建設工程消防驗收實施細則范文
時間：2024-03-22 18:03:29
導語：如何才能寫好一篇建設工程消防驗收實施細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
0引言
隨著我國經濟快速發展和城市建設規模的不斷擴大，各類建筑根據規模和使用性質的不同，必須按照國家有關消防技術規范設置一系列的消防安全設施，以保證建筑物的消防安全。筆者從事建筑工程消防設計審核、驗收工作，在工作中遇到許多工程技術和質量上的問題，作為消防監督部門，既要監督好，從技術上服務好，更要把好源頭關，加強對消防工程設計和施工質量的監控。
1當前建設工程消防監督現狀和存在的問題
1.1建設工程消防監督工作中的問題
1.1.1關于備案
目前建設工程消防設計及竣工驗收過程中，存在一些亟待解決的問題。比如，已建成的建設工程在申報消防設計審核或者消防設計備案時，該怎樣進行規劃許可證明？對于一些在建的建設工程，在進行申報消防設計審核或者消防設計備案時，建設工程規劃許可證明文件范圍不清晰。
1.1.2關于審核驗收的標準
由于某些基層消防結構申請驗收和竣工備案時不具備相關的設計圖紙，從而導致驗收過程出現問題。對基層消防結構強制進行審核只是保證整個消防結構的平面布置、耐火等級等其他硬性指標是滿足國家要求，沒有對軟性指標進行有效的驗收把關。
1.2消防執法軟環境存在的問題
1.2.1社會消防意識淡薄，執法環境不容樂觀。
隨著各種消防事故的發生，以及社會消防教育的推進，目前社會消防安全意識已經得到了很大程度的提高。然而由于一些建設工程領導不重視消防工作，只注重經濟效益，忽視消防安全；不少群眾消防法制觀念淡薄，對消防執法的認識不夠到位。近年來隨著全國消防環境的不斷改善社會消防安全意識已普遍提高，但要從根本上轉變全社會的消防安全意識還有待時日。
1.2.2派出所消防監督檢查職能未切實履行
近年來各級公安機關和消防部門制定和下發了不少派出所消防監督管理的規定、規范和制度，近幾年，各級消防部門都在積極探索和思考推進派出所消防工作的方法，年年都在抓派出所消防監督管理的試點，希望以點帶面，全面推動農村派出消防工作的切實開展。但因種種原因，公安派出所消防工作開展的情況往往差強人意。
2問題產生的原因
上述問題的產生，既有主觀上的理解和學習方面的原因，也有法律法規需要進一步的規范性解釋等客觀原因。
2.1建筑物管理單位對消防管理工作薄弱、思想麻痹大意
任何消防設施應時刻保持正常的工作狀態，需要對系統各組件進行經常性的維護管理，以達到發生火災時能及時的控制和撲滅火災的目的。但在建設工程實際進行中，很多消防設施根本沒有做到定期檢查。一些火災自動報警裝置中的探頭、自動噴水滅火系統中的噴頭等消防設施雖然按照規定完成安裝，但是安裝后都處于無人問津的狀態，管理單位未做到應有的每日檢查、季度試驗和檢查、年度檢查試驗，也不監督消防設施的清洗、消防給水管道沖沙等維護工作，致使建設工程消防設施長年沉睡。
2.2監督執法方面的原因
2.2.1監督單位對法律條文理解應用不準確
《消防法》修訂執行后，部分消防監督員對新法學習了解不夠，對法律條文理解不深，導致對違反消防法律、法規的行為應該運用何種條文把握不準。
2.2.2執法人員執法規范化建設推進力度欠缺
新消防法適應消防工作發展的需要，加大了消防行政處罰力度，補充完善了消防行政處罰制度。修訂的目的是完善處罰體系，嚴細處罰標準，做到違法行為的處罰“一把尺”，避免了消防監督執法過程中隨意性大，同種違法行為不同處罰后果，增強了法律的嚴肅性和威懾力。然而，結合到各地實際情況，由于各地經濟發展水平不同，這種“一把尺”的修訂初衷極易演變成一刀切的情況。尤其是在一些經濟欠發達的地區，一些處罰的額度明顯偏高，在實際執法過程中執行難度很大。如果執行難變成了普遍現象，消防監督機構為避免難以處罰而消極不作為反而更加損害了立法的合理和公平原則。
2.3與《消防法》銜接的實施細則不配套
對于《消防法》中的不足或未盡事宜，目前還缺乏與之相配套的具體實施細則，盡管部分消防法規、規章予以了補充，但仍不完善，且在實施消防處罰中大多不能作為法律依據，可操作性不強。如新消防法在繼承原消防法中有關強制措施的基礎上，增加了臨時查封措施。新《消防法》規定公安機關消防機構在消防監督檢查中發現火災隱患的，應當通知有關單位或者個人立即采取措施消除隱患；不及時消除隱患可能嚴重威脅公共安全的，公安機關消防機構應當依照規定對危險部位或者場所采取臨時查封措施。新消防法這一修訂解決長期以來部分老大難隱患執行難的問題，維護了法律的嚴肅性和權威性。然而，在實際操作過程中，對于這一強制措施的理解各不相同，如果沒有配套的文件規定進行細化和明確，在執行的主體、程序、方法和手段上都容易出現問題。
3解決當前困境的主要策略
消防監督工作的基本活動是執法活動，消防監督員的基本行為是執法行為。消防部隊作為一支具有消防監督執法權的現役部隊，確保嚴格、公正、文明執法，是增強公安消防部門執行力和公信力、樹立良好形象的根本保障。在分析這些原因的同時，必須積極探索提高消防監督工作水平和執法隊伍整體素質的對策。
3.1監督執法工作的改進策略
3.1.1規范執法程序，正確行使自由裁量權
自由裁量權有一定的變動空間，因此怎樣管控公安消防機構的權力也是一項重要任務。公安消防機構應建立完善嚴謹的消防檔案，對每一次消防活動都要進行整理和歸納，建立完善的建設工程消防檔案樣本，讓每一個消防監督員做到心中有數，執法必嚴，使得自由裁量權能夠得到合理行使。
3.1.2提高執法者的素質
加強對行政執法人員的業務知識的培訓，提高依法行政的水平。各級行政機關要有計劃地組織行政執法人員學習行政訴訟法及有關的法律法規，學習實施具體行政行為的操作規程，熟悉有關的法律條文和行政執法中的有關程序，提高他們的業務能力，提高行政執法隊伍的整體素質。
3.2監督執法工作中主要問題的對策
3.2.1關于重復申報備案的問題
為防止故意重復申報備案逃避被抽中，以及防止虛假備案對監督管理工作的干擾，建議明確：同一建設工程使用同一名稱或者不同名稱多次在網上申報備案的，當其中一次被備案系統確定為備案抽查對象時，公安機關消防機構應依法對該建設工程進行抽查。其它重復申報的按虛假備案處理。多次在網上申報備案且均未被抽中的備案項目，保留其中一次完整的備案記錄，其余按虛假備案處理。
3.3.2關于消防技術標準適用的問題
公安機關在對建設工程消防安全進行消防設計審核、消防驗收和備案抽查時，應嚴格按照國家工程建設消防技術標準執行檢查。若在審查過程中發現建設工程消防設計采用的新技術、新工藝等違背相關標準規定的，應當按照程序由公安機關消防機構組織專家進行評審；對消防設計文件不符合國家工程建設消防技術標準強制性要求的，不得批準。總之，一定要將建設工程消防安全隱患杜絕萌芽之中，火災隱患從設計就要抓起。
4 結束語
綜上所述，解決建設工程消防監督問題的根本措施還是從施工現場入手，加大面向工程設計單位和設計人員的消防宣傳、培訓力度，首先，提高工程設計人員和單位的消防設計責任意識是提高消防設計責任的前提；其次，消防部門應加強對工程消防設計人員的消防安全培訓和消防技術標準的培訓，增強設計人員對消防安全整體認識和消防技術標準全面理解；再次，應建立消防設計人員資格證書制度，對降低標準進行工程消防設計的應給予相應處罰。
參考文獻
[1]《消防監督檢查規定》.中華人民共和國公安部令第107號.2009.54
篇2
嚴禁無證從事液化石油氣的經營活動。
第二條企事業單位建有液化氣貯灌站，只向本單位職工供應液化氣（非營業性）的，其資質由地、市建委（局）組織審查，對審查合格單位，由地、市建委（局）發給《自管許可證》。《自管許可證》由省建設廳統一印制。
第三條液化氣供應單位申報新建、改建、擴建液化氣貯灌站、氣化站，在開工建設前，應提供以下材料：
1、當地城市規劃部門簽署的“選址意見書”、“建設用地規劃許可證”“和建設工程規劃許可證”；
2、站區區域圖；
3、站區平面布置總圖、工藝流程圖和設計說明書。
營業單位經地、市建委（局）組織初審后，報省建設廳會同有關部門審核。非營業單位由地、市建委（局）組織審核。
已審核并予留有擴建余地的液化氣工程，續建時，須嚴格按圖施工，一般不再重新組織審查。
第四條承擔液化氣工程設計的單位，必須具有市政類液化石油氣設計證書。承擔液化氣工程安裝的施工企業必須具備三級以上設備安裝資質證書或三類壓力容器制造廠，并在專業施工能力方面具備下列條件：
1、一次吊裝40噸以上的施工能力；
2、安裝一般機泵的施工能力；
3、安裝中、低壓管道能力；
4、具有6千伏變電所設備安裝調試及一般電器儀表安裝調校能力；
5、至少有二名焊工取得鍋爐壓力容器焊工證書。
外省施工企業和乙級以下（含乙級）設計單位，進入我省從事液化氣工程安裝和設計，需先經省建設廳審核。
第五條營業單位的液化氣工程竣工后，應先經地、市建委（局）組織初步驗收，驗收合格后報省建設廳組織驗收。驗收的依據為GBJ16《建筑設計防火規范》、GB50028《城鎮燃氣設計規范》和GBJ235《工業管道工程施工及驗收規范》（金屬管道篇），并審查是否按圖施工，各項竣工資料是否齊全。非營業性單位液化氣工程由地、市建委（局）按上述要求組織驗收。
第六條經營單位的《經營許可證》申領辦法按照皖政（94）30號文件印發的《**省化學危險品經營許可證管理辦法》及其實施細則的規定執行，并經縣、行署或市建委（局）會同當地公安消防等有關部門審查同意后，報省建設廳組織審核。
第七條經營單位不得跨地區經營液化石油氣。經營單位的供氣區域：市以市區和郊區為區域、縣為縣區域；跨區域經營時，須在經營地點按《管理辦法》的規定，再行辦理《經營許可證》手續。
第八條無貯灌站的單位開辦液化氣經營業務時（又稱供應站），必須先報省建設廳審查批準后，方可辦理《經營許可證》手續。無儲灌站的供應單位不得購買液化石油氣罐車。
第九條液化氣營業單位在規定的供氣區域內憑《經營許可證》復印件可設置換氣點，換氣點的選址必須經縣級以上（含縣級）建委（局）會同同級公安消防部門審查同意。非營業單位不得在本單位外部設置換氣點。
第十條液化氣經營單位的負責人和安全技術負責人，由省建設廳組織培訓核考核，其余由行署或市建委（局）負責組織培訓和考核。崗位證書由省建設廳統一印制。
第十一條各液化氣供應單位應制定安全供應章程，經縣以上建委（局）同意后，供應單位和用戶都必須自覺遵守。機關、團體用戶的安全由供應單位負責。
第十二條證件工本費按省物價部門批準的標準收取。
第十三條縣級以上建委（局）需按照省財政廳核定的罰沒項目予以處罰，罰沒收入按《管理辦法》的第三十三條規定處理。
第十四條在本省境內申請從事合成液化氣或其他新型液態氣化燃料供應業務的，應先報建設廳審查其技術、工藝成熟、可靠后，按照《管理辦法》的規定辦理有關手續。
篇3
關鍵字：建筑工程 安全監理 工作實踐 施工現場
Abstract: combining the engaged in their work safety supervision of practical experiences, this site construction safety supervision of content, method and work safety supervision and puts forward in the process of material problems and countermeasures.
Key word: construction safety supervision of construction site practice
中圖分類號：U415.1 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著改革的不斷深入，社會發展的日新月異，建筑市場逐步規范并形成了一個有序、公平、公正的競爭環境，隨著科學技術的進步，基本建設規模的大型建筑、高層建筑以及地下結構形式越來越多。新技術、新材料、新設備的廣泛應用；工藝設計、結構設計越來越復雜；自動化施工程度日漸提高，而傳統的安全管理模式受到極大的沖擊，安全事故頻繁發生尤其是觸目驚心的安全事故現狀，告誡人們，僅靠政府職能部門加強監督管理和依法干預以及施工企業安全生產管理是不夠的，還必須動員社會力量參與安全管理的某些活動，落實“安全第一、預防為主、綜合治理”的安全方針，屬于社會屬性的安全監理便應運而生了。
安全監理是建設監理的重要組成部分，是建設工程安全管理的重要內容，還是促進施工現場安全管理水平提高的有效方法。實踐說明，通過多數施工企業內部實施了各種強化的安全管理措施和有效的實施了安全監理。使安全生產逐步走向規范化、程序化、科學化，使施工中的安全風險程度降低，消除了事故隱患，制止了建設行為中的冒險性、盲目性和隨意性，確保了工程建設的安全性。建設工程安全順利地實施，對建設單位、施工單位和監理單位都是有利的。
安全監理工程師行使委托監理合同中賦予的安全監理職權，在目前條件不具備時，尚不能訂立安全監理合同。安全監理工程師通過各種控制措施，實施審查、檢查和監控，降低安全風險，確保工程安全。
施工階段的安全監理工作包括：施工準備階段的安全監理工作、施工過程中的安全監理工作、以及收集整理安全監理資料。
一、施工準備階段的安全監理工作有：
制定安全監理工作文件，包括編制安全監理規劃、專項安全監理實施細則以及在建設工程項目監理規劃中的安全監理方案。而編制安全監理規劃和細則時又必須按《建設工程監理規范》中“監理規劃”和“監理實施細則”的內容要求。監理工程師應重點審查施工組織設計中的安全技術措施、專項安全施工方案；審查總包單位、專業分包和勞務分包單位資質，要求施工單位向當地建設行政主管部門辦理安全生產許可證。
審查勘察設計文件，發現不滿足有關法律、法規和強制性標準規定的以及在施工中存在較大的施工風險時，應及時書面向建設單位和施工單位提出。
審查施工現場專職安全員及電工、焊工、架子工、起重機械工、塔吊司機及指揮人員、爆破工等特種作業人員資格。
檢查施工單位是否制定確保安全生產的各項規章制度以及是否建立了安全崗位責任制。
檢查施工單位是否針對施工現場實際制定應急救援預案、建立應急救援體系。
檢查施工單位投入施工使用的大型施工機械的檢測、檢驗、驗收、備案手續。
檢查施工現場的實體安全施工前提條件。
以上所述，監理工程師審查和檢查驗收結果，均應反映在“安全監理臺帳”之中。
二、施工過程中的安全監理工作：
㈠、監督施工單位按照國家有關安全生產的法律法規和工程建設強制性標準以及已通過審查批準的專項安全施工方案組織施工。
㈡、對施工現場安全生產情況進行巡視檢查，檢查施工單位各項安全措施的具體落實情況。對易發生事故的重點部位和環節實施旁站監理，發現存在事故隱患應要求施工單位立即進行整改，情況嚴重的，由總監理工程師下達暫時停工令并報告建設單位；施工單位拒不整改的應及時向工程所在地建設行政主管部門（建筑工程安全監督站）報告。
㈢、檢查施工現場使用的大型施工機械，未按照規定進行檢測、檢驗、驗收、備案以及未定期檢查和維護保養的，總監理工程師應下達暫停使用指令，責令施工單位整改并報告建設單位，施工單位拒不整改的應及時向工程所在地建設行政主管部門（安全監督機構）報告。
㈣、督促施工單位進行安全自檢工作（班組檢查、項目部檢查、公司檢查），參加施工現場的安全生產檢查，同時不定期抽查現場持證上崗情況。
㈤、檢查施工單位安全文明措施費的使用情況。督促施工單位按規定投入使用安全文明措施費。
㈥、發生重大安全事故或突發性事件時，報告總監理工程師簽發暫時停工令并督促施工單位立即向當地建設行政主管部門（建筑工程安全監督站）和有關部門報告，并積極配合有關部門、單位做好應急救援和現場保護工作，協助有關部門對事故進行調查分析，督促施工單位按照“四不放過”（即：一是事故原因不清楚不放過；二是事故責任者和員工沒受到教育不放過；三是事故責任者和責任領導不處理不放過；四是事故處理后沒有整改和預防措施不放過）進行處理。
㈦、參與安全檢查評價工作，掌握安全檢查評分標準和匯總表總得分計算，懂得現行安全等級的確定。如果現行安全等級評價考慮安全管理資料的符合性就更加完善了。
三、安全監理資料
安全監理資料包括：安全監理內部管理資料和審查或檢查驗收施工單位安全措施的管理資料。
㈠、安全監理內部管理資料
1、安全監理規劃；2、專項安全施工監理實施細則；3、安全類監理通知單；4、監理日志；5、監理月報；6、安全監理臺帳。
㈡、審查或檢查施工單位的安全管理資料
1、現場安全管理資料
⑴、施工組織設計、專項安全施工方案、安全保證體系；
⑵、現場安全文明施工管理組織機構及責任劃分表。
2、安全文明防護資料
⑴、安全生產協議書，安全文明生產承諾書以及安全生產措施備案表；
⑵、項目部安全生產責任制度；
⑶、分項或分部工程或專項安全施工方案的安全措施；
⑷、各類安全防護設施的檢查驗收記錄；
⑸、安全技術交底記錄；
⑹、特殊工種名冊及復印件；
⑺、入場安全教育記錄；
⑻、防護用品合格證及檢測資料；
⑼、臨時用電安全檢查驗收記錄；
⑽、施工機械安全檢查驗收記錄；
⑾、保衛、消防安全檢查記錄；
⑿、料具安全檢查記錄；
⒀、現場環境保護檢查記錄；
⒁、環境衛生檢查記錄；
⒂、安全檢查評分表、匯總表。
四、施工階段安全監理的幾點體會
㈠、安全監理工程師要多學、多走、多說，多學就是多學習有關安全的法律法規和強制性標準條文，結合施工現場，分析施工單位做法有沒有安全隱患，如果有應該如何解決；多走就是經常留意施工安全問題，走遍施工現場的每一個工作點，從分項、分部工程的施工安全要求去發現問題和解決問題；多說就是安全生產預控措施要說，緊張繁忙地操作時要說，說安全問題時要把問題調查清楚后才說，說規范話、做規范事。一句話：安全監理工程師平時多查、多記、多干，遇到安全事故時才不淌虛汗。
㈡、安全監理工程師要做到開安全生產會議時要記錄并寫會議紀要，現場檢查時要有施工單位安全員參加，要帶樣表一項一項檢查記錄。重要的安全問題與處理要記在安全監理臺帳上。
㈢、安全監理人員要用安全法律、法規和強制性標準條文結合施工現場實際，正確公證判斷安全問題。因安全問題的判斷發生分歧時，應依據合同文件或通過檢測、試驗等手段用事實說話，用數據說話，以理服人，切忌憑個人的看法和經驗隨意做出決定。
篇4
【關鍵詞】 安全監理；施工安全；安全技術措施
【中圖分類號】 TU712.2 【文獻標識碼】 B【文章編號】 1727-5123（2011）02-120-02
當前，建設工程施工安全的形勢非常嚴峻，各種性質、程度的事故屢屢發生，惡性事故也時見報端，直接影響著建筑業的健康穩定發展。2004年2月1日實施的《建設工程安全生產管理條例》（以下簡稱《條例》）把安全職責納入到監理的范圍，將監理單位在安全牛產中所要承擔的安全職責法制化。同時也為監理單位開展安全監理工作提供了法律依據。2006年10月建設部《關于落實建設工程安全生產監理責任的若干意見》（以下簡稱《意見》）則進一步明確了安全監理的內容、程序和責任。鑒此。工程監理單位和常駐現場的監理工程師如何按照有關法律、法規和工程建設強制性標準實施監理，對建設工程中的安全生產履行監理職責，成為考量監理服務質量的重要內容之一。
根據《條例》和《意見》的精神，以及結合現場監理工作經歷，在建設工程中如何履行安全生產監理職責。筆者認為要積極做好以下幾點：
1編制具有針對性的監理規劃和安全監理細則
1.1編制的監理規劃應包括安全監理內容，明確安全監理的范圍、內容、工作程序和制度措施，以及人員配備計劃和職責等。
1.2對中型及以上項目和《條例》第二十六條規定的危險性較大的分部分項工程，還應當編制專項監理實施細則。實施細則中明確安全監理的方法、措施和控制要點，以及對施工單位安全技術措施的檢查方案。
2審查施工組織設計中的安全技術措施或專項施工方案
在施工準備階段，監理機構審查核驗施工單位提交的有關技術文件及資料，并由項目總監在有關技術文件報審表上簽署意見；審查未通過的，安全技術措施及專項施工方案不得實施。
2.1監理工程師在審查施工組織設計中的安全技術措施時，應審查以下主要內容：
2.1.1審查施工單位安全組織機構和施工現場的安全管理網絡。監理應嚴格把施工企業的安全生產許可證和“三類人員”（企業負責人、項目負責人、專職安全管理人員）的管理納入建設工程管理的全過程，審查是否與合同文件相一致，實行動態管理。全過程監控。
2.1.2審查施工單位應有的安全生產管理制度和安全文明施工管理制度。審查施工總平面布置圖是否符合安全生產的要求，辦公、宿舍、食堂、道路等臨時設施設置以及臨時用電、給排水、消防設施等是否符合強制性標準要求。
2.1.3審查本項目工程施工應用的安全監督手段。安全監督與管理手段，如班組相互安全監督檢查，專檢與自檢相結合的安全檢查方法，定期與不定期的安全檢查。現場輪流安全值日，簽訂安全責任書，以及現場懸掛各種安全宣傳標語和警示標牌，安全教育與培訓等方法和手段。
2.1.4審查施工單位安全資質和特種作業人員操作證。施工單位安全資質是當地行政主管部門審查與頒發的《企業安全資質合格證書》。特種作業人員包括電工、電焊工、架子工、塔吊和施工電梯的司機、指揮，大型機構搭、拆人員以及其他按規定需經培訓合格并持證上崗的作業工等。審查操作證的時效性和人證相符性。
2.1.5審核施工單位應急救援預案和安全文明措施費用使用計劃。應急救援預案應按照各種救援類型分別采取相應的救援措施，對危險性較大的分部分項工程尚應編制獨立的應急救援預案。預案中應包括救援的組織，救援設備、材料的配備，公安、消防、醫院、行政主管部門的聯系電話，醫院位置及路線圖等等內容。
2.2一般工程項目的專項施工方案和主要技術措施審查的內容有：
2.2.1審查基坑支護和挖土方案。在審查土方工程施工方案過程中應根據基坑、基槽、地下窒等的土方開挖深度和土質種類選擇適合的開挖方法、設置安全邊坡或固壁支護，對較深的基坑必須進行專項支護設計和專家論證。在方案中應有相關的安全技術措施。
2.2.2審查模板工程施工方案。模板及其支架應根據結構形式、荷載大小、地基土類別、施工設備和材料供應等條件進行設計。模板及其支架應有足夠的承載能力、剛度和穩定性，能可靠地承受澆筑混凝十的重量以及施工荷載，模板及其支架設計要有安全驗算書和細部構造放樣圖，對模板材料、規格、尺寸、間距、連接方式以及剪刀撐的設置等應有詳細說明，對模板拆除應有具體安全措施。
2.2.3審杳腳手架搭拆方案。腳手架打案應根據本工程特點進行編制，要有針對性。落地式鋼管腳手架的－般搭沒高度在50米以下，方案尚應繪制搭設圖，說明基礎做法。立桿、大橫桿縱橫向的間距，小橫桿與墻的距離，連墻件和剪刀撐的設置方法。超過50米時，應有設計計算書和卸荷方法。搭設方法必須符合安全強制性條文的規定要求。
2.2.4審查塔吊、施工電梯等垂直運輸設備的安裝、使用、維修保養和拆卸方案。審查有無經過安全資格認證和取得安全使用合格證，塔吊基礎必須經過安全驗算。對安裝和拆卸的施工程序，安全技術措施，注意事項，以及特殊情況的防范措施應有詳細說明。安裝后應經過主管部門驗收，發給相應的安全使用合格證。經監理核查施工單位提交的驗收記錄、保養記錄、頂升記錄、相關合同等，并經安全監理人員簽收備案后方可使用。
2.2.5審查高處（高空）作業的安全防范措施。高處作業主要是指施工現場“洞口”和“五臨邊”的防護，以及獨立懸空作業所采取的安全防范措施。
2.2.6審查施工現場用電方案和安全措施。①方案的編制、技術審核、批準程序應符合要求。相關人員的專業要求是電氣安裝專業，以落實安全用電責任制。②方案中應有臨時用電施工機械匯總表，施工組織設計中列表的所有用電設備須列入其中，以便正確計算最大用電量，以此為依據確定各級配電的導線斷面、隔離開關、漏電保護器熔斷體的型號。包括各主要回路用電量的匯總，以便正確計算該線路的用電量，即線路負荷計算，以選定相應開關，漏電保護器、導線截面和熔斷體型號。審查安全用電的技術措施，如嚴格執行“一機、一閘、一漏保”；在潮濕和易觸及帶電作業場所的照叫電源，必須使用安全電壓等。
監理通過審查，發現問題要及時與施工單位溝通。如有需要補充完善的、需要修改的，應采取及時簽發監理工程師通知單等手段督促其修改、補充或完善。監理與承包商的正式溝通都要用書面形式，這不但是竣工驗收和檔案管理的需要，而且是監理工作的日常記錄，是監理自我保護的需要。
監理對方案和安全技術措施的審查不能流丁形式，要注意方案和措施的科學性、合理性，更要注意可行性，并針對項目特點提出問題。
3檢查安全技術措施的落實工作
在施工階段，安全監理的主要工作內容就是通過有效手段，監督施工單位按照施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案組織施工，及時制止違規施工作業。
3.1督促承包單位的安全管理職能部門切實履行好各自的安全管理職責，對施工單位自查情況進行抽查，參加建設單位組織的安全生產專項檢查。
3.2依照經審查批準的方案定期不定期對施工現場施工起重機械、整體提升腳手架、模板等自升式架設設施和安全設施進行專項檢合，核查驗收手續。
3.3監理人員現場巡查中將檢查實際上崗人員是否有相應的上崗資格。根據人員流動性大的實際情況，監理有必要實行過程動態控制。
3.4檢查施工現場各種安全標志和安全防護措施是否符合強制性標準要求，并檢查安全文明措施費用的使用情況。
3.5抓好安全生產基本措施的落實，以及機械設備的規范化管理和施工現場的文明施工。
3.6定期巡視檢查施工過程中的危險性較大工程作業情況，對重要工序關鍵部位進行旁站監理。
4及時督促整改或向有關部門匯報
在施工階段，監理機構應對施工現場安全生產情況進行巡視檢查，對發現的各類安全事故隱患應書面通知施工單位，并督促其進行整改。情況嚴重的，監理機構應及時下達工程暫停令，要求施工單位停工整改，并同時報告建設單位。安全事故隱患消除后，監理機構應檢查整改結果，簽署復查或復工意見。施工單位拒不整改或不停工整改的，監理機構應當及時向工程所在地建設主管部門或工程項目的行業主管部門報告。檢查、整改、復查、報告等情況應記載在監理日志、監理月報中。
5監理單位要高度重視自我建設
5.1監理機構要建立健全安全生產管理體系，以保證安全生產監督責任的落實。單位主要技術偵責人對安全生產管理工作全面負責，項目總監理工程師對所監理項目工程的安全監理工作負責，并根據監理人員明確其工作職責，安全監理人員在總監的領導下，對施工現場安全生產工作進行日常監理。
5.2監理單位要加強對監理人員的安全生產知識的教育培訓，學習有關安全生產的法律、法規和標準。并應當熟悉安全操作規程。
5.3監理單位要及時傳達和布置安全生產的工作和檢查內容，并對安全監理工作開展情況進行至少每月一次的例行檢查或不定期檢查，對于檢查中發現的問題要求項目監理部及時落實整改，并組織進行復查。檢查和整改的內容和結果要有書面記錄。
篇5
【關鍵詞】 安監內容；關鍵手段；忌諱行為；誤區掌控
【中圖分類號】 TU714 【文獻標識碼】 B 【文章編號】 1727-5123（2011）04-115-02
安全監理是監理人員控制安全質量，確保工程目標實現不可缺少的重要手段。做好安全監理工作，規范安全監理行為，對提高建設工程監理工作水平，加強工程質量控制，防止工程質量波動，確保工程順利竣工起到重要作用。現根據筆者的工作實踐，談談建設工程安全監理工作。
1 建設工程安全監理工作的主要內容
1.1 編制包括安全監理內容的項目監理規劃，明確安全監理的范圍、內容、工作程序和制度措施，以及人員配備計劃和職責等。
1.2 對中型及以上項目和《條例》第二十六條規定的危險性較大的分部分項工程，監理單位應當編制監理實施細則，實施細則應當明確安全監理方法，措施和控制要點，以及對施工單位安全技術措施的檢查方案。
1.3 審查施工單位編制的施工組織設計中安全技術措施和危險性較大的
分部分項工程安全專項施工方案是否符合工程建設強制性標準要求。
1.4 檢查施工單位在工程項目上的安全監管機構的建立，健全及專職安
全生產管理人員配備情況，督促施工單位檢查各分包單位的安全規章制度的建立情況。
1.5 審查施工單位資質和安全生產許可證是否合法有效。
1.6 審查項目經理和專職安全生產管理人員是否具備合法資質，是否與投標文件相一致。
1.7 審核特種作業人員的特種作業操作資格證書是否合法有效。
1.8 審核施工單位應急救援預案和安全防護措施費用使用計劃。
1.9 監督施工單位按照施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案
組織施工，及時制止違規施工作業。
1.10 定期檢查施工過程中危險性較大工程作業情況。
1.11 檢查施工現場施工起重機械，整棟提升腳手架，模板等自升式架設設施和安全設施的驗收手段。
1.12 檢查施工現場各種安全標志和安全防護措施是否符合強制性標準。
2 實行“安全監控表”是安全監理的關鍵手段
“安全監控表”要和“監理工程師通知單”、“監理工程師聯系單”、“工程暫停令”配套使用。但“安全監控表”一般不存檔，無需計算機打印，無需總監（總代）簽批后發出，該表的主要作用是記錄監理工程師（監理員）對現場巡視，檢查所發現問題的整改要求和處理過程。“安全監控表”特別強調針對性和及時性。輕微細小的問題該表發出得到整改后即可關閉，重復發生時較為嚴重的問題，該表雖已發出，仍應以“通知單”“暫停令”等形式要求糾正并復查、關閉。該表填寫時要注意意思表達準確，完整。人、地、時、事、因、過、果盡量齊全，語言通順，書寫規范，一般一式三份，建設單位、施工單位、建設單位各一份，有簽收手續。經常遇到需要整改的問題如下：
2.1 施工組織設計和專項施工方案審批手續不全或局部有修改調整但未重新申報的。
2.2 無方案或未按方案規定的安全技術措施施工的。
2.3 工人未進行安全技術交底即安排上崗作業的，工人安全知識教育不及時的。
2.4 特殊工種人員無證上崗的。
2.5 主要管理人員（項目經理、副經理、安全員、技術員班組長等）未在現場履行職責的。
2.6 現場存在“三違”（違章指揮、違章作業、違反勞動紀律）現象的。
2.7 高空作業。如腳手架固定不牢，安全網等防護不全，未使用安全帶，架子工無證上崗等，高空拋灑物品，地面缺支少檔，洞口防護不全。
2.8 物體打擊。如上下交叉作業防護不到位，吊運材料、物品無司索工、指揮工，吊運材料、物品綁扎不牢，未正確戴安全帽，安全通道不合要求。
2.9 臨時用電。如電纜、電線未懸掛，電線、電纜有老化破皮，采用TN－S系統，接地系統不可靠，“三級配電二級保護”不到位，特殊場合未使用安全電壓，專職電工不到位，工人違章操作。
2.10 機械傷害。如主要施工機械設備未經過備案就使用；施工機械設備超期后未進行復檢復查；日常維護，保養無制度或未按制度實施；機器操作工無證上崗；電機、鋼絲繩、其安全保護裝置老化，工作狀態不佳。
2.11 坍塌。如基坑支護方案不合理；未按已經通過的支護方案施工；基坑漏水，漏沙，挖土無方案或未按方案施工；模板支撐系統，腳手架無計算書，無實施圖紙；現場支撐，腳手架搭設不合要求；搭設材料不合要求。
2.12 消防。如消防器材配備不全或已失效；“動火”審批手續不齊備，不嚴格，危險品管理混亂；電焊作業消防措施不全；現場吸游煙；用太陽燈照明，烘烤；易燃易爆品及垃圾清運不及時。
2.13 項目經理、副經理、技術負責人、施工員、安全員、質檢員等資質資料不全（包括B類證、C類證）；人員配備不足。
2.14 施工現場管理混亂，如門衛制度不嚴，存在臟、亂、差等現象。
2.15 安全類資料（安全組織體系，應急救援預案，安全檢查周報，安全交底，安全教育，安全培訓，大型施工機械設備維修保養等）不及時、不齊全的。
2.16 對各類安全事故、事故隱患處理不及時、不得力的。
3 安全監理工作的忌諱行為
公司在檢查中發現有相當一部分員工對履行監理的安全責任不夠重視，安全監理工作存在很多缺陷，給公司和總監帶來了很大風險，其中最忌諱之處有以下六條：
3.1 不認真審查施工單位的施工組織設計和專項施工方案；對其中存在的程序問題（如塔吊方案中安裝單位和使用單位的技術負責人簽字，法人章不齊全）和技術問題（如腳手架方案缺卸料平臺；馬道搭設方案，臨時用電方案無計算書，平面圖等），不嚴格審查或熟視無睹，不動大腦，大筆一揮“同意”。不注意檢查現場施工單位是否按批準的施工組織設計和方案施工；如沉井改為倒掛井施工，模板支撐立桿間距80cm改為100～110cm搭設，基坑錨桿長度15m改為12m施工，懸挑腳手架改為落地式腳手架等等，安全監理卻置若罔聞、視而不見。
3.2 不注意檢查、巡查去發現安全隱患；特別是基坑、管溝、模板支撐、腳手架，大型施工機械設備，臨電、洞口、臨邊防護、施工防火等方面；或者雖發現了隱患，但僅僅口頭提出整改意見，未留下有效力的文字記錄。不注意督促施工單位安保體系的建立健全和正常運轉，安全檢查記錄簡單；缺乏監理對施工方檢查督促的強有力的證據。3.3 工作只停留在發幾張單子上，施工單位不整改或沒有整改到位或不暫停施工或不及時回復，監理也不聞不問、沒有進一步的措施，沒有做到“該要求的要求”，“該通知的通知”，“該停工的停工”，“該報告的報告”，照顧業主情緒、施工單位情緒多，考慮規避監理責任少。
3.4 思想上缺根弦，安全意識薄弱，對現場各階段有哪些重大安全源，哪些重大安全隱患，全然不知；思想上不重視、不警惕，有嚴重僥幸心里，工作不實不細；安全管理知識和安全專業知識缺乏，監理人員發現不了隱患或對隱患的嚴重后果缺乏敏感。
3.5 開工報告、資質審查、測量把關、竣工驗收等資料不完善，不嚴格；材料報驗、工序報驗不及時、不完備；旁站、平行檢驗資料嚴重不全；會議紀要、日記日報簡單、敷衍；通知單、聯系單、暫停令等文件發得少且文字質量差，無針對性、不具體、無整改、無復查，未關閉，總而言之，監理工程師在施工過程中因驗收錯誤從而發生工程質量事故，造成安全事故，安全監理直接承擔責任，無路可退。
3.6 不注意監理行為或監理行為資料的完善；特別是總監專監等監理人員不在崗，沒有監理人員進退場計劃，簽字權不符合要求，監理規劃和細則針對性差，現場監理工作和資料毛病較多，對政府部門的檢查記錄不認真整改，不檢查落實，開關把關不嚴格，業主手續不齊（圖審、施工許可、規劃許可、報監手續）監理未識別，監理工程師存在腐敗、受賄行為，與其他項目參與方串通、勾結，導致工程質量事故并造成安全事故。以上八條做不好都很犯忌，易導致被追究行政責任和刑事責任，務必警惕。
4 對工程檢測單位安全監理應適度到位
在工程施工過程中，有眾多的工程檢測單位介入，例如，承擔各類樁基靜載試驗，樁基動測試驗，混凝土強度試驗，幕墻抗拔試驗，預應力檢測，基坑安全檢測，建筑物沉降變形觀測等單位。這些工程檢測單位雖然和監理單位不存在監理與被監理的關系，但由于檢測過程（如樁基試驗）往往存在較大安全風險，檢測單位也是工程參與單位。所以監理單位也不能完全擺脫安全監理責任。因此，監理單位對工程檢測單位的安全監理應當適度到位。下面樁基靜載試驗為例，說明安全監理的工作要點：
4.1 認真核驗樁基靜載單位的檢測資質，營業執照，人員上崗證，主要檢測儀器（如千斤頂、百分表、壓力表、測試系統等）的率定證書，其資質范圍、有效期等應符合要求。
4.2 認真審查樁基靜載單位的檢測方案。例如堆載噸位，吊裝，運輸，轉場的方法，加荷方法，測讀方法，檢測的樁數樁位，主要的安全技術措施等。試驗前，以（監理工程師通知單）的形式，要求樁基靜載單位注意質量和安全。例如運輸安全，轉場安全，堆碼安全，試驗安全，道路交通安全，試驗場地處理，夜間照明，周邊警示等要求。樁基靜載單位應書面回復。
篇6
關鍵詞：監理安裝監理電氣設備
1、關于建筑電氣設備安裝
建筑電氣包含了變配電系統、照明系統、火災自動報警系統、通信系統、安全技術防范系統、綜合布線系統、建筑物防雷、接地及安全等。
建筑電氣用電設備多，如弱電設備、空調制冷設備、消防用電設備等；電氣線路多，有火災自動報警控制線路、音響廣播線路、通訊線路、高壓供電線路及低壓配電線路，線路敷設方式方法多種多樣；供電安全性、可靠性要求高，常采取雙電源進線供電或自備柴油發電機組，以保證重要負荷的用電；用電量大，負荷密度高；自動化程度高，電氣系統復雜。
2、建筑電氣設備安裝工程引入監理的意義
工程監理就是對目標進行控制，監理工程師的任務是通過定期檢查，把計劃目標與實際值進行比較，發現偏差就采取控制措施，通過對各方面的科學調整，確保工程目標始終處于最優狀態。從建筑電氣設備安裝工程各階段的任務可看到，無論是工程的實施前期還是實施后期，都存在工程目標的管理，而且各個目標都是相互制約的，對目標的控制應采取跟蹤檢查,定期取樣，定期與計劃目標進行比較的監理手段。因此，電氣設備安裝工程引入監理是非常必要的。
3、建筑設備安裝工程監理要點
主要是：（1）熟悉圖紙，將工藝圖與土建圖對照，檢查有無矛盾并參加圖紙會審。審核施工單位的施工組織設計、施工方案與工藝流程。（2）嚴格按規范及設計要求驗收施工材料，要求施工單位出具材料的原始生產廠的質保書或合格證，并進行材料驗收。（3）各種類型的管道、部件的制作質量嚴格按照設計或施工規范要求進行檢查驗收。（4）督促施工單位、土建施工人員對安裝現場的設備基礎、管道預留孔洞、預埋件的大小、標高、位置等進行中間驗收，核實是否與設計圖紙相符。（5）按施工規范要求對管道及部件安裝工程質量進行嚴格檢查驗收。（6）管道的安裝除應嚴格執行施工驗收規范的有關條文外，還應特別注意：備間連接管道的坡向及坡度必須符合設計要求；管道與設備連接不得強制對口；管道焊接嚴禁留在穿墻套管內套管與管道之間間隔熱、不燃材料將四周填實。（7）設備進場安裝前，必須會同建設方（業主）、施工單位進行開箱檢查，查設備名稱、型號及規格與設計要求是否一致，外觀是否完好無損，零部件及備件是否齊全，技術資料、產品合格證是否齊全等，并驗收簽字。（8）設備（機組）安裝必須按照設計和隨機資料、技術文件及施工規范要求嚴格進行，安裝完畢后，則按照設備的技術文件及施工驗收規范的要求進行無負荷試車和調試，并做好試車前的檢查工作。（9）對管道與設備的防腐，根據設計要求、有關技術資料驗收涂料，必須滿足工程使用要求和特點，無合格證的不準使用。防腐處理和涂層必須符合設計要求。(10）對污水管及廢水管道，要求做閉水試驗，對給水管道要求做壓力試驗，對衛生潔具要求做盛水試驗，所有管道均要求清洗。
總之，在安裝施工過程中，應盡量的滿足用戶的使用方便、行為習慣、地方特點等要求。比如插座的分配，電話和插孔的位置應根據房間的形式、大小，在一般常規情況下作出合理布置, 而不是僅僅考慮施工方便, 隨意布置。
4、建筑設備安裝工程監理體會
4、1進一步地做好預控工作
所謂預控，既要進行超前部署、又需進行主動協調管理。高層建筑設備面廣量大、技術先進、功能復雜、專業齊全，應當注意監理工作的事前控制，自始至終控制好設備安裝的質量，避免出現不必要的返工損失。在編制監理規劃、制定監理實施細則時，監理需針對設備安裝過程中有可能出現的質量偏差、工期延誤、投資失控的各個方面進行科學預測，從施工準備、現場組織、投資平衡以及設備、材料進場計劃安排等方面提出預控措施，防患于未然，盡力把可能出現的問題解決在萌芽狀態，從而卓有成效地實現三大控制目標。
4、2注意做好施工準備和施工技術方案
（1）施工準備：技術準備、物質準備、施工現場準備、施工人員。（2）施工技術方案是“施工組織設計”重要組成部分，應按分項工程編制。根據施工特點，按照相應“施工及驗收規范”的要求，說明所采用的管材及附件、設備，連接敷設方式，固定卡架，防腐保溫要求，工藝流程，質量標準，允許偏差，沖洗、試壓，測試測量，調試要求及步驟等；特別要強調工序搭接問題，以及要重點控制的部分，如輕質墻上管道器具怎么穩裝，保溫墻上散熱器及管道電盒怎么固定。
4、3加強巡查與平行檢查
在實際工作中，由于安裝工程的特殊性，一個單位工程中，安裝監理人員的工作量要比土建監理少很多，而且還有時段性。因此，往往是一個安裝監理工程師同時監理幾個單位工程, 在現場巡查的時間相對較少，這就容易造成對工程情況了解不及時，不詳細的后果, 事前控制的工作做不到位。因此，安裝監理工程師要經常到現場多看，多了解工程的進展、計劃，對重點部位、重點工序、重要材料進場等嚴格把關，并要求施工單位加強對工人的技術交底，及時發現問題，解決問題，減少不必要的浪費、返工，確保工程質量符合要求。
4、4裝質量檢查與驗收
所有電氣設備的安裝都應做到：安裝位置與安裝方式符合設計要求；所有設備房應做接地帶，且接地連接正確可靠;所有螺栓均處于緊固狀態；絕緣件應無裂紋；交接試驗合格。安裝資質審查、材料設備進場和使用報審、安裝過程檢查和竣工驗收是電氣安裝工程質量控制的三個重要環節。資質不合格的安裝單位，工程質量是沒有保障的。材料設備進場和安裝不報審，工程質量就處于失控狀態。監理工程師對建筑電氣安裝質量進行控制，除了對施工單位的資質和材料設備的使用進行控制外，更重要的是對安裝過程的控制和安裝質量的檢查驗收。
以上是本人結合自己工作時間，對建筑電氣設備安裝的監理工作進行簡要的歸納和探討。
參考文獻：
1、過則周。高層建筑設備安裝監理事前控制初探[J]，建設監理，1997年第03期
篇7
關鍵詞：高層建筑 工程質量 監督
一、質保體系的監督檢查要點
（一）查看工程建設前期的相關資料，建設工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，工程中標通知書，施工圖審查意見書，巖土工程勘察報告書，施工圖審查意見書及答復意見，施工組織設計，合同以及參建各方的資質和人員的資格等是否符合法律、法規規定的要求。
（二）現場參建各方的質量責任制的落實情況，高層建筑工程規模大，層數多，地基處理、主體結構施工復雜，現場質量責任制的落實是保證工程質量的前提。嚴格按照已審批的施工方案，監理實施細則，要有針對性，要細化，落實工程配備的檢測設備，落實現場原材料見證送樣制度，現場人員持證上崗。
二、地基基礎的勘察、設計、施工監督點
（一）詳細勘察應收集初步設計資料及現場地形圖與勘探點坐標，高程引測依據，明確工程場地的地理位置，擬建工程層數（高度），結構類型。建筑物位置、規模、基礎類型有重大變更，原勘察報告不能滿足設計要求時，應進行補充勘察。應進行補充勘察，進一步查明地下分布情況，以免出現重大質量隱患。
（二）高層建筑工程大多建在建筑工程較密集的地方，且均有地下室，為了使深基坑在開挖時不造成對相鄰建筑產生影響，施工單位編制基坑防水和挖土施工方案，采取有效方式進行深基坑支護。
（三）基坑開挖過程中對周圍鄰近建筑物、地下管線進行監測，并及時排除坑底表面積水，基坑嚴禁超挖，用水準儀跟蹤控制挖土標高，機械挖土坑底留200-300mm原土，進行人工修土，基坑開挖好后，建設前段時間應及時組織勘察、施工、監理單位進行驗坑（槽），并形成記錄。
（四）詳細查閱施工圖紙，施工圖審查意見書和答復意見，施工圖會審紀要，就重要的施工縫留置，督促檢查將圖審意見書和答復意見內容落實到工程實體上。
（五）高層建筑基礎的大體積砼的施工，以及施工縫、后澆帶防水，抗滲應有施工技術方案。大體積砼澆注時由于內外溫差使砼內部產生很大的應力，以至砼表面出現大量的裂縫，因此砼內、外溫差必須控制在25℃以內，一般可采用以下措施：
1、選用中低熱的水泥品種，如礦渣水泥。
2、盡量減少大體積砼的水泥用量。
3、摻加適量緩凝劑，使泵送砼的放熱高峰相對延遲，峰值降低。
4、降低砼的澆筑溫度。
5、砼的表面蓄熱保溫。
砼的防水有自防水和外防水之分，根據設計要求檢查砼的配合比，防水材料的合格證及試驗報告，檢查現場的施工方法和質量。外墻砼的抗滲重點檢查墻身與底板交接施工縫處是否加設止水措施，加設的止水措施是否滿足要求。
三、主體結構的施工質量監督要點
（一）模板工程
1、高層建筑的剪力墻等構件由于砼澆筑量大，為了保證模板體系的強度、剛度和穩定性，一般采用組合拼裝大模板體系，重點檢查剪力墻模板的固定，拉桿的豎向，轉換層結構及超長、超高、超厚的重要構件的支模，要會同設計單位、監理單位共同確定一個技術方案實施。
（二）鋼筋工程
高層建筑體量大，框架、剪力墻節點多，且節點鋼筋交叉錯綜復雜，鋼筋布置很密，而這些節點是高層建筑結構的重要部位，應當引起參建各方的高度重視。
1、高層建筑鋼筋的連接宜采用機械連接，接頭的位置，相鄰鋼筋接頭的距離應符合《高層建筑砼結構技術規程》（JGJ3-2002）的要求，同時重點檢查直螺紋接頭的形式檢驗報告，每驗收批是否達到設計要求級別的性能要求。
2、重點檢查剪力墻洞口的加筋和連梁的配筋及鋼筋的錨固長度，當建筑工程有轉換層等重要部位構件時，鋼筋綁扎成型后應會同設計、監理單位進行驗收。
（三）砼工程
1、預拌砼澆筑每批提供質量證明書并檢查砼坍落。
2、高層建筑普遍采用泵送砼，砼泵送前用水潤濕管，然后用同成分水泥砂漿管道，砼澆搗應防止發生分層離析，自由傾落，高度不超過2m。
3、在砼澆筑過程中不得隨意加水，破壞砼的均質性和易性和含水率，以至達不到設計強度等級要求。
4、砼施工的留置與處理應符合有關規范及設計圖紙和施工組織設計的要求，在未澆筑砼之前嚴禁拆除后澆帶的底部支撐，嚴禁上部增加荷載。
5、高層建筑砼強度等級高，砼養護面積大，因此對不同的構件要采用不同的養護方法，如采用養護膜、養護劑、澆水等方法，在施工組織設計中應明確具體要求。
6、要熟練掌握平法圖集中重點節點的抗震構建措施的，如轉換大梁、連梁，剪力墻邊緣構造，剪力墻洞口處，頂層框架邊、角節點的配筋要求和配筋方式，對這些重要節點處要檢查現場實體和隱蔽驗收記錄。
7、高層建筑對定位放線、軸線投測、垂直度、沉降觀測要求精確度高，所以應作為重要施工方案加以重視，特別是中梯井筒的軸線投測、垂直度等控制不好就會影響電梯安裝，因此，檢查技術復合時檢測數據要求嚴格控制在規范規定以內。
四、高層建筑安裝工程的監督要點
（一）防火問題
1、UPVC排水管的防火，對高層建筑而言，若是失火，UPVC管是一個薄弱環節，因此要求UPVC管明敷安裝時，立管在樓板貫穿部位應設備阻火圈或長度不小于500mm的防火套管，并在防火套管周圍筑阻水圈；橫干管穿越防火分區隔墻時，管道穿墻體的兩側應設置阻火圈或長度不小于500mm的防火套管。
2、地下室的防火。地下室所用材料均應符合消防規范的要求。
3、管道井、電纜井的防火：建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、建筑高度超過100m的高層建筑，應在每樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃體作防火分隔。
4、應按設計及規范要求做好消防各系統的施工，如消火栓、噴淋、防排煙、火災報警等。
5、消防用電設備的配電線路當采用暗敷設時，應敷設在不燃燒結構內，且保護層厚度不小于300mm，當采用明敷設時，應采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護。
（二）防雷與接地
1、防直擊雷：應按設計及規范要求設置防雷引下線、接閃器、防雷網格。
2、防側擊雷：應按設計及規范要求設置均壓環；另外所有電梯軌道、金屬門窗、金屬管道、電纜橋架等導電物，應做等電位聯結。
3、地下室內所有的用電設備金屬外殼均應可靠接地，以免發生觸電傷亡事故。
篇8
關鍵詞：安全監理；準備階段；實施階段；資料管理
中圖分類號：U415.1 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）06-（頁碼）-頁數
1.引言
實踐證明，實施安全監督管理促使施工單位落實各種安全管理工作，有益于消除安全隱患、降低安全風險，使施工企業向制度化、程序化、科學化方向發展，實現最終的安全生產，保障人民的生命財產安全。做好安全生產管理工作，是有效實現工程建設目標、保障人們的生命財產安全、實現社會的和諧穩定的重要內容。但是由于我國國內的建設市場不斷發展擴大，傳統的安全生產管理模式已經不能滿足當前的工程建設需求，在建筑工程的施工現場還是時有發生安全事故，這樣也反應出安全管理形勢依然十分嚴峻。
2.安全監理的主要內容
安全監理工作是監理單位按照相關的法律法規、工程建設強制性標準以及監理委托合同，對所在項目實施的施工安全生產監督管理工作。安全監理工作主要內容包含安全生產管理制度的建立，明確安全生產監理工作的范圍、內容、程序、措施，并在工程具體實施過程中履行審查、批準、檢查、驗收、監控等職能。其中施工階段的安全監理工作包含準備階段、實施階段以及資料文件的管理等。
3.施工準備階段的安全監理
（1）監理機構的總監理工程師根據相關規范和監理合同要求，主持安全監理工作制度、規劃、流程、崗位職責、實施細則以及某些分項工程的專項方案的編制，以在工程實施過程中對施工單位的行為實施全方位的安全監控。（2）監理機構要對所監理的項目配備足夠的安全監理工程師，保證其涵蓋專業齊全、專業水平高、安全監理工作經驗豐富，以保證施工現場安全管理的水平。（3）對施工單位的施工安全保障體系進行審查，保證施工單位必須具備相應資質并持有安全生產許可證書，特種作業人員必須持有經過相關主管部門組織培訓合格并頒發的上崗證書，必須建立有完善的安全生產管理制度。（4）對施工單位編制的施工組織設計中的安全措施，以及危險系數較大的分項工程專項方案進行審查，保證方案滿足工程建設的強制性標準要求。同時監理機構自身要編制專項方案的監理實施細則，明確危險系數較大分項工程中的安全監理方法措施以及要點。（5）對施工單位準備工作中的各種強制性標準的落實情況進行檢查，結合施工現場的實際情況檢查施工單位安全措施費的使用計劃情況、應急預案的制定是否完善、救援體系中所需的人、材、機、管、聯是否到位等。（6）對施工單位開工前的其他準備工作進行檢查，如現場布局、機具設備、水電使用等。（7）監理機構自身建立完善的安全監管工作臺賬，并將開工前所以的檢查情況和結果納入臺賬進行保存管理。
4.施工過程中的安全監理
（1）在整個施工過程中，監理機構要督促施工單位嚴格執行各項技術標準，并按照設計圖紙、經審批的施工組織設計、安全技術措施、專項工程安全施工方案以及質量驗收標準進行施工。（2）施工過程中檢查施工單位現場安全生產保障體系的運行狀況，確保安全保障體系的暢通運行，對發現的問題要及時作出指示，并將整改的要求以及結果記錄監理日志當中。如，按監理計劃檢查施工單位安全生產專職人員和主要崗位管理人員是否齊全到位，檢查塔吊、起重、爆破、電焊等等特種作業人員是否持證上崗，如管理人員不到位以及有無證上崗情況必須制止施工進行；檢查施工單位是否落實和執行施工現場的安全生產管理制度，是否對施工人員進行安全培訓教育，是否進行分級安全技術交底工作，如不符合條件也必須制止施工。（3）檢查施工單位的安全措施費使用情況并審查簽發《安全防護、文明施工措施費用支付證書》。（4）如施工現場有安全事故的發生，監理機構要依照規定程序參與事故的上報，并配合事故的調查和處理。（5）監理機構組織安全監理人員對是施工現場的日常安全防護情況，以及容易發生安全隱患的重點部位和施工環境進行檢查，并做好記錄。如檢查中有安全問題的發生，要及時發出安全處理指令，監督施工單位進行整改，如出現嚴重安全隱患，總監理工程必須下達停工指令并報告建設單位。（6）監理機構要定期召開監理例會，檢查上次會議中的安全生產決議事項落實情況，如未落實要在本次例會中分析原因，提出處理措施，并明確下一施工階段安全監管工作的各項內容。（7）除定期的例會，監理機構還要組織總監理工程師以及安全監理工程師主持召開安全專題例會，要求施工單位的項目負責人、技術負責人、安全管理人員等必須參與，有監理人員做好會議記錄和會議紀要，并要求參與各方簽字與簽收。
5.安全監理資料管理
（1）安全監理內部管理資料，主要包括：安全監理規劃；分項、分部或專項安全監理實施細則；安全監理日志；安全監理月報；安全監理工作臺賬；施工現場安全檢查記錄表；安全檢查隱患或問題整改的各類監理指令等。
（2）審查或檢查施工單位的安全管理資料，主要包括：現場安全管理資料。1）工程施工組織設計和重點分部、分項、專項安全施工方案的審批情況；2）現場安全文明施工管理組織機構及審查情況。
安全文明防護資料。1）施工安全協議；2）施工單位安全生產責任管理制度；3）施工單位經審批的安全措施；4）各類安全防護設施的檢查驗收記錄；5）各級安全技術交底記錄；6）特殊工種人員持證上崗及檢查情況；7）作業人員進場安全教育及定期培訓教育記錄；8）各類防護用品的合格證及檢測資料；9）臨時用電安全檢查驗收記錄；10）進場施工機械、料具安全檢查驗收記錄；11）保衛、消防安全檢查記錄；12）現場環境保護、環境衛生檢查記錄；13）其他安全防護資料。
6.施工階段安全監理的體會和對策
（1）首先施工現場的監理工程師要提高自身的安全監督管理意識，認識監理工作在工程項目中發揮的重要作用，堅持貫徹和落實國家的安全生產的政策，堅持履行工程監理的崗位職責。
（2）做好監理機構自身人員建設，進行定期的培訓教育。在工程建設中材料、技術、工藝、設備等不斷更新的時代，工程實施現場對于監理工作的要求也不斷提升，因此要想做好工程監理工作，不僅需要嚴格依照施工圖紙、各項標準以及法律法規實施監控，更要通過學習來熟悉有關安全的法律法規和強制性標準條文，熟悉設計文件和驗收標準，掌握安全管理基本知識，掌握先進的管理理論、最新的建筑安全知識及安全技能，并以理論知識來指導實踐工作。
（3）完善施工現場工程監理組織機構，監理單位要結合施工現場和該項目的實際情況，配備專業、技術經驗、管理經驗豐富的監理隊伍，并落實各個崗位的安全監理職責。
（4）安全問題不能主觀臆斷，施工階段監理工程師要以法律法規、設計文件、強制性標準、驗收標準為基礎，以公正的態度、科學的方法和手段對安全問題進行判定。如果在安全問題判定上與施工單位之間還有異議，監理單位應通過檢測、試驗等手段用數據說話，以文字為憑，做到依法合規實施安全監理。
（5）要充分發揮施工過程中的監理協調工作，密切聯系建設單位和施工單位，定期召開會議，定期整理歸檔各項安全資料，發放安全文件。出現安全問題及時發出工作聯系單、監理通知、安全隱患整改通知書等，并及時報告建設單位。同時應在施工階段、事故易發部位加強監理巡檢，出現問題時逐項落實整改措施。
篇9
關鍵詞：工程質量;安全監督;技術管理
1 技術管理的定位
工程質量安全監督工作的定位是受政府委托，代表政府實施工程質量安全監督，是政府監管職能在工程質量管理領域的延伸和細化，可見，技術管理的定位至關重要。認真做好 “角色定位”使能力與崗位相配套，使崗位與責任相對接真正做到責權利相結合，發揮競爭優勢。因此，必須加大對工程質量安全監督技術管理的監督力度，充分發揮工程質量安全監督技術管理在工程建設中的作用，才能有效的保證工程質量。工程質量安全監督技術是工程技術的一個專業化的內容，其實就是一項技術管理。技術管理工作在工程質量安全監督過程中的重要性不言而喻。
2 打造 “嚴格執法，熱情服務”的權威技術管理
2.1 爭取技術管理人員實現參公管理 爭取在人、財、物等方面得到上級支持，實現參公管理，創造一個好的工作環境，解決技術管理人員的后顧之憂，確保有一支高素質的隊伍。
2.2 形成統一、規范的標準化工作監督體系 技術管理工作由不同的監督人員完成，對相同問題的處理很可能出現差別較大的處理結果在所難免。為確保監督工作不錯位、不缺位、無漏失，制定標準化監督工作顯得特別重要。我站先后出臺了《工作管理手冊》、《施工現場質量監督細則》、《施工現場安全監督細則》、《混凝土樓板厚度監督檢測方案》、《分戶驗收實施指南》等一系列的工作制度，明確監督工作的職責和流程；制定了《施工現場消防安全管理工作專項檢查表》、《預防高處墜落及特種作業人員持證上崗專項檢查表》、《深基坑現場檢查表》等專項檢查表，通過現場評分，量化指標考評安全系數，樹立專項檢查公正性、可比性。
加強信息化建設。將整個監督的日常管理反映在內部網上，建立了快速、高效、科學、規范的監督信息。通過系統的提醒功能規范監督員的行為，通過設置處理權限統一質量缺陷、重大安全隱患的處理。通過計算機強大的統計功能，及時對統計結果進行分析，總結經驗，查找不足。
2.3 強化技術管理的權威性 質量安全監督站屬于一個技術型的執法部門，理應通過技術的權威方式方法處理問題，贏得社會的信賴，打造技術管理的權威性。要從加強工程質量監督人員的規程、規范、標準的培訓入手，提高監督人員業務素質。
一是通過學習規范標準，加強培訓和繼續教育，靈活運用請進來，送出去和內部培訓等方式，及時查找工作中的薄弱環節，不斷更新和提高監督人員的知識結構、技術水平、工作能力和整體素質；二是要面向一線操作層面，實現技術培訓的制度化、培訓內容的多樣化，并采取定期培訓和專題培訓相結合，培訓考核和現場檢查相結合，集中培訓、調研學習交流相結合，督促和引導參與工程建設的各方不斷提高遵守有關工程質量法律法規和強制性技術標準的意識和自覺性，熟練運用規范標準。三是開展監督工作內部督查，制定《監督工作督查管理辦法》，規范質量安全監督工作行為，加強行風建設和效能建設，促進質量安全監督工作及時、高效運行。四是強化內部考核。以結果考核為目標，制定量化細則，科學對監督員的工作進行評價。
對在建工地推行分級管理，對管理差的工地實行重點監督，進行不告知的質量安全檢查，促使企業落實主體責任。提高他們知法守法意識和質量意識，不斷夯實技術管理人員的技術水平，常抓不懈，把質量監督技術管理工作落到實處，使我們的權威性通過一系列的培訓教育3 嚴格執行技術標準，完善技術管理工作制度
工程技術標準是工程質量和安全的最基本保障，是工程建設領域的技術法規，必須認真執行。要繼續分層次對工程建設各方主體進行強制性標準的培訓，進一步增強掌握標準、執行標準的能力。 嚴格執法，加大行政處罰力度，對違反強制性標準的行為，發現一起，糾正一起，處理一起。對相關的責任單位和責任人，必須嚴格按照有關規定予以嚴厲查處。真正做到“勤巡視，早發現，熱處理”。要把健全和完善建設各方主體工程質量技術保證體系作為強化質量管理工作的重點，建立健全建設各方主體的質量技術管理控制機制，督促施工單位結合自身情況制定施工工藝、操作規程和內部控制標準，使質量管理工作建立在科學化、規范化、程序化、制度化的基礎上。
4 創新技術管理手段，改善監督方式方法
4.1 監督人員數量不足，素質有待提高 廣東省建設廳在《廣東省建設工程質量監督機構和人員考核管理實施細則》中對監督人員配備應滿足 “監督機構按照受監工程每8-10萬平方米建筑面積或8千萬元工程造價不少于1人配備”；《廣東省建設工程安全監督機構考核辦法》規定“安監機構持證上崗的專職安監員人數不少于機構總人數的70%。各類專業人員結構比例合理，一般為土建、機械、電氣2：1：1，其中機械、電氣專業各不少于1人”。我區每年在崗從事質量、安全監督的一線監督人員才十幾人。《工程質量監督工作導則》、《建筑工程安全生產監督管理導則》的控制點又設得如此之多，監督站實際需要人員遠遠不能滿足監督的需要。
4.2 技術管理改變監督方式方法 工程質量安全技術管理的職責是對建設工程質量、安全實行監督執法檢查，確保“百年大計，質量為本”，但現在往往附加了很多職能外的工作，影響了專職工作。諸如：拖欠農民工工資、計劃生育、衛生、建筑垃圾外運等等，使有限的監督資源不能很好運用在保質量、保安全上。
因此，我們要大力加快發展工程質量安全技術管理系統信息化建設，確保準確、及時、高效地提供信息服務。健全完善建設工程質量安全技術管理信息系統及質量信息反饋制度，要逐步實現全省聯網，通過工程質量安全技術管理系統的應用，實現數據共享，從根本上解決人員數量不足造成的工作被動，從而提升工程質量安全技術管理的水平和工作效率。
5 加強工程質量安全技術監管
針對目前影響工程質量的技術問題和薄弱環節，要依靠科技進步，切實加強工程質量安全技術監管。對住宅工程現場使用的建筑材料、構配件和設備加強監督抽查，強化對住宅工程竣工驗收前的室內環境質量檢測工作的監督。對住宅工程竣工驗收后，進行質量安全回訪，聽取使用單位意見，及時總結經驗教訓，對使用中的問題，進行及時的維護、維修。必要時進行沉陷、抗震性能等安全技術監管觀察。通過工程安全技術過程監督和竣工驗收備案把關等手段，治理工程質量安全技術問題，提高工程質量安全技術監管水平。
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縣物業管理實施細則一第一章 總 則
第一節 目的依據
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《江西省物業管理條例》等法律、法規和規范性文件的有關規定，參照《撫州市物業管理實施細則》，結合本縣實際，制定《資溪縣物業管理實施細則》(以下簡稱《細則》)。
第二節 概念范圍
第二條 本《細則》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
本《細則》所稱業主，是指不動產登記簿或其他法定文件確定的物業的所有權人。
本《細則》所稱物業使用人，是指物業承租人和除業主外的實際使用物業的其他人。
本《細則》所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，取得相應資質，從事物業服務的企業。
第三條 本《細則》適用于本縣行政區域內物業的管理、使用、養護、服務及監督管理活動。
第三節 原則職能
第四條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
第五條 縣房管局負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)業主大會和業主委員會的業務指導;
(二)物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理;
(三)專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理;
(四)受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴;
(五)物業使用和維護的監督管理;
(六)其他監督管理職責。
規劃、建設、環保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信等行政和公用企事業單位，按照法律法規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，具體負責組織、指導、監督本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的相互關系。
社區居民委員會、村民委員會應當協助鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第一節 業主權利與義務
第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;
(五)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(六)按時交納物業服務費用;
(七)法律、法規規定的其他義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。
第二節 業主大會籌備組
第八條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照縣房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
(一)物業管理區域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府或者房產行政主管部門應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉鎮人民政府代表擔任。
籌備組中業主代表的產生，由鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第十條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生細則，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉細則;
(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，起草《業主委員會選舉細則》、《業主委員會章程》、《業主管理規約草案》，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起設立。
第三節 業主大會
第十一條 業主大會決定以下事項：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(五)選聘和解聘物業服務企業;
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
第十二條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
(一)物業的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業共用部分的經營與收益分配;
(四)業主共同利益的維護;
(五)業主共同管理權的行使;
(六)業主應盡的義務;
(七)違反管理規約應當承擔的責任。
第十三條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;
(二)業主委員會的職責;
(三)業主委員會議事規則;
(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業主投票權數的確定方法;
(六)業主代表的產生方式;
(七)業主大會會議的表決程序;
(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;
(九)業主委員會換屆程序、補選細則等;
(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;
(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。
第十五條 業主大會會議決定事項實行投票表決。
住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業的投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數)的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。
第十六條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
業主委員會不履行召集定期會議義務的，經業主申請，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織業主召開業主大會定期會議。
第十八條 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，由鄉鎮人民政府在征求該住宅小區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本《細則》規定的業主委員會職責。
第四節 業主委員會
第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3至11人的單數組成。業主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關法律、法規;
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業主管部門和鄉鎮人民政府備案：
(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;
(二)管理規約;
(三)業主大會議事規則;
(四)業主大會決定的其他重大事項。
業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第二十一條 業主委員會履行下列職責:
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;
(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。
第二十三條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，鄉鎮人民政府應當協調督促其移交。
第二十四條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補細則由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體細則由業主大會決定。
第三章新建物業與前期物業管理
第一節 物業管理區域
第二十六條 物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第二十七條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，必須持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業管理主管部門申請劃分物業管理區域。
物業管理主管部門應當自受理申請之日起20日內，在征求鄉鎮人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第二十八條 新建住宅區物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業提前介入，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。房管部門應當把物業管理提前介入作為核發《商品房預(銷)售許可證》的前置條件。
第二節附屬設施設備的配置
第二十九條 新建住宅小區，建設單位應當按照《資溪縣住宅小區物業管理用房配置細則》規定配置物業服務用房。
物業服務用房由開發建設單位無償提供，依法屬于全體業主共有，并由房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續，但不頒發產權證書。業主有權查詢。
第三十條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發建設單位所有的，開發建設單位應當提權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。
第三十一條 新建住宅小區內的機動車停車庫(位)與住戶套數的最低比例標準，由規劃行政主管部門按照建設部《城市居住區規劃設計規范》的相關規定制定。
住宅小區內規劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設施內的車位歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，開發建設單位應當提權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。
占有業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有，建設單位不得銷售。
第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的水、電、氣等專業經營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關專業經營單位負責向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
新建住宅小區供電設施建設工程應當符合國家和行業標準的電力工程建設規范，由供電部門依照國家標準、行業標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經濟、合理和便于管理的原則確定。
用地面積15畝以上小區應當修建一座垃圾中轉站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應配套建設一座公共廁所。
規劃、建設部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當按照《城市居住區規劃設計規范》進行審查、審批，并征求物業管理等部門的意見。
第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。開發建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第三十四條 本《細則》實施前建設的住宅小區內的供水供電設施設備，由業主大會決定是否進行水電改造后移交給專業經營單位，業主大會決定改造移交的，專業經營單位應當接收。
第三十五條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。
第三節 前期物業管理與物業交付
第三十六條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業管理主管部門備案。
有下列情形之一的，經物業所在地的物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少于3人;
(二)總建筑面積少于3萬平方米。
第三十七條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。
第三十八條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第三十九條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;
(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按專項設計要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(六)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(七)按照規劃要求完成環境衛生、商業網點、物業管理用房等配套建筑及設施建設;
(八)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(九)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房產開發主管部門、規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。
第四十條 開發建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電等服務合同并在以后的移交中向業主委員會予以公示。
第四十一條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受開發建設單位的委托，協助開發建設單位辦理住宅交付的有關具體事宜。
第四十二條 開發建設單位應當在物業管理主管部門、鄉鎮人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主名冊;
(五)物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。
第四十三條 建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容、建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，以及物業管理區域內屬全體業主共有共用的配套設施設備。
第四十四條 在前期物業管理期間，房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用由建設單位承擔;房屋交付使用后所發生的物業服務費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業服務合同的約定由業主承擔;在房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第四十五條 建設單位訂立物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害買受人的合法權益。臨時管理規約應當報物業管理主管部門備案。
第四章 物業管理服務
第一節 一般規定
第四十六條 業主可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務，物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。
第四十七條 物業服務企業應當取得物業服務企業資質證書后方可從事物業管理。
物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
在本縣城鎮行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向縣房產管理局備案。經核準合格后，方可從事物業服務活動(經營)。
第四十八條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第四十九條 嚴格物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告：
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;
(四)發生群體性事件;
(五)發生業主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。
第五十條 建設單位、業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管物業材料檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。
第五十一條 建設單位、物業服務企業及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。
鄉鎮人民政府應建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案，并納入全縣物業管理信用體系。
第五十二條 物業服務企業、業主委員會應當按照有關規定向物業管理主管部門報送統計報表。
第二節 物業的裝飾裝修
第五十三條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第五十四條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第五十五條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人不得拒絕和阻礙。
第三節物業服務合同
第五十六條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：
(一)物業服務事項;
(二)物業服務質量及費用標準;
(三)合同期限;
(四)違約責任。
第五十七條 物業服務合同應當約定物業管理區域內的下列物業公共服務事項：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護;
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業公共服務事項。
物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出明確約定。
物業服務合同示范文本由物業管理主管部門會同其他相關行政主管部門制發。
第五十八條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的檔案進行查驗，發現共有部分與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知建設單位、業主委員會;并按照國家、省和市的有關規定，與建設單位或者業主委員會辦理相應手續。對承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。
第五十九條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。
物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向物業管理主管部門備案。
第六十條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。
第六十一條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)物業服務合同期滿未續約;
(三)成立首屆業主委員會后，依法選聘了物業服務企業;
(四)法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第六十二條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理規定退出手續的同時，履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規規定的其他事項。
第四節 物業服務收費
第六十三條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價或市場調節價，其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。
普通住宅、經濟適用住房和廉租房的物業服務收費以及停車服務收費實行政府指導價格，價格標準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據《價格法》及其價格管理的有關規定制定。
其他住宅和非住宅的物業服務收費以及其他服務項目收費實行市場調節價格，具體收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，報物價、物業管理主管部門備案。
物業服務企業應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。
物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
按照《江西省物業管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)的規定，物業管理企業在實施物業服務收費前，必須到物價部門申請辦理物業收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。
第六十四條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。
第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主約定應以物業部門指導價為準。
物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準按《江西省物業管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)中規定收費。
第六十六條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第六十七條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向具備條件的最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第六十八條 物業服務費以法定產權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業管理服務費按月收取，業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過3個月。
第五節 舊住宅區的物業管理
第六十九條 對具備建立物業管理條件的舊住宅區，各鄉鎮人民政府應采取措施對舊住宅區進行整治。舊住宅區完成整治改造后，鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業，也可依托業主委員會或者社區居民委員會，由業主自行管理物業。
第五章物業的使用與養護
第一節物業的使用
第七十條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過國家規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第七十一條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第七十二條 房屋交付后，業主、使用人應當按照權屬登記用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約將住宅改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意。
物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。
業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。
第二節車位的使用管理
第七十三條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設施內車位尚有空余的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。
業主、物業使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。
車庫、車位在優先滿足本物業管理業主、物業使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業管理區域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。
第七十四條 利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應確保消防通道和道路暢通。業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業服務費后屬于全體業主共有，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會或業主可以委托物業服務企業收取，并支付一定比例的報酬。
業主對機動車有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。
第七十五條 物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三節 建設單位的保修責任
第七十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。
建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
第七十七條 建立新建物業質量保修金監管制度。
建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業管理主管部門設立的物業質量保修金帳戶交存物業質量保修金，作為物業保修期內保修費用的保證。
物業質量保修金監管帳戶以物業管理區域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業交付時，應當向業主出示物業質量保修金監管部門出具的物業質量保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。
第七十八條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業管理主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。
第七十九條 物業管理主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位公布物業質量保修金的使用情況。
第八十條 物業質量保修金存儲期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業管理主管部門應將物業質量保修金本息余額退還建設單位。
物業質量保修金存儲期滿前30日，物業管理主管部門應將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。
第八十一條 物業管理主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。
第四節物業的養護
第八十二條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的管理、養護、維修，由相關業主負責。
物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業正常使用時，業主或者物業使用人應當及時維護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。
第八十三條 業主對專有部分進行管理、養護、維修等，應當盡量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
第八十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關專業經營單位，應當承擔業主專有部分以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養護等管理責任。
前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設施設備及相關管線和計量器具。
第八十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當按照下列規定向最終用戶收取費用。
(一)業主自用的向業主收取;
(二)物業服務企業使用的向物業服務企業收取;
(三)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;
(四)全體業主共同使用的，由全體業主分攤。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第八十六條 物業管理區域內業主共用部位及共用設施設備，由業主共同維護和管理;業主大會可以將其委托給物業服務企業或者其他管理人維護和管理。
第八十七條 住宅物業、住宅區內的非住宅物業或與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主，應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關規定制定并執行。
第八十八條 物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會的決定相抵觸。
第八十九條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。
利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。收益屬全體業主或相關業主共有。
業主委員會應當定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。
第九十條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養護義務的，物業服務企業應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。
第九十一條 因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。
供水、供電、信息、環衛、郵政等專業單位進入物業管理區域提供服務的，業主、物業服務企業應當予以配合。
第九十二條 專項維修資金的過戶、續籌、結算，應遵守下列規定：
(一)業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經業主大會會議研究決定，按業主房屋建筑面積的比例向業主續籌。
(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業主。
第六章法律責任
第一節物業爭議解決途徑
第九十三條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決;不能協商解決的，可以要求鄉鎮人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。
業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本《細則》的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第二節違反《細則》處理規定
第九十四條 違反本《細則》第三十九條規定的，由房產管理部門責令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1以上3以下罰款。
第九十五條 違反本《細則》規定，有下列行為之一的，由物業管理主管部門予以處罰：
(一)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以一至五萬元的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;
(二)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本《細則》規定，專業經營單位無正當理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條 業主或者物業使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規定的，由物業管理主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條 對于業主、使用人不遵守規章的行為，經教育不改的，社區居委會、業主委員會可以對其行為進行公示。業主未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日加收滯納部分0.5的滯納金，必要時也可以采取適當的限制措施，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主代表和業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業服務費的業主代表和業主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。
第九十九條 違反本《細則》規定的行為，按照國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》、《撫州市住宅小區物業管理用房配置細則》及其他相關法律、法規、規章規定處罰。
第七章 附則
第一百條 本《細則》自公布起之日起30日后施行。
縣物業管理實施細則二第一章總則
第一條為規范我縣物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進我縣物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《黃岡市物業管理實施細則》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本縣行政區域內物業管理及其相關活動。
本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、屬地管理的原則進行。
第四條縣政府負責把物業管理納入社會管理 范疇。
縣房管局是物業管理行政主管部門，負責全縣物業管理活動的行政指導、監督和管理工作。主要職責是：
(一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關政策，指導、監督物業管理活動;
(二)負責物業服務企業資質的監管工作;
(三)負責物業管理選聘活動的監督管理工作;
(四)負責監督、指導物業的承接查驗工作;
(五)負責住宅專項維修資金的收取、使用、指導和監督工作;
(六)負責業主大會和業主委員會備案工作;
(七)負責物業服務企業經營管理活動的監督檢查，依法查處違法行為;
(八)負責會同有關部門協調處理物業管理糾紛、投訴及有關問題;
(九)會同人社部門，對物業管理專業人員的職業準入制度的實施進行指導、監督和檢查;
(十)依法履行其他職責。
鄉鎮人民政府(社區居委會)應加強對物業管理的綜合管理工作，負責本轄區內物業管理工作的指導、協助、監督和檢查。主要職責是：
(一)負責指導、組織本轄區內業主大會成立及業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會的日常活動;
(二)督促檢查物業服務企業落實物業管理活動，協調處理物業管理矛盾糾紛、物業管理與社區管理、服務的關系;
(三)負責組織召開物業管理活動相關聯席會議;
(四)參與本轄區物業管理檢查和考評工作。
縣政府各部門按照各自職責，做好各自的物業管理工作。
縣住建局
(一)對審批后的建設項目(工程)搞好批后監督管理，對違反基本建設程序建設的行為予以查處;
(二)對違法違規施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質量安全的行為予以查處;
(三)對建設、施工單位不按照國家規定及約定的保修期限和范圍承擔保修責任的行為予以查處。
縣規劃局
規劃設計新建物業項目時，負責對新建項目的各項設施統籌規劃、合理布局，按規定配置各類公建配套設施，對開發建設單位擅改規劃設計要求的行為予以查處。
縣城管執法局
(一)對違反市容環境衛生管理方面法律、法規、規章規定的行為進行查處;
(二)對破壞公共園林綠地、公共設施的行為進行查處;
(三)對因從事餐飲、娛樂、建設等經營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;
(四)依法履行的其他職責。
縣公安局
(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導鄉鎮人民政府(社區居委會)開展安裝及維護工作;
(二)依法打擊處理違反流動人口服務和管理條例的各類違法犯罪行為;
(三)依法查處飼養動物干擾他人正常生活行為;
(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權利、財產權利、妨害社會管理等違法犯罪行為;
(五)科學指導視頻監控平臺等安防設施建設。
縣消防大隊
(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓及消防演練的進行查處;
(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;
(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;
(四)對建筑消防設施、器材未保持完好有效的行為進行查處;
(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;
(六)對在小區內設立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。
縣物價局
(一)對超出政府指導價浮動幅度擅自提高收費標準的行為進行查處;
(二)對物業服務企業申報小區物業服務收費備案時，進行審核并頒發《物業服務收費監審證》;
(三)對超范圍收費的行為進行查處;
(四)對其他違反價格法律、法規規定的行為進行查處。
縣質監局
(一)對違反規定，擅自在經營活動中使用無生產許可證的產品或無強制性認證產品的行為進行查處;
(二)對用于貿易結算的計量器具(水、電、氣表等)未經檢定投入使用行為的查處;
(三)對不按規定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設施等特種設備以及不按規定進行上述設備維修、保養的行為進行查處。
縣文明辦應將物業管理工作納入社區精神文明建設范疇。
縣工商局負責對未取得營業執照、擅自在物業管理區域從事經營活動的行為進行查處。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，負責直供管網到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收，做好物業管理區域內的專項服務。
第五條實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府召集。相關職能部門和社區居委會、物業服務企業、專業經營單位及業主委員會或者業主代表參加。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：
(一)業主委員會未依法履行職責;
(二)業主委員會未依法換屆;
(三)物業服務企業未依法撤出和辦理交接手續;
(四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協調解決的相關事項。
第六條本縣新建小區應當實行物業管理。未實行物業管理的老舊住宅小區，應當結合舊城區改造，分步實施物業管理。
第二章前期物業管理
第七條新建小區實行前期物業管理。前期物業管理由開發建設單位負責。
開發建設單位應當提供前期物業管理辦公設備和場地，其資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。開發建設單位不得擅自處置物業共用部位、共用設施、設備等。
第八條新建小區的開發建設單位，在辦理商品房預(銷)售許可證前或業主大會選聘物業服務企業前，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經縣房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
開發建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第九條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
開發建設單位在銷售物業之前，應當制定《臨時管理規約》，作為物業買賣合同的附件，對有關物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反《臨時管理規約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發建設單位制定的《臨時管理規約》，不得侵害物業買賣人的合法權益。
開發建設單位應當在銷售物業前，將《臨時管理規約》向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。
第十條縣房管局應會同縣工商局制定《前期物業服務合同示范文本》、《物業服務合同示范文本》等文書，用于具體指導全縣的物業管理。
第十一條前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔。
已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十二條開發建設單位與所選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同應一式三份，開發建設單位、物業服務企業和縣房管局各執一份。
第三章物業的承接與查驗
第十三條新建小區應當按照國家有關規定，在報批商品房開發建設項目規劃設計方案時，必須考慮物業管理服務用房、水電氣直供管網、安全措施、消防、綠化、環衛、通信、有線電視等必要的物業配套設施建設。在項目建設過程中，有關行政主管部門應當加強監督和管理，達到開發小區在竣工驗收、交付使用前符合物業使用的基本條件。
第十四條開發建設單位應當按照有關規定在物業管理區域內配置物業管理服務用房，并在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應注明物業管理服務用房的具置。
新建小區，開發建設單位應該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業服務用房;規模較小的開發項目，配置物業服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區居委會駐點工作用房。
物業服務用房其所有權屬于全體業主。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房具置，房屋登記機構應在登記簿上予以記載，但不頒發房屋權屬證書。
物業服務用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉移登記。
第十五條申報竣工綜合驗收的開發小區須達到下列標準：
(一)開發小區建設用地的使用符合小區詳細規劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務設施、圍墻、景點等位置準確;
(二)開發小區所有規定建設項目、基礎設施、市政設施和環境建設按小區詳細規劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質量通過相關專業部門的檢查認定，符合有關規范和標準的要求，使用功能完好，并取得認證文件;
(三)開發小區工程技術檔案、資料完整準確，并按有關規定要求歸整完畢;
(四)小區內施工機具、臨建設施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛生清潔;
(五)法律、法規規定的其他條件。
