房產(chǎn)納稅評(píng)估范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)納稅評(píng)估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、評(píng)估數(shù)據(jù)來源

1、綜合征管系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。包括基本信息、申報(bào)的銷售數(shù)量、銷售收入、應(yīng)納稅額、各類核定、認(rèn)定、審批類文書等。

2、相關(guān)部門的第三方數(shù)據(jù)。在采用投入產(chǎn)出和能耗推算等方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意收集水、電管理部門等外部單位數(shù)據(jù)用以核對(duì)企業(yè)申報(bào)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

3、企業(yè)的相關(guān)賬簿、憑證，生產(chǎn)經(jīng)營的工藝流程，財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)，成本費(fèi)用核算方式等，以利于更為準(zhǔn)確地找到評(píng)估切入點(diǎn)。

4、管理員日管工作中收集的相關(guān)信息。

二、評(píng)估方法

1、單位用水量、用汽量推算。

每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生產(chǎn)過程中起著極為重要的作用，其耗用主要集中在釀造車間和罐裝車間（瓶酒車間），二者用水比例基本在1：1，根據(jù)成本計(jì)算單測(cè)算，釀造車間用水單耗2.60噸/千升, 罐裝車間（瓶酒車間）用水單耗2.70噸/千升;啤酒生產(chǎn)銷售加權(quán)平均用水單耗5.6851噸/千升。評(píng)估中我們既可以從水資源管理部門取得企業(yè)實(shí)際用水?dāng)?shù)據(jù)，也可以通過企業(yè)取得的相關(guān)發(fā)票記載的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估分析。

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期水耗用量/單位產(chǎn)品水耗用量

應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量

問題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量

另外，由于啤酒生產(chǎn)的糊化過程中需要大量蒸汽，企業(yè)

一般要向熱電公司購買，數(shù)量、金額也很大，因此，也可以通過用汽量按上述模型進(jìn)行評(píng)估分析。

2、產(chǎn)品單耗定額分析

啤酒生產(chǎn)過程中消耗的主要材料包括進(jìn)口麥芽、地產(chǎn)麥芽、小麥芽、大米等糧食，根據(jù)測(cè)算，以11度啤酒為例，每千升產(chǎn)品上述糧食單耗定額大約為154公斤，根據(jù)單耗定額可以大致計(jì)算出產(chǎn)量，但由于還需按一定比例折算為8度、10度等不同產(chǎn)品，因此可能會(huì)產(chǎn)生較大誤差。

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期材料耗用量/單位產(chǎn)品材料耗用量

應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量

問題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量

3、投入產(chǎn)出推算

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期原材料投入數(shù)量*投入產(chǎn)出率

應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量

問題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量

由于啤酒生產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)向大型化、集約化方向發(fā)展，每個(gè)啤酒生產(chǎn)企業(yè)基本形成了高、中、低檔酒相互結(jié)合的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，品種少則幾個(gè)，多的達(dá)到幾十個(gè)，不同品種使用的原料又會(huì)有所區(qū)別，在采用投入產(chǎn)出法進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，應(yīng)注意啤酒生產(chǎn)的中間過程，即釀造車間生產(chǎn)的半成品（清酒液）經(jīng)罐裝車間裝瓶后成為產(chǎn)成品。一個(gè)啤酒生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品品種可能有幾十個(gè)，但酒液可能只有幾種，因此只要正確區(qū)分不同酒液所用原料，分別計(jì)算投入產(chǎn)出率推算出不同酒液的產(chǎn)量，再根據(jù)期初、期末庫存等數(shù)據(jù)就可以測(cè)算出應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售數(shù)量。

以13.5度啤酒為例,大麥浸出率為78.8%,麥汁合理損耗率2%,即100公斤大麥芽可以獲得麥汁78.8*98/=77.224公斤,可以生產(chǎn)啤酒77.224/0.135=572.03公斤。

4、能耗推算

電力的消耗基本上貫穿于啤酒生產(chǎn)的每道工序，因此，以電力為基礎(chǔ)指標(biāo)的能耗推算法可以作為啤酒生產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估的一種重要方法。以20__年6月為例，__啤酒（__）有限公司生產(chǎn)用電951012千瓦時(shí)，產(chǎn)量12795千升，單位電耗74.33千瓦時(shí),經(jīng)測(cè)算，該公司千升酒的平均電耗為70.87千瓦時(shí)。

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期能（電）耗量/單位產(chǎn)品能耗定額

應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量

問題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量

5、其他

飲料(酒)類產(chǎn)品共有的瓶、箱、蓋等包裝物也可以作為評(píng)估的參考指標(biāo)。但從目前啤酒生產(chǎn)企業(yè)來看，通過上述指標(biāo)進(jìn)行納稅評(píng)估比較困難，主要是由于絕大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周轉(zhuǎn)使用的，包裝物的管理對(duì)于啤酒生產(chǎn)企業(yè)本身就是一個(gè)管理上的難點(diǎn)，再考慮到毀損、押金期限等問題，很可能會(huì)給評(píng)估工作造成事倍功半的效果。

三、其他應(yīng)注意的問題

1、由于啤酒屬于生活消費(fèi)品，評(píng)估中應(yīng)注意企業(yè)是否將自產(chǎn)產(chǎn)品無償贈(zèng)送給其他單位和個(gè)人，作為福利發(fā)放給本企業(yè)員工，如果存在上述行為，是否按規(guī)定提取增值稅、消費(fèi)稅。

篇2

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)建筑業(yè) 稅收 專業(yè)化管理

近年來我國房產(chǎn)建筑業(yè)得到迅猛發(fā)展，在改善廣大居民居住條件，提高生活質(zhì)量的同時(shí)也帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，產(chǎn)生了大量的稅收收入，增加了地方財(cái)力，對(duì)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展提供了資金保障，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理，有利于提高稅收征管水平，確保稅法的有效執(zhí)行，本文就如何開展房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理進(jìn)行探討。

一、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的必要性

目前我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，即目前我國GDP約10%的增速中，有1%～1.5%是房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。近年來，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方稅收收入的重點(diǎn)，如筆者所在的浙江省諸暨市房產(chǎn)建筑業(yè)稅收比重為48%，毫無疑問成為征管上重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。同時(shí)，房產(chǎn)建筑業(yè)是地方營業(yè)稅收入的重要來源，尤其在營改增全面推開后，對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類管理，也是加強(qiáng)營業(yè)稅的單稅種管理的需要。

另外，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、預(yù)警稅負(fù)、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)票使用等稅源信息，存在著極其密切的聯(lián)系，構(gòu)成了一個(gè)小的產(chǎn)業(yè)集群，對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類管理，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人整體稅收表現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)分析，找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，有利于建立行業(yè)管理模板、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，提高房產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)管理的綜合效能。

二、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的現(xiàn)狀

全國各地對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行了各種嘗試。從組織形式來講，包括成立房產(chǎn)建筑業(yè)管理辦公室，建立房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局等，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備不盡相同。從管戶多少和重點(diǎn)稅源管理兩個(gè)因素出發(fā)，建立專門的房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局首先對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行集中管理是正確的方向。

房產(chǎn)建筑業(yè)的稅收管理與其他行業(yè)稅收管理一樣，包括催報(bào)催繳、巡查、核查、一般性調(diào)查核實(shí)等一些基礎(chǔ)管理職能，相對(duì)來講偏重于管戶。在這方面，將房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人進(jìn)行集中管理產(chǎn)生了如下弊端：管理員在日常管理下戶巡查時(shí)，屬地管理的納稅人因?yàn)榈赜蚣校奖愎芾恚慨a(chǎn)建筑業(yè)的納稅人分布各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各街道，地域廣泛，基礎(chǔ)工作反而因此增加了難度。因此，在日常管理環(huán)節(jié)，這種房產(chǎn)建筑業(yè)分類集中管理就是一種形式專業(yè)化，稅源管理過程并沒有體現(xiàn)出專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。

在對(duì)納稅人稅源監(jiān)控管理層面，房產(chǎn)建筑業(yè)項(xiàng)目管理的要求已逐漸和屬地管理脫鉤，從風(fēng)險(xiǎn)查找分析角度看，其征管對(duì)象是各種房產(chǎn)建筑項(xiàng)目，基本以管事為主。從數(shù)據(jù)信息管理到數(shù)據(jù)分析、各稅種及專業(yè)事項(xiàng)的專門分析以及各種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，如房產(chǎn)建筑業(yè)有關(guān)的土地招拍掛項(xiàng)目信息，項(xiàng)目登記管理，房產(chǎn)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算、土地增值稅清算等管理和所得稅預(yù)繳清算等問題，要能進(jìn)行全面應(yīng)對(duì)，則必須要對(duì)各種功能進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行專業(yè)化管理。

目前來看，在以管戶為主要模式的管理制度下，日常稅源管理人員既承擔(dān)繁瑣的日常基礎(chǔ)管理，疲于奔命忙于申報(bào)質(zhì)量、欠稅追繳、非正常戶核查等事務(wù)，卻無力獲取房產(chǎn)建筑業(yè)稅源管理的必要信息量，或由于專業(yè)化知識(shí)缺失，不能將獲取的信息轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，進(jìn)行深一步的專業(yè)化管理。所以，成立組織機(jī)構(gòu)，不過是房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的第一步。建設(shè)符合房產(chǎn)建筑業(yè)的行業(yè)特性和稅務(wù)工作特點(diǎn)的專業(yè)化崗責(zé)體系，實(shí)現(xiàn)征、管、查、控分離是開展房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的基礎(chǔ)。

三、房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的征、管、查、控分離

（一）征――日常基礎(chǔ)管理

日常基礎(chǔ)管理，屬地管理具有不能替代的優(yōu)越性，在成立專業(yè)管理分局的前提下，應(yīng)盡量按房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人屬地配置管理員。基礎(chǔ)管理人力資源配置的多少由戶管工作量確定，主要工作有：

1.基于依申請(qǐng)或依職權(quán)的業(yè)務(wù)流程要求開展日常管理工作，包括前臺(tái)受理后流轉(zhuǎn)至稅收管理員的調(diào)查、核實(shí)、核定、認(rèn)定等業(yè)務(wù)，以及催報(bào)催繳、日常管理等，堅(jiān)持管戶和管事相結(jié)合，通過整合簡化流程，減少管理員下戶密度和工作量。

2.基于風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別的具體指向，開展規(guī)定的項(xiàng)目調(diào)查。如對(duì)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)，稅種間邏輯性比對(duì)、申報(bào)質(zhì)量低下等問題的調(diào)查。

（二）管――開展征管信息情報(bào)收集和后臺(tái)數(shù)據(jù)分析

這個(gè)環(huán)節(jié)是房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。征管信息情報(bào)收集，是指根據(jù)規(guī)定目錄、格式和程序要求，獲取稅源分析原始數(shù)據(jù)。后臺(tái)數(shù)據(jù)分析是指通過數(shù)據(jù)分析，建立納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供量化參考依據(jù)。該環(huán)節(jié)應(yīng)配置專業(yè)化人才，即對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)有著稅收管理經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)稅收專業(yè)能力的人才。同時(shí)要保持人員基本穩(wěn)定，以保證政策執(zhí)行的連貫性。一方面專業(yè)崗位的運(yùn)行需要專業(yè)人才支撐，另一方面，專業(yè)崗位的設(shè)置也有助于培養(yǎng)專業(yè)化人才，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。主要工作有：

1.收集必要的征管基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。包括收集納稅人應(yīng)提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項(xiàng)目平面布置圖、建筑工程承包合同、監(jiān)理合同、拆遷補(bǔ)償合同等資料，《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工登記表》、《房地產(chǎn)開發(fā)合同登記表》、《土地增值稅清算項(xiàng)目登記表》等基礎(chǔ)資料。收集整理房管、土管、建管、建設(shè)、招拍掛中心的第三方信息。

2.根據(jù)宏觀稅收分析、房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算情況以及政府部門涉稅信息等內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值。綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、稅種等因素，考慮房地產(chǎn)業(yè)納稅人各類相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，建立預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。

（1）建筑業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系。

首先是建筑安裝項(xiàng)目收付款情況預(yù)警，按建安項(xiàng)目，分析比對(duì)甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申報(bào)收入，比較三個(gè)數(shù)據(jù)是否有差額。如果三個(gè)數(shù)據(jù)不相等以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

其次是建筑安裝項(xiàng)目承建單位稅款繳納情況預(yù)警。按建設(shè)單位付款信息比、按實(shí)際取得收入比、按建設(shè)進(jìn)度測(cè)算比、按工程進(jìn)度比、按合同約定付款及完工時(shí)間五種不同的形式比對(duì)稅款征收情況，如果比對(duì)認(rèn)為存在欠繳稅款的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

還有總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅預(yù)分預(yù)繳情況預(yù)警，對(duì)跨省建安企業(yè)的總分機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)總機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅分配表中列明的分配比例和分配稅額，與分支機(jī)構(gòu)按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對(duì)預(yù)警。對(duì)跨省建安企業(yè)直接管轄的項(xiàng)目部，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)建安項(xiàng)目的經(jīng)營收入乘以0.2%，與項(xiàng)目部按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對(duì)預(yù)警。

（2）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅收評(píng)估預(yù)警。

第一是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅款征收情況預(yù)警（按月）。按不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目比對(duì)每月收入情況、納稅申報(bào)情況、各稅種繳納情況，對(duì)出現(xiàn)異常情況以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

第二是土地增值稅分類預(yù)征、清算預(yù)警。跟蹤不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的《商品房預(yù)（銷）售許可證》的預(yù)售時(shí)間和銷售面積。對(duì)滿足清算條件的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。對(duì)土地增值稅預(yù)征率不到位的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

（三）查――風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要是指“預(yù)警分析――風(fēng)險(xiǎn)提示――納稅人自查――工作核查――納稅評(píng)估――日常檢查――重點(diǎn)稽查”中的工作核查――納稅評(píng)估――日常檢查――重點(diǎn)稽查四個(gè)環(huán)節(jié)。

1.根據(jù)各類預(yù)警指標(biāo)做進(jìn)一步工作核查。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)登記的準(zhǔn)確性和真實(shí)性進(jìn)行審核。對(duì)重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目基本信息、立項(xiàng)登記信息，項(xiàng)目建設(shè)情況、程開工情況，樓層棟號(hào)、樓層數(shù)、已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積，建設(shè)單位付款情況。

對(duì)建筑安裝工程項(xiàng)目登記信息進(jìn)行審核，對(duì)重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目入場(chǎng)動(dòng)工建設(shè)情、開工時(shí)間、建筑面積、合同金額，材料供應(yīng)、施工進(jìn)度、收入、預(yù)警信息、總包、分包工程項(xiàng)目納稅情況、混凝土、鋼材、磚瓦、水泥、沙石供應(yīng)情況和征稅情況已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積、合同約定本月應(yīng)收工程款、根據(jù)工程進(jìn)度本月應(yīng)收工程款、本月收到工程款、建設(shè)單位預(yù)付工程款。

2.根據(jù)工作核查情況開展納稅評(píng)估或移交稽查。通過對(duì)納稅人相關(guān)數(shù)據(jù)信息的分析，建立房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估平臺(tái)，逐步建立健全房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納稅評(píng)估模型，利用系統(tǒng)已保存的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行納稅評(píng)估，利用科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系，借助信息化手段，對(duì)納稅人的納稅情況進(jìn)行綜合客觀的評(píng)價(jià)。通過納稅評(píng)估掌握納稅人稅收負(fù)擔(dān)率、生產(chǎn)經(jīng)營情況，對(duì)評(píng)估異常的企業(yè)可按規(guī)定進(jìn)行納稅約談或轉(zhuǎn)稽查選案?jìng)溥x。

（四）控――對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行過程監(jiān)控與績效評(píng)估

房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理，在整個(gè)稅務(wù)管理中占有極為重要的地位，必須通過iso9000質(zhì)量管理體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)糾正風(fēng)險(xiǎn)管理的具體運(yùn)行與風(fēng)險(xiǎn)管理總體目標(biāo)之間的偏差；定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)績效評(píng)估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過程的各主要環(huán)節(jié)做出的評(píng)價(jià)，并從稅法遵從度和征管成本效益兩方面對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的管和核兩個(gè)環(huán)節(jié)的管理質(zhì)量和效率做出評(píng)判，以促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)改進(jìn)。

篇3

（江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 江西 南昌 330088）

摘 要：十幾年來，關(guān)于對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的爭論頻繁見諸報(bào)端。2015年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的公布再次掀起對(duì)房產(chǎn)稅制改革的熱議，文章通過國外征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)比較，對(duì)我國房產(chǎn)稅改革提出個(gè)人看法。

關(guān)鍵詞 ：個(gè)人住房；房產(chǎn)稅；國際比較

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國外房地產(chǎn)稅制概況

1．1 美國的房地產(chǎn)稅

美國對(duì)土地、房屋及車船等少量動(dòng)產(chǎn)合并課征財(cái)產(chǎn)稅，是地方稅的主體稅種。財(cái)產(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)的所有人為納稅人，稅率由地方政府依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來確定。財(cái)產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征的方法，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是財(cái)產(chǎn)稅制的核心。估價(jià)的方法有三種：一是市場(chǎng)信息法，又稱可比價(jià)格法，即通過比較最近在市場(chǎng)被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來估價(jià)；二是所得法，即通過預(yù)計(jì)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期收益來估計(jì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值；三是成本法，即重置成本法，同時(shí)還要合理地確定累計(jì)折舊。美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度，其中資料卡是最常見的管理方法。卡片上的信息包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的日期、估價(jià)的組成及變化情況，土地的類別、建筑的種類、房屋的種類和數(shù)量等。在計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息：可以作為財(cái)產(chǎn)重新估價(jià)時(shí)的參考；把財(cái)產(chǎn)的估價(jià)匯總可以掌握財(cái)產(chǎn)稅的稅基情況；財(cái)產(chǎn)的信息也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)各級(jí)政府包括外國政府擁有的非商業(yè)財(cái)產(chǎn)和宗教、慈善、教育等非盈利組織擁有的財(cái)產(chǎn)；對(duì)老人、退伍軍人和家庭自用住房稅法也規(guī)定了一定的寬免，部分政策鼓勵(lì)項(xiàng)目也可享受寬免；低收入家庭繳納的財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以抵免個(gè)人所得稅或直接退稅；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可以享受稅收遞延。

1．2 英國的房地產(chǎn)稅

英國對(duì)住房所有者或承租者征收住房財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)法人或個(gè)人擁有的營業(yè)用房征收營業(yè)房屋稅。住房財(cái)產(chǎn)稅是英國唯一的地方稅，采用從價(jià)計(jì)征的方法。住房的價(jià)值由英國政府國內(nèi)稅收局所屬的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。營業(yè)房屋稅按租金計(jì)稅，租金由專門設(shè)置的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)按視同出租的租金收入進(jìn)行估定，每5年重估一次。住房財(cái)產(chǎn)稅的稅率由各地議會(huì)根據(jù)地方政府開支情況以及從其他渠道可獲收入的差額確定。房屋價(jià)值不同，地區(qū)不同，適用稅額也不同。營業(yè)房屋稅稅率全國統(tǒng)一，由財(cái)政部確定，目前稅率為41．6％。住房財(cái)產(chǎn)稅主要對(duì)傷殘者和低收入者實(shí)行減免稅優(yōu)惠，住宅所有人或使用人是未成年人、醫(yī)生或?qū)W生等的可享受一定折扣優(yōu)惠。營業(yè)房屋稅對(duì)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)空置房屋，農(nóng)業(yè)房屋免稅，慈善機(jī)構(gòu)用房和其他空置房屋也可享受相應(yīng)減免優(yōu)惠。

1．3 日本的房地產(chǎn)稅

日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬國稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購置稅額。

（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價(jià)格）來計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。

（4）不動(dòng)產(chǎn)購置稅。不動(dòng)產(chǎn)購置稅對(duì)購置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。

1．4 加拿大的房產(chǎn)稅制度

加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。

1．5 香港的房產(chǎn)稅制度

在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收取；作為支付修理費(fèi)及其它開支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。

2 國外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國的啟示

從國外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國房地產(chǎn)稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產(chǎn)稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

（3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。

（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。

（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2 建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3 建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開始實(shí)施。

2．4 適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅是地方稅，其征管應(yīng)該由地方政府負(fù)責(zé)，并把房產(chǎn)稅逐漸培育成地方政府的一項(xiàng)重要收入來源。在我國現(xiàn)在的五級(jí)政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都叫地方，本文所說的地方與現(xiàn)在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉(xiāng)財(cái)縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級(jí)政府時(shí)，國外所說的地方才能對(duì)應(yīng)到我國的市（縣）一級(jí)，房產(chǎn)稅才可以清晰的配在市（縣）一級(jí)政府上。

將房產(chǎn)稅的征管權(quán)限下放到市（縣）政府是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，它幾乎沒有流動(dòng)性，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權(quán)限有具體稅率的最終決定權(quán)、具體起征點(diǎn)的最終決定權(quán)以及對(duì)低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規(guī)定等。

參考文獻(xiàn)

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4 黃璟莉．國外房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國的啟示［J］． 財(cái)政研究，2013（2）

篇4

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 征收現(xiàn)狀 建議

一、房產(chǎn)稅相關(guān)介紹

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象、向產(chǎn)權(quán)所有人征收的、以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)、向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種，可以為籌集地方財(cái)政收入做出重要貢獻(xiàn)，并有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。2011年1月28日，上海重慶開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，上海征收對(duì)象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。2013年5月24日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容被證實(shí)，將增加房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，專家稱直指一二線高房。

二、我國房產(chǎn)稅之征收現(xiàn)狀及問題

國家征收房產(chǎn)稅的主要目的在于通過增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本來打擊囤房的行為，抑制房產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，提高房屋住宅率。以此達(dá)到國家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。但事與愿違，房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的偏失使其不能有效地發(fā)揮其作用，某種程度上阻礙了征收房地產(chǎn)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）征收對(duì)象的范圍界定不明晰

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》其征稅的對(duì)象僅僅局限于經(jīng)營性的房產(chǎn)，而將住宅用途的房產(chǎn)排除在外，無疑使房產(chǎn)稅征收的初衷大打折扣，偏離了其價(jià)值取向。不論是經(jīng)營性房屋還是住宅性房屋都是"一人占多房"的狀態(tài)，在持有環(huán)節(jié)上不應(yīng)區(qū)分它們的用途，而當(dāng)一視同仁。此外，滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案都針對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅，對(duì)存量房本不征收，僅重慶在后來才加征存量獨(dú)棟別墅的房產(chǎn)稅。

（二）納稅人權(quán)利保障缺失

這樣使得房產(chǎn)稅征收失去了群眾基礎(chǔ)。不論是《房產(chǎn)稅暫行條例》還是兩地改革試點(diǎn)的《暫行辦法》中均無有關(guān)納稅人權(quán)利保障的規(guī)定，納稅人的知情權(quán)、參與權(quán)與監(jiān)督權(quán)就無從行使，不能較好地參與到稅收立法與監(jiān)督的過程中去，這也成為房產(chǎn)稅征收及其改革試點(diǎn)遭受眾多質(zhì)疑和非議的癥結(jié)所在。

（三）稅收監(jiān)督缺位

我國行政訴訟的受案范圍不包括對(duì)抽象行政行為提起的訴訟，那作為行政法規(guī)和地方政府規(guī)章的兩個(gè)有關(guān)房產(chǎn)稅的稅收法規(guī)，被排除在司法審查之外；而關(guān)于行政復(fù)議有關(guān)附帶提請(qǐng)抽象行政行為審查的規(guī)定，行政復(fù)議只審查規(guī)定及以下的抽象行政行為，這意味著作為行政立法的《房產(chǎn)稅暫行條例》及兩地的《暫行辦法》再一次被排除在監(jiān)督的范圍之外。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估體系不健全

長期以來，我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大多掛靠在各行政主管部門，他們?cè)谛惺拐x予的行政管理職能的同時(shí)還在承攬有償?shù)纳鐣?huì)中介性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，這就造成了行業(yè)壟斷的形成。近兩年，評(píng)估機(jī)構(gòu)雖已"脫鉤改制"，但這種狀況并未得到根本改變。這也造成了我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)"小馬拉大車"，很多的評(píng)估師們甚至于身兼數(shù)職、橫跨許多的行業(yè)部門。

（五）信息資源共享體制尚未建立

目前，中國的財(cái)產(chǎn)登記制度不夠健全，房地產(chǎn)信息不完整，各地的房管局只登記了當(dāng)?shù)氐姆课荩瑳]有形成全國性的網(wǎng)絡(luò)管理，信息資源共享體制尚未建立，導(dǎo)致稅源流失，嚴(yán)重影響了稅收征管力度。

四、對(duì)我國征收房產(chǎn)稅的政策建議

任何制度的產(chǎn)生與發(fā)展都是在爭議的過程中實(shí)現(xiàn)的，房產(chǎn)稅制度更是如此。為有效地解決房產(chǎn)稅制度存在的問題，發(fā)揮稅收手段的調(diào)控功能，本文試圖通過對(duì)房產(chǎn)稅上述問題的研究，從而提出可行性的解決方案。

（一）做好立法工作，完善稅改細(xì)則

一是前期調(diào)研工作，從社會(huì)不同層面對(duì)房產(chǎn)稅改革整體立法工作進(jìn)行專題調(diào)研，為制定立法計(jì)劃、掌握立法程序、確定立法內(nèi)容做好前期準(zhǔn)備工作；二是擬寫房產(chǎn)稅改革稅法的立法草案；三是制定房產(chǎn)稅地方性法規(guī)。法律制度建設(shè)方面應(yīng)把房產(chǎn)稅征收的對(duì)象范圍適當(dāng)擴(kuò)展，主要是非經(jīng)營性房屋和舊有房屋。依據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)范意旨，將這兩類房屋都囊括在調(diào)整對(duì)象的范圍內(nèi)，才能達(dá)到房產(chǎn)稅制度的規(guī)范目的。

（二）保障納稅人知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

建立與完善房產(chǎn)稅的立法信息公開制度，公開立法過程，確保納稅人的知情權(quán)，同時(shí)要建立房產(chǎn)稅支出情況的定期公布制度及支出審計(jì)情況公布制度，利用多種信息手段及時(shí)向納稅人公布。納稅人的監(jiān)督權(quán)的保障方面，可以建立納稅人訴訟制度，當(dāng)納稅人對(duì)其所納的稅有爭議時(shí)，可向法院提訟，由司法對(duì)其合法性進(jìn)行審查。我國在房產(chǎn)稅立法中，可以嘗試建立納稅人訴訟制度，在強(qiáng)有力地保障納稅人的監(jiān)督權(quán)的同時(shí)還能建立對(duì)稅收的司法監(jiān)督。

（三）實(shí)行行政審查和司法審查兩步走策略

擴(kuò)大行政復(fù)議附帶抽象行政行為的對(duì)象范圍，將行政立法中規(guī)定及以上的抽象行政行為囊括其中。司法審查這部分，就如前面提到的，可以考慮建立納稅人訴訟制度，實(shí)現(xiàn)司法對(duì)稅收的監(jiān)督。行政審查和司法審查都是法制建設(shè)層面，關(guān)乎我國法律體系、權(quán)力分配和部門設(shè)置等眾多方面，這種局面的實(shí)現(xiàn)不是一蹴而就的，需要從長計(jì)議、循序漸進(jìn)，但若建成此種模式，無疑是我國建設(shè)法治社會(huì)的過程中歷史性的進(jìn)步。

（四）完善市場(chǎng)環(huán)境，設(shè)立公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)

在房產(chǎn)稅評(píng)估方面，應(yīng)加大教育培訓(xùn)力度，重點(diǎn)培訓(xùn)專業(yè)人員，實(shí)施嚴(yán)格的定期考核，建立健全房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度。在我國的房產(chǎn)稅改革中，可以將評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的組成部分，與其他政策管理部門、征收管理部門并行設(shè)置。積極完善我國的市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)再分配朝著更加合理和諧的方向發(fā)展，為評(píng)估工作提供一個(gè)誠信、公平的市場(chǎng)環(huán)境。

（五）建立信息資源共享體制

要加強(qiáng)國土、建設(shè)和地稅等部門的協(xié)作，確保信息統(tǒng)計(jì)和登記的完整性和有效性，建立高效、統(tǒng)一的信息共享平臺(tái)。加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，有利于明確房產(chǎn)稅的收入來源。建議相關(guān)部門建立一個(gè)全面的、統(tǒng)一的、實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的住房持有數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

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篇5

一、保本估稅法的涵義與內(nèi)容

（一）保本估稅法的涵義

保本估稅法是根據(jù)稅收征管法、有關(guān)法律和地方政策的有關(guān)規(guī)定，以個(gè)體工商戶實(shí)際支出的“三費(fèi)”信息資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用倒推方法，對(duì)已經(jīng)核定的納稅情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，分析和綜合評(píng)定。通過評(píng)估及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正核定稅中的錯(cuò)誤，并對(duì)異常核定情況進(jìn)行調(diào)查研究和分析評(píng)價(jià)，為征收、管理、稽查提供工作重點(diǎn)和措施建議，從而對(duì)征納情況進(jìn)行全面、實(shí)時(shí)監(jiān)控的一項(xiàng)管理手段。

（二）保本估稅法的內(nèi)容

以成本租金、人工工資、水電費(fèi)用三項(xiàng)基本固定費(fèi)用，通過保本測(cè)算個(gè)體工商戶的稅收負(fù)擔(dān)，是保本估稅法的基本原理。個(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的費(fèi)用很多，本文通過簡化的辦法，只對(duì)發(fā)生的三項(xiàng)主要固定費(fèi)用關(guān)注，而忽視其它發(fā)生的費(fèi)用，是從實(shí)際出發(fā)對(duì)個(gè)體工商戶的實(shí)際情況正確考量，是落實(shí)科學(xué)治稅觀的體現(xiàn)，從建設(shè)和諧社會(huì)的指導(dǎo)思想出發(fā)，對(duì)個(gè)體工商戶弱勢(shì)群體進(jìn)行必要的扶持正是體現(xiàn)國家這一政策，雙定征收是對(duì)個(gè)體工商戶的“生存型”經(jīng)營的實(shí)際支持。

1.成本租金。是指?jìng)€(gè)體工商戶為了生產(chǎn)經(jīng)營向承租人實(shí)際繳納的金額。成本租金是房屋、設(shè)備租賃交換時(shí)要維持簡單再生產(chǎn)所商定的最低租金標(biāo)準(zhǔn),是房屋設(shè)備租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金是以折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租等五項(xiàng)構(gòu)成。正常情況下，個(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營之前，與出租人通過協(xié)商，議定一個(gè)一定時(shí)期的租金合同，確定租金額，通常是一個(gè)季度，一年，這個(gè)租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，要求納稅人在納入稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，在核定“雙定稅”時(shí)必須提供房產(chǎn)、設(shè)備租賃時(shí)簽訂合同的原件和復(fù)印件，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，原件歸還納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)備存復(fù)印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠(yuǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)征管法規(guī)定，可以比照同地段的房產(chǎn)租金、相同或類似設(shè)備租價(jià)確定納稅評(píng)估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營中為顧傭生產(chǎn)經(jīng)營人員而支付的人工費(fèi)或者納稅人因從事個(gè)體經(jīng)營而支出的必要生活費(fèi)用。人工工資是納稅人實(shí)際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊(cè)中獲得，沒有工資清冊(cè)的，按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的各個(gè)行業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)列支。在確定人工工資時(shí)，對(duì)使用人數(shù)的確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)有必要對(duì)部分個(gè)體工商戶進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，可根據(jù)業(yè)主向勞動(dòng)保障部門繳納的“三金一費(fèi)”核定其實(shí)際顧傭人數(shù)，不能只根據(jù)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的數(shù)字評(píng)估。

3.水電費(fèi)用。是指?jìng)€(gè)體工商戶為生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際支付的水電費(fèi)支出。水電費(fèi)用是通過向供水局、供電公司繳納的費(fèi)用，資料來源水電局、供電公司收取費(fèi)用的有關(guān)憑證。

4.行業(yè)毛利率。行業(yè)毛利率是經(jīng)過當(dāng)?shù)卣⒍悇?wù)機(jī)關(guān)每年核定的，以法規(guī)形式頒布實(shí)施具有法律效力有關(guān)行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)。毛利率是用以反映納稅人每一元營業(yè)收入中含有多少毛利額，它是計(jì)算凈利潤的基礎(chǔ)。計(jì)算公式如下：營業(yè)毛利率＝(主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本)／主營業(yè)務(wù)收入×100%。

5.保本估稅法的計(jì)算。以成本租金、人工工資、水電費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和除以（1－行業(yè)毛利率）得出本期生產(chǎn)經(jīng)營收入，以本期生產(chǎn)經(jīng)營收入乘以稅率得出本期應(yīng)繳納稅額。

特別強(qiáng)調(diào)的是，在收集資料時(shí)要依靠科技手段獲取數(shù)據(jù)，廣泛采集各方面的信息，努力保障評(píng)估信息資料的全面性、真實(shí)性、有效性。納稅評(píng)估信息資料的缺乏性、真實(shí)性，仍然是目前納稅評(píng)估的一大難題，納稅評(píng)估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評(píng)估信息資料不僅包括稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數(shù)據(jù)，而且還應(yīng)該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時(shí)要保障信息資料的真實(shí)性，單憑稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部的資料是很難確認(rèn)其申報(bào)的真?zhèn)涡裕裕行┘{稅人對(duì)不同部門報(bào)送不同的資料數(shù)據(jù)，如：報(bào)送稅務(wù)是一套數(shù)據(jù)，報(bào)送銀行又是一套數(shù)據(jù)，數(shù)字不相同，評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。所以，外部信息資料與內(nèi)部信息資料的比對(duì)，就能發(fā)現(xiàn)評(píng)估信息資料的真?zhèn)危页鰡栴}的根源。要保障納稅評(píng)估資料的有效性，是做出準(zhǔn)確的判斷或認(rèn)定的基礎(chǔ)。所以，對(duì)納稅進(jìn)行評(píng)估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業(yè)的比較，這樣才能做出公正、客觀的評(píng)估。因此，在現(xiàn)有的征管資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強(qiáng)與工商、銀行等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；隨時(shí)掌握納稅人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況。

二、個(gè)體工商戶納稅評(píng)估現(xiàn)狀

（一）納稅評(píng)估促進(jìn)稅收管理工作質(zhì)量提高的作用未得到充分認(rèn)識(shí)

現(xiàn)階段的納稅評(píng)估工作的重點(diǎn)只限于企事業(yè)，對(duì)企事業(yè)開展納稅評(píng)估的作用得到了較高的認(rèn)識(shí)，國家稅務(wù)總局在制定納稅評(píng)估實(shí)施辦法時(shí)，也只有對(duì)企事業(yè)的納稅評(píng)估辦法。但是對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估，稅務(wù)部門就沒有那么重視，稅務(wù)部門征管的納稅人不僅限于企事業(yè)，還有個(gè)體工商戶，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，雖然個(gè)體工商戶稅收收入占稅務(wù)部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因?yàn)槭莻€(gè)體工商戶就另當(dāng)別論，因此，對(duì)個(gè)體工商戶開展納稅評(píng)估要有一個(gè)高度的認(rèn)識(shí)，亟需在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，盡快開展對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估形成共識(shí)。

（二）納稅評(píng)估工作缺位，評(píng)估工作未能得到充分開展

個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估工作，目前《稅收征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》均無規(guī)定。*年3月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)開展納稅評(píng)估的通知》（國稅發(fā)[*]43號(hào)）的規(guī)范性文件，詳細(xì)規(guī)定了對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估規(guī)定，針對(duì)建帳企業(yè)使用的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)，但是工作開展起來較為復(fù)雜、繁鎖，操作難度大。對(duì)沒有建帳核算的個(gè)體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務(wù)部門雖然成立了專門的納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，其實(shí)就是針對(duì)企業(yè)開展納稅評(píng)估而成立的。正因普遍對(duì)個(gè)體工商戶納稅評(píng)估的認(rèn)識(shí)不足，如何開展納稅評(píng)估思路不清，重視程度不夠，致使評(píng)估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態(tài)。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評(píng)估稅

目前，個(gè)體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進(jìn)行，個(gè)體工商戶是否按照稅法規(guī)定正確履行了納稅義務(wù)，稅務(wù)部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量。“雙定稅”是片管員個(gè)人通過納稅人報(bào)告的數(shù)據(jù)經(jīng)核定后報(bào)稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經(jīng)過評(píng)估過的稅，但是所長在審批過程中多數(shù)只是簡單地對(duì)雙定表上的數(shù)字進(jìn)行表面審核，對(duì)數(shù)據(jù)的邏輯關(guān)系進(jìn)行審定，至于表里面數(shù)據(jù)來源的真實(shí)與否就不得而知。

（四）沒有系統(tǒng)性的合法的信息來源渠道

當(dāng)前，個(gè)體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務(wù)人員往往重企業(yè)、輕個(gè)體，個(gè)體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務(wù)部門從資料中得到的真實(shí)信息很少，因此利用現(xiàn)有的信息資料開展對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估是困難重重，評(píng)估結(jié)果經(jīng)不起檢驗(yàn)。

（五）個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估指標(biāo)設(shè)定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，資料不全，相關(guān)信息不足，但被測(cè)算的指標(biāo)在正常幅度內(nèi)，就難以確定結(jié)果的真實(shí)性，實(shí)際上，評(píng)估對(duì)象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品類型等因素，都會(huì)產(chǎn)生較大影響；另外，單憑評(píng)估指標(biāo)測(cè)算很難合理確定納稅申報(bào)的合法性和真實(shí)性，企業(yè)還受到所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險(xiǎn)、資金流向等諸多因素的影響，納稅評(píng)估指標(biāo)體系的局限性，制約著納稅評(píng)估工作的結(jié)果和開展方向，何況個(gè)體工商戶還沒有企業(yè)一樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的納稅評(píng)估體系。

三、保本估稅法在個(gè)體工商戶納稅評(píng)估中的具體運(yùn)用

（一）保本估稅法的測(cè)算

對(duì)個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估應(yīng)該評(píng)估的稅種有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

1.營業(yè)稅的測(cè)算

納稅人每月發(fā)生固定租金、人工工資、水電費(fèi)用之和/(1－毛利率)，計(jì)算出保本營業(yè)收入，用營業(yè)收入乘以稅率得出測(cè)算的應(yīng)交營業(yè)稅。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅的測(cè)算

納稅人每月發(fā)生的固定租金、人工工資、水電費(fèi)用之和/(1－毛利率)，計(jì)算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測(cè)算的應(yīng)交增值稅。以應(yīng)交增值稅乘以城市維護(hù)建設(shè)稅率得出應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅。同樣可以計(jì)算出應(yīng)交教育費(fèi)附加。

3.個(gè)人所得稅的測(cè)算

用保本估稅法測(cè)算出保本營業(yè)（銷售）收入，用營業(yè)（銷售）收入乘以隨征個(gè)人所得稅稅率得出測(cè)算的應(yīng)交個(gè)人所得稅。

4.印花稅的測(cè)算

一般檢查個(gè)體工商戶簽訂的房屋、設(shè)備租賃、貨物進(jìn)銷合同，以合同簽訂額乘以對(duì)應(yīng)印花稅率得出應(yīng)繳印花稅額，同時(shí)檢查有關(guān)的證照是否帖花。

5.房產(chǎn)稅、土地使用稅的測(cè)算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時(shí)是否已經(jīng)繳納了出租房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產(chǎn)稅稅率得出應(yīng)繳房產(chǎn)稅；如果房產(chǎn)是個(gè)體工商戶個(gè)人自用的，以使用房產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算應(yīng)繳房產(chǎn)稅，同時(shí)以使用房產(chǎn)的土地面積計(jì)算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費(fèi)”和“一率”對(duì)個(gè)體工商戶進(jìn)行納稅評(píng)估，經(jīng)營業(yè)戶每月發(fā)生的三費(fèi)：固定租金、人工工資、水電費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定，每月發(fā)生的費(fèi)用占其支付月固定費(fèi)用支出的90%以上，具有普遍性，因此對(duì)一般性的個(gè)體工商戶適用，但是，對(duì)于一些特殊的個(gè)體工商戶，除了發(fā)生這三項(xiàng)費(fèi)用以外，發(fā)生的一些比較固定的特殊費(fèi)用也是很大，如連鎖加盟店，每月發(fā)生的連鎖加盟費(fèi)用占固定費(fèi)用的25%左右，如果按上述的“三費(fèi)一率”方法不考慮該費(fèi)用，評(píng)估的結(jié)果會(huì)產(chǎn)生巨大偏差，因此在使用“三費(fèi)一率”估稅方法時(shí)，對(duì)某項(xiàng)費(fèi)用每月固定發(fā)生額占月固定費(fèi)用達(dá)20%以上時(shí)，應(yīng)在三項(xiàng)費(fèi)用基礎(chǔ)上加上該費(fèi)用，變成“四費(fèi)一率”，這是對(duì)“三費(fèi)一率”估稅辦法的修正。

在評(píng)估個(gè)體工商戶納稅情況時(shí)要注意二個(gè)問題：

一是不同行業(yè)的毛利率問題。不同行業(yè)有不同的行業(yè)毛利率，毛利率是地方政府經(jīng)過相關(guān)部門調(diào)查定期制定頒布，相對(duì)固定，使用時(shí)要注意適用最新的規(guī)定；二是不同行業(yè)的個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)率問題。個(gè)體工商戶適用的隨征個(gè)人所得稅率，不同地區(qū)、不同行業(yè)是不一樣，是各地方稅務(wù)部門根據(jù)不同情況定期調(diào)整，不是固定不變的。

（二）比較評(píng)估結(jié)果與核定定額的差異

通過保本估稅法評(píng)估得出的結(jié)果，主要比較個(gè)體工商戶原來已經(jīng)雙定的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅三個(gè)稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評(píng)估發(fā)現(xiàn)應(yīng)該繳納的印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅是否已經(jīng)繳納，已經(jīng)繳納和實(shí)際繳納的數(shù)額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評(píng)估稅收管理建議

納稅評(píng)估后必須有工作反饋制度，才能達(dá)到納稅評(píng)估的目的。在納稅評(píng)估工作中，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)納納稅評(píng)估結(jié)果的利用，應(yīng)有納稅反饋制度，要求對(duì)納稅人納稅評(píng)估結(jié)束后，將納稅評(píng)估結(jié)果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關(guān)行業(yè)的稽查方向和加強(qiáng)征管的方向。同時(shí)納稅評(píng)估要有告知制度，將對(duì)業(yè)戶進(jìn)行納稅評(píng)估的所有事項(xiàng)細(xì)化，讓納稅人知道評(píng)估結(jié)果，目的是為了加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估的理解，最大限度的取得納稅人對(duì)納稅評(píng)估工作的配合，保證納稅評(píng)估后對(duì)工作管理質(zhì)量的提高。對(duì)存在重大嫌疑的納稅評(píng)估對(duì)象，在實(shí)施納稅評(píng)估工作前，要求制定詳細(xì)的評(píng)估實(shí)施方案，保證納稅評(píng)估工作的針對(duì)性，要有專項(xiàng)評(píng)估實(shí)施方案。評(píng)定后續(xù)管理后完善納稅人分級(jí)分類管理。將納稅評(píng)估的結(jié)果與每年的信用等級(jí)聯(lián)合評(píng)定相聯(lián)系，完善信用等級(jí)聯(lián)合評(píng)定辦法和后續(xù)管理辦法，通過信用等級(jí)的評(píng)定來加強(qiáng)對(duì)納稅人分級(jí)分類管理工作，把握稅收征管工作的重點(diǎn)。

（四）保本估稅法測(cè)算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實(shí)際上是沒有能夠按照稅法規(guī)定得出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個(gè)接近實(shí)際的數(shù)，是保本估算法應(yīng)用的前提，這是個(gè)體工商戶的特點(diǎn)決定的。使用保本估稅法對(duì)象只能是沒有建帳的個(gè)體工商戶，對(duì)建帳的個(gè)體工商戶適用查帳征收辦法，評(píng)估方法適用與對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估方法相同。對(duì)個(gè)體工商戶采用保本估稅法納稅評(píng)估分析時(shí)，要綜合運(yùn)用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營以及內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出的算術(shù)、加權(quán)平均值及其合理變動(dòng)范圍測(cè)算預(yù)警值，綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、類型、生產(chǎn)經(jīng)營季節(jié)、稅種等因素，考慮同行業(yè)、同規(guī)模、同類型納稅人各類相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，以使預(yù)警值更加真實(shí)、準(zhǔn)確和具有可比性。納稅評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導(dǎo)機(jī)制，明確出環(huán)節(jié)間資料傳遞的步驟、時(shí)間限制、責(zé)任單位，納入征管流程，并以嚴(yán)格的督查考核促進(jìn)落實(shí)。一是要征收監(jiān)控、管理服務(wù)、稅務(wù)稽查及時(shí)將納稅申報(bào)資料、發(fā)票稽核、財(cái)務(wù)資料等有關(guān)資料傳遞到評(píng)估崗位。在現(xiàn)有的征管、申報(bào)資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人提供的會(huì)計(jì)資料信息；依照新的《稅收征管法》的規(guī)定，加強(qiáng)與工商、銀行、政府等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；充分考慮納稅人所處的環(huán)境、面臨的風(fēng)險(xiǎn)和資金投向等信息資料；隨時(shí)掌握納稅人的經(jīng)營動(dòng)態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅人經(jīng)營行為的全方位監(jiān)控。

對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估，通常用到幾個(gè)財(cái)務(wù)通用指標(biāo)：如收入類評(píng)估分析指標(biāo)、成本類評(píng)估分析指標(biāo)、費(fèi)用類評(píng)估分析指標(biāo)、利潤類評(píng)估分析指標(biāo)、資產(chǎn)類評(píng)估分析指標(biāo)。對(duì)個(gè)體工商戶的納稅評(píng)估就沒有這些指標(biāo)，只能通過上面所提出的“三費(fèi)”和“一率”來開展評(píng)估，所以得出的數(shù)據(jù)只一個(gè)比較接近實(shí)際的數(shù)據(jù)。評(píng)估的結(jié)果，也只能測(cè)算已經(jīng)雙定的納稅額是否接近納稅人在經(jīng)營保本的情況下應(yīng)該繳納的稅款，這是一個(gè)比較保守的數(shù)字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評(píng)價(jià)

（一）有效加強(qiáng)稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡單實(shí)用，合理可靠。評(píng)估的依據(jù)、過程和結(jié)果對(duì)于納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)雙方都能接受，普通稅務(wù)人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨(dú)管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農(nóng)村個(gè)體工商戶也適用城市個(gè)體工商戶，不管何時(shí)何地，不管何人使用，方法科學(xué)、合法、簡單實(shí)用，對(duì)于目前我國的各地稅務(wù)機(jī)關(guān)征管著4000多萬戶個(gè)體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評(píng)估方法，對(duì)于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實(shí)踐證明，無疑是納稅人和稅務(wù)人員在評(píng)估個(gè)體工商戶稅收負(fù)擔(dān)程度時(shí)是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個(gè)體工商戶發(fā)生的比較固定的“三費(fèi)”客觀存在事實(shí)的為依據(jù)，在科學(xué)劃分行業(yè)的基礎(chǔ)上，通過行業(yè)調(diào)查了解每個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)、掌握行業(yè)性客觀經(jīng)營規(guī)律，抓住其核心問題的基礎(chǔ)上，以事實(shí)數(shù)據(jù)說話，嚴(yán)格按照稅收征管法的規(guī)定，完全掌握個(gè)體工商戶個(gè)體生產(chǎn)經(jīng)營的租金、人工工資、水電費(fèi)用成本消耗等關(guān)鍵性信息指標(biāo)和數(shù)據(jù)，作為評(píng)估的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樾畔?shù)據(jù)指標(biāo)都是客觀性的特點(diǎn)，因此評(píng)估過程和結(jié)論對(duì)于每個(gè)個(gè)體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。簡單化納稅評(píng)估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強(qiáng)為納稅人服務(wù)的意識(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人在納稅評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)一般涉稅違章違法行為或疑點(diǎn)后，能夠及時(shí)主動(dòng)約請(qǐng)納稅人溝通相關(guān)征納信息，向納稅人進(jìn)行稅收政策法規(guī)宣傳、輔導(dǎo)，促使納稅人主動(dòng)自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務(wù)工作方式。保本估稅法能使稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收管理工作中變被動(dòng)為主動(dòng)，有針對(duì)性地把一般涉稅問題前置，且對(duì)個(gè)體納稅人起到一種有效監(jiān)督，減少對(duì)納稅人的處罰，節(jié)約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源監(jiān)控能力

稅收征管質(zhì)量的高低，取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)各類稅源監(jiān)控能力的強(qiáng)弱，而稅源監(jiān)控手段是否先進(jìn)、科學(xué)、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數(shù)量逐漸增多，工作人員相對(duì)不足的情況下，加強(qiáng)納稅評(píng)估是提高稅務(wù)機(jī)關(guān)稅源監(jiān)控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對(duì)幾千萬的個(gè)體工商戶開展的一項(xiàng)稅收監(jiān)督管理手段，以“雷達(dá)檢測(cè)站”的方式定期運(yùn)動(dòng)個(gè)體工商戶的納稅情況進(jìn)行評(píng)估，是稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學(xué)的評(píng)估，對(duì)監(jiān)控區(qū)域內(nèi)全體納稅人的納稅情況進(jìn)行“掃描”，及時(shí)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，向其他管理環(huán)節(jié)傳遞排除疑點(diǎn)的意見，使各項(xiàng)管理措施環(huán)環(huán)相扣，有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源監(jiān)控能力。通過納稅評(píng)估，樹立一批誠信納稅人，促進(jìn)誠信納稅；通過對(duì)不同信譽(yù)級(jí)別納稅人的征管制度設(shè)置，形成良好的體制激勵(lì)，從而促進(jìn)征管質(zhì)量的提高。

（三）使稽查工作更有針對(duì)性

納稅評(píng)估是稅務(wù)稽查實(shí)施體系的基礎(chǔ)，有助于稅務(wù)稽查明確方向，發(fā)揮整體效能。保本估稅法是對(duì)個(gè)體工商戶是否履行稅法規(guī)定的義務(wù)，以及履行程度的一種評(píng)價(jià)。因此，是稅務(wù)稽查實(shí)施體系的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是構(gòu)建依法、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的稅務(wù)稽查體系的重要內(nèi)容，其工作質(zhì)量直接影響到稅務(wù)稽查的實(shí)施效果。一方面，納稅評(píng)估通過評(píng)估分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，直接為稅務(wù)稽查提供案源，不僅可使稽查選案環(huán)節(jié)避免隨意與盲目，而且可以使稅務(wù)稽查的實(shí)施做到目標(biāo)明確，重點(diǎn)突出，針對(duì)性強(qiáng)；另一方面，納稅評(píng)估有利于稅務(wù)稽查內(nèi)部的專業(yè)化分工，并對(duì)稽查實(shí)施產(chǎn)生制約，有利于規(guī)范稅務(wù)稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法行為，通過審核個(gè)體工商戶納稅情況，分析稅負(fù)異常，提醒納稅人規(guī)范向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的數(shù)據(jù)，遏制各種偷稅行為，使稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)發(fā)現(xiàn)日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的提前預(yù)警告知，引導(dǎo)納稅人自行規(guī)范納稅義務(wù)，自行糾正各種違規(guī)行為，提高申報(bào)準(zhǔn)確率。

（四）增加稅收收入

通過實(shí)地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個(gè)體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產(chǎn)生納稅偏離的問題，在評(píng)估中，發(fā)現(xiàn)核定的營業(yè)額普遍低30%，有的偏離很遠(yuǎn)，稅收只收了應(yīng)繳稅款的三成。同時(shí)使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產(chǎn)稅、印花稅征管到位。目前個(gè)體工商戶租用的經(jīng)營場(chǎng)地絕大部分是個(gè)人房地產(chǎn)，在小城市縣鎮(zhèn)特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經(jīng)營戶還要多，必須加強(qiáng)對(duì)這塊稅收的管理，在經(jīng)營戶向稅務(wù)機(jī)關(guān)第一次報(bào)送納稅資料時(shí)，稅務(wù)部門必須同時(shí)要求經(jīng)營戶報(bào)送租賃合同原件與復(fù)印件，不是租賃關(guān)系的，必須提供房產(chǎn)證原件和復(fù)印件，沒有房產(chǎn)證原件的要提供相關(guān)的資料，證明房產(chǎn)是誰在管理使用，稅務(wù)部門同時(shí)建立相應(yīng)的出租戶房屋場(chǎng)地電子臺(tái)帳，確保對(duì)出租房屋場(chǎng)地的稅收管理。對(duì)出租業(yè)主定期進(jìn)行必要的稽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正租金的真實(shí)性，防止出租業(yè)主弄虛作假，通過稅務(wù)部門的稽查工作，完善對(duì)出租戶出租租金稅收管理的長效機(jī)制。

（五）有效預(yù)防稅務(wù)干部以稅謀私

篇6

（美國德州農(nóng)機(jī)大學(xué) 建筑學(xué)院城市規(guī)劃系， 美國 德州77843）

摘要：本文參考美國房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)資料法和因果分析級(jí)差地租與中國房地產(chǎn)稅關(guān)系的理論基礎(chǔ)，探討中國房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)，提出了引入級(jí)差地租的概念和延長土地使用年限的制度建設(shè)是中國房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)，解決《物權(quán)法》明確規(guī)定的土地使用年限“自動(dòng)續(xù)期”的法律問題，使中國的房產(chǎn)稅制度更合理。

關(guān)鍵詞 ：土地經(jīng)濟(jì)；級(jí)差地租；房產(chǎn)稅；物權(quán)法

1城市級(jí)差地租概論

城市級(jí)差地租的實(shí)質(zhì)是馬克思在《資本論》中第三卷第四十六章“建筑地段的地租”。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是土地等級(jí)的不同[1]。馬克思所說的“建筑地段”，表現(xiàn)為位置的優(yōu)劣，市場(chǎng)的配套，交通便利，教育設(shè)施和條件的健全，人口的集聚程度，環(huán)境的優(yōu)化等等。目前我國按照一、二、三線城市不同分類及同一城市不同地點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的不同分化來看，建筑地段的不同，房價(jià)按照一、二、三線城市依次遞減和隨著離市中心的距離也依次遞減。形成了一個(gè)梯級(jí)狀態(tài)。上海市曾把土地分成10個(gè)等級(jí)，其依據(jù)主要也是級(jí)差地租和地價(jià)的不同[2]。由于土地等級(jí)不同，會(huì)產(chǎn)生不同的級(jí)差收益，優(yōu)越的地段便可獲得超額利潤。城市級(jí)差地租的實(shí)質(zhì)誠如馬克思所說的“建筑地段”理論，所處位置在這里具有決定性的影響。

政府作為國有土地所有者代表，從級(jí)差地租中獲得的主要收益體現(xiàn)在土地出讓金收入中。從1998年住房制度改革至2014年的 16 年中，全國土地出讓金收入總額累計(jì)達(dá)到 24.31萬億元，年均超過1.519萬億元，其中包括絕對(duì)地租，但主要是級(jí)差地租。地方政府正是用土地級(jí)差地租的收入來進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)的，而城市建設(shè)又可增加級(jí)差地租，促使土地增值，使政府獲得更多的城市建設(shè)資金，如果土地仍然富有，剛需住房人口仍然龐大，這是一種良性循環(huán)。如果違背級(jí)差地租形成規(guī)律，遠(yuǎn)離土地價(jià)值和真實(shí)需求而產(chǎn)生的虛漲級(jí)差地租就是經(jīng)濟(jì)泡沫，由此造成房地產(chǎn)泡沫破滅，將嚴(yán)重危害房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。因此我國2011 年在上海和重慶兩地推行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，從而也引發(fā)了中國房產(chǎn)稅的爭論。圍繞中國特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，也就是中國的“房”與“地”是處于“分”與“合”的二元理論和房產(chǎn)、地產(chǎn)與房地產(chǎn)三層空間的制度安排產(chǎn)生了爭論[3]。

美國是土地私有制，是永久所有權(quán)，因此他們的房地產(chǎn)是一元理論和二個(gè)空間內(nèi)。美國 50 個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，各個(gè)州的房產(chǎn)稅稅率不同，維持在1%-3%之間，征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，但是，聯(lián)邦政府和州政府不征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的征稅主體是縣政府、市政府和學(xué)區(qū) [4]。

2美國同上海和重慶兩地房產(chǎn)稅的區(qū)別

對(duì)比美國的房產(chǎn)稅以及上海和重慶兩地推行的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，有以下八點(diǎn)主要區(qū)別。

（1）美國房產(chǎn)稅是“寬稅基”類型，較大部分房地產(chǎn)都被納入房產(chǎn)稅的征稅范圍之內(nèi)。我國上海和重慶正在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅是“窄稅基”類型[5]。

（2）美國房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源，占到地方財(cái)政收入的50%-80%，而我國試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并不是地方收入的主要來源，其占地方財(cái)政收入的比重很小。例如，上海2014年的房產(chǎn)稅為27.6億元，占總稅收的0.008%，重慶的比例更低[5]。

（3）美國房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)的評(píng)估核定價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。各州對(duì)房地產(chǎn)的核定價(jià)值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。為了防止計(jì)稅價(jià)值增長過快，適當(dāng)穩(wěn)定和控制房地產(chǎn)的稅負(fù)，美國部分州以法律形式規(guī)定了計(jì)稅價(jià)值年增長比例控制指標(biāo)。而上海參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定為評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行評(píng)估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70％計(jì)算繳納。而重慶應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)[5]。

（4）美國房地產(chǎn)稅的稅率是根據(jù)預(yù)算和稅基變化情況而不斷變化，各州和地方政府的稅率不一，大約在1％至3％，平均為1.5％。我國上海采取了相對(duì)簡單的0.6％和0.4％兩檔稅率， 而重慶采取了多檔累進(jìn)稅率，按照住房建筑面積交易單價(jià)分別采用0.5％至1.2％的稅率征稅[5]。

（5）房產(chǎn)稅征收管理與評(píng)估機(jī)制方面，美國多數(shù)州以下房產(chǎn)稅的征收管理程序由房產(chǎn)稅的核稅官員核定所管轄區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值，市鎮(zhèn)地方政府根據(jù)房地產(chǎn)計(jì)稅總價(jià)值及本地的預(yù)算情況確定稅率，納稅人在接到稅單后繳納稅款。對(duì)過期繳納的則會(huì)接到罰單，而拒絕繳納房產(chǎn)稅的，稅務(wù)部門會(huì)對(duì)房產(chǎn)予以沒收和競(jìng)拍。而我國試點(diǎn)房產(chǎn)稅征管規(guī)定，納稅人應(yīng)在規(guī)定的申報(bào)期限內(nèi)主動(dòng)向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送納稅申請(qǐng)表，提供減免稅要件和其他納稅資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)將納稅人申報(bào)情況與征收檔案信息比對(duì)，核實(shí)納稅人實(shí)際應(yīng)納稅額，進(jìn)行稅款征收，并向納稅人開具完稅憑證。同時(shí)還規(guī)定納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款[5]。

（6）房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的對(duì)比，美國地方政府對(duì)自住房屋給予減免稅是通過減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時(shí)，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。我國上海市和重慶都是按照人均免稅面積來進(jìn)行稅收優(yōu)惠的，上海還對(duì)婚姻購房的和高層次、緊缺人才的購房需求也給予免征優(yōu)惠[5]。

（7）房產(chǎn)稅的監(jiān)管與用途的對(duì)比，美國政府在使用稅收方面接受老百姓嚴(yán)格的監(jiān)督，房地產(chǎn)物業(yè)稅是地方政府機(jī)構(gòu)所需各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的主要來源，主要用于公立大學(xué)，中小學(xué)，政府各個(gè)部門經(jīng)費(fèi)，包括消防、圖書館、醫(yī)院、緊急救護(hù)、港口、公園等，因此，房地產(chǎn)物業(yè)稅主要是為民眾提供服務(wù)或用于市政建設(shè)的。其中，房產(chǎn)稅的絕大部分被用在教育上，也就是“學(xué)區(qū)稅”。我國此次試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革方案中，上海市提出將個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入用于保障性住房建設(shè)等方面，重慶市則將個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)[5]。

（8）美國的房產(chǎn)稅將對(duì)房屋永久性收取，因?yàn)橥恋厮接兄疲怯谰盟袡?quán)，我國的房產(chǎn)稅還將面臨土地40、50、65、70年等不同時(shí)間的使用權(quán)問題。《物權(quán)法》明確規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”是針對(duì)所有的住宅用地。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)，是有償還是無償，《物權(quán)法》并沒有作更多解釋。美國的房產(chǎn)稅較好地體現(xiàn)了“取之于民，用之于民”的理念，也反映了級(jí)差地租的特點(diǎn)，對(duì)環(huán)境的建設(shè)使住房評(píng)估價(jià)值相應(yīng)提高，又反過來增加了稅收，形成了良性循環(huán)。而我國，由于一次性征收的土地出讓金目前不可能納入房產(chǎn)稅，地方政府目前的城市建設(shè)中很大一部分資金來源是土地出讓金。

3 改革中國房產(chǎn)稅的對(duì)策

房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該分為土地價(jià)值和地面上的建筑物價(jià)值， 建筑物反而會(huì)因?yàn)檎叟f而不斷貶值，因此房產(chǎn)空間是貶值的，隨著土地使用期限和使用時(shí)間的推移，房產(chǎn)的價(jià)值不斷降低，即使通貨膨脹因素使房子重置成本上升，貶值速度減緩，但是房產(chǎn)的價(jià)值不斷降低的趨勢(shì)不會(huì)改變，因此房產(chǎn)代表居住屬性，無投資價(jià)值。房價(jià)很大程度是源于土地出讓金的推高和級(jí)差地租產(chǎn)生的增值，因此中國的房地產(chǎn)增值部分只有土地的增值，也就是，地產(chǎn)代表投資屬性，級(jí)差地租是房價(jià)上漲的動(dòng)力，這才是中國房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)[6]。

級(jí)差地租理論是土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論[6]，對(duì)比美國的房產(chǎn)稅的以上八點(diǎn)區(qū)別，我國通過級(jí)差地租的概念，逐步進(jìn)行制度性安排和改革。引入級(jí)差地租的概念和延長土地使用年限的制度建設(shè)，通過市場(chǎng)評(píng)估隊(duì)伍的建設(shè)，稅收體系的改革，土地的統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，使地方政府盡早從土地出讓金收入過渡到依靠房產(chǎn)稅作為重要的地方財(cái)政收入來源，將該稅收用于民眾提供服務(wù)的市政建設(shè)，設(shè)想如果開征房產(chǎn)稅是針對(duì)土地使用年限后的級(jí)差地租問題，也就是說，如果繳納1年的房產(chǎn)稅就可以自動(dòng)延長1年的土地使用年限，相信這樣的制度安排更能吸引大家自動(dòng)繳納房產(chǎn)稅。也解決了土地使用年限自動(dòng)續(xù)期的問題。這也相當(dāng)于政府將70年的土地出讓金一次收取后有利于加快進(jìn)行城市化建設(shè)一樣，政府又能將土地使用年限以后的級(jí)差地租提前拿來用于保障房和城市化建設(shè)，使晚買房者也同時(shí)受益，又達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅后調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)節(jié)收入的目的，將本來土地使用年限外的級(jí)差地租提前收歸政府，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)的比例。又能使中國的房屋的壽命和土地使用年限延長，在拆遷重建時(shí)也能考慮到土地使用年限的價(jià)值，不至于老百姓辛苦買來的房屋由于土地使用年限問題一直糾結(jié)在心。這是政府比較容易調(diào)控的政策，既提高了房屋持有成本，從根本上改變房地產(chǎn)投資的行為模式，又提前解決了物權(quán)法規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期問題。對(duì)收取房產(chǎn)稅也有了進(jìn)一步的理論依據(jù)。特別在通過交易環(huán)節(jié)也很容易糾正不繳納行為，征收環(huán)節(jié)也比較容易進(jìn)行。

4結(jié) 論

總之，通過對(duì)美國房產(chǎn)稅和我國滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的比較分析，兩國國情雖然不同，地情也不同，房產(chǎn)稅制度肯定不同，但是，級(jí)差地租的概念和作用相同，仍然有借鑒啟示。雖然滬渝兩地率先破冰房產(chǎn)稅改革，較舊制度有了很大的進(jìn)步，但與美國相比，缺陷仍有，仍需不斷完善房產(chǎn)稅稅制，我國房產(chǎn)稅改革依然任重道遠(yuǎn)。

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篇7

第二條凡在本縣境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照《條例》規(guī)定申報(bào)，繳納契稅。

下列行為屬于轉(zhuǎn)移土地，房屋權(quán)屬行為：

（一）國有土地使用權(quán)出租；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；

（三）房屋買賣、贈(zèng)與和交換。

第三條契稅稅率為4%。

第四條契稅計(jì)稅依據(jù)按下列方式確定：

（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，按成交價(jià)格計(jì)算。

（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出讓、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

（三）土地使用權(quán)交換和房屋交換，按所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額進(jìn)行計(jì)算。

買賣雙方提供的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由房屋評(píng)估中介機(jī)構(gòu)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

第五條應(yīng)納稅額計(jì)算方法為：

應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

第六條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其它具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

第七條全縣契稅征收機(jī)關(guān)為邵陽縣契稅耕地占用稅征收管理局。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所協(xié)助本鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的契稅征收工作。根據(jù)工作需要，全縣范圍內(nèi)的房地產(chǎn)契稅由縣房產(chǎn)局統(tǒng)一代征，代征地點(diǎn)設(shè)縣房產(chǎn)局。

第八條收驗(yàn)資料及辦事流程：

（一）收驗(yàn)資料：1、房屋權(quán)屬證書；2、身份證件或法人資格證明；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，法院司法文書、房地產(chǎn)繼承公證書等）和房地產(chǎn)買賣契約。4、房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告及房產(chǎn)機(jī)構(gòu)出具的房屋現(xiàn)值評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告附后）。

（二）用戶憑房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，到縣房產(chǎn)局交納契稅，并分別到縣地稅局交納相關(guān)稅收及縣政務(wù)中心交納房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用。辦事流程：收件—外勘—稽查—評(píng)估—初審—復(fù)審—審批—收費(fèi)—發(fā)證。

第九條契稅的減征和免征按下列程序?qū)徟?/p>

（一）由納稅人向縣契稅耕地占用稅征收管理局提出書面申請(qǐng)。

（二）縣契稅耕地占用稅征收管理局按規(guī)定權(quán)限負(fù)責(zé)審批，在“契稅耕地占用稅征收管理局意見”欄簽具意見，加蓋征收專用章交納稅人辦理土地，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。房產(chǎn)、國土資源部門將《契稅減免審批申請(qǐng)表》作為辦證存檔資料。按《省實(shí)施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規(guī)定》第八條規(guī)定：契稅減征免征額在5萬元以下的，由縣、市（區(qū)）契稅征收機(jī)關(guān)審批；減征、免征額超過5萬元的（含5萬元），報(bào)地、市、州契稅征收機(jī)關(guān)審批；減征、免征超過40萬元的（含40萬元），報(bào)省契稅征收機(jī)關(guān)審批。

第十條財(cái)政、房產(chǎn)部門要嚴(yán)格貫徹執(zhí)行契稅政策，做到依法征稅，依率計(jì)征，堅(jiān)決制止違反規(guī)定擅自緩征、減免或不征契稅的行為。要加大執(zhí)法檢查力度，對(duì)有關(guān)單位和個(gè)人實(shí)行定期或不定期檢查，特別是對(duì)現(xiàn)行契稅優(yōu)惠政策要進(jìn)行全面清理，凡不符合國家有關(guān)政策規(guī)定的文件，應(yīng)立即停止執(zhí)行，造成稅款流失的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)征稅款，根據(jù)需要可追溯檢查到以前年度。要嚴(yán)格規(guī)范契稅減免程序，對(duì)有關(guān)部門工作人員、、不征或少征稅款，導(dǎo)致國家稅收流失的，按有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)人員經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任。

第十一條本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。縣內(nèi)以前出臺(tái)的相關(guān)政策與本辦法不符的，以本辦法為準(zhǔn)。

篇8

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅試點(diǎn)；稅收公平原則；改革

2011年伊始，我國選擇將上海、重慶作為試點(diǎn)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，以對(duì)部分居民住房實(shí)收房產(chǎn)稅為契機(jī)改革房產(chǎn)稅制。自兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革開始以來，各種不同的聲音不絕于耳，贊成者認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收可以緩解房地產(chǎn)投資的熱潮、抑制房地產(chǎn)投機(jī)，從而降低房價(jià)，同時(shí)稅收可以投入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，緩解政府的壓力。反對(duì)者卻認(rèn)為現(xiàn)在信息登記、聯(lián)網(wǎng)等配套制度不完善，房產(chǎn)稅征收的效果堪憂，而且目前房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)并不能從根本上改變高房價(jià)的現(xiàn)狀，稅收最終會(huì)以房租或者房價(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給普通購房者。筆者認(rèn)為，試點(diǎn)改革的作用正在于此，可以通過觀察試點(diǎn)改革的實(shí)施分析房產(chǎn)稅如何設(shè)計(jì)和推行才能夠最好的達(dá)到抑制投機(jī)性投資、房價(jià)過快增長，調(diào)節(jié)收入水平，改革稅收體制等一系列目標(biāo)。

一、滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)解讀

（一）滬 、渝兩市對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則分析

1、上海

《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，自2011年1月28日起對(duì)上海居民家庭在本市新購第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅。該《暫行辦法》詳細(xì)規(guī)定了房產(chǎn)稅的計(jì)納標(biāo)準(zhǔn)、稅率以及免征房產(chǎn)稅的條件等。同時(shí)，推出了新購住房后一年內(nèi)出售原有唯一住房的，退還先征的房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

由此可見，上海市個(gè)人非經(jīng)營住房房產(chǎn)稅征收范圍，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活滿3年后免征，改善性住房稅收予以退還），而主要針對(duì)投資性房產(chǎn)；不包括存量房，而只對(duì)增量房征收。

2、重慶

《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》明確規(guī)定了首批征收對(duì)象及其適用的差別稅率以及應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值的計(jì)算依據(jù)等。該辦法也同樣推出了相關(guān)的稅收減免措施。

從該辦法的規(guī)定可以看出：第一，重慶市房產(chǎn)稅改革的征稅對(duì)象目前針對(duì)的主要是高檔住房，除了"三無人員"新購買的第二套及以上住房，絕大多數(shù)的普通住房都不用征稅，這更像是一種"懲罰性"稅收，假設(shè)那些高端住房的產(chǎn)權(quán)人都是高收入人群，對(duì)其征稅以調(diào)節(jié)貧富收入差距。第二，重慶市房產(chǎn)稅改革雖然對(duì)"三無"人員新購第二套及以上普通投資性住房要求征稅，但對(duì)其他人員的多套普通投資性住房目前均不征稅，對(duì)自住和投資的稅收調(diào)節(jié)區(qū)分不如上海市明顯，而更著重于區(qū)分是普通房還是高端房。第三，重慶市住房也以新購住房為主，除了獨(dú)棟商品住宅外，針對(duì)的都是增量房；而獨(dú)棟商品住宅，增量房比存量房的減免稅面積也少 80%。

（二）滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革實(shí)施效果分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-6月份，上海商品房銷售面積和去年同期相比下降13.8%；重慶多數(shù)高檔住宅商品住宅樓盤訪客量下降30%-50%，且主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價(jià)格有所下降，較房產(chǎn)稅實(shí)施前同類房屋成交價(jià)下降10.48%。

對(duì)于個(gè)人非經(jīng)營房屋征收房產(chǎn)稅的主要原因之一在于抑制投資性購房以緩解房價(jià)上升過快的壓力，但是投資者的收益受包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用的影響較小，主要考慮的因素在于房產(chǎn)出售時(shí)的預(yù)期價(jià)格。從房產(chǎn)稅金額占投資者收益比重的角度看，房產(chǎn)稅改革雖然會(huì)減少投資者收益進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求，但是其直接抑制功能比較有限。但是房產(chǎn)稅的出臺(tái)，可以說給了人們一個(gè)政府確實(shí)要加強(qiáng)房價(jià)的調(diào)控的信號(hào)，這一政策信號(hào)會(huì)降低人們對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期，房產(chǎn)稅對(duì)于房價(jià)的抑制作用也將因此被放大。所以，我們有理由相信，房產(chǎn)稅的推行將有效抑制投機(jī)性購房的熱潮，緩解房價(jià)上升過快的壓力。但是這僅僅是房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的短期目標(biāo)，對(duì)于調(diào)節(jié)收入差距、完善房地產(chǎn)稅制等長期目標(biāo)，目前的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)是否能夠有效實(shí)現(xiàn)則需要進(jìn)一步的討論。

二、稅收公平原則視角下滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的制度設(shè)計(jì)缺失

所謂稅法公平原則是指國家征稅要使各個(gè)納稅人承受的負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，并使各個(gè)納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平保持均衡。稅法公平原則具體包括：普遍課稅原則，即納稅人在法律上地位平等，受到法律的公平對(duì)待；量能課稅原則，即依據(jù)納稅人稅負(fù)能力的高低課稅，具體分為橫向的公平和縱向公平，即條件或能力相同的人繳納相同的稅，條件或能力不同的人承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)。從此次試點(diǎn)方案的各項(xiàng)課稅要素來看，仍存在與稅法公平原則相悖之處，而這些相悖之處將影響調(diào)節(jié)收入差距、完善房地產(chǎn)稅制等長期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（一）納稅人：房屋所有人的區(qū)別對(duì)待

此次試點(diǎn)方案中，房產(chǎn)稅的納稅人范圍主要限定為房屋產(chǎn)權(quán)所有人，并且將房屋產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。上海以戶籍區(qū)分不同的房主，對(duì)于外地居民適用較本地居民更廣的征稅范圍以及更為嚴(yán)苛的免稅條件。重慶也同樣主要以納稅人是否同時(shí)具備無戶籍、無企業(yè)、無工作的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分，適用不同的征稅范圍及免稅條件。

稅法公平首先體現(xiàn)為法律平等，禁止區(qū)別對(duì)待，并且遵守量能課稅的原則，以稅負(fù)能力的高低作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)納稅人課以不同稅收。但從滬、渝兩市的試點(diǎn)方案來看均將有無戶籍、居住年長短、有無工作等作為區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)，帶有明顯的調(diào)控導(dǎo)向，即通過對(duì)于這些非本市人口征收較高的稅收來抑制投機(jī)性購房。這種帶有政策導(dǎo)向的納稅主體的設(shè)計(jì)，從現(xiàn)階段對(duì)于抑制房地產(chǎn)投資、穩(wěn)定房價(jià)來講有一定的合理性，但從立法技術(shù)來看明顯是有違稅收公平原則的。同時(shí)，法律追求穩(wěn)定性，稅制的設(shè)立同樣也需要穩(wěn)定，不能僅僅為了追求短期目標(biāo)而對(duì)納稅人進(jìn)行不公平的區(qū)分。如果僅僅追求抑制投機(jī)性購房的短期目標(biāo)，那么在房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定之后，勢(shì)必又將引發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅是否需要繼續(xù)推行的大討論，而這樣的討論本就是無意義的，因?yàn)閷?duì)于個(gè)人非經(jīng)營房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的主要與根本目的在于調(diào)節(jié)收入水平，減少收入差距，而非僅僅是穩(wěn)定房價(jià)。如此，看來違反稅收公平原則對(duì)納稅人依據(jù)納稅能力以外的因素進(jìn)行區(qū)分的行為，明顯混淆了開征房產(chǎn)稅的主要目的，而這將不利于房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入差距的長期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）課稅對(duì)象

上海通過對(duì)新購的第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，重慶對(duì)高檔住房和三無人員的二套房征收房產(chǎn)稅，都是假設(shè)這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為高收入人群。這個(gè)假設(shè)基本上可認(rèn)為是合理的，一定程度上可以調(diào)節(jié)收入分配差距。但是，在改革辦法中還有明確規(guī)定，即這種調(diào)節(jié)主要針對(duì)的是增量房，而基本將存量房排除在外。由此可以看出，對(duì)于納稅人承擔(dān)稅負(fù)的衡量標(biāo)準(zhǔn)是以購買房產(chǎn)的時(shí)間為依據(jù)而非以其擁有的支付能力為標(biāo)準(zhǔn)。這與稅收公平原則不符，將產(chǎn)生稅收調(diào)節(jié)收入不公平問題。實(shí)際上，居民擁有的房產(chǎn)被認(rèn)為是具有保值增值功能的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，持有時(shí)間越長一般獲得的收益越高。而能夠在早期購買房產(chǎn)的人，多數(shù)比同期不能購買者富有。因此，對(duì)于擁有投資性住房者來說，存量房的持有者會(huì)比增量房的持有者更加富有。因此，目前的試點(diǎn)方法雖然使得比普通大眾收入高的人群需要交稅，卻使最富有者不用交稅，這與量能課稅這一稅收公平原則不符，而且影響了房產(chǎn)稅收入調(diào)節(jié)作用的有效實(shí)現(xiàn)。

（三）課稅依據(jù)

雖然無論是上海還是重慶都規(guī)定將以市場(chǎng)估值作為未來的計(jì)稅依據(jù)，但是目前卻都已房屋的交易價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這樣的計(jì)稅依據(jù)使得本應(yīng)為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅具有了商品稅的屬性。所以在目前的課稅依據(jù)下，應(yīng)稅房屋所有人只是長期保有卻不交易的話，即可免于房產(chǎn)稅之累。這樣的課稅依據(jù)明顯無法達(dá)成調(diào)整收入差距、改善房產(chǎn)稅制的目標(biāo)。

三、房產(chǎn)稅改革的方向與建議

通過上述分析可以看出滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施理論上將有效達(dá)到抑制投機(jī)性購房、穩(wěn)定房價(jià)的效果，但是卻在一定程度上違背了稅收公平原則，與房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入差距、完善稅制改革的長期、根本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)卻產(chǎn)生了一定程度的背離。歸其原因，主要在于對(duì)于房產(chǎn)稅改革的根本目標(biāo)并不明確；征收范圍僅限于增量房，而免除了存量房的納稅義務(wù)；以市場(chǎng)交易價(jià)格而非市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)等。

（一）明確房產(chǎn)稅改革的根本目的：完善房地產(chǎn)稅收體制

結(jié)合大多數(shù)已經(jīng)開征房地產(chǎn)保有稅的國家的經(jīng)驗(yàn)來分析，房地產(chǎn)保有稅設(shè)立的主要目的是：（1）為地方政府公共服務(wù)提供財(cái)政資金；（2）作為政府市場(chǎng)調(diào)控的工具，以提高土地使用效率；（3）改善社會(huì)公平。而在我國開展房產(chǎn)稅改革的主要目的也無外乎完善房地產(chǎn)稅制，更好的發(fā)揮稅收優(yōu)化資源配置和調(diào)節(jié)貧富差距的職能；增加財(cái)政收入；調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化等。而稅收的穩(wěn)定性，稅收的公平性都要求房產(chǎn)稅以優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)貧富差距為根本目的，而這一目的的實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)完善的房地產(chǎn)稅收體制。

兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的出臺(tái)建立在我國房價(jià)持續(xù)上漲、國家不斷進(jìn)行調(diào)控效果不是很顯著的大背景下，所以試點(diǎn)的改革方案也多從平抑房價(jià)的調(diào)度出發(fā)，而這使得房產(chǎn)稅改革方案缺乏長遠(yuǎn)性、公平性與科學(xué)性。未來的房產(chǎn)稅改革應(yīng)盡量避免這種目標(biāo)不明確下的短視性，處理好長期目標(biāo)與短期目標(biāo)之間的次序，秉承稅收公平原則、更為合理與科學(xué)的設(shè)置稅收制度。

（二）同等對(duì)待增量房與存量房

首先，增量房與存量房并不是居民收入高低的標(biāo)志，相反，已經(jīng)擁有多套存量房的所有權(quán)人可能比意圖提高居住質(zhì)量購入增量房的所有權(quán)人加富裕。因此如果僅僅對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅，將進(jìn)一步加劇貧富差距，造成社會(huì)中最為富裕的一部分人無須承擔(dān)與其能力相符的稅收的后果。其次，如果將增量房納入房產(chǎn)稅征收范圍，將有助于增加二手房市場(chǎng)的房源，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的調(diào)控作用也將因此被進(jìn)一步擴(kuò)大。

（三）統(tǒng)一納稅人標(biāo)準(zhǔn)

就納稅人而言，此次試點(diǎn)方案中對(duì)其區(qū)分主要是基于經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目的，即調(diào)控高居不下的房價(jià)，故而主要目的在于限制非本市人口的購房行為，遏制房地產(chǎn)投資。以經(jīng)濟(jì)調(diào)控為目的的立法具有暫時(shí)性，而作為需長期存在的稅收制度，則需要以公平原則作為立法指導(dǎo)。因此，在今后的立法中，應(yīng)當(dāng)對(duì)于現(xiàn)行的區(qū)分納稅人的做法進(jìn)行統(tǒng)一，以擁有房產(chǎn)的數(shù)量作為統(tǒng)一納稅人標(biāo)準(zhǔn)的方向。

（四）建立房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估體系

從征收房產(chǎn)稅的各個(gè)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅幾乎都是以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的估值為計(jì)稅依據(jù)。以房產(chǎn)市值為計(jì)稅依據(jù)的主要原因在于房產(chǎn)稅隨著房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)時(shí)變動(dòng)，房產(chǎn)的保有成本也隨著房產(chǎn)的價(jià)值的波動(dòng)而變化。在房產(chǎn)貶值時(shí)，保有稅下降，所有權(quán)人的稅負(fù)減少，可供其支配的資金增加，這將有利于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)中的流動(dòng)資金，進(jìn)一步盤活低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，從某種角度講，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房展也是一種自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制。從長遠(yuǎn)來看，將房產(chǎn)稅稅收與資產(chǎn)增值緊密聯(lián)系的計(jì)稅依據(jù)才是最為科學(xué)、公平、合理的。所以國家需要盡快出臺(tái)科學(xué)、統(tǒng)一的房產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并且最好建立專門的非營利性評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立完整的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估體系。

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篇9

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；財(cái)產(chǎn)分配；市場(chǎng)秩序

1 房產(chǎn)稅改革的必然性研究

1.1 改革的必要性

近年來房價(jià)的上漲導(dǎo)致出現(xiàn)了很多房產(chǎn)商投機(jī)倒把的行為。當(dāng)前的房產(chǎn)稅改革成為人們的關(guān)注熱點(diǎn)，從一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)案例來看，征收房產(chǎn)稅一方面是抑制投資者需求，另一方面是為政府提供相應(yīng)的財(cái)源。從實(shí)際情況來看，房產(chǎn)稅改革一方面是抑制房價(jià)，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面是改革的必然。房產(chǎn)稅的改革主要是商品稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅這幾大系類，我國的商品稅以及所得稅相對(duì)比較成熟，而財(cái)產(chǎn)稅的發(fā)展仍舊滯后。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的稅收雖然稅率不高，但是征收范圍有一定的制約性，此類現(xiàn)象導(dǎo)致房產(chǎn)稅的收入規(guī)模較小。

房產(chǎn)稅改革能夠優(yōu)化地方財(cái)政，由于地方政府缺乏收入自主性，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相背離，這需要不斷開辟財(cái)源。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要從銀行信貸方面著手，由政府進(jìn)行制約，將土地作為未來貸款中的優(yōu)質(zhì)財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)稅的改革還能夠促進(jìn)公平，降低投機(jī)者的投機(jī)機(jī)會(huì)，穩(wěn)定市場(chǎng)的投機(jī)行為，減小貧富差距，縮小了社會(huì)的不公。我國的居民來源包括工資薪金以及財(cái)產(chǎn)收入，這需要我們及時(shí)調(diào)節(jié)貧富差距，發(fā)揮當(dāng)前應(yīng)有的作用。

1.2 改革的可行性

當(dāng)前的房產(chǎn)稅課稅范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋，而改革后進(jìn)行的房產(chǎn)稅征收改革主要就是針對(duì)城鎮(zhèn)住房的。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)關(guān)系是財(cái)產(chǎn)稅征收的前提，由于財(cái)產(chǎn)稅發(fā)展之后，我國對(duì)于私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)比較滯后，在房屋所有者對(duì)于房產(chǎn)征收了一定的所有稅后，這會(huì)使得地產(chǎn)只有一定的使用權(quán)。在房產(chǎn)與土地分離中，需要合理征稅，這需要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前的物權(quán)法明確規(guī)定了宅基地的使用權(quán)期滿的會(huì)自動(dòng)續(xù)期，這杜絕了因?yàn)橥恋氐氖褂媚晗薅鴮?dǎo)致的房產(chǎn)權(quán)沖突，為建設(shè)用地使用權(quán)做出了明確且完整的規(guī)定，便于房產(chǎn)稅的稅基征收。

2 房產(chǎn)稅改革存在的問題以及啟示

2.1 改革的進(jìn)展

我國房產(chǎn)稅的改革起始于2003年，黨的十六屆三中全會(huì)提出了物業(yè)稅的概念，物業(yè)稅與房產(chǎn)稅都是屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，主要以土地和房屋作為征收的對(duì)象，對(duì)于承租人征收的稅費(fèi)進(jìn)行分類。當(dāng)前的房產(chǎn)稅稅制隨市場(chǎng)的價(jià)值升高，當(dāng)前的房產(chǎn)稅經(jīng)過的兩年的試點(diǎn)，創(chuàng)建出了符合我國國情的工作模式，建立了政府間的合作機(jī)制，培養(yǎng)了一系列的專業(yè)人才。

物業(yè)稅在我國的征收呼聲由來已久，這需要明確征收范圍，確定立法保障，強(qiáng)化房產(chǎn)稅的征收的可行性。當(dāng)前，我們對(duì)于房產(chǎn)稅的改革表述相對(duì)比較平緩，需要逐步推進(jìn)。

2.2 改革存在的問題

當(dāng)前的房產(chǎn)稅征收與民眾的利益息息相關(guān)，這需要政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)及時(shí)調(diào)控土地財(cái)政。當(dāng)前，房產(chǎn)稅改革中存在幾個(gè)誤區(qū)：首先，認(rèn)為房產(chǎn)稅的改革加重了百姓的負(fù)擔(dān)，因?yàn)樯鐣?huì)上不少人有這種誤解，百姓購房已經(jīng)交了很多稅了，房產(chǎn)稅的征收會(huì)使得他們的負(fù)擔(dān)更重，其實(shí)房產(chǎn)稅改革并不意味這稅種增加，而是將征收的范圍擴(kuò)大到相應(yīng)的領(lǐng)域，使得在稅制的設(shè)計(jì)中綜合了個(gè)人的基本住房標(biāo)準(zhǔn)；其次，房產(chǎn)稅的改革于地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控是無意義的，但從數(shù)據(jù)層面否定房產(chǎn)稅的調(diào)控并沒有什么太大的意義，當(dāng)前的房產(chǎn)稅目標(biāo)在于抑制投機(jī)，將房價(jià)進(jìn)行合理的控制，發(fā)揮政府的政策作用；最后，隨著改革的推行，房價(jià)的走向成為房產(chǎn)稅的改革標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于個(gè)人的住房征收能夠幫助房價(jià)的調(diào)控，增強(qiáng)財(cái)政收入，深化稅制改革，維護(hù)社會(huì)公平。

征管水平難以維系稅率改革的要求，這主要是因?yàn)槎愂盏牧魇б约罢鞴艿某杀締栴}，當(dāng)前需要將征管能力控制在可控范圍之中。從試點(diǎn)改革的成果來看，首先，我們可以發(fā)現(xiàn)，稅收改革中的稅源信息很難獲取，因?yàn)檎鞴艿牧Χ炔蛔悖该鞯男畔⑹欠慨a(chǎn)改革的前提，征收的市場(chǎng)信息需要大量數(shù)據(jù)支撐，這影響了征收的力度。再者，房產(chǎn)的評(píng)估體系比較之后，為減少征管的難度，在試點(diǎn)改革中很容易出現(xiàn)一些隱瞞報(bào)價(jià)的情況，這需要深化房產(chǎn)稅的改革，制定合理的計(jì)稅價(jià)值。當(dāng)前的征管制下實(shí)施的房產(chǎn)稅需要進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)估，從多層面進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，這會(huì)影響征管的效率，降低稅收制度的信任。

2.3 房產(chǎn)稅改革的國際經(jīng)驗(yàn)

國家征收房產(chǎn)稅的目的在于增加地方的財(cái)政收入，提高政府的服務(wù)水平，及時(shí)調(diào)節(jié)貧富差距。房產(chǎn)稅稅制的設(shè)計(jì)還在于及時(shí)調(diào)節(jié)分配，維護(hù)社會(huì)公平。當(dāng)前世界上房產(chǎn)稅改革比較成功的國家都建立了較為完善的財(cái)產(chǎn)登記以及信息管理制度，這是房產(chǎn)稅改革成功的重要環(huán)節(jié)。國外房產(chǎn)稅征收有很多值得借鑒之處，比如信息制度的完善，比如技術(shù)方面的投入，比如建立科學(xué)完善的房產(chǎn)稅征管機(jī)制等，房產(chǎn)稅的稽查、服務(wù)等等。

3 堅(jiān)持房產(chǎn)稅改革的建議

3.1 堅(jiān)持漸進(jìn)式改革

房產(chǎn)稅不僅是時(shí)間工程，也是社會(huì)系統(tǒng)型工程，需要協(xié)助推行。從征管的角度來看，房產(chǎn)稅的改革需要堅(jiān)持正義，采取分步走的策略，推行改革，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅的改革主要就是爭取民眾的理解以及支持，當(dāng)前百姓對(duì)于房產(chǎn)稅認(rèn)知有一定偏差，作為新增的一種稅收負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅存在著一定的抵觸。當(dāng)前應(yīng)該積極開展房產(chǎn)稅的教育活動(dòng)，通過對(duì)房產(chǎn)稅的改革，增強(qiáng)當(dāng)前進(jìn)行公共服務(wù)活動(dòng)的能力，發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，縮小貧富之間的差距。房產(chǎn)稅稅收主要是滿足群眾對(duì)于住房的需求，借助積極宣傳，讓房產(chǎn)稅改革有明確的認(rèn)知，保證征稅的公開、公正。政府部門踐行的房產(chǎn)稅收入需要公眾取之于民，爭取獲得納稅人的支持。

推行房產(chǎn)稅的改革需要找準(zhǔn)切入點(diǎn)，不斷擴(kuò)大改革的范圍。從當(dāng)前的改革力度來看，需要總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)試點(diǎn)改革。當(dāng)前，試點(diǎn)地區(qū)的改革需要遵循相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在未來幾年內(nèi)將試點(diǎn)城市逐步擴(kuò)大。

3.2 優(yōu)化稅制設(shè)計(jì)

合理的稅制設(shè)計(jì)需要納稅人進(jìn)行引導(dǎo)，為追求最大化的利益，從而符合政府的利益，當(dāng)前為推行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，需要將市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，從稅制設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行完善與優(yōu)化。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大征收范圍以及征收對(duì)象，發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。首先，需要將存量房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)中只有存量房在內(nèi)的房產(chǎn)才能體現(xiàn)出個(gè)人以及家庭的財(cái)富價(jià)值，體現(xiàn)稅收的公平公正。其次，是否將農(nóng)村地區(qū)劃入征稅范圍，需要將地方政府作為收入來源，彌補(bǔ)地方政府的服務(wù)成本，將農(nóng)村的居民納入房產(chǎn)稅的范圍中。最后，在優(yōu)化稅制角度來看，還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楫?dāng)前我們的市場(chǎng)評(píng)估體系還不是很健全，房地產(chǎn)從一定程度上反映的是居民享受服務(wù)的指標(biāo)，符合稅收的受益原則。房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估能夠反映公共服務(wù)的差異性，體現(xiàn)稅收的公平原則，提高稅收與地方經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性，為未來稅收的可持續(xù)性提供豐富的稅源。

房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)綜合稅基以及稅率，因?yàn)椴煌瑖一緡椴煌苑慨a(chǎn)稅的稅制方面存在著一定差異，稅率的選擇應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，由中央立法，規(guī)定稅率的幅度，根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定使用的稅率。當(dāng)前的個(gè)人房產(chǎn)稅的制定需要綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，在綜合納稅人的收入以及財(cái)富的基礎(chǔ)上進(jìn)行稅收優(yōu)惠以及減免。

3.3 完善房產(chǎn)稅的征收與配套機(jī)制

房產(chǎn)稅收入主要是納稅人為政府提品服務(wù)的補(bǔ)償，房產(chǎn)稅需要建立在法治基礎(chǔ)上。因?yàn)榫用竦淖》繉儆诜菄兄曝?cái)產(chǎn)，為避免全國范圍的沖突，需要賦予房產(chǎn)稅一定的法律地位。

從房產(chǎn)稅的征收以及監(jiān)管水平來看，房產(chǎn)稅需要及時(shí)進(jìn)行收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，落實(shí)稅收的監(jiān)管。首先，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立健全的資金監(jiān)管制度，設(shè)立專項(xiàng)基金賬戶，設(shè)置合理的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，促進(jìn)房屋建設(shè)能夠及時(shí)開展。其次，需要?jiǎng)澐址慨a(chǎn)稅的使用比例，為納稅的稅區(qū)提供公共服務(wù)支持，控制好地產(chǎn)別墅的數(shù)量，發(fā)揮房產(chǎn)稅的價(jià)值，促進(jìn)社會(huì)的公平。再者，在房產(chǎn)稅的評(píng)估中，需要將市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為未來改革的選擇方向，這需要我們盡快建立房產(chǎn)稅的評(píng)估系統(tǒng)，完善房產(chǎn)評(píng)估的法律體系，確立評(píng)估制度、標(biāo)準(zhǔn)以及生產(chǎn)流程。最后，需要完善房產(chǎn)稅的評(píng)估體系，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅在不斷推行之中，這需要我們制定符合國情的評(píng)稅方法，盡量實(shí)現(xiàn)稅收公平。當(dāng)前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)豐富，按照不同的評(píng)稅方法制定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保證了評(píng)估工作的準(zhǔn)確與公平，建立相對(duì)應(yīng)的處理機(jī)制，盡量滿足納稅人的需求，保證評(píng)稅結(jié)果的公平性。

綜上所述，當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)存在著一定的缺陷，這為當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來了很大的影響。在當(dāng)前的房價(jià)暴跌的大環(huán)境中，上海、重慶這兩地拉開了房產(chǎn)稅的改革內(nèi)部，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的改革主要是彌補(bǔ)當(dāng)前房產(chǎn)稅對(duì)于個(gè)人住房的設(shè)計(jì)缺陷。稅收體系的選擇主要是優(yōu)化我國的財(cái)政環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)公平。從改革的環(huán)境、技術(shù)上進(jìn)行分析，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的可行性。房產(chǎn)稅的改革相對(duì)比較復(fù)雜，其間牽扯了土地制度、市場(chǎng)調(diào)控等社會(huì)問題，這期間需要長期的過程用于完善，未來的房產(chǎn)稅改革需要與其他稅種結(jié)合，發(fā)揮稅收對(duì)于經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

[1]郭宏寶.房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點(diǎn)的評(píng)述――以滬渝試點(diǎn)為例[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011，（8）：53-61.

篇10

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；市場(chǎng)；影響

一、房產(chǎn)稅的內(nèi)涵和意義

（一）房產(chǎn)稅是國家以房產(chǎn)作為征稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人按房價(jià)或出租租金收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，具有如下特點(diǎn)：稅源可觀察性，易于征管；稅基穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲程度小；對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的彈性適度；適合由地方政府征管。

（二）房產(chǎn)稅的征收意義

1、房產(chǎn)稅為地方稅，可增加地方政府的稅收來源，降低對(duì)土地出讓金的過度依賴。

2、有利于合理調(diào)節(jié)國民收入分配。對(duì)持有大面積住房、多套房的高收入者征稅，對(duì)只擁有一套中小面積住房的低收入不征稅，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。

3、有利于改變居民的住房消費(fèi)模式。在保障居民基本住房需求的前提下，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，通過增加住房持有成本，可以引導(dǎo)購房者理性地選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》浚瑥亩龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用。

4、有利于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少市場(chǎng)上的投資炒作行為。對(duì)于自住購房者來說，可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低前期購房成本，購房需求不僅不會(huì)被抑制，反而可能得到激勵(lì)。對(duì)投資和投機(jī)者來說，除了交易環(huán)節(jié)成本增加，后期保有成本也會(huì)增加，這就必然對(duì)投資與投機(jī)者的購買動(dòng)機(jī)產(chǎn)生抑制效果。

二、房產(chǎn)稅征收的國際經(jīng)驗(yàn)

（一）香港的房產(chǎn)稅及其影響

1、香港的房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

香港的房地產(chǎn)稅分為三類，即差餉、地租和物業(yè)稅。（1）差餉，對(duì)土地及建筑物的出租市值征收的，稅率為5%，征稅主體為差餉物業(yè)估價(jià)署，納稅主體為租賃、持有或占用物業(yè)者，課稅對(duì)象是土地、建筑物及構(gòu)筑物，稅基是應(yīng)課稅租值。（2）地租，政府土地在出讓時(shí)除一次性繳納一筆土地出讓金外，每年還要為土地繳納一定的地租，稅率為3%，征稅主體是差餉物業(yè)估價(jià)署，納稅主體是土地契約業(yè)主，課稅對(duì)象為物業(yè)，稅基是應(yīng)課差餉租值。（3）物業(yè)稅，是對(duì)物業(yè)所有者征收的，其針對(duì)的是土地和建筑物的租金收入，稅率為15%，征稅主體是香港稅務(wù)局，納稅主體是物業(yè)所有者，稅基是租金收入。

2、香港房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。香港曾試圖用差餉減免來刺激房地產(chǎn)行業(yè)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但作用有限；香港物業(yè)稅短期內(nèi)可以減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期變動(dòng)，但不能改變長期趨勢(shì)；香港房產(chǎn)稅稅率低，對(duì)房價(jià)整體影響有限。

（二）韓國的房產(chǎn)稅及其影響

1、韓國的房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

韓國的房地產(chǎn)稅主要分兩類，由地方政府征收的土地和住宅物業(yè)稅，以及歸屬于中央政府的綜合房地產(chǎn)稅。（1）物業(yè)稅是是對(duì)土地、建筑物等所有者按物業(yè)的評(píng)估價(jià)值征收的稅種，征稅主體是地方政府，納稅主體是物業(yè)所有者，稅基是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值的一定比例，實(shí)行累進(jìn)稅率。（2）對(duì)于價(jià)值過高的土地或住宅，除了要交物業(yè)稅，還要另交綜合房地產(chǎn)稅，納稅主體為擁有土地或住宅價(jià)值過高的主體，稅基是物業(yè)總評(píng)估價(jià)值扣減一定額度后的80%，稅率為0.5%-2%。

2、 韓國的房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。1990年的物業(yè)稅改革打擊了囤地行為，在一定程度上增加了土地供給，有利于減緩房價(jià)上漲。2005年出臺(tái)的綜合房地產(chǎn)稅曾對(duì)韓國的房價(jià)出現(xiàn)短期的抑制作用，但最終無法阻擋加速上漲的趨勢(shì)。

（三）英國的房產(chǎn)稅及其影響

1、英國的房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

英國的房產(chǎn)稅分為住宅房產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩種，分別針對(duì)住宅和營業(yè)性用房征收。（1）住宅房產(chǎn)稅，根據(jù)房屋在某一特定時(shí)間的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收，征稅主體是底層地方政府，納稅主體是房屋使用者，稅基為按歷史評(píng)估價(jià)值征稅，稅率為累退.。（2）營業(yè)房屋稅，是針對(duì)經(jīng)營性非住宅用不動(dòng)產(chǎn)征收的，根據(jù)房屋的租金價(jià)值征收，屬中央稅種。納稅主體是房屋所有者，稅基是房屋的年租金收入，稅率由中央政府每年統(tǒng)一決定。

2、英國的房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

房產(chǎn)稅一直是地方政府的主要收入來源，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有小幅影響，但程度十分有限。

三、我國的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

1、房產(chǎn)投資過熱。許多投資者將房地產(chǎn)商品視為投機(jī)獲得高額利潤的手段，甚至許多外資也陸續(xù)注入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。這不僅導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，甚至出現(xiàn)通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫，而且也是導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上升的主要原因。

2、住房需求不斷加大

由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人民生活的改善對(duì)住房的需求、人口結(jié)構(gòu)變化、房型的變化、舊城改造、投資需求等方面原因，我國房地產(chǎn)供需矛盾較為突出。這不僅強(qiáng)化了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)升值預(yù)期，而且導(dǎo)致投資性購房需求大量增長，導(dǎo)致高端商品房和別墅型商品房數(shù)量急增，而能滿足中低收入群體居住需求的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房卻供給不足。

3、部分城市的住房收入比過高

上海易居房地產(chǎn)研究院的“全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比排行榜”顯示，2011年35個(gè)城市中有23個(gè)城市的房價(jià)收入比超出6-7的合理區(qū)間，比例接近七成。

（二）我國的房產(chǎn)稅稅制

事實(shí)上，我國房產(chǎn)稅并不是新的稅種，早在房產(chǎn)業(yè)發(fā)展之前已經(jīng)存在，然而其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不合理。

上海、重慶宣布從2011年1月28日起開征房產(chǎn)稅，兩市相繼出臺(tái)了《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，為我國房產(chǎn)稅改革拉開了序幕。

1、上海模式

征稅對(duì)象為本市居民家庭在本市購買的第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）且人均住房面積超過60。

采用差別征稅，對(duì)新購住房超出的面積和非本市居民家庭在本市新購買的住房，稅率暫定為0.6%，如應(yīng)稅住房的交易價(jià)格低于本市上年商品住房價(jià)格2倍的，稅率暫定為0.4%。計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估值，評(píng)估值按周期估計(jì)。

2、重慶模式

征稅對(duì)象為三類：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住房；個(gè)人新購的高檔住房；在重慶市的三無人員（無戶籍、無工作、無企業(yè)）新購的第二套住房（含第二套住房）。

針對(duì)獨(dú)棟商品住房和高檔住房采用差別稅率，而對(duì)于三無人員購買的第二套住房稅率設(shè)計(jì)為統(tǒng)一的0.5%。

計(jì)稅依據(jù)現(xiàn)規(guī)定為房產(chǎn)的交易價(jià)格，待條件成熟后，以住房的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

3、滬渝房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

兩地的房產(chǎn)稅政策都將予頭指向炒房客，兩地的稅率都比較低，但體現(xiàn)了差別化的稅率征收原則，兩地均提出待時(shí)機(jī)成熟后按照房產(chǎn)的市值來計(jì)算應(yīng)納稅額。

四、開征房產(chǎn)稅對(duì)我國住房市場(chǎng)的影響

（一）房產(chǎn)稅對(duì)各方參與者利益得失的理論分析

1、對(duì)地方政府的影響：帶來新的收入來源，有利于提升信任度和支持度。

2、對(duì)房產(chǎn)投資者的影響：減少利潤，增加其房產(chǎn)持有和交易成本，擴(kuò)大住房市場(chǎng)的供給量，減少投資需求。

3、對(duì)剛性需求者的影響：沒有帶來稅收負(fù)擔(dān)，有利于使房價(jià)達(dá)到科學(xué)合理的水平，有利于保障性住房建設(shè)，保證中低收入人群利益。

4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響：增加了開發(fā)和銷售成本，高檔住宅所帶來的豐厚利潤減少，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)影響自身經(jīng)營，長期來看有利于為房地產(chǎn)企業(yè)營造健康穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。

5、對(duì)住房市場(chǎng)供給的影響：增加投資者的持有成本，促使炒房者拋出房產(chǎn)，增加供給；地方政府將增加的收入投入到保障房建設(shè)中去，增加供給；房地產(chǎn)企業(yè)減少高檔房建設(shè)，增加容積率低的普通商品心供給。

6、對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格的影響：總需求降低及總供給上升，均衡價(jià)格下降。