房地產企業債券范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業債券，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；融資；現狀；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地產企業融資方式

房地產企業的主要融資方式

1.企業自有資金。競爭性投資建設項目主要由企業運用自有資金投資，并確定項目最低的資本金比例。企業或項目自有資金的籌集主要通過吸收投資、發行股票、內部留存盈余等形式進行。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求，按我國有關規定，從事房地產開發企業的自有資本金不得低于總開發投入的30%，但開發商一般不太愿意動用過多的企業自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

2.銀行貸款。房地產企業的重要融資方式之一就是銀行貸款，是房地產開發企業直接向銀行及非銀行金融機構借入的用于房地產開發與經營的各種國內貸款。包括銀行直接向房地產開發企業發放的房地產開發貸款和流動資金貸款。近年來房地產市場持續發熱，銀行投放給房地產領域的貸款逐年增加，從歷年統計數據來看，2002年銀行貸款僅為2220.3億元，2011年銀行貸款資金為13056.8億元，是2002年的6倍左右。

3.股票融資。發行股票是房地產企業有效籌資的重要渠道之一。其發行主體限于房地產股份有限公司，包括已經成立的房地產股份有限公司和經批準擬成立的房地產股份有限公司。

4.企業債券。債券是企業為籌集資金而發行的，承諾按期向債券人支付利息和償還本金的一種有價證券[5]。發行債券是房地產企業為建設和發展籌集大筆長期資金的一種重要方式，我國企業發行的債券一般稱為企業債券，房地產企業發行債券融資時應該注意以下幾個問題：一是債券的價格。二是債券利率、利息支付方式及支付時間。三是企業債券的償還期限和方式。四是企業債券是否記名和流通。

二、目前房地產企業融資所面臨的問題

1.當前我國房地產企業面臨的融資環境不容樂觀。按照當前房地產市場調控政策：貸款利率從高執行、住房貸款首付比例提高、多套住宅停止貸款等措施都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策繼續執行下去，那么經過不太長的時間就會對房地產開發企業的融資環境產生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。

2.房地產預售資金監管使得房企融資狀況雪上加霜。近年來，國務院下令要求對商品房預售資金進行監管：禁止房地產開發企業直接收存商品房預售資金。按照北京市的要求，房地產公司將按照一個預售證對應一個賬戶的原則，把商品房預售資金全部存入監管專用賬戶，并在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個節點專項用于工程建設。如果預售資金監管細則能落實，那么無疑是繼收緊信貸、關閉資本市場融資閘門之后，對房地產商資金命脈的一次精準外科手術刀式的調控，許多房地產開發商的資金鏈將雪上加霜。

3.房地產企業融資的限制因素多。房地產業是資金密集型產業，資金對房地產經濟的正常運行具有極其重要的意義。中國人民銀行前副行長吳曉靈曾指出，商業銀行直接或間接為房地產業提供了60%以上的資金。

對于嚴重依賴于銀行貸款的我國房地產業，銀行為了在最大限度內規避自己的信貸風險，在信貸管理政策方面有嚴格的審批和限制政策，再加上發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求更為嚴格，導致大多數的房地產開發商無法接受和實現，基于這些問題，致使我國房地產企業，特別是中小型地產企業在資融通方面陷入兩難的境地，它們在很大程度上不能進入資本市場進行正規的直接融資活動，因此銀行信貸以外的其他融資方式在我國當前的金融市場條件下不能很好的發揮它們融通資金的優勢，各方面受政策和金融體系的制約比較大。

三、優化房地產企業融資結構的對策措施

1.房地產企業應根據自運營狀況來選擇合適的融資方式

對于不同房地產企業，應根據自身狀況來靈活選取融資方式，并不是上述的每一種融資工具都適用于每一個企業。由于不同企業有著不同的抗風險能力與融資需求，如何根據自身實情來確定融資方式，優化融資結構，規避融資風險成為融資決策的核心內容。例如房地產企業在業績表現良好等等的條件下可以考慮債券融資和私募融資，但是利用這些融資模式有一定的要求，企業應當謹慎權衡。

2.房地產企業應提高資產資本周轉率和利用效率

資本周轉率和利用效率，尤其是被很多企業忽視的提高資金周轉率方面，對降低融資成本和融資風險有著十分重要的作用。企業資金（包括固定資金和流動資金）在生產經營過程中不間斷地循環周轉，從而使企業取得銷售收入。加快資金周轉本身就是一種變相的融資模式，這也大大降低了企業運營融資的風險系數，從而實現增強資產流動性，分散風險的目的。

3.完善房地產信用評級體系

有效的信用評級制度是地產金融發展的重要前提和保障。應該加強信用控制，將企業和個人的借貸還貸行為建立長期的信用記錄，建立對失信企業和個人的懲罰機制，建立完善的社會監督網絡，逐步建立健全與金融市場配套的信用評級制度，為房地產融資渠道的多元化運行和發展奠定牢固的基石。

4.提高企業自身實力，增強企業融資能力

房地產業融資渠道多元化必須通過房地產企業、政府和金融機構的多方協調努力才能實現。房地產企業要想具備更強的融資實力就必須誠信經營將自身的綜合競爭力不斷提高。隨著市場的高速發展告訴我們房地產業發展的關鍵在于企業的市場競爭力。企業如何走上專業化、品牌化、規模化的道路是擺在地產企業面前最迫切的問題。因為只有企業做大做強了才能降低成本、獲得土地、提高市場份額，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業；融資困難；治理對策

房地產企業是典型的資金密集型企業，其投資量十分巨大。國務院在2009年公布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例通知》中，普通商品住房開發項目的最低資本金比例不得低于項目總金額的20%，非商品房開發項目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產開發企業事前需要大量的資金投入。根據中國商情網的統計報告顯示，2014年1-6月份，我國房地產開發企業資金來源達到58913億元，其中國內貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產企業融資困境分析

1.過于依賴銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產開發建設從開始拿地到銷售都需要銀行貸款資金的幫助，對銀行的依賴很強。在我國資本市場不夠發達的情況下，房地產企業的融資渠道很狹窄，據相關的機構統計，我國房地產企業開發樓盤時所使用的資金20%以上來自銀行的貸款，一些中小型的企業對銀行貸款的依賴程度更高，甚至超過25%。雖然在政府相關政策的引導下，房地產開發企業從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產項目的資金中，超過60%的資金還是來源于銀行，只不過方式更為隱蔽，這樣比例遠遠高于國際平均10%的水平。此外，資金過度的依賴銀行，將導致銀行風險過高，一旦房地產行業出現大的下滑，將給銀行帶來極大的風險。2014年以來數家規模較大的地方性房地產企業倒閉，為當地的銀行帶來了較大的風險。

2.股權融資難度增大，中小型房地產企業難以上市融資

在我國的證券市場中，對于企業上市的要求較高，但是房地產企業由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對應的資產負責率卻很高，尤其是一些規模不大的房地產企業，負債率更高。基于這一因素，很多的房地產企業達不到上市要求，企業的股權融資渠道被阻斷。據筆者統計，目前在我國證券市場中上市的房地產企業規模都較大，且具有國企背景，還有一些房地產企業在境外上市，這些通常都是規模較大，背景深厚的企業，而中小型的房地產企業，基本無法在證券市場上市融資。據統計，我國證券市場中目前僅有房地產企業102家，但是我國的房地產企業超過5萬家，上市房地產企業在房地產行業中的比重只有2%左右。

房地產企業的另外一個融資渠道是發行債券，但是我國的債券市場很不發達，目前市場上主要還是國債，企業債券很少。基本上房地產企業無法在我國債券市場中發現債券，極少一部分房地產企業在大陸之外發行了一部分的債券，但是規模也很小。我國的相關法律明確規定了能夠發行企業債券的主體，如國有獨資公司、上市公司等才有資格發行企業債券，并且在資產負債率、盈利能力、擔保等都有著十分嚴格的要求。而由于房地產企業風險較高，資產負債率、資本金等無法達到要求，基本上無法在國內發行債券融資。國內的一些大型上市房地產企業，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計劃著發行債券融資，如萬科、金地等，但是僅僅只是極少數的幾家發行了企業債券。隨著房地產行業出現下滑，房地產企業想通過發行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發展緩慢，缺乏創新產品

由于房地產股權融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來越難，尤其是中小型的房地產企業，銀行對其放款的要求很高。一些房地產企業把目光放到了信托上面，信托具有發行靈活、限制較少等優點，十分適合房地產企業的融資要求。但是信托在我國發展的時間較短，很多的信托產品都還不成熟，發行信托產品成本要高于銀行貸款，很多的信托產品缺乏創新，對于客戶沒有很好的吸引力，造成信托產品的發行不順利。此外信托由于風險較高，房地產企業發行信托產品融資面臨的風險也很高，這在一定程度上限制了房地產企業通過這一方式進行融資。

4.融資相關的法律法規有待完善

目前，我國房地產融資方面的法律法規還有很多不健全的地方，用于房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，但是這一法律對于抵押貸款方面的規定不夠詳細，對于房地產企業通過開發項目進行抵押貸款的要求不夠明細，導致一些房地產企業在貸款時無法找到合適、準確的法律依據。目前我國房地產融資相關政策、法規不健全，沒有形成一套科學、有效的管理體系，不同法律法規之間銜接不完善，缺乏――致性和協調性，在實際的操作中很困難，嚴重的影響了房地產企業融資的正常進行。

二、房地產企業走出融資困境的對策

1.健全資本市場融資體系

不僅僅是房地產企業融資困難，其他行業的企業也存在著同樣的問題，中小企業融資難已經是目前市場中普遍存在的問題，嚴重的制約了經濟的發展，很多的中小企業也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場創造良好的融資環境，完善市場融資體系，在法律法規方面進行完善之外，還需要相關的監管部門進行實際的協調、監督管理。一些市場自行調節的部分，則由市場自行調節，減少行政干預，逐步完善我國的融資市場，為房地產企業提供一個良好的融資環境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當的引導國外資金，增加對房地產企業的資金供給，為更多的房地產企業提供資金的幫助。通過這些舉措，逐步的推動資本市場的完善。

2.培育專業化機構投資者

國內目前資本市場發展還不成熟，缺乏真正的市場化機構投資者，在美國等發達國家中，房地產的資金來源中，很大一部分是機構投資者的資金，如保險基金、養老基金、專業投資基金等機構投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠為房地產市場提供穩定的資金，而且還可以分散投資風險。2004年2月，國務院批準了保險基金可以直接進入股票市場。2006年1月，國務院正式批準保險資金可以投資于基礎性建設和渤海產業基金，擴寬了保險基金的投資方向。這些都是國家逐步培育我國機構投資者的積極信號。

3.健全金融市場法律體系

要有一個系統性的監管體系，防范各種違法違規行為的發生。一是要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規，適當的修訂與房地產金融條款相關的法律法規，通過立法來規范房地產企業的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產行業相關的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》和《違反房地產信貸管理辦罰條例》等，通過法律法規的制度，來明確房地產企業的權利和義務，使房地產企業嚴格按照法律的規范從事相關的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴格執法，良好的法律法規需要嚴格的執行，相關執法部門要依法辦事，嚴厲查處提供假資料、騙取貸款的開發商，嚴重的追究其法律責任，追回已發放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產日益與國際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發達國家房地產企業融資模式來看，我國應逐步引入房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金和商業房地產抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產信托：相對于房地產企業上市、債券融資等渠道，通過信托方式進行融資具有更多的優點，如操作靈活、運作周期短等。目前，國內房地產資金信托比較多的，是主要的房地產企業通過信托融資方式，信托機構和房地產企業之間可以通過深度的合作，開發出更具創新的信托產品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產投資信托基金：房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金，該基金通過發行股票，募集投資者的資金，由專業機構負責基金的運作，通過投資不同地區、不同類型房地產項目，降低市場的非系統風險，經營收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩健的收益。作為房地產融資的超級替補，信托公司正逐漸躍升至舞臺中央，特別在2010年房地產信貸和資本市場融資愈趨嚴格的形勢下，面臨機制和產品的雙重機遇，全國化信托公司和地方信托公司已呈現出明顯的業務分化，其業務競爭策略和重點也漸漸清晰。

（3）房地產產業投資基金：房地產投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設立是專門用于房地產開發項目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產領域。通過這一基金的設立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產的融資，也便利了中小投資者。房地產投資基金可以獲得較高的規模效益，從而促進房地產市場的持續發展。目前該基金在夠沒發達國家較為普遍，在我國還處于發展階段，隨著市場的逐漸健全，這一基金的規模也將逐漸壯大。

（4）商業房地產抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據打包資產的不同，MBS可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業房地產抵押貸款支持證券。第一種是商業銀行資產證券化的形式，第二種則是房地產企業的一種債務性融資方式，將房地產企業的抵押貸款打包為一個自稱組合，以證券化的方式向投資者發行。兩者都屬于債務性融資，主要是這樣方式的運作更為復雜，對于專業技能要求更高。

為房地產企業構建多元化并且符合我國特有國情的融資渠道，除了政策方面的引導、支持之外，還要健全資本市場，培育發展房地產信托業務，通過建立不同的融資渠道，為房地產企業提供更多的融資可能。在證券市場中，為房地產發行債券提供一定的便利，促進房地產企業通過公司債券的方式融資，通過多種方式的結合，拓寬房地產企業的融資渠道，減少相關的限制。

當然，規模一般的房地產企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力能，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資。房地產企業的財務部門制度更為精細的預算，根據企業的投資計劃和融資計劃，制度合理的預算方案，降低財務風險，避免為企業帶來不必要的負擔。房地產企業的融資難問題在我國的市場中十分普遍，房地產老板跑路等新聞屢見不鮮，究其原因，處理市場機制不健全外，房地產發展市場的不規范、過于盲目等式重要原因，因此，房地產企業在選擇投資項目時要經過慎重的考慮，合理確定投資項目，避免出現盲目的開發。最后，對于房地產企業的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強企業內部治理結構，拓展和完善多元化的房地產融資渠道。

參考文獻：

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[2]王春華.解決我國房地產融資困境之我見[J].金融博覽論壇，2010（3）：24-25.

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【關鍵詞】房地產 結構 融資渠道

一、融資渠道拓展的必要性

國家加強對房地產行業的調控力度是融資渠道拓展的直接原因。在經歷多輪宏觀政策調控之后,銀行信貸不斷收緊,融資門檻越來越高, 在現有貸款政策調控條件下, 房地產企業的融資問題已成為影響企業生存和發展的首要問題。近日，銀監會下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。國家統計局數據顯示，8月份全國房地產資金來源中，國內貸款進一步回落，僅871億元，同時開發商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%。金融機構對房地產貸款收緊外，各類資金進入房地產開發投資也更趨謹慎。開發商面臨的資金壓力可謂前所未有。

防范傳統融資風險是融資渠道拓展的內在原因。一般而言，房地產企業融資的方式分為直接融資和間接融資。目前,我國房地產企業融資渠道主要是以銀行信貸為主的間接融資，銀行信貸對于資金密集型的房地產企業來說，仍然起著決定性的作用。在房地產市場資金鏈中,商業銀行通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式,參與房地產開發的全過程,直接和間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。而在直接融資中股權融資比重較大，債券市場的利用程度則相對不足，這并不符合企業外部融資先留存收益，后債券，最后股權的資本成本最優化規律。因此，現有融資結構存在較大不合理之處，同時也增加了市場的系統性風險，更加合理的融資結構呼喚發展新的融資方式。

二、國際經驗借鑒

為了達到優化融資結構、降低系統性風險的目的，有必要突破國內現有視角，研究國外較為成熟市場的相關經驗。相比于我國以銀行信貸等間接融資為主的結構而言，美國的房地產資金構成中銀行貸款平均只占15%左右，而企業的自由資金則達到了70%。高比例的自由資金，來自于多元化的直接投資，如保險公司、養老基金等福利基金。另外，各類長期投資資金、社會公眾資金等都可以成為房地產企業的股東，從而使開發企業在外部融資困難的情況下依然保持較強的資金實力。

1988～1992年間，由石油危機引發了美國經濟衰退，近700家儲蓄機構被關閉或接管，充分暴露了間接融資機制的缺陷，之后適應直接融資運作的抵押銀行占據了主導地位。其次，在西方大多數發達國家，債券融資一般是股權融資3～10倍，其占各種融資方式籌資總額的比重一般在25～30%。例如：美國在1999年企業債發行額達到2500億美元，是股票發行的近6倍，同時發行公司債融資的上市公司達到1592家，比發行股票融資的企業多出了將近7倍。

通過對美國房地產企業的資金來源分析，可以發現美國的房地產開發商對于銀行信貸的依賴程度比較低，其中一種很重要的原因就是其產業型基金的發展程度相當高。這種產業基金主要有四種形式：第一種是消費型基金，這種類型主要是居民為住房消費而積累；第二種是投資型基金，主要投資于信托基金與房地產產開發企業，以獲得相應的經濟利益；第三種是運營型基金，主要以房地產投資信托基金為代表，在中國這種形式的基金正由于政府行業調控而得到了一個較好的發展契機。第四種是住房合作社，也就類似于集體的合作建房基金。在四種形式中REITs最為引人注目，它于上世紀中期面世，90年代因房地產行業的持續低迷而迅速發展，數據顯示，2002年美國REITs的上市總值是1980年上市總值的70.45倍，已經成為美國房地產業融資一個非常重要的工具。

三、房地產企業融資方法的可行性分析

（一）充分發展房地產直接融資渠道，增加直接融資比重

在目前銀行對房地產行業嚴控貸款的形勢下，房地產直接融資將成為主要趨勢，房地產業直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產商通過直接融資使得資金來源多元化，資金結構合理化，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資依賴，可以很大程度上避免把房地產市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產投資的壓力，引導資金流向，將資金有效地轉移到房地產市場的供應端，緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產領域，在緩解房地產企業資金緊張的同時，也緩解通貨膨脹的壓力。

第一、加快培育債券市場發展，有條件地發行企業債券。“十二五”規劃建議中曾提出“要健全多層次資本市場體系，提高直接融資比重”，這將給予作為房地產直接融資渠道之一的債券市場更大的機遇。通過發行企業債券，不僅可以有效的為房地產開發商帶來資金，也可以減輕對銀行信貸的依賴性，還可以降低企業的資本成本，提高企業的凈利潤率。在2010年，有近900只非金融企業債務融資工具仍在存續期，存量金額為21463.9億元，較2009年增長了61.4%。但是與發達國家相比，我國的債務融資比重依然偏低，債券型金融產品發展較慢，這在促使金融產品創新的同時，也可以看出房地產企業的債務融資仍有較大的發展空間。因此，應當加大對債券的支持力度，提高債券發行的效率，加快債券型融資產品的創新，可考慮類似股票非公開發行的模式，即債券的私募發行，同時也應該適當放寬企業債券融資的準入門檻，加大監管力度，為企業債的發展提供良好的市場環境。

第二、向民間資本開發更多投資領域，有效分流投資性購房資金。中國的民間資本數量非常巨大，據有關部門預測，民營資本總計有大概10萬億元到11萬億元左右的存量，比我國年產GDP還多 10％以上。傳統的民間資本投資房地產主要在需求端，直接購買已開發的房地產物業。房地產調控之后，由于限購，民間資本已經無法隨心所欲地購買房產。于是，有效地分離閑置的購房資金，在給房地產企業注入新資金的同時，又可以保障民間資本較高的收益率。伴隨民間資本投資房地產規模不斷擴大，其投資形式將呈現多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如直接投資開發房地產，為房地產開發商提供過橋貸款、購買房地產信托產品、開展股權合作等。

第三、有效利用外商投資，豐富現有資金渠道。2011年上班年我國房地產企業資金來源中利用外商投資額為438.42億元，其中外商直接投資達到400.34億元，比去年同期增長96.3%，實現了飛速式發展，然而由于相關政策限制以及房地產企業自身體質結構的影響，外商直接投資占房地產企業資金來源的總額僅為1%，相對于其他資金來源比重依然不大，影響力較小，在國家不斷進行房地產行業調控的政策環境下，企業融資困難，可以嘗試擴大外商直接投資比重，充分利用外部資源，在保障資金鏈安全的同時，優化企業的融資結構。

第四、謹慎性利用股權出讓，緩解資金鏈斷裂風險。房地產企業在資金極度緊張的情況下，可以通過股權出讓得到資金。如北京城建收購北京中鴻房地產開發有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權；中糧地產也在同期公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬股，之前已經出售1651.42萬股，稅后利潤2.23億元。股權出讓雖然可以盡快充實自有資金,但一般房地產企業注冊資金額較小,不會輕易出讓控股地位。

（二）發展房地產信托基金，應對政策調整

2011年上半年包括保障房信托在內，共發行536款房地產信托產品，發行規模達1670.1億元，同比增長137.36%。在房地產信托基金飛速發展的同時，國家對房地產基金風險監管的政策也在不斷調整，這增添了房地產信托基金發展的不確定性，也對于下半年同類產品的入市產生了一定影響，普益財富統計的8月份信托市場月度報告顯示，當月51家信托公司累計發行了316款集合信托產品，環比增加16.61%。其中，投資房地產的信托產品達74款，平均募集規模為2.22億元，較7月份大幅下降了1億元。為應對相關政策影響，應當大力推行房地產信托產品創新，增強信托產品的安全性，同時也應該發展完善信托產品的二級交易市場，保障信托產品的流通，加強相關信息的披露，以更好地發揮房地產信托基金在房地產融資中的作用。

總之在信貸緊縮的大環境下,我國房地產融資迫切需要改變單一依賴銀行信貸的局面,走多元化發展路線。盡管上述融資方式在理論上具有可行性，但現實中房地產企業依然面臨較多困難,如房地產金融市場中融資中介機構不健全,金融產品和融資方式太匱乏,法律法規不完善。這就需要國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時,房地產企業應根據自身資金狀況和資金結構積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,改善融資結構，拓寬融資渠道。

參考文獻

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[4]馬艷萍.房地產融資現狀及發展趨勢分析[J].現代商業．2010，（17）．

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[關鍵詞] 支柱性產業 國民經濟 宏觀調控 融資體制

一、我國房地產業的融資現狀

房地產企業融資是指房地產企業為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：處于發展初期的開發商需要融資來開發項目；處于發展期的需要融資來維持項目；已經發展到一定階段、一定規模的公司需要融資擴大規模，進一步發展。因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。

內部融資主要是房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內可以收回的各種應收賬款，近期可以出售的各種物業的付款，也包括公司向消費者預收購房定金。

外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托等多種融資方式。

我國的房地產業是在改革開放后的20世紀80年代逐步復蘇和發展起來的，其融資方式呈現出三個方面的特征:

1.銀行信貸資金是當前房地產企業的主要資金來源

由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業統計的角度來看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。

2.外資在房地產融資中所占比重呈下降趨勢，總值上升，但比例下降

盡管我國房地產業利用外資的數量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現不斷下降趨勢。由于我國尚不允許外資直接投資國內房地產業，外資多以間接方式進入：一是和國內公司合作，聯合投資開發房地產；二是通過收購中國銀行業不良資產的形式間接進入中國房地產市場；三是和國內公司合資成立房地產開發基金。

3.宏觀調控之后，房地產企業已經開始多元化融資嘗試

為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產宏觀調控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權合作、聯合開發、項目組合等，也包括通過房地產信托等方式籌集資金等。以房地產信托為例，從2002年信托業務重開到2003年央行121號文件出臺的一年時間內，全國信托公司推出的房地產類信托產品只有20只。121號文下發之后，僅2003年第四季度一個季度內，全國就發行了房地產信托37只，產品數量和募集金額都直線上升。

二、房地產融資的影響因素

由于房地產行業是一個資金密集型行業，首當其沖的也是最重要的就是融資問題。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產融資的因素。

1.外部因素

影響房地產融資的外部因素是指外部客觀環境對房地產融資造成的影響。在現代經濟中，由于房地產融資與居民個人、房地產開發企業及有關經濟部門都有某種直接或間接的聯系，因而決定了房地產融資活動與客觀外部環境的緊密聯系，外部環境的寬松與否會直接影響到房地產融資的效果。由于房地產融資具有較其他一般融資更為復雜的特點，外部客觀環境對其的影響比對其他一般融資的影響更大，主要有：

(1)國家政策調控。房地產業是我國國民經濟的主要產業，受國家政策調控的影響很大。土地和資金是房地產開發最核心、最關鍵的兩個環節。近年來，國家在土地和信貸方面實行了一系列調控，對房地產業的發展和房地產開發企業的融資施加了全面而顯著的影響。

(2)通貨膨脹水平。在物價上漲，發生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產金融機構就會擔心融出的資本發生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常的房地產融資帶來一定的困難。

(3)購買者的心理預期。在房地產復蘇和繁榮階段，總會有部分購買者心存疑慮，對未來的房地產市場不看好，不愿意近期購房，隨著這樣的持幣待購者的增加，對于目前許多以預售房制度來籌集資金的開發商來說，會加大融資難度。

2.內部因素

(1)企業經營狀況。房地產開發企業是房地產融資的直接參與者。由于房地產投資資本量大，運行周期長，因此，房地產開發企業的資本在周轉過程中存在時間上和空間上的矛盾。房地產開發企業幾乎總是房地產融資的需求方，融入資本主要是為了補充資本的不足。在企業經營狀況良好的情況下，介入資本轉入房地產開發企業的資本周轉，經過生產和銷售過程，貨幣資本回流至企業，則能按時歸還所借款項，房地產融資就能順暢進行，并取得較好的收益。如果企業經營狀況較差，預算約束較軟，介入資本參與房地產開發企業資本周轉后，則可能在某一環節發生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產金融機構信貸資本的正常運行，或影響其他企業的資本周轉，從而限制房地產融資取得較好收益。

(2)企業規模。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較大的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。

(3)企業所有制性質。國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。

三、房地產融資方式的分析

1.房地產上市融資

房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產企業和資本結合的理想方式，是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。

具體來說，前一種就是直接上市融資，也就是首次發行上市，即通過 IPO（Initial Public Offering）來直接上市獲得資金，其中又分為國內A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購買上市公司的股權做大股東，然后通過優良資產和有良好收益預期的資產的注入和置換，徹底改變上市公司的經營業績，從而達到證監會規定的增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常成本很高，因為中國證券市場上市的公司絕大部分都是國企改制和國家控股的，而且無法流通的國有股和法人股占60%以上；第二種是場外交易即協議轉讓，這種方式的收購價格和成本低，轉讓基準是每股凈資產和凈資產收益率，而且國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出也有利于協議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質一般不太好，房地產企業買殼上市有利于提高整個證券市場的公司質量。

房地產企業通過證券市場融資的好處是顯而易見的。通過發行股票并上市，其實質就是將優質資產證券化的過程，同時增強該房地產企業的行業競爭力和市場地位，對房地產企業而言有許多優勢：

(1)通過發行股票并上市，實現了公司業務與資本市場對接。房地產行業作為一個資金密集型行業，土地儲備、項目開發所需資金量巨大，上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風險，優化財務結構，增強房地產業務持續發展能力。

(2)有利于該房地產企業在房地產行業的做大做強，形成品牌優勢、規模優勢。一般而言，房地產企業作為公眾公司，其在資本市場上的良性發展能為企業帶來較強的品牌知名度和行業地位的提升。

(3)有利于進一步完善企業法人治理結構，促使公司嚴格按照現代法人治理的標準不斷完善公司的規范運作，最終促進公司的全面發展。

2.房地產信托

所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。

房地產信托計劃的優勢在于:發行較為靈活；信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

3.房地產投資信托基金

房地產投資信托基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和實現資本增值的一種基金形態。它不同于其他投資基金的地方在于房地產投資信托基金只投資于房地產領域，涉及房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資。因為其將大規模的分散資金集中起來，由熟悉房地產的專家實行高度專業化經營和管理，所有有利于在抵御風險的基礎上獲得規模效益，并支持房地產業的健康發展。

4.房地產債券融資

房地產債券融資就是房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產負債表內的企業債券;另一種是資產負債表外的房地產項目債券。兩者風險大小是不一樣的，會計處理也是不同的。這兩種債券的收益率應該有較大差別。

我國房地產債券融資優勢及問題:

1.優勢:房地產債券融資的優勢在于還款期限較長，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對于房地產行業這種利潤率較高的行業，發行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。

2.存在的問題:雖然今年我國房地產債券市場有所發展，但其發展處于一個初始階段，存在較多問題，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地產債券發展。利率政策規定房地產企業債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實際發行時往往不超過20％國家為保證國債的發行甚至強行規定，企業債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經濟原則。同時在審批時，讓在信用和規模上存在差別的企業均按大致相同的利率發行，沒有讓利率體現市場規律。

(2)房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利于企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

參考文獻:

[1]張雪寧:我國發展房地產信托投資基金的可行性分析，中國房地產,2004

篇5

關鍵詞：房地產企業；籌資風險；分析

一、房地產企業的籌資現狀

資金就是房地產企業的血液。不同的籌資方式其籌資成本也不同，籌資風險也不同。以適合的風險及時足夠地籌措項目所需資金，是房地產企業資本運作中最主要的一環。目前我國房地產企業面臨著籌資渠道單一、籌資難的問題，主要體現在以下幾個方面：

（一）銀行信貸是房地產資金的主要通道

房地產企業所需資金主要來源于自籌資金、國內銀行貸款和其他資金來源。還有一小部分（大約占20%左右）是利用外資。也就是說，前三項是最主要的資金來源。先看自籌資金，主要來源于房地產企業的商品房銷售收入。而購房者大部分都是按揭貸款購房，若首付30%，其余的70%依然來自于銀行貸款。再看其他資金來源：如施工企業墊付的工程款，大部分也來自于建筑業貸款；還有定金及預付款，也有相當大的比例（60%—70%）來自銀行貸款。如此算來，房地產企業所需資金大部分都來源于銀行，可見房地產企業對銀行的依賴程度，銀行在房地產企業的籌資渠道中，地位可謂是“江湖老大”。這也同時反映了我國房地產企業籌資渠道的單一化，弊端也是多多：一旦開發商在整個經營過程中，某一個鏈條出現問題，風險就會直接傳至銀行，最終則是銀行承擔了全部的風險，這對整個國民經濟的健康發展是極其不利的。雖然近幾年來，國家出臺了一系列宏觀調控政策提高了貸款的門檻，但銀行作為房地產企業資金來源的霸主地位在短期內依然是無法改變的。

（二）股票籌資和債券籌資在房地產企業資金總額中所占的比例小

上市進行資金的籌集可以降低籌資成本，是較好的籌資渠道。但我國對房地產企業上市有較嚴格的規定。絕大多數的房地產企業無法達到上市條件，這個通道是堵死的。截至2011年末我國房地產上市公司數量為135家，占全國房地產企業總數較少，在全部上市公司中占有份額更少。

房地產債券收益高，安全性好，是很好的金融品種，但在我國卻很少。我國最早出現的房地產債券是1992年由海南經濟特區的開發商推出的“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”。這三種債券都是為具體的項目而發行的。1992年9月，北京遠華房地產又發行了利率為10.1%，3.5年期限的債券，金額2900萬元。另外，1998年以來，深圳振業集團股份有限公司發行了“深圳業債券”，北京首都創業集團發行了“首創債券”，北京市房地產開發經營總公司發行了“蓮花小區建設債券’”，北京華遠房地產股份有限公司發行了“華遠債券”。但近幾年來，房地產企業發行債券的數量極少，因為許多房地產企業，尤其是中小房地產企業根本無法達到發行債券的條件。將來，隨著我國企業債券市場運行機制的不斷完善，債券投資對房地產企業而言將會有越來越大的發展空間。

（三）房地產信托倍受矚目

房地產信托是信托投資公司發揮專業理財優勢，聚集若干投資者的資金，投資于房地產項目，為委托人獲取收益的行為。從長遠來看，信托資金對房地產企業籌集資金起到了很好的補充作用。尤其是在當前銀行信貸政策收緊的情況下，房地產信托為房地產企業籌集資金提供了一個新的平臺。目前，信托產品表現為兩種形式：其一是信托投資公司直接向房地產企業注入股本，雙方共同組建有限責任公司，共獲投資回報。對資金鏈出現緊張的房地產企業，信托投資公司則一次性購買其部分資產幫助其渡過難關，待房地產開發項目實現資金回籠后再購回。這種方式適合于自有資金不足35%的房地產企業。另外一種運作模式是針對自有資金已達到35%的房地產企業：當該類房地產企業因政策、市場等原因造成短期資金缺口時，此時信托公司會定向給房地產企業提供貸款，使其實現資金的正常運轉。但房地產信托資金的籌資總額總會受到一定的限制。目前，受國家宏觀調控政策的影響，房地產信托這種籌資方式也是舉步維艱。

二、房地產企業籌資風險的成因分析

（一）缺乏多元化的籌資渠道

前已述及，由于各種原因，目前我國房地產企業主要依靠銀行貸款來支撐整個企業對資金的需求。也就是說，房地產企業的資產負債率特別高，且一直跌不下來。因為房地產企業在運營中需要大量資金，房地產企業的資金來源前已分析：包括自有資金（如注冊資本金、資本公積金、其他自有資金），商業銀行貸款；上市發行股票；房地產企業發行企業債券；房地產信托資金；房地產基金等等。但由于目前我國缺乏科學有效的房地產金融方面的法規體系，上述許多籌資方式操作困難：如我國尚未出臺產業基金法，使得房地產企業基金發展極其緩慢，由于房地產行業的特殊性，短期內其上市融資的愿望也難以實現。當下，房地產行業又被商業銀行作為控制放貸的重點對象。這更進一步加大了房地產行業籌資的難度。房地產企業在信貸政策緊縮的背景之下承受著前所未有的壓力，資金鏈遭受著巨大的沖擊。

（二）房地產企業資本結構不合理

資本結構指房地產企業的全部資金來源中，負債與所有者權益的比例關系。最佳資本結構應滿足的條件是：一是綜合資金成本最低，二是財務杠桿利益與財務風險彼此平衡，三是所受的功能限制少。每一個房地產企業籌資后的目標都是使其資本結構最優化。但最優資本結構形成的影響因素很多：如市場利率、房地產企業的投資利潤率、最佳融資種類等等。當負債利率高于房地產企業的投資利潤率時，負債越多，其自有資金的利潤率就越低，在這種情況下，財務杠桿起到的是一種負面作用，這時，房地產企業負債越多，這種負面作用就越大。相反，如果負債利率低于房地產企業自有資金利潤率時，此時，房地產企業負債越多，對企業就越有利。但此時也不能無限度地擴大負債規模，它也是有一定界限的，如果超過這一界限，房地產企業的資本結構就會惡化，給企業帶來極大的財務風險。我國的房地產金融市場是以債權融資為主，股權融資比例極小，可以說，籌資格局單一，而負債利率也好、房地產企業的投資利潤率也好，都是不確定的，所以說，房地產企業時刻都將處在資本結構惡化的漩渦之中。

（三）缺乏科學的籌資決策

目前，許多房地產企業對開發過程中的資金運作往往成粗放型的管理方式，根本不了解籌資方案的設計對企業資本結構的影響，對如何優化籌資結構缺少科學的分析和理性的思考，對不同的籌資渠道和籌資方式缺乏精確的對比分析，挖掘不夠深入。沒有充分考慮到資金使用效率的最大化問題及其對項目利潤的影響，往往憑經驗行事，等項目開發后期才明確原籌資方案是否科學經濟，但此刻為時已晚。比如：房地產開發商在向銀行申請貸款時，往往忽視資產負債率這一主要的財務指標，在債務籌資和權益籌資之間，他們往往把債務籌資放在首要地位，因為他們不甘心把利潤讓給別人，這也造成房地產企業自有資金不足的最根本的原因。

（四）缺乏良好的融資體系

我國房地產業起步于二十世紀八九十年代，還很年輕，許多方面還很不成熟，尤其是在資本市場的政策法規制定方面缺口很大。如：房地產基金一直以來都沒有相應的政策來支持，所以，盡管這種融資方式被許多業內人士看好，但從其剛一嶄露頭角就遭到了種種冷遇。對房地產證券化這種融資方式，絕大多數的業內人士也是接受的，但它和房地產基金一樣，因為無法可依，操作起來也是困難重重。因此，到目前為止，即使是一些大品牌的公司，融資渠道也很單調：那就是過分依靠銀行貸款。一旦商品房大量積壓，銷售不出去，經過層層抵押之后，最后銀行將承擔房地產企業的全部風險，直至影響整個社會：儲戶的存款到期銀行無力支付，只剩下銷售不掉的房地產，這樣就會爆發強大的金融風險。所以，為了國民經濟持續、健康、穩定的增長，國家要進行宏觀調控，緊縮銀根，出臺了121號文件：《關于進一步加強房地產信貸業務管理業務的通知》，本來融資渠道就單一的房地產企業，此時真正陷入了“山重水復疑無路”的危險境地。因此，缺乏良好的融資體系，是房地產企業融資困難的內在原因。

三、房地產企業籌資風險的防范措施

（一）積極創建多元化的籌資渠道，逐步完善融資體系

1. 適當放寬房地產企業股票融資政策。股票融資無還本付息的壓力，對房地產企業來說是個理想的融資渠道選擇。但目前我國房地產企業的上市融資之路可謂是荊棘叢生：一來是國家為金融安全起見，對房地產企業上市不允支持；二來是上市程序復雜，融資成本較高，對房地產企業的資質要求也很高，大多數的房地產企業根本達不到這一標準，只能是“望市興嘆”。因此，筆者建議在合適的時機，國家應適當放寬上市條件，為房地產企業上市融資創造一定方便的條件，這樣，房地產企業所應承擔的市場風險不至于都轉嫁到銀行身上，既優化了房地產企業資金來源的結構，又分散了風險，可謂一舉兩得。

2. 把發展房地產債劵市場做為重中之重。公司債劵相對銀行貸款而言，它的財務成本較低。但目前的狀況是：房地產企業一方面融資困難，融資途徑少，另一方面又不符合我國《公司法》關于債劵發行的條件，可謂在夾縫中生存。所以，應積極培育房地產債劵市場，在房地產債券的發行制度上，政府應給予相應的政策扶持，建立一定的保障機制。它符合我國建立多層次融資市場的要求。尤其是在當前我國緊縮信貸政策、嚴格監控房地產企業預售款的使用情況下，房地產債劵將解決企業的燃眉之急，讓緊繃的資金鏈條有所緩解，使房地產企業不再受政策的牽制，真正進入到“柳暗花明又一村” 的境地。

3. 積極發展房地產信托投資基金。房地產信托投資基金目前正在我國悄悄興起，它將是今后我國房地產企業融資的主要通道。據統計，目前我國信托業正以25%的增長率增長。預計2020年，信托業將達到20萬億元人民幣，它給饑渴中的房地產企業注入了新的生機。據業內相關人士預計：未來的房地產融資模式將是以房地產信托融資為主，輔以資本市場融資等各種組合模式。但目前在我國，真正的房地產信托投資公司很少，而且他們在經營管理、監控和經驗方面都很薄弱，起不到真正的分散風險和管理風險的作用。所以，要想讓房地產信托融資這種融資方式真正大范圍地發揮它的作用，應進一步規范信托融資市場，逐步完善房地產金融市場。

4. 適時發展房地產抵押貸款證劵化。住房抵押貸款證劵化是指金融機構將其擁有的住房抵押貸款債權重組為抵押貸款群組，經證劵化機構購入（以現金方式），經過信用增級或擔保后在資本市場上發行，以達到融資和分散抵押貸款風險的行為。住房抵押貸款證劵化可促進我國資本市場的發展。隨著我國資本市場與國際接軌的逐步深入，我們一方面應建立各種擔保評估和保險制度，另一方面要大力發展房地產金融二級市場，營造一個良好的政策和法規環境，早日促成住房抵押貸款證劵化在我國的發展，實現儲蓄向投資的轉化，使貨幣市場和資本市場早日對接成功。

（二）進一步提高財務管理水平，制定科學的融資決策

面對融資困境，房地產企業除了要在拓展融資渠道上大下功夫之外，制定科學的融資決策，加強內部管理，提高自身抗風險的能力才是解決問題的根本。房地產企業資金的籌集包括債券資金的籌集和權益資金的籌集。在籌資之前，應事先做好計劃，結合企業實際情況，綜合考慮如下因素，如：融資規模、融資成本、融資風險、融資期限、資本結構、融資方式、融資時間、融資的便利性、融資的彈性等等。從整體上進行規劃設計，并嚴格按計劃執行。在融資的過程中，監督檢查也是很主要的一個環節。應隨時對融資的進度等問題進行審核，發現問題，及時解決，以保證房地產企業以最小的融資成本實現融資數量的合理化。

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摘要：房地產企業資金管理是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理，是房地產企業財務管理的核心內容。房地產企業在經營過程中，資金投入額度大、周期長，資金運作過程復雜。加強企業資金管理，可以提高資金供應的及時性、有效性及資金利用率，并能夠有效降低企業資金風險，是保證房地產開發項目順利進行的重要環節。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；思考

中圖分類號：F820.4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）23－0146－02

房地產企業資金管理是房地產企業財務管理的核心內容，是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理。房地產開發項目通常需要開發商投入大量的資金，并且這種支出需要較長的時間才能收回。加強對企業資金的控制和管理，是保證企業開發項目順利進行的重要措施。

一、當前我國房地產企業資金管理存在的缺陷

（一）資金管理意識淡薄

房地產行業在我國尚屬新興行業，相關體系制度還不完善。一些房地產企業的管理人員缺乏資金管理意識，沒有樹立起時間價值、資金成本等觀念，致使資金管理環節薄弱，存在較多的問題。很多房地產企業內部資金管理的責任劃分不清，設計變更沒有標準程序，工程建設質量不達標，工期拖延，銷售策劃不夠等，這些行為對企業投入資金的按時回籠造成了直接的影響，不利于企業資金鏈的良好循環。

（二）融資形式單一

目前，我國資本市場的發展還處于起步階段。受限于資本市場的發展，房地產融資市場也仍處于起步階段。房地產企業進行融資時，一般采用短期和長期銀行貸款的方式，由于我國企業債券市場發展緩慢，房地產企業很難通過發行企業債券來籌集資金。近幾年來，國家監管部門對地產企業上市控制嚴格，這就使得部分房地產企業不能夠利用發行股票的方式籌集資金。房地產企業的融資方式往往只是停留在短期，融資風險高，償債壓力大，不利于房地產企業的資金運作。

（三）投資決策不科學

前幾年國內房地產市場較為火爆，理論投資回報率較高，使得一些房地產企業在關注行業利潤時，忽略了行業發展的周期性以及潛在的風險，對未來行業面臨的挑戰估計不足。部分房地產企業沒有對開發項目的合理性、房地產市場的消費趨向、市場上的供求情況等進行科學分析，就盲目進行項目投資，這樣房地產企業很難得到合理的投資回報，容易使企業背上沉重的包袱。

（四）負債比例較高

房地產企業經營活動具有投資額度大、建設工期長等特點，很少有房地產企業完全依靠自有資金進行發展。由于政府對房地產企業IPO（首次公開發行股票）和股權再融資的限制較高，多數房地產企業都是通過銀行借款進行負債融資，從而導致企業的資產負債率過高。為此，房地產企業承擔著較大的財務費用壓力和風險。根據統計，我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。

（五）資金沉淀問題突出

根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量出現明顯上升，以2008年11月底全國商品房空置面積1.36億平方米為基礎，推測得出2009年全國商品房空置率將達30%以上，大大超過了國際公認的商品房空置率10%的警戒線。全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。空置的商品房大量地擠占了房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。并且，有相關報告指出，商品房空置率與房地產企業經營利潤率呈負相關關系，商品房空置率上升時，房地產企業的經營利潤率則一路下降。

二、提高房地產企業資金管理水平的有效途徑

（一）拓展融資渠道

作為資金密集型的企業，如何解決融資問題是房地產企業必須考慮的一個問題。目前我國房地產行業已經開始探索多元化的融資渠道。資本市場中的直接融資渠道和間接融資渠道都需要加大開拓力度，應進一步完善多元化的房地產金融市場體系，包括投資基金、股權融資、債券融資、證券、信托等多種形式。在多元化的情況下，來自民間的大量資金就可以從樓市分流到基金、債券、信托等上來。由于只有好的企業才能夠拿到基金、債券、信托等，因此，多元化的融資渠道不僅能夠幫助房地產企業解決融資困難的問題，還可以促進房地產行業內部優勝劣汰，提高企業自身素質。

（二）強化開發項目的可行性研究工作

房地產開發投資大、周期長，存在較大的經營風險，因此，在確定投資開發經營項目時，首先應調查清楚投資項目的背景情況，避免有產權問題方面的紕漏，以確保投資回收。其次，做好市場調查工作，調查并分析項目所在區域的人口發展情況、經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況、房地產市場情況等，并做出客觀的預測。再次，要認真對投資項目的前經進行分析比較，企業應集中優勢資源開發那些經營效益好、風險小、周期相對較短的項目。最后，企業應根據項目開發進度合理估算需求量，制定合理的籌資方案，以保證項目的正常進行。

（三）加強資金預算管理

資金預算是實現資金良性循環的基礎，科學、合理的預算體制能夠促進企業有效使用資金，提高資金的使用效率。企業資金預算分為年度預算及月度執行預算，采用直接法編制，并采用間接法編制予以驗證。年初，財務部門應根據企業實際情況制定資金預算計劃，主要包括資金預算收入和資金預算支出兩項內容。通過制定資金預算計劃，可以明確企業年度資金運作的重點，有助于公司對日常資金的跟蹤和控制，能夠有效避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案制定后必須嚴格執行，這樣才有利于資金預算管理作用的充分發揮。

（四）嚴格控制項目成本

一是要準確核算項目成本。對成本進行準確的核算，使產品成本可以正確反映出房地產企業產品的實際支付，從而合理的確定銷售價格，為企業回收資金打好基礎。二是控制工程費用支出。工程支出是房地產企業日常主要資金支出，并且工程支出節點具有一定的調節性，房地產企業經常利用工程支出節點的可調節性來調節企業資金流，進而控制工程費用支出。這就要求房地產企業的工程部門和財務部門評估、分析出各項在建項目工程資金需求的緊急程度，做好各個環節工程款的支付計劃，控制工程費用支出。三是控制管理費用支出。財務部門應對企業管理費用支出進行嚴格的監督審核，拒絕一切不合理的支出，以保證流動資金用在關鍵的環節。

（五）做好資金回收工作

任何商品制作完成后，必須銷售出去才能獲得收益，房屋也不例外。在銷售房屋時，既有可能市場行情好于預期，也有可能市場行情壞于預期。無論怎樣，房地產企業都應做好市場行情調查，正確核算包括開發建設成本、銷售成本、房地產行業平均利潤在內的房屋銷售成本，并盡快將房屋銷售出去，將資金收回來。如果在在房屋銷售期內出現銷售低谷，房地產企業應冷靜地對市場進行研究和分析，看市場是否會在不久的將來反彈，如果預測出現反彈，并且反彈所帶來的收益要大于等待時所產生的新的資金成本，那么就可以耐心等待一段時間。如果短時間內不會出現反彈，房地產企業應按照當時市場行情，盡快推出房屋，收回資金，以避免產生更大的虧損。

（六）加強資金的風險控制

企業資金風險主要有三種，一是資金的使用風險，它主要表現為企業的投資風險，事先可以控制，對此類風險應加強事先控制。在評價投資項目的可行性時，應將評審程序盡量做到科學化、專業化，盡量降低預計風險的發生概率；在進行重大投資決策時，企業應形成科學的制定決策的程序和有效的決策約束機制，以保證決策的合理性；同時，還應對資金的流向進行跟蹤管理。二是資金的在途風險，一般發生在企業資金結算過程中，因此房地產企業應慎重選擇結算票據。三是資金的或有風險，主要是企業為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，企業在為企業提供擔保時應慎重考慮，并要有完善的審批程序。

（七）建立資金管理信息化平臺

房地產企業資金管理信息化平臺是一套以資金管理為核心，以資金收入與計劃為主體，以統一的接口與各分公司系統相聯，輻射分公司的所有樓盤的資金管理系統。平臺具有管理企業內部資金收入與計劃情況，自動查詢余額與報表匯總的功能。在資金管理信息系統中，資金的流入流出被集中控制，資金的流向也能夠實現全程跟蹤。資金管理信息系統可以對企業的資金進行統一計劃、統一撥付、辦理公司間往來結算、核定公司直接可動用金額或日常現金余額，真正實現了一體化管理，加快了信息傳遞效率，有助于資金使用效益的提高。

結語

房地產企業的經營效益與資金管理的水平密切相關。由于房地產市場本身存在著較多的不可控因素，從而導致房地產項目的開發建設與經營管理也存在著較多的不確定因素。房地產項目具有投資大、風險大、資金回收慢等特點。房地產企業應通過開展多元化融資、盤活沉淀資金、加強資金計劃管理等手段進一步提高企業資金管理水平，保證房地產項目的順利開發。

參考文獻：

[1] 樊幻靈.論我國房地產企業資金鏈管理與完善[J].中國房地產金融，2010，（1）.

[2] 米燕.房地產投資信托基金模式研究[J].財經界，2010，（1）.

[3] 譚洪益.淺析房地產項目現金流一體化管理[J].會計之友：下旬刊，2009，（11）.

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關鍵詞：房地產；融資渠道；發展對策；建議

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01

一、目前房地產業融資問題現狀

（一）融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

（二）融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、我國房地產融資渠道

（一）銀行貸款

目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）二個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約60%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達60%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。

（二）房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

（三）上市融資

上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業數量很少。

（四）海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

（五）債券融資

房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。

三、發展我國房地產融資渠道的對策和建議

（一）建立多層次房地產融資體系

當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

（二）加緊開發房地產金融投資產品

房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發資金是通過批發的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。

（三）完善房地產金融法律法規

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。

（四）提升自身管理能力，提高資金利用率

如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

1.加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

2.減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以某集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

總之在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業特點，采用多種融資途徑方法。

參考文獻：

[1]楊凌志.房地產融資渠道的發展[J].山西建筑，2007（33）.

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【關鍵詞】房地產企業；融資方式；融資選擇

引言

很長一段時間以來，中國的房地產融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關部門出臺對房地產行業融資的管理與控制政策之后，房地產業融資多元化的趨勢開始出現。而在此種多元化的融資形式下，房地產企業如何選擇合適自身項目與規模的融資方式成為目前房地產企業有效實現自身持續發展的關鍵因素。

1、中國房地產融資現狀

房地產企業是一類風險相對較高、投資相對較大的行業，房地產企業為支持自身項目的持續開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產企業開發與建設的任何環節都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業的發展起著關鍵性作用。目前中國房地產企業融資現狀更多的是通過房地產企業的融資結構展現出來的，因此本部分內容以融資結構為例分析目前中國房地產業的企業融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產企業的發展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產企業的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業銀行貸款[1]，由此可以發現，中國房地產企業的發展與銀行之間存在密切的聯系。

1.2 融資結構

中國房地產企業的融資結構主要表現為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結構呈現多元化發展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產企業發展中關于此三種方式的融資比例均較小，而企業債券融資、股票市場融資等則構成房地產直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產企業發展過程中融資相對很小的一部分。其次關于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規定的影響（外資不能直接投資國內房地產），因此造成目前外資房地產融資比例相對較小，更多的幾種在聯合投資及對不良資產的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產企業發展宏觀政策調控等方面因素的影響，目前中國房地產企業融資結構呈現出多元化的發展趨勢，銀行貸款在整個房地產企業融資結構中的比重越來越小，而房地產企業要維持其生存與發展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產信托、股權合作等方式，房地產企業融資結構多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設的政策實施以來，國有商業銀行開始發放關于房地產領域內的部分貸款，這些貸款涉及到房地產的開發、建設以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業銀行貸款為主的房地產企業融資發展模式。此種單一性質的融資模式也逐漸導致房地產企業貸款融資在金融機構貸款中份額占到絕對優勢狀況的產生。

但從經濟持續發展理論分析，中國房地產企業此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經濟發展規律與原則的，同時對銀行等金融機構的風險管理以及資金的有效運用等均產生潛在威脅，一定程度上會導致銀行風險增加，嚴重者甚至會威脅到整個金融體系及整個國民經濟的持續性發展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產業務與負債業務來維持整個系統的運作，而此兩種業務并不是總是處于一種被動與主動的關系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。

由此可以發現，雖然銀行貸款融資方式在房地產企業發展過程中曾經起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質上來講是不科學的，是不利于房地產及金融行業持續健康發展的，房地產企業融資需要一改傳統單一銀行貸款的方式變為以銀行貸款為主，結合其他多種融資方式的多元化融資結構。

3、中國房地產融資選擇與調整

篇9

摘要融資對資金密集型的房地產行業的發展有著重大作用。本文對企業融資模式的特點進行簡單的介紹，并對房地產企業如何選擇滿意的融資模式進行了具體分析，最后對房地產企業的融資提出建議。

關鍵詞房地產融資模式創新發展

一、引言

房地產業關聯度高，帶動力強，己經成為國民經濟的支柱產業。房地產是典型的資金密集型行業，資金往往成為制約房地產企業發展的關鍵因素。伴隨著房地產業的高速發展，原有融資模式已不能完全滿足融資之需要，與此同時各類新型融資模式應運而生。

二、 我國房地產企業融資現狀及問題分析

我國的房地產業長期獨立于金融業之外，采用建筑業的方式進行調控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。目前我國房地產企業的融資狀況存在如下主要問題：

（一）融資結構單一，開發資金以銀行貸款為主

由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規模較小

目前，我國房地產企業的直接融資方式有二種：一是股票市場融資。二是企業債券融資。

（三）法律法規不健全，影響融資渠道的拓寬

我國法規制度不完善是房地產企業融資受阻的主要原因，房地產業缺少一個穩定、規范的融資市場。

三、 創新融資模式

（一）努力建立和發展多元化的融資渠道

鑒于我國房地產開發企業現存的單純依賴銀行信貸的單一融資模式的種種弊端，應采取多元融資模式來克服單一融資模式的缺陷以促進我國房地產業和金融業的健康發展。 但是因為目前我國房地產企業融資過于依賴銀行貸款，所以我們強調要大力發展其他的新的融資渠道，這并不是否定銀行貸款這種融資渠道，只是要將它所占的比重限定在合理的范圍之內。由此可見，我們目前要做的是應該大力發展新的融資渠道，建立結構合理的多元融資模式。

（二）完善融資的制度環境

首先要完善房地產融資法律法規，為房地產融資方式多樣化的推行提供依據，可從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適用房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關新的法律法規，如《產業基金法》、《信托法》、《房地產證券交易條例》、《評估法》和《房地產保險法》等。其次要建立健全政府支持體系。一方面，政府能夠通過他來對房地產市場進行有效的間接調控，防范系統性風險；另一方面，政府能夠通過其來貫徹自己的諸如保證低收入者擁有體面的住房的政策意圖。此外，還要著力解決金融信用缺失的問題、建立房地產金融信用。最后應該健全金融監管的專門機構及之間的協調機制，加強對金融集團和混合業務的監管，最大限度地減少各種風險帶來的損失。

（三）理性運用房地產杠桿促進國民經濟發展

國內外的經驗已經表明，在經濟發展起步階段，通過大力扶持房地產業發展，可對經濟產生較強的拉動作用，但如果經濟對房地產業依存度過高，房地產業將會對經濟產生挾持作用，房地產的波動將導致整體經濟波幅過大。

（四）加強對證券化技術的進一步研究

在建立多元化、多層次住房供應體系過程中，必須徹底擺脫主要依賴商業銀行信貸資金的傳統模式，代之以多元化融資。資產證券化對多元化融資渠道的實現具有非常重要的作用。因此，必須在客觀、深入地分析MBS(抵押支持債券或者抵押貸款證券化)、CDO(擔保債務憑證)等證券化技術風險防范措施的基礎上，在資金池構成原則、信息披露、評級規則、道德風險控制等方面加強研究，結合國際最新研究成果制訂風險可控、運行良好的證券化技術規范和管理措施。在現階段，監管機構應督促各商業銀行以優質資產為基礎，進行資產證券化項目試點工作，做好技術及人才準備，探索一條適合中國國情的證券化之路。

（五）審慎研發和推廣高風險金融新產品

在美國的次級抵押貸款中，無論是零首付貸款、負攤還貸款還是具有“誘惑”利率的可調整利率抵押貸款，都屬于高風險高定價的金融產品。因此，對國內商業銀行而言，業務創新要本著安全至上的原則，本著為客戶切實負責的態度，審慎研發與推廣高風險、高定價的金融新產品，避免過度授信，努力謀求多方共贏；對監管機構而言，必須從制度上、行動上切實加強對商業銀行金融創新的監督管理，建立商業銀行制度創新和產品創新的報批(報備)制度和獨立、客觀、公正的風險評估制度，控制高風險產品的過度蔓延。

四、 小結

“窮則變，變則通”，經歷了市場環境的嚴峻考驗，相信房地產行業會更健康、快速的發展。不斷會有新的企業、新的資金介入到這一行業。新的投資模型、新的融資渠道以及新的市場空間正不斷被挖掘，國外成熟的理論與中國國情結合也必將產生一系列值得研究的新課題，現在出現的房地產信托融資、基金和債券融資、典當融資、項目融資等模式都等著我們去進一步探討和研究，這些都是從現在到未來很長一段時期內需要研究的主要課題。

參考文獻：

[1]尹朝輝.中小房地產項目融資模式研究.西南交通大學.2008.

篇10

關鍵詞：房地產企業；資本結構；影響因素；對策

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年6月18日

一、資本結構影響因素

資本結構是指企業各種資金的構成及其比例關系。資本結構是企業籌資決策的核心問題。資本結構有廣義和狹義之分。廣義的資本結構是指企業全部資本價值的構成及其比例關系，它不僅包括長期資本還包括短期資本。狹義的資本結構是指企業各種長期資本價值的構成及其比例關系，尤其是指長期的股權資本與債權資本的構成及其比例關系。資本結構影響因素主要有以下幾個方面：

（一）償債能力。雖然債權人可以通過制定各種保護條款來保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個公司償債能力強，負債就有上升趨勢。一個公司的償債能力越強也就越容易產生項目投資所需的現金，其總資產負債率也往往比較低。同理，一個公司的短期償債能力越強則短期資產負債率也就越低，長期償債能力越強則長期資產負債率也就越低。

（二）經營能力。經營能力與資產負債率負相關。當房地產公司經營能力較強時，速動資產較多，企業經營所需要的其他資金相對要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業經營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負債融資。企業的經營能力反映公司對資產有效運用的管理能力。管理能力越強，公司資金周轉越快，運用資產取得收益的能力越強，對企業長期償債能力的信心越強，越傾向于高負債；另一方面，企業的經營能力強，也會減少債權人的風險憂患，提高公司債務融資的可能性并降低融資成本。房地產市場與宏觀經濟環境變化息息相關，運行存在周期性變動，對房地產企業經營管理能力的要求較高，而企業經營能力又會直接影響公司的資產負債率。一旦房地產公司的入市時機和投資方向出現偏差，就可能導致大量借款被套牢在某一個或幾個項目上，影響投資及時收回，加重企業的債務壓力，經營風險加大。所以，營運效率越高，公司的抗風險能力就越強，也就更傾向于利用債務融資產生正的財務杠桿效應。

（三）盈利能力。盈利能力與資產負債率負相關，但顯著性不強。一是當前我國市場經濟不太完善，法律制度不夠健全。企業與銀行、政府、其他相關利益團體的捆綁，很大程度上也決定了企業能否獲得銀行貸款，能否獲得經營資本，從而促使企業的規模增長，增加市場對該企業經營的信心；二是目前國內商品房需求量很大，而我國房地產公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對土地的爭奪尤為顯著。因此，市場對其認可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對盈利能力重視不夠，與我國的現實基本相符。因此，由于我國房地產上市公司盈利方式和負債性質的原因，盈利能力對資本結構所產生的影響會由于交易成本的作用而被削弱。

（四）企業規模。企業規模與資產負債比率正相關，其原因主要是目前國內房地產企業包括房地產上市公司，在其各種債務融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產債務融資的主要資金來源。從直接貸款來說，大企業較小企業更為穩定。規模大的企業使得銀行能夠較容易信任，進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說，在房地產開發資金來源的“其他資金”中，絕大多數是購房者的定金和預付款，而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規模大的房地產企業更能獲得消費者的信賴，消費者更愿意購買這些房地產企業的產品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產業最重要的債務融資渠道的銀行信貸來說，無論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規模較大的房地產企業。

二、房地產企業資本結構存在的主要問題

（一）融資結構不合理。資本結構理論與實踐表明，企業應以內源融資為主。然而，近十年來我國房地產企業的融資結構則以外源融資為主，房地產行業在實現盈利增長的同時并沒有伴隨現金的流入。企業自身的資金積累能力也沒有獲得進一步的提高，進而影響了企業后續發展資金的內部融通。雖然外源融資比重大有利于企業在短時期內擴大企業規模，同時也加大了企業的財務風險。

（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。而且房地產企業融資渠道單一使得資產負債率偏高。隨著經濟形勢和行業需求的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的陸續出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。

（三）資產負債率偏高。資產負債率是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。我國大部分房地產公司擁有的權益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。我國在土地購置和房地產開發所需資金的80%左右都直接或者間接來源于銀行業，房地產公司的資產負債率偏高，經營風險較大。這個比率對于債權人來說越低越好。因為公司的所有者股東一般只承擔有限責任，而一旦公司破產清算時，資產變現所得很可能低于其賬面價值。所以，如果此指標過高，債權人可能遭受損失。

（四）債券融資比例偏小。我國目前債券市場運作機制還很不完善，企業通過債券融資難度較大，中小型房地產企業很難涉足，其主要原因是我國對企業發行債券的資格審核條件較為嚴格。加之國家相應的政策導向，企業從銀行貸款相對容易，所以也導致我國房地產企業債務中債券比重極小。據統計，房地產企業的債務融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項和向消費者的預售貨款，而預售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款。其次是房地產信托，這種方式在房地產企業的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產企業資金來源中約占不足1%的比例。

三、解決對策

（一）擴大企業規模，創立企業品牌。加速企業整合，擴大企業規模，實現品牌效應。目前，我國房地產企業普遍存在規模小、形象差的問題，使得企業防范風險能力偏弱，由于企業規模有限，企業無法達到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對于這類企業由于資金上的限制使得企業內部融資比例也偏少。所以，擴大企業規模，創立企業品牌是關鍵。首先，房地產企業如果希望獲得較大的開發項目，其實力、資質都是有明確要求的，規模小、形象差的企業很難得到好的發展機會，所以房地產企業要提高企業規模，創立企業品牌實現形象經營；其次，房地產行業對于資金要求比較高，企業項目開發時間較長，在項目開發過程有可能出現各種風險，規模小、形象差的企業沒有能力預測風險，不能很好地防御風險；最后，規模小、形象差的企業融資比較困難，融資規模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產企業必須擴大規模、創立良好的品牌形象。提高企業規模就要加速行業整合，加速低質企業破產，加大行業間的兼并，通過整合減少房地產開發企業數量，擴大企業規模，以實現企業規模經濟效益。通過行業整合使企業信用度提升，使更多企業具有發行企業債券，再融資的能力。

（二）擴展多元籌資渠道。由于政府出臺的一系列對房地產行業的宏觀調控政策，使房地產開發企業資金饑渴狀態表現更為突出。因此，必須擴展多元的融資渠道來保證資金的供應并降低融資成本，以在激烈的市場競爭中生存和發展。房地產企業應改善企業償債能力，擴展多元籌資渠道，提高長期負債比例。房地產業進行項目開發一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構建房地產項目融資方式。

（三）降低資產負債率，使資本結構趨于合理。房地產企業資產負債率高的問題非常突出。一般情況下，負債率高對于盈利企業，可以通過適度的財務杠桿成倍放大利潤，同時也可以起到減稅的目的，但財務杠桿是把雙刃劍，過高的負債比例說明企業運用激進的財務杠桿，甚至超出企業可承受范圍，一旦投資項目出現問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應會加劇企業風險，使企業陷入財務困境。我國大部分房地產開發企業資產負債率都在70%以上，資產負債率過高易引發信用危機，引起經營風險。提高企業的償債能力，擴大企業規模，都有利于降低企業的資產負債率。改善企業資本結構應該從改善企業融資結構入手，改善融資結構的方法是：①提高長期融資比例使其達到正常水平；②直接融資與間接融資比例協調；③提高企業內部融資能力，使內部融資成為企業融資的重要手段；④實現多渠道融資，降低企業對于銀行的依賴程度。

（四）提高風險控制能力。房地產行業處在一個不斷變化的經營環境中，既可以帶來機會，同樣也會帶來經營風險。負債經營是一把“雙刃劍”，既可以獲得財務杠桿效益，又會加大企業的財務風險，威脅其償債能力和股東權益，嚴重的甚至使企業始終陷于絕對的債務鏈中導致破產或被兼并。所以，應加強企業經營風險和財務風險的控制，積極應對國家宏觀環境的變化，防范風險。提高風險控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預售時間，減少款項回籠風險；加強現金流量控制管理；完善資金管理系統；加強全面預算的管理和考核等。

（五）提高資產盈利水平，強化企業自我積累能力。企業一般采取的融資順序是：內部融資、債務融資、發行股票。即企業總是盡可能地利用內部積累資金來投資，其次是進行債務融資，直到因債務融資導致企業可能發生財務危機時，最后才考慮發行股票。因此，企業應優先考慮內部融資。企業資產盈利水平低下、缺乏效率是導致企業債務不斷沉淀的一個主要原因。為此，必須努力提高企業資產盈利水平，增強內部融資的能力，強化自我積累機制，增加企業的自我積累。

主要參考文獻：