區位格局，引入加權平均模型和希爾伯脫模式，分析蘭州各市級商業中心的區位優勢度，據此評價商業中心發展潛力。
暖等以商業行業為切入點，在實地調查的基礎上，采用因子生態分析技術，定性與定量相結合，研究昆明市商業地域結構現狀、存在問題，提出今后調整方向_1。閻小培、許學強等以廣州市為例分別對其商業中心的區位格局及發展趨勢、中心商業區進行了分析。仵宗卿開始深入城市商業空間結構的內部，探討其形成機制和發展演變歷程。
4國內研究評析
4．1消費者行為定量研究相對薄弱
整體上，國內學者對城市商業空間結構的研究，長期以來停留在以中心地理論為基礎，分析商業網點的規模等級與空間分布。長期實行計劃經濟體制，商品流通自上而下調撥，加上基礎數據庫缺失，導致關于消費者行為空間分析的大部分研究只是局限于定性描述層面上，定量分析較少，制約了國內對城市商業空間結構研究的深入。目前，我國商業的宏觀經濟環境已發生了巨大變化，國內“買方市場”的出現使得傳統業態的商業企業經營步履維艱，而加入WTO后外國資本大量涌人中國，必將對零售業市場帶來極大的沖擊，必然要求研究視角與指導思想作相應調整。
4．2新方法新手段的應用較少
從發表的論文看：朱楓，宋小冬，馬才學等人分析了商業地理定位的構成要素，論述了基于地理信息系統的商業選址的技術路線。但總體上國內研究與新方法新手段的結合較少，GIS，GPS，RS等技術引入不足，缺乏對城市商業空間結構的科學模擬。
在研究方法上以靜態均衡分析為主。國外相關研究為了構筑模型的需要，簡化商業布局影響因素，一定程度上影響了國內學者的研究視角。事實上，商業受眾多因素交叉影響。隨著商業的進一步復雜化，靜態均衡分析將顯得越來越不合理。我們必須注重從動態、綜合的角度去看問題，更好地把握商業布局眾多影響因素的相互作用，了解商業空間結構規律。
4．3新型商業業態的影響提出了新課題
隨著個性化、柔性化、多樣化消費理念的滲透，廠商在迎合消費者喜好的驅動力之下，生產方式已由批量生產、內部資源整合、單獨的市場競爭逐漸轉向定制化生產、外部資源整合、供應鏈協同式競爭。這一系列的轉變已促成流通企業質的轉變。商業業態大致遵循著百貨商店一雜貨店一超市一巨型超市一便利店一專賣店一購物中心一倉儲式商場一電子商業的軌跡演進，間接影響著我國城市商業的空間結構。
20世紀60年代，ShoppingMall隨著轎車的普及率先在歐美等發達國家興起。70年代，ShoppingMall逐漸被引入亞洲的日本、新加坡、臺灣等發達地區。近年來在上海、北京、深圳迅速崛起，迫切需求專業知識指導國內商業地產投資機構和商鋪投資者作出正確的投資選址經營決策，促進商業地產知識的普及。
近年新興的虛擬商廈與電子商業是以計算機網絡為基礎，通過電子網絡方式進行商品交換與行政作業全過程。因為它第一次實現了無店鋪經營，造就了三維的空間市場(marketspace)，企業可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費者進行交易，真正實現了低成本、高效率與零庫存，因而虛擬商廈與電子商業對城市的商業空間結構的影響將是深遠而復雜的。這被視為商業業態的又一次革命。研究網絡虛擬購物對傳統的商業空間結構的影響機制、發展過程、預測未來發展趨勢將有重大意義。
4．4商業分布離心化研究有待加深
隨著收入水平的提高，小汽車的普及，越來越多的都市人開始有條件逃離城市的擁擠、喧嘩與繁雜。近年來，我國部分大城市已出現人口郊區化現象，一些工廠、商業企業也開始向郊區遷移發展，尤其是占地面積較大的批發商業。某些大城市郊區尤其是近郊區商業銷售額總量、銷售額增長速度均有超過市區同類指標的趨勢；商業數量、從業人員、營業額等比重在郊區有增加趨勢，在市區有減少趨勢；同時市中心的商業區并沒有衰落，這種情況有別于郊區化，我們稱之為離心化。但我國對這方面的研究還很少。城市商業離心化的程度及趨向、與國外對比、發展中的問題及相應的解決措施等一系列問題都值得我們深入研究。
