儲(chǔ)備土地管理辦法范文

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篇1

第二條縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備供應(yīng)管理工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

第四條縣縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督辦、決策土地收儲(chǔ)和供應(yīng)中的重大事項(xiàng)。

土地收儲(chǔ)供應(yīng)工作在縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由縣國(guó)土資源管理部門牽頭，縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)土地收儲(chǔ)工作的具體組織實(shí)施，有關(guān)單位配合。涉及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位國(guó)有土地收回、收購(gòu)的，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門配合；涉及其他國(guó)有土地收回、收購(gòu)的，由土地使用權(quán)人的主管單位配合；難以確定主管單位的，由縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。涉及農(nóng)村集體土地征收的，前期工作由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)，有關(guān)單位配合。

收購(gòu)儲(chǔ)備土地及前期開發(fā)的資金籌集，由縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)，縣土地儲(chǔ)備中心配合。

第五條縣國(guó)土資源管理、財(cái)政及人行等部門應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核后，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第六條下列土地應(yīng)當(dāng)通過(guò)收回或收購(gòu)的方式予以儲(chǔ)備：

（一）土地使用期限已滿被依法收回的土地；

（二）依法收回的閑置土地；

（三）因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的原劃撥土地；

（四）企事業(yè)單位以出讓方式取得土地使用權(quán)后改變用途的土地；

（五）以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)和不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

（六）需盤活改造的工商企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)或其他用地；

（七）縣政府為公共利益或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建和土地整治指定收回、收購(gòu)、置換的土地；

（八）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上由政府優(yōu)先收購(gòu)的土地；

（九）縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)按規(guī)劃要求需改造的村莊用地；

（十）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

（十一）司法機(jī)關(guān)依法提請(qǐng)協(xié)助執(zhí)行的土地使用權(quán)清償債務(wù)的土地；

（十二）轉(zhuǎn)讓地方后改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的原軍用土地；

（十三）土地使用權(quán)人申請(qǐng)收購(gòu)的土地；

（十四）其他依法取得需要儲(chǔ)備的土地。

第七條對(duì)擬收回、收購(gòu)的國(guó)有土地，由縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，縣國(guó)有資產(chǎn)管理部門配合，根據(jù)地塊面積和地上建筑物、附著物情況，測(cè)算收回、收購(gòu)費(fèi)用，并與原土地使用權(quán)人充分協(xié)商達(dá)成意向，提出具體收回、收購(gòu)方案，報(bào)縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

收回、收購(gòu)方案批準(zhǔn)后，由縣財(cái)政部門將收購(gòu)補(bǔ)償資金撥入縣土地儲(chǔ)備中心賬戶，由縣土地儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人簽訂收回、收購(gòu)協(xié)議，并向土地使用權(quán)人支付收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。

支付收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用后，按規(guī)定辦理土地、房產(chǎn)權(quán)屬變更或注銷手續(xù)，原土地使用者向縣土地儲(chǔ)備中心交付土地和地上建（構(gòu)）筑物。

無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建（構(gòu)）筑物、其他附著物，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，經(jīng)縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第八條對(duì)需要收購(gòu)儲(chǔ)備的農(nóng)村集體土地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收手續(xù)，手續(xù)辦結(jié)后，由縣土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。

第九條儲(chǔ)備土地前，縣規(guī)劃部門應(yīng)出具地塊詳細(xì)規(guī)劃和控制指標(biāo)以及道路坐標(biāo)、控制紅線圖等，作為土地收儲(chǔ)的依據(jù)。

第十條對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)縣國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)，縣土地儲(chǔ)備中心有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

第十一條縣土地儲(chǔ)備中心應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。

第十二條前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。

第十三條在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，縣土地儲(chǔ)備中心可將儲(chǔ)備土地或連同地上建（構(gòu)）筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不得影響土地供應(yīng)。

第十四條供應(yīng)用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、房地產(chǎn)開發(fā)等各類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地和工業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)依法采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行。

第十五條經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥方式供應(yīng)儲(chǔ)備土地的，用地單位須與縣土地儲(chǔ)備中心簽訂儲(chǔ)備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，支付劃撥儲(chǔ)備土地的成本費(fèi)用，憑繳費(fèi)憑證向縣國(guó)土資源管理部門申領(lǐng)建設(shè)用地劃撥決定書，并辦理土地登記等手續(xù)。

第十六條土地儲(chǔ)備資金來(lái)源主要有以下幾種方式：

（一）從土地出讓收益中提取20%充實(shí)周轉(zhuǎn)金；

（二）銀行抵押貸款；

（三）其他借款。

第十七條加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金管理，土地儲(chǔ)備資金應(yīng)做到專款專用，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。

第十八條禁止任何單位或個(gè)人囤積、炒賣、倒賣和非法出租、轉(zhuǎn)讓土地。

除縣土地儲(chǔ)備中心外，其他任何單位及個(gè)人均不得開展土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作。

第十九條凡本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)儲(chǔ)備的土地，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)，不得擅自轉(zhuǎn)讓或開發(fā)。應(yīng)當(dāng)儲(chǔ)備的土地，土地使用權(quán)人未申請(qǐng)儲(chǔ)備非法轉(zhuǎn)讓、出租、買賣或改變用途的，由縣國(guó)土資源管理、規(guī)劃部門依法實(shí)施處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，移交司法機(jī)關(guān)依法處理。

第二十條收回、收購(gòu)協(xié)議簽訂后，原土地使用權(quán)人未按協(xié)議規(guī)定交付土地及地上建（構(gòu)）筑物的，或者在交付土地的同時(shí)，擅自處理其地上建（構(gòu)）筑物的，縣土地儲(chǔ)備中心有權(quán)責(zé)成原土地使用權(quán)人限期改正，可按協(xié)議約定要求原土地使用權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任；原土地使用權(quán)人逾期不履行的，有關(guān)部門不得為其辦理土地、房產(chǎn)等審批登記手續(xù)。

篇2

現(xiàn)將國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室、建設(shè)部《關(guān)于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問(wèn)題的規(guī)定》（僑內(nèi)會(huì)發(fā)〔1998〕002號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室、建設(shè)部《關(guān)于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問(wèn)題的規(guī)定》

各省、自治區(qū)、直轄市和僑務(wù)辦公室、建委（建設(shè)廳）：

為了進(jìn)一步推進(jìn)和完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革，保護(hù)歸僑、僑眷的合法權(quán)益，現(xiàn)對(duì)歸僑、僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房的問(wèn)題作如下規(guī)定：

一、獲準(zhǔn)因私短期出境仍保留公職的歸僑、僑眷職工，可繼續(xù)租住原公有住房，并按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)繳納房租。

二、出境定居的歸僑、僑眷職工，在出境前已經(jīng)按國(guó)家及地方的房改政策規(guī)定參加房改買房的，出境定居后，其房產(chǎn)權(quán)屬不變。

三、出境定居的離休、退休、退職職工的原同住親屬（指其配偶、父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及與其有長(zhǎng)期撫養(yǎng)關(guān)系的其他親屬），凡同住一年以上者，可繼續(xù)租住原公房，并按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)繳納房租；原居住地施行房改售房時(shí)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可以按當(dāng)?shù)胤扛恼哔?gòu)買原公有住房。

篇3

為了加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，有序?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，深化土地使用制度改革，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制訂本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備，適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的土地儲(chǔ)備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過(guò)實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。

第四條（管理部門）

市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備中的重大問(wèn)題。

市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）

市土地儲(chǔ)備中心是市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

第六條（儲(chǔ)備范圍）

下列土地應(yīng)當(dāng)納入土地儲(chǔ)備范圍：

（一）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地；

（二）擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地；

（三）擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地；

（四）擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

（五）土地管理部門依法收回的閑置國(guó)有土地；

（六）市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地。

第七條（儲(chǔ)備分工）

本辦法第六條第（一）、（二）、（六）項(xiàng)所列的土地，由市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)備；其他各項(xiàng)所列的土地，由市土地儲(chǔ)備中心和所在地的區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，在相關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

第八條（儲(chǔ)備計(jì)劃）

本市的土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)當(dāng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計(jì)劃以及明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。

市房地資源局應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革委員會(huì)等有關(guān)部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后分解下達(dá)。

第九條（儲(chǔ)備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲(chǔ)備計(jì)劃范圍內(nèi)確定地塊實(shí)施儲(chǔ)備，并可以向投資主管部門辦理儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。

儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向規(guī)劃、土地管理部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。

第十條（儲(chǔ)備地塊的補(bǔ)償安置）

土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價(jià)格，簽訂收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議。

第十一條（儲(chǔ)備地塊的基礎(chǔ)性建設(shè)）

儲(chǔ)備地塊有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在完成該地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的拆除，并經(jīng)投資、規(guī)劃、建設(shè)管理部門批準(zhǔn)后，按照規(guī)劃要求實(shí)施基礎(chǔ)性建設(shè)。

儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)前，已有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，投資、規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)前期開發(fā)立項(xiàng)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，一并審批儲(chǔ)備地塊的基礎(chǔ)性建設(shè)。

第十二條（儲(chǔ)備地塊的權(quán)屬證明）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證。

儲(chǔ)備地塊交付供應(yīng)時(shí)，土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回。

第十三條（儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用）

經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。

儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。

市和區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得兼營(yíng)除臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地以外的其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。

第十四條（儲(chǔ)備信息統(tǒng)計(jì)）

市房地資源局應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備信息統(tǒng)計(jì)制度。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每季度將儲(chǔ)備土地的面積、數(shù)量、坐落、收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格、基礎(chǔ)性建設(shè)情況、臨時(shí)利用情況等相關(guān)信息，報(bào)送市房地資源局。

第十五條（儲(chǔ)備地塊的供應(yīng)）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地供應(yīng)計(jì)劃的要求，做好儲(chǔ)備地塊交付供地的前期準(zhǔn)備工作。

儲(chǔ)備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會(huì)同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣的有關(guān)規(guī)定和土地利用年度計(jì)劃組織實(shí)施。

第十六條（資金管理）

儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款中，屬于土地使用權(quán)出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分，由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后，納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金的設(shè)立、使用和管理辦法，由市財(cái)政局會(huì)同市房地資源局另行規(guī)定。

第十七條（監(jiān)督檢查）

市和區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)定期檢查本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的執(zhí)行情況。

財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備的成本開支和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況定期進(jìn)行核查、審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)報(bào)送市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

第十八條（違法行為的處理）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作人員貪污、賄賂、挪用公款或者利用職權(quán)為自己和他人謀取私利，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第十九條（具體應(yīng)用解釋）

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(一)加快國(guó)土資源配套制度建設(shè)。重點(diǎn)促成《**省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》、《**省礦山地質(zhì)環(huán)境保護(hù)條例》和《**省土地置換暫行辦法》出臺(tái)。建立立法儲(chǔ)備制度，開展《**省測(cè)繪管理?xiàng)l例(修訂)》和《**省農(nóng)村宅基地管理辦法》和《**省土地登記辦法》的立法論證工作。研究制定《**省新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)使用管理辦法》、《**省礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量評(píng)審管理辦法》、《**省協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《**省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)》等相關(guān)政策。

(二)深入開展國(guó)土資源法制宣傳教育。建立領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法和領(lǐng)導(dǎo)干部任職前法律知識(shí)考試制度，將學(xué)習(xí)法律知識(shí)作為黨組(委)中心組學(xué)習(xí)內(nèi)容。在全省各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和國(guó)土資源管理部門開展國(guó)土資源法制培訓(xùn)和講座，強(qiáng)化法律基本知識(shí)培訓(xùn)。研究制定《**省國(guó)土資源管理系統(tǒng)法制宣傳教育第五個(gè)五年規(guī)劃》。繼續(xù)開展“6·25”、“12·4”等法制宣傳日活動(dòng)，表彰國(guó)土資源系統(tǒng)“四五”普法先進(jìn)單位和個(gè)人。

(三)貫徹落實(shí)部依法行政規(guī)劃，著力推進(jìn)國(guó)土資源法治建設(shè)。一是認(rèn)真貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于推行行政執(zhí)法責(zé)任制的若干意見》，根據(jù)梳理的行政執(zhí)法依據(jù)，分解執(zhí)法職權(quán)，確定執(zhí)法責(zé)任，建立健全行政執(zhí)法評(píng)議考核機(jī)制；二是貫徹落實(shí)國(guó)土資源部《國(guó)土資源管理系統(tǒng)全面推進(jìn)依法行政規(guī)劃(20**年—**年)》，研究制定20**年**省國(guó)土資源系統(tǒng)依法行政年度計(jì)劃，完成《規(guī)劃》確定的20**年依法行政目標(biāo)任務(wù)；三是實(shí)行陽(yáng)光行政，進(jìn)一步完善會(huì)審辦法，擴(kuò)大會(huì)審單位和會(huì)審項(xiàng)目范圍，完善政務(wù)公開的程序，落實(shí)責(zé)任單位，切實(shí)推進(jìn)行政審批結(jié)果公開等；四是建立和完善首問(wèn)負(fù)責(zé)制、AB崗位制等效能制度。

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關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備資金 土地儲(chǔ)備制度 收益分配 成本核算

土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。國(guó)家近年來(lái)雖已出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（下面簡(jiǎn)稱《管理辦法》）和《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》（下面簡(jiǎn)稱《核算辦法》）等一系列的規(guī)范文件，但實(shí)際工作中仍然存在一些操作上的困惑和矛盾，有待進(jìn)一步的制度完善；而各地操作模式和體制上的不同也導(dǎo)致了各地土地儲(chǔ)備信息的不對(duì)稱等問(wèn)題。我們應(yīng)制定相應(yīng)的相關(guān)的管理對(duì)策，以期促進(jìn)土地儲(chǔ)備管理制度的健康、穩(wěn)步發(fā)展。

一、土地儲(chǔ)備核算中存在的問(wèn)題

(1)目前我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)體制沒(méi)有完全統(tǒng)一，土地儲(chǔ)備資金的管理主體也不盡相同。據(jù)了解，北京市土地儲(chǔ)備中心是實(shí)行企業(yè)化管理但由政府全額撥款的事業(yè)單位，福州市土地資產(chǎn)發(fā)展中心是與市國(guó)土資源局平級(jí)的事業(yè)單位，而長(zhǎng)沙、南京土地儲(chǔ)備中心雖都隸屬于市國(guó)土局，但一個(gè)是自收自支的事業(yè)單位一個(gè)是全額撥款的事業(yè)單位。這些機(jī)構(gòu)的職能基本相同，但在土地儲(chǔ)備資金管理中，行使的管理權(quán)限卻大不相同，性質(zhì)也有很大的差異，不論這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以何種形式出現(xiàn)，它都不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。體制不統(tǒng)一導(dǎo)致各地運(yùn)作模式五花八門，無(wú)法嚴(yán)格按照《管理辦法》和《核算辦法》來(lái)進(jìn)行土地儲(chǔ)備資金的管理。

(2)對(duì)于土地儲(chǔ)備資金的收益分配，沒(méi)有統(tǒng)一的文件進(jìn)行規(guī)范。目前各地都出臺(tái)了從儲(chǔ)備土地凈收益中劃出一定的比例用于土地儲(chǔ)備的規(guī)定性文件，有的地方將儲(chǔ)備土地的中標(biāo)價(jià)款扣除一部分，由政府財(cái)政部門管理和使用，直接進(jìn)入了土地儲(chǔ)備中心的資金專戶；有的地方土地出讓所得的出讓金歸政府所有，儲(chǔ)備土地則用銀行貸款來(lái)周轉(zhuǎn)，有的地方把儲(chǔ)備土地中標(biāo)價(jià)款全部在儲(chǔ)備中心集中，并由政府監(jiān)督，有的地方把儲(chǔ)備土地的出讓金用來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政資金的缺口，而不是按規(guī)定用途使用。因此，土地儲(chǔ)備資金在使用上有了很大的隨意性，財(cái)政部門對(duì)土地儲(chǔ)備資金的管理沒(méi)有統(tǒng)一有效的管理措施和管理手段，給土地儲(chǔ)備資金的管理帶來(lái)了極大的困難。

另外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源各個(gè)文件中都定義為財(cái)政撥款，但土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖是使用政府職能，但儲(chǔ)備收益與財(cái)政收入和宏觀調(diào)控都息息相關(guān)，如果缺乏相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，做多做少一個(gè)樣，做好做壞一個(gè)樣將不利于調(diào)動(dòng)員工的積極性。而且，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于業(yè)務(wù)部門，業(yè)務(wù)開支相對(duì)其他行政事業(yè)部門較大，完全使用財(cái)政撥款經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要。

(3)成本核算存在不科學(xué)的地方。為了充分反映每一宗地的成本、收入和收益等，要考慮土地開發(fā)因素，組織以宗地為核算單位的單位成本核算，才能真實(shí)地反映土地收儲(chǔ)資金的占用狀況。然而，在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)與儲(chǔ)備資金分帳核算的模式下，儲(chǔ)備宗地的人員費(fèi)用沒(méi)有納入土地成本，甚至在財(cái)政模式下，大量的為儲(chǔ)備土地而支付的交通、招待、會(huì)議等運(yùn)行成本都沒(méi)有進(jìn)行成本的分?jǐn)偤怂恪６⒊杀镜姆謹(jǐn)偰Ｊ揭矝](méi)有明確的規(guī)定，使得成本的計(jì)算有了可調(diào)整的空間。

(4)土地儲(chǔ)備核算辦法中規(guī)定的收入和支出的核算原則中權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制概念發(fā)生了混淆。《管理辦法》和《核算辦法》中都將儲(chǔ)備資金定義為財(cái)政性資金，土地儲(chǔ)備收入收歸到財(cái)政專戶，支出由財(cái)政核撥，這是典型的收付實(shí)現(xiàn)制的核算方式，而土地成本核算的應(yīng)收預(yù)付項(xiàng)目的支出則是采用的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。收入和支出不配比，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)信息的失真。

(5)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法真實(shí)反映其財(cái)務(wù)信息。首先收支表的收入為財(cái)政根據(jù)當(dāng)年儲(chǔ)備土地實(shí)際支出而核撥的經(jīng)費(fèi)，而并非土地出讓收入；而支出卻為已交付出讓項(xiàng)目的實(shí)際支出，收入和支出完全不配比。從報(bào)表中完全不能反映儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)當(dāng)年實(shí)際的出讓收支以及凈收益。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的真實(shí)收支需要登記備查賬才能掌握，而土地出讓收入由財(cái)政直接收取，出讓方和收款方相分離,并且沒(méi)有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制使得機(jī)構(gòu)缺乏催收款的積極性，容易造成應(yīng)收款項(xiàng)的滯收或壞帳。另外，報(bào)表中無(wú)法體現(xiàn)儲(chǔ)備收益，開辦資金和和凈資產(chǎn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到貸款要求，使得目前仍大量依靠銀行貸款運(yùn)作的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在銀行對(duì)其進(jìn)行的的信貸考核中陷入了被動(dòng)的境地，為續(xù)貸資金帶來(lái)了困難。

二、土地儲(chǔ)備核算方式的探討

(一)進(jìn)一步健全和完善土地儲(chǔ)備中心管理體制

土地儲(chǔ)備中心是政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府完成土地儲(chǔ)備任務(wù)的重要機(jī)構(gòu)。就職能上來(lái)說(shuō)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)確實(shí)應(yīng)該是全額撥款單位，但目前財(cái)政資金不能完全滿足儲(chǔ)備土地需要的情況下，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)仍需大量依靠貸款來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。綜合其市場(chǎng)化的運(yùn)作模式和貸款需求來(lái)看，土地儲(chǔ)備中心的管理體制最好暫時(shí)實(shí)行自收自支，并將其定性為全民事業(yè)單位。另外，土地儲(chǔ)備中心雖執(zhí)行事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，但土地儲(chǔ)備過(guò)程中存在的土地收購(gòu)、開發(fā)利用和土地征用的成本核算要參照企業(yè)會(huì)計(jì)制度。

(二)完善收益分配體制

建議儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的出讓收入改為先收后交的模式，即出讓收入由儲(chǔ)備中心自行收取，年終凈收益按一定的比例分別上繳財(cái)政、提取儲(chǔ)備專用基金和滾存結(jié)余。比例建議為凈收益的50%應(yīng)用于土地儲(chǔ)備資金，10%用于農(nóng)業(yè)的土地開發(fā)資金，20%用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費(fèi)來(lái)源，剩余的則用于土地的投資主體和土地所有者身上，做到政府部門的收益有20%-30%。這樣在儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的報(bào)表上可以清晰的反映儲(chǔ)備土地的真實(shí)收益狀況，也保證了政府的利益。財(cái)務(wù)報(bào)表能夠清楚體現(xiàn)資金的去向，既便于銀行進(jìn)行貸后管理，也保證了出讓收入的即時(shí)回籠。并且建立適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖杖胨綇膬羰找嬷刑崛∵m當(dāng)比例的獎(jiǎng)利基金，用以調(diào)動(dòng)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)人員的積極性。恰當(dāng)?shù)氖找娣峙潴w制充分調(diào)動(dòng)了機(jī)構(gòu)的積極性，為盤活存量土地，培育良好的土地市場(chǎng)起到了積極作用，土地儲(chǔ)備資金也會(huì)不斷保值和增值。

(三)規(guī)范土地儲(chǔ)備資金的運(yùn)行管理機(jī)制

首先要保證儲(chǔ)備中心有一定數(shù)量的開辦資金，用以滿足銀行貸款對(duì)自有資金的要求；在政府財(cái)政資金困難無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)金增資的時(shí)候，可以采用政府投資的方式，即無(wú)償?shù)貏潛芤欢ū壤慕?jīng)營(yíng)性用地給儲(chǔ)備中心，或者政府從土地有償收入中撥給土地儲(chǔ)備中心一定比例的儲(chǔ)備資金，用于土地儲(chǔ)備中心增加開辦資金，可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，以達(dá)到擴(kuò)大土地儲(chǔ)備量的目的。土地儲(chǔ)備過(guò)程也是土地儲(chǔ)備資金的周轉(zhuǎn)過(guò)程，土地儲(chǔ)備資金能夠正常周轉(zhuǎn)，就相當(dāng)于減少儲(chǔ)備土地資金的積壓。

(四)加強(qiáng)監(jiān)管力度，把好資金的流動(dòng)和安全關(guān)

土地儲(chǔ)備資金存在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)，如土地儲(chǔ)備本身屬于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，政府干預(yù)的失敗則是外部風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備資金的金額一般都是很巨大，保證資金的安全就顯得非常重要，要求抓好土地儲(chǔ)備中心內(nèi)部管理，嚴(yán)格各項(xiàng)內(nèi)部制約措施，并及時(shí)清理土地儲(chǔ)備過(guò)程中的債權(quán)、債務(wù)問(wèn)題，杜絕“三角債”，杜絕政府部門隨意拆借儲(chǔ)備資金的現(xiàn)象，使土地儲(chǔ)備資金在良好的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理下運(yùn)作。

(五)規(guī)范宗地的成本核算

為了準(zhǔn)確核算儲(chǔ)備土地的成本，建議將業(yè)務(wù)人員的人工費(fèi)用、專為項(xiàng)目發(fā)生的招待、會(huì)議、交通等業(yè)務(wù)費(fèi)用采取統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)倸w集到宗地成本中去。并統(tǒng)一利息成本的分?jǐn)倸w集口徑，使得不同地區(qū)的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)報(bào)表具有橫向可比性。

三、結(jié)語(yǔ)

土地儲(chǔ)備核算是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，建立健全的土地管理制度，結(jié)合國(guó)情、認(rèn)真調(diào)研與分析，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金的監(jiān)管力度，對(duì)于土地儲(chǔ)備核算有重要的意義，使土地資源得到優(yōu)化、土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度增強(qiáng)，對(duì)于保護(hù)土地和合理利用土地起到了積極的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行.《土地儲(chǔ)備管理辦法》2007年11月

[2]丁蕊.《土地儲(chǔ)備管理辦法》加強(qiáng)地根調(diào)控――國(guó)家增加凈地供應(yīng)狙擊囤地. 北京商報(bào)2007 年12 月

篇6

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備資金　土地資產(chǎn)證券化　融資　多元化

1.我國(guó)土地儲(chǔ)備資金的現(xiàn)狀

1.1先天不足——土地儲(chǔ)備啟動(dòng)資金短缺

雖然在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成立之初，各地政府為了支持土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場(chǎng)的目的，大多都會(huì)撥付?？钭鳛閱?dòng)資金。然而由于財(cái)政撥款的局限性，導(dǎo)致了土地儲(chǔ)備啟動(dòng)資金從一開始就處于短缺的狀態(tài)。財(cái)政撥款的局限性主要體現(xiàn)在：

第一，土地儲(chǔ)備資金對(duì)于資金的需求量大，并且對(duì)于資金的占用周期較長(zhǎng)。政府所能提供的財(cái)政撥款的金額和周期較短，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足土地儲(chǔ)備資金運(yùn)作的需求。而且這部分資金常常受到政府收入總額的限制和其他用途的競(jìng)爭(zhēng)，使得財(cái)政撥款缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性。

第二，政府的財(cái)政撥款屬于計(jì)劃行為，一般情況下是前一年度的年底做出計(jì)劃，然后第二年進(jìn)行撥款。但是土地收購(gòu)和儲(chǔ)備卻處于隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而不斷變化的狀態(tài)。這兩者之間存在著嚴(yán)重的時(shí)間差，不利于土地征購(gòu)和儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.2后天不濟(jì)——銀行貸款的高利率及土地出讓收益的周期過(guò)長(zhǎng)

土地儲(chǔ)備資金不但面臨著“先天不足”的局面，而且由于種種原因使得其又陷入了“后天不濟(jì)”的窘境。

首先，由于財(cái)政撥款無(wú)法滿足土地儲(chǔ)備資金的使用，銀行貸款也就變成了土地儲(chǔ)備過(guò)程中最主要的資金來(lái)源。

然而銀行貸款畢竟屬于市場(chǎng)行為，銀行所能借出的貸款金額也畢竟有限，而且還需要繳納借款利息。如果過(guò)多的向銀行進(jìn)行借款，將會(huì)增加土地的儲(chǔ)備成本，使土地的經(jīng)營(yíng)效益受到影響。

其次，土地出讓收益也是土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源之一。然而土地出讓收益的期限過(guò)長(zhǎng)，完全無(wú)法滿足土地儲(chǔ)備資金當(dāng)前的需求。

2.我國(guó)土地儲(chǔ)備資金在管理方面的問(wèn)題

2.1產(chǎn)權(quán)界定模糊，無(wú)法從整體上調(diào)控土地儲(chǔ)備資金

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，城鄉(xiāng)差距較大。所以從現(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)的土地儲(chǔ)備的地段主要集中在城市土地。然而，我國(guó)的城市土地在土地的所有權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)方面還存在著責(zé)任不清，義務(wù)不明、越級(jí)形式權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致融資困難

我國(guó)對(duì)于土地儲(chǔ)備資金的管理還沒(méi)有統(tǒng)一的法律法規(guī)，只是有些城市就自身出現(xiàn)的情況頒布了一些土地儲(chǔ)備資金管理的條例。對(duì)于政府應(yīng)如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，形成土地統(tǒng)一的收購(gòu)權(quán)也沒(méi)有明確的規(guī)定。這些都制約著新型土地儲(chǔ)備資金管理體系的建立。

2.3國(guó)家法律規(guī)定同實(shí)際情況存在差異

由于各個(gè)地方的實(shí)際情況不同，使得國(guó)家所指定的相關(guān)條例同實(shí)際情況之間往往存在較大的差異。這些差異主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，土地儲(chǔ)存項(xiàng)目成本核算不準(zhǔn)確。按《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定,土地儲(chǔ)備的工作由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)。土地儲(chǔ)備機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)之后的收儲(chǔ)土地的取得、開發(fā)整理等工作。儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā)整理后,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)交付主管國(guó)土資源管理部門,納入土地供應(yīng)計(jì)劃,由國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。這就加大了信息在傳遞過(guò)程中出錯(cuò)的概率，兩個(gè)部門之間扯皮的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；而且由于兩個(gè)部門對(duì)于數(shù)據(jù)的記錄方式各有不同，這就使得土地儲(chǔ)存項(xiàng)目的成本核算經(jīng)常出現(xiàn)許多版本，難以準(zhǔn)確反映實(shí)際情況。

第二，記賬方式過(guò)于死板。例如《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》中規(guī)定,應(yīng)適時(shí)監(jiān)督的應(yīng)收收儲(chǔ)項(xiàng)目受讓人出讓款不能通過(guò)“應(yīng)收賬款”或其他類似債權(quán)賬戶反映,另一方面,由于財(cái)政部門與國(guó)土資源管理部門的監(jiān)管十分依賴這些重要會(huì)計(jì)信息,這又迫使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只能通過(guò)備查簿進(jìn)行輔助登記,滿足主管部門履行監(jiān)管責(zé)任的需要。

第三，某些定義相互矛盾。例如《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》中規(guī)定,土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開發(fā)等所使用的資金,這意味著土地出讓涉及的資金不屬于土地儲(chǔ)備資金。這同實(shí)際的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的做法背道而馳。

3.建立新型的土地儲(chǔ)備資金管理體系

3.1完善土地儲(chǔ)備的立法體系

依照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，國(guó)家所有城市的土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，地方政府享有土地的開發(fā)管理權(quán)。由于我國(guó)當(dāng)前的土地管理制度在法律上的對(duì)于兩者的產(chǎn)權(quán)界定不清晰，致使地方政府經(jīng)常利用對(duì)所轄地區(qū)的管理上的便利越權(quán)行使中央政府的職能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往將局部利益和眼前利益放在首位。

造成這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)槲覈?guó)土地儲(chǔ)備的立法的不完善。因此建立新型土地儲(chǔ)備資金管理體系的第一步就是要完善土地儲(chǔ)備的立法體系，構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備的“三權(quán)分離”體系，即明確城市土地的所有權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)的歸屬，使三者相互分離，相互制約又互為整體。這樣中央政府可以從宏觀上對(duì)土地儲(chǔ)備資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理，各個(gè)地方政府也可以明確自己的權(quán)力和職責(zé)，避免越權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)還可以抑制地方政府以地生財(cái)?shù)耐顿Y沖動(dòng)，為構(gòu)建和諧健康的新型土地儲(chǔ)備資金管理體系創(chuàng)造條件。

3.2土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法的創(chuàng)新

第一，嚴(yán)格核算土地出讓收入和土地出讓成本，規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)。

第二，對(duì)土地供應(yīng)款項(xiàng)的回收周期和土地經(jīng)營(yíng)損益進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，并一次建立符合土地儲(chǔ)備資金的會(huì)計(jì)體系。

第三，建立兩套會(huì)計(jì)核算體制，分別以權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。從而可以更加詳細(xì)的記錄土地儲(chǔ)備資金的動(dòng)向，為土地儲(chǔ)備資金的管理提供更加詳細(xì)的數(shù)據(jù)和信息。

3.3土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法的進(jìn)一步規(guī)范

第一，加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地的商品管理。

第二，對(duì)需開發(fā)整理的土地設(shè)立“開發(fā)成本”科目。

第三，加強(qiáng)對(duì)收入的管理。

第四，加強(qiáng)對(duì)開辦費(fèi)用的管理。

第五，加強(qiáng)對(duì)債權(quán)、債務(wù)和財(cái)產(chǎn)物資的管理

結(jié)　論

建立新型的土地儲(chǔ)備資金管理體系是順利實(shí)施城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的必要保障。只有從法律和資金管理方面不斷完善土地儲(chǔ)備制度，土地收購(gòu)儲(chǔ)備的工作才能順利的開展，從而最終發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度的宏觀調(diào)控功能。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：城市建設(shè) 土地資源 管理措施

1.引言

我國(guó)的城市化水平越來(lái)越高，各地區(qū)的農(nóng)村都在城鎮(zhèn)化。但是一方面土地的數(shù)量有限，城市不能夠合理地使用土地資源；另一方面城市人工眾多，人均土地面積更是少的可憐。在這兩者的矛盾日益明顯的今天，城市地區(qū)土地的有效合理分配和管理成為了必要措施。政府單位和城市各管理部門應(yīng)當(dāng)充分重視土地資源的管理，提高土地的使用率。所以在此，我們要對(duì)城市土地資源利用進(jìn)行闡述和討論，總結(jié)出有意義和有效果的資源管理辦法。

2.城市土地資源管理

2.1城市土地有效利用的概念

有相關(guān)的政治經(jīng)濟(jì)理論提到，人類要實(shí)現(xiàn)文明用地，就應(yīng)該有效的用地，提高使用率。如對(duì)于農(nóng)業(yè)土地的集約利用， 就是當(dāng)土地的面積一定時(shí)，運(yùn)用先進(jìn)的科技，種植更多的農(nóng)作物，提高產(chǎn)出和投入比例。但是和農(nóng)業(yè)用地相比較，城市土地集約的方式更加多樣化，國(guó)內(nèi)外沒(méi)有統(tǒng)一的看法。但是總結(jié)起來(lái)有以下幾個(gè)措施可以提高城市土地的集約利用：一是提高的土地投入產(chǎn)出比；二是合理規(guī)劃和布置城市土地結(jié)構(gòu)；三是提高土地的使用率；四是最大限度地開發(fā)土地資源的潛力， 有效利用土地資源。

城市土地集約利用的常規(guī)定義：對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)和規(guī)劃，合理分配城市土地資源，調(diào)制城市結(jié)構(gòu)布局，改善土地資源的管理措施，提高土地的使用率和投入產(chǎn)出比，使城市的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.2建立土地管理學(xué)科，引進(jìn)人才

要對(duì)土地有效管理需要較多專業(yè)知識(shí)，它也包含了眾多學(xué)科，牽涉到了經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等各類學(xué)科，是綜合性的學(xué)科。只有具備廣泛的知識(shí)面和綜合管理能力，并借助網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)，對(duì)土地資源進(jìn)行有效的管理。1950年以后，很多高校開始設(shè)立管理學(xué)專業(yè)，學(xué)習(xí)土地資源的管理知識(shí)，有效的規(guī)劃土地。到七八十年代，從專業(yè)到本科，都逐漸開設(shè)了資源管理專業(yè)，各高校這種辦學(xué)政策的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)出了土地管理在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的重要作用。現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)都在開始土地資源管理額本科點(diǎn)和碩士點(diǎn)，有些好的高校甚至建立博士點(diǎn)。高校為社會(huì)培養(yǎng)綜合性的管理人才，為國(guó)土資源提供專業(yè)人才，這對(duì)管理專業(yè)的畢業(yè)生起到了積極的促進(jìn)作用。學(xué)生在學(xué)習(xí)期間，應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，專心聽講，吸收土地資源管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，提升自己的理論知識(shí)和專業(yè)技能，以便適應(yīng)未來(lái)社會(huì)的需要。

2.3土地資源有效管理

農(nóng)業(yè)資源是土地資源的基礎(chǔ)，目的是追求高的使用率，所以其關(guān)鍵是科學(xué)地分配土地資源，合理利用土地，解決土地資源稀缺問(wèn)題，確保良好的生態(tài)環(huán)境，使土地得到持續(xù)利用。所以要制定有關(guān)的土地政策，轉(zhuǎn)變管理方式，研究新的土地管理計(jì)劃，來(lái)有效地管理土地資源。有文獻(xiàn)中提到水資源的管理方法，也適合于對(duì)土地資源的高效管理。具體來(lái)說(shuō)，可以把土地資源的管理劃分為土地的供給、資源效率、優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)、土地的社會(huì)化等4個(gè)不同的管理階段。

這寫階段并沒(méi)有一定的順序，在實(shí)際管理土地時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用這些手段。但是越高級(jí)的手段也反應(yīng)了管理水平的提高，在擴(kuò)大市場(chǎng)范圍時(shí)，使得稀缺的土地資源得到最合理的應(yīng)用，這也體現(xiàn)出來(lái)土地的社會(huì)化管理。而在社會(huì)上，由土地資源的管理問(wèn)題，也進(jìn)一步引起了國(guó)內(nèi)外對(duì)其它社會(huì)資源管理問(wèn)題的重視。

3.國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控

3.1提供市場(chǎng)信息，增強(qiáng)市場(chǎng)功能

在對(duì)土地資源進(jìn)行管理時(shí)，國(guó)家要發(fā)揮其強(qiáng)大的宏觀調(diào)控作用。要發(fā)揮市場(chǎng)的功能，提供豐富的信息，使得管理土地時(shí)有據(jù)可依。如果缺乏及時(shí)或者有效的信息，就會(huì)誤導(dǎo)土地市場(chǎng)的走向，使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)很多問(wèn)題。在土地市場(chǎng)的交易中，主要注重的是其價(jià)格信息，要及時(shí)了解價(jià)格的波動(dòng)及走向。因?yàn)閮r(jià)格信息也反應(yīng)了市場(chǎng)的供需情況和大致的價(jià)值。對(duì)于中國(guó)的城市，其土地未全部市場(chǎng)化，部分進(jìn)入了市場(chǎng)，部分未進(jìn)入，所以市場(chǎng)的價(jià)格信息不能全面地土地資源的合理分配。在此，政府要對(duì)土地宏觀調(diào)控，合理制定集約利用土地資源的規(guī)章制度，有效反應(yīng)市場(chǎng)信息，包括土地的總面積和分布情況。同時(shí)這也可以更好的引導(dǎo)投資者進(jìn)行投資，最大限度地提高土地的使用率，帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2依靠政府政策，降低調(diào)控成本

在調(diào)控土地市場(chǎng)時(shí)，兩種有效的措施就是土地儲(chǔ)備與投放政策，根據(jù)土地供給情況滿足市場(chǎng)需要，保持供求平衡。若供不應(yīng)求，則可適當(dāng)提高土地價(jià)格；若供大于求，可以降低土地價(jià)格或者將土地儲(chǔ)備起來(lái)減少供應(yīng)。對(duì)這種調(diào)控手段，可以通過(guò)以下兩個(gè)方面來(lái)對(duì)城市土地的高效利用給與恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)。

第一，土地儲(chǔ)備與投放穩(wěn)定市場(chǎng)，抑制波動(dòng)現(xiàn)象。但是也要制定合理的價(jià)格，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，對(duì)土地資源進(jìn)行儲(chǔ)備和投放。政府不能為了眼前利益或者私人利益，投機(jī)倒把，不顧市場(chǎng)的運(yùn)行而作出不合理的決策。如果土地的利用率很低，應(yīng)適當(dāng)儲(chǔ)備土地，促進(jìn)其它土地的高效使用；如果利用率較高，也可以投放更多土地，緩解土地緊缺的壓力。

第二，政府儲(chǔ)備與投放也需要一定成本，何時(shí)何地儲(chǔ)備土地涉及到很大的利益關(guān)系。所以要對(duì)城市土地進(jìn)行集約利用，了解土地總體數(shù)量和分布情況，最優(yōu)地選擇最具市場(chǎng)潛力的土地，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投放和儲(chǔ)備。由于城市土地都具有很大市場(chǎng)潛力，所以在實(shí)際規(guī)劃時(shí)，可以減少儲(chǔ)備量，進(jìn)而吸引更多的投資者進(jìn)行投資，帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益，釋放土地的需求壓力。

4.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)城市土地資源短缺的情況下，提出土地集約利用這一手段，分析了土地市場(chǎng)的供需變化。在城市化建設(shè)中，應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，所以既要有效的管理土地資源，有應(yīng)該發(fā)揮政府的調(diào)控作用控制其價(jià)格，使城市的發(fā)展具有更大的生機(jī)。

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篇8

截至2013年底，中新廣州知識(shí)城范圍內(nèi)征地共涉及18個(gè)村、1個(gè)社區(qū)，面積達(dá)到4090公頃（62350畝）。其中，征地面積處在第一檔次（600～699公頃）的是何棠下村和楓下村，征地面積分別達(dá)到696.68公頃和661.53公頃；征地面積處在第二檔次（300～399公頃）的是燕塘村、黃田村和佛村，征地面積分別是399.91公頃、360.66公頃和300.64公頃；征地面積處于第三檔次（200～299公頃）的有四個(gè)，分別是鳳尾村、湯村、長(zhǎng)庚村和重崗村，征地面積分別達(dá)到273.58公頃、253.24公頃、248.58公頃和230.91公頃。

中新知識(shí)城征地空間分布主要以2020年為時(shí)間分界點(diǎn)，2020年以前規(guī)劃征地面積為2024公頃（30360畝），而2020年以后規(guī)劃征地為2066公頃（30990畝）。中新知識(shí)城2020年以前征地占整個(gè)征地規(guī)劃的49.5%，而2020年以后征地占整個(gè)征地規(guī)劃的50.5%。

1、中新知識(shí)城留用地規(guī)模劃分

中新知識(shí)城留用地規(guī)模規(guī)劃分為近期留用地布局、中期留用地布局和遠(yuǎn)期留用地布局。

近期留用地布局。蘿崗區(qū)在征地的過(guò)程中，考慮到重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)集聚等多重因素，規(guī)定各批次的征地過(guò)程中都可以使用留用地，前提條件是符合土地利用總規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。

中期留用地布局，又稱2020年留用地布局。中新知識(shí)城規(guī)劃2020年留用地共322.3公頃，其中符合2020年土地規(guī)劃建設(shè)用地的留用地為189.2公頃；在已征地的4090公頃范圍內(nèi)的有153公頃。

2、中新廣州知識(shí)城留用使用情況

留用使用主要包括留用地性質(zhì)和留用地開發(fā)。中新廣州知識(shí)城留用地性質(zhì)主要分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地和教育科研用地四種。一般而言，工業(yè)用地和商業(yè)用地規(guī)模較大。2020年留用地中工業(yè)用地和商務(wù)用地分別達(dá)到105.73公頃和122.75公頃，占留用地面積的比例分別為33%和38%；而遠(yuǎn)期留用地規(guī)劃中工業(yè)用地和商務(wù)用地分別達(dá)到212.82公頃和162.30公頃，占留用地面積的比例分別為37%和28%。這充分表明，留用地的主要用途在于工業(yè)和商業(yè)。

二、蘿崗區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)留用地利用存在的問(wèn)題

1、留用地產(chǎn)權(quán)不明確

我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》等文件中，對(duì)農(nóng)村集體土地收益、增值等方面的法律法規(guī)存在缺陷，導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有的集體土地行使權(quán)是不充分的。同時(shí)，地方性的文件規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)留用地不能以集體經(jīng)濟(jì)組織中的個(gè)人名義進(jìn)行登記管理，而要以被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的名義進(jìn)行登記管理，且不允許政府和集體經(jīng)濟(jì)組織把土地分配到集體組織中的個(gè)人。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)留用地的產(chǎn)權(quán)分割政策不明確。在《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法》和《關(guān)于貫徹實(shí)施〈廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）〉的通知》文件中，都沒(méi)有明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)用地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。只是規(guī)定留用地原則上保持集體土地性質(zhì)，而在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的留用地可以征收為國(guó)有土地。留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或通過(guò)其他形式用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和工業(yè)用地，可以參照國(guó)有土地使用權(quán)公開假意的程序和辦法，通過(guò)招拍掛土地市場(chǎng)方式進(jìn)行。

在政府實(shí)際操作層面，由于留用地產(chǎn)權(quán)不明確，致使村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民個(gè)人在地方政府實(shí)際征地的過(guò)程中對(duì)留用地的地塊選址、留用地價(jià)值等方面只有簡(jiǎn)單的知情權(quán)，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性參與土地估價(jià)、議價(jià)和定價(jià)的過(guò)程，農(nóng)民合法利益在一定程度上很難得到保障。

2、留用地規(guī)劃不詳細(xì)

廣州開發(fā)區(qū)留用地規(guī)模只是根據(jù)征用地的10%進(jìn)行保留，但是，沒(méi)有對(duì)其用途、地塊的選址等進(jìn)行合理的規(guī)劃。沒(méi)有對(duì)留用地的規(guī)模進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。從《廣州市蘿崗區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2010―2020）》中可以清楚看出，在土地規(guī)劃中，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張規(guī)模，保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，大力推行城鎮(zhèn)建設(shè)用地集中布局和產(chǎn)業(yè)集聚，總體上形成中新知識(shí)城與七個(gè)城區(qū)共同發(fā)展的土地利用空間格局。到2020年，建設(shè)用地總規(guī)模控制在1443公頃，城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?0373公頃，城鎮(zhèn)工礦用地總規(guī)模為8900公頃；而全區(qū)耕地保有量為5150公頃，基本農(nóng)田保護(hù)面積為4500公頃。而對(duì)經(jīng)濟(jì)留用地沒(méi)有進(jìn)行總體的規(guī)劃和控制。

3、留用地政策不夠細(xì)化

首先，國(guó)家層面的關(guān)于土地方面的法律和政策主要有《中華人民共和國(guó)土地法（第二次修訂）》（簡(jiǎn)稱《土地法》）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地土地管理的決定》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。其中《土地法》第二條明確規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，及全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，但是沒(méi)有進(jìn)一步將集體土地在征收的過(guò)程中進(jìn)一步細(xì)分為留用地和非留用地，留用地的土地性質(zhì)、土地用途、開發(fā)性質(zhì)等都沒(méi)有相關(guān)的解釋，從而會(huì)引起留用地在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際操作過(guò)程中較多的問(wèn)題?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》第十六條“要高度重視農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃管理”中規(guī)定“利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入年度計(jì)劃，并依法審批。嚴(yán)格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格禁止‘以租代征’將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地”?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十三條“妥善安置被征地農(nóng)民”中規(guī)定“對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股”。以上的文件均沒(méi)有明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地征用過(guò)程中的留用地問(wèn)題，留用地如何儲(chǔ)備、如何評(píng)估、如何入股、留用地開發(fā)、留用地項(xiàng)目處置、留用地項(xiàng)目的增值分配、留用地融資抵押等一系列問(wèn)題均未涉及。

其次，廣東省關(guān)于集體經(jīng)濟(jì)組織留用地方面的政策法規(guī)主要有《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法》、《關(guān)于貫徹實(shí)施〈廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法施行〉的通知》、《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。以上的文件雖然對(duì)廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用地的留用規(guī)模、選址、補(bǔ)償方案、開發(fā)模式等進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)范，但是對(duì)于留用的性質(zhì)仍然沒(méi)有完全界定清楚。《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第六條規(guī)定，“留用地應(yīng)當(dāng)依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。留用地原則上保留集體土地性質(zhì)；在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的留用地可征收為國(guó)有土地”。這雖然在一定的程度上規(guī)定了留用的性質(zhì)問(wèn)題，但是還比較含糊，在實(shí)際操開發(fā)過(guò)程中，地方政府和開發(fā)商都不敢輕易開發(fā)留用地。

三、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)留用地有效利用開發(fā)的政策建議

為進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，同時(shí)滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的用地需求，使蘿崗區(qū)成為“知識(shí)經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、自主創(chuàng)新示范區(qū)、智慧城市樣板區(qū)、宜業(yè)宜居生態(tài)區(qū)”，要切實(shí)做好社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，極大限度地利用開發(fā)好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)留用地，使之既能有效統(tǒng)籌城鄉(xiāng)空間資源配置，優(yōu)化城市空間功能布局，保護(hù)好耕地資源集約節(jié)約可利用，保證經(jīng)濟(jì)留用地合理開發(fā)，又能確保國(guó)家、省乃至市縣等重點(diǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，促使環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

1、進(jìn)一步明確留用地產(chǎn)權(quán)

首先，要進(jìn)一步明確留用地在國(guó)家征用的過(guò)程中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變問(wèn)題，即由集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋氐倪^(guò)程中，應(yīng)該享有國(guó)有土地在市場(chǎng)上同等的待遇，不應(yīng)該進(jìn)一步區(qū)分為集體留用地和非集體留用地，應(yīng)統(tǒng)一視為國(guó)有土地，按照市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。其次，明確留用地項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，主要指留用地開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題又進(jìn)一步涉及到房地產(chǎn)前期購(gòu)買問(wèn)題和后期轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。

2、加強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用地的規(guī)劃管理

對(duì)經(jīng)濟(jì)留用地要嚴(yán)格按照可建設(shè)征地（符合“兩規(guī)”）的10%返還留用地，同時(shí)結(jié)合中新知識(shí)城開發(fā)建設(shè)實(shí)際情況，采取“貨幣補(bǔ)償、物業(yè)置換、實(shí)地返還”等多種方式，確保被征地農(nóng)民合法利益得到保障。應(yīng)按照中新廣州知識(shí)城當(dāng)前征地和未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)留用地進(jìn)行總量控制，并結(jié)合蘿崗區(qū)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，在發(fā)展壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也能保障國(guó)家建設(shè)用地需求。結(jié)合知識(shí)城發(fā)展的階段和規(guī)劃，按照“服從規(guī)劃、同一部劇、合理安排、節(jié)約集約使用”的原則，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)留用地的選址進(jìn)行科學(xué)合理的統(tǒng)一安排。由蘿崗區(qū)政府、廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和中新廣州知識(shí)城會(huì)同國(guó)土規(guī)劃局等單位進(jìn)行規(guī)劃，鼓勵(lì)各個(gè)村之間實(shí)現(xiàn)跨村選址、集中連片區(qū)留地。

3、加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織留用地的開發(fā)管理

首先，要按照城市發(fā)展規(guī)劃、土地節(jié)約集約利用規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃等要求，對(duì)留用地進(jìn)行有序開發(fā)，鼓勵(lì)公益性項(xiàng)目，限制環(huán)境污染項(xiàng)目。其次，在對(duì)農(nóng)村留用地的開發(fā)管理過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)城市總體規(guī)劃、城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)計(jì)劃等，將中新知識(shí)城合理劃分為核心區(qū)、一般區(qū)和邊緣區(qū)，分類對(duì)留用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對(duì)核心區(qū)應(yīng)該遵循城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，從而提高城市規(guī)劃和建設(shè)檔次和品味。再次，對(duì)留用地要采取規(guī)劃、開發(fā)和監(jiān)管并重措施，有效盤活留用地，加快中心城區(qū)發(fā)展，同時(shí)有效壯大集體經(jīng)濟(jì)，在征地的過(guò)程中，要全面考慮留用地政策的適應(yīng)范圍、留用地指標(biāo)核發(fā)、留用地指標(biāo)管理、留用地指標(biāo)使用等，從而能夠合理對(duì)留用地的位置、規(guī)模等進(jìn)行科學(xué)布局。最后，進(jìn)一步完善留用地項(xiàng)目開發(fā)方式。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓開發(fā)應(yīng)該由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況自行選擇。集體經(jīng)濟(jì)組織可以選擇自主開發(fā)、留用地貨幣化、合作開發(fā)等模式。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可在充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城鎮(zhèn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)留用地進(jìn)行自主開發(fā)。同時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用地項(xiàng)目可以根據(jù)新建項(xiàng)目用地實(shí)際需求出發(fā)，參照國(guó)有土地出讓方式，以招拍掛方式在土地市場(chǎng)上進(jìn)行公開出讓。為進(jìn)一步規(guī)范集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓，可以先通過(guò)土地儲(chǔ)備中心備案，通過(guò)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)留用地進(jìn)行客觀評(píng)估，交易過(guò)程公正公平合理，使集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人的利益最大化。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以根據(jù)自身實(shí)力和合作方的需要，共同開發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)留用地。

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關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；土地管理；土地融資；風(fēng)險(xiǎn)防范；防范措施 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：D922 文章編號(hào)：1009-2374（2016）13-0188-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.13.091

土地儲(chǔ)備制度不僅是國(guó)家在土地利用方面重要的制度創(chuàng)新，更是近年來(lái)社會(huì)上重要的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善發(fā)展的大背景下，各大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)綜合使用計(jì)劃與市場(chǎng)兩種手段實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地的有效管理，在這一過(guò)程中，城市土地的效益也不斷上升。客觀來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大杠桿的推動(dòng)下，土地儲(chǔ)備制度不僅實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地資源的優(yōu)化配置，也在一定程度上提高了土地的利用率與經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但是任何事物都不可避免地存在著兩面性，城市土地儲(chǔ)備中還存在著很多的問(wèn)題迫切需要得到解決。

1 土地儲(chǔ)備制度概述

城市土地儲(chǔ)備制度簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，綜合利用征用、置換、專制、收回等方式將原本分散的土地集中起來(lái)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)再根據(jù)相應(yīng)的城市規(guī)劃或其他方案要求，有計(jì)劃有組織地在市場(chǎng)中投入土地。當(dāng)然，在這一過(guò)程中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將會(huì)負(fù)責(zé)居民安置、房屋拆遷、土地平整等一系列問(wèn)題。但是近年來(lái)，在土地儲(chǔ)備制度的貫徹落實(shí)過(guò)程中，因?yàn)槭艿劫Y金因素的限制，實(shí)際的土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)也受到了較大的阻礙。為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度在提升土地價(jià)值，提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地合理配置的重要作用，就需要認(rèn)真審視資金短缺問(wèn)題，拓寬融資渠道，防范融資風(fēng)險(xiǎn)。

2 城市土地儲(chǔ)備融資中存在的問(wèn)題

2.1 融資能力較差

一般來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)手中所持有的很大一部分比例土地都將用于城市基礎(chǔ)建設(shè)，作為國(guó)家重要的公益性項(xiàng)目，項(xiàng)目所產(chǎn)生的社會(huì)效益將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)其經(jīng)濟(jì)效益，獲得收益較少。因此，土地儲(chǔ)備融資一般在政府融資平臺(tái)上進(jìn)行。雖然很多銀行與政府簽訂了相關(guān)的協(xié)定，銀行貸款作為土地儲(chǔ)備融資的主要渠道。但是一般來(lái)說(shuō)，很多的項(xiàng)目其建設(shè)周期較長(zhǎng)、投放資金較多，加上為了保護(hù)土地融資機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和政府融資的信譽(yù)度而按時(shí)還款，土地儲(chǔ)備資金的周轉(zhuǎn)與利用水平往往不盡如人意，這極大地限制了其融資能力，而現(xiàn)在融資能力較差也成為現(xiàn)階段土地儲(chǔ)備融資中的突出問(wèn)題。

2.2 融資主體單一

融資主體單一造成的直接后果便是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源較少，融資壓力巨大。城市土地儲(chǔ)備一方面要承擔(dān)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市改造與擴(kuò)建項(xiàng)目資金籌集工作；另一方面也受著相關(guān)制度的約束，在現(xiàn)行的《土地儲(chǔ)備管理辦法》中明確指出土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)沒(méi)有貸款擔(dān)保的權(quán)限，財(cái)政資金也不得用于土地儲(chǔ)備融資擔(dān)保。在城市建設(shè)速度不斷加快的今天，僅僅依靠政府融資平臺(tái)來(lái)獲取資金，融資主體極為單一，這大大加重了土地儲(chǔ)備融資的壓力。

2.3 融資渠道單一

銀行貸款與財(cái)政撥款是現(xiàn)階段城市土地儲(chǔ)備中最為主要的資金來(lái)源，其中財(cái)政撥款只占土地儲(chǔ)備融資結(jié)構(gòu)中的極小部分，主要用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的啟動(dòng)。但是因?yàn)樨?cái)政撥款受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，政府收支情況等因素影響，財(cái)政撥款很難滿足土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行資金所需。另外，銀行貸款作為土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的重要支撐，是當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主要的融資渠道。在實(shí)際操作時(shí)，因?yàn)橥恋貫檎?，商業(yè)銀行借出的大量資金一般不會(huì)出現(xiàn)壞賬或呆賬的情況。很多銀行看準(zhǔn)這一“商機(jī)”，紛紛違反規(guī)定向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)低息發(fā)放貸款，雖然這在一定程度上緩解了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金短缺的問(wèn)題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，銀行方面向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大量投放貸款會(huì)使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)節(jié)制地進(jìn)行貸款。加上在單一融資渠道的大前提下，因?yàn)槿鄙儆行У馁Y產(chǎn)組合，融資的風(fēng)險(xiǎn)也被大大加大。銀行方面，因?yàn)槭艿絿?guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響巨大，一旦國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)政策做出大的調(diào)整，那么貸款銀行便置身于極大的風(fēng)險(xiǎn)之中。因此，融資渠道單一帶來(lái)的負(fù)面影響不僅限于城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)方面，它對(duì)整個(gè)銀行金融安全也會(huì)帶來(lái)一定的影響，而風(fēng)險(xiǎn)的雙重性也阻礙了城市土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的進(jìn)一步

發(fā)展。

3 融資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

3.1 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資規(guī)模較大

很多地方政府為了推動(dòng)城市的建設(shè)，獲得更多的土地財(cái)政資金，不得不向銀行抵押大量的土地并以較高的利息向銀行借款。但是地方政府的財(cái)政能力受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、當(dāng)年財(cái)政收支情況等多方面因素所影響，如果盲目貸款，而不考慮地方政府的實(shí)際財(cái)政能力、償還能力，那么財(cái)政就極有可能出現(xiàn)赤字，資金風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

3.2 抵押手續(xù)不規(guī)范或不符合相關(guān)法律要求

因?yàn)橥恋厝谫Y的借貸關(guān)系建立在土地為政府所有的基礎(chǔ)上并以地方財(cái)政為擔(dān)保，出現(xiàn)呆賬、壞賬的幾率極低。這就使得很多商業(yè)銀行置《擔(dān)保法》于不顧，抵押手續(xù)極不規(guī)范，或者直接以與政府和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商簽訂的協(xié)議作為貸款依據(jù)?？陀^來(lái)看，這種不符合我國(guó)《擔(dān)保法》的擔(dān)保文書并不具有法律效力，一旦遭遇融資風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)的影響也將極為惡劣。

3.3 投資與收益并不成比例，財(cái)政虧損嚴(yán)重

《土地儲(chǔ)備管理辦法》中對(duì)儲(chǔ)備貸款的使用雖然進(jìn)行了明確的限定，只能用于土地的征收、收購(gòu)和收回或土地開發(fā)前期費(fèi)用的支出，但是仍然有一些地方政府將這一部分資金挪用于城市公益設(shè)施配套建設(shè)，投入與支出完全不成正比，政府和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也因此陷入投資大收入小的困境，債務(wù)包袱十分沉重。

4 防范城市土地融資風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

如今，我國(guó)土地儲(chǔ)備事業(yè)已經(jīng)進(jìn)入利潤(rùn)瓶頸階段，為了推動(dòng)我國(guó)土地儲(chǔ)備事業(yè)的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展，就需要積極解決現(xiàn)階段我國(guó)城市土地融資中出現(xiàn)的融資渠道較少、主體較為單一、融資能力較弱等一系列問(wèn)題，下面將從三個(gè)方面對(duì)防范我國(guó)城市土地風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探究：

4.1 拓寬融資渠道

銀行貸款是我國(guó)城市土地融資中的主要渠道，但是銀行貸款不可避免地存在著貸款利率較高且還款期限較短等弊端，這就使得土地儲(chǔ)備資金的利用與周轉(zhuǎn)受到較大的影響。加上融資渠道的單一性也使得融資風(fēng)險(xiǎn)很難得到分解，因此需要進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備融資體系，拓寬融資渠道。

首先，可以實(shí)行土地債券，以債券的形式籌集大量的閑散資金。因?yàn)橥恋貍瘜儆诘胤焦珎姆懂?，能夠?qū)崿F(xiàn)資源有效整合的同時(shí)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此可以以發(fā)放公債的形式來(lái)緩解地方政府所面臨的財(cái)政壓力，同時(shí)這也是對(duì)只有中央政府才能發(fā)放國(guó)債進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有力補(bǔ)充。在發(fā)行土地債券時(shí)，地方政府要以國(guó)債為標(biāo)準(zhǔn)，參照國(guó)債的利率、年限或貸款協(xié)議，提高土地債券運(yùn)行的穩(wěn)定性，吸收社會(huì)閑置資金。

其次，爭(zhēng)取國(guó)家開發(fā)銀行的貸款。國(guó)家開發(fā)銀行的貸款具有借出時(shí)間長(zhǎng)、借款利率低等突出優(yōu)勢(shì)。土地儲(chǔ)備本身就屬于社會(huì)公益性的行為，具備向國(guó)家開發(fā)銀行貸款的資格。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要?jiǎng)?chuàng)造條件，完善相關(guān)手續(xù)，獲取國(guó)家開發(fā)銀行的貸款。

再次，實(shí)施保險(xiǎn)基金投資。近年來(lái)，我國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了較為完善的體系，具有保障投資效益的能力。土地儲(chǔ)備投資金額巨大，由政府擔(dān)保，可靠性較強(qiáng)且具有一定的投資收益，因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以購(gòu)買一定的保險(xiǎn)基金投資，并從中獲取一定的收益。

最后，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的自身財(cái)力積累。城市儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要收入來(lái)源在于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所產(chǎn)生的一定增值收益，而為了加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)力積累，就需要土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，提高經(jīng)濟(jì)收益，壯大機(jī)構(gòu)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力。除此以外，也可以向外國(guó)學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)行股票，與土地使用者共同開發(fā)土地拓寬融資渠道。

4.2 有效抵押減少貸款風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前土地融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生很大一部分原因在于銀行無(wú)節(jié)制地提供貸款，在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目發(fā)展的重要時(shí)期，需要對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行解決。作為借款的主體，銀行方面需要嚴(yán)格遵循相關(guān)法律規(guī)定，規(guī)范借款程序，認(rèn)真審核每一筆貸款下的抵押儲(chǔ)備土地。抵押儲(chǔ)備地的評(píng)估應(yīng)該做到公平公正，堅(jiān)持略低于同地段地價(jià)的原則，評(píng)估結(jié)果及時(shí)向社會(huì)進(jìn)行公開，接受輿論的監(jiān)督。

4.3 合理使用貸款

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要對(duì)貸款進(jìn)行?？顚Ｓ?，將資金用于土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、整理與出讓的前期開發(fā)。貸款與日常經(jīng)費(fèi)分開管理，任何人、任何項(xiàng)目都沒(méi)有理由挪用儲(chǔ)備項(xiàng)目資金。嚴(yán)格規(guī)范儲(chǔ)備資金流入與流出管理程序，定期審查，并對(duì)貸款的收支情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，土地儲(chǔ)備問(wèn)題也受到了越來(lái)越多人的關(guān)注。而我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度在推動(dòng)我國(guó)的城市規(guī)劃與發(fā)展，優(yōu)化土地資源配置，提高土地效益與利用率方面起著極為重要的作用。在新的時(shí)期，需要積極探究我國(guó)土地儲(chǔ)備中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決措施，拓寬融資渠道，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)國(guó)土資源的有效管理。

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篇10

資金投向：買賣雙方如何角力

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的運(yùn)行，要以適量的土地收購(gòu)為前提。只有儲(chǔ)備庫(kù)中有地，才能談得上土地供應(yīng)，才能談得上調(diào)控土地市場(chǎng)。土地收購(gòu)，可以理解為土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金投向行為。收購(gòu)何種土地、以何種價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收購(gòu)，是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)首先要回答的問(wèn)題。

從全國(guó)的實(shí)踐看，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目前大多從事兩類土地的收儲(chǔ)：一種是增量集體用地，一種是存量國(guó)有土地。前者涉及土地征收，國(guó)家和各地已有成文的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范；而關(guān)于存量土地的收購(gòu)，還沒(méi)有統(tǒng)一的做法。

從幾年土地收購(gòu)儲(chǔ)備的實(shí)踐看，土地收購(gòu)過(guò)程中主要涉及到的補(bǔ)償項(xiàng)目有以下六個(gè)方面：土地原始取得的成本、地上建筑物的補(bǔ)償、企業(yè)職工安置的費(fèi)用、企業(yè)異地建設(shè)費(fèi)、企業(yè)的債務(wù)、影子價(jià)格（即最佳規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格）。從土地原使用人（被收購(gòu)方）的角度出發(fā)，“要價(jià)”一般有兩種方案，一是影子價(jià)格，一是前述幾種補(bǔ)償項(xiàng)目的全部或其中幾項(xiàng)。從土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（收購(gòu)方）的角度出發(fā)，“還價(jià)”一般也有兩種方案，一種是參照拆遷安置，土地按原用途歷史取得成本加上地上物等補(bǔ)償，另一種則是采用土地再開發(fā)預(yù)期收入的一定比例。基于不同角度提出的方案，在雙方一開始接觸時(shí)很難達(dá)成一致。其癥結(jié)在于，雙方都是從自己的實(shí)際需要來(lái)考慮補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，而不是結(jié)合土地的實(shí)際價(jià)值來(lái)談，其焦點(diǎn)集中在由于規(guī)劃用途的調(diào)整而產(chǎn)生的升值該不該拿出來(lái)分配以及如何合理分配，實(shí)踐中具體表現(xiàn)在收購(gòu)資金投向需要不需要為土地本身之外的各種費(fèi)用“埋單”的問(wèn)題。

在土地收購(gòu)補(bǔ)償問(wèn)題上，土地原使用人必然會(huì)想方設(shè)法提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，辦法有兩種，一是將無(wú)償取得的、本屬于政府的“劃撥土地使用權(quán)”又偷偷“賣”給政府，二是將土地以外的各項(xiàng)費(fèi)用和債務(wù)強(qiáng)行“賣”給政府。從理論上看，這樣的做法顯然是不太合適的，因?yàn)檫@些費(fèi)用與土地收購(gòu)并沒(méi)有必然的聯(lián)系，土地收購(gòu)應(yīng)考慮更多的是土地本身的產(chǎn)權(quán)狀況、土地利用狀況和區(qū)位等因素。但是，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在收儲(chǔ)過(guò)程如果不考慮市場(chǎng)的因素，如果不對(duì)職工安置費(fèi)用、企業(yè)債務(wù)予以妥善解決的話，企業(yè)的土地也確實(shí)難以移交。因此，在實(shí)際工作中，應(yīng)注意在企業(yè)提出的各種補(bǔ)償要求與客觀價(jià)值中進(jìn)行合理權(quán)衡，把與土地本身的確定標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有必然關(guān)系的補(bǔ)償費(fèi)予以分離，從福利性、政策性補(bǔ)貼角度去考慮。

廈門市在土地收購(gòu)資金投向的實(shí)踐中，既采取了以實(shí)際投入作為補(bǔ)償依據(jù)的做法，也采取了適當(dāng)分享增值的做法；既有政府發(fā)文統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的做法，也有協(xié)商談判、個(gè)案確定的做法。在土地自身補(bǔ)償之外的異地建設(shè)、職工安置、企業(yè)債務(wù)等方面，該市已經(jīng)實(shí)踐從財(cái)政其他的渠道列支，統(tǒng)籌給予專項(xiàng)相關(guān)補(bǔ)償?shù)哪Ｊ?。表面上看，土地收?gòu)資金投向似乎比較凌亂，但這些年的實(shí)踐表明，這種多樣化的模式可以解決實(shí)際工作中具體問(wèn)題，而且可以不斷總結(jié)提高，向既符合政策要求又能在實(shí)踐中行之有效的方向努力。

資金來(lái)源：土地資產(chǎn)證券化是否可行

目前各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的資金來(lái)源主要有三種：一種是政府財(cái)政撥款，一般是土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度啟動(dòng)時(shí)政府一次性撥付的啟動(dòng)資金；另外一種是商業(yè)銀行或政策信貸機(jī)構(gòu)的貸款，它是目前很多地方的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要資金來(lái)源；第三種是土地收購(gòu)儲(chǔ)備收益的返撥，例如有的省規(guī)定土地收購(gòu)儲(chǔ)備收益的20％可以返還儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。由于各地（市）地方財(cái)政的狀況不一、各地商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資的條件不盡相同，因此，這里想探討的是，是否存在一些相對(duì)穩(wěn)定而且程序、條件相同（主要指不受政策、地方條件的影響）的辦法，可以解決土地收儲(chǔ)的資金來(lái)源問(wèn)題？“土地資產(chǎn)證券化”的概念提了很久了，是否可行？

資產(chǎn)證券化，就是把資產(chǎn)未來(lái)能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流折現(xiàn)到即期的一種金融手段。土地資產(chǎn)證券化，就是以土地未來(lái)收益或土地作為貸款擔(dān)保，發(fā)行證券的一個(gè)過(guò)程。其方式主要有以下幾種形式：

――土地債券。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)恋兀运鶅?chǔ)備土地作為保證，委托證券發(fā)行機(jī)構(gòu)公開發(fā)行債券，承諾按一定利率付本還息。

――土地投資基金。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為基金管理人對(duì)投資者設(shè)立的土地基金進(jìn)行管理和運(yùn)作，將土地出讓、出租或作價(jià)入股的收益根據(jù)土地受益憑證進(jìn)行分配。

――土地信托。主要有兩種，一種是儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為委托人，將儲(chǔ)備土地委托給信托公司，成立信托關(guān)系。信托公司作為受托人，發(fā)行信托受益憑證，負(fù)責(zé)融資并開發(fā)。另外一種是儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為貸款人，以儲(chǔ)備土地作為從信托公司獲取貸款的擔(dān)保，由信托公司與投資者成立信托關(guān)系，將所募集的資金貸款給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。目前各地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)采取的做法，主要是第二種。

――土地股票。即以土地為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行股票。這在我國(guó)目前暫時(shí)沒(méi)有可操作性。

上述金融產(chǎn)品除土地信托外均受到不同程度的限制。例如，1995年開始施行的《預(yù)算法》規(guī)定：地方各級(jí)預(yù)算按照量入為出的原則編制，不列赤字。此外，除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，地方政府不得發(fā)行地方政府債券。因此土地債券的發(fā)行受到了限制。至于土地投資基金，由于產(chǎn)業(yè)投資基金尚未立法，因此暫不允許設(shè)立，更不能上市交易。此外，資產(chǎn)證券化的發(fā)展離不開信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、投資銀行以及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)的支持，這些機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)體系和市場(chǎng)環(huán)境目前尚不能滿足需要。

因此，在資金的來(lái)源方面，為了有效擴(kuò)大渠道，可以考慮如下四種方式：一是積極開展土地信托融資；二是以土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的名義發(fā)行債券；三是從體制上確保收購(gòu)儲(chǔ)備土地的增值收益能按一定比例返還，充作土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金；四是考慮試行聯(lián)合開發(fā)的一級(jí)開發(fā)模式，即以土地開發(fā)收益作為合作條件，與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體合作開發(fā)。廈門市土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在尋求資金來(lái)源時(shí)，首先在土地基金的盤子內(nèi)統(tǒng)籌；如果現(xiàn)金流調(diào)度出現(xiàn)困難，則考慮選擇最優(yōu)惠的商業(yè)銀行信貸資金；而在一些重大項(xiàng)目上，取得國(guó)家開發(fā)銀行的貸款支持。

資金管理：著力控制使用風(fēng)險(xiǎn)

在解決了資金來(lái)源的問(wèn)題后，如何加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的核算與管理，以控制巨額資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，就成了必須重點(diǎn)面對(duì)的問(wèn)題。而在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的管理上，各地做法雖然有一些差別，但也有很多共性的地方。

2001年，廈門市人民政府頒布《廈門市土地管理基金暫行管理辦法》，將與土地出讓有關(guān)的收入集中并設(shè)立專項(xiàng)基金，實(shí)行財(cái)政集中、政府統(tǒng)籌使用的管理辦法。財(cái)政部門是土地基金的主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)土地基金使用的管理和監(jiān)督工作；“土地基金專戶”設(shè)在市財(cái)政局，專門用于土地基金的收支核算和管理。土地基金推行“收支兩條線”的原則：收入方面，土地出讓時(shí)由土地受讓方直接繳入財(cái)政部門在各國(guó)有商業(yè)銀行開設(shè)的代收專戶，再由各銀行按財(cái)政部門規(guī)定的時(shí)間將代收專戶中的土地基金收入劃繳市財(cái)政局的“土地基金專戶”；支出方面，主要用于土地開發(fā)費(fèi)用，包括補(bǔ)償性支出(如征地拆遷費(fèi)用)、開發(fā)性支出(如公建配套)，國(guó)有企業(yè)增資減債或結(jié)構(gòu)調(diào)整以及職工安置等九個(gè)方面。

在土地收購(gòu)審核程序方面，目前廈門市的具體做法是，在確定擬收儲(chǔ)地塊后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)首先與原權(quán)屬人進(jìn)行初步協(xié)商，實(shí)地調(diào)查了解所有的細(xì)節(jié)情況，在雙方原則性取得了一致意見的基礎(chǔ)上，簽訂《土地處置意向書》；之后，由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)征詢市規(guī)劃部門的用地意見，進(jìn)行詳細(xì)的費(fèi)用與預(yù)期收入測(cè)算，再向市財(cái)政局和市國(guó)土局提交《有償收回土地使用權(quán)方案》，提出收購(gòu)的標(biāo)的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、支付條件和期限等建議；財(cái)政局和國(guó)土局審核并做出肯定的批復(fù)之后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原權(quán)屬人簽訂正式的土地使用權(quán)處置協(xié)議，并具體履行合同的各項(xiàng)義務(wù)。

由此可見，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身并不處理土地出讓金的收付問(wèn)題，土地開發(fā)等各項(xiàng)支出亦有其他部門嚴(yán)格的審核結(jié)論作為依據(jù)，在土地基金的支出范圍方面，管理辦法也作了明確規(guī)定，只能用于儲(chǔ)備土地的開發(fā)和與之配套相關(guān)工作的支出，從而避免了可能發(fā)生的被挪用或透支的情形，消除了資金使用的風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為，嚴(yán)格的、明晰的、制度化的業(yè)務(wù)操作和財(cái)務(wù)開支程序，可以有效地構(gòu)成一道道“防火墻”，而這樣的資金管理制度，也就將構(gòu)成土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的重要保障。

土地基金：要成為真正的經(jīng)營(yíng)性基金