房地產銷售管理細則范文

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篇1

關鍵詞：房屋建筑面積；技術標準；精度要求；計算原則；施工圖面積測算；預售面積；竣工測繪；實測面積；工作程序；誤差；措施。

中圖分類號： P2 文獻標識碼： A

近年來，我國房地產業發展迅速，隨之而來的是房產測繪業務的迅速發展。房屋建筑面積測繪在房產銷售中起著舉足輕重的作用，房屋建筑面積的準確與否直接關系到房地產開發商和購房者的切身利益。為了規范房產測繪市場，杜絕房產銷售中房屋建筑面積的弄虛作假，確保房屋銷售中建筑面積的準確性。南寧市住房保障與房產管理局聯合地理信息測繪局在全市范圍內開展對房產測繪單位的資格審批和管理工作，對房產測繪單位實行統一管理，對房產測繪從業技術人員嚴格執行崗前培訓，持證上崗的管理制度。不斷優化測繪市場，促進第三產業快速健康發展。

房產測量是運用測繪技術和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。一般來說，房產測量涵蓋的基本內容有房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算，變更測量，成果資料的驗收檢查等。這里主要討論房產面積測算，系指水平面積測算，它包括房屋面積和用地面積測算兩類。我們日常工作指的測算均為房屋面積測算，其內容主要有：房屋建筑面積、使用面積、產權面積、套內建筑面積、共有建筑面積等。

一、與房屋面積有關的各項面積

1）、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室等，且具備有上蓋，結構牢固，層高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2）、房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影面積計算。

3）、房屋產權面積系指房屋所有者依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣房產行政主管部門登記確權認定。

4）、房屋套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

5）、房屋共有建筑面積指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構成：即應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

日常生活中人們提到的商品房銷售面積，實際上指的就是我們測繪成果中的建筑面積。而大部分住宅習慣上以套內面積來衡量或計算單位面積單價，因此有幾個關系我們必需搞清楚：

①套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積。

②商品房銷售面積=套內建筑面積+應分攤的共有建筑面積；

關系②中的商品房銷售面積，根據項目開發所處的不同階段代表不一樣的意思，處于預售階段時，此面積是房屋未竣工時預先銷售的面積，不作為最終確權的產權面積。如處于竣工現售階段，此銷售面積經測繪備案并做了產權登記的，則等同于此商品房的產權面積。

二、房屋建筑面積測繪作業所遵循的技術依據及精度要求

2.1、技術標準

（1）中華人民共和國國家標準《房產測量規范》(GB/T17986•1―2000)（以下簡稱《規范》）；

（2）《南寧市房產面積測算細則》（南房字[2008]5號文）（以下簡稱《細則》）；

2.2、《規范》對面積精度的要求

房產面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差應不超過下表規定。

房產面積的精度要求

注：S為房產面積，。

我市擬定的《細則》以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。房產面積的精度等級采用到二級。

三．房屋建筑面積的計算原則

計算前，均要求作業人員認真閱讀規范中的相關技術要求，對建筑物中應計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍和不計算建筑面積的范圍應有深刻的認識，對該建筑物中功能區的劃分、所有套內（單元）面積、應分攤公用建筑面積、不分攤的公用建筑面積、計容積率的建筑面積、不計容積率的建筑面積及公用建筑面積如何合理分攤應有明確的概念，不能模棱兩可。房屋建筑面積的計算、分攤都按相關規范和技術要求進行。鑒于房屋建筑面積測繪的嚴肅性，準確性和權威性，作業人員在面積計算過程中應憑著認真、負責、公正的精神進行，不能根據顧客的要求任意處理，確保房屋建筑面積計算的準確性，杜絕房屋建筑面積計算中的弄虛作假行為。房屋建筑面積的計算一律采用市房產局承認的“房產測繪”或“房測之友”軟件，不得用其他軟件或用手工編制。

四、房屋建筑面積測繪的分類及幾點概述

4.1 分類

房屋建筑面積測繪的主要工作包括：房屋邊長測量、房屋建筑面積計算及分攤、房屋分層、分戶平面圖繪制、房屋平面立面紅線圖、位置圖繪制等。現階段我市房產測繪類別主要有：施工圖面積測算、預售面積測繪、竣工驗收測繪、現售面積測繪。

4.2 房產測繪的幾點概述

4.2.1施工圖面積測算是指在建設項目規劃設計階段，由開發公司委托有資質的房產測繪單位，按照設計院出具的經由審圖公司審核通過的施工圖紙，依據《房產測量規范》及《測繪細則》，并參照設計院提供的公用面積使用說明，按圖紙計算分攤得到的面積。此面積可作為辦理建設工程規劃許可證的依據。開發公司以測繪公司出具的經由房產局備案通過的測繪報告可辦理建設工程規劃許可證，將圖紙報規劃局審批。

4.2.2房屋預售面積是指在商品房預售中，由開發公司委托有資質的房產測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參照設計院提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。

4.2.3房屋竣工驗收測繪是指房屋竣工后，由開發公司委托有資質的房產測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測測量、繪圖計算而得出的面積。此面積僅用于房屋規劃驗收使用。

4.2.4房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發公司委托有資質的房產測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測測量、繪圖分攤計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。

五、房屋實測面積與預售面積差異的原因及措施

房產測繪工作貫穿于房地產開發項目的始終，針對房地產項目開發的不同階段，房產測繪均提供相應階段的配套服務。具體關系與測繪工作程序及流程詳見下圖。

實際工作中，房屋實測面積與預售面積經常存在差異，理論上，房屋如果按圖施工，面積一般不會有多大偏差，但由于施工過程圖紙往往會修改，加上施工誤差，還有實測數據采集有偏差等問題從而導致了預售與實測面積的不同。原因歸納有兩方面原因：一是數據采集和圖紙變更。二是技術性原因。減少面積誤差，措施主要是加強預測面積的準確性和加強實測面積的準確性。測繪單位只有嚴格管理，狠抓質量工作，才能從根本上保證測繪成果的準確性。鑒于預售面積和實測面積的不同，直接影響房款總額，引起房款差額的補和退問題。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房 銷售合同》中規定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛。為了減少爭議，提高大眾對開發商、測繪單位、房地產行政主管部門的信任度，在建筑施工過程中，開發商對建筑設計進行合理變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者；其次，要不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，健全完善的質量保證體系，提高房地產測繪的質量，維護國家和廣大房產權利人的合法利益。

六．結語

房屋建筑面積測繪是房產測繪工作的主要內容之一，其測繪成果是產權管理（登記發證、預售審批）、規劃管理（工程報建、規劃驗收）、地政管理（征地拆遷）的主要技術依據之一。因此其成果質量的好壞影響越來越大，嚴格控制房產測繪成果質量是各房產測繪單位及管理部門永恒的主題。目前，南寧市的房產測繪工作為房地產開發商和業主提供了優質可靠的技術依據，為南寧市的經濟騰飛做出了較大的貢獻。

參考文獻：

[1]GB／T17986.1―2000，房產測量規范[S]. 北京：中國標準出版社，2000

[2] 南房字[2008]5號文，《南寧市房產面積測算細則》[S].2008