房地產內控管理范文
時間：2024-01-22 18:17:46
導語：如何才能寫好一篇房地產內控管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一、房地產企業內控管理模式存在的問題
房地產企業的內部控制管理模式關系到企業的可持續發展，而管理模式存在以下問題，嚴重影響企業在市場中的正常運行：
（一）業務流程存在缺陷，房地產企業業務流程的完善而優化，是企業抵抗市場經營風險和獲得高額利潤的前提條件，而業務流程中的項目建設、營銷策劃、客戶服務等存在的問題，使得房地產企業失去商業嗅覺，難以建立有效的決策流程。一旦企業在決策過程中失去話語權，意味著企業在市場業務競爭中失去優勢，甚至喪失在市場中的地位，影響企業的生存與發展。
（二）內部資金缺乏集中掌控，導致資金成本攀升，造成資源的極大浪費。一是資金信息的不對稱，由于房地產企業組織架構復雜，產生的現金流錯綜復雜，給內部賬戶的統籌管理帶來極大的難度，再加上資金流向和流量的失控，給資金的安全性帶來極大的威脅，無形中增加了資金的管理風險。二是資金的調配問題，主要體現在大量閑置資金的存在，資金的使用效率低下，資金的增值目的難以實現。三是財務費用的節節攀升，主要原因的資金的分散，導致了貸款利率的上升，而資金的調配缺乏有效措施，譬如票據調劑體系的缺失，使得貼息高額支出。
（三）市場的風險評估能力低，房地產規模的擴大的同時，催生了各種類型的市場風險，而且這些風險關系錯綜復雜，主要有兩方面，一是國家宏觀調控政策對一級市場土地買賣的控制，房地產企業無法利用常規的價值規律控制買賣的供需平衡，成為企業最難控制的外部風險。二是房地產企業項目開發的周期長，在開發的期間，市場和政策的因素使得企業產品的消費市場規模以及房價等產生難以預料的變化。房地產市場這些特點決定了該行業成為一種高風險的行業，而房地產企業缺乏市場風險評價能力，在發生市場危機的時候往往措手不及。
二、完善房地產企業內控管理模式的建議
（一）房地產企業業務流程的規范化
房地產企業業務流程包括招投標、合同和客戶關系維護三方面的管理內容，具體體現如下：
1.招投標環節，一是開發商與供應商之間的開放式在線招標管理，通過以供應商會員注冊的形式，與開發商建立長期的合作關系，達到招標業務高效率的效果。二是建立供應商的規范檔案，根據供應商的服務水平和產品質量進行等級劃分，為招投標環節提供信息公開化、公平化、規范化的依據。三是建立招投標的管理部分，對各種招標流程進行嚴格控制，根據不同類型和金額的招標項目，制定不同的招標流程，并以集中招標和評標的模式，提高招投標環節的效率。
2.合同的內部管理要貫穿訂立到變更整個流程，對合同管理的進度進行跟蹤，合同的管理工作要緊緊圍繞工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、設備合同和土地買賣合同等，一方面是對合同成本、變更時成本項目指定、合同結算等進行拆分，控制合同體現成本的額度，另一方面是利用信息化管理技術，提高合同管理的便捷性和實時性，也便于合同臺賬的監督和審計。
3.客戶關系維護，隨著消費者維權意識的加強，房地產需要以產品的數量、質量、品牌獲得市場支持，因此客戶關系管理內部控制是房地產企業內控的關鍵點。關于客戶關系的維護，要以客戶的需求為主線，在房地產企業推出的產品當中，體現出客戶的基本需求，譬如某區域的購房者需要中小面積戶型的商品房，則房地產企業在做足市場調研工作之后，要將產品的戶型面積定位好，如果違背客戶的這種購房需求，而盲目生產大戶型的商品房，那么企業將面臨滯銷的結局。
（二）內部資金實行集中掌控
房地產企業建立集中管理的模式，旨在實現企業資金成本效益的最優化，掌控的方法具體如下：
1.結算中心的成立，提高對下屬部門的資金監督和集中管理，提高資金的劃轉效率。筆者建議企業采用高度集中的資金管理模式，由財務部門掛頭，對企業資金的流向、流量和存量等進行實時監控。企業的內部信息系統要與銀行交易系統連接在一起，其中包括付款交易和收款交易兩大環節，可以在資金管理系統中及時查詢資金的發生額和余額，并快速下載對賬單。
2.資金計劃的擬定，根據企業的營銷、租賃和物業收支等的計劃，為資金計劃的申請和審批提供依據，促進資金使用計劃性的實現，一方面是根據合同的約定，自動生成資金的款項類型、付款金額和付款時間等，另一方面通過考慮企業實際資金，制定經營、投資、籌集等活動資金的收支平衡表，以便及時對資金計劃進行調整。
3.預警監督機制的完善，在資金計劃和業務流程審批之后，規定資金使用的禁止條件，并結合復雜的工程項目，設置預警監督機制，將合同付款控制在預算范圍之內，最大限度降低支付的風險。
（三）提高市場風險的評估能力
房地產企業項目成本風險的控制，是通過動態成本和目標成本的差異化對比分析，制定出合理的目標成本，以便控制好企業內部成本和項目進度，提高企業抵御市場風險的能力，這也是市場風險評估能力的體現過程：
1.對市場地產項目進行批量分析，測算出科學的明細成本，成本控制部門根據規劃部門的規劃經濟指標和項目描述等，對標準建設進行成本估算，在商業計劃書階段、規劃方案設計階段、建筑方案設計階段，經過科學的測算和嚴格的審批，形成各階段項目成本的控制標準。
2.以目標成本、合同約定額度、合同變更條件和合同結算標準等為依據，結合企業實際需求更新動態成本，并利用差異動態比較分析的方法，對動態成本和目標成本進行對比，以確定動態成本是否符合成本管理的要求。
3.根據企業的發展策略，在目標成本生效后，指導各類合同的簽訂，以及在合同費用發生后，控制合同成本的細項，以免超過預定的目標。
三、結束語
綜上所述，房地產企業作為國民經濟的支柱產業之一，需要以健康的可持續發展面貌立足于經濟市場。而房地產企業存在的業務流程分散、資金掌控不集中和市場風險評估能力差等問題，始終制約著該行業的健康發展。筆者認為只有通過結合內控管理模式存在的問題，制定相應的問題解決措施，一方面是規范化房地產企業的業務流程，完善招投標、合同和客戶關系維護三方面的管理內容，另一方面是實行內部資金的集中掌控，實現企業資金成本效益的最優化，并制定出合理的目標成本，以便控制好企業內部成本和項目進度，提高企業抵御市場風險的能力，方可完善企業的內部控制管理內容，實現企業內部業務流程的健康、穩定和高效的合理運行。
參考文獻
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篇2
一、國有企業房地產開發項目內部控制和風險管理中存在的問題
1.對內部控制制度建設認識不足
當前，在國有企業房地產開發過程中，將主要精力都放在房地產商品的開發和銷售上，認為內部控制不能產生直接經濟價值，對內部控制制度建設不夠重視。加之對內部控制制度缺乏深入的認識，這就導致在內部控制制度建設上只停留在一些基本的內部控制操作上，沒有形成一個完整的制度體系。在房地產開發項目實施過程中，多側重于事后控制，對事前的預防控制較為忽視，這就給內部控制的執行帶來了較大影響。
2.對風險管理的研究和處置力度較小
當前，國有企業房地產開發項目中風險管理活動沒有專門人員和機構負責，在風險管理中，每個人及每個部門只針對自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統性。部分企業自身對風險及風險管理缺乏認識，對風險管理工作缺乏積極性和系統性，不僅事前風險管理缺位，且在事中和事后風險管理工作中存在較強的隨意性。對風險管理較為被動，不能主動識別、評估、管理和監控企業的主要業務風險，在風險管理工作中存在著瞬時性和間斷性，且缺乏對風險的定期復核和評估，導致房地產開發過程中對風險的規避能力缺乏，不能有效適應環境變化。
二、完善國有企業房地產開發項目內部控制制度建設和風險管理的措施
（一）制度建設和風險管理要堅持相關原則
1.合法性原則
企業制度建設和風險管理的相關措施在制定時需要在法律法規框架內進行，因此，在房地產開發項目實施過程中，制定內部控制和風險管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。
2.全面性原則
在符合內部控制要素要求的前提下，業務流程的設計必須能覆蓋企業經營管理的各個環節，并將業務流程中的關鍵控制點落實到決策、執行、監督等各環節，不得留有制度上的空白或遺漏。
3.審慎性原則
企業制定內部控制制度是為了能實現對各種風險的有效防范，因此建立內部控制制度時要保持審慎性的原則，確保能將各種風險控制在許可的范圍內，對企業經營過程中可能存在的風險進行預測，并采取切實可行的控制措施來減少風險的發生概率和可能帶來的損壞。
4.前瞻性原則
企業內部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業風險管理的需求，且當企業內部環境發生變化時，內部控制制度能及時進行適當調整和完善，確保與企業經營戰略、方針及管理要求相適應。
（二）完善企業內部控制環境
對企業管理者講，需要對內部控制的重要性給予充分重視，強化自身內部控制意識，確保企業內部控制制度得到有效落實和執行，將內部控制制度建設作為企業的一項長期任務來抓。同時要履行好監控、引導和監督責任。加強企業文化建設，建立統一的價值觀和道德標準，并制定員工行為準則，認真考慮企業的社會責任，合法、公平、公正地處理企業與利益相關各方的關系。
（三）構筑嚴密的控防體系
在房地產開發項目實施過程中，需要建立起重要的監控防線，明確相關人員的業務權限及應承擔的責任。同時還要強化監督職能，在常規的會計核算基礎上，需要加強對各崗位及各項業務的核查。另外，還要確保內部審計的相對獨立性，通過對企業進行常規稽核、離任審計、監督審查企業的會計報表，還要對企業會計部門強化內部控制，確保會計信息的真實性和可靠性。
（四）構建風險管理控制框架和流程
建立企業風險管理系統，在組織上設立專門的風險管理崗位，并設計風險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關的各個部門。在風險控制框架中，風險的等級要從成本、進度等指標上設置不同的組織等級進行處理。
三、結語
內部控制和風險管理作為國有企業房地產開發項目實施過程中不可或缺的重要部分，對企業管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強企業的內部控制，完善內部控制體系，提高企業應對風險的能力。
參考文獻：
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篇3
摘 要 企業財務內控體系的構建對于企業財務管理水平的提高與企業的長遠發展意義重大，如何構建企業財務內控體系具有深刻的研究意義。由于我國房地產企業只有短短幾十年的發展歷史，加之對財務內控理論研究的缺乏，使得房地產企業的財務內控體系存在著嚴重問題，本文從當前房地產企業財務內控體系存在問題的分析入手，對企業財務內控管理體系的構建和完善提出了相應對策。
關鍵詞 房地產 財務 內控體系
一、內部控制的含義和遵循原則分析
企業財務內部控制最初簡單表述為內部牽制，是指企業在財務管理工作過程中為實現有效的經營與組織活動，防止錯誤以及非法業務發生所設計的業務流程。內控理論經過不斷的研究和發展，企業財務內控的概念逐步演變為“由企業管理層實現的，在適用相關法規基礎上，為實現企業財務報告準確可靠性，提高企業經營效率和效益的財務管理過程。
企業財務控制作為企業財務管理活動的重要組成部分，對企業的發展意義重大，在制定和執行過程中應遵循以下原則：
（一）合法性原則，是指企業在制定財務內控制度的過程中必須以相關法律法規為基礎，在國家法律法規允許范圍內進行財務內控管理活動，防止企業財務管理過程中違法、違規現象的發生。
（二）適應性原則，是指企業在所制定的財務內控管理制度應與企業自身發展情況以及企業所處的社會經濟環境相適應，并根據企業的現狀、戰略規劃情況和不斷變化的所處環境進行及時調整和優化。在此基礎上努力實現內控制度的易于操作和切實可行性。
（三）一貫性原則，指的是企業財務內控制度要保持一致性和連續性，防止朝令夕改等不利于內控制度貫徹執行的現象的發生，保證財務內控工作的嚴肅性和有效性。
（四）整體性原則，指企業內控體系的建立既要符合企業的現狀，又要保持發展的眼光，與企業的長遠發展規劃相適應，并在貫徹秩序過程中做到與其他內控制度的協調，保障企業內控制度的整體效果的發揮。
二、房地產企業財務內部控制存在的問題分析
隨著市場經濟的發展，房地產企業財務管理內部控制體系建設日趨完善，企業財務管理內控水平較之以往有了明顯提高，但是問題仍然不可忽視。財務內控意識的淡漠、治理結構的不合理、內控制度的不規范、內控監督乏力以及財務內部控制管理人員素質低下的問題，造成房地產企業財務內控體系在企業財務管理與發展中無法發揮應有作用。
（一）財務內控意識淡漠
由于房地產企業在我國的發展只有短短的幾十年，加之我國企業財務內部控制的理論研究較薄弱，使得企業的決策者忽視財務內部控制在企業發展中的作用。企業管理過程中單純把房產的開發與銷售作為工作重點，對財務內控不重視以及對財務內部控制片面理解的問題的存在，企業管理者財務內控意識的淡漠，造成財務內控體系作用在企業發展過程中難以得到有效發揮。
（二）企業治理結構不合理
當前我國很多房地產公司存在著股權結構不合理的問題，股權結構中“一股獨大”的現象、財務管理工作中“內部人控制”的問題。企業高層管理者由于內部控制觀念的淡薄，對企業財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監督權于自己一身，權力發揮的任意性，導致房地產企業財務內部控制能力降低。
（三）企業內部控制制度不規范
財務管理缺乏風險控制意識，內部控制制度不健全。內控制度尚未建立或者制度不夠健全、內部控制程序不合理、控制目標不夠細化，執行違規現象的存在嚴重影響著企業內部控制體系作用的發揮。當前，房地產企業之間的競爭日趨激烈，房地產企業在面對我國變幻莫測的經濟大環境時，諸如政策性風險、投資風險、經營性風險、成本控制風險在不斷提高。規范、合理的內控管理制度的缺乏，是困擾企業財務管理水平提高的一大難題。
（四）企業財務內控監督乏力
雖然我國的房地產企業制定了財務內控制度，且較為全面，但在執行過程中卻存在執行不力現象。部分企業沒有設立內部控制專門機構，這就使得財務內控制度的執行和落實缺乏保障，無法對財務管理違法違規行為進行有效制約。有些企業雖然設立了內控專門機構，但賦予的職權十分有限，財務管理中發現的問題得不到及時有效處理。此外，在企業財務外部監督方面，由于企業信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監督主體難以實現對企業內控的有效監督。
（五）財務管理人員素質低下
我國房地產企業發展歷史較短的自身特點，以及當前我國內部控制理論研究不夠深入，使得先進合理的財務內控管理制度很難納入到企業管理的機制之中。對企業財務人員素質培養的忽視，導致房地產企業財務管理人員，內部控制觀念滯后，財務內控管理知識欠缺、內控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業的長遠發展提供有價值的建議，這對房地產企業自身競爭力的提高產生了嚴重影響。
三、構建房地產企業財務內部控制體系的對策分析
當前，我國房地產企業的財務財務內控體系難以與企業財務管理和企業發展情況相適應，已經逐漸成為影響房地產企業發展的因素之一，構建和完善財務內控管理體系，要注意以下幾點：
（一）增強企業財務內控意識
我國房地產企業的財務管理者，尤其作為企業決策層的高層管理者應注重財務內控意識的提高，注重財務內部控制監管體系的構建和完善，加強企業財務內控工作觀念，摒棄落后的財務內控思想，在注重吸收傳統經驗的基礎上，注重吸收財務內控新的管理知識，實現房地產企業財務管理水平的提高，降低房地產企業運行成本，實現企業市場競爭力的提升。
（二）優化財務內控組織結構
為避免企業股權結構中“一股獨大”的現象、財務管理工作中“內部人控制”的問題的發生，房地產企業應注重企業財務內部控制組織結構的優化。充分發揮企業董事和監事會的作用，通過專門內部控制監督機構的設置，為公司財務決策提供真實、可靠的會計信息；同時注重對企業財務內控管理機構的授權，保障財務內控執行的獨立性和有效性，充分發揮財務內控體系在企業財務管理過程中的作用。
（三）樹立財務管理風險意識
房地產企業投資大、周期長、社會影響大的特點，要求企業財務內控管理體系構建過程中必須樹立風險意識，達到規避和消除各種財務風險影響的目的。房地產企業必須要把財務風險防范意識滲透到財務內控工作的全過程。通過財務內控預警系統機制的建立和完善，保障企業財務風險預兆出現時，可以采取及時有效的措施加以防范。
（四）強化財務內控有效性
規范房地產企業財務內控的有效性監督度，通過企業財務體系的建立和完善，使內部控制監督作用得以充分發揮。企業內部控制對于企業會計信息真實性以及經營業績有效監督的實現意義重大，在實施企業財務內部控制、規范企業會計審計、核算的過程中，要注重企業內部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發現的問題得到及時有效解決。
（五）完善財務內控流程
科學有效的財務內控流程是充分發揮企業財務內控作用，實現財務管理活動規范運行的重要保障。加強內控管理制度的制定和完善，通過財務內控流程信息管理系統的構建，實現房地產企業業務的一體化。此外，在執行過程中注重與企業相關部門的協調配合，避免職能交叉與制度缺失等問題的出現，使企業財務內控流程不斷完善，
（六）提高財務內控人員素質
注重房地產企業財務內控人員業務素質和職業道德水平的提高。由于財務內控涉及內容廣泛，對企業財務內控人員的綜合素質要求極高，這就要求注重對財務內控人員的教育培訓以及業務指導，通過對財務內控人員綜合素質培訓，為企業財務工作培養出一批高素質的財務管理人才，同時必須建立起科學合理的獎懲考核與激勵制度，切實推動財務管理人員主動性和積極性的發揮。
四、結束語
房地產企業財務內控體系的構建，與企業財務的管理活動進行的順利與企業的生存和發展有著直接的關系。隨著企業財務管理制度改革的不斷深入，企業財務內控體系的構建取得了一定成效，同時存在的問題不容忽視，適應當前企業發展面臨經濟社會環境對財務管理工作的新要求，構建起一套合理有效的財務內控體系對房地產企業的發展意義重大。
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關鍵詞：房地產企業 稅務內控體系 構建意義和方法
1.稅務內控的背景、定義和目標
公眾普遍認為房地產企業是涉稅風險很高的行業，偷稅漏稅現象十分嚴重，并且房地產企業投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產企業在建立一套完整的內控體系的同時建立一套適合本行業的稅務內控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯合印發了《企業內部控制基本規范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內實施，并鼓勵非上市的大中型企業執行。2009年5月5日，國家稅務總局以國稅發[2009]90號文印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合頒布了《關于印發企業內部控制配套指引的通知》。根據《企業內部控制指引》，上市公司建立完善有效的內部控制制度，對加強企業的經營管理、保護企業的財產安全、保證企業會計信息真實、提高企業經濟效益等都有積極的推動和促進作用。在構建完善的的內部控制體系的同時，結合企業自身特點建立適合的稅務內控體系對于企業防范涉稅風險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制一個重要組成部分的稅務內控，業界對此還沒有完全明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業董事會、管理當局和全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值” 這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。由稅務內控的定義可以看出，企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。
2.房地產企業構建稅務內控體系的意義
在當今政府對房地產業宏觀調控的影響下，政府部門（尤其是稅務管理部門）對房地產企業的管理日趨嚴格。從2002年起，房地產企業一直被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象。房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產企業要想在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利就必須高度重視稅務問題。房地產企業結合自身特點構建一套稅務內控體系無論是對企業本身還是整個國民經濟都有重大的意義。
3.構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
為了盡可能的規避稅務封風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。
3.1為了提高企業稅務內控管理水平，應盡量在財務管理部門下設立專門的稅務管理機構，沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗，專門來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不僅僅指稅務崗的人或者財務部門的人，還包括與公司稅收聯系緊密的其他人員，還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報表的填制、管理發票、評估、處置和監督稅務風險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行稅務指導，杜絕經營過程中的潛在稅務風險；盡量參與公司投資、籌資稅務管理評價，并能提出有效的稅務評價意見。
3.2對各環節的風險管理流程進行控制
作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須建立科學的內部涉稅事務管理組織與標準，加大對稅務工作事前籌劃和過程控制的力度，實現各個業務流程稅務價值的最大化。房地產可以根據自身的情況，對各個涉稅環節的風險點進行控制，即建立一套各稅環節的風險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到防范涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。
3.3建立完健全企業內部風險匯報制度
風險匯報，包括匯報制度與匯報標準兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領導及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據實際情況進行針對性的分析，一般而言稅務檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用、稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須匯報的事項。匯報標準決定各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉中的統一理解。
3.4建立內部稅務風險測評制度
建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確，并將其作為房地產企業日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期（每月或每季度）對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整。信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
4.結論
以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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篇5
(一)資本結構不合理，資金成本高、負債率高
房地產企業是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產企業融資更難，很多企業為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經營風險，過高的資金成本吞噬了企業的利潤，影響了企業的收益。
(二)不重視成本和費用的管理，不重視預算
我們所說的成本和各項費用管理主要是指經營費用和產品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產企業的管理進行全面的挖掘和分析，節約更多的成本，有效的控制企業各項費用，從而提高企業的經濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產企業良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業經營和生產的全過程的監督和控制，導致了企業財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業的成本。不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執行。
(三)內部控制制度不完善
大部分中小房地產企業未建立完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內部控制體系，使財務管理混亂，財務管理及企業經營存在很大的漏洞，企業頻繁出現舞弊現象。(四)財務人員素質不高，財務管理意識淡薄房地產企業重控制輕管理現象很普遍，尤其是中小房地產企業，很多經營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質，財務管理意識也非常淡薄，企業的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現。使財務活動中的預測、監督、控制與決策沒有起到作用。
二、解決對策分析
(一)加強財務管理，降低資金成本
房地產企業的項目開發周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業的經營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業的資金成本控制在合理的水平之內，切實有效的降低企業成本，降低財務風險，對企業的資源進行優化配置，使企業效益最大化。
(二)建立完善的財務制度，加強內控管理
我國房地產企業的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內控體系。在企業發展過程中，為了切實有效地提升企業在市場中競爭力，必須要加強企業內部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監督機制，加強財務管理的作用，有機結合內部審計和財務監督部門，全面有效的對企業的財務活動和經營活動進行監督。建立健全內部制度，相互制約和監督，提高會計人員的工作質量，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。
(三)建立財務預算體系，強化財務的管理職能
房地產企業管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產企業中的通過建立并且完善財務預算的動態性，能夠有效的對房地產開發建設進行一定的監控，注重對預算行為的監督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現資金管理，實現資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監督及防范，從而發揮財務管理的作用與價值。
(四)加強財務人員的專業水平，提升綜合素質
提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質，只有高素質的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規定選撥優秀人才，考察人員的專業技能和從業資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業知識和技能培養，使財務人員的綜合素質得到提升。
三、結束語
篇6
關鍵詞：房地產企業；內部會計控制；現狀；原則；對策
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
前言：房地產業經營管理制度的一個重要組成部分就是內部會計控制，它幾乎貫穿了房地產企業經營的每個環節，與企業管理相互配合、相互交叉。然而，由于目前我國房地產業在會計控制上仍存在問題，企業應該采用多種方式來解決問題，從整體上改變內部會計控制的現狀，完善企業內部會計控制的體系，使房地產企業發展更加科學、迅速。
一、房地產企業的內部會計控制的現狀
（一）我國企業內部會計控制的理論
2012 年對于中國房地產行業是個不尋常的一年，政府對房地產的政策影響著市場跌宕起伏，在水與火的反差中喜憂參半地糾結著。個別城市試點存量房房產稅、國八條出臺提高二套房首付比例、提高貸款利率優惠門檻等，政策調控持續加力，在限貸、限購、限價等紅線下釋放剛需，行業在調控政策下經歷著一輪輪的市場考驗，政策與市場相互制約尋求平衡，房地產企業則在各種博弈中實現著突破與重生。下半年隨著十的召開，城鎮化的繼續推進，今后房地產政策將保持抑制投機需求、滿足合理住房需求這個調控方向。
（二）缺乏完善、有效的內部監督機制
目前，在對房地產企業內部控制的有效監督上，主要是內部審計。內部審計職能是指對內部控制實現再控制。而目前一些房地產企業并沒有設立完善的內審機構，或者說一些企業雖然有內審機構，但是在實際運行過程中，其審計職能被弱化甚至缺失，不能行使審計功能，失去對企業運營的約束力，不利于企業內部會計控制的實施。此外，我國目前缺乏 COSO 這樣的組織來指導包括房地產企業在內的企業建立完善的內部控制制度體系，大部分的內控管
理制度的建設還依靠政府相關部門的規定執行，而政府的各個相關部門也只能在職責范圍內行使權力，所以在房地產業無法形成統一、完善的監督機制。
（三）缺乏完善、有效的外部監督機制
外部監督機制是指市場之外的社會和政府的監督，此類監督在我國房地產業的發展運行中發揮著不可替代的作用。然而，在如今市場經濟的大背景下，對經濟利益的追求成為多數房地產企業的目的，而且，激烈的同行競爭以及客戶的不合理要求，導致社會監督缺乏其應有的公正性。雖然政府監督要更加合理和客觀，但是由于經費有限、監督手段落后等原因，使得政府監督力量減弱、監督面不完善。因此，在實際過程中，外部監督流于形式，缺乏完善性和有效性。
（四）內部會計控制手段的落后
隨著科技的不斷發展以及廣泛應用，許多企業的管理及經營手段逐步實現了網絡信息化，這大大提高了其運營效率，降低了運營成本。在此背景下，房地產企業也開始了向網絡信息化管理的轉變，然而，仍有不少企業還在沿用傳統的內部會計控制手段，從而導致效率低下，影響企業的發展和進步。
二、完善房地產企業的內部會計控制的有效對策
（一）房地產企業的內部會計控制應該遵循一定的原則
如果有正確的原則來指導，房地產企業的內部控制機制會變得更加完善，企業的內控效率可以更高。房地產企業內部需要遵循的原則有：第一，必須要堅持合法合理性的原則，我國法律法規是所有行為的準繩，房地產企業的任何規章制度以及行為，都要在法律法規的許可范圍之內進行，包括房地產企業的內部會計控制行為；第二，堅持全面性的原則，在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產企業內部的會計控制涵蓋企業業務的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監督等環節，實現對企業經營及管理的整體控制，例如 ：對材料及設備的購入控制、對施工成本的有效控制等；第三，堅持謹慎性的原則，房地產企業的內部會計控制的關鍵是有效防范風險，而房地產企業的一個重要特點就是投資風險大，這就要求內部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業在經營各環節會存在的各種風險，爭取將風險值降到最低，以實現企業利益的最大化；第四，堅持靈活性的原則，企業的內部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據具體的環境、實際需求、企業的經營戰略等情況及時改變、調整或完善相關措施等。
（二）提高相關人員自身的素質，增強其內部會計控制的意識和認識
在房地產企業的運營中，專業人才在項目決策、實施等階段都發揮著重要作用。在建立企業內部控制系統時，高素質的會計人員要安排房地產企業內部的控制措施，此外，他們還要監督會計控制的執行情況。同時，要不斷加強對會計人員的培訓，增強其內部會計控制的知識及能力儲備，提高對企業內部會計控制的認識以及內控意識，主動參與到房地產企業工程項目的內部會計控制當中去，從而適應房地產企業的內部會計控制的現代化要求。
（三）加強房地產企業的預算控制
目前，我國房地產企業存在的共同問題是資金緊張，因此要想在激烈的競爭中生存下去，就要加強企業的預算控制，從而建立完善的內部會計控制的體系。如今，房地產企業的經營要以加強預算為導向，對項目決策做出合理的、科學的動態調整，最大程度地降低房地產企業經營的風險。要做到以加強預算為導向，就要加強預算的權威性和靈活性，科學采集預算數據，從而加強企業的內部會計控制。
（四）不斷完善房地產企業會計內部的監督機制
不斷完善房地產企業會計內部的監督機制是提高企業內控的關鍵。完善的內部監督機制能有效地監督企業會計的預算、核算的實施過程，能夠及時地提出問題并且予以改正。要想完善房地產企業會計內部的監督機制，就要在企業內部建立專門的審計部門，根據企業的監督制度對會計部門及人員進行監督。其次，要保證審計部門的完整性和獨立性，避免其職能受到削弱，使其能夠獨立的、有效的對會計部門實施監督。只有這樣才能保證房地產企業會計內部監督機制的完善和權威，從而提高企業的會計內部控制。
（五）加強企業考核激勵制度的建立
加強企業內部的審計工作是目前房地產企業內部會計控制的重要內容之一，因此企業要根據自身的特點來建立完善的、合理的審計監督的體系，并且對各項工作進行合理、有效的考核和激勵，這樣才能最大程度地保證房地產企業各種內部會計控制的有效性。
（六）建立完善的電子信息系統，加強房地產企業內部會計控制的電算化進程
在科技的高速發展的信息化社會中，電子商務快速發展，并且推動了企業會計電算化的發展。電子核算制度成為房地產企業內部會計控制的重要內容，它為會計的結算和核算提供了極大地方便。此外，房地產企業還應建立完善的電子信息系統，從而保證企業會計電算化的安全。
結語：
在現代市場經濟企業經營的大環境下，內部控制制度對于房地產企業的經營管理是非常重要的，它能有效地幫助企業形成一種財務優勢。因此，房地產企業工作人員必須努力推進相關措施的實施，爭取推動房地產企業內部控制制度的有效運行。當面臨政府方面對土地的出讓愈加正規、對地產政策越加嚴苛，在當前的經濟局勢下，中小房企想要贏得市場競爭，必須改善其粗放的管理模式，建立健全內部控制制度，使其與企業發展階段相適應，保證資金安全提高管理效率、降低企業的經營風險，以精準的市場定位、科學高效的管理方式贏得市場的一席之地。
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篇7
關鍵詞：資貸危機商業銀行風險管理
美國次貸危機，全稱是美房地產市場上次級按揭貸款的危機?！按钨J危機”是自2007年初開始，由于“次級債”大量逾期違約引發全面性的信用危機。特別是2008年，隨著華爾街貝爾斯登、美林證券、雷曼兄弟公司、高盛和摩根士丹利五大投資銀行的全軍覆沒，將危機推向了，已演變為一場全球性的金融風暴。在這場危機中，越來越多的國家、金融機構以及大型企業遭受重創，使世界經濟陷入了衰退的時期。
金融的本質是信用，金融創新的泛濫導致了信用的濫用，給社會經濟埋下了禍根，引發了次貸危機。如何認識和應對這次危機，就成為我們金融內審工作者當前探討、分析的熱點問題。
一、美國次貸危機產生的機理
次貸危機的根本原因在于美元本位的國際貨幣體系和美國消費的過度膨脹。特別是布雷頓森林體系崩潰后，全球形成了以美金為本位的信用貨幣體系，而美國則進入了無約束的美金泛濫時期。
美國次貸危機產生的原因除了以上大的宏觀經濟因素以外主要還有以下原因：
一是政府對經濟運行缺乏必要的監管。美國一度放縱經濟泛濫增長，在宏觀層面對經濟運行缺失必要的監管，甚至在某些領域沒有實施監管。無政府狀態是導致次貸危機的根本條件，由于對房貸市場缺失必要的監管，使其無限膨脹，形成了巨大經濟泡沫。美國是世界經濟，在當今全球經濟中占據主導地位，這個巨型經濟泡沫一旦破滅，勢必對全球經濟產生巨大沖擊。
二是金融機構內部的風險控制機制十分脆弱。盲目追求擴張發展，追逐高額利潤，忽略了風險管理，使次級抵押貸款標準降低，并一降再降，最終導致風險失控。
三是過度擴張金融衍生產品。在前幾年美國樓市最火爆的時候，很多按揭公司為了擴張業務，牟取更高利率，介入了次級房貸業務，從而促使金融新產品無限度的不斷擴張，在很大程度上掩蓋和隱藏了次級房貸的危害性。特別是次級房貸證券化，信貸違約掉期等不透明的復雜金融衍生產品的推波助瀾，構筑了房地產市場空前的虛假繁榮。
四是金融機構對投資者缺乏盡職調查。由于高額利潤的驅使和非常火爆的銷售市場，使房地產開發商不顧社會實際需求狀況，沒有重視必要的市場調查，盲目擴張業務。很多金融機構也沒有實施可行性的市場需求調研，在利潤最大化的誘導下，忽略了對實體經濟發展的真實需求及日益俱增的市場風險控制，不斷推出新金融衍生產品，最終使這些金融業務純粹變成了金錢游戲，與分散風險的初衷背道而馳，更加加劇了信用危機。
五是各個環節的信息披露不充分。特別是在貸款證券化過程中，信息傳遞鏈條過長，導致信息披露不全面，不準確，層層失真，包括發行人、承銷商、資產管理人、信用評級機構和投資者很難獲得足夠真實的信息。
六是信用評級嚴重脫離實際，使評級結果不夠真實、準確。在經濟利益誘導下，信用評級機構受自身利益驅動，在主觀上存在聽任自然的不盡職盡責的現象。另一方面由于當時房地產市場異常旺盛，使各類經濟實體以往的經營業績普遍向好，由此形成的風險管理模型和宏觀計量經濟學模型，所反映的是好時期的數據，數據具有片面性，提供的信用評級結果是虛假的，沒有真實地反映經濟實體機構的經營狀況及本來面目，從而潛藏了巨大的金融風險。
二、金融危機對我國金融業的啟示
美國次貸危機對全球銀行業界來說都是一個深刻的教訓，我國銀行業應充分借鑒，特別是對我們商業銀行內控管理及內審工作來說，有以下幾點啟示：
(一)有效控制金融風險是金融企業安全、高效、穩鍵經營的基本保障。金融業應盡快建立和完善全面的風險管理體系，風險管理流程設計等多方面的制度基礎。次貸危機引發了百年罕見的金融危機，與以往歷次危機相比，次貸危機的不確定性、擴散性、加速性更加明顯。世界經濟日趨一體化的趨勢，加速了全球金融一體化。特別是世界經濟結構及金融市場各要素之間的相互影響、相互決定的復雜關系，導致金融危機的全球化已成必然。近幾年，我國工、農、中、建、交五個大型國有商業銀行中，工、中、建、交四個大型國有商業銀行完成股份制改造后已在境內外成功上市。農業銀行目前也已完成了股份制改造，正在積極準備上市。我國銀行業的經營管理模式已與國際接軌。如何加強風險管理，進行多元化經營和提升國際競爭力，是我國金融業亟待解決的重大問題。
美國經過幾百年的發展，已經構建并發展了世界上最發達的金融體系，而在這次次貸危機中，美國的金融機構和金融體系卻不堪一擊，一籌莫展。面對當前的這次金融危機，我國金融業應當很好地進行反思和總結，我們既要學習借鑒國外成功的內控管理經驗，也要從次貸危機中汲取深刻的教訓。特別是在經營管理和風險控制方面，要研究如何堅持具有中國特色的優秀傳統經營管理模式，屏棄陳舊落后的不適應國際化經營管理模式。要把國際金融業最成熟的風險管理理念與我國優秀的傳統管理經驗有機地結合起來，在風險管理和經營方略上應做到有所為，有所不為，絕不能重蹈美國的覆轍。
(二)深刻研究和認識金融業務發展與金融產品創新。多年來，我國大型金融企業基本上都是國有的，在國內金融市場上占據著絕對統治地位，銀行業的興衰決定著中國金融體系的命運。因此，我國金融業一直受到國家積極保護和高度監管。就目前金融危機影響來看，我國銀行業受到全球金融動蕩的沖擊較小。但是，隨著我國金融改革步伐及對外開放步驟的日益加快，與國際化接軌是我國金融業面臨的必然趨勢，我們在看到內在優勢與良好發展機遇的同時，還要看到所面臨的嚴峻形勢和許多不足。我國金融業今后將面臨三個方面的挑戰。一是銀行業必將向混業經營模式轉變。其經營模式或業務模式必將影響我國金融業的發展格局，使銀行業處于多元化的業務競爭當中。我國金融機構應及早與國際接軌，探索混業經營的內控管理和風險控制對策與措施，在綜合化經營的同時，實現效益最大化的目標，進一步提高國際競爭力。二是金融創新與金融衍生產品必將得到大力快速的發展。目前，我國金融業務發展及金融衍生產品創新還處于起步階段，為適應金融業務國際化需要，今后，我國必將加快金融創新及金融衍生產品的發展。這次金融危機產生的原因之一，就是金融創新導致的信用過度擴張。因此，我國應高度警覺和及早控制金融衍生產品創新所帶來的風險。三是國家對金融業的監管模式及銀行業務管理手段必將進行革新。隨著金融全球化步伐加快，國家對金融業監管模式必將進行重大變革。在金融業內部應盡快探索和制定與國際接軌的內控管理及風險防范機制。
(三)亟待探索和提高風險管理技術。過去，我們總認為美國內部控制和風險管理方面的技術是最先進的，近些年來，我們一直都在學習和借鑒美國內控管理經驗和模式，并引進了許多管理理念和內控管理方法。但經過這次金融危機來看，美國的風險管理技術和內控管理機制，并不是完善可靠的，還存在諸多弊端和不足，尤其對風險隱患揭示
和控制還缺乏必要的手段，以致引發了金融危機。同時，從世界各國來看，近年來，雖然國際風險管理技術大力發展，各國對風險管理都有所重視和加強，但在本次金融危機中也未幸免于難。因此，必須改革和創新風險管理技術，在國際上建立統一的金融監管組織架構，以及建立適度有效的監管手段和標準已經成為必然趨勢。另外，我國要積極探索和提高具有中國特色的，并能夠適應國際金融一體化的風險管理技術，盡快健全和完善風險管理機制，以確保在金融國際化的發展軌道上健康穩健運行。
三、商業銀行強化風險管理的對策與措施
面對金融危機持續蔓延的嚴峻形勢，以及我國金融業所面臨的機遇和挑戰，我國商業銀行要審時度勢，應最大限度的提高風險防控能力，及早建立與國際接軌的科學規范的風險管理機制。
(一)強化金融監管力度，有效防控金融風險。商業銀行業務廣泛涉及到社會經濟各個領域和個人，在整個社會經濟體系中的地位非常特殊、非常重要，對社會經濟影響巨大。我們國家應借鑒美國次貸危機教訓，研究和制定適合當前金融全球化模式的金融監管機制，進一步強化金融宏觀調控，促進商業銀行強化風險管理力度，嚴防突發性、擴散性等重大金融風險事件的發生。
(二)商業銀行應培育良好的企業文化。防范和化解金融風險是商業銀行安全、高效、穩鍵經營的基本保障，商業銀行應把風險控制當作首要任務。特別是要加強內控管理基礎性工作，構建良好的內控環境，培育優秀的企業文化，要進一步提高全體員工的風險防范意識，使風險管理工作融人到銀行業務的每個環節。特別是要調動員工參與并推進內控建設與風險管理的積極性、主動性與創造性。
(三)完善內控制度，加強風險管理。內部控制作為商業銀行經營管理活動的基礎，不僅是防范控制金融風險、保障業務穩健發展的一個重要手段，也是提高經營效率、實現經營目標的一個重要保障。一是要在全體員工中樹立內控優先的理念。內控理念是內控體系的靈魂，只有增強全體員工的風險防范意識，認真主動地把內控理念貫徹落實到銀行各項日常工作及每一個業務環節，才能提升內部控制和風險管理的效率與效果。二是要建立和完善內控制度和風險管理機制。內控制度是規范行為的準則，是內控建設和風險管理的基本內容。商業銀行要按照“完整性、系統性、科學性、超前性和有效性”的要求建立健全內控制度體系。要根據我國金融管理的基本法規，參照國際金融慣例建立和完善內控制度與風險管理機制。特別是要對重要業務及重點環節的關鍵控制點制定出規范合理，適度有效的監督制約制度，以嚴防各類風險事件的發生。三是要建立風險防控體系，切實發揮“三道防線”的功能。第一道防線是自控防線。要完善對各個業務操作環節的監督防控機制，注重對銀行從業人員道德素質的修煉及制度觀念的培養。第二道防線是互控防線。要利用現代化的技術手段，構筑起對全部業務操作過程的監控體系。業務部門要配備專職或兼職檢查監督機構和監督人員，對該控制的風險點都能不疏不漏地進行有效監督。第三道防線是監控防線。要建立健全內部審計監督機制，要對各個營業機構、重要崗位、重要環節實施現場或非現場的事前、事中、事后的全過程監控和審計檢查。
(四)發揮內審合規部門的功能。內審合規工作承擔了監督、評價的職責。特別是對風險政策的執行情況、業務規章制度合規情況等評價，這對于風險管理至關重要。內審合規部門要堅持對各項經濟指標完成的真實性、合法性、合規性和規章制度執行情況進行長期不懈地檢查鑒證。不僅有問題要開展檢查，沒有問題也要進行檢查，發現問題及時制止和糾正，把問題消滅在萌芽狀態，作到警鐘長鳴，積極督促各部門把防范風險的具體措施落到實處。
篇8
（一）中國的房地產市場以每年25%的發展速度繼續增長3-5年的話，按其一般固定周期就必須調整，也會因為以下的原因導致推遲，奧運盛會導致我國進入了一個建設。加入WTO和調整海外來華投資政策，人民幣增值致使國際投機資本進入我國，以上海為源頭的周邊都產生了聚焦反應，部分投機資本對房價的炒作，直接導致了泡沫的產生，利益集團有意維持泡沫，其后果可想而知。
（二）房地產市場一路升高，收入跟房價已經不成比例。一般房價房價比例為5:1但是很多城市最高已經達到12：1了。
（三）把住房拿來投資。保守來說20%左右的購房者是用于投資或者投機。有相當一部分人群則是買新租舊，以舊租養新屋，其實這也是投資氛圍。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣。如果一旦房產過盛，導致逐步下降，這對投資人來說將是萬丈深淵。
（四）房地產貸款劇烈增長。我國80%的房地產開發以及購買者資金來自銀行。商業銀行基本步入了開發商的全程，也將面臨地產業的各種風險。地產貸款最近幾年劇烈增長。
（五）閑置率的增加。閑置面積比近幾年完工平方之和稱為閑置率，一般國際標準是10%，截止2004年4月末，我國閑置房租一年以上未使用的達到了5529萬平方米，閑置房占市場的57%。
（六）倒賣炒賣。很多地方在征地強拆導致居民合法權益受損，這是權力合法化權利承包合法化導致一種野蠻私拆亂建的野蠻建筑。這也是利益導致泡沫產生的另一根源。所以來說地產泡沫必將滅亡，這樣才能維護土地的正常使用，以免導致耕地不足所給農民到來的困惑。其實基本地產業也到不了那個時候，大量的閑置空置房租到一定情況下，銀行就會收緊信貸，直接打擊泡沫經濟。
以上表現是房地產泡沫存在的現實依據。由此可見，中國的房地產市場存在泡沫是不爭的事實。而隨著央行的加息，美元結束短期的弱勢，不管是民間資本還是國際資本都有可能在某一時刻撤出房地產市場，使房地產信貸中的不良資產急劇膨脹，形成惡性循環，承擔風險最大的就是銀行。針對地產業產生的泡沫，逐步到了“崩潰邊緣“，地產業貸款貌似與投資的貸款超過2萬億元的的書情況下，哪怕只有很少的一部分不良貸款，足已讓銀行方面難堪重負，直接危及整個經濟大局。所以，必須毫不猶豫地打壓房地產，迫使其著陸，“軟著陸”不行，“硬著陸”也要，越快越好。
我認為可采取以下對策：
1、加強金融管理力度
中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止地產泡沫向地產市場發出警告，所以目前對于加強金融市場管理是相當必要的，尤其對房地產也來說，如何規范，如何正常運作，如何不讓過度開發，盲目投機，如何加強貸款的創造和投資機構，擔保部門，以及保證機構的完整的金融體系是至關重要的金融體制如果不是很健全的話，金融部門過度的縱容或過度的解除管理制度，會直接導致過度的信貸資金流入泡沫經濟，在房地產對中國市場做出巨大貢獻的同時，有關金融部門更因該加強對信貸，機構貸款容易發生的金融問題，多發的問題集中管理，以免金融風險造成更大的泡沫經濟。
2、低價的監測和調控管理
我國目前地產市場不規范，很多問題隨處可見，開發商胡亂定價，跟實際價值不符屬于漫天要價，直接影響了房地產也的正常秩序。對于出讓的土地在評估基準評估很多價格差很大。我國對土地管理上的價格沒有個宏觀的管理模式，應該對土地的價格及時到位的公布出來，以保證公開公平性，在一定程度杜絕土地市場的“黑箱操作”和“黑幕”。我們各個區域的基準地價及其公示制度，以便合理的做出評估定價，按不同時間年限各類低價指數，作為監測。
3、完善土地稅務制度
依據房地產市場的運作模式和市場發展設定稅收政策，使土地使用合法化起來，把土地在稅收制度的優越性都體現差除開。在稅制運用過程中，首先要保證財政收入，然后從完善的角度合理的配備土地資源，并且從使用以及占有各種情況下逐步建立和完善土地稅收政策從而讓稅收在土地開發資源合理化中產生積極的調節作用。
政府首先嚴格監測購地者的投資開發過程，對于規定期限內不能正常開發的或有意拖延的單位或個人征收賦稅，比如：空地、土地保有稅等。同時加強土地增值稅，對于一定時限多次轉讓的土地交易中加收土地增值稅收。除此之外外，還應當嚴格控制限制土地轉手頻率也是相當重要的。
4、加強政府市場主體規范
首先政府嚴把土地出讓行為，對市場管理者加強約束力。政府部門對劃撥土地使用權的管理必須做出嚴格的管理.限制.以及動態監控，以避免多次倒手造成的飆升。土地出讓盡量以招標.或者拍賣，避免以協議方式出讓用地范圍，更為了有人利用低價出讓土地的事件發生，制定客觀詳細、規范、可操作性比較強的協議出讓標準。
加強市場管理地儲備制度調整儲備合理分配，政府可以對于市場來收購或提供土地。適度的來調整市場利用一部分可以利用的資源，用來穩定土地市場，避免泡沫產生。
篇9
【關鍵詞】房地產；抵押；風險；控制
一、房地產抵押中存在的風險
1、抵押物風險
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌風險、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要是指在一些地區，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下，房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑幎ā返诹鶙l規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執行”。從法律后果看，《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務，加大了銀行抵押權行使成本?！兑幎ā返纳鲜鰲l款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果；②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下，是否能對抵押房屋予與執行；③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執行；④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
2、變現風險
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
3、社會和政策性風險
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。現在房地產不景氣，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
4、抵押物毀損風險
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
5、房地產抵押登記風險
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
6、房地產抵押評估過程中的風險
抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的 評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間 價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工 時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導 致金融機構資金回籠方面存在風險。
二、房地產抵押的風險控制
首先，金融機構應對貸款企業經營、財務狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質，規范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發展的企業、瀕臨倒閉的企業更要慎重處置。經審查可給予貸款的，要求企業以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。金融機構應充分考查貸款企業狀況，建立預警機制，最好搶在企業破產前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業破產，要加強與房地產和法院等有關部門聯系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態 監管抵押物全過程。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構的金融風險。
其次，房、地、金融等相關部門應建立協調聯動機制；條件具備的，相關業務聯網，信息共享，就能防止和規避因信息缺欠所出現管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。
再次， 完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風 險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后 檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減 少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛 假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。
三、總結
在我國，房地產貸款是商業銀行的主要信貸業務之一。如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩 定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規 則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登 記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規避房地產抵押貸款中的風險。
注釋：
①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。
②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。
篇10
關鍵詞：房地產開發 財務風險 控制
一、房地產開發項目財務風險的特點
（一）房地產企業籌資難度和償債壓力巨大
房地產開發行業是資金密集型行業，因此籌資活動是支持房地產項目開發經營，促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格，信托受限，房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。
（二）投資活動對企業經營管理水平要求高
房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設，因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說，投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度，資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產企業的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓，面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發財務風險。因此，企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。
二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節
房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上，結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。
（一）投資風險控制
房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險，因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。
（二）籌融資風險控制
根據房地產面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。
（三）營運資金風險控制
作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節，營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格，房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此，要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現項目資金的良性循環，降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外，房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等，雖然每個企業的綜合管理能力有所不同，但是每個企業都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產生。
三、房地產項目財務風險控制的主要措施
（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產開發項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算，加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現，體現出財務管理工作的監督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構
基于健全項目開發預算體系，通過對項目開發整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段，考慮項目所處開發階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續，假如在某一個環節上，出現資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產開發項目來說，銷售回款是整個項目開發的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理
房地產行業是資金密集型行業，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經營期以后，將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業面臨較大的財務風險。
針對這一特點，開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排，在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式，我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內無法產生足量的現金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測，避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
