地產公司質量管理制度范文
時間：2024-02-19 18:06:31
導語：如何才能寫好一篇地產公司質量管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：房地產 質量管理 管理體系 質量控制
中圖分類號： F253 文獻標識碼： A
當公司開發規模不超過5各項目時，房地產質量管理依靠較強的設計管理和工程管理人員的個人經驗還是能夠基本能夠做好的，但是當開發規模大幅擴張時，就必須建立自己的質量管理體系，通過體系系統的方法解決質量管理問題，這一點建筑施工單位的質量管理體系給我們舉了一個很好的例子。
二、強化設計管理。
房地產的設計管理不僅僅影響項目的開發成本，還對工程質量產生重大的影響，因此從方案設計階段就應重點管控平衡好設計成本、效果、質量之間的關系，并做好相關設計評審，舉個例子：很多項目的別墅或者洋房為追求立面造型，方案設計階段的效果圖頂層露臺未設置雨棚，施工圖設計單位也沒有增加，后期交付使用后露臺在雨天的使用功能大幅降低，嚴重的出現滲漏，實際上這種不符合設計規范的案例，并不全是施工圖設計單位的責任，而是前期方案階段沒有進行深入的評審。
從初步設計和施工圖設計階段做好過程管理及成果管理。首先要有完善的設計委托書，而不是形式上的設計委托。設計委托就是要告送設計單位我們要的是什么，作為開發商也要有自己的技術沉淀，即開發產品在能力沒有達到一定程度的情況下盡量采取復制開發的模式，并有運作幾個項目后固化下來的《設計總說明》和《建筑做法說明》，通過后續開發不斷完善建筑部品和建筑大樣，在保證使用功能的前提下，逐步穩定設計對工程質量造成的不確定性。另外這個階段還要注重組織兩次圖紙會審，一次是正式施工圖白圖內審，一次就是我們常說的施工圖會審。
三、做好相關質量管理制度編制執行
開發商的質量管理制度建設是十分必要的，在現有的國家法律法規要求的設計、施工、監理、建設方、相關政府監督部門等組成的質量監管下，開發商更多的參與到工程質量管理中，對工程質量管理起著非常重要的作用。作為開發商應從以下方面建立自己的質量管理制度：
1、建立工地封樣管理室，制定先關甲供及乙供材料的進場驗收及封樣制度。
2、制定交房樣板管理制度，確保在主體施工階段完成工程交房樣板，從而提前通過工程實體暴漏工程問題，以便及時變更整改。
3、建立重點工序樣板管理制度。重點針對單獨分包的專業工程如門窗幕墻、防水、消防等，這些分包工程的部分質量管理內容比較容易被總包、監理的日常質量管理邊緣化，也往往容易出現問題。因此，開發商根據工程施工過程中及交付后出現問題較多的分項工程設定一定范圍的重點工序樣板檢查是非常必要的。
4、制定自己的工序交接及成品保護管理辦法。進入裝飾階段，分包單位突然增多，參建各方的管理壓力突然增加，這些問題往往都是工程技術問題、工序交接問題及成品保護問題，且經常使得各參建方疲于應付，而解決這個問題的關鍵就是制定相關管理辦理，在進場之初就給各參建方立好規矩。
5、做好施工單位的合作評價管理，制定相關的合作評價管理制度，實現施工全過程的持續評價。改評價可有效的通過書面形式傳遞開發商在工程計劃、質量、配合管理等方面的意見建議，更好的提高合作的效果。
四、加強施工過程的質量控制。
建設單位的工程質量管理除做好常規的施工質量管理外還應做好以下工作：
開發項目的日常質量管理，首先要充分發揮監理和施工單位的質量管理責任，作為開發商的施工管理人員要經常檢查落實施工單位投標文件及《施工組織設計》中提到的質量管理體系及質量管理方式方法是否得到有效執行，這一點多數的開發商現場管理人員都沒有有認證的去檢查落實，而是根據自己的經驗開展質量管理工作，使得現場質量管理只是針對問題該問題，沒有從系統上和源頭上解決問題。
其次，另外還要充分發揮監理單位在日常質量管理中的作用。監理公司所提到的《監理大綱》及《監理規劃》所涉及的質量管理效果能不能得到有效的執行也是開發項目質量管理是否成功的關鍵。部分監理公司現有管理人員經驗的限制，再加上部分監理工程師也是僅根據自身經驗開展質量管理工作，并沒有深入學習了解《監理大綱》及《監理規劃》的相關內容，因此現場的質量管理職能并沒有得到有效發揮。基于這一點，開發商的管理人員要想更好的發揮監理職能，應該引導督監理單位的質量管理行為，并檢查落實監理單位在項目管理過程中《監理大綱》及《監理規劃》所涉及管理內容是否有效的到執行。
然后，做好專業分包施工單位的質量管理。門窗、幕墻等專業分包施工單位的質量管理往往是最容易出現問題的管理分項，尤其是專業分包單位與總包施工單位的工作面交接是最容易出現問題的地方，舉個例子來說門窗滲漏多數并不單純是門窗滲漏，多數是門窗洞口滲漏，而洞口滲漏的責任是誰，也不好界定，有洞口收口不好的原因、有打膠不嚴密的原因、有洞口開裂的原因、還有保溫滲漏的原因等等，需要針對具體問題具體分析。如何從源頭上杜絕這類問題的出現，那就要求開發商管理人員更多的關注工作面交接。另外專業分包單位施工的分項工程，多數總包單位對質量的把控相對較弱，多數原因在于專業分包的質量控制總包施工單位業務并不精通，另外專業分包分項工程出現質量問題的主要責任也不在總包單位，總包單位在管理意識上的松懈，很容易導致出現問題，因此開發商的日常質量管理行為還應著重關注專業分包單位的質量控制。
組織做好政府質檢等部分竣工驗收前，各建筑責任主體（建設單位、施工單位、勘察設計單位、監理單位、物業公司等）的竣工交付前內部驗收。這項工作很多開發項目的管理僅僅將其作為竣工交付的一個必要形式，
開發商的現場管理人員還應經常性的組織，現場質量評比和質量大檢查，通過這一系列的質量管理行為有效的促進開發項目的質量管理，做到施工質量檢查有效執行，而不是敷衍了事，并通過獎優罰劣的方法手段對建筑產品實行優質優價。
五、做好項目后評估及項目案例培訓
1、做好項目后評估。房地長開發項目竣工驗收后，除了及時處理好工程維修及后期房產手續的辦理以外，并不意味著工程質量管理結束了，另外一個重要工作就是項目后評估，其中工程質量管理的后評估尤為重要，這個過程應該對項目開發過程的質量管理作出全面評價，而要做到全面評價，施工過程的積累也十分重要，包括各種圖片資料、施工案例的經驗教訓等等，最終的目的就是總結反思，在后續開發項目中經驗的到繼續推廣，并杜絕同樣的錯誤再次發生。
篇2
關鍵詞：建筑工程；質量；管理；有效途徑
中圖分類號： TU198 文獻標識碼： A
隨著近年來我國經濟的不斷發展，建筑行業是我國發展最為迅猛的行業之一，隨著人們生活質量的不斷提高，人們對建筑工程的質量要求也在不斷提高，建筑工程的質量關系到人們的生命財產安全及生活環境質量，因此加強質量管理是企業管理工作的重要環節，只有建造出質量合格的建筑產品才能讓人放心在內居住活動。
一、建筑企業加強質量管理的重要性
質量是建筑施工企業生產和發展的基礎，只有保證質量才能保證建筑施工企業的長久發展。建筑行業與其他行業相比具有投資大，建筑安裝生產周期長，工程量大，施工程序復雜需要多部門協作等特點，當某個分項或分部工程施工完成后再發現質量問題將很難進行整改或造成返工等非常大的損失。因此這在一定程度上對建筑工程的質量提出了嚴格的要求，需要建筑工程質量一次性過關，這個時候建筑企業加強質量管理顯得尤為重要。只有企業對質量管理引起高度的重視才能保證企業施工的工程質量合格。企業質量管理體系的建立并不是一蹴而就的，同時企業的質量管理工作是涉及到多方面的，這就要求企業在對待質量管理的問題上要引起重視。
工程質量的高低與國家的利益，人們的利益息息相關，從上文中我們可以得知建筑工程是一項復雜性的工程，質量好的工程可以減少建筑在使用過程中對維修費的投入，同時也可以為人們提供更為舒適的活動居住環境，但是施工質量不合格的工程不僅需要返工，同時也會延誤建筑工程的工期，影響公司的企業形象，更嚴重的可能會造成人民生命和財產的重大損失。
二、建筑施工企業質量管理中存在的弊端
從上文的介紹中我們可以得知建筑施工企業的質量管理對于企業的生產和發展的重要意義，對于建筑工程施工質量的高低具有重要作用，因此加強建筑施工企業的質量管理是當前我國建筑施工企業共同面臨的任務，在此之前我們需要對建筑施工企業質量管理中存在的弊端進行分析，只有對弊端準確的認識，才能采取科學的管理手段鞏固建筑工程的質量。下面對我國建筑施工企業質量管理中存在的問題進行介紹。
1.質量管理制度、職責不明確
建筑行業是一個涉及面廣，工作量大，突況較多的行業，因此要求各個部門之間要有明確的職責，各部門人員按照各自的職責處理問題。但是在我國建筑施工企業中出現了部門崗位設置和人員配置不合理，崗位人員職責不明確的現象，這樣就導致了部門人員工作效率低下，企業質量管理水平不高。
2.建筑材料采購不標準
建筑材料的質量對于工程質量具有重要影響，但是有的建筑企業采購人員素質不高，在材料采購中受利益驅使把關不嚴，加之材料驗收檢驗制度的缺失導致部分“三無”、假冒建材產品用到工程實體中去，材料的缺陷自然而然會影響到建筑工程的實體質量。
3.對設計圖紙、驗收規范熟悉程度不夠
很多建筑施工企業在工程施工過程中往往對國家現行驗收規范及標準重視程度不夠，施工管理人員對圖紙、驗收規范沒有認真熟悉，導致了某些設計錯誤不能及時發現，部分工序施工質量不符合驗收規范的要求，導致某些工序或分部工程在施工到一半或已完成時候發現質量問題而需要進行返工，不僅造成較大的經濟損失，還影響到建筑工程的工期和質量。
三、加強建筑施工企業質量管理的有效途徑
通過上文對建筑施工企業在質量管理中存在的問題進行的研究，我們可以得知要想實現企業質量管理水平的有效提高，必須要盡量克服上述問題，同時也應該采取其他有效措施開展提高建筑施工企業管理水平。
1.樹立質量第一的觀點
建筑施工企業在思想上要意識到質量是企業的生命，施工企業要培養廣大員工樹立起質量第一的意識，要培養員工的質量責任感，這是搞好質量管理的第一步。只有企業員工上下一心在思想上形成統一的質量意識，才能將質量控制工作落到實處，進而提高質量管理水平。
2.加強企業質量管理制度建設，明確質量責任制
企業是產品的第一責任人，施工企業在工程建設過程中要健全、完善各項質量管理制度及主要崗位責任，明確每個員工的責任職責，質量管理制度要形成文件并傳達至所有員工，這樣可以保證工程建設的有效開展，同時當問題出現時也可以根據責任制度找到相關問題的負責人，通過健全和堅持質量責任制可以提高員工的責任感，繼而提高企業質量管理水平。
3.加強圖紙會審
圖紙是施工單位開展工作最直接的依據，設計圖紙質量的好壞對于工程質量有著直接的影響。因此工程在開工前要加大對圖紙的會審工作，通過圖紙會審不僅可以發現和避免設計中的一些差錯、遺漏、矛盾，將圖紙中的質量隱患與問題消滅在施工之前，使設計施工圖紙更合理、更符合施工現場的具體要求，提高施工效率。同時還可以使施工單位在對圖紙充分了解的基礎上進行工程建設，讓施工企業打“有把握的仗”，從而提高企業工程的質量管理工作水平。
4.嚴格按圖施工
設計圖紙是對工程的具體方向把握，施工企業在工程建設過程中要嚴格按照設計圖紙進行施工，不可私自改動，如果有因設計不合理等原因須對設計圖紙或方案進行修改的，施工單位必須及時向設計單位提出修改意見，并經設計單位出具書面的設計修改文件后才能進行施工，切不可憑經驗擅自修改圖紙進行施工。
5.嚴格執行現行驗收規范和標準
施工單位要高度重視規范和標準的執行工作，要經常組織企業員工對建設工程規范和標準進行學習，并在實際工作中嚴格按國家現行相關規范、標準的規定認真貫徹執行，嚴格按照規范和標準規范質量行為，并及時對最新的規范及標準進行更新，促進工程質量水平的提高。
6.確保施工行為標準化管理，嚴格實施“樣板引路”制度
施工標準化是企業為了更好的實現工程質量，根據設計文件要求、驗收規范、施工方案和工人的操作經驗制定出來的一套標準化操作流程。實施“樣板引路”制度，有利于使施工行為標準化，加強質量控制，消除工程質量通病，是提高公司質量管理的一個有效手段。
7.嚴格建材采購，嚴把建材質量關
建筑材料的好壞對于建筑工程質量的高低有決定性的作用，因此保證建筑材料的質量和規格是保證工程質量的重要條件之一。這就要求在建筑材料的選購上要由專業的采購人員進行，通過對材料市場調查研究，通過對材料的比較進行既經濟合理又保證質量的采購。同時施工企業也要建立材料進場驗收及檢驗制度，材料的進場要嚴格按照質保要求進行，杜絕“三無”材料進場，嚴格遵守“先檢后用”的原則，同時在工程建設過程中也要開展不定期抽檢活動，只有這樣才能保證建筑工程在材料上質量達標。
8.建立質量獎懲制度
在工程建設過程中施工企業要建立企業質量獎懲制度，對工程質量搞得好的項目部和個人給予充分的肯定和獎勵，這樣可以促使其更好的提高質量水平，提高積極性，對工程質量較差的項目部和個人要對其進行相應的懲罰，這樣可以促進其提高工作效率，為提高質量水平而不斷努力。
四、結束語
質量是企業的生命，質量管理是企業日常管理工作的重要環節，因此加強質量管理是建筑施工企業常抓不懈的一項工作，只有在工作中認真重視并做好每一個細節的質量把關工作，才能提高企業的市場競爭力，提高我國建筑行業施工質量管理水平。
參考文獻：
篇3
隨著我國房地產行業的不斷發展，由于房地產工程項目質量問題關乎到人民的生命和財產安全，所以房地產工程項目質量問題已經逐漸成本了人民關注的重點，而房地產工程項目質量管理存在的前期準備不充足、缺乏全方位的管理、缺乏有效的監督和缺乏完善的質量管理體系和制度等問題，使得房地產公司的工程項目質量管理非常不規范，從而給房地產公司的發展帶來了很不利的影響。本文對上述問題進行了深入的分析，提出了房地產有效解決質量管理中存在問題的措施。
關鍵詞:
房地產；工程項目；質量管理
1房地產工程項目質量管理的必要性
目前，我國房地產公司在工程項目質量管理方面不夠重視，管理水平較低，而且建筑公司也不重視工程項目質量管理，從而相關質量管理系統就無法發揮作用，使得工程項目質量得不到保障。而事實上，房地產工程項目質量管理是關系到房地產公司發展得重要因素，是房地產公司提高市場競爭力的重要環節，所以房地產公司要想獲得更好的發展就必須加強對工程項目質量管理。而加強工程項目質量管理不僅需要房地產公司，還需要建筑公司的共同努力，建筑公司需要加強對施工人員的責任心和安全意識培養，提高施工人員的專業能力，使其能夠熟練相關設備和技術操作，從而切實保障工程項目質量，同時，在建筑公司中標之后，房地產公司要對施工人員的技術水平、設計圖紙和使用的材料進行嚴格質量檢查，并對施工進行嚴格監督，從而保障工程項目的質量。
2房地產工程項目質量管理中存在問題
2．1缺乏完善的前期準備和嚴格監督，無法有效保障工程項目質量
房地產工程項目的規模一般都較大，所以在項目施工之前的前期準備是非常重要的。房地產公司并沒有在前期對工程施工進行實地考察，然后根據實際情況對工程進行規劃和圖紙設計等，同時，房地產公司沒有建立獨立的質量監督部門對工程施工進行實時的監督和管理，也沒有根據實際情況發生的變化來調整施工方案和設計圖紙，再加上房地產公司沒有對施工材料進行統一的規劃和管理，只是將工作將由建筑企業來負責，當施工工程中出現任何問題時，建筑企業由于對項目的不了解，所以并不能及時的意識到問題并解決問題，從而無法保障工程項目的質量，并對未來居住的人帶來難以預料的嚴重后果。
2．2缺乏事中管理，無法明確了解施工中出現問題
盡管有一些房地產公司在前期考慮到了工程項目的質量問題，也做出了一些相應的措施來保障工程項目的質量，但是卻只注重了事前的管理，而對于工程項目質量管理的事中管理是極其缺乏的，事實上，事中管理是有效保障工程項目的重要環節，一旦忽視了就會使得一些在施工過程中出現的小問題被建筑企業或施工人員隱藏起來，而這些小問題雖然在短時間內不會造成任何影響，但是時間一長就會顯現出來，從而對居住的人帶來很不利的影響。
2．3缺乏完善的管理體系和制度，無法保障施工進度和質量
目前很多房地產公司在工程項目質量管理方面都缺乏完善的質量管理體系和質量管理制度，從而無法對與工程項目有關人員的工作行為形成監督和約束，使得一些施工人員在施工過程中違規操作或偷工減料，而這些行為都會嚴重的影響到工程項目的質量，同時，由于沒有相應制度的約束，施工人員在施工時就會拖延工期，從而無法在保障施工進度的同時保障施工質量，而工期的拖延還會導致施工成本的不斷上升，這必將給房地產公司帶來巨大的經濟損失。
2．4缺乏完善的事后管理，無法按期投入使用
很多房地產公司都忽視了工程項目質量管理的事后管理這一環節，但事實上，事后管理是對工程質量，進行有效評價和檢驗的手段，能夠有效的保障工程項目的質量。很多房地產公司沒有在工程項目竣工之前對項目進行檢驗和評估，就算是讓驗收單位來檢驗項目質量，驗收單位也不會以設計的圖紙為標準來驗收，從而使得工程項目無法按期投入使用，也無法有效的推動工程項目質量管理相關工作，極大的降低了公司的經濟效益。
3有效解決房地產工程項目質量管理中存在問題的對策
3．1加強事前管理，為項目施工打下良好基礎
在房地產工程項目質量管理中缺乏規范化的事前管理是影響工程項目質量的最主要因素，所以房地產公司加強工程項目質量管理就必須加強事前管理。在項目施工之前，房地產公司要進行充分的市場調查和實地考察，獲取準確的、完善的、科學的數據信息，綜合考慮人為和自然因素等，并對相關的工程項目風險進行預測和防范，從而在此基礎上利用科學的方法設計出工程項目施工方案和圖紙，使得所設計出的圖紙能夠真實的、準確的體現實際情況，為項目施工營造良好的環境，保障工程項目能夠順利的展開。除此之外，房地產公司需要建立完善的崗位責任制度，明確各個施工環節的責任人，將質量管理相關工作落實到每個人的身上，使得公司能夠建立起完善的工程項目質量管理系統。
3．2建立獨立的質量監管部門，提高工程項目質量管理水平
房地產公司必須建立獨立的質量監督部門，對施工過程進行實時監督，使其能夠及時的發現問題并準確的解決問題，并且嚴格的約束施工人員工作行為，有效的防范違法行為的出現，從而有效保障工程項目質量。由于房地產工程項目規模較大，施工程序比較復雜，存在很多的環節，所以房地產公司要從施工中的每一個環節入手，切實加強對每一環節質量的管理，房地產公司需要嚴格檢查每一環節的工程質量，只有在上一個環節質量滿足要求的情況下，才能進行下一環節操作，一旦出現問題，就必須停下來對項目進行質量檢查，并進行相應調整，從而保障各個細節的質量。在項目施工時，房地產公司需要定期的對工程材料、設備等相關資源進行質量檢查，從而保障材料、設備和施工技術的質量，根據不同的施工技術和工藝的不同要求選擇合適的機械設備，并定期的對設備進行更新和維修，保障設備質量合格，不斷提高質量管理水平。
3．3嚴格事后管理，保障工程項目質量
房地產公司必須加強工程項目質量管理的事后管理，在項目竣工夠，以前期設計的圖紙為標準，并根據國家對工程項目質量檢驗標準，對工程項目質量進行嚴格的檢查和驗收，尤其是建筑主體結構的質量、建筑裝飾質量、施工難度和易忽視部位，一旦發現任何問題，必須及時的解決，有效避免工程投入使用后再出現問題，同時編制完善的質量評估報告，對工程項目相關信息進行有效整合，從而為今后的工作提供經驗，有效防范再發生出現過的問題，不斷提升公司對工程項目質量管理的水平。
3．4定期對施工人員進行培訓，提高施工人員專業能力
房地產公司加強工程項目質量管理很重要的一個環節就是提高施工人員的質量意識，房地產公司需要選擇一支專業水平高的施工隊伍，并對施工人員進行培訓，讓他們對工程項目質量有充分的了解，培養其在施工中的責任感，使其能夠具備較高的質量和安全意識，從而使其能夠認真的完成施工中的每一個環節，并及時的發現施工中的問題、及時匯報、及時解決，同時房地產公司需要加強對施工人員對各種新設備和技術的培訓，并且建筑施工單位需要嚴格施工人員準入資格制度，嚴格篩選工程項目施工人員，不斷提高施工人員專業素養，使其能夠熟練各種新興的技術和設備，從而切實提高工程項目質量。
4結語
房地產公司加強對工程項目質量管理就必須實現全方位的管理，即事前管理、事中管理、事后管理。事前管理需要房地產公司為工程項目的施工做好萬全的準備，保障相關數據、材料、設備等的質量，同時提高施工人員的責任和安全意識，從而保障項目施工順利進行;事中管理需要房地產企業加強對項目施工的監督和控制，有效規避施工人員的違法行為，保障各個環節的質量;事后管理需要房地產公司嚴格驗收和評估項目工程質量，保障項目能夠按期投入使用，從而保障公司的經濟效益。
作者：謝新格 單位：華航物流集團有限公司
參考文獻
［1］袁旭光．房地產項目管理現存問題與對策研究［D］．華中師范大學，2015．
篇4
關鍵詞：房地產；現場施工；精細化管理
中圖分類號：S618文獻標識碼： A
一、我國房地產工程實施精細化管理的必要性
在市場競爭激烈的今天，如何提高企業的應變能力，使企業不論在地產業繁榮時期還是在蕭條時期都能適應經濟環境和社會環境，發掘購房者的購買欲望是每個房地產企業的所追求的最終目標。企業必須規劃好每一分錢，把錢用在刀刃上，并且在考慮最大盈利的同時，保證產品的質量，這樣才能以最好的姿態迎接未來殘酷的競爭并立于不敗之地，這也是企業選擇精細化管理作為其管理理念和致勝工具的重要原因。在我國金融、土地和審批等各種政策完善的同時，進入房地產業的門檻也在不斷抬高，與此同時消費者更趨于成熟理性的購買，對住房有了更個性化、更高品質的要求，因此房地產商的競爭會愈演愈烈，這使得房地產企業必須適應環境的變化，擴大客戶群的范圍，選擇開發多種類型、多種戶型的品質優良的住宅滿足不同階層的客戶需求，而不僅僅局限于為高層社會人士建造高檔別墅以及大量的寫字樓。因此在項目工程建設上實施精細化管理是房地產企業在此契機下面臨的重要的戰略選擇。
二、工程精細化管理的內容
精細化管理在房地產項目的管理中，是一種現金的管理方法和理念，近年來，隨著房地產商品品質的提升，建筑行業競爭的加劇，房地產在工程的開發、成本管理、質量管理等方面的要求更高，只有進行高效的項目開發、建設、運營管理才能保證企業持續不斷的發展壯大。只有將精細化管理落到實處，建立起一套完善的精細化管理制度和指引手冊，在制度上明確各部門和人員的職責，完善各項表單和流程，對員工進行精細化管理培訓，強化精細化管理意識，才能使得精細化管理成為一種常態。
房地產項目工程精細化管理涵蓋了質量、進度、成本和安全四方面的內容，而質量管理是工程精細化管理的重點，成本的精細化管理由于牽涉的過程更長，則可從工程方面獨立出來討論。一般的房地產項目包擴了土建工程、安裝工程、園林景觀工程、室外配套工程和精裝修工程，這五個階段的精細化管理具體內容有所不同，但是總體的管理方法和思路是相似的。要做好工程的精細化管理，首先要明確項目規模配備的各專業工程技術人員的數量，包括了總工程師（技術負責人）、工程負責人、土建、暖通、給排水、強弱電、園林景觀、成本（預決算）、材料以及質量督導管理人員等。規模比較大且分期開發的項目，開發初期人員配置可放寬，為后續開工項目適當儲備人員。其次要對各工作崗位的工作職責、責權范圍、工作關系和任職資格進行詳細的定義，通過操作手冊，明確各施工階段、工序、部位的負責人員和參與人員。再次，各種工程會議和工程檢查制度也應該在精細化管理實施中明確，以確保各項管理措施得到有效的執行。另外通過建立完善的各項工作表單，對工程實施階段進行標準化、流程化管理，便于操作，同時也有利于對各階段的資料進行跟蹤管理，存檔后為查詢提供了有利條件。為了對施工過程實現更高的質量管理，精細化管理還應明確各工序和部位的施工質量控制要點及驗收標準。
三、我國房地產企業項目管理中出現的常見問題
1.項目前期缺乏可行性研究
目前我國的房地產企業，項目管理的前期大都沒有進行全面的可行性分析，對項目目標定位的不清晰導致對項目的基本的任務分解不足。有很多經驗不足的企業在進入房地產工程時，對大型的工程建設的經驗不足，對整個項目不能進行及時的分解和細化，沒有進行全面的研究，對項目定位也不是很明確，對項目沒有進行具體的分解落實，這就導致項目原來預定的目標無法實現，整個項目在實施的過程中就容易出現問題，這樣建設完成的日期等就會出現偏差。
2.項目開發過程中財力支撐不足
現如今，我國的大多數房地產項目融資的渠道比較的單一，主要是通過銀行貸款的方式進行融資，完全靠自身能力的企業很少，企業的實力不強導致很多項目融資的過程不是很理想，在融資的過程中也會出現問題，投資者對整個項目不是很認可和看好。
3.房地產企業管理人員匱乏，項目管理水平較低
大型的房地產企業對項目管理人員的素質要求較高，進行建設的過程中對項目開發、管理、設計等方面的專業人才的要求比較高，但在我國，建筑方面的專業人才素質還不是很強，這導致項目進行的過程中，有很多關于建筑的專業方面的問題無法得到及時有效的解決，項目管理就容易出現漏洞，導致事與愿違。
四、房地產工程精細化管理的具體措施
1.提高施工精細化管理中隊伍的技術水平
建筑行業的技術日新月異，在日益激烈的競爭力中，若想在行業內立足和發展，就必須提高施工隊伍的專業技術水平，提高施工質量。在新進施工人員上崗之前，應該組織崗前培訓，并進行嚴格的考核，必須保證持證上崗；同時對于原有的施工人員，應該定期組織他們進行施工實踐技術和理論知識的培訓，掌握基本要領，時常組織員工之間的施工技能比賽，比賽結果和升職、加薪直接掛鉤，調動施工人員的工作積極性。另外，可以鼓勵施工人員進行施工技術的實踐創新，利用高層管理人員的技術優勢，強化施工管理技術，為施工隊伍提供積極有利的條件，將建筑工程施工技術的力量發揮到極致，最大程度上實現精細化施工管理。我國目前正處于經濟快速發展的階段，建筑業的發展也會消耗大量的資源，影響生態環境，為了可持續發展，在建筑施工技術方面應該創新技術，降低施工成本，實現建筑綠色施工技術的新革命。
2.實施施工現場物資管理制度，規范施工現場的物資管理
建筑工程的施工要用到大量的物資，這些物資不僅數量大，而且種類繁多，管理稍有不善，不僅會影響到施工的順利進行，嚴重的還會引發安全事故。通過實施規范化的物資管理制度，施工現場的物資管理人員要從以下三方面對物資進行科學化、規范化的管理。
3.把好物資入庫的質量關
在物資入庫時，必須對質量進行檢驗，一是要看是否有正規的出廠合格證明或檢驗單，二是在條件允許的情況下，對物資進行見證取樣，并委托有實驗資質的單位對樣品進行檢測，對于質量不合格的物資，堅決不能入庫。其次，加強對庫存物資的保管。建筑工程施工現場的物資具有數量大、種類多的特點，必須對其進行科學的管理：材料和工具實行歸類存放，這樣不但方便材料的領用，還可以避免因擠壓而造成損壞；容易變質的物資，特別是露天存放的，要加強對物資的防護，避免由于外界因素造成的損耗；加強對物資的防盜工作，特別是貴重的物資，更要派專人進行防護；及時把用剩的物資回收入庫并歸類，優先使用。
4.物資的領用要實行審批領用制度
對于物資的領用特別是重要物資的領用，要實行審批領用制，先由相關人員開具物資領用單，并由上級領導審核簽名確認后才能發放物資，以避免物資的重復領用造成浪費。
5.加強項目成本精細化管理
隨著調控的深入以及市場的發展與成熟，依靠土地增值獲取豐厚利潤的時代已經成為過去，要想在競爭市場中勝出，必須在成本管理上要精打細算。同品質的樓盤，建設成本低的樓盤無疑將有更大得競爭優勢。而大多數房地產企業對工程造價的管理僅僅停留在招投標管理和竣工項目的財務核算、竣工結算上，對于其他階段則沒有足夠的重視。事實上在整個流程體系中，土地購買、產品策劃定位和設計階段的成本控制站所有成本控制的絕大部分。以設計為例，占成本控制的大約80%。所以，建立起一套完整的全程成本控制系統，對全過程進行管控。
6.完善建筑工程質量管理體系，提高建筑工程施工現場的質量管理水平
質量是建筑工程的根本，施工質量就是施工企業的命脈，是施工企業在市場中站穩腳跟的有力保證。有了質量才能提高企業信譽，信譽提高了才能贏得市場，而有了市場才能增加企業的效益。
在建筑工程的現場施工管理過程中，一方面，要通過建立完善的質量管理體系，強化施工人員的質量意識，加強對工程質量的管理和控制，并把質量控制的責任落實到人，層層把關，并實行質量獎罰制度，提高管理人員質量管理的積極性。另一方面，工程的驗收要嚴格按質量驗收標準執行，在施工過程中，加大對施工現場的質量巡查力度，通過走動管理及時發現質量隱患并及時處理，把施工現場的質量事故扼殺在萌芽狀態。
綜上所述，房地產項目的全過程進行精細化的管理，能夠促進工程進度的有效實施，保證工程的質量，保證施工的效率，保證有效的節約建筑成本，進行施工的全過程的控制。
參考文獻：
[1]王琪.精細化管理在房地產項目中的應用研究[D].天津大學,2012.
篇5
關鍵詞:多層民用住宅;建筑施工;工程質量管理
全球經濟增長速度放緩,在這種外部經濟環境不利的條件下,我國經濟仍以高于7%的增長速度受到世界各國普遍關注。我國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策,保持宏觀經濟環境穩定的前提下,加大基礎建設進程,我國建筑業將面臨更大的發展前景和前所未有的機會。最直觀的表現就是我國多層民用住宅的投資額度正逐年遞增,這也同時給多層民用住宅施工的質量管理工作提出了更高的要求。
一、多層民用住宅存在質量問題
在我國,多層住宅建設的工程造價偏低。由于施工工藝相對簡單,參與競爭的施工單位一般較多,因此競爭十分激烈,再加上目前招標大多采用固定總價合同,為了中標,施工單位壓價行為比較普遍,所以一般中標價較一些公建項目偏低。近年來,政府在基礎設施方面加大了投資,希望通過基礎設施建設方面的投資拉動國民經濟的發展。住宅建設由于其巨大的社會效益和經濟效益而成為投資的熱點和重點,但目前,我國住宅建筑施工建設總體水平還比較低,還沒有實現集約式、內涵型發展。與國外相比,主要差距就在于工程項目管理水平較低。管理手段比較粗放和落后,人為的隨意性較大,對建設市場監管乏力,對建設過程的監控,難以量化考核、跟蹤評價和準確把握。從管理效果看,由于項目管理水平較低,工程質量起伏大,不穩定,形勢不容樂觀。于是這就形成了我國多層民用住宅存在的質量問題。
二、多層民用住宅工程進行施工質量管理
目前,在房地產市場激烈競爭中,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業面前一個急需解決的重要問題,在相同的開發環境、條件等軟件設施下,除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外,誰能在工程項目管理建設中,既能確保工程質量,工程進度,又能注重項目開發成本的管理,控制和把握好合理的造價,從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益,就能在這激烈的市場競爭中獲取主動,從而走向成功。那么,要控制好工程的質量和進度,而且合理降低工程造價,最重要的方法和途徑就是要做好多層住宅建筑施工的項目質量管理工作。
三、多層民用住宅施工質量管理思路
在多層住宅工程施工管理的重要內容包括質量、進度和投資管理,這三項管理工作是相互制約、相互影響的統一體。而在多層住宅工程的施工階段,在工期目標和投資目標宏觀控制的前提下,多層住宅工程的質量尤其重要,是決定工程建設成敗的關鍵。因此,在多層住宅工程施工階段,管理工作的重點就應該是多層住宅工程的質量管理。多層住宅工程質量包括工程結構質量(住宅本身所包括的墻體、地板、管道等,是否符合國家相關標準)、使用功能(廚房、衛生間是否合理)和建筑材料對室內環境的污染等多個方面。同時也包括易產生空鼓、開裂、滲漏等質量通病的部位和容易影響空氣質量的廚房、衛生間管材等環節。分析影響住宅工程質量的因素,主要包括“人、材料、機械、方法和環境”等幾個方面。因此,要保證住宅工程的質量。必須在施工階段對這幾個方面進行嚴格的控制。
四、做好施工質量管理的準備階段工作,并確定好施工階段的管理工作
在工程準備階段,要細致審查施工單位編制的施工組織設計。施工組織設計的成功與否,直接影響整個多層住宅工程能否按計劃順利完成,對于施工組織設計的審點,應放在審查施工單位對工程進度、施工方案、質量安全技術措施的安排等方面。
在多層民用住宅施工階段,首先,備料和施工過程中應對入場的建筑材料、構配件、成品、半成品、水衛電氣材料及新材料等查驗出廠證明或檢驗報告、合格證明書等,不合格的材料嚴禁使用。對于質量有疑慮的材料,應進行重新檢驗。其次,對隱蔽工程的質量驗收要細致,這對于減少住宅工程的質量通病十分重要,如基礎部分、各個混凝土結構部分的鋼筋綁扎、廚房和衛生間地面及屋面的防水處理等,對這些分部、分項工程的驗收,必須嚴格,必要時可以邀請工程質量監督部門共同進行驗收,符合要求才能簽發隱蔽工程驗收記錄。如發現有質量問題,應督促施工單位及時整改,沒有經過驗收的隱蔽工程不得繼續施工,以免給工程帶來結構或發生使用上的隱患。最后,定期召開工程協調會議。多層民用住宅工程的施工單位可能有多家,如土建單位、安裝單位等,因此應組織設計單位、各施工單位等有關部門參加的協調會,檢查計劃執行情況和研究工程建設中存在的問題,并提出處理意見,明確解決問題的措施、方法、期限等。五、優化多層民用住宅施工質量管理
1、建立樣板管理制度發展綱要
在多層民用住宅施工質量管理中,可以套用傳統的優秀管理制度來對其進行優化,樣板施工的作用不僅僅局限于施工質量的最終考評。而將其擴展到施工過程中各道工序施工程序的正確性、合理性的確認,使參與樣板施工的分包隊伍,在實施中接受技術標準、質量標準的培訓,統一操作程序、統一施工做法、統一質量驗收標準,為推廣施工后的質量過程控制提供可靠的保證。
2、優化多層民用住宅施工項目的內部質量驗收 為保證多層民用住宅工程質量,實現過程精品,要根據工程的施工特點及質量目標,編制了高于國標的項目質量驗收內控標準,并加大質量過程檢查密度及實測點數,由常規的質量抽檢,變為普查。在工序驗收管理上項目部設立了內部三級檢查制度,實行內部質量驗收的層層把關。通過內部三級檢查制度的實施,有效地控制了施工質量,在監理公司驗收中,一次驗收合格率達到100%,部分施工工序達到免檢。
篇6
尊敬的各位評委、各位同事：
大家好！
首先感謝公司給我這個展示自我，營銷自我的機會，使我抱著一種積極參與、激流勇進的心態參加設計公司總經理競聘。
我叫__，——年——月出生，——年——月畢業于——城市學院土木建筑系，——年——月進入__集團工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。 光陰似箭，日月如梭，轉眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團從小到大，從弱到強，到現在發展成為__乃至湖南房地產業的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業文化，科學嚴謹的管理模式，至高至遠的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個學習氛圍濃厚，有著良好互助精神的團隊里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業務新手成長為一名技術全面、業務嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設計員成長為設計公司副總經理、總經理。是公司給了我一個“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發展平臺，是公司培養了我，我的每一個進步都傾注了公司領導的心血。借此機會，對多年來關心和支持我工作、學習的各位領導表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個方面來闡述我的競聘演講。
一 、過來一段時期，思想和工作小結
在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規章制度，認同和擁護公司的企業文化，努力貫徹執行集團董事局和公司全委會方針、決策，關心國家大事，熱心公益事業，維護公司的形象和利益。 2001年，獲房產公司世紀花園戶型方案競賽第一名，2003年獲“市優秀設計”二等獎，兩次獲得“設計產值狀元”。
二、擬任職務的現狀及分析
設計公司是集團公司的技術核心，肩負著房地產產品的開發和研究工作，為集團公司提供技術支撐和服務。近年來，設計公司在集團公司的正確領導下，依托主業，搶抓機遇，以質量求發展，抓管理促效益，取得了長足的進步，技術隊伍和實力不斷發展壯大，資質升為乙級，綜合產值和利潤逐年上臺階，為社會創作了一批較有影響的住宅小區、商業、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質量、工作環境得到了很大的改善。設計公司是一支年輕的團隊，是集團公司百般呵護下的溫室里的花朵，沒有經受過市場經濟的洗禮，沒有領教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術人”向復合型“社會人”的轉變。設計公司的發展還存在許多不足，突出表現在不能滿足集團公司主業迅速擴張的需要，在制度建設、設計水平、服務質量、管理水平、人才結構與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機，具體表現在以下幾個方面：
1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規的軌道，極需建立一套完善的立項、招投標、簽立合同的程序和管理辦法。
2、設計水平和服務質量較往年有所下降，全面質量管理難以落實到位，項目前期參與不夠，產品研發力量薄弱，重大項目管理不到位，導致一些項目邊施工邊修改，重大項目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴重影響工程建設進度，浪費大量的人力、物力和時間。
3、內部管理急待加強。特別是項目進度和項目綜合管理沒有很好貫徹執行，定額設計工作還停留在初步階段。
4、人才結構極不合理，技術人員中新手所占比例過大，技術力量薄弱。規劃、建筑等人才缺乏，方案設計水平急需提高，對外組織方案競標的實力較弱。內部項目也出現安排不下去或安排的項目不能按時完成，嚴重影響建設方的工程進度，損害公司形象。
5、外部市場丟失殆盡，在業界的知名度、影響力較低。設計人員接觸的建筑類型單一，且沒有經受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設計公司長遠的發展。
三、任職后的工作打算
如果我有幸能當選設計公司總經理，我將根據業界的發展趨勢和公司實際情況做好以下幾點工作。
1、建立健全管理制度，為公司可持續發展打下堅實的制度基礎。
（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產
值分配制度，既維護股東利益，又充分調動管理團隊的積極性。
（2）、改革完善執全委會制度，建立以管理層為主的執委會，建立以股東為主的全委會，切實加強全委會對執委會的領導和監督，以及兩會各司其責。
（3）、規范園林、裝飾工程施工管理，嚴格按照集團公司的有關制度，結合設計公司的實際情況制定操作性強的管理辦法。
（4）、與房產、工程公司合作，制定定額設計實施細則和標準，完成集團公司下達的任務，將定額設計思想貫穿到設計的每一個階段。
（5）、制定科學規范的設計業務工作流程。
（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優勝劣汰機制，激發員工積極向上。
2、建立一支高素質的專業人才團隊，為公司的可持續發展打下堅實人力資源基礎。
（1）、有計劃引進優秀的規劃、建筑、結構、設備等專業人才。
（2）、通過項目合作引進“外腦”，提高設計水平和項目管理水平。
（3）、發揮技術骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實技術指導人制度，加快年輕技術人員的成長。
（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發表專業論文和參加學術活動，開闊視野，增長見識。
（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標，增強在業界的影響力和知名度。
3、加強執行力建設
（1）、貫徹落實設計進度管理制度，嚴格按合約提交合格的設計作品。
（2）、貫徹落實定額設計細則，最大限度為業主省錢，為社會節約資源。
（3）、加強設計文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。
（4）、落實全面質量管理制度，重視事先指導、事中檢查，把好圖紙校審關， 管好各類技術文件存檔。
（5）、做好設計前期研究工作，為房產當好參謀，加大作品的研發力度，為社會多出優秀的設計作品。
（6）、強化“四步曲”及“百分制考核辦法”。
4、狠抓各項規章制度的落實，努力完成產值和利潤目標。
利潤是企業生存發展的前提，是投資人追求的經濟目標，是對管理團隊最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實各項規章制度，切實抓好生產和服務工作，團結和帶領全體員工努力工作，積極完成2006年發展規劃的產值和利潤目標。
篇7
【關鍵詞】：房地產開發；項目；質量控制
Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.
[ Key words ]: real estate development; project; quality control
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。
質量是一切企業求發展的根本,為企業注入了生機;同時,質量的優良也體現出了企業的管理。企業要是讓客戶認可，除了內部完善的管理，更重要的是外部的信譽，這就是質量保證。 這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。 如何進行房地產開發項目的質量管理？下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。 有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。
1 建立開發項目質量管理責任制項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。
2 制定開發項目的質量計劃充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。
3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。 3 設計階段的質量控制
1 方案設計階段 在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。 在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。
2 施工圖設計階段 施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。①明確質量目標。房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。②制定項目建設實施的質量管理計劃。在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。③質量保證。質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。
4.2 開發項目建設的施工過程質量控制。項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。
4.3如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。
4.3.1 工程施工質量控制特點。①從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。②建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。③不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。④及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。⑤在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。
2.2 施工階段工程質量的影響因素
4.3.2影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。①人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。③機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。④方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。⑤環境因素主要是指工程技術環境、工程管理環境(如管理制度的健全與否，質量體系的完善與否、質量保證活動開展的情況等)和勞動環境。
篇8
關鍵詞：工程質量、創優、預控、施工過程、管理
Abstract: With the rapid development of China's real estate and construction industry, developers and owners on the quality of construction is not just simply stay to meet acceptable quality standards, more and more customers demand for quality engineering, the requirement was gradually enhanced, which requires the construction enterprises in order to capture the market, the bigger and stronger construction enterprises must create more high quality and fine works, this paper combined with some good experiences and practices achieved by the construction enterprises in the engineering quality, excellence activities were discussed.
Key words: project quality, excellence, pre-control, the construction process, management
中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編碼：
當前建筑市場競爭激烈，如何在殘酷的環境中生存，以質量求生存早已不是口頭禪，
目前業主尤其是住宅工程的住戶特別關注工程的質量，不少房地產商在樓盤的前期市場策劃中，將建筑質量列為樓盤的熱賣點。可見建筑質量的好壞將成為競爭的主流，這就要求建筑施工企業改變游戲規則，杜絕不正當競爭，抓好工程質量，多創優質工程才能更好的掌握市場競爭的主動權，贏得自己的品牌和良好的信譽。下面就工程質量管理中對創優工程如何管理談幾點體會：
一、認真遴選創優工程，確保目標實現
創優工程（棟號）的選擇和確定對創優目標能否實現起著至關重要的作用，合理科學的選擇創優工程（棟號），是落實創優質工程的基礎。要選擇工期合理科學，造價合理預算充足，工程技術含量高，業主開明有創優意愿的工程作為創優質工程（棟號）。
在施工中如何確定合理的分包形式、選擇合格的分包商，對工程的順利進行也是至關重要一環。當前施工企業承攬工程越來越困難，競爭也越來越激烈，很多工程都是通過競爭、壓價才承攬到的。而我們承攬施工任務的目的在于滿足業主要求的基礎上創造經濟效益，同時獲得社會效益，必須選擇最適合的項目承包管理模式，盡量減少總包合同風險，將總包合同風險合理地轉嫁給分包才可以為企業獲得利益。
二、強化職能部門管理作用
1、加強公司職能部門管理和服務
質量管理部門對新開工的項目特別是創優項目，在開工伊始就應將項目工程質量管理納入有序狀態，質量管理部門應對項目進行交底和培訓，如質量計劃、創優計劃的編制，優質工程檢點，創優實施要點等。認真編制質量檢驗計劃，明確分部、分項工程每道工序質量檢驗的工具、檢測手段和標準。針對工程質量控制的難點和重點，制定工程創優控制措施、創優控制計劃，并在施工中嚴格執行。
2、加強對工程的現場檢查、調研和創優工程預檢
質量管理部門應每月組織一次工程質量檢查。檢查內容包括質量管理體系的運行情況、工程實體質量、資料管理、分包隊伍素質情況等。在檢查后都要進行總體講評，了解項目自身不足，以便及時整改。另外，檢查時也可以將公司及上級部門文件做面對面的傳達，使各類信息能有效及時傳達。
質量管理部門應經常到現場進行協助和指導，可根據需要及時派人至該項目蹲點協助項目進行質量管理工作，并做全面質量診斷，幫助項目查清問題。以便更能夠直接有效地促進項目提高質量意識，加強質量管理能力，解決質量問題。通過這種方式也使質量管理部門能夠深入第一線，全面深入了解項目施工管理現狀和各方面需求，從而不斷調整對項目服務的內容和方式方法，使服務和控制內容更具針對性。
質量管理部門應及時組織專業人員進行創優工程預檢。在優質工程檢查之前，如：天津市“結構海河杯”檢查、市優質工程、 國家優質工程檢查之前質量部門可根據創優檢查的要求和程序對項目進行預檢查。
3、組織內外部工程質量管理交流活動
適時組織公司項目內部觀摩學習，包含質量管理體系的運行、創優等。優質工程檢查時，組織其他項目到場參觀，以便使創優項目更直接地了解評優檢查的程序和重點，同時學習別的項目的先進經驗和好的做法，對照別人找出自己的差距。組織外部創優項目觀摩。搜集整理每個創優工程的相關資料，及時將好的范本或存在的問題傳遞到其他創優項目，使資料編寫與管理少走彎路。組織召開創優經驗交流研討會、質量管理體系運行經驗交流會。
4、收集、匯總資料并及時形成項目施工的指導性文件
在施工質量管理方面，公司質量管理部門應及時總結各項目的施工質量管理經驗，對各分部、分項工程的施工質量控制要點進行歸納總結，編制公司工程質量內控標準，編制質量計劃、創優計劃范本；針對公司各個項目經常出現的質量問題，編制質量通病控制措施；根據優質工程檢查常出現的問題，編制優質工程檢查問題集；編制創優要點，編制創優施工規范集等。及時為項目創優工作提供指導和依據
三、做好目標策劃與管理
1、目標確定
目標管理是整個創優活動的開始，根據工程總體質量目標、工期目標、業主的要求和安全文明施工目標，結合工程的具體情況和特點，確定工程的各階段目標，還要將質量目標層層分解，落實到分部、分項工程。圍繞目標配備相應的資源，一方面要充分考慮目標實現的難易程度，也要考慮投標競爭的需要、工程造價和社會影響。目標是指引我們前進的方向，目標的確定要有科學性和可行性。目標一旦確定，就要強調嚴肅性，對業主、對社會的承諾，要不折不扣地兌現。
2、建立完善的項目管理體系
組建項目經理部時，對每個部門、每個崗位的設置要科學合理，職責分明。人員選配上要由有創優經驗、組織能力強、有責任感、技術過硬的管理人員組成能打硬仗的項目管理班子。項目應建立完善的質量崗位責任制，在項目開工之初或階段工程開始時，制定項目質量崗位責任制度，明確領導班子成員的責任，確定每個部門的職責，最后落實到項目每個管理人員，并簽訂相應的質量崗位責任狀，與個人收入掛鉤，形成一個由項目經理為主責任人、項目總工和現場經理領導監控、各職能部門執行監督、分包隊伍嚴格實施的網絡化的項目組織體系。
3、建立項目質量管理程序
建筑企業應建立一套規范的項目質量管理程序，從工程的開工、施工過程質量管理、工程竣工驗收、用戶回訪與維修、工程創優應有一套統一、完整系統的實施程序。
4、工程質量計劃、項目創優計劃，質量檢驗計劃等的編制
項目質量計劃和項目創優計劃編制的目的是為了確保企業質量方針在工程施工過程中自始至終得以認真貫徹執行，并通過嚴謹的技術管理與質量保證措施最終確保項目質量目標的順利實現。一般情況下，質量計劃應在項目經理部完成質量策劃、確定資源配置和明確部門崗位管理職責后即可著手編制并盡快編制完畢，以便盡早貫徹執行
質量檢驗計劃的編制要明確了分部、分項工程每道工序質量檢驗的工具、檢測手段和標準。針對工程質量控制的難點和重點，制定工程創優控制措施、創優控制計劃，并在施工中嚴格執行。
四、工程質量預控管理
1、加強培訓工作的管理
1.1進行質量意識的教育
增強全體員工的質量意識是創精品工程的首要措施。工程開工前針對工程特點，由項目技術負責人將本項目的包括公司質量方針、項目質量目標、項目創優計劃、項目質量計劃、技術法規、規程、工藝、工法和質量驗評標準等進行公示和宣講。通過教育提高各類管理人員與分包單位施工人員的質量意識，人人樹立百年大計、質量第一的思想，并貫穿到實際工作中去，以確保項目創優計劃的順利實現。項目各級管理人員的質量意識教育由項目經理負責組織教育；參與施工的各分包方各級管理人員由項目質量負責人負責組織進行教育；
1.2加強對分包的培訓
分包是直接的操作者，只有他們的管理水平和技術實力提高了，工程質量才能達到既定的目標，因此要著重對分包隊伍進行技術培訓和質量教育，幫助分包提高管理水平。項目對分包班組長及主要施工人員，按不同專業進行技術、工藝、質量綜合培訓，未經培訓或培訓不合格的分包隊伍不允許進場施工。項目要責成分包建立責任制，并將項目的質量保證體系貫徹落實到各自施工質量管理中，并督促其對各項工作落實。
2、加強材料供應商的選擇和物資的進場管理
2.1材料供應商的選擇
結構施工階段模板加工與制作、商品混凝土供應商的確定、鋼筋原材及加工成品采用，裝修階段、機電安裝階段材料和設備供應商等均要采用全方位、多角度的選擇方式，以產品質量優良、材料價格合理、施工成品質量優良為材料選型、定位的標準。同時要建立合格材料分供方的檔案庫，并對其進行考核評價，從中定出信譽最好的材料分供方。材料、半成品及成品進場要按規范、圖紙和施工要求嚴格檢驗，不合格的立即退貨。
2.2材料采購與進場管理
首先做好材料選樣報批工作，對于選定的材料要及時對材料樣板進行封存。根據材料樣板、選定的材料廠商，進行材料定貨。材料定貨計劃要根據施工圖紙要求及現場實際尺寸進行編制。材料進場嚴格執行檢驗制度，對照材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，看是否有產品合格證、材料檢測報告，把好材料質量關。對于特殊及貴重材料要項目經理、主管，責任工程師與現場材料員共同驗收。材料進場后，對材料的堆放要按照材料性能、廠家要求進行。對于易受潮變形、變質的材料要上蓋下墊，防止材料受潮變形。對易燃．易爆材料要單獨存放。對材料堆放地點要有預見性，盡量減少材料的搬運工作。材料在搬運過程中要注意，對于易碎、易損的材料要特別提出，必要時對工人做書面的搬運指導書。材料使用完畢要及時清理、回收，不得浪費材料。材料人員應做好材料收發存臺賬，及時收集材料的材質證明及產品合格證。
3、加強對圖紙、規范的學習
嚴格按規范施工的工程才是精品工程，項目應定期組織技術人員、現場施工管理人員以及分包的主要有關人員進行圖紙和規范的學習，做到熟悉圖紙和規范要求，嚴格按圖紙和規范施工。同時也給圖紙多把一道關．在學習過程中對圖紙存在的問題及時找出，并將信息及時反饋給業主和設計院。
4、加強合同的預控作用
合同管理貫穿工程施工經營管理的各個環節，合同是約束自己也是保護自己必不可少的手段。我們要特別注重分包的選擇，比較各分包方價格、工期、質量目標，細化合同的內容．將對分包的質量要求寫入合同中，合同內容要力求全面嚴謹，責權明確，不留漏洞。
五、 加強施工過程質量的監控
1、對分包的管理
分包管理必須以合同為依據，各種管理制度為附件。因此在與分包合同談判時，需從生產、技術、質量、安全、物質、文明施工等方面最大限度地要求分包，條款必須清楚，內容詳盡、周全，把風險盡量轉嫁給分包，為項目生產活動做好基礎和鋪墊工作。
在分包管理上很關鍵的問題是把分包管理融入到總包管理中去，接受總包的組織和協調。在各分項工程施工前組織有分包技術人員參加的方案討論，全面聽取其合理意見和建議。在工程施工階段可通過各種施工表格，責令分包定期按時填寫上報，由總包審定。要求分包執行總包下達的各項施工方案、技術交底、整改通知、指令或指導書等。同時要注意多與分包主要管理人員溝通，了解他們的一些想法。對分包工作中一些好的做法、建議應給予表揚和支持，對分包出現的質量問題，不論大小一定不能放過，分析原因提出批評甚至罰款。
2、認真做好施工組織設計和方案，構建創精品工程的技術基礎
開工前，根據工程特點，制定需要編制的施工組織設計和施工方案的清單，明確時間和責任人。施工組織設計和方案在定稿前都要召開專題討論會，充分參考有關部門及分包的意見。每個方案的實施都要通過方案提出討論、編制、審核、修改、定稿、交底、實施幾個步驟進行。方案一旦確定就不得隨意更改，并組織項目有關人員及分包負責人進行方案書面交底。
3、制定完善的計劃體系
完善的計劃體系是掌握施工管理主動權、控制生產各方面的依據。它涉及面十分廣泛，不僅指施工生產進度計劃，而且還包括材料設備、勞動力供應計劃及因現場條件制約的材料設備進場堆放計劃，還涵蓋各分包交叉作業的協調計劃，以及現場文明施工等，循，減少管理的隨意性。為了實現對業主工期目標承諾，項目經理部要制定工程總進度計劃，計劃管理以施工總控制計劃為指導綱領，月施工進度計劃為階段控制目標，將計劃管理的控制單元劃分為日計劃，保證日計劃就保證了周計劃和月計劃，從而確保施工進度計劃目標的實現。為保證工程總控計劃的完成，可在項目實行生產例會制度。考核當日計劃的完成情況，總結當日工程質量、文明施工、安全生產，下達第二天的工作計劃，協調人、機、料的投入和使用，落實責任，確保日計劃的實施
4、建立健全過程控制的有效管理制度
項目經理部要建立質量例會制度、質量會診制度、每月質量講評制度 項目經理部可每周召開生產例會，項目經理要把質量講評放在例會的重要議事議程上，除布置生產任務外，還要對上周工地質量動態作一全面的總結，指出施工中存在的質量問題以及解決這些問題的措施。措施要切合實際，要具有可操作性，并要形成會議紀要，以便在召開下周例會時，逐項檢查執行情況。每月底由項目質量負責人組織分承包方行政及技術負責人對在施工程進行實體質量檢查。每月檢查后以《月度質量管理情況簡報》的形式發至項目經理部有關領導，各部門和各分承包方。簡報中對質量好的承包方要予以表揚，需整改的部位應明確限期整改日期，并在下次質量例會逐項檢查是否徹底整改。項目經理部還要及時建立樣板制度、三檢制及檢查驗收制度、掛牌制度、質量問題追溯制度、獎懲制度等一系列必要的管理制度以便對施工過程的工程質量進行控制。
參考文獻：《天津市建設工程創優指南》天津市建筑業協會2010
《建筑施工手冊》（縮印本）中國建筑工業出版社 2008
馬虎臣主 編著 《建筑施工質量控制技術》中國建筑工業出版社2007
張檢身 編著 《工程質量管理指南》中國計劃出版社 2001
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關鍵詞：房地產企業； 房地產開發； 質量控制； 整體效益
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A
一、前言
在房地產項目開發過程中，要想做好質量管理和效益管理，就要結合房地產開發實際，從房地產項目的開發建設環節入手，確保房地產開發能夠符合規范要求，在質量管理和效益管理上能夠遵守建設規則，在質量和成本核算上能夠達到預期目標。基于房地產開發的重要性，以及對房地產開發項目質量和效益的現實要求，做好房地產開發的質量和效益管理對房地產企業而言具有重要意義。為此，在房地產開發過程中，積極做好質量和效益管理既是企業的必要措施，同時也是企業的重要管理內容。為此，房地產開發企業應從項目建設的整個過程入手，確保質量管理和效益管理取得積極效果。
二、房地產開發項目在前期應質量和效益并重
在進行有效的市場調查基礎上，開發企業可以根據房地產市場價格采取擬訂目標利潤的辦法來推算目標成本，把目標成本按開發成本和期間費用進行分類、分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標準。考慮到前期質量控制和成本管理的重要性，在房地產開發項目中，應從以下幾個方面做好質量控制和成本管理。
1、房地產開發項目在前期應做好各項質量管理制度的編制
考慮到房地產開發項目的復雜性，在前期階段，應結合設計和施工實際，做好施工組織設計、施工方案和質量管理等基本制度的編制，保證質量管理得到有效控制。
2、房地產開發項目在前期應制定具體的成本管理辦法
成本管理是決定房地產開發項目總體效益的關鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產開發項目的成本管理有據可依。
3、房地產開發項目在前期應實現質量管理和成本管理的統一
在前期階段，房地產開發項目的質量管理和成本管理應放在一起考慮，不能重視了質量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質量管控，所以，二者應放在一起考慮。
三、房地產開發項目在設計階段應注重質量和效益并重
項目設計階段是開發項目進行質量管理與控制成本，實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說，設計費只占項目總投資的約1％，但設計工作對工程造價的影響程度可達75％以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。基于這一認識，在房地產開發項目中，要想做好質量和效益管理，就要從設計階段入手，重點做好以下幾個方面工作：
1、在設計階段，應明確質量管理原則
為了保證房地產開發項目的質量管理能夠取得積極效果，我們應在設計階段明確質量管理原則，確保質量管理能夠貫穿于整個房地產實施階段，保證質量管理達到預期目標。
2、在設計階段，應確保設計質量滿足實際需要
考慮到設計質量對整個房地產開發項目的決定性作用，在設計階段，我們應結合房地產開發項目的設計實際，確保設計在準確性和合理性方面滿足實際需要，達到提高設計質量的目的。
3、在設計階段，應合理選擇設計方案，節省項目建設成本
設計方案的確定，關系到整個房地產開發項目的建設。設計方案的合理性和科學性，也能為房地產開發項目節省大量建設資金。所以，房地產開發項目在設計中應優化設計方案，節省項目建設成本。
四、房地產開發項目在實施階段應質量和效益并重
在項目施工階段，雖然影響項目投資可能性小，但是項目要投入建設資金，浪費投資可能性大，開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在：
1、實行效益獎勵制度，充分調動管理人員的積極性，管好施工現場。
施工階段是決定房地產開發項目的關鍵時期，為了保證質量管理取得積極效果，應結合施工現場的質量管理實際，積極實行效益獎勵制度，實行明確的獎懲制度，保證施工現場的質量管理取得積極的管控效果。
2、盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙，市場供應的材料規格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。
房地產開發項目中設計變更的增多，將會直接導致工程成本的增加，在這種情況下，施工質量也難以保證達標。為此，在房地產開發項目的施工階段，應減少設計圖的變更，使質量和成本管理能夠在可控的范圍之內。
3、嚴格現場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合，現場簽證隨做隨簽，且應達到量化要求。
考慮到現場簽證的特殊性，現場簽證的增多，對成本控制是一個不小的考驗。基于這一認識，在房地產項目開發過程中，必須要嚴格控制現場簽證數量，確保工程技術管理人員能夠相互配合，保證簽證的準確性和合理性。
五、房地產開發項目在竣工結算階段應質量和效益并重
開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書，即監理公司初審，項目部門復審，開發企業終審。這既可互相監督又能保證結算的準確性。 結算完成后，開發企業應及時做好項目的開發評價工作。房地產開發項目由于工程量大，施工過程復雜，其竣工結算工作量也相對較大。因此，我們要考慮到房地產開發項目的結算實際，在結算過程中，重點做好質量管理和成本管理，具體應從以下幾個方面開展工作：
1、在房地產開發項目竣工結算階段應根據質量要求核對工程量
為了保證房地產開發項目的竣工結算能夠取得積極效果，我們應根據質量管理的要求，認真核對工程量，使工程量能夠滿足工程結算需要。
2、在房地產開發項目竣工結算階段應重視成本核算
在竣工結算過程中，應始終堅持成本核算理念，利用各項成本核算手段，對整個項目的成本投入進行全面核算，確保成本管理取得積極效果。
3、在房地產開發項目竣工結算階段應嚴格執行核算制度
考慮到成本核算對房地產開發項目的重要性，在竣工結算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴格執行核算制度，達到提高成本管理質量的目的。
六、結論
通過本文的分析可知，在房地產開發過程中，質量和效益是重要的管控目標。要想做好質量和效益管理工作，就要從前期階段、設計階段、施工階段和竣工結算階段入手，確保房地產項目開發的質量和效益管理取得積極效果。
參考文獻：
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質量是企業的生命，質量是企業發展的根本保證。建設工程項目的質量管理是確保按照設計師的設計成果保質保量的施工完成。建筑工程的質量好壞，關乎到國家經濟發展，關乎到廣大人民群眾的切身利益，作為房地產開發經營單位，要把工程建設質量放到首要位置，不斷探索研究提升工程質量的管理方法和技術措施，把提高建筑工程質量作為企業發展的基石。
本文以房地產開發公司質量管理作為研究對象，從管理學的角度出發，對其質量管理現狀和存在的問題進行分析研究，并給出質量管理改進提升的建議措施。
關鍵詞：房地產開發建設工程質量管理改進措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
一、 房地產公司質量管理現狀及存在問題
1.1房地產公司質量管理現狀
房地產行業經過十幾年的膨脹和飛速發展，尤其在各房地產公司以經濟利益至上的背景下，房地產開發質量引起全社會的關注。在經歷各種“樓脆脆”“樓歪歪”事件后，房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多良好的經驗，并得到較好的傳承，但同時還有許多需要繼續改進的地方，特別是在質量管理中暴露出來的具有行業共性的質量問題。
當前大中型房地產公司都建立了自己的質量管理體系，有各自的質量管理文件，在每個開發階段形成對應的各流程質量管理文件，現對某房地產公司各開發流程的質量管理進行論述：
1.2房地產公司質量管理存在問題
1.2.1、多數企業質量管理體系的建立缺乏規范性、完善性，沒有經過認證機構的認證和貫標。項目公司沒有建立有效的項目質量控制體系，缺少項目質量控制計劃及有效的運行機制。
1.2.2、質量成本意識淡薄、認識不足
質量成本是指企業為了保證和提高產品或服務質量而支出的一切費用，以及因未達到產品質量標準，不能滿足用戶和消費者需要而產生的一切損失。
質量成本一般包括：為確保與要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，這些工作引起的成本主要包括：預防成本、鑒定成本、內部損失成本和外部損失成本。其中預防成本和鑒定成本屬于一致成本，而內部損失成本和外部損失成本，又統稱為故障成本，屬于不一致成本。
目前多數企業重工期，輕質量。質量成本管理欠缺，沒有形成有效的質量成本管理體系，缺乏對質量成本和企業發展戰略影響的認識。
1.2.3、全員參與力度不足，一是建設工程質量管控知識的全員培訓普及率低：普遍存在安裝管理人員不懂土建，土建管理人員不懂安裝，財務、行政等人員不懂工程等情況；二是企業內部員工不能完全實現定崗定編，一人多崗、多人一崗的情況時有發生，員工職責分工不明確，不能有效地參與質量管理活動中。
1.2.4、偏重現場施工質量管理，忽視設計質量管理
大多數管理人員認為，現場施工質量應當是工程結構實體質量的關鍵，總是在施工過程中嚴格控制各工序流程的疏漏問題，這在質量管理及隱患造成根源上產生了明顯偏差。然而現在設計公司更多的考慮了建筑外觀造型、結構形式新穎等因素，而考慮地區環境差異、抗震構造、施工條件限制和整改難度等很少，不能充分從施工的角度進行設計，為工程的施工帶來了困難，從而埋下了質量隱患。
1.2.5、偏重表面質量，忽視隱蔽質量
一般在檢查質量、評估工程、竣工驗收和用戶反饋意見等，往往偏重于外露的質量問題，如平整度、順直度、顏色一致性等。對較隱蔽的質量問題，如：鋼筋間距均勻性、下料長度、箍筋彎鉤角度、搭接綁扎質量、焊接接頭質量、當鋼筋數量在構件（梁柱結點）同一截面上密度較大時排放、砼保護層厚度控制、砼澆筑振搗質量（密實度）、設備器材調試及管線耐久性等均較容易忽視。
1.2.6偏重現場正在施工過程的被動式質量管理，忽視工序進行前的準備工作管理
施工單位在施工過程中往往盲目急切追求節省工期和人員配置開銷，而導致在管理結構體系上及后續施工及準備不足，造成某種重要的緊前及緊后工序考慮不足，例如：材料供給速度緩慢、送試及報告出具不及時、機具未提前檢修而故障頻繁出現、資金周轉余地小、設計變更或技術核定單簽字蓋章遲緩、必要的安全設施配置、各工種同時操作干擾而發生矛盾糾紛等。這些都源自于對工序進行前可能出現的問題預料考慮不全面，反而造成窩工、怠工和人員、材料、機具、資金的不必要浪費，延誤了正常施工進度。
1.2.7、質量文化建設薄弱
質量文化是指群體或民族在質量實踐中所形成的技術知識、行為模式、制度與道德規范等因素及其總和。
員工對質量認識散而雜，缺乏統一的質量意識培養和質量目標凝聚，企業內部質量誠信和質量道德氛圍沒有形成，低層次質量問題時有發生，工作交接時為接管者留下難以解決的質量管理問題。
其次質量文化中的價值觀體現出以人為本的理念，大部分企業一方面工作中充分表現出了尊重員工的觀念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激勵制度，影響了員工的積極性。
此外持續改進力度不足、項目普遍存在搶工期情況、對乙分包單位的選擇缺乏有效的管理監控措施等，都對工程質量造成一定影響。
1.2.8、工程技術人員技術水平落后，技術管理水平跟不上房地產開發業態的變化
隨著商業及住宅的銷售升溫，房地產的需求也出現了量價齊升的景象，工程建設管理人員的需求也隨之上升，而工程技術人員的增加遠遠不能支稱房地產開發的速度，由于人手的短缺，許多經驗不足，技術水平尚需提高的人員也承擔起現場的工程管理重任。由于技術水平的不足，往往現場出現了需建設單位解決的技術問題，憑自己的不成熟的經驗草率的答復，施工單位不得不按建設單位意見辦理，造成了許多施工質量出現了問題。開發業態不同所需要的系統技術水平的復雜程度也不同，許多在住宅中適用的規范，在商業開發中就不適用，一些技術管理人員由于技術水平有限給企業造成了不必要的質量困惑。
第二章 質量管理改進建議
隨著公司的不斷發展和市場競爭的加劇，對比少數大型標桿房地產企業，大部分公司的管控水平還有一定差距，迫切要求通過提高自身質量管理水平，來提高產品競爭力和增加利潤。在分析了企業質量管理現狀之后，建議從以下幾個方面加強質量管理工作。
2.1完善質量管理體系，積極申請認證貫標
按照我國《質量管理體系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的規定，建立規范質量管理的組織結構，完善質量方針和質量目標、質量手冊、程序性文件和質量記錄,積極申請認證機構對質量管理體系的認證。
積極申請體系認證對公司發展具有重要意義：可以促使企業質量管理走上規范化、程序化、法制化的軌道；降低質量成本，提高企業利潤；滿足客戶要求，贏得用戶信賴，擴大市場份額，提高企業的知名度和聲譽；全員素質發生質變。
2.2建立質量成本管控體系
2.2.1.要深入開展質量成本管理的研究、學習和宣傳，對主要從事質量成本管理的人員進行專門培訓，明確其職責和任務；對有關技術人員和統計財會人員，提高工作技能。
2.2.2.制定質量成本管理的有效標準，即確定適宜的質量成本水平；完善公司會計核算和成本管理制度，建立質量成本報表；建立質量成本控制科目同時下發各責任部門。
2.2.3.編制、實施質量成本計劃，同時要對有關數據進行統計、核算與分析，對質量成本計劃的實施進行適時控制。
2.2.4.編制質量成本報告并對質量成本的控制情況進行考核，結合企業的具體情況，提出質量成本改進計劃和相應的質量成本改進措施。
此外，在質量成本管控過程中要加強質量成本的預測和分析：質量成本預測是質量問題決策的依據，在預測時，應考慮客戶對產品的質量和服務要求、競爭對手的質量和質量成本、公司質量成本結構和質量成本水平；通過質量成本分析，找出公司質量成本的薄弱環節和主要因素，圍繞質量改進和目標，形成全過程控制目標。
2.3進行明確的質量目標分解，加強考核
從工程設計到工程建設再到交付使用，設定每個階段的質量管理目標，開展全員參與質量管理的重要手段就是運用目標管理方法，將組織的質量總目標逐級進行分解，使之形成自上而下的質量目標分解體系和至上而下的質量目標保證體系，發揮組織系統內部每個工作崗位、部門或團隊在實現質量總目標過程中的作用。建立立體考核制度，不僅有上級部門對下級部門的考核，還要有下步工作主體對上步工作主體的考核評價，以橫向約束來提高員工的質量行為。
建設工程質量不僅要重視某個“點”或“幾個點”的管理，更要注意“面”的管理，“全過程”的管理，工程質量不僅是靜態管理，更重要的是動態管理。管理是通過人來掌握的，如忽視了對工程質量和信譽切切相關的以人為本的技術質量創新——即企業素質、人力資源的開發，必然造成企業缺乏發展動力。全面質量管理是以全員的技術質量創新，提高人的工作質量，通過管理創新，使建設工程企業具有動力、凝聚力。形成強大潛力的內在機制，為提高工程質量，為企業生存和發展奠定堅實的群眾基礎。
2.4提高教育培訓水平，開展多樣性質量活動
2.4.1開展多層次、全方位的培訓活動：首先進行質量意識的教育，提高員工的質量意識，讓員工認識到質量無處不在，時時刻刻保持清晰的質量意識。其次，針對不同的崗位進行不同的崗位質量教育，讓員工牢固樹立“下一步工作就是客戶”的觀念，不接收上一步工作的不合格品。
2.4.2按照“QCC”管理方法成立質量小組，開展多樣性的質量管控活動，例如質量預先控制活動、自檢活動、互檢活動、中間性抽查活動、監督活動、質量改進活動等。
2.4.3開展落實質量體系的內部審核程序，有組織有計劃的開展內部審核活動。企業領導應發揮決策領導作用，制定審核政策和計劃，組織內審人員隊伍，落實內審條件，并對發現的問題采取糾正措施和提供人、財、物等的支持。
2.4.4積極執行激勵機制：必須建立和切實執行激勵機制，對在質量工作中成績突出的員工或團隊，要給予積極的獎勵（包括物質獎勵和精神獎勵），激發更多的員工參與質量工作行列中，群策群力，使質量管理得到持續改進。
2.5加強現場管理，減少對工程質量的影響
加強全面質量管理，要建立以產品為中心的質量責任制。建立質量保證體系還必須使測試手段、檢驗手段多樣化。
要抓好設備管理、原材料管理，材料必須經過嚴格的檢驗，各項材料試驗數據合格后才能使用。這是保證工程質量的物質技術基礎。強化管理，向管理要質量，向管理要效益。
對照公司標準開發流程的要求，合理制定進度計劃并嚴格執行，減少因領導決策、工程節點變更等引起的搶工期現象的發生。
編制工程網絡計劃圖，找出關鍵線路。因客觀原因必須進行搶工期時，應選擇關鍵線路中資源強度小或費用低的工作環節縮短其工作時間，制定搶工期方案，保證人材機資源配置到位和工作邏輯關系順暢，減少對工程質量和安全的影響。
2.6加強監督管理，建立預見性、服務性的質量監督模式.
要把工程質量管理好，必須有一個健全的、有效的質量控制管理體制：一是政府監管，二是建設單位（業主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監督、管理的體制。主要表現在以下幾個方面： 1．進一步樹立監理的權威，監理公司必須按照國家的法律、法規、設計文件和合同規定，獨立地行使自己的職責，對社會負責。因此，監理公司既要對建設單位負責，也要對社會負責。沒有監理工程師簽字，材料、構配件和設備不得在工程上使用或安裝，不得進行下一道工序的施工，不得撥付工程進度款，不得組織竣工驗收。要把監理在工程管理過程中的權威性和作用強化起來。
2．推進監理公司提高素質，加強對監理單位的管理。要求監理公司在人才結構上、能力上進行調整，缺乏的人才要盡快補上，適應監理工作的需要。另外，加強監理職業道德監督，不能利用監理之便，行個人之私，更不能和某些方面勾結起來，弄虛作假，損害工程質量。總而言之，工程監理是我們整個工程質量管理體制中的一個環節，要繼續推進。
3、社會監督：建筑設計要適合大眾市場，不要單獨去適合某些人群，阻礙市場的正常發展。工程質量在每個置業者心目中站主要地位。為此，在工程建造過程中，社會監督與社會輿論起到重大的主導作用。在設計環節要抓好以下四個方面工作：一是通過施工圖審查把關，切實督促建設各方特別是設計單位自覺貫徹執行國家有關節能的法律法規和強制性標準。二是大力推廣建筑節能科研成果在工程上的應用，要制定政策加強引導。三是標準設計工作要跟上，及時更新體現最新科研成果的標準圖，使建筑節能的“四新”技術廣泛應用于工程建設。
2.7加強公司的質量文化建設
營造質量文化，包括質量精神文化、質量物質文化、質量信譽文化，樹立員工的質量戰略意識、質量競爭意識和質量參與意識。
2.8加強員工培訓，增強自身技術及管理素質
房地產開發公司是資金密集型企業，不同于一般的勞動密集型建筑業或零售業。開發公司現場工程管理部門是工程師管理建筑施工隊伍，因此工程部工程師的管理水平直接影響著工程的建設質量。質量差異性的競爭，也演變成了企業人才資源的競爭，僅僅靠市場招聘遠不能滿足企業高速發展的需要，加強員工培訓不斷增強自身技術及管理素質，提高房地產工程的現場管理水平，進而提高房地產開發工程的質量。
強調人本管理，調動員工積極性和創造性，為員工的自我發展提供機會，在員工實現自我價值的同時實現公司的目標；加強員工的精神激勵和物質激勵，建立合理的薪酬體系，嚴格績效考核和獎勵措施，建立良好的晉升制度，及時提拔表現優秀的員工，用富有吸引力的薪酬和相對公平的機制來留住人才。
結束語
在企業的生產活動中，造成質量問題的原因只有10%-15%來自于技術，85%-90%是企業內部管理上的問題。建立規范有效的質量管理體系，是提高企業生產管理質量的根本，同時，質量管理是一個系統工程，應該貫徹“三全”管理的思想和方法，進行全面、全過程、全員參與的質量管理，才能不斷提高工程建設質量。
由于本人能力有限，時間和其他客觀條件的限制，本文對房地產公司的質量管理分析還不夠全面，建議措施的針對性、有效性尚有待檢驗，研究深度還不夠，如有其它不足錯誤，懇請指正。
參考文獻
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