房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度范文

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篇1

新地王,新記錄

每一次拍賣都是熱火朝天,每一筆競(jìng)買都是驚心動(dòng)魄,每一場(chǎng)爭(zhēng)奪都是你死我活⋯⋯,從長(zhǎng)三角到珠三角,從大型城市到中小城市,2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一幕又一幕“地王”誕生的精彩大戲,不僅“地王”產(chǎn)生的速度令人咋舌,而且“地王”刷新記錄的頻率為史上罕見。

北京:2009年5月21日,廣渠門外10號(hào)地被富力地產(chǎn)以10.22億元收入囊中,樓面地價(jià)為15141元/平方米,成為當(dāng)時(shí)北京實(shí)施招拍掛制度以來成交單價(jià)最貴的土地。6月26日,在奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的角逐中,經(jīng)過46輪的激烈競(jìng)價(jià),成都中澤置業(yè)有限公司砸下19.6億元的重金絕對(duì)勝出,其樓面價(jià)高達(dá)15216元/平方米,成為北京2009年總價(jià)和均價(jià)雙料新地王。6月30日,中化方興投資管理有限公司以40.6億元、樓面地價(jià)為1.6萬元/平方米的天價(jià)擊敗萬科、華遠(yuǎn)、中信、保利等諸多強(qiáng)大對(duì)手,一舉拿下北京廣渠路15號(hào)地塊,再次刷新北京2009年單塊土地價(jià)格的最高記錄。

上海:2009年6月11日,長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊為上海朗華置業(yè)有限公司以4.22億元的價(jià)格競(jìng)得,樓面價(jià)格為2.2萬元/平方米,成為當(dāng)時(shí)上海的“單價(jià)地王”。7月23日,上海趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊以30.48億元的高價(jià)被金地集團(tuán)收入囊中,創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)上海市土地拍賣總價(jià)的新高。10月10日,綠地集團(tuán)以72.45億元拿下了位于徐匯龍華路的龍華地塊,其樓板價(jià)達(dá)到驚人的27231元/平方米,成就了綠地2009年“上海地王”的稱號(hào)。

廣州:2009年6月10日,廣州城建地產(chǎn)出資3.45億奪得天河區(qū)珠江新城的一塊住宅用地,折合樓面地價(jià)為15324元/平方米,刷新了廣州最高樓盤地價(jià)的記錄。7月16日,廣州城建再度發(fā)力,以2.7億元豪吞廣州大學(xué)城一地塊,創(chuàng)造了7296元/平方米的樓面地價(jià),成為大學(xué)城區(qū)域的“地王”。10月25日,經(jīng)過54輪的激烈爭(zhēng)奪,保利地產(chǎn)以7.02億元拿下花都馬溪村地塊,折合樓面地價(jià)2315元/平方米,成為廣州花都“地王”。

深圳:2009年6月2日,深圳中洲寶城置業(yè)公司以26.1億競(jìng)得寶城26區(qū)地塊,單價(jià)6428元/平方米,刷新深圳總價(jià)地王的歷史。10天之后,深圳心海投資發(fā)展有限公司競(jìng)得福田愛華路錦龍新村舊改地塊,樓面地價(jià)為1.56萬/平方米,創(chuàng)造深圳單價(jià)地王。9月10日,招商地產(chǎn)和華僑城聯(lián)手以5.3億元總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地,樓面價(jià)為1.89萬元/平方米成交,成為深圳新“地王”。

杭州:2009年4月29日,杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司出價(jià)7億元如愿以償拿到了杭州市上城區(qū)南山路勾地塊,樓面地價(jià)4.6萬/平方米,杭州由此產(chǎn)生了地地道道的中國“單價(jià)地王”。8月18日,西子房產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)得杭州饅頭山的兩塊市中心宅地,共耗資16.8億,樓面價(jià)為24295元/平方米,成為杭州土地公開招拍掛以來買出總價(jià)最高的宅地,堪稱杭州宅地出讓史上的新“地王”。

實(shí)際上,“地王”并不只產(chǎn)生于一線城市,在二線省會(huì)城市,“地王”身影也是頻頻出現(xiàn)。在南京,華潤(rùn)置地以22.2億競(jìng)得南京河西所街7號(hào)地塊,樓面價(jià)達(dá)到8212元/平方米,刷新南京“地王”記錄;在重慶,保利挫敗萬科,以38億元的代價(jià)拿下重慶江北鴻恩寺地王,刷新了重慶地王的紀(jì)錄。在福州,融信地產(chǎn)以11.06億元的總價(jià)將原福州鍋爐廠地塊收入囊中,樓面地價(jià)為8805元/平方米,鍛造了福州“地王”。在哈爾濱,重慶盛和建設(shè)有限公司以12.13億元的競(jìng)拍價(jià)奪得哈爾濱市群力新區(qū)一塊用地,樓面地價(jià)達(dá)4000元/平方米,創(chuàng)造了哈爾濱新“地王”。

與一、二線城市一樣,三線城市的“地王”也層出不窮。以廣東為例,2009年7月16日,萬科以21.5億元拿下佛山的一塊地,刷新了佛山總價(jià)地王的紀(jì)錄;第二天,經(jīng)過122輪的激烈競(jìng)價(jià),深圳龍光出資7.03億元拍下東莞一塊地塊,樓面價(jià)格高達(dá)4847.25元/平方米,成為東莞新“地王”。

國企式“地王”陣容

2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”現(xiàn)象重演了2007年的盛世圖景,但是,城頭變換大王旗。與2007年以民營(yíng)企業(yè)和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成了“地王”主力完全不同,無數(shù)只國有企業(yè)參與到了新一輪“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,并且國有企業(yè)在一個(gè)又一個(gè)競(jìng)標(biāo)之戰(zhàn)中不僅出手闊綽,而且大獲全勝。據(jù)中金公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年各月成交總價(jià)排行前10名的地塊中有60%的高價(jià)地塊由國資背景的企業(yè)所獲得,這些企業(yè)分別來自于鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等多個(gè)行業(yè)。

全面地審視,組成“地王”陣營(yíng)的國有企業(yè)主要有三大方陣:(一)中央所屬的國有企業(yè)。根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,當(dāng)前中央國資委分管的136家央企中,逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中2009年中以成都中澤置業(yè)和珠海中化方興最為耀眼。前者是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司(CEC)的全資子公司,而CEC隸屬于中央直屬的特大型國有骨干企業(yè)中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司;后者則是中國中化集團(tuán)公司旗下的全資子公司。值得指出地是,這些企業(yè)的的母公司并非以房地產(chǎn)為主業(yè),甚至與房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)馬牛不相及。(二)地方政府所屬的國有企業(yè)。如杭州上投集團(tuán)、常州交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、山東省商業(yè)集團(tuán)總公司、大連港集團(tuán)等,這些公司也不是以房地產(chǎn)為主業(yè)。(三)國有房地產(chǎn)開發(fā)商。如萬科、保利、綠地、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、廣州城建等。這些公司有的是中央國資委直管,有的為地方政府直屬,而且前者目前有16家活躍于全國各地。

國有企業(yè)頻繁高調(diào)現(xiàn)身而且敢于天價(jià)拿地,除了對(duì)樓市走勢(shì)存在著十分樂觀地預(yù)期判斷之外,最為關(guān)鍵地則是大型國有企業(yè)手中掌握著民營(yíng)企業(yè)所不可能具有的的龐大資金。以中化方興為例,數(shù)據(jù)顯示,截至2008年底,方興地產(chǎn)手持現(xiàn)金63億元,而通過2009年資本市場(chǎng)的2次定向配股之后,中化方興又獲得了43.3億元的融資額;不僅如此,該公司2009年還獲得了銀行授信總金額高達(dá)245億元。資金的充足以及利好政策的影響,難免不使中化方興成為了房地產(chǎn)行業(yè)的超級(jí)“闊佬”,如果再加上背后的母公司輸血,這些具有大型國企背景的企業(yè)更是如虎添翼。

從理論上看,以大型企業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),可以運(yùn)用資本的密集化優(yōu)勢(shì)進(jìn)而打造出更多的房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌,提高產(chǎn)品的供給質(zhì)量,優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。但是,從國有企業(yè)的資本來源以及房地產(chǎn)市場(chǎng)特征乃至整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要求審視,國有企業(yè)大量參與土地市場(chǎng)的一級(jí)競(jìng)買和地產(chǎn)開發(fā),其反映出的許多深層次問題值得我們關(guān)注――

第一,投資導(dǎo)向的缺失。以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是中國決策層自上而下的偏好,特別是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣和不穩(wěn)定時(shí)期,投資偏好更是被加倍強(qiáng)化,而且這種強(qiáng)化主要集中于收效快、收益大的行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)在我GDP的比重接近10%,無論是中央還是地方政府都存在著運(yùn)用房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的沖動(dòng)。在這種背景下,國有資本參與房地產(chǎn)投資與開發(fā)的熱情得到前所未有的激勵(lì)與釋放。而與此相反,本來存在資本投資短缺的環(huán)保、清潔能源等新興和高層次產(chǎn)業(yè)卻得不到相應(yīng)的青睞和追捧。

第二,競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的缺失。大型國有企業(yè)依靠著國有的特殊背景從市場(chǎng)獲得資本進(jìn)而獲得壟斷地位,其資本與資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)必抬高土地市場(chǎng)的進(jìn)入門檻,從而對(duì)資本規(guī)模偏小的民營(yíng)企業(yè)形成“擠出效應(yīng)”。以廣東為例,目前,占廣東房企數(shù)量95%的中小房地產(chǎn)公司有46%土地儲(chǔ)備不足,有8%甚至已沒有土地可開發(fā),這種態(tài)勢(shì)可能會(huì)在國有企業(yè)繼續(xù)瘋狂“搶地”的推動(dòng)下繼續(xù)惡化,并最終形成房地產(chǎn)市場(chǎng)“國企獨(dú)大”的格局,其與以高度競(jìng)爭(zhēng)為特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)極不吻合。

第三,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的缺失。產(chǎn)能過剩是中國經(jīng)濟(jì)的主要矛盾,這一矛盾在金融危機(jī)期間得到了意料之外的強(qiáng)化。資料顯示,目前我國制造業(yè)產(chǎn)能過剩已經(jīng)達(dá)到30%,由于利潤(rùn)空間有限和投資聚集的風(fēng)險(xiǎn),許多國有企業(yè)不可能將融通得來的資本再投向產(chǎn)能已經(jīng)過剩的主業(yè),但在缺乏其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資渠道的情提下,流向土地市場(chǎng)和樓市就成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。然而,由于住宅與房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型、高耗能的行業(yè),它的發(fā)展拉動(dòng)的只是產(chǎn)業(yè)鏈條中技術(shù)含量低、能耗高的底層產(chǎn)業(yè),并且是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中競(jìng)爭(zhēng)力最弱的部分。因此,大量的資金流向房地產(chǎn),客觀上將對(duì)我國重化工業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)造成明顯的需求約束,同時(shí)也鮮明反應(yīng)了我國國有企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新動(dòng)力的羸弱與不足。

第四,產(chǎn)權(quán)制度的缺失。大量國有企業(yè)投資房地產(chǎn)并將地價(jià)拉高勢(shì)必制造資產(chǎn)價(jià)格未來泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn),但是,與私營(yíng)企業(yè)不同,即便是房地產(chǎn)泡沫真正破滅并造成投資巨額虧損,國有企業(yè)也為有最慷慨的東家――國家買單,至于國有企業(yè)投資房地產(chǎn)究竟是否贏利,贏利多少,東家也不會(huì)仔細(xì)過問。誠如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主弗里德曼所言:“用別人的錢辦別人的事,既不將節(jié)約,也不講效率”,國有企業(yè)之所以不計(jì)成本地在房地產(chǎn)領(lǐng)域大把撒錢,根本問題在于國有企業(yè)所有權(quán)主體的非人格化虛置以及相應(yīng)監(jiān)管與約束機(jī)制的疲弱。

我們還想特別指出,國有企業(yè)大規(guī)模參與中國房地產(chǎn)市場(chǎng),并不會(huì)帶來房?jī)r(jià)的理性回歸和市場(chǎng)交投的活躍,相反可能會(huì)進(jìn)一步惡化中國房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)不對(duì)稱性,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情與活力。一方面,相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言,國有企業(yè)有著與政府“合謀”并推高房?jī)r(jià)的更大能量,另一方面,伴隨著“擠出效應(yīng)”的擴(kuò)散,國企在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的壟斷地位得以確立,其市場(chǎng)話語權(quán)必將隨之放大。受此影響,本已在市場(chǎng)博弈中處于弱勢(shì)的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者將會(huì)受到更大程度的盤剝。

新地王的鍛造者

稀缺的要素資源一定能夠賣一個(gè)好價(jià)錢,特別是在中國城市化處于加速度過程、以及土地稟賦供給有限的資源生態(tài)下,土地更是具有了升值的巨大潛力和空間。但是,土地價(jià)值隨經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的自然性提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了多個(gè)相關(guān)利益主體的訴求,許多人為的因素構(gòu)成了中國土地價(jià)格必須快速揚(yáng)升的復(fù)合拉力,尤其是在相關(guān)宏觀政策的激勵(lì)之下,地價(jià)的“井噴”和“地王”的誕生就順理成章。

首先,為抑制金融危機(jī)和催生經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而出臺(tái)的刺激性經(jīng)濟(jì)政策成為了新“地王”能夠快速繁衍的最肥沃土壤。資料顯示,本輪金融危機(jī)期間中央政府安排的4萬億投資計(jì)劃中,與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占到了32%,高層的用心非常明確,運(yùn)用用房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興來拉動(dòng)水泥、鋼鐵等上游產(chǎn)業(yè),從而帶動(dòng)就業(yè)的增長(zhǎng)。不僅如此,由于2008年全年房屋銷售量同比下降了19.1%,為十年來首次出現(xiàn)年銷售量下跌,為配合擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的需要,高層直接作用于房地產(chǎn)的政策支持力度似乎前所未有,主要包括:將房貸首付比例從30%降低至20%,首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠,契稅和營(yíng)業(yè)稅降至1%,開發(fā)商資本的自有比例從35%降到20%等。

擴(kuò)張性的財(cái)政與貨幣政策極大地放寬了企業(yè)獲得信貸資本的商業(yè)環(huán)境,而房地產(chǎn)相關(guān)政策的改善又刺激了住房的購買需求,驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)回升和上漲,進(jìn)而加快了開發(fā)商的資金回籠速度,壯大了企業(yè)的自有資本。兩種力量的聚集最終增強(qiáng)了相關(guān)企業(yè)敢于高價(jià)拿地的底氣和儲(chǔ)備土地的能力。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,2009年,貸款占房地產(chǎn)商全部資金來源為22.7%,是2004年以來最高點(diǎn)水平,定金預(yù)付占全部資金來源的24.3%,比2008年同期高0.8個(gè)百分點(diǎn),個(gè)貸占全部資金來源的11.9%,同比增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)。

其次,企業(yè)對(duì)土地的“異化”性利用是“地王”頻現(xiàn)的最直接、最深厚的內(nèi)生力量。拿地是為了建房是一般人的思維邏輯,但在許多企業(yè)眼中,土地可以作為金融杠桿,實(shí)施一種資本倍數(shù)放大的財(cái)富游戲。觀察發(fā)現(xiàn),在2009年誕生的絕大多數(shù)“地王”中,幾乎都是上市公司或者其控股公司獲得,上市公司儼然成為發(fā)現(xiàn)和打造“新地王”的伯樂,其背后的誘因非常簡(jiǎn)單,即源于資本運(yùn)作之下的融資沖動(dòng)。

一方面,作為銀行貸款的最佳抵押品,土地資源一向是銀行的最愛,上市公司光環(huán)再加上以土地做抵押,在銀行家的眼中,這樣的企業(yè)無疑是最佳貸款客戶,由此形成了上市公司高價(jià)拿地――抵押貸款――高價(jià)拿地的新循環(huán)。另一方面,上市公司通過拿地,不僅可以增加自己的的市值,而且還能提升投資者對(duì)其的信心,從而使企業(yè)能更大規(guī)模、更加快捷地從股市“圈錢”。由此形成了拿地――圈錢――再拿地――再圈錢的又一個(gè)循環(huán)。僅以房地產(chǎn)上市公司為例,據(jù)搜房網(wǎng)的《2009中國房企融資調(diào)查》報(bào)告顯示,全國61家房企2009年融資總額約為4000億元人民幣,其中銀行授信額度約為2400億元人民幣,通過配股等手段從股市直接融資為1600億。在這里,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不是地產(chǎn)開發(fā)商,而是蛻變成了地地道道的金融投機(jī)家。

第三,“土地財(cái)政”的延續(xù)與發(fā)酵形成了催生“地王”的最佳耦合要件。我國實(shí)行分稅制后,中央財(cái)政控制了大部分稅收,土地出讓金收入便成為地方財(cái)政收入的重要來源。“向土地要收成,向土地要效益”一時(shí)成為地方政府的不二法門。特別是在“地王”的哄抬之下,土地溢價(jià)被空前放大,政府財(cái)政收入自然水漲船高。因此,住房和城市建設(shè)部的研究成果顯示,目前土地拍賣的收入占到地方財(cái)政收入的的40%―50%甚至更高。

動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)一步支持了地方政府“以地生財(cái)”的結(jié)論。2006年,全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣,2007年猛增至1.3萬億元人民幣,即便是在房市極度低迷的2008年,全國土地出讓總收入仍高達(dá)9600多億元。而由于土地交投市場(chǎng)的異常活躍,2009年全國主要城市土地出讓收入創(chuàng)出歷史記錄已成定局。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),2009年前三季度,上海土地出讓金收入達(dá)526億元,名列全國第一,北京緊隨其后,達(dá)571億元,天津勢(shì)頭兇猛,一舉突破400億元,重慶、杭州次之,分別達(dá)300億元,即使是墊底的廣州,收入也有100億元。

至此,一個(gè)寄生在土地之上的生態(tài)鏈已經(jīng)浮出水面:地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不惜通過高價(jià)拿地以貪婪地獲取所需資本,并運(yùn)用地價(jià)推高房?jī)r(jià)的手段獲得高額利潤(rùn);地方政府需要通過土地的競(jìng)標(biāo)拉高土地溢價(jià),從而做大財(cái)政收入的盤子。兩種“合謀”力量成為了“新地王”的真正鍛造者。

閑置土地的罪與惡

按照正常的邏輯,開發(fā)商拿到地后應(yīng)當(dāng)盡可能快地開工建設(shè),以便資金能夠及時(shí)回籠。然而,我們觀察發(fā)現(xiàn),昔日許多“地王”手中的土地至今仍沒有破土動(dòng)工,土地的閑置化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。據(jù)戴得梁行的研究報(bào)告顯示,1998―2008年全國土地購置面積達(dá)31.3億平方米,開發(fā)量則僅為19.4億平方米,約12億平方米土地閑置。即使從2005年算起,亦有5億多平方米存量土地尚未動(dòng)工。尤其是2007年是全國主要城市拍出土地?cái)?shù)量最多的年份,但有調(diào)查顯示,該年全國主要城市排名前10位的地王中,至今僅有2家完成開發(fā),有3家已經(jīng)開工,1家退地,有4家土地還處于閑置狀態(tài)。

全國一線城市成為了土地撂荒與閑置的重災(zāi)區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前北京約有12塊高價(jià)地仍處于閑置、延緩開工狀態(tài),而且都還留存于當(dāng)年的“地王”手中;在上海,目前有1077公頃住宅用地處于批而未用的狀態(tài),涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在廣州,2007年出讓的27宗地塊中未動(dòng)工或緩開工的“地王”高達(dá)24個(gè)。

二線城市土地的閑置程度也超乎了人們的想象范圍。在長(zhǎng)沙,新河三角洲1174畝地塊,曾以92億元的高價(jià)摘得2007年全國總價(jià)第一“地王”的桂冠,但直到今天卻不見開工的跡象。在武漢,位于漢口中心地段的義和巷地塊自從2007年被“地王”拍得后至今仍長(zhǎng)滿雜草;在南京,2007年12月招商局地產(chǎn)聯(lián)合香港九龍倉以24.1億拿下位于仙林的G82地塊時(shí)至今天還是一派荒涼⋯⋯

大大小小的“地王”之所以讓費(fèi)盡九牛二虎之力得來的土地“曬太陽”,主要在于拿地企業(yè)存在著幾乎一致的四種博弈心態(tài)和行為:

第一,僥幸心態(tài)――倉促行事致使馬失前卒。不少企業(yè)不作市場(chǎng)調(diào)研,不進(jìn)行比價(jià)分析,手握資金見地就拿,結(jié)果導(dǎo)致面粉貴過面包價(jià),開發(fā)成本過高,無奈棄工撂地。如華潤(rùn)置地在2007年12月份以6291元的樓面地價(jià)拍到的北京大興17號(hào)地,當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)只賣到6千塊錢左右,華潤(rùn)在2008年年報(bào)中不得不計(jì)提高額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,而且該地塊至今還未動(dòng)工。

第二,賭徒心態(tài)――看漲房?jī)r(jià)謀求未來收益。由于拿地價(jià)格太高,與當(dāng)時(shí)周邊樓價(jià)相比沒有明顯優(yōu)勢(shì),但地產(chǎn)商對(duì)未來房屋價(jià)格作出樂觀預(yù)期,因此有意推遲開發(fā)和入市時(shí)間。如北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年12月投標(biāo)取得的北京朝陽區(qū)來廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村2號(hào)地,當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)達(dá)到4681元/平方米,春光房產(chǎn)一直推遲到2009年5月才動(dòng)工,因?yàn)槟壳霸搮^(qū)域的新樓盤最低時(shí)也賣到9000元/平方米。但是,如果開發(fā)商房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期落空,要么繼續(xù)閑置土地,要么因?yàn)椴荒苜u出預(yù)期價(jià)格而自認(rèn)倒霉。

第三,投機(jī)心態(tài)――尋找時(shí)機(jī)非法轉(zhuǎn)賣獲利。香港盈科大衍地產(chǎn)公司于2006年拍得北京長(zhǎng)虹橋四號(hào)地塊后,不僅三年半時(shí)間沒有開工,而且于2009年8月將該地塊作價(jià)轉(zhuǎn)讓給了香港上市公司瑞安建業(yè),盈大地產(chǎn)賺取稅前利潤(rùn)約2.35億港幣。

第三,輕責(zé)心態(tài)――約束不力引致肆意妄為。按照規(guī)定,土地閑置滿兩年,應(yīng)當(dāng)依法無償收回的,土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。不過,這一硬性規(guī)定在實(shí)踐中幾乎成為空文。原因是:如果土地閑置超過兩年,開發(fā)商可以通過象征性開工以躲避政策追究,又能繼續(xù)閑置,同時(shí),即使開發(fā)商閑置過期,政府基本上沒有按期收回土地;而即便是退地,開發(fā)商所付成本也是不關(guān)痛癢。如廣州市2007年未開發(fā)土地中總價(jià)最高的廣州開發(fā)區(qū)塊地盡管當(dāng)時(shí)拍出了44.75億元的天價(jià),但是最初開發(fā)商的定金只有8000萬元,占整個(gè)地價(jià)的不到2%,倘若按照這個(gè)比例支付閑置費(fèi),顯然對(duì)違規(guī)開發(fā)商起不到絲毫的震懾作用。約束機(jī)制的疲軟導(dǎo)致不少企業(yè)既敢高價(jià)拿地,更敢長(zhǎng)期荒地。

“地王”曬太陽所引發(fā)的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效果不言而喻。一方面,由于土地不能及時(shí)有效的開發(fā)和利用,土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重;另一方面,土地閑置容易導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,造成了近些年我國房產(chǎn)市場(chǎng)整體性、持續(xù)性的供不應(yīng)求,并助長(zhǎng)了地價(jià)泡沫和房?jī)r(jià)泡沫;再者,土地存量閑置意味著土地的流動(dòng)性受到抑制,引致土地市場(chǎng)交易信號(hào)的失真,土地價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制扭曲;特別是,部分企業(yè)在土地市場(chǎng)中的違規(guī)投機(jī)的行為,破壞了正常的市場(chǎng)游戲規(guī)則,使房地產(chǎn)開發(fā)成為只賺不賠的生意,既不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,也對(duì)合法經(jīng)營(yíng)企業(yè)形成一種極大的不公平,市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制遭遇貶損和破壞。

地價(jià)推高房?jī)r(jià)?

盡管針對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái),但國內(nèi)房?jī)r(jià)依然昂首向上的趨勢(shì)卻沒有得到任何改變。根據(jù)過中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,過去五年,全國房?jī)r(jià)平均上漲了大約兩到三倍,其中北京、上海、深圳2004年商品住宅的價(jià)格分別是每平方米4747元、5761元和6385元,但到2009年9月底,三地房?jī)r(jià)竄升到了每平方米12482元、12016元和13893元。特別是伴隨著2009年中國經(jīng)濟(jì)逐步擺脫金融危機(jī)的陰影,房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一掃過去一年多的陰霾,出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)月上漲的亢奮行情,而野村證券的分析結(jié)論,接下來的中國房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的諸因素之中,地價(jià)一直被輿論提到被聲討的前臺(tái)。但是,究竟是房?jī)r(jià)拉起了地價(jià),還是地價(jià)推升的房?jī)r(jià),卻如同哲學(xué)上的雞生蛋還是蛋生雞那樣始終沒有弄出個(gè)子丑寅卯來。全國工商聯(lián)在一份調(diào)查報(bào)告中稱,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%,其結(jié)論是地價(jià)乃房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住Ｈ欢?國土資源部卻在對(duì)100多個(gè)城市的抽樣調(diào)查后明確指出,目前中國地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為15%―30%,平均為23%左右。地價(jià)并不是推高房?jī)r(jià)的主要原因。并且國內(nèi)著名的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)易居中國也似乎得出了與國土資源部一樣的推斷。該機(jī)構(gòu)在不久前的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,北京、上海、廣州、深圳、南京、重慶等國內(nèi)十大樓市典型城市的地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比重為25.7%,其中京、滬、廣、深四個(gè)一線城市的比重略高一些,在27%―30%之間。不過,針對(duì)國土資源部的結(jié)論,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)指出,國土部公布的地價(jià)是按項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格,這與后來房地產(chǎn)銷售時(shí)的價(jià)格有時(shí)間差;同時(shí),土地增值稅跟地價(jià)密切相關(guān),并且所占比重較大,而國土資源部公布的地價(jià)中增值稅并不在其中。基于此,中房協(xié)認(rèn)為國土資源部的結(jié)論經(jīng)不起考驗(yàn)。

爭(zhēng)論歸爭(zhēng)論。筆者認(rèn)為,在地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系上,應(yīng)當(dāng)客觀地確立以下三種判斷:一是無論地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的比是多少,土地成本必然會(huì)打入房屋價(jià)格,其對(duì)房?jī)r(jià)不可能不產(chǎn)生推波助瀾的作用;二是“地王”價(jià)的不斷刷新可以確定為樓市的風(fēng)向標(biāo),因?yàn)樵诿娣鄣膬r(jià)格比面包的價(jià)格貴之后,“面包”一定會(huì)漲起來。三是“地王”改變了開發(fā)商和消費(fèi)者的預(yù)期,可能引致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的再現(xiàn)。明確了以上三點(diǎn),地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)就成為必然。

實(shí)際上,現(xiàn)實(shí)中地價(jià)推升房?jī)r(jià)相對(duì)于我們的主觀判斷要簡(jiǎn)單和清晰得多。其中一個(gè)非常能說明問題的事實(shí)是頻頻出現(xiàn)的“地王”已經(jīng)對(duì)周邊區(qū)域的地價(jià)、房?jī)r(jià)起到示范效應(yīng),并直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲從核心區(qū)域向周邊地區(qū)擴(kuò)張與蔓延。據(jù)悉,當(dāng)富力地產(chǎn)以樓面地價(jià)1.5萬元/平方米競(jìng)下廣渠路10號(hào)地后,其周邊二手房?jī)r(jià)紛紛上漲了3000元/平方米。中化方興以1. 6萬元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得廣渠路15號(hào)地塊后,周邊房?jī)r(jià)迅猛竄升到了20000元/平方米。同樣,當(dāng)廣州城建拿下珠江新城地塊后,周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)就上升到了2.5萬元/平方米,漲價(jià)幅度達(dá)到10%,最高漲幅甚至超過30%。

拿地是為了屯地進(jìn)而達(dá)到推高房?jī)r(jià)的目的是許多“地王”的慣用手法。據(jù)中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截止到2009年三季度末,國內(nèi)10大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過三億平方米。其中恒大地產(chǎn)以5100萬平方米的土地儲(chǔ)備量位居榜首,碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此指出,按照目前開發(fā)商手中所囤積的土地?cái)?shù)量,足夠其開發(fā)10年甚至30年以上。

需要特別指出的是,開發(fā)商大規(guī)模地囤地并非是由于土地供應(yīng)不足所引起。為了從增加供給的角度防止房?jī)r(jià)過度上漲,改善樓市供求關(guān)系,2009國務(wù)院批準(zhǔn)的全國81個(gè)城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供應(yīng),似乎并沒有調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情。以北京市為例,2009年北京推出的土地?cái)?shù)量不僅比往年顯著增加,同時(shí)還拿出了1000 億元進(jìn)行土地儲(chǔ)備,但北京的住宅開工面積不升反降。據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年1―9月,北京住宅新開工面積為713.4萬平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。開發(fā)商大肆屯地的直接目的就是減少土地的實(shí)際供應(yīng)量,形成土地供不應(yīng)求的的市場(chǎng)假象,從而增大房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期或者直接推高 房?jī)r(jià)。

誰來約束“地王”

用高房?jī)r(jià)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁高額的土地購置成本進(jìn)而回收利潤(rùn),“地王”們似乎完成了一個(gè)精彩的土地財(cái)富增殖過程。然而,出來混,遲早是要還的。由于土地的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),不少“地王”最終也掉進(jìn)了自己編制的財(cái)富陷阱之中。

讓我們看看昔日“地王”們的一幅幅“敗戰(zhàn)圖”吧――

2007年6月,志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊,2008年6月退地,志成企業(yè)違約損失超過3000萬元。

2007年9月,福州融信地產(chǎn)以每畝單價(jià)近2000萬元高價(jià)拍下白馬路地段,2008年3月,融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價(jià)“吐出”福州“地王”。

2008年2月,廣西恒楷置業(yè)以2.7億元拍得南寧中山路特色商業(yè)街舊城改造項(xiàng)目,同年5月,因未支付履約保證金被罰沒500萬元,同時(shí)被收回土地使用權(quán)。

2008年8月,蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商,與上海黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同,退掉了總價(jià)達(dá)44.04億元的上海南京路163號(hào)地塊。

⋯⋯

2009年產(chǎn)生的“新地王”們面臨的未來命運(yùn)也并不樂觀。一方面,土地的超額溢價(jià)宛如一枚定時(shí)炸彈懸掛在“地王”的頭頂之上。資料顯示,截止到2009年10月,全國城市土地出讓溢價(jià)平均超過了57%,而且2009年“新地王”中已經(jīng)有70%的地塊出現(xiàn)地價(jià)高于房?jī)r(jià)的局面,這種狀況一旦遭遇到政策與市場(chǎng)緊縮,天價(jià)土地很可能演變成開發(fā)商的墳?zāi)埂Ａ硪环矫?房地產(chǎn)存在著5年周期的市場(chǎng)定律,過去5年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是亢奮向上,但未來關(guān)于房地產(chǎn)政策的緊縮預(yù)期正在隨著經(jīng)濟(jì)基本面的改善而不斷強(qiáng)化,一旦這種強(qiáng)化演變成抑制市場(chǎng)剛性需求的力量時(shí),“地王”們難逃退地陪錢的厄運(yùn)。

當(dāng)然,也許人們對(duì)于“地王”們大喜大悲的故事并不感興趣,對(duì)于他們自釀的苦果也不會(huì)投去同情的目光,但是“地王”亂像從而帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)亂像的結(jié)果卻無法脫離公眾和政府的警覺視野。正是如此,官方針對(duì)“地王”現(xiàn)象的調(diào)控之拳似乎從來沒有停止過――

1994,國務(wù)院頒行《城市房地產(chǎn)管理法》,1999年,國土資源部門又了《閑置土地處置辦法》,兩部法規(guī)中明確規(guī)定,“對(duì)超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,將無償收回土地使用權(quán)”。

2008年1月,國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,再次重申土地閑置滿兩年,依法應(yīng)當(dāng)無償收回;土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)的規(guī)定。

2008年7月,國土資源部、國家工商行政管理局聯(lián)合頒布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,提出了土地開發(fā)必須按照合同中的開工期限和竣工期限嚴(yán)格執(zhí)行,否則給予相關(guān)的處罰。

2009年11月,國土資源部印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》,其中針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限,要求大城市不能超過20公頃。

與中央政府相呼應(yīng),地方政府整飭“地王”的政策也開始啟動(dòng)。據(jù)悉,針對(duì)2007年部分違約的“地王”,廣州市政府已經(jīng)對(duì)包括萬科、保利及富力地產(chǎn)在內(nèi)的8家房地產(chǎn)企業(yè)作出處罰決定,而且截止到目前廣州市已經(jīng)收回了26.9平方公里的閑置土地。無獨(dú)有偶,北京和上海等城市都已決定通過加大土地供應(yīng)量來抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)。

但是,從政策的執(zhí)行力度和連續(xù)性來看,公眾似乎并沒有寄予過高的期待,平抑“地王”現(xiàn)象進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過快上揚(yáng)還需要進(jìn)行具備持久性和約束性特征的制度創(chuàng)新――

招拍制度。主要是,拍賣結(jié)果改“價(jià)高者得”為“價(jià)中者得”(去掉離譜高價(jià)和低價(jià),取中間價(jià)格);要規(guī)范招拍流程,特別是在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示,避免競(jìng)價(jià)者的盲目叫價(jià)沖動(dòng)。

監(jiān)管制度。土地供應(yīng)后,為確保開發(fā)企業(yè)按照招拍掛過程中事先確定的規(guī)劃指標(biāo)完成開發(fā),應(yīng)建立單宗地地塊出讓規(guī)模跟蹤監(jiān)控制度,針對(duì)“天價(jià)地”尤其應(yīng)重點(diǎn)防范企業(yè)把自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)承擔(dān)。

信息公開制度。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在前期市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上,在土地整理儲(chǔ)備排查階段加強(qiáng)信息摸底,了解市場(chǎng)需求,結(jié)合政府意識(shí)制定年度土地出讓明細(xì)表,并公示出讓的所有土地。要及時(shí)公開土地拍賣結(jié)果和競(jìng)買者的信息,置土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)者于社會(huì)大眾監(jiān)督之下。